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終止租賃關係

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第580號原告曾萬枝被告何智明訴訟代理人曾培雯律師上列當事人間請求終止租賃關係事件，本院於中華民國114年1月 21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明第1項原為：兩造間就坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地之一部（即占有之木造房屋部分、面積57.86平方公尺）之租賃契約應予終止。被告並應將上開土地返還於原告（見本院卷第11頁）。原告嗣於民國114年1月21日言詞辯論期日變更其聲明為：被告應將坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地上門牌號碼宜蘭縣○ ○市○○街00號房屋（占用面積約57.86平方公尺）予以拆除，並將所占用土地返還予原告（見本院卷第114頁）。而被告對原告前揭訴之變更追加，均未表示異議即為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予准許。二、本件是否為確定判決效力所及： (一)按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」「原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：七、當事人就已繫屬於不同審判權法院之事件更行起訴、起訴違背第253條、第263條第2項之規定，或其訴訟標的為確定判決效力所及。」民事訴訟法第400條第1項、第24 9條第1項第7款分別定有明文。是以，為訴訟標的之法律關係於確定之終局判決中經裁判後，該確定終局判決中有關訴訟標的之判斷，即成為規範當事人間法律關係之基準，嗣後同一事項於訴訟中再起爭執時，當事人不得為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為與該確定判決意旨相反之判斷，此即民事訴訟制度為達終局地強制解決民事紛爭之目的所賦予確定終局判決之效力，通稱為判決之實質上確定力或既判力。其積極作用在於避免先後矛盾之判斷，消極作用則在於禁止重行起訴。是當事人對於曾經確定判決之訴訟標的更行起訴，即欠缺訴訟要件，應認其訴為不合法，予以駁回。惟按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院39年台上字第214號判例參照）。 (二)查本件原告前於107年間對被告依民法第455條前段、第767 條第1項之規定，請求被告將其所有門牌號碼宜蘭縣○○市○○ 街00號房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將所占用宜蘭縣○○市 ○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）返還予原告，經本院以107年度訴字第478號判決駁回原告之訴，嗣原告提起上訴後，復經臺灣高等法院以109年度上字第71號判決駁回原告之上訴而告確定（下稱前案確定判決），此有本院107年度訴字第478號判決、臺灣高等法院109年度上字第71號判決在卷可稽（見本院卷第97-106頁），並經本院調取前揭案件卷宗閱覽無訛。而原告於本件再依民法第455條前段、第767條第1項之規定，聲明請求本院判決如前述變更後訴之聲明，本件被告遂據此抗辯原告提起本件訴訟已為前案確定判決效力所及，起訴為不合法等語。惟查原告提起本件訴訟，雖仍以民法第455條前段、第767條第1項等規定請求判命被告拆除系爭房屋返還系爭土地即兩造之租賃物，惟原告於本件所主張之事實，係其於113年間以本件起訴狀為終止兩造租賃契約之意思表示，並主張兩造間租賃契約終止後，被告已無占有使用系爭土地之正當權源，應將占有系爭土地之系爭房屋予以拆除，將系爭土地即租賃物予以返還等情，是原告本件所主張之此部分終止租約之事實，係在前案確定判決事實審言詞辯論終結後所生，原告提起本件訴訟之訴訟標的，應非前案確定判決所及，尚無民事訴訟法第249條第1項第7款所規定應予裁定駁回之情形，本院仍應實質審理，被告此部分所辯，尚無可採。貳、實體部分　　　　一、原告主張：原告於38年間將所有宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地（即系爭土地）之一部（面積57.86平方公尺）出租予訴外人吳阿訖建築門牌號碼宜蘭縣○○市○○街00號房屋（即系爭房屋），被告母親何秀鑾於60年間購入系爭房屋並向原告租用系爭土地，何秀鑾過世後，由被告繼承取得系爭房屋，並與原告訂立未明定租賃期限之不定期租地建屋契約（下稱系爭租約），而得繼續使用系爭土地至系爭房屋不堪使用時為止。系爭房屋自38年建成起迄今已有70年，因年久老舊，已非一般人得居住使用之狀態，且被告實際上已自行修繕多次，已非簽立系爭租約時之房屋，應解為系爭租約之期限即房屋不堪使用時業已屆至，符合土地法第103條第1款之規定，又被告已有多年未實際居住於系爭房屋，僅因貪圖高額之補償金或拆除費而故意設籍於系爭房屋，可見被告已違反兩造間系爭租約，符合土地法第103條第5款之規定，又被告曾於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金，原告僅因當時不懂法律規定而未能即時主張，是本件亦已符合土地法第10 3條第4款規定，原告並以起訴狀繕本之送達而為終止兩造間系爭租約之意思表示，兩造間系爭租約既經終止，被告即應返還租賃物，且被告已無正當法律權源占有原告之土地，自應將系爭房屋拆除後將系爭土地返還原告，為此，爰依民法第455條前段、第767條第1項等規定提起本件訴訟，並聲明：㈠如前述變更後訴之聲明。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告所提本件訴訟所執理由與前案確定判決均屬相同，前後兩案之當事人即訴訟標的均屬相同，應受前案確定判決之既判力效力所及，又被告現仍實際居住使用系爭房屋，系爭房屋並無不堪使用之情形，被告亦無於97至98年間達2年以上未繳納任何租金，本件並不符合土地法第103條之任一款規定，原告應不得終止兩造間系爭租約，原告請求被告返還租賃物即系爭土地，自屬無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　 (一)原告起訴主張系爭土地於38年間租賃予吳阿訖建造房屋使用，吳阿訖將系爭房屋賣給何秀鑾，何秀鑾過世後由被告繼承，目前兩造間之租賃關係為未明定租賃期限之不定期租地建屋契約關係（即系爭租約）等情，為被告所不爭執，堪信屬實。至原告主張其已合法終止兩造間系爭租約，得依民法第 455條、第767條規定請求被告拆屋還地，則為被告所否認，茲就本件相關爭執分述如下。 (二)按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450 條第2項前段定有明文。惟「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103 條亦有明定。考其立法意旨乃因房屋之造價較鉅，存在年限亦久，承租基地建築房屋之契約，若任由出租人隨意終止，不惟對承租人保障欠週，及損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費，故明定限於前開情形，出租人始得終止租賃契約而收回出租之土地。土地法既為民法之特別法，則關於租地建屋之情形，自應優先適用土地法第103條之規定。又按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。次按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（參照最高法院85年度台上字第790號、87年度台上字第2475號、104年度台上字第559號判決）。 (三)本件是否符土地法第103條第1款之事由：　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第1款之事由，無非主張系爭房屋因年久老舊，已非一般人得居住使用之狀態，且被告實際上已自行修繕多次，已非簽立系爭租約時之房屋等語。惟按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張系爭房屋業已不堪使用，屬原告得據以終止系爭租約之有利事實，揆諸前開規定，應由原告負舉證之責。惟本件原告就其此部分主張，僅提出系爭房屋之照片5張為據（見本院卷第21-29頁），而自原告所提之照片，固可見系爭房屋為木造、外觀雖有斑駁，然系爭房屋之屋頂、門扇、牆面等結構均屬完整，難認已毀損至無法遮風避雨之程度，依原告所提出之照片，並無從見得系爭房屋現已不堪使用。且原告除提出照片5張以外，並未聲請本院前往現場履勘或請求建築相關專業單位進行鑑定，本件尚難認原告已就其所主張此部分事實舉證以實其說，本件尚無從認系爭房屋已不堪使用，原告主張本件情形已符土地法第103條第1款之事由，尚屬無據。 (四)本件是否符土地法第103條第5款之事由：　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第5款之事由，無非主張被告早已搬離系爭房屋，僅因貪圖高額之補償金或拆除費而故意設籍於系爭房屋云云。惟查原告此部分主張，僅單純臆測被告設籍於系爭房屋之動機，縱認屬實，亦難認被告構成土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」之情形，況且本院經依原告之聲請向台灣電力公司調取系爭房屋之近來用電資料，發現系爭房屋自112年1月起至113年7月期間，每月仍有104至327度不等之用電計費度數（見本院卷第61-6 3頁），憑此亦可見被告迄今仍有持續使用系爭房屋，並非如原告所主張早已搬離系爭房屋多年。從而，原告執前詞主張本件符合土地法第103條第5款「承租人違反租賃契約」之事由，顯屬無據。 (五)本件是否符土地法第103條第4款之事由：　　查原告主張本件情形已符土地法第103條第5款之事由，無非主張被告曾於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金等語。惟按土地法第103條第4款所規定出租人於有「承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時」之情事時得收回租用建築房屋之基地，係指出租人收回土地即終止租約之時，需有該情事而言，如承租人係「曾經」有積欠出租人租額達2年以上，但嗣經承租人（於出租人尚未收回土地之前）即繳清積欠之租金，出租人此後始向承租人表示終止租約即收回土地，則於出租人行使其終止權時，承租人既已無積欠租金之事實，自難認仍有土地法第103條第4款之事由而使出租人得合法終止租約。而查原告本件主張被告「曾於97 至98年間已達2年以上未繳納任何租金」（見本院卷第9頁），依其所述，似係主張97年至98年當時符合土地法第103條第4款之事由，則此與本件原告以起訴狀繕本之送達而為終止兩造間系爭租約之意思表示時，是否符合土地法第103條第4款之事由，核屬無關，尚難僅以此事由認為原告本件為終止之意思表示時已有土地法第103條第4款之事由。又本件被告對原告主張其有於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金乙情，已明確表示否認（見本院卷第114頁），且本院考諸原告曾於97、98年間對被告提起訴訟請求調整系爭租約之租金，經本院以97年度訴字第87號、臺灣高等法院以98年度上易字第91號判決在案，此有前揭判決在卷可憑（見本院卷第89-95頁），並經本院調閱前揭案件卷宗核閱屬實，是本件兩造於97、98年間正因租金數額之爭議進行訴訟，則揆諸一般常情，如被告確有積欠97、98年間之租金之情，原告當能馬上注意到並能立即處理，絕無因未及注意而不處理之理，而本件原告雖主張被告於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金，但原告於長達15年之時間竟未對被告有任何主張，原告於107年間對被告提起訴訟請求拆屋還地時，亦未執此有任何主張，實有悖一般社會常情，則本件被告是否確實有原告所主張於97至98年間已達2年以上未繳納任何租金乙情，實亦屬有疑。從而，原告執前詞主張本件符合土地法第103條第4款之事由，亦屬無據。 (六)綜前所述，原告主張本件符合土地法第103條第1、4、5款之事由，均屬無據，則本件原告雖以起訴狀繕本之送達以為終止系爭租約之意思表示，然其終止系爭租約之表示既已違反土地法第103條之規定，即難認已生合法終止兩造間系爭租約之效果，則被告仍為系爭土地之承租人，得合法占有使用系爭土地，原告提起本件訴訟請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地，即難認屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項等規定，請求被告應將系爭土地上之系爭房屋予以拆除，並將所占用土地返還予原告，為無理由，應予駁回。而原告本件訴訟既無理由，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，　　經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此　　敘明。　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院民事庭　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁靜儀

