Know99判決書

搜尋結果：不動產交易

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所有權移轉登記

臺灣高雄地方法院民事裁定 114年度補字第169號原告施香如被告曾荷雅上列當事人間請求所有權移轉登記事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必須具備之程式，而裁判費數額則依民國11 4年1月1日施行之臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準第2條規定計算。次按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，民事訴訟法第77條之1第2項前段定有明文。所謂交易價額，應以市價為準。又地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準。二、本件原告114年1月24日起訴主張前以存證信函通知終止兩造間借名登記契約，而依民法第179條、類推適用民法第541條規定，聲明請求被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍十萬分之345）及其上同段13328建號建物【權利範圍1/3，門牌號碼高雄市○○區○○道路000號2樓，含共有部分即同段13440建號（權利範圍十萬分之964），下合稱系爭房地】之所有權移轉登記予原告，其訴訟標的價額應以系爭房地權利範圍1/3之價額為斷。查系爭房地為屋齡約10年、1 5層樓鋼筋混凝土造大樓之第2層，原告具狀表示同建案（美術森林）其他房地近期平均每坪交易價格為新臺幣（下同） 401,250元，有原告民事陳報狀及內政部不動產交易實價登錄資料附卷可稽，依此作為核定之基準應趨近於客觀市場交易價額。茲以，系爭房地之建物（含附屬建物、共有部分）面積合計為140.39㎡【計算式：80.14㎡＋11.31㎡＋0.65㎡＋（5,0 09.13㎡×964/100000）＝140.39㎡，小數點第2位以下四捨五入】，亦有建物登記謄本在卷足憑，以此計算系爭房地於起訴時之客觀市場合理交易總價額應為17,040,275元（計算式： 140.39㎡×0.3025×401,250元＝17,040,275元，元以下四捨五入，下同），則以原告請求移轉系爭房地所有權權利範圍1/ 3計算，本件訴訟標的價額核定為5,680,092元（計算式：17 ,040,275元×1/3＝5,680,092元），應徵第一審裁判費68,073 元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 31 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 31 日書記官陳昭伶

2025-03-31

KSDV-114-補-169-20250331-1

監宣

臺灣臺北地方法院

許可監護人行為

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度監宣字第789號聲請人周命璟相對人即受監護宣告之人周洪六櫻上列聲請人聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　　　文聲請駁回。聲請程序費用由聲請人負擔。　　理　　　由一、聲請意旨略以：相對人甲○○○前於民國113年7月31日經本院以113年度監宣字第287號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定相對人之長子即聲請人為其監護人，相對人之四女即關係人周命縕為會同開具財產清冊之人。相對人名下臺灣銀行、合作金庫商業銀行、兆豐國際商業銀行帳戶之存款金額分別為新臺幣（下同）301,990元、232,779元、152,211元，然聲請人及其他手足均不知悉上開帳戶之提款密碼，故無法提領使用，而相對人名下之臺北市○○區○○○路0段000巷00弄00 號房屋（系爭忠孝東路房屋）目前係出租收益，每月租金10 萬元匯入與相對人同住之次子周命琮帳戶，由周命琮支付相對人之各項支出，相對人另有每個月2萬多元之退休金，然上開款項不足支付相對人每月看護費、醫療費、營養品、生活費等費用，故聲請人擬處分相對人名下新北市○○區○○段00 0○000○000○000○000○000地號等6筆土地（下稱系爭6筆土地），系爭6筆土地係於77年間由相對人繼承取得1/30之持分，因上開土地使用分區屬於河川區、農業區，且共有人高達 33人，其中以玉旨玄聖宮持分最大，除部分土地作為宮廟建築基地使用外，其餘部分土地均被鐵皮屋違建佔用，多年來均無任何收益，因家族血親近年將同樣土地之持份以每坪6 萬元之價格出售，故聲請人擬以同樣價格將上開土地持份出售以貼補相對人之生活支出費用，爰依民法第1113條準用第 1101條第1項、第2項第1款規定聲請准許聲請人處分名下新北市○○區○○段000○000○000○000○000○000地號之土地等語。二、按監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：㈠、代理受監護人購置或處分不動產。㈡、代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。成年人之監護，除本節有規定者外，準用關於未成年人監護之規定。民法第1101條第1項、第2項、第1113 條分別定有明文。三、經查，聲請人主張之事實，固據其提出戶籍謄本、金融機構存摺封面及內頁、通訊軟體對話紀錄、土地登記第一類謄本、醫療費用收據、委任仲介聘雇外籍看護契約、外籍看護居留證、代辦仲介收據、本院財產清冊備查函、土地買賣契約書、不動產租賃契約、土地所有權狀、不動產交易實價查詢資料在卷，並經本院依職權調閱相關卷宗核對無訛。惟聲請人陳稱：相對人每月有看護費約4萬多元，加上生活費大約6 、7萬元，另有營養品、較高額之醫療費用等支出等語，而依相對人之臺灣銀行、合作金庫商業銀行、兆豐國際商業銀行帳戶存摺影本、系爭忠孝東路房屋租賃契約影本、聲請人所述內容，可知相對人金融帳戶內尚有60萬餘元之存款，相對人如有費用支出，聲請人仍得以監護人之身分洽詢各該金融機構取款事宜，屬可運用之相對人財產，且相對人每月另有房屋租金收入10萬元，是以，堪認相對人之存款、租金收入應可供支付相對人目前之醫療、生活照顧費用，現階段是否有出售相對人名下系爭6筆土地之急迫性及必要，尚有疑問。是本件聲請人之聲請，礙難准許，應予駁回。四、依家事事件法第164條第3項，裁定如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　家事第二庭　法　官　陳苑文以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉文松

2025-03-31

TPDV-113-監宣-789-20250331-1

家繼訴

臺灣新北地方法院

分割遺產

臺灣新北地方法院民事判決 112年度家繼訴字第168號原告甲○○ 兼上一人訴訟代理人乙○○ 被告丙○○ 丁○○ 戊○○ 己○○ 庚○○ 上列當事人間請求分割遺產事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被繼承人辛○○所遺如附表一所示之遺產，應依附表一「分割方法」欄所示之方法分割。訴訟費用由兩造按附表二所示之應繼分比例負擔。　　理　由壹、程序事項　　本件被告戊○○、己○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依家事事件法第51條準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告起訴主張：被繼承人辛○○於民國○年○月○日死亡，遺有如附表一所示之遺產(下稱系爭遺產)尚未分割，兩造均為被繼承辛○○之全體繼承人，應繼分比例如附表二所示。就被繼承人之遺產，兩造並無不予分割之協議，亦無法律規定禁止分割之情形，爰依民法第1164條規定請求就系爭遺產按附表二所示兩造之應繼分比例分割為兩造分別共有等語。二、被告則以： (一)被告丙○○：伊不同意分割，伊希望維持公同共有，但若原告主張要分割的話，伊希望直接變價分割，將系爭遺產賣掉等語。 (二)被告丁○○、庚○○：另被告戊○○、己○○也同意要將系爭遺產賣掉，若要買賣的話，因為已經有買家要買了，伊傾向將系爭遺產賣掉，關於原告請求分割遺產部分，伊希望駁回原告之訴。 (三)被告戊○○、己○○經本院合法通知，然於言詞辯論期日，無正當理由，而均未到場，亦未提出書狀作任何主張或陳述。　　　三、本院之判斷： (一)按遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母；第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分；同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承，民法第1138條、第1140條、第1141條前段分別定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限，民法第1151條、第1164條亦有明文。經查，原告主張被繼承人辛○○於○年○月○日死亡，兩造為被繼承人之全體繼承人，各繼承人於繼承被繼承人辛○○之應繼分比例如附表二所示等情，業據原告提出被繼承人戶籍謄本(除戶部分)、兩造戶籍謄本、土地及建物謄本、財政部國稅局北區遺產稅免稅證明書、繼承系統表等件為證(見本院卷第51頁至第57頁、第73頁、第89頁至第98頁、第105頁)，且為被告丙○○、丁○○ 、庚○○所不爭執，而被告戊○○、己○○被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀為聲明或陳述，則依上開事證，堪信原告主張之事實為真。又被繼承人之系爭遺產並無不得分割之情形，兩造不能協議分割，是原告自得依上開規定請求分割遺產。　　 (二)系爭遺產之分割方法： 1、按被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，從其所定，民法第1165條第1項定有明文。又公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定；共有物分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配、原物分配兼補償、變價分配或部分原物、部分變價分配，此觀民法第830條第2項、第824條第2項、第3項規定即明。再終止遺產之公同共有關係，應以分割方式為之，將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係，性質上亦屬分割遺產方法之一（最高法院90年度台上字第1970 號判決意旨參照）。另按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，為適當公平之分割（最高法院87年度台上字第771號判決意旨參照）。 2、本件原告乙○○、甲○○於本院言詞辯論程序中主張系爭遺產應由兩造依應繼分比例分割為分別共有，然被告丙○○、丁○○、庚○○則主張應將系爭遺產變價，兩造就系爭遺產之分割方式各執一詞，本院審酌系爭遺產現由原告甲○○及被告丁○○、庚 ○○使用，若系爭遺產採變價分割方式，則原告甲○○及被告丁 ○○、庚○○除無法繼續使用系爭遺產外，兩造僅可透過法院民事執行處之拍賣程序，始可分割系爭遺產，但若採原物分割方式，由兩造按應繼分比例分別共有系爭遺產，除不影響系爭遺產現時之使用狀態外，若被告丙○○、丁○○、庚○○、戊○○ 、己○○欲將系爭遺產出售，則渠等亦可透過土地法第34條之 1所定之多數決方式，將系爭遺產出售或為其他處分，且原告乙○○、甲○○亦得依其等對系爭遺產之利用情形、對被繼承人所留遺產在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項因素，以決定是否以買家所提出之相同條件，行使優先承買之權利，單獨取得系爭遺產之所有權，而無喪失系爭遺產所有權之疑慮，且經由市場機制所形成之不動產交易價格，或將使欲出售系爭遺產之共有人增加其所能分配之金錢，對於共有人而言，亦較有利，本院審酌上情，認被繼承人辛○○所遺之系爭遺產，應依兩造之應繼分比例分割為兩造分別共有，較為妥適。四、綜上所述，原告依民法第1164條前段之規定，請求分割系爭遺產，為有理由，應予准許，並將系爭遺產分割如附表一分割方法欄所示。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提出之證據，經本院斟酌後均核與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併予敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。另裁判分割遺產之形成訴訟，法院決定遺產分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體繼承人之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，故本件原告請求分割遺產雖於法有據，然兩造既均因本件訴訟而互蒙其利，是本院認本件之訴訟費用應由兩造各按其應繼分比例負擔，始屬公允。七、訴訟費用負擔之依據：家事事件法第51條，民事訴訟法第80 條之1。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　家事第一庭　審判長法　官　黃繼瑜　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宇銘　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈伯麒以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許怡雅附表一：(被繼承人辛○○之遺產) 編號種類遺產坐落地號、建號或建物門牌號碼權利範圍分割方法 1 土地 ○○市○○區○○○段○○○○段○地號土地公同共有1/4 原物分割，由兩造依附表二所示之應繼分比例分割為分別共有。 2 建物 ○○市○○區○○○段○○○○段○號建物(門牌號碼：○○市○○區○○路○巷○號○樓) 公同共有1/1 附表二：(兩造之應繼分比例) 編號繼承人應繼分比例 1 乙○○ 1/7 2 甲○○ 1/7 3 丙○○ 1/7 4 丁○○ 1/7 5 戊○○ 1/7 6 己○○ 1/7 7 庚○○ 1/7

