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支付命令

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度司促字第2002號聲請人即債權人上好社區管理委員會法定代理人高明安上列聲請人聲請對相對人林詠蓁、張少葳、張宸翔發支付命令事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣伍佰元由聲請人負擔。　　理　由一、按支付命令之聲請，應表明請求之原因事實，民事訴訟法第　　511條第1項第3款定有明文。所謂表明請求之原因事實，係指說明聲請人因何事實對相對人有債權存在，並應提出相關　　依據供法院為形式審查。又支付命令之聲請，不合於第511 條之規定，法院應以裁定駁回之，同法第513條第1項亦規定甚明。二、本件聲請人以相對人林詠蓁、張少葳、張宸翔所有之車輛，經住戶檢舉違停於聲請人管理之地下室停車場，已對其裁罰「違約金」新臺幣4,000元，爰聲請核發支付命令等語。經查，系爭「違約金」係聲請人依其自行訂定之管理辦法，單方面對在地下室停車場禁止臨停之公共區域停車之住戶施以金錢處罰，雖名為違約金，實際上應屬裁罰性質，此觀聲請人提出之「地下室停車場使用管理辦法」第18條有「連續開立」、第19條有「開罰」等文字即可知悉，與違約金之性質顯然有別，合先敘明之。又公寓大廈管理委員會並非行使公權力之機關，其是否得自行向住戶裁處金錢懲罰，實務上固有不同見解，有認為倘未違反公共秩序與善良風俗，並經區分所有權人會議以多數決明訂於規約中，基於對私法自治之尊重應予承認者（臺灣新北地方法院107年度板簡字第2382 號民事判決、臺灣士林地方法院105年度士小字第1510號小額民事判決等可資參照）；亦有認為以規約訂定裁罰依據，需有全體區分所有權人同意，始得為之，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務者（臺灣高雄地方法院108年度雄小字第534號小額民事判決、臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號小額民事判決等可資參照）。惟無論何種見解，均認為裁罰須以規約明文為據，殆無疑義，而本件聲請人提出之「上好社區規約」並無相關處罰規定，至多僅於規約第23條第1項第3款載有「對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止……如有損害並得請求損害賠償。」等文字，此顯非賦予管理委員會裁罰之權力。四、故本院於民國114年3月11日裁定命聲請人於5日內釋明裁罰依據，聲請人於3月21日之陳報狀亦表明係其「地下室停車場使用管理辦法」，非明定於規約而與上開實務見解有違。綜上所述，本件聲請人主張相對人應給付裁罰金額4,000元，並聲請對相對人核發支付命令，顯屬無據，其聲請應予駁回。五、依首開規定裁定如主文。六、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事庭司法事務官　陳登意

2025-03-26

TPDV-114-司促-2002-20250326-5

店小

新店簡易庭

侵權行為損害賠償等

臺灣臺北地方法院小額民事判決　 113年度店小字第1279號原告胡玟雯訴訟代理人丁于娟律師(法律扶助) 被告游台順劉聆雅共同訴訟代理人屠啟文律師複代理人黃鈺書律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國114年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應連帶給付原告新臺幣1萬2000元，及被告游台順自民國113 年11月26日起；被告劉聆雅自民國113年9月12日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元，由被告連帶負擔新臺幣150元，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣1萬2000元預供擔保得免為假執行。　　理由要領一、原告主張：原告係山水天地大廈C棟(下稱系爭社區)住戶，被告游台順前為系爭社區管理委員會(下稱系爭管委會)主任委員；被告劉聆雅則為系爭社區總幹事(下合述時稱為被告；分述時各稱其名)。被告未經原告同意，將載有附表第C欄所示原告姓名、地址、生日、醫療資料(含病歷、就醫紀錄) 、犯罪紀錄、家庭成員及其他得直接或間接識別原告之個人資料(下合述時稱為系爭個資)之附表第B欄所示系爭管委會與系爭社區區分所有權人(下稱區權人)會議紀錄、會議通知、後述訴訟事件開庭通知、書狀及裁判(下合稱系爭文書)，於附表第A欄所示時間張貼在公佈欄或印發給系爭社區住戶，而利用系爭個資，以形塑原告負面形象，說服系爭社區區權人會議作成使原告遷離之決議，而共同侵害原告隱私權、名譽權及個資權益，致原告受有損害，就附表編號1至8各次行為分別以新臺幣(下同)1萬元計算，共8萬元，被告應負連帶賠償責任。爰擇一依民法第184條第1項前段、第185條第1 項前段、第195條第1項規定；個人資料保護法(下稱個資法) 第29條、第28條第2、3項規定提起本訴等語。並聲明：被告應連帶給付原告8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告則以：原告毀損系爭社區公物、製造髒亂，廣為系爭社區住戶所知，並要求系爭管委會積極處理。原告經系爭管委會屢勸不聽，系爭管委會對原告提出毀損告訴並請求賠償，分別經本院112年度易字第716號、111年度易字第794號判決原告罪刑及112年店小字第1392號判命原告賠償。被告游台順指示被告劉聆雅張貼或印發載有系爭個資之系爭文書，乃被告游台順當時身為系爭管委會主任委員及區權人會議召集權人；被告劉聆雅則依系爭社區住戶請求及主任委員指示，依公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第30條第1項、第34條第1項、第36條第1、2、3、5、10、13款、第38條第2項規定及系爭社區規約第18條第1款第5目規定「社區公告事務時，不提供個資訊息，但，在影響公共事務推動或有屢勸不聽者及主管機關來函所具者，管委會需如實公告之」就系爭管委會及區權人會議提案討論關乎原告破壞公物之違規事宜時供系爭社區住戶獲悉區權人會議重要資訊並識別討論對象，並使住戶明瞭兩造間訴訟情形所為依法及依規約執行職務行為，且公布地點乃系爭社區內非公開之住戶使用電梯內，權衡原告個資保護與系爭社區公益，系爭個資以系爭文書揭露符合誠信且有必要，依個資法第20條但書第1、2、4款規定，自屬合法利用。況系爭社區住戶亦得依公寓條例第35條規定請求閱覽及影印系爭文書，從而被告並無侵害原告隱私權、名譽權及個資權益。縱認被告不得公告系爭文書，然被告乃就原告個資去識別化時過失洩露原告全名，並無惡意，公告系爭個資乃管委會職權行使且基於公益，加上系爭個資並非敏感資訊且已為系爭社區住戶所知，原告請求被告連帶賠償金額過高等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、查被告游台順擔任系爭管委會主任委員期間，指示系爭社區總幹事即被告劉聆雅將載有系爭個資之系爭文書張貼於位在系爭社區電梯內公佈欄(附表編號1至4、6至8)或發給系爭社區住戶(附表編號5)等情，為兩造所不爭執，並有系爭文書可據(本院卷一29-67頁)。四、按非公務機關違反個資法規定，致個人資料遭不法蒐集、處理、利用或其他侵害當事人權利者，負損害賠償責任。個資法第29條第1項定有明文。而此規定之損害賠償責任，性質上為特殊侵權行為之類型，故侵害行為亦須具不法性，行為人始應負賠償義務，此觀諸個資法第31條規定之意旨即明。又維護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值；隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第22條所保障。其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言，乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權，並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。惟憲法對個人權利之保障均非絕對，國家得於符合憲法第23條規定意旨之範圍內，以法律明確規定對之予以適當之限制。而民法第195 條對於侵害包含隱私權在內之人格權之侵權行為損害賠償規定，即為立法者基於憲法第22、23條與正當法律程序原則，依據所涉基本權之種類、限制之強度及範圍、所欲追求之公共利益、決定機關之功能合適性、有無替代程序或各項可能程序成本等因素綜合考量，所制定相應法定程序及救濟規定之一（司法院大法官釋字第603號解釋參照）。基此，隱私權係基於人格尊嚴、個人之主體性及人格發展所必要，惟人群共處，共營社會生活，個人因其社會參與活動之深淺，本有不同程度被揭露於公共領域之風險，應受保護之隱私權及相關權利，仍非不得予以合理限制，而該界限，應以「公共利益」為考量基本要素，即應就行為人揭露或干涉之他人資訊，是否係屬合法公共利益、與公共決策形成及認知有關，存有「正當之公共關切」之事務，而行為人所為揭露之行為，是否亦未逾越此參與公共領域互動、回應正當公共關切之程度，並就行為人行為之動機、方法及手段之適當性、比例性等具體情事因素，為綜合考量與價值判斷，以資審認其行為有無構成隱私權之侵害。個資法第5條規定：「個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。」個資法第20條第1項規定：「非公務機關對個人資料之利用，除第6條第1項所規定資料外，應於蒐集之特定目的必要範圍內為之。但有下列情形之一者，得為特定目的外之利用：一　法律明文規定。二　為增進公共利益。三　為免除當事人之生命、身體、自由或財產上之危險。四　為防止他人權益之重大危害。五　公務機關或學術研究機構基於公共利益為統計或學術研究而有必要，且資料經過提供者處理後或經蒐集者依其揭露方式無從識別特定之當事人。六　經當事人同意。七　有利於當事人權益。」。另按有關病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查及犯罪前科之個人資料，不得蒐集、處理或利用。但有下列情形之一者，不在此限：三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料；非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第六條第一項所規定資料外，應有特定目的，並符合下列情形之一者：三、當事人自行公開或其他已合法公開之個人資料。個資法第6條第1項第3款、第19條第1項第3款亦有明文。此等俱為法律對於隱私權及個人資料保障所為限制，關於個人資料之利用，當應衡量是否與上開規定相符，以定得否為不法侵害行為。五、查原告因於民國110、111年間損壞系爭社區公物，經系爭管委會提起毀損告訴並請求賠償，經本院112年度易字第716號、111年度易字第794號判決原告罪刑及112年店小字第1392 號判命原告賠償等情，有該等判決、聲請簡易判決處刑書及起訴書可憑(本院卷○000-000頁)，可見原告與系爭社區間確實存有因原告上開毀損行為導致系爭社區損害之爭訟存在。而系爭文書中為區權人會議開會通知，及區權人會議與系爭管委會會議紀錄與會議記錄附件者(附表編號1、3至7)，乃依公寓條例第30條第1項、第34條第1項規定作成之區權人會議開會前載明開會內容之開會通知，及就開會結果所作成之載明開會經過及決議事項之會議記錄，暨依系爭社區規約第 6條規定(本院卷一183頁)就系爭管委會主任委員每月召開管理委員會就討論事項之經過概要及決議事項內容作成之會議記錄與相關附件，其中將系爭個資中原告姓名、地址、生日，與系爭管委會提起前揭刑事告訴及民事起訴之訴訟情形載入，並附具書狀，由此部分系爭文書內容乃就上開爭訟及牽涉之原告毀損公物情況提供人別資訊，並說明事件始末及訴訟情形，並非無由。且參之公寓條例第38條第2項規定管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區權人，是此部分對原告上開個資，乃在系爭社區公共利益之範圍內揭露住戶個資而為利用，並不逾越蒐集之特定目的必要範圍，難謂不法。又原告主張為被告不法利用犯罪紀錄、家族成員等個資，即被告張貼在社區公布欄之本院112年度易字第7 16號判決(附表編號2)、112年店小字第1392號裁定(附表編號4)及區權人開會通知(附表編號5)與系爭管委會會議紀錄( 附表編號7)內引述之上開判決對原告之論罪科刑暨起訴案號，前已經法院依法院組織法第83條第1項規定公開裁判書而公開，自屬個人資料保護法第6條第1項第3款及第19條第1項第3款規定已合法公開之個人資料，亦難認被告利用該等個資有何違反個資法規定之情事。六、惟就系爭文書中所列原告就醫情形(附表編號1、5、7、8)、原告在112年店小字第1392號事件中提出答辯狀所列醫療資料(附表編號1)，依個資法第6條第1項前段規定，乃不得蒐集、處理及利用之個資。而此等與原告醫療情形相關之個資，難謂係達成系爭社區住戶就原告毀損公物訴訟及處理情形透過決議形成共識之目的時所不可或缺之資訊，則被告揭露此等個資與目的間自欠缺合理關聯。被告辯稱其等所為乃執行公寓條例第36條、第38條所定之系爭管委會法定職務所為而不具不法性等語，自不可採，復查無個資法第6條第1項但書所列各款情形，自屬揭露無關聯之原告個資，而不法侵害原告個資權及隱私權。至被告所舉於111年6月23日經系爭社區區權人會議決議修訂(本院卷二99-100、109頁)之系爭社區規約第18條第1款第5目固規定「社區公告事務時，不提供個資訊息，但，在影響公共事務推動或有屢勸不聽者及主管機關來函所具者，管委會需如實公告之」(本院卷一193頁) ，惟此一規定於落實之際仍應符合個資法之上開規範，是就被告所為乃不法利用個資時，難以之作為免除責任之依據，併此敘明。七、基上，原告遭被告將附表編號1、5、7、8所列包括就醫情況在內之醫療個資張貼在系爭社區公布欄而揭露所為利用，已屬不法而侵害原告個資權及隱私權，原告本於個資法及侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償其非財產上之損失，自屬有據。惟原告就所受損害額未能舉證，屬個資法第28條第 3項之「不能證明其實際損害額」之情形，經斟酌兩造所陳之教育程度、身分、地位、經濟能力(本院卷一285頁、卷二 7頁)及調取之兩造財產收入情況、原告因此所遭受精神上痛苦之程度等情，認原告請求被告賠償非財產上之損害就附表編號1、5、7、8所示各次侵害原告醫療個資之行為，衡諸個資法第29條、第28條第3項所規定「每人每一事件500元以上 20,000元以下」之標準，應就上開編號所示行為各以3,000 元計算損害賠償，共12,000元(3,000元×4)為適宜。八、綜上所述，原告依個資法第29條、第28條第2、3項、民法第 184條第1項前段、第185條第1項前段及第195條第1項規定請求被告連帶給付原告12,000元，及自起訴狀繕本送達(本院卷一79、107頁)翌日即被告游台順自113年11月26日起；被告劉聆雅自同年9月12日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。九、原告勝訴部分係適用小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依被告聲請宣告其等如預供擔保，得免為假執行。至原告假執行之聲請乃促請法院發動職權，不另為准、駁之諭知。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。並確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內向本庭（231204新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2025-03-26