2025-02-18

ILDV-113-訴-580-20250218-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

給付租金等

臺灣南投地方法院民事裁定 114年度投簡字第88號原告楊美蓉上列原告與被告楊茂盛間請求給付租金事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達翌日起5日內，具狀補正應受判決事項之聲明，如逾期未補正或補正不完全，即駁回其訴。　　理　由一、按起訴，應以訴狀表明當事人及法定代理人、訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明，提出於法院為之，民事訴訟法第244條第1項定有明文。「應受判決事項之聲明」即原告請求法院應為如何判決之聲明，倘有欠缺，將無法特定審理及判決效力之範圍。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款亦有明文。上揭規定依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序亦適用之。二、經查，本件原告於起訴時，所提出之書狀未記載訴之聲明，亦未依法繳納裁判費用，本院於民國113年12月31日以113年度補字第423號裁定，命原告於該裁定送達後7日內補正本件應受判決事項之聲明（即訴之聲明）。然原告於114年1月20 日民事補正狀記載：「…☑訴之聲明。☑其他。48個月×3000元共計144000。請求被告搬遷，給付積欠租金，總額144000元」等語。顯混淆訴訟標的及其原因事實，且亦未明確記載被告應自何地點搬遷（如為房屋，應載明門牌號碼；如為土地，應載明坐落地號），難認原告有載明「應受判決事項之聲明」，是本院依民事訴訟法第249條第1項但書規定，命原告應於本裁定送達翌日起5日內，具狀補正「應受判決事項之聲明」，如逾期未補正或補正不完全，即駁回其訴。三、原告陳報上開書狀及證據資料，應提出繕本及所附證據資料影本，以利寄送被告。四、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　17　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官許慧珍以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　藍建文

2025-02-17

NTEV-114-投簡-88-20250217-1

抗

臺灣高等法院臺中分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院臺中分院民事裁定 114年度抗字第21號抗告人林進驊相對人楊惠珍上列當事人間遷讓房屋等事件，抗告人對於中華民國113年11月2 1日臺灣臺中地方法院113年度訴字第1209號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。本件訴訟標的價額核定為新臺幣92萬4,119元。抗告人應於收受本裁定正本5日內，補繳第二審裁判費新臺幣15, 195元，逾期未補繳，即駁回其上訴。抗告訴訟費用由相對人負擔。　　理　由一、按核定訴訟標的價額之抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會，民事訴訟法第77條之1第4項前段定有明文。查，原法院核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）91萬0, 786元，應徵第二審裁判費1萬5,030元，抗告人不服，附具理由提起抗告，相對人嗣於民國114年2月5日表示意見，是本件已賦予雙方陳述意見之機會，合於上開規定，先予敘明。二、次按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第2項前段、第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。又以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標所有之利益為準（最高法院107年度台抗字第117號民事裁定意旨參照）。另房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院113年度台抗字第592號民事裁定意旨參照）。　三、本件相對人起訴請求：㈠抗告人應將門牌號碼臺中市○○區○○ 街000號一、二樓、同街000號一、二樓、同街000號一、二樓（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還予相對人。㈡抗告人應自113年4月10日起，至系爭房屋返還之日止，按月給付相對人2萬5,000元。㈢抗告人應給付相對人30萬0,886元，並自11 3年5月4日起，至清償止，按年息5％計算之利息（見原審卷第139至140頁）。揆諸上開說明，就相對人依民法第767條第1項、第455條規定，擇一聲明請求抗告人遷讓系爭房屋部分之訴訟標的價額，參酌系爭房屋112年度課稅現值分別為1 7萬7,700元、16萬6,600元、265,600元，有112年房屋稅籍證明書附卷可稽（見原審卷第35至39頁），應核定為60萬9, 900元。另相對人依租賃契約請求抗告人給付積欠租金24萬2 ,000元及依無因管理規定請求抗告人給付代墊大廈管理費5 萬8,886元部分，非返還系爭房屋之附帶請求，核屬以一訴主張數項標的，應合併計算價額。至相對人依不當得利規定請求抗告人給付自113年4月10日起，至系爭房屋返還之日止，按月2萬5,000元部分(簡稱不當得利請求部分)，①就113年 4月26日起訴後的部分（見原審卷第9頁原審法院收件章），核屬附帶請求，不併算其價額；②惟就113年4月10日至同年月25日（共16日）部分，應計算價額1萬3,333元（計算式： 2萬5,000元×16/30＝1萬3,333元，小數點以下四捨五入）。基此，本件訴訟標的價額應核定為92萬4,119元（計算式：6 0萬9,900元＋24萬2,000元＋5萬8,886元+1萬3,333元＝92萬4,1 19元）。原裁定核定本件訴訟標的價額為91萬0,786元，尚有未洽。抗告意旨認本件不當得利請求部分訴訟標的價額應以22萬5,000元核定之（見本院卷第5頁），雖無可採，然原裁定就訴訟標的價額之核定既有不當，仍應認抗告為有理由，爰由本院將原裁定予以廢棄，並核定本件訴訟標的價額如主文第2項所示。次按當事人對於法院核定訴訟標的價額之裁定提起抗告，關於命補繳裁判費部分，並受抗告法院之裁判，此觀民事訴訟法第77條之1第4項後段規定自明。抗告人於113年11月18日提起上訴，未繳納第二審裁判費，原裁定關於核定訴訟標的價額部分，既有未當，其命補繳裁判費部分自應併予廢棄，爰裁定如主文第3項所示。　四、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官吳崇道　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高士傑正本係照原本作成。不得再抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官溫尹明　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日

