Know99判決書

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返還不當得利

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第230號原告桃花園飯店股份有限公司法定代理人麥修仁訴訟代理人丁俊和律師被告農業部農田水利署桃園管理處法定代理人黃華煌訴訟代理人劉德壽律師劉逸旋律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、被告之法定代理人原為何明光，嗣於訴訟繫屬中法定代理人變更為黃華煌，並具狀聲明承受訴訟，有民事答辯狀在卷可稽（見本院卷第223頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告原主張依民法第179條、第181條之規定，向被告請求返還租賃物之建置費用，並聲明：㈠被告應返還原告新臺幣（下同）777萬1,995元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至23頁）。嗣於民國114年1 月22日言詞辯論期日，請求被告返還777萬1,995元租賃物之建置費用，另依民法第176條無因管理之規定為請求（見本院卷第221頁），核屬基於同一基礎事實所為之請求權基礎追加，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告前身為昇陽飯店股份有限公司，於100年11 月1日與被告前身即桃園農田水利會，簽訂桃園水利大樓租賃契約(下稱系爭租約)，承租被告所有坐落於桃園市○○段○○ ○段00000○000000地號土地，及其上同段建號2164號（即門牌號碼桃園市○○路000○000○000號）地上11層及地下2層建物，及房屋內、外、地上物等現有附屬設備(下合稱系爭不動產)，約定租賃期限自101年1月1日至119年12月31日止，共計19年。嗣後，兩造於107年7月20日就系爭租約另訂租賃補充協議書(下稱系爭補充協議書)，除調整租金且由原告繼續承租系爭不動產面臨桃園復興路側(下稱A棟)部分外，另約定縮減租賃範圍而終止系爭不動產右側(下稱B棟)之租賃關係。而原告自100年簽訂系爭租約後，為活化並使系爭不動產達可使用程度，投入大量費用於系爭不動產翻新工程，包括進行冷氣、消防等主機設施及其他公共設施之建置，總支出共計2,590萬6,651元(未稅)，屬修繕系爭不動產之有益費用，被告就該翻新工程均知悉且同意。又系爭不動產A棟、B 棟之樓地板面積比例為7比3，原告因建置及修繕系爭不動產 B棟之有益費用依比例計算後應為777萬1,995元(計算式：2, 590萬6,651元×30%=777萬1,995元)，兩造就系爭不動產B棟既於107年7月20日終止租賃關係，被告受有系爭不動產B棟建置費用777萬1,995元之利益，與原告負擔系爭不動產B棟建置費用777萬1,995元有損益變動關係。爰依民法第179條、第181條不當得利及第176條第1項無因管理之規定提起訴訟，並聲明：㈠被告應返還原告777萬1,995元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於100年11月1日就系爭不動產簽訂系爭租約，約定租賃期間自101年1月1日至119年12月31日，並另於10 7年7月20日簽訂系爭補充協議書。系爭補充協議書除約定變更租金計算方式外，亦縮減租賃範圍為系爭不動產A棟，其餘事項則維持依系爭租約內容履行。依系爭租約第1條及第5 條之約定，系爭不動產將以現況出租於原告，並排除被告之修繕義務及民法第429、430條之適用；原告另應於終止租約時將添設改造物拆除，否則殘留物視為拋棄而任由被告處理。然原告於系爭不動產B棟部分之租賃關係存續期間，均未提供設計圖說供被告審認，應無改造、添設租賃標的物之情，原告主張支出之2,590萬6,651元建置費用乃係就系爭不動產進行全面性整修所為之維護、修繕或更新費用，非為有益費用性質，本應由原告自行負擔。再者，縱認原告支出之2, 590萬6,651元建置費用為有益費用，民法第456條償還費用請求權與第179條不當得利返還請求權之間屬於特別關係，兩造就系爭不動產B棟部分若確於107年7月20日終止租賃關係，則原告對於被告之償還費用請求權已罹於2年之消滅時效，不得再依不當得利之規定為請求。另原告支出2,590萬6 ,651元對系爭不動產進行翻新工程，乃因系爭租約之故，應無無因管理之適用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。三、原告主張兩造於100年11月1日就系爭不動產簽定系爭租約，承租期間自101年1月1日至119年12月31日止，共計19年。另於107年7月20日再行簽定系爭補充協議書，縮減承租系爭不動產B棟部分等情，業據其提出桃園水利大樓租賃契約影本、租賃補充協議書暨退租範圍示意圖影本為證(見本院卷第2 7至62頁)，且為被告所不爭執(見本院卷第188頁)，堪信為真實。四、得心證之理由：　　原告主張伊於簽訂系爭租約後，隨即著手就系爭不動產進行翻新工程，支出共計777萬1,995元之建置費用於系爭不動產 B棟，屬於租賃物支出之有益費用，而兩造已於107年7月20 日終止系爭不動產B棟部分之租賃關係，被告應返還免給付之系爭不動產B棟建置費用777萬1,995元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告依民法第179條、第181條請求被告返還777萬1,995元有無理由；㈡原告依民法第176條請求被告返還777萬1,995元有無理由？茲分述如下：　㈠原告依民法第179條、第181條請求被告返還777萬1,995元有無理由? 　⒈按「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。」、「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因2年間不行使而消滅。前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算。於承租人，自租賃關係終止時起算」，民法第431條第1項、第456條分別定有明文。次按民法第431條係民法第179條、第816條之特別規定，在承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物價值所生不當得利之情形，依特別法優於普通法之原則，自優先適用民法第431條之規定，殊無適用民法第816條或第179 條之餘地。民法第456條第1項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為2年，自無再依民法第179條、第125條規定，適用15年之消滅時效期間（最高法院88年度台上字第181 號、102年度台上字第1522號判決意旨參照）。民法第431條第1項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年渝上字第1542號裁判意旨參照）。　⒉查系爭租約第1條「租賃標的物」約定：甲方(即被告)將所有之系爭不動產，以現況出租予乙方(即原告)並同意乙方使用。系爭補充協議書前言另約定：雙方前於100年11月1日就甲方所有系爭不動產簽立租賃契約書在案，茲因觀光環境之變遷，經濟景氣下滑，雙方協議承租面積減縮(如附圖)；第一條約定：原租約第三條租金之約定，調整如下…(減縮面積之範圍由甲方接管及負擔公設費用)；並附件「退租範圍示意圖」明確劃定縮減之系爭不動產B棟範圍及坪數，此有系爭租約、系爭補充協議書影本在卷可稽(見本院卷第27、53至6 2頁)。另參以兩造與訴外人聖岳興業有限公司(聖宜醫美)曾於110年12月10日針對系爭不動產A、B棟部分之設備拆除設置、維護、水電收費、區域分管進行三方會談，並約定原告及訴外人聖宜醫美使用系爭不動產之樓地板比例分別為69.6 %及30.4%，此有行政院農業委員會農田水利署桃園管理處11 0年12月29日農水桃園字第1106254561號函在卷可參(見本院卷第127至131頁)。是自系爭補充協議書已明確劃定出欲縮減之租賃物範圍及其面積，並約定縮減之系爭不動產B棟將由被告接管，嗣後被告亦另將系爭不動產B棟出租予他人使用；另約定縮減後之租賃範圍，對於原告承租系爭不動產作為觀光旅業之契約目的亦不生影響等情互核，兩造就系爭不動產B棟之租賃關係，於107年7月20日簽訂系爭補充協議書時即生合意終止之效力，應堪認定。　⒊再依系爭租約第5條第2項約定：「本租賃物之一切結構、設備(含水、電、空調、電梯、污水處理及其他附屬設備)，於交付乙方後均由乙方負維護修繕責任，如有損壞(含自然耗損)、漏水均由乙方負責修復或換新，設備不堪使用或乙方不需要者，逕由乙方清除。本租賃契約排除民法第429條、第430條之適用」、同條4項約定：「乙方為營業或使用上之方便，就租賃物有添設、改造之需要時，得事先提附設計圖說供甲方，如涉及房屋結構，應經建築師簽證，否則甲方得以違約論處。除經甲方同意，上開添設改造物，乙方應於租期屆滿或終止租約時立即拆除，或依甲方指示辦理，否則其殘留物視為拋棄，任由甲方處理，乙方除應負擔處理費用外，並負損害賠償之責」。可知兩造所訂立之系爭租約，不但約明承租人於租賃期間應自付修繕系爭不動產所需費用，而排除民法第429條、第430條出租人修繕義務規定之適用；並且於終止系爭租約原告返還系爭不動產時，相關添設改造物亦應予拆除，若未拆除之情況下「殘留物視為拋棄任由被告處理」等情，堪認雙方已以前開特約排除承租人依民法第43 1條所定之有益費用償還請求權。揆諸前開說明，原告於本件所主張冷氣、消防等主機設施及其他公共設施之建置行為，縱有發生動產添附於系爭不動產B棟，而於客觀上使系爭不動產價值增加之情事，然依前述特約，仍不得請求被告償還費用，自無從依民法816條、第179條等規定請求返還添附之不當得利。　⒋又兩造就系爭不動產B棟之租賃關係既已於107年7月20日終止而消滅，已如前述，縱原告於租賃期間針對系爭不動產B棟支出之冷氣、消防等主機設施及其他公共設施等建置費用倘若屬於有益費用，而依系爭不動產A、B棟之樓地板面積7比3 之比例計算後，被告因而受有系爭不動產B棟建置費用777萬 1,995元之利益；惟原告之有益費用償還請求權，自兩造合意終止系爭不動產B棟租約之日即107年7月20日起即得行使，卻遲於113年5月8日始提起本件訴訟請求被告償還，顯罹於民法第456條第1項所定之2年短期時效，並據被告為時效抗辯(見本院卷第206頁)，請求權已經時效消滅。是以原告自無再依民法第179條、第125條規定，適用15年之消滅時效期間。　⒌綜上，原告依民法第179條、第181條之規定請求被告返還系爭不動產B棟之有益費用777萬1,995元(及法定遲延利息)，核與系爭租約之特別約定相違，亦已罹於時效，是其上開請求自屬無據，不應准許。　㈡原告依民法第176條請求被告返還777萬1,995元有無理由？　⒈按所謂無因管理，係指無法律上之義務，而為他人管理事務之行為而言，且不論適法無因管理或不法管理行為，均須管理人有為他人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於該他人之意思，始能對該他人主張成立無因管理（最高法院103年度台上字第2191號判決意旨參照）。　⒉原告固主張當初與被告簽訂系爭租約，係為回饋桃園鄉親、帶動桃園觀光事業，並配合政府將不良資產進行活化，故而砸下重本參與被告所有之系爭不動產投標案(見本院卷第17 頁)等語。然自系爭租約【附件一】營運企劃書大綱之計劃說明以觀，可知參與投標之廠商經決標中選者，未來係與被告成立租賃契約後，將系爭不動產做為觀光旅館經營(見本院卷第50至51頁)。可徵原告簽訂系爭租約後，本於系爭租約之承租人地位於系爭不動產所設置之冷氣、消防等主機設施及其他公共設施等設備翻新，係使自身得以從經營觀光飯店之過程中獲利，尚非無法律關係而出於為被告管理事務之意思所為，核與無因管理之要件未合。故原告依民法第176 條之規定請求被告返還777萬1,995元(及法定遲延利息)，亦無足採憑。五、綜上所述，原告依民法第178條、第181條不當得利及同法第第176條無因管理之法律關係，請求被告返還原告777萬1,99 5元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。七、訟訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-02-27

