土地所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第398號
上 訴 人 周進興
訴訟代理人 周福珊律師
被上訴人 周麗萍
訴訟代理人 洪士傑律師
複 代理人 秦子捷律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件,上訴人對於中華民
國112年10月27日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第31號第一審
判決提起上訴,本院於113年9月24日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:兩造、訴外人周祖鴻為兄妹關係。門牌臺北
市○○區○○街0號3層房屋(下稱系爭建物)坐落於臺北市○○區
○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)。系爭土地及系爭
建物2樓原分別登記於上訴人、周祖鴻名下。伊於民國96年
間向周祖鴻購買系爭建物2樓,惟因系爭土地業於78年間遭
臺北市政府徵收,故未能取得系爭土地持分。嗣伊於100年
間知悉臺北市政府撤銷系爭土地徵收,並要求原所有權人即
上訴人返還當初核發之徵收補償金(下稱系爭補償金),伊
為取得系爭土地持分,與上訴人約定由伊給付相當系爭補償
金約三分之一數額新臺幣(下同)115萬3105元之買賣價金
,取得系爭土地所有權應有部分三分之一(下稱系爭持分)
。伊已依約於100年11月24日併同訴外人周麗華應給付予上
訴人之30萬元,合計145萬3105元(下稱甲款項)匯付予上
訴人,詎上訴人經受多次催告仍未將系爭持分移轉予伊等情
,爰依民法第348條第1項之規定,求為命上訴人應將系爭持
分移轉予伊(原審為被上訴人勝訴之判決,上訴人聲明不服
,提起上訴)。並答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:兩造就系爭持分並未成立買賣契約。被上訴人
係自訴外人周吳雪娥獲悉伊應繳回系爭補償金乙事,自行將
甲款項匯入伊帳戶,而系爭建物2樓占有系爭土地,被上訴
人本應給付伊使用土地之對價,兩造未曾就系爭持分達成任
何買賣合意云云,資為抗辯。並上訴聲明:㈠原判決廢棄;㈡
被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(本院卷第216至218頁):
㈠系爭土地於56年12月4日以買賣為原因登記為上訴人所有。
㈡系爭土地為系爭建物之基地,系爭建物為3層樓房,於61年10
月27日以買賣為原因登記為上訴人所有。系爭建物門牌於62
年10月1日整編為○○街0號。
㈢系爭土地前係因南港區玉成國小擴建工程之需,曾於77、78
年間完成土地徵收作業。
㈣系爭建物於94年3月9日分割為165建號建物(即系爭建物1樓
)、2018建號建物(即系爭建物2樓)、2019建號建物(即
系爭建物3樓)。
㈤上訴人於94年間將系爭建物2樓移轉登記予周祖鴻之子訴外人
周宸毅、系爭建物3樓移轉登記予訴外人周水勝之子訴外人
周東龍。
㈥系爭建物2樓於96年2月6日以買賣為原因登記為被上訴人所有
。
㈦臺北市政府於100年5月31日撤銷系爭土地徵收。有關原土地
所有權人上訴人應繳回補償地價如原審卷第57頁所示,即持
分地價282萬6060元、加成補償費113萬424元、代扣增值稅
稅款49萬7169,應繳回價款為345萬9315元。
㈧被上訴人於100年11月24日存款145萬3105元至上訴人彰化商
業銀行西門分行帳戶(下稱系爭帳戶)。
㈨被上訴人於100年11月24日寄送如原審卷第133至137頁所示之
電子郵件予上訴人。
㈩上訴人於100年12月1日匯款345萬9315元予臺北市政府教育局
。系爭土地於100年12月14日辦理回復所有權登記完竣。
被上訴人於101年4月25日寄送如原審卷第139至143頁所示之
電子郵件予上訴人;於101年9月7日寄送如原審卷第145至15
3頁所示之電子郵件予上訴人。
被上訴人分別於102年1月29日、103年3月11日、104年3月27
日存款各2萬1500元、1萬750元、1萬750元至系爭帳戶。
被上訴人於109年10月8日傳送如本院卷第103頁「上午11:52
擷圖」所示之訊息予上訴人。
系爭土地所有權應有部分6分之2於110年3月23日以贈與為原
因登記為周東龍所有。
被上訴人於110年7月27日傳送如本院卷第119至123頁所示之
訊息予上訴人之子訴外人周學志。
被上訴人於111年6月28日寄送如店司補字卷第27至29頁所示
之郵局存證信函予上訴人收執。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷,分述如下:
㈠兩造有無就系爭持分成立買賣契約?