2025-02-17

TCHV-114-抗-21-20250217-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1888號原告吳政蒼被告施昶丞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號8樓803室房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：原告於民國113年3月23日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將所有門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號8樓803室房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期1年，自113年4月1日起至114年3月31 日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元、水費100元，電費由被告自行負擔，原告積欠113年5月至12月租金共51,000元，經扣除押租金8,000元後，尚積欠租金43,000元，已積欠租金達2個月以上，原告定期催告給付積欠之租金，被告逾期未給付，原告已終止系爭租賃契約，爰依所有權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還被告。並聲明：求為判決如主文第1項所示。三、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約及房屋稅繳款書各1份為證。被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀或證據資料爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第 1項前段規定，視同自認，自堪信原告之上開主張為真實。四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第440條第1項、第2項、第767條第1項分別定有明文。又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，需達二個月以上，出租人始得收回房屋。基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。原告積欠113年5月至12月租金共51,000元，經扣除押租金8,000元後，尚積欠租金43,000元，已積欠租金達2個月以上，原告定期催告給付積欠之租金，被告逾期未給付，則原告依上開規定終止系爭租賃契約，並請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，自屬有據。五、綜上所述，原告依所有權之法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。又本件訴訟費用1,550元（第1審裁判費）應由敗訴之被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，爰確定如主文第2項所示。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇正賢以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林容淑