TYDV-113-重訴-230-20250227-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第297號原告洪敦沛訴訟代理人洪陳慧美被告葉超雄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○巷○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟元，並自民國一百一十三年十月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。本判決主文第二項於原告按月以新臺幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告於民國112年8月15日與被告簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，將原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○ 路000巷0號2樓房屋(下稱系爭房屋)出租被告，租賃期間自1 12年8月5日起至113年8月5日止，租金每月新臺幣(下同)1萬 5000元。詎被告僅交付三個月租金共4萬5000元及押租金3萬元，即未再支付租金，自112年11月5日起至113年9月5日止，遲付租金達11個月，共計16萬5000元，扣除押租金3萬元，仍積欠租金13萬5000元。原告已依系爭租約所載地址以存證信函通知被告限期繳清並終止租約，而被告於租期屆滿後仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依租約約定、民法第179條規定，請求被告給付13萬5000元，及自113年10月1日按月給付1萬5 000元相當於租金之不當得利等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。(二)被告應給付13萬5000元，並自113年10月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬5000元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)經查，原告主張被告向其承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租約，被告僅繳付三個月租金4萬5000元、押租金3萬元，遲付租金達11個月，原告已以存證信函終止系爭租約等情，業據其提出系爭租約、龜山樂善郵局556號存證信函、匯款紀錄、房屋所有權狀為證（見本院臺北簡易庭113年度北簡字第105 41號卷第13至20頁），且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定視同自認，堪信原告之上開主張為真實。 (二)按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第 767條第1項前段定有明文。原告主張其為系爭房屋所有權人，有房屋所有權狀在卷，被告自系爭租約終止後即無從本於承租人之地位合法占有系爭房屋，被告未予爭執，則原告請求被告將系爭房屋返還原告，應屬有據。 (三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條約定系爭房屋租金為每月1萬5000元(見本院卷第14頁)，堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益。本件原告主張被告未繳付自112年11月5 日至113年9月5日之租金共16萬5000元，扣除押租金3萬元，尚欠13萬5000元，又經原告終止系爭租約後，繼續使用系爭房屋，應自113年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5000元，亦屬有據。四、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還原告，並依兩造間租賃法律關係、民法第179 條規定，請求被告給付積欠租金13萬5000元，及自113年10 月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5000元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　姜悌文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫玉媛