STEV-113-店小-1279-20250326-1

簡上

臺灣嘉義地方法院

返還停車位等

臺灣嘉義地方法院民事判決 111年度簡上字第113號上訴人傅華箕訴訟代理人呂維凱律師複代理人劉明霞律師被上訴人唐慈燕被上訴人林啓鐘上列一人之訴訟代理人林唐瑩唐慈燕上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國111年11 月17日本院嘉義簡易庭111年度嘉簡字第601號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、上訴人上訴意旨：　　除與原判決記載相同者茲引用之外，並補稱：一、上訴人為門牌嘉義市○○街00巷00號建物地下室二層編號1停車位之所有權人。系爭停車位之位置即如原證3平面圖所載。原證3竣工圖為系爭建物建成之依據，且依社區規約第2條第2項亦載明包含停車位在内相關區域劃分都應依據使用執照及竣工圖，被上訴人等無法舉證系爭建物共有人有另成立分管契約，自應依原證3竣工圖之車位劃分為準。原審判決遽以上訴人於民國100年間取得系爭停車位時停車場車位規劃即如現況，認定系爭建物之共有人已就現況成立分管契約，殊嫌速斷。被上訴人等自103年間起，以車牌號碼000-000 0號之自用小客車、859-HFP之重機車占用上訴人所有之系爭車位，迄今仍無權占用中，其行為除侵害上訴人所有權外，亦致上訴人受有相當於租金之損害。為此，爰依據民法第76 7條、第821條規定以及分管契約等，請求被上訴人返還上開 1號停車位，並依民法第179條、第184條等規定，請求被上訴人自106年6月1日起，至返還1號停車位之日止，按月給付上訴人不當得利新臺幣（下同）1,800元。被上訴人二人共同占用上訴人所有停車位，而受有不當得利，無法區分其利得數額，故上訴人向其二人請求返還不當得利，其中一人履行給付，他方於其給付範圍内免為給付義務。二、上訴人購買房屋、土地與停車位，為系爭停車位所有人，此有買賣契約書及土地建物所有權狀可證。本件系爭停車位，係依嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」為配置使用。上開文書符合民事訴訟法第355條第1 項之公文書規定，除非有反證足以推翻，否則應推定「使用執照地下平面圖」為真正。退步言，被上訴人倘主張其前手買賣停車位有新約定或者變更原始停車位劃分，性質上為債權行為，不能拘束第三人，上訴人不受拘束，更無從變更政府機關的地籍或「使用執照地下平面圖」公文書登記絕對效力。又對造如有和其前手有上開默示分管契約，也未經本人同意，上訴人自不受拘束。三、本件「使用執照地下平面圖」公文書推定為真正，對造否認停車位公文書之效力應由對造舉證。又對造倘抗辯有變更默示分管契約存在，依民事訴訟法第277條當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，應由對造負舉證責任。四、本件公寓大廈地下停車位劃分，與一般正常合法之停車位不同。一般地下停車位是依法按地方政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」，依據消防、公安、逃生車道寬度等強行規定，劃定特定範圍為停車空間，在此空間內來做租賃、合租、或者買賣等之住戶分管協定，在合法範圍內，自可以此為分管約定。但本件不同，系爭大樓已將車道、保留之逃生道、消防空間、安全空間，改畫為停車空間，超出原規劃範圍，已違反強行規定，縱有住戶分管契約，也因為違反強行規定，而自始確定無效。退步言，本大樓並無分管契約存在，上訴人也無簽立任何分管契約，既無分管約定，何來引據為「現況」之依據，故本件「現況」為嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」。不動產買賣應信賴土地登記、政府合法登記、政府機關所核准之「使用執照、竣工平面圖」等等，此公示合法登記就是「現況」，法律登記應為買賣合約所買賣之標的内容。退萬步言，本大樓並無分管契約存在，況現在之停車位已經將消防公安空間均違法列入停車位範圍，違反強制規定而無效，本件現況為「使用執照之地下二樓竣工平面圖」。五、依三貴錦繡E棟社區《停車場使用管理辦法》第5條約定：「購買停車位之專有停車位置，依主管建築機關使用執照核准竣工平面圖為主…」可證縱兩造就買賣契約所載「現況」所指為何尚有爭議，惟三貴錦繡E棟社區停車場之共有人已於110 年9月26日訂立分管契約，約定依「主管建築機關使用執照核准竣工平面圖」決定購買停車位之專有停車位置，此分管契約亦符合公共安全法規規範之消防、公安、逃生車道寬度等強行規定。因此，本件上訴人依使用執照平面圖及上開分管約定，確實得使用「使用執照竣工圖標示之1號車位」，該部分現在為被上訴人所占用，上訴人請求被上訴人清空返還所占用部分，確有理由。六、並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落嘉義市○○○段000 00地號土地上同段2631建號建物，如起訴狀附圖所示編號1 之停車位返還予上訴人。㈢被上訴人唐慈燕應自106年6月11 日起，至返還第一項停車位之日止，按月給付上訴人1,500 元。㈣被上訴人林啟鐘應自106年6月11日起，至返還第一項停車位之日止，按月給付上訴人1,500元。㈤前兩項給付於其中一被上訴人為全部或一部給付時，他被上訴人於給付範圍内，免給付義務。㈥訴訟費用由被上訴人負擔。貳、被上訴人答辯意旨：　　除與原判決記載相同者茲引用之外，並補稱：　　一、依111年度嘉簡字第601號民事判決書說到：「原告訴訟代理人到庭自承，原告購得系爭停車位後之車位規劃現況與被告提出之現況照片相符，而非如E棟地下二樓平面圖所載等情」。而原告即上訴人的買賣契約書第二點已載明：「車位之編號、位置、面積以現況規劃為準」，現在卻主張要依竣工圖為準，這顯然無理。二、被上訴人已於第一審的民事答辯狀述明：「本人於104年4月 15號自前手洪三義以買賣為原因而取得2號車位，因而開始使用，並非原告於民事訴訟狀第三頁所述『被告等自103年間起，以車牌號碼000-0000之自用小客車、859-HFP之重機車占用原告所有之系爭停車位』」，這次訴訟當中上訴人所提出的都不是事實。三、本棟29號共有五層住戶，6樓、7樓住戶願意提供自己的車位買賣契約（如一審答辯狀所附之證物），4樓住戶多次陪同被上訴人出庭，3樓住戶給被上訴人精神喊話，並提供95 年10月17日的編號72停車位的買賣契約、現況圖、謄本等資料，買賣契約書第二點同樣載明：「車位之編號、位置、面積以現況規劃為準」，足見被上訴人和社區住戶互動良好，我們都希望這場誤會能盡早落幕，回歸昔日的和睦相處。四、兩造買受之停車位置，各為有別：㈠上訴人買受位置係經出售人規劃編號：1。而上訴人點交使用、管益，歷達12年之久。㈡被上訴人買受位置係經出售人規劃編號：#2。於104年 4月15日車位買賣契約書明載。綜上，上訴人買受之車位係現狀規劃編號：1，經點交、管理收益逾12年。被上訴人買受之車位係現狀規劃編號：2，經點交、管理收益逾8年。五、上訴人疏查：㈠其契約所載【車位之編號、位置、面積以現狀規劃為準】，而非竣工圖的編號。㈡其於第一審自承使用至今位置與竣工圖不符，自身即應查明全區買受人的車位編號，係出賣人的現狀規劃，並非竣工圖編號位置甚明。六、並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費由上訴人負擔。參、本院得心證理由：一、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應該先由原告負舉證之責任，若原告不能舉證，以證實自己所主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實縱然不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。二、經查：(一)上訴人在原審主張伊為門牌嘉義市○○街00巷00號建物地下室二層編號1停車位之所有權人。地下室二層之建物建號為嘉義市○○○段0000號，坐落嘉義市○○○段00000地號土地，係三貴錦繡七層店鋪住房新建工程建物，起造人為忠民建設股份有限公司。地下二樓停車場由嘉義市政府核發（ 78）嘉市工局建使第933號使用執照，並於79年9月26日竣工。於建物申請許可與登記時之竣工平面圖已清楚揭載：「工程名稱：三貴錦繡七層店鋪住房新建工程、E棟地下二層平面圖」。上訴人於100年3月18日自前手洪三義以買賣為原因受讓取得系爭停車位即系爭建物應有部分1000分之13，及系爭土地應有部分10000分之41，並有獨立核發之系爭建物和系爭土地所有權狀。又依系爭建物之E棟社區住戶規約第2條第4項第1款：「停車空間為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號」，依系爭停車位為共用部分，且有編號，因此上訴人就系爭停車位自有使用權。上訴人係依E棟地下二層平面圖位置購買系爭停車位，另依社區規約第2條第2項包含停車位在內相關區域劃分都應依據使用執照及竣工圖。被上訴人為居住○○市○○街00巷00號5樓之1住戶，與上訴人居住5樓之2對面而居，被上訴人自103年間起，以車牌號碼000 -0000號之自用小客車、859-HFP之重機車占用上訴人所有之系爭停車位，迄今仍無權占用中，致使上訴人無法對上開停車位為使用收益，經上訴人多次告知請求移除車輛，均置之不理。上訴人亦曾於111年6月再次以存證信函請求被上訴人移除占用車位之車輛，惟被上訴人仍置若罔聞。被上訴人擅以前述車輛及機車占用上訴人所有、有使用權之系爭停車位，對於上訴人而言自屬無權占有系爭停車位。從而，上訴人依據民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，主張被上訴人應將系爭停車位騰空返還予上訴人，應屬有據。又上訴人係自100年3月18日自前手洪三義以買賣為原因受讓取得系爭停車位所有權、使用權，該停車位自103年間起遭被上訴人等人占用，迄今占用期間早已超過五年，上訴人自得向其請求自起訴日起算五年內相當於租金之不當得利，即應自 106年6月22日起算。本件系爭停車位周邊停車位，於111年5 月租賃行情為每月車位月租費大約是1,200元至1,800元，故上訴人主張以每月1,500元計算被上訴人所受之不當得利。被上訴人無權占用系爭建物停車位，上訴人得依民法第179 條、第184條、第185條等規定，請求被上訴人自106年6月1 日起至騰空返還系爭停車位之日止，賠償上訴人所受相當於租金之損害即每月1500元。(二)被上訴人答辯則略以：被上訴人唐慈燕及林啟鐘於104年4月15日自前手洪三義訂立地下室平面車位編號2車位之買賣契約，並自購買後才開始使用編號2之車位。被上訴人林啟鐘的房子很早就買了，從100年交屋以來，地下二樓的車位規劃都沒有更改過，都是如被上訴人陳報的照片所示。依據上訴人所提買賣契約書第二點也有記載「車位編號、位置、面積以現狀規劃為準」等語，則上訴人所購買之系爭停車位，自應以現況規劃的車位及編號為準，而不是E棟地下二層平面圖的位置及編號。況且，上訴人購買系爭停車位後，應有點交，且上訴人使用現況規劃之停車位迄今已10年，表示上訴人已認同，現在又稱現況不符，上訴人實自相矛盾。雖上訴人所提之買賣契約書並未附上停車格劃分圖，但被上訴人之車位買賣契約書附圖，與其他購買人簡榮豪、顏志榮等人皆有相同之附圖，且鈞院109 年度嘉簡字588號停車場全平面圖也是如此劃分，可證明被上訴人所提買賣契約之停車格劃分圖是事實，並非偽造等語，資為抗辯。三、次查，上訴人傅華箕於100年3月14日與訴外人洪三義訂立買賣契約書，由上訴人向洪三義購買代號編號1車位，系爭建物持分千分之13，車位之編號、位置、面積以「現狀」規劃為準。另查，被上訴人林啓鐘、唐慈燕係於104年4月15日與訴外人洪三義訂立車位買賣契約書，由被上訴人向洪三義購買地下室平面車位編號2，土地持分100000分之6，系爭建物持分1000分之13，以「現狀」交付標的物。上訴人為系爭建物及系爭土地之共有人，應有部分為10000分之41、1000分之13；而被上訴人林啟鐘亦為系爭建物及土地之共有人，應有部分為100000分之6、1000分之65。上情有兩造所提出之買賣契約書、建物及土地所有權狀及建物、土地登記謄本在卷可佐。再查，上訴人購買編號1車位以後，所使用的車位就是以現狀規劃為準的編號1車位；另外，以現狀規劃為準的編號2的停車位，則是被上訴人林啓鐘及唐慈燕二人共同使用。而查，訴外人洪三義於112年4月7日民事陳報狀提出於100年3月14日與上訴人傅華箕簽訂之買賣契約書及於104 年4月15日與被上訴人林啓鐘、唐慈燕簽訂之車位買賣契約書（本院卷第99-105頁），上訴人傅華箕所購買之車位是編號1；另外，被上訴人林啓鐘及唐慈燕所購買之車位是編號2 的停車位。而當時車位之編號、位置、面積，是以現狀規劃為準，以現狀交付標的物，此於買賣契約書上已記載明確，而且，上訴人使用現況規劃之停車位，迄今也已歷經10年以上的時間。而被上訴人現在使用的編號2停車位，是基於104 年4月15日與訴外人洪三義簽訂之車位買賣契約，被上訴人的停車位載明是編號2。至上訴人於100年3月14日向訴外人洪三義所購買之車位，則是現在的車位編號1，而且從買賣至今已經長達14年，這14年來上訴人也都一直使用他所購買的編號1車位，現在卻主張伊所購買之車位是本件被上訴人林啓鐘、唐慈燕現在所使用之編號2停車位，所為之主張，實屬無稽，難認為可採。四、上訴人主張被上訴人應返還停車位，惟上訴人購買的停車位有買賣契約，被上訴人所購買的車位也有買賣契約，實無從認為被上訴人有何侵害上訴人的權利。上訴人主張伊所購買的是嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」的編號1停車位，但上訴人始終無法提出具體證據證明。而查，上訴人的買賣契約書，明確記載乃是以現況為點交，並不是以竣工平面圖為基準來作點交。而且，上訴人購買編號1停車位的時間，至今已經過14年了，上訴人都是使用以當時現況點交的編號1停車位。至於被上訴人方面，則是於上訴人使用編號1停車位經過四年後，才購買現在所使用的編號2停車位，故難以認為被上訴人無權占有上訴人的停車位。五、復查，上訴人主張其所購買系爭停車位之分管位置係E棟地下二層平面圖之編號1云云，惟為被上訴人所否認。則上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭停車位給上訴人，應由上訴人負舉證之責任。而查，上訴人所提出之E棟地下二層平面圖所示之停車位與三貴錦繡E楝社區目前之停車位編號及規劃，兩者並不相同，此有上訴人所提出之E棟地下二層平面圖、兩造所陳報之現況照片、被上訴人與洪三義間之車位買賣契約書的附圖等資料可稽（原審卷第19至27、71、73、119 至123、163至167頁）。另外，依上訴人所提出之買賣契約書第2條載明：「車位之編號、位置、面積以現狀規劃為準」，以及被上訴人所提出之車位買賣契約書附圖及現況照片，足堪認上訴人於購買系爭停車位時，三貴錦繡E楝社區停車位規劃之編號、位置、面積之分管契約，應該是如被上訴人所提出之車位買賣契約書附圖及現況照片所示。是以，本件上訴人與洪三義訂立買賣契約書所買受之系爭停車位的位置，依據買賣契約書第二點記載：「車位之編號、位置、面積以現狀規劃為準」，故位置應如被上訴人所提出之車位買賣契約書附圖及現況照片之編號1車位所示，而非如E棟地下二層平面圖所示之編號1車位。是上訴人主張其所購買系爭停車位之位置，買賣契約書所稱的「現況」(即現狀)，為嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」云云，顯然是誤解買賣契約書內容之文字意義，難認為可採。六、本件不論是上訴人傅華箕於100年3月14日與洪三義所簽訂之買賣契約書；或是被上訴人林啓鐘、唐慈燕於104年4月15日與洪三義所簽訂之車位買賣契約書（本院卷第99-105頁），均無記載兩造所購買停車位之位置是依照嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」。本件上訴人主張應該依照嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」，顯然不符合買賣契約書所記載之文義。　　上訴人所使用的編號1車位，係位於被上訴人所使用之編號2 車位的旁邊，此有被上訴人所提出之車位買賣契約書附圖及現況照片可稽，兩造均各自有專用的停車位，顯見被上訴人並未占有使用上訴人的專用停車位。上訴人主張伊在停車場的部分，所購買的編號1，這個編號1應該是使用執照上面的停車位編號，伊所購買的是使用執照上停車位的位置云云，不符合買賣契約書所載的文義而為曲解，所為之主張，毫無憑據。兩造與洪三義簽訂之買賣契約書、車位買賣契約書，車位之編號、位置，都是以「現狀」規劃為準，以「現狀」交付標的物，此於買賣契約書上已經記載明確，契約書內容均無記載兩造所購買停車位之位置是依照嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」。因本件兩造使用專用停車位之權利，乃是來自於買賣契約書、車位買賣契約書，故專用停車位的編號、位置，必須依照買賣契約書所載明之車位編號、位置以現狀的規劃為準，「使用執照之地下二樓竣工平面圖」尚不得作為主張權利的依據。七、另查，三貴錦繡E楝社區《停車場使用管理辦法》第5條雖約定：「購買停車位之專有停車位置，依主管建築機關使用執照核准竣工平面圖為主，管委會依停車位建物登記謄本，登錄停車位所有權人名冊分管約定管理，如為買賣糾紛為私權爭議，與管委會無關」。然查，兩造各自簽訂之買賣契約書、車位買賣契約書，已經載明停車位的編號、位置以「現狀」規劃為準、以「現狀」交付標的物，並非依照主管建築機關使用執照所核准之竣工平面圖為準。且三貴錦繡E棟社區《停車場使用管理辦法》係在110年9月26日始訂定，當不能拘束在此之前已取得編號1、2使用權之兩造。上開停車場使用管理辦法第5條之規定復與買賣當時之現狀及契約附圖不符，難認有何拘束力。本件上訴人根本就無法證明當初所購買的停車位是「主管建築機關使用執照核准竣工平面圖」的編號 1之位置。上訴人傅華箕於100年3月14日與洪三義簽訂買賣契約書，第2條載明：「車位之編號、位置、面積以現狀規劃為準」，並非記載上訴人購買停車位之編號1的位置是依照嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」。又上訴人援引於100年3月14日與洪三義所簽訂之買賣契約書，主張伊所分管的停車位，是嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」的編號1位置，顯不符合買賣契約書內容之文字意義，且與事實不符，所為之主張，顯屬無據，難認為可採。況且，上訴人另又主張分管契約因為違反強行規定，而自始確定無效云云，故上訴人亦無從援引分管契約來主張權利。因此，本件上訴人援引民法第767條、第821條規定，請求被上訴人遷讓返還如起訴狀附圖即E棟地下二層平面圖所示編號1之停車位，並援引民法第179條、第184條、第185條等規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，顯屬無據，為無理由，不應准許，應予駁回之。八、綜據上述，本件上訴人於100年3月14日與洪三義訂立之買賣契約書，購買編號1之車位，買賣契約書第二點明白記載：「車位之編號、位置、面積以現狀規劃為準」。而被上訴人於104年4月15日與洪三義訂立之車位買賣契約書，購買編號 2之車位，車位買賣契約書第二點也記載：「以現狀交付標的物」。本件兩造所買受之停車位置，各自有別，上訴人所買受的位置，是經重新規劃以後的現狀編號1，並非嘉義市政府工務處所核准之「使用執照之地下二樓竣工平面圖」的編號1；即非起訴狀附圖即E棟地下二層平面圖所示編號1之停車位。又查，上訴人於提起本件訴訟時，已使用重新規劃後的現狀編號1停車位達12年之久，當時上訴人訂立之買賣契約書第二點所記載車位之編號、位置、面積，是以現狀的規劃為準，其契約所載車位之編號1，是經重新規劃以後的現狀編號1，並非係「使用執照之地下二樓竣工平面圖」的編號1位置。因此，本件上訴人援引民法第767條、第821條規定，請求被上訴人應將如起訴狀附圖所示編號1的停車位返還給予上訴人；及援引民法第179條、第184條、第185條等規定，請求被上訴人應自106年6月11日起，至返還停車位之日止，按月給付上訴人1,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均屬無理由，不應准許，均應予駁回之。原審判決駁回上訴人之請求及駁回假執行之聲請，認事用法，並無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，請求予以廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果均無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。十、據上論斷，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　黃佩韻　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳美利　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂仲玉以上正本係照原本作成。不得再上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪毅麟