2025-02-17

TNEV-113-南簡-1888-20250217-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2279號原告張承能訴訟代理人黃鼎鈞律師複代理人李柏松律師被告林宜萱住○○市○○區○○路00號即台中○ ○○○○○○○○ 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將如附圖即台中市中正地政事務所民國一一三年十二月十六日土地複丈成果圖「土地標示表」所示，符號六四四、面積十九平方公尺之土地，及「建物各層面積表(含增建) 」即門牌號碼台中市○○區○○路○段○○○巷○○弄○號房屋，符號A 第一層面積六八．０四平方公尺，符號B夾層(木板部分)面積十三．二三平方公尺，符號C夾層(磚牆部分)面積二六．二五平方公尺，符號D第二層面積五七．七五平方公尺，符號F第三層(北側)面積二六．六七平方公尺，全部騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新台幣柒萬伍仟元，及自民國一一三年八月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、被告應自民國一一三年八月二十一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣參萬元。　　四、訴訟費用由被告負擔。　　五、本判決第一、二、三項於原告以新台幣貳拾伍萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣柒拾伍萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按民事訴訟法第255條第1項第3款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」。原告起訴時聲明第1項原請求：「被告應將門牌號碼台中市○○區○○路0段000巷00弄0號房屋( 下稱系爭房屋)全部騰空遷讓返還予原告。」等情，嗣於民國113年8月19日具狀更正聲明第1項請求：「被告應將系爭房屋1樓、2樓(包括夾層即木造樓中樓)及3樓房屋全部騰空遷讓返還予原告。」等情，有該日民事更正聲明狀可按(參見本院卷第123頁)；又於113年12月30日具狀更正聲明第1項請求為：「被告應將如附圖即台中市中正地政事務所(下稱中正地政所)113年12月16日土地複丈成果圖「土地標示表」所示，符號644、面積19平方公尺之土地，及「建物各層面積表(含增建)」即系爭房屋，符號A第1層面積68.04平方公尺，符號B夾層(木板部分)面積13.23平方公尺，符號C夾層( 磚牆部分)面積26.25平方公尺，符號D第2層面積57.75平方公尺，符號F第3層(北側)面積26.67平方公尺，全部騰空遷讓返還予原告。」等情，亦有該日民事更正聲明狀可憑(參見本院卷第224頁)。本院審酌原告上開先後2次就聲明第1項更正請求，其訴訟標的法律關係及請求之原因事實並未變更，僅係就被告實際占有使用情形及配合地政機關實地勘測結果如附圖所示作更正，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，並非訴之變更或追加，毋庸徵得被告同意，應予准許，先予敘明。二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：　　一、原告方面：　(一)原告起訴主張：　 1、系爭房屋為原告所有，於111年11月23日出租予被告，約定租期自111年12月1日至113年12月31日止，每月租金為新台幣(下同)15000元，被告應於每月7日前將租金直接匯入原告指定帳戶。嗣兩造於111年12月21日就上揭租賃關係另行簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，並經民間公證人公證，兩造約定系爭房屋之租約以經公證之租約為主。詎被告承租系爭房屋後並未按期繳付租金，多有拖延情事，於112年6月份租金未付，112年7月份租金僅給付5000 元，被告雖於112年12月補足前欠租金，但自113年1、2月份亦開始拖欠租金，僅於113年3月18日再給付15000元後，即未再給付租金，迄至113年6月份止共積欠租金75000 元，已逾2個月租金額，原告曾多次催告被告給付積欠之全部租金，但被告置之不理，原告乃於113年6月21日委請律師寄發台中民權路郵局營收股第1602號存證信函，促請被告於113年7月3日前給付積欠之全部租金，逾期未付即終止系爭租約，不另通知。被告雖於113年6月24日收受上開存證信函，屆期仍未給付，原告再委請律師於113年7月 5日寄發台中民權路郵局營收股第1720號存證信函，提前3 0日以上通知被告終止系爭租約，並於同日以手機簡訊及通訊軟體LINE將上開通知內容傳訊予被告，被告於113年7 月9日收受該存證信函後，仍未理會，故系爭租約業經原告合法終止，爰依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，如聲明第1 項所示。　 2、又被告於系爭租約終止前已積欠租金7個月未付，共計105 000元，扣除被告承租時提出之保證金30000元，尚欠7500 0元，爰依系爭租約法律關係請求被告給付積欠租金75000 元及其法定遲延利息，如聲明第2項所示。　　 3、另依系爭租約第14條第4項約定，承租人未即時遷出返還系爭房屋時，出租人除每月得請求相當於租金之不當得利外，並得以月租金額請求給付違約金。因系爭租約業經原告合法終止，爰依民法第179條規定及系爭租約法律關係請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，以原約定租金額計算不當得利數額及違約金數額，每月合計30000元(即每月不當得利15000元及每月違約金15000元)，如聲明第3項所示。　　 4、並聲明：(1)如主文第1、2、3項所示。(2)願供擔保請准宣告假執行。　　(二)對被告抗辯之陳述：　 1、依兩造於111年12月21簽訂經公證之系爭租約，租賃範圍　約定為第1層樓、夾層及第2層樓全部，排除第3層樓部分，但原告發現被告實際使用系爭房屋範圍，除系爭租約約定部分，亦無權占有使用3樓北側部分，此經被告於鈞院113年11月19日履勘現場時自承上情。又系爭房屋1樓庭院即如附圖「土地標示表」所示，符號644、面積19平方公尺之土地，亦堆滿被告所有之物品，併有請求被告騰空遷讓返還之必要。　 2、原告對於中正地政所113年12月17日中正地所二字第11300 15215號函(下稱113年12月17日函)，及檢送如附圖所示之測量成果，均無意見。　二、被告方面：　　被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：　(一)兩造間就系爭房屋之租賃契約應以經公證之系爭租約為主，被告承租範圍不包括3樓部分，因3樓係放置原告之物品，被告僅作為曬衣服使用。　(二)被告確有收受原證2、4存證信函及原證3、5之簡訊，不爭執系爭租約已經終止，被告會儘快搬離系爭房屋。　(三)被告迄至113年6月份共積欠原告租金75000元未付為實在。　　　(四)並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、法院之判斷：　(一)查民事訴訟法第279條第1項規定：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」，而當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定(參見最高法院101年度台上字第 1029號民事裁判意旨)。