2025-02-27

TPDV-114-訴-297-20250227-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114年度南簡字第68號原告朱鄭美秀訴訟代理人朱素蓮被告曹晉維上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月27日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應將門牌編號台南市○區○○路00號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國113年11月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。　　三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣6萬9300元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項各到期部分得假執行。但被告如每期以新臺幣 2萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造就門牌編號台南市○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）1萬元，租期自113年6月1日起至113年1 0月31日止。嗣系爭租約屆滿，雙方並未續約，被告仍繼續占用系爭房屋。又被告租期屆滿後，仍無權占用系爭房屋使用，自應依系爭租約第11條約定，自租期屆滿之翌日起至返還房屋日止，按房租2倍（即2萬元）計算違約金等情。依民法第767條、系爭租約第11條約定，求為命被告返還系爭房屋，及自113年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 2萬元之判決。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張之事實，業據提出系爭租約、本院調解筆錄、存證信函、回執及建物登記謄本等件為證。又被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第436 條第2項、第280條第3項、第1項規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真正。系爭租約既已於113年10月31日租期屆滿消滅，被告自應將系爭房屋遷讓交還予原告。是原告依民法第767條之規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋，自屬有據。又兩造約定每月租金為1萬元，依系爭租約第11條第1項約定契約終止或租賃期限屆滿後，如被告（乙方）未即時交還租賃房屋，自終止契約或租期屆滿之翌日起至遷讓完竣日止，原告（甲方）得向被告（乙方）請求每月租金2倍之違約金，則被告於系爭租約期限屆滿未將系爭房屋返還予原告，自應依上開約定，給付原告相當於月租金額2倍之違約金，審酌原告因被告於系爭租約屆滿後未返還房屋所受損害，乃無權占有期間所受相當於租金之損害，認兩造間之違約金約定，尚無過高之情，是原告請求被告應自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金2萬元，亦屬有理。四、綜上所述，原告依系爭租約第11條約定及民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。又本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另本院依民事訴訟法第436第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告得供擔保免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡雅惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳尚鈺

2025-02-27

TNEV-114-南簡-68-20250227-1

豐簡

豐原簡易庭

返還房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第929號原告張瑞發訴訟代理人林易佑律師被告林俊辰上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0000號房屋遷讓返還原告。被告應自民國113年6月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行；本判決第2項到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面　　一、原告主張：被告於民國110年5月1日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約及系爭房屋），向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0000號房屋（包含周邊附屬未辦保存登記鐵皮屋），約定租期自110年6月1日起至113年5月31日止，期間3年，每月租金為新臺幣（下同）2萬元。而系爭租約已因屆期而終止，被告經營餐廳所營業之相關生財器具仍持續占用系爭房屋，爰依法提起本件訴訟，請求被告應將系爭房屋騰空後返還原告，並給付自系爭租約屆期翌日即113 年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空後，將房屋返還予原告，㈡被告應自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付原告2萬元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋建物登記第一類謄本、建物測量成果圖、系爭租約、房屋稅繳款書、系爭房屋現況照片等件為佐（本院卷頁19-29），而被告受本院相當時期合法之通知，於言詞辯論期日既未到場，復未提出任何書狀爭執，而經本院調查後，可信原告上開主張為真正。　　　㈡按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第450條第1項、第767條第1項前段分別定有明文。查本件原告與被告就系爭房屋成立系爭房屋之租賃約定，原告主張被告於113年5月31日租期屆滿後即未繳付租金，依上開規定，應認系爭租賃約定期限屆滿時，被告應負返還租賃物即系爭房屋之義務，惟迄今尚未返還原告，原告本於租賃關係及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，係屬有據，應予准許。　㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。本件被告向原告承租系爭房屋，並兩造間系爭租約期限屆滿後，其經營餐廳所營業之相關生財器具仍繼續無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害；而查原告將系爭房屋出租予被告時、每月應付租金為20,000元，業如上述；準此，依系爭租約及不當得利之法律關係，原告請求被告自 113年6月1日起至遷讓系爭房屋止，按月以20,000元計算相當於租金之不當得利，亦屬有據。四、綜據上述，依租賃物返還請求權之法律關係，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；且依系爭租賃約定、不當得利之法律關係，原告請求被告應給付相當於租金之不當得利即自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，均為有理由，應予准許。本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　月　　27　　　日　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院豐原簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊嵎琇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　日　　　　　　　　　　　　　書記官　江慧貞

2025-02-27

FYEV-113-豐簡-929-20250227-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第923號原告凌宇電器股份有限公司法定代理人詹武昌訴訟代理人曾艦寬律師被告陳鈺婷上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰貳拾萬元，及自民國（下同）一一三年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告供擔保肆拾萬元後得假執行。但被告如以壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、被告陳鈺婷擔任負責人之新竹市私立安地卡幼兒園，業於11 3年8月1日廢止立案，現已非合法設立之幼兒園，此有新竹市政府113年9月19日府教特字第1130154345號函在卷可稽（卷第59-61頁），先予敘明。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠、原告為門牌號碼新竹市○區○○街00號1、2、3樓建築物（下稱系爭建物）之所有權人，被告於111年10月間向原告要約擬承租系爭建物作為幼兒園使用，原告並未告知或保證系爭建物暨其坐落之土地可以設立幼兒園，反係被告及其聯絡人李人鳳信誓旦旦可以變更登記為幼兒園使用。嗣兩造於112年1 月4日於本院所屬民間公證人洪筱琍事務所公證廠房租賃契約書（下稱系爭租約，卷第17-21頁），原告遂將原為廠房之系爭建物出租予被告，並即提供使用變更登記之相關文件予被告，且慷慨同意被告有7個月無須給付租金之緩衝期間。㈡、詎料，被告在未確認可否變更登記為幼兒園使用之前，即進場開始施工、拆除廠房部分設施，包括：拆除女兒牆，留下未完工之圍牆；將原本沒有任何隔間之廠房隔成多間教室；隔出幼兒專用之廁所並設置小馬桶及洗手台；因應被告設置娃娃車停車場需要，而改建一樓圍牆及鋪平地面；拆除原有窗戶、玻璃及門框，改設其他款式窗戶（尚未裝玻璃，遇風雨即遭水灌入）；將原有工業電梯拆除，改為可供人員搭乘之客梯；將原有樓梯及扶手拆除，改為幼兒尺寸踏階之樓梯（未完工且未裝扶手）等，有施工前、後之照片可資參照（卷第27-37頁）。㈢、然被告於112年7月遭民眾檢舉，被告催促建築師申請變更未果，甚至自112年11月起即未給付租金，原告遂依系爭租約第4條第1項終止系爭租約。然系爭建物已遭被告變更原本建物型態，並遺留未完工程及廢棄物，原告自有權請求被告回復原狀或負擔回復原狀所需費用。詳言之：　⒈因被告須申請變更使用執照，原告始同意被告拆除原有遮陽棚架及地面鋪整設置停車場，此有被告聯絡人李人鳳與原告間之LINE對話紀錄可證。原告已先行代付拆除遮陽棚架165, 005元、地面鋪整231,500元，有估價單及匯款單可證（卷第 43-45頁）。　⒉窗戶及玻璃重置、燈組重置、裝潢拆除、牆面及樓梯泥作、防水工程、消防重置、鐵工等，訴外人實源國際有限公司報價費用為10,922,940元(含稅)（卷第39頁）。　⒊被告在拆除原廠房工業電梯之前，有出具電梯復原承諾書，承諾租期屆滿時復原，若無法復原則按新電梯造價70萬元（註：應為76萬元）計算（卷第41頁）。　⒋以上費用合計12,019,445元（165,005＋231,500＋10,922,940＋ 700,000＝12,019,445），原告考量系爭建物折舊、訴訟費用負擔、被告已陷於無財產所得可供執行之狀態等情，爰為一部請求500萬元。㈢、爰依民法第432條、第213條第1、3項規定，及系爭租約第10 條、第13條第1款約定，提起本件訴訟，請求被告損害賠償。並聲明：⑴被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　　㈠、原告起訴所為主張，業據其提出公證書、系爭租約、113年6 月26日律師函（即刻終止系爭租約）、系爭建物施工前、後照片、實源公司報價單、被告及李人鳳簽名用印之電梯復原承諾書、165,005元估價單及匯款單、231,500元估價單及匯款單、原告於112年12月16日要求被告回復原狀之對話紀錄等為證（卷第17-48頁）。而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同被告自認。準此，原告主張之事實，應認係真正。㈡、按民法第432條規定承租人之保管義務「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」第213條第1、 3項規定損害賠償之方法「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。… 。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」系爭租約第10條約定「乙方（指被告）得於租賃標的內安裝水、電、其他裝修設備，其費用由乙方自行負擔，惟房屋結構及甲方既設隔間不得改變，…，至租期屆滿不續租或期滿前終止租約時，應無條件自行拆除並恢復原狀…。」、第13條第1款約定租約終止解除「一、乙方違反本租約第8條之規定，甲方得列舉事實通知乙方，逕予終止本租約。乙方應即遷空返還房屋，屋況以首次租屋時屋況為準。」基上民法規定及系爭租約約定，原告就系爭建物遭變更、毀損部分，得請求被告回復原狀，或請求被告支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。㈢、至於原告主張回復原狀費用12,019,445元乙節，惟經本院詳觀原告提出之估價單及相關證據，訴外人施工項目無法全然對應於被告變更、毀損之項目，且系爭建物外觀甚為老舊，原告係於59年11月17日即已設立公司，故原告於出租系爭建物時已設立52年，可見系爭建物已逾越耐用年限，僅餘殘值，殘值不逾新建價值之1成。縱使本院寬認訴外人施工項目大致相當於被告變更、毀損之項目，扣除折舊後，原告得請求被告賠償回復原狀費用不逾1,201,944元。㈣、「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」民事訴訟法第222條第2項定有明文。本院審酌被告所出具之工業電梯回復承諾書已同意按76萬元計算（原告主張為70萬元）；原告已實際支出165,005元、231,500元；原告催請被告回復原狀時，被告回以「您說的我會注意，也知道了，謝謝您」，並無反對之意思表示等情，酌定被告應賠償回復原狀費用120萬元。㈤、綜上，原告依民法第432條、第213條第1、3項規定，及系爭租約第10條、第13條第1款約定，請求被告給付回復原狀所必要之費用120萬元及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月25 日起（回證卷第5頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則屬過高，不應准許，應予駁回。㈥、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另依民事訴訟法第39 2條第2項，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。　　四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍

