塗銷所有權移轉登記等
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第337號
原 告 夏富中
夏富國
共 同
輔 助 人 臺南市政府社會局
代 表 人 盧禹璁
共 同
訴訟代理人 王捷歆律師(財團法人法律扶助基金會律師)
被 告 劉進雄
陳瑞翔
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件,經本院於民國11
4年1月16日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告丁○○應給付原告新臺幣貳拾萬零玖佰零肆元,及自民國一一
三年三月一日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之十,餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分,得假執行。但被告丁○○以新臺幣貳拾萬零
玖佰零肆為原告預供擔保後,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知,均未於最後言詞辯論期日到場,查無民事
訴訟法第386條所列各款情事,應准原告之聲請,由其一造
辯論而為判決。
二、原告起訴主張:
(一)原告乙○○本領有輕度身心障礙手冊(原證2),長期無法找到
適合之工作,僅待在家中,倚靠身心障礙補助或家人支應維
生。原告丙○○曾於高中時期因癲癇發作昏迷,本長期於臺南
市立醫院回診,然因遇被告等人屢屢誘騙,致生財產上重大
損失(詳後述),始由家人帶往醫院進行評估,於民國112
年4月20日鑑定後認有智能障礙,現亦領有輕度身心障礙手
冊(原證3)。原告丙○○前因積欠手機費及其他生活所需,於1
10年10月間看到被告丁○○於臉書某社團(現不記得名稱)刊
登借貸訊息,進而聯繫丁○○欲借款新臺幣(下同)10,000元
,丁○○曾提供名片(原證4),原答應協助丙○○借貸款項,然
事隔數日後即向丙○○表示其條件不佳,無法為其貸得款項,
當時丙○○認為與丁○○間之聯繫已結束。詎料,丁○○竟於111
年12月間(已隔一年有餘)突然聯絡丙○○,表示其當初代丙
○○詢問借貸事宜,丙○○應給付代辦費3,000元,然因丙○○遲
未給付,事隔至今已積欠達50,000元,逼迫丙○○應償還系爭
款項,丙○○表示無錢償還,丁○○即詢問丙○○名下有無銀行帳
戶,要求丙○○交出銀行帳戶抵債,丙○○因此交出玉山及中國
信託銀行帳戶資料予丁○○,甚而為此涉嫌詐欺罪遭人提告,
所幸分別由臺南地方檢察署檢察官以112年度偵字第733號、
112年度偵字第18806號,桃園地方檢察署檢察官以112年度
偵字第26628號予丙○○不起訴處分(原證5、6)。然丁○○於同
一時間,亦發現丙○○及其雙胞胎兄長即原告乙○○尚所有如附
表所示之不動產應有部分各5分之1,甚而表示:丙○○、乙○○
應交出其所有系爭不動產之應有部分各5分之1,一來可以償
還前述積欠丁○○的50,000元(註:實際上原告並無欠款),
二來亦可賺錢云云。丁○○、戊○○為此前往原告臺南住處(即
系爭不動產坐落位置),因丙○○、乙○○罹有前述障礙,對於
被告二人連番要求還錢乙事,實無法招架,只能受制於被告
二人之說詞,並由丁○○駕車帶丙○○、乙○○陸續前往安平戶政
事務所、臺南地政事務所,以「買賣」為登記原因,將系爭
不動產移轉登記予戊○○。嗣因被告(不確定是丁○○或戊○○)
尋得原告居住外地之大姊甲○○,要求甲○○應代原告以4,500,
000元買回系爭不動產,為此三番兩次聯繫甲○○,甚至前往
甲○○婆家,甲○○本不以為意,然屢遭被告騷擾後,始覺不對
勁,查詢之下驚覺系爭不動產確已移轉他人(原證7)。原告
乙○○於本件案發時,已領有身心障礙手冊,原告丙○○病史長
達10餘年,其障礙狀況存在已久,而於112年4月20日亦經鑑
定確有智能障礙,原告之障礙均無恢復可能性,復陸續於11
2年9月、1月間經鈞院裁定為受輔助宣告之人(原證1至3)。
丙○○、乙○○明明未積欠丁○○債務,本無變賣系爭不動產之需
求,然丁○○、戊○○以話術混淆視聽,致原告為系爭不動產之
買賣及移轉所有權行為,惟原告二人至多以為上開行為可以
取得金錢,實不知渠等為上開行為即喪失系爭不動產之所有
權。被告實際上僅給付50,000元予原告二人(原證9),顯嚴
重低於一般買賣不動產所應獲取之價額,益徵原告二人於簽
立本件買賣及移轉所有權登記等相關文件時,確實因欠缺健
