損害賠償
臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度訴字第265號
原 告 袁儷娟
訴訟代理人 張致祥律師
複 代理人 王紫倩律師
被 告 游滄陽
游淑暖
朱淑惠
朱宏章
上 列 4 人
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
上列當事人間因損害賠償等事件,本院於民國113年12月23日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時,訴之聲明如本案卷
第7至9頁,嗣於民國(下同)113年12月23日變更聲明如本
案卷第275至277頁所示,經核合於前述規定,應予准許。
貳、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面:
(一)原告為宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱:「系爭土地
」)所有權人,應有部分8分之1,被告等人共有系爭土地
應有部分,分別為被告游滄陽8分之1、游淑暖8分之1、朱
淑惠16分之1、朱宏章16分之1(以下被告均以姓名稱之)
,游滄陽、游淑暖分別於111年12月22日、112年2月24日
,朱淑惠及朱宏章共同於112年7月18日,將所持有之應有
部分出賣予訴外人,並分別於112年1月6日、112年3月15
日、112年8月22日完成所有權移轉登記。惟被告等人均未
依土地法第34條之1第2項通知原告,即完成土地所有權移
轉登記,剝奪原告優先承買被告等人系爭土地應有部分之
權利,致原告無法以相同價位取得系爭土地應有部分共8
分之3,再合併原告所持有之8分之1,達成2分之1應有部
分,土地價值之市場價格面積愈大,則售價愈高,原告因
此喪失可得之利益,而被告違反規定,致受有損害,爰依
法提起本件訴訟,被告等人應負侵權行為損害賠償責任。
(二)被告等人出賣系爭土地應有部分時,均未依土地法第34條
之1第2項規定通知原告,致使原告喪失以同一價格及條件
優先承購該應有部分之權利,因此無法整合土地,以較高
之單價出賣,而受有土地價差之損失。由寶源不動產估價
師事務所估價報告書可知:
1、游滄陽於111年12月22日出賣系爭土地8分之1,計97.33坪
,坪數小,每坪新臺幣(下同)102,000元,若出售予原
告,原告連同自己土地8分之1(即194.66坪)出售,每坪
市價103,000元,每坪多出1,000元,則被告游滄陽未依法
通知原告,致原告受有每坪1,000元之損失,即194,660
元(計算式:1,000元xl94.66坪=194,660元)。
2、游淑暖於112年2月24日出賣系爭土地8分之1,每坪市價103
,000元,倘原告連同被告游滄陽、游淑暖各8分之1(即29
1.99坪)出售,每坪市價為104,000元,則被告游滄陽未
依法通知原告,致原告受有194.66坪、291.99坪間每坪價
差1,000元,及原告持有97.33坪土地每坪價差1,000元之
損失,即194,660元【計算式:1,000元x(291.99坪-194.
66坪)+1,000元x97.33坪=194,660元】,故被告游淑暖應
給付原告194,660元之損害賠償。
3、朱淑惠及朱宏章於112年7月18日出賣系爭土地8分之1,當
時系爭土地291.99坪,每坪市價104,000元,倘原告連同
被告等人應有部分(即389.32坪)出售,每坪市價為105,
000元,則被告朱淑惠及朱宏章未依法通知原告,致原告
受有291.99坪、389.32坪間每坪價差1,000元,及原告持
有97.33坪土地每坪價差1,000元損失即194,660元【計算
式:1.000元x(389.32坪-291.99坪)+1,000元x97.33坪=1
94,660元】,故被告朱淑惠及朱宏章各應給付原告97,330
元之損害賠償。
4、爰依民法第184條第1項前段、第2項請求被告等人應負擔原
告之損害賠償。並聲明:⑴游滄陽應給付原告194,660元,
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分
之5計算之利息;⑵游淑暖應給付原告194,660元,及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計
算之利息;⑶朱淑惠及朱宏章各應給付原告97,330元,及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之
5計算之利息;⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面:
(一)系爭土地原為訴外人游火旺所有,因游火旺於95年間死亡
後,游滄陽、游淑暖等8位兄弟姊妹共同繼承,各應有部
分為8分之1,但共有人中游滄輝8分之1應有部分,於111
年間遭執行法院拍賣,由原告以約720萬元拍賣取得應有
部分8分之1,嗣大姊游玉刊於112手2月間死亡,其應有部
分8分之1再由朱淑惠、朱宏章繼承各16分之1。後來游滄