2025-03-26

CYDV-111-簡上-113-20250326-1

簡上

臺灣新竹地方法院

排除侵害等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度簡上字第22號上訴人寶佳富邑透天大廈管理委員會法定代理人賴彥全上訴人趙淑娟共同訴訟代理人鄭勵堅律師張乃其律師被上訴人黃筱亭訴訟代理人楊紹翊律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月22日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭112年度竹北簡字第282號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0條、第173條本文及第175條第1項分別定有明文。上訴人之法定代理人為傅國民，嗣於訴訟進行中，法定代理人變更為賴彥全，有新竹縣○○鄉○○○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號備查函在卷可稽，並經賴彥全具狀聲請承受本件訴訟（見本院卷第295頁），核與前開規定相符，自應准許。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；又上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，民事訴訟法第460條第1項前段、第436條之1第3項規定分別定有明文。再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查： (一)本件被上訴人於本院審理中具狀提起附帶上訴，嗣於本院言詞辯論期日，當庭撤回附帶上訴（見本院卷第91至97頁、第 316頁），則其所為附帶上訴之訴訟繫屬即消滅，本院自毋庸再就此部分為審判，合先敘明。 (二)本件被上訴人於本院提起反訴，請求確認被上訴人位於新竹縣○○鄉○○段000○號建物內之停車位(編號62)專用使用權存在 (見本院卷第223頁)，嗣其於本院言詞辯論程序時已陳明撤回反訴，並經上訴人同意（見本院卷第316頁），本院即毋庸就此反訴為裁判。 (三)本件上訴人於起訴時以籃瑋、黃筱亭為被告，於本院言詞辯論時當庭撤回對籃瑋之起訴，並經其同意(見本院卷第31 6頁)，核其一部撤回，並無不合，應予准許。 (四)本件上訴人原上訴聲明第二項為：「被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○段000○號如附圖1所示車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。」，於言詞辯論程序中更正聲明為「被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉 ○○段000○號如另案112年度竹北簡字第343號卷一第129頁編號62照片所示長度560公分、寬度223公分之車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。」(見本院卷第291頁、第315頁)，經核係補充相關聲明之陳述，與前開規定相符，自應允准。貳、實體方面一、上訴人主張除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱： (一)被上訴人為寶佳富邑透天大廈(下稱系爭社區)A8戶住戶，其所使用之車牌號碼000-0000號汽車，長期停放於新竹縣○○鄉 ○○段000○號如上訴聲明二所示位置(下稱系爭車道)。依被上訴人與訴外人寶誠建設股份有限公司（下稱寶誠公司）所簽訂「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」(下稱系爭契約)第2條第2款約定：「買方所有之停車空間位置詳如附件(三)之車位編轄圖。」，且寶誠公司於原審陳稱：「上開各戶之特定車位位置，均標示於各戶之透天房屋預定買賣合約書之附件 (三)『地下一層停車空間編轄管理圖』中。」，並於雷同情節之他案（本院112年度竹北簡字第343號，月股）函覆稱：「『寶佳富邑』透天房屋社區於建築之初，即有每棟透天住戶設置停車空間，與各住戶約定停車之位置，均標示於各戶之透天房屋預定買賣合約書之附件(三)『地下一層停車空間編轄管理圖』」，由此可知，各共有人就以下兩點成立明示分管協議：1.各共有人停車空間位置即如附件(三)『地下一層停車空間編轄管理圖』所示，各共有人有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利。2.各共有人就前揭停車空間以外範圍，不得主張有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利。據此，既然被上訴人向寶誠公司承購「A8」房屋時，已簽訂系爭契約，並於系爭契約附件(三)「地下一層停車空間編轄管理圖」中標示「A8」之正方形區域及附件(九)停車空間分管同意書上分別蓋上私印，即可證明被上訴人同意與其他共有人就上開兩點成立分管協議，則被上訴人依前揭明示分管協議約定內容，自不得就系爭車道主張有任何管理、收益、處分及排除他人干涉之權利。 (二)又上訴人95年4月10日函文說明第2點所載：「各住戶請將其車輛停入自家之停車庫內，勿將其車輛停至車道或併排停車，以免危險。」、107年5月1日區分所有權人會議亦向各住戶宣導：「地下室車道勿任意停車於車道及減速行駛…。」，足見早於95年間即有社區住戶對於被上訴人使用系爭車道之權利提出質疑。被上訴人迄未舉證全體區分所有權人究有何舉動或其他情事，足以間接推知全體區分所有權人有何默示同意被上訴人占有使用系爭車道之分管協議存在。 (三)次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，公寓大廈管理條例第7條第2款前段定有明文。再按倘分管契約之約定事項違反公寓大廈管理條例第7條之規定，即難維繫全體區分所有權人團體生活之公共利益及秩序，應認為無效，始能貫徹維護公寓大廈居住品質等公眾利益之立法目的，臺灣高等法院104年度上字第632號民事判決參照。依據建築測量成果圖所示，系爭車道依其建築設計及登記之用途，係屬「地下一層走道」，乃連通地下室各專有部分之走廊及供社區住戶人車通往室外之道路，除為一般住戶出入通行使用外，亦有防火、消防、避難逃生之考量，而須保持暢通、不受阻礙，而不得由區分所有權人約定供做專有部分。是倘系爭車道真有原判決所稱默示分管契約者，亦因違反公寓大廈管理條例第 7條第2款前段規定而無效，以保障本件社區住戶之人身安全。 (四)按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」公寓大廈管理條例第23條第2項第1款定有明文。系爭車道所屬新竹縣○○鄉○○段000○號，係於93年4月14日開工，並於93年12月22日始完成第一次所有權登記，且被上訴人於93年12月28日始簽署系爭契約，可見系爭車道於93年1月1日前並無任何約定專用之分管契約，嗣後僅能透過「規約」方式約定專用，但系爭社區規約並無約定由被上訴人專用系爭車道，是被上訴人迭稱其以「分管契約」作為系爭車道之占有權源云云，顯與法規不符。 (五)原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。先位上訴聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○段000○號如另案112年度竹北簡字第343號卷一第12 9頁編號62照片所示長度560公分、寬度223公分之車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。3、被上訴人應給付全體共有人新臺幣(下同)35,396 元整，及自112年6月6日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自112年6月6日送達翌日起至返還第2項車道予全體共有人之日止，按月給付590元。4、第一審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。備位上訴聲明：1、原判決廢棄。2 、被上訴人應將坐落於新竹縣○○鄉○○段000○號如另案112年度竹北簡字第343號卷一第129頁編號62照片所示長度560公分、寬度223公分之車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為。3、被上訴人應給付上訴人趙淑娟651元整，及自112年7月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自112年7月15日起至返還第2項車道予全體共有人之日止，按月給付新臺幣11元。4、第一審及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。二、被上訴人抗辯： (一)原審並未單純以社區住戶沉默為理由，而是綜合寶誠公司提供的資料，上訴人之陳述及系爭社區車輛進出情形等因素為考量，據以認定本件成立默示分管契約，上訴人所提出之證據並無法判斷與本案有關，被上訴人車輛亦未妨礙社區住戶車輛之行進，自無佔據車道之問題。 (二)系爭契約內附件三有停車格標示者為「地下一層停車空間建照設計原圖」、及未標示之「地下一層停車空間編轄管理圖」，兩圖應合併觀察，非單指某一份，此由附件九停車空間分管同意書直接指停車空間位置詳附件三，而未指明其中某一圖示即可證明等語。三、本院之判斷： (一)按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項分別定有規定。是以，共有物之管理原則應由全體共有人共同管理之，例外得經共有人全體同意以契約之方式約定究以何法為管理使用，此即所謂分管契約或分管協議。所謂分管協議，乃共有人間就各自分別占有共有物之特定部分約定如何使用收益之契約，此項關於共有物之管理方式，雖不以訂立書面為必要，但依上開規定，仍應經共有人全體之同意為必要。依大法官會議釋字第 349號解釋意旨，分管契約訂立後，若將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，若應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，即不得認受讓人應受分管契約之拘束，以保障善意第三人。準此，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉或有無可得而知有分管契約存在為斷。次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，公寓大廈管理條例第23條第 1項、第2項第1款、第2款亦有明文。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第633號判決要旨參照）。綜上，依上開規定及目前實務見解可知，公寓大廈之共有部分（如地下室停車位）如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別有：(1)全體區分所有權人同意成立分管契約；(2)明文定於公寓大廈規約內；(3)區分所有建物原始出賣人（通常為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。據此，須有該當上揭3種情形，始認就該共有部分有分管協議存在，而得拘束其餘共有人或其他受讓人。 (二)經查：依系爭契約第2條第2項約定：「買方所有之停車空間位置詳如附件三之車位編轄圖」，第17條約定：「本透天社區地下室共壹層除供作消防機械室…等公共設施外，由賣方負責規劃為各戶之汽車停車空間及共用車道（但遇空襲時應開放供全體住戶緊急避難之用）。日後所有之管理使用權，買方（含管理人）共同約定遵守之」，契約附件九「停車空間分管同意書」則載明「停車空間位置圖詳如附件三」，其第1條並約定：「買方同意停車空間在個別劃定分管契約範圍內，有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張上開權利；就本社區停車場之規劃及約定，買方均已充分認知了解且能符合需求」、第3條約定：「本社區全體區分所有權人，均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙上開車位之使用者（含管理人）應對買賣雙方均負損害賠償責任」、第5條約定：「買方產權如有出售轉讓時，應將本停車空間分管同意書所同意切結事項告知受讓人，並明訂於買賣（相關）契約中，而效力及於立同意書之受讓人、繼承人、管理人或承租人」(見原審卷第2 65頁、第329頁)，且系爭社區其他住戶如A1、A2、A9、B27 向寶誠公司購買系爭社區房屋時，亦皆簽訂相同之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」，此有本院112年度竹北簡字第343 號判決內容及相關卷證資料在卷可稽(見該案卷一第77至105 頁，卷二第199至401頁，以下簡稱竹北簡343號卷)，並經本院調取上開案卷確認無誤，堪認該社區住戶均係透過其等簽立之上開「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」及附件九「停車空間分管同意書」，達成以該契約書附件三所標示位置使用停車位之分管協議。 (三)次查，系爭契約附件三為2紙文件，其一為「地下一層停車空間建造設計原圖」、另一為「地下一層停車空間編轄管理圖」，其中「地下一層停車空間編轄管理圖」僅標示出各戶專有部分位置，並無標示停車位，而「地下一層停車空間建照設計原圖」除標示各戶之專有部分位置以外，尚有以隔線標示出停車格，且該圖面以格線標示之停車格標線及編號，與新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖所標示之停車空間位置相同(見原審卷第335頁)。上訴人雖稱依系爭契約第2 條第2項約定：「買方所有之停車空間位置詳如附件三之車位編轄圖」，依文字內容應係指附件三之「地下一層停車空間編轄管理圖」，惟系爭社區A2住戶於另案所提出之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」附件三所附「地下一層空間建照設計原圖」與本案系爭契約之「地下一層停車空間編轄管理圖」為相同之圖面，而其「地下一層停車空間編轄管理圖」則與本案系爭契約所附「地下一層停車空間建照設計原圖」為相同之圖面(見竹北簡343號卷第236至237頁)，可見寶誠公司於銷售系爭社區之房屋時，有將附件三之2紙文件名稱、內容相互流用之情形，是系爭契約第2條第2項約定所指之買方所有停車空間，尚不得僅以使用「車位編轄圖」之文字，即謂單獨指附件三2紙文件中之「地下一層停車空間編轄管理圖」，而應綜合附件三之2紙文件觀之，因系爭契約之「地下一層停車空間編轄管理圖」僅標示戶號，因此應以「地下一層停車空間建照設計原圖」所繪製之停車位空間為寶誠公司所規劃並售予被上訴人之停車位。而依照上開「地下一層停車空間建照設計原圖」所示，A8、A9戶專有部分地下室外確實劃有編號61、62號2個停車位(而編號62號停車位即為上訴聲明所指系爭車道位置)，是此62號停車位即為寶誠公司出售予被上訴人之停車位。 (四)上訴人雖主張系爭車道為系爭社區全體住戶共有之共用部分，依法全部均僅能作為車道使用，無法規劃停車位，縱達成停車位分管契約，亦違反公寓大廈管理條例第7條第2款規定屬無效等情。惟查，依新竹縣政府核准之系爭社區地下一層平面圖所載，系爭社區地下一層共用部分於A2、A8、A11、A 12、A16、A17戶專有部分地下室外之位置，分別標示各2個獎勵停車空間（見原審卷第335頁），此停車位亦經新竹縣政府以112年5月23日府工使字第1123633803號函確認該停車格為法定及獎勵停車格(見原審卷第177頁)，且上訴人塗銷上開車位時，新竹縣政府亦函請上訴人就上開經管委會塗銷之停車位回復原狀（見竹北簡343號卷二第21頁），足見系爭社區經核准之使照圖說，系爭車道位置自始即規劃為停車空間、並非車道，且該位置亦非公寓大廈管理條例第7條第2 款所指「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」，自無上訴人所稱就上開停車空間約定專用違反法令限制之情，則上訴人主張上開停車位分管協議違反法令而無效，並非可採。 (五)上訴人復主張依據公寓大廈管理條例第23條第2項之規定，認上開約定專用之分管協議未經載明於規約不生效力。然被上訴人係與寶誠公司簽訂系爭契約購買該社區A8戶房地時，以附件九參照附件三所示位置而約定得使用62號停車格(即上訴人所指系爭車道所在位置)，且上開約定於寶誠公司出賣系爭社區房屋之際，皆以相同之附件九與附件三之文件載於系爭社區之各買受人契約內，足認系爭社區之承購戶對於此分管協議，應有通常即可得而知之情況存在，而屬上開取得共用部分使用權方式(3)之情形，應認公寓大廈管理條例第23條第2項並未排除上開實務見解之適用，被上訴人仍得依據分管契約使用62號停車位。 (六)至於上訴人所稱系爭社區住戶對於被上訴人占用系爭車道有爭執，並提出系爭社區於95年4月制定之門禁管制及地下室停車辦法、107年區分所有權人107年第一次會議決議宣導事項，因無法證明上開管理辦法制定之動機，以及上開宣導事項即係指稱被上訴人使用62號停車位一事，實無法作為系爭社區住戶不同意被上訴人使用上開車位之證明，且被上訴人已依分管契約取得使用之權利，已如上述，是上訴人所提證據尚不足以作為動搖分管契約效力之證據，附此敘明。四、綜上所述，上訴人先位上訴聲明請求原判決廢棄、被上訴人應將系爭車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為並給付全體共有人不當得利暨利息，備位上訴聲明請求原判決廢棄、被上訴人應將系爭車道騰空返還與全體共有人，並禁止於上開建號上停車或為其他占用行為並請求給付上訴人趙淑娟不當得利暨利息部分，皆無理由，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌結果均不影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　彭淑苑　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張詠晶　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-26

SCDV-113-簡上-22-20250326-2

訴

臺灣桃園地方法院

確認管委會決議無效等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1773號原告鄧福林邱進元邱佳榆詹景志李政暐顏薇真共同訴訟代理人洪崇遠律師被告慶賀天樂社區管理委員會法定代理人陳乙瑩訴訟代理人蘇家玄律師上列當事人間請求確認管委會決議無效等事件，本院於民國114 年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認慶賀天樂社區民國一一三年三月十七日第一屆第三次臨時區分所有權人會議「管理費每月調漲為７５／坪」、「透天區每月／每戶新台幣２０４５元」之決議不成立。訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　事實及理由壹、程序事項：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，先位聲明為：確認被告於民國 113年3月17日所召開慶賀天樂社區第1屆第3次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議）「管理費每月調漲為75／坪」之決議不成立；備位聲明為：確認系爭會議之決議內容，應予撤銷。嗣將前開決議內容變更為「管理費每月調漲為75／坪、透天區每月／每戶2045」（該決議下稱系爭決議），並追加另一備位聲明為：確認系爭決議無效，暨變更為如後開之聲明，核其變更追加前後之訴請求之基礎事實同一，其訴之變更追加為合法，應予准許。二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張其等為慶賀天樂社區住戶，訴請確認系爭決議不成立或無效。因該等決議倘屬有效，原告即應按其內容取得負擔權利義務，則關於該等決議之效力，原告主觀上認其等在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，而有即受確認判決之法律上利益。三、當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第17 0條、第175條第1項定有明文。本件被告法定代理人原為鄭舟榮，嗣變更為陳乙瑩，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第3宗第161至207頁），於法有據，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：（一）原告為慶賀天樂社區住戶，居住於透天區之新加坡式建築。被告前於113年1月21日召開第1屆第1次臨時區分所有權人會議，針對管理費調漲乙事提請討論，因同意票數未達門檻而未達成決議，旋公告於113年2月18日召開第1屆第2 次臨時區分所有權人會議，然因出席人數未達門檻而無法召開，被告又公告召開系爭會議，嗣公告稱系爭會議決議通過將大樓區每月管理費調漲為每坪新臺幣（下同）75元，透天區每月管理費調漲為每戶2,045元。（二）然113年2月18日第1屆第2次臨時區分所有權人會議根本未召開，被告依公寓大廈管理條例第32條第1項規定計算出席比例，即屬有疑；又被告於113年3月17日實未召集區分所有權人進行任何程序，僅以設置投票箱之方式進行投票表決，系爭決議應不成立；又透天區與大樓區之結構、外觀、管線、消防設備、管理維護均有所不同，卻未見被告合理說明何以等同對待調整，違反公寓大廈管理條例第10 條第2項前段規定，依民法第56條第2項、第148條第1項規定，系爭決議亦屬無效；另系爭會議之召集程序或決議方法違反公寓大廈管理條例第31條、第32條、第34條規定及慶賀天樂社區規約第2章規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用民法第56條第1項規定，系爭決議應予撤銷，原告前已寄發存證信函與被告，主張系爭會議之召集程序不合法，要求重新依法召集會議並審酌相關調漲公平性問題，然均未獲置理等語。（三）並聲明：　　1.先位聲明：確認系爭決議不成立。　　2.備位聲明：確認系爭決議無效。　　3.再備位聲明：系爭決議應予撤銷。二、被告則以：（一）被告前於113年1月21日召開第1次臨時區分所有權人會議時，因區分所有權人同時提出多項管理費調漲方案，分散投票之結果，致使議案未通過，然同日討論之清潔人員上班工時增加議題則照案通過，造成社區經費入不敷出，被告為解決經費短缺及管理費調漲意見不一之問題，並避免管理費調漲範圍之選項過多，乃於113年2月18日召開第2 次臨時區分所有權人會議，仍未達規約所定出席額數，被告乃召開系爭會議，並依慶賀天樂社區規約第7條規定降低表決權門檻，且採全天投票之召集方式，公告通知區分所有權人出席及投票表決辦法，即自當日上午7時至下午5 時由區分所有權人至社區大廳經被告查驗身分並確認其表決權後始得領取選票，被告於當日下午5時開票並統計票數，同時在社區公務群組直播，以確保開票過程及結果之正確性，嗣被告將系爭會議之會議紀錄張貼於智生活APP ，以公告於全體區分所有權人知悉，未有區分所有權人於公告後7日內以書面提出反對意見。另系爭會議之召集、表決、送達程序既無違反公寓大廈管理條例之規定，自無得撤銷之瑕疵可言，遑論已逾民法第56條第1項所定之除斥期間等語，以資抗辯。（二）並答辯聲明：原告之訴駁回。三、區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院103年度第11次民事庭會議決議、109年度台上字第502號判決意旨參照）。四、得心證之理由：（一）本件原告主張渠等為慶賀天樂社區住戶等情，為被告所不爭執，堪可採認。（二）被告於113年3月11日公告「第一屆臨時區分所有權人會議通知函」，其說明欄謂：「第一屆臨時區分所有權人會議謹訂於113年3月17日（日）上午07點00分開始投票」、「此會議採用全天投票方式，投票時間為早上7點至下午5點，當天請區權人或代理人攜帶身分證至大廳簽到領取投票單投票，將確認是否為所有權人」（見本院卷第1宗第35 頁），只有公告要投票，沒有公告要開會；卷附系爭會議會議紀錄，也是記載「投票事由」、「投票時間」、「投票地點」、「投票人員」、「投票事項及決議」（見本院卷第2宗第219至221頁），而不是議程、開會時間地點、出席人員，也沒有討論議案的過程。（三）對此，被告抗辯：系爭會議乃採全天投票之方式云云，本院詢問：該日是否並無區分所有權人共聚於大廳討論議案之過程？被告答以：當天應該是沒有坐在一起沒錯，是簽到之後發給選票予住戶，再讓住戶投進投票箱，此部分我們認為是社區選擇的會議進行方式云云（見本院卷第3宗第157、158頁）。（四）可見，系爭會議根本沒有真的召開，當天只有投票而已，然而會議沒有召開，就不會有會議的決議，原告求為確認系爭決議不成立，為有理由，應予准許。（五）被告雖抗辯：系爭會議表決採取全天投票方式，諒係會議召開之形式問題，對於系爭決議之效力不生影響云云，並援引內政部109年3月4日內授營建管字第1090803838號函釋（見本院卷第3宗第177頁），然而本件涉及的，不是選擇哪種會議形式的問題，而是到底有沒有開會的問題，沒開會決議就無從成立，而法令固然沒有限制區分所有權人會議召開的形式，但至少要有個開會的形式，而系爭會議在形式上就是沒有召開，當天只有投票，被告託言社區選擇的會議進行方式云云，於法無據，並無可採。五、綜上所述，原告先位求為確認系爭決議不成立，為有理由，應予准許。原告先位之訴既經勝訴判決，其以備位之訴所為請求，即無實益，爰不予論駁。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。另依民事訴訟法第91條第3項規定，依同條第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。本件訴訟費用即第一審裁判費新臺幣17,335元應由被告負擔，爰判決如主文第2項，並依前開規定諭知加給利息。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭明賢

