給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度北簡字第8699號
原 告 乙尚村房地產仲介業有限公司
法定代理人 曾寶珠
訴訟代理人 陳蕙玲
被 告 賴盈瑾
訴訟代理人 董璽翎律師
郭守鉦律師
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國114年1月14日言
詞辯論終結,判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元,及自民國一百一十三年五月
二十四日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供
擔保,得免為假執行。
理 由
壹、程序部分:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明,不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為:「被告
應給付原告新臺幣(下同)29萬2,000元,及自支付命令聲
請狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息
。」(見本院113年司促第5393號卷〈下稱司促卷〉第7頁),
嗣於民國114年1月14日言詞辯論期日變更訴之聲明為:「被
告應給付原告28萬元,及自支付命令狀繕本送達翌日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息。」(見本院卷第第183
頁),核屬減縮應受判決事項之聲明,與前揭規定相符,應
予准許。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張:被告前於112年12月25日委託原告以798萬元
居間仲介出售坐落基隆市○○區○0000地號土地及其上第00000
-000建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○路0000號3樓房屋(
下稱系爭房地)。因訴外人戴毓辰已於113年3月14日以承購
價750萬元與原告簽立不動產買賣意願書,並交付斡旋金10
萬元,因上開承買總價款已達被告同意出售之底價700萬元
,故斡旋金轉為定金,買賣契約視為成立,然屆期被告拒不
出面簽立不動產買賣契約書,前經原告於113年4月1日寄發
板橋南雅郵局第000055號存證信函(下稱系爭原告存證信函
)催告被告出面簽立不動產買賣契約書,然被告仍置之不理
,故被告依據兩造簽立之不動產專任委託銷售契約書(下稱
系爭②委託契約)第10條第2項及第6條之約定應給付成交總
價款4%之違約金計28萬元(原告僅以總價款700萬元計算請
求)等語。並聲明:被告應給付原告28萬元,及自支付命令
繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以:被告於112年11月25日委託銷售系爭房地時即已
向原告之專員表示,系爭房地為被告之父親購買於己,故系
爭房地銷售之決定權,尚須與家人討論,且仍須經過父親之
同意始可為之。然原告之專員於明知上開情形下,竟仍執意
要求被告先行簽立系爭②委託契約,而未給予被告3日之審閱
期限,且亦未交付系爭②委託契約予被告,遲至原告已找好
買家且要求被告履行簽立不動產買賣契約時,原告才於被告
之要求下於113年4月2日傳送系爭②委託契約予被告,故系爭
房地之出售除未經被告父親之同意外,因系爭②委託契約簽
立之前後,原告並未給予合理之審閱期限,依據消費者保護
法(下稱消保法)第11條之1第1項、第2項及內政部公告之不
動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1點規定
,系爭②委託契約有關斡旋轉定金、違約責任等不利於被告
之事項,亦屬無效。退步言,縱鈞院認定被告有違約之事由
,因原告並未舉證其受有何實質之損害,原告請求之違約金
尚屬過高,應予減輕等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁
回。
三、得心證之理由:
(一)原告是否未給予被告合理審閱系爭②委託契約之期間,而
有違反消保法第11條之1第1項規定致系爭②委託契約無效
之情形?
