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清償債務

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第12744號原告財團法人中華民國對外貿易發展協會法定代理人黃志芳訴訟代理人王瀅雅律師陸慧悌林仲飛被告瑄品股份有限公司法定代理人陳奎宏上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣389,062元，及自民國113年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣4,190元由被告負擔其中新臺幣4,182元，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按年息5%計算之利息；其餘訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣389,062元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前向原告承租址設臺北市○○區○○路0段0號之台北世界貿易中心展覽大樓7樓E區第18號展示間（下稱系爭展間），並於歷次租期屆滿前陸續續約。然因被告於租賃期間積欠租金及費用共計新臺幣（下同）734,216元，兩造於民國111年11月24日訂定債務清償協議書（下稱系爭協議），約定由被告自112年1月起分12期清償，按月於每月15日前各給付61,185元。然被告僅依約履行8期，尚餘112年9月至1 2月之4期共計244,740元未為給付。又被告於112年9月1日，最後一次向原告訂約承租系爭展間，約定租期自112年9月1 日至112年12月31日止，每月租金29,822元（下稱系爭租約）。惟租期屆滿後，被告仍繼續占用系爭展間，迄113年5月 24日始經原告收回。被告因而獲有相當於租金之利益 143,1 44元，並使原告受有同額之損害，原告應得依不當得利之法律關係請求返還。另被告占用系爭展間期間，積欠電費1,95 0元尚未繳納，依系爭租約第6條之約定，亦應由被告負擔。爰依系爭協議、系爭租約、不當得利之法律關係提起本訴，聲明：被告應給付原告389,834元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：兩造訂定系爭租約時，被告有交付保證金50,000 元予原告，應可自積欠款項中扣除。又系爭租約於112年12 月31日屆滿後，因被告無力立刻遷離，故與原告另行達成協議，按繼續使用之期間繼續給付租金，故應無所謂之不當得利等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)經查，被告前向原告承租系爭展間，然於租賃期間積欠租金及費用共計734,216元，兩造因而於111年11月24日訂定系爭協議，約定由被告自112年1月起，分12期，按月於每月15日前各給付61,185元等情，有債務清償協議書附卷可參（司促卷第13頁）。原告主張被告僅依約履行8期，尚餘112年9月至12月之4期未為清償等情，則未據被告具體爭執（北檢卷第45-46頁），此等事實均堪認定。惟依債務總額734,216元、分12期、每期清償61,185元計算，最後1期之剩餘金額應為61,181元。參諸上開債務清償協議書，雖無「最後1期為6 1,181元」之明文，但其中第1條既已明示其債務總金額為73 4,216元，自應如此解釋，始合常情。從而，原告得請求被告依系爭協議清償之金額，應為244,736元（計算式： 61,1 85×3＋61,181＝244,736）。逾此範圍之請求則非有理。 (二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人不動產者，依一般社會觀念，即受有相當於租金之利益，而使權利人受有相當於租金之損害，權利人自得請求返還此等利益。經查，兩造於112年9月1日訂定系爭租約，由被告向原告承租系爭展間，約定租期自112年9月1日至112年12月31日止，每月租金為29,822元等情，有租賃契約書附卷可參（本院卷第15 -24頁）。原告主張被告於系爭租約屆滿後，繼續占用系爭展間至113年5月24日止，則未據被告具體爭執。至於被告辯稱其與原告另行達成協議，按繼續使用之期間給付租金一節，並未舉證以實其說。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付此一期間相當於租金之不當得利142,376元【計算式：29,822×(4＋24/31)＝142,376】，為有理由，逾此範圍之請求則非有理。 (三)被告於占用系爭展間之112年10月25日起至113年5月24日止，產生電費1,950元，有繳款單附卷可參，依系爭租約第6條約定，應由被告負擔。原告請求被告給付此等費用，為有理由。 (四)被告固主張以其交付之保證金50,000元抵扣積欠款項，但依系爭租約第7條第3項前段、第4項所定「保證金係擔保乙方（即被告）履行合約所規定之義務及責任，包括租金、其他費用、違約金、遲延利息及損害賠償金之給付。如乙方欠繳任何租金、其他費用、遲延利息、違約金或損害賠償金，甲方（即原告）均得自保證金扣抵。乙方就上述應繳付之費用，不得主張自保證金中扣抵。」、「租用期滿或合約終止，乙方將展示間復原交還甲方，並繳清上述各項費用後，除另有本合約第23條第2項之情形外，甲方應於15個工作日內，將保證金或其餘額無息退還乙方。」之約定，原告須於被告清償上開租金、電費及遲延利息後，始負返還保證金之義務。是被告對原告之保證金返還請求權清償期尚未屆至，無從據以抵銷。 (五)又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第229條第1項、第2 項、第233條第1項、第203條分別明定。本件原告就系爭協議對被告之請求權屬於有確定給付期限之金錢債權，且於起訴時均已屆期，對被告之不當得利及電費返還請求權則屬於無確定給付期限之金錢債權。是原告就上開389,062元（計算式：244,736＋142,376＋1,950＝389,062），請求被告給付自支付命令送達翌日即113年10月15日（司促卷第45頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。四、綜上所述，原告依系爭協議、系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。五、本判決第1項係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依後附計算書確定如主文所示金額。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　4,190元合　　　　計　　　　　　　4,190元

2025-03-13

TPEV-113-北簡-12744-20250313-1

岡小

岡山簡易庭

給付租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡小字第579號原告莊家妤被告王識盛上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣玖仟零玖拾捌元，及自民國一一三年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖仟零玖拾捌元為原告預供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市路○區○○路00 巷0號之B2室（下稱系爭房屋），雙方約定每月租金新臺幣（下同）4,200元、押金4,200元，且租賃期間之電費由被告自行負擔，並簽訂有房屋租賃契約書1份（下稱系爭租約）。未料，被告承租系爭房屋後，截至民國111年7月12日被告搬走而終止租約之日為止，仍積欠111年5月1日至7月12日之租金10,080元、111年4月至7月電費1,755元、1,463元未為給付，且扣除押金4,200元後，仍積欠租金、電費共9,098元未償。為此，依系爭租約之法律關係提起本訴，請求被告負清償責任等語。聲明：如主文第1項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　　原告主張之前揭事實，已據提出房屋租賃契約書、兩造通訊軟體對話紀錄等件為佐（見本院卷第11至19頁、第39至49頁），且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1 項規定，應視同自認，是原告主張事實，自堪信為真。依此，原告請求被告應給付承租系爭房屋所積欠之租金、電費扣除押金4,200元後之餘額9,098元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月13日起至清償日止(起算依據見本院卷第25頁)，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。五、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　岡山簡易庭　法　　　官楊博欽以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），均須按他造當事人之人數附繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　顏崇衛訴訟費用計算式：裁判費（新臺幣）　 1,000元合計　　　　　　　 1,000元