2025-03-25

TYDV-113-訴-1773-20250325-1

重上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第445號上訴人鴻築建設股份有限公司法定代理人吳裕國上訴人林陳海共同訴訟代理人鄭華合律師沈志成律師施懿哲律師被上訴人林淑惠訴訟代理人温復昌被上訴人陳燕春訴訟代理人楊為義被上訴人文茂平李安琪邱玉真曾允松李美智司智元王百慶陳美菁呂秀美程芝呂姿玲許世杰許淑琦曹超雲陳富鋒張敬仁徐國芬劉璦玲張知天蕭詩聰徐麗琳陳秀瑩楊福權張泰榮葉昭蘭王必先黃任民賴文聰常麗萍郭鴻彥郭怡妏單建勲全體被上訴人共同訴訟代理人佘宛霖律師陸正義律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年12 月29日臺灣新竹地方法院112年度重訴更一字第1號第一審判決提起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海給付部分及該部分假執行之宣告，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築建設股份有限公司自民國一０八年八月二十三日起、林陳海自民國一一二年七月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人其餘備位之訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。本判決所命給付，於被上訴人以附表「應供擔保金額」所示金額供擔保後，得假執行；但上訴人如以附表「原判決准許金額」欄所示金額為被上訴人預供擔保，得免為假執行。被上訴人其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　按訴之預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度台上字第1145號判決意旨參照）。是原審就本件被上訴人所提先位之訴，判決其一部勝訴，而未就備位之訴加以審究（見本院卷第26頁），上訴人就其敗訴部分提起上訴，依前揭說明，備位之訴即應隨同繫屬於第二審而生移審之效力，且本院如認先位之訴無理由，應就後位之訴加以裁判。　貳、實體方面一、被上訴人（姓名如當事人欄所示，以下分稱姓名，合稱被上訴人）主張：　㈠上訴人林陳海（下稱林陳海）原係新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，上訴人鴻築建設股份有限公司（下稱鴻築公司，與林陳海合稱上訴人，分別時各稱其名）為系爭土地上「十里靜安」建案（下稱系爭建案）之起造人與銷售人，被上訴人邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、郭鴻彥、郭怡妏等7人分別向鴻築公司、林陳海簽訂預售房屋買賣契約書、預售土地買賣契約書（下稱系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約），其餘被上訴人則分別與鴻築公司、林陳海簽訂房屋不動產買賣契約書、土地不動產買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），由被上訴人向上訴人購買系爭建案如附表所示建物及坐落之系爭土地（下合稱系爭房地）。　㈡上訴人明知系爭建案之一樓中庭廣場與川廊係屬開放空間（包含開放空間面積圖所示之「廣場式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，下合稱系爭開放空間），依法必須開放供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨礙公眾通行或為其他使用，仍於銷售廣告中，以「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語，不實標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，且屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與專用設備，故意隱匿依法應開放公眾使用之事實，且於銷售期間，在系爭開放空間增建圍牆、鐵柵門與崗哨守衛室，致被上訴人誤認系爭建案為封閉型社區而與上訴人簽訂買賣契約。另鴻築公司於取得系爭建案之使用執照後，復於系爭開放空間進行二次施工，增建包含數位高爾夫球練習室及游泳池男、女更衣室（下合稱系爭公設）在內之公共設施，惟其於銷售時並未據實說明系爭公設屬二次施工之違章建築，而在廣告文宣中逕載為「43 項七星級飯店公設」，致被上訴人無法充分認知系爭公設乃屬違章建築而有隨時遭取締拆除之可能。後因新竹市政府以民國106年6月15日違章建築認定通知單（下稱系爭違建通知單），認定系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除，及於同年10月3日再度發函要求應儘速改善並開放供公眾使用，並經部分住戶於十里靜安社區（下稱系爭社區）108年5月18日之臨時區分所有權人會議中提及此事，被上訴人始知悉鴻築公司故意隱匿系爭房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵。　㈢上訴人交付之系爭房地因有前述瑕疵存在，造成價值減損之金額分別如附表所示。又依系爭預售房屋契約第24條第1項、系爭預售土地契約第12條第1項、系爭房屋買賣契約第13 條、系爭土地買賣契約第13條之約定內容，足認鴻築公司、林陳海任一人違約，即視為全部違約。爰擇一依民法第359 條規定，請求減少買賣價金如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，再依民法第179條規定，請求上訴人返還溢付之金額，或依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定，請求上訴人給付同額之損害賠償，並以先位之訴，主張上訴人間應負不真正連帶債務責任，聲明請求：㈠鴻築公司應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自 108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付範圍內免除其給付責任；如先位請求無理由，則以備位之訴，主張上訴人應共同負給付責任，聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築公司自108年8月23日起、林陳海自111年4月23日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、上訴人則以：　㈠兩造間之買賣契約標的，並不包含二次施工之系爭公設，且依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」（下稱附件七約定書）第1條及第3 條等約定，可知系爭公設係鴻築公司無償贈與被上訴人，鴻築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任；又鴻築公司二次施工增設系爭公設後之實況與廣告文宣內容相符，雙方並以特約排除鴻築公司就系爭公設之瑕疵擔保責任，被上訴人自不得再就系爭公設遭認定為違建乙事對鴻築公司為任何請求。　㈡兩造間之系爭房屋買賣契約附件五「共同使用部分分管特約書」（下稱附件五約定書）第1條第1項、附件九「十里靜安社區規約草約」（下稱附件九規約草約）第2條第2項第1款均有載明「廣場式開放空間」一詞，且附圖七「壹樓建造設計原圖」除明示開放空間及其位置，並明確標示原係開放空間及有無頂蓋等文字，系爭建案之銷售人員亦有告知系爭社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭建案有開放空間之設計，鴻築公司並無刻意隱瞞系爭開放空間應供公眾通行之情事。　㈢縱認有被上訴人所指瑕疵存在，被上訴人於交屋時應已知悉，且依系爭社區107年11月7日區分所有權人會議紀錄，可知被上訴人最遲於會議當天即知悉上開瑕疵，則其等於108年6 月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項規定，應視為已承認所受領之物，而不得再主張瑕疵。又林陳海僅為系爭土地之出賣人，而被上訴人主張之瑕疵，均屬房屋之瑕疵，與系爭土地無涉，是被上訴人主張林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任或共同給付責任，自無理由。另被上訴人請求減少價金或賠償之數額，亦有未洽等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人之請求，判決其一部勝訴，即命㈠鴻築公司應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，其他上訴人於該給付範圍內免除其給付責任，並分別為准、免假執行之諭知，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決關於駁回被上訴人先位之訴逾上開請求部分，未據被上訴人聲明不服提起上訴，非本院審理範圍）。四、被上訴人主張邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、郭鴻彥、郭怡妏前分別向鴻築公司、林陳海簽訂系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約，其餘被上訴人則分別與鴻築公司、林陳海簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，被上訴人購買之建物分別如附表所示；又新竹市政府曾以系爭違建通知單，認定系爭社區內之系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除等情，業據其等提出系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約、系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、系爭違建通知單等為證（見臺灣新竹地方法院108年度重訴字第126號卷〈下稱重訴卷〉一第24 -84、89頁、原審卷二第65-109頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。五、被上訴人主張系爭房地具有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，為上訴人所否認。經查：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護法第22條亦有明定。　㈡系爭開放空間部分：　⒈被上訴人主張系爭建案之一樓中庭廣場與川廊，係屬「廣場式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，依法必須開放供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨礙公眾通行或為其他使用，然鴻築公司於銷售廣告中，卻以「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語，標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與設施，且於銷售期間，在系爭開放空間增建鐵柵門、守衛室，故意隱匿系爭開放空間依法應開放公眾通行休憩之事實，致被上訴人誤認系爭建案為封閉型社區，而與上訴人簽訂買賣契約等情，有開放空間面積計算圖、銷售廣告、現場照片等存卷可佐（見重訴卷一第289、86、87、253-256、291頁、原審卷二第413-441 、531頁）。觀諸上開銷售廣告內容及所附實景照片，乃將系爭建案及其中之系爭開放空間描述為「綠城堡」、「私藏 2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」，且照片中之系爭開放空間緊鄰系爭建案之建物，並以花台、淺池、樹籬、欄杆、鐵柵門等設施與外界區隔，亦於各出入口設有守衛室，且無懸掛任何開放空間告示牌，外觀上實與一般封閉型社區之中庭花園無異，上訴人亦自承現場照片中之前開設施，除位於中哨之鐵柵門係由系爭社區管委會自行裝設外，其餘均為銷售期間即已設置完成（見原審卷二第457、459、45 1頁、本院卷第363頁），足見鴻築公司於銷售系爭建案時，其使用之廣告文字或現場實況，確係以一般封閉型社區之態樣呈現甚明，而依系爭預售房屋契約第1條之約定，廣告宣傳品之內容亦屬契約之一部分，消費者保護法第22條則明定企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，並應於契約成立後，確實履行，是被上訴人主張鴻築公司依約應交付專供社區住戶使用之一樓中庭廣場與川廊，自屬可採。　⒉上訴人雖辯稱：系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條第1 項、附件九社區規約草約第2條第2項第1款均載有「廣場式開放空間」之文字，附圖七「壹樓建造設計原圖」則有標示開放空間之位置暨有無頂蓋等文字，銷售人員亦會告知系爭社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭建案有開放空間之設計云云。然查，系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條及附件九規約草約第2條第2項之內容，皆係將「廣場式開放空間（頂蓋型）」列載於「社區地下室」範圍（見重訴卷一第47、57頁），自難認係指位於系爭社區一樓之系爭開放空間；另觀諸附圖七「壹樓建造設計原圖」，除未於中庭花園區域標示屬「廣場式開放空間」外，標註「頂蓋型廣場式開放空間」之文字亦極為細小，幾乎難以肉眼辨識（見重訴卷一第54、295、337頁），實難認鴻築公司已於系爭房屋買賣契約之前揭附件或附圖中，明確記載系爭開放空間乃屬「廣場式開放空間」及「頂蓋型廣場式開放空間」，並合理說明所謂開放空間即指須開放供公眾通行休憩之意旨，以使買受人對於系爭開放空間之性質及使用方式有所認知。此外，上訴人亦無法舉證證明另有銷售人員以口頭告知被上訴人系爭開放空間須開放供公眾通行休憩之情事，則其辯稱於銷售時均已充分告知被上訴人系爭開放空間之位置及性質云云，顯非可取。　⒊上訴人復抗辯網路論壇早於100年間，即有關於系爭社區為非封閉型社區之討論，亦有系爭社區住戶於104年間在Youtube 影片中陳稱系爭社區有近3,000坪之開放式庭園等語，足見鴻築公司確有告知系爭建案設有開放空間云云，並提出網頁資料為證（見原審卷二第273-293頁、本院卷第107頁）。然縱認有部分網路論壇參與者或系爭社區住戶，在系爭建案銷售期間，即知悉系爭開放空間之設置情形及須開放供公眾通行休憩之性質，因未見其等陳述得知上情之具體原因為何，亦無其他證據可證其等係因鴻築公司於銷售時主動告知或基於現場何項事證而得明瞭上情，自無從據此認定鴻築公司於銷售系爭建案時，均已充分告知所有購屋者系爭開放空間之性質，或所有購屋者依現場狀況均可對上開事項產生當然之認知。是上訴人以前揭事由，辯稱其確有告知被上訴人系爭建案設有開放空間云云，洵非可採。　⒋綜上所述，鴻築公司於銷售系爭建案時所使用之廣告文字、照片及現場狀況，既均顯示系爭社區應為一般封閉型社區，卻未在買賣契約中註明系爭開放空間依法須對外開放供公眾通行休憩之性質，以使被上訴人充分瞭解此特殊情形，而相較於一般封閉型社區，如社區內部份空間須對外開放，確將造成管理成本之增加，及使用安全、居住安寧方面之顧慮，而對房地之價值及品質產生不利影響，則被上訴人主張系爭房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」之瑕疵，自屬可採。　㈢系爭公設部分：　　⒈被上訴人主張鴻築公司於銷售系爭建案時，在廣告中宣稱具備「43項七星級飯店公設」，其中即包含系爭公設，然系爭公設實為鴻築公司取得使用執照後，於系爭開放空間進行二次施工所增設之違章建築，且業經新竹市政府以系爭違建通知單，認定為違建並要求拆除等情，有銷售廣告、系爭違建通知單等在卷可稽（見重訴卷一第86-89頁），上訴人就此亦無爭執，自堪信為真實。　⒉上訴人雖辯稱：被上訴人買受之標的並未包含系爭公設，依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、第10條第6項、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七約定書第1條及第3 條等約定，系爭公設應為無償贈與被上訴人，鴻築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任云云。