Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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回復原狀等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第687號原告金像獎大廈管理委員會法定代理人周素娥原告薛蕙馨共同訴訟代理人康鈺靈律師康進益律師被告周華雄訴訟代理人王建元律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113 年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、本件原告金像獎大廈管理委員會（下稱管委會）之法定代理人於訴訟繫屬中已由原告薛蕙馨變更為訴外人周素娥，有高雄市前金區公所函文乙紙附卷可稽〔見本院111年度訴字第68 7號卷二（下稱訴字卷二）第263頁〕，是新任法定代理人周素娥聲明承受訴訟（見訴字卷二第261-262頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項及第176 條規定相符，應予准許。　　二、原告主張：　㈠薛蕙馨、被告均為位於高雄市○○區○○○路000號之金像獎大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，被告於民國103年6月21 日向訴外人林雅婷買受如附表所示建物、土地（下稱系爭1 、2樓房地），並於103年7月11日完成移轉登記。坐落高雄市○○區○○段000 地號土地、位置範圍如附圖一編號A、B、C 、D、E、I所示之地下室建物（下稱系爭地下室），其中編號E、I部分已登記為系爭大樓之公共設施即高雄市○○區○○段 0000○號建物（下稱1244建號建物）之一部，編號A、B、C、 D部分則未辦理保存登記（以下將附圖一編號E、I部分合稱為系爭地下室有保登部分，附圖一編號A、B、C、D部分合稱為系爭地下室未保登部分），但系爭地下室係設計為系爭大樓之停車空間兼防空避難室，系爭地下室未保登部分乃通往發電機、汽車升降機、變電室等公共設施之必要通道，並無構造上、使用上獨立性，自應認僅屬1244建號之附屬建物，為1244建號建物所有權範圍所及，故系爭地下室應為全體區分所有權人所共有，亦即系爭大樓全體區分所有權人為系爭地下室之所有權人或事實上處分權人。又坐落高雄市○○區○○ 段000 地號土地、位置範圍如附圖二編號F、G、H所示之一樓建物（下稱系爭一樓建物），係登記為1244建號建物之一部，同屬系爭大樓全體區分所有權人共有。　　㈡系爭1、2樓房地原為訴外人李季樺所有，其取得所有權時，系爭一樓建物原係供汽車升降機垂直升降之空間，李季樺於 98年間未經原告同意，擅自將位於一樓之升降機空間填平增設地板，形成系爭一樓建物後佔為己用，嗣其於100年間將1 系爭1、2樓房地所有權移轉予林雅婷後，管委會即對林雅婷、李季樺聲請調解，雙方於100年6月8日於高雄市前金區調解委員會成立調解，內容略為：「⒈管委會同意林雅婷有使用高雄市○○區○○○路000號地下室及該大樓1樓升降機空間之權利。⒉林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付管理費新臺幣（下同）3,600元之義務及該地下室使用期間，自100年起，其房屋稅由林雅婷支付。⒊若升降機空間必須回復，則由李季樺負責回復原狀。⒋第2項補充說明：林雅婷應自100年6 月起，於每月1日支付該地下室及1樓升降機空間使用期間之管理費3600元，該地下室（擁有使用期間）房屋稅應由林雅婷支付」（下稱系爭調解）。嗣林雅婷於103年7月11日將系爭1、2樓房地出售移轉予被告時，固亦將其就系爭調解之權利讓與被告，然系爭地下室為停車空間兼防空避難室，系爭地下室與升降機運行之垂直空間有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，且依公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款規定，不得約定為專用部分，系爭調解僅係管委會同意林雅婷有使用地下室及1樓升降機空間（即系爭一樓建物）之權利，並無同意林雅婷得排除他共有人而單獨占用，系爭地下室、系爭一樓建物未經區分所有權人會議決議由林雅婷專用，亦未經全體區分所有權人依民法第819條第2項、第820條第1項同意林雅婷單獨占用，故林雅婷並無單獨占用系爭地下室、系爭一樓建物之權利，被告縱然受讓林雅婷之權利，仍不得專用系爭地下室及系爭一樓建物。　㈢詎被告於109年5至7月間，竟在系爭地下室如附圖一編號C 、 D 、E 、I之範圍鋪設木地板、天花板輕鋼架，在附圖一編號A 、B 之範圍內鋪設磁磚地板，在附圖一編號B 、C 所示之位置裝設隔間牆，擬出租予健身房使用，又在通往系爭地下室之門張貼「本處所內部空間屬私人產權.....若未經所有人同意而擅入者，依法追究」之警告公告，將系爭地下室據為己用至今。被告另在系爭1樓建物如附圖二編號F 、H 部分鋪設磁磚地板及裝設輕鋼架天花板；在附圖二編號G 部分裝設廁所牆面；在附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁鋪設磁磚，復將系爭1樓建物出租予訴外人陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111年10月20日終止租賃而遷離，始將系爭1樓建物之鐵捲門遙控器交予時任管委會主任委員薛蕙馨。被告擅自占用系爭大樓共用部分之特定位置，即屬違反其通常使用方法，並侵害其他共有人之權利，又變更系爭地下室之原本設置，使住戶無法於必要時做防空避難室使用，亦無法作為停車使用，而違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定、系爭大樓住戶規約第2條第3項。薛蕙馨為1244建號建物之共有人，自得依民法第821條、適用或類推適用民法第767條第1 項前段、中段，就系爭地下室訴請被告拆除木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還予薛蕙馨及其他共有人；另就系爭一樓建物訴請被告拆除天花板、地板磁磚、廁所隔間牆。管委會就系爭大樓共用部分既有管理、維護之權限，亦得依同條例第9條第4項，對被告為相同請求。　㈣又縱認系爭調解係約定林雅婷得專用系爭地下室及系爭一樓建物，然此部分約定未經區分所有權人會議決議，亦未載明於住戶規約，已違反民法第799條第3項規定，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款應屬無效。縱非無效並由被告受讓林雅婷之專用權，但被告擅自裝潢系爭地下室及系爭一樓建物，並禁止其他住戶使用，導致系爭地下室無法作為防空避難室使用，其就約定專用部分之使用顯然妨害其他住戶之安全，管委會自得依公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第3 項規定，就系爭地下室訴請被告拆除木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還予全體共有人；另就系爭一樓建物訴請被告拆除天花板、地板磁磚、廁所隔間牆。　㈤再被告現雖未占有系爭一樓建物，但曾對系爭一樓建物增設磁磚地板、天花板，且現仍持續主張對系爭一樓建物有專用權，仍有再妨害全體區分所有權人行使使用系爭一樓建物權利之虞，故薛蕙馨依民法第767條第1項後段規定；管委會依公寓大廈管理條例第9條第2、4項或第6條第1項第1款、第3 項，均得請求禁止被告以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益。　　㈥被告雖另主張系爭調解之約定為租賃性質，嗣由被告繼受該租賃契約之承租人地位云云，然系爭調解並非租賃性質，林雅婷按月給付之3600元並非租金，而是應負擔之管理費，故兩造間並無租賃契約存在。退步言，縱系爭調解之約定係管委會將系爭地下室及系爭一樓建物出租予林雅婷，並由被告繼受該租賃契約，但此租賃契約並未約定期間，管委會依民法第450條第2項規定，自得隨時終止租約。因系爭大樓之住戶已連署反對被告獨占共有空間，且被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金，被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為亦違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款，管委會欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，管委會自得依土地法第100條第1款、第2款、第4款，終止與被告之租約，管委會已於110年3月21日作成不再出租之決議，並於110年4月14日寄送存證信函，通知被告於文到15日內停止使用系爭地下室及系爭1樓建物，該存證信函於110年 4月15日送達被告，租約即告終止，此後被告即無權繼續占有系爭地下室及系爭1樓建物。　㈦為此依公寓大廈管理條例第9 條第2 、4 項、第6條第1 項第 1 款、第3 項、適用或類推適用民法第767 條第1 項前段、中段、後段、第821 條，提起本訴，請求擇一為原告勝訴之判決，並聲明︰⒈被告應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖一編號A 部分（面積11.5平方公尺）、編號B部分（面積0.5 平方公尺）、編號C 部分（面積0.5 平方公尺）、編號D 部分（面積178.50平方公尺）之地下室建物、1244建號建物其中地下層如附圖一編號E 部分（面積15平方公尺）、編號I 部分（面積12.5平方公尺），均騰空返還予原告薛蕙馨及其他共有人；並將附圖一編號C 、D 、E 、I 範圍內之木地板、附圖一編號A 、B 範圍內之磁磚地板均拆除回復為水泥地；將附圖一編號C 、D、E 、I 範圍內之天花板輕鋼架、附圖一編號B 、C 所示之隔間牆均拆除。⒉被告應將1 244建號建物其中1 樓如附圖二編號F 部分（面積32.5平方公尺）、編號G 部分（面積0.5 平方公尺）、編號H 部分（面積2.2 平方公尺）範圍內之地板磁磚刨除、輕鋼架天花板拆除，另將附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁磁磚刨除；將附圖二編號G 所示之廁所牆面拆除；且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於附圖二編號F 、G 、H 所示建物為自由使用、收益。⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則辯以︰　㈠系爭地下室未保登部分有構造上、使用上獨立性，並有獨立房屋稅籍，係有獨立物權之區分所有建物，並非1244建號建物之附屬建物，故非全體區分所有權人共有。緣系爭大樓為力行補習班之股東與建商於72年間合資興建，並於興建完成後，由力行補習班取得地上1至4樓及地下室建物，而供力行補習班營業使用，然建商當初為省錢，僅將地下室有公共設施部分辦理保存登記，其餘非公共設施部分未辦理保存登記，導致系爭地下室未保登部分未登記為力行補習班股東所有，但力行補習班之股東為出資興建之人，應為所有權人或事實上處分權人，嗣由力行補習班之股東即訴外人張萬邦、王秉新、王啟真等人於98年間將系爭地下室未保登部分之事實上處分權連同系爭1、2樓房地所有權出售移轉予李季樺，李季樺再於100年間轉售移轉予林雅婷，經林雅婷於103年間再轉售移轉予被告，並辦理地下室之房屋稅納稅義務人變更，故被告為系爭地下室未保登部分之事實上處分權人，自有占有之正當權源。系爭地下室未保登部分既非全體區分所有權人共有，亦非管委會負責管理、維護之共用部分，或約定專用部分，則薛蕙馨依民法第821條、第767條第1項中段、前段，管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項、第6條第3項，針對系爭地下室未保登部分，請求被告拆除木地板、磁磚地板、隔間牆、輕鋼架天花板後返還薛蕙馨及其他1244建號建物共有人，即無理由。　㈡系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物均為1244建號建物之一部，固為全體區分所有權人共有，但系爭一樓建物並非連通走廊、樓梯及通往室外之通路，亦非社區巷道及防火巷弄，且該空間長期不供作停車升降平臺使用，並非區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分，非屬公寓大廈管理條例第7條所定「不得為約定專用部分」，林雅婷、李季樺於100 年6月8日已與管委會成立系爭調解，林雅婷基於系爭調解取得系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之專用權，林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，亦將其依系爭調解對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告，故被告對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均有專用權，自得排除其他共有人而單獨占有。被告自103年7 月11日成為區分所有權人後，亦均單獨占用系爭地下室、系爭1樓建物，並依系爭調解之約定，按月支付管理費3600元予管委會及負擔地下室之房屋稅。縱認系爭調解並非約定專用或該約定專用無效，然依系爭調解內容，管委會同意由林雅婷每月支付3,600元及每年繳納該部分房屋稅，作為使用地下室及系爭一樓建物之對價，即係管委會將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷使用，核屬未定期限之租賃性質，被告買受系爭1、2樓房地不動產後，繼受林雅婷之承租人地位，繼續與原告之租賃契約，是被告使用此部分空間即具法律上權源。被告既有權占有系爭地下室有保登部分，則薛蕙馨依民法第821條、第767條第1項前段請求被告返還，自無理由。又系爭1樓建物曾經被告出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，但陳華金於111年10月20日終止租賃而遷離時，即將系爭1樓建物之鐵捲門遙控器交予時任管委會之主委薛蕙馨，自此被告即未再占有系爭一樓建物，但仍對之有專用權。被告既有專用權，且系爭一樓建物現非被告占有，自無妨害全體區分所有權人行使使用系爭一樓建物權利之虞，是薛蕙馨依民法第767條第1項後段規定、管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項、第6條第1項第1款、第3項，請求禁止被告以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，亦無理由。　㈢又被告雖於109 年5 至7 月間，有在系爭地下室鋪設木地板、天花板輕鋼架，但系爭地下室自李季樺取得事實上處分權時，即非供作停車場使用，且被告使用系爭地下室期間亦有供管委會開會使用，又被告對系爭地下室所為裝潢，並無禁止大樓住戶作為避難空間，未影響地下室通常使用用途，亦未妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。而系爭一樓建物於建商興建完成時，即未供停車升降空間使用，被告取得系爭一樓建物專用權前，即因李季樺填平地板而長期未供停車升降空間使用，系爭一樓建物原告請求拆除之天花板、磁磚地板、廁所隔間牆均非被告設置，乃103年自前手買受時就存在，故原告依民法第821條、第767 條第1 項中段或公寓大廈管理條例第9 條第4 項、第6條第1 項第3 項，請求被告拆除系爭地下室有保登部分之木地板、天花板輕鋼架，回復為水泥地，另將系爭一樓建物之天花板、磁磚地板、廁所隔間牆拆除，均無理由。　　㈣並聲明︰⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：　㈠薛蕙馨、被告均為系爭大樓之區分所有權人，管委會為全體區分所有權人成立之管理委員會。　㈡被告為系爭1、2樓房地之所有權人，其係於103年6月21日向林雅婷買受，並於103年7月11日完成移轉登記。　㈢1244建號建物為系爭大樓之公共設施，屬全體區分所有權人共有。　㈣坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖一編號A、B、C、D 、E、I所示之系爭地下室，其中編號A、B、C、D部分為未保存登記建物，編號E、I部分為1244建號建物之一部。　㈤坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖二編號F、G、H所示之系爭一樓建物，屬於1244建號建物之一部。　㈥林雅婷、李季樺於100年6月8日與管委會成立調解，調解內容如原證3調解書所示〔見本院111年度審訴字第220號卷（下稱審訴卷）第33頁〕。　㈦林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，有將其依調解書對系爭地下室、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告。　㈧被告自103 年7 月11日成為區分所有權人後，即單獨占用系爭地下室、系爭1 樓建物，並依原證3 調解書所載，按月支付管理費3600元予管委會，並負擔系爭地下室之房屋稅。被告曾將系爭1 樓建物出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111 年10月20日終止租賃而遷離，並將系爭1 樓建物之鐵捲門遙控器交予薛蕙馨，被告因而未繼續占用系爭1 樓建物，但仍單獨占用系爭地下室至今，並仍按月支付管理費36 00元、負擔系爭地下室房屋稅至今。被告另於109 年5 至7 月間，在系爭地下室如附圖一編號C 、D 、E 、I 之範圍鋪設木地板、天花板輕鋼架，在附圖一編號A 、B 之範圍內鋪設磁磚地板，在附圖一編號B 、C 所示之位置裝設隔間牆。　㈨門牌號碼高雄市○○區○○○路000號地下室房屋有房屋稅　　籍，原始納稅義務人為系爭大樓使用執照記載之起造人徐少平及訴外人蔡清榮，嗣於78年間因買賣而變更納稅義務人為王維慶，於81年2月29日變更為鍾博智等7人，於88年1月6日變更為黃宗慧等7人，於98年6月25日變更為李季樺，於100 年1月21日因買賣變更為林雅婷，於103年6月21日因買賣變更為被告至今（見審訴卷第125-126頁）。該房屋稅籍之平面圖如訴字卷一115頁，其面積範圍即為整個地下室，包含已保存、未保存登記部分。　㈩管委會於110年4月14日有寄送原證9之存證信函（見審訴卷第 89-95頁）予被告，於110年4月15日送達被告（見審訴卷第9 7頁）。五、兩造爭執事項：　㈠系爭地下室之所有權人或事實上處分權人，是否為薛蕙馨及其他1244建號共有人？　㈡被告有無占有系爭地下室之正當權源？原告請求被告騰空返　　還系爭地下室空間予薛蕙馨及其他共有人全體，有無理由？　㈢原告請求被告將系爭地下室之輕鋼架天花板、木地板、磁磚　　地板拆除或刨除、拆除隔間牆，有無理由？　㈣原告請求被告將系爭1 樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、　　廁所牆壁磁磚、拆除或刨除、拆除隔間牆，有無理由？　㈤原告請求被告不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭1 樓建物為自由使用、收益，有無理由？六、本院之判斷：　㈠系爭地下室之所有權或事實上處分權歸屬：　⒈查系爭大樓之地下層總面積為360平方公尺，其中139.68平方公尺連同系爭大樓1 至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓經編定為1244建號建物而為系爭大樓公共設施，屬全體區分所有權人共有，其餘220.32平方公尺則未登記為系爭大樓公共設施，亦未辦理保存登記為其他建號，此有1244建號建物之建物登記謄本、建物測量成果圖、系爭大樓地下室之房屋稅籍、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所112年1月10日高市地鹽登字第11270021100號函在卷可稽（見審訴卷第163、12 3、137頁、訴字卷一第45頁），此部分事實先堪認定。　⒉原告主張被告占有之系爭地下室（即附圖一編號A、B、C、D 、E、I部分），其中附圖一編號E、I部分已登記為1244建號建物之範圍內，為1244建號建物之一部，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），並有1244建號建物之建物測量成果圖在卷可比對（見審訴卷第163頁），復經地政機關測量後，於製成之複丈成果圖說明備註欄載明（見訴字卷二第39 頁）。而1244建號建物為系爭大樓之公共設施，屬全體區分所有權人共有，已如前述，故系爭地下室有保登部分為系爭大樓之共有部分，所有權人為全體區分所有權人即薛蕙馨及其他1244建號建物共有人，亦堪認定。　⒊系爭地下室未保登部分，並非1244建號建物之一部，並非薛蕙馨及其他1244建號共有人所共有：　⑴按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，民法第799條第1項、第2項前段定有明文。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部（最高法院99年度台上字第1150號判決意旨參照）。又所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941 號判決意旨參照）。　⑵查系爭地下室與同層登記為公共設施之變電室、升降機空間、發電機室，現況已以牆壁、門相隔，而成為獨立空間，且系爭地下室須從系爭大樓1樓管理室前後側旁樓梯進出，亦即系爭地下室可通行系爭大樓之公共樓梯至1樓管理室門廳，而對外出入，系爭地下室並使用獨立之電表，未與地下室其他部分共用電表等情，業經本院現場履勘而知，有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可稽（見訴字卷一第359、365-429頁），足見系爭地下室未保登部分與1244建號建物間有門、牆相隔，具構造上獨立性。又區分所有之建築型態中，使用共同之通路、門廳、正中宅門與室外相通，本即為必然之理，只要不使用相鄰區分單位之出入口出入，即不能否定該區分所有建物於使用上之獨立性。系爭地下室未保登部分有獨立出入口可連接公共樓梯通行至1樓門廳而與室外相通，不須通行系爭大樓其他專有部分，故具有使用上之獨立性，應可確定。　　　　⑶原告雖主張依使用執照所載，系爭大樓之地下室係設計為系爭大樓之法定停車場兼防空避難室，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，故系爭地下室未保存登記部分並無使用上獨立性云云。惟內政部80年9 月18日（81）台內地字第8071337 號函雖釋示：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有、或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，惟亦說明「基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，僅新申請建造執照之案件應依前揭結論辦理」（見訴字卷二第239頁）。換言之，在該函釋作成前已申請建造執照之房屋，即無該函釋之適用。查系爭大樓係於70年間取得建造執照，72年間建造完成領得使用執照，此有系爭大樓之使用執照查詢資料在卷可按（見訴字卷一第201-213頁），則系爭大樓並無上開內政部函釋之適用。依據當時之建築法，建築物不需附建防空避難設備或停車空間（按：建築法第102條之1建築物應附建防空避難設備或停車空間之規定係在73年11月7日修法新增），且建築法第102條之1第1 項及建築技術規則建築設計施工編第59至62條、第140條至第144條之規定，並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，依系爭大樓建造當時之法令，並未限制防空避難或停車空間僅能為區分所有權人全體共有，自不能以嗣後制定之建築法第102條之1、公寓大廈管理條例第7條及相關法令函釋，而認系爭地下室未保登部分係全體區分所有權人共有或不具使用上獨立性。尤其系爭地下室自72年建造以來，即長期由地下室建物之納稅義務人單獨占用，並未供其他區分所有權人或住戶停車使用（詳後述），而防空避難空間係於緊急時供民防（防空避難）使用，僅係特定時間因特定需求之特殊功能性用途，且不限系爭大樓之住戶避難使用，實難認系爭地下室在使用上係專屬系爭大樓之住戶共用而不可或缺，自亦難認系爭地下室為系爭大樓區分所有權人之共用部分而不具使用上獨立性。　⑷原告另主張從系爭大樓一樓要通往地下一層之變電室、發電機室、升降機空間等公共設施，須通過系爭地下室未保登部分始能到達，返回亦然，故系爭地下室未保登部分僅為通往發電機、汽車升降機、變電室等公共設施之必要通道，為12 44建號之附屬建物，無使用上獨立性云云，惟地下層之建造成本較地上層為高，依一般社會交易觀念，自具經濟價值及效益，而系爭大樓地下室總面積為360平方公尺，其中僅139 .68平方公尺為系爭大樓公共設施，未保存登記部分面積達2 20.32平方公尺，原告主張現遭被告占有之系爭地下室未保登部分面積亦有191平方公尺（即附圖一編號A之11.50平方公尺+編號B之0.50平方公尺+編號C之0.50平方公尺+編號D之 178.50平方公尺＝191平方公尺）即約66.6坪，顯較有保存登記部分為大，甚至比一般住宅更大，經濟價值自然較高，且為一獨立空間並坐落高雄市區內，以該面積及經濟價值而言，尚難認僅屬系爭大樓公共設施之必要通道或附屬建物。且依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款，管委會如因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用專有部分或約定專用部分時，區分所有權人不得拒絕，故系爭地下室未保登部分縱認定為專有部分，亦不會妨礙管委會進入、通行以維修公共設施之權利，故亦無為保障管委會維修公共設施無礙，認定系爭未保登部分為共用部分之必要。原告主張系爭地下室未保登部分為1244建號之附屬建物，並非有據。　⑸原告又援引系爭大樓規約第2條第3項約明：「本大廈周圍上下及牆面為共用部分及『不屬專有部分之防空避難設備』，其變更構造、顏色或懸掛及設置廣告物之情事：非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得變更懸掛或設置廣告物.. ....」