全之意思能力,而無法辨識該等行為所生之效果,依上揭規
定,自屬無效甚明。倘認原告與被告戊○○間之買賣及移轉所
有權行為仍為有效,然原告因受被告詐欺、脅迫下,始簽署
系爭不動產之買賣契約及辦理系爭不動產之所有權移轉登記
,自得撤銷上開意思表示,視為無效。以丙○○、乙○○之身心
狀態,於本件案發時顯難以理解渠等行為所生之效果,蓋如
前述。被告丁○○、戊○○仍以話術訛騙原告,以遠低於市價之
50,000元,換取原告二人所有系爭不動產各5分之1應有部分
,被告行為顯屬民法第92條第1項詐欺、脅迫無疑。原告爰
先以存證信函撤銷上開買賣系爭不動產及移轉系爭不動產所
有權之意思表示(原證10),倘有不足,復以本件起訴狀繕本
送達作為撤銷之意思表示通知。原告已撤銷出售及移轉系爭
不動產所有權之意思表示,則原告二人仍為系爭不動產之所
有權人。兩造間以買賣為原因之移轉系爭不動產所有權之債
權及物權契約既已為無效,或因被告詐欺、脅迫之行為視為
無效,原告自得本於系爭不動產所有權人或依侵權行為損害
賠償關係,依民法第179條、第767條第1項、第184條第1項
前段及第213條規定,向被告戊○○請求返還系爭不動產,被
告戊○○就系爭不動產之所有權登記應予塗銷,並各回復登記
為原告乙○○、丙○○之名義,應屬有據。
(二)依原告另對被告提起刑事詐欺案件偵查過程中,原告始知被
告丁○○在本件買賣系爭不動產之過程中,將買賣價金一部分
作為丁○○個人之委辦費用;依另案刑事案件卷宗,丁○○自承
收取之委辦費用至少有180,000元(警卷第61頁),至少超
收72,000元之報酬,原告為此請求丁○○應返還200,904元。
丁○○因詐欺原告,致原告喪失系爭不動產之所有權,卻因此
獲取上開費用,無法律上原因而受有上開利益,原告爰依不
當得利、侵權行為之法律關係,請求丁○○應償還該筆費用予
原告。又本件依買賣契約所載買賣成交價金為1,800,000元
,依不動產經紀業管理條例第32條、第19條及不動產仲介經
紀業報酬計收標準規定第1條,仲介不得收取超過108,000元
之報酬。被告丁○○於刑事案件偵訊時自承向原告丙○○收取買
賣價金10%即180,000元服務費等語(調卷之偵卷第157至158
頁)。即被告丁○○至少超收72,000元之報酬,被告丁○○應加
計自112年2月3日收取時至113年1月18日原告起訴時之利息3
,452元後加倍返還該等報酬總計150,904元予原告【計算式:
(72,000+3,452)x2=150,904元】。另被告丁○○自承從原告丙
○○將房屋賣出之款項中拿取50,000元做為還款等語(調卷之
警卷第5頁)。惟原告實無積欠被告丁○○債務依民法第179條
、第184條第1項前段規定一併請求被告丁○○返還。
(三)並聲明:
⒈被告戊○○應將如附表所示之不動產,於112年1月19日以買賣
為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷,並各回復為原告乙
○○、丙○○所有。
⒉被告丁○○應給付原告200,904元,及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
三、被告均未於最後言詞辯論期日到場,被告陳瑞祥亦未提出書
狀作何聲明或陳述。被告戊○○則曾具狀及到庭答辯稱(第一
人稱):被告是因陳瑞祥介紹以買賣持分5分之2,先幫原告
還清債務,並以持分價格收購所得,對方不但不付租金,還
持續住在裡面,買賣價金已付,怎可能塗銷所有權,全程都
在地政事務所辦理,對方根本誣告。當初是有先幫乙○○及丙
○○清償一筆錢,當作是不動產買賣價金,此有買賣契約書為
證據。我是丁○○介紹才購買,我就是收持分,當然是收便宜
,我後面有要求變價拍賣。我們收購持分不動產不可能是以
市價收受,我一定有利潤才會去買這個標的,和做生意一樣
,我都是在臺南地政事務所請代書每筆寫清楚,還幫原告清
償高利貸,第一筆是因為原告欠別人金錢,我幫忙原告清償
,做為不動產價金,我們買房子本來就是要賺錢。並沒有施
用詐術的問題,刑事部分也已經不起訴。並聲明:駁回原告
之訴。
四、得心證之理由:
(一)原告所為訴之聲明第1項部分:
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文。當事人互相表示意思一
致者,無論其為明示或默示(包含經由第三人而達成一致),
契約即為成立(民法第153條並參)。復按當事人締結之契約