1、按消費者,係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受
服務者;企業經營者,係指以設計、生產、製造、輸入、
經銷商品或提供服務為營業者;消費關係,指消費者與企
業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消保法第2
條第1款、第2款、第3款定有明文。查原告係以不動產仲
介經紀、買賣、租賃等服務為業者,此有經濟部商工登記
公示資料查詢服務結果在卷可稽(見司促卷第35頁),可
認原告為消保法所規範之企業經營者。而被告為買賣系爭
房地,先後與原告簽訂系爭①、②委託契約(有關系爭①委
託契約部分詳如後述),約定被告接受原告提供不動產買
賣仲介服務以達出售系爭房地目的,是被告乃消保法所規
定之消費者,其與原告就系爭①、②委託銷售契約所發生之
法律關係,自屬消保法所定義之消費關係,而有消保法之
適用,合先敘明。
2、次按定型化契約條款,係指企業經營者為與不特定多數消
費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型
化契約,是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契
約內容之全部或一部而訂定之契約。消保法第2條第7款、
第9款亦定有明文。原告既為提供不動產仲介服務之企業
營業者,系爭①、②委託契約是原告為與多數不特定消費者
簽訂不動產仲介服務契約之用,以預先擬定之契約條款作
為契約內容,此可從系爭①、②委託契約首頁左下角印有「
契約書電腦編號」等字樣,且印有編號「No.0000000」、
「NO.0000000」等情(見本院卷第141頁、第145頁)可證
,是系爭①、②委託契約屬定型化契約,應受消保法規範無
疑。
3、另按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以
內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者
以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反
第1項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主
張該條款仍構成契約之內容。企業經營者應向消費者明示
定型化契約條款之內容。消保法第11條之1第1項、第2項
、第3項及第13條第1項前段分別定有明文。又企業經營者
依消保法第11條之1規定,於與消費者訂立定型化契約前
,應有合理期間供消費者審閱全部條款內容,並應依同法
第13條第1項前段規定,向消費者明示定型化契約條款之
內容。前者係為維護消費者知的權利,使其於訂立定型化
契約前,經由相當期間之審閱,有充分了解定型化契約條
款之機會;後者則係明定企業經營者明示告知定型化契約
條款內容之義務。消保法上開規範立法意旨,係為保護消
費者了解全部契約條款內容的權利,使其於訂立定型化契
約前,有充分了解定型化契約條款之機會,避免消費者於
匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之義
務,致訂立顯失公平之契約而受有損害,且為確保消費者
之契約審閱權,明定企業經營者未提供合理「審閱期間」
之法律效果。然上述規定均係為保護消費者所設,使其於
訂立定型化契約前,經由相當期間之審閱,有充分了解定
型化契約條款之機會,倘消費者於訂約當時對於契約條款
內容業已明瞭知悉,並自願放棄其審閱期間之權利,該條
之保護目的即屬已達,故消費者審閱定型化契約內容之期
間,雖未達規定期間,倘消費者已有充分了解契約條款之
機會,而同意與企業經營者成立契約關係,並選擇放棄審
閱期間,法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制,基
於私法自治及契約自由之原則,並無不可,對於該定型化
契約之效力自不生影響。
4、查原告主張被告為系爭房地之登記名義人,被告前於112
年11月25日與原告先行簽立不動產專任委託銷售契約書(
下稱系爭①委託契約)及契約變更附表(下稱系爭①變更附
表),委託原告以銷售總價698萬元出售被告名下之系爭
房地,並約定買方出價達600萬元被告即同意出售,委託
期間自112年11月25日起至113年5月31日止。嗣原告於112
年11月28日成功接洽買方出價達600萬元後旋即聯繫被告
,被告卻以委託出售價格太低為由拒絕完成系爭房地之買
賣簽約。其後,兩造又達成合意,約定變更被告委託銷售
總價為798萬元,倘買方出價達700萬元被告即同意出售,
並再行簽立系爭②委託契約及契約變更附表(下稱系爭②變
更附表),且約定延長委託期間至113年11月24日止。詎
料,原告於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價達750
萬元後旋即於113年3月18日聯繫被告,且戴毓辰已給付定
金10萬元,被告竟又以委託出售價格太低為由拒絕完成系
爭房地之買賣簽約等情,業據提出系爭①、②委託契約、系
爭①、②變更附表、不動產買賣意願書、權益確認書、要約
書、成屋個案資料表及支票等件為憑(見本院卷第141至1
77頁),核屬相符;且參以兩造間之通訊軟體紀錄:「(
傅大哥):我爸說買方出698萬的話,他就賣!112年12月
26日(原告業務):我們委託專任開價是698萬元。契約
書-妳簽600萬元.就要賣.並且付4%.怎麼變說698萬?600
萬元妳付4%.明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他.我
們在找買方。(被告):嗯,傅大哥,對不起!其實,我
們對每個地方的行情真的沒有您們懂!希望您們別生氣…
」(見本院卷第95至97頁)、「113年3月18日(原告):
賴小姐,公司說這個730,以我們簽的合約來說,已經達
到底價,斡旋金10萬(我已經收)直接轉訂金,需要配合
出來簽約了。…(被告):今晚剛才有那一棟的主委打電
話給我爸(我還沒跟我爸提我的事),他跟我爸說我們那
邊現在新蓋了一棟每間都比較小,但都有1000萬的價格!