2025-03-13

GSEV-113-岡小-579-20250313-1

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北簡字第1805號原告張雅淨上列原告與被告張宇晨間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於收受本裁定送達後五日內，補繳裁判費新臺幣捌仟伍佰捌拾元，逾期未補繳者，即駁回原告之訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之13規定，按訴訟標的起訴時之交易價額繳納裁判費，此為必備之程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求損害賠償者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第3項、第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。訴訟標的之價額多寡，影響應踐行之訴訟程序，與公益有關，乃法院應依職權調查核定之事項，不受當事人主張之拘束（最高法院108年度台聲字第189號、台簡抗字第29號裁定意旨參照）。民事訴訟採有償主義，裁判費之預納乃起訴或上訴必備之程式，攸關公益，屬於訴訟成立（合法）要件，法院不論訴訟程序進行至何程度，均應依職權調查該要件是否具備，以維護公益及當事人之程序利益（最高法院107年度台抗字第700號、10 6年度台抗字第64號裁定意旨參照）。房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額（最高法院 111年度台抗字第189號裁定意旨參照）。以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標所有之利益為準（最高法院107年台抗字第1 17號裁定意旨參照）。所謂起訴時之交易價額，係指起訴時客觀之市場交易價額而言（最高法院110年度台抗字第928號、第40號、109年度台抗字第1447號、第587號裁定意旨參照）。房屋課稅現值固可做為法院核定房屋交易價值之參考資料，然其僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，與房屋交易價值未必相當，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及與坐落基地間之法律關係等資料，必要時得命當事人查報或囑託鑑定機關鑑定系爭房屋價值（最高法院109年度台抗字第1394號、108年度台抗字第14 9號裁定意旨參照）。又原告之訴，有民事訴訟法第249條第 1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，審判長應定期間命其補正；簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，亦為民事訴訟法第249條第1項但書、第436條第2項所明定；如原告於法院定期命其補正後，逾期仍未補正者，即應以裁定駁回之，同法第249條第1項第 6款項亦有明定。二、本件原告起訴主張依民法第767條第1項前段等規定，請求被告將坐落臺北市○○區○○路0段000號5樓5-3室房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告，並給付新臺幣（下同）6,200元，及自民國108年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告2 4,800元。原告雖陳報本件訴訟標的價額為62,000元，並據此繳納第一審裁判費1,500元（見本院卷第5頁、第9頁）。經查，原告於事實及理由欄第1項載明系爭房屋每月租金6,2 00元，則本件訴訟標的價額核定為750,200元（計算式如附表所示），應徵第一審裁判費10,080元，扣除原告已繳之裁判費1,500元後，尚應補繳裁判費8,580元。惟原告如能查報系爭房屋起訴時之交易現值（不得僅以房屋課稅現值為依據）或經有鑑定資格之鑑價公司所為之鑑價，較本院核定之系爭房屋之訴訟標的價額為低者，則應以該價額加計6,200元之總額為本件訴訟標的價額，並依民事訴訟法第77條之13所定費率補繳裁判費（應扣除原告已繳之裁判費1,500元）。三、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　詹慶堂附表：本件訴訟標的價額計算方式：一、訴之聲明第1項前段請求被告遷讓房屋部分，系爭房屋訴訟標的價額為744,000元〔計算式：每月租金6,200元×12月÷10% ＝744,000元（依土地法第97條第1項所定之房屋租金最高額限制反推建物價格以月租金120倍計算）〕。二、訴之聲明第1項中段請求被告給付6,200元(即積欠租金)，為基於原告於114年1月13日起訴前已發生之獨立請求權，與原告訴之聲明第1項請求遷讓房屋部分不具有主從、附隨或牽連關係，依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，此部分訴訟標的金額應予併計。另訴之聲明第1項後段自108年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告24,800元部分，係請求相當於租金之不當得利，屬附帶請求，則依同法第77條之2 第2項規定，不併算其金額。三、綜上，本件訴訟標的價額共計為750,200元（計算式：744,0 00元＋6,200元＝750,200元）。以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘美靜附註：土地法第97條第1項：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限。

2025-03-13

TPEV-114-北簡-1805-20250313-1

重訴

臺灣彰化地方法院

返還土地等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第76號原告莊志達蔡女足(即莊明輝之承受訴訟人）莊雅雯(即莊明輝之承受訴訟人) 莊景翔(即莊明輝之承受訴訟人) 莊怡柔(即莊明輝之承受訴訟人) 上五人共同訴訟代理人胡陞豪律師被告李坤政上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將如附圖所示編號1區（如附件1區照片所示）、編號 2區（如附件2區照片所示）、編號3區（如附件3區照片所示）之地上物除去，並將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積2 ,410平方公尺土地返還予原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔。二、被告應將如附圖所示編號1區（如附件1區照片所示）、編號 2區（如附件2區照片所示）、編號3區（如附件3區照片所示）之地上物除去，並將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積1 609.42平方公尺土地返還予原告莊志達。三、被告應自民國113年5月25日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔新臺幣30 ,000元。四、被告應自民國113年5月25日起至返還第二項所示土地之日止，按月給付原告莊志達新臺幣30,000元。五、被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔新臺幣84 0,000萬元，及自民國113年5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。六、被告應給付原告莊志達新臺幣720,000萬元，及自民國113年 5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。七、訴訟費用由被告負擔。八、本判決第一項於原告以新臺幣2,500,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣7,479,300元為原告預供擔保，得免為假執行。九、本判決第二項於原告以新臺幣2,416,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣7,245,609元為原告預供擔保，得免為假執行。　十、本判決第三項、第四項原告於每月履行期屆至後以新臺幣10 ,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以每期新臺幣30 ,000元為原告預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第五項於原告以新臺幣280,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣840,000元為原告預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第六項於原告以新臺幣240,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣720,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由壹、程序事項一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。又上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第175條、第176條分別亦有明文。查原原告莊明輝於本院審理時之民國（下同）113年9月15日死亡，有戶籍謄本（除戶部分）在卷足稽（見本院卷第149、151頁），經莊明輝之繼承人蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔於 113年10月9日以民事聲明承受訴訟狀，聲明由莊明輝之繼承人蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔承受訴訟（見本院卷第 147至148頁），並由本院將繕本送達對造，依法已生承受訴訟之效力，故列蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔為原告即莊明輝之承受訴訟人，先予敘明。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴之聲明原為：㈠被告應將坐落彰化北斗鎮螺陽段678地號如附圖所示Ａ部分面積2,410平方公尺土地騰空並返還原告莊明輝，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元；㈡被告應給付原告莊明輝840,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應將坐落彰化北斗鎮螺陽段680地號如附圖所示Ｂ部分面積1,609.42平方公尺土地騰空並返還於原告莊志達，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告30,000元；㈣被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤訴訟費用由被告負擔；㈥原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至 10頁）。嗣於最後言詞辯論期日變更訴之聲明為：㈠被告應將如附圖（即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年12 月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖）所示1區（如照片證13所示）、2區（如照片證14所示）、3區（如照片證15所示）上之雜物騰空返還土地予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達30,0 00元；㈡被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔8 40,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告就訴之聲明所為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，並未變更訴訟標的，即非屬訴之變更或追加，於法尚無不符，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張略以：　㈠緣莊明輝、原告莊志達分別係彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地所有權人（下合稱系爭土地）。莊明輝、原告莊志達與被告於109年9月11日簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由被告承租莊明輝、原告莊志達所有之系爭土地共40 19.2平方公尺，被告應於每月5日前給付莊明輝、原告莊志達各30,000元之租金，租期自109年12月1日起至117年11月3 0日止。被告自109年12月1日起至113年5月5日止，尚積欠莊明輝租金28個月，合計840,000元；積欠原告莊志達租金24 個月，合計720,000元，且積欠之租金均已超過2年。原告於 110年10月29日以北斗郵局第137號存證信函寄發予被告，催告被告給付原告上開積欠租金，未獲置理，原告復於112年1 月5日以北斗郵局第6號存證信函寄發存證信函予被告，催告被告給付原告上開積欠租金，並依民法第440條之規定終止契約，併請求被告返還系爭土地予原告，惟被告仍置之不理，迄今積欠租金逾2年，合計156萬元。又依系爭租賃契約書第5條及第9條所載內容，莊明輝、原告莊志達與被告成立系爭租賃契約時，係以供被告為建築使用作為使用目的，惟被告自109年9月11日簽立上開租賃契約至今為止，已逾3年之久，未曾動工興建任何建物，且積欠莊明輝、原告莊志達逾 2年之租金，被告顯已違反系爭租賃契約之使用目的，依系爭租賃契約書第5條及第9條所載內容，向被告終止系爭租賃契約。系爭契約既已終止，則被告持續占用莊明輝、原告莊志達所有之系爭土地，即屬無權占有，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求如訴之聲明等語。　㈡並聲明：　⒈被告應將如附圖（即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113 年12月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖）所示1區（如照片證13所示）、2區（如照片證14所示）、3區（如照片證 15所示）上之雜物騰空返還土地予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達 30,000元。　⒉被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔840,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒋訴訟費用由被告負擔。　⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：伊理應給付租金，但伊經濟拮据，且因疫情期間，收掉一些生意，放置的東西很多，要搬有點困難。伊希望能繼續承租，伊會慢慢攤還之前積欠的租金等語。三、得心證之理由：　㈠按兩造簽訂之土地租賃契約書第三條：租賃期間所載內容：「一、租賃期間自109年12月1日至117年11月30日止…。」、第四條：租金約定及支付所載內容：「一、北斗鎮螺陽段67 8地號租金為月繳參萬元。北斗鎮螺陽段680地號租金為月繳參萬元。二、雙方同意租金繳納以每月5日為租金繳納期日… 。」經查，原告主張被告應於每月5日前給付莊明輝、原告莊志達各30,000元之租金，自109年12月1日起至113年5月5 日止，被告尚積欠莊明輝租金840,000元，積欠原告莊志達租金720,000元，被告應給付原告其所積欠之租金等語，業據其提出土地租賃契約書、元大銀行存摺明細在卷可稽（見本院卷第27至53頁），此為被告所不爭執，原告之上開主張，自堪信為真實。從而，原告主張被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔840,000元，及應給付原告莊志達7 20,000元，自屬有據。　㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，原告主張其於 109年9月11日將其所有之系爭土地出租予被告並簽訂系爭租賃契約，惟被告迄今積欠逾2年之租金，且未依系爭租賃契約之使用目的使用系爭土地，經原告終止系爭契約後，仍繼續占有系爭土地等語，亦據其提出地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、土地租賃契約、元大銀行存摺明細、北斗郵局第 6號存證信函、現場照片、土地現況空照圖在卷可佐（見本院卷第17至63頁、第125至137頁），亦為被告所不爭執，原告之上開主張，堪信為真實。依民法第440條第1項之規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；復依兩造所簽訂之系爭租賃契約第9條第4款之約定條款，約定租用建築房屋之基地，承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得向承租人請求收回。據此，被告自109年12月1日起至113年5月5日止，已積欠原告逾2年之租金，經原告於110年10月29日寄發存證信函，通知被告應給付其所積欠之租金予原告，惟被告仍未履行，原告復於112年1月5日以北斗郵局第6號存證信函，通知被告終止租約，有北斗郵局第6號存證信函在卷可憑（見本院卷第5 5至57頁），足認原告已依民法第440條第1項之規定、系爭租賃契約第9條第4款之約定條款，向被告行使租賃關係之單方終止權，且該意思表示已到達被告而發生效力，是系爭租賃契約業經原告合法終止而失其效力，被告迄今仍以於系爭土地上堆放地上物之方式，占用系爭土地，自屬無權占有，而侵害原告對系爭土地之所有權甚明，從而，原告請求被告應將系爭土地如附圖所示各編號之地上物騰空，並將系爭土地返還予原告，即屬有據。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致不動產所有權人受有損害，則不動產所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。經查，被告無權占用系爭土地，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有系爭土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，即自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達30,000 元，要屬有據。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條有明文。查本件原告對被告之租金債權，核屬有確定期限之給付，且以支付金錢為標的，依兩造之約定，被告應於每月5日前分別給付租金予莊明輝、原告莊志達，則被告迄未給付予原告之各期租金，均期限屆滿，已然遲延，被告自應負遲延責任，揆諸前揭規定，原告主張被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即自113年5月25日起（見本院卷第77頁）至清償日止按年息5％計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求判決如主文所示，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　姚銘鴻附圖：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年12月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖。以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊美芳附件：