2025-02-27

SCDV-113-訴-923-20250227-1

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1821號原告李詠謙被告蘇奕安即佐藤工作室佐藤充上一人訴訟代理人楊佩昔上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告蘇奕安即佐藤工作室應將門牌號碼為桃園市○○區○○街00號3 樓建物1棟及附屬建物騰空返還於原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告蘇奕安即佐藤工作室負擔百分之50，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告蘇奕安即佐藤工作室如以新臺幣22萬4,200元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按民事簡易訴訟程序，於訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告蘇奕安即佐藤工作室應將坐落在桃園市○○區○○街00號3樓建物1棟及附屬建物（下稱系爭建物）騰空返還伊。㈡被告蘇奕安即佐藤工作室應給付伊自民國113年9月1日起至交還系爭建物之日止，按月以新臺幣（下同）3萬元計付之損害金。㈢被告蘇奕安即佐藤工作室應給付伊租金6萬元及違約金12萬元，並自繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告蘇奕安即佐藤工作室違約押金4萬3,000元，原告得依契約沒收。㈤請准供擔保宣告假執行。嗣原告於114年1月10日具狀變更聲明為：被告應將系爭房屋騰空返還伊。（見本院卷第48頁），此係本於同一社會基礎事實所為變更之聲明，且無礙於被告防禦權施行及審級利益，揆諸前揭法條規定，自應准許。二、原告主張：被告於112年1月27日與伊簽訂系爭房屋之租賃契約書（下稱系爭租約），租期自112年3月1日起至117年2月2 8日止，押租金為4萬3,000元，嗣被告未給付伊113年7、8月之租金，經伊以存證信函催告文到後3日內繳交，仍屆期未繳，兩造間之租約因而終止，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如上開變更後之聲明所示。三、被告則以：伊等與原告配偶胡梅蘭於電話中約定於113年7月 31日點交系爭房屋，但原告卻故意於同年月5日寄催繳當月房租之存證信函，並載明伊等日後之通知及意思表示應以書面為之，否則無效等語，而伊等於同年月26日已完全清空搬離，然迄至同年月31日，原告始終未出現，也未退還我押租金，還以各種方式向我索錢，但我已於同年8月6日寄出存證信函告知將系爭房屋之鑰匙以掛號信函寄還等語，資為抗辯。四、本院之判斷：　㈠原告固主張與被告間成立系爭租約之法律關係，而為被告就系爭租約當事人不包含被告佐藤充之部分加以否認，然觀諸原告所提系爭租約之房屋租賃契約之承租人欄及連帶保證人欄之所示，均由被告蘇奕安所署名，未見有被告佐藤充之署名，此有上開房屋租賃契約（見本院卷第5頁背面）在卷可稽，而原告復未舉證證明被告佐藤充與伊間，確實成立系爭租約之法律關係，亦不能僅憑被告間為配偶關係，而認為被告佐藤充亦為承租人之一，應認原告主張伊與被告佐藤充間亦成立系爭租約之法律關係，並無理由。　㈡關於原告與被告蘇奕安即佐藤工作室間，成立系爭租約之法律關係，且系爭租約目前已經終止之狀態等情，為兩造所未爭執，並有原告所提出之上開房屋租賃契約（見本院卷第4 至5頁背面）為證，是此部分之事實，首堪認定為真實。　㈢按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文，以此反面解釋，在定期租約中，若當事人間未另行約定一方得於租期屆滿前終止租約者，任一方均不得提前終止租約。復按，兩造間分別於上開房屋租賃契約第6條第1項、第7條第5項約明，被告蘇奕安即佐藤工作室如拖欠租金2期，經原告催告限期繳納仍不為給付時，原告得終止租約，被告蘇奕安即佐藤工作室須負擔租金及違約金賠償，自催告日起至返還租賃物之日止，仍得按月支付租金；又系爭租約租賃期限未屆滿，被告蘇奕安即佐藤工作室擬提前解約，需得原告同意，如有違反須賠償違約金及沒收押租金。再者，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦有明文。　㈣經查，兩造間對於系爭租約已終止，並未爭執，已如前述，而卷內並無事證證明被告蘇奕安即佐藤工作室已將系爭房屋返還於原告，是原告依民法第455條請求被告蘇奕安即佐藤工作室返還系爭房屋，應有理由。至被告蘇奕安即佐藤工作室固以前詞置辯，然被告蘇奕安即佐藤工作室是否合法終止或解除兩造間之系爭租約，無法僅憑被告蘇奕安即佐藤工作室提出113年8月6日之存證信函（見本院卷第57至58頁），即認渠已合法終止或解除兩造間之系爭租約，則系爭租約既未終止或解除，則無生被告蘇奕安即佐藤工作室返還系爭建物之債務，且觀諸被告蘇奕安即佐藤工作室所提出渠與原告之配偶間在通訊軟體LINE之對話紀錄，亦未見原告之配偶有何與被告蘇奕安即佐藤工作室約定於113年7月31日點交系爭建物之意思表示，此有上開對話紀錄截圖可證（見本院卷第 60頁），則原告與被告蘇奕安即佐藤工作室間是否確有約定於113年7月31日點交房屋，更不無疑問，再者，被告蘇奕安即佐藤工作室片面於存證信函中記載已將系爭建物鑰匙於11 3年8月1日掛號寄回於原告，然未檢附郵政回執等足以證明該系爭建物鑰匙已經寄出且為原告所收受之證據資料，均無足證明被告蘇奕安即佐藤工作室已履行返還系爭建物之義務，而認渠所辯，應屬無據。五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求如主文第1項之所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、按本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項準用第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行；並依同法第436條第2項比照第392條第2項之規定，依職權酌定被告蘇奕安即佐藤工作室供所定金額之擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。經查，原告追加被告佐藤充為被告，無非係自忖被告間為配偶關係，而在無充分事證之情形下，逕追加起訴，並導致本院及被告蘇奕安即佐藤工作室需額外勞費1次庭期，雖訴訟標的價額未因此而變動及產生額外訴訟費用，仍酌定由原告承擔1半之訴訟費用，始昭公允，併此敘明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安