（見審訴卷第73頁），主張系爭大樓規約已載明防空避難設備不屬專有部分云云，惟上開規約內容應係直接參考援引自公寓大廈管理條例第8條第1項「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，而該條文於84年6月28日制訂時，係明定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及『防空避難室』，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，嗣於92年12月31日將「防空避難室」修正為「不屬專有部分之防空避難設備」，顯係刻意排除「屬專有部分之防空避難設備」，亦即承認屬「專有部分之防空避難設備」之存在，是本件尚難以系爭大樓規約有「不屬專有部分之防空避難設備」之用詞，即遽認系爭大樓之防空避難室並非專有部分。　⑹再系爭大樓地下室並無門牌編釘或核發門牌證明書、所在地址證明書之紀錄，但有單獨之房屋稅籍，原始納稅義務人為系爭大樓使用執照記載之起造人徐少平及訴外人蔡清榮，嗣於78年間因買賣而變更納稅義務人為王維慶，於81年2月29 日變更為鍾博智、韓明惠、張萬邦、賀蔡美玉等7人，於88 年1月6日變更為黃宗慧、張萬邦、賀慶生、韓明惠等7人，於98年6月25日變更為李季樺，於100年1月21日因買賣變更為林雅婷，於103年6月21日因買賣變更為被告至今，該房屋稅籍之平面圖面積範圍即為整個地下室，包含已保存、未保存登記部分，且100年1月21日申請變更為林雅婷、103年6月 21日申請變更為被告時，均係檢附建築改良物買賣所有權移轉契約書而辦理，此有高雄○○○○○○○○○113年7月3日高市新戶字第11370243800號函、高雄市房屋稅籍紀錄表、建築執照存根查詢系統查詢結果、房屋平面圖、地政機關經測量後檢送之複丈成果圖附備註說明欄、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處檢送之建築改良物買賣所有權移轉契約書為證（見訴字卷二第279頁、審訴卷第125-126頁、訴字卷一第201、115、459 、163-166頁），足見系爭地下室未保登部分雖未經保存登記，但有單獨之房屋稅籍，且歷來登記納稅義務人皆非系爭大樓之全體區分所有權人，房屋稅從未由全體區分所有權人負擔，更屢次以辦理納稅義務人之變更，為地下室建物所有權移轉之表徵，益難認系爭地下室未保登部分為系爭大樓之共有部分，反而由房屋稅籍之設立及變更，可證確有以單獨所有權客體之型態，表現於外部。　⑺關於系爭大樓之興建緣由、地下室之權屬及使用情形，證人　　張萬邦已明確證述：我是力行補習班的實際負責人，之前是王維慶，王維慶於79年把力行補習班交給我經營，一直到4 、5年前我才交給別人經營而退休。力行補習班本部於72年7 月12日遷移到系爭大樓，因為系爭大樓當初是力行補習班跟建商合建的，當初土地是王維慶、鍾博智、賀慶生、湯正誠這幾位股東合資購買，他們當時是力行補習班的股東，他們將土地買下來跟建商合建。當時找徐少平為名義上起造人與建商蔡欽龍（音譯）合建。當時因為我們比較缺錢條件差，所以分配的就是地下室一半產權，1 樓、2 樓、3 樓是全部產權，4 樓是一半產權，這是興建時寫的合約。等到起造完後，我們又花錢跟建商蔡欽龍（音譯）買了地下室的另外一半跟4 樓的另外一半，在興建完成之後等於我們有地下室與 1 到4 樓的全部產權，所以力行補習班當初是使用系爭大樓的1到4樓加地下室。大樓落成後地下室就是力行補習班拿來當教室用，沒有在停車，後來因為停車越來越不方便，所以把教室弄掉全部改成停車位，那個地方就變成我們的停車位，就是我們同仁進出停車。（問：本院經查地下室大部分沒有登記為大樓公設，也沒有辦理保存登記，也就是沒有所有權狀，為何力行補習班可以使用地下室？）在那個年代辦理保存登記是要錢的，建設公司為了要省錢就沒有辦保存登記，力行補習班是有跟建商買到地下室的產權，起先買了一半後來再買另一半，付了2次錢，印象中付了400萬元，只是建商為了省錢沒有辦理保存登記，才產生這麼多困擾。從72年大樓落成一直到力行補習班遷址到中華路上為止，地下室都是力行補習班專用，住戶也都知道這件事，因為沒有任何住戶有買停車位，地下室當初設計是要作為停車空間的，地下室建造成本是最高的，所以建商蓋了地下室，不賣停車位給住戶幹嘛蓋，就是因為他不作停車位，把地下室整個賣給我們。我們剛開始使用的時候，其實是違規作教室使用，樓上住戶也沒有反彈，因為住戶知道他們沒有買車位，所以我們怎麼使用他們也沒有意見，但過了幾年以後，換一批住戶進來他們就質疑，就一直來跟我們吵地下室的所有權，曾因為這件事當初還有一個主委聯合管委會告過力行補習班，當時我們就跟他們說第一你們拿得出停車位的買賣嗎？都沒有嘛；第二當初起造時如果有停車位建商有錢賺怎麼不賣給住戶，因為這是當初講好的。且地下室沒有保存登記，但是每年要繳房屋稅，歷年來管委會或樓上的住戶都沒有繳過地下室的房屋稅，當初都是力行補習班繳的。因為這件事在地院打官司，最後和解，我們想息事寧人，我們就給管委會一筆錢，管委會有在和解書承認地下室的產權是屬於力行補習班。後來因為少子化加上大學廣設，力行補習班就遷到新的地址，系爭大樓舊址房地我就建議賣掉，才跟其他股東一起賣掉，哪一年賣掉我也不太記得，當初賣也包含地下室、1樓升降機空間的使用權等語（見訴字卷三第13、15-16、14-15、 16、17、14、27頁）。本院審酌張萬邦與兩造均無親屬或利害關係，並無偏袒任一方而虛偽證述之動機，且本院經查原告確曾以「金像獎大廈全體區分所有權人管理委員會」之名義，對張萬邦及訴外人陳合修提起訴訟，經本院以90年度訴字第1199號損害賠償事件受理，並於90年8月22日成立訴訟上和解，和解內容為「張萬邦、陳合修給付原告150萬元，原告其餘請求拋棄，系爭大樓未經保存登記之地下室，除現有公共設施外，其餘仍歸張萬邦、陳合修作停車位之專屬使用」，此有和解筆錄在卷可考（見訴字卷三第51頁），並經原告自承在卷（見訴字卷三第108頁），核與張萬邦之證述相符，且張萬邦所述，亦與前述地下室設有單獨房屋稅籍及納稅義務人之變遷相符，復與證人徐少平證述：系爭大樓使用執照記載我是起造人，這跟力行補習班有關，我跟力行補習班主任王維慶是非常要好的朋友，力行補習班在七賢二路，附近有一個地方在蓋房子，可能因為繳稅的關係，王維慶就用我的名義去買七賢二路的地下室，有無買別的樓層我不知道，我只知道含地下室，後來又賣掉，我實際上都沒有經手買賣的過程等語（見訴字卷三第9-10頁）；及張萬邦等人之後手李季樺之配偶即訴外人王世杰證述：李季樺的前手是力行補習班，當初購買時是買1-4樓，但除1-4樓外，地下室也是力行補習班在使用，力行補習班賣給李季樺時就有包括地下室及1樓升降機的使用權，但有說地下室沒有所有權狀，只有稅籍。李季樺購買系爭1、2樓房地時，前屋主有10幾個人，代表賣方跟我簽約的人有這樣說，而且我有當過管委會委員，我知道力行補習班以前有拿100萬給管委會，就可以使用地下室及1樓升降機空間，管委會的財務報表裡面有記載一筆100萬定期存款，就是力行補習班給管委會的。大樓地下室不是大樓的公設，沒有權狀，只有稅籍證明，是系爭1、2樓房地所有權人在繳房屋稅，所以地下室都是系爭1 、2樓房地的所有權人在使用。我當初是認為地下室和一樓升降機空間都是屬於1樓的權狀範圍內，賣給林雅婷前，我跟李季樺使用地下室與1樓升降機空間，管委會都沒有意見等語吻合（見訴字卷二第152、153頁），本院因認張萬邦之證述並非虛偽，堪值採信。　⑻承上，系爭地下室未保登部分有構造上、使用上獨立性，以單獨所有權客體之型態表現於外部，有獨立物權，並非2144 建號建物之附屬建物，已如前述，其所有權自應歸屬於原始起造人。而依張萬邦之證述，系爭大樓為力行補習班之股東王維慶、鍾博智、張萬邦等人與建商合資興建，王維慶、鍾博智、張萬邦等力行補習班股東嗣因分配及買受完整地下室及1至4樓建物，進而登記為地下室之納稅義務人，則系爭地下室未保登部分自應歸屬原始起造人即建商，並由建商再基於合建契約及買賣契約，將系爭地下室未保登部分之事實上處分權移轉予王維慶、鍾博智、張萬邦等力行補習班股東，嗣98年6月25日力行補習班之股東黃宗慧、張萬邦、賀慶生、韓明惠等7人又將系爭地下室未保登部分之事實上處分權連同系爭1、2樓房地所有權一併出售移轉予李季樺。再依證人李季樺證述：我於100年間出售系爭1、2樓房地給林雅婷時，有連同地下室一起移轉，才會辦理變更地下室之納稅義務人為林雅婷（見訴字卷二第147頁），及證人林雅婷證述：當初我買系爭1、2樓房地時，賣方仲介有跟我說依照舊法規，1樓所有權人對地下室有使用權，但沒有地下室所有權，所以我有地下室使用權，但沒有所有權，確實地下室的房屋稅都是我在繳，納稅義務人是我的名字。當初李季樺賣1 、2樓給我時，也把地下室使用權一併賣給我，103年我將系爭1、2樓房地賣給被告時，買賣標的有包括地下室及1樓升降機空間的使用權，李季樺賣給我什麼，我就賣什麼給被告等語（見訴字卷二第87、88、89、94-95頁），可知李季樺於100年1月21日又將系爭地下室未保登部分之事實上處分權，連同系爭1、2樓房地所有權一併轉售移轉予林雅婷，林雅婷於103年6月21日再將之轉賣予被告至今，從而系爭地下室未保登部分目前事實上處分權人為被告，應堪認定。原告主張系爭地下室未保登部分之所有權人或事實上處分權人為薛蕙馨等全體區分所有權人，並非正確。　　　㈡系爭地下室有保登部分為1244建號建物之一部，已如前述，而坐落高雄市○○區○○段000 地號土地如附圖二編號F、G、H 所示之系爭一樓建物，亦屬於1244建號建物之一部，同為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤），並有1244建號建物之建物測量成果圖可資比對（見審訴卷第163頁），復經地政機關測量後認定明確，於製成之複丈成果圖說明備註欄載明（見訴字卷一第461頁），是系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均屬系爭大樓之公共設施、共用部分，屬薛蕙馨及其他區分所有權人全體所共有，至堪認定。原告固據此主張被告無權占有系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物，惟被告抗辯其對前揭建物有約定專用權，或基於與管委會間之租賃契約，有權占有使用收益前揭建物，本院對此判斷如下：　⒈查被告之前手、前前手林雅婷、李季樺曾於100年6月8日與管委會成立系爭調解，調解緣由記載：「98年間，李季樺擅自將系爭大樓升降機空間填平佔為己用，經原告函請李季樺恢復原狀無果，茲因李季樺已將產權移轉予林雅婷，故聲請調解。」，調解內容則為：「⑴原告同意林雅婷有使用系爭大樓地下室及1樓升降機空間之權利。⑵林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付管理費3600元之義務及該地下室使用期間，自100年起，其房屋稅由林雅婷支付。⑶若升降機空間必須回復，由李季樺負責回復原狀。⑷第2項補充說明：林雅婷應自100年6月起，於每月1日支付該地下室及1樓升降機空間使用期間之管理費3600元，該地下室（擁有使用期間）房屋稅應由林雅婷支付」，此有調解書在卷可稽（見審訴卷第33頁，下稱系爭調解書），此部分事實已堪認定。　⒉被告雖主張林雅婷與管委會成立之系爭調解，即係將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物等共用部分約定由林雅婷專用，嗣林雅婷於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，並將其對系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物之專用權轉讓給被告，被告因而取得專用權云云，惟按共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用，民法第799條第3項後段定有明文。又「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力」，公寓大廈管理條例第 23條第2項第1款亦有明文。查系爭大樓之住戶規約係88年12 月1日制訂，108年7月2日修訂，其中第3條第3項第6款明定「約定專用或約定共用事項應經區分所有權人會議決議」（見審訴卷第74頁），第2條第1項第3款並訂明「大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」（見審訴字卷第73頁），惟林雅婷與管委會於100年6月8日成立之系爭調解，兩造一致陳述並無經區分所有權人會議決議（見訴字卷二第248頁），系爭大樓之住戶規約亦未見由林雅婷或被告約定專用地下室、系爭一樓建物之相關記載（見審訴卷第73-83頁），兩造更一致陳稱：並無規約所稱「共用部分約定供特定區分所有權人使用之使用者名冊」（見訴字卷三第123頁），足見管委會與林雅婷間縱有約定專用，亦未經區分所有權人會議決議，更未載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款，自不生約定專用之效力，從而被告主張林雅婷因系爭調解，與管委會約定專用而取得專用權，並讓與被告，並非有據。　⒊林雅婷與管委會成立之系爭調解，固不生共用部分約定供特定區分所有權人專用之效力，惟系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物均為系爭大樓共用部分，依公寓大廈管理條例第 10條第1項共用部分、係由管委會負責修繕、管理、維護，管委會既有管理之權限，自有將之出租之權利。而管委會既與林雅婷約定由林雅婷每月支付3,600元及每年繳納該部分房屋稅，作為使用地下室及系爭一樓建物之對價，核其性質，即係管委會將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷使用，屬未定期限之租賃性質，林雅婷依該租賃契約，自有權占有使用系爭地下室有保登部分及系爭一樓建物。　⒋原告雖主張系爭地下室、系爭一樓建物有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款規定，不得約定為專用部分，系爭調解僅係管委會同意林雅婷有使用地下室及系爭一樓建物之權利，並無同意林雅婷得排除他共有人而單獨占用云云，惟公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，於84年6月 30日施行，而公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項但書所明揭。系爭大樓係在公寓大廈管理條例施行前即取得建造執照，依前引規定，即不受同條例第7條不得為約定專用之限制。又當初參與調解之證人林雅婷、王世杰均一致證述當初調解是約定林雅婷可排除其他住戶而「專用」地下室及系爭一樓建物，而非與其他住戶一起共用（見訴字卷二第93、155頁），另由林雅婷證述調解成立後，系爭一樓建物就由其出租給鹽酥雞攤位一情（見訴字卷二第93頁），亦可得證係約定由林雅婷專用，故管委會當時確係將系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物出租予林雅婷，使林雅婷得以專用收益，故林雅婷在系爭調解成立後，係本於系爭調解所成立之租賃契約，專用系爭一樓建物、系爭地下室有保登部分，應堪認定。　⒌又林雅婷嗣於103年間出售系爭1、2樓房地予被告時，有將其依調解書對系爭地下室、系爭一樓建物之權利義務轉讓給被告，被告自103 年7 月11日成為區分所有權人後，即單獨占用系爭地下室、系爭1 樓建物，並依調解書所載，按月支付管理費3600元予原告管委會，並負擔系爭地下室之房屋稅，被告曾將系爭1 樓建物出租予陳華金經營鹽酥雞攤位，嗣陳華金於111 年10月20日終止租賃而遷離，並將系爭1 樓建物之鐵捲門遙控器交予薛蕙馨，被告因而未繼續占用系爭1 樓建物，但仍單獨占用系爭地下室至今，並仍按月支付管理費 3600元、負擔系爭地下室房屋稅至今等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦㈧），可見林雅婷於103年間出售系爭1 、2樓房地予被告後，即由被告繼受系爭調解之租賃契約之承租人地位，而繼續履行該租賃契約、行使承租人權利及負擔支付租金之義務。此情由管委會於110年4月14日寄送予被告之存證信函載明：「被告需繼受林雅婷系爭調解之所有內容」等文字，亦可得證（見審訴卷第93頁），被告既繼受林雅婷與管委會間之租賃契約，則被告依該租賃契約，自亦享有專用系爭一樓建物、系爭地下室有保登部分之權利。　⒍原告固主張：縱認系爭調解之約定，係管委會將系爭地下室及系爭一樓建物出租予林雅婷，並由被告繼受該租賃契約之承租人地位，但此租賃契約並未約定期間，管委會依民法第 450條第2項規定，自得隨時終止租約。因系爭大樓之住戶已連署反對被告獨佔共有空間，且被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金，被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為亦違反公寓大廈管理條例，管委會欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，管委會自得依土地法第100條第1款、第2款、第4款，終止與被告之租約，管委會已於110年3月21日作成不再出租之決議，並於110年4月14日寄送存證信函，通知被告於文到15日內停止使用系爭地下室及系爭1樓建物，該存證信函於110年4月15日送達被告，則租約已於110年4月15日終止云云，並提出住戶連署書、存證信函及收件回執為證（見審訴卷第25-29、89-97頁）。惟查：　⑴按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、......。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。」，土地法第100條第1、2、4款定有明文。該條於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號判例意旨參照、51年台上字第370號判例意旨參照），且優先於民法第450條第2項本文規定而為適用。又土地法第100條第1款固規定出租人得以收回自住為由，收回出租之房屋，惟所謂收回自住，係指出租人在客觀上，對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。且收回自住，固包括收回出租之房屋供自己營業之用；但須客觀上有正當理由及收回自營必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨參照）。　　　⑵管委會雖主張欲將系爭地下室、系爭一樓建物收回作停車、電梯使用，符合土地法第100條第1款之終止租約事由云云，惟收回作停車、電梯使用顯非供自住，又兩造均不爭執陳華金於111 年10月20日已遷離系爭一樓建物，並將鐵捲門遙控器交予時任管委會主委之薛蕙馨，故此後即係管委會占有、管領使用系爭一樓建物。然本院於112年8月25日至現場履勘時，管委會卻當場自承又將鐵捲門遙控器交予陳華金持有，並自承系爭一樓建物內堆置之許多雜物為陳華金放置，且房間外靠近騎樓處另放置有鍋燒麵餐車、冰箱、桌椅等相關營業物品，此有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可憑（見訴字卷一第 360、433-449頁），顯可懷疑管委會又將系爭一樓建物提供他人營業使用，管委會收回系爭一樓建物既非供自住，更有提供陳華金或其他不明人士營業之跡象，復未提出其他客觀上收回自住或供自己營業之證明，自難認有構成土地法第10 0條第1款收回自住之終止租約要件，管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⑶管委會復主張被告未經管委會同意，將系爭一樓建物轉租予陳華金經營鹽酥雞攤位，構成土地法第100條第3款「承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人」之終止事由，惟民法第443條第1項但書亦明定「租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人」，系爭一樓建物及系爭地下室有保登部分應屬房屋，依前揭規定，除被告與管委會間有反對約定外，被告本得將一部分即轉租於他人，而管委會並未舉證證明其與被告有不得轉租之約定，尤其管委會當初與林雅婷成立系爭調解前，林雅婷亦係將系爭一樓建物出租予鹽酥雞攤位，管委會因而聲請調解，系爭調解於100年6月8日成立後，管委會即同意林雅婷專用系爭一樓建物，林雅婷遂繼續出租鹽酥雞攤位，直到後來移轉使用權利予被告等情，業經證人林雅婷證述明確（見訴字卷二第86 、87、89、93頁），是管委會多年來皆明知系爭一樓建物轉租他人經營鹽酥雞攤位而未表示反對，顯有同意林雅婷、被告轉租於他人經營鹽酥雞攤位。從而被告將系爭一樓建物轉租予陳華金，並無違反民法第443條第1項，不構成土地法第 100條第3款之終止租約事由，管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⑷管委會復主張被告在系爭地下室建造牆壁隔間之行為，違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定，構成土地法第10 0條第4款「承租人以房屋供違反法令之使用時。」之終止事由，然被告增設隔間牆之位置係在附圖一編號B、C部分，而附圖一編號B、C部分皆是位於被告有事實上處分權之系爭地下室未保登部分，而非在共用部分即系爭地下室有保登部分，故被告在其專有之附圖一編號B、C部分增設隔間牆而使用，即非「住戶對『共用部分』之使用」，而無適用公寓大廈管理條例第9條第2項之餘地，當無違反該條項可言。又被告在系爭地下室設置輕鋼架天花板、鋪設木地板、增設隔間牆，並未因此使系爭地下室無法於「緊急時」作為防空避難空間，又林雅婷與管委會成立租賃契約當時，可供停車使用之一樓升降機空間已因填平地板而無法供汽車升降使用，故被告自始承租之系爭地下室及系爭一樓建物本無停車及供汽車升降之功能，承租時之通常使用方法即非供停車、汽車升降空間用，被告並非在承租後故意整修而違反法令之使用，致系爭地下室及系爭一樓建物無法停車、供汽車升降，尚難認構成土地法第100條「承租人以房屋供違反法令之使用」之租約終止事由。管委會援引該條款終止與被告之租約，並非合法，不生合法終止之效力。　⒎承上，被告與管委會間就系爭地下室有保登部分、系爭一樓建物存在不定期限租賃契約，被告本於此租賃契約而有權占有使用、收益，且該租賃契約未經管委會合法終止而仍有效，被告辯稱其有合法占用之權源，確屬有據。　㈢綜上，系爭地下室未保登部分事實上處分權人為被告，被告對之自有占有使用收益之權，系爭地下室有保登部分被告亦本於與管委會之租賃契約而有權占有，均得排除其他區分所有權人而單獨占有使用。被告在系爭地下室鋪設木地板、天花板輕鋼架、磁磚地板、裝設隔間牆，多係在其專有之未保登部分範圍內，被告對其專有之建物本有裝潢、整修之權利。又被告在有保登部分鋪設木地板、天花板輕鋼架，並未違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，亦如前述，且系爭調解即租賃契約成立時，管委會並無限制系爭地下室之使用方式或禁止裝潢，此經王世杰、林雅婷證述明確（見訴字卷二第155-156、94頁），且被告之占有、整修行為，亦難認有公寓大廈管理條例第6條第1項第1款妨害其他住戶安寧、安全及衛生之情形，而不構成該條款之違反。至原告主張被告之整修行為違反系爭大樓住戶規約第2條第3項「本大廈.... ..不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色或懸掛及設置廣告物之情事：非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更懸掛或設置廣告物」（見審訴卷第73頁）一節，因該規約已明定如有違反者，應依公寓大廈管理條例第8條第3項處理（見審訴卷第73頁），故此部分仍應由管委會另依公寓大廈管理條例第8條第3項之規定處理。故薛蕙馨依民法第821條、適用或類推適用第767條第1項前段、中段，管委會依公寓大廈管理條例第9條第2、4項關於共用部分、第6 條第1 項第1 款、第3項關於約定專用部分之規定，請求被告拆除系爭地下室之木地板、磁磚地板而回復為水泥地、拆除天花板輕鋼架、隔間牆，將系爭地下室返還薛蕙馨及其他 1244建號建物共有人，為無理由。　㈣再被告係本於與管委會之租賃契約，而有權專用、收益系爭一樓建物，並得排除其他區分所有權人而單獨占有使用。原告雖請求被告將系爭一樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、廁所牆壁磁磚拆除或刨除，並拆除隔間牆，惟被告已否認前揭裝潢為被告所裝設，其中廁所業經證人王世杰證述為其所增設（見訴字卷二第152頁），原告雖以證人王世杰、林雅婷均否認裝設輕鋼架天花板、磁磚地板、隔間牆為據（見訴字卷二第152、86頁），主張應係被告裝設，惟系爭調解即租賃契約成立時，管委會並無限制系爭一樓建物之使用方式或禁止裝潢整修，此經王世杰、林雅婷證述明確（見訴字卷二第155-156、94頁），又被告自始承租之系爭一樓建物本無供汽車升降之功能，承租時通常使用方法即無法供汽車升降用，縱被告有在租賃期間內裝潢天花板、地板，隔間牆，亦未違反公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，該裝潢行為亦難認有公寓大廈管理條例第6條第1項第1款妨害其他住戶安寧、安全及衛生之情形，而不構成該條款之違反，且被告與管委會之租賃契約尚未終止，故薛蕙馨依民法第821條、第7 67條第1項中段、後段、管委會依公寓大廈管理條例第9條第 2、4項關於共用部分、第6條第1 項第1 款、第3項關於約定專用部分之規定，請求被告將系爭1樓建物之輕鋼架天花板、地板磁磚、廁所牆壁磁磚拆除或刨除、拆除隔間牆，且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，為無理由。七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第6條第1 項第1 款、第3 項、適用或類推適用民法第767 條第1 項前段、中段、後段、第821 條，請求被告：㈠將系爭地下室騰空返還予薛蕙馨及其他1244建號建物共有人；並將附圖一編號C 、D 、E 、I 範圍內之木地板、附圖一編號 A 、B 範圍內之磁磚地板均拆除回復為水泥地；將附圖一編號C 、D、E 、I 範圍內之天花板輕鋼架、附圖一編號B 、C 所示之隔間牆均拆除。㈡將系爭一樓建物範圍內之地板磁磚刨除、輕鋼架天花板拆除，另將附圖二編號G 、H 範圍內之牆壁磁磚刨除；將附圖二編號G 所示之廁所牆面拆除；且不得以任何方式妨害全體區分所有權人對於系爭一樓建物為自由使用、收益，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　陳筱雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何秀玲附表編號性質地號/建號/門牌號碼建物坐落土地權利範圍 1 土地地號：高雄市○○ 區○○段000地號 1507/10000 2 建物建號：高雄市○○區○ 　　　○段0000○號門牌號碼：高雄市○○ 區○○○路000號（含共同使用部分同段1244建號，權利範圍700/10000）編號1土地全部 3 建物建號：高雄市○○區○ 　　○段0000○號門牌號碼：高雄市○○ 區○○○路000號2樓（含共同使用部分同段1244建號，權利範圍700/10000）編號1土地全部