原告主張兩造於上揭時間就系爭簽訂系爭租約，並經公證，而迄至113年6月份止，被告共積欠租金75000元，已逾2個月租金額，原告乃先後2次委請律師寄發原證2、4存證信函及傳送原證3、5即手機簡訊通知被告限期給付積欠租金，逾期未付則終止租約，被告收受前揭存證信函及手機簡訊後仍未給付租金，故系爭租約已於113年8月9日合法終止等事實，已據其提出111年12 月21日簽訂系爭租約(含公證書)、111年11月23日租約、台中民權路郵局營收股第1602、1720號存證信函及手機簡訊各在卷為憑(參見本院卷第19～103頁)，核屬相符，亦為被告於113年9月4日言詞辯論期日當庭自承上情，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第135頁)，則依前揭民事訴訟法第279條第1項規定及最高法院101年度台上字第1029號民事裁判意旨，被告就確有積欠租金75000元及系爭租約已經合法終止等事實應已發生自認，而此項自認即有拘束兩造當事人及法院之效力，法院應認被告此部分自認之事實為真正，並據為裁判之基礎，在未經被告合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定，是原告上揭主張自堪信為真實。　(二)原告依民法第455條、第767條第1項前段等規定，請求被告應將其占用使用如附圖所示之系爭房屋及庭院騰空遷讓返還予原告，為有理由：　 1、民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第767條第1項前段亦規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」。是租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權人時，並得本於所有權之作用，依無權占有法律關係請求返還租賃物(參見最高法院75年台上字第801號民事判決先例意旨)。　 2、又本院依原告聲請囑託中正地政所指派測量員於113年11 月19日上午會同本院及兩造履勘現場及實地測量，確認系爭房屋前方庭院為被告使用(堆置物品)、1樓(含樓中樓即閣樓)、2樓及3樓(頂樓加蓋部分)樓梯間後方部分，均為被告使用，但未使用3樓樓梯間前方部分等情，製有勘驗筆錄及現場照片，並有中正地政所113年12月17日函及檢附如附圖所示測量成果各在卷可憑(參見本院卷第178～2 06、210～212頁)。是兩造間系爭租約既因被告積欠2個月以上租金額迄未給付，而經原告終止系爭租約，並於113 年8月9日發生效力，已如前述，則兩造間就系爭房屋租賃關係已因租約終止而消滅，被告即負有騰空遷讓返還系爭房屋予原告之義務，且依附圖所示，被告實際占有使用範圍，除依系爭租約約定部分外，尚包括系爭房屋前方庭院部分之土地在內，而被告於系爭租約終止後繼續占有使用系爭房屋及房屋前方庭院部分，均欠缺法律上正當權源，即屬無權占有，故原告依前揭民法第455條前段、第767條第1項前段及系爭租約等法律關係，請求被告將如附圖所示即其上「土地標示表」所示，符號644、面積19平方公尺之土地，及「建物各層面積表(含增建)」，符號A第1層面積68.04平方公尺，符號B夾層(木板部分)面積13.23平方公尺，符號C夾層(磚牆部分)面積26.25平方公尺，符號 D第2層面積57.75平方公尺，符號F第3層(北側)面積26.67 平方公尺等部分，全部騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。　(三)原告依系爭租約法律關係請求被告給付積欠租金75000元，亦有理由：　　　系爭租約第14條第5項約定：「乙方(即被告，下同)未繳清之租金，甲方(即原告，下同)得由保證金中抵充，如有不足，並得向乙方請求不足之金額。」。是原告主張被告於系爭租約終止前共積欠7個月租金，合計105000元(計算式：15000×7＝105000)，扣除被告繳付之保證金30000元，尚欠75000元未付乙節，既經被告自認上情在卷，已如前述，則原告請求被告給付積欠之租金75000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月21日起至清償日止按年息百分之5計算利息，亦有理由，應准許之。　　　(四)原告依民法第179條、第250條及系爭租約法律關係，請求被告按月給付相當於租金利益之不當得利15000元，及相當於月租金額之違約金15000元，共計30000元，仍有理由：　　　　　 1、又民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判決先例意旨)。另民法第2 50條亦規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額(第2項)。」，是當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效(參見最高法院104年度台上字第2192號民事裁判意旨)。　 2、依系爭租約第14條第4項約定：「乙方未依(同條)第2項規定返還房屋時，甲方應即明示不以不定期限繼續契約，並得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額，及相當於月租金額計算之違約金(未足1個月者，以日租金折算)至返還止。」，則依前述，兩造間系爭租約於113年8月9日合法終止後，被告既負有騰空遷讓返還系爭房屋予原告之義務，屆期仍拒未返還，被告繼續占有使用系爭房屋，即為無法律上原因而受有利益，原告因此受有損害，2者具有相當因果關係，被告應成立前揭民法第179條規定之不當得利，且系爭租約復訂有債務不履行時應支付他方違約金條款，此項約定係於兩造間自由意志訂立，並經公證，　　　約定內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由等原則，兩造均應受拘束，不得事後藉故反悔，故原告自得依前揭民法第179條、第250條及系爭租約第 14條第4項約定等法律關係，請求被告自訴狀繕本送達翌日即113年8月21日起按月給付未返還房屋期間之相當月租金額15000元之不當得利，及相當於月租金額15000元計算之違約金，共計30000元，至返還系爭房屋之日止甚明。六、綜上所述，兩造間系爭租約經原告合法終止，於113年8月9 日發生效力，被告負有騰空遷讓返還系爭房屋予原告之義務，則原告依據民法第455條、第767條第1項及系爭租約等法律關係請求被告將如附圖所示即其上「土地標示表」所示，符號644、面積19平方公尺之土地，及「建物各層面積表(含增建)」，符號A第1層面積68.04平方公尺，符號B夾層(木板部分)面積13.23平方公尺，符號C夾層(磚牆部分)面積26.25 平方公尺，符號D第2層面積57.75平方公尺，符號F第3層(北側)面積26.67平方公尺等部分，全部騰空遷讓返還予原告；又依民法第179條、第250條規定及系爭租約等法律關係請求被告給付積欠租金75000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113 年8月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告30000元，均為有理由，應予准許。另原告就上開請求給付積欠租金部分，並請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月21日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦有理由，併准許之。仯七、又原告陳明願供擔保請准宣告假執行部分，核與法律規定相符，茲酌定相當擔保金額宣告之。至被告雖未陳明如受不利判決，亦願供擔保請准免為假執行，然本院審酌民事訴訟當事人利益均等原則，乃依民事訴訟法第392條第2項規定職權酌定相當金額，命被告供該項擔保後亦得免為假執行。八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17 　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　林金灶　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張哲豪