陽、游淑暖分別於111年12月22日、112年2月24日以1,050
萬元、990萬元之金額,朱淑惠及朱宏章共同於112年7月1
8日以1,000萬元之金額,將其等之應有部分出賣予訴外人
,並分別於112年1月6日、112年3月15日、112年8月22日
完成所有權移轉登記。因被告等人不知悉土地法第34條之
1應通知共有人優先承購之規定,且以為買方或地政士會
處理一切移轉登記事務,被告並非故意不通知其他共有人
,尚難認原告有何侵權行為損害賠償請求權。
(二)原告於111年6月間,針對系爭土地應有部分8分之1,係以
720萬元得標,事後原告並曾函知被告等人願以一坪72,00
0元再加計5,000元(總價749萬元)向被告等人承購,而
游滄陽於111年12月22日,游淑暖於112年2月24日及朱淑
惠、朱宏章於112年7月18日出售系爭土地,分別出售金額
為1,050萬元、990萬元、1,000萬元,出售價格並未低於
市場行情,且比原告購得土地之價格及欲向被告等人承購
之價格還高出甚多,難認原告有因被告等人之出售應有部
分土地,而受有損害,尚難僅以被告等人未先為通知,即
認原告得請求損害賠償。且原告並未證明有依通常情形,
或依已定之計劃、設備或其他特別情事,具有客觀之確定
性可獲得利益,自無損害或所失利益可言。
(三)聲明:原告之訴駁回。如受不利判決,願供擔保請准免為
假執行宣告。
參、得心證之理由
一、按「查損害賠償之債,以實際上受有損害為成立要件,倘無
損害,即不發生賠償問題」(最高法院112年度臺上字第977
號民事判決意旨參照),次按:「損害賠償,除法律另有
規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利
益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可
得預期之利益,視為所失利益,此觀民法第216條之規定自
明。查上訴人所出賣之系爭土地應有部分於79年2月間之市
價為11,706,750元(每坪約25萬8千元),此有第一審囑託
財團法人經濟研究發展基金會附設中華經濟鑑定中心所製作
之報告書可按。上訴人如於出售其應有部分與莊**時依法通
知被上訴人,被上訴人即得以225萬元之價格,取得價值11,
706,750元之土地,其資產價值自有增加,而該增加之9,456
,750元部分,即係依通常情形被上訴人可得之利益」(最高
法院85年度臺上字第1320號民事判決意旨參照),「縱認被
上訴人未通知上訴人優先承購,惟仍須上訴人果因此而受有
損害,始能請求賠償。但上訴人並未證明其因此受有如何之
損害。從而其訴求被上訴人賠償其600萬元及法定遲延利息
,無論其係依侵權行為或債務不履行之法律關係,均非正當
」(最高法院82年度臺上字第1356號民事判決意旨參照)。
因此,倘共有人以低於當時之市場價格出售其應有部分,如
於出售時,依法通知他共有人,他共有人即得共同以較低之
同一出售價格,取得該市場價格之土地,其資產價值自有增
加,而該市場價格減去出售價格之差額,即可認係依通常情
形他共有人可得之利益,他共有人得請求侵害其優先承購權
之共有人賠償上開可得之利益。經查:
(一)被告主張:游滄陽、游淑暖於111年12月22日、112年2月2
4日,分別以1,050萬元、990萬元之金額,朱淑惠及朱宏
章共同於112年7月18日以1,000萬元之金額,將其等之應
有部分各8分之出賣予訴外人等事實,為原告所不爭執,
並有被告所提原告不爭執為真正之實價登錄資料附卷為證
(見本案卷第91頁),自應堪信為真實。
(二)依原告聲請(見本案卷第17頁)囑託寶源不動產估價師事
務所鑑定之估價報告書(下稱:「系爭報告」,附於本案
卷第167至265頁,其鑑定總結則如附表所示),價格日期
111年12月22日與價格日期112年2月24日僅差距64天,故
本次評估不作期日修正;至價格日期112年2月24日與價格
日期112年7月18日,差距為144天,故本次評估期日修正
增加百分之1(見本案卷第233頁)。
(三)由上述評估期日修正可知:游滄陽、游淑暖分別於111年1
2月22日及112年2月24日、朱淑惠及朱宏章共同於112年7
月18日,將其等之應有部分各8分之1(換算面積約各為97
.33坪)出賣予訴外人,111年12月22日之市價為附表所示
之9,927,660元(見本案卷第235頁),112年2月24日亦同
,至112年7月18日則增加百分之1即10,026,937元(元以
下4捨5入),核與實際上出賣之前述1,050萬元、990萬元
、1,000萬元,均相差無幾,尚在後述估價誤差之可接受
範圍內,況原告若確如其所述順利行使優先承購權,以賺
取底價買入、高價賣出之價差,因依通常情形之出賣,尚
需額外支出媒合交易之居間仲介等費用,自難認其資產必
然有何增加,致有何依通常情形可得之利益,蓋因,既需
探究民法第216條第2項所稱之「通常情形」,自無從忽略
依「通常情形」之一般出賣情形,通常尚需支出之居間仲
介等費用,此亦為原告擬賺取價差之通常成本。
二、況按土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分
