土地所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度嘉簡字第647號
原 告 唐榮昌
訴訟代理人 李淑惠
被 告 侯明青
訴訟代理人 陳奕勻
上列當事人間土地所有權移轉登記事件,在民國114年1月8日言
詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
原告先位之訴及備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2
款有明文規定。本件原告起訴時聲明:被告應將嘉義市○○段
00000地號土地(下稱本件土地)所有權移轉予原告。之後
在訴訟進行中追加備位聲明為:被告應給付原告新臺幣(下
同)20萬元及自民國100年12月11日起至113年10月17日止,
以年息2%計算的利息(見本院卷第63頁、第86頁)。審核原
告所為訴之追加,與上開規定相符,應予准許。
乙、實體事項:
一、原告主張:
㈠、原告在100年12月11日向被告購買門牌號碼嘉義市○○街00號之
建物(下稱本件建物)及土地,並簽立不動產買賣契約書(下
稱本件買賣契約)。買賣價金原本協議為1,700萬元,因為
本件建物有越界建築到鄰地約2坪土地,所以在本件買賣契
約第13條特約條款約定,另以20萬元加購該約2坪土地,最
後成交總價為1,720萬元。
㈡、本件建物跨越到鄰地之2坪土地,在113年間分割成本件土地
,為此,先位請求被告移轉本件土地給原告。
㈢、假如被告無法依約將原告購買的本件土地移轉登記給原告,
則備位請求被告賠償原告購買土地的20萬元及自100年12月1
1日起至113年10月17日止的利息等語。
㈣、聲明:⒈先位聲明:被告應將本件土地所有權移轉予原告。⒉
備位聲明:被告應給付原告20萬元及自100年12月11日起至1
13年10月17日止,以年息2%計算的利息。
二、被告答辯:
㈠、兩造買賣標的並沒有包含本件土地,且當初約定價金就是1,7
20萬元,並無原告所稱以20萬元加購本件土地一事。
㈡、本件買賣契約特約條款,是明白約定本件建物有占用鄰地約2
坪,如果以後有爭議,被告願意出面協調。後來,本件土地
的所有權人要出賣本件土地時,被告也通知原告是否要購買
,但原告拒絕購買本件土地。所以,原告請求被告移轉土地
或賠償都無理由等語。
㈢、聲明:⒈原告之訴駁回。⒉若受不利判決,願供擔保,請准宣
告免為假執行。
三、本件經與兩造協議簡化爭執及不爭執事項如下(見本院卷第
86至87頁):
㈠、不爭執事項:
⒈兩造於100年12月11日簽立本件買賣契約。
⒉本件買賣契約第1條不動產標示暨付款辦法:詳後。不動產標
示記載買賣標的為嘉義市○○段000000地號土地,面積156平
方公尺;嘉義市○○段000000地號土地,面積1平方公尺;嘉
義市○○街00號。
⒊本件買賣契約第2條買賣總價款:新臺幣1,720萬元整。
⒋本件買賣契約第13條特約條款記載出賣人(被告)出售之房
地有跨越隔壁共和路410號後面約2坪土地,如該地主有異議
時,出賣人應出面協調處理。原出賣人與該地主有任何爭議
與承買人(原告)無關。
⒌本件買賣契約上特約條款所載隔壁共和路410號後面約2坪土
地,現為本件土地。
⒍本件土地為第三人所有。
㈡、爭執事項:
⒈兩造本件買賣契約買賣範圍有無包含本件土地?
⒉原告請求被告移轉登記有無理由?
⒊原告請求被告給付20萬元加計利息,有無理由?
四、法院的判斷:
㈠、兩造買賣標的不包含本件土地:
⒈兩造於100年12月11日簽立本件買賣契約,由本件買賣契約第
1條及不動產標示部分,僅載明買賣標的為嘉義市○○段00000
0地號土地,面積156平方公尺;嘉義市○○段000000地號土地
,面積1平方公尺;嘉義市○○街00號,第2條明定買賣價金為
1,720萬元(見不爭執事項⒈至⒊)。均未記載本件買賣契約之
買賣標的包含本件土地,及兩造有就本件土地另約定買賣價
金20萬元。
⒉其次,本件買賣契約第13條特約條款是記載「出賣人(被告
)出售之房地有跨越隔壁共和路410號後面約2坪土地,如該
地主有異議時,出賣人應出面協調處理。原出賣人與該地主
有任何爭議與承買人(原告)無關」(見不爭執事項⒋)。依
其文義,僅是強調本件建物有占用到鄰地約2坪土地,倘鄰
地地主提出異議,被告應出面協調處理,有任何爭議都與原
告無關,完全沒有提到原告另以20萬元加價購買本件土地一
事。可認原告並未購買本件土地,兩造依本件買賣契約所合
意買賣標的僅限於本件建物及嘉義市○○段0○○○0000000○0000
00地號土地(下合稱太平段2筆土地)等情,甚為明確。
⒊證人即辦理本件買賣契約之代書黃正雄在本院審理時也證稱
:我之前從事代書工作,本件買賣契約是我寫的。本件買賣
契約第13條特約條款除了修改「跨越」兩字不是我寫的以外
,都是我寫的,是依照買賣的人,他們叫我這樣寫,我就這
樣寫。沒有提到跨越的2坪要加價20萬元購買這件事情。也
沒有提到原本是1,700萬元,因為加價2坪(土地)20萬元,總
價才是1,720萬元。簽約時,買賣雙方二人有在我旁邊。我
沒有印象有協調20萬元這件事情。特約條款只有提到協調,
沒有提到要出錢,買的人當時也知道有跨越鄰地等語(見本
院卷第118至119頁、第121頁)。益徵兩造僅合意以1,720萬