2025-03-31

PCDV-112-家繼訴-168-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第586號原告盧柏璋葉于瑄共同訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人陳德恩律師被告廖承堅李佳芬李佳芬即李佳芬地政士事務所黃志楠何富維六禾不動產有限公司法定代理人張愷家兼上一人訴訟代理人黃志楠被告高健榕鑫德信不動產仲介經紀有限公司法定代理人陳顯文訴訟代理人毛國樑律師蔡佩嬛律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　被告六禾不動產有限公司（下稱六禾公司）、高健榕（六禾公司、高健榕與其餘被告全體合稱被告）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張： (一)民國111年1月間，被告黃志楠、何富維任職於永慶不動產三重國小捷運加盟店即被告六禾公司之員工，擔任房屋仲介人員，為新北市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房屋）賣方委託之仲介。被告高健榕為中信房屋中科國安加盟店即被告鑫德信不動產仲介經紀有限公司（下稱鑫德信公司）之員工，擔任房屋仲介人員，為系爭房屋買方即原告委託之仲介。被告李佳芬、廖承堅則均為李佳芬地政士事務所之地政士，為被告六禾公司之特約地政士，亦為承辦系爭房屋買賣過戶相關程序之地政士。 (二)原告盧柏璋、葉于瑄為夫婦，於111年01月間，因有意購入系爭房屋，故委由被告高健榕作為買方仲介人員，向賣方委託之仲介人員即被告何富維聯繫洽談。雙方洽談買賣系爭房屋之期間，被告何富維告知被告高健榕稱，系爭房屋因位於 4樓，自110年7月30日上架迄今，已出售數月仍乏人問津。原告為評估系爭房屋是否符合其預算及需求，遂委請被告高健榕查詢系爭房屋銀行之鑑定價格與可貸款成數。 (三)嗣被告高健榕就此詢問被告何富維，經被告何富維表示其任職之永慶不動產三重國小捷運加盟店與被告李佳芬地政士事務所有特約，該地政士事務所能協助承辦關於買賣房屋之銀行鑑價、可貸款金額及辨理過戶等關事宜，故被告高倢榕遂輾轉委由被告何富維、被告李佳芬及被告廖承堅，取得銀行對系爭房屋之鑑價金額、可貸款額度及貸款利率等資訊後，轉達予原告。 (四)承上，被告高健榕、何富維、李佳芬及廖承堅提供之元大銀行對系爭房屋之鑑定價格為「總價新臺幣（下同）1,105萬元、最高可貸成額度：884萬元、貸款利率：1.31-1.33％起」。原告購屋之預算原約為900萬元，惟因元大銀行鑑定評估系爭房屋之價值可達1105萬元，原告乃願將購屋預算提高至1,010萬元。故買賣雙方遂於111年1月23日於永慶不動產三重國小捷運加盟店組長即被告黃志楠、仲介人員即被告何富維、地政士即被告李佳芬與廖承堅等人在場之情形下，簽訂價金為1,010萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。 (五)孰料於111年1月26日，原告完成簽約及支付簽約款後，正著手進行申請銀行貸款之關事宜時，被告廖承堅突來電告知，該地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，故正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」。被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害。 (六)爰對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，提起本件訴訟。並聲明：「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」。二、被告則以： (一)被告廖承堅：我們代書或地政士只有在買賣契約成交後，代書才能接觸到客戶，依契約成交價去詢問各銀行大概可以貸款的狀況。 (二)被告李佳芬：我身為地政士在房地成交的過程中，有關貸款部分都是出於協助客人，貸款的選擇或指定都是客人自己指定，並非由地政士來幫他做選擇，這跟我們地政士的業務並無直接相關。 (三)被告黃志楠、六禾公司：我的職務是負責監督案件進行的流暢，故不清楚高健榕是如何跟原告說的。 (四)被告何富維：本人只是受高健榕幫忙，找我們公司配合的地政士評估貸款額度，應該是要由原告2人委託之仲介即被告高健榕幫原告送估價。且銀行估價單純參考，原告2人之文件、才資歷證明都還未送件，何來詐欺之說？ (五)鑫德信公司、高健榕：被告高健榕僅係代傳達被告何富維提供之系爭銀行初估貸款資訊，何來詐欺，銀行之鑑價及實際貸款評估須待買賣成交後才會正式進行，原告之主張顯無理由。 (六)並均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告因本件相同之原因事實，遭原告告訴涉犯詐欺罪嫌，業經臺灣新北地方檢察署（下簡稱新北地檢署）檢察官以112 年度偵字第76580號不起訴處分確定在案（見本院卷第325-3 29頁），並經本院依職權調閱該卷宗核閱無訛。四、本院之判斷： (一)民法第184條第1項後段、2項規定「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、第92條第1項本文規定「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，惟民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。原告2人主張被告為求賺取高額仲介費，故意佯稱元大銀行能到1,105萬元就直接找元大鑑最高的云云，使原告2人陷於錯誤，誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元，而同意以1,010萬元購買系爭房屋，事後被告坦承鑑價錯誤，元大就系爭房屋鑑價僅有92 3萬元，原告2人因而受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1 ,105萬-923萬=182萬），而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋等語（見本院卷第14、17頁），為被告所否認。自應由原告2人就上開被詐欺、受有182萬元損害之事實負舉證之責。 (二)依原告2人主張之事實及所提證據，堪認原告2人係主張在系爭契約成立前，被告提供之各銀行可以貸款額度，乃詐欺手段並致原告2人陷於錯誤。然查，被告廖承堅辯稱：在一般房地產交易中，要正式送件請銀行核定貸款成數及其具體貸款金額，要提供成交合約書、產權資料即謄本、個人財產資力（薪轉存摺或扣繳憑單）等資料給銀行審核，而所謂鑑定房地價格一定要在房地成交後向銀行申貸時才會進行鑑定，在此之前，像本件有向各該銀行初步詢價的過程都只是初估而非正式申貸，更非成交之後。則在簽定原證5系爭契約前，被告提供原證3、4、8各銀行之初估系爭房地價格及可能貸款成數前，並無任何被告送請各大銀行進行所謂正式「鑑價」程序等語（見本院卷第337-338頁），被告李佳芬亦辯稱，原證4有四家銀行即一銀、國泰、遠東、元大之可貸成數及房屋總價，這些都只是初估，還沒進入鑑價程序。我已經從事地政士30年，請問哪一件房地產的交易成交前，必須提供正式銀行鑑價報告給未來可能的成交者？等語（見本院卷第338-339頁），上開被告所辯，與現今不動產交易實務相符，即不動產買賣契約成立後，方有正式向銀行送件進行貸款審核之鑑價程序，則於買賣契約成立前，向各該銀行詢問可能貸款之成數、額度，僅乃「初估」即初步估價而已。又銀行之初步估價，係參考房屋坐落位置、屋齡、房型、周邊行情、實價登入等因素，而初步估算出之價值，且該初估之價值並非即為日後銀行可以核貸之金額，初估與正式送請銀行鑑價核貸之結果因參考因素不同而有差距。 (三)承上，原告盧伯璋於112年7月24日偵訊中結稱：告證3（即本件原證4）訊息中被告高健榕跟我說「很多銀行一開始給低，後續再依財力跟房屋條件；最穩就是直接給元大貸，不少買方都是這樣處理，直接找鑑最高的」，這些文字訊息就我理解的意思，在買這間房子之前，因為我母親也有在做房地產，會評估銀行會貸多少錢，會以銀行評估的數字打8成左右，因為這樣的關係，當時他們提供的鑑價，元大當時鑑價1,105萬能貸到8成是最高的，只有元大能貸款到我們想要的金額。【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署11 1年度他字第7363號卷第33-34頁），參以上開告證3（即本件原證4）原告盧伯璋答覆「OKOK，我晚點跟你說我和我老婆討論的結果」（見本院卷第35頁），可見原告2人經討論後對於上開資訊均充分了解，則原告2人對於原證3、4、8各銀行評估系爭房屋價格及可能貸款成數均僅乃「初估」而非正式鑑價之結果，且最後銀行核貸數額會以初估金額打8成左右，元大鑑價1,105萬元並非系爭房屋之市價，均知之甚明，是原告2人主張：上開原證4元大鑑價1,105萬元使原告2 人誤認系爭房屋當時市價有1,105萬元（見本院卷第17頁），倘若真的只有在買賣成交後才可進行鑑價的話，應該會在成交後才有鑑價資料，而於原證8來說，被告何富維與高健榕對話內容雖有提及「初估」二字，但高健榕卻沒有跟原告說這只是初估而非實際鑑價，且高健榕於原證4對話用詞是「找鑑最高的」，足以使原告誤信此為鑑價內容等語（見本院卷第339頁），均乃原告2人事後虛捏矯飾之詞，自不足採。 (四)至於原告2人主張111年1月23日原告葉于瑄簽署系爭契約，其後之同年月26日，被告廖承堅突來電告知，李佳芬地政士事務所先前提供之元大銀行鑑價資訊是其他物件之鑑價金額，均係不正確之金額，原證7始為正確之元大銀行鑑定價格、預估可貸款金額為「鑑定總價為923萬、預估可貸款金額為738萬」，可見被告等人以高於系爭房屋鑑定價格182萬元之其他物件鑑價資訊，故意使原告陷於錯誤，而以遠高於系爭房屋價值之交易價格購入系爭房屋，為求賺取高額仲介費，致原告受有鑑定價格差價182萬元之損害等語，並有原證7 對話紀錄可憑（見本院卷第45-47頁）。然查，縱使元大銀行初估之貸款結果，被告初始提供之資訊有誤，惟原告盧伯璋於上開偵訊時已結稱：【問：銀行鑑價之金額，僅是影響日後核貸成數的比率，就算你知道各家銀行的鑑價，你也不一定要買本案的物件，你為什麼最後還是決定要買本案物件？】答：因為我們看過格局後，還是喜歡本案的房子等語（見新北地檢署111年度他字第7363號卷第33-34頁），可見其明知銀行初估貸款額度僅供參考，原告2人最終決定購買系爭房屋關鍵仍係因為看過格局後，還是喜歡系爭房屋，並非因被告提供之初估貸款數額及成數所致，原告2人並未陷於錯誤甚明。況且，原告2人主張之損害竟係以元大銀行先後初估之總價差額為據，認受有鑑定價格差價182萬元之損害（即1,105萬-923萬=182萬）等語，然上開銀行初估總價僅供參考，則兩次初估之差額182萬元難認係原告2人之所受損害或所失利益，更難認此182萬元究竟與原告2人有何干係？是原告2人主張遭被告故意施以上開詐術陷於錯誤而受有鑑價差額182萬元之損失，當非可採。 (五)不動產經紀業管理條例第26條第2項規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」、民法第544 條「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、第227條「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、地政士法第 26條第1、2項規定「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」、「地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」。上開全部請求權基礎，原告2人並未具體說明並舉證，在系爭契約成立前，不論是仲介、地政士，有何契約或法律上之依據負有應提供銀行初估貸款成數給原告2人之義務；又縱有此義務，然各銀行初估貸款成數僅係供買方評估是否購買不動產之考量因素之一，後續契約成立時之買賣價金乃在於買賣雙方之實力磋商，初估之貸款資訊經常與買賣契約成立後正式向銀行申請貸款鑑價程序所得核貸結果有別，自難逕以兩次初估之差價182萬元即認係原告2人所受之損害或所失利益，亦難認究竟與原告2人有何關聯，有如前述，故就系爭房屋買賣而言，難認原告2人究竟受有何損害、被告又有何違反義務之情事，故原告2人本件主張顯無可採。五、綜上所述，原告2人對全體被告依民法第184條第1項後段、第2項、第185條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第 26條第2項、地政士法第26條規定，對被告高健榕及被告鑫德信公司另依民法第544條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，聲明請求「被告應連帶給付原告128 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」，為無理由，應予駁回。並駁回原告2人假執行之聲請。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖宇軒