2025-02-17

TCDV-113-訴-2279-20250217-1

北簡

臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度北簡字第744號原告白寶玉訴訟代理人許喬茹律師被告楊又寧上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後5日內，補繳裁判費新臺幣5,170元，逾期未補，即駁回其訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為必備之程式；次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；原告之訴，起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正；民事訴訟法第77 條之1第1、2項、第249條第1項第6款分別定有明文。二、查本件訴訟標的價額，依訴之聲明所載，核定為新臺幣（下同）874,231元（計算如附表所示），應徵第一審裁判費為9 ,580元，扣除原告已繳裁判費4,410元，尚應補繳5,170元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內依前開核定金額補繳裁判費，逾期不補正，即駁回其訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官蔡玉雪以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須依對造人數提出繕本），並繳納裁判費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧附表：一、訴之聲明第1項請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000 號10樓之9房屋騰空遷讓返還原告，其訴訟標的價額，依臺北市政府地政局建築物價額試算，系爭建物於起訴時之價值為681,165元【計算式：建物單價55,700元/㎡ ×（1－(年折舊率1.5%×經歷年數42.33)×建物面積33.50㎡）＝681,165元】。　　備註：本件建物面積為層次面積25.20㎡＋公有部分（1313建號）面積8.30㎡（即2,514.31㎡×33/10000）＝33.50㎡（面積計算均算至小數點以下第2位，第3位以下四捨五入）。二、訴之聲明第二項請求187,733元（積欠租金）之訴訟標的金額為187,733元。三、第三項聲明請求自民國113年11月10日起至返還房屋日止按月給付16,000元部分，計算至起訴前一日即113年11月19日止之金額為5,333元（計算式：16,000元×10/30＝5,333元）。四、以上合計，本件訴訟標的價額為874,231元（計算式：681,1 65元＋187,733元＋5,333元＝874,231元）。

