拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第1377號
原 告 曾毓明
陳柔樺
共 同
訴訟代理人 顏瑞成律師
複 代理人 宗孝珩律師
被 告 楊振煊
訴訟代理人 洪郁雅律師
王品媛律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國114年1月14日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、本件原告曾毓明起訴請求被告將臺北市○○區○○○路0段000巷0
弄0號(坐落在臺北市○○區○○段000000地號,下稱系爭公寓
)之5樓夾層所在頂樓平台(下稱系爭平台)上之增建物拆
除,及將該平台回復原狀返還予系爭公寓全體區分所有權人
(下稱區權人);嗣於民國111年4月1日追加系爭公寓區權
人之一陳柔樺為原告(本院卷一第47至50頁),核屬追加就
本件訴訟標的應合一確定之人為共同原告,依民事訴訟法第
255條第1項第5款規定,應予准許。
二、曾毓明起訴時原聲明:㈠被告應將系爭平台上之增建物予以
拆除,並將占用之系爭平台回復原狀返還予曾毓明及其他區
權人,㈡被告應給付原告新臺幣(下同)4,311元,及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,
㈢被告應自110年10月19日起,至其將第1項所示之增建物拆
除並回復原狀返還予曾毓明及其他區權人止,按月給付曾毓
明1,437元。嗣追加陳柔樺為原告及測量後,原告變更其聲
明如後貳、一、所述(本院卷二第106、236頁),核其所為
除將測量後另行編號之增建物及面積為更正外,其餘均乃本
於與起訴時相同之基礎事實,且就請求拆除、金錢給付部分
擴張應受判決事項之聲明,依民事訴訟法第255條第1項第2
、3款之規定,亦為法所許。
貳、實體方面:
一、原告主張:系爭公寓為69年11月18日完工,原告於90年5月2
4日因買賣而取得並登記為系爭公寓2樓區權人、應有部分各
1/2。系爭平台應屬系爭公寓全體區權人共有,然系爭公寓5
樓之區權人竟自85年至87年間起,占有系爭平台並違法增建
如附件編號A、B所示之建物與遮雨棚(下合稱系爭增建物)
,迭經系爭公寓其他區權人檢舉仍未拆除。嗣被告於110年7
月19日向前手即訴外人張淑麗購得並登記為系爭公寓5樓區
權人,現為系爭平台增建物之事實上處分權人,而系爭增建
物無權占有系爭平台,被告因而獲有不當得利;縱認被告有
使用系爭平台之權,系爭增建物已阻礙其他住戶之通行,違
反系爭平台供消防避難使用之目的,並有影響系爭公寓結構
安全之虞,已妨害系爭公寓其他區權人行使所有權,爰依民
法第821條、第767條第1項前段、中段、第179條規定為請求
等語。並聲明:㈠被告應將系爭平台上之系爭增建物予以拆
除,並將系爭增建物所占用之系爭平台回復原狀返還予原告
及系爭公寓其他全體區權人,㈡被告應給付曾毓明5,898元,
及自民事變更訴之聲明暨準備二狀繕本送達之翌日起之清償
日止,按週年利率5%計算之利息(下稱5,898元本息);被
告應給付陳柔樺1萬6,801元,及自民事變更訴之聲明暨準備
二狀繕本送達之翌日起之清償日止,按週年利率5%計算之利
息(下稱1萬6,801元本息),㈢被告應自110年10月18日起,
至將第1項所示增建物拆除,並將系爭平台回復原狀返還曾
毓明及其他全體區權人為止,按月給付1,966元予曾毓明,㈣
被告應自111年3月31日起,至將第1項所示增建物拆除,並
將系爭平台回復原狀返還陳柔樺及其他全體區權人為止,按
月給付2,052元予陳柔樺,㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
(一)系爭平台係由系爭公寓5樓區權人自69年起管領使用迄今,
而系爭增建物既自87年至89年間即已存在,其他區權人亦未
提出檢舉或訴請拆除;且系爭公寓各樓層後方原劃設為陽台
之空間均有外推作為室內空間使用,並另再擴建陽台,系爭
平台之室內空間亦係5樓區權人依此習慣外推;況5樓區權人
為使全體住戶得使用系爭平台,甚至在自己所有之空間搭設
鐵梯(附件編號D部分),以換取使用系爭平台之權,顯見
系爭公寓全體區權人對於系爭平台由5樓區權人使用乙節,
存有默示分管契約,被告並非無權占有系爭平台。
(二)縱認無該分管契約存在,系爭增建物對於系爭公寓住戶使用
避雷針、蓄水池等公共設施無影響,且除系爭增建物外,系