時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」,再按:
「共有人出賣其應有部分,除買受人同為共有人外,他共有
人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;
他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分
應按各主張優先購買人之應有部分比例定之」,土地法第34
條之一執行要點第13點第9款定有明文。經查:原告並未說
明並舉證其他共有人均無意行使優先承購權,因系爭土地尚
有訴外人林游玉美、游月娥、游叔惠、游滄漢各具應有部分
8分之1(見本案卷第51、53頁)而均得行使優先承購權,則
原告至多僅能證明其若行使優先承購權,每次僅能與該4位
共有人,總計5人共同行使優先承購權,故每次至多僅能增
加系爭土地應有部分40分之1(此部分論述,並不拘束原告
與林游玉美、游月娥、游叔惠、游滄漢等人間將來可能發生
爭議之其他案件判斷),行使3次優先承購權後,總計至多
僅能增加系爭土地應有部分40分之3即換算約193.05平方公
尺之面積,則該增加之面積,於扣除前述通常尚需支出之居
間仲介等費用成本後,原告究竟尚有何獲益?並未經原告舉
證以實其說,自難認原告必然受有何損害。尤其前述111年1
2月22日、112年2月24日之買賣部分,原告如欲行使優先承
購權,則因購入成本高於市價甚多,故縱以市價轉賣,加上
其通常需支出媒合交易居間仲介等費用之出賣成本,亦難認
其必然有何獲利或損失。
三、又按:「是上訴人自應就其主張因林**將系爭土地應有部分
415/580移轉登記予朱**,卻未通知伊,致伊未能行使優先
承購權,造成其受有實際損害及所失利益乙情,負舉證之責
。惟上訴人迄未能舉證證明其就林**所有系爭土地應有部分
415/580有購買之具體方案,及購買後有轉售或開發之預計
計畫,難謂上訴人確因林**未通知伊移轉所有權之事,將系
爭土地應有部分415/580移轉登記予朱**,致受有實際損害
,亦難認此為上訴人依預定計畫可得享有之預期利益。…且
上訴人係以系爭土地經鑑價之結果,…,與上開鑑價之買賣
市值每平方公尺僅相差537.5元,價差僅約12%(537.5元÷45
37.5元=0.1185,小數點第4位以下4捨5入),依不動產估價
師法第41條第1項規定,就同一標的物在同一期間價格值之
差異在20%以內時,尚屬合理,且市場上之交易價格仍需視
買賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定,上訴
人未必即能以此價格出賣,倘於該估價金額增減一定比例可
接受之範圍內出賣,是否可遽認非屬合理價格而不符合市價
,亦非無疑,況林**亦為系爭土地共有人,一般土地所有人
均冀望以高於市價出賣土地,衡情當無為損害上訴人權益而
恣意壓低價格,反招自身亦同受損害之必要,自不得僅因前
開鑑價之結果,與被上訴人實際處分價格間有價差,即謂上
訴人確因此受有損害或喪失預期利益」(臺灣高等法院 109
年度上字第465號民事判決意旨參照);「無論所受損害抑
所失利益,被害人賠償損害之請求權,以受有實際上之損害
為成立要件。故衡量賠償之標準,首應調查被害人實際上之
損害額,始能定其數額之多寡。又依通常情形,或依已定之
計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利
益。該所失利益,固不以現實有此具體利益為限,惟該可得
預期之利益,亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足,尚
須依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,具
有客觀之確定性,始足當之(最高法院109年度臺上字第216
9號判決參照)。本件朱**主張陳**出售系爭土地之應有部
分時未依法向其通知行使優先購買權,違反土地法第34條之
1第4項之規定,故該當於民法第184條第2項所稱之保護他人
之法律,然揆諸前揭說明,自應由朱**就其受有何實際損害
及所失利益一節,負舉證之責。…而以陳**出售系爭土地予
林**之價格…。再依前開不動產估價師法第41條第1項規定之
文意觀之,可知對於同一標的物在同一期日價格之估計有百
分之20之差異時,尚屬在估價誤差可接受之範圍內,則依天
下第2份估價報告所鑑定之價格,與系爭土地實際出售價格
價差約在20%上下自應仍屬合理價格之範疇內,應認系爭土
地以每坪2,500元出售之價格尚與市價相當。…至朱**雖主張
其若購得陳**系爭139地號、139-1地號土地之應有部分,其
持份即超過2/3,可處分系爭土地之全部,故認系爭139地號
、139-1地號土地之合理價格應分別為5,736元、5,506元,1
39-2地號土地之合理價格應為4,007元等語。然查鑑定價格
本僅供參考,土地於市場上之交易價格,仍需視買賣雙方之
需求、議價能力、談判技巧等事項而決定,實際於交易市場
未必即能以此鑑定之價格出售,且陳**既為系爭土地之共有