2025-02-27

CLEV-113-壢簡-1821-20250227-1

易

臺灣桃園地方法院

恐嚇

臺灣桃園地方法院刑事判決 113年度易字第782號公訴人臺灣桃園地方檢察署檢察官被告高兆鼎上列被告因恐嚇案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第2727 號），本院判決如下：　　主　文高兆鼎犯恐嚇危害安全罪，處罰金新臺幣肆仟元，如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　　事　實一、高兆鼎自民國112年1月1日起，向劉嚴春月租用位在桃園市○ ○區○○路00○00號1樓之房屋（下稱本案房屋），租期至同年7 月31日止，劉嚴春月於112年5月9日起，即透過通訊軟體LIN E告知高兆鼎租期屆滿後即不再續約，詎高兆鼎獲悉後一時情緒失控，竟基於恐嚇危害安全之犯意，接續於附表所示時間，在本案房屋透過通訊軟體LINE傳送附表所示言論之語音及附有槍械、球棒之照片（下稱本案言論）恫嚇劉嚴春月，使劉嚴春月因此心生畏懼，足生危害於安全。二、案經劉嚴春月訴由桃園市政府警察局中壢分局報告臺灣桃園地方檢察署檢察官偵查起訴。　　　理　由壹、證據能力之認定：　　按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。查本判決所引用被告以外之人於審判外作成之供述證據，雖屬傳聞證據，惟被告高兆鼎於準備程序時表示同意有證據能力（本院易卷139頁），且公訴人、被告於言詞辯論終結前，亦均未就證據能力聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，故認前揭證據資料均有證據能力。又本判決其餘所引用之非供述證據，查無違反法定程序取得之情形，亦均認具證據能力。　　　貳、認定犯罪事實所憑之證據及理由：一、訊據被告固坦承有於前揭時地以LINE對告訴人傳送本案言論，惟矢口否認有何本件恐嚇危害安全犯行，辯稱：我當時係酒醉胡言亂語，並無主觀犯意云云。二、被告有接續於附表所示時間，在本案房屋以LINE傳送本案言論予告訴人劉嚴春月等情，為被告於本院準備及審理時所不爭執（本院易卷138-139、291-292頁）；並據證人即告訴人劉嚴春月於警詢、偵詢及本院審理證述明確（偵19-22、133 -136頁；本院易卷第281-285頁），且有房屋租賃契約書及公證書影本（偵卷25-36頁）、告訴人提供之語音檔錄音譯文（偵卷37-101、165-173頁）、告訴人提供之被告持有槍械、球棒之照片（偵卷103、163頁）、告訴人提供與被告高兆鼎之LINE對話紀錄截圖（偵卷139-161頁）等證據在卷可稽，此部分事實，先予認定。　三、本案言論係屬恐嚇危害安全之行為：（一）按刑法第305條之恐嚇危害安全罪，所稱以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人者，係指以使人生畏怖心為目的，而將加惡害之旨通知於被害人而言。又所謂恐嚇，祇須行為人以足以使人心生畏怖之情事告知他人即為已足，其通知危害之方法並無限制，凡一切以直接之言語、舉動，或其他足使被害人理解其意義之方法或暗示其如不從將加危害，而使被害人心生畏怖者，均應包括在內。而該言語或舉動是否足以使他人生畏怖心，應依社會一般觀念衡量之，且僅以受惡害之通知者心生畏懼而有不安全之感覺為已足，不以發生客觀上之危害為要件。如行為人之言語、舉動，依社會一般觀念，均認係惡害之通知，而足以使人生畏怖心時，即可認屬恐嚇（最高法院22年上字第1310號、73年度台上字第1933號、84年度台上字第 813號判決意旨參照）。（二）依證人即告訴人劉嚴春月於本院審理證稱：被告以LINE傳送本案言論即如附表所示言論、被告持槍械及球棒的照片，我感到很害怕等語（本院易卷281-283頁）。參以被告以本案言論表示「我高兆鼎活在世間，就是專門對付你們這種人」，我現在開始買東西進來，我就死在你店裡，讓本案房屋變成凶宅，造成本案房屋賠5佰萬、2仟萬，讓你賠1仟至2仟萬，讓4千萬的本案房屋賣不到2仟萬，「做鬼也不放過你」、「恁爸現在馬上開車去你們石門找你算帳」、「恁爸絕對馬上找到你們家，找到你們家絕對找你算帳」，算完帳，你娘老雞掰，「恁爸還要死在你們店裡」，公證時你們家住址都有打出來，恁爸要死之前，「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」、「我還會送你們一個大禮物啦，恁爸命不要，恁爸最大啦」等內容，有LINE對話紀錄截圖、語音檔及錄音譯文、被告持槍械及球棒照片附卷可憑（偵卷37-103頁），足見被告係以「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」等言論恐嚇危害告訴人之生命、身體、自由，並以購買物品放置於本案房屋、死在本案房屋內，造成本案房屋價值貶損等言論，恐嚇危害告訴人所有本案房屋財產之價值，衡酌社會一般觀念，當係足使人心生畏怖之惡害通知，且告訴人並因而心生害怕乙節，亦經告訴人上開證述明確。堪認被告接續以LINE傳送本案言論予告訴人，應係以對生命、身體、自由、財產之惡害通知告訴人，且足使人因而心生畏怖，自屬恐嚇危害安全之行為。四、被告雖辯稱其為本案言論時係酒醉胡言亂語，並無主觀犯意云云，然觀諸被告所為本案言論內容包括「你要我賠嘛，恁爸要給你們賠多一點」、「要死之前我會把這些書狀，把我跟你的對話紀錄跟發生的這些事情，我這些股東，我如果死，他們就會去跟媒體講」、「現在合約還沒到，合約到的前 5天，『恁爸就死在這邊』」、「如果7月30日之前你不來找我我就照我的模式，『我前5天絕對死在你店裡』」等內容，可知被告所表達言論內容，係因其與告訴人就本案房屋租約發生爭議，而以如附表所示找你算帳、找到你們家絕對找你算帳、你們家石門，恁爸絕對去找你們，並以死在本案房屋及在其內堆置物品，造成本案房屋價值貶損等本案言論恐嚇告訴人，而衡酌此等言論內容所表示之意思及方法甚為明確，且條理清晰，顯然被告於本案言論時，當能瞭解其行為之意義，並依其所理解而為之，可見其行為時應係意識狀態清楚，而未達於心神喪失或精神耗弱之程度，顯非心神喪失或精神耗弱之人可相比擬。況被告所為本案言論分別係在112年5 月9日、同年6月14日、同年7月4日、同年7月14日、同年7月 15日、同年7月16日、同年7月18日所為，而被告之本案言論均係基於本案房屋租約爭議，所為相同意旨言論，業經認定如前，則被告既可分別在上開日期為相同意旨之本案言論，益徵被告確係在理解其行為意義後，而對告訴人為本案言論甚明。是被告以上詞置辯，要屬卸責之詞，不足採信。五、綜上所述，被告之犯行堪以認定，應依法論科。　　參、論罪科刑：一、核被告所為，係犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪。被告於密接之時間，接續傳送本案言論恐嚇告訴人，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全概念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理，應論以數個舉動接續施行之接續犯包括一罪。　　　二、以行為人之責任為基礎，審酌被告僅因本案房屋租約與告訴人發生爭執，竟不思理性處理糾紛，而以本案言論恐嚇危害告訴人之安全，致其心生畏懼，所為實屬不該，並考量被告否認犯行之犯後態度，惟已與告訴人達成和解，告訴人並於偵訊時表示願意撤回告訴（偵卷136、175頁），兼衡被告自陳國小肄業之智識程度，父母均已去世，未婚沒有小孩，目前沒有工作，獨自一人在山上從事農作等家庭經濟狀況，及其為本案犯行之動機、目的、手段、所生危害、素行等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易服勞役之折算標準。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項本文，判決如主文。本案經檢察官盧奕勲提起公訴，檢察官黃于庭到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　 26　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　法　官　林其玄以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昀附錄本案論罪科刑依據之法條：中華民國刑法第305條以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。附表編號傳送時間傳送言論檔案名稱 1 民國112年5月9日下午1時36分起我高兆鼎活在世間，就是專門對付你們這種人，對不對，你要跟我凹，「我馬上死在你店裡」，你要給我賠嘛，恁爸要給你們賠多一點。 0-00000000-0000-0000-voice_47852 2 112年5月9日下午2時33分起你要讓我賠150萬，恁爸絕對讓你賠500萬沒有讓你賠500萬，我是婊子，我現在開始買，買東西進來，沒關係，「時間一到，我就死在你店裡」，別說那麼多啦。 00-00000000-0000-0000-voice_47863 3 112年5月9日下午2時37分起到時候「我死在你店裡」，要死之前我會把這些書狀，把我跟你的對話紀錄跟發生的這些事情，我這些股東，我如果死，他們就會去跟媒體講，「我要讓你這邊變兇宅」。 00-00000000-0000-0000-voice_47869 4 112年5月9日下午2時41分起現在合約還沒到，合約到的前5天，「恁爸就死在這邊」，做鬼也不放過你。 00-00000000-0000-0000-voice_47871 5 112年5月9日下午3時21分起你無代無誌，要讓我賠在這裡200多萬，「我馬上死在你的店裡」，你這間價值4,000萬嘛，「我馬上死在你的店裡」，可能你2,000萬也賣不出去啦。 00-00000000-0000-0000-voice_47872 6 112年6月14日下午5時4分起我告訴你，如果7月30日之前你不來找我我就照我的模式，「我前5天絕對死在你店裡」，你要我賠200萬，恁爸絕對讓你賠2000萬。 00-00000000-0000-0000-voice_47878 7 112年7月4日上午7時45分起你們如不照我的意思，我就照我的意思下去做，我沒有照大自然的規律，「我死在你們店裡」，我絕對會變成最壞的鬼。 00-00000000-0000-0000-voice_474838 8 112年7月14日晚間7時12分起你們如果要賭穩贏的，「恁爸就死在你的店裡」，給你賠1、2000萬。 00-00000000-0000-0000-voice_479414 9 112年7月15日下午4時13分起你不是要賭穩贏的？「我現在如果死在你店裡」，你這間價值4,000萬，你2,000萬都賣不出去、「我在死之前，你們家石門，恁爸絕對去找你們」。 00-00000000-0000-0000-voice_479845 10 112年7月16日凌晨1時59分起你如果惹到恁爸生氣，「恁爸現在馬上開車去你們石門找你算帳」、你如果要去報警，拜託你去報警，你去報警，「恁爸絕對馬上找到你們家，找到你們家絕對找你算帳」，算完帳，你娘老雞掰，「恁爸還要死在你們店裡」。 00-00000000-0000-0000-voice_480054 11 112年7月16日凌晨4時27分起你如果要報警，「恁爸現在馬上死在你的店裡」，你不是要讓你恁爸賠200萬，恁爸讓你賠1,000至2,000萬，恁爸要死之前，「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」，公證的時候，你們家住址都有打出來。 00-00000000-0000-0000-voice_480093 12 112年7月18日上午9時21分起 7月25號，「我還會送你們一個大禮物啦，恁爸命不要，恁爸最大啦」。 00-00000000-0000-0000-voice_480887