2025-03-31

PCDV-113-訴-586-20250331-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度補字第596號原告余嘉臻訴訟代理人陳文祥律師被告陳婷湘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，同法第77條之1第1項、第2項定有明文。次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2亦有明文。末按書狀不合程式或有其他欠缺者，審判長應定期間命其補正；起訴不合程式或不備其他要件者，依其情形可以補正經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第121條第1項、第249條第1項第6款亦有明定。經查，本件原告訴之聲明為：㈠被告應將新北市○○區○○段0000地號土地及其上同段0000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；㈡被告自114年3月20日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）22,000元；㈢被告應給付原告1,320 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息等語。是原告訴之聲明第一項主要目的係請求被告遷讓返還上開不動產，經本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，與系爭房屋距離半徑1公里內之相近建物型態、路段、屋齡，於起訴前近1年之房地實價登錄交易記錄為3筆，取其最低單價為每平方公尺約106,598元，系爭房屋為91.05平方公尺，本院依此估算系爭房屋之交易價值為9,705,748元（計算式：106,5 98元/平方公尺×91.05平方公尺＝9,705,748元，元以下四捨五入）。而訴之聲明第二項依民事訴訟法第77條之2第2項之規定不併算其價額，故本件訴訟標的價額依民事訴訟法第77條之2第1項之規定，核定為11,025,748元（計算式：9,705,748元＋1,320,000 元＝11,025,748元），應徵第一審裁判費127,564元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達之日起 5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 31 日民事第六庭法官許映鈞以上正本證明與原本無異。如不服本裁定得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元整。中華民國 114 年 3 月 31 日書記官陳逸軒