2025-03-12

CHDV-113-重訴-76-20250312-1

補

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 114年度補字第170號原告沈淑兒被告李俐美（原名李怡樺）上列當事人間遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣248萬元。原告應於本裁定第1項確定之翌日起5日內，補繳第一審裁判費新臺幣3萬0,516元，倘逾期未補正，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併計其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項、第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。次按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，此為民事訴訟法第249條第1項第6款所明文規定。又請求遷讓房屋事件，訴訟標的之價額，應以房屋之價額為準，其附帶請求給付相當租金之不當得利部分，則不併計其價額；房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內（最高法院99年度台抗字第275號民事裁定意旨參照）。二、經查，本件原告起訴未據繳納裁判費，依原告起訴狀所載，其訴之聲明為：㈠被告應將（門牌號碼）新北市○○區○○路00 號、61號之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並自民國114年4月1日起至遷讓（系爭房屋）之日止，按月賠償新臺幣（下同）2萬元；㈡被告應給付租金8萬元。從而，上揭聲明㈠既係以系爭房屋永久之占有回復為標的，其價額自應以系爭房屋之價額為準（聲明㈠後段為起訴後之不當得利部分，無庸併計其價額），惟原告並未指出系爭房屋之客觀價值，本院乃參酌原告主張系爭房屋所約定租金為每月2萬元，依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」逆推核算，系爭房屋至少應有240萬元之價值（計算式：2萬元×1 2月÷10％＝240萬元），加計上揭聲明㈡請求給付之積欠租金8 萬元，本件訴訟標的總額應核定為248萬元（計算式：240萬元＋8萬元＝248萬元）。三、是以，本件訴訟標的價額核定為248萬元，應徵第一審裁判費3萬0,516元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於前揭核定訴訟標的價額裁定確定之翌日起5日內補繳裁判費，倘逾期不繳，即駁回其訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　　姜晴文以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　林煜庭

2025-03-12

KLDV-114-補-170-20250312-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3324號原告劉庭方訴訟代理人蘇衍維律師周翔謙律師被告盧天順上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○號五樓E室房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟參佰參拾參元，並自民國一百一十三年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年十二月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告起訴主張：　　緣被告前向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○段0號5樓E室房屋（下稱系爭房屋），約定租期自113年6月1日起至114年 5月31日止，每月租金新臺幣（下同）11,500元，水電費自付(下稱系爭租約)，並簽有房屋租賃契約書乙份。詎被告違反系爭租約禁養寵物之約定，私自飼養寵物自已違約。且被告僅繳納第一期租金後，即未再按期繳租，已達2月以上未繳納，經原告以113年8月14日台北古亭郵局存證號碼000785 號存證信函催告被告應於函到立即繳納積欠租金，被告仍拒不清償；嗣以113年8月23日台北古亭郵局存證號碼000815號存證信函為終止系爭租約意思表示終止系爭租約，被告未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告對系爭房屋之所有權，並使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，依法自得請求被告遷讓返還系爭房屋。又且被告遲付租金迄今已達2期，即23,000元，自應負清償責任，經原告抵銷押金23,000元，尚餘電費12,283元未清償。另原告因本件支出律師費51,050 元，依約亦應由被告負擔。又被告未依約給付租金，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第440條第1項、第455條前段、第767條、第179條及系爭租約之法律關係，提起本訴，並聲明請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路○段00巷0號5樓 E室房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告62,333元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告11,500元。三、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、兩造間通訊軟體LINE對話紀錄、上開存證信函2份及臺幣轉帳紀錄等件為證。而被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自應認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又依系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，並立有寵物條款：「為維護居住品質不得飼養寵物，違者視同違約。」。經查，系爭租約業經原告通知被告而終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並以被告繳納之押金23,000元抵銷其所積欠之2月租金23,000元，自屬有據。　㈡系爭租約第12條約定：「印花稅各自負責，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」並約定每月電表度數200度內每度6元，200度以上每度7元，此有系爭租約附加條款在卷可查，則原告據上主張被告給付積欠之電費12,283元，應屬有據。　㈢系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」原告因本件支出律師費51,050元，此有原告提出之臺幣轉帳紀錄為證，則原告依上開約定請求被告給付律師費51,050元，亦屬有據。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租約既已終止，而依前開說明，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法第 179條規定請求被告應返還不當得利。而系爭房屋每月租金為11,500元，故被告可能獲得每月相當於租金之不當得利應以11,500元計算。是原告請求被告自起訴狀繕本送達亦日之 113年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金11,500元之不當得利，應屬有據。五、從而，原告依民法第440條第1項、第455條前段、第767條、第179條及系爭租約之法律關係提起本件訴訟，求為判決如主文第一至三項所示，均有理由，均應予准許。六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3324-20250312-1

