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損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-2

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第403號原告陳雅芳訴訟代理人曾嘉雯律師複代理人陳亮妤律師訴訟代理人葉凱禎律師被告廖子嫻訴訟代理人陳惠媖律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國107年1月8日以新臺幣（下同）6,000 ,000元之價格，向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭房地，編號2建物稱系爭房屋），兩造並書立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地於同年3月1日辦畢所有權移轉登記，並於同年6月1日交屋。原告於107年6月17日第一次發現系爭房屋一樓大門外牆附近（邊牆、窗台）有漏水情形，原告即於同年月18日通知被告，109年8月4日發現第二次漏水時，亦於同日通知被告；另系爭房屋一樓後方，如附圖紅線範圍所示部分（面積約0.22平方公尺，下稱系爭占用部分），無權占有高雄市市有坐落高雄市○○區○○段000○0 地號土地（下稱525之5土地，管理機關為高雄市政府工務局，下稱工務局），日後有遭工務局訴請拆除之虞，原告於10 9年8月5日發現時，即於同日通知被告。系爭房屋既有前揭瑕疵，被告自應對原告負民法第354、359條之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能即民法第226條第1項規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。經鑑定後，系爭房屋漏水部分需支出修復費用158,204 元，拆除系爭占用部分並回復原狀則需支出如附表二所示修復費用292,950元，爰依前揭規定提起本訴，請求被告賠償之。又系爭房屋因有前揭瑕疵，而有房屋價值減損百分之30 （漏水減損百分之15、占用鄰地減損百分之15）即1,800,00 0元（計算式：買賣價金6,000,000元Ｘ百分之30＝1,800,000 元）之情，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金或依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金1,800,000元，爰依前揭規定提起本訴，請求本院擇一為原告勝訴判決。聲明：（一）被告應給付原告2,251,154元，及110年5月3日民事起訴（二）狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：由原告提出之實價登錄資料，可知與系爭房屋相同，位於清平街、屋齡25年、建物移轉面積為62.19坪的4層樓透天厝，107年4月間的交易價格為7,600,000元，而系爭房屋面積為68.81坪，若非被告於出售系爭房地時，已告知原告系爭房屋有漏水情形，當無以低於市價1,600,000元之6 ,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告之理。原告於10 7年6月告知被告系爭房屋有漏水情形時，被告隨即請統軍工程企業有限公司（下稱統軍公司）進行修繕，統軍公司第一次修繕完畢後，原告於同年8月24日通知被告仍有漏水情形，因當時被告婆婆過世，無暇處理此事，被告即將統軍公司之聯絡方式告知原告，請原告自行聯絡處理，事後原告即未再向被告為任何通知；況依原告提出之帳戶明細、照片可知，原告於107年11月9日曾購買木地板鋪設客廳，若系爭房屋仍有漏水情形，原告豈會如此為之，由此應可推知，統軍公司應已完成修繕，統軍公司既已完成修繕，系爭房屋109年8 月4日漏水，即與被告無涉，是原告請求被告賠償漏水修復費用158,204並無理由。又系爭房屋係由建商興建，被告自9 7年間購得系爭房地後，未曾增建或擴建，亦未曾申請鑑界或丈量或相關拆除通知，工務局亦不曾要求被告拆除系爭占用部分，被告就系爭房屋是否有占用525之5土地乙節並不知情，否認有故意不將此情告知原告之情，況系爭占用部分為社區與外界之界線，為社區外部景觀，並非系爭房屋之一部，否認系爭占用部分在系爭契約買賣範圍內，原告請求被告賠償拆除系爭占用部分並回復原狀之修復費用292,950元，亦無理由。系爭房屋既無前揭瑕疵，原告請求減少價金1,80 0,000元或返還溢領價金1,800,000元，亦無理由等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：（一）被告於107年1月8日以6,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告（含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,500 ,000元），並書立書面不動產買賣契約，系爭房地於同年 3月1日辦畢所有權移轉登記，並於107年6月1日交屋。（二）兩造於107年6月1日交屋時，原告查看系爭房屋，未發現漏水情形。（三）原告於107年6月5日動工整修系爭房屋，拆掉如審訴卷第3 1至33頁證三照片所示木櫃時，發現櫃腳腐朽及牆面修補痕跡；於107年6月17日時，系爭房屋一樓自上開客廳木櫃下方漏水至客廳地面。原告於107年6月18日通知被告，被告於107年7月初委請統軍公司施作漏水修復工程。（四）系爭房屋客廳木櫃下方於107年7月16日、8月25日、8月28 日，因雨再度漏水，且進入大門右側牆面、前門門框、門軸舊天地栓處、前門地板縫亦發生漏水情形。原告於107 年8月24日以通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告，被告表示因婆婆過世，請原告自行聯絡統軍公司處理。（五）109年8月4日、8月26日原告發現系爭房屋前門門框、前門地板縫漏水，原告於109年8月4日以LINE告知被告前揭情事。（六）系爭房屋為82年5月31日建築完成。（七）被告於110年5月6日收到民事起訴狀（二）繕本。（八）原告不再就系爭契約主張有解除權，也不再請求被告返還價金、賠償稅費及裝潢費用、給付違約金，系爭契約現仍有效存在。四、本院得心證理由：　　　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條、第359條本文、第365條、第227 條第1項、第226條第1項、第179條亦分有明文。經查：（一）房屋漏水本為中古屋買賣常見之糾紛，而房屋隨著屋齡增加，因地震、風力、溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化、劣化，結構體防水功能降低、失效，導致漏水之情形，亦屬常見，買賣中古屋時，尤其是屋齡逾20、30 年以上之房屋時，縱該房屋原未發生漏水情形，亦無法期待該房屋日後不會發生漏水情形，此應為購買中古屋之買家所週知之事。而系爭房屋係於82年5月31日興建完成，迄兩造簽立系爭契約時，屋齡已約25年，自無可期待完全無漏水情形發生。觀諸系爭契約（審訴卷第19至25頁），兩造並未載明系爭房屋漏水情形，證人即地政士謝淑美到院作證時，雖證稱被告於簽約時有表示系爭房屋沒有漏水情形，然同時亦證述原告也表示看過房子，兩造均表示毋庸在特約條款載明漏水情形等語（本院卷一第288頁）。若被告確有向原告保證系爭房屋並無漏水之情，或原告有不知老屋本易有漏水問題之情，原告應無表示毋庸在特約條款載明漏水情形之理，顯見，兩造就老屋本易有漏水問題乙事均有所預見，故未要求於系爭契約記載，被告保證系爭房屋有「無漏水情形」之品質，亦未記載漏水情形。原告於107年6月17日發現系爭房屋一樓有漏水情形並通知被告後，被告隨即於107年7月初，委請統軍公司施作漏水修復工程；107年8月24日以LINE告知被告仍有漏水情形，被告雖因婆婆過世而無法聯繫，仍將統軍公司之聯絡資料告知原告，請原告自行聯絡統軍公司處理，顯見被告就此情，亦無推諉不願負責修繕之情。又依原告提出之交易明細、照片（審訴卷第175、177頁）可知，原告於107年11 月9日購買木地板鋪設客廳，若統軍公司未完成修繕，原告應無購買木地板鋪設客廳之理，且原告第二次發現漏水時，已為近2年後之109年8月4日，該次漏水是否為系爭房屋交屋時原有之漏水瑕疵，即非無疑。本院前囑託高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果認為，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，歷經地震、風力及溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化劣化致建物結構體防水功能降低、失效（標的物進行試（漏）水試驗時，同一時期興建之隔壁鄰房一樓前院及室內亦發現有滲水情形可證），據此研判標的物一樓大門外牆附近漏水主要原因為材料老化劣化、防水功能失效所致，有鑑定報告足稽（鑑定報告第7頁），是土木技師公會未認系爭房屋109年8月4日之漏水，係因統軍公司未將漏水修繕完畢所致。本院前於112年11月2日準備程序時，詢問原告有何證據可證明兩次漏水成因相同，原告表示請求送土木技師公會為補充鑑定；本院隨即於同年月3日發函囑託土木技師公會鑑定兩次漏水成因是否相同、107年6月發生之漏水是否業經統軍公司修復；原告於113年1月11日具狀表示此部分毋庸鑑定；本院再於同年月16日發函告知原告，此部分應由原告負舉證責任，基於處分權主義，原告可選擇不為此部分鑑定，惟此部分舉證責任之不利益，應由原告負擔；原告仍於同年月25日具狀表示依現有證據應已盡其舉證責任，毋庸為此部分鑑定；本院再於113年2月 1日行調查程序，再次對原告闡明前揭事項，原告仍表示確定不請求此部分鑑定；本院於同日發函請被告就此表示意見，被告於113年2月16日具狀表示無意見；本院於同年月20日函請土木技師公會毋庸為此部分鑑定，有準備程序筆錄、囑託鑑定函、民事陳報狀、本院通知、調查筆錄、民事陳述意見（三）狀、變更囑託事項函可佐（本院卷二第94、101、139、140、145、147、155、156、161、173 、177頁）。原告固主張兩次漏水位置相同，可證明兩次漏水成因相同，惟水係流動之液體，只要一有縫隙就會沿著縫隙流動，縱漏水處均相同，水之來源亦非必定相同，況若非統軍公司已完成107年6月間漏水之修繕，原告當無於107年11月9日購買木地板鋪設客廳之理，而第二次漏水發生時即109年8月4日，距統軍公司完成修繕已近2年，亦無證據可證明兩次漏水成因確實相同，仍應由專業鑑定機構鑑定，方能確認，原告以此主張兩次漏水成因相同，理由難認充足。經本院對原告闡明舉證責任之分配與效果後，原告仍表示毋庸鑑定，難認原告已就兩次漏水成因相同盡其舉證責任，原告既未盡其舉證責任，其主張被告就系爭房屋109年8月4日發生之漏水，仍應負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。（二）由系爭房屋外觀觀之，並無增建情形，社區各戶臨清平街 52巷處均有花台，花台瓷磚與房屋樣式相同，雖與各戶後方相連，惟無後門可直接到達花台，而需由各戶大門繞過社區中庭後，由社區中庭進入清平街52巷，方得到達各戶後方花台，有本院履勘筆錄、照片可稽（本院卷一第321 至365頁）；依工務局檢送之系爭房屋壹層平面圖（本院卷一第179頁）記載，系爭房屋所在社區之房屋均無花台之設計；本院於113年9月19日函詢工務局，系爭占用部分是否為系爭房屋建造執照或使用執照之一部，工務局亦函覆本院稱系爭占用部分並非系爭房屋之建造執照或使用執照之一部，有相關函文可憑（本院卷二第227、241頁）。依前揭情事綜合觀之，被告抗辯系爭占用部分係建商興建，被告未曾增建、擴建，應屬可採；系爭占用部分既非系爭房屋建造執照或使用執照之一部，亦無法由系爭房屋、系爭占有部分之位置、用途，認定系爭占用部分究係系爭房屋之一部或為系爭房屋之從物，及系爭占用部分究屬各住戶單獨所有，抑或屬社區住戶共有供管理委員會管理使用或約定由各戶各自管理使用不明；系爭契約固於備註欄記載買賣標的「含未辦保存登記之建物在內」（審訴卷第 19頁），惟所謂未辦保存登記之建物係指何部分，是否包含系爭占用部分亦屬不明，原告復未提出其他證據以證明之，原告主張系爭占用部分為系爭契約之買賣標的，進而主張系爭占用部分占用525之5土地，請求被告賠償拆除系爭占用部分後回復原狀之費用，亦屬無據。（三）原告主張系爭房屋有漏水、占用鄰地之瑕疵，均屬無據，業據本院認定如前，原告主張系爭房屋因有前揭瑕疵，進而主張系爭房屋有價值減損百分之30，並請求被告返還溢領之價金1,800,000元，亦難認有理。再者，系爭契約之買賣價金，包含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,5 00,000元，為原告不爭執，縱認系爭房屋有漏水情形，當不致土地價值減損，系爭占用部分係坐落鄰地，亦不致影響土地價值，原告明知系爭房屋價金僅1,500,000元，仍請求減少逾系爭房屋價金之1,800,000元或請求被告返還1 ,800,000元，其主張顯亦欠缺合理依據，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項、第226條第1項、第179條規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國110年11月1日楠法土字第207號複丈成果圖。附表一編號種類坐落權利範圍備註１土地高雄市○○區○○段000地號 432/10000 ２建物高雄市○○區○○段0000○號 1/1 門牌號碼：高雄市○○區○○街00巷00弄00號；含共有部分：同段1403建號（權利範圍：458/10000）附表二（幣別：新臺幣／元）編號施工內容數量單位單價金額１白鐵防盜窗拆除及回復（不含天花板） 1 式 12,000 12,000 ２後牆打除濾 1 式 18,000 18,000 ３新砌上磚 1 式 21,000 21,000 ４後牆、地坪貼磁磚施工 11 坪 7,000 77,000 ５塑鋼浴室門、含門框（更新、含廢棄清運） 1 樘 8,000 8,000 ６廁所內部磁磚全面打除及磁磚回復 1 式 25,000 25,000 ７廁所整間防水施工（加強型防水、共5道） 1 式 15,000 15,000 ８和成馬桶安裝、糞管改移（拆裝、工帶料） 1 座 18,000 18,000 ９各式泥作、防水材料費 1 式 85,000 85,000 合計 279,000 含稅 292,950