爭平台仍有廣闊空間可供其他住戶使用;如要強行將系爭增
建物與系爭平台分離,反將耗資甚鉅,並造成系爭公寓結構
安全之疑慮;另曾毓明係自其母親受讓系爭公寓2樓所有權
,其母子2人自69年起即住在該處,原告明知系爭平台係由5
樓住戶使用、系爭增建物自87年至89年間即存在,卻仍買受
系爭公寓2樓,並於多年後方訴請拆除系爭增建物,應違反
誠信原則,而有權利濫用、權利失效之情。
(三)又系爭公寓實際樓層數為7層(地下1層、地上5層及加蓋平
台夾層),故各區權人對於系爭平台之應有部分比例應為1/
6,原告就不當得利之計算方式亦有誤等語,資為抗辯。
(四)並聲明:⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回;⒉如受不利判決
,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(本院卷二第186頁,並依判決論述方式
略為文字修正):
(一)系爭公寓於69年11月18日興建完工、取得使用執照,原告於
90年5月24日取得系爭公寓2樓所有權,應有部分各1/2。
(二)附件編號A至D部分擴建物,係由系爭公寓5樓區權人增設,
完工於87年至89年間。
(三)被告於110年7月19日自張淑麗買受並取得系爭公寓5樓、5樓
夾層之所有權、如附件編號A、B部分擴建物(即系爭增建物
)之事實上處分權。
(四)系爭公寓5樓、5樓夾層、系爭平台現為被告占有及使用。
(五)系爭增建物於87年、103年間曾遭檢舉違建,經主管機關認
已違反建築法第25條規定,依同法第86條規定應予拆除,函
請違建人於103年3月6日自行拆除改善,逾期則派工強制拆
除,嗣於103年5月19日列入第三軌專案排序執行。
(六)系爭平台上擴建物之狀態、面積均如附件臺北市松山地政事
務所112年2月6日北市松地測字第1127002249號函所附複丈
成果圖(下稱系爭複丈成果圖)所示。
四、得心證之理由:
原告主張被告無權占有系爭平台並獲有不當得利等節,為被
告所否認,並以前詞置辯。故本件爭點厥為:㈠被告是否無
權占有系爭平台?系爭公寓區權人就系爭平台是否有「由5
樓區權人管理使用」之默示分管協議?㈡原告本件拆屋還地
之請求是否違反誠信原則?㈢如被告無權占有系爭平台,原
告得請求相當於租金之不當得利為何?系爭公寓區權人就系
爭平台之應有部分比例為何?茲分述如下:
(一)按數人區分一建築物而各有其一部分者,該建築物及附屬物
之共同部分,推定為各共有人之共有,98年1月23日修正前
民法第799條前段定有明文。經查,系爭公寓為於69年11月1
8日興建完工並取得69年使字第1671號使用執照、70年1月31
日完成第一次登記之5層樓建築,建物1至5樓在構造及使用
上均可明顯區分等情,有建物登記第一類謄本、系爭公寓竣
工圖可憑(北司補字卷第25至29、31頁),自屬各層區分所
有人之專用部分範圍,而系爭平台,乃用以維護建築之安全
與外觀,並兼有設置避雷針、蓄水池等功能,性質上不許分
割而獨立為區分所有之客體,應由全體住戶共同使用,自係
系爭公寓之共同部分,依上述規定,應推定為各區分所有人
之共有,合先敘明。
(二)系爭公寓區權人間存有「系爭平台由5樓區權人單獨使用」
之默示分管契約:
⒈次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之
;對於妨害其所有權者,得請求除去之;各共有人對於第三
人,得就共有物之全部為本於所有權之請求;但回復共有物
之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第767條第1項
前段、中段、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因
,請求返還土地者,占有人以非無權占有為抗辯者,被告應
就其取得占有,係有正當權源之事實證明之。再按共有物分
管之約定,不以訂立書面為必要,倘共有人間實際上劃定使
用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人
使用、收益各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,縱部
分共有人有未依應有部分比例為占有、使用(包括未占有)
者,仍非不得認有默示分管契約之存在;而所謂默示之意思
表示,係指依共有人之舉動或其他情事,足以間接推知其效