板小

板橋簡易庭

給付租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第4395號原告楊森鴻被告黃翊軒黃志安上列當事人間請求給付租金事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告黃翊軒應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元，及自民國一百一十四年一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如對其財產強制執行而無效果時，由被告黃志安給付之。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元，由被告負擔新臺幣壹仟貳佰貳拾元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事　實　及　理　由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）46,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。嗣於114年1月9日以民事訴之變更追加狀變更聲明為：被告應給付原告115,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。又本件被告黃翊軒經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、次按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在10萬元以下者，適用本章所定之小額程序。當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第 1項之範圍內為之，民事訴訟法第436條之8第1項、第436條之15定有明文。又應適用通常訴訟程序或簡易訴訟程序事件，而第一審法院行小額程序者，第二審法院得廢棄原判決，將該事件發回原法院。但第436條之8第4項之事件，當事人已表示無異議或知其違背或可得而知其違背，並無異議而為本案辯論者，不在此限，同法第436條之26第1項亦有明文。是以，應適用小額訴訟程序事件，因當事人為訴之變更、追加或提起反訴，致應改用簡易程序時，當事人固得依同法第 436條之15之規定，合意繼續適用小額程序，惟若當事人雖無明示之合意，然對於法院繼續適用小額程序審理表示無異議或無異議而為本案辯論者，其責問權即已喪失，亦得繼續適用小額程序。查原告本件為擴張聲明後，訴訟標的金額已逾10萬元，原應適用簡易訴訟程序，惟此金額在50萬元以下，且兩造對本院繼續適用小額程序審理均無異議而為本案言詞辯論，依前開說明，兩造就此程序事項均已喪失責問權，其程序上之瑕疵視為補正，本院自得繼續適用小額程序。三、原告起訴主張：　　緣被告黃翊軒前邀同被告黃志安為保證人，向原告承租門牌號碼新竹市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定自11 3年8月1日起至116年7月31日止，每月租金23,000元(下稱系爭租約)，並簽有房屋租賃契約書乙份。詎被告自113年10月起未按期給付租金，已達2月以上未繳納，遂以本起訴狀繕本催告被告黃翊軒應於函到立即繳納積欠租金，被告黃翊軒仍拒不清償，被告黃翊軒遲付租金迄今已達5期即115,000元，自應負清償責任。又被告黃志安既為被告黃翊軒之保證人，於被告黃翊軒不履行債務時，被告黃志安自應代負履行之責。為此，爰依系爭租約、租賃及保證之法律關係，請求被告給付租金等語。並聲明：如變更後聲明所示。四、被告黃志安則以：對原告之請求不爭執，願意賠償惟無力一次清償等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。五、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440 條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張之事實，業據其提出住宅租賃契約書及郵局退回信件信封等件為證，復為被告黃志安所不爭執，而黃翊軒被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自應認原告之主張為真實。至被告黃志安另辯稱現無力清償云云，按有無資力償還，乃係執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯（最高法院19年上字第1733號判例意旨參照），是被告黃志安所辯，尚難憑採。則原告請求被告黃翊軒給付租金115,000元，應屬有據。六、復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。民法第739條、第745條、第740條分別定有明文。查被告黃志安固為被告黃翊軒之保證人，是就原告本件對被告黃翊軒之請求，固得請求被告黃志安代負履行責任，惟查系爭租約立契約書人欄之用語為「保證人」而非「連帶保證人」（本院卷第23頁），是被告黃志安僅為系爭租約之普通保證人，非連帶保證人，故依民法第745條規定，原告就被告黃志安部分，應先請求被告黃翊軒給付，如對被告黃翊軒之財產強制執行無效果時，再由被告黃志安給付之。是原告對被告黃志安逾此部分之請求，尚屬無據。七、從而，原告依系爭租約、租賃及保證之法律關係，請求被告黃翊軒給付原告115,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114 年1月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，如對被告黃翊軒財產強制執行無效果時，由被告黃志安給付之，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。八、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，併依職權確定被告應負擔之訴訟費用額為1,220 元。又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之23、第385條第1項、第436條之19第1項、第79條、第436條之20，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官呂安樂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板小-4395-20250312-1