2025-03-10

CTDV-110-訴-403-20250310-3

訴

臺灣士林地方法院

返還不當得利

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1904號原告林憲鴻 0000000000000 訴訟代理人李富湧律師被告諶艷上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣259萬461元，及自民國113年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項，如原告以新臺幣87萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣259萬461元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事　實　及　理　由壹、程序事項　　原告原亦列張家維(原名張雯維)為本件被告，嗣原告於民國 113年12月23日言詞辯論庭時當庭撤回對張家維之訴訟部分，且經張家維當庭表示同意(本院卷第168頁)，已生撤回對張家維訴訟之效力，故非本院審理範圍，合先敘明。貳、實體事項：一、原告主張：伊與訴外人張家維合資購買坐落新北市○○區○○段 000地號土地(權利範圍4分之1)暨其上同段1995建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○街000號2樓房屋(下合稱系爭房屋) ，及坐落新北市○○區○○段000地號(土地權利範圍4分之1)暨其上門牌號碼新北市○○區○○○街000號2樓房屋(下稱124號2樓房屋，與系爭房屋合稱系爭不動產)，總價金為新臺幣(下同 )1,406萬元，並約定將系爭不動產借名登記在被告名下，且由被告於民國111年11月出面與賣方訂立買賣契約。嗣因兩造有爭執，經伊與張家維協商後，遂同意由伊取得系爭房屋、張家維取得124號2樓房屋，但伊應取得之系爭房屋所有權仍由伊借名登記在被告名下，未辦理所有權移轉登記予伊，嗣伊於112年6月1日將系爭房屋以703萬元出售予買受人即訴外人林邑倩，並由被告將系爭房屋所有權辦理所有權移轉登記予買受人，且買受人已繳付買賣價金，經扣除仲介費28萬 1,200元、土地增值稅5萬8,412元、代書費6,548元、履約保證費2,109元，買賣價金扣掉清償銀行貸款408萬9,992元，尚餘買賣價金259萬461元(下稱系爭款項)已由第一建築經理股份有限公司(下稱第一建經)匯至被告設於中國信託商業銀行士林分行帳戶(下稱系爭帳戶，帳號詳卷)。兩造間就系爭房屋之借名登記關係既已終止，被告迄今未將系爭款項返還予伊。為此，爰類推適用民法第541條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告259萬461元，及自聲請調解狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋一開始即借名登記在伊名下，後來伊有將系爭房屋以買賣為原因辦理登記至原告之女兒名下，伊只知道當時被要求在文件上簽名等語，資為抗辯。並為答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。三、原告主張系爭不動產原由其與訴外人張家維借名登記在被告名下，嗣其與張家維協議後，由其取得系爭房屋、張家維取得124號2樓房屋，而系爭房屋仍由其借名登記在被告名下，其於112年6月1日將系爭房屋以被告為名義出賣人，以703萬元出售予買受人林邑倩，並由被告配合將系爭房屋所有權移轉登記至買受人等情，有被告自承一開始是借名登記，後來將系爭房屋以買賣為因辦理所有權移轉登記予原告女兒(即林邑倩)名下等語，並有原告提出之新光銀行國內匯款申請書(兼取款憑條)、臺灣新光商業銀行國內匯款申請書(兼取款憑條)、第一建築經理(股)公司專戶收支明細表暨點交確認單(賣方)、系爭不動產異動索引、第一建經不動產買賣契約書、第一建經價金信託覆約保證申請書、Line對話紀錄可稽(士司調卷第21頁、本院卷第76至92、94至100、114至118 、178至182頁)，堪信為真實。嗣被告雖改辯稱兩造間就系爭房屋並無借名登記契約，是原告欺騙伊去當人頭云云，然被告並未舉證其說，難謂可採，況被告既已自承其僅是人頭，亦足認系爭房屋非被告所有，是借名登記在被告名下，且參以張雯維於本院審理時亦自承因後來原告要其過戶系爭房屋給其，其有同意把系爭房屋過戶移轉登記予原告等情，亦足認系爭房屋係原告借名登記在被告名下至明。另被告雖否認原告與林邑倩間就系爭房屋有成立買賣契約，惟有原告所提之上述新光銀行國內匯款申請書(兼取款憑條)、臺灣新光商業銀行國內匯款申請書(兼取款憑條)、第一建築經理(股) 公司專戶收支明細表暨點交確認單(賣方)、系爭不動產異動索引、第一建經不動產買賣契約書、第一建經價金信託覆約保證申請書為證，則被告抗辯系爭房屋並無成立買賣契約，僅是辦理所有權移轉登記云云，尚難謂可取。四、原告主張兩造間借名登記關係已終止，其得類推適用民法第 541條規定，請求被告返還匯至被告系爭帳戶之系爭款項即( 剩餘買賣價金259萬461元)等語，為被告否認。經查：　㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。次按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。民法第541條亦定有明文。　㈡系爭房屋由原告借名登記在被告名下，被告已於112年7月14 日配合原告將系爭房屋所有權移轉登記予林邑倩，兩造間就系爭房屋之借名登記關係即已生終止之效力(士司調卷第37 、49頁、本院限制閱覽卷內之異動索引)，且原告亦已調解聲狀繕本送達為通知被告，則原告主張兩造間就系爭房屋借名登記契約已終止等語，應為可採。　㈢而系爭房屋已由原告以借名登記人即被告為名義上之出賣人出售予第三人林邑倩，約定買賣總價金為703萬元，其中由買方銀行代償408萬9,992元，另外由專戶收款項目即簽約款 10萬元及60萬元、用印款70萬元、尾款差額1萬元、買方銀行貸償153萬8元(待買方入帳，始行支付予賣方)，及利息收入561元，專戶餘款為294569元，扣除仲介服務費28萬1,200 元、土地增值稅5萬8,142元，並再扣除待扣款項即賣方應付履約保證費2,109元、代扣買方履約保證費2,109元、應付代書費用及代支費6,548元後，賣方實收金額為259萬0,461元即系爭款項，已由該履約保證專戶方第一建經匯至被告之系爭帳戶等情，有第一建經公司專戶收支明細表暨點交確認單 (賣方)、中國信託商業銀行股份有限公司113年12月27日中信銀字第11322489555200號函暨檢送之查詢表、異動索引查詢資料可稽(本院第178至180、190、196頁、士司調卷第99 頁)，且被告亦自承其確收到系爭款項等語(本院卷第263頁) 。堪認原告主張系爭房屋買賣價金餘款259萬461元經第一建經匯至被告之系爭帳戶乙情，應為可採。而原告以本件調解聲請狀繕本送達被告作為終止其借用被告名義為買賣契約之借名關係，且系爭房屋實際上原告所有，借名登記在原告名下，由原告以被告名義出售系爭房屋所取得之對價即買賣價金，兩造間借名登記關係已終止，已如前述，被告係基於借名登記(即委託關係)而取得該買賣價金剩餘款即系爭款項，則原告主張類推適用民法第541條規定，請求被告返還匯至被告系爭帳戶之系爭款項，洵屬有據。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。查本件民事調解聲請狀係於113年 5月30日送達被告，有本院送達證書可稽（送達證書上誤載為「起訴狀繕本一件」，應為「調解聲請狀繕本1件」，士司調卷第131頁），則原告以調解書狀繕本送達為請求被告給付後，被告迄未給付，應負遲延責任。是原告請求被告給付上開金額為未定期限之債務，則原告併請求被告自113年5 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。六、從而，原告類推適用民法第541條規定，請求被告給付259萬 461元，及自113年5月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。　　　　　七、兩造分別陳明願供擔保請求為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予以宣告。八、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　　九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　法　官陳月雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　李佩諭

