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給付租金

臺灣嘉義地方法院民事判決 111年度簡上字第44號上訴人即附帶被上訴人李春生被上訴人即附帶上訴人趙釗英訴訟代理人陳慶尚律師複代理人劉冠妤律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國111年3月25日本院嘉義簡易庭110年度嘉簡字第454號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院合議庭於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決不利於上訴人部分及該訴訟費用負擔暨該部分假執行宣告之裁判均廢棄。前述廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、附帶上訴駁回。三、第一項廢棄部分第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用關於上訴人上訴及被上訴人附帶上訴部分，均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又前述規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第 436條之1第3項亦定有明文。被上訴人就其原審敗訴部分於1 12年7月19日提起附帶上訴，核與前述規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、上訴聲明部分：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；前述廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。二、附帶上訴聲明部分：㈠原判決關於駁回被上訴人即附帶上訴人後述㈡⒈⒉之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡前述第一項廢棄部分：⒈核定上訴人有事實處分權之門牌號碼嘉義縣東石鄉猿樹村東石118之31、118之32、118之33之建物占有被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地面積262.22平方公尺，自民國108年8月23日起至法定租賃關係終止日止，每月租金應再增加新臺幣（下同）7,69 8元。⒉上訴人即附帶被上訴人應自108年8月23日起至法定租賃關係終止日止，按月再給付上訴人即附帶上訴人7,698元。㈢附帶上訴費用由附帶被上訴人負擔。參、本件事實要旨：一、兩造主張要旨：　㈠被上訴人即附帶上訴人(下或稱被上訴人)起訴主張：被上訴人於108年8月下旬取得坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(下稱系爭土地)，依本院109年度訴字第295號及臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第292號民事判決(下稱前案拆屋還地事件)，系爭土地上之建物即門牌號碼嘉義縣○○ 鄉○○村○○000○00○00○00號等三戶(下稱系爭建物)為上訴人即附帶被上訴人(下或稱上訴人)所有，並有法定租賃權，惟兩造無法就租金數額達成共識，請求法院依嘉義縣東石鄉漁人碼頭附近房屋住宅建地之出租行情每月每坪120元，及系爭建物占用系爭土地約79.32坪，核定每月租金為9,516元(計算式：每坪120元×占用土地79.3坪＝9,516元)，並請求上訴人給付被上訴人自取得系爭土地所有權至起訴日即110年6月 1日之租金199,836元、法定遲延利息及自110年6月起至系爭建物不堪使用或上訴人喪失系爭房屋所有權之日止，按月給付被上訴人租金9,516元。　㈡上訴人則抗辯：系爭土地之租金以漁人碼頭地租計算屬不當連結。又系爭建物係由訴外人蔡榮宗（下稱蔡榮宗）建造，蔡榮宗於77年9月29日將系爭建物之事實上處分權無償讓與訴外人王萬金（下稱王萬金），再於80年1月24日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予訴外人吳崑山(下稱吳崑山)，嗣吳崑山再移轉予訴外人翁明志(下稱翁明志)，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，被上訴人透過拍賣取得系爭土地，應推斷已默示同意系爭建物承買人無償繼續使用系爭土地至系爭建物滅失為止，且土地與建物之拍定人各異時，依民法第838條之1及第876條規定，視為已有法定地上權。又系爭土地出賣時，上訴人為法定地上權人，具有法定優先購買權，拍賣程序並無通知上訴人，此拍賣程序已違反強制規定及公序良俗。二、兩造其餘事實要旨及攻擊防禦方法，因與原判決「事實及理　　由」中所載兩造主張均相同部分（原審判決第1至3頁），茲依民事訴訟法第454條規定引用。三、原審認定：前案拆屋還地事件判決理由已認定兩造間有法定租賃關係，已生爭點效之效力，上訴人未提出足以影響原判斷之新訴訟資料，兩造自應同受拘束，法院亦不得為相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存在。又兩造就租金數額無法達成協議，審酌系爭土地坐落位置、交通、周邊生活機能，及上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益等情，以系爭土地110年度申報地價為每平方公尺1,040元，按年息8％及占用面積262.22平方公尺作為計算租金之標準，核定自110年7月23日起(起訴狀繕本送達上訴人之翌日)之租金為每月1,818元，上訴人應自110年7月23日起，按月給付被上訴人租金1,818元。又參以民法第425條之1第1項之規定係側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條第1 項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土地法第104條第1項關於優先承買權規定之適用，上訴人抗辯拍賣程序未通知上訴人而不生效力，即屬無據。四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，並於本院審理中補稱：　㈠原審於被上訴人於110年10月20日提出民事補充理由狀時，並未詢問上訴人有無同意為訴之變更，且判決中亦未附理由，應予廢棄。　㈡系爭建物於前案拆屋還地事件原審認有法定租賃關係，而系爭土地原所有人為蔡榮宗，與系爭建物之王萬金為合建關係，王萬金以系爭建物建造成本充作價金，取得系爭土地的地上權及永久無償使用權，而繼受之上訴人亦應屬無償使用，被上訴人既知悉系爭建物坐落於系爭土地上而仍取得系爭土地，自應認被上訴人已追認前述法定租賃權，並可無償繼續使用系爭土地，且自上訴人取得系爭建物後，亦無人請求上訴人給付租金，土地所有人已屬默認上訴人無償使用。　㈢上訴人前就系爭土地訴請法院確認優先購買權存在，經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）以113年度上易字第4 7號民事判決（下稱確認優先購買權事件）確認上訴人就系爭土地有優先購買權，被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷，並發生溯及效力，故被上訴人就系爭土地已無所有權，其租金請求權之基礎已不存在，被上訴人自不得請求租金。五、被上訴人不服原判決，於本院審理時提起附帶上訴，並於審理中補稱：　㈠前案拆屋還地事件判決理由中已認定兩造間有法定租賃關係，依民法第425條之1第2項之規定租金數額當事人不能協調時，得請求法院定之，非可當然「無償使用」系爭土地。又拍賣公告除法院執行處公佈欄外，並於房地產所在地或所在地之鄉鎮區公所均有揭示，上訴人不應將其未注意之結果歸咎於法院未通知。上訴人應依被上訴人之聲明所核定之每月土地租金為9,516元，並應自108年8月23日起算。　㈡上訴人於109年6月23日已知悉系爭土地之買賣價額，且於本件於111年12月8日準備程序明確表示目前沒有打算提起優先承購訴訟，上訴人即有默示拋棄優先承購系爭土地之意。另上訴人於113年8月9日準備程序自承系爭建物是由蔡榮宗、王萬金合建，王萬金有出合建的費用並非無償的租賃關係，而是自始就有有償的租賃關係存在。前案確認優先購買權事件訴訟標的與本案不同，是否有法定租賃關係應獨立判斷，即便認為法定租賃關係有土地法104條之適用，但上訴人已如前述有默示拋棄優先承購權之意思，故被上訴人仍為系爭土地之所有權人。肆、本院之判斷：一、系爭土地原為蔡榮宗所有，於80年1月24日以買賣為原因登記為吳崑山所有，再於82年9月8日以買賣為原因，移轉登記為翁明志所有，翁明志之債權人台新國際商業銀行股份有限公司向本院聲請拍賣系爭土地求償，經本院以107年度司執字第29126號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，由被上訴人以76萬5000元應買，並於108年8月23日以拍賣為原因登記為被上訴人所有。又系爭建物坐落系爭土地上，為未辦保存登記建物，原由蔡榮宗於77年7月15日申報設籍房屋稅籍，於77年9月29日將系爭建物事實上處分權出售予王萬金，王萬金於83年10月13日出售予上訴人，上訴人現為系爭建物之事實上處分權人，而系爭建物占用系爭土地，經臺南高分院以109年度上易字第292號民事判決，認定系爭建物就系爭土地，可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，有法定租賃關係存在。惟系爭執行事件之執行法院未依土地法第104條第2項規定通知上訴人行使優先承買權。又上訴人前以其就系爭土地有租賃關係存在，前述執行事件法院未通知上訴人行使優先購買權，其自得依土地法第104條之規定主張有優先承買權，並訴請確認上訴人就系爭土地，有優先購買權存在；被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷；翁明志應就系爭土地以76萬5000元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前述金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，業經以前述確認優先購買權事件，確認上訴人就系爭土地有優先購買權，被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷等情確定在案，並有確認優先承買權等民事事件卷宗及臺南高分院113年度上易字第47號民事判決（本院卷一第319至332頁），暨本院系爭執行事件107年10月2 日查封筆錄、民事執行處108年2月26日嘉院聰107司執弘字第29126號通知、不動產權利移轉證書、系爭土地登記第一類謄本附卷可佐（本院卷一第99至101、103至105、123、38 7、389、391頁），復為兩造所不爭執，自可採認。二、按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種，此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會決議 )。又土地法第104條第1項之規定，於出租人之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前述規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院106年度台上字第1263號民事裁判意旨參照)。是優先承買權(購買權)為形成權之一種，並具有物權之效力，權利人得利用前述法律上賦予之權利，以其單方之意思表示使已成立之法律關係之效力發生變更或消滅之效力，而使該法律行為溯及自始歸於無效或消滅。經查，上訴人請求確認對系爭土地有優先購買權存在及被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷；翁明志應就系爭土地，以前述之價格與上訴人訂立買賣契約，應於上訴人退還前述金額予被上訴人之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人已確定在案，已見前述，而系爭土地之被上訴人所有權移轉登記業已塗銷，並判決回復登記為翁明志所有，有系爭土地登記第一類謄本影本附卷可憑（本院卷一第387至391頁）。則被上訴人前述拍賣取得系爭土地所有權，依前述規定及說明，已因上訴人行使優先購買權而視為自始無效。因此，被上訴人既非系爭土地之所有權人，兩造間自不成立所謂之法定租賃關係，是被上訴人自不得以系爭土地所有權人之身分，依法定租賃權之法律關係，對上訴人請求給付租金。三、又兩造就上訴人另案確認優先購買權事件，既經確認系爭土地上訴人有優先購買權存在，並已塗銷被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記，已詳見前述；又該另案前訴訟之訴訟標的係本件後訴訟請求之先決法律關係，而有民事訴訟法第40 1條第1項規定之適用。此乃法院應以既判事項為基礎處理新訴及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義 (最高法院100年度台抗字第62號民事裁判意旨參照)。是兩造及本院即應受其既判力之拘束。則被上訴人於本件訴訟請求給付租金事件，再以前述情詞抗辯本院得獨立判斷有無法定租賃關係乙事，尚有誤解；另關於被上訴人雖於本院審理時，就前述確認優先購買權事件提起再審之訴，至此尚不影響本院前述審認之結果，均併此說明。四、綜上所述，被上訴人並非系爭土地之所有權人，兩造間自不成立所謂之法定租賃關係，被上訴人以兩造有法定租賃權之法律關係請求原審核定及上訴人應給付租金，非屬正當，不應准許。原審判決命上訴人應給付部分，尚有未洽，上訴人提起上訴，指摘原審此部分不當，求予廢棄改判，並應駁回被上訴人原審之訴，為有理由，應予准許。因此，將原判決此部分廢棄，並改判如主文第1項所示。又原審駁回被上訴人請求部分，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判。惟原審為被上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，然結論並無不同，仍應予維持，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴，及關於訴訟費用部分，並判決如主文第2、3項所示。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不逐一論列，附此說明。陸、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。因此，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　林望民　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃茂宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李文輝　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷

