返還押租金
臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
113年度板小字第3611號
原 告 陳文壹
訴訟代理人 賴柏安
被 告 呂麗莉
上列當事人間請求返還押租金事件,本院於民國114年3月6日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣23,535元,及其中新臺幣1,335元部
分,自民國113年9月12日起至民國114年3月5日止,按年利
率百分之5計算之利息;其中新臺幣22,200元部分,自民國1
13年9月12日起至清償日止,按年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本件訴訟費用額確定為新臺幣1,000元,由被告負擔新臺幣8
12元,加計自本判決確定之翌日起至清償日止,按週年利率
百分之5計算之利息;餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條本文定有明文。依兩造簽訂之房屋租賃
契約書第4條,押金為2個月租金共新臺幣(下同)29,000元
,「前項擔保金(押金),除有第11條第3項、第12條第4項
及第16條第2項之情形外,出租人應於租期屆滿或租賃契約
終止,承租人交還房屋時返還之」。本件兩造對其等間租約
已屆期,原告已返還系爭房屋之事實既不爭執,依前述租賃
契約,被告本負有返還押租金之義務。被告抗辯具押金之扣
抵事由,惟此為原告所否認,則依據前述法規,被告自應就
此項有利於被告之權利消滅事實,負舉證之責。
二、按承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方
法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善
良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保
持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者
,負損害賠償責任,但依約定之方法或依物之性質而定之方
法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限,民法第43
8條第1項、第432條定有明文。原告於承租系爭房屋時雖有
簽訂被告提供之「住戶生活規約」,其中第9條規定:「退
房檢查時,承租人須將租賃物品回復入住點交時狀況…租賃
物品有缺損、屋況家具家電有損傷等,出租人得逕自押金內
扣除」等語,然而,承租人訂立租約之目的,既在於使用收
益租賃物,出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使
用收益租賃物之義務,是此所謂「回復入住點交時狀況」,
應是考量承租人在合於契約目的、約定方法或租賃物性質而
使用收益租賃物所造成之自然耗損及租賃物之折舊,並斟酌
承租人所負保管義務程度、一般交易習慣及誠信原則,而回
復「應有」狀態,而非指回復「原有」狀態。蓋房屋隨著時
間之經過,建築物本身或其他之裝潢、設施,本即有折舊及
自然耗損等問題,強求承租人回復租賃物之「原有」狀態,
不僅強人所難,亦非法律所應保護之權利。是對於租賃期間
租賃物於正常使用下之自然耗損及折舊,出租人不得請求承
租人回復至未使用租賃物之狀態,否則不僅不合於租賃契約
承租人享有租賃物使用收益權之本質,要求承租人負擔此程
度之回復原狀義務亦屬過苛。
三、被告主張押金應扣抵水電瓦斯費465元、化妝台檯面貼皮修
補5,000元、床頭櫃2個貼皮修補共6,000元、浴室門下地板
修補5,000元、浴室鏡子換新1,200元、牆面油漆8,000元、
施工後清潔2,000元等情,並提出估價單、水電瓦斯費單據
、含有照片、影片之光碟為證,其中水電瓦斯費465元為原
告不爭執,此部分自足以認定。至於其餘部分分述如下:
(一)化妝台檯面貼皮修補5,000元:
依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片(被告提供光
碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片)及照片,
化妝台原木檯面有大面積白色痕跡,顯然不是自然耗損及
折舊,而已損害到該化妝台之繼續使用。此與原告所提出
其於剛入住之112年7月6日所拍攝之化妝台檯面照片(本
院卷第29頁)顯然有所不同,足認為是原告所造成,原告
顯然未盡善良管理人之注意義務保管此租賃附屬設備,則
被告自行修繕並主張自押金中扣抵,應屬有據。原告雖抗
辯此僅為其點交當日噴到酒精時所呈現之反白狀態,點交
當時拖了很久所以沒時間清潔,並已提供被告清潔方法等
情,惟依據前述影片,該化妝台檯面至點交隔日拍攝影片
之時仍呈現大面積白色痕跡,無法證明依據原告提供之清
潔方法即可清除,則原告此部分抗辯難認可採。
(二)床頭櫃2個貼皮修補共6,000元:
被告雖主張床頭櫃2個檯面汙損而須修繕,然而依據被告
提供之前述影片及照片,此2檯面雖有褪色之情形,但並
非毀損而不能使用,且木頭家具經使用本來就會有褪色或