2025-03-10

SLDV-113-訴-1904-20250310-1

訴

臺灣臺南地方法院

給付違約金

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1110號原告家溫馨不動產仲介有限公司法定代理人李家宏訴訟代理人蘇建榮律師被告邱素霞訴訟代理人郭俊銘律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用新臺幣17,079元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠緣被告將其所有門牌號碼為臺南市○區○○○街000號之房地（下稱系爭房地）委託原告銷售，兩造並簽訂「專任委託銷售契約書」、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下稱系爭契約書、內容變更同意書）。原告依約定之出賣底價新臺幣（下同）2,550萬元為被告覓得願以2,550萬元購買系爭房地之買方後，被告竟拒絕履約並來函單方面變更底價為2,60 0萬元，為此原告又再尋得願以2,605萬元購買系爭房地之買方，詎被告仍拒絕履約，違反系爭契約書第6條配合簽認議價委託書之義務，爰依系爭契約書第10條之約定，請求被告給付違約金1,563,000元。　㈡並聲明：　⒈被告應給付原告1,563,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　⒉訴訟費用由被告負擔。　⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　　㈠兩造於民國113年1月25日簽訂系爭契約書，約定委託銷售期間自訂約日起至同年7月31日止、委託銷售價格原定為2,850 萬元，同日簽訂內容變更同意書，銷售底價改為2,550萬元。嗣經兩造合意於同年1月28日簽訂內容變更同意書，將委託銷售價格變更為2,650萬元，同年3月7日兩造簽訂內容變更同意書，縮短委託銷售期間至同年4月30日。同年3月27日被告再以LINE向原告公司仲介銷售人員彭文輝表示欲變更銷售底價為2,600萬元，彭文輝並回覆「收到」、「非常感謝」等語，故系爭房地之銷售底價業於同年3月27日經兩造合意變更為2,600萬元。同年4月2日彭文輝以LINE告知已覓得符合底價之買方，被告隔日到場欲簽約時發現買方僅願以2, 520萬元購買，原告竟要求被告同意該買賣價額，被告當場拒絕，並表示調升銷售底價為2,630萬元，原告公司渠時亦未為反對之表示，顯見兩造當場已合意將銷售底價變更為2, 630萬元。被告旋於隔日以LINE通知彭文輝前來簽訂內容變更同意書，惟未獲置理，原告後於同年月18日以臺南西華郵局000120號存證信函（下稱系爭存證信函）要求被告以2,55 0萬元配合簽訂不動產買賣契約。　㈡同年月30日(即委託銷售期間最後一天)下午3時12分，彭文輝突然通告被告稱有買方欲以2,605萬元購買系爭房地，並支付5萬元斡旋金。然因原告突然通知該買方出價即要求被告配合簽約，被告根本無與買方當面洽談磋商系爭房地之最終買賣價額及其他買賣條件之機會，依系爭契約書第6條第9項約定，被告於接獲原告通知後本有5日之猶豫期間，然原告竟於系爭契約書之約定委託銷售期間最後一日之下午3時12 分始突然通知被告，並要求被告配合買方出價出售系爭房地，惟因該出價仍低於兩造合意變更後之底價2,630萬元，被告自無配合簽約之義務，更無違反系爭契約書之約定，故原告請求被告給付違約金1,563,000元為無理由。　㈢並聲明：　⒈原告之訴駁回。　⒉訴訟費用由原告負擔。　⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：　㈠不爭執事項：　　　⒈兩造於113年1月25日簽訂系爭契約書，約定委託銷售價格為2 ,850萬元，專任委託銷售期間自訂約日起至同年7月31日止。其中契約第6條第9項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約」。第9條前段委託人終止契約之責任約定：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更契約…」。第10條違約之處罰第2項第㈠款約定：「委託人違反第6條第9項之約定，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，應全額一次付予受託人」。　⒉兩造於同日簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費改為百分之3；並約定委託銷售價格改為2,550萬元。　⒊兩造於113年3月7日合意簽訂內容變更同意書，約定專任委託銷售期間縮短至113年4月30日止。　⒋被告於113年3月27日以LINE訊息：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）」通知彭文輝，經彭文輝以「收到」、「非常感謝」貼圖回復被告。　⒌彭文輝於113年4月2日以LINE訊息：「買方約週六的時間、若可以給他們一個時間」通知被告，並於隔日以LINE訊息：「老闆娘晚間七點公園南路63號見、請您攜帶身分證、土地、建物所有權狀、印章麻煩您了、謝謝您」通知被告。被告則以LINE訊息：「你.認為百分之百成交嗎？」回覆彭文輝，彭文輝續以LINE訊息：「妳最重要、一定可以」回覆被告。　⒍訴外人黃金泉（即被告配偶）於113年4月3日到場時表示願以 2,650萬元減20萬元(即2,630萬元)出售系爭房地予買方。　⒎彭文輝於113年4月14日以LINE訊息：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」通知被告。　⒏原告於113年4月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元依約配合簽訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約。　⒐被告於113年4月25日寄發仁德太子郵局000032號存證信函記載：「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底價變更為2600 萬，並經貴公司人員同意，…」予原告。　⒑被告於113年5月5日將系爭房地（約定屋主實拿2,570萬，一般買賣；服務報酬：為成交價額之百分之零）委託幸福家不動產出售，並於113年5月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊凱芸。　㈡爭執事項：　　⒈系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否再經兩造合意變更？如是，變更後之委託銷售底價為何？　⒉原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息，有無理由？四、本院得心證之理由：　　　㈠兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契約書，約定委託銷售金額為2,850萬元，並約定委託銷售期間為訂約日起至同年7月31日止。該契約書第6條第9項約定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約」、第9條前段：「本契約非經雙方同意，不得單方任意變更契約…」、第10條第2項第㈠款並如列：「委託人違反第6條第9項之約定，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，應全額一次付予受託人」之違約金條款。兩造於訂約同日另簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費為百分之3、銷售底價為2,550萬元。另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定仲介服務費為百分之3、銷售底價為2,650萬元；同年3月7日兩造簽訂內容變更同意書，縮短委託銷售期間至同年4月30日止。被告於同年3月27日以LINE告知彭文輝：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）以上：2％」，彭文輝回以「收到」、「非常感謝」之貼圖。彭文輝另於同年 4月2日以LINE通知被告：「買方約週六的時間、若可以給他們一個時間」，隔日再傳送：「老闆娘晚間七點公園南路63 號見、請您攜帶身分證、土地、建物所有權狀、印章麻煩您了、謝謝您」之訊息，被告回覆：「你.認為百分之百成交嗎？」，彭文輝則回以：「妳最重要、一定可以」。同年4 月3日訴外人即被告配偶黃金泉到場時表示願以2,650萬元減 20萬元將系爭房地賣予買方，隔日被告以LINE文字訊息通知彭文輝修改議價。同年月14日，彭文輝以LINE訊息通知：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」，經被告拒絕，原告公司於同年月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元配合簽訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約，被告於同年月25日則以存證信函表示：「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底價變更為2600萬，並經貴公司人員同意，…」。同年月30日下午3時12分，彭文輝以LINE傳送證人詹暻昀簽署之買賣議價委託書照片，並向被告表示：「這是2605萬元的斡旋單，已超出你們原本的底價2550萬元，再超出後來存證信函的26 00萬元，現在2605萬元希望邱小姐可以履行合約精神」。被告後於同年5月5日將系爭房地委託幸福家不動產出售，並於同年月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊凱芸等情，有專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、仁德太子郵局000032號存證信函、委託銷售/出租契約內容變更同意書、被告與彭文輝之LINE對話紀錄、系爭存證信函、東區裕信三街107號成交明細、幸福不動產一般委託銷售契約、不動產買賣契約、土地、建物所有權狀（補字卷第19-33頁；本院卷第29-55 、69-105、113、126-127、137-148頁）在卷可稽，且上情為兩造所不爭執，首堪認定。　㈡系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否經兩造合意變更？如是，變更後之委託銷售底價為何？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第 2項亦有明定。兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契約書，約定委託銷售金額為2,850萬元，同日另簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,550萬元；另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,650萬元乙情，為兩造所不爭執，堪以認定。被告另主張已於3月27日以LINE軟體告知原告委託銷售底價變更為2,600萬元，並經原告公司人員彭文輝同意，另於同年4月3日預定簽約日時，當場再經雙方合意變更銷售底價為2,630萬元等節，則為原告所否認，依舉證責任法則，被告自應就銷售底價兩造已於3月27日合意變更銷售底價為2,600萬元，及於同年4月3日再合意變更為2,630萬元之有利於己事項負舉證責任。　⒉原告雖否認兩造曾於113年3月27日就系爭房地委託銷售底價合意變更為2,600萬元乙節。惟查，被告曾於113年3月27日以LINE傳送：「目前到2024年4/30為止：2600萬（以下不賣）以上：2％」之訊息內容予原告公司負責與被告接洽之仲介銷售人員彭文輝，彭文輝並以「收到」、「非常感謝」之貼圖回覆被告（本院卷第31頁），上開貼圖雖未明確表達允諾、肯定之語，但已清楚表示收到該訊息，且無任何反對之意思。且依證人詹暻昀於本院具結證稱：「我總共有簽2份，第一份我是以2,550萬元付5萬元斡旋單，『後來房仲說底價是2,600萬元，房仲說要超過2,600萬元』，後來就簽第二份用2,605萬元，所以原證4是第2份，是我簽名的」、「第2份買賣議價委託書簽約時間應該是4月28日」等語（本院卷第1 94、196頁），顯見原告公司與買方接洽之仲介人員在證人詹暻昀4月28日簽下第2份買賣議價委託書(即委託議價金額為2,605萬元)當時亦清楚告知買方，賣方當時之委託銷售底價至少為2,600萬元，衡情倘兩造當時未就委託銷售底價調整為2,600萬元乙節達成合意，原告公司負責與買方接洽之仲介人員為何可以明確告知買方即證人詹暻昀系爭房地最低需以2,600萬元出價？是兩造雖未就上開2,600萬元委託銷售底價之變更另簽訂內容變更同意書，然依上開事證，足認兩造於3月27日已合意變更委託銷售底價為2,600萬元。　⒊被告另主張彭文輝通知其於113年4月3日至現場簽約時，當場表示調升銷售底價為2,630萬元，並經原告公司人員及彭文輝以「好、好（閩南語）」附和同意，兩造已再次合意變更委託銷售底價為2,630萬元云云。經查：被告主張113年4月3 日簽約當日有當場表示變更委託銷售底價為2,630萬元，且經原告公司人員及彭文輝以「好、好（閩南語）」等語出言附和，並提出當日之錄音譯文（本院卷第183-189頁），然經本院詳閱被告所提出之錄音譯文內容，並無被告所主張原告公司人員在場有就變更委託銷售底價為2,630萬元時有任何附和、應允之語，故被告上開主張是否屬實，尚非無疑。再者，從被告提出其與彭文輝之LINE對話紀錄顯示，被告雖於113年4月4日傳送：「時間上方便請過來改議價」、「明天時間上可以過來改契約書再連絡麻煩你了」等訊息，彭文輝隨後曾以語音與被告通話6分28秒(本院卷第40頁)，然具體對話內容為何無從知悉。直至同年月14日彭文輝始再以LI NE與被告語音通話(內容不詳)，隨後並以文字訊息表示：「老闆娘好：跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋，原本收2500萬，盡全力溝通後，有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜您成交了！」(本院卷第41頁)，被告則回復以：「彭先生，你處裡（理）2550元(漏『萬』字，下同) 的事情已經結束了。我叫你來議價修改價錢為2980元，聯絡 2次你都沒來處理，現在還在威脅我2550元賣，你真是亂來」(本院卷第42頁)，復參酌上開委託銷售價格變更時，兩造會以書面簽訂內容變更同意書或以LINE通知具體更改委託銷售底價之金額，作為委託銷售底價變更之佐證。惟就被告主張委託銷售底價於113年4月3日當場經兩造同意變更為2,630 萬元之部分，被告並未提出內容變更同意書或以LINE通知具體更改委託銷售底價為2,630萬元之內容以實其說，是被告主張兩造就委託銷售底價已於4月3日合意變更為2,630萬元云云，並無證據以實其說，自難遽以採信。　⒋綜上可知，兩造就系爭房地之委託銷售底價歷經多次變更，從113年1月25日簽訂系爭契約書，原本約定委託銷售底價本為2,850萬元，同日另簽訂內容變更同意書，將委託銷售底價改為2,550萬元；另於同年1月28日簽訂內容變更同意書，約定銷售底價為2,650萬元；嗣被告於同年3月27日以LINE軟體通知原告將委託銷售底價調整為2,600萬元，並經原告公司負責與被告接洽之人員彭文輝同意在案，足見兩造最終合意變更之委託銷售底價為2,600萬元，應堪認定。　　㈢原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息，有無理由？　⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文。定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條亦有規定。原告主張證人詹暻昀願以2,60 5萬元購買系爭房地，已達被告所要求之委託底價，並依系爭契約書第6條第9項之約定要求被告配合辦理簽約，然該條款並未給與被告選擇訂約對象之締約自由，顯有違反消保法第12條第2項第2款規定之情事，且倘若原告可不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，皆得以委託條件強令被告選擇接受，致被告無取捨權利，原告亦係未盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭契約目的，而與消保法第12條第 2項第3款規定有悖，自屬有顯失公平之事由而為無效約定。　⒉另依系爭契約書第7條第5項之約定，原告需於買方簽立要約書之24小時內將要約書轉交給被告，而證人詹暻昀於本院具結證稱：第2份買賣議價委託書簽約日期應該是4月28日（本院卷第196頁），然原告卻遲至113年4月30日(按兩造委託銷售期間最後日)下午3時12分始通知被告，明顯違反原告應於「買方簽立要約書之24小時內將要約書」轉交委託人之義務。此外，依系爭契約書第6條第9項之規定：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日內，配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約。」可知，委託人即被告於接獲受託人即原告覓得符合委託銷售底價及相關條件之買方通知後，應有5日之猶豫、準備、審閱之期間，然原告於委託銷售期間最後終止日下午3時12分始通知被告已尋得買方，將使被告無法享有系爭契約書所保障之5日猶豫、準備、審閱期間，以瞭解、評估締約對象之履約能力，並充分理解契約內容及各項履約條件(包含付款、交屋時間、保固、瑕疵擔保及各項稅費負擔等)。況買賣不動產需考量之事項繁雜，更難期望被告於突獲原告通知後數小時內即可做出系爭房地鉅額交易之正確決斷，故原告於覓得買家之2日後始在委託期限屆滿前數小時突然通知被告，尚難認原告處理系爭房地之仲介事務時已盡善良管理人之注意義務。　⒊故原告未依系爭契約書第7條第5項之約定，將買方簽立之要約書於24小時內轉交給被告審閱，並給予被告5日之充分理解契約內容及審酌各項履約條件之期間，即強行要求被告配合辦理簽約，也未給與被告選擇訂約對象之締約自由，欲以委託條件強令被告選擇接受，致被告無取捨權利，顯與消保法第12條第2項第2款、第3款規定有悖，則原告主張被告有違反系爭契約書第10條第2項第㈠款之約定，請求被告給付1, 563,000元之違約金及其利息，自屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約書第6條第9項及第10條第2項第㈠款之約定，請求被告給付1,563,000元之違約金及遲延利息，為無理由，應予駁回。　六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所提出其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為17,079元（即第一審裁判費16,543元、證人旅費536元），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。八、結論：本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條、第 87條第1項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　曾仁勇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃稜鈞