他也跟我爸說有聽要賣房…我爸其實覺得我們還是賣便宜
了…」等語(見本院卷第109頁、第115至117頁);再參以
被告並未否認其為系爭房地之登記名義人,且自承有於系
爭①、②委託契約及系爭①、②變更附表上簽名(見本院卷第
125頁、第181至182頁)。以上,堪認原告主張上開兩造
委託買賣系爭房地之經過情形,應為真實。是兩造僅係因
系爭①委託契約之委託銷售價格較低而再行簽立系爭②委託
契約;且互核系爭①、②委託契約之約定條文內容,除第2
條委託銷售價格由總價格698萬元(含車位價格80萬元)
,調高為總價格798萬元(含車位價格80萬元)外,其餘
約定條文內容均相同而無變動之情形;又參以系爭②變更
附表前言亦已表明「茲因委託人將委託契約書編號:0000
000物件(即系爭①委託契約之契約書電腦編號 )委託受
託人居間仲介銷售或出租,雙方合意變更內容如下,並書
立此附表壹式貳份,…其餘未更改部分仍依〝原委託契約〞
履行。」,併將〝原委託期間〞延長至113年11月24日止,
可認被告已認知係基於系爭①委託契約除委託銷售價格外
之相同履約條件下簽立系爭②委託契約。又稽諸系爭①委託
契約前言已有電腦打字特別註記「*依據內政部公告:本
契約書及其附件審閱期間為3日以上,違反前開規定者,
該條款不構成契約內容,但委託人得主張該條款仍構成契
約內容。」等語(見本院卷第141頁、第155頁),且系爭
①委託契約前言下方亦有緊接手寫註記「已審閱內容提早
簽約」等字樣,被告並於其右邊「貴客簽署」欄位上簽名
(見本院卷第141頁);再參以兩造間112年12年26日通訊
軟體內容:「(被告):傅大哥:我爸說買方出698萬話,
他就賣!(原告):我們委託專任開價是698萬元,契約
書-妳簽600萬元,就要賣並且付4%.怎麼變說698萬?600
萬元妳付4%,明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他,
我們在找買方.(被告):嗯,傅大哥,對不起!其實,我
們對每個地方的行情真的沒有您們懂!希望您們別生氣!
我是〝昨晚才拿合約〞給我爸看的,當然,我被我爸唸了一
頓,尤其是我被詐騙集團騙過後…」等語(見本院卷第95
頁、第97頁),堪認被告於簽立系爭①委託契約時業已充
分瞭解其依系爭①委託契約所應負擔之權利義務,且選擇
放棄其審閱期間提前簽約,原告亦已將系爭①委託契約交
付予被告,是依前揭說明,系爭①委託契約之效力原不受
審閱期限之影響,又被告既已認知係基於系爭①委託契約
除委託銷售價格外之相同履約條件下簽立系爭②委託契約
,已如前述,則難認被告係在無從瞭解系爭②委託契約之
約定內容及未给予合理審閱期間下簽立系爭②委託契約,
故系爭②委託契約之效力自不受審閱期限之影響。從而,
被告辯稱原告並未交付系爭②委託契約,且原告未给予被
告系爭②委託契約合理之審閱期間,故系爭②委託契約因違
反消保法第11條之1第1項規定而無效,即無可採。
(二)系爭房地之出售條件是否仍需經被告父親之同意始生效力
?
被告辯稱其於112年11月25日委託原告銷售系爭房地時即
已向原告之專員表示,系爭房地為被告之父親購買於己,
故系爭房地銷售之決定權,尚須與家人討論,且仍須經過
父親之同意始可為之。惟查,系爭房地既登記為被告所有
,已如前述,且被告於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附
表時屬有完全行為能力之人,被告所為法律行為本無需其
父親之同意始生效力,是被告既以其自身名義簽立系爭②
委託契約及系爭②變更附表,被告本身即應受系爭②委託契
約及系爭②變更附表所約定權利義務內容之拘束。又系爭
房地出售之同意條件核屬系爭①、②委託契約之重要事項,
然遍觀系爭①、②委託契約並無任何關於被告所稱系爭房地
之出售最終仍需經被告父親之同意始生效力之相關約定記
載。從而,被告辯稱系爭房地之出售條件因未經被告父親
之同意故不生效力,自難憑採。
(三)原告請求被告給付違約金28萬元,是否有據?