2024-11-22

KSDV-111-訴-687-20241122-3

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1051號原告朱美蘭訴訟代理人施知洲被告蘇冠諭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將新北市○○區○○○道000號1樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣17萬1,200元。三、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠被告於民國112年6月5日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○ 道000號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年6月5日起至114年 6月4日止，於每月5日前給付租金新臺幣（下同）4萬2,800 元，簽約時同時支付押租金8萬元。詎被告於112年8月至11 月均未給付租金，積欠租金已逾2個月，原告於112年12月6 日以蘆洲中原路郵局第222號存證信函催告被告於同年月13 日前給付積欠之租金，被告仍置之不理。原告遂以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示通知，系爭租約既已終止，被告即無繼續占用系爭房屋之合法權源，原告得依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又被告積欠112年8月至112年11月共4個月之租金合計17萬1, 200元（計算式：42,800×4＝171,200），原告自得依系爭租約之約定，請求被告給付租金17萬1,200元等語。　㈡聲明：　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　⒉被告應給付原告17萬1,200元。二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何有利於己之聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第440條第1、 2項前段、第455條前段分別定有明文。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條第1 項前段亦有明文。再系爭租約第14條約定：「甲乙（即原被告）丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，…。」另承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條（房屋租賃收回房屋之限制）第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。　㈡原告主張之上述事實，業據提出與所述相符之系爭租約、蘆洲中原路郵局第222號存證信函、限時掛號函件執據及掛號郵件收件回執等件影本為證（見本院113年度重簡字第354號卷第13至19頁，本院卷第67至73頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，是本件原告之主張，堪信為真實。從而，原告依系爭租約、民法第455條前段及第767條第1項前段規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付租金17萬1200元，均為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段及第767條第 1項前段規定，聲明請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告17萬1200元，均為有理由，爰判決如主文。　五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　民事第四庭　法　官　張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2024-11-22