⒈按法院應依證據認定當事人所爭執之待證事實,此證據不以
直接證據為限。如能以間接證據證明間接事實,且綜合諸間
接事實,得以符合論理及經驗法則,而推認待證事實者,亦
無不可。又當事人對於必要之點,互相表示意思一致者,無
論其為明示或默示,契約即為成立,且不以訂立書面為必要
;對於非必要之點,未經表示意思者,推定其契約為成立,
關於該非必要之點,由法院依其事件之性質定之,此觀民法
第153條規定自明(最高法院110年度台上字第2728號判決意
旨參照)。
⒉被上訴人主張:伊為取得系爭建物2樓坐落之土地持分,於10
0年間與上訴人就系爭持分達成買賣合意,經上訴人告知買
賣價金數額、匯款帳戶後,將買賣價金匯至系爭帳戶;經上
訴人告知地價稅金額,於102年1月29日、103年3月11日、10
4年3月27日存款系爭持分102年至104年之地價稅各2萬1500
元、1萬750元、1萬750元(下合稱乙款項)至系爭帳戶(本
院卷第186、188頁)等語。上訴人固不否認被上訴人有給付
甲、乙款項予伊,然否認兩造就系爭持分有買賣契約存在,
並以前詞置辯。經查:
⑴系爭土地於56年12月4日登記為上訴人所有,於77、78年間完
成土地徵收作業;系爭建物於61年10月27日登記為上訴人所
有,上訴人於94年間將系爭建物2樓移轉登記予周祖鴻之子
訴外人周宸毅;系爭建物2樓於96年2月6日以買賣為原因登
記為被上訴人所有;臺北市政府於100年5月31日撤銷系爭土
地徵收等情,為兩造所不爭執(參不爭執事項㈠至㈢、㈤至㈦)
,堪信為真,可見被上訴人於取得系爭建物2樓所有權時,
斯時系爭土地為臺北市政府所徵收,而無從取得系爭土地之
應有部分,則被上訴人主張其於100年間知悉臺北市政府撤
銷土地徵收乙事,為取得坐落系爭建物2樓之土地持分,與
被上訴人商議系爭持分買賣事宜,核與常情相符。
⑵再參以兩造為兄妹關係,家人間常以口頭協商,未必會特意
訂立書面。而被上訴人有將含買賣價金之甲款項及102年至1
04年之地價稅稅額(即乙款項)匯至系爭帳戶,亦為兩造所
不爭執(參不爭執事項㈧、),衡以上訴人自陳系爭補償金
由伊領得後平均分配給伊及周水勝、周祖鴻二人(原審卷第
37頁),被上訴人既未曾受領系爭補償金,自無返還系爭補
償金予上訴人之理,且被上訴人若非系爭持分之所有權人,
即無繳納系爭土地地價稅之義務,亦無給付上訴人系爭土地
地價稅之必要。
⑶另被上訴人於給付甲款項後分別於①100年11月24日寄送載有
:「已匯土地領回款項1,453,105元含周麗華30萬」等語之
電子郵件(下稱甲郵件,原審卷第135頁);②100年11月24
日、101年4月25日寄送載有「二嫂說姨丈他們先變更自用住
宅(2.3樓),再作買賣或贈與,才可以節稅」、「1.如要
用一生一次.首先要為自用住宅......3.代書建議用買賣可
以省贈與稅」等語之電子郵件(下合稱乙郵件,原審卷第13
7至143頁);③101年9月7日寄送載有「......目前土地價值
約1-3樓為......(各樓)增值稅為$1,888,620營業用(代
書估算)如自用約3分之1......」等語之電子郵件(下稱丙
郵件,原審卷第147至153頁)予上訴人(參不爭執事項㈨、
、)。倘兩造間無系爭持分買賣之合意,上訴人於受領甲
款項後,又再收受前開討論所有權移轉登記方式及稅賦等問
題之郵件時,理應向被上訴人否認其主張,並表明伊係基於
何原因(如系爭建物2樓占有系爭土地之使用代價)受領該
款項,兩造間並無移轉所有權登記或適用稅賦等必要,而非
僅單純的未為任何回覆(本院卷第263頁)。
⑷末參酌證人即被上訴人之配偶薛永讀於原審證稱:被上訴人
告訴伊,因為要買回土地,所以於100年11月24日存款145萬
3105元至上訴人帳戶,是上訴人告知被上訴人要匯多少補償