2025-03-10

TNDV-113-訴-1110-20250310-1

訴

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第603號原告吳俊樟訴訟代理人吳忠德律師被告張淳善被告兼上一人訴訟代理人張惠莉上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告張惠莉應給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰元，及自民國一百一十三年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告張惠莉應自民國一百一十三年十月二日起至騰空返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰伍拾元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決主文第一項於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決主文第二、三項，就已到期金額部分，如原告以已到期金額之三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。經查，原告起訴時原訴之聲明第2、3項係請求被告應給付原告新臺幣（下同）85,500元及自民國113年7月 18日起至清償日為止以年息百分之5計算之利息、被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月15日前給付原告42,750元整，並加計至清償日止以年息百分之5計算之利息。嗣於本院審理時分別變更第2項、第3項聲明為：被告張惠莉應給付原告85,500元及自民國113 年7月18日起至清償日為止以年息百分之5計算之利息、被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告42,750元。原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，參以前開說明，均應准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：　　原告原為未辦保存登記建物門牌號碼新北市○○區○○00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地即新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產）之所有權人，原告經由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）與被告張惠莉簽訂「第一建經不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），將系爭不動產出售予被告張惠莉，約定價格為285萬元，分3期給付，分別為第1期款35萬元、第2 期款100萬元、第3期款150萬元，其中第3期款被告張惠莉應於民國113年2月29日前匯入現金至履約保證專戶。被告張惠莉於113年2月底向原告稱希望能先行裝修系爭房屋，而在未經原告同意下，即擅自攜同被告張淳善一同入住系爭房屋，並請求延期至113年3月15日給付第3期款及延至同月25日交屋，原告同意後，復與被告張惠莉簽訂「買賣不動產增補協議書」（下稱系爭增補協議書）。詎113年3月15日被告張惠莉未支付第3期款150萬元，原告遂以存證信函定期催告被告張惠莉給付第3期款，被告張惠莉仍未給付，原告遂於113年 5月14日以汐止社后郵局第000198號存證信函解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，被告張惠莉、張淳善仍繼續居住於系爭房屋內，顯屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，提起本件訴訟，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還原告，另請求被告張惠莉給付原告自113年5 月18日起至113年7月17日止，相當於租金之不當得利85,500 元（計算式：1,425元×60日＝85,500元，依系爭增補協議書所約定每日1,425元為計算基準）及遲延利息，並自原告起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月於每月15日給付原告相當於租金之不當得利42,750元（計算式：1,425元×30日＝42,750元）及遲延利息。並聲明：㈠被告2人應將系爭房屋清空並遷讓返還與原告。㈡被告張惠莉應給付原告85,500元，及自113年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告42,750元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯略以：　　被告支付第2期款後，原告未交付過戶及印鑑證明，且被告張惠莉訂約時不知系爭房屋未辦保存登記，因而不可能給被告張惠莉完稅證明，惟原告於付尾款前應先交付完稅證明等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張系爭房屋為未辦保存登記之建物，原告就系爭不動產與被告張惠莉簽訂系爭買賣契約，約定應由被告張惠莉分 3期給付285萬元之買賣價金，嗣經兩造於113年3月12日另行簽立系爭增補協議書，合意將第3期價款150萬元之清償期延展至113年3月15日，若被告張惠莉仍遲延未為給付，即須按日支付1,425元之違約金，原告並得催告後解除契約並沒收已支付之價金；又被告張惠莉給付前2期價款（35萬元、100 萬元）後，未依系爭增補協議書約定於113年3月15日前給付第3期價款，並經原告以113年4月16日汐止社后郵局第153號存證信函定10日期間催告，該存證信函於113年4月17日送達，被告張惠莉仍未給付，原告遂以113年5月14日汐止社后郵局第198號存證信函向被告張惠莉為解除買賣契約之意思表示，該存證信函已於113年5月17日送達；及系爭不動產現為被告2人占有等情，有原告提出之系爭買賣契約、系爭增補協議書、存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執、第一建築經理股份有限公司113年6月27日第一建經字第1130137號函、原告與被告張惠莉之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖等件影本為證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張其已因被告張惠莉遲延給付第3期價款而合法解除系爭買賣契約，故被告2人現占用系爭不動產已屬無權占有，而依所有物除去妨害請求權、所有物返還請求權、不當得利返還請求權，訴請被告2人遷讓返還系爭不動產，及請求被告張惠莉給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者即為：㈠原告解除系爭買賣契約是否合法？㈡原告得否請求被告2人遷讓返還系爭不動產？㈢原告請求被告張惠莉給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：　㈠被告張惠莉遲延給付第3期價款，原告已合法解除系爭買賣契約　⒈系爭買賣契約第8條第2項約定：買方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日至完成給付日）；經賣方定七日期限催告仍未履行，賣方得解除契約。…」。系爭系爭增補協議書第4條亦約定「買方經催告給付完稅款仍然延遲給付，賣方有解約本契約並沒收買方已付所有價金之權利。」。　⒉被告張惠莉雖辯稱：不知系爭房屋為未辦保存登記建物，且依系爭買賣契約第3條，第3期款係於稅單核發後5日內存匯入履保專戶，本件買賣未見核發稅單，是尚無庸給付尾款等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受於買受當時，雖已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，亦僅危險負擔移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已。至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」，最高法院72年度台上字第3205號判決意旨參照。是出賣人所出賣者為違章建築者，買受人於買受當時若已知其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，出賣人就此不負瑕疵擔保責任。經查：證人即經手系爭不動產交易之地政士蘇信安於本院審理時結證稱：系爭買賣契約簽約當下就有說系爭房屋沒有權狀，沒有辦法貸款等語（見本院113年12月16日言詞辯論筆錄第2頁）。可知被告張惠莉於簽立系爭買賣契約時，已清楚知悉系爭房屋為未辦保存登記之建物，被告張惠莉自無從主張原告就此應負瑕疵擔保責任而拒絕給付價金。　⒊被告張惠莉辯稱：原告並未過戶，沒有給印鑑證明及完稅證明，沒有看到稅單等語。經查，系爭買賣契約書第3條約定為證，其上記載「第三期款（完稅款）」應於「稅單核發後 5日內買方應將第三期款存匯入履保專戶」，惟系爭買賣契約書第3條約定之內容，在「第三期款（完稅款）」、「新台幣壹佰伍拾萬元整」等欄位上，另有手寫註記「113.2.29 前匯入」等文字，有系爭買賣契約書影本在卷可查（見本院卷第20頁），證人蘇信安於本院證稱：所謂完稅款稅單核發後5日內給付之稅單是指買方要負擔的契稅、印花稅；我們簽完約之後就有去申報，稅單核發下來的時間113年2月21日，申報是113年1月23日，稅單核發後有以LINE通知被告張惠莉。「（在第三期款上面有註記113年2月29日前匯入，為何會這樣註記？）我們會問買方的付款條件，這是買方自己提出他可以按照這些日期來給付這些款項，這是簽約當天就寫上去。」、「（第三期款實際上應該是確定給付的日期，而不是稅單核發後？）對。」等語（本院同日言詞辯論筆錄3 、4頁）。況原告與被告張惠莉於113年3月12日又簽訂系爭增補協議書，約定「買方需於113年3月15日前給付完稅尾款新台幣150萬元整及應繳稅費3萬元整」，有系爭增補協議書在卷可稽。可知原告與被告張惠莉簽訂系爭買賣契約當時約定應以113年2月29日作為第3期款之確定給付期限，嗣改以1 13年3月15日作為第3期款之確定給付期限，而非以「稅單核發後」或「過戶後」或「提出印鑑證明」作為支付第3期款之前提條件。被告張惠莉此部分辯解亦難採認。　⒋準此，被告張惠莉未於113年3月15日前支付第3期價款，已構成給付遲延，經原告以汐止社后郵局第153號存證信函定10 日期間催告，被告張惠莉仍未給付，原告遂以汐止社后郵局第198號存證信函向被告張惠莉為解除買賣契約之意思表示，該存證信函已於113年5月17日送達等情，業如前述，則原告主張系爭買賣契約已經合法解除，自屬有據。　㈡原告僅得請求被告張惠莉遷讓返還系爭不動產：　　所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。被告對於現仍占有系爭不動產等情，並無爭執，而本件原告業已解除系爭買賣契約，且被告並未具體指明並舉證證明繼續占有系爭房屋有何正當權源，是原告主張被告構成無權占有，應遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告得請求被告張惠莉給付不當得利：　按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第 179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判決意旨可資參照。本件被告張惠莉無權占有系爭房屋，業經認定如前，則原告主張被告張惠莉受有相當於租金之不當得利，自屬可採。原告雖主張以系爭增補協議書第3條：「買方（即被告張惠莉）若遲延給付（第3期價款及應繳稅費）需負擔違約金每日1,425 元。」之約定，應以每日1,425元計算相當於租金之不當得利。惟系爭增補協議書第3條所約定之「違約金」性質與租金或使用系爭房屋之對價不同，尚無從據此認定相當於租金之不當得利數額。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項定有明文。又按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，最高法院68年度台上字第3071號判決意旨可資參照。本院審酌系爭不動產坐落位置，認按系爭不動產買賣總價 2,850,000元之年息百分之6計算相當於租金之不當得利，並無不合。準此，原告得請求自系爭買賣契約解除失效之日即 113年5月18日起至同年7月17日間占用系爭不動產之相當於租金之不當得利28,500元（計算式：2,850,000元×6％÷12月× 2月＝28,500元），以及自起訴狀繕本送達被告張惠莉之翌日即113年10月2日起按月給付相當於租金之不當得利14,250元（計算式：2,850,000元×6％÷12月＝14,250元）。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告張惠莉給付 28,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及自113年10月 2日起至返還系爭不動產之日止，按月給付14,250元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官高偉文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜敏

2025-03-10

KLDV-113-訴-603-20250310-2

家財訴

臺灣新北地方法院

夫妻剩餘財產分配

臺灣新北地方法院民事判決 112年度家財訴字第42號原告高○如訴訟代理人林峻義律師被告何○勤訴訟代理人林裕洋律師上列當事人間請求夫妻剩餘財產分配等事件，本院於114年1月9 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應自民國112年6月15日起至未成年子女何○豈及何○芸分別年滿18歲之日止，按月於每月15日前，給付原告關於未成年子女之扶養費各新臺幣12,000元。自本判決主文第1項確定之日起，前開定期金給付如有遲誤1期履行者，其後6期（含遲誤該期）視為亦已到期。二、被告應給付原告新臺幣264,000元，及自民國113年8月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應給付原告新臺幣4,165,378元，及自民國113年8月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由原告負擔百分之22，餘由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按數家事訴訟事件，或家事訴訟事件及家事非訟事件請求之基礎事實相牽連者，得向就其中一家事訴訟事件有管轄權之少年及家事法院合併請求，不受民事訴訟法第53條及第248 條規定之限制；前項情形，得於第一審或第二審言詞辯論終結前為請求之變更、追加或為反請求，家事事件法第41條第 1項、第2項定有明文。本件原告起訴請求酌定未成年子女權利義務行使或負擔、給付未成年子女扶養費、返還代墊扶養費及夫妻剩餘財產差額分配，嗣兩造於民國112年9月4日就酌定未成年子女權利義務行使及負擔達成調解成立，本件尚餘子女扶養費、返還代墊扶養費及夫妻剩餘財產差額分配須審理，先予敘明。二、原告起訴聲明原為「一、被告應自起訴狀送達之翌日起至未成年子女何○豈滿22歲即122年12月13日止、未成年子女何○ 芸滿22歲即126年5月21日止，分別按月於每月5日前給付原告關於未成年子女之扶養費每月新臺幣(下同)15,347元；前開給付如有遲誤一期履行者，其後六期視為亦已到期。二、被告應給付原告308,654元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。三、被告應給付原告4,6 12,930元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」，迭經原告聲明變更，最後於113年 8月7日變更聲明為：「一、被告應自起訴狀送達之翌日起至未成年子女何○豈滿22歲即122年12月13日止、未成年子女何 ○芸滿22歲即126年5月21日止，分別按月於每月5日前給付原告關於未成年子女之扶養費每月15,347元；前開給付如有遲誤一期履行者，其後六期視為亦已到期。二、被告應給付原告370,043元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。三、被告應給付原告4,612,930元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷第389至396頁），嗣於114年1月9日原告當庭就請求未成年子女扶養費部分，減縮聲明為請求被告給付子女扶養費至未成年子女年滿18歲之日止（見本院卷第440頁），核原告上開聲明之變更、追加於法相合，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴略以：　㈠原告與被告於97年1月6日結婚，同年月25日登記，婚後育有何○豈及何○芸。嗣兩造於111年11月3日經法院調解離婚，後於112年9月4日達成調解，協議何○豈及何○芸親權由兩造共同任之，惟與原告同住，由原告擔任主要照顧者。　㈡何○豈及何○芸均係未成年人，現正值需予悉心教育、照顧之階段，並有食衣住行育樂等基本生活需要，兩造既為何○豈及何○芸之父母，即應共同分擔未成年子女何○豈及何○芸之扶養費用。又原告現為何○豈及何○芸之主要照顧者，並同住於新北市，雖依行政院主計處公布之110年新北市平均消費支出每人每月為23,021元。惟按扶養之程度應依受扶養權利者即未成年子女之需要及負扶養義務者即兩造之經濟能力及身分而決定。因子女所需花費會隨年紀增長而增加，且揆諸何○豈及何○芸之權利義務行使及負擔均由原告單獨任之，原告所費心力顯高於被告，如仍由兩造平均負擔扶養費用，應非適當，又被告每月收入也高於原告每月收入數萬元，原告與被告之扶養費比例應為1：2。是原告主張被告每月應負擔何○豈及何○芸之扶養費用2/3，即各約15,347元。　　㈢被告自111年8月底兩造分居後，即未扶養何○豈及何○芸迄今，未盡父親照顧及教養何○豈及何○芸之責，相關扶養費用等係均由原告代墊。茲原告雖無各年度之相關支出證據；然因受扶養權利者之生活費用如食、衣、住、行等費用及教養費用甚為瑣碎，本應以日常生活經驗、情理，作為判斷依據，不得以未提出逐筆收據或發票，即認未有支出。且支付扶養費用之目的，本在使受扶養人得以維持通常之生活，關於扶養費計算基準，法無明文規定，則只須所採用之標準得以真實反應受扶養人實際生活所需，即無不可。是原告主張以行政院主計處台灣地區「平均每人月消費支出」資料作為代墊扶養費數額之判斷基準。則依上開標準計算，被告於111年9 月至112年5月底期間應負擔何○豈及何○芸之扶養費計為276, 252元（計算式：23,021元×2/3×9月×2人= 276,252），而上開扶養費用既由原告代被告支付，則原告依據民法第179條不當得利之規定，自得請求被告返還276,252元。另何○豈除一般之生活費用如食、衣、住、行等費用及教養費用，自11 0年11月間起陸續因病住院3次，合計額外支出醫療費用48,6 03元，則被告應負擔部分既由原告代墊，原告依法請求被告返還32,402元(計算方式：48,603 x 2/3 =32,402)，合計30 8,654元。又兩造審理期間，就扶養費暫時處分成立調解，被告並依約自112年9月間開始，按月給付2名未成年子女之扶養費用25,000元。則被告仍有自112年6月至112年7月底期間之扶養費未予給付。是原告爰依法追加請求被告給付112 年6月至112年7月底期間，由原告代墊之扶養費61,389元（計算式：23,021元×2/3×2月×2人= 61,389）。綜上所述，原告依法請求被告返還之代墊扶養費為370,043元（計算方式：308,654+61,389=370,043）。　㈣兩造既已離婚，原告爰依民法第1030條之1 請求分配夫妻剩餘財產差額，並以兩造於111年11月3日經法院調解離婚之日為基準日，計算兩造現存婚後財產之價值。雙方應納入婚後財產為剩餘財產分配之項目及分配結果如下：　⒈原告婚後財產：　　⑴金融機構存款：　　①玉山銀行632元。　　②郵局35,828元。　　⑵保險：　　①國泰人壽保單價值114,579元、435,680元。　　②南山人壽保單價值191,917元　　③富邦人壽保單價值3,700元　⒉婚後債務：借款約11萬元。婚後財產總額：672,336元。　⒊被告婚後財產：　　⑴金融機構存款：　　①郵局114,725元。　　②土地銀行321,453元。　　③板橋區農會8,852元。　　⑵有價證券：　　①致伸：54,900元　　②耀文電子：23,930元　　③台塑化：81,800元　　④台塑：3,312元　　⑤光寶科：66,400元　　⑥菱生：53,000元　　⑦立隆電：50,700元　　⑧玉晶光：310,500元　　⑨中天：74,277元　　⑶不動產：新北市○○區○○街○段000巷0號9樓(下稱保安街房地 )：10,251,000元。　⒋被告婚後負債：貸款981,758元。　⒌被告母親贈與41萬、50萬支應房屋貸款，為被告無償取得之財產。　㈤針對被告主張被告名下保安街房地基準日價值應依購入價格依比例計算部分，原告主張購入價格不應扣除，因為購入價格也是被告婚後財產，另被告主張土地銀行部分，其母親雖然有匯款，但無法證明其母親匯款與保安街房地有關，且依被證2交易明細觀之，25萬匯入後，被告提領17萬，與被證1 所列第三次完稅款20萬並不相當，又被證2交易明細的24萬元，是在8月13日方匯入，與買賣價金款項毫無關係，另就農會41萬、50萬元被告並未爭執有支應貸款，僅主張要扣除保險費用。原告對於被告母親有贈與25萬、24萬元部分也不爭執，只是主張款項無法證明用在保安街房地。原告主張依照鑑定的價格計算保安街房地的價值。　㈥綜上，爰聲明：　⒈被告應自起訴狀送達之翌日起至未成年子女何○豈、何○芸分別年滿18歲之日止，按月於每月5日前給付原告關於未成年子女何○豈、何○芸之扶養費各15,347元；前開給付如有遲誤一期履行者，其後六期視為亦已到期。　⒉被告應給付原告370,043元，及自起訴狀送達之翌日即113年8 月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。　⒊被告應給付原告5,371,256元，及自起訴狀送達之翌日起即11 3年8月8日至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告答辯略以：　㈠原告請求未成年子女扶養費部分：　　兩造於夫妻剩餘財產分配後，雙方經濟能將產生巨大改變，因此原告取得被告財產後之財產狀況，其經濟能力應與被告相當，故雙方應平均負擔2名未成年子女之扶養費。　㈡原告請求代墊未成年子女扶養費部分：　⒈原告請求自111年9月至112年7月間代墊之2名未成年子女醫療及扶養費共370,043元，然扶養費之酌定，係考量未成年子女日常生活費用之所需，其中自應包含醫療費用，被告雖不爭執原告所提醫療單據之形式真正，然原告將醫療費用排除於扶養費用外，有重複請求之情，應不予准許。　⒉依據行政院主計處所公布當年度平均每人月消費支出，111年為24,663元，111年新北市最低生活費為15,800元、112年為 16,000元，本件應酌定當時2名未成年子女扶養費用為各17, 000元較為適當，另審酌兩造之經濟能力，應由兩造平均分擔二名未成年子女之扶養費用，較為公允，原告請求，明顯過鉅，應予酌減。　㈢被告主張兩造於基準日之財產情形如下：　⒈原告婚後財產：　 ⑴金融機構存款：　　①玉山銀行632元。　　②郵局35,828元。　　⑵保險：　　①國泰人壽保單價值114,579元、435,680元。　　②南山人壽保單價值191,917元　　③富邦人壽保單價值3,700元　⒉負債：借款約11萬元。婚後財產總額：672,336元。　⒊被告婚後財產：　　 ⑴金融機構存款：　　 ①郵局114,725元。　　 ②土地銀行321,453元。　　 ③板橋區農會8,852元。　　 ⑵有價證券：　　 ①致伸：54,900元　　 ②耀文電子：23,930元　　 ③台塑化：81,800元　　 ④台塑：3,312元　　 ⑤光寶科：66,400元　　 ⑥菱生：53,000元　　 ⑦立隆電：50,700元　　 ⑧玉晶光：310,500元　　 ⑨中天：74,277元　　 ⑶不動產：保安街房地6,423,960元。　⒋被告婚後負債：貸款981,758元。　⒌被告母親贈與41萬、50萬支應房屋貸款，為被告無償取得之財產。　⒍被告名下之保安街房地，基準時價值應核算為6,423,960元：　 ①保安街房地係於98年7月27日與當時之賣方林照哲以375萬元之總價購入，此有不動產買賣契約書資料可證。　　②保安街房地購入時，被告母親黃耀金則贈與被告140萬元之款項用以被告支付購屋頭期款、規費及後續貸款。其中關於保安街房地之用印款30萬、完稅款20萬元，母親黃耀金則陸續於98年8月5日匯款25萬元、同年月24萬元至被告之臺灣土地銀行帳戶；另保安街房地之貸款及利息係自被告於新北市板橋區農會帳戶中，按月扣款，而被告母親黃耀金則分別於98年8月12日匯款41萬元、104年7 月30日匯款50萬元至板橋區農會帳戶予被告支應保安街房地之貸款。足證被告母親確實有贈與140萬元之金額予被告購置系爭不動產(計算式：250,000元+240,000元+41 0,000元+500,000元=1,400,000元)。　　 ③準此，保安街房地既然其中140萬元係自被告母親黃耀金無償取得，應不計入其婚後財產，從而保安街房地房地於基準時之市價既為10,251,000元，保安街房地購入時價格為3,750,000元，則依比例計算之結果，於基準時，系爭不動產應計入被告婚後財產之價值應為6,423,960元。