2025-02-17

TPEV-114-北簡-744-20250217-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋

臺灣南投地方法院民事簡易判決 112年度投簡字第572號原告鄭吉宏訴訟代理人黃逸仁律師被告王小珊訴訟代理人林淑婷律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣83萬9,960元，及自民國112年12月1 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年12月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣41萬4,300元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣83萬9,960元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項各到期部分得假執行；但被告如每期以新臺幣 5萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　　原告係南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）占有人。被告於民國109年12月1日，向原告承租系爭房屋，雙方簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期3年，每月10 日前給付租金，每月租金新臺幣(下同)5萬元。詎被告自110 年起即陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元，積欠租金已達2個月以上，且截至112年1 1月30日止被告共積欠原告租金74萬9,960萬元及水費、電費合計9萬元，屢經催討，被告置之不理。又原告於系爭租約存續期間，任由其配偶陳威全於系爭房屋內堆置廢棄物，且經南投縣政府環境保護局會勘後認定陳威全已違反廢棄物清理法第41條第1項、第46條第3項、第4項規定在案。原告於1 12年11月30日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經原告依民法第440條於112年11月30日合法終止，被告自斯時即喪失占有使用系爭房屋之正當權源，原告依民法第440條、第455條、第962條之規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，復依第455條、系爭租約之規定，請求給付至租期屆滿止被告積欠租金、水、電費共計83萬9,960元，且被告應依民法第179條規定，給付自112 年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元等語，並聲明：如主文第1、2、3項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　系爭房屋內所置放之囤積物是否為廢棄物，且是否係由被告配偶陳威全所棄置，現由檢調單位刻正調查中，是被告有無違反系爭租約第10條、第11條、第14條之約定，尚有疑義。而對於原告主張截至112年11月30日止被告共積欠原告租金、水、電費共計83萬9,960元部分，被告否認積欠110年度租金33萬6,000元，且系爭租約已於112年6月間經兩造合意終止，就112年6月終止系爭租約後至112年11月間之租金、水電費均不應計入等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證理由：　㈠原告係系爭房屋之原所有權人，於112年11月1日將系爭房屋所有權移轉與訴外人鄭瑞龍，渠等二人約定待本件遷讓房屋事件等爭議解決後，始為系爭房屋之點交。而被告於109年1 2月1日，向原告承租系爭房屋，兩造簽立系爭租約，約定租期3年，每月10日給付租金，每月租金5萬元。詎被告自110 年起陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元之事實，有原告所提核與所述相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函、招領郵件、房屋稅繳款書、不動產買賣增補協議書、被告手寫文件、欠租列表等件為證(見本院卷第27頁至第32頁、第35頁至第40頁、第41頁、第131 頁、第137頁、第185頁至第186頁)，且有土地建物查詢資料存卷可查(見本院卷第199頁)，上開事實，自堪認為真實。　㈡被告固辯以：對於卷附被告手寫文件(見本院卷第137頁)之真實性被告不為爭執，但其上所載之「前後差336000-」字樣，係被告聽從原告意思所書寫，而否認有積欠此筆欠款等語，惟被告既對於上述被告手寫文件為其親自書寫乙節為肯認，應可推認該筆33萬6,000元欠款之真實性(即卷第185頁原告提出之欠租列表所示110年間積欠租金33萬6,000元)，對於其手寫內容有何不實，未見被告具體說明與實不符之情節為何，且對其指摘虛偽部分亦無提出任何事證以實其說，尚難認被告已為適當之舉證，則被告辯稱並無積欠原告該筆33 萬6,000元租金部分，礙難採信。　㈢承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要，最高法院109年度台上大字第908號判決意旨參照。　㈣查被告於110年起即陸續欠繳租金，於112年11月30日積欠之租金總額已逾2個月之租金數額。原告於112年9月1日以存證信函定二週催告被告給付所積欠之租金及費用，雖未經被告領取，且經郵務機關投遞招領通知送達被告前揭居所後，遭郵務機關於以招領逾期退回，原告復於112年11月21日以民事起訴狀向被告為終止系爭租約之意思表示，該終止租約之起訴狀於112年11月30日送至被告位於「雲林縣○○鄉○○村○○0 0號」住所，且經被告同居人領取，有民事起訴狀、存證信函、退件信函、中華郵政臺中郵局函、本院送達證書等件可憑(見本院卷第9頁至第42頁、第57頁)，本件被告並無客觀上不能領取之正當事由，參照上開最高法院裁判要旨，應認原告催告被告限期繳納租金及終止租約之意思表示已到達被告而發生效力。是原告主張於112年11月21日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀已於112年1 1月30日合法送達被告，於000年00月00日生契約終止效力，是以，系爭租賃契約關係業經原告於112年11月30日合法終止，原告此部分主張，應屬有據。　㈤至被告辯稱：系爭租約於112年6月間業經兩造合意終止等語，固據提出所述相符之存證信函為憑(見本院卷第113頁至第 117頁)，惟此經原告否認，並主張其未收到該終止契約之存證信函等語(見本院卷第144頁)，本件被告並未提出該終止租約存證信函送達原告之事證(見本院卷第179頁，被告僅提出普通掛號函件執據，未提出載有原告簽章之郵政回執聯) ，難認兩造有合意終止系爭租約之意思表示，則系爭租約於 112年11月30日經原告合法終止前，契約效力尚為存續。　㈥承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第439條前段、第455條前段、第179條分別定有明文。本件被告至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9 ,960元，已如前述；又系爭租約於112年11月30日終止後，被告已無占有系爭房屋之正當權源，卻仍繼續占用，自屬侵害原告所有權，被告並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，則原告依民法上開規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自系爭租約契約終止日止積欠租金共計74萬9,960元暨自112年12月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自112年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元，均為有據，應予准許。　㈦另原告依系爭租約第16條約定，請求被告給付水、電費用等9 萬元部分，業據原告提出所述相符之被告手寫文件為證(見本院卷第137頁)，且為被告自承：兩造確有每月水費1,000 元、電費5,000元之約定，且被告自112年6月起即未再行繳付系爭房屋之租金、水費、電費等語(見本院卷第89頁、第2 10頁)，是原告依上開約定請求被告給付積欠之水、電費9萬元，即屬正當。　㈧至被告辯稱：系爭房屋內現有原告、訴外人三誼塑業有限公司堆置之太空包，且被告之配偶等人現因上情遭司法調查，倘於刑事偵查程序終結前，任意騰空系爭房屋，被告恐有湮滅或隱匿他人刑事被告案件證據之嫌等語，惟兩造間之租賃契約關係既已消滅，被告依法有騰空遷讓並返還系爭房屋與原告之義務，而就此義務之履行，被告本有按刑事、環境保護等法規之規定，依據法律規定之內容於合法範圍內履行之義務，附此敘明。四、綜上所述，原告依民法第962條、第440條、第455條、第179 條，以及系爭租約之規定，請求如主文第1項、第2項、第3 項所示，為有理由，應予准許。　五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第3 89條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第39 2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　17　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　陳怡伶　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪妍汝