一經合法、合意成立,雙方均應受其拘束。又按無行為能力
人之意思表示,無效;雖非無行為能力人,而其意思表示,
係在無意識或精神錯亂中所為者,亦同。民法第75條定有明
文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之
。對於妨害其所有權者,得請求除去之。民法第767條第1項
前段及中段亦有明文。又無法律上之原因而受利益,致他人
受損害者,應返還其利益。民法第179條前段定有明文。不
當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付
型不當得利」,前者係基於受損人之給付而發生之不當得利
,後者乃由於給付以外之行為(受損人、受益人、第三人之
行為)或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之
不當得利」應由主張不當得利返還請求權人(受損人),就
不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任;在
「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」,由
於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來,而係因受益
人之侵害事實而受有利益,因此祇要受益人有侵害事實存在
,該侵害行為即為「無法律上之原因」,受損人自不必再就
不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任,如受益人主張
其有受益之「法律上之原因」,即應由其就此有利之事實負
舉證責任。再按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負
損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人
者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償
責任。但能證明其行為無過失者,不在此限,民法第184條
定有明文;依上開法條觀之,侵權行為之構成要件,於客觀
要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、
須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要件,主觀
上則須有故意或過失即意思責任,若係缺少其中任一要件,
即不構成侵權行為。再者,因被詐欺或被脅迫而為意思表示
者,表意人得撤銷其意思表示,但詐欺係由第三人所為者,
以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之;被詐
欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人,民法
第92條定有明文。有撤銷權人,欲撤銷其自己之意思表示或
他人之法律行為者,除法律規定必須訴經法院為之者外,以
意思表示為之為已足,勿庸提起形成之訴請求撤銷。所謂詐
欺,乃係欲相對人陷於錯誤,故意示以不實之事,令其因錯
誤而為意思之表示而言,民法上之詐欺,必詐欺行為人有使
他人陷於錯誤之故意,致該他人基於錯誤,而為不利於己之
意思表示者,始足當之。又被詐欺而為意思表示者,依民法
第92條第1項之規定,表意人雖得撤銷其意思表示,然主張
被詐欺而為表示之當事人,應就此項事實負舉證之責任。
⒉查:
⑴原告主張上情,被告戊○○否認之,被告丁○○固未到庭否認
之,但依原告主張之原因事實乃涉及被告二人是否共同詐
欺、被告丁○○之受領報酬是否基於原告受詐欺而成立之法
律關係等情(就原告所為訴之聲明涉及的原因事實,原告
與被告戊○○之買賣契約而言,被告丁○○是立於第三人詐欺
地位,但其仍為本件訴訟之共同訴訟人),是原告對於被
告二人之本件主張,在事實上、法律上具有緊密的牽連關
係與利害關係,無從切割視之,其共同訴訟之型態不應拘
泥於傳統上分類,應以個案事實之不同,決定適用或類推
適用民事訴訟法第55條、第56條規定(另參:「研析問題-
民事訴訟法㈠」,楊建華原著,陳心弘增訂,99年10月出
版,第217-211頁),鑑於被告二人關於前述之牽連關係與
利害關係,其間共同訴訟應類推適用第56條規定為適。被
告丁○○之未到庭否認上情,應認無適用同法第280條第3項