PCDV-113-訴-1051-20241122-2

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1797號原告曾朧億被告陳益祥上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國113年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴與假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、程序部分　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張　㈠兩造於民國113 年4 月12日（日期下以「00.00.00」格式表示）就臺南市○○區○○路00巷00弄00號5 樓之19房屋（下稱【系爭房屋】）簽訂租賃契約（下稱【本件租約】，內容係依據109.08.26 內政部台內地字第1090264511號公告住宅租賃契約書範本〈下稱【住宅租約範本】，相關條款內容，參見【附錄法條】〉印製，就本件租約下均稱以住宅租約範本），就租期、租金、押金約定如下，並由原告收取約定押金新臺幣（下同）1萬2000元、113.05.01-113.06.30 租金共1萬 2000元。　　①租期：113.05.01-114.04.30（第2 條）。　　②租金：每月6000元，每期應繳納1 個月租金，並每月支付（第3 條，未載每月繳付期限）。　　③押金：2 個月（1 萬2000元）。　㈡被告租賃期間有以下違約之終止租約事由：　　被告自113.07.01起即未繳租金，經原告於113.09.04以嘉義中山路郵局第286 號存證信函通知積欠7、8月租金，並依民法第440條規定限期5日內給付租金（下稱【系爭存證信函】，未載預告終止租約日期），惟被告仍未給付。　㈢爰以起訴狀為終止本件租賃契約之意思表示（起訴狀於113.0 9.26 繫屬本院，於113.10.09送達被告戶籍地、於113.10.1 4寄存送達於系爭房屋轄區派出所），依所有權、租賃之法律關係請求被告返還系爭房屋，並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。②請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷　㈠系爭租約查屬租賃住宅市場發展及管理條例（112.02.08 修正公布施行，第34、38-2條自112.09.01 施行）之住宅租賃契約之性質，依同條例第5 條第1 項規定，該租約視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定，依消費者保護法第17 條規定，就住宅租賃契約書範本所載條款，具有強制效力，合先敘明。　㈡就承租人積欠租約之出租人提前終止租約事由，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款雖規定以「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」為終止事由，然以：　⒈就本款規定，本法106 年立法理由與108 年修正理由僅記載「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2 款規定」、「為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第1 項第2 款」（參見附錄），並未載明排除土地法第 100 條之適用（依實務見解，土地法第100 條第3 款之擔保金，含承租人交付之押租金，最高法院81年度台上字第1520 號民事判決案例參照），另依最高法院94年度第3 次民事庭會議決議就土地法第100 條終止租約規定認係不分住宅或營業使用房屋之決議要旨（參見附錄），如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，是於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。　⒉另就本項第2 款之以積欠租金提前終止租約之程序，本條第2 項第1 款明定以應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。是如出租人未依本項款規定預告終止租約，依本法強制規定性質，自難認發生終止效力。　㈢本件駁回理由　　本件被告繳付相當2 個月租金之押金，因未繳付113.07、08 之二個月租金，由原告於113.09.04 以系爭存證信函催告繳租後，於113.09.26 以本件起訴狀終止本件租契約，依前述說明，顯不合於租賃住宅市場發展及管理條例之提前終止租約要件與程序，是原告以本件租賃契約已經終止為由請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由。五、從而，本件原告依租賃之法律關係，請求被告返還房屋，為無理由，應予駁回。又其本件請求既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，亦應併與駁回。六、訴訟費用負擔　　本件原告敗訴，爰依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔訴訟費用。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳世旻上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳　　　　　附錄法條：民法第 439 條．承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。第 440 條．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。　第 450 條．租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。．未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。．前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。　第 453 條．定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。土地法第 100 條．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。　一、出租人收回自住或重新建築時。　二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。　三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。　四、承租人以房屋供違反法令之使用時。　五、承租人違反租賃契約時。　六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。【最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議（決議日期：民國 94 年 03 月 15 日）】．決議要旨：採乙說。．土地法第一百條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）。　租賃住宅市場發展及管理條例（民國 112 年 02 月 08 日）第 3 條．本條例用詞，定義如下：　一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。　二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。　、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。第 5 條（節錄第1 項）．租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。第 10 條．租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：　一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。　二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。　三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。　四、出租人為重新建築而必要收回。　五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。．出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：　一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。　二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。【立法理由】　　【二讀（廣泛討論）會議日期106.11.07／會議記錄第106卷90期4492號267-383頁（審查報告）】［補充立法說明］　租賃期間如有發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事時，以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全其出租人之財產權；另可歸責於出租人之事由造成承租人財產權損失者，仍應予以相當之賠償，說明如下：　　㈠承租人未善盡保管租賃物之責任，並不為修繕及相當賠償，為避免出租人財產損失擴大，爰訂定第一款規定。　　㈡參照民法第四百四十條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第二款規定。　　㈢承租人未經出租人書面同意即為轉租，已違反前條第一款規定之情事，出租人即得依此終止租約，爰訂定第三款規定。　　㈣為因應房屋有法定重新建築或須重新建築始能合於居住使用之必要，爰訂定第四款規定。另為避免房屋於等待建築期間即提前終止租約產生住宅閒置之情事，應以明確重新建築期間作為提前終止租約參考準據。　　㈤配合其他法律規定出租人得終止租約之事由，爰於第五款訂定之。　終止租賃契約時出租人應以書面通知，並提出具體事證，確保承租人之權益。並考量得終止租約之情節不同，爰於第二項分別規定其應提出相關事證及書面通知承租人之期限：　　㈠第一項之第一款至第三款及第五款之事證明確，爰於第二項第一款規定應於租約終止前三十日為之。　　㈡考量重新建築必要收回之事證明確性、建築物重建之必要性，出租人應於租約終止前三個月提出具體事證。例如：辦理都市更新者，應檢具都市更新事業計畫書或權利變換計畫核定資料；一般重新建築案，應檢具拆除執照資料，爰於第二款規定。　　　　　　【民國 112 年 02 月 08 日修正理由】　．按現行民法第兩百五十四條之規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，爰此，為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第一項第二款。消費者保護法（民國 104 年 06 月 17 日）第 17 條（節錄）．中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。．前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、契約之重要權利義務事項。　二、違反契約之法律效果。　三、預付型交易之履約擔保。　四、契約之解除權、終止權及其法律效果。　五、其他與契約履行有關之事項。．第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：　一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。　二、限制或免除企業經營者之義務或責任。　三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。　四、其他對消費者顯失公平事項。．違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。．中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。．企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。住宅租賃契約書範本（中華民國109年8月26日內政部台內地字第1090264511號公告修正）第四條押金約定及返還．押金由租賃雙方約定為ˍ個月租金，金額為ˍ元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。．前項押金，除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。第七條使用租賃住宅之限制．本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。．承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。．承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。．前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。第十一條承租人之義務及責任．承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。．承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。．承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。．前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。第十三條任意終止租約之約定．本契約於期限屆滿前，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。．依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。．前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。．租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。第十六條出租人提前終止租約．租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：　㈠出租人為重新建築而必要收回。　㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈢承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。　㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。　㈤承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。　㈥承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。　㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。　㈧承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。　㈩承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。．出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：　㈠依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。　㈡依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。第二十條條款疑義處理．本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋。住宅租賃契約書範本（中華民國113年7月8日內政部台內地字第11302639334號函修正）【本次修正條文】（上開條文本次未修正） ⒈修正租賃期間使用租賃住宅電費由承租人負擔之計收基準規定。（修正第5條） ⒉增訂出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊，承租人得逕向台電申辦查詢有關電費資訊規定。（修正第10條） ⒊刪除「難以繼續居住」之不必要文字，以保障承租人終止契約之權利。（修正第17條） ⒋修正租賃標的現況確認書之內容新增「建物出租型態」，及修正備註說明。（修正附件一）民事訴訟法第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日）．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。　第 87 條（同民國 57 年 02 月 01 日；節錄第1 項）．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。　第 385 條．言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決。．前項規定，於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，言詞辯論期日，共同訴訟人中一人到場時，亦適用之。．如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者，為前項判決時，應斟酌之；未到場人以前聲明證據，其必要者，並應調查之。第 386 條．有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：　一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。　二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。　三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。　四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。　　第 389 條．下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：　一、本於被告認諾所為之判決。　二、（刪除）　三、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。　四、（刪除）　五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。．計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。．第一項第五款之金額或價額，準用第四百二十七條第七項之規定。第 392 條．法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。．法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。．依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