2024-12-25

CYDV-111-簡上-44-20241225-4

上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先承買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第172號上訴人龔茂雄住○○市○○區○○路000巷00弄0號住○○市○○區○○路000巷0號訴訟代理人邢振武律師陳樹村律師被上訴人余惠珍兼上一人訴訟代理人傅裕仁上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年4月25日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1184號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分: 　　上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分: 一、被上訴人主張：高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及如附表編號1 所示之建物（下稱系爭建物）原為訴外人龔照男所有，於民國89年6 月27日因分割繼承之原因，由其子即訴外人龔書平、其配偶即訴外人龔黃阿保分別取得系爭建物、土地之所有權。附表編號2 所示未保存登記建物，則係龔書平出資興建，與系爭建物係分別獨立之所有權。嗣訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦公司）於110 年3 月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由伊於111年4 月7 日拍定。雖龔黃阿保於111年4 月20日具狀主張依土地法第104條、民法第42 6條之2規定，對附表所示建物有優先承買權，惟龔黃阿保之優先承買權聲明，業經本院以111 年度抗字第241號裁定駁回確定。而龔書平、龔黃阿保就系爭土地之使用，乃使用借貸之法律關係，非民法第425條之1之法定租賃關係。況龔書平、龔黃阿保係因繼承而分別取得，並非經讓與取得，縱認得類推適用民法第425條之1規定，亦與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所示承租人本於意定租地建屋契約而占用基地之情形有別。另附表編號2所示建物自始為龔書平出資興建所有，並無與系爭土地原為同一人所有，之後分屬不同人所有之情形，自不適用民法第425條之1。為此依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本訴，聲明：確認上訴人於系爭執行事件，就附表所示建物之優先承買權不存在。二、上訴人則以：附表編號2所示未保存登記建物，係龔照男出資在系爭建物1至3樓後方、3樓上方加蓋一層樓之增建，與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，無結構上、使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，已為系爭建物所有權範圍所及。又系爭土地、附表所示建物原同屬龔照男所有，龔照男於89年3月5日死亡後，由龔黃阿保、龔書平以分割繼承為原因分別取得，基於房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋之合法既得使用權，應推定附表所示建物就系爭土地有法定租賃關係存在。再者，土地法第104條第1項所示承租人之範圍，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。龔黃阿保既就附表所示建物合法行使優先承買權，當然發生以被上訴人拍定之相同條件與龔書平成立買賣契約之效力。嗣龔黃阿保於111年6月19日去世，由伊單獨繼承取得系爭土地，上開優先承買權及衍生之法律關係亦由伊繼受，故伊就附表所示建物應有優先承買權等語為辯，答辯聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決確認上訴人於台灣高雄地方法院(下稱高雄地院)11 0年度司執字第37765號清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)，就附表所示建物之優先承買權不存在。上訴人不服提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地及建物原為龔照男所有，嗣於89年6月27日因分割　　繼承之原因，由龔黃阿保、龔書平分別取得其所有權。　㈡附表編號2 所示未保存登記建物，與系爭建物內部相通，共　　用樓梯、水錶、電錶，為系爭建物之附屬物。　㈢富邦公司於110年3月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由系爭執行事件受理後，於111年4月7日拍賣附表所示建物，並由被上訴人以新台幣(下同)232 萬6,66 6元拍定。嗣龔黃阿保於111年4月20日具狀依拍定價格聲請優先購買，經執行處於111年6月1日以110年度司執字第3376 5號裁定（下稱甲裁定）駁回，龔黃阿保對甲裁定聲明異議後，雖經原審法院以111年度執事聲字第38號裁定（下稱乙裁定）廢棄甲裁定，惟又經本院以111年度抗字第241號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定。　㈣龔黃阿保於111年6月19日去世，繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，龔國仁、龔書平皆已聲明拋棄繼承，故由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記。五、本院得心證理由如下：　㈠按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院101年度台抗字第40號裁定意旨參照）。經查: 　⒈附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，而1、2、3樓後方增建、4樓增建均與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，合併使用，1樓增建部分是作廚房使用，設有一扇門，與已保存登記部分有牆壁區隔；2 樓增建部分與1 樓增建廚房後門相對位置處有一個門；3、4樓增建部分均無獨立出入口，須使用位在已保存登記部分之樓梯至1 樓，從1 樓對外出入等情，有上訴人所提內部現況影片光碟及原審勘驗筆錄可憑（原審訴字卷第157、224-226、259頁），顯見附表編號2建物雖具構造上獨立性，但與系爭建物相連接，為系爭建物空間之延伸，且使用系爭建物之樓梯及大門口對外出入，不具使用上獨立性，揆諸前揭說明，此建物應為系爭建物之附屬物，為系爭建物所有權範圍所及。　⒉被上訴人雖主張附表編號2建物為龔書平出資興建等語，惟為上訴人所否認，辯稱為龔照男所興建等語。查:附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，已如前述，而系爭建物原為龔照男所有，龔書平之配偶於拍攝上開影片時，已口述系爭建物1、2 、3樓後方增建是在系爭建物交屋後增建，4樓增建則是龔照男去世前加蓋等語（原審訴字卷第224頁）。本院審酌龔書平之配偶為居住該屋之人，對於由何人出資增建自較為清楚，且當初係原審為調查附表編號2建物有無結構上、使用上獨立性，命上訴人提出現況影片，龔書平之配偶因而拍攝該影片，拍攝影片之目的在於呈現已保存登記及未保存登記建物之現況，而非刻意作證證明何人出資興建，是龔書平之配偶於拍攝時附帶說明之內容，應可採信，且被上訴人亦未舉證證明係龔書平取得系爭建物後始出資增建，本院認附表編號2所示建物，應係龔照男去世前出資增建，與系爭建物同屬龔照男所有。　　　㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。經查: 　⒈系爭土地及建物原均為龔照男所有，又系爭建物在龔照男去世時，即已包含附表編號2增建部分，業如前述，是附表所示建物及坐落之系爭土地，原同屬龔照男所有，並由龔照男之全體繼承人共同繼承，嗣因龔照男之繼承人協議分割遺產，致系爭土地與附表所示建物分別移轉登記予龔黃阿保、龔書平所有，而附表所示建物自89年6月27日至今存在於系爭土地上多年，堪認並無特別約定不許龔書平繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定龔書平所有之附表所示建物在得使用期限內，與系爭土地所有權人龔黃阿保間有法定租賃關係存在。　⒉就此，被上訴人雖主張龔書平之附表所示建物使用系爭土地，係基於與龔黃阿保之使用借貸契約，而非租賃關係等語。惟如前所述，土地、房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，其法律關係之性質，當屬租賃，故明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。是被上訴人就龔書平、龔黃阿保單獨取得附表所示建物、土地所有權後，除有反證，龔書平、龔黃阿保就附表所示建物坐落系爭土地部分，即推定有租賃關係。又系爭土地、附表所示建物雖係基於龔照男全體繼承人之意思而為分配，且龔書平自89年6 月27日取得附表所示建物，至龔黃阿保111年6月19日去世為止，長達22年期間從未給付任何租金，龔黃阿保亦未向龔書平收取任何對價，惟龔黃阿保、龔書平為母子關係，未現實收受代價之原因多端，此係其二人間就使用代價如何履行之問題，尚無從僅依此即證明龔黃阿保與龔書平間屬使用借貸關係，而推翻其二人有租賃關係，此外，被上訴人並未提出其他反證，證明龔黃阿保與龔書平間應屬使用借貸關係，是被上訴人此部分所主張，尚無足採。　　　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又按土地法第10 4條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院1 11年度台上字第2616號民事裁判足參)。承上所述，龔書平所有之如附表所示建物，就系爭土地之使用，已推定為租賃關係，則附表所示建物於被上訴人拍定時，系爭土地之所有權人龔黃阿保自得依土地法第104條之規定主張優先購買權。又系爭執行事件係於111年4月7日由被上訴人以232 萬6,6 66元拍定，龔黃阿保於同年月13日收受通知，限收受通知後 10日內表明是否願以拍定價格優先購買，龔黃阿保即於同年月20日具狀表示願依拍定價格聲請優先購買，有台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司(下稱台金公司)111年4月7 日111雄金職酉字第48號通知、送達證書、聲請優先購買狀足參(外附於台金公司執行卷第99至101頁、第123頁)，是龔黃阿保行使優先購買權即屬合法。嗣龔黃阿保於111年6月19 日去世，法定繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，而龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記等情，此有臺灣高雄少年及家事法院公告、系爭土地之登記謄本、異動索引、繼承登記資料及繼承系統表可按（原審審訴卷第81、89、92頁、訴字卷第13-18頁），並為兩造所不爭執，而龔黃阿保生前就龔書平所有如附表所示建物既已行使優先購買權，則上訴人於單獨繼承後，當亦可繼承該優先購買權。被上訴人主張土地法第104條不含法定租賃權，另龔黃阿保未表示依同樣條件購買、未繳納價金，其優先權視為放棄等語，尚有所誤，不足為據。　　六、綜上所述，被上訴人訴請確認上訴人於系爭執行事件就附表所示建物之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄原判決，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表編號性質建號/ 門牌號碼建物坐落土地權利範圍 1 建物建號：高雄市○○區○○○段000○號門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號高雄市○○區○○○段000000地號全部 2 建物暫編建號：高雄市○○區○○○段0000○號（編號1建物之未保存登記建物）門牌號碼：同編號1建物1 同上全部