2025-02-26

TYDM-113-易-782-20250226-1

訴

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2402號原告陳淑訴訟代理人潘怡潔被告王得地上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國114年2月 7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號5樓之房屋遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣6萬4,000元，及自民國113年4月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬6,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣64萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣192萬元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查，原告起訴時聲明第二項原為「被告應給付原告新臺幣（下同）6萬4,000元，及自民國112年12月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬6,000元」（見板簡卷第13頁）。嗣於113年12月27日本院言詞辯論期日減縮訴之聲明第二項為「被告應給付原告6萬4,000元，及自民國113年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元」（見本院卷第40頁），經核原告上開訴之變更乃係基於被告於租賃期滿後無權占有系爭房屋之同一基礎事實，核與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：被告於112年3月16日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租新北市○○區○○街00號5樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年4月1日起至113年3 月31日止，每月租金1萬6,000元。詎被告僅交付6個月租金及押租金3萬2,000元後即未再繳納，至113年3月27止已積欠 6個月房租共計9萬6,000元，扣除押租金3萬2,000元後，仍積欠6萬4,000元。原告乃於113年1月4日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷並終止租約，然被告迄今仍拒不搬遷，爰依系爭租約、民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○街00號5樓房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告6萬4,000元，及自民國113 年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬6,000 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。經查，原告所主張之上開事實，即被告積欠租金，且租約屆期仍拒絕返還租賃物，迄今仍無權占有系爭房屋等事實，業據其提出系爭租約影本、郵局存證信函、系爭房屋112年房屋稅單繳款書影本、土地及建物登記第一類謄本及系爭房屋外觀照片附卷可參（見板簡卷第17-47頁、第67-71頁、本院卷第67-75頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯，本院審酌前開證據，堪認原告前揭主張為真實。是以，系爭租約既已到期，被告迄今仍占用系爭房屋，即屬無權占有，原告依照民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。　㈡次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。且無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號裁判意旨參照）。本件被告於系爭租約期間屆至前即未依約繳納租金，嗣於系爭租約期間屆至後仍無權占有系爭房屋，業如前述，依上開說明，原告主張被告因此受有相當於租金利益之不當得利，致原告受有損害，請求被告返還，核屬可採。原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告自租期屆滿前積欠之4個月租金共計6萬4,000元，並請求被告應自租期屆滿後即113年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，洵為正當。又兩造間系爭租約約定每月租金1萬6,000元，原告主張以此標準計算被告每月相當於租金之不當得利，乃屬有據。故而，原告依兩造間系爭租約之約定請求被告於租賃期間屆至前積欠原告之4個月租金6萬5,000元，及自113年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，為有理由，應予准許。四、綜上所述，原告所有物返還請求權、租賃關係及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告給付6萬4,000元，及自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　劉明潔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊鵬逸