綜上，爰答辯聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：　㈠原告婚後財產：　⒈金融機構存款：　　⑴玉山銀行632元。　　⑵郵局35,828元。　　⑶保險：　　①國泰人壽保單價值114,579元、435,680元。　　②南山人壽保單價值191,917元　　③富邦人壽保單價值3,700元　㈡原告婚後負債：借款約11萬元。　㈢被告婚後財產：　⒈金融機構存款：　　⑴郵局114,725元。　　⑵土地銀行321,453元。　　⑶板橋區農會8,852元。　⒉有價證券：　　⑴致伸：54,900元　　⑵耀文電子：23,930元　　⑶台塑化：81,800元　　⑷台塑：3,312元　　⑸光寶科：66,400元　　⑹菱生：53,000元　　⑺立隆電：50,700元　　⑻玉晶光：310,500元　　⑼中天：74,277元　　⑽不動產：保安街房地　㈣被告婚後負債：貸款981,758元。　㈤被告母親贈與41萬、50萬支應房屋貸款，為被告無償取得之財產(見本院卷第441頁)。四、本院之判斷：　㈠原告請求子女扶養費部分：　⒈按父母對於未成年之子女，有保護及教養之權利義務。父母對於未成年子女之扶養義務，不因結婚經撤銷或離婚而受影響。民法第1084條第2項、第1116條之2定有明文。扶養之程度，應按受扶養權利者之需要，與負扶養義務者之經濟能力及身分定之。負扶養義務者有數人而其親等同一時，應各依其經濟能力，分擔義務，民法第1119條、第1115條第3項亦有明文規定。再按法院命給付扶養費之負擔或分擔，得審酌一切情況，定其給付之方法，不受聲請人聲明之拘束。前項給付，法院得依聲請或依職權，命為一次給付、分期給付或給付定期金，必要時並得命提出擔保。法院命分期給付者，得酌定遲誤一期履行時，其後之期間視為亦已到期之範圍或條件。法院命給付定期金者，得酌定逾期不履行時，喪失期限利益之範圍或條件，並得酌定加給之金額。但其金額不得逾定期金每期金額之二分之一，家事事件法第107條第2項準用同法第100條定有明文。　⒉兩造經本院調解離婚，並於112年9月4日就未成年子女何○豈及何○芸親權由兩造共同任之，惟與原告同住，由原告擔任主要照顧者，達成調解成立，依照上開規定，被告對於未成年子女仍負有扶養義務，本院自得依原告之請求命被告給付何○豈、何○芸至其等成年之日止之扶養費，並依未成年子女之需要與負扶養義務者即兩造之經濟能力及身分而酌定適當之金額。　⒊關於未成年子女每月所需扶養費用，雖行政院主計總處公布之家庭收支調查報告中有關每人每月平均消費性支出部分，已包括家庭生活所需及扶養未成年子女之各項費用，固可作為未成年子女扶養費用之參考標準，而前開統計係本於家庭所得總收入除以每戶平均人數而來，依行政院主計總處最新公布之112年家庭收支調查報告，新北市家庭每戶所得收入為1,440,893元，審酌原告於109年至111年所得依序為380,0 00元、375,910元、383,830元，名下財產沒有財產，而被告於上開年度所得依序為691,305元、744,372元、758,777元，名下財產有土地、房屋、汽車、投資，財產總額為4,160, 010元等情（見本院卷第97至122頁），及原告請求被告分配夫妻剩餘財產等情形，並參考主管機關公布目前何○豈、何○ 芸居住之新北市112年度平均每人每月消費支出為26,226元，綜衡何○豈、何○芸之現階段需要、兩造之經濟能力及身分，認未成年子女何○豈、何○芸每月所需之扶養費為24,000元，且由原告與被告以1：1分擔扶養比例尚屬適當，是以被告每月應負擔未成年子女扶養費12,000元為合理。從而，本件關於原告請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即112年6月15 日（起訴狀繕本於112年6月14日送達被告，見本院卷第125 頁）起，按月給付原告關於未成年子女何○豈、何○芸至其等成年即18歲之扶養費各12,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。 ⒋又本院為恐日後被告有拒絕或拖延之情，而不利子女之利益，爰依家事事件法第100條規定，宣告本判決主文第1項確定後定期金給付遲誤1期履行者，其後6期（含遲誤該期）視為亦已到期，以維子女之最佳利益。　㈡原告請求返還代墊扶養費部分：　⒈按父母對於未成年子女之扶養義務，係本於父母子女之身分關係而當然發生，由父母共同提供未成年子女生活及成長所需，與實際有無行使親權，不發生必然之關係，故未與子女共同生活之父或母亦負有扶養子女之義務，且父母對於未成年子女所提供之扶養義務係整體合一，倘父母均未盡其對於未成年子女之扶養義務，未成年子女自得就父母之經濟能力、身份及子女之需要，分別請求父母就其應分擔部分給付。準此，父母應依各自之資力，對未成年子女負扶養義務，對於未成年子女之扶養費用均應分擔，未成年子女若由父母之一方單獨扶養者，自得依不當得利之規定，請求他方償還代墊其應分擔之扶養費用。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應斟酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項復有明定，依相同之法理，此於家事事件認定有關代墊扶養費之數額亦應予以類推適用。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，因此，應負擔扶養費之一方如其應分擔部分者，即無法律上原因受有利益，他方自得依民法不當得利之規定，請求返還代支付之扶養費。　⒉經查，兩造111年之所得及財產狀況已如前述，原告雖未提出完整實際扶養費用支出單據憑證，然此關於未成年子女扶養費用之支出，究屬日常生活中種種開銷，未留存單據，衡與常情無違，實難苛求原告應提出逐筆單據為憑，事實上亦有舉證之困難，更與父母扶養子女之本意不符，且依一般經驗法則，何○豈、何○芸於111年9月起至112年7月間尚未成年，其等生活亟須仰賴家人予以悉心照料，被告亦不爭執上開期間原告與何○豈、何○芸同住，可認原告確實有支出扶養費用，依據返還代墊扶養費區間之何○豈、何○芸需要、兩造前開經濟能力及身分、社會經濟狀況與一般國民生活水準等情，並參考受扶養權利人即何○豈、何○芸於上開期間居住於新北市，依行政院主計總處平均每人每月消費支出調查所示，11 1年度、112年度新北市每人每月消費支出金額依序為24,663 元、26,226元，本院認原告主張何○豈、何○芸於上開區間每月扶養費以24,000計算，並無不當，並由兩造依照1：1之比例分擔，從而原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告自111年9月起至112年7月間代墊子女扶養費共計264,000元【計算式：24,000元×1/2×11月×2＝253,000元】，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，應予駁回。　⒊另原告主張何○豈自110年11月間起陸續因病住院3次，合計額外支出醫療費用48,603元部分，觀諸行政院主計總處每年發布之「家庭收支調查報告」中，經常性支出包括：消費性支出與非消費性支出，有關消費支出之項目，包含：食品費、飲料費、衣著及鞋襪類、燃料及燈光、家庭及傢具設備、家事管理、保健及醫療、運輸及通訊（內含：交通工具及通訊購置、交通設備使用管理費、乘交通設備之費用、其他通訊費）、娛樂教育及文化服務（內含：旅遊費用、娛樂消遣服務、書報雜誌文具、娛樂器材及附屬品、教育及研究費）、雜項支出等，即該等項目已包括：保健及醫療，何○豈此部分需求已獲滿足，原告又未說明何○豈就醫療方面有何特殊需求而有另外請求被告給付醫療費用之情形，難認原告此部分請求為有理由，附此敘明。　㈢關於夫妻剩餘財產差額分配部分：　⒈被告名下保安街房地於基準日之價值為何？　　⑴兩造係於97年1月6日結婚，保安街房地係被告於婚後即98 年8月14日因買賣移轉登記取得所有權等情，有兩造戶籍資料、土地、建物登記第一類謄本在卷可佐(見本院卷第8 9頁、不動產估價報告書)，且為兩造所不爭執，前開事實堪信為真。　　⑵保安街房地經鑑定總價為10,251,000元，有不動產估價報告書在卷可考，被告則主張保安街房地購入時價格為3,75 0,000元，應依比例計算保安街房地價值為6,423,960元云云。然按夫妻現存之婚後財產，其價值計算以法定財產制關係消滅時為準。但夫妻因判決而離婚者，以起訴時為準，民法第1030條之4第1項定有明文。婚後財產價值計算依法即以法定財產制關係消滅時即兩造調解離婚日為準，並未規定得以取得時之成本比例計算婚後財產之價值，故被告上開主張於法無據，難認有理，被告婚後財產即保安街房地價值應以鑑定總價即10,251,000元計算。　⒋被告是否有用黃耀金贈與之25萬、24萬支應保安街房地購屋款項而應予扣除？　　⑴依被告提出客戶歷史交易明細查詢顯示，被告母親黃耀金分別於98年8月5日、8月13日以現金存入被告帳戶25萬、2 4萬元贈與被告等情，有上開客戶歷史交易明細在卷可考，且為被告所不爭執(見本院卷第440頁)，堪信為真。　　⑵被告提出保安街房地買賣契約書主張上開被告母親贈與之款項係用於支應保安街房地價款，而應於計算婚後財產時扣除之，觀諸買賣契約書交款備忘錄顯示：被告於98年7 月27日繳款30萬元、8月8日交款20萬元、8月17日交款325 萬元等情，有上開交款備忘錄可證(見本院卷第461頁)，被告方面表示：98年7月27日、8月8日是領現金付現、8月 17日款項是用銀行貸款匯款至賣方戶頭、以及領現金付現與賣方等語(見本院卷第441頁)，互核被告帳戶交易明細表顯示黃耀金8月5日、8月13日匯款25萬、24萬後，被告分別於98年8月6日、7日、16日、17日提款6萬、6萬、5萬元、6萬、6萬、6萬、6萬(共計41萬)，與被告主張繳納房屋款項之日期密接相近，應可認被告係以黃耀金贈與之款項繳納房屋購屋款項，其餘款項則無法認定，故認被告有以黃耀金贈與之41萬支應保安街房地購屋款項而應予扣除。　⒊依前開調查結果，兩造可分配之剩餘財產：　⑴原告婚後財產為782,336元(計算式：632元＋35,828元＋114,57 9元＋435,680元＋191,917元＋3,700元＝782,336元)。扣除原告婚後負債11萬元，被告之剩餘財產為672,336元　⒉被告婚後財產為11,414,849元元（計算式：114,725元＋321,4 53元＋8,852元＋54,900元＋23,930元＋81,800元＋3,312元＋66,4 00元＋53,000元＋50,700元＋310,500元＋74,277元＋10,251,000 元＝11,414,849元），扣除被告婚後債務、無償取得之款項為2,301,758元(計算式：981,758元＋410,000元＋500,000元＋ 410,000元＝2,301,758元)，被告之剩餘財產為9,113,091元。　　⒌兩造剩餘財產差額即為8,330,755元，經平均分配後之半數為 4,165,378元（計算式：8,330,755元÷2 ＝4,165,378元，元以下四捨五入）。　　　　五、綜上，原告請求被告應自112年6月15日起至未成年子女何○ 豈及何○芸分別年滿18歲之日止，按月於每月15日前，給付原告關於未成年子女之扶養費各12,000元；另請求被告返還代墊扶養費264,000元，及自113年8月8日起至清償日止(見本院卷第439頁)，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，則予駁回。另原告依民法第10 30條之1第1項規定，請求被告給付夫妻剩餘財產差額即4,16 5,378元，及自113年8月8日起至清償日止(見本院卷第439頁 )，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。　　七、結論：原告之訴一部有理由、一部無理由，乃判決如主文所示。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　7　　　日　　　　　　　　　　　家事第二庭法　官　周靖容以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭紹寧