2024-12-25

KSHV-113-上-172-20241225-1

原上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權存在

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 112年度原上字第6號上訴人陳少溱被上訴人高苡倢上列當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國11 3年11月27日本院第二審判決提起上訴，核定其上訴利益為新臺幣（下同）5,510,889元，應徵第三審裁判費83,472元，未據上訴人繳納。又依民事訴訟法第466條之1第1項規定，對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人或釋明有同條第1項但書及第2項所示情形，而上訴人未委任律師為訴訟代理人或為釋明。茲依民事訴訟法第481條、第442條第2項前段、第466條之 1第4項規定，限上訴人於收受本裁定正本5日內，補正裁判費及訴訟代理人之欠缺，逾期即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 23 日民事第六庭審判長法官郭宜芳法官黃悅璇法官徐彩芳以上正本證明與原本無異。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1千元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。其餘部分不得抗告。中華民國 113 年 12 月 23 日書記官吳新貞

2024-12-23

KSHV-112-原上-6-20241223-6

補

臺灣臺中地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2849號原告塗簡富訴訟代理人黃文欣律師吳家熙律師李冠穎律師上一人複代理人郭謦瑋律師被告林龍明林幸香金祥正建設有限公司法定代理人潘伯炎上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院裁定如下：　　主　　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣383萬4,138元。原告應於本裁定送達翌日起5日內，補繳第一審裁判費新臺幣3萬 9,016元，逾期不繳，即駁回原告之訴。原告應於補繳裁判費之翌日起7日內，具狀補正被告「林○○」之姓名及其住所或居所，逾期未補正，即駁回原告對被告「林○○」之訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理　　由一、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1及第77條之2第1項分別定有明文。倘原告主張之數項標的雖不相同，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，依上揭規定，訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院107年度台抗字第917號裁定意旨參照）。另按先買權為財產之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物價額計算審判費用（司法院院字第624號解釋意旨參照）。是確認優先承買權事件，應以主張有優先承買權者所應給付之價額計算訴訟標的價額，不因其就系爭土地原有所有權應有部分之多寡而受影響（最高法院80年度台抗字第406號及100年度台抗字第483號裁定意旨參照）。復按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第 77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。當事人書狀，應記載當事人姓名及住所或居所；原告之訴，有起訴不合程式之情形而可以補正者，審判長應定期間先命補正，如不於期間內補正，法院應以裁定駁回之，同法第116條第1項第1款前段、第249條第1項第6款及但書亦有明定。二、本件原告起訴聲明求為判決：㈠確認原告就坐落臺中市○○區○ ○○段00地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在；㈡被告應將系爭土地於民國112年6月226日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；㈢被告林龍明及「林○○」就前開土地應以出售與被告金祥正建設有限公司之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告依約給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記與原告。上開3項聲明自經濟上觀之，原告之訴訟目的一致，即請求就系爭土地為優先承購，並移轉登記為原告所有的狀態，是本件訴訟標的價額應以原告主張優先承購系爭土地相同條件，即每坪新臺幣(下同)5萬7,900元與系爭土地面積66.22坪相乘後之價額，核定為383萬4,138元(計算式：5萬7,900元×66.22坪＝383萬4,138元)，應徵第一審裁判費3萬9,016元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於主文第二項所示期間內補繳上述裁判費，逾期不繳，即駁回其訴。三、又原告起訴狀當事人欄未記載被告「林○○」之姓名及住居所，與民事訴訟法第116條第1項第1款規定有違，本院已依原告之聲請向臺中市大里地政事務所調取被告就系爭土地之買賣登記資料，請原告於補繳裁判費後，自行向本院聲請閱卷（資料僅供本件訴訟使用，請勿外洩），並應於補繳裁判費之翌日起7日內提出「起訴補正狀」，載明被告「林○○」之姓名及其住所或居所，暨按被告人數檢附繕本或影本，倘逾期未補正主文第三項所示之內容，即駁回原告對被告「林○○ 」之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　簡佩珺以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價格部分，如不服本裁定，得自收受送達翌日起10 日內，向本院提出抗告狀(須附繕本)，並繳納抗告費新台幣1,00 0元(若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判 )；其餘命補正部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭盈呈

2024-12-23

TCDV-113-補-2849-20241223-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度竹簡字第631號原告曾渙釗訴訟代理人吳彥德律師被告曾國成曾華暄曾辰晞上二人共同法定代理人兼被告雷歆韻上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院裁定如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為必備之程式。又原告之訴，有民事訴訟法第249條第1項所列各款情形之一，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，亦為同法條第1項所明定。二、本件原告起訴，未據繳納裁判費，經本院函命原告於5日內補正。該通知已於民國113年7月17日送達，有送達證書附卷可憑。三、原告逾期迄未補正，有繳費資料查詢結果可按，其訴顯難認為合法，應予駁回。四、依民事訴訟法第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官黃世誠　以上正本係照原本作成如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2024-12-23