2025-03-31

PCDV-114-補-596-20250331-1

訴

臺灣彰化地方法院

酌減違約金等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第908號原告富騰開發建設有限公司法定代理人莊富傑訴訟代理人楊振裕律師複代理人鄭絜伊律師被告黋憻開發有限公司法定代理人黃健民訴訟代理人張奕群律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾貳萬元，及自民國113年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔百分之54，其餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾壹萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告前於民國（下同）111年7月27日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○ 段000○000地號土地（下稱系爭土地），約定總價款為新臺幣（下同）1400萬元。原告並依約給付第一期款140萬元、第二期款280萬元，合計420萬元至第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）受兩造委託辦理之履約保證帳戶。　㈡因系爭土地為建地，被告於締約時保證可取得系爭土地連接山腳路指定建築線，並應使原告得以申請建築執照興建房屋。然締約後，原告委請測量公司測量結果，系爭土地並未直接與山腳路現有之實際道路相連，仍有第三人私有之產權間隔，因而不願再給付後續約定之買賣價金。嗣被告主張原告未能依約繳付第三期、第四期款，以員林西門郵局62號存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示及沒收原告已支付之前開420萬元價金做為違約金。　㈢按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，應認屬賠償總額預定性之違約金，此觀民法第250條規定自明。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。又約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號判決要旨可資參照）。　㈣依系爭買賣契約第10條第2項中段約定：「如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」，並未明定為懲罰性之違約金，依民法第250條第2項規定，應認屬賠償總額預定性之違約金。　㈤被告前主張原告未依系爭買賣契約所約定之期限給付價款，經催告仍未給付，再以存證信函向原告為解除契約之意思表示及沒收原告已支付之價金做為違約金，第一建經並將原告已匯入履約保證帳戶中之價金共計420萬元撥付與被告，亦即被告主張應以上開金額作為本件原告給付之違約金。惟查，系爭買賣契約之總價金為1400萬元，而原告已為契約之一部履行，於被告主張解除契約時所給付之價金比例已達百分之30，依一般客觀之事實及社會經濟狀況，倘允被告沒收原告於解約時已給付之全部價金420萬元即高達買賣總價金百分之30之金額作為違約金，應認實屬過高，且客觀上尚難認系爭買賣契約解除對被告造成何具體損害，故本件被告所得請求之違約金應予酌減至80萬元，始為適當。準此，原告已支付之價金為420萬元，故被告所收受違約金其中340萬元（計算式：420萬－80萬＝340萬）屬無法律上原因而受利益，並致原告受損害，原告依不當得利法律關係，請求被告返還34 0萬元，洵屬有據。　㈥原告另案訴請被告返還土地價款雖經第二審判決駁回確定，但由該案之相關卷證資料，可知系爭土地確實存在指定建築線及需由第三人出具土地使用同意書之爭議，原告並非無理由拒絕履約：　　⒈原告與被告間簽訂系爭買賣契約後，因系爭土地未能取得臨山腳路5段之核准指定建築線，及被告未能提出由第三人出具之土地使用同意書，致使原告發覺依此爭議情形，日後恐將無法建築房屋，因此於111年12月間起訴主張解除系爭買賣契約並請求被告返還已支付價金及請求同額違約金。雖原告之前開請求經彰化地院112年度重訴字第5號請求返還土地價款事件審理後，判決駁回原告之訴，嗣原告不服，提起上訴，又經臺灣高等法院臺中分院以112年度重上字第196號判決駁回原告之上訴確定在案(前揭2案以下合稱另案)，但由另案審理過程中，確實存在系爭土地未緊鄰建築線情形，且因被告於111年8月間自行鋪設柏油拓寬道路，而影響彰化縣田中鎮公所就系爭土地建築線指定圖之核發，復因被告並未提出第三人出具之土地使用同意書，使原告日後申請建照時能否在山腳路5段目前非屬現況道路部分通行，仍有疑慮。據此，原告於另案主張解除契約，請求返還價金及同額違約金，尚非毫無理由不履行給付第三、四期買賣價款之義務。　　⒉被告辯稱原告並無理由，而片面拒絕履行系爭買賣契約云云，僅係以另案判決之結果為據，對於另案審理過程中兩造當事人之爭點及提出之相關證據資料，顯示系爭土地指定建築線及是否應由第三人出具土地使用同意書，皆有重大爭議及瑕疵，均恝置不論，自非可採。　㈦兩造自111年7月27日簽訂系爭買賣契約至被告於111年11月2 日發函向原告解除契約，相隔僅短短3個多月，竟得沒收420 萬元之買賣價金作為違約金，顯然過高，應依法酌減：　　⒈按應依當事人之意思認定當事人間約定之違約金性質為何，若無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依民法第250條第2項之規定，視為賠償額預定性違約金。又約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院得酌予核減(最高法院110 年度台上字第2984號判決要旨參照)。　　⒉本件兩造所簽訂之系爭買賣契約並未約定第10條之違約金性質為懲罰性違約金，參照上揭最高法院判決意旨，應視為賠償額預定性違約金。又原告於另案雖曾請求被告應支付違約金420萬元，惟此僅係原告暫先依系爭買賣契約之約定條款主張，並非原告亦認為違約金420萬元是適當金額，況原告於另案亦曾提出如認原告解除契約無理由，被告沒收420萬元買賣價金充作違約金亦屬過高，而主張酌減。是原告並未認為違約金420萬元是適當金額。　　⒊再者，民法第252條規定違約金額過高酌減之立法理由為：「謹按違約金之數額，雖許當事人自由約定，然使此約定之違約金額，竟至超過其損害額，有顯失公平之情形時，債務人尚受此約定之拘束否，各國法例不一。本法則規定對於違約金額過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之。蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也。」準此，締約當事人固應遵守契約之約定，但如契約內容發生重大爭議，可能影響契約當事人之權益時，則權益可能受損害之一方，非不得解除契約，以防止或避免損害之發生或擴大，是原告基於前述理由主張被告違約而解除契約，雖經另案判決認定應無理由，然因被告已向原告解除系爭買賣契約，足認被告亦無履約之意思，則被告在兩造簽訂系爭買賣契約後僅經過短短3個多月即解除契約，此期間被告並未有何具體損害，竟得沒收原告已給付之部分買賣價金420萬元充作違約金，顯然有失公平，此為民法為衡平債權人與債務人間之利益所設規定，自不因兩造於系爭買賣契約有上開違約金之約定，即得以原告應尊重契約之約定及雙方並無締約地位不公平情事等理由，據為否定原告依約請求酌減違約金之權利，否則，無疑將使民法第252 條之規定形同具文，且違反其立法目的。是被告之之上開主張，殊無可取。　㈧被告並未舉證因原告違反系爭買賣契約，造成其有鉅額損失及支出費用，原告請求酌減違約金為80萬元，實屬公平合理：　　⒈被告雖主張其剷除系爭土地上15棵百年龍眼樹，每棵價值2 8-45萬元之間，其損失為420萬至825萬元之間云云，惟原告否認系爭土地上先前有種植15棵百年龍眼樹，並否認每棵價值28-45萬元之間，而被告雖提出存證信函為據，但該存證信函並未檢附任何足以證明系爭土地上有種植15棵價值各為28-45萬元之龍眼樹之證明，自難僅憑該份存證信函即遽認被告受有420萬至825萬元之損害。　　⒉關於地政士執行業務費用18,000元及履行保證金(應為履約保證手續費)8,400元部分，雖有解約暨終止履約保證同意書為證，但該同意書係被告片面出具，並未檢附有支出各該費用之證明，尚難遽採。　　⒊另被告主張因原告提起另案訴訟，其承受極大壓力，受有精神上損害云云，容嫌無據。姑不論被告並未提出其有精神上損害之證明，僅由非財產上之損害賠償請求，應以法律有明文規定者為限，始得提出，而本件被告並未敘明其係依據何種權利或法益受有精神上損害，僅空言受有精神上損害，即認應納入酌減違約金之標準，難認有據。　　⒋至於，被告主張因無法取得本件價金來週轉資金，因此不得不撤回與他人共同投資於高雄市之土地開發案件之股權，而無法享有該投資案之利潤云云，原告否認，應由被告舉證以實其說。況投資本身即有風險，是否必然可享有投資之利潤？又投資利潤若干？均有疑義，自不能僅以被告片面之主張，即認其受有投資利潤之損失。　㈨此外，原告確已依約給付第一、二期之買賣價金，自屬契約之一部履行，而被告亦自承本件係分期支付買賣價金，且不否認原告已支付第一、二期買賣價金款項，竟否認原告已為契約之一部履行，容係昧於事實，應無足採。　㈩原告向被告購買系爭土地之總面積為464.23平方公尺(即140. 43坪)，約定之總價金為1,400萬元，換算每坪單價9萬9,694 元(計算式：14,000,000÷140.43≒99,694，元以下四捨五入) 。而依內政部不動產交易實價登錄查詢服務網(下稱實價登錄網)所示，系爭土地附近於109年至113年間之市場實際交易價格，每坪單價約介於8,000元至5萬1,000元之間，則原告向被告購買系爭土地之單價顯已高於市場交易價格約2倍至12倍之多。是原告購買系爭土地之初，已屬高價購買，該筆土地之合理市價應介於112萬3,440元至716萬1,930元之間，如仍任令被告沒收420萬元，無異肯認被告在簽約後短短3 個月間，解除契約竟可取得合理市場價格超過一半以上，甚至高於市價約4倍之土地價值，實極不合理，與被告實際損害顯相懸殊，而有違事理之平。　如以上開實價登錄網所示與本件系爭土地條件相近之○○段000 地號、面積146.96平方公尺之土地於113年4月19日之交易價格每坪3.5萬元為參考依據，則系爭土地之市場交易價格充其量應為514萬3,600元，被告竟主張沒收420萬元作為違約金，亦已逾系爭土地合理市場價格之8成以上，顯不合理，自應依法酌減。　被告雖提出鄰地○○鎮○○段000地號(門牌號碼：○○路五段000號 )房地之不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地謄本、所有權狀等，主張其於系爭土地附近出售第三人之買賣單價為每坪16.0 2萬元，如分開計價土地之價格為每坪13.84萬元云云。惟查，依被告提出之上開土地所有權買賣移轉契約書上所載買賣價款總金額為新臺幣(下同)53萬6,320元，換算每坪單價為2 萬6,446元(詳後述)；建築改良物所有權買賣移轉契約書上所載買賣價款總金額為8萬4,500元，並非被告所主張之土地、建物買賣單價每坪16.02萬元或土地單價每坪13.84萬元( 被告計算式之總和記載13.81萬/坪)。故被告所提出之不動產買賣契約書所載買賣總價款325萬元，既與其提出予彰化縣田中地政事務所辦理土地及建物所有權買賣移轉登記之前開土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書上記載之買賣價款總金額不符，自難認其出售上開土地及建物予第三人之買賣價金為325萬元，且原告亦否認上開不動產買賣契約書之真正，自不能依上開書證認定系爭土地附近之土地交易價格有每坪13.84萬元甚至16.02萬元之情事。　暫不論被告出售同段000地號土地之每坪單價應非13.84萬元，僅由被告出售之不動產標的係包含土地及建物，已與本件原告向被告購買之標的僅有土地之買賣條件不同，又被告出售之同段000地號土地既然包含其上建物，而該筆土地之地形又較原告所購買之系爭000地號土地方正(系爭000地號土地呈細長三角形，不利開發利用)，且面積又不甚大，衡諸一般交易常情，其交易價格會高於原告所購買之系爭土地，亦屬合理，自難援引同段000地號土地之每坪單價，作為認定本件系爭土地合理市價之依據。　依被告所提出之前揭土地所有權買賣移轉契約書上所載買賣價款總金額為53萬6,320元、土地面積為67.04平方公尺即20 .28坪(第二位以下四捨五入，下同)，換算每坪單價為2萬6, 446元。若再加計建物買賣價款總金額8萬4,500元，則土地建物之總價款為62萬0,820元，以建物總面積共91.10平方公尺即27.56坪，換算每坪單價為2萬2,526元，顯然均遠低於原告向被告所購買之系爭土地每坪單價9萬9,694元。　據上，原告購買系爭土地之初，既已屬高價購買，如仍任令被告沒收420萬元，無異肯認被告在簽約後短短3個月間，解除契約竟可取得合理市場價格超過一半以上，甚至高於市價約4倍之土地價值，實極不合理，與被告實際損害顯相懸殊，而有違事理之平，自應基於衡平原則，酌減本件被告已收取之違約金420萬元，始符民法第252條之立法意旨，並符公平合理之原則。　爰依民法第252條、第179條請求酌減違約金等情，並聲明：⒈ 被告應給付原告新臺幣3,400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：　㈠原告並無理由，而片面拒絕履行系爭買賣契約。原告起訴所陳並非真實，兩造訂立契約後，原告將第一、二期款共420 萬元，存入第一經建公司，嗣田中鎮公所建築線指示核定後，原告依照契約應付第三期款，但原告片面指摘，被告未提出合法的建築線指示核准文件、第三人土地使用權同意書，而拒絕付款。進而，解除系爭契約，於111年12月提出民事訴訟，請求被告給付840萬元，其中420萬元為其存入第一經建之第一、二期買賣價金，另外420萬元即為違約金。上開案件前經彰化地院112重訴字第5號及台灣高等法院台中分院審理，均判決原告敗訴而確定。上開判決，即指明被告並未違反契約約定，原告拒絕履行契約並無理由。系爭土地毗鄰山腳路。山腳路是現有既成道路，南北向，北邊從彰化市開始，南端到二水鄉，貫穿彰化縣東邊鄉鎮，是彰化縣政府管轄縣道137線，計畫寬度為12公尺。現有山腳路，都是私人土地，政府尚未徵收。系爭土地已經田中鎮公所指定建築線，申請建築，並無問題。系爭土地的右側，都是同一筆私人土地包括現有山腳路，都是田中鎮○○段000地號)。上開情事，一般人查看地籍圖也可明瞭，原告從事土地開發為專業人士，更無不知之理。原告稱:系爭土地未與山腳路相連，仍有第三人私有之產權間隔，因而不願再給付後續價金等語，即與事實不合。　㈡原告請求法院酌減違約金，應不准許，理由如下，原告先提出之上開訴訟，請求被告應支付違約金420萬元。足見原告亦認為違約金420萬元是適當金額。原告應尊重契約之約定。契約係雙方合意訂定。系爭契約約定，若有違約情事，雙方可請求之違約金，為當時已支付之價金。訂約時雙方已經充分考量此約定之利弊得失，認為適當而後才簽約，基此，應充分尊重契約約定(即雙方合意之金額)。雙方並無締約地位不公平情事。一般而言，酌減違約金，常係因考量契約雙方締約時，地位不平等。某一方有訂約之優勢地位，另一方處於劣勢，無法公平合理訂約。本件原告擁有專業之土地開發團隊，對於系爭土地之資訊、開發利益等，均比被告(土地所有權人)熟稔，故無再特別給予保護，酌減金額之必要。上開訴訟期間，被告為息訟，多次請原告依原約定，繼續履行契約，但原告執意不肯。　㈢原告違反契約，被告有鉅額之損失及支出費用。依照兩造契約第九條規定：土地點交...產權移轉登記完畢...五日內辦理點交...點交日最遲不得逾111年10月30日...。但原告在1 11年8月5日，就要求在鑑界之前，先清除土地上15棵約百年之龍眼樹，並表示若過戶買賣不成，願意全額賠償被告之損失，因此被告才剷除龍眼樹。上開樹木價值，依照景觀業者概估15棵，每棵28至45萬元之間，此部分被告即損失420萬至825萬元。又被告協助代辦申請建築線費用9萬元，此部分損失，被告早於111年11月9日即委請賣方仲介訴外人陳佩瑩、龍仁舜以存證信函通知原告並請求賠償。被告支出地政士執行業務費用18,000元，及履行保證金8,400元。原告提起首揭之民事訴訟，要求被告支付違約金420萬元，審理期間一年多，被告承受極大壓力，為此受有精神上損害。系爭契約，原約定之最後產權移轉點交日為111年10月30日，被告最慢當日即可以取得價金。但因原告違約，被告無法取得本件價金來週轉資金，因此不得不撤回與他人共同投資於高雄市之土地開發案件之股權，以至於被告無法享有該投資案之利潤。　㈣本件係分期支付買賣價金，並無起訴狀所指稱之原告已為契約之一部分履行情事。退步言，如果酌減違約金，被告應給付原告金錢，法定利息應從判決確定之日起算。　㈤原告未依民事訴訟法第277條規定，舉證證明違約金過高之事實，應駁回其訴。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文著有明文。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任...(最高法院112年度台上字第1605 號判決參照) 。原告僅泛稱：依一般客觀之事實及社會經濟狀況，倘允被告沒收原告於解約時已經給付之...420萬元.. .應認實屬過高...，而未具體說明違約金過高之事實，顯然不符合民事訴訟法第277條前段舉證責任分配原則之規定。　㈥本件買賣雙方在自由意識下議定，並無任何不法之原因。原告為開發建設公司，對市場之土地、建築之訊息，比一般人更具有專業性。本件土地買賣被告原來開出之價格為每坪( 下同)15萬元，經過原告請求降價後，才以9.9萬元成交。兩造間系爭土地之糾紛已多年，原告亦從未提起買貴。毗鄰系爭土地之北邊，同段000號土地，為被告所有，於112年5月間出售，每坪買賣價格16萬元。本件買賣價格才9.9萬元，極為便宜(當時因被告承包社頭鄉某建案，上游發包公司故意拒絕支付工程款近千萬元，被告提起給付工程款訴訟。被告因不願下游廠商(小包)受到牽連，為支付小包工程款及該工程款訴訟之假扣押擔保金300萬元，才便宜出售系爭土地。　㈦退步言，依原告114年1月8日書狀所示，在系爭土地交易之前，○○段000號、000號土地(坐落在3-4米寬之巷道內)，於110 年12月17日的交易價格即高達5.1萬元。因近年台灣土地飆漲，且系爭土地面臨山腳路大馬路邊，成交之價格更高，並無不合理之處。再依○○段000號，在113年4月9日成交價格為 3.5萬元而論，顯示系爭土地價格，已從9.9萬元降至3.5萬元，本件買賣因原告之違約、拒絕履行及訴訟拖延多年，被告之損失為898萬元【(9.9萬元-3.5萬元)*140.43】，遠遠超過本件違約金420萬元。　㈧建物為45年舊屋，且屬未辦理保存登記房屋，經濟價值低，因此上開交易，實質上是買地送(舊)屋。依照不動產買賣契約書計算，土地每坪為16萬元(325萬元÷20.2796＝16.02萬元 /坪)。退步言，如將土地、建物分開計價，依移轉契約書所載之土地、建物價款之比例計算，土地之價格為每坪13.84 萬元(325萬元×536320/(536320+84500)÷20.2796坪=13.81萬 /坪)。　㈨答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願預供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：　㈠原告於111年7月27日向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段000○000 地號土地，並簽訂系爭買賣契約，約定總價1,400萬元，分四期支付，原告已給付第一期款140萬元、第二期款280萬元，合計420萬元至履約保證專戶。　㈡原告於111年9月28日以律師函催告被告應履行契約第4條、第 13條義務，再於同年10月28日以和美郵局存證號碼000150號存證信函，依系爭買賣契約第10條第1項約定向被告解除系爭買賣契約，該函經被告收受，原告未給付第三、四期買賣價款。　㈢原告另案對被告提起返還土地價款等訴訟，經本院112年度重訴字第5號、台灣高等法院台中分院112年度重上字第196號判決原告之訴確定在案。　㈣於前案本院112年度重訴字第5號卷137頁田中鎮公所函說明第二項第2點「已於本所111年10月3日田鎮建字第1110016713 號函核發」系爭○○段000、000地號土地之建築線指示圖。　　㈤系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方（即原告）如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）；經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用...」。四、得心證之理由：　㈠查原告前案於本院112年度重訴字第5號對被告提起返還土地價款等訴訟，以被告未依買賣契約第4條第2項約定申請指定建築線為由，解除契約，並請求被告返還已支付之價金420 萬元及同額違約金420萬元，經本院112年度重訴字第5號、台灣高等法院台中分院112年度重上字第196號判決認被告並未違反系爭契約第4條第2項約定，原告依此解除系爭買賣契約，請求被告返還已支付之價金420萬元及同額違約金420萬元（共840萬元），難認有據，而駁回原告之訴確定在案，前案本院112年度重訴字第5號案件中，彰化縣○○鎮○○000○0○ 0○○鎮○○○0000000000號曾函說明「㈠○○段204、206地號相關建築線指示申請計有一件，申請人為洪坤正建築師事務所，目標土地為田中鎮○○段000、000、000、000等4筆土地。建築線指定於該4筆土地之東側（山腳路五段，指定於現況道路中心線退讓六公尺處，○○路五段計畫寬度為十二公尺）及西側（○○路，指定於現況道路中心線退讓三公尺處），已於本所111年10月3日田鎮建字第1110016713號函核發」（見該案卷第137頁至163頁）等情，業經調取本院112年度重訴字第5號、台灣高等法院台中分院112年度重上字第196號卷宗核閱屬實，故原告未依約給付第三、四期買賣價金並解約，被告主張原告已違反契約之約定，主張原告應依契約第10條第2項給付違約金，自屬有據。　　㈡按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明定，故約定之違約金過高者，不論當事人係提起核減違約金之訴或提起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌減或法院依職權酌減之，均無不可（最高法院84年度台上字第2172號判決意旨參照）。法院判斷當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。經查，兩造系爭買賣契約第10條第2項固約定被告得沒收已支付全部價款作為違約金，性質上屬賠償總額預定性違約金。被告於簽訂系爭契約後，原可期待交易完成可獲利益，卻因原告違約不履行，致失預期利益。然依財政部國稅局頒布之「111年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表」所示不動產買賣業之淨利率標準為17 %，被告就系爭土地買賣可得預期淨利為23 8萬元（1400萬元×17%＝238萬元），衡以本件兩造交易之客觀事實、社會經濟狀況及當事人損害情形，上開約定以已支付全部價款420萬元作為違約金，顯然過高，應酌減為238萬元，兩造之契約既經被告合法解除，原告已支付之價款420 萬元，扣除應給付予被告之違約金238萬元，則被告受領原告之價款於182萬元（420萬元－238萬元＝182萬元）部分即無法律上之理由，核為不當得利應予返還原告，自堪認定。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，此觀民法第229條第2項、第233條第 1 項前段、第203條規定可明。本件原告主張起訴狀繕本送達被告時，應認與催告有同一效力，故原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即113年8月23日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據。　㈣綜上所述，原告依民法第179條之規定請求被告返還182萬元，及自113年8月23日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　五、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　黃倩玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝志鑫