2024-11-22

TNDV-113-訴-1797-20241122-1

簡上

臺灣臺南地方法院

返還租賃物等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度簡上字第241號上訴人張順良訴訟代理人王心甫律師李俊賢律師巫郁慧律師被上訴人徐林麗雲訴訟代理人陳振榮律師複代理人簡偉閔律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國112年7月 14日本院新市簡易庭111年度新簡字第728號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00 號之1建物及臺南市○○區○○段000地號土地騰空遷讓返還上訴人。三、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。四、本判決第二項得假執行。但被上訴人如以新臺幣162萬4,410 元為上訴人預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文，並依同法第436條之1第3項規定，準用於對於簡易程序第一審裁判之上訴程序。本件上訴人提起上訴時之上訴聲明為「一、原判決廢棄。二、被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物及臺南市○○區○○段000 地號土地回復原狀後，返還上訴人。三、被上訴人應自民國 111年6月25日起至返還前項建物及土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）7,500元。四、第三項請求，願供擔保請准宣告假執行」（簡上字卷第15頁），嗣於本院113年10 月30日言詞辯論程序，當庭變更其上訴聲明為「一、原判決駁回上訴人後開請求部分廢棄。二、被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物及臺南市○○區○○段000地號土地騰空遷讓返還上訴人」（簡上字卷第373頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，程序上應予准許。貳、實體事項：一、上訴人於原審主張及於本院陳述：　㈠緣被上訴人篤信宗教，與其教友需尋覓處所供其清修使用。自111年3月間，透過雄信不動產仲介經紀有限公司（下稱雄信公司）積極與上訴人洽詢，兩造於111年3月27日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由被上訴人向上訴人承租上訴人所有之門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物（下稱系爭建物）及系爭建物坐落之臺南市○○區○○段000 地號土地（下爭系爭土地），被上訴人再三保證答應上訴人承租系爭建物、系爭土地後，僅從事「清修」，並不含傳統宮廟燒金紙污染環境，置放金爐影響停車空間，迎神賽會、拜拜影響附近住家安寧與出入交通等嫌惡行為，兩造乃於系爭租約中約定被上訴人除清修外，不再於系爭建物另多做宮廟活動使用，且若有增修改建時，應符合相關法令規定，且不得損害原有建築結構之安全。　㈡詎被上訴人於系爭租約訂立後，夥同訴外人薛瑞英、鄭義罡等其他教友大肆改建系爭建物，更換系爭建物門前樑柱、鑿開正面立面牆為三道門，超過原結構牆二分之一（正面立面牆總長度1105公分，三個門開口總長度625公分，占總長度5 6.5%)，破壞系爭建物原有建物主體結構之安全性，致系爭建物難以回復原有安全水準，並將屋內前後行走通道完全封閉，致屋內各房無法連通，嚴重損害房屋居住及逃生功能，並增建廟所衛浴等違建設施，足以對磚造之系爭建物造成難以回復之結構危險，已然違反系爭租約第10條約定。且被上訴人改建完成後，即在系爭建物內擺放雕刻神像，放置香油錢箱，亦設置瓦斯點香器、香及金紙，逕自將系爭建物做為宮廟「三仙府」使用，並將全部過程拍攝做成紀錄影片用以宣傳供大量不特定人拿取焚燒祭拜，並讓香客進香參拜，任意焚燒金紙、線香，均屬上訴人訂立系爭租約前所竭力防止之情事，被上訴人未經上訴人同意，逕自改變系爭建物原本居住之性質，作為宮廟使用，已背離居住、清修之使用目的，違反系爭租約第8條約定。又被上訴人未經上訴人同意，砍伐系爭土地上之作物及損壞系爭建物主體結構，上訴人已向楠西分駐所報案。另「三仙府」已於106年遭台南市政府註銷寺廟登記，被上訴人及其教友於系爭建物所設立之宮廟「三仙府」，未依法令規定申請寺廟登記即重起爐灶，漠視法規，藐視法治，於不符合公眾使用之建物內，設立供公眾參拜之場所，將致生公共安全危害，有危公共利益之虞。　㈢被上訴人另將系爭建物周圍用以種植果樹之系爭土地，剷除原有作物，並灌入水泥鋪成水泥地。將系爭建物改建後所生廢棄物，包含一級致癌物石棉瓦，恣意掩埋於承租之系爭土地，違反廢棄物清理法第46條第1項、第3項規定。及系爭建物旁原有農具倉庫，屋頂採用浪型石棉瓦作為建材，石棉瓦已經主管機關列為一級致癌物，其破碎產生之細微分子經人體吸入將永遠無法排出，且石棉瓦無法自行分解，縱然常年掩埋遭挖掘出土，仍會產生細微分子危害人體，故拆除、清運均須遵守嚴格防護程序，由於清除程序繁瑣，清運價格不斐，被上訴人貪圖方便節省費用，將倉庫及系爭建物拆除之建材廢棄物包含有毒石棉、原放置之農業用具、傢俱及日用品（包含農藥罐、彈簧床、櫥櫃、塑膠籃）等，掩埋於系爭土地，違反農地農用之使用管制，經上訴人向臺南市政府環保局報案檢舉，已由環保局人員到場開挖蒐證確實，挖掘出大量廢棄物，並混雜惡臭難聞之汙水，顯見系爭土地受到嚴重汙染，違反廢棄物清理法第46條第1項規定，經臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查後對被上訴人提起公訴，並由本院刑事庭以111年度訴字第1431號判決被上訴人犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪確定。　㈣被上訴人上開行為違反系爭租約第8條、第10條，甚至已觸犯廢棄物清理法之犯罪，上訴人自得依民法第438條第2項、系爭租約第16條約定，終止系爭租約並收回租賃物，不違反土地法第100條第5款約定，且無須依民法第453條規定為先期通知。上訴人知悉被上訴人有上開違反系爭租約之情事後，於111年6月8日至被上訴人家中協調終止系爭租約及返還租賃物事宜，最終協議再予被上訴人15日緩衝寬限期，約定被上訴人應於111年6月24日將系爭建物及系爭土地回復原狀返還上訴人。系爭租約業因被上訴人違約，經上訴人於111年6 月8日以口頭為終止之意思表示，而生終止之效力，嗣上訴人亦於本件起訴狀再次主張被上訴人違約、違法之行為，請求被上訴人返還租賃物，至遲於起訴狀繕本送達被上訴人時，上訴人已為終止租約之意思表示，而終止權為形成權，以單方意思表示送達即為生效，無待他方同意，故縱被上訴人不同意終止系爭租約，亦無礙系爭租約業經上訴人合法終止，被上訴人持續占有系爭建物及系爭土地即屬無權占有，上訴人自得依民法第767條第1項前段、第455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人。　㈤退步言之，縱認被上訴人並無違法、違約情事，上訴人無權依系爭租約第16條行使終止權，然依系爭租約第14條約定，上訴人仍可於租賃期間屆滿前，任意終止系爭租約。上訴人於111年7月18日送達予被上訴人之律師函記載「縱台端認為無違反…，然系爭租約業經本人於111年6月8日通知台端終止契約，迄今已逾1個月期間，依系爭租約第14條約定，系爭租約業已終止」之內容，已明揭上訴人終止租約之意思表示，亦不排斥依系爭租約第14條任意終止租約。上訴人雖僅給予15天緩衝期，較民法第453條、第450條第3項所定之1個月為短，然並非終止租約之意思表示無效，應待先期通知之1 個月屆滿，以曆定1個月之末日為終止期屆至，系爭租約始行終止，即系爭租約至遲已於111年8月1日起向將來消滅。再退步言，上訴人於原審112年6月28日當庭提出準備書狀，作為依系爭租約第14條任意終止租約之意思表示，依法律規定應為先期通知，被上訴人於收受該書狀後，系爭租約應自 112年7月31日發生終止效力，被上訴人應於112年8月1日前返還承租之系爭建物及系爭土地與上訴人。　㈥另系爭租約業於111年6月8日合法終止，被上訴人繼續占用系爭建物及系爭土地，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，上訴人自得依民法第179條規定，請求被上訴人自111 年6月25日起至返還系爭建物及系爭土地之日止，按月給付系爭租約約定之租金7,500元。並於原審聲明：⒈被上訴人應將系爭建物及系爭土地回復原狀後，返還上訴人。⒉被上訴人應自民國111年6月25日起至返還前項建物及土地之日止，按月給付上訴人7,500元。⒊第二項請求，上訴人願供擔保請准宣告假執行。　㈦兩造簽約時已約定系爭建物之改建不得破壞房屋主體結構，被上訴人就系爭建物之種種改建、修建行為，均未獲得上訴人同意，上訴人事前根本無從知悉被上訴人有破壞系爭建物正面立面牆、封閉屋內行走通道，及在系爭土地鋪設水泥、增建廁所、衛浴等設施，事後得知時亦堅決反對，遑論出具土地使用同意書，供被上訴人作為申請建造執照之用，是被上訴人未取得改建、修建系爭建物之建造執照，逕自就系爭建物所為改建、修建行為，違反建築法第25條、系爭租約第 10條，亦違反區域計畫法關於農地農用之規定，構成系爭租約第16條所指違法使用、毀損租賃住宅或附屬設備進行室內裝修，損害原有建築結構安全之違法終止契約事由。另依內政部營建署訂定之建物磚造設計及施工規範，明定「單片牆壁牆身開口長度之總和，不得超過該牆身長度2分之1；各層樓牆壁開口長度之總和，不超過該層樓牆身長度總和3分之1 」，避免該建物容易因側向力造成之傾覆力矩，發生傾倒破壞。系爭建物之正面立面牆開口業已超過總長度之2分之1，違反上開規範，而有建築結構安全之疑慮，無論是平房或多層樓房屋，均有上開規範之適用；且建物安全性不可能僅規範至建物設計施工，而未牽涉到日後建物之整修改建。原判決對於系爭建物有牆面結構缺陷隻字未提，反認系爭建物安全性明顯加強、居住舒適性較改建前為佳，整體價值增加云云，未有任何具體客觀之證據可憑，顯僅為主觀臆測。另兩造間之通訊軟體對話紀錄，僅能證明上訴人知悉被上訴人係承租系爭建物作為「修行」之用，從未提及「三仙府」，更無原判決所指上訴人於簽約前即已明知被上訴人係「三仙府」信徒、同意其等將系爭建物修建為宮廟使用之情事，甚且於111年6月4日，上訴人透過通訊軟體告知鄭義罡不可懸掛「三仙府」招牌，足見上訴人事前確實不知情，實則兩造簽約時已約定系爭建物之使用目的僅限「純靈修、清修」，不可宮廟化，上訴人於111年6月4日前，全然不知系爭建物遭被上訴人用於經營「三仙府」，現況亦係作為信徒聚會修行之宮廟處所使用，可見被上訴人有違反系爭租約使用目的之情。另兩造簽訂之系爭租約名稱雖為「房屋租賃契約書」，惟此僅為民間通用之房屋租賃契約，經兩造約定將系爭土地增列為租賃標的，關於該租賃契約之規範自應適用於全部租賃標的即系爭建物及系爭土地，原判決認系爭租約第16條之規範客體應為系爭建物、不及於系爭土地，縱被上訴人僱工將改建之廢棄物非法掩埋於系爭土地，亦非該條約定規範之標的等語，顯已違反一般經驗法則及論理法則。又系爭租約原定租賃期限係至119年4月15日止，尚未屆期，且本件上訴人已明確表示要終止兩造間之系爭租約，並非契約屆滿後經雙方默示同意繼續使用之情形，又因兩造目前法律關係尚未釐清，上訴人繼續收受被上訴人給付之款項，性質上可能為租金或被上訴人使用系爭房地應支付相當於租金之不當得利，待法律關係確定後，如有溢付款項，上訴人自會退還，不能因此認兩造間成立不定期租賃契約。二、被上訴人於原審答辯及於本院陳述：　㈠被上訴人於111年3月15日與上訴人簽署系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭土地及其上系爭建物，租賃期間為 111年4月15日起至119年4月15日止，並約定於租賃期間，被上訴人得在不影響主建物結構安全之前提下改建系爭建物，被上訴人陸續著手進行建築本體整建、翻修工程，上訴人對於系爭建物及系爭土地將作為道修之處知之甚詳，明知被上訴人將供作道修之用，也曾主動詢問祀奉之神明，上訴人於改建期間還聲稱「只要不拆建築主結構，為了讓各位道兄姐能有適合修行環境，需要改造之處，原則我會同意」等語，被上訴人已耗費巨資將原本荒廢之房地改建為舒適之處。至於修繕改建期間之原有雜物，亦聽從上訴人建議埋在特定位置，上訴人因此始知該掩埋位置，甚至更早之前就有上訴人傾倒之廢棄物。　㈡詎於即將整建完畢之際，上訴人竟刻意刁難被上訴人，宣稱被上訴人破壞系爭建物結構，強逼被上訴人解除系爭租約。上訴人於111年6月8日，夥同雄信公司之訴外人陳游融至被上訴人住處要求解除系爭租約，被上訴人表示「須與其他信徒討論，要給我一個月時間」等語，被上訴人原以為雙方可有時間討論協商，然上訴人與陳游融又於翌（9）日突然奪門而入，強入被上訴人住宅，陳游融為不讓被上訴人與其他信徒有通話機會，往前搶奪被上訴人手機（不讓被上訴人打電話或接電話）外，並對被上訴人大聲咆嘯，恐嚇被上訴人及其子稱「若不簽解除契約，要告到妳生意做不下去，家也住不下去」、「要讓你母親關8年，生意做不下去」等語。後雙方各自委請律師發函，上訴人主張系爭租約已解除，甚至私自將被上訴人承租整建後之工寮門鎖破壞，更對被上訴人及其他信徒提出刑事告訴，被上訴人亦已對上訴人提出侵入住宅、恐嚇、竊盜等刑事告訴，現由臺灣臺南地方檢察署以111年度偵字第23115號案件偵查中。被上訴人並未於111 年6月8日與上訴人合意終止系爭租約，被上訴人亦未違反系爭租約，上訴人無權片面主張終止系爭租約，倘兩造已於11 1年6月8日合意終止，上訴人與陳游融又何需於翌日前來，並恐嚇被上訴人必須解除租約？　㈢系爭租約之附加條款明確記載「甲方（上訴人）之農舍任由乙方（被上訴人）修繕改建」，可證上訴人已同意由被上訴人進行改建，上訴人如今主張被上訴人超越原定改建範圍，應由上訴人舉證。由被上訴人提出上訴人與訴外人即信徒鄭義罡間之通訊軟體對話紀錄及農舍、農具室整建過程照片，可證明上訴人了解整個整建過程，被上訴人係將雜亂農舍與農地整建成舒適之場所，並無上訴人所指將果樹砍除之舉，僅係將數株果樹做樹葉修剪及稍作矮化，上訴人稱遭砍除之芒果樹、番石榴及其他樹種，皆完整存在於系爭土地上，上訴人主張被上訴人違反系爭租約而有終止事由，並非可採。上訴人無誠意繼續履行系爭租約之義務，隨意攀咬藉故指摘被上訴人有違約事由，不僅悖於契約嚴守之精神，亦有害兩造間之信賴。　㈣上訴人主張依系爭租約第16條終止租約，然第16條所約定之擅自變更用途、違法使用等情事，最後均連接到原有建築結構之安全，可知此條款之終止事由僅針對建物使用為規範，而不及於違法使用土地，況當時被上訴人埋設廢棄物前，已經過上訴人之同意，否則上訴人亦無從檢舉並直接帶同環保局人員至埋設廢棄物之特定地點，故本件並無系爭租約第16 條之事由，上訴人不得據以終止租約。至上訴人主張依系爭租約第14條終止租約部分，自系爭租約全文以觀，第16條約定雙方有特殊狀況下，上訴人可提前終止租約，顯見上訴人若欲終止租約，應優先適用第16條，而非第14條，且自第14 條後段約定，如租賃期間內，被上訴人欲提前終止租約遷離他處，應提前1個月告知，顯見第14條之任意終止租約係被上訴人之權利，上訴人不得主張第14條之租約終止權。並於原審聲明：⒈上訴人之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈤兩造並未於111年6月8日合意終止系爭租約，被上訴人並未違反系爭租約居住、清修之使用目的，亦無上訴人所指擅自變更用途宮廟化、違法使用及損害建物結構安全等違約行為，另系爭租約之租賃範圍雖包含系爭建物及系爭土地，然系爭租約並未就系爭土地之使用另為約定或限制，是被上訴人縱有僱工將改建之廢棄物掩埋於系爭土地，該當不法行為，系爭土地既非系爭租約第16條之規範標的，上訴人自無權依系爭租約第16條終止租約；至系爭租約第14條，依其文義乃有關被上訴人提前終止租約時之義務，並非明文約定兩造得任意提前終止租約，且被上訴人承租後確有相當花費就老舊之系爭建物進行改建，於此情形下，自無可能約定任由上訴人無條件提前終止系爭租約，使被上訴人耗費之改建成本付諸流水；縱認上訴人依系爭租約第14條有任意終止權，系爭租約之租金支付期限為半年，上訴人應以半年之末日為契約終止期，並應至少於半年前通知，故上訴人依系爭租約第14條終止租約，目前仍不生終止效力；且於發生終止效力後，被上訴人得向上訴人請求損害賠償（包含數百萬元之改建費用）。又上訴人於原審提出之「內政部營建署建築物磚構造設計及施工規範第四章、磚造建築物」，係指磚造房屋設計施工之規定，而非改建或整修之規範，且為多層樓以上之磚造房屋之應注意事項，本件有無該規範之適用，並非無疑；又施工違法與建築結構有無安全疑慮，係屬二事，非謂施工違法即得遽認有危害建築結構安全，上訴人並非專業人員，且無專業之鑑定機構提出客觀之鑑定報告佐證，不能僅憑上訴人臆測，亦不行證據調查，率爾認定被上訴人之改建或整修行為，有損害系爭建物結構之安全。且倘被上訴人實施之改建項目有損及建物結構及安全，應會出現建物坍塌或遭上訴人禁止繼續施作之情狀，然均未見上訴人提出相關事證，自非可採。退萬步言，縱認上訴人主張終止系爭租約為有理由，然迄今上訴人仍繼續收受被上訴人於113年6月7日繳納之半年份租金，兩造間應有不定期租賃關係存在，系爭租約於兩造間應仍繼續合法有效。三、原判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人後開請求部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還上訴人。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（簡上字卷第374頁至第377頁）：　㈠兩造於111年3月27日，簽立系爭租約，約定由上訴人出租系爭建物、系爭建物坐落之系爭土地與被上訴人，租賃期間自 111年4月15日至119年4月15日，租金每月7,500元，並於每月15日前繳納，每次應繳6月份。簽立系爭租約當下，有兩造及訴外人徐永泰、鄭義罡、陳游融、薛瑞英在場。另系爭租約客觀上記載之文字內容如下：　⒈第2條：甲方房屋所在地及使用範圍：臺南市○○區○○00號之1 ，33.27坪。農地：灣丘段306地號，1224.8坪。　⒉第10條：房屋有改裝施設之必要時，乙方需取得甲方之同意並依相關法令規定辦理後得自行裝設，但不得損害原有建築結構之安全。…乙方於交還房時應現況返還。　⒊第14條：本契約於期限屆滿前，甲乙雙方得任意終止租約。出售時需於6個月前通知乙方，乙方有優先承買權。　⒋第16條：發生以下情形之一者，甲方得提前終止租約，乙方不得要求任何賠償：…擅自變更用途、違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品、毀損租賃住宅或附屬設備進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。　⒌附加條款一：甲方之農舍任由乙方修繕改建，費用由乙方支付。　⒍附加條款二：乙方租賃期間不得影響鄰居之安寧。　㈡被上訴人承租後，即開始進行系爭建物整修改建工程，整修改建範圍包含鑿開系爭建物正面立面牆、封閉屋內行走通道，另鋪設水泥、增建廁所、衛浴等設施。　㈢被上訴人於111年4月底間某日，僱工整建系爭建物後，將整修後之廢棄屋頂、磚塊、混凝土塊、鐵片等廢棄物掩埋在系爭土地，以此方式從事廢棄物之清除、處理行為，經臺南市政府環境保護局於111年7月11日前往系爭土地稽查，發現系爭土地遭掩埋上開廢棄物，查悉上情。被上訴人上開違反違反廢棄物清理法之行為，經臺灣臺南地方檢察署檢察官於11 1年12月6日以111年度偵字第28772號案件提起公訴，本院刑事庭於112年7月31日以111年度訴字第1431號判決被上訴人犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪，處有期徒刑1年2月。緩刑3年，並應自該案判決確定之日起1年內，向公庫支付新臺幣8萬元確定。　㈣系爭土地、系爭建物現仍由被上訴人占有使用，系爭建物使用現況，係供三仙府信徒作為固定聚會及修行之宮廟處所，並非僅供被上訴人個人清修使用。　㈤上訴人曾於111年6月5日，透過通訊軟體LINE向被上訴人表示不同意將三仙府看板招牌懸掛於系爭建物前方雨遮，兩造曾於111年6月8日、111年6月9日見面商談系爭租約事宜，111 年6月8日與會者有兩造、訴外人陳游融、徐永泰，111年6月 9日與會者有兩造、訴外人陳游融、薛瑞英及徐旻峰。　㈥上訴人曾於111年6月16日寄發存證信函與被上訴人，主張「1 11年6月8日，被上訴人承認系爭建物整修過程已破壞建物主體結構，且違背『禁止宮廟化』之租賃要件，雙方已合意解除系爭租約」、「111年6月9日，被上訴人與薛瑞英希望上訴人給予15天緩衝期作為宮廟委員會內部協調時間，上訴人同意自111年6月9日起算15日為緩衝期，到期日為111年6月24 日」。　㈦上訴人曾於111年7月15日，委請律師寄發函文與被上訴人，主張「被上訴人未得上訴人同意，大肆破壞系爭建物主體結構，並於系爭建物周圍違法增建，剷除系爭土地上上訴人所有之經濟作物，挖掘系爭土地，違法傾倒有毒事業廢棄物，違反系爭租約第8條、第16條約定，上訴人於111年6月8日通知被上訴人終止租約時，系爭租約業已終止；縱被上訴人認為無違反系爭租約之情事，上訴人於111年6月8日通知被上訴人終止租約，迄今已逾1個月期間，依系爭租約第14條約定，系爭租約業已終止」，並限期催告被上訴人於7日內遷出並返還系爭建物、系爭土地與上訴人。　㈧上訴人曾於原審112年6月28日言詞辯論程序，當庭提出民事準備狀（繕本已於開庭前逕送達被上訴人），主張「上訴人已於111年6月8日，以被上訴人有『擅自變更租賃物用途、違法使用、損害原有建築結構之安全』等情事，依系爭租約第1 6條約定，終止系爭租約」，並重申「無論如何，上訴人均可依據系爭租約第14條約定任意終止系爭租約，被上訴人至遲應於112年8月1日前返還系爭建物及系爭土地」。　㈨上訴人曾於112年8月9日，委請律師寄發函文與被上訴人，主張「上訴人已於111年6月8日，以被上訴人有『擅自變更租賃物用途、違法使用、損害原有建築結構之安全』等情事，依系爭租約第16條約定，通知被上訴人終止系爭租約；及於11 2年6月26日，以民事準備狀依系爭租約第14條約定，終止系爭租約，至遲自112年7月31日發生終止效力，被上訴人至遲應於112年8月1日返還系爭建物及系爭土地」。五、兩造協議簡化爭點如下（簡上字卷第377頁至第378頁）：　㈠上訴人主張已依系爭租約第16條約定，以被上訴人有擅自變更用途、損害原有建築結構之安全、違法使用等情事為由，終止系爭租約，有無理由？　⒈兩造有無約定系爭建物及系爭土地之使用目的，僅供被上訴人居住、個人清修使用，不能作為宮廟使用？如有約定，被上訴人有無違反該約定，而該當系爭租約第16條約定「擅自變更用途」之情形？　⒉兩造就被上訴人得改建系爭建物之範圍，有無特別約定或限制？被上訴人就系爭建物所為整修改建工程，有無違反該約定或限制？是否該當系爭租約第16條約定「損害原有建築結構之安全」、「違法使用」之情形？　⒊系爭租約第16條之適用範圍，係僅限於系爭建物，或包含系爭建物及系爭土地？被上訴人於111年4月底間某日，僱工整建系爭建物後，將整修後之廢棄屋頂、磚塊、混凝土塊、鐵片等廢棄物掩埋在系爭土地，觸犯廢棄物清理法第46條第4 款前段非法清理廢棄物罪之行為，是否該當系爭租約第16條約定「違法使用」之情形？　㈡系爭租約第14條是否為兩造關於任意終止權之約定？上訴人主張已依系爭租約第14條約定之任意終止權，終止系爭租約，有無理由？　㈢如法院認系爭租約業已終止，兩造間是否依民法第451條規定，以不定期繼續原租約？六、得心證之理由：　㈠上訴人主張已依系爭租約第16條約定，以被上訴人有「違法使用系爭土地」之情事為由，終止系爭租約，為有理由：　⒈系爭租約第16條所稱「違法使用」之適用範圍，應包含系爭建物及系爭土地：　⑴經查，兩造所簽立系爭租約之紙本文件，係以民間流通使用之「房屋租賃契約書」作為基礎，兩造並約定租賃之標的物包含系爭建物及系爭土地，此為兩造所不爭執，可認上訴人係以1份契約書，同時約定出租系爭建物及系爭土地與被上訴人，依系爭租約各約款之性質及內容，專供房屋租賃之約定部分（例如房屋稅之負擔、房屋之修繕、改裝及建築結構安全等），其規範效力固不及於土地租賃，然如約款之性質與土地租賃不相排斥者，則應認為約定之規範效力同時及於房屋及土地租賃，始符當事人之真意。系爭租約第16條所約定「發生以下情形之一者，甲方得提前終止租約：違法使用」，依其約款之內容，並非專供房屋租賃所為之約定，性質上亦與土地租賃並無互斥情形，應認其規範效力同時及於系爭建物及系爭土地，亦即於被上訴人違法使用系爭建物，或違法使用系爭土地時，上訴人均得依該條約定提前終止租約。　⑵被上訴人雖抗辯系爭租約未就系爭土地之使用另為約定或限制，系爭租約第16條僅針對系爭建物之使用為規範，不及於系爭土地等語，惟按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文，基此可知，於租約全然未就租賃標的物之使用另為約定或限制之情形，尚且應適用民法上開補充性規範，限制承租人僅得依租賃物之性質而定之方法為租賃物之使用、收益，非得由承租人毫無限制、恣意濫用，如有違反，經出租人阻止仍繼續為之者，出租人尚得終止租約。而系爭租約第16條所約定「違法使用」之提前終止事由，乃就租賃物使用方法之限制所設定之最低標準，殊無僅限制被上訴人不得違法使用系爭建物、任令被上訴人得以恣意違法使用系爭土地之可能，被上訴人上開所辯，自非可採。　⑶本件雖經兩造分別聲請傳訊於111年3月27日簽立系爭租約時在場之鄭義罡、陳游融到庭作證，惟查，證人鄭義罡先證稱「系爭租約內之各項約定條款，同時適用於系爭建物及系爭土地」等語（簡上字卷第177頁），後則改稱「系爭租約第1 6條約定，僅適用於系爭建物。當初沒有談到如果系爭土地擅自變更用途、違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品時，要怎麼辦，只有講房屋主結構不能破壞」等語（簡上字卷第 179頁）；另證人陳游融則先證稱「系爭租約內之各項約定條款，適用在系爭建物，系爭土地是後來上訴人想說順便給被上訴人清修使用」等語（簡上字卷第191頁），後又改稱「系爭租約第16條約定，同時適用於系爭建物及系爭土地」等語（簡上字卷第193頁至第194頁），證人鄭義罡、陳游融就兩造簽立系爭租約當下之真意所為之證述內容，前後顯相矛盾，均難予採信，亦不足動搖本院上開認定，併予敘明。　⒉依前揭兩造不爭執事項第㈢點，被上訴人擅自僱工將廢棄物掩埋在系爭土地之行為，業已觸犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪，經本院判刑確定，審酌系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有系爭土地登記第一類謄本在卷可按（簡上字卷第95頁），依非都市土地使用管制規則第6條第3項規定，其容許使用項目僅限於農作使用、農舍、農業設施、畜牧設施、養殖設施、水源保護及水土保持設施、採取土石、林業使用、休閒農業設施及公用事業設施，被上訴人上開僱工掩埋廢棄物之行為，不在系爭土地依法令限制之容許使用項目範圍，更已觸犯刑事廢棄物清理法之犯罪，自屬系爭租約第16條所約定「違法使用系爭土地」之違約行為。被上訴人雖抗辯其係聽從上訴人建議將廢棄物掩埋在特定位置等語，惟並未提出證據以實其說，反觀上訴人所提出兩造於111年6月9日會面時之錄音譯文，在場之薛瑞英向上訴人表示「老師，那個沒填土，那是我叫他們那個拆下來的爛牆和屋頂，現在要是要去倒垃圾，現在政府規定垃圾不能亂丟，我說…你挖一個洞埋下去」等語，上訴人當場回應「妳鄉下的人，妳將人家的農地… 完全不知會我，妳將廢棄物，這是廢棄物就要用廢棄物管理場弄，妳倒在那裡，還用石粒那種土埋在裡面，那是要怎麼再種農作物？怎麼可以這樣呢」等語（簡上字卷第352頁），綜合對話雙方之前後語意判斷，上訴人對於將廢棄物掩埋在系爭土地一事，事前並非知情，並無被上訴人所指建議將廢棄物掩埋在特定位置之情形，事後得知時亦表示反對，是依上開證據調查結果，自難認被上訴人此部分所辯為可採。　⒊準此，被上訴人上開僱工將廢棄物掩埋在系爭土地之行為，該當系爭租約第16條約定「違法使用系爭土地」之情形，上訴人自得依該條約定提前終止系爭租約。至就租約終止時點部分，上訴人雖主張已於111年6月8日兩造見面商談系爭租約事宜時，合法終止系爭租約等語，惟查，兩造就111年6月 8日見面商談之內容各執一詞，而依上訴人提出兩造於111年 6月9日會面時之錄音譯文以觀（簡上字卷第351頁至第359頁），在場之薛瑞英雖有提及「阿我們不要，我昨天跟你（指上訴人）說終止兩個字叫你不要提」等語，惟並無其他證據足以認定上訴人於111年6月8日所提及「終止」之前後文義、整體脈絡及語意為何，則上訴人於111年6月8日究係主張以何事由、依系爭租約之何條約定終止租約，均有未明，尚難認已發生合法終止之效力；反之，於前揭111年6月9日錄音譯文中，上訴人明確提及「師姐，妳昨天說他（指鄭義罡）將我的那塊土地填土，師姐，我都有照片為證，妳先把妳們拆除下來那些磚瓦還有廢棄物埋在那裡，上面又填土，那些土怎麼來，妳鄉下的人，妳將人家的農地…完全不知會我，妳將廢棄物，這是廢棄物就要用廢棄物管理場弄，妳倒在那裡，還用石粒那種土埋在裡面，那是要怎麼再種農作物？怎麼可以這樣呢」、「你們這樣對我們家的房子和土地這麼粗暴，我不能再交給你們」、「我要捍衛我家的房子和土地」，並表示「我要終止契約」、「我就是要終止契約」等語，可認上訴人於111年6月9日兩造見面商談時，已當場主張以被上訴人僱工將廢棄物掩埋在系爭土地、違法使用系爭土地之行為，依系爭租約第16條約定，為行使終止權之意思表示，被上訴人同在現場參與對話，應認自被上訴人當場聽聞了解時起，已生合法終止系爭租約之效力。　⒋承前所述，依現有證據調查結果，上訴人於111年6月8日兩造見面商談時，係主張以何事由、依系爭租約之何條約定終止租約，尚有未明，而依前揭111年6月9日錄音譯文之談話內容，上訴人除前引譯文內容外，尚有提及「不可以動主體結構」、「不可以宮廟化」、「你們蓋了這麼多違章」、「還有把我大廳往後面的門完全封死」、「我們在7-11當場就說了，你們不能燒金紙、不可以宮廟化、用招牌」等語，可知上訴人於111年6月9日兩造見面商談時，係同時主張被上訴人有「擅自變更用途」、「損害原有建築結構安全」、「違法使用系爭建物」、「違法使用系爭土地」等多項違約事由，其中以「違法使用系爭土地」為由，當場依系爭租約第16 條約定終止租約部分，為有理由乙節，業如前述，則就被上訴人是否該當系爭租約第16條其餘違約事由，及系爭租約第 14條是否為任意終止權之約定、上訴人得否依該條約定終止租約等節，對於上訴人已於111年6月9日合法終止系爭租約之認定，均不生影響，即無再予審究之必要，附此敘明。　㈡系爭租約經上訴人合法終止後，並無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。此有關租賃契約擬制更新之規定，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設；倘出租人於租期屆滿前，已依法終止租約，可認有積極表示反對承租人就租賃物繼續使用收益之意思，自無上開規定之適用。　⒉本件上訴人於系爭租約原定租期屆滿之119年4月15日前，於1 11年6月9日兩造見面商談時，明確表示「你們這樣對我們家的房子和土地這麼粗暴，我不能再交給你們」等語，並當場以對話之意思表示，向被上訴人行使系爭租約第16條約定之終止權，已合法終止系爭租約等節，業經認定如前，可認上訴人有積極表示反對被上訴人繼續使用收益租賃標的物之意思，核與前述民法第451條所定要件不符，被上訴人自系爭租約終止時起，給付與上訴人之款項，性質上核屬繼續占有使用系爭建物、系爭土地所受有相當於租金之不當得利，並非租金，亦不因上訴人收受該等款項，而認兩造間已擬制更新系爭租約，應認本件並無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人此部分所為抗辯，並非有據。　㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。經查，系爭建物、系爭土地均為上訴人所有，有系爭建物、系爭土地登記第一類謄本、系爭建物所有權狀在卷可稽（簡上字卷第93頁至第95 頁、第99頁），系爭租約自111年6月9日起，已經上訴人合法終止，本件復無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人繼續占有使用系爭土地、系爭建物，自屬無權占有，而依前揭兩造不爭執事項第㈠點⒉後段部分，系爭租約第10條約定「乙方於交還房時應現況返還」，可認被上訴人於交還本件租賃標的物與上訴人時，應負現況返還之責任，上訴人自得依民法第767條第1項前段、第 455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人。七、綜上所述，被上訴人上開僱工將廢棄物掩埋在系爭土地，觸犯廢棄物清理法第46條第4款前段非法清理廢棄物罪之行為，該當系爭租約第16條約定「違法使用系爭土地」之違約情形，上訴人已於111年6月9日兩造見面商談時，當場以對話之意思表示，向被上訴人行使系爭租約第16條約定之終止權，自該日起合法終止系爭租約，且本件與民法第451條規定之要件不符，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人繼續占有使用系爭土地、系爭建物，並無合法之占有權源，依系爭租約第10條約定，應負現況返還租賃標的物之責任。是上訴人依民法第767條第1項前段、第455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將上訴人所有之系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人，洵屬有據，應予准許。　　原判決駁回上訴人於原審就「被上訴人應將系爭建物及系爭土地回復原狀後，返還上訴人」之請求，可認其中包含駁回上訴人就騰空遷讓返還系爭建物、系爭土地之請求，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件上訴人之上訴為有理由，第一審（除確定部分外）、第二審之訴訟費用，應由被上訴人負擔，爰判決如主文第三項所示。九、本判決得提起第三審上訴，而本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被上訴人敗訴之判決，就主文第二項部分，應依同法第436條之1第3項準用第463條、第38 9條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；被上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與民事訴訟法第436條之1 第3項準用第463條、第392條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第463條、第450條、第78條、第389條第1項第3款、第3 92條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳䊹伊　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋

2024-11-20

TNDV-112-簡上-241-20241120-1

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臺灣臺東地方法院民事簡易判決 113年度東簡字第144號原告陽地生訴訟代理人陽慧玲傅爾洵律師(法扶律師)（指定送達）被告林慧貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○000地號土地上如附圖所示A部分面積32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）4萬9,467元，及自民國113年5月 29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告應自民國112年11月24日起至騰空遷讓返還第1項所示之房屋之日止，按月給付原告2,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項、第2項得假執行。本判決第3項於每月屆期後得假執行。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條、第436條第2 項定有明文。本件原告起訴時，原訴之聲明第1項請求被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱578地號土地）上（稅籍編號：00000000000）未辦保存登記之鋼鐵造房屋騰空遷讓返還予原告。嗣於訴狀送達後，因本院囑託臺東縣臺東地政事務所就原告請求被告應返還之房屋範圍、面積進行測量，並經該所以民國113年10月7日東地所測量字第1130 007086號函文檢附複丈日期113年9月26日土地複丈成果圖（即附圖，下同，卷第275頁）到院，原告嗣於同年10月28日以民事補正訴之聲明狀，更正訴之聲明第1項為被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○000地號土地上如附圖所示A部分面積 32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告（卷第289頁），原告就被告應返還之房屋範圍及面積之此部分聲明更正，僅係依地政機關測量結果為補充或更正事實上之陳述，未變更訴訟標的，非屬訴之變更追加，依前開規定，無庸另行准駁，合先敘明。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：原告將其所有坐落578、581地號土地上之未辦保存登記之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000，下稱系爭房屋）出租與被告，約定租期自108年2月起2個月，每月租金新臺幣（下同）2,000元（下稱系爭租約），被告於系爭租約屆期後，仍繼續使用租賃物，原告未為反對之意，兩造間之租賃關係已視為不定期限租賃契約，此有本院111年度東簡字第248號民事簡易判決確定在案。被告於110年11月起即未再支付租金，原告乃於112年10月19日以台東馬蘭郵局1 35號存證信函（下稱系爭存證信函），催告被告應於收受該信函後翌日起30日內支付積欠之24個月租金4萬8,000元，詎被告於112年10月24日收受系爭存證信函後，迄今仍未給付上開租金，兩造間之不定期限租賃契約，於催告期限屆滿日即112年11月23日已生終止效力，故被告自112年11月24日起，即無占有使用系爭房屋之正當權源。系爭租約既經原告終止，被告自應負返還系爭房屋之責，其繼續使用該屋，即屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第451 條、第455條前段、第179條及土地法第100條第3款之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○0 00地號土地上如附圖所示A部分面積32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告4萬9,467元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年11月24日起至騰空遷讓返還第1項所示之房屋之日止，按月給付原告2,0 00元。四、被告未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀略以：本院111年度東簡字第248號請求遷讓房屋等事件之民事簡易判決已確定（下稱系爭遷讓房屋事件確定判決），法官已判決原告敗訴，已有既判力，原告113年捲土重來是濫訴等語。五、原告所主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之系爭遷讓房屋事件確定判決（卷第13-16頁）、系爭存證信函及掛號查詢截圖（卷第17-21頁）、系爭房屋房屋稅籍證明書（卷第91頁）、578地號土地之土地登記謄本（卷第93頁）為證，並經本院於113年9月26日會同臺東地政事務所人員履勘現場測量製有附圖（卷第275頁），且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，應認原告主張之前揭事實為真正。六、按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查，系爭遷讓房屋事件確定判決認定，系爭租約於108年4月期滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意思，系爭租約已轉換為不定期租賃契約，而被告於110年9月、10月均仍有給付系爭房屋之租金，原告固於110年11月間向被告為終止租約之表示，惟斯時被告既未積欠租金，且觀諸原告Line訊息內容，亦無任何定期限催告被告繳納租金之意，揆諸上開規定，亦難認系爭租約已據此合法終止，原告既未依法終止租約，則兩造間之系爭租約仍存在，原告本於民法第767條、第455條之規定，請求被告遷讓房屋，為無理由，應予駁回乙情（卷第14-1 6頁），然該判決之既判力，僅及於兩造間之系爭租約於110 年11月間仍存在，系爭租約未據合法終止；然本件原告係主張「被告於110年11月即未再支付租金，原告乃於112年10月 19日以系爭存證信函催告被告給付積欠之24個月租金4萬8,0 00元，被告迄今仍未給付積欠之24個月租金，兩造之不定期限租賃契約，於催告期限屆滿日即112年11月23日發生終止之效力」，據以請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，本件原告主張被告欠租及限期催告履行後終止兩造間之不定期限租賃契約之事實，係發生在110年11月後，此部分既未經系爭遷讓房屋事件確定判決為實質審理、認定，自不受系爭遷讓房屋事件確定判決之既判力所遮斷，換言之，原告提起本件訴訟，本不受上開確定判決所拘束，況且本件訴訟與前案訴訟之請求事實，實屬二事，並不相同，是被告前揭所辯，自非可採。被告於110年11月起即未繳納租金，遲付之租金總額已達2月以上，經原告催討無果，原告自得依上開規定，向被告終止兩造間之系爭租契。被告於112年10月24日收受系爭存證信函後，迄今仍未給付積欠之24個月租金，可認原告終止系爭租約之意思表示，至遲於催告期限屆滿日即112年11月23日發生終止之效力，是系爭租約已於112年11月23日終止，原告依民法第455條前段之租賃物返還請求權，請求承租人即被告將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據。七、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，系爭房屋每月租金為2,000元，迄至系爭租約終止日即112年11月23日，被告已積欠原告自110年11 月1日起至112年11月23日止，共24個月又23日之租金，共4 萬9,533元[（2,000元×24個月）＋（2,000元×23/30）＝4萬9, 533元，元以4捨5入]。另系爭租約業於112年11月23日終止，已如前述，被告遲至今日仍未遷離系爭房屋，自屬無法律上之原因，受有繼續使用系爭房屋之利益，致系爭房屋所有權人即原告受有損害。是原告請求被告給付已到期之租金與不當得利共4萬9,467元，及自112年11月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,000元，核屬有據。八、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第182條第2項、第 203條分別定有明文。依此，原告請求被告給付系爭房屋自1 10年11月1日至112年11月23日止相當於租金之不當得利4萬9 ,467元，迄未給付，已然遲延，則原告併請求被告給付本件起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日（卷第27頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，應為法之所許。九、從而，原告本於民法第451條、第455條前段及第179條規定，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。又本件合於民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。十、被告於113年9月26日以電子郵件署名「胡不語」未附理由聲請本件移轉管轄及法官迴避，聲請本件移轉管轄部分，聲請駁回，理由同本院前於113年8月9日駁回被告聲請移轉管轄裁定，疵不贅述；又被告聲請法官迴避，本院已於113年10 月21日裁定駁回被告之法官迴避聲請，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺東簡易庭　法　官　陳建欽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝欣吟

2024-11-18

TTEV-113-東簡-144-20241118-2

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4289號原告張都進訴訟代理人蘇千祿律師被告王凱弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○巷○○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟元，及自民國一百一十三年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年七月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬伍仟捌佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項命被告按月給付部分，於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月如以新臺幣壹萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：兩造於民國111年1月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告，租期為111年1月25日起至112年1月26日止，每月租金新臺幣（下同）1萬9000元，押租金為3萬8000元。被告於租期屆滿後仍續住，詎被告112年3月起積欠租金，經原告催繳未果，原告於112年11月13日以律師函通知被告終止租約，並再以起訴狀繕本送達被告為終止契約、返還房屋之意思表示，迄今被告仍居住於系爭房屋，自屬無權占有。原告於抵充押租金3萬8000元（112年3月及4月）後，被告尚積欠原告14個月租金或相當於租金之不當得利（112年5月25日至113年7月24日）共26萬6000元，及113年7月25日起按月1萬9000元計算之相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法第440條、第450條、第455條、第767條第1項前段、第179條、土地法第100條規定，提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元；㈡被告應給付原告26萬6000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息：㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告（原告聲明第一項前段，主文第一項）：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第440條第1項、第2項、第450條第2項前段及土地法第100條第3款分別定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明文。　⒉查原告為系爭房屋所有人，兩造先前簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租被告，租期為111年1月25日起至112年1 月26日止，被告於租期屆滿後仍續租，兩造間成立不定期租賃契約，被告應按月繳納租金，詎被告於112年3月起積欠租金，經原告催繳未果，原告於112年11月13日以律師函通知被告終止租約並於同年月16日送達被告等情，有原告提出建物謄本、系爭租約、律師函及回執為證（見本院卷第13至21 頁），經核屬實，並有本院送達證書及派出所具領紀錄為憑（見本院卷第125、126-1頁）。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，應視同自認（民事訴訟法第280條第3項、第1項參照），是原告前開主張，與卷證相符，應屬實在。堪認被告於租賃關係終止後無權占有系爭房屋，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　㈡被告應給付原告26萬6000元，並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元（原告聲明第一項後段及第二項，主文第二、三項）：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條約定系爭房屋租金為每月1萬9000元（見本院卷第15頁），堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值。　⒉查原告主張被告積欠租金，以押租金3萬8000元抵償112年3月、4月2個月租金，尚積欠112年5月25日至113年7月24日間14 個月租金或相當於租金之不當得利共26萬6000元，並請求自 113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 1萬9000元之相當於租金之不當得利等情，有原告提出系爭租約、律師函及回執為證（見本院卷第15至21頁），經核屬實。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，應視同自認（民事訴訟法第280條第3項、第1項參照），是原告前開主張，與卷證相符，應屬實在。堪認原告上開主張，亦屬有據。　⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告依不當得利法律關係為請求，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告應給付原告26萬6000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年8月19日起（見本院卷第115頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約約定、民法第179條規定請求被告應給付原告26萬6000元，及自113年8月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　郭思妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝達人