然查，依系爭預售房屋契約第1條約定及消費者保護法第22條之規定，鴻築公司銷售系爭建案之廣告內容，應屬契約之一部分，而有履行之義務，是觀諸系爭建案之銷售廣告內容，既載明該建案包含「43項七星級飯店公設」，且於公設示意圖中亦有標示系爭公設之位置（見重訴卷一第86-88頁），自堪認系爭公設應屬鴻築公司依買賣契約應提供之設施，是其僅以系爭房屋買賣契約第2條所載共有部分即新竹市○○段0000○號之範圍（見重訴卷一第71頁、本院111年度重上字第9號卷一第205-216頁）及系爭預售房屋契約第2條所載系爭建案建造執照之平面圖（見重訴卷一第54頁），均未包含系爭公設為由，否認系爭公設為兩造間買賣契約之標的，當非可取。另查，系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款雖約定：「賣方依據附件五約定書、附件七約定書就公共空間所規畫設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管理負責人均無要求賣方為任何特定施作或施作標準之權利，亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主張」等語（見重訴卷一第33頁、原審卷二第84頁），然觀諸附件五約定書之內容，並未提及位於系爭社區一樓頂蓋型廣場式開放空間之系爭公設（見重訴卷一第47-49頁），而附件七約定書第1條之約定為：「為增進社區之居住品質及生活機能，買方同意賣方就門廳、管理室、基地內私設道路規劃增（改）建設置做社區公共休閒設施及植栽美化及其他實用、美化或安全之公共設施或共同使用部分…買方充分了解所規劃區域之原定義，並了解其買賣價金並不包含上開改建設置部分…日後前述增（改）建工程之維護及存廢概由主管機關及區分所有權人會議或獲得授權之社區管理委員會依法自行處理，與賣方無涉，買方不得就本項事由（包含未施作或已施作設施設備之情狀與性質）向賣方為任何請求，賣方亦不需負違約之責」、第3條則為：「本約美化規劃工作如有與建築消防等相關法規未盡相符者，賣方不負違約之責，買方不得以此（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何權利」（見重訴卷一第52頁），經核應係針對系爭建案「門廳、管理員室、基地內私設通路」之增改建所為之約定，然系爭公設係位於一樓原設計為頂蓋型廣場式開放空間之範圍（見重訴卷一第289頁），在一般人之文義理解中，尚難認包含於「門廳、管理員室、基地內私設通路」之範圍內，且經檢視附件七、附圖七之內容，均未見標明所謂賣方就「門廳、管理室、基地內私設道路」規劃增改建之具體位置及範圍，另附圖七於系爭公設所在位置標示之文字為極其細小之「頂蓋型廣場式開放空間」（見重訴卷一第337頁），亦如前述，並非標示為門廳或管理員室或基地內私設通路，是單憑上開約定及附件、附圖內容，均無從據以形成系爭公設乃屬附件七指涉範圍之認知，是上訴人以前揭約定內容，辯稱被上訴人就系爭公設業已同意非屬買賣價金範圍，且不得向賣方為任何請求及主張任何權利云云，自無可採。　⒊綜上所述，鴻築公司於銷售廣告中，既表明系爭建案具備「4 3項七星級飯店公設」，並將系爭公設列載其中，且未能證明被上訴人已有同意鴻築公司得無須就此部分負瑕疵擔保責任之情事，自應有交付被上訴人得合法使用之系爭公設之義務，然系爭公設實際上係在應供公眾通行之頂蓋型廣場式開放空間進行二次施工所設置之違章建築，且業經新竹市政府認定為違建，而處於可能遭強制拆除之風險中，顯不具一般公設應有之預定或通常效用及品質，對於系爭房地之市場價值亦造成不利影響，自屬瑕疵甚明。又此項瑕疵之存在，尚不因系爭公設實際上是否已遭拆除而有異，是上訴人以系爭公設未必會遭拆除為由，否認有瑕疵，亦無可取。六、被上訴人主張系爭房地因有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，其等得依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求返還溢收之價金，且林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任等情，為上訴人所否認。然：　㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359條本文、民法第365條第1項分別定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。　㈡查，上訴人交付之系爭房地，有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，前已詳述，則被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。上訴人雖稱被上訴人應於交屋時或最遲於系爭社區召開107年11 月7日區分所有權人會議時，即知悉有上開瑕疵，卻於108年 6月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項之規定，應視為已承認所受領之物云云。然誠如前述，鴻築公司對於上開瑕疵之存在，應屬知悉而故意不告知被上訴人，則無論被上訴人有無於發現瑕疵後即時通知鴻築公司，並於通知後6個月內行使減少價金請求權，依民法第357條及第365條第2項之規定，均不生視為承認所受領之物或減少價金請求權消滅之效果，是上訴人前揭所辯，即非可採。再查，系爭開放空間及系爭公設均屬系爭社區之共用部分，依公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第1項之規定，應由社區之管理委員會於成立後辦理檢測及點收，而系爭社區之管理委員會係於105年5月14日始經區分所有權人會議決議成立，並於106 年6月28日至同年月30日間辦理公共設施之總檢等情，有系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、總檢報告書封面、設備總檢出席表簽到表等在卷可佐（見本院111年度重上字第9 號卷二第245-251頁)，足見系爭開放空間及系爭公設之交付時間均應在105年5月14日之後，則被上訴人於108年6月27日提起本件訴訟，請求減少價金，自未逾民法第365條第1項所定自交付時起5年之期間，併予說明。　㈢被上訴人主張減少價金之金額分別如附表所示，上訴人則辯稱該減價金額非屬可採，經查：　⒈有關被上訴人購買之系爭房地，因「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，對交易價值造成之影響情形，業經原審囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定，其鑑定結果認：「㈠爭議開放空間之範圍（即系爭開放空間）：十里靜安社區之頂蓋型廣場式開放空間、廣場式開放空間係作為『僅供社區住戶休憩使用』或『供不特定公眾休憩使用』之區別，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰分之參點貳肆（3.24%）。㈡違章建築之公共設施（即系爭公設）：十里靜安社區之數位高爾夫球練習室、游泳池男更衣室及游泳池女更衣室等公共設施違築部分拆除與否，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰分之零點壹捌（0.18%）」，此有不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可稽（見重訴卷二第149-366頁）。又系爭估價報告乃由不動產估價師黃小娟、陳榮源本　　於不動產估價之專業及經驗，親赴現場會勘，並參考相關資料後所為之評估結論，且業於系爭估價報告中說明有關系爭開放空間造成價格差異之評估方法，係採「建物價格變動率比較法」及「土地財產權變動價格分析法」，有關系爭公設屬違建造成價格差異之評估方法，則以「成本法」進行推估，及詳載估價方法之選定理由、分析評估過程、價格評估結論之決定理由等，兩造亦未說明並舉證不動產估價師黃小娟、陳榮源有何不具鑑定資格或與兩造當事人有利害關係存在之情事，則系爭估價報告之前揭評估結論，自屬客觀公正，足為本院認定減價金額之依據。　⒉上訴人雖以法定空地與開放空間之性質不同，系爭估價報告竟以法定空地之價格作為評估依據，且關於系爭開放空間須供公眾使用造成使用戶數當量變動為45.39%、另加計管理費 4%、就系爭建案歷年市價變化所採之權重分配、系爭公設重建成本價格之認定等，均有未洽，指稱系爭估價報告之結論不當云云。然查，系爭估價報告中業已載明以具有法定空地性質之土地交易作為分析評估參考資料之理由（見重訴卷二第237頁）、認定系爭開放空間使用戶數當量變動比例之依據及計算方式（見同上卷二第283-307頁）、加計4%管理費用之原因（見同上卷二第307、308頁）、系爭建案各期別價格變動之權重分配理由（見同上卷二第199頁）、系爭公設重建成本價格之計算方式及依據（見同上卷二第308-311頁），經核並無顯然失當或偏頗之情事，且負責鑑定之黃小娟、陳榮源均為具有不動產估價師專業證照資格之人，與兩造間亦無特殊利害關係存在，其等基於專業知識所為之鑑定結論，自可採信，上訴人以前述理由，否定系爭估價報告之結論，尚非可取。　⒊至上訴人雖另稱被上訴人主張之前述瑕疵，均屬建物共用部分之瑕疵，與系爭土地及位於地下室之停車場無關，在估算減價金額時，自不應將土地及停車位之價值列入計算云云。　　然房屋之使用不能與土地分離而單獨存在，且依一般不動產交易習慣，在衡量商議集合式住宅建物之交易價格時，均係就建物及配賦土地之整體價格併予斟酌計算，則在建物或其共用部分因具瑕疵，而造成交易價值減少之情況下，自應以房地整體之交易價格作為計算認定之基準，方符合一般交易習慣及公平誠信，是上訴人指摘於計算減價金額時，不應將系爭土地之價值一併計入云云，洵非可採。另查，被上訴人主張減少價金之計算方式，並未將停車位之價金列入（見重訴卷一第91、92頁），是上訴人所指不應將停車位之價格列入計算，即屬誤會，併此說明。　⒋綜上所述，有關系爭房地因「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，造成交易價值減損之情形，應以系爭估價報告之結論為可採，即減損房地價格比例分別為3.24%、0.18%，並據此計算被上訴人得請求減少價金之金額如附表「原判決准許金額」欄所示。　㈣被上訴人主張鴻築公司銷售系爭建案時，係由其與被上訴人簽訂系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，另由林陳海與被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，而前述房屋部分之買賣契約與土地部分之買賣契約，應屬聯立契約關係，故鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務等情，為上訴人所否認。經查：　⒈按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號判決意旨參照）。是所謂不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，倘關於各債務之履行方式已有其他約定存在，或客觀上非基於同一目的而須由債務人各負全部責任，即非屬不真正連帶債務關係。　⒉查，系爭預售房屋契約第24條第1項約定：「本約房屋之土地由買方另向林陳海價購，且本契約和買方與林陳海所簽訂之『十里靜安預售土地買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第94頁），系爭預售土地契約第12條第1項約定：「本約土地上之房屋由買方另向鴻築公司價購，且本契約和買方與鴻築公司所簽訂之『十里靜安預售房屋買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第107頁）；系爭房屋買賣契約第13條及系爭土地買賣契約第13條則均約定：「買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與基地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第十一條主張權利，對任一契約之解除，效力及於兩契約全部」（見重訴卷一第38、83頁），是依上開約定內容，固堪認鴻築公司與被上訴人簽訂之系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，與林陳海與被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約之間，因具有不可分之併存關係，而具契約聯立性質。然經核前揭契約內容，之所以明定房屋買賣契約與土地買賣契約「具有不可分之併存關係」，乃因房屋及其坐落土地具有使用上及交易上之不可分性，倘僅就房屋或土地之買賣契約單獨履行，契約目的即無法達成，故須同時存在或消滅，且應共同履行，始符契約本旨及當事人利益；惟所謂「不可分之併存關係」，並非當然表示房屋買賣契約之出賣人及土地買賣契約之出賣人，即須「各自」對買受人就房屋及土地買賣契約之「全部」義務負履行之責，是被上訴人僅以前揭契約內容及契約聯立之性質，主張鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務責任云云，尚難認可採。然承前所述，系爭房地之房屋買賣契約與土地買賣契約間，既具有不可分之併存關係，且應共同履行，前揭契約內容亦明定「一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」，復考量被上訴人購買系爭房地時，就房屋及土地之買賣價金應為同時議定、分別計價，被上訴人因前述瑕疵得請求減少價金之金額估算方式，亦係以房地總價按價值減損比例合併計算，則關於被上訴人得請求減少價金之效力，自應及於其等與林陳海簽訂之系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，且應由鴻築公司與林陳海共同負擔減價金額，始符聯立契約應同其命運、共同履行之本旨。是以，鴻築公司及林陳海受領被上訴人給付之買賣價金，其中如附表「原判決准許金額」所示業經被上訴人請求減價部分，已不具受領之法律上原因，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依民法第 179條規定，請求鴻築公司、林陳海共同返還該部分金額，自屬有據，應予准許。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3項、第233 條第1項、第203條分別定有明文。準此，被上訴人主張鴻築公司應就前述應返還金額，另加計自民事起訴狀繕本送達翌日即108年8月23日（見重訴卷一第170頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，堪予准許；至主張林陳海應另給付遲延利息部分，因其係於本院以111年度重上字第9 號裁定將新竹地院108年度重訴字第126號判決廢棄發回後，於新竹地院112年度重訴更一字第1號訴訟程序中，始於112 年7月3日合法收受被上訴人所提載有本件訴之聲明及請求事實理由之民事準備一狀（見原審卷一第108頁），在此之前，尚難認已受被上訴人合法催告，則被上訴人得請求林陳海給付之遲延利息，即應為自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，至逾此範圍之請求，則非有據，無從准許。　㈥又被上訴人另依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定，請求上訴人負損害賠償責任部分，經核並不能使被上訴人受更有利之判決，自無庸再予審酌，併此說明。七、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第179條規定，請求㈠鴻築公司給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付範圍內免除其給付責任，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。另被上訴人以備位之訴，依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築公司自108年8月23日起、林陳海自112年7月4日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，則屬有據，應予准許；至逾此範圍之請求，尚有未洽，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第 6項所示相當擔保金額准許之，逾此範圍之假執行聲請，則失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列；上訴人聲請另囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑定（見本院卷第317-320頁），亦無必要，均附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第79 條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙雪瑛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟和