1、依系爭②變更附表約定:「茲因委託人將委託契約書編號
:0000000物件委託受託人居間仲介銷售或出租,雙方合
意變更內容如下:並書立此附表壹式貳份,…其餘未更改
部分仍依原委託契約履行。一、更改委託期間:(一)、
原委託未逾期者:雙方合意將原委託期間延長至113年11
月24日止。…二、更改委託價款:(一)、雙方合意將原
委銷售價格變更為798萬元整,但買方出價達700萬元整,
委託人同意出售。☑含車位。…四、…如達700萬元,自行轉
為訂金成交。」(見本院卷第155頁)、依系爭②委託契約
第10條「定金之收取」約定:「㈠甲方(即被告)同意乙
方(即原告)得為買賣雙方之代理人。㈡若買方同意本契
約之出售條件及出價已達委託價格,甲方(即被告)同意
授權乙方(即原告)〝無須再行通知〞即得全權代理收受定
金(甲方簽章賴盈瑾)甲方於此處未簽章者,視為不授權
代收定金)、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應
於乙方〝通知後5日內〞或〝依書面所約定日期〞出面簽訂不
動產買賣契約書,若乙方有代收定金時,將定金交付甲方
後,該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方
之事由,致無法完成簽約者,甲方應加倍返還買方已付之
定金,並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金
。」(見本院卷第145頁)及第5條「服務報酬」約定:「
買賣成交時,乙方得向甲方收取服務報酬,其數額為實際
成交價百分之4(最高不得超過中央主管機關之規定)…」
(見本院卷第143頁)。
2、查原告主張兩造於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附表後
,原告已於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價750萬
元購買系爭房地,且戴毓辰亦已給付定金10萬元,然原告
於113年3月18日通知被告履行系爭房地買賣契約之簽立,
被告卻以價格太低為由拒絕履行等情,均如前述,堪認係
可歸責於被告之事由致無法完成不動產買賣契約之簽立,
則被告之違約行為甚明,依系爭②委託契約第10條第2項之
約定,原告自得依據系爭②委託契約第5條之約定請求被告
給付違約金。
3、惟按當事人得約定債務人於不履行債務時,應支付違約金
。違約金除當事人另有訂定外,視為因不履行債務而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履
行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者,法
院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項及第252
條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高
者,法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額,但
是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形,以為酌定標準。查系爭②委託契約第10條第2
項並未言明違約金為懲罰性違約金,自應認該條約定屬損
害賠償總額預定性質之違約金,是被告抗辯兩造所約定之
違約金過高,本院自得審認相關事證後依民法第252條規
定予以酌減。本件被告固有違約情事,已如前述,惟原告
亦未提出何等證據,證明其因被告之違約行為,而實際受
有如請求金額之損害。再者,本件被告與系爭房地之買方
戴毓辰間之買賣契約既尚未成立,原告之居間仲介即未完
成,後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、
貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項
,原告亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷,原告就
本件所為之付出及成本支出,與業已銷售成功之案例相較
,尚屬輕微,又依系爭②委託契約第5條約定,若原告仲介
成功,其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交
價之4%,然於仲介失敗之情形,卻尚能取得委託銷售價額
之6%,亦有失衡,並審酌被告倘依約履行,原告尚能取得
來自買方之若干約定報酬,卻因被告片面違約而失卻該利
益,本院認本件原告依系爭②契約第10條第2項規定請求委
託銷售總價4%之違約金雖尚嫌過高,仍不宜過度減免,以
免產生鼓勵違約之效應,認本件之違約金應酌減為21萬元
即以委託銷售底價700萬元之3%計算(計算式:700萬元×3
%=21萬元)為適當。
四、綜上所述,原告請求被告給付21萬元,及自支付命令繕本送
達翌日即113年5月24日(見司促卷第45頁)起至清償日止,
按週年利率5%之計算利息,為有理由,應予准許。逾此部分
,為無理由,應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規
定,應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定,依
職權宣告被告預供擔保後,得免為假執行。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,核與本
件判決結果無影響,爰不另予一一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 21 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本庭(臺北市○○○路
0段000巷0號)提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
書記官 蘇炫綺
備註:本件原告起訴雖繳納裁判費3,200元,但原告減縮應受判
決事項之聲明後,訴訟標的金額為28萬元,僅應繳納裁判費2,98
0元,逾此範圍之金額即因原告減縮聲明而撤回部分之裁判費,
應由原告自行負擔。
TPEV-113-北簡-8699-20250221-2