2025-03-31

CHDV-113-訴-908-20250331-1

補

臺灣高雄地方法院

返還房屋

臺灣高雄地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度補字第1831號原告陳寶珍訴訟代理人王維毅律師黃鈞鑣律師被告莫玉瓊上列當事人間請求返還房屋事件，原告起訴未繳納裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項及第2項分別明定。所謂交易價額，應以市價為準，又地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準。再按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照）。二、本件原告起訴主張兩造間就原告所有門牌號碼高雄市○○區○○ 路000號8樓之3房屋（下稱系爭房屋）之不定期租賃關係已消滅，被告無權占用系爭房屋，爰依民法第455條前段、第7 67條第1項前段規定，聲明請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之價值為斷。查鄰近系爭房地之同社區門牌號碼高雄市○○區○○路000號1 9樓之1房地，於民國113年9月7日每坪交易單價約為新臺幣（下同）226,000元，有原告陳報狀及所附內政部不動產交易實價查詢資料在卷可稽，依此作為核定之基準應趨近於客觀市場交易價額，而系爭房屋總面積為92.78㎡，亦有建物登記謄本附卷足憑，以此計算系爭房屋及其基地（下稱系爭土地）於起訴時之客觀市場合理交易總價額應為6,342,905元（計算式：92.78㎡×0.3025×226,000元＝6,342,905元，元以下四捨五入）。而系爭房屋課稅現值為488,600元及系爭土地公告現值為471,608元（計算式：1,164.91㎡×59,536元/㎡× 68/10000＝471,608元，小數點以下四捨五入），亦有系爭房屋稅籍證明書及系爭土地登記謄本附卷可參，估算系爭房屋交易價額占總交易價額為51％（計算式：488,600元+471,608 元＝960,208元；488,600元÷960,208元＝51％，小數點以下四捨五入），以此計算系爭房屋於起訴時之客觀市場合理交易價額應為3,234,882元（計算式：6,342,905元×51％＝3,234,8 82元，元以下四捨五入）。故核定本件訴訟標的價額為3,23 4,882元，應徵第一審裁判費33,076元。茲依民事訴訟法第2 49條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 31 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 31 日書記官陳昭伶