2025-02-26

PCDV-113-訴-2402-20250226-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第884號上訴人賴艾蓮訴訟代理人賴孚特被上訴人張美華訴訟代理人沈恆律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 26日臺灣新北地方法院112年度訴字第1850號第一審判決提起上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國107年11月11日向被上訴人承租門牌新北市○○區○○路000巷0弄0號4樓之房屋（下稱系爭房屋），租期2年，每月租金為新臺幣（下同）1萬1,000元，兩造於租期屆滿後，同意以原租約條件續租，不另訂字據（下稱系爭租約）。嗣因系爭房屋漏水，致伊所有如原判決附表（下稱附表）所示物品損壞而受有財產損害50萬3,400元。又被上訴人經伊催告迄未修繕系爭房屋之漏水，造成伊與家人精神痛苦，受有非財產損害49萬0,269元（與前揭財產上損害合稱系爭損害），合計99萬3,669元。爰依侵權行為法律關係（民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第195條、第196條）、租賃關係（民法第423條、第429條）、租賃專法第8條第3項、第11條第1項第2款、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9點、民法第148條、第226條、第2 27條、第229條第2項前段、第233條第1項前段等規定，求為命被上訴人賠償99萬3,669元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日之法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並擴張遲延利息之請求）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人99萬3,669萬元本息。二、被上訴人則以：系爭租約經伊於110年12月30日合法終止，且系爭房屋於系爭租約存續中並無漏水等情，業經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）111年度訴字第1606號（下稱160 6號）判決確定，於本件生爭點效，兩造應受拘束。縱認不生爭點效，上訴人亦不能證明系爭損害係因系爭房屋漏水，且該漏水係因可歸責予伊之事由所致等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、查上訴人於107年11月11日承租被上訴人所有之系爭房屋，被上訴人於111年4月12日對上訴人提起遷讓房屋等訴訟，經 1606號判決判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付積欠被上訴人之租金及相當租金之不當得利確定。被上訴人執1606 號確定判決向原法院民事執行處聲請強制執行（案列112年度執字第170859號遷讓房屋等事件，下稱系爭執行事件），上訴人於113年1月2日點交系爭房屋予被上訴人等情，有系爭房屋建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、1606號確定判決、確定證明書、執行筆錄、點交聲明書等影本(見原審卷97至101頁、103至116頁、175頁、357頁，本院卷171頁) ，並經本院調取1606號確定判決卷宗影印外放及系爭執行事件卷宗，核閱屬實，堪信為真實。四、上訴人主張其因系爭房屋漏水，受有系爭損害等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查：　　㈠按學說上所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。　　　㈡查被上訴人前以上訴人為被告，主張其已合法終止系爭租約，依系爭租約、民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求上訴人應遷讓返還系爭房屋，並給付所積欠之租金及相當租金之不當得利；上訴人則以系爭房屋漏水，係因可歸責於被上訴人之事由所致，被上訴人經其催告仍未修繕，乃抗辯應減少租金，並返還上訴人自行修繕之費用，經1606號確定判決上訴人敗訴確定等情，業經本院調閱1606號確定判決卷宗核閱無訛。次查，本件上訴人主張系爭房屋漏水，係因可歸責於被上訴人之事由所致，被上訴人經其催告仍未修繕，致其受有系爭損害等情，有民事起訴狀及民事綜合言詞辯論意旨㈠總狀可參（見新北地院板橋簡易庭112年度板簡字第 1484號卷，下稱1484號卷，11頁，本院第371頁），堪認本件與1606號事件之當事人、系爭房屋於系爭租約存續期間是否有漏水之客觀社會事實均相同。且兩造於1606號事件就系爭房屋於系爭契約存續中是否漏水，業經兩造於該訴訟中充分提出證據及攻擊防禦方法，已為完足之辯論後，由法院本於辯論結果為實質審理，乃認定上訴人所提證物均無從證明系爭房屋有漏水之爭點，進而判決被上訴人終止系爭租約有據（見1606號判決第606、607頁）。1606號確定判決所為之判斷並無顯然違背法令之處。審酌本件與1606號確定判決之當事人相同，關於系爭房屋於系爭租約存續中有無漏水之重要爭點，兩造已充分攻防。且上訴人所提出收據、Line對話截圖、357、494號存證信函、原象國際股份有限公司之估價單及獎狀等件（見1484號卷29、31、33頁，原審卷151、161 、281、391、291、415、419頁、本院卷27、29、63、67、1 21、245、357、361、367、391頁），於1606號確定判決訴訟程序業已提出（見1606號卷89、105、107、357、359、47 3），均非新訴訟資料。至上訴人提出系爭房屋廚房、浴室、廁所、客廳、臥室、大門等照片（見1484號卷27、35、36 頁，原審卷127至131、159、160、187、189、191、203至20 6、263至265、269至271、343至346、363至371、433頁，本院卷65、81、123、124、135、139、301至309、353頁）之新訴訟資料，僅足證明系爭房屋廚房、浴室、廁所等處有落漆、斑駁情形，相關鐵件物品有生鏽、衣物有發霉等現象，系爭客廳、臥室、大門裝修前後情狀，尚無從推翻1606號判決關於前揭重要爭點之判斷；又被上訴人與訴外人崴鴻環保有限公司（下稱崴鴻公司）簽訂之一般事業廢棄物清除合約書（下稱合約書）暨收據等新訴訟資料（見本院卷141至143 頁），僅足證明被上訴人於113年1月18日委任崴鴻公司搬運系爭房屋廢棄物（見本院卷301頁），亦不足以證明崴鴻公司所清運之廢棄物係因系爭房屋漏水所致。上訴人另提出之 3064、277、494、516號存證信函之新訴訟資料僅足證明上訴人催告被上訴人修繕漏水云云（見1484號卷33頁、原審卷 161頁、本院卷359、419頁），不能逕認系爭房屋於系爭租約存續中即有漏水之情事；至其所提出之個人出勤統計查詢列印單、藥品照片、存款憑條、101至109年系爭房屋租賃契約書、調解不成立證明書、診斷證明書、病歷資料、費用證明書、固定資產耐用年數表、土地都市更新會、兩造其餘存證信函、系爭房屋水電瓦斯費查詢表、簡訊截圖、112年度聲字第336號裁定、民事撤回聲請狀、威鴻公司裁罰紀錄表、被上訴人存摺內頁明細、金里車行網路查詢資料、新北市政府警察局永和分局書函等件（1484號卷37、39頁，原審卷 121、123至125、183、185、199、201、213至227、267、27 5至279、291、327至330、347、395、413至425頁，本院卷6 9至73、93至96、235至243、253至259、293至300、349、35 1、355、357至361、369頁），則均與系爭房屋於系爭租約存續中是否漏水無涉，是前揭新訴訟資料均不足推翻1606號確定判決關於系爭房屋無漏水之重要爭點所為之判斷。上訴人再主張其已對1606號確定判決提起再審之訴云云（案列新北地院112年度再字第10號），然因上訴人未繳納再審之訴裁判費，業經新北地院於114年2月5日裁定駁回，有該裁定附卷可按（見本院卷405頁），亦無從推翻1606號確定判決關於系爭房屋無漏水之重要爭點所為之判斷。則揆首開說明，基於訴訟上誠信原則及程序權保護之原則，1606號確定判決關於系爭房屋於系爭租約存續中並無漏水之重要爭點之判斷，對於本件訴訟生爭點效之拘束，兩造均不得再為相反之主張，本院亦不得再作相反之判斷。五、綜上所述，系爭房屋於系爭租約存續中並無漏水，則上訴人主張其因系爭房屋漏水而受有系爭損害，依侵權行為法律關係（民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第195條、第196條）、租賃關係（民法第423條、第429條）、租賃專法第8條第3項、第11條第1項第2款、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9點、民法第148條、第226條、第2 27條、第229條第2項前段、第233條第1項前段等規定，請求被上訴人給付99萬3,669元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日之利息，為無理由。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪純莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何旻珈