2025-03-25

TPHV-113-重上-445-20250325-1

訴

臺灣基隆地方法院

給付管理費

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第252號原告中正國寶社區管理委員會法定代理人趙國智訴訟代理人郭百祿律師被告張涵訴訟代理人胡大中律師何明峯律師俞伯璋律師上一人複代理人蔡欣澤律師上列當事人間給付管理費事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟玖佰捌拾捌元，及自民國一百一十三年五月十四日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（扣除撤回、減縮部分外）由被告負擔分百分之九十三，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣捌萬肆仟參佰貳拾玖元供擔保得為假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬貳仟玖佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、查原告之法定代理人原為鄭玉雲，本件訴訟繫屬後變更為趙國智，有基隆市中正區公所民國114年1月13日函可佐，並經趙國智具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第4項、第263條第1項前段分別定有明文。本件原告原併列陳正義（以下逕稱其名）、張涵為被告（見本院卷㈠第11至15頁之民事起訴狀），惟嗣於113年12月16日具狀撤回對陳正義之起訴（本院卷㈡第47至 48頁之民事撤回起訴狀），嗣陳正義於113年12月19日接獲本院通知後未於10日內提出異議，揆諸首揭規定，原告就陳正義撤回起訴，已生「視同未起訴」之法律效果，先予敘明。三、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。查原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）32萬3, 910元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣於本院審理期間最終變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：原告為中正國寶社區（下稱系爭社區）依公寓大廈管理條例（下稱本條例）成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告係社區內門牌號碼基隆市○○區○○路0巷000 號4樓、112號4樓房屋（以上2戶均屬被告所有，作為經營基隆市私立學緣屋文理短期補習班營業使用，下稱學緣屋）之區分所有權人。又被告在成立學緣屋前，於96年間向證人即當時系爭社區之主委趙國智（即原告之法定代理人，下稱趙國智）承諾以回饋系爭社區、承擔消防開支為條件，換取系爭社區區分所有權人同意被告設立學緣屋，而經96年度第2 次區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），學緣屋除每年應繳交5萬元回饋金外，亦應負責申報每年社區之消防安全檢查，並分擔消防檢修費用（消防檢修費用未逾2萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由系爭社區之區分所有權人共同分攤【即被告負擔32分之2】），始同意被告設立學緣屋；且因被告曾向趙國智允諾上開消防檢修費用不包含消防申報費用，被告另須負擔每年消防申報費用8,000元；詎被告未依約繳納，積欠如附表一總金額欄位所示之款項，經催告仍不給付，為此提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告27萬2 ,807元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告之抗辯略以：㈠、被告並無繳納附表一所示款項之義務：　⒈觀諸中正國寶社區規約第10條第1項、第2項僅規定「區分所有權人或住戶均應遵照區分所有權人會議決議之規定，向管理委員會繳交下列款項：㈠社區管理費。㈡設備維護分攤費」、「社區管理費及設備維護分攤費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」。是區分所有權人應繳交社區管理費及設備維護分攤費，並未見需繳交回饋金（權利金）之款項，亦未明文規定回饋金（權利金）之收費方式。　⒉原告於起訴時，原主張被告應給付每年5萬元回饋金及2萬元消防維修及改善費用，超過部分由被告負擔2分之1，後將消防維修及改善費用超過2萬元部分，減縮為應由被告負擔32 分之2，嗣再改稱被告除應負擔前述金額外，另須負擔8,000 元之消防申報費用，故其多次變更請求之費用，不足採信。　⒊被告固曾交付原告如本院卷一第453頁附表所列之支票（原告指稱其性質為回饋金及消防費用），然其中部分款項為被告替其姑丈繳納之管理費用，其餘部分則因相關單據遭火災付之一炬而無從確認。又除前述繳納之管理費外，原告過去多次向被告催討規約以外之額外費用、要求學緣屋「奉獻」，被告雖均依指示付錢了事或現場開立支票繳納，然此係為免鄰里不睦以致影響學緣屋經營，但被告現今已不願再做原告之「提款機」，因此拒絕繼續給付無法律關係之「保護費」，自應由原告舉證雙方存有契約關係，被告並無繳納上開費用之原因。　⒋被告否認原告主張之系爭決議內容，縱認系爭決議確有規定被告需繳納回饋金及消防檢修費用、消防申報費用（假設語氣），然：　⑴此乃區分所有權人會議以多數暴力之方式決議被告應額外給付回饋金及消防維修及改善費用（含消防檢修費用及消防申報費用），除未有充分正當理由外，亦悖離本條例第10條第 2項規定及司法實務所肯認「按應有部分比例分擔」之原則，亦有違公平及誠信原則，且屬權利濫用，應屬無效。　⑵原告主張學緣屋作為文理補習班營業使用，耗費較多公共設施與資源，且產生出入複雜、消防安檢費用提升等問題，乃約定學緣屋應繳納額外之回饋金及消防檢修費用以支應學緣屋對於系爭社區所增加之維護成本，惟依各類場所消防安全設備設置標準第12條規定，被告設立之學緣屋與系爭社區均為乙類場所，消防安全設置標準屬於同一層級，並未因設立補習班而加重系爭社區之消防義務。且原告迄今未提出實際消防安檢等級及費用提升之紀錄、耗費較多清潔與公共電費或任何因被告經營學緣屋導致原告需額外支應維護成本之資料，倘以系爭決議強制約定被告應額外負擔每年高達5萬元之回饋金及2萬元之消防維修及改善費用，實有違公平原則。　⑶況學緣屋於96年間設立登記於社區內門牌號碼基隆市○○區○○ 路0巷000號4樓、112號4樓房屋，嗣於99年1月8日移轉所有權登記為被告所有。而96年區分所有權人會議決議成立時，被告並非學緣屋之房屋所有權人，且被告嗣後並未同意承受原所有權人之債務，本於債之相對性原則，被告無須繼受前區分所有權人之債務，亦不受該決議之拘束。故原告不得與原所有權人間之約定向被告請求給付此部分費用。㈡、原告請求之106年、107年回饋金及消防檢修費用已罹於時效：　　原告係以收取管理費之方式向被告請求給付回饋金與消防檢修費用，且原告並未就管理費或回饋金進行區分或專款專用，故本件實則為管理費之取收。而依實務見解，管理費之各期給付請求權應屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，而有5年短期時效期間之適用；惟原告於113年3月2 1日提起本件訴訟，是依前揭說明，原告僅得就108年3月22 日以後所生之債權向被告請求，則原告主張106年、107年之回饋金及消防檢修費用共計14萬7,667元（5萬元＋5萬元＋2萬 4,689元＋2萬4,978元），業已罹於時效而消滅，被告就此部分自得拒絕給付。㈢、又被告已繳納106、107、108年度之消防申報費用共2萬4,000 元（每年8,000元×3年），然消防申報費用核屬消防維修及改善費用額之一部分（原告原亦採該列計方式，嗣後方改稱消防檢修費用不包含消防申報費用），被告以此作為清償抗辯，故原告之請求亦應扣除被告已繳納之消防申報費用。㈣、並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告假執行。三、兩造不爭執事項　　被告於96年11月29日經基隆市政府准予設立學緣屋並擔任負責人；嗣於99年1月8日以買賣為原因，登記為門牌號碼基隆市○○區○○路0巷000號4樓、112號4樓房屋之所有權人等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記第一類謄本、基隆市政府 113年10月21日函暨學緣屋負責人及歷年登記資料在卷可稽，此部分事實堪信為真。四、得心證之理由：　　原告主張被告曾於96年間承諾以回饋系爭社區、承擔消防開支為條件，換取系爭社區區分所有權人同意被告設立學緣屋，而經系爭決議學緣屋應繳交每年5萬元回饋金，並分擔消防檢修費用（消防檢修費用未逾2萬元由被告全額負擔，逾2 萬元部分則由系爭社區之區分所有權人共同分攤【即被告負擔32分之2】），始同意被告設立學緣屋；且因被告曾向趙國智允諾上開消防檢修費用不包含消防申報費用，被告另須負擔每年消防申報費用，因而請求被告給付如附表一總金額欄位所示之款項等節，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：㈠、被告依兩造於96年之約定，應繳納每年5萬元回饋金，並分擔消防維修及改善費用（含消防檢修費用及消防申報費用，其中未逾2萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由被告負擔32 分之2），析述如下：　⒈趙國智於本院113年11月14日準備程序到庭證稱：96年中旬，被告姑姑與被告來我家拜訪，告知我學緣屋要在系爭社區裡經營，請我協助讓其能順利進駐營業，我回答說權限不在我個人，希望被告及她姑姑能夠透過區分所有權人會議來決定；（有無提出什麼條件說要回饋社區？）回饋金額5萬元，並每年負擔消防安檢跟設備維修的費用2萬元，2萬元以上就應該所有住戶共同分攤，我個人有提出一個要求，就是希望學緣屋如果進駐社區營業以後，每年的消防安檢申報，由學緣屋去處理，（這些費用）應該是學緣屋的經營者（即被告）出；96年之區分所有權人會議開了二次，第一次被告有到場，當時議案內容是「是否同意學緣屋進駐系爭社區（即系爭社區）設立營業」，第一次未通過，後來開了第二次（即系爭決議），被告姑姑與被告都有來開會並表達回饋的內容，社區部分區分所有權人也改變主意願意支持，通過之內容為「同意學緣屋回饋社區之金額（每年5萬元）與消防檢修（每年2萬元以內學緣屋全額負擔，大於2萬元之部分被告應負擔32分之2）」；自從被告卸任108年主委移交時，所有資料並未交出，所以無法提出該次紀錄（即系爭決議之會議紀錄）等語（見本院卷一第563-571頁）。　⒉復觀諸被告於系爭社區102年度區分所有權人會議之發言紀錄：「（臨時動議）被告建議：學緣屋於96年區分所有權人會議中決議每年繳交回饋金5萬元予管委會，並負擔本社區每年之消防維修及改善費用2萬元，其他超出金額部份則依區分所有權人比例3/32比例分攤之，所餘費用由社區管理基金支付。因目前學緣屋招生不善經營不易，建請管委會是否可降低回饋金以利學緣屋持續經營；決議內容：本案經與會住戶表決不同意」（見本院卷一第91-93頁），109年度區分所有權人會議紀錄亦載明「有關學緣屋應履行回饋金，仍請按 96年決議內容繳交社區管理基金…須經社區管委會再召開區分所有權人大會決議同意後修改」（見本院卷一第103-104 頁）；佐以被告於114年2月24日言詞辯論期日不爭執其曾交付其於100至106年間開立之支票（詳見本院卷一第453頁支票明細表）予原告等語（見本院卷二第183-186頁），更自承曾開立支票繳納原告要求之費用（見本院卷一第477頁），益徵原告主張被告於96年間承諾給付前揭回饋金、分擔消防維修及改善費用以求設立學緣屋，而經系爭決議以該條件同意學緣屋進駐等事實，應堪採信。　⒊原告又主張被告曾向趙國智允諾除依前述比例分擔消防檢修費用外，被告另須自行全額負擔每年消防申報費用8,000元，然趙國智於本院113年11月14日準備程序先證稱：系爭決議通過之內容為「同意學緣屋回饋社區之金額（每年5萬元）與消防檢修（每年2萬元以內學緣屋全額負擔，大於2萬元之部分按區權人比例支付，被告按比例應負擔2/32，這是因為社區當時收費會是32戶，學緣屋佔了2戶）」；嗣後方補充證述：系爭決議內容，除了約定剛才說的那二項外，還有消防申報費用8,000元等語（見本院卷一第568-569頁），核與原告所稱消防檢修費用與消防申報費用需分開繳納之費用乙節，係出於被告承諾趙國智之口頭約定，並非系爭決議之內容等語（見本院卷二第99頁）互有出入，要難驟採。況原告其所提出之102年度、109年度區分所有權人會議紀錄，均未曾提及消防維修及改善費用不含消防申報費用，而須由被告另行給付等情；原告於111年度區分所有權人會議紀錄第4 案所計算被告積欠之回饋金及消防改善分攤費32萬3,910元（見本院卷一第36頁），亦係將109年度之消防申報費用8,0 00元加計消防檢修費用1萬7,140元後，再將超過2萬元部分按比例計算被告應分擔之消防費用（見本院卷一第159頁備註欄），堪信兩造約定之內容，應如被告於102年度區分所有權人會議之發言紀錄所自承，係由被告每年給付回饋金5 萬元，並負擔每年之消防維修及改善費用（消防申報費用亦應納入計算）2萬元，超出2萬元部分再依32分之2比例分攤之，尚難單執趙國智上開證述逕認消防維修及改善費用不含消防申報費用，而請求被告應額外再給付每年8,000元之消防申報費用。　⒋被告固執前詞，辯稱其不受系爭決議所拘束等語，惟系爭決議並非課予某特定區分所有權人額外繳款之義務，而係全體區分所有權人與被告成立私法契約，同意被告在系爭社區開設學緣屋之意思表示，其中不同意學緣屋進駐之區分所有權人須受系爭決議之拘束，被告則須受「其與全體區分所有權人間」所成立之學緣屋進駐契約之拘束。本件被告既於通盤考慮後，自行要約以給付一定款項為條件，換取系爭社區同意學緣屋進駐營業，系爭社區之區分所有權人亦已藉由系爭決議就被告所為要約「表示承諾」，被告自應受上開約定拘束，而有給付前開費用之義務，核與區分所有權人會議決議對區分所有權人之拘束力不同，因此被告辯稱其於96年尚非所有權人（僅為學緣屋負責人）、系爭決議顯失公平、多數暴力而屬無效等語，尚與被告應受其自行所為要約之內容所拘束乙節無涉，故被告此部分所辯委無可採。㈡、準此，被告應給付之回饋金、消防維修及改善費用之計算方式，既經認定如前，兩造亦不爭執被告曾繳納106年至108年每年8,000元之消防申報費用，故本件原告得請求被告給付之回饋金、消防維修及改善費用如附表二「原告得請求之金額」欄所示之金額（計算方式詳如附表二所示，消防維修及改善費用部分應先將消防檢修費用8,000元納入計算，未逾2 萬元由被告全額負擔，逾2萬元部分則由被告負擔32分之2，再將計算結果扣除被告於該年度已繳付之消防申報費用）。㈢、原告上開請求並未罹於時效：　⒈按請求權，因15年間不行使而消滅；但法律所定期間較短者，依其規定；利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第125條、第126條分別定有明文。　⒉被告雖辯稱本件實則為管理費之取收，而有5年短期時效期間之適用，而主張時效抗辯等語，惟依兩造間前述回饋金、消防維修及改善費用約定，要與管理費之性質相異，且須待消防改善檢查費用實際開支，方能按上揭方式計算被告各年度應給付之金額，非屬民法第126條所規定因一定時間之經過而依序發生之定期給付債權，而應適用民法第125條一般請求權之時效，則本件原告請求被告給付之債權均尚未逾15年，被告前開辯稱，即難足採。五、綜上所述，原告請求被告給付25萬2,988元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月14日（見本院卷一第187頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分經核均與規定相符，爰依聲請分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、本件原告原起訴聲明其訴訟標的金額為75萬9,510元（請求被告張涵32萬3,910元、請求陳正義給付43萬5,600元），並因之繳納裁判費8,260元；惟原告嗣撤回其對陳正義之起訴（詳如前揭壹、二所述），參酌最高法院112年度台抗大字第630號裁定意旨，原告就此撤回起訴部分，尚可於「4,730 元（計算式：原繳納8,260元－請求被告張涵32萬3,910元之應徵第一審裁判費3,530元＝4,730元）」之範圍內，請求退還裁判費之3分之2。又因原告再就被告張涵部分減縮其聲明為27萬2,807元（詳如前揭壹、三所述），故本件應徵第一審裁判費為2,980元，爰依兩造勝敗比例，由被告張涵負擔9 3％（計算式：25萬2,988元÷27萬2,807元＝0.93，小數點第2 位以下四捨五入）之訴訟費用，餘由原告負擔；至原告自行減縮部分之裁判費即550元（計算式：原起訴32萬3,910元之應徵第一審裁判費3,530元－減縮後27萬2,807元之應徵第一審裁判費2,980元＝550元），則應由原告自行負擔，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　　官　陳湘琳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王慧惠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　姜晴文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭　　　　　　　　　　　　附表一：原告請求之項目及金額編號項目每期(年)金額原告主張未繳費用起迄月期數原告請求總金額 1 回饋金 5萬元 106年至109年 4 20萬元消防檢修費用 2萬4,689元 107年度 1 2萬4,689元 107年度之消防檢修費用9萬5,030元，依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬4,689元（計算式：2萬元＋【〈9萬5,030元－2萬元〉×2/32】） 2萬2,978元 108年度 1 2萬2,978元 108年度之消防檢修費用6萬7,650元，依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬2,978元（計算式：2萬元＋【〈6萬7,650元－2萬元〉×2/32】） 1萬7,140元 109年度 1 1萬7,140元 109年度之消防檢修費用1萬7,140元，未逾2萬元，依區分所有權人決議應由被告負擔全額1萬7,140元消防申報費用 8,000元 109年度之消防申報費用8,000元應由被告負擔 1 8,000元合計 27萬2,807元　　　　　　　　　　　　附表二：本院認定原告得請求之項目及金額編號項目每期(年)金額未繳費用起迄月暨內容期數原告得請求總金額 1 回饋金 5萬元 106年至109年 4 20萬元消防維修及改善費用 106年度 - （原告未請求，非本件審理範圍）被告固抗辯已繳納其中106年度之消防申報費用8,000元，惟因原告並未請求106年度之消防維修及改善費用，此部分非本件審理範圍 107年度 1 1萬7,189元 107年度之消防維修及改善費用10萬3,030元（含消防檢修費用9萬5,030元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬5,189元（計算式：2萬元＋【〈10萬3,030元－2萬元〉×2/32】，元以下四捨五入，下同），扣除被告已繳消防申報費用之8,000元，尚欠1萬7,189元（計算式：2萬5,189元－8,000元） 108年度 1 1萬5,478元 108年度之消防維修及改善費用7萬5,650元（含消防檢修費用6萬7,650元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬3,478元（計算式：2萬元＋【〈7萬5,650元－2萬元〉×2/32】），扣除被告已繳消防申報費用之8,000元，尚欠1萬5,478元（計算式：2萬3,478元－8,000元） 109年度 1 2萬0,321元 109年度之消防維修及改善費用2萬5,140元（含消防檢修費用1萬7,140元、消防申報費用8,000元），依區分所有權人決議被告應負擔2萬元，逾2萬元部份由被告負擔32分之2即2萬0,321元（計算式：2萬元＋【〈2萬5,140元－2萬元〉×2/32】）合計 25萬2,988元