2025-03-31

KSDV-113-補-1831-20250331-1

抗

臺灣高等法院

聲請扣押

臺灣高等法院刑事裁定 114年度抗字第543號抗告人即被告郭于緁上列抗告人即被告因詐欺等案件，不服臺灣宜蘭地方法院中華民國114年1月13日裁定（114年度聲扣字第1號），提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。　　理　由一、原裁定意旨略以：本件依聲請人宜蘭縣政府警察局羅東分局分局長陳至瑋（下稱聲請人）所提供之證據，合理懷疑抗告人即被告郭于緁（下稱抗告人）涉犯刑法第339條之4第1項第2款之加重詐欺及洗錢防制法第19條一般洗錢等罪嫌，並估計取得犯罪所得新臺幣（下同）7,469,725元。又附表所示之不動產（下簡稱系爭房地）係抗告人與共犯以詐術行為自曹惠珍、謝仲倫處取得，再借名登記於郭育禎名下，本案取得之不法所得至少為7,469,725元，應沒收、追徵之犯罪所得極高，抗告人自有將借名在郭育禎名下之不動產隱匿、變賣或處分之高度可能，基於澈底剝奪犯罪所得原則及為保全本案將來犯罪所得沒收、追徵之目的，是有就附表所示之財產予以保全扣押之必要。經審酌聲請人提出系爭房地市場交易價值（扣除抵押貸款餘額），總計仍低於抗告人前揭犯罪所得，經衡酌比例原則後，認聲請人之聲請於7,469,725 元之範圍內准予扣押等語。二、抗告意旨略以：系爭房地原所有權人謝仲倫與其配偶曹惠珍有急迫之資金需求，經協商後，抗告人以1,850萬元價金，與謝仲倫、曹惠珍達成附2年內買回條件之買賣契約，並約定謝仲倫得以每月42,000元之租金承租，抗告人需承擔2年無法處分、居住之不利益，方得以較低之價金購買系爭房地。謝仲倫、曹惠珍於移轉登記前向玉山銀行、民間借貸業者借貸1,200萬元、650萬元貸款，此均由抗告人清償後，方將系爭房地移轉登記至抗告人指定之郭育禎名下，是抗告人實際支付1,850萬元後，始取得系爭房地。故可認抗告人於契約過程中並未傳遞不實之訊息、或施展任何之詐術，而無詐欺之犯罪嫌疑，且無獲得任何不法所得。另抗告人名下仍有其他現金、不動產，可供變賣、處分，系爭房地市場價值達 2,000萬元以上，且流動性、變現性均較動產為低，故扣押系爭房地顯為超額扣押，而與比例原則不符。原審未審酌抗告人之犯罪嫌疑，及本案是否有若不予扣押，則日後有不能執行或難以執行之虞，為預防犯罪嫌疑人脫產規避追徵之執行之保全必要尚待調查，請撤銷原裁定云云。三、按刑法、刑事訴訟法相關沒收之條文已於民國104年12月30 日、105年6月22日修正公布，並於000年0月0日生效。又犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，但有特別規定者，依其規定；犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：明知他人違法行為而取得。因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；第1項及第2項之犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，修正後刑法第38條之1第1 項至第4項定有明文。另可為證據或得沒收之物，得扣押之；為保全追徵，必要時得酌量扣押犯罪嫌疑人、被告或第三人之財產，新修正刑事訴訟法第133條第1項、第2項亦有明文，且參諸立法理由為「104年12月30日修正公布，定於105 年7月1日施行之刑法第38條第4項及第38條之1第3項新增沒收不能或不宜執行時，應追徵其價額之規定，為預防犯罪嫌疑人、被告或第三人脫產規避追徵之執行，必要時應扣押其財產。但原條文第1項之扣押，其標的除得為證據之物外，僅限於得沒收之特定物，顯與為達保全追徵目的，而對沒收物所有人一般財產所為扣押不同。基於強制處分應符合法律保留原則之考量，自有新增以保全追徵為目的之扣押規定之必要」，是為保全追徵，得對被告、第三人所有之一般財產扣押，然以必要為限。而偵查中檢察官認有聲請扣押裁定之必要時，應以書面記載刑事訴訟法第133條之1第3項第1款、第2款之事項，並敘述理由，聲請該管法院裁定；司法警察官認有為扣押之必要時，亦得依上開規定，報請檢察官許可後，向該管法院聲請核發扣押裁定，刑事訴訟法第133條之2 第1項、第2項同有明定。據此，法院審核扣押之聲請，應究明個案中有無相當理由足以認定犯罪嫌疑人涉嫌特定案件，且該財產是否屬於刑事訴訟法第133條第1項所列「得沒收之物」，倘為保全追徵，則應檢視有無客觀合理之事證足以特定應扣押之一般財產，並審認有無扣押之必要及扣押範圍是否符合酌量之比例原則，避免對受扣押人造成過度侵害，倘以第三人之財產作為扣押客體時，則應進一步審酌是否符合刑法關於第三人財產沒收、追徵之要件，而法院為上揭審查時，其證據法則無庸嚴格證明，以自由證明為已足，如經綜合判斷，具有一定可信度之傳聞、傳述，即得據為聲請之理由。　　四、經查：　㈠本件聲請人主張抗告人涉犯刑法第339條之4第1項第2款之加重詐欺罪及洗錢防制法第19條一般洗錢罪，經簽立顯與市價不符之買賣契約、製作不實之賣方收支明細暨點交確認書、先行動支應由謝仲倫、曹惠珍取得之價金，分別為520萬元、2,269,725元，合計犯罪所得至少7,469,725元等情，業經聲請人提出相關事證為佐，原審經綜合判斷，認有相當理由足以認定前開資金流向。而本件抗告人涉犯者，非僅系爭房地交易一筆，審酌犯罪所得係義務沒收、應澈底剝奪，並斟酌比例原則後，堪認聲請人聲請於7,469,725元範圍內扣押系爭房地，以保全日後犯罪所得追徵之必要，並無過度扣押而侵害人民財產權之情事，且屬侵害最小之手段，經核並無不合。　㈡抗告人雖以前詞提起抗告，並提出成屋買賣合約書、協議書、臺灣宜蘭地方法院112年度司促字第997號支付命令、聯邦銀行匯款通知單、先行動支價款同意書、不動產交易時價查詢服務網列印資料，可認抗告人購買系爭房地並非不法所得，更屬超額扣押，然：　　1.扣押屬保全程序，係為保全將來沒收、追徵之目的，禁止犯罪嫌疑人或第三人處分其財產所實施之強制處分，與刑事審判程序在確定刑罰權之有無及範圍之性質有別，本無庸嚴格證明，以自由證明為已足，業於前述。本件雖因案件尚在偵查中，犯罪事實及情節為何、犯罪所得財物或財產上利益之數額為何等節，均有待進一步調查、釐清，並綜合全部卷證資料認定之。而依卷內事證，實難據以排除抗告人與謝仲倫、曹惠珍就系爭房地買賣之真意，涉有加重詐欺、一般洗錢之可能性。抗告人以：詐欺罪之犯罪嫌疑並非重大云云，顯不可採。　　2.復按洗錢防制法第25條第1項規定：犯第19條、第20條之罪，洗錢之財物或財產上利益，不問屬於犯罪行為人與否，沒收之。是本件得為扣押之物即洗錢之財物至少為7,46 9,725元，且應以被告全部財產為擔保，則於7,469,725元範圍內為扣押，均屬有必要。而以此高額之犯罪所得、洗錢財物言，若不予扣押保值之不動產，顯難保全日後犯罪所得追徵。　　3.系爭房地於移轉登記至郭育禎前，經聯邦商業銀行不動產估價約為27,134,250元，原登記有玉山商業銀行1,872萬元、民間借貸575萬元（然依據成屋買賣合約書記載實際借款金額為480萬元）、聯邦商業銀行之最高限額抵押，而郭育禎購買系爭房地，經向聯邦商業銀行貸款核撥取得 2,340萬元並設定2,496萬元、312萬元最高限額抵押權，清償塗銷前開玉山銀行、575萬元民間借貸之最高限額抵押權，又在其上設定民間借貸300萬元之最高限額抵押權等情，有建物登記公務用謄本（建號全部）、聯邦商業銀行函暨附件、成屋買賣合約書（見聲扣字卷第21-27、331 -340頁、本院卷第17-25頁）在卷可稽，是由聯邦商業銀行之估算系爭房地價值27,134,250元，扣除其上之最高限額抵押權之擔保債權額，扣押系爭房地就前開應沒收之範圍言，並未超額。抗告人以：系爭房地價值逾7,469,725 元，而有超額扣押之嫌，不合比例原則云云，尚有誤會。五、綜上所述，原裁定綜合聲請人所提各項事證，裁准扣押附表所列財產於7,469,725元範圍內之金額，尚屬有據。抗告人猶執前揭意旨提起抗告，並無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第412條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　張江澤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　章曉文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭惠玲以上正本證明與原本無異。不得再抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭進忠中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　7 　　日附表：不動產門牌號碼及坐落土地地號權利範圍登記所有權人　　備　註建物門牌：宜蘭縣○○鎮○○路○段000巷00號（建號：宜蘭縣○○鎮○○○段000號）地號：宜蘭縣○○鎮○○○段000號、706號全部郭育禎郭于緁、張宏偉借名登記於郭育禎名下