2025-02-26

TPHV-113-上易-884-20250226-1

台上

最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 113年度台上字第2310號上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上訴人張錦綿被上訴人梁牧養訴訟代理人顏子涵律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年9月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112 年度重上更一字第22號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人以上訴人林佳霖與原審共同被上訴人張錦綿為被告，以先位之訴，請求確認其就如原判決附表（下稱附表）編號4、5所示坐落屏東縣○○鄉○○段（下稱同段）262、265 地號土地（下稱系爭土地）各應有部分378,234分之346,344 （下稱系爭應有部分）有優先購買權存在，及林佳霖塗銷登記暨張錦綿與被上訴人補訂契約、移轉土地，其訴訟標的對於林佳霖與張錦綿應合一確定。林佳霖提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之張錦綿，爰將之併列為上訴人，先予敘明。二、被上訴人主張：伊自民國93年間起先後與張錦綿之配偶及張錦綿約定由伊承租系爭土地及同段223地號土地全部，及同段225、259地號土地內之一條6米道路（下合稱223地號等土地），並為飼養、銷售馬匹所需，於系爭土地上興建馬房、員工宿舍等建物；嗣於102年5月16日與張錦綿再續訂租約，約定租期至107年12月31日止（下稱系爭租約），該租約兼有耕地租用及基地租賃性質。嗣張錦綿於105年1月6日將系爭應有部分出賣予林佳霖，並於同年3月30日完成所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），伊得主張優先購買。又林佳霖於買受系爭土地後，已承受系爭租約之出租人地位，系爭租約屆期後，伊仍持續使用土地、繳交租金，應視為以不定期限繼續租約等情，先位之訴，依土地法第104條、第107條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購買權存在，及命林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予伊；備位之訴，求為確認伊就系爭土地與林佳霖間存有不定期租賃關係之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決駁回，未據聲明不服，不予贅敘）。三、上訴人則以：被上訴人承租223地號等土地經營馬術渡假村，僅屬一般土地租賃性質，無從依土地法第104條、第107條規定主張優先購買。張錦綿出賣系爭應有部分時曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人僅願以低於市價之價格買受，且仍持續向林佳霖繳交租金，迄林佳霖於106年12月17日向被上訴人通知屆期不續租後，始主張優先購買，有違誠信。林佳霖與被上訴人間亦無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，係以：張錦綿於102年5月16日與被上訴人就包括系爭應有部分在內之223地號等土地訂有系爭租約，約定租期自102年1月1日至107年12月31日；嗣於105年1月6日就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289地號土地應有部分依序1,134,7 02分之325,086、3分之1、1,134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約，約定價金共計新臺幣（下同）5,454萬9,0 00元，並於105年3月30日將上開土地移轉登記予林佳霖，為兩造所不爭執。次查被上訴人於223地號等土地上經營馬術渡假村，且於93年間即在系爭土地及同段260地號土地上興建咖啡餐飲、客房、馬房、宿舍各1棟，現況265地號土地上仍有馬廄3間，262地號土地上有木造屋、餐廳、接待中心、廁所等建物。足認被上訴人係以系爭租約租用基地建築房屋，屬土地法第104條第1項規定之基地租賃契約。被上訴人使用系爭土地縱違反土地使用分區之管制規定，該租約亦非無效。被上訴人得依土地法第104條第1項規定，於張錦綿出賣系爭應有部分時，主張依同樣條件優先購買。張錦綿於105 年1月6日出售系爭應有部分予林佳霖時，並未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將買賣條件通知被上訴人，被上訴人雖知悉出賣事實而未表示購買，不能認已放棄優先購買權。被上訴人於林佳霖購買系爭土地後，雖繼續繳納租金，惟仍與林佳霖持續協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，其行使優先購買權未違誠信，無權利失效可言。故被上訴人依土地法第104條規定，以先位之訴，請求確認對於系爭應有部分有優先購買權存在，及林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就系爭應有部分與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許；其另依土地法第107條主張優先承買及其備位之訴，均毋庸審究等詞，為其判斷之基礎。五、本院廢棄發回之理由：　　　㈠按認定事實、適用法律，係法院之職權。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。查張錦綿於105年3月30日以買賣為原因將系爭應有部分移轉登記予林佳霖後，其中應有部分各378,234分之100已於108年7月24 日以贈與為原因移轉登記予訴外人施定遠，林佳霖所餘應有部分僅各378,234分之346,244，有系爭土地謄本及異動索引附卷可稽（見第一審卷㈠第367頁、第373頁、第467頁、第49 1頁），攸關被上訴人得主張優先購買權之範圍及買賣條件。原審未闡明令被上訴人就該登記資料為事實上及法律上之陳述，逕命林佳霖塗銷該應有部分移轉登記暨張錦綿補訂契約及移轉土地，於法已有未合。　㈡次按租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣基地時行使優先購買權，對於出賣之出租人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。原審係認張錦綿於105年1月 6日以總價5,454萬9,000元，就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289 地號土地應有部分依序1,134,702分之325,086、3分之1、1, 134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分主張優先購買權。果爾，被上訴人於主張優先購買時，僅表示應由其與張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及買賣價金訂立書面契約並據以履行，能否謂已按張錦綿與林佳霖所簽訂買賣契約內容買受，得符合土地法第104條第1項以同樣條件優先購買之規範意旨而生優先購買之效力，即滋疑義。原審未詳查審究，遽認被上訴人已合法行使優先購買權，進而為上訴人敗訴之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人先位之訴業經廢棄，其備位之訴尚未審理，案經發回，宜注意及之。又本件所涉法律爭議不具原則上重要性，無行法律審言詞辯論之必要，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-2310-20250226-1