SCDV-113-竹簡-631-20241223-1

重訴

臺灣臺南地方法院

請求損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度重訴字第239號原告林珈禎何金治共同訴訟代理人賴皆穎律師被告蕭春美廖麗溱上列當事人間請求請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月1 0日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎新臺幣429萬2,9 14元，及自民國113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治新臺幣429萬2,9 14元，及自民國113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、訴訟費用由被告連帶負擔。四、本判決第一項於原告林珈禎以新臺幣145萬元為被告蕭春美、廖麗溱供擔保後，得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以新臺幣429萬2,914元為原告林珈禎預供擔保後，得免為假執行。五、本判決第二項於原告何金治以新臺幣145萬元為被告蕭春美、廖麗溱供擔保後，得假執行。但被告蕭春美、廖麗溱如以新臺幣429萬2,914元為原告何金治預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：㈠、緣原告2人與被告廖麗溱（原名林廖姿琇）均為臺南市○○區○○ 段000○000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，原告2人於系爭土地2筆之應有部分均為128分之11暨公同共有64分之31 ，被告廖麗溱於系爭土地之應有部分均為64分之11。嗣因被告廖麗溱擬出售其於系爭土地之應有部分，遂委託巨信地政士事務所之地政士即被告蕭春美代為向地政機關申請辦理土地所有權移轉登記。㈡、有關原告林珈禎部分： ①、詎料，被告蕭春美卻未依土地法第34條之1規定通知系爭土地之其他共有人是否行使優先承買權，即逕自向地政機關辦理所有權移轉登記，經地政機關要求補正後，始於民國（下同）111年5月3日寄送臺南東城郵局第88號存證信函（下稱系爭88號存證信函）予原告林珈禎，表示出售總價為新臺幣（下同）1,595萬元，詢問是否有意願行使優先承買權，並要求原告林珈禎應於「l10年3月28日」前付清所有買賣價金，否則應另給付違約金175萬元。 ②、原告林珈禎於收受系爭88號存證信函後，先於111年5月11日以觀音工業區郵局第52號存證信函（下稱系爭52號存證信函）回覆，內容略以：「…⑴臺南市○○區○○段000地號，面積222 2.80㎡及臺南市○○區○○段000地號，面積132.39㎡，法院已於1 11年4月19日裁判且依台端五號房屋（原告誤繕，應係五十七號房屋）之所在判原物分割，案號109年度訴字第243號。於情於理，台端貴為原告近日得依法院判決確定後，自由買賣於第三方不受限制。台端未收到法院判決確定證明前，其應有持分確定位置以及未保存登記房屋是否為同一處，猶未可知，恐有拆屋還地之訴。在此前提下，第三方執意要買賣，實屬不易。台端後告知相關共有人是否使用土地法34之1 ，行使優先購買權，而合約內容又由買家吸收相關拆遷費用及含房屋總價2,000,000元整，合約於買方或第三方不合理，仍有可議之處。再者存證信函內均無第三方實際合約，單憑一方之詞，無法依據，無法查證其真偽，請於收到此存證信函15日內提出實際合約以及金流證明，假使台端不能在台端提出之15日期限內提出並與本人完成協商，應視為台端之延誤，不能以此影響本人之相關權益，我方亦保留法律追訴權，特此聲明。另台端所提出之在3月28日前付清所有買賣價金，否則加計給付違約金175萬元一詞，本人係於5月4日收到該存證信函，郵戳顯示台端係於5月3日寄出，延誤應為台端之責任，恕無法接受其條款。」等語，明確請被告蕭春美詳實說明實際的買賣條件為何並應提供實際買賣合約以供查證，確認是否與被告廖麗溱售予訴外人之買賣條件相同，並業已同步寄送系爭52號存證信函之副本至臺南市新化地政事務所登記課存查。 ③、而後，被告蕭春美復於111年5月13日以臺南東城郵局第93號存證信函（下稱系爭93號存證信函）通知原告林珈禎：「… 因台端來函僅表示『為保留相關權益，特此函告』，究否行使優先購買權不明。為免日後爭議，一併函知台端如欲行使優先購買權，請於函到5日內聯絡本事務所蕭春美地政士，聯絡電話（06）0000000、0000000000，並至臺南市○區○○路○ 段000號11樓締約，同時繳付系爭88號存證信函載明之買賣價金全額。逾期未前來締約者，視同台端放棄優先購買之權利。」云云，原告於111年5月16日收受後，旋以111年5月20 日竹北光明郵局第253號存證信函（下稱系爭253號存證信函）回覆被告蕭春美：台端主張使用土地法第34條之1處分共有之系爭土地。本人分別以臺南成功路郵局第000480號存證信函及系爭52號存證信函回覆行使優先購買權，並要求台端提供實際合約書以供我方觀看並行使優先購買權。未料台端查收我方之存證信函後，無視我方之訴求，時至今日並未提供我方同一條件之第三方合約書做公證，故再次嚴正提出台端延誤之聲明等語，明確表示原告林珈禎有意就系爭土地行使優先承買權。 ④、詎料，被告蕭春美卻逕自於系爭土地之土地登記申請書之備註欄內記載「優先承買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」之不實文字，並於111年11月18日持土地登記申請書及相關文件，向臺南市東南地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記，原告林珈禎後於111年12月間始從訴外人即系爭土地之共有人林嘉信處獲知前揭情事。觀諸該土地登記申請書及內政部不動產交易實價查詢服務網之資料，可見被告廖麗溱實際上於111年4月15日即已將系爭土地應有部分售予訴外人巨信地產顧問股份有限公司（下稱巨信公司，被告蕭春美為負責人），罔顧原告本應享有之優先承買權，顯然違反土地法第34條之1所課予之通知義務，致原告林珈禎受有無法承買系爭土地應有部分之侵害。為此，爰依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第185條第1項前段之規定，請求被告負侵權行為連帶損害責任。㈢、有關原告何金治部分： ①、原告何金治則係自始至終均未收到系爭土地應有部分出售之優先承買通知，遲至111年12月間始自訴外人林嘉信處獲知系爭土地已出賣並登記予巨信公司之情事，其優先承買權受到侵害，亦得依民法第184條第1項前段、第184條第2項、第 185條第1項前段之規定，請求被告負侵權行為連帶賠償責任。 ②、被告蕭春美不僅係具備處理不動產之專業知識及能力之地政士，當時亦擔任系爭土地應有部分之買受人巨信公司之負責人，土地登記乃其經常性之工作範疇，對於土地法第34條之 1優先承買權之相關規定應知之甚詳，卻為自己及巨信公司之利益，先於111年4月15日完成系爭土地應有部分之買賣登記，後遲至111年5月3日始寄送系爭88號存證信函通知原告林珈禎行使優先承買權，然內容僅告知土地標示、處分方式、價金分配，卻未記載分期價款之給付方式及正確期限，亦未檢附其與訴外人之實際買賣契約，顯未將買賣之一切條件如實通知原告，甚至還將「未於110年3月28日前付清全額買賣價金應加計給付175萬元違約金」此一不合理之違約金納入買賣條件中，有違誠信通知原則，被告蕭春美既未全然通知原告所有買賣條件，其所為通知自不得謂已盡土地法第34 條之1第2項之義務。 ③、退步言之，縱認被告蕭春美有按土地法第34條之1第2項向原告林珈禎為合法通知（假設語氣，原告否認），原告林珈禎於111年5月11日及5月20日分別以存證信函表明有行使優先承買權之意願，堪認原告林珈禎已行使其優先承買權，與出賣人間已生締結買賣契約之效力，惟被告蕭春美對原告林珈禎之意思表示置之不理，逕自於111年11月18日向臺南市東南地政事務所辦理土地登記，詳如前述，益徵被告蕭春美與被告廖麗溱故意合謀侵害原告林珈禎之優先承買權，故原告林珈禎依民法侵權行為規定向被告二人請求連帶損害賠償，係屬有理。而被告二人於系爭土地應有部分之買賣過程中，未曾通知過原告何金治行使優先承買權，致其優先承買權受損，故原告何金治亦得依民法侵權行為之規定，請求被告負連帶損害賠償責任。㈣、原告起訴時，系爭土地應有部分之市價為每坪169,750元（依臺南市安定區港尾段最近交易之四筆土地單價平均計算所得，計算式：(22.3萬＋20.9萬＋20.2萬＋4.5萬）÷4＝169,750元／坪），扣除原告若以同一條件優先承買而需支出之成本即每坪約為99,633元（計算式：[1,595萬（交易總價）－200萬（房屋售價）－175萬（延誤違約金）〕÷122.45（總坪數）＝99, 633元／坪，元以下四捨五入），易言之，原告2人資產價值本應係每坪增加70,117元，依此計算，系爭土地應有部分之總差額共計8,585,827元（計算式：70,117元×122.45坪＝8,5 85,827元，元以下四捨五入），即為原告2人依通常情形下可得之利益。又依土地法第34條之1執行要點第12點第3款規定，原告何金治、林珈禎就系爭土地之應有部分均為128分之11，比例為1：1，故原告林珈禎、何金治所受損害各為4, 292,914元（計算式：8,585,827元÷2=4,292,914元，元以下四捨五入），被告應連帶賠償等語。㈤、聲明：①被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告林珈禎4,292,91 4元，及自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②被告蕭春美、廖麗溱應連帶給付原告何金治4,292 ,914元，及自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③訴訟費用由被告連帶負擔。④願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷第37至38頁）三、被告二人均未到庭，亦未提出任何書狀為何聲明或陳述。四、法院之判斷：㈠、原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之臺南市○○區○ ○段000地號土地之土地登記第三類謄本、臺南市○○區○○段00 0地號土地之土地登記第三類謄本、系爭88號存證信函、系爭52號存證信函、系爭93號存證信函、系爭253號存證信函、111年普跨（東南新化）字第12350號土地登記申請書、內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料、臺灣公司網查詢資料附卷為證（見補字卷第27至117頁），而被告2人均已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第 1項規定，視同自認，故堪信原告之主張為真實。㈡、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項、第3項後段及第 4項分別定有明文。該條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，致他共有人受有損害者，他共有人依法得向該共有人請求損害賠償。再按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，又為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得以評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先以書面通知之內容，應參照土地法第34條之1執行要點第8點規定：「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」。據此，出賣應有部分之共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知之內容自應符合誠信原則，如通知之內容致他共有人無從評估是否行使優先承買權，自不生通知之效力。經查，被告廖麗溱於111年4月15日與巨信公司就系爭土地應有部分簽立買賣契約後（見補字卷第105頁），被告始於111年5月3日寄發系爭88號存證信函予原告林珈禎（見補字卷第87至91頁），且並未檢附被告廖麗溱與巨信公司所簽訂之買賣契約書予原告、償付期限亦有誤載及不明，顯未將前開要點規定之買賣條件通知原告，揆諸上開說明，被告所為自不得謂已盡通知之義務。又查，原告何金治主張被告2人未曾通知出售系爭土地應有部分之優先承買乙節，有如前述，已視同自認。綜上，被告廖麗溱違反共有土地出賣人依土地法第34條之1第4 項規定之通知義務，又被告蕭春美職司地政士業務，並受被告廖麗溱之委任，未能適法通知原告2人，係屬共同不法侵害原告2人之優先承買權，自應對原告2人連帶負擔共同侵權行為損害賠償之責任。五、結論：㈠、綜上所述，原告2人主張被告2人共同侵害渠等之優先承買權，致原告2人受有因未能依法行使優先承買權以買受系爭土地應有部分而受有無法增加資產價值之所失利益，故請求被告2人連帶給付原告林珈禎、何金治各429萬2,914元，及均自113年8月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，堪予准許。㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。㈢、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行；另依民事訴訟法第39 2條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳金芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李崇文