2025-03-31

TPHM-114-抗-543-20250331-1

重上

臺灣高等法院

給付定金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第448號上訴人詮達開發股份有限公司法定代理人黃河東訴訟代理人蔡嘉政律師許維帆律師蔡明錡律師視同上訴人信義全球資產管理股份有限公司法定代理人陳麗心訴訟代理人王世華律師莊景智律師複代理人林頎律師許雅筑律師參加人安信建築經理股份有限公司法定代理人周俊吉訴訟代理人羅凱正律師黃子盈律師被上訴人龍邦國際興業股份有限公司法定代理人劉偉龍訴訟代理人劉煌基律師複代理人林品慈律師上列當事人間請求給付定金等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月1日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第80號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決廢棄。二、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、上訴人應同意參加人將票號RD0000000支票所兌現新臺幣　　1000萬元給付予被上訴人。四、被上訴人其餘追加之訴駁回。　　　　五、第一、二審訴訟費用（含追加之訴部分），由被上訴人負擔 73％，餘由上訴人負擔。　　　　　　事實及理由壹、程序方面：一、被上訴人（下稱龍邦公司）於原審提起主觀預備合併之訴，先位之訴請求上訴人詮達開發股份有限公司（下稱詮達公司）給付新臺幣（下同）1000萬元本息，備位之訴請求視同上訴人信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球）給付 4418萬元本息。原審就先位之訴判決龍邦公司勝訴，詮達公司不服，提起上訴，備位之訴亦生移審之效力，爰列信義全球為視同上訴人。二、龍邦公司先位之訴依斡旋金契約（下稱系爭契約）請求詮達公司給付1000萬元本息，嗣於本院就先位之訴追加備位聲明，請求詮達公司應同意信義全球及參加人（下稱安信建經）將票號RD0000000支票（下稱系爭支票）所兌現1000萬元給付予伊，詮達公司並應給付自民國111年4月1日起算之法定遲延利息（本院卷一第463頁），與原訴均係本於龍邦公司得否沒收定金之基礎事實，核與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、龍邦公司主張：①伊委託信義全球出售坐落臺北市○○區○○段0 ○段000地號土地（下稱系爭土地），嗣詮達公司有意購買，於111年1月21日與信義全球簽訂系爭契約，委託信義全球斡旋要約，約定承購金額為5億8888萬元，並交付系爭支票作為斡旋金，伊於翌日同意依斡旋內容出售，該斡旋金依約充作定金。詎詮達公司拒不與伊簽訂買賣契約，伊依系爭契約第4條第8項約定，自得沒收定金。嗣系爭支票由受款人安信建經提示兌現並存入其帳戶保管，信義全球、安信建經並以兩造爭議尚待法院判決為由，未依伊之請求於同年3月31日前將定金交付於伊，爰先位之訴依系爭契約第4條第8項約定、類推適用民法第249條第2款規定，請求詮達公司給付1000 萬元及自111年4月1日起加計法定遲延利息。②伊與信義全球訂有資產標售服務契約（下稱系爭服務契約），倘信義全球有違反善良管理人注意義務之行為，致伊不得沒收定金，則應賠償伊所受損害即定金1000萬元，及所失利益3418萬元。爰備位之訴依系爭服務契約第8條約定及民法第544條規定，請求信義全球給付4418萬元本息。原審就先位之訴判決龍邦公司勝訴，詮達公司不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。龍邦公司於本院就先位之訴追加備位聲明，主張伊應為系爭支票兌現票款之受領人，爰依系爭契約第4條第8項約定、類推適用民法第249條第2款規定，請求詮達公司同意信義全球、安信建經將系爭支票所兌現1000萬元給付予伊，詮達公司並應給付伊自111年4月1日起算之法定遲延利息。二、詮達公司抗辯：系爭契約除手寫條款經磋商外，其餘均為信義全球擬定之定型化契約條款，未給予伊合理審閱期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，不構成契約內容。伊購買系爭土地之目的係為興建房屋，該地得否興建五層樓建物以完整利用法定容積率為本件交易之重要事項，信義全球違反善良管理人之注意義務，未告知系爭土地限建高度23.58公尺，應扣除該地海拔高度4.14公尺，僅能興建地上四層半之建物，大幅影響該地之價值，且提供該地前經核准興建五層樓建物之建造執照（下稱系爭建照），致伊誤信系爭土地得興建常規五層樓建物，而持續加價斡旋並簽訂系爭契約，其後信義全球提供系爭建照之建築剖面圖，伊始知該一樓設計有一半位於道路平面以下。伊已依民法第92條、第88條規定，撤銷系爭契約及兩造定金契約之意思表示。又兩造僅就系爭土地成立買賣預約，龍邦公司僅得請求伊履行訂立買賣本約，惟本件因可歸責於龍邦公司代理人信義全球之上開行為致無法簽訂買賣本約，伊不可歸責，龍邦公司自不得沒收定金。另本件定金為損害賠償額預定性質之違約金，龍邦公司未因未訂本約而受損害，縱有損害，亦不包括訂立本約之預期利益，該定金金額顯然過高，應予酌減。況伊已履行給付定金義務，龍邦公司不得請求伊再為給付，伊亦無同意信義全球及安信建經交付定金之義務，是龍邦公司之請求均屬無據。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡龍邦公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：追加備位之訴駁回。三、信義全球抗辯：詮達公司從未詢問系爭土地得否興建五層樓建物，伊僅如實提供系爭建照及所載資訊，並於不動產說明書表明系爭土地位於機場限建範圍內，限建高度由買方評估或洽詢專業意見後承買，而興建樓層取決於詮達公司及建築師之設計，伊為仲介，僅得提供法定資料，無任何隱匿、詐欺行為或違反善良管理人之注意義務，是本件可歸責於詮達公司不履行簽約義務，龍邦公司自得沒收定金作為違約之賠償。答辯聲明：㈠原審備位之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢追加備位之訴駁回。四、安信建經陳述：兩造合意開立受款人為伊之系爭支票，並暫存於信義全球保管，伊則依信義全球指示兌現系爭支票，保管兌現票款及利息，並通知兩造待其等協議或判決確定再處置款項等語。同信義全球之答辯聲明。五、兩造不爭執事實（本院卷一第449至451頁）：　㈠龍邦公司於110年11月16日與信義全球簽訂系爭服務契約，委託信義全球出售其所有系爭土地（原審卷一第29至37頁）。信義全球人員許庭翠於同年12月18日依詮達公司法定代理人黃河東之要求，以LINE提供系爭土地PDF檔（即上證2簡報，本院卷一第393頁），並於同年12月24日提供系爭土地登記謄本、系爭建照存根，並告知建照後附注意事項第34項有說明系爭土地限建高度23.58公尺（原審卷一第157至160、235 至243頁）。詮達公司於同日書立承購意向書，委託信義全球評估購買系爭土地，承購總價為5億4383萬元（原審卷一第39頁）。　㈡詮達公司於110年12月27日與信義全球簽訂斡旋金契約，願以 5億4926萬元承購系爭土地，另加註其他承購條件，並手寫「買方在簽立斡旋金契約前已詳閱不動產說明書（即原審卷一第501至503頁）」（原審卷一第41至43頁），詮達公司並於當日簽發以安信建經為受款人之系爭支票交付信義全球作為斡旋金(原審卷一第49頁）。嗣詮達公司再於同年12月29 日與信義全球簽訂斡旋金契約，願以5億4926萬元承購系爭土地（原審卷一第45至47頁）。　㈢詮達公司於111年1月21日與信義全球簽訂系爭契約，願以5億 8888萬元承購系爭土地，並願交付系爭支票作為斡旋金，委託信義全球斡旋要約。龍邦公司於翌日在系爭契約勾選「賣方同意依斡旋內容及其他約定出售，同意收取系爭支票，視為賣方已受領買方支付之定金，並暫存於信義全球」（原審卷一第27頁）。　㈣兩造原定111年1月26日簽定買賣契約，詮達公司以不及審閱買賣契約書範本，並詢問信義全球能否拿到建築藍圖，要求延期（原審卷一第179、285至289頁）。兩造改定同年1月28 日簽訂買賣契約，許庭翠於當日提供系爭建照之建築縱橫剖面圖（原審卷一第253頁），詮達公司不同意當日簽約，再改訂同年2月10日簽約。詮達公司以同年2月9日存證信函主張信義全球隱匿系爭土地與得興建常規五層樓建物之土地價值有重大差異，依民法第92條規定，向信義全球撤銷系爭契約之意思表示，請求返還系爭支票（原審卷一第51至58頁）。詮達公司再以同年2月22日存證信函主張受龍邦公司之代理人信義全球詐欺，向龍邦公司撤銷系爭定金契約之意思表示（原審卷一第61至64頁）。詮達公司於111年12月13日另案訴訟依民法第88條規定，向信義全球撤銷系爭契約之意思表示（原審卷一第225頁、本院卷二第72頁）。　㈤龍邦公司以111年3月22日存證信函通知詮達公司、信義全球　　，依系爭契約第4條第8項沒收已付斡旋金，請信義全球於同年3月31日前交付，詮達公司於3月23日收受該函。龍邦公司　　再以同年4月27日存證信函向詮達公司、信義全球重申沒收定金，解除兩造買賣事宜，詮達公司於4月28日收受該函（原審卷一第72至75、79至81頁）。　㈥信義全球於111年11月28日致函兩造，將於系爭支票時效屆滿前提示，兌現票款俟訴訟確定判決或協議結果處置。安信建經於同年12月27日致函詮達公司，依信義全球指示，其於同年12月19日提示系爭支票，並於翌日確認存入該公司帳戶，該公司僅代為保管系爭支票兌現之款項暨利息，後續俟訴訟確定判決或協議結果處置（原審卷一第297至301頁）。　㈦龍邦公司於113年2月2日以5億5000萬元出售系爭土地（本院卷一第325頁）。　㈧詮達公司於交易過程，未曾詢問有關限建絕對高度問題。其依地籍圖資網路查詢系統可查得系爭土地經緯度，再以機場禁限建管制查詢系統輸入系爭土地經緯度，可查得系爭土地海拔高度為4.14公尺（原審卷一第491至493頁）。六、本院之判斷：甲、龍邦公司對詮達公司先位聲明部分：　㈠按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第3項定有明文。揆其立法意旨，係為確保消費者之契約審閱權，維護其知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會；倘消費者已有充分審閱之機會，而基於私法自治及契約自由原則，選擇拋棄審閱期間之利益，與企業經營者成立契約關係，自非法所不許，消費者事後不得再以企業經營者違反審閱期間為由，主張定型化契約條款不構成契約之內容。查系爭契約除手寫條款經詮達公司與信義全球個別磋商合意外，其餘條款均係信義全球基於提供不動產仲介服務之企業經營者地位，為與多數消費者訂立同類委託斡旋契約而預先擬定，該契約兼具居間及委任之性質，詮達公司為接受服務之最終消費者，堪認該條款屬定型化契約條款。惟詮達公司因有意購買系爭土地，依序於110年12月27日、110年12月29日、111年1月21 日與信義全球簽訂斡旋金契約，逐次提高承購價格、捨棄原承購條件，而前後三份契約之格式、條款項次、內容大致相同，尤其系爭契約第4條第8項關於沒收定金之約定完全一致，且契約均僅一頁，約定事項僅有四條，以詮達公司登記事項及徵才資訊所載，其自84年起從事不動產開發、租售之專業（原審卷一第473頁），審閱該契約條款並無困難，且三份契約均註記「本契據壹式肆聯…紅色聯由買方留存」，足見詮達公司簽立系爭契約前，已持有內容大致相同之前契約 20餘日，應認其已充分審閱系爭契約各條款內容，並基於商業利益，願捨棄審閱期間而簽訂系爭契約。是詮達公司抗辯信義全球未給予合理審閱期間，系爭契約之定型化契約條款均不構成契約內容云云，洵無足取。　㈡詮達公司簽訂系爭契約，委託信義全球斡旋要約承購系爭土地，並交付系爭支票作為斡旋金，嗣龍邦公司同意依斡旋內容及其他約定出售，業如前述（兩造不爭執事實㈢）；依系爭契約第4條第8項「本契約經賣方或其代理人簽署同意出售時，此契約即轉為定金收據，信義全球即得代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方，或依賣方指示將定金存入安信建經」約定（原審卷一第27頁），詮達公司交付予信義全球持有之系爭支票，於龍邦公司同意出售系爭土地時，即充作應給付龍邦公司之定金，系爭契約並轉為定金收據，是詮達公司已給付定金，自無再次給付之義務。基此，龍邦公司依系爭契約第4條第8項約定、類推適用民法第249條第2款約定，請求龍邦公司給付1000萬元本息，均無理由。乙、龍邦公司對詮達公司備位聲明部分：　㈠詮達公司撤銷系爭契約、系爭定金契約之意思表示，均無理由：　1.按民法上所指詐欺，重在對表意人自由意思形成過程中為不當干涉，故須對表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真事實，積極表示為真，而使他人陷於錯誤，或有告知義務但消極隱匿該事實，使他人既存之錯誤加深或保持，並該事實與表意人自由意思之形成有因果關係者，始克當之。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項前段規定，表意人固得撤銷其意思表示，然應就受詐欺之有利事實負舉證責任（最高法院 112 年度台上字第 2895 號民事判決）。　2.詮達公司固主張伊得否興建五層樓建物以完整利用法定容積率，為系爭土地交易之重要事項，惟信義全球隱瞞該地限建高度23.58公尺，應扣除海拔高度4.14公尺，致伊誤信該地得興建五層樓建物云云。按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，此觀民法第765條規定即明，是法令限制之範圍固為不動產交易之重要事項，惟土地之限建高度，係管制建築之高度，而樓層數則取決於所有人之使用需求及建築設計，與限建高度無必然關連。許庭翠亦證稱：詮達公司簽立系爭契約前，並未詢問系爭土地可興建幾層樓，簽約隔週法定代理人黃河東才說他的建築師評估可興建樓層與系爭建照不同。黃河東沒有明確告知想要購買系爭土地作何用途，只是曾提過一樓可作展示廳，也可養地，或蓋好後出租，具體內容沒有說過」等語（原審卷二第105 至107頁），可知詮達公司於交易過程未將系爭土地得興建之樓層數列為商議事項。另觀系爭契約約定系爭土地之詳細資料如不動產說明書所載，依說明書記載「本物件經查位於機場限建範圍內，有關限建高度買方業已自行評估或洽詢建築師等專業顧問之意見後方為承買」、「本案交易未附建築開發執照，買方對買賣標的日後能否申請建築執照已自行評估瞭解，買方對未來之開發自行承擔風險」、「本物件上有 109建字第182號建築執照（起造人為賣方），惟該建照已逾開工期限尚未申報開工且無施工計畫」、「本案為未附建築開發執照之素地交易…」等語（原審卷一第502至503頁），一再言明本件買賣與系爭建照並無關連，詮達公司應自行評估系爭土地限建高度及開發風險，應認詮達公司明知信義全球提供之系爭建照僅供參考，而非保證系爭土地得興建五層樓建物。而許庭翠已說明並提供系爭建照存根第34項載明「基地坐落臺北航空站限建範圍內，經設計建築師檢討限建絕對高度23.58公尺」（兩造不爭執事實㈠、原審卷一第241頁），堪認信義全球已據實告知系爭土地建築之法令限制。至於「限建絕對高度」之定義及計算方式，涉及建築專業領域，衡情仲介業者並不具備建築專業，自難苛求其負正確解釋建築法規之責；反之，有購地自建需求者，對限建條件之理解為其建築成本之一部，基於交易成本之合理分配，系爭契約約定由買受人負擔自行評估瞭解之責，並無不當；尤以詮達公司願以數億元之高價購買系爭土地，諮詢建築師瞭解限建絕度高度，或依機場禁限建管制查詢系爭土地海拔高度為 4.14公尺（兩造不爭執事實㈧），並非困難，況其於交易過程，亦未曾詢問有關限建絕對高度問題（兩造不爭執事實㈧）。基此，信義全球並無告知系爭土地限建絕對高度係指應扣除海拔高度，或該地得興建樓層數之義務，詮達公司執此主張信義公司隱匿資訊，使其受詐欺誤認系爭土地得興建五層樓，依民法第92條第1項撤銷系爭契約或撤銷系爭定金契約之意思表示云云，均無理由。　3.次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又所謂物之性質，指足以影響物之使用及價值之事實或法律關係；在交易上認為重要而有錯誤，係指倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤（最高法院98年度台上字第1469號判決參照）。系爭土地之「限建絕對高度」，影響該地之使用及價值，在交易上固可認為重要，惟信義全球於系爭契約簽訂前已告知詮達公司該地之限制絕對高度為23.58公尺，不動產說明書亦提醒買方就限建高度應自行評估或洽詢專業，詮達公司為專業之不動產開發公司，疏於查證或諮詢專業，致錯誤不知系爭土地可建高度為限制絕對高度扣除該地之海平面高度，非無過失。是詮達公司依民法第88條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示云云，亦屬無據。　㈡龍邦公司依系爭契約第8條第4項約定，得沒收系爭定金：　1.按買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此認買賣本約業已成立。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，仍屬預約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務（最高法院106年度台上字第480號、108年度台上字第2312號判決參照)。查龍邦公司願依斡旋內容出售系爭土地，兩造就買賣標的及價金固已意思合致，惟系爭契約第 4條第2項「買賣雙方約定111年1月25日24時前，就有關其他費用之負擔、貸款問題、交屋約定及其他相關事項協商以成立不動產買賣契約」，已約明尚須另訂本約協商其他費用及履約方式等事項，堪認兩造僅就系爭土地成立買賣預約，龍邦公司僅得請求詮達公司簽訂本約。　2.次按定金為確保契約之手段，因其作用之不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金等，各類型定金性質上並非不能相容或轉換。所謂立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金，係以定金為契約不履行之損害賠償擔保（最高法院91年度台上字第635號判決參照)。依系爭契約第4 條第8項「本契約經賣方同意出售時，此契約即轉為定金收據…如因可歸責買方之事由不履行簽立買賣契約書之義務時，買方得拋棄定金交由賣方沒收，作為違約之賠償…」約定及前開說明，可知本件定金係買方於本約成立前所交付，並於可歸責買方事由不成立本約時，充作給付賣方之損害賠償，藉以擔保買賣預約之履行即本約之簽立，是該定金兼具立約定金及違約定金之性質。查兩造原定111年1月26日簽立買賣契約，惟依詮達公司二度要求，改於同年2月10日簽約，惟詮達公司於同年2月9日即以存證信函對信義全球主張其隱匿系爭土地不得興建常規五層樓建物，依民法第92條規定撤銷系爭契約（兩造不爭執事實㈣㈤），並拒絕與龍邦公司簽立買賣契約；惟信義全球已告知系爭土地之限建資訊，並無詐欺情事，詮達公司撤銷系爭契約為無理由，均如前述，是詮達公司拒絕簽立本約，致買賣預約之履行陷於主觀給付不能，顯可歸責，龍邦公司自得依系爭契約第4條第8項約定沒收定金。　3.詮達公司固抗辯龍邦公司未受損害，本件定金應予酌減云云。惟查：　①按違約定金之交付，性質上為最低損害賠償額之預定，於當事人交付之定金過高，與對造當事人所受損害顯不成比例時，即非以確保契約之履行為目的，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平。惟當事人應就其違約定金與對造當事人所受損害「顯不成比例」及超過部分負舉證責任，非如違約金得由法院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。次按預約當事人之一方請求他方訂立本約，係以請求他方履行本約為其最終目的，買賣預約之當事人之一方不履行訂立本約之義務，他方非不得依債務不履行相關規定，請求賠償依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益（最高法院101年度台上字第594號、108年度台上字第2012 號、112年度台上字第2087號判決參照）。　②兩造就系爭土地固僅成立買賣預約，惟詮達公司係經信義全球幾度斡旋，與龍邦公司就買賣必要之點之價金達成合致，龍邦公司自可高度期待買賣本約之成立及履行。是詮達公司未依約履行訂立買賣本約之義務，龍邦公司即可請求詮達公司賠償其所受履行利益之損害。詮達公司違約後，龍邦公司耗時兩年，方將系爭土地以5億5000萬元出售乙節，為兩造所是認（兩造不爭執事實㈦），低於系爭契約買價之價差388 8萬元即屬龍邦公司所受履行利益之損害，是龍邦公司主張此損害額，即非無據。堪認本件定金數額僅約買賣總價1.7％，與龍邦公司所受損害相較，並無顯然過高而不成比例之情事。是詮達公司抗辯定金應予酌減云云，即無足取。　㈢龍邦公司請求詮達公司同意安信建經將系爭支票兌現之1000 萬元給付龍邦公司，為有理由；請求詮達公司給付自111年4 月1日起之法定遲延利息，為無理由：　1.龍邦公司得沒收充作定金之系爭支票，業如前述，而系爭支票兌現之1000萬元目前存入安信建經帳戶（兩造不爭執事實㈥）之原因，係因龍邦公司同意依斡旋內容出售，即系爭契約第4條第4項「買方同意成交後委由安信建經代辦履約保證手續」、同條第5項「買方同意信義全球得為買賣雙方代理人」、同條第8項「信義全球得…依賣方指示將定金存入安信建經」等約定即為兩造之合意，依該約定可知兩造真意係成立買賣預約後，與安信建經就本件定金成立履約保證契約，由信義全球以龍邦公司代理人之身分，指示將定金存入安信建經帳戶，由安信建經負管領之責，並於系爭契約第4條第8 項約定之可歸責買方或賣方之事由發生不履行簽訂買賣契約之義務時，執行將定金交由賣方沒收或返還買方。是龍邦公司既有沒收定金之權，詮達公司即應同意安信建經將定金交付予龍邦公司。至於系爭契約固載「賣方同意收取支票，視為賣方已受領買方支付之定金，並暫存於信義全球」，惟信義全球已代理龍邦公司，指示將系爭支票交由安信建經提示並存入帳戶，其暫為保管系爭支票之義務已盡，其後乃安信建經依與兩造履約保證約定，負控管定金之責，與信義全球無涉。是龍邦公司請求詮達公司同意安信建經將系爭支票兌現1000萬元給付予龍邦公司，即屬有據，逾此部分之請求則非有理。　2.詮達公司固應同意安信建經將系爭支票兌現款項交付龍邦公司，惟詮達公司已履行交付定金之義務，自無給付定金所生遲延利息之責。又系爭支票兌現票款及利息均由安信建經保管中（兩造不爭執事實㈥），自應由安信建經依履約保證契約對龍邦公司履行交付義務。是龍邦公司請求詮達公司給付 1000萬元之法定遲延利息，即無所據。丙、本院既已認定龍邦公司對詮達公司先位之訴之備位聲明為一部有理由，則龍邦公司對信義全球所提主觀預備合併之訴，即無庸審酌，附此敘明。　　七、綜上所述，龍邦公司先位之訴依系爭契約第4條第8項、類推適用民法第249條第2款規定，請求詮達公司給付1000萬元本息，為無理由，應予駁回。原審為詮達公司敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。另龍邦公司就先位之訴追加備位聲明，依系爭契約上開約定，請求詮達公司應同意安信建經將系爭支票所兌現1000萬元給付予龍邦公司，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　石有爲　　　　　　　　　　　　　　法　官　林晏如　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾明玉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官陳盈璇