人,當期望以高於市價出售所有之土地,衡情自無故意損害
朱**之利益而刻意壓低出售之價格,故尚無從依鑑價之結果
,為陳**出售系爭土地與鑑價之結果有價差,即逕認朱**因
此受有損害或喪失預期之利益甚明。再者,土地價格之漲跌
,與巿場供需、資金需求、政治經濟環境之變動、周邊建設
之興建、土地之區域現況等因素息息相關,土地價格係受到
市場之波動而漲跌,則無論預期土地之漲跌,仍需待土地實
際出售時,始能實現獲利或受有虧損。故除朱**有依通常情
形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,有可得預期之
利益,得視為所失利益者外,土地價格之漲跌,尚非屬客觀
確定,即無從徒以鑑價之結果高於陳**出售之價格,而認朱
**受有價格之損害,故朱**執以其得取得2/3應有部分,而
得以前開其主張之每坪5,736元、5,506元、4,007元價格出
售,即認其受有價格之損害及喪失預期之利益,尚屬無據」
(臺灣高等法院107年度重上字第671號民事判決意旨參照)
。經查:
(一)原告本件請求,係以系爭報告為據(見本案卷第274頁)
,而原告聲請鑑定如附表所示者,係當月或當日買賣之市
價,然原告於附表所示估價月份或期日,是否確有資力行
使優先承購權?是否確已覓得何買家即時賣出?原告有何
購買之具體方案,及購買後有何轉售之具體計畫?原告究
竟有何民法第216條第2項所稱之「已定之計劃、設備或其
他特別情事」?經原告於113年5月30日起訴書自行列出該
項條文(見本案卷第11頁),並經被告於113年7月16日答
辯狀爭執原告未就此部分舉證(見本案卷第87、89頁)後
,均未經原告舉證以實其說,故尚難認原告必然有何其所
主張之損害。
(二)如前所述,被告等人既為系爭土地之共有人,當期望以高
於市價出售所有之土地,衡情自無損害原告利益而刻意壓
低出售價格之故意,尚無從依鑑價之結果,即逕認原告因
此受有何損害或喪失預期之利益,且土地價格之漲跌,與
巿場供需、資金需求、政治經濟環境之變動、周邊建設之
興建、土地之區域現況等因素息息相關,土地價格係受到
市場之波動而漲跌,則無論預期土地之漲跌,仍需待土地
實際出售時,始能實現獲利或受有虧損。原告既未能舉證
依通常情形,或依其已定之計劃、設備或其他特別情事,
有何可得預期之利益,且土地價格之漲跌,尚非屬客觀確
定,即無從徒以系爭報告認定原告必然受有何價格之損害
,況系爭報告所鑑定之市價,仍在誤差範圍內,已如前述
,故更無從據以請求損害賠償。
四、再者,原告主張:其若行使優先承購權,其就系爭土地之面
積即達0.1公頃即302.5坪以上,自得興建農業資材室,故經
價值、市場價格均有所提昇云云(見本案卷第119、121頁)
,然姑且先無論原告即使順利行使優先承購權,所取得者僅
為系爭土地之應有部分,而非特定區域,究竟是否因此能興
建所稱之資材室?原告至多僅能證明其若行使優先承購權,
每次僅能與該4位共有人,總計5人共同行使優先承購權,故
每次僅能增加系爭土地應有部分40分之1,行使3次優先承購
權後,總計至多僅能增加系爭土地應有部分40分之3即換算
約193.05平方公尺(約58.4坪)之面積,已如前述,加計其
原本應有部分8分之1換算之97.33坪,至多僅為155.73坪,
尚未達其所稱之0.1公頃即302.5坪以上,故原告此部分主張
,並無理由。
肆、綜上所述,原告既無法舉證證明其有何損害,以實其說,則
其依民法第184條第1項前段、第2項規定,請求被告等人給
付其訴之聲明所示金額及法定遲延利息,並無理由,均應予
駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,應併予駁回
。
伍、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及舉證,經本院斟酌
後,核與判決結果不生影響,爰不予逐一論駁,併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 20 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 伍偉華
正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 20 日
書記官 邱淑秋
附表:
鑑定事項 價格日期(民國) 與前價額日期差距 (天) 出售面積 (坪) 評估單價 (元/坪) 評估總價 (元) 價格差距 (元) 一 111年12月22日 --- 97.33 102,000 9,927,660 --- 194.66 103,000 20,049,980 10,122,320 二 112年2月24日 64天 194.66 103,000 20,049,980 0 291.99 104,000 30,366,960 10,136,980 三 112年7月18日 144天 291.99 105,000 30,658,950 291,990 389.32 106,000 41,267,920 10,608,970
ILDV-113-訴-265-20250120-2