之餘地。是原告應就其主張之有利事項負舉證之責。
⑵承上,原告就其主張提出戶籍謄本、身心障礙手冊、臺灣
臺南地方檢察署112年度偵字第733號、112年度偵字第188
06號不起訴處分書、臺灣桃園地方檢察署112年度偵字第2
6628號不起訴處分書、系爭土地/建物地籍異動索引、臺
灣臺南地方檢察署112年度偵字第11780號刑事傳票翻拍照
片、丙○○之中國信託銀行存款交易明細、存證信函暨其回
執、丙○○之臺灣中小企業銀行存款交易明細查詢單、内政
部不動產交易實價查詢服務網頁資料、周刊王113年3月4
日「他為救植物人弟惨被『騙房祖師爺』榨乾保全借40萬被
迫簽5百萬本票」新聞乙則、TVBS新聞網113年4月13日「
單親媽遭詐7百萬又遇假代書騙走千萬房」新聞乙則、丁○
○之「西門町新大貿易股份有限公司」名片、「西門町新
大貿易股份有限公司」公司基本資料、GOOGLE網頁查詢資
料為證。其中臺灣臺南地方檢察署112年度偵字第733號、
112年度偵字第18806號不起訴處分書、臺灣桃園地方檢察
署112年度偵字第26628號不起訴處分書,被告陳瑞祥之名
片、臺灣臺南地方檢察署112年度偵字第733號、112年度
偵字第18806號不起訴處分書、臺灣桃園地方檢察署112年
度偵字第26628號不起訴處分書均非本件訴訟標的之原因
事實所涉及之事,實在難以用來證明原告所稱被告二人訛
騙原告的事實。而原告雖領有身心障礙手冊,然則身心障
礙之認定,乃是公法行政上主管機關為維護身心障礙者之
權益,保障其平等參與社會、政治、經濟、文化等之機會
,促進其自立及發展而依據身心障礙者權益保障法所為具
有公法目的之公權力與給付行政,非可憑之作為私法上(
民事上)權利主體是否有意思表示瑕疵之依據,後者之有
無,仍應視個案事實與證據為斷。又所謂『身心障礙,指
下列各款身體系統構造或功能,有損傷或不全導致顯著偏
離或喪失,影響其活動與參與社會生活,經醫事、社會工
作、特殊教育與職業輔導評量等相關專業人員組成之專業
團隊鑑定及評估,領有身心障礙證明者:一、神經系統構
造及精神、心智功能。二、眼、耳及相關構造與感官功能
及疼痛。三、涉及聲音與言語構造及其功能。四、循環、
造血、免疫與呼吸系統構造及其功能。五、消化、新陳代
謝與內分泌系統相關構造及其功能。六、泌尿與生殖系統
相關構造及其功能。七、神經、肌肉、骨骼之移動相關構
造及其功能。八、皮膚與相關構造及其功能。』,身心障
礙者權益保障法第5條有文可參。是以身心障礙涉及之範
圍甚廣,並有輕度、中度、重度、極重度等級別之異,原
告雖領有輕度第一類之身心障礙證明,亦無法僅因其領有
該證明而率予認定原告所稱其於111年、112年間所為法律
行為是在缺乏意思能力情形之下所為;原告所提上開證據
,更無法用以證明被告是以何詐術而使原告陷於錯誤而為
買賣之意思表示。再者,原告雖主張系爭不動產的買賣是
以遠低於市價的50,000元所為云云,然依原告請求調閱之
臺南市臺南地政事務所函113年3月1日臺南地所登字第113
0018502號函覆本件買賣登記資料所揭,其買賣價款總額
為1,128,960元(訴字卷第47-70頁),是原告此部分主張,
亦尚可議。至於原告提出之新聞剪報資料,與本件原因事
實無關,尚難以執之認定原告的前揭主張。而原告乙○○、
丙○○雖分別經本院以112年度監宣字第497、498號、112年
度家聲抗字第100號裁定為受輔助宣告之人,並由臺南市
政府社會局為其等之輔助人,然前揭裁定為112年9月至11
月間所為,已是系爭不動產買賣行為之後的事,自不能以
該等裁定之結果回推原告二人於111年至112年1月間之意
思能力狀態(實則,即使為受輔助宣告人,本亦具有意思
能力與行為能力,僅在特定之法律行為範圍內加入輔助人
同意的保護規制;並參民法第15條之2)。綜此,原告提舉
之上開證據,尚難據以認定其主張於本件買賣時有意思表
示瑕疵或受有詐欺之情事。原告之舉證已有不足,礙難因
其一方面之主張即率認為真。
⑶進者,原告另案對於被告提起詐欺刑事告訴,經臺灣臺南
地方檢察署檢察官以112年度偵字第11780號為偵查後為不
起訴處分,原告聲請再議後,經臺灣高等檢察署臺南檢察
分署處分書以113年度上聲議字第1360號駁回再議之聲請
,有臺灣臺南地方檢察署檢察官112年度偵字第11780號不
起訴處份書、臺灣高等檢察署臺南檢察分署處分書113年
度上聲議字第1360號處分書供卷可考(訴字卷第87-94、18
9-193頁),並經本院調閱該刑事偵查案件全卷(電子卷證)