2025-03-28

TPHV-113-重上-448-20250328-1

抗

臺灣高等法院

所有權移轉登記

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第288號抗告人曹美麗代理人黃蘭心律師相對人陳怡馨上列當事人間所有權移轉登記事件，對於中華民國113年12月9日臺灣宜蘭地方法院113年度重訴字第88號裁定關於訴訟標的價額核定部分，提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。本件訴訟標的之價額應核定為新臺幣捌佰伍拾萬元。抗告費用由相對人負擔。　　理　由一、本件抗告人主張附表所示土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○ 路○段000巷00號建物（下合稱系爭房地），係伊借名登記在相對人名下，伊已向相對人終止該借名登記關係，爰選擇合併依類推適用民法第541條第2項、第549條第1項；民法第17 9條；民法第767條規定，起訴請求相對人應將系爭房地所有權移轉登記為伊所有，及相對人應自系爭房地遷出。原裁定核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）2,951萬1,684元，並命抗告人於收受原裁定送達5日內補繳第一審裁判費27萬1 ,776元。抗告人對原裁定核定之訴訟標的價額部分不服，提起抗告。其抗告意旨略以：原裁定平均價格僅計算鄰近房地之建物面積，其農地土地面積及系爭房地之土地面積均未納入計算，爰請求廢棄原裁定關於核定訴訟標的價額部分等語。二、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1第1項至第 3項、第77條之2第1項分別定有明文。三、經查，原裁定固以職權搜尋內政部不動產交易實價查詢服務網，於同地段與系爭房地相同屬特定農業區且為透天厝條件之鄰近不動產交易實價登錄資料2筆，並以查得之交易資料房地交易價格採平均值，得出每平方公尺交易單價為12萬8, 050元，並據此核定本件訴訟標的價額。然依系爭房地實價登錄成交明細記載系爭房地於110年6月2日買賣交易價格為8 50萬元（原審卷第17頁；本院卷第24頁），考量系爭房地位於宜蘭縣三星鄉，與抗告人於113年7月間提起本件訴訟相距僅約3年，鄰近不動產買賣交易情形甚少，且未有影響當地不動產買賣行情劇烈漲跌之因素，故系爭房地上開買賣交易價格應得作為本件訴訟標的價額核定之基準。又兩造於本院審理中合意系爭房地起訴時交易價值為850萬元，相對人並表示系爭房地起訴時交易價格未有原裁定核定之訴訟標的價額（本院卷第58頁），故本件訴訟標的價額核定為850萬元，應屬妥適。四、綜上所述，本件訴訟標的價額核定為850萬元，原裁定核定本件訴訟標的價額2,951萬1,684元，尚有未洽。抗告論旨指摘原裁定核定訴訟標的價額部分不當，求予廢棄，為有理由，應予准許。爰由本院將原裁定該部分廢棄，並核定本件訴訟標的價額為850萬元。原裁定關於核定訴訟標的價額部分既經廢棄，原裁定所命補繳裁判費部分，即失所附麗，應由原法院另行處理，併予敘明。五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林哲賢正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳盈真附表：編號項目地號；建號權利範圍備註 1 土地宜蘭縣○○鄉○○段000000地號 1分之1 2 建物宜蘭縣○○鄉○○段00○號（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00號） 1分之1

2025-03-28

TPHV-114-抗-288-20250328-1