重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第684號原告陳昱臻訴訟代理人林俊峰律師複代理人吳寶瓏律師被告傑富食品企業有限公司法定代理人陳震國訴訟代理人張雙華律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應自民國111年8月7日起至112年5月15日止，按月給付原告新臺幣140,000元，及如附表一應給付遲延利息起算日欄所示之日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國111年11月18日起至112年5月15日止，按日給付原告新臺幣918元，及如附表二應給付遲延利息起算日欄所示之日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣385,400元為被告供擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣1,157,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣65,800元為被告供擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣197,400元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查，兩造就坐落新北市○○區○○段○000000000地號土地(下稱系爭土地)，暨其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭租賃物）訂有租賃契約（下稱系爭租約），並約定因系爭租約涉訟以本院為第一審管轄法院，有廠房租賃契約書第12條可憑（見本院卷一第 28頁），本院就本事件有管轄權，核先敘明。二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將系爭土地如起訴狀附圖所示A1部分土地(面積約為1434.79平方公尺，以實測後為準)，暨坐落其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號建物，騰空返還予原告。㈡被告應自民國111年7月5日起至騰空返還前項房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）140,000元，及自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自111年11月17 日起至騰空返還系爭房地之日止，按日給付原告280,000元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣經原告於112年7月5日本院言詞辯論期日當庭撤回聲明㈠部分，被告表示同意（見本院卷第183頁），已生撤回之效力，本院自無庸就此部分審理。其後原告又於112年9月20日提出之民事訴之變更暨準備狀二，變更訴之聲明為：㈠被告應自111年7月5日起至112 年5月15日止，按月給付原告140,000元，及自各月之翌月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自111年11 月17日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為訴之變更訴之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭土地及房屋，租期自106年7月5日起至115年7月4 日止，並約定自109年7月5日起至112年7月4日止，每月租金 140,000元，約定被告於每年7月4日前，將次一年度全年之每月租金，以開立到期日為每月5日之租金支票12張交付原告，由原告自行兌現。詎被告自111年7月4日起未交付次年度之租金支票予原告，亦未以其他方式給付租金，且持續占用系爭租賃物至112年5月15日始遷讓返還予原告。又被告未經原告同意擅自讓訴外人亞伯笙國際有限公司於系爭土地上搭建房舍、鐵門、鐵皮建物及施作瀝青與水泥鋪面等，致遭新北市政府認定有違反非都市土地使用管制，及農牧土地作物流倉庫使用之違法情事，已違反系爭租約第8條第3項約定，甚為明確。原告於111年10月6日寄送存證信函催告被告應於期限內給付租金，惟未獲置理。原告再於111年11月16日寄送存證信函向被告表示終止租約，被告於111年11月17日收受存證信函，系爭租約於111年11月17日已終止。被告積欠原告5個月租金（即111年7月、8月、9月、10月、11月）。租約終止後被告繼續無權占用系爭土地及系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告給付自111年11月17日起至被告返還系爭租賃物之日即112年起5月15日止，每月按140,000元計算之不當得利。果若鈞院認系爭租約並未於111年11月17日終止，則主張以起訴狀繕本送達被告時作為終止租約之意思表示。原告依民法第179條規定請求被告清償積欠原告之租金及租約終止後之不當得利。並依系爭租約第8條第4項約定向被告請求懲罰性違約金即按日給付依房租2倍計算之懲罰性違約金。爰依租賃之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應自111年7月5日起至112年5月15日止，按月給付原告140,000元，及自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自 111年11月17日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000 元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告因經營物流業務需要，透過仲介公司與原告於106年5月1 9日簽訂系爭租約，依出租物推薦表記載，系爭租賃物坐落基地面積696坪、建物總面積250坪。詎被告簽約後於系爭租賃物內設置冷凍、冷藏櫃體始發現系爭租賃物未達250坪而不敷被告需求，兩造經協調後原告同意被告得於系爭租賃物範圍內空地（亦屬被告承租範圍）由被告出資興建地上物。其後遭檢舉農牧用地挪作他用，違反區域計畫法第15條第1 項規定，裁罰60,000元罰鍰，該罰鍰原告同意由兩造各分擔 30,000元。　㈡110年間系爭租賃物遭鄰地所有人主張原告占用其土地，後原告為返還土地，同意由被告自行拆除地上物及冷凍、冷藏櫃體，拆除費用由原告負擔。被告遂將之拆除，並以拆除費用由租金扣除為由，交付原告自111年7月5日至112年1月4日止之租金支票6張，然原告收受三天後將支票全數退回，本件非被告拒不履行給付租金義務。被告曾以存證信函通知原告至被告公司收取，原告得依慣例至被告處收取租金，原告受領遲延，且原告因系爭租賃物範圍減縮，於111年11月16日發函向被告表示終止租約，並依系爭租約第8條第4項請求懲罰性違約金，自屬無據。　㈢又針對原告於111年10月6日所發之存證信函，被告曾於111年 10月13日回函表示被告可續租，惟依民法第435條第1項及第 436條規定應減少租金，自111年10月5日起至115年7月4日止，每月租金調降為100,000元，拆除費用485,000元則由兩造平均負擔，如原告不為同意，則拆除費用485,000元由原告全數負擔，並依民法第423條及第435條規定，因原告所出租之系爭租賃物占用他人土地，致被告無法設置供被告營運所需之冷凍、冷藏櫃體數量，兩造將於112年5月4日終止系爭租約。詎原告不同意上開減少租金方案，是兩造已於112年5 月4日終止系爭租約，被告主張對原告有拆除費用485,000元返還請求權之債權及111年7月、8月國稅局所得扣繳稅額與1 11年7月、8月衛福部健保署補充保險費代墊款共33,908元之返還請求權之債權、修繕大門費用6,300元之返還請求權之債權及押租保證金270,000元之返還請求權之債權，並主張以之與本件原告請求被告給付之金額抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造間不爭執之事項：　㈠兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，約定被告向原告租用新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號），租賃期間為106年7月5日起至115年7月4日。每月租金：第1到第36 個月月租金為135,000元整，第37到第72個月月租金為140,0 00元整。租金給付方式：乙方應於簽訂本租約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）12張，給予甲方即出租人按期兌現。自次年度起租金之給付方式，除乙方即承租人應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推（見本院卷第26頁）。並約定出租標的及使用範圍：⒈新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號）⒉不含後面二個車位、倉庫及果園，若甲方不使用時須無償提供給乙方使用。有廠房租賃契約書影本在卷可憑（見本院卷第25至29頁）。　㈡依系爭租約第3條約定，自111年7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元。被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金。惟被告曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函通知原告本公司已備妥租金支票，…依往例向被告收取，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷第99至102頁）。　㈢新北市政府農業局曾於106年8月23日至新北市○○區○○段0000 地號土地現場會勘，認定現況有房舍，瀝青鋪面、鐵門、鐵皮建物等，非作農業使用已違反非都市土地使用管制等情，發函予亞伯笙國際有限公司，有關於上開土地即系爭租賃物現況為亞伯笙國際有限公司作物流倉庫使用，未依法作農業使用，通知亞伯笙國際有限公司依行政程序法第102條規定陳述意見並檢附合法證明文件乙節，有新北市政府106年9月 11日新北府地管字第1061749447號函影本在卷可憑（見本院卷第45至46頁）。　㈣原告交付被告使用之系爭租賃物範圍及面積如新北市板橋地政事務所收件日期112年3月10日、複丈日期112年3月30日、 4月12日土地複丈成果圖A、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1所示位置及面積，但B部分雙方有爭議。　㈤原告於111年10月6日寄發土城貨饒郵局第167號存證信函催告被告履行給付租金支票即給付自111年月7月起至10月份共計 560,000元之租金及交付全年租金支票，被告於111年10月11 日收受，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本附卷可憑（見本院卷第31至34頁）。　㈥原告於111年11月16日寄發土城郵局存證信函予被告送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17日收受。原告另以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租賃物於112年5月15日已返還原告。有上開存證信函、雙掛號回執各件影本、起訴狀附卷可憑（見本院卷第37至43頁、第12頁）。　㈦被告曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函送達終止系爭租約之意思表示，並通知原告系爭租約因租賃標的範圍減縮，租約將於112年5月4日終止，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷第99至102頁）。　㈧被告已於112年5月15日將系爭租賃物返還原告。　㈨系爭租約第8條第4項約定：「乙方於租期屆滿或終止租約時，不交還或逾期交還房地者，自租期屆滿或終止租約之翌日起至返還房地之日止，乙方應按日支付依房租二倍計算之懲罰性違約金。」，兩造約定上開之違約金性質為懲罰性違約金。四、本院得心證之理由：　㈠原告終止系爭租約有無理由：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條第1項前段、第440條第1項、第2項定有明文。　⒉原告主張被告自111年7月起積欠租金，經原告催告後仍未給付租金，積欠租金已達2個月以上，依系爭租約第8條約定原告得終止租約。原告已於111年11月16日寄發土城郵局第492 號存證信函送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17 日收受該存證信函，亦有存證信函、回執附卷可稽（見本院卷第37至43頁），系爭租約已於111年11月17日終止等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。　