減少價金等
臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1996號
原 告 吳昌城
訴訟代理人 歐陽仕鋐律師
被 告 楊麗珠
張哲信
上 一 人
訴訟代理人 劉秀緞
被 告 杰誠不動產有限公司
法定代理人 鍾政穎
兼 上一人
訴訟代理人 廖順乾
上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國114年2月13日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣9萬6,773元,及自民國11
2年5月19日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告楊麗珠、張哲信負擔百分之16,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告楊麗珠、張哲信以新臺幣9萬6,7
73元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。
二、查原告起訴時㈠先位訴之聲明:被告楊麗珠、張哲信應給付
原告新臺幣(下同)60萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位訴之聲明:
楊麗珠、張哲信應給付原告50萬元,及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;被告杰誠
不動產有限公司(下稱杰誠公司)應給付原告10萬元,及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算
之利息。㈢再備位訴之聲明:楊麗珠、張哲信應給付原告50
萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百
分之5計算之利息;被告廖順乾應給付原告10萬元,及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之
利息(本院卷第3-4頁)。
三、嗣原告之訴迭經變更,最後於民國113年12月2日當庭減縮應
受判決之聲明金額,其先位聲明為:楊麗珠、張哲信應給付
原告9萬6,773元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按
週年利率百分之5計算之利息;廖順乾應給付原告新臺幣27
萬2,250元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年
利率百分之5計算之利息。㈡備位聲明為:楊麗珠、張哲信應
給付原告36萬9,023元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位聲明為:楊麗
珠、張哲信應給付原告9萬6,773元,及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息;杰誠不動
產有限公司應給付原告27萬2,250元,及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息(本院卷
第339-340頁)。經核原告前揭訴之變更於法並無不合,應
予准許。
貳、實體部分
一、原告主張:
㈠原告於110年10月間向楊麗珠、張哲信購買坐落在桃園市○○區
○○段○○○○段00000○00000地號土地上,門牌號碼為桃園市○○
區○○路00號之房屋(房地下合稱系爭房屋),楊麗珠、張哲
信透過杰誠公司、廖順乾仲介銷售系爭房屋,惟杰誠公司、
廖順乾、楊麗珠、張哲信(下合稱被告,分則以姓名稱之)
均隱瞞未說明系爭房屋有與鄰戶共用化糞池、鄰戶給水管穿
越屋頂等瑕疵。另廖順乾為促成系爭房屋之買賣,曾向原告
表示:系爭房屋頂樓有漏水,會蓋鐵皮給原告等語,事後廖
順乾卻反悔不願意支付搭建鐵皮屋頂費用。原告認系爭房屋
欠缺其通常效用或契約預定效用,依民法第354、359條等規
定請求減少價金並返還不當得利,另依原告與廖順乾間約定
,請求被告支付搭建鐵皮費用等語。並聲明:如上開變更後
之聲明。
二、被告部分:
㈠楊麗珠、張哲信則以:系爭房屋買賣時,原告、楊麗珠、張
哲信已於現況說明書下方簽名,可知簽立買賣契約之際,原
告就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質,係約定以「現
況交屋」,足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用
或契約預定效用,自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任。且
系爭房屋為68年間落成,與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建
築方式,不能認為此部分建築設計屬於瑕疵等語,資為抗辯
。並聲明:原告之訴駁回;如受不利判決,願供擔保請准宣
告免為假執行。
㈡廖順乾、杰誠公司則以:
本件楊麗珠、張哲信所出售之系爭房屋,廖順乾、杰誠公司
仲介出售時,即在「標的物現況說明書」上記載有漏水之情
形,嗣於原告、楊麗珠、張哲信簽約時,並未於契約中並載
明系爭房屋之漏水由何人負責處理,又系爭房屋為68年間落
成,與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式,難認為瑕疵
,是廖順乾、杰誠公司並無故意不告知瑕疵之情形,自難令
廖順乾、杰誠公司負擔物之瑕疵保固責任等語,資為抗辯。
並聲明:原告之訴駁回;如受不利判決,願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、經查,兩造於110年12月11日簽訂系爭房屋之買賣契約(下