2025-03-07

PCDV-112-家財訴-42-20250307-1

重訴

臺灣新竹地方法院

給付違約金

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第206號原告劉錦煥劉軍麟劉宇峰劉宇倉劉仁勲劉安倫劉黃春香劉安昌劉安炫上九人共同訴訟代理人曾能煜律師被告陳光進上列當事人間給付違約金事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付各原告依【附表】「被告應給付各原告金額」欄所示金額，及均自民國一一三年十一月十五日起至清償止日，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項，於各原告依【附表】「假執行擔保金額」欄所示之金額供擔保後，各得假執行。但被告如以【附表】「免為假執行擔保金額」欄所示之金額為各原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　　按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1項本文定有明文。查兩造已於不動產買賣契約書約定以買賣標的所在地之地方法院為管轄法院（卷第31頁），而本件買賣標的為新竹縣竹北市土地，本院就本事件有管轄權。貳、實體事項　　一、原告起訴主張：㈠、兩造於民國112年7月29日簽署土地買賣契約書（下稱契約書）及買賣特約事項（卷第27-37頁），被告以新臺幣（下同）8億4,800萬元向原告購買坐落新竹縣竹北市台元段68、68 -18、68-19、68-20、68-21、68-22、68-23、68-24、68-25 、68-26、68-27、68-28、85、87-3、87-4、87-5等16筆土地（下稱系爭土地），契約書第2條約定應使用履約保證專戶，第2條第2項約定「除第一期簽約款買方得以現金或即期支票給付外，其他各期之買賣價金買方應自行存匯入履約保證專戶內。」被告即於同日簽發面額8,500萬元之本票1紙，做為買賣價金第一期款之擔保（卷第39頁）。㈡、詎被告非但未兌現第一期款8,500萬元本票，且未依約於112 年8月12日前存入第二期款8,460萬元入履保專戶，原告即於 112年9月5日發函催告被告履約，經兩造於112年9月17日簽署協議書，合意將買賣標的剔除87-3、87-4地號土地，按每坪19.5萬元計算而減去價金3,405萬4,800元，契約總價減為 8億1,394萬5,200元，惟約定被告應給付之第一、二期款金額仍然不變，減少之價金於尾款中扣除，其餘權利義務仍依契約書為準，被告並當場簽發以湧進有限公司（負責人陳光進）為發票人，票面金額分別為8,500萬元、8,460萬元，發票日分別為112年10月31日、112年11月30日之支票2紙（上開面額8,500萬元之支票，下稱系爭支票），做為第一、二期買賣價金之支付。詎2紙支票嗣均因存款不足而遭退票（卷第51-53頁）。原告再於112年12月8日發函催告被告應於1 12年12月31日前支付第一、二期款，惟被告置之不理，原告不得已於113年2月26日發函通知被告解除契約，被告已於11 3年2月27日受領通知，有存證信函及掛號回執可證（卷第55 -63頁）。　　㈢、契約書第10條第2項約定「買方如違反本契約應履行之各項義務時…經賣方訂七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約，如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用…。」。另者，內政部公布之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項規定：「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」。觀諸兩造簽訂之契約總價為8億4,800萬元，減去 87-3、87-4地號土地之價款後為8億1,394萬5,200元，買賣總價之15%即為1億2,209萬1,780元，則原告請求被告賠償8, 500萬元違約金，應屬合理。㈣、本件係屬可分債權，各原告於每筆土地之持分及面積不同，有土地登記第一類謄本可稽（卷第65-109頁），14筆土地之總面積為13,791.26㎡，茲以每位原告持有土地之面積，按比例計算各原告得請求被告賠償之違約金數額，如【附件】所示。　　㈤、並聲明：⑴被告應給付各原告依【附表】「訴之聲明金額」欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。。⑶願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則答辯以：㈠、被告係因系爭土地上存有多項未解決之問題，始未履約，並非因無資力而跳票或僅係欲從事無本生意等原因。系爭土地上所存在問題，包括：承租人於系爭土地上從事土方資源堆置場，然該土資場遭新竹縣政府發現涉及超出場所核准使用範圍，疑有占用公有地及違反土地使用分區等情形，有新竹縣政府112年8月4日府工建字第1120368469號函可參（卷第2 79頁）；而系爭土地下，更掩埋有事業廢棄物並存有重金屬汙染等問題（下稱系爭土地物之瑕疵）。然依買賣特約事項各式條款，原告完全不用負責，彷彿原告早知一切情況，刻意催促被告快點簽約，應屬不可歸責於被告之價金給付遲延。系爭土地之土壞經鑑定有遭受重金屬污染問題，被告即發函請求原告委任之律師出面協商解決爭議，然未獲置理（卷第167-169頁）㈡、2紙支票均因存款不足退票，被告自未給付任何價金。故原告擬依契約第10條第2項沒收「已支付之價金」作為違約金，自不及於系爭支票票款。㈢、原告解除契約後，旋即於113年3月26日以8億1,950萬元將系爭14筆土地（即不含已剔除之87-3、87-4地號土地）出售予訴外人陳**，並於113年8月22日辦畢所有權移轉登記。原告既已再行出售獲取利益，原告損害不大，請依民法第252條規定職權酌減違約金至相當數額。㈣、答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（卷第267頁）。三、本院之判斷：㈠、原告主張兩造於112年7月29日簽署契約書含買賣特約條款，被告以8億4,800萬元向原告購買系爭16筆土地；嗣於112年9 月17日簽署協議書，剔除87-3、87-4地號土地，於尾款以每坪土地19.5萬元計算等比例減除，被告並當場簽發支票2紙，做為第一、二期買賣價金之支付，然支票2紙均因存款不足而遭退票；原告於112年12月8日發函催告被告應於112年1 2月31日前給付第一、二期款，被告仍未給付，原告於113年 2月26日發函通知被告解除契約，被告已於113年2月27日受領通知等情，為被告所不爭執，並有契約書及買賣特約條款、協議書、竹北光明郵局第665號、第142號存證信函及掛號回執在卷可稽（卷第27-37、49、51-63頁），故此部分事實應堪先予認定。㈡、原告主張依契約書第10條第2項，因可歸責於被告之事由，未履行給付價金義務，致契約解除，原告得沒收已支付全部價款作為違約金，並按第一期款8,500萬元請求被告給付等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為： ⑴被告未履行給付價金義務，是否可歸責於被告？⑵系爭支票 8,500萬元並未兌現，是否視為已給付價款？⑶違約金是否過高？㈢、就爭點一，本院基於以下證據及理由，認係可歸責於被告之事由未履行給付價金義務。緣以：　⒈被告以其擔任負責人之湧進有限公司名義簽發支票2紙，票面金額分別為8,500萬元、8,460萬元，發票日分別為112年10 月31日、112年11月30日，做為第一、二期買賣價金之支付，然支票2紙均因存款不足而遭退票，有支票影本及退票理由單可稽（卷第51-53頁）。經本院詢問被告若因系爭土地物之瑕疵發生爭議，何以不辦理假處分，而任由存款不足退票？若被告有足以支付買賣價金之資力，請提出為證。然查，被告所提出之聯邦銀行存款帳戶餘額於112年8月9日雖有餘額2,636萬餘元（卷第283頁），然仍不足以兌現支票2紙中任何1紙，被告復未提出其他財產、存款、或資力證明以供本院審酌，故被告係因資力不足而無法給付買賣價金，自係可歸責於被告之事由而給付遲延。　⒉被告固辯稱系爭土地有物之瑕疵，並以新竹縣政府112年8月4 日府工建字第1120368469號函為佐。惟查：　⑴上開函文固有記載承租人益廣達實業股份有限公司經營之土資場，涉及超出場所核准使用範圍，入侵公有地或私有地，疑有占用公有地及違反土地使用分區之情。然核至兩造簽署之買賣特約事項第一、二點，被告已明示同意概括承受現有租約，系爭土地之範圍依謄本及地籍圖登載為準，系爭土地如有占用或被占用之情況，兩造同意按現況點交，賣方無須排除占用或被占用情事，無論占用或被占用之面積多寡，兩造均同意互不找補買賣價金等。況且，承租人經營偌大土資場，為顯而易見之事實，被告對於承租人可能違規使用土地乙節乃明知或可得可知，仍同意概括承受現有租約、無論占用或被占用均不找補、按現況點交，被告自係已事先斟酌其中利弊得失。甚者，兩造於112年9月17日所簽署之協議書，亦係針對承租人益廣達實業股份有限公司涉及占用公有地及私有地爭議，所為補充協議（卷第49頁）。準此，被告臨訟以新竹縣政府上開函文為由，辯稱其得拒絕付款云云，自嫌無據。　⑵再者，兩造簽署之買賣特約事項第七點，明確約定原告就系爭土地是否遭受重金屬污染以及掩埋事業廢土、建築廢土及工程廢土不負任何瑕疵擔保以及整治、清除之責任。為釐清點交前土地有無遭受污染或掩埋廢土，兩造同意共同指定檢測單位執行土壤採樣及檢測，檢測費用由原告支付，不論檢測結果為何，被告均不得藉此向原告為減價之主張或為其他請求（卷第37頁）。準此，被告既不得因檢測結果向原告主張減價或為任何請求，舉輕以明重，被告自不得以系爭土地可能遭受重金屬污染為由拒絕履行給付價金義務，故被告此部分抗辯亦無可採。　⒊本院審酌被告為經營湧進有限公司之人，公司營業項目包括配管、設備、起重等工程，依被告提出之華南商業銀行存摺內頁資訊，與被告業務往來者包括台灣水泥、詮盛瀝青、鑫益強營造等（卷第281頁），被告顯非無工商行業智識之人，對於契約書及買賣特約事項之意義，不能諉為不知。尤甚者，依經濟部公司登記公示資料，顯示湧進有限公司早經主管機關以102年05月15日經授中字第1023350094號函解散迄今，被告竟以已解散長達10年之湧進有限公司名義簽發支票 2紙作為買賣價金，故意違約之意圖彰彰在目。㈣、就爭點二，本院基於以下證據及理由，認系爭支票8,500萬元縱使未經兌現票款，仍應視為契約書第10條第2項之「已支付價款」。緣以：　⒈稱支票者，謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4條第1 項定有明文。依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，支票性質上係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具者，於交付支票時，發生與給付金錢相同之效力（最高法院97年度台簡上字第6號判決意旨參照）。準此，被告因給付第一期買賣價金而簽發系爭支票交付原告，自生給付金錢相同之效力。　⒉買賣契約中買方最重要之義務即給付價金，若依被告所辯，其簽約並交付系爭支票後，可任意拒絕兌現支票，嗣再以其未實際交付價款為由而免受沒收已付價款作為違約金之賠償義務，則支票作為支付工具之功能即喪失殆盡，此絕非契約書第2條第2項約定第一期款買方得以「現金或即期支票」給付之真意。　　　　　　㈤、就爭點三，本院基於以下證據及理由，認被告抗辯違約金過高為有理由，依職權酌減50%（元以下四捨五入），被告應給付各原告之違約金共42,500,003元，詳如【附表】所示。緣以：　⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條定有明文，不問該違約金之作用為懲罰抑為損害　　賠償額之預定，均有適用。　⒉被告本應於112年10月31日兌現票款8,500萬元、於112年11月 30日兌現票款8,460萬元，截至原告113年2月27日解除契約為止，原告受有無法利用上開資金之損失，8,500萬元無法利用期間約4個月、8,460萬元無法利用期間約3個月，按法定遲延利息年息5%計算，約為2,474,167元（1,416,667元+1 ,057,500元）。原告固主張被告應依契約書約定於112年7月 29日給付第一期款、於112年8月12日給付第二期款，惟上開付款時程業經兩造簽訂協議書予以變更延後，附此敘明。　⒊系爭土地減去87-3、87-4地號土地後之價款後為8億1,394萬5 ,200元，為兩造所不爭執。本院審酌原告將系爭土地減去87 -3、87-4地號土地後，仍經由同一仲介公司即台灣房屋出售予第三人陳**，總價款8億1,950萬元，可見原告就銷售總價部分並未受有土地價值下降之損失。　⒋兼衡被告竟以已解散公司名義簽發系爭支票，故意違約之意圖甚明，若未課以相當數額之違約金，不足以遏制類似行為，及填補原告延滯約半年始重行與第三人簽約之勞費。　⒌綜上，原告所得請求被告給付之違約金，以按8,500萬元之50 %計算，應為適當。　㈥、原告主張本件係屬可分債權，14筆土地之總面積為13,791.26 ㎡，以各原告持有土地之面積，按比例計算各原告得請求被告賠償之違約金數額，為被告所不爭執，故原告所提如【附件】所示比例應為可採。綜上，原告依契約書第10條第2項約定，請求被告依【附表】「被告應給付各原告金額」欄所示金額給付各原告違約金，及均自起訴狀繕本送達被告翌日即113年11月15日起至清償止日，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬過高，應予駁回。四、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，各酌定相當擔保金額併准許之，詳如【附表】「假執行擔保金額」欄、「免為假執行擔保金額」欄所示金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍【附件】違約金計算表（即卷111頁）　　　　　　　　　　　【附表】　　　　　　　　　　　　　　　　編號原告姓名被告應給付各原告金額（新臺幣）各原告假執行擔保金額被告免為假執行擔保金額訴之聲明金額 1 劉錦煥 10,481,657元 3,494,000元 10,481,657元 20,963,313元 2 劉軍麟 10,811,610元 3,604,000元 10,811,610元 21,623,220元 3 劉宇峰 3,300,861元 1,101,000元 3,300,861元 6,601,721元 4 劉宇倉 3,920,706元 1,307,000元 3,920,706元 7,841,412元 5 劉仁勲 1,099,229元　367,000元 1,099,229元 2,198,458元 6 劉安倫 3,446,007元 1,149,000元 3,446,007元 6,892,013元 7 劉黃春香 2,547,857元　850,000元 2,547,857元 5,095,713元 8 劉安昌 3,446,007元 1,149,000元 3,446,007元 6,892,013元 9 劉安炫 3,446,069元 1,149,000元 3,446,069元 6,892,137元合計 42,500,003元 85,000,000元