⒊經查：依系爭租約第三條約定：給付方式：乙方（即被告）應於簽訂本契約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）十二張，給予甲方按期兌現。自次年度起租金支給付方式，除乙方應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推。有系爭租約附卷可稽（見本院卷一第26頁）。原告於111年10月6日以土城貨饒郵局第00 0167號存證信函，催告被告於期限內依約給付租金支票，有存證信函、回執在卷可稽（見本院卷第31至35頁），且被告除爭執已交付原告6張支票遭退回外，並不爭執自111年7月起未交付租金支票，且未以其他方式給付租金等情，則原告主張被告自111年7月5日起未給付租金之事實，堪信為真。　⒋按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。又按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條定有明文。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第436條亦有明定。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院109年度台上字第31號、108年度台上字第1341號判決意旨參照）。復按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院48年台上字第887號號判例意旨參照）。本件被告辯以如新北市板橋地政事務所複丈成果圖（見本院卷一第 123頁、第125頁）所示B、C、D、E1、E2均為系爭租約約定之租賃範圍，即為圍籬範圍內之空地。依出租物推薦表記載：基地面積為696坪，建物總面積為250坪，簽約後於建物內設置冷凍櫃、冷藏櫃體後方發現建物面積未達250坪，原告希望繼續出租予被告，雙方達成被告得在原建物範圍外之空地自行出資興建地上物之共識，被告方興建地上物設置冷凍櫃、冷藏櫃體。110年間因被告所興建之地上物位於鄰地上，因原告欲將前開緊鄰圍籬旁之鄰地返還予鄰地所有人，致被告須拆除該地上物受有損失，原告同意被告可自租金扣除地上物拆除費用738,276元，並有原告先行收受111年7月5日至112年1月4日不足一年期間之6紙租金支票，可做為原告同意代被告支出拆除費用之證明云云，惟為原告否認，並主張係被告未經同意擅自興建地上物，原告身在南部，對被告興建地上物一事並不知情，經對面鄰居即證人郭稼蓁通知原告配偶，原告無法立即表示反對及時阻止被告之違約行為，原告自南部返回後曾自行及另偕同仲介即證人吳明賢向被告表明反對之意思等語，經查：　⑴觀之系爭租約約定：出租標的及使用範圍：⒈新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號）⒉不含後面二個車位、倉庫及果園，若甲方不使用時須無償提供給乙方使用。有廠房租賃契約書影本在卷可憑（見本院卷第25至29頁）。顯見依系爭租約約定原告出租於被告之系爭租賃物為原告原有土地即柑林段1107地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋及房屋前廣場，依系爭租約文字記載系爭土地範圍即柑林段1107地號土地，房屋前廣場為系爭房屋前柑林段1107地號土地，依上開文字記載未包括原告原有房屋面向道路之右側土地。又兩造簽約時被告已同意原告暫用後面兩個車位、倉庫及果園，故於系爭契約第一條出租標的即使用範圍內記載：「⒉不含後面兩個車位、倉庫及果園」，則原告主張系爭租賃物扣除後面兩個車位、倉庫及果園，面積與「出租物件推薦表」大致相符，尚堪採信。另「出租物推薦表記載之土地面積即及建物面積與系爭租賃物面積不同，被告雖辯以簽約當下係認為原告應很快就會尋求適當處所遷移，故同意之云云，惟此係被告之動機，核與兩造約定之租賃物範圍無關。　　　　　　　　　　　　　　　　　⑵又觀之「出租物推薦表」記載：出租範圍：土城區和平路38- 6號，基地面積：696坪，建物總面積：250坪（見本院卷第8 9頁），有出租物件推薦表附卷可稽（見本院卷第89頁）。　　證人吳明賢證稱：「出租物件推薦表」是伊公司即鑫辰國際不動產投資顧問有限公司所製作。同事呂維祥從公司網路上抓此件「出租物件推薦表」。呂維祥如何將「出租物件推薦表」提供予被告法定代理人陳震國，伊不太清楚。「出租物件推薦表」上面的基本資料是出租方提供的，伊是負責出租方，呂維祥負責承租方，系爭租約書是依照伊公司公訂契約書修改的內容。在簽訂系爭租約前，原告及被告公司負責人的配偶余先生有前往系爭租賃物現場看過。被告法代陳震國是簽約時才在場。去看現場時是呂維祥帶看的。伊有在場，除了余先生還有黃木兆先生在，但記不太清楚了，不是伊確定出租現場的，出租範圍是農地上的鐵皮屋，沒有原始建照，當初只有說現場就是這樣，合不合用。因為大門就是馬路，後面已經有蓋鐵皮屋，鐵皮屋蓋好幾間，看得出來整塊基地的使用範圍，但沒有丈量，大門進去有整地，跟隔壁都不一樣。承租人做食品業，有請冷凍庫、冷藏庫的廠商來丈量沒問題才承租。都是被告法代配偶余先生在主導，租賃契約伊有從頭唸到尾看他們有什麼問題，因為建物沒有權狀，所以只有寫基地地號。經過雙方協調並同意，才打出系爭租約第1條出租標的及使用範圍的文字。兩造後來所簽立之系爭租約，沒有約定租賃建物使用面積須達「出租物件推薦表」所指之250 坪。被告於租賃土地上興建地上物一事後來伊才知道，被告要興建時沒有通知伊跟出租方，興建時出租方有打給伊叫伊去現場看，伊有問出租方吳先生有無同意，出租方說沒有，伊有跟他說你有權不讓他蓋，出租方意思是希望基地要蓋好一點，也沒有說不讓他繼續蓋，因為那時候才正在搭而已，所以後來才會蓋起來等語（見本院卷第293至299 頁）。及證人黃木兆證稱：伊在被告公司任職一年就離職。任職期間擔任經理，因為物流廠不夠用，另尋地方，有增建需求，就找到這個地方。從零開始。原告跟被告就系爭土地租用範圍交涉時伊沒有參與，也沒有看到權狀實際坪數。使用範圍就是所看到的。平常進去跟房東即吳先生互動時，伊會跟房東商量討論，例如一開始，房子裡沒有廁所，因為做冷凍庫，廁所必須蓋在外面，就跟房東商量可不可以蓋在什麼地方什麼位置，除了廁所之外，還有討論停車、凍庫不夠用，因為伊剛開始去跟房東不熟，有些使用上的細節都會透過當初的房仲跟房東商量可不可以做什麼。蓋廁所是伊直接跟房東，蓋棟庫是透過房仲。是被告公司其他人員去找房仲處理，不是伊親自處理，房仲有來關心為何不夠使用，伊有跟房仲聊過這件事情，房仲就說他會去溝通。伊沒有印象房仲有直接跟伊說出租人同意增建。電塔下面有圍籬，圍籬範圍內屬於台電的不能使用，凍庫是直接蓋在上面。蘆薈清除後沒有再向房東或房東的女兒問清楚可以興建的範圍。蓋多大的範圍是由余萬發先生跟施作冰箱的人員丈量，確認要蓋多大範圍，不是伊決定的。蓋增建物時，應該不是有經過出租人同意，就伊所知，有跟房東討論過。房東跟她的女兒整理的蘆葦是種植在跟圍籬有相當距離，但不是很遠，沒有到一公尺，中間還有一棵芒果樹，差不多跨出一步的距離即四、五十公分，因為種植得不只有一塊，區域也沒有連在一起等語（見本院卷第413至419頁）。依上開證人證述內容，可見在簽訂系爭租約前，原告及被告公司負責人的配偶余先生有前往系爭租賃物現場看過。被告並有請冷凍庫、冷藏庫的廠商來丈量沒問題才承租。兩造後來所簽立之系爭租約，沒有約定租賃建物使用面積須達「出租物件推薦表」所指之25 0 坪。且被告未經原告同意興建地上建物，此外，被告復未舉證證明原告同意被告興建地上物並已合意被告興建之地上物坐落基地為系爭租約範圍，被告抗辯原告希望繼續出租，而被告亦希望減少損害下，雙方達成被告得在原建物範圍外之空地（亦屬原告稱租範圍）另由被告自行出資興建地上物之共識云云，難認可採。再佐以系爭租約第五條規定載明原告承租之土地為農牧用地，用途僅限於經營法令核准之事業，原告雖知悉被告所營事業種類，亦難認原告違反該規定同意被告興建地上物以供營業之需，則被告主張兩造應各自分擔罰金3萬元，及原告同意拆除被告所興建地上物之拆除費用由租金扣除，既未舉證以實其說，自不足採。另被告雖將 111年7月5日起至112年1月4日止之租金支票6紙交由證人黃木兆交付予原告，原告於收受後三天發現金額不符退回被告，被告既未再如數給付租金與原告，難認被告已依債之本旨履行給付租金之義務。　⒌被告復抗辯原告未照往例至系爭租賃物所在地向被告收取租金支票，原告受領遲延，被告自不構成租金給付之遲延云云，經查：證人黃木兆證稱：伊在被告公司任職經理期間，伊會送租金支票到房東家去，房東不是特地來收，房東來伊有拿到（租金支票）就會交給他，如果房東沒有來，伊就會送到房東家。應該是伊要拿去給房東，只是房東剛好來伊就交給他等語（見本院卷第413至419頁）。佐以證人吳思蓉證稱：被告是請證人黃木兆拿到家裡來等語（見本院卷第425至4 26頁）。及證人吳明賢證稱：系爭租約上載明一年12張支票，年度到了就開出來給對方，但沒有表明如何交付，因為出租方就住在附近，會拿給她或是寄給她等語（見本院卷第29 3至299頁），足徵系爭租約約定之租金支票係由被告交付原告，非原告向被告收取，清償地為原告所在地，故被告抗辯租金清償方式為原告至系爭租賃物所在地點向被告收取云云，難認可採。則被告於111年10月13日以臺北東門郵局第266 號存證信函通知原告本公司已備妥租金支票，…依往例向被告收取，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷一第99至10 2頁）。原告無義務收取扣除拆除費用之租金支票，亦無義務至被告公司收取，自難認原告對於被告已提出之給付，拒絕受領或不能受領，被告辯稱遲延交付租金非可歸責於被告之事由云云，難認可採。　⒍基上，被告自111年7月5日起未交付系爭房地之租金，已逾2 期以上，原告業已定期催告，被告仍未依約履行，原告以存證信函送達終止租約之意思表示，終止系爭租約，核屬有據。　　㈡系爭租賃契約何時終止：　⒈依系爭租約第3條約定，自111年7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元。被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金。原告於111年10月6日寄發土城貨饒郵局第167號存證信函催告被告履行給付租金支票即給付自111年月7月起至10月份共計560,000元之租金及交付全年租金支票，被告於111年10月11日收受，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本附卷可憑（見本院卷一第31至34頁）。原告於111年11月16日寄發土城郵局存證信函予被告送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17日收受之事實，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本、起訴狀附卷可憑（見本院卷一第37至43頁、第12頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、㈥）。如前所述，被告積欠2期以上租金，原告終止租約依法有據。系爭租約於被告於111年11月17日收受原告終止租約之意思表示時終止，應堪認定。　⒉被告固曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函送達終止系爭租約之意思表示，並通知原告系爭租約因租賃標的範圍減縮，租約將於112年5月4日終止，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷一第99至102頁）。惟系爭租約約定之租賃物範圍未包含被告興建之地上物占用鄰地部分，業經本院認定如上，則被告以系爭租賃物範圍減縮為終止系爭租約之事由，核屬無據，自不發生終止租約之效力，是以系爭租約並不因被告送達終止租約之意思表示予原告，而發生系爭租約已於112年5月4日終止之效力，附此敘明。　3.原告另主張被告違反系爭租約將系爭租賃物交由第三人亞伯笙國際有限公司使用，並在系爭租賃物上擅自興建地上物使用之情事，違反系爭租約第8條第3項約定為終止系爭租賃契約之事由，則本件原告以被告積欠租金2期以上之終止租約事由，已為終止系爭租約，既經本院認定如上，此部分即不再贅述。　　㈢原告依系爭租約、不當得利之法律關係請求被告自111年7月5 日起至112年5月15日止，按月給付原告140,000元，有無理由？　⒈兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，約定租賃期間為106年7 月5日起至115年7月4日。每月租金：第1到第36個月月租金為135,000元整，第37到第72個月月租金為140,000元整。租金給付方式：乙方應於簽訂本租約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）12張，給予甲方即出租人按期兌現。自次年度起租金之給付方式，除乙方即承租人應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推（見本院卷第26頁）。