稱系爭契約),由楊麗珠、張哲信將系爭房屋所有權出賣與
原告,買賣總價金為1,150萬元。原告、楊麗珠、張哲信並
均於系爭房地之標的物現況說明書上簽名,原告已依約支付
買賣總價金予被告,系爭房屋已辦妥所有權移轉登記,並於
111年4月19日實際點交與原告,有系爭房屋買賣契約、價金
履約保證申請書、標的物現況說明書、收款明細確認表、本
票影本、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約
書等件在卷可查(本院卷第7-21頁),且為兩造所不爭執,
堪信為真實。
四、本院得心證之理由:
㈠按物之出賣人對於買受人,應擔保其物於依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354
條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點
而言;凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具
備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以
物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決意
旨參照)。次按買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條(第354
至358條)之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約
或請求減少其價金,但依情形,解除契約顯失公平者,買受
人僅得請求減少價金,民法第359條亦有規定。
㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的,則依上開規定,楊麗珠、張
哲信自應擔保系爭房屋交付與原告時,無滅失或減少其價值
、通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於系爭契約第17條雖
有:「依現況說明書內容辦理交屋」之約定(本院卷第11頁
),並由兩造所簽名之標的物現況說明書中第22、25項就「
是否有依法設置中繼幫浦機械室或水箱」、「地下室是否有
瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共
設施」均勾選「否」(本院卷第16頁)。惟此處之「現況」
,於契約當事人之認知上,應係於交屋或看屋時所得發現之
「現況」,包含所在位置、範圍、可確知之屋況,至於交屋
當下無法確知之瑕疵,自非買受人於看屋、簽約或交屋時認
知之「現況」,再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之
瑕疵擔保責任,則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減
少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在,仍應由出
賣人即被告負瑕疵擔保責任。是楊麗珠、張哲信辯稱原告所
簽名之現況說明書已記載現況交屋,因而楊麗珠、張哲信無
須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云,尚不可採。
㈢系爭房屋於交付與原告前,即存有瑕疵而生價值減損情形:
本院就系爭房屋是否因共用水塔、化糞池等瑕疵而產生價值
減損,囑託天下不動產估價師聯合事務所為鑑定,經該所於
以113年3月29日天佑桃字第113032901號函檢附鑑定報告回
復本院(本院卷第255-257頁,鑑定報告外放,下稱系爭鑑
定報告),經該所估價師針對系爭房屋採用比較法、土地開
發分析法及建物成本法等估價方法評估後,考量系爭房屋所
有權行使範圍內,因鄰戶私設管線入室內而共用化糞池及水
塔,審酌此管路配置與佈設顯非市場相同作品之作法,而此
等管線延伸、穿越系爭房屋地下室天花板及屋頂平台,已屬
侵入系爭房屋不動產所有權支配空間,造成環境衛生及居住
安寧上妨害,足以阻礙系爭房屋不動產權利圓滿使用,是系
爭房屋所受鄰戶管線妨害之情事,已非市場上一般透天厝產
品之通案,已造成系爭房屋市場價值減損等情狀,鑑價結果
為:鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129
元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9
萬1,644元等語,復兩造對於上開鑑定內容並無爭執(本院
卷第273-274頁),是可認系爭房屋確實存有上開所認鄰戶
水管穿越屋內而共用水塔、化糞池(下稱系爭瑕疵)之情形
。又系爭瑕疵為系爭房屋落成時即存在,此為楊麗珠、張哲
信所不爭執,則系爭房屋之存有系爭瑕疵係於交付與原告之
前,自應由楊麗珠、張哲信就系爭瑕疵負擔保責任。
㈣原告依民法第359條規定請求被告減少價金,為有理由:
⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權,一經
買受人以意思表示行使,出賣人所得請求之價金,即於應減
少之範圍內縮減之。換言之,出賣人於其減少之範圍內,即
無該價金之請求權存在。
⒉就系爭瑕疵所生價值減損金額,系爭鑑定報告認鄰戶給水管
穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129元、鄰戶污水管
穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9萬1,644元,合計
為9萬6,773元(計算式:5129+91644=96773)等情,業如前