元買賣本件建物及太平段2筆土地,並不包含本件土地。
⒋原告雖主張證人黃正雄年紀很大,很多都沒印象,所述與事
實不符等語。但是:
⑴原告自承簽約前一晚全家到被告家裡協調,陪同被告在場的
是訴外人謝佳憲,代書(證人黃正雄)不在場,隔天早上去代
書事務所簽約時,只有原告、被告及代書在場(見本院卷第1
22頁、第147頁)。
⑵而從原告詰問證人黃正雄過程,詢問「當初簽約時被告那方
是否有一名長輩在場,在講這個20萬元的事情?」,證人黃
正雄稱:沒有,只有侯明青在。「當時簽約時你有無印象原
告這方是全家在場?」,證人證人黃正雄稱:只有明青跟買
的人,買的人的太太也不在場。「是否可以回想,當初原告
這一方有帶小孩去,因為簽約到很晚,所以小孩在哭鬧,然
後小孩在契約書上有打×,才讓兩造在上面蓋章?」,證人黃
正雄稱:是白天簽約,我沒有印象這件事情,我感覺沒有小
孩在旁邊吵鬧。「你有無印象簽約時,原告及太太有在場,
小孩在旁邊跑來跑去?」,證人黃正雄稱:沒有印象。「你
有無印象特約條款第13條,是原告、我太太、證人、被告及
陪同被告到場的人討論出來的?」,證人黃正雄稱:我沒有
印象,是買賣雙方講好,我再寫的。「你有無印象當天本來
我(原告太太)已經說不要買了,因為這20萬元在吵來吵去,
後來講到接近晚上11、12點?」,證人黃正雄稱:不是晚上寫
的,是白天寫的。「你有無印象本來講好1,700萬元,後來
因為多了20萬元,我(原告太太)很生氣,本來要帶小孩轉頭
就走?」,證人黃正雄稱:不是晚上寫的。「你有無印象當時
有一位陪同被告到場的人,被告叫他哥哥,被告在開庭的時
候說對方叫謝佳憲?」,證人黃正雄稱:我沒有印象有看過那
個人等語(見本院卷第119至121頁)。
⑶可見,原告刻意不斷以證人黃正雄不在場的事項詢問證人,
經證人黃正雄數次明確證稱,是在白天簽約,當時只有原告
及被告二人在場,無其他人陪同,沒有印象原告所述的事情
等語。原告嗣後就證人證述表示意見時,稱證人印象模糊,
所述與事實不符後,經被告表示簽約前一晚確實只有原告一
家人來被告家說要買房子,所以證人不會有印象,隔天白天
簽約時,只有兩造及證人在場後,原告才表明確實前一晚先
至被告家中,代書不在場,隔天才去代書事務所簽約(見本
院卷第122頁)。反而更可證證人黃正雄,其記憶並無模糊,
證述為可採。
⒌原告另主張,是因為第一次買房子,本來要求要把20萬元購
買兩坪土地的事情寫在契約上,是代書說特約條款這樣寫就
對我們有保障等語。但是,證人黃正雄在本院審理時已證稱
:(特約條款)是兩邊自己講好的等語(見本院卷第121頁)。況
且,依原告在本院審理時自承:學歷為博士,從事大學教授
之職業,簽約當時已從事教職(見本院卷第152頁),屬於高
知識分子。依其學識、社會歷練,足以理解前開特約條款所
載文義僅是表明日後如鄰地地主有越界爭議,被告應出面協
調,倘確實另以20萬元向被告購買本件土地,豈會在簽立本
件買賣契約時,完全未記載相關內容。原告此部分主張,無
法採信。
⒍證人即原告之子唐化在本院審理時先證稱:簽約前一天到被
告家談的時候,我有在場,當時約13、14歲,就讀國中。本
來談到1,700萬元要達成共識,後來被告他們說要再討論,
進到一個房間出來後,陪同被告的男性長者就說,隔壁土地
有跟我們要買的房子土地有重疊,隔壁的地主好像是被告的
姊姊,我們再加20萬,占用土地的部分就當作交給我們,這
件事情就解決了等語(見本院卷第149頁)。後改稱:該男性
長者說占用鄰地的部分,再加20萬土地就賣給我們等語(見
本院卷第150頁)。證人唐化就有無加價20萬元購買土地的過
程證述前後有所歧異,已有瑕疵,且與證人黃正雄證述內容
、本件買賣契約記載不符。足認證人唐化於本院之證述偏袒
維護原告,就難直接採為有利原告的認定。
⒎基於上述,原告主張兩造就本件土地成立買賣契約,就無法
採納。
㈡、原告先位請求被告移轉本件土地所有權,為無理由:
⒈本件買賣契約標的範圍僅為本件建物及太平段2筆土地,原告
並未證明本件買賣契約之標的包含本件土地,已經本院認定
如前。
⒉則原告主張與被告間就本件土地成立買賣契約,請求被告移
轉所有權,就沒有依據。
㈢、原告備位請求被告賠償20萬元,為無理由:
⒈兩造就本件土地並無成立買賣契約,已如前述,被告自無負
移轉本件土地所有權給原告之義務。則原告備位主張被告無
法移轉土地所有權,應賠償原告20萬元及利息,亦無理由。
五、結論,原告未能證明本件買賣契約之標的包含本件土地,所
以原告先位請求被告移轉本件土地所有權給原告,及備位請
求被告賠償20萬元及利息,均無理由,應予駁回。
六、本件事證已經明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查,經
本院審酌後,與判決的結果,不生影響,不一一論列,也沒
有調查必要,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 5 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本庭(嘉義市文化路
308之1號)提出上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 5 日
書記官 江芳耀
CYEV-113-嘉簡-647-20250205-1