依系爭租約第3條約定，自111年 7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元等情，有系爭租約書影本在卷可憑（見本院卷一第25至29頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），堪信為真。　⒉被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。則原告請求被告自111年7月5日起至系爭租約終止時之111年11月17日止，按月給付原告租金140,000元，核屬有據，應予准許。　⒊被告辯以依證人呂維祥證稱圍籬內的區塊就是出租範圍，兩造約定之意思表示真意即為依當時現狀點交，該現狀即有占用鄰地之情事，返還鄰地後，租用面積即有縮減，應減少租金金額云云，惟查，系爭租約已訂明出租土地為柑林段1107 地號土地，已如前述，佐以證人吳明賢證稱伊係負責出租人部分，證人呂維祥係負責承租人部分，呂維祥於公司網頁抓出租物件推薦表等語（見本院卷一第294至295頁），而證人呂維祥雖證稱系爭租賃物現場看時，當時一塊土地上有一棟建築物，圍籬內區塊就是承租範圍，被告租用時沒有討論要擴建地上的建物（見本院卷一第420頁），可見證人呂維祥係出於主觀猜測於言詞辯論期日當庭提示之照片所示圍籬內土地即為出租範圍，而證人呂維祥為被告之仲介，其主觀猜測實與原告無關。且參酌新北市政府函覆本院謂：「依非都市土地使用管制規則第8條第1項規定：『土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築前，得為從來使用，原有建物除准修繕外，不得增建或改建。』」，有新北市政府114年2月6日新北府地管字第1140180190號函在卷可稽（見本院卷二第51 頁），被告為擴展自己使用範圍，違法使用系爭租賃物興建廠房致侵占鄰地，自難逕認拆除後租賃範圍縮減，被告抗辯租用範圍減縮，應核減租金云云，難認可採。　⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。準此，無權占有他人之土地為使用收益，自應就其使用收益該土地，而以相當之租金計付應償還之價額予土地之所有人。本件被告租用系爭房地後交由其負責人配偶經營亞伯笙國際有限公司經營使用，核屬直接占有、間接占有之法律關係，被告仍為占有人，系爭租約既經原告於111年11 月17日終止，被告無合法占有使用權源占用系爭租賃物，被告已於112年5月15日將系爭租賃物返還原告（件本院卷一第 494頁），為兩造所不爭執（見不爭執事項七）。自系爭租約終止日之翌日起即111年11月18日至系爭房地返還日即112 年5月15日止，被告獲有相當於租金之不當得利之事實，應堪認定。參酌系爭租約約定租金為每月140,000元，原告請求被告給付於111年11月18日至112年5月15日止占有使用系爭房地獲得相當於租金之利益為每月140,000元，為有理由，應予准許。　㈣原告依系爭租約第8條第4項約定請求被告給付自111年11月17 日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000元，有無理由？　⒈原告主張被告自系爭租約終止日即111年11月17日起即應遷讓返還系爭租賃物，被告遲至112年5月15日始返還系爭租賃物予原告，應依系爭租約第8條規定按日依280,000元計算給付原告懲罰性違約金等語，為被告否認，並辯以係可歸責於原告之事由致系爭租約終止，無系爭租約第8條之適用云云。　⒉經查：兩造均不爭執系爭租約第8條第4項約定違約金之性質為懲罰性違約金（見本院卷一第27頁、第14頁、第81頁，見不爭執事項㈨）。則被告於系爭租約終止後未返還系爭租賃物，原告依系爭租約第8條第4項規定請求被告給付自111年1 1月17日之翌日即111年11月18日起至112年5月15日止，依系爭租約第8條第4項約定計付之違約金，為有理由。　⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條第一項前段定有明文。被告復辯以原告係催告被告應於111年1 1月30日騰空搬遷，故被告自111年12月1日起開始起算遲延責任云云，揆諸前開法律規定，被告於租約終止後之翌日即應依返還租賃物，自難認返還租賃物之債務為未確定期限而須原告催告始負遲延責任，被告此部分抗辯亦不足採。　⒋證人呂維祥證稱：一般租金是違約的話就是要付兩天，不足一個月就看用到第幾天算。當時出租方沒問題的版本伊給承租方看，雙方都沒有問題才約到公司簽約等語（見本院卷一第422頁）。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。本院審酌原告因被告於系爭租約終止後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告未搬遷致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭租賃物附近地點之情況等因素，認原告請求按日以每月租金2倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按日以每日租金百分之20 計算即918元(計算式：140,000元×2個月÷（一個月30天＋一個月31天，此部分為每日租金）×20％＝918元，元以下四捨五入)為適當，逾此範圍，即無可採。　㈤關於被告主張對原告有拆除費用485,000元返還請求權之債權及代墊款33,908元返還請求權之債權，及修繕大門費用6,30 0元之返還請求權之債權，及押租保證金270,000元之返還請求權之債權，並主張以之與本件原告請求被告給付之金額抵銷，有無理由？　⒈依系爭租約約定租賃標的物為系爭房屋及系爭土地，已如前所述。被告於系爭土地外增建地上物，原告雖未為反對之意思表示，依一般社會通念，亦僅屬單純沉默，難認斯時已有默示合意被告租賃之範圍包括被告興建之地上物坐落之基地，自難僅因原告單純之沉默，而認被告興建之地上物坐落之基地即為系爭租賃物之範圍。是以被告自行在原告出租之系爭土地外興建地上物使用而須拆除返還占用土地予所有人，拆除費用難認應由原告負擔，則被告既無對原告請求返還拆除費用之請求權，被告主張抵銷本件原告之請求，亦屬無據，為無理由。　⒉按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。民法第427條定有明文。次按納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付時依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第 92條條規定繳納之：...二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之薪資、利息、租金、..。」所得稅法第88條第1項第2款定有明文。被告主張對原告有扣繳租金（111年7月、8月租金）所得稅額及二代健保費用合計3 3,908元返還請求權，經查：被告固提出被證12代原告繳納2 8,000元（111年7、8月租金）稅捐（給付總額140,000元× 2 期），及衛福部健保署補充保險費5,908元之繳納憑單，惟迄今被告未提出被告收受被證4所示6紙租金支票，則上開稅捐及原告因租金收入應繳納之二代健保費用，依前開法律規定均應為被告交付租金予原告時代為扣繳，被告迄至本院言詞辯論終結均未交付原告上開租金，難認被告先行扣繳，核與前開稅法及二代健保費用規定。換言之，所得稅或二代健保應繳費用，關乎原告實際收得租金年度之所得稅額，被告尚未將上開租金給付原告，原告未收到上開租金，尚無繳納之義務，自難認有獲得免除繳納之義務之不當得利，自不能僅憑被告公司片面所為，逕認被告對原告有返還不當得利請求權存在，被告以被證12扣繳憑單及被證13二代健保繳款單，主張對原告有不當得利返還請求權存在，以此請求權抵銷本件原告請求被告給付之金額，尚屬無據。　⒊按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。民法第429條、第437條定有明文。又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條亦有明定。末按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法第43 1條亦有明定。末按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。民法第 437條亦有明定。本件被告辯以修繕系爭租賃物大門支出費用6,300元，應由出租人原告負擔，以返還請求權之債權抵銷本件原告之金錢請求云云，然觀之被告提出之免用統一發票上之品名欄僅記載：「鐵拉門輪子端補強焊接及搬運」，有統一發票附卷可稽（見本院卷第235頁），佐以被告提出維修時之照片（見本院卷第231至233頁）亦未顯示大門有何損壞，且被告亦未提出催告出租人修繕租賃物之相關事證，自難認此項費用支出，係維護系爭租賃物之必要費用，被告對原告亦無返還請求權可資抵銷本件原告對被告之請求。　⒋原告雖主張原已依系爭租約第8條第1項規定，因被告違約而沒收押租金而無須返還等語，惟系爭租賃物業已返還予原告，原告並就被告違約情事請求被告給付違約金，原告再以被告其他違約事由，請求違約金，法院自得依職權核減為0，系爭租約既已終止，原告自應將押租金返還被告，被告對原告有押租金返還請求權，應堪認定。被告以押租金返還請求權為抵銷，應予准許。則押租金270,000元抵充被告積欠原告之租金後，被告尚應自111年8月7日（即抵充111年7月份租金140,000元及111年起8月5日及6日租金，以小數點以下四捨五入計算）至112年5月15日止，按月給付原告140,000 元。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第 229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告對被告請求給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金之債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即112年1月20日（見本院卷一第71頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬可採，惟原告請求違約金部分，於起訴狀送達時尚未到期者，則以已到期尚未給付始負遲延給負責任，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利之法定遲延利息如附表一遲延利息起算日欄所示日起至清償日止、被告應給付違約金之法定遲延利息如附表二應給付遲延利息起算日欄所示日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。　　　五、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求㈠被告應自111年8月7日起至112年5月15日止，按月給付原告140,0 00元，及如附表一應給付遲延利息起算日欄所示之日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應自111年11 月18日起至112年5月15日止，按日給付原告918元，及如附表二應給付遲延利息起算日欄所示之日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行、免假執行，原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告就請求被告給付租金及不當得利部分為全部勝訴，僅係就請求違約金金額及遲延利息部分一部敗訴，是認訴訟費用由被告全數負擔為適當。爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧附表一：租金與不當得利之遲延利息編號項目各應給付租金或不當得利之期間應給付遲延利息起算日原告之聲明 1 租金 111年8月7日至111年11月17日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2 相當於租金之不當得利 111年11月18日至112年1月20日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3 相當於租金之不當得利 112年1月21日至112年5月15日自各月之翌月5日起自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表二：違約金之遲延利息起算日起　　　　　　　　　　　　　　　　編號各應給付違約金之期間應給付遲延利息起算日原告之聲明 1 111年11月18日至112年1月20日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2 112年1月21日至112年5月15日自各日之翌日起自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2025-03-12