核之相符。稽之前開刑事偵查案件之卷證,該案證人即原
告的原債權人林美慧於偵查中證稱(第一人稱,下同):我
在111年1月13日有匯款1,300,000元到丙○○的玉山銀行帳
戶,這筆錢是借款,我事先沒見過這兩人,是找代書助理
幫忙跑件,於111年1月11日設定抵押1,500,000元後我才
匯款給丙○○,當時丙○○、乙○○都有在本票跟借據簽名,是
這兩人共同借款,當時還有簽本票及借據,但本票及借據
於還錢時就直接撕掉了,原本說好是3個月的短期借款,
在111年4月10日就要還款,但屆期沒還,所以有違約金,
設定契約書有寫每百元每日違約金是0.1元,但後來協調
成每月26,000元,抵押權在111年12月20日塗銷,塗銷前
本金都沒有還,之前都只有歸還利息,我記得利息計算是
年息3%,當時雙方是約在111年12月16日當天於送件塗銷
的地政事務所見面,我是請助理林楚皓去處理,當時有一
名男子說要幫忙清償,當時拿回1,300,000元本金,所以
就當日送件塗銷,當場本票借據也都撕毀,借款助理是王
又霆,借款時是丙○○、乙○○出面處理,王又霆說接洽過程
中對方都是正常的等語;證人林楚皓證稱:我於塗銷抵押
權時有一人在場,但我不確定是丙○○或乙○○,當時我到臺
南地政事務所時,有見到丙○○或乙○○兄弟中其中一人跟被
告其中一人,被告其中一人說要幫丙○○、乙○○他們還錢,
要塗銷先前的抵押權登記,我跟當時在場的那位被告核對
相關文件跟數額,記得當日要清償大概1,300,000元,確
切數額我已經忘記了,相關紀錄也沒有留,1,404,000元
這個數額應該差不多,因為有包含違約金跟利息等,之後
我把資料交給對方,由對方去處理送件,我當天有跟在場
的丙○○或乙○○談話,沒有察覺跟一般人有何不同,我與丙
○○或乙○○核對完畢後,本票跟借據當場由我撕毀,一人帶
走一半等語,可徵原告二人原積欠證人林美慧1,300,000
元借軟,於111年12月16日被告戊○○協助清償前,因未有
清償本金而有違約金、利息之發生。再者,原告丙○○於偵
查中對於被告戊○○所提出之「價金給付交款簽收」明細上
「交款摘要」乙欄内紀錄「140萬4000元(代償民間)」
等字樣不爭執其真實性,復觀之被告戊○○所提出當日之「
現金領款簽收單」内容,其「領款用途、内容」註明有「
四平五街第一期簽約款(代償民間借款-林美慧)」等字
樣,並經原告二人在「領款人簽章」欄中簽名、按捺指印
,則原告二人所可取得之系爭不動產房地持分的買賣價金
,需先行扣除前債金額乙節,應可認定。被告戊○○於111
年12月15日有事先預付100,000元系爭不動產持分買賣價
金乙節,為原告丙○○於該案偵查中所不否認,此亦經記載
在該持分不動產賣賣契約書第3條、第12條中;被告戊○○
尚有提出經原告二人簽名、捺指印之111年12月15日「現
金領款簽收單」為佐,則原告事後所可取得系爭不動產持
分買賣價金為296,000元一事,亦可認定。又觀之被告戊○
○提出之112年1月19日、2月1日「現金領款簽收單」内容
,被告戊○○有先行代墊應由原告二人負責繳納的「土地增
值稅」、「房地合一稅」58,040元,另須扣除前於111年1
2月19日又預付之50,000元現金,末由原告丙○○於112年2
月1日簽收餘款187,960元等情,有該等「現金領款簽收單
」附於偵查卷宗可稽。又核之原告丙○○之的中國信託商業
銀行帳號000000000000號帳戶交易明細,於111年12月19
日確有備註「台南房屋尾款」之50,000元手機網路轉帳入
款紀錄,則112年2月1日「現金領款簽收單」上所手寫「1
11年12月19日現金5萬(中信)」、「尾款扣除稅款58040
及50000現金」等內容實非虛妄而可以與事實相為對應一
致。是依另案檢察官偵查結果,原告丙○○前向訴外人陳元
均(金主為林美慧)借款1,300,000元,林美慧並匯款該
金額款項予原告丙○○,丙○○無力清償,遂由被告戊○○向原
告丙○○、乙○○以1,800,000萬元購買系爭不動產持分,被
告戊○○並為原告丙○○清償其向林美慧借貸之本金及違約金
共140萬餘元,則綜合審酌本件不動產持分買賣交易過程
及卷內事證,實難認定原告在上開過程是處於意思能力有
瑕疵而無法為法律行為,或被告二人有何向原告二人詐欺
之具體證據。
⑷合上以論,原告之舉證尚不足以證明原告與被告戊○○所為
系爭不動產之買賣行為係在缺乏意思能力、行為能力之下
所為,也難以證明被告二人有何共同訛騙原告的情形。另
原告雖主張其與被告戊○○之系爭不動產買賣契約,依消費