使用之痕跡,原告所提出其於剛入住之112年7月6日所拍
攝之化妝台檯面照片(本院卷第29頁)也顯示原告入住時
該房間內之原木家具本來就有褪色及使用之痕跡,是此部
分難認已逾越正常使用下之自然耗損及折舊之範疇,被告
主張押金扣抵此部分之修繕費用,應屬無據。
(三)浴室門下地板修補5,000元:
被告雖主張浴室門下地板損壞而須修繕,然而依據被告提
供之點交當日之影片(被告提供光碟內檔案名稱「000000
00_194727」之影片),點交當日雙方均未發現及確認浴
室門下地板損壞之情形;被告所提供之原告入住前照片也
沒有浴室門下地板之照片,無法證明浴室門下地板損壞是
原告租賃期間所損壞,且非自然耗損及折舊,則原告據此
抗辯為有理由,被告此部分主張押金扣抵此部分之修繕費
用,應屬無據。
(四)浴室鏡子換新1,200元:
被告雖主張浴室鏡子底部有發霉、白色痕跡而須換新,然
而臺灣氣候潮濕,浴室在正常使用下也經常會有水氣產生
,無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致
,且前述發霉、白色痕跡難認已損壞該鏡子達不能使用而
須換新品之程度,被告此部分主張押金扣抵購買新品之費
用,應屬無據。
(五)牆面油漆8,000元:
被告雖主張房間牆壁多處嚴重汙損、客廳餐桌後方牆面油
漆遭電鍋蒸氣薰蒸而起泡毀損並殘留水痕污漬而須油漆,
然而依據被告所提出之點交隔日檢視現場之影片(被告提
供光碟內檔案名稱「070624毀壞汙損影片」之影片)及照
片,被告所指房間內牆壁之汙損,其中較小面積之污漬或
擦痕,比較像是不小心碰撞或摩擦所留下之痕跡,並非蓄
意破壞牆面行為所導致,難認已逾越正常使用下之自然耗
損及折舊之範疇;至於廁所門口旁及化妝台旁牆面較大面
積之顏色暗沉,也顯然不是蓄意破壞牆面行為所導致,不
能排除是漏水或濕氣等非人為因素所造成之油漆顏色暗沉
,無從認定是原告違反善良管理人注意義務之行為所導致
。至於被告所指客廳餐桌後方牆面油漆毀損,原告抗辯該
公共區域其他房客也會使用,並提供其他房客在該區放置
電磁爐之照片(本院卷第49頁),而被告未能提供其他證
據證明該牆面起泡毀損並殘留水痕污漬為原告所造成,則
被告此部分主張押金扣抵油漆之費用,應屬無據。
(六)施工後清潔2,000元
依據本院前述認定,被告僅能將水電瓦斯費465元及化妝
台檯面貼皮修補5,000元從押金中扣抵,則施工後清潔2,0
00元是否為化妝台檯面貼皮修補所必要支出之費用,而與
其他經本院駁回之施工費用無關,被告未能具體提出證明
以實其說,是被告此部分主張押金扣抵施工後清潔費用,
應併予駁回。
(七)綜上小結,被告得主張從押金中扣抵之費用為5,465元(
計算式:465+5,000=5,465),則原告得請求退還之押金
為23,535元(計算式:29,000-5,465=23,535),逾此範
圍之請求為無理由,應予駁回。
四、按債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提
出時起,負遲延責任;債務人非依債務本旨實行提出給付者
,不生提出之效力,但債權人預示拒絕受領之意思,或給付
兼需債權人之行為者,債務人得以準備給付之事情,通知債
權人,以代提出,民法第234條、第235條定有明文。原告雖
請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5
計算之利息,然而被告就其主張其應退還之押金1,335元部
分,於本院114年3月6日開庭時已提出現金欲退還給原告,
惟經原告拒絕受領,有本院筆錄可證,是就被告應給付原告
之其中1,335元部分,應由原告自114年3月6日起負遲延責任
,原告此部分請求遲延利息,應為無理由。
五、從而,原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付23,535元,
及其中1,335元部分,自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12
日起至114年3月5日止,按年息百分之5計算之利息;其中22
,200元部分,自起訴狀繕本送達翌日即113年9月12日起至清
償日止,按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許
。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 時瑋辰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀,並表明
上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。),如
於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提
上訴理由書(須附繕本),如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書,法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 詹昕容
PCEV-113-板小-3611-20250320-1