金、地價稅金額,被上訴人才知道匯多少錢,被上訴人好像
繳3次地價稅,因為上訴人只告訴被上訴人3次,後來上訴人
就不講等語(原審卷第114至117頁)。證人薛永讀雖無親自
見聞兩造間就系爭持分合意買賣之過程,然被上訴人所給付
上訴人之金額非微,告知其配偶薛永讀給付款項之原因,尚
符常情。
⑸本院綜合上開事證,認兩造就本件買賣之標的(即系爭持分
)及買賣價金確有意思表示之合致,被上訴人始經由上訴人
告知獲悉價金數額、系爭帳戶資料,並得依約將買賣價金匯
至該帳戶,復於隔年度起知悉地價稅稅額並給付乙款項予上
訴人,是被上訴人主張兩造就系爭持分成立買賣關係,應堪
採信。
⒊上訴人雖抗辯:伊未曾告知被上訴人有關系爭補償金數額、
地價稅稅額及系爭帳戶資料,被上訴人係經由周吳雪娥得知
前開資訊並逕自匯款(本院卷第188至189頁)云云。然查,
證人周吳雪娥到庭證述:被上訴人未曾問過伊關於上訴人之
銀行帳戶一事,伊未曾將上訴人之銀行帳戶資料給被上訴人
,亦未曾告知被上訴人關於地價稅之金額等語(本院卷第21
2至213頁)。另依周吳雪娥證稱上訴人因為伊先生周水勝沒
有房子,所以上訴人將系爭建物3樓及坐落土地送給周水勝
;伊有繳納兩次地價稅,後來大哥(即上訴人)說不用繳,
伊才沒繳等語(本院卷第210、215頁),堪認周吳雪娥與上
訴人間關係融洽,且其前開證詞業經具結,自無為不利上訴
人之證詞之可能,而堪採信。基此,上訴人空言被上訴人係
經由周吳雪娥得知系爭補償金之數額、匯款帳號及地價稅數
額,而逕自匯款云云,洵無足採,益徵被上訴人主張伊有就
系爭持分與上訴人達成買賣合意,始經由上訴人告知而知悉
買賣價金數額、匯款帳戶及地價稅數額乙節為實在。
⒋上訴人雖執被上訴人起訴狀稱買賣價金為系爭補償金之三分
之一145萬3105元,然系爭補償金之三分之一數額應為115萬
3105元,並非被上訴人所匯之145萬3105元,可見被上訴人
所述不實云云。查,臺北市政府於100年5月31日撤銷系爭土
地徵收;原土地所有權人上訴人應繳回價款為345萬9315元
(參不爭執事項㈦),而系爭建物為3層樓房,各層樓樓房占
有系爭土地各為三分之一,換算應繳回之補償金各為115萬3
105元(3,459,315÷3)。而觀之被上訴人於匯付甲款項之同
日100年11月24日即以甲郵件告知上訴人,所匯款項145萬31
05元係包含周麗華30萬(原審卷第135頁),可見145萬3105
元中之30萬元並非本件賣賣價金,此亦經上訴人當庭自陳:
甲款項中之30萬元,伊猜裡面有30萬元,是另一個妹妹周麗
華的,周麗華的帳都是被上訴人在管的,周麗華土地的錢是
伊幫周麗華繳回去的等語(本院卷第190頁);再衡以被上
訴人起訴之111年9月12日(店司補字第卷第5頁)距離兩造
合意買賣之100年間,已逾10年之久,則被上訴人於起訴狀
上關於買賣價金之金額縱有敘述未精確之處,然其於買賣契
約成立後不久既明確以甲郵件詳載所匯款項之項目,而此亦
為上訴人所知悉,堪認被上訴人主張本件買賣價金為系爭補
償金之三分之一115萬3105元,甲款項中之30萬元係伊代周
麗華給付上訴人為真,並無上訴人所稱買賣價金與應返還之
補償金數額不相符之情。
⒌上訴人再執被上訴人於110年7月27日傳與上訴人之子訊息中
載有「......政府約十年前原價賣給地主......將二樓土地
購回款匯給你爸爸」等語(下稱甲訊息)及於本院準備程序
所稱「我買房子的時候,200萬元買了房屋跟土地的權利金
,等土地撥回來時,我再付錢給周進興買土地」等語,抗辯
被上訴人主觀認其為系爭建物2樓之所有權人,故有權利向
臺北市政府買回土地(本院卷第269頁),而逕以甲款項任
作買賣價金,遽謂兩造間成立買賣契約云云。細繹甲訊息全
文(本院卷第119頁),核屬被上訴人請求上訴人之子協助