PCDV-111-重訴-684-20250312-3

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北簡字第1569號原告林淑卿被告陳俊良上列當事人間遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　　文原告應於本裁定送達後5日內，按訴訟標的價額新臺幣1,056,706 元，補繳第一審裁判費新臺幣12,402元；惟原告如能查報門牌號碼臺北市○○街○段00巷00號5樓之易現值或經有鑑定資格之鑑價公司所為之鑑價資料，較本院所核定訴訟標的價額為低者，則應以該金額為本件訴訟標的價額，並按民事訴訟法第77條之13所定費率計算，補繳裁判費，逾期未補（繳），即駁回其訴。　　理　　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項、第77條之2第1項前段、第2項定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項亦有明定。又按原告之訴，有民事訴訟法第249條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，審判長應定期間命其補正，逾期未補正，應以裁定駁回之；前開規定於簡易訴訟程序準用之，同法第249條第1項但書、第436條第2項亦有明文。二、經查，原告聲明求為判決：㈠被告應將門牌號碼號臺北市○○ 街○段00巷00號5樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）36,706元，及自民國1 13年12月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新臺幣8,500元之租金予原告等語。可見原告係以一訴請求被告遷讓房屋及給付租金，併附帶請求相當於租金之不當得利，是本件訴訟標的價額即應以系爭房屋於起訴時之交易價額加計積欠租金等費用為準；惟原告起訴僅繳納部分裁判費，復未表明系爭房屋交易價額，依上述土地法第97條第1項所定之房屋租金最高限制反推，計算系爭房屋訴訟標的價額核定為1,020,000元（計算式：8,500元×12月÷10%=1,020,000元），加計積欠租金水電共36,706元，是本件訴訟標的價額應核定為1,056,706元，應徵第一審裁判費13,902元，　　扣除其已繳納1,500元，尚應補繳12,402元；惟原告如能查報系爭房屋於起訴時之交易價額或經有鑑定資格之鑑價公司所為之鑑價資料，且該交易現值或鑑價資料較本院所核定系爭房屋訴訟標的價額即102萬元為低者，則應以該交易現值或鑑價資料為本件訴訟標的價額，並以民事訴訟法第77條之 13所定費率計算，補繳裁判費。茲限原告於收受本裁定送達後5日內，向本院補繳第一審裁判費12,402元，或以系爭房屋交易價額或鑑價資料為本件訴訟標的價額，加計原告請求給付之租金34,706元合併計算後之金額，為本件訴訟標的之價額，並依民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳裁判費，逾期未補（繳）者，即駁回原告之訴，特此裁定。三、依民事訴訟法第249條第1項但書，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　12 　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2025-03-12

TPEV-114-北簡-1569-20250312-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1247號原告林坤祥訴訟代理人巫宗翰律師複代理人劉芯言律師被告李柏億上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0號2樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣6萬6,000元，及自民國113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自民國113年5月8日起至遷讓返還第1項房屋止，按月給付原告新臺幣1萬4,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第1項、第2項及第3項已屆期部分得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知而無正當理由未到庭，依民事訴訟法第 433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：被告自民國109年8月14日起，向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租期自109年8月1日起至110年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）7,000元（下稱系爭租約），且系爭租約期間屆滿後，雙方於同年8月1日就系爭房屋依同樣條件續予被告使用。詎被告自112年11月起陸續積欠租金，累積至113年 4月積欠6萬6,000元，經原告之子即訴外人林偉篷於系爭房屋門上留下紙條，催告被告給付積欠之租金，逾期即終止系爭租約；原告另再於113年5月6日以存證信函催告被告終止租約，並要求被告於函到15日內給付積欠之租金、遷讓返還系爭房屋，被告仍置之不理。又被告自終止系爭租約之日起，即無占有使用系爭房屋之權源，是被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金7,000元之不當得利；再依系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿後不即時遷讓返還系爭房屋，應按月給付租金5倍即3萬5,000元之違約金，爰依所有物返還、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語，並變更後聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告6萬6,000元，及自113年4月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自113年5月8日起至遷讓返還第1 項房屋止，按月給付原告4萬2,000元（本院卷第39頁）。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、退回信件影本、國內掛號查詢資料、系爭房屋113年房屋稅繳款書，且有本院依職權調取之系爭房屋稅籍證明書為證（本院卷第8頁至第17頁、第21頁），本院綜合上開各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。　　　㈡按租約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段亦定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對原告所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人即被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120 號判決、98年度台上字第863號判決參照）。另表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨參照）。經查，兩造前就系爭房屋簽訂租約，約定租賃期限自109年8月1日起至110年7月31 日止，足認兩造間係簽訂定有期限之租賃契約，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，且原告亦未反對被告繼續使用系爭房屋，為原告所自承（本院卷第1頁反面），則兩造已成立不定期租賃關係，原告得隨時終止契約。又被告至11 2年11月10日止，其所積欠之租金已逾2個月之租額，復參證人林偉篷於113年12月9日言詞辯論時具結證述：「我在113 年農曆年後，我有按門鈴有去找他但是他不在，電話也沒有接所以我就用雙面膠留下紙條黏在門上（本院卷第44頁）」，可知林偉篷已留紙條告知被告補繳積欠之租金，且原告另於113年5月6日以存證信函之送達告知被告終止租約，被告於113年5月8日受招領通知，可認已到達被告而發生效力（本院卷第11頁、第44頁），是系爭租約既經合法終止，被告現為無權占有系爭房屋甚明，則原告上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據。　㈢又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按系爭租約第3條：「租金每月7,000元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」。經查，被告至113年4月10日止，尚積欠租金6萬6,0 00元【計算式：3萬1,000元（至112年11月10日止積欠之租金）＋3萬5,000元（112年12月10日起至113年4月10日止積欠之租金）】，是原告請求被告給付6萬6,000元租金及遲延之法定年息5％，即屬有據。　㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年5月8日終止，則被告自113年5月8日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自系爭租約終止日之翌日即113年5月8日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元，亦屬有據。　㈤另系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（本院卷第 9頁）。細繹上開約定，僅需被告於租約期滿或終止後，未即時遷出返還系爭房屋，即須給付原告違約金，並未排除原告得另行依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦無將被告於租約期滿或終止後就系爭房屋所造成之其他損害劃由前開違約金所涵蓋，可見與損害總額預定性質之違約金不同，應認前開違約金之性質應屬懲罰性違約金。本院審酌前開懲罰性違約金之目的應在於促使被告儘速遷讓返還系爭房屋及回復原狀，以使原告可依其意思自由使用收益系爭房屋，又考量被告於系爭租約租賃期滿後至今仍未返還系爭房屋予原告，並衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，酌減被告應按月給付違約金為7,000元。從而，原告依系爭租約第6條約定，請求被告應自113年5 月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元之相於租金之不當得利暨每月7,000元違約金，洵屬有據；逾此部分，即無理由，不應准許。五、綜上所述，原告依所有物返還、系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1項至第3項，為有理由，應予准許；逾此範圍，應予駁回。六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。原告請求被告應違約金部分，固經本院認為一部無理由，惟民事訴訟法第77 條之2第2項規定，此部分請求係屬附帶請求，並未併算裁判費用，而原告就遷讓房屋之請求既已全部勝訴，則本件訴訟費用仍應全由被告負擔，附此敘明。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官王子鳴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官郭宴慈

2025-03-11

TYEV-113-桃簡-1247-20250311-1