2024-11-15

TPDV-113-訴-4289-20241115-2

重上更一

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上更一字第1號上訴人王建南訴訟代理人張軒豪律師莊鎔瑋律師被上訴人王建洲訴訟代理人黃柏嘉律師王秉信律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年1 2月11日臺灣新北地方法院109年度重訴字第53號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人並為訴之減縮，本院於113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決主文第二項關於命上訴人給付之起算日逾民國一一三年八月十八日部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用(除確定及減縮部分外)之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴均駁回。　第一審、第二審（除確定、減縮部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人就原判決主文第2項命上訴人應自民國108年10月10日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋，不含地下室）之日止，按月給付新臺幣（下同）2,417元部分，於本院審理中就上開不當得利起算日減縮自113年8月17 日起算（本院更字卷第321頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，自應准許。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人在原審起訴主張其為系爭房屋所有權人，前與上訴人約定以系爭房屋與上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街00○0號房屋（下稱○○ 街房屋）互為交換使用，上訴人基於兩造間互為交換使用之租賃契約關係（下稱系爭租賃契約）占有系爭房屋，經其將系爭房屋收回自住，於108年10月7日以存證信函通知上訴人文到7日內返還，上訴人自108年10月10日起無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項規定，訴請上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人，嗣於本院主張其與上訴人另案（即本院113 年度上更一字第5號事件，詳後述）達成訴訟上和解，並於1 13年6月20日將○○街房屋返還上訴人，其為收回系爭房屋自住，另依土地法第100條第1項第1款及民法第450條第2項規定，以113年7月17日送達之存證信函通知上訴人於送達後1 個月終止系爭租賃契約，系爭租賃契約於113年8月17日已經終止，上訴人無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人（見本院更字卷第283-293頁），均係主張上訴人無權占有系爭房屋，本於所有權請求上訴人返還，雖於本院主張終止系爭租賃契約之原因、日期有所更異，訴訟標的並無不同（訴訟標的仍為所有物之物上請求），核屬補充及更正事實上或法律上之陳述，自非為訴之追加，不須經他造同意，合先敘明。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊為系爭房屋所有權人，嗣兩造約定以系爭房屋與上訴人所有之○○街房屋互為交換使用，上訴人基於兩造間互為交換使用之系爭租賃契約占有系爭房屋，惟上訴人前向伊訴請返還○○街房屋事件（下稱另案返還○○街房屋事件），伊於該案二審（即本院113年度上更一字第5號）審理中，與上訴人達成訴訟上和解，業於113年6月20日將○○街房屋騰空返還上訴人，伊無其他房屋可居住，為取回自住，遂於 113年7月16日依土地法第100條第1項第1款及民法第450條第 2項規定寄發存證信函（下稱系爭存證信函），通知上訴人於收受後1個月終止系爭租賃契約，系爭租賃契約於113年8 月17日終止後，上訴人無權占有拒不返還，爰依土地法第10 0條第1項第1款、民法第450條第2項、第767條第1項、第179 條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並自113年8月17日起按月給付相當於租金之不當得利2,417元等語（未繫屬本院者，不予贅述）。二、上訴人則以：系爭房屋及坐落新北市○○區○○段000地號土地（與系爭房屋合稱系爭房地）係兩造與訴外人即兩造胞兄王建雄於81年間合資購買約定共同使用，系爭房地價金630萬元，伊出資427萬元，出資比例67.78％，三人均得自由進出使用，另伊所有○○街房屋之前係無償借與被上訴人全家居住使用，兩造間並未就○○街房屋與系爭房屋互為交換使用而存在系爭租賃契約關係，伊基於合資購買關係對系爭房屋有使用權，非無權占用，被上訴人不得請求伊返還等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋騰空返還與被上訴人；上訴人應自108年10月1 0日起至返還系爭房屋之日止，按月給付租金2,417元，並為准、免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（被上訴人就敗訴部分，未據上訴，非本院審理範圍）。上訴人就敗訴部分提起上訴，上訴聲明：　㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。　㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院更字卷第138-140、322頁，並依判決格式修正或刪減文句）：　㈠兩造及王建雄於81年間共同出資，向訴外人陳前利以630萬元購買系爭房地，其中310萬元價金係向嘉義縣大林鎮農會（下稱大林農會）貸款（下稱系爭貸款）支付，並於90年10月間清償完畢，買賣契約之買方為被上訴人，系爭房地現登記為被上訴人所有，有系爭房地之土地及建物所有權狀影本、土地及建物登記公務用謄本、新北市地籍異動索引、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書可參（原審卷一第17、19 、173至186、407至419頁）。　㈡系爭貸款以王建雄為借款人，兩造為保證人，三兄弟各提供名下土地共3筆設定抵押，有王建雄大林農會存摺交易明細、大林農會109年3月20日大農信字第1090001109號函及檢附之借款申請書、抵押權登記簿影本可查（原審卷一第87至10 3、247至363頁）。　㈢上訴人曾以系爭房地作為擔保品，於90、95年間向彰化銀行申辦300萬元、493萬元之貸款，有被上訴人彰化銀行存摺交易明細可參（原審卷一第115至119頁）。　㈣系爭房屋現設有王家祖先牌位，上訴人使用其中一間房間作為瑋格水電工程有限公司（下稱瑋格公司）之辦公室，被上訴人使用後方走道及地下室堆置水電材料，系爭房地之所有權狀由被上訴人保管，並由被上訴人繳納地價稅、房屋稅等稅費、上訴人繳納水電費。　㈤被上訴人於113年7月16日以系爭存證信函主張其為系爭房屋所有人，前與上訴人就上訴人所有○○街房屋互為交換，已於日前將○○街房屋返還於上訴人，為收回系爭房屋作為營業及居住使用，依土地法100條第1項第1款及民法第450條第2項規定，期前催告於上訴人收受信函後1個月終止兩造間就系爭房屋租賃契約關係，於同年月17日送達上訴人，有存證信函、收件回執可稽（見本院更字卷第297-299頁）。　㈥上訴人另案以系爭房地為借名登記或合資（共同投資）關係，請求被上訴人移轉系爭房地應有部分380/630予上訴人分別共有，經原法院109年度訴字第536號判決駁回上訴人請求，上訴人不服提起上訴，經本院110年度上字第410號判決駁回上訴及追加之訴，上訴人不服提起上訴，經最高法院112 年度台上字第2544號於112年11月9日裁定駁回上訴而告確定（下稱另案移轉所有權事件或判決，見本院更字卷第65至77 頁）。　㈦○○街房屋為上訴人所有，前曾由被上訴人居住使用，上訴人於108年9月25日以存證信函請求被上訴人返還該房屋，被上訴人於108年10月7日、109年11月4日以存證信函請求上訴人返還系爭房屋，上訴人分別於108年10月9日、109年11月8日收受，有上開存證信函及回執影本可查（原審卷一第21至29 、405頁）。　㈧上訴人所提另案返還○○街房屋事件，主張○○街房屋為其無償提供被上訴人使用，存在使用借貸關係，請求返還該屋併請求相當租金之不當得利，經被上訴人於該案主張其同時提供系爭房屋與上訴人交換使用，為有償互為租賃關係，類推適用民法第264條第1項規定，為同時履行抗辯，該案一審原法院109年度訴字第228號判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴後，經本院110年度上字748號判決廢棄一審判決，改判上訴人勝訴，係認系爭○○街房屋兩造間為使用借貸，被上訴人主張兩造就系爭房屋互為租賃或租賃關係之聯立所為同時履行抗辯不可採，上訴人已依民法470條第2項規定，於108年1 0月1日終止系爭○○街房屋借用契約等情，被上訴人不服提起上訴，經最高法院112年度台上字第190號判決廢棄發回本院，經本院113年度上更一字第5號審理後，兩造達成訴訟上和解，被上訴人並於113年6月20日將○○街房屋騰空返還上訴人及完成點交，有另案返還○○街房屋事件歷審判決、○○街房屋照片、房屋點交同意書、本院113年度上更一字第5號和解筆錄可稽（見本院更字卷第79-98、243-252、255、259-260頁）。　五、本院得心證之理由：　㈠被上訴人主張其為系爭房地之所有權人，嗣兩造約定以系爭房屋與上訴人所有之○○街房屋互為交換使用，上訴人基於兩造間互為交換使用之系爭租賃契約占有系爭房屋，嗣上訴人訴請其返還○○街房屋，其返還○○街房屋後，欲收回系爭房屋自用，已向上訴人終止系爭租賃契約，上訴人於系爭租賃契約終止後尚未遷出該屋，屬無權占有等語，經上訴人所否認，並以上情置辯（上訴人已撤回其所為借名登記之抗辯，見本院更字卷第382頁）。經查：　⑴按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第759條之1第1項、第767條第1項前段分別定有明文。又按使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊（最高法院83年度台上字第2544 號民事判決要旨參照）。系爭房地係以被上訴人為承買人名義向原所有權人陳前利購買後，於81年9月25日，以買賣原因登記為被上訴人所有，為兩造所不爭執（見上開四、㈠），依民法第759之1條第1項規定，推定系爭房屋為被上訴人單獨所有。上訴人抗辯系爭房地係三兄弟合資共購約定共同使用，其基於合資關係就系爭房屋有使用權一節，自應由其負舉證責任。　⒈上訴人主張其係於81年8月21日與被上訴人及王建雄合資購買系爭房地，約定共同使用，系爭房地總價款630萬元，其出資427萬元，其基於合資關係，對系爭房屋有使用權，非無權占有云云（見本院重上字卷一第520頁、本院更字卷第138 頁）。惟查，上訴人就兩造與王建雄合資購買系爭房地之約定，於原審先稱，系爭房地總價780萬元，上訴人提供370萬元現金，其中有以其配偶即訴外人林秀華為登記負責人之冠達裝潢有限公司（下稱冠達公司）支票清償，並由上訴人清償大林農會抵押貸款267萬元，其出資共637萬元，而被上訴人出資83萬元、王建雄出資60萬元，其為系爭房地共有人，三兄弟討論決議借名登記於被上訴人名下云云（見原審卷一第59-61頁），然其於原審就買賣價金780萬元、其支付現金 370萬元，以及其實際支出共637 萬元等情，均無法提出相符之事證，難認屬實，嗣其於本院前審復改稱，系爭房地總價630萬元，其出資427萬元、被上訴人出資143萬元、王建雄出資60萬元云云（本院重上字卷一第520頁），對於合資購買系爭房地總價、三人出資額等重要事項，前後說詞反覆不一，已難認可信。又上訴人主張其出資額427萬部分，包含有清償大林農會之貸款本金267萬元，係以林秀華82年1月 27日開立2張支票合計110萬元、83年2月24日現金存入60萬元清償、86年7月24日以上訴人支票清償50萬元，及86年9月 11日、87年1月26日分別匯款50萬元清償共320萬元云云，雖提出王建雄大林農會帳戶存摺、林秀華之合作金庫新莊分行甲存帳戶明細為證（原審卷一第87-103頁、本院重上字卷一第65-67頁），惟查，83年2月24日60萬元部分係現金存入，無法證明該款項為上訴人所支付，另比對被上訴人提出之系爭貸款明細表（本院重上字卷二第19至23頁），系爭貸款迄至83年9月22日止之本金餘額僅剩50萬元，其後於83年12月1 3日增貸100萬元、85年6月14日增貸160萬元部分，上訴人自承為其個人增貸款而自行清償（本院重上字卷二第132頁），故其前稱清償貸款320萬元中之其中260萬元，顯非其主張合資購買系爭房地時出資額，而係清償其個人增貸之債務，故上訴人所辯其合資購買系爭房地出資額427萬元，出資比例67.78％云云，自非可採。又衡情，倘若兩造與王建雄間係合資購買系爭房地約定共同使用，確有合資共用關係之存在，三人理應就各自出資額、比例以及如何使用有明確之約定，亦得於合資關係終止後，計算行使合資人間之權益歸屬，是上訴人就合資契約關係說詞反覆不一，且乏明確約定而與常情有違，亦無法提出相符之金流憑據，自難認有據。　⒉再查，關於系爭房地購買之緣由及購買後之使用狀況等情，證人王建雄證稱：被上訴人從南部北上後即承租系爭房屋居住，後來屋主要賣，當時三兄弟關係很好，覺得被上訴人沒有房屋，要讓他有安全感，所以兄弟三人同意一起買給被上訴人，是其與上訴人到林口找屋主談用630萬元成交，代書是上訴人找的。其等就回來籌錢，當時講好兩造各出100萬元、伊出40萬元，加上兩造之母王林有當時賣土地有60萬元，不夠的部分就向大林農會貸款310萬元，後來其與被上訴人配偶林秋珍都跟同一個合會，均以該合會標金還款50萬元。後來因上訴人缺錢又再去大林農會增貸100萬元。伊又標到一個會20幾萬元及伊受傷賠款10幾萬元，也是拿給上訴人去還款，故其出了90幾萬元，每月利息2萬6、7千元是其出的。其與被上訴人都是交現金給上訴人匯款，口頭約定兄弟要合作，就是要買給被上訴人才登記在被上訴人名下，這是三兄弟的共識。80年左右，其有新北市○○區○○○路00號5樓房屋（下稱5樓房屋），上訴人有○○街房屋，買下系爭房屋前，被上訴人沒有房屋。當時大家要合作要買屋給被上訴人， 30幾年過去都沒有人有意見。購買系爭房地後，被上訴人繼續住系爭房屋，其住5樓房屋，上訴人另買到同址4樓房屋（下稱4樓房屋），但住在○○街房屋，其提議為上訴人方便，兩造可以互換○○街房屋與系爭房屋使用，上訴人搬到到4樓房屋住，到1樓接生意、接待朋友，○○街給被上訴人住，並便於三兄弟祭拜祖先，將祖先牌位放在系爭房屋，三兄弟雖都有鑰匙，但係去祭拜祖先，系爭房屋僅上訴人使用，惟被上訴人亦有堆放物品。系爭房屋就是被上訴人的，但幾年前發生爭執，家族有協調兩次，第一次協調有其與母親和兩造夫妻，上訴人說好一年後要搬走，第二次再協調，上訴人又說兩年後要搬走，如果系爭房屋不是被上訴人的，為何上訴人要搬走等語明確(見原審卷一第371-375頁），堪認上訴人於被上訴人購買系爭房地時雖有出資，惟係基於兄弟情誼贊助被上訴人購屋，而非三人合資購買約定共同使用，且其使用系爭房屋，亦係其購得4樓房屋後，為便利其可下樓至系爭房屋做生意之故，兩造協議以系爭房屋與其○○街房屋互換使用之互為租賃關係下，使用系爭房屋。故被上訴人主張系爭房屋為其單獨所有，上訴人係基於系爭租賃契約關係占有使用該屋等語，應屬實在。　⒊至證人林秀華雖於本院前審證稱：81年間向陳前利買系爭房地是三兄弟一起出錢買的，價金約600萬元，不清楚訂金多少，上訴人出現金60萬元、王建雄出現金40萬元，被上訴人出現金100萬元，81年8月21日以其名義開3張支票給陳前利。另81年9月21日匯款310萬元是三兄弟回大林農會貸款匯入其帳戶來付款，由其開支票。當初系爭房地要登記在被上訴人名下時其表示不同意，其跟上訴人說有出錢的人都要登記，上訴人告知他們三兄弟討論過，因為上訴人是做工程的，怕被別人倒帳，收不到錢，影響家庭，無厝可住。其沒見過陳前利，無參與購屋簽約，均由上訴人處理，因系爭房地係三兄弟一起買，三兄弟拿現金給上訴人，其開支票交給上訴人，由上訴人將支票拿給陳前利，購買系爭房地係因祖先遷來臺北祭拜，要做公廳，留一間房間給婆婆住，被上訴人為其瑋格公司員工，工作6、7年，才提供○○街房屋給被上訴人當宿舍住等語（本院重上字卷一第328-338頁），惟所證與證人王建雄上開證述顯有不符，且林秀華未參與購屋過程，所述多係與上訴人討論之過程，是否與實情相符，已有可疑；又查，上訴人係於86年間購買4樓房屋，登記為林秀華所有，其後上訴人全家始自○○街房屋搬至4樓房屋，經林秀華、王建雄到庭證述在卷，並有4樓房屋建物登記謄本及門牌證明書可佐（原審卷一第529-531頁），對照證人王建雄於原審證稱：上訴人當時買到4樓房屋，住在○○街房屋，被上訴人住在系爭房屋，因為要讓上訴人可以在1樓接生意、招待朋友、喝酒哈啦後，方便可以直接上4樓休息，其就建議被上訴人去住○○街房屋，上訴人就搬到4樓，都沒有講何時要換回來，當時兄弟感情很好，所以沒有講換回來的時間，如果伊沒有提議的話，被上訴人就還住在系爭房屋，其提議交換居住，兩造也同意，為了適合自己居住，他們才各自裝潢等語（原審卷一第372至375、381頁），核與被上訴人配偶林秋珍於本院前審證稱：原本系爭房屋買來是要自己住的，後來大哥提議交換使用，被上訴人全家才搬到○○街房屋，大哥有問系爭房屋是否讓上訴人交際應酬，上下樓方便，被上訴人就聽大哥的等語相符（本院重上卷一第473-475頁），足證被上訴人於上訴人搬至4樓房屋前，全家係居住於系爭房屋，自購買系爭房地後，全家繼續居住系爭房屋至少5 年之久，嗣於86年間，才依王建雄建議，與上訴人合意，將系爭房屋與上訴人○○街房屋交換使用，故被上訴人主張，其與上訴人間係基於互換房屋使用互為租賃關係而提供系爭房屋與上訴人使用，堪認較為可採。再者，林秀華證稱被上訴人之前擔任瑋格公司員工僅6、7年等情（見本院重上字卷一第329頁），衡情，倘○○街房屋係上訴人及林秀華因被上訴人任職瑋格公司提供員工宿舍予其居住使用，應於被上訴人離職後，即會請求被上訴人儘速返還，焉有讓其全家繼續無償使用數十年之久，才於108年10月要求其歸還之理，故林秀華上開證述，與常情有違，難認可採，更無從據以證明上訴人主張兩造與王建雄係合資購買系爭房地約定共同使用一事為真。　⒋綜上，上訴人辯稱系爭房地係兩造與王建雄合資購買並約定共同使用等情，難認有據，被上訴人主張上訴人與王建雄係共同出資幫其購買系爭房地，其為系爭房地單獨所有權人，應屬可採。至上訴人另辯以兩造與王建雄均有鑰匙得以自由進出，被上訴人亦有置放其物品於系爭房屋，以及系爭房屋內擺放王家祖先牌位等情，僅涉及被上訴人與上訴人合意互相交換房屋使用之使用系爭房屋範圍、用途約定，並不影響上述系爭房地所有權歸屬之判斷。是以被上訴人因兩造互為交換使用房屋而將系爭房屋交付上訴人使用，已認定如前，故被上訴人主張，兩造互換房屋使用互有租賃契約關係，上訴人係基於系爭租賃契約關係使用被上訴人所有之系爭房屋等語，依前揭說明，應屬可採。　⑵被上訴人主張兩造間就系爭房屋之租賃關係業已終止，上訴人已無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，有無理由？　⒈按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第2項定有明文。又按房屋租賃之出租人非因收回自住，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。此所謂自住包括經營商業在內（最高法院48年台上字第853號判例意旨參照）。再按土地法為特別法，應優先於民法租賃契約之規定（最高法院51年台上字第1288號判例意旨參照）。　⒉被上訴人主張，上訴人於108年9月25日以存證信函請求被上訴人返還○○街房屋，並對被上訴人提起另案返還○○街房屋事件，主張兩造間就系爭○○街房屋為使用借貸關係，經上訴人終止，被上訴人無權占用，嗣經本院113年度上更一字第5號審理後，兩造達成訴訟上和解，被上訴人已於113年6月20日將○○街房屋騰空返還上訴人及完成點交，因其無自用房屋，業以存證信函主張其為系爭房屋所有人，為收回系爭房屋作為營業及居住使用，依土地法第100條第1項第1款及民法第4 50條第2項規定，催告於上訴人收受信函後1個月終止兩造間就系爭房屋租賃契約關係，於同年7月17日送達上訴人等情，為兩造所不爭執（見上開四、㈤、㈧），堪可認定，至上訴人抗辯兩造間就系爭房屋不存在系爭租賃契約關係，其係合資購買系爭房地而有使用權云云，並不可採，已認定如上開 ⑴，故兩造間就系爭房屋之不定期租賃契約關係，因被上訴人有收回自住或營業之需求，其依土地法第100條第1款規定，期前1個月通知上訴人而終止系爭租約，自屬合法，堪認兩造就系爭房屋租賃關係，業已於113年8月17日生合法終止之效力。上訴人於系爭房屋租賃關係終止後，已無占有使用系爭房屋之權源，屬無權占有系爭房屋，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　⒊另按所謂附屬建物，係指依附於原建築物以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築物而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築物之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，應由原建築物所有人取得增建建物之所有權，原建築物所有權範圍因而擴張（最高法院10 9年度台上字第1633號判決意旨可參）。查系爭房屋後方有增建部分（即系爭房屋辦公室牆後之房間、浴廁、陽台等增建物），係81年購買系爭房屋前即存在之增建物，雖未登載於建物所有權狀面積內，然該增建部分並無獨立出入口，缺乏構造上及使用上之獨立，為兩造所不爭執（見本院更字卷第383頁），並有兩造分別提出之系爭房屋格局、使用現況圖可參（見本院更字卷第209頁、本院重上字卷二第47頁），依上開說明，應由被上訴人取得增建部分之所有權，故其依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋之範圍，自包含上開增建物部分，附此敘明。　㈡被上訴人請求上訴人自113年8月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,417元，有無理由？　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查兩造就系爭房屋租賃關係，業已於113年8月17日生合法終止之效力，已述如前，上訴人於系爭租賃契約終止之翌日即113年8月18日起，即自無法律上原因占用該屋，迄未返還，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，且依其性質不能返還，故被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人自113年8月18日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金之不當得利部分，應屬有據，超過上開起算日之請求部分，則非可採。　⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋係於69年2月2日建築完成，為鋼筋混凝土造，屬商業用，位於5層樓第1層，含停車場之登記面積共87.3平方公尺，且位處雙線道之公園一路上，周圍店家林立，臨近有新泰國小、稅捐稽徵處，距離65號快速道路不遠，有建物登記謄本、GOOGLE地圖可稽（原審卷一第175、425頁，卷二第17 5-179頁），參以系爭房屋現供上訴人作為辦公室、洽公使用，且有放置祖先牌位，三兄弟均持有鑰匙得進出祭拜，被上訴人亦有堆置部分物品於辦公室後方走道等情，為兩造所不爭執（見上開四、㈣，故本院認以土地申報價額及建物課稅現值總價額年息5％，計付相當於租金利益，應屬適當。又被上訴人請求返還不當得利僅依登記面積計算，不含增建部分乙節，已據其於本院陳述明確（本院更字卷第383頁），而系爭土地面積100.68平方公尺，被上訴人應有部分為1/5 ，113年間申報地價每平方公尺為2萬5,280元，系爭房屋於1 08年間課稅現值為13萬8,700元等情，亦有土地登記第一類謄本、113年房屋稅繳款書地價等在卷可憑（本院更字卷第3 27-331、333頁），據以核算系爭房屋每月租金為2,699元【計算式：（100.68平方公尺×應有部分1/5×2萬5,280元＋13萬 8,700元）×5%÷12月=2,699元，元以下四捨五入】，　　則被上訴人依不當得利之規定，向上訴人請求自113年8月18 日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付2,417元部分，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，不應准許。六、從而，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋（含增建建物）騰空返還，及自113年8月 18日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2,41 7元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。是則原審就超過上開應予准許部分，及就該部分為准、免假執行之宣告部分，均有未洽，上訴意旨指摘原判決前揭部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，判命上訴人給付，並為准、免假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨就上開部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴（未繫屬本院部分，不予贅敘）。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　范明達　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃珮禎　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張嘉芬　　　　　　正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余姿慧