2025-03-25

KLDV-113-訴-252-20250325-1

補

臺灣臺中地方法院

確認臨時區分所有權人會議決議無效

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度補字第342號原告辰遠股份有限公司法定代理人郭瑞春被告時代大廣場公寓大廈管理委員會法定代理人陳聖鈞一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第1編第3章第1節、第2節規定繳納裁判費，此乃起訴必備之程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；訴訟標的之價額不能核定者，以第446條所定不得上訴第三審之最高利益數額加十分之一定之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項及第77條之12分別明定。又起訴不合程式或不備其他要件者，依其情形可以補正，經審判長定期間命其補正而不補正者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第24 9條第1項第6款定有明文。二、上列原告當事人間請求確認臨時區分所有權人會議決議無效事件，原告起訴未據繳納第一審裁判費。經查：本件原告所提確認被告於民國113年1月2日召開之第一屆第二次臨時區分所有權人會議（下稱系爭臨時會）決議無效之訴，核屬因財產權而起訴。原告雖稱其因系爭臨時會決議，受被告函催給付新臺幣（下同）801,537元，可認此為其因系爭臨時會不成立所受之客觀利益，惟觀諸系爭臨時會會議紀錄所示，系爭臨時會之議案包含「議題一：社區水電消防與建物公安等修繕廠商決選」，以同意票40票擇定由勇泉消防安全設備有限公司為得標廠商；「議題二：社區重大修繕費用分攤收取議案」，以同意票40票決議通過，依據議案一進行相關工程，提請全體區分所有權人審議議案一之得標金額，由全體區分所有權人依各戶坪數比例分攤；「議題三：社區管理費分攤收取議案」，以同意票39票決議通過，以50萬元為額度，由全體區分所有權人依各戶坪數比例分攤；「議題四：社區規約審議議案」，以同意票39票決議通過約因條款及規約第7條第3項之修正，並非僅關乎收取費用之分攤，自不能逕以原告受催繳金額，作為核定訴訟標的價額之依據。又依原告之主張及所提事證，原告如獲勝訴判決，所得受之客觀利益均不明確，應認本件訴訟標的之價額為不能核定。是以，揆諸前揭規定，本件訴訟標的價額應以不得上訴第三審之最高利益額數150萬元加10分之1即165萬元定之，應徵第一審裁判費2萬805元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 24 日民事第六庭法官孫藝娜以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 24 日書記官資念婷

2025-03-24

TCDV-114-補-342-20250324-2

壢簡更一

中壢簡易庭

給付管理費

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 114年度壢簡更一字第1號原告好彩頭社區管理委員會法定代理人陳貴華訴訟代理人賴秀貞被告鄧進福（即被繼承人鄧進榮之繼承人）上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應於繼承被繼承人鄧進榮之遺產範圍內給付原告新臺幣（下同）11萬8,300元，及自民國113年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣11萬8,300元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、原告之法定代理人已變更為陳貴華，並據其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第 1項前段規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：訴外人鄧進榮為門牌號碼桃園市○○區○○路000號6 樓房屋所有權人，為好彩頭社區住戶之一，每月應按時繳納管理費，惟其於民國100年至112年12月31日止，共積欠管理費新臺幣（下同）11萬8,3000元，而訴外人鄧進榮於109年2 月16日在上圵死亡，嗣因溢出臭味，才被發現，迄今無人居住，而被告為鄧進榮之繼承人，因由被告給付管理費，爰依好彩頭社區規約約定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告11萬8,300元，及自112年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張訴外人鄧進榮為門牌號碼桃園市○○區○○路000號6樓房屋所有權人，為好彩頭社區住戶之一，每月應按時繳納管理費，惟其於100年至112年12月31日止，共積欠管理費11萬 8,3000元，而訴外人鄧進榮於109年2月16日在上圵死亡，迄今無人居住等情，業據提出與其所述相符之好彩頭社區會議紀錄、管理費收繳明細表、欠費統計表等為憑（簡卷4-6、9 -21），又被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀加以爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1 項規定，視同自認，堪認原告前開主張為真實。從而，原告主張訴外人鄧進榮積欠管理費11萬8,3000元，洵屬有據。　㈡按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條定有明文。觀其修法意旨，現行民法繼承編係以概括繼承為原則，並另設限定繼承及拋棄繼承制度。97 年1月2日修正公布之第1153條第2 項復增訂法定限定責任之規定，惟僅適用於繼承人為無行為能力人或限制行為能力人之情形，故繼承人如為完全行為能力人，若不清楚被繼承人生前之債權債務情形，或不欲繼承時，必須於知悉得繼承之時起3 個月內向法院辦理限定繼承或拋棄繼承，否則將概括承受被繼承人之財產上一切權利、義務。鑑於社會上時有繼承人因不知法律而未於法定期間內辦理限定繼承或拋棄繼承，以致背負繼承債務，影響其生計，為解決此種不合理之現象，爰增訂第2 項規定，明定繼承人原則上依第1 項規定承受被繼承人財產上之一切權利、義務，惟對於被繼承人之債務，僅須以因繼承所得遺產為限，負清償責任，以避免繼承人因概括承受被繼承人之生前債務而桎梏終生。查，訴外人即債務人鄧進榮業於109年2月16日死亡（參個資料），揆諸前揭規定，被繼承人即債務人鄧進榮之法定繼承人即被告（鄧進榮之法定繼承人包含被告、鄧秀枝、鄧婷云、鄧秀綢、鄧秀鳳、鄧秀平，惟鄧秀枝、鄧婷云、鄧秀綢、鄧秀鳳、鄧秀平均已抛棄繼承，此可參個資卷之親等戶役政資料查詢、家事事件公告查詢）對於本件債務本應以其繼承所得之遺產為限，負清償責任。是故，原告請求被告於繼承被繼承人鄧進榮之遺產範圍內給付11萬8,300 元，及自113年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，自屬無據。四、綜上所述，原告依好彩頭社區規約約定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，自屬無據，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝

2025-03-24

CLEV-114-壢簡更一-1-20250324-1

店簡

新店簡易庭

給付管理費等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1567號原告廣乙星城公寓大廈管理委員會法定代理人呂耀聿訴訟代理人許喬茹律師蕭淳方律師被告廖坤鐘上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣247,748元，及自民國113年12月6日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。二、訴訟費用新臺幣2,700元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣247,748元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張，並依同條項規定，引用原告之民事起訴狀及本院民國114年2月13日之言詞辯論筆錄。二、原告主張被告為門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，且為原告所管理之廣乙星城社區（下稱系爭社區）區分所有權人，依系爭社區規約暨管理章程（下稱系爭規約）第10條第2項約定及109年9月18日系爭社區區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），房屋管理費每月每坪新臺幣（下同）85元、停車位管理費每月每位500元，另自110年1月起應繳納公共基金，房屋公共基金每月每坪17元、停車位公共基金每月每位100元，系爭房屋面積37.49坪，被告並使用一個停車位，故被告每月應繳房屋管理費為3,187元、停車位管理費500元、及自110年1月起每月應繳房屋公共基金637元、停車位公共基金100元，遲延利息依系爭規約第20條約定以未繳金額之週年利率10%計算。被告自109年1月起至113年10月止未按期繳納管理費、自110年1月起113年10月止未按期繳納公共基金，經原告催告仍未繳納，合計積欠247,748元【[（3,187＋500）58]＋[（637＋100）46）]＝247,748】，爰依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約第10條第2項、第20條約定、系爭決議，請求被告給付247,748元及遲延利息等情，業據提出與其所述相符之系爭規約、系爭決議會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、新北市新店區公所113年11月27日新北店工字第1132375838號函、系爭房屋之建物登記第一類謄本、廣乙星城管理費/公共基金催繳通知單、本院109年度店小字第1251號判決（本院卷第17至36、37至38、53、55至56、57至58、61、119至120頁），核閱屬實。又被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項，視同自認；本院審酌前揭書證，堪信原告主張之事實為真實。三、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約第10條第2項、第20條約定、系爭決議，請求被告給付247,7 48元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月6日〔本件起訴狀繕本於113年11月25日寄存送達，此有回證1份可證（本院卷第45頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日即113年12月5日發生送達效力〕起至清償日止，按週年利率10%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。四、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定本件訴訟費用額為2,700元（即裁判費）如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄

2025-03-21

STEV-113-店簡-1567-20250321-2