果意思者而言。而所謂默示之意思表示,除依表意人之舉動
或其他情事,足以間接推知其有承諾之效果意思者外,倘單
純之沉默,依交易上之慣例或特定人間之特別情事,在一般
社會之通念,可認為有一定之意思表示者,亦非不得謂為默
示之意思表示。於公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承
購戶約定,公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有
人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契
約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有
人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓
人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受
分管契約之拘束。另按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供
做專有部分;為下列各款者,並不得為約定專用部分:三、
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
」,固為公寓大廈管理條例第7條所明定,惟同條例第55條
第2項但書第3款亦規定,於該條例施行前已取得建造執照之
公寓大廈,得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。
經查,系爭公寓係於公寓大廈管理條例施行前之69年11月18
日建築完成並取得使用執造乙情,業經認定如上,是系爭平
台部分即不受公寓大廈管理條例第7條不得約定為專用之限
制。而本件被告辯稱其對系爭平台有依默示分管契約取得合
法使用權限乙情,既為原告所否認,依前揭說明,自應由被
告就此一主張,負舉證之責。
⒉系爭增建物為系爭公寓5樓區權人於87年至89年間增設乙情,
為兩造所不爭執;本件被告辯稱公寓大廈管理條例制定前,
一般人普遍存有屋頂平台歸頂樓專用之習慣,且系爭公寓周
遭鄰屋亦均有頂樓加蓋之情形,可推知該區域確實存有將頂
樓加蓋供頂樓戶專用之慣習等語(本院卷二第17至18頁),
並提出鄰屋即臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號之照片為據
(本院卷一第439頁),堪認已具體主張可作為認定事實依
據之經驗法則。對此,原告雖以系爭平台自85年起即開始遭
系爭公寓其他區權人檢舉違法增建,並經建管處87年11月26
日張貼拆除通知單,曾毓明並於103年間屢次寫信至市長信
箱持續檢舉等情,主張無被告所稱默示分管契約存在之情(
本院卷二第131至132頁)。惟查:
⑴證人即被告之前手張淑麗於本院審理時證稱:我於102年12月
4日自訴外人呂燕琪處購得系爭公寓5樓,購買時房屋仲介公
司跟我說該公寓頂樓是既存違建,我的權狀包含頂樓8坪之
使用權,房仲沒有跟我說有住戶反對5樓住戶使用系爭增建
物,購買後我於103年2月13日接到臺北市建築管理工程處(
下稱建管處)之報拆公文,於是去跟議員陳情、開會,當時
其他住戶也沒有跟我說是他們檢舉的,或表示反對我使用系
爭增建物,建管處嗣後有到5樓夾層勘查,曾毓明曾出現在
現場,但我不知道原因,我收到建管處公文前,曾毓明曾給
我一張A4的單子,請我去摩斯漢堡協調,在場有系爭公寓2
至4樓住戶,當天沒有人跟我說不可以使用系爭平台或請我
拆除系爭增建物,只說因系爭公寓很老舊,希望我不要再增
設其他東西,但我買來後就一直維持原狀而未再增設,系爭
公寓其他住戶也都不曾要求我不可以再使用系爭平台等語(
本院卷二第201至205頁),自房仲告知張淑麗有系爭平台使
用權、其他區權人甚至於開會協調時亦始終未反對其占有系
爭平台等節,足見被告辯稱系爭公寓5樓區權人經其他區權
人默示同意可使用系爭平台乙情非虛。
⑵再者,主管機關依建築法規認定之違章建築,與其狀態是否
為無權占有係屬二事;且原告提出之85年、87年間違建查報
資料上,均未記載係何人檢舉(北司補字卷第35至44頁),
而違建檢舉資格不限於同建物之其他區權人,非住戶者亦所
在多有,要難憑此遽認系爭公寓之區權人有不同意5樓區權
人使用系爭平台之意;況自87年至103年間,皆未見系爭公
寓之其他區權人明示反對5樓住戶使用系爭平台,此與證人