2024-12-20

TNDV-113-重訴-239-20241220-1

救

臺灣橋頭地方法院

訴訟救助

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度救字第57號聲請人吳自宗相對人陳漢郎台灣金融資產服務股份有限公司法定代理人陳美如上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，聲請人聲請訴訟救助，本院裁定如下：　　主　文准予訴訟救助。　　理　由一、按當事人無資力支出訴訟費用者，法院應依聲請，以裁定准予訴訟救助。但顯無勝訴之望者，不在此限。法院認定前項資力時，應斟酌當事人及其共同生活親屬基本生活之需要，民事訴訟法第107條定有明文。所謂無資力，係指窘於生活，且缺乏經濟上之信用者而言。此項無資力支出訴訟費用之事由，依同法第109條第2項及第284條之規定，應提出可使法院信其主張為真實之證據，以釋明之。又所謂顯無勝訴之望者，係指聲請訴訟救助之當事人所提起之訴或上訴依其主張之事實於法律上本無獲得勝訴之望，或其起訴或上訴為不合法之情形而言。二、本件聲請意旨略以：聲請人與相對人間請求確認優先購買權存在等事件，已向本院起訴在案（本院113年度補字第1114 號），惟聲請人生活困難，領有低收入戶證明，實無資力繳納訴訟費用，爰依民事訴訟法第107條規定，聲請准予訴訟救助等語。三、經查，聲請人主張之事實，業據其提出高雄市楠梓區低收入戶證明書以為釋明，並經本院職權調取聲請人之財產及所得資料，顯示聲請人於民國112年度所得為新臺幣0元，名下僅有本件系爭之高雄市○○區○○段○○段000○號建物所坐落之持分土地，有其稅務資訊連結作業查詢結果在卷可參，足認聲請人無資力，並乏經濟信用，另本院職權調閱本院113年度補字第1114號確認優先購買權存在等卷宗，綜觀全卷聲請人所提出起訴狀及其他證據，亦非顯無勝訴之望，是聲請人聲請訴訟救助，核與前揭規定相符，應予准許。四、依民事訴訟法第107條第1項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　民事審查庭法　官　朱玲瑤正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳瑩萍