者保護法第11條之1規定,應屬無效云云,按消費者保護
法在於解決消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭
議,若非屬之,即無該法之適用;所謂企業經營者,指以
設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者
;所謂消費者,係指依消費目的而為交易、使用商品或接
受服務之人。此見該法第2條第2款、第1款規定可明。原
告主張被告戊○○為買賣房屋之企業經營者,並提出「西門
町新大貿易股份有限公司」公司基本資料為證(訴字卷第1
51-152頁),觀之該公司登記資料揭示之負責人雖為戊○○
,但法律上,公司(法人的一種)與自然人乃屬不同之權利
主體,系爭不動產買賣存在於原告與被告戊○○之間,而非
原告與該公司之間,亦即被告戊○○是以自己的自然人名義
與原告成立該買賣契約,可否認定屬於企業經營者與消費
者間之消費契約,猶有可議。原告主張被告戊○○為消費者
保護法之企業經營者云云,舉證尚有不足,難認可採,其
進而引用該法第11條之1認為系爭買買契約無效云云,自
無依據(附帶說明者,原告認為依據該規定可使該買賣契
約歸於無效等語,亦有誤會;乃企業經營者與消費者訂立
定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱
全部條款內容;違反第一項規定者,其條款不構成契約之
內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容,消費者
保護法第11條之1第1、3項定有明文。揆其立法目的,係
為維護消費者知的權利,使其於訂立定型化契約前,經由
相當期間之審閱,有充分了解定型化契約條款之機會,避
免於匆忙間不及瞭解其依定型化契約所得享受之權利及應
負擔之義務,致訂立顯失公平之定型化契約而受有損害。
倘企業經營者未給予合理審閱期間,可由消費者決定是否
將條款納入契約內容。企業經營者與消費者訂立定型化契
約如未提供合理審閱期予消費者,則定型化契約並非當然
無效,僅定型化契約條款不構成契約內容)。
⒊綜上,原告依民法第179條、第767條第1項、第184條第1項前
段(按,原告另引用之民法第213條第1項乃屬損害賠償方法
之規定,並非獨立的請求權基礎),請求被告戊○○應將如附
表所示之不動產,於112年1月19日以買賣為原因所為之所有
權移轉登記予以塗銷,並各回復為原告乙○○、丙○○所有,並
無理由,難以准許。
(二)原告所為訴之聲明第2項部分:
⒈按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介
業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之
報酬標準計收;違反前項規定者,其已收取之差價或其他報
酬,應於加計利息後加倍返還支付人,不動產業管理經紀條
例第19條定有明文。所謂經紀業或經紀人員不得收取差價或
其他報酬,係指經紀業或經紀人員就其受委託之事項,應依
委託契約內容收取合法之報酬及費用,不得藉故向委任人多
收差價或其他報酬之謂。次按不動產經紀業或經紀人員經營
仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額
合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或一個半月之
租金,不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條亦有明定
。又無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。民法
第179條亦規定甚明。
⒉原告主張被告丁○○於刑事案件偵訊時自承向原告丙○○收取買
賣價金1,800,000元的百分之10即180,000元服務費等語(調
卷之偵卷第157-158頁),依不動產經紀業管理條例第32條
、第19條及不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定
,被告丁○○至少超收72,000元的報酬,被告丁○○應加計自11
2年2月3日收取時至113年1月18日原告起訴時之利息3,452元
後加倍返還該等報酬總計150,904元予原告(計算式:(72,000
+3,452)x2=150,904元)。另被告丁○○自承從原告丙○○將房屋