2025-03-07

SCDV-113-重訴-206-20250307-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2283號原告 C男真實姓名住居所詳卷 B女真實姓名住居所詳卷共同法定代理人 A女真實姓名住居所詳卷共同訴訟代理人李律民律師被告 E女真實姓名住居所詳卷訴訟代理人 F女真實姓名住居所詳卷兼下一人之訴訟代理人曾翊翔律師被告 G男真實姓名住居所詳卷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月14日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國114年2月15日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣1,448元予原告公同共有。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣322,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣966,000元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項各期到期部分，於原告每期以新臺幣483元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣1,448元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、按行政機關及司法機關所製作必須公開之文書，除前項第3 款或其他法律特別規定之情形外，亦不得揭露足以識別前項兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第69 條第2項定有明文。查原告B女為未滿18歲之少年（民國98年生，年籍資料詳卷）、原告C男為未滿18歲之兒童（103年生，年籍資料詳卷），是本判決不揭露足以識別少年或兒童身分之資訊；另原告2人之法定代理人A女、訴外人D男、E女、被告E女之訴訟代理人F女、被告G男分別為其等之母、父、祖母、姑姑、祖父（真實姓名、代號詳如真實姓名對照表），雖均為成年人，然為貫徹上揭兒童身分資訊之保障，避免他人由相關人物知悉上揭少年資訊，故本判決仍不予揭露其等之身分資訊，先予敘明。　二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，本件原告起訴時原以被告E女為被告，聲明請求：「一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民事起訴狀送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 2萬元。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第9頁），嗣於114年1月21日具狀追加G男為被告，並最終於114年2月14日當庭變更訴之聲明為：「一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自114年2月15日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣2萬元予原告公同共有。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第246頁）。經核，原告上開聲明之變更，係就同一房屋占有之基礎事實為請求，就不當得利部分減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：坐落桃園市○○區○○○路0段000巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）係訴外人D男所有，而D男於112年3月14日過世後，系爭房屋由原告繼承，現為系爭房屋之公同共有人。 D男與被告2人於94年間系爭房屋買受後，即成立使用借貸關係，即D男將系爭房屋出借予被告2人使用，未定返還期限，亦未約定使用目的，系爭房屋現由被告所占有，原告嗣以起訴狀繕本送達被告E女，以民事追加被告暨準備（二）狀繕本送達被告G男，作為終止使用借貸契約之意思表示，爰依民法第470條之規定，訴請被告騰空返還系爭房屋予原告公同共有；又被告於原告終止使用借貸關係後，仍占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利等語，並聲明：如上開變更後之聲明。二、被告則以：系爭房屋實際上係被告G男於94年1月6日出面向訴外人林章義所購買，而借名登記於D男名下，系爭房屋買賣簽約金係由G男支付，當時D男年僅25歲，衡情無力支付該筆款項，是以被告G男始為系爭房屋之所有權人；又縱認上開借名登記關係不存在，然D男於98年間搬出系爭房屋後，就系爭房屋與被告2人成立使用借貸關係，並約定被告得使用系爭房屋至被告終老為止，原告自不得依民法第470條或終止使用借貸關係，主張被告無權占有系爭房屋；另原告所主張被告每月應給付2萬元之不當得利，僅係其自行列印網站資料，網頁所示房屋與系爭房屋不盡相同，無從採為租金行情之基礎等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）若受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）系爭房屋原登記為D男所有，D男於112年3月14日死亡後，於113年4月30日以繼承為原因，移轉所有權登記於原告2人名下公同共有。（二）系爭房屋為被告2人所占有使用。四、本件爭點：（一）系爭房屋及坐落之土地是否為被告G男借名登記在D男名下？（二）被告2人與原告間就系爭房屋約定的使用借貸成立時間為何？約定的使用目的為何？有無約定使用目的為容任被告 2人至死亡為止？（三）原告請求相當於租金之不當得利金額為何？五、本院得心證之理由（一）按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條定有明文。（二）次按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號民事判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第27 7條亦有明文。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。本件被告G男主張系爭房屋為其所有，而借名登記於訴外人D男名下，自應就其與D男間有借名登記之意思表示合致，負舉證之責。（三）本件被告就借名登記關係存在一情，無非係以系爭房屋於 94年間買受時，係由被告G男代為出面簽約，且簽約款為被告G男所支付，後續稅費亦由被告所繳納為據，並提出不動產買賣契約書、稅費單據等件在卷（本院卷第153至1 75頁）。惟查，系爭房屋縱為被告G男代理D男出面簽約買受，充其量僅能證明其等間當時有代理關係存在，難以此推認借名登記關係存在；另系爭房屋之簽約款110萬元由被告G男所支付一節，為被告所否認，然原告此節主張縱認屬實，考量被告G男為D男之父，其為D男支付購屋簽約款或頭期款，以減輕D男財務上之負擔，亦無背離常情之處，此節亦無法作為借名登記關係存在之佐證；又縱認被告有繳納系爭房屋水電費、稅費等費用，然衡酌被告長期使用、占有系爭房屋，其等基於使用者付費之考量與D男約定由被告繳納，亦屬可能，難以作為對被告有利之認定。準此，被告雖主張與被告G男與訴外人D男間就系爭房屋有借名登記關係，然其始終無法具體舉證證明借名登記關係存在，故被告此抗辯顯無可採。　　　（四）次查，系爭房屋原登記在D男名下，無償提供予被告使用，且雙方未曾約定居住期間等情，為兩造所不爭執，足認其等就系爭房屋存有未定期限之使用借貸契約。被告抗辯依據系爭房屋使用借貸之目的，係供其等居住至其等終老為止乙節，既為原告所否認，被告即應就此利己事實負舉證責任。被告雖以上情答辯，惟D男基於親屬關係而將系爭房屋長期無償借貸予被告使用，不得以該行為即認D男有供被告在系爭房屋居住至其等過世為止之意思。此外，被告並未提出與D男間，有何D男同意將系爭房屋供被告使用過世為止之證明，是依被告所提事證，尚不足認定此部分合意存在，故被告所辯，自難憑採。又原告業以起訴狀繕本送達被告E女、民事追加被告暨準備（二）狀繕本送達被告G男之方式，向被告為終止系爭房屋使用借貸之意思表示，並請求被告自系爭房屋遷出，起訴狀繕本於113 年10月15日送達被告E女，民事追加被告暨準備（二）狀繕本於114年2月3日送達被告G男等情，為兩造所不爭執（本院卷第180、247頁），被告迄今仍未將系爭房屋返還原告，自屬無權占有，原告依民法第470條第2項規定請求被告將系爭房屋返還原告，自屬有據。（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號民事判決要旨參照）。查，兩造間就系爭房屋之使用借貸關係業已終止，則被告並無繼續占有系爭房屋之權利，仍繼續無權占有，而獲有相當於租金之不當得利，依上揭說明，自應將之返還予原告。據此，原告請求自11 4年2月15日起算相當於租金之不當得利，核無不可。（六）經查，原告主張：被告使用系爭房屋每月應給付相當於租金之不當得利2萬元等語，惟據其提出之591租屋網頁截圖 (見本院卷第19頁)，無從辨別房屋構造、屋齡、租賃用途，故原告援此計算請求不當得利，並不適宜。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 ％為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂年息10％為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號民事判決意旨參照）。而依土地法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭房屋屬5層建物之3樓，而原告就系爭房屋114年度課稅現值為225,600元（見本院卷第37、39頁），而系爭房屋之基地即系爭土地面積為1936平方公尺，原告就系爭土地之權利範圍為10000分之192，113年度每平方公尺申報地價為3,280元，有系爭土地及建物公務用謄本、地價查詢資料附卷可憑（見本院卷第81至87、107頁）。又系爭房屋開車3分鐘可至捷運領航站等情，有GOOGLE MAP翻拍照片在卷可參（見本院卷第15頁)，本院審酌系爭房屋坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告無權占有系爭房屋之使用情形等一切情狀，認被告無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利應以系爭房屋估定價額及坐落土地申報地價總額之年息百分之5計算為適當。職是，原告得請求被告給付自114年2月15日至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1,448元（計算式：⑴土地部分：1936㎡×權利範圍10000分之192×3,280元×5％÷12月＝508元；⑵房屋部分：225,600元×5％÷12月＝940元；⑴＋⑵：508元＋9 40元＝1448元，元以下四捨五入）為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無從准許，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第470條第2項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告給付自1 14年2月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1,448元予原告公同共有，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。至被告雖聲請通知林章義到庭作證，待證事實為其對於系爭房屋買賣契約簽署過程、頭期款價金110萬元為被告G男支付，可推知借名登記關係存在等情，惟此部分事實縱均如被告所主張，亦無從推認借名登記關係存在，已如前述，是被告此部分證據調查之聲請，核無必要。六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳昭仁如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2025-03-07

TYDV-113-訴-2283-20250307-1

壢小

中壢簡易庭

給付修繕費用

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度壢小字第324號原告黃建程被告偶文琦上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院裁定如下：　　主　　文原告應於本裁定送達後三日內，補繳本件第一審裁判費新臺幣50 0元，逾期未補正，即裁定駁回原告之訴。另原告於補繳上開裁判費時，請併同檢附完整不動產買賣契約書影本到院。　　理　　由一、提起民事訴訟，應依民事訴訟費用法規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。又起訴不合程式者，法院應以裁定駁回之，此規定於小額程序亦適用之，民事訴訟法第249條第1項第 6款、第436條第2項及第436條之23定有明文。又裁判費之徵收，以為訴訟行為（如：起訴、上訴）時之法律規定為準( 最高法院92年第17次民事庭會議決議意旨參照)。二、經查，本件原告於民國113年10月14日向被告等人聲請支付命令，該支付命令並於113年11月29日送達被告，嗣經被告於113年12月5日提出異議，故被告對於原告所提支付命令異議視為起訴，是本件原告起訴之日為113年12月5日，而原告於聲請支付命令時，其請求為被告等人應給付原告新臺幣( 下同)98,700元，及支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，則加計計算至原告起訴日前一日之利息(共計68元)，本件訴訟標的金額核定為新臺幣（下同） 98,768元，而裁判費之徵收標準於114年1月1日施行，本件原告視為起訴日則在修正施行前，故應以修正前之標準徵收裁判費，應徵第一審裁判費1,000元，原告僅於聲請支付命令時繳納500元，剩餘500元未據原告繳納。從而，原告起訴之程式顯有欠缺，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後3日內補繳裁判費，逾期未補正，即駁回原告之訴，特此裁定。三、另觀原告於聲請支付命令時所附之不動產買賣契約書僅附1 頁，似未檢附完整之買賣契約書，原告於補繳裁判費之際，請併同檢附完整買賣契約書影本到院。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上為正本係照原本作成。如對本裁定核定之訴訟標的價額抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新台幣1,500 元；其餘關於命補費部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠

2025-03-07

CLEV-114-壢小-324-20250307-1