2024-12-20

CTDV-113-救-57-20241220-1

訴聲

臺灣臺南地方法院

聲請為訴訟繫屬事實之登記

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度訴聲字第17號聲請人陳基宗代理人陳東良律師相對人郭芳默陳榮源陳仕傑張信凱上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件（本院113年度訴字第2229號），聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請費用由聲請人負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：坐落臺南市○○區○○段0000地號土地(面積146 .31平方公尺、權利範圍161/235，下稱系爭土地），係聲請人於民國74年間與妻舅董瑞南，各自以持有重測前臺南市○○ 段0000000號土地之持分，共同合建出售房屋後所餘之土地。因聲請人之次子陳寶安於86年開設花店，需倉庫堆置花架及雜物等，聲請人遂於89年間於系爭土地上興建房屋（未辦保存登記但有稅籍登記）供陳寶安作為花店倉庫之用。後因與董瑞南不再有合建計畫，雙方決定將先前為合建而將原所有土地為合建而全部移轉登記於董瑞南名下之剩餘土地移轉回來。因聲請人於系爭土地所興建之建物，89年蓋好後即提供陳寶安的花店作為倉庫之用，董瑞南乃於92年5月、7月將合建後剩餘土地即聲請人所有之系爭土地，依聲請人指示借名登記於陳寶安名下，故系爭土地並非陳寶安出資取得。嗣陳寶安不幸於105年3月25日突因腦溢血過世，系爭土地由其繼承人即相對人郭芳默、陳榮源及陳仕傑共同繼承。詎相對人郭芳默因個人債務問題，竟於111年10月17日將系爭土地以新臺幣（下同）360萬元之價額，作為擔保其個人對於相對人張信凱之債務，並移轉登記於相對人張信凱名下。因系爭土地僅借名登記於陳寶安名下，並非陳寶安所有，相對人郭芳默於繼承後擅自將系爭土地移轉登記與相對人張信凱，自應負返還及塗銷所有權登記之責，聲請人已提起塗銷所有權移轉登記等訴訟(本院113年度訴字第2229號，下稱系爭本案訴訟)，為使第三人知悉訟爭情事，以阻卻因信賴登記而善意取得系爭土地所有權之結果，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害，爰依民事訴訟法第254條第5項規定，聲請許可就系爭土地為訴訟繫屬事實之登記等語。二、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，民事訴訟法第254條第5項定有明文。觀諸該項立法理由：「旨在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻卻其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害。其所定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原告；其訴訟標的宜限於基於『物權』關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。」可知，依上開規定得許可為訴訟繫屬事實登記者，須為原告，且該訴訟標的係本於「物權關係」，及該權利或標的物之取得、設定、喪失、變更依法應登記者為限。若原告起訴所主張為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更無須登記者（例如基於買賣契約所生之債權），縱使原告所請求給付者，為取得、設定、喪失或變更應經登記之標的物（例如不動產），仍與上開規定之要件不符，自不得聲請許可為訴訟繫屬事實之登記。又不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人；而借名登記財產於借名關係存續中，乃登記為出名人之名義，在該財產回復登記為借名人名義以前，借名人尚無所有物返還請求權可資行使（最高法院108年度台上字第817號、100年度台上字第2101號判決意旨參照）。亦即借名者於依借名登記契約行使權利並取得財產所有權移轉登記前，並無從基於所有權（物權）行使權利之可能。　　三、經查，聲請人主張系爭土地係其所有而借名登記於陳寶安名下，相對人郭芳默、陳榮源及陳仕傑因陳寶安死亡而依繼承關係公同共有取得系爭土地，相對人郭芳默擅自將系爭土地所有權移轉登記與相對人張信凱，爰依繼承關係及類推適用民法第550條規定，或優先購買權關係提起系爭本案訴訟，先位請求確認相對人間就系爭土地買賣關係不存在、相對人應塗銷所有權移轉登記及返還系爭土地與聲請人、備位請求確認聲請人就系爭土地有優先購買權存在，及准以同一價額優先承購，由此可知聲請人於系爭本案訴訟之請求核屬「債權」法律關係，非基於「物權」關係而為請求至明；且借名登記財產在回復登記為借名人名義前，借名人尚無所有物返還請求權可資行使，自難認聲請人係依「物權」法律關係為請求。從而，聲請人聲請本件許可為訴訟繫屬事實之登記，揆諸前揭規定及說明，核與民事訴訟法第254條第5項規定要件不符，應予駁回。四、據上論結，本件聲請為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　林勳煜以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊文茹