張淑麗之證述相互勾稽,堪認系爭公寓區權人於103年前確
有默示同意5樓區權人使用系爭平台及系爭增建物之情。
⑶至曾毓明雖於103年間起屢次檢舉系爭增建物為違建;但曾毓
明自陳其居住之系爭公寓2樓前手為其母親即訴外人徐美玉
,其係自母親受讓該屋(本院卷二第237頁),且其亦於所
提出之市長信箱陳情紀錄中自述其自小居住在系爭公寓,多
年隱忍5樓住戶使用系爭平台等語(本院卷二第147頁),適
足認被告主張系爭公寓5樓區權人確係經其他區權人默示同
意使用系爭平台,且曾毓明全家居住在系爭公寓2樓40餘年
,明知5樓區權人就系爭平台之使用情形,仍自其母受讓系
爭公寓所有權等情(本院卷二第23頁)為真。
⒊凡此各情,均堪認系爭公寓全體區權人至遲自87年至89年間
系爭增建物存在後,即已默示同意系爭平台由5樓區權人使
用,並已歷有年所,可見就此已有分管契約之存在。原告既
明知上情,猶仍受讓系爭公寓2樓,即應受該分管契約之拘
束;縱其嗣後欲變更或終止該分管之約定,應依民法第820
條第1項規定為之,而不得單以己見為反對之陳述。準此,
被告受讓系爭公寓5樓所有權後,自得本於分管契約而對原
告主張有權占有系爭平台甚明。
(三)被告使用系爭平台未妨害系爭公寓其他區權人行使所有權,
亦未造成系爭公寓結構上之危險:
⒈查系爭公寓頂樓於87年間之違建面積約32平方公尺,材料為H
鋼骨、RC、鐵皮,核與系爭平台經本院履勘時所見及測得之
情形大致相符等情,有87年11月26日臺北市政府工務局新違
建拆除通知單、現場照片、本院勘驗筆錄、系爭複丈成果圖
可參(本院卷一第242至243、483頁),雖87年間主管機關
測量與本院112年1月10日囑託複丈所得面積略有落差,然考
量2次負責測量之單位與目的均非同、時間亦相距逾20年,
則此一約6平方公尺之差距應屬正常之誤差範圍,可見系爭
平台現在之占有情形約與87年間相當,系爭公寓5樓區權人
於87年後未有在系爭平台顯著擴建。
⒉又原告已自承水塔與避雷針等設施在頂樓另一側,而非系爭
平台上(本院卷二第186頁);且臺北市政府之違建拆除原
則採三軌方式進行,以施工中及影響公共安全、公共交通、
大型新違建與94年度後產生之新違建等為優先執行標的;而
系爭增建物經建管處違建科審慎考量並無第一軌優先拆除之
急迫性,遂簽請建管處長將之列入第三軌執行專案並奉核可
等情,有建管處違建科97年11月6日便簽、違建查報隊103年
6月27日便簽可稽(本院卷一第180至181頁)。審以系爭增
建物於87年間測量後即未有顯著擴建,前已經主管機關認定
未影響公共安全,不具優先拆除之急迫性,原告復未就被告
妨害系爭公寓區權人所有權行使之事實另行為舉證,則原告
主張系爭增建物或被告占有系爭平台之事將影響公共安全、
妨害區權人權利行使乙節,應不可採。
(四)從而,被告本於系爭公寓區權人間以默示成立之分管契約而
占有系爭平台,並為系爭增建物之使用,應屬有權占有,原
告依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定,請求被
告拆除系爭增建物,並將系爭平台返還原告及其他全體區權
人,及依民法第179條規定,請求被告給付取得系爭公寓5樓
所有權起至起訴或追加起訴前,暨起訴或追加起訴後無權占
有系爭平台獲得相當於租金之不當得利,均屬無據。
五、綜上所述,原告依民法第821條、第767條第1項前段、中段
規定,請求被告拆除系爭增建物並將占有系爭平台之空間返
還原告及其他全體區權人,及依民法第179條規定,分別請
求被告給付5,898元本息、1萬6,801元本息,及自110年10月
18日、111年3月31日起至拆除系爭增建物並將前揭空間回復
原狀返還全體區權人之日止之不當得利,均無理由,應予駁
回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請即失所附麗,應
併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第1項前
段。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 陳冠中
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日
書記官 劉則顯
附件:臺北市松山地政事務所112年2月6日北市松地測字第11270
02249號函所附複丈成果圖(系爭複丈成果圖)
TPDV-111-訴-1377-20250227-1