賣出之款項中拿取50,000元做為還款等語(調卷之警卷第5
頁)。惟原告實無積欠被告丁○○債務,自應返還予原告。原
告依不動產經紀業管理條例第32條、第19條及不動產仲介經
紀業報酬計收標準規定第1條、民法第179條、第184條第1項
前段規定請求被告丁○○返還200,904元等情,被告丁○○並未
到庭或具狀否認上情,且原告與被告戊○○就系爭不動產之買
賣,確為被告丁○○所介紹、仲介乙節,為被告二人在上揭另
案刑事偵查中陳述一致在卷,有本院調閱之上開偵查卷宗可
以參佐,此也與被告戊○○於本件訴訟之陳述可以相符。是原
告主張之上開事實,應可採信。原告就被告丁○○此部分主張
是否符合民法第184條第1項前段要件事實,固未能舉證齊備
,然其引用不動產經紀業管理條例第32條、第19條及不動產
仲介經紀業報酬計收標準規定第1條、民法第179條規定,請
求被告丁○○應返還上開150,904元、50,000元共計200,904元
,則屬有據,應予准許。
⒊又給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力;民法第229條第1、2項
分別定有明文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者,
仍從其約定利率;而應付利息之債務,其利率未經約定,亦
無法律可據者,週年利率為百分之5;亦為同法第233條第1
項及第203條所明定。查原告請求被告丁○○給付前開金額,
未定有給付之期限,則原告請求被告丁○○給付自起訴狀繕本
送達翌日即自113年3月1日起,至清償日止,按週年利率百
分之5計算之遲延利息,應為法之所許(送達證書可參:訴
字卷第41頁)。
⒋依上,原告依不動產經紀業管理條例第32條、第19條及不動
產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條、民法第179條規定,
請求被告丁○○應給付原告200,904元及自113年3月1日起至清
償日止,按週年利率百分之5計算之利息,為有理由,應准
許之。
(三)綜上,原告依不動產經紀業管理條例第32條、第19條及不動
產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條、民法第179條規定,
請求被告丁○○應給付原告200,904元,及自113年3月1日起至
清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,為有理由,應
准許之。逾此範圍之請求,則無理由,應駁回之。
五、本件原告勝訴部分,所命被告丁○○給付之金額未逾500,000
元,依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定,應依職權宣
告假執行,並依同法第392條第2項規定酌定相當之擔保金額
宣告被告丁○○預供擔保後,得免為假執行(前述部分原告雖
陳明願供擔保聲請宣告假執行,然其聲請僅係促使法院為職
權之發動,爰不另為假執行准駁之諭知)。至原告其餘假執
行之聲請,因訴之駁回而失所附麗,併予駁回。本件事證已
臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判決之結果不
生影響,爰不一一論列。
六、據上論結,原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段、第389
條第1項第5款、第392條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院(臺南市○○路0段000號
)提出上訴狀(須按他造當事人人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
書記官 彭蜀方
附表
土地: 編 號 土 地 坐 落 面積 權利範圍 市 區 段 地 號 平方公尺 1 臺南 安平 海興 19之70 72 5分之2 建物︰ 編 號 建 號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 建物門牌 樓層面積 合計 附屬建物用途及面積 1 137 臺南市○○區○○段00○00地號 鋼筋混凝土造4層建物 179.89 陽台: 10.37 5分之2 臺南市○○區○○○街00○0號
TNDV-113-訴-337-20250218-1