2024-12-20

TNDV-113-訴聲-17-20241220-2

潮簡

潮州簡易庭

塗銷所有權移轉登記

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第543號原告良京實業股份有限公司法定代理人金井貴志訴訟代理人吳政諺被告蔡豪邦黃素華上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國113年1 1月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告之法定代理人原為平川秀一郎，嗣於民國113年7月19日變更為今井貴志，有經濟部商工登記公示資料查詢在卷可查（本院卷第87、88頁），並經今井貴志於同年8月6日具狀聲明承受訴訟（本院卷第85頁），經核無不合，先予敘明。二、原告主張：被告蔡豪邦積欠原告債務未清償，上開債權經本院107年度司促字第11474號核發支付命令確定在案。惟蔡豪邦為避免其所有如附表所示之土地（下稱系爭土地）遭強制執行，於民國112年6月20日贈與予被告黃素華，並於同月30 日以贈與為登記原因，將系爭土地所有權移轉登記予黃素華，系爭土地無償由黃素華取得，致原告不能就系爭土地追償，且蔡豪邦財產不足清償上述債務，故前開贈與與移轉所有權行為均有害原告債權，爰依民法第244條第1項及第4項之規定，提起本訴等語，並聲明：一、被告就系爭土地於112 年6月20日所為贈與行為，及於112年6月30日所為所有權移轉登記行為均應撤銷。二、黃素華應就系爭土地於112年6月 30日經屏東縣恆春地政事務所收件字號112年屏恆字第03290 0號（下稱系爭土地登記案件資料）辦理以贈與為原因之所為之所有權移轉登記予以塗銷。三、被告部分：　㈠蔡豪邦以：當時薪水遭扣薪，急需用錢，所以才在112年6月間將系爭土地透過訴外人即黃素華丈夫楊劉正雄接洽，賣給黃素華，之前並沒有欠黃素華夫妻錢，單純賣土地而已，不清楚系爭土地不能做買賣。　㈡黃素華略以：112年6月間蔡豪邦以急需用錢為由，向楊劉正雄提出以新臺幣（下同）20萬元購買系爭土地，由伊至其所有之中華郵政及彰化商業銀行之戶頭提領共20萬元，以現金交付予蔡豪邦，並委託楊劉正雄至訴外人曾太誠之代書事務所辦理移轉登記事宜，因系爭土地共有人優先購買之問題，方以贈與為登記名義做辦理，且辦理移轉登記時並不知情蔡豪邦有何積欠債務之情事，並非協助脫產逃避債務等語，資為抗辯。　㈢並均聲明：原告之訴駁回。四、查，原告主張蔡豪邦積欠債務未清償，蔡豪邦仍於112年6月 30日以贈與為原因，將其所有系爭土地移轉登記予黃素華，而蔡豪邦財產已不足清償債務等情，業具其提出前揭支付命令裁定暨確定證書、繼續執行紀錄表、債權計算書、土地登記第一類謄本暨異動索引、本院110年8月16日屏院進民執宙 108司執字第7821號執行命令函為證（本院卷第11-16、51-6 2、131-137頁），並有系爭土地登記案件資料及蔡豪邦稅務電子閘門網路資料查詢表存卷可查（本院卷第27-36頁、個資袋），且為被告所未爭執，堪信為真。五、得心證之理由：　㈠按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；債權人依第1項或第2項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀，但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。前條撤銷權，自債權人知有撤銷原因時起，1年間不行使，或自行為時起，經過10年而消滅，民法第244條第1項、第4項、第245條分別定有明文。經查，原告於113年5月29日提起本件訴訟乙節，有民事起訴狀本院收案戳在卷可查，尚合於前開規定之除斥期間內提起訴訟，先予敘明。　㈡原告主張被告間移轉系爭土地之行為為無償，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：被告間就系爭土地所為移轉登記行為，係屬無償贈與行為或有償買賣行為？　⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之，民法第244條第1項固定有明文，惟必需債務人所為係無償行為，始有上開條文之適用，原告依該項主張撤銷，自應就被告間系爭土地所為之移轉係無償行為之有利於己之事實，負舉證之責任。次按民法第244條第1、2項所稱之無償或有償行為，係以債務人與第三人間之行為有無互為對價關係之給付為其區別標準。買賣係屬典型之有償行為，良以出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係（最高法院101年度台上字第498號判決參照）。　⒉經查，蔡豪邦固以贈與為原因，將系爭土地移轉登記予黃素華，惟證人即代書曾太誠證稱略以：當時買賣雙方一起過來事務所，買方說要以20萬元買系爭土地，但我跟買方說當時土地公告現值是70幾萬元，如果依照遺產及贈與稅法第5條第1項第2款之規定，低於公告現值是偏向贈與，如果用20萬去買70幾萬的土地，等於50幾萬是贈與，贈與的成份比買賣大很多，而如以贈與就沒有土地法第34條之1優先購買權的問題，所以當時建議雙方是否用贈與辦理等語（本院卷第14 6-148頁），核與證人即黃素華丈夫楊劉正雄證述找代書辦理情節大致相符（本院卷第150頁），可知被告間係為規避系爭土地其他共有人優先承買權之問題，始以贈與方式辦理系爭土地移轉登記，尚難逕以登記原因推認被告間就系爭土地所為移轉登記行為係無償贈與行為。　　　⒊次查，系爭土地為原住民保留地一情，有前開土地登記謄本在卷可稽，而證人楊劉正雄具結證稱：我是醫院司機，蔡豪邦是屏東縣政府復康巴士司機，因工作上有認識，我因為具山地原住民身分，以前曾有跟蔡豪邦提到過說我有在收原住民保留地，蔡豪邦那時候有困難找上我，說有20萬元急用，價錢是蔡豪邦直接跟我說20萬元，但錢是我太太黃素華領出現金，由我一次交付給蔡豪邦，因為錢是黃素華出的，所以登記在黃素華名下等語（本院卷第149-151頁），核與黃素華提出之前揭帳戶於112年6月19日及同月20日間提領共20餘萬元乙節大致相符（本院卷第107-114頁），則被告辯稱乃以20萬為對價購買系爭土地乙情，尚堪可信。　⒋原告雖主張系爭土地土地公告現值為740,922元，且於本院10 9年度司執字第39693號強制執行事件中亦曾核定一拍價額為 73萬元，被告以20萬元價購系爭土地顯與常理不符等語，惟被告間以20萬元價購系爭土地乙節，業經本院認定如前，原告既主張被告間系爭土地所有權移轉行為為無償，依上開說明，只要具有對價行為即非屬無償，其對價是否顯不相當，在所不問，是原告主張，礙難以採。　⒌是原告並未提出其他舉證以明其實，而本院依被告所提證據，認定被告就系爭土地之移轉係基於買賣行為而為，且黃素華確有支付對價，蔡豪邦所為自非無償行為，原告主張依民法第244條第1項之規定聲請撤銷被告間就系爭土地之贈與債權行為及移轉所有權之物權行為，及同條第4項請求塗銷所有權移轉登記，均難認有據，無從准許。六、綜上所述，原告依民法第244條第1、4項規定，請求撤銷被告間就系爭土地所為之債權、物權行為，並塗銷系爭土地之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官　吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云附表：編號地號土地權利範圍 1 屏東縣○○鄉○○○段0000地號土地 999941分之949900

2024-12-19

CCEV-113-潮簡-543-20241219-1

台抗

最高法院

聲請假處分

最高法院民事裁定 113年度台抗字第960號再抗告人劉邦熾劉國濱劉邦樑劉得順劉得台劉睿祥劉康年劉双有劉禮浩劉得基劉志強劉康男劉康琦劉康廷劉得星共同訴訟代理人陳欽煌律師上列再抗告人因與相對人羅仕典間聲請假處分事件，對於中華民國113年10月7日臺灣高等法院裁定（113年度抗字第1037號），提起再抗告，本院裁定如下：主文再抗告駁回。再抗告訴訟費用由再抗告人負擔。理由按對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，民事訴訟法第486條第4項規定甚明。是當事人對於抗告法院所為抗告有無理由之裁定再為抗告，就該裁定如何適用法規顯有錯誤，應有具體之指摘。否則，其再抗告自難認為合法。所謂適用法規顯有錯誤，係指原法院本其取捨證據之職權所確定之事實適用法規顯有錯誤而言，不包括認定事實不當之情形在內。本件再抗告人對於原法院所為抗告無理由之裁定再為抗告，係以：土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具債權效力，伊等依多數決出售兩造共有之○○縣○○鎮○○段000地號土地，相對人之優先承購權並無保全之必要性。且相對人本件聲請所據原因事實與實情不符，相對人就假處分原因未為釋明，原裁定適用法規顯有錯誤等語，為其論據。惟查再抗告人所陳上述理由，要屬原法院就假處分請求及原因之取捨證據、認定事實當否之問題，與適用法規是否顯有錯誤無涉。依前揭說明，其再抗告自非合法。末按相對人係就現仍登記為再抗告人所有之土地權利聲請假處分，本件有無保全之必要性，即與土地法第34條之1第4項之優先購買權因僅具債權效力，優先承購權人不得請求塗銷部分共有人本於買賣契約所為移轉登記之法律問題無涉，併此敘明。據上論結，本件再抗告為不合法。依民事訴訟法第495條之1第2 項、第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官吳青蓉法官許紋華法官賴惠慈法官林慧貞本件正本證明與原本無異書　記　官　王心怡中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日

2024-12-18

TPSV-113-台抗-960-20241218-1