述。又楊麗珠、張哲信對於系爭鑑定報告所為結論並無意見
,且楊麗珠、張哲信並未具體指明金額是否過高,亦未提出
其他可供參酌之市場價格資料為佐證,應認系爭鑑定報告所
建議之上開減損金額可採,並得作為認定原告行使民法第35
9條減少系爭契約買賣價金權利,系爭房屋減少價金之金額
既原告行使上開減少價金之權利,則經減少價金後,楊麗珠
、張哲信受領此部分價金即無法律上原因,故原告依不當得
利法律關係,請求楊麗珠、張哲信如數返還,即自起訴狀繕
本送達翌日(即112年5月19日,起訴狀繕本於112年5月8日
寄存送達,本院卷第53-57頁)起至清償日止,按週年利率
百分之5計算之利息,自有理由。
㈤原告主張被告廖順乾應允為原告於頂樓搭鐵皮屋頂,致原告
另行支出搭建鐵皮屋頂費用27萬2,250元,請求被告如數賠
償原告因被告不履行搭蓋鐵皮所受之損害,為無理由:
⒈按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約
即為成立。再按民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原
告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實
為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據
尚有疵累,亦應駁回原告之訴;又請求履行債務之訴,除被
告自認原告所主張債權發生原因之事實外,應先由原告就其
主張之事實,負舉證之責任,必須證明其為真實後,被告於
其抗辯事實,始應負證明之責任,此為舉證責任分擔之原則
。經查,原告就其主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂此等事實
,應負舉證責任。
⒉查原告主張其與廖順乾間有搭建鐵皮屋頂之契約存在,無非
以其與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄為證。惟自原告與廖
順乾間通訊軟體LINE對話紀錄觀之,廖順乾雖向原告表示:
有頂樓有漏水,以塔(應為搭)鐵皮給你等語(本院卷第15
9頁),然原告並未應允或為任何意思表示,僅不斷詢問價
格、看屋時間,有通訊軟體LINE對話紀錄為證(本院卷第15
7-167頁),自難認原告與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂之契約
約之成立已有互相表示意思一致,自不得憑前開LINE對話紀
錄,遽認廖順乾確有與原告就搭建鐵皮屋頂有成立契約。
⒊況且,原告主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂一事,然對於究
係何人負責搭建鐵皮屋頂?搭建何種鐵皮及施工技法為何?
系爭房屋成交前或後施工搭建屋頂?凡此細節原告均未舉證
以實其說,徒憑前開LINE對話紀錄,委無從認原告與廖順乾
間已存在搭建鐵皮屋頂契約之合意。據上,原告未舉證證明
其與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂成立契約,揆諸上開說明,自
不能認原告就其有利於己之事實,已善盡舉證之責。
㈥此外,衡以搭建鐵皮屋頂價值非微,且該鐵皮屋頂是否有申
請建築執照後再行施工,以避免新建鐵皮屋頂成為違建而遭
主管機關拆除,與原告得享有之利益有相當大的利害關係,
原告當可將此一約定事項,直接且明確載明於書面,不論是
在前開買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承
諾書內約明,或另行簽訂書面契約以為明定,以確保原告、
廖順乾權益,避免日後發生糾紛,此對原告而言並無窒礙難
行之處,惟原告卻捨此不為,原告主張其與廖順乾間有口頭
成立搭建鐵皮屋頂契約,實難信為真實。從而,原告依其與
廖順乾間契約請求被告賠償另行支出搭建鐵皮屋頂之損害,
為無理由。
㈦末按訴之客觀預備合併,必有先位、後位不同之聲明,當事
人就此數項請求定有順序,預慮先順序之請求無理由時,即
要求就後順序之請求加以裁判,法院審理應受此先後位順序
之拘束。於先位之訴有理由時,備位之訴即毋庸裁判。必先
位之訴為無理由時,法院始得就備位之訴為裁判。查本件原
告所提起預備訴之合併,上開本院認其上開先位聲明有理由
部分,就其備位聲明自無庸判決,附此敘明。至原告其餘請
求,則屬無據,應予駁回。
五、綜上所述,原告依價金減少請求權、不當得利法律關係,請
求楊麗珠、張哲信給付9萬6,773元,及自112年5月19日起至
清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,為有理由,應
予准許。逾此部分之請求部分,則無理由,應予駁回。
六、本件原告勝訴部分,所命給付之價額未逾50萬元,爰依民事
訴訟法第389條第1項第5款規定,依職權宣告假執行,併依
楊麗珠、張哲信之聲請酌定相當之擔保金,准渠等供擔保後
免為假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行,惟本院
既已職權宣告之,原告此部分聲請,核僅為促請本院職權發
動,自無庸另為准駁之諭知,附此指明。至原告敗訴部分,
其假執行之聲請亦失所依附,應併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據,
經審酌後均與判決之結果不生影響,爰不另一一論述,併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
民事第二庭 法 官 李思緯
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書記官 林慧安
TYDV-111-訴-1996-20250321-1