2024-11-13

TPHV-113-重上更一-1-20241113-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2565號原告楊秀惠訴訟代理人林郁政被告曾麗平上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落於新北市○○區○○路000巷0弄00號2樓房屋全部遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣伍萬壹仟零參拾參元，並自民國一一三年一月二十五日起至遷讓返還之日止按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限。且原告於判決確定前，得撤回　　訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262 條第1項本文分別定有明文。查原告原起訴聲明為：「㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路000巷0弄00號2樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同） 67,500元，並自民國（下同）113年3月10日起至遷讓之日止按月賠償6,500元。㈡訴訟代理人林郁政借款被告之本票因已還清，本票未歸還林郁政。」等語（見本院113年度板簡字第1487號卷第11頁，下稱板簡卷），嗣於113年10月28日請求變更第㈠項聲明為：「㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路00 0巷0弄00號2樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金51,03 3元，並自113年1月25日起至遷讓之日止按月給付不當得利6 ,500元。」（見本院卷第27頁），並於同日撤回請求聲明第㈡項對被告請求返還本票部分（見本院卷第26頁），核原告上開所為，符合法律規定，自應准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：　　被告於民國（下同）109年10月12日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1年，即自109年10月12日起至110年10月11日止，每月租金新臺幣（下同）6,500元，於每月10日給付，並有簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。被告自112年1月10日起都以沒有錢為由僅繳2、3千元，故原告於113年1月24日以存證信函催告支付並告知將終止租約，積欠租金共計51,033 元。但原告屢次催討交還房屋及給付租金，被告均不予置理。又自113年1月25日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告相當於未收租金6,500元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求。並聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○路000巷0弄00號2樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金51,033元，並自113年1月25日起至遷讓之日止按月給付6,500元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為　　作任何聲明或陳述。三、本院判斷如下：　㈠原告主張之上述事實，業據與其所述相符之委託書、房屋租賃約書、112年11月29日寄發南勢角郵局存證號碼000718號之存證信函、113年1月18日寄發南勢角郵局存證號碼000030 號之存證信函暨被告於113年1月24日收件回執等影本為證（見板簡卷第13頁至30頁、本院卷第29至31頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第1項、第3項之規定，視為自認。從而，原告前開主張堪信為真正。　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第451條、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第179條前段分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。再按系爭租約第14條約定：「甲乙方（即原、被告）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。　㈢經查，本件原告與被告所訂立之系爭租約期限屆滿後，未再另訂書面租約，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意思表示，已視為以不定期限繼續系爭租約。惟被告自112 年5月10日起積欠租金，迄至原告於113年1月18日寄發存證信函終止系爭租約止，如扣除押租金6,500元，被告業已逾2 個月以上租金未付，而被告於113年1月24日收受上述存證信函，則兩造間就系爭房屋租賃契約關係乃於113年1月24日因原告之終止而消滅，被告積欠租金共計51,033元。又關於原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利部分，原告為終止系爭租約之存證信函，既然於113年1月24 日送達於被告，系爭租約於當日終止，故原告請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,500元部分，即屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭租約第14條、民法第455條前段、第1 79條等規定，請求被告應將坐落於新北市○○區○○路000巷0弄 00號2樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金51,033元，並自113年1月25日起至遷讓之日止按月給付6,500元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院詳加審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許慧禎

2024-11-13

PCDV-113-訴-2565-20241113-1

上易

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第730號上訴人林明和訴訟代理人汪玉蓮律師被上訴人胡錫言訴訟代理人蕭盛文律師複代理人江蘊生律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月15日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2531號第一審判決提起上訴，本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國106年3月1日簽訂房屋租賃契約書，約定出租伊所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）予上訴人，租賃期間自106年3月1日起至109年 2月28日止，每月租金新臺幣（下同）5萬7,000元。系爭租約期限屆滿後，上訴人持續使用系爭房屋並給付租金，而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約）。惟伊預計收回系爭房屋供自身及女兒一家自住使用，上訴人更擅自轉租系爭房屋與訴外人楊立三（下以姓名稱），遂於112年2月21日臺北法院郵局存證號碼第48號存證信函(下稱系爭存證信函)向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並請求於112年2月28日前返還系爭房屋，惟上訴人迄今占用系爭房屋，爰依民法第455 條前段、第767條第1項前段規定，擇一請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬7,000元等語。　二、上訴人則以：伊在系爭房屋1樓開設五金行，並未轉租他人，被上訴人女兒已出嫁，非共同生活之家屬，被上訴人另有固定住居所，並無收回系爭房屋之必要，系爭租約未經合法終止，伊占有系爭房屋非無法律上原因。更已依法提存112 年3月1日至113年10月31日之租金以為清償，被上訴人訴請返還系爭房屋及自112年3月1日起按月給付5萬7,000元，並無理由等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人之請求，為其全部勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，及自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬7,000元，並准供擔保為假執行及免為假執行之宣告。上訴人全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　　被上訴人主張符合土地法第100條第1、2款事由，以系爭存證信函終止系爭租約，上訴人迄今占用系爭房屋，故依民法第455條前段、第767條第1項前段，擇一請求騰空遷讓返還爭房屋；依民法第179條請求相當租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　　㈠按稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122條、第1123條第2、3項定有明文。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號民事判決意旨參照）。　㈡查系爭房屋迄今猶為上訴人占有使用，兩造於109年3月1日起就系爭房屋為不定期租賃法律關係等情，為兩造不爭（見本院卷第189頁），故被上訴人以土地法第100條第1款規定為由而終止系爭租約，自應就有收回自住之正當理由及必要為相當之證明。而被上訴人目前居住在新北市板橋區，其女及配偶則居住在臺中市，業據被上訴人陳明在卷（見本院卷第 217頁），足見被上訴人現有可供居住之處，並未證明其有收回系爭房屋自住之必要。又被上訴人之女一家現非與其共同生活之家屬，故被上訴人就其收回系爭房屋自住及收回供其女一家居住係符合土地法第100條第1款規定之主張，尚不可取。　㈢又被上訴人主張上訴人轉租系爭房屋與楊立三，雖提出商號簽章為小三百貨、楊立三之收據為據（見原審卷第157頁），又轄區員警至系爭房屋查訪，據訴外人張錦庭陳稱：系爭房屋目前為楊立三經營之小三百貨等語（見原審卷第173頁），惟楊立三於原審提出書面陳述：「茲證明台北市○○區○○ 街00號房屋並非林明和（即上訴人）轉租予本人，..僅僱本人管理販售..」等語，有該書面陳述在卷可憑（見原審卷第 209頁），是就上訴人是否轉租系爭房屋與楊立三，尚難僅依前開收據及查訪資料即得證。而被上訴人於原審陳稱：沒有必要傳喚楊立三（見原審卷第204頁），於本院陳明：無證據請求調查（見本院卷第190頁），則被上訴人就轉租事實所為舉證未足，其主張上訴人違反民法第443條第1項規定，並非有據，被上訴人就其符合土地法第100條第2款規定之主張，亦不可取。　㈣被上訴人既未證明符合土地法第100條第1、2款之事由，則系爭租約自無法因系爭存證信函而終止，上訴人自得以系爭租約為其占用系爭房屋之法律上原因，則被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利，自屬無據。五、綜上所述，被上訴人未合法終止系爭租約，被上訴人請求上訴人騰空遷返還系爭房屋，及自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬7,000元，均為無理由，不應准許。原審依被上訴人所請為其全部勝訴之判決，並分就騰空遷讓返還系爭房屋及按月給付款項部分為附條件假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-11-12

TPHV-113-上易-730-20241112-1

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第9022號原告蘇煜彬被告孫小莊上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4樓房屋遷讓返還原告。訴訟費用新臺幣2,430元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣221,046元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。本件原告請求遷讓房屋係因租賃不動產而涉訟，該租賃標的物坐落臺北市萬華區，屬本院轄區，是原告向本院提起本訴，本院自有管轄權。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第 262條第1項前段定有明文。本件原告起訴時原聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4樓房屋遷讓返還原告。㈡不想要被告賠償金錢，只想他盡速把東西搬走，若不把東西搬走，希望只能當廢棄物直接處理。只想乾乾淨淨處理。」，嗣原告於民國113年10月24日言詞辯論日撤回訴之聲明第2項（見本院卷第39頁），原告前開所為撤回，核與上開規定相符，應予准許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於112年8月1日起向伊承租臺北市○○區○○路0 00巷00號4之3房房屋（下稱系爭房屋），並與伊簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年8月1日起至113年7月31日止，共計1年，被告應按月給付伊新臺幣（下同）5,500元。詎被告欠繳租金，經伊以擔保金抵償後尚欠46,500元（即8.5個月）且系爭租約租期業已屆滿，伊亦曾以存證信函催告被告遷讓返還系房屋及給付租金，惟郵件遭退回。為此依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款規定、系爭租約提起本訴等語。並聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區 ○○路000巷00號4樓房屋遷讓返還原告。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。四、本院之判斷：　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。　㈡經查，原告前揭主張，業據提出系爭租約（見本院補字卷第1 5至23頁）為證，而被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項規定，視同自認，堪認原告主張為真實。依前開說明，系爭租約既已到期，則被告未搬離而繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，是原告依民法第455條前段及第7 67條第1項前段、系爭租約請求被告返還系爭房屋，即屬有據。五、綜上，原告請求被告將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號4 樓房屋遷讓返還，為有理由，應予准許。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；併依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為2,430元（第一審裁判費），由被告負擔。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-11-07

TPEV-113-北簡-9022-20241107-1