伊與上訴人聯繫處理系爭持分移轉登記事宜,衡情被上訴人
並非法律專業人士,本難期待其用字精準無誤,核該訊息乃
簡要敘述系爭土地遭徵收後,伊匯款予上訴人後,多次請求
上訴人移轉登記未果,而轉請上訴人之子協助;且核被上訴
人於本院準備程序中所為當事人訊問全文(本院卷第184至1
88頁),亦已明確敘述兩造合意之經過,上訴人刻意擷取甲
訊息及被上訴人陳述之部分內容,辯稱被上訴人主觀並無向
上訴人買受持分之意思,兩造無買賣合意云云,洵無足採。
⒍末上訴人以兩造就增值稅該如何繳納或以何種方式辦理所有
權移轉登記,均未合意,可見兩造間買賣契約不成立云云。
參諸丙郵件可認,斯時依代書估算如以營業用計算本件之土
地增值稅數額約188萬8620元(原審卷第153頁),核高於本
件買賣價金,又衡情被上訴人應係出自有利於己之考量,方
會積極以乙、丙郵件與上訴人溝通減輕相關稅賦負擔之方法
,再依上訴人所稱:系爭建物3樓坐落土地係以贈與方式為
原因辦理所有權移轉登記,分三次移轉,三次均未繳納土地
增值稅等語,為被上訴人所不爭(本院卷第255頁),可知
上訴人於移轉系爭建物3樓坐落土地時並未負擔土地稅,且
被上訴人亦陳稱:伊願意負擔部分贈與稅、土地增值稅等語
(本院卷第255頁),可認兩造明確知悉系爭持分辦理所有
權移轉登記應繳納高額之稅賦,依被上訴人以顯低於市價自
至親上訴人處取得該土地,就上訴人不願負擔該土地移轉之
稅賦,而應由其自行吸收,難認未能預期,此亦應為上訴人
以低價出售該土地之最低要求,兩造分別於交付、受領該土
地價金時,以被上訴人即刻提出減輕稅賦之方案,上訴人未
置可否,兩造自已對該土地日後由上訴人移轉予被上訴人時
,就該稅賦由被上訴人負擔,難謂未達成默示意思表示合致
。且縱認兩造就系爭持分以何種方式辦理所有權移轉登記及
稅賦負擔尚未達成合意,然按稱買賣者,謂當事人約定一方
移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物
及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。民法第345條定
有明文。查兩造既已合意買賣標的物為系爭持分、買賣價金
115萬3105元,依據民法第345條規定,兩造間就系爭持分之
買賣契約關係已成立。再衡以兩造係於給付買賣價金後,始
討論所有權移轉登記之方式及稅賦負擔等問題,堪認兩造並
未將該所有權移轉登記之方式及稅賦負擔等契約之偶素,特
別注重而列為必要之點者,且該部分本可事後協議,或循前
述合意之默示意思表示為之,自不影響本件買賣契約之成立
。
㈡被上訴人依民法第348條第1項請求上訴人將系爭持分移轉登
記予被上訴人,有無理由?
按物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有
權之義務,民法第348條第1項定有明文。兩造就系爭持分成
立買賣契約,被上訴人已履行支付價金之義務,均如前述,
被上訴人依民法第348條第1項規定,請求上訴人將系爭持分
所有權移轉登記予伊,自屬有據。
五、綜上所述,被上訴人依民法第348條第1項規定,請求上訴人
將系爭持分所有權移轉登記予伊,為有理由,應予准許。原
審判決為被上訴人勝訴判決,核無不合。上訴人上訴意旨指
摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項
、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 蔡子琪
法 官 陳雯珊
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 14 日
書記官 陳韋杉
TPHV-113-重上-398-20241011-1