2025-02-17

NTEV-112-投簡-572-20250217-1

訴

板橋簡易庭

給付租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 113年度訴字第3387號原告即反訴被告吳柏青訴訟代理人陳仕軒李麗凰李振戎律師被告即反訴原告林鴻芬即新北市私立傑安幼兒園訴訟代理人許峻銘律師上列當事人間請求給付租金事件，於民國114年1月8日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文本訴被告應給付本訴原告新臺幣伍拾玖萬元，及其中新臺幣肆拾玖萬元自民國一百一十三年四月四日起，其中新臺幣壹拾萬元自民國一百一十三年十一月二十一日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。本訴訴訟費用由本訴被告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、本訴部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件本訴原告原起訴聲明請求：本訴被告應給付本訴原告新臺幣（下同）49萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院113年11月20日言詞辯論期日，當庭就本訴變更聲明為：訴之聲明本金部分擴張為59萬元，擴張部分之利息起算日自民國113年11月21日起算等語。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、本訴原告起訴主張：　㈠訴外人江蕙如前自民國99年8月1日起至107年7月31日止向本訴原告承租新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）作為開設新北市新莊區傑安幼兒園使用，99年8月1日起至10 2年7月31日止約定租金7萬元含車位、102年8月1日至105年7 月31日止約定租金7萬元含車位，105年8月1日至107年7月31 日止約定租金76,000元，惟因承租人代繳稅款，故每月僅匯 7萬元。嗣後訴外人江蕙如因身體因素於106年8月頂讓幼兒園並於106年7月1日變更負責人為本訴被告，本訴原告因幼兒園立案續約資料，必須有公證房屋五年以上之租約，故配合本訴被告，遂將原二年租約更改為五年，並與被告簽訂房屋租賃契約，約定租期自106年7月1日起至111年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）7萬元，斯時本訴原告不諳法律，誤認若以公契（5萬元）、私契（7萬元）之方式訂約，可減輕租稅負擔，因於公證租約上記載租金為每月5萬元，實則雙方約定為租金7萬元（下稱系爭租約），且本訴原告與訴外人江蕙如亦約定每月租金7萬元，被告自106年7月至111 年12月長達66個月均依私契按月給付租金7萬元予本訴原告，而非依公契給付租金，顯見公契之租金記載僅為減省租金收入所得稅。且觀諸112年1月1日承租人調整租金至85,000 元，亦非從5萬元上漲，而是從7萬元為基礎調整較為合理。　㈡是106年7月1日起始至111年12月31日共66個月，以每月7萬元計算，總額應為4,620,000元，根據存簿交易明細，租賃期間總收取租金僅有4,030,000元（與本訴被告提供之付款紀錄4,090,000差異為 107年6月5日之6萬元，本訴原告銀行交易明細中無此筆紀錄），本訴被告即承租人尚欠繳59萬元之差額，原約定之租金為7萬6千元，本訴被告實際繳納7萬元，係將代繳之稅款扣除後之金額，故本訴原告請求給付短少之59萬元。為此，爰依系爭租約及租賃之法律關係，提起本訴，請求本訴被告給付租金等語。並聲明：如變更後聲明所示。　㈢對本訴被告答辯之陳述：　⒈就給付租金之金額109年8月28日、110年10月12日及111年11 月10日皆僅繳交6萬元（短少3萬元）。　⒉另本訴被告於民事答辯（二）狀，稱於107年9月6日現金交付 6萬元，惟該存摺明細僅能證明本訴被告自銀行帳戶提領6萬元，不能證明有交付該款項給本訴原告，且如此鉅額現金依常理應要求開立收據以資證明，惟本訴被告並未提供，故本訴原告否認收到該款項（短少6萬元）。　⒊本訴被告於107年6月欠繳5月份租金，縱另有交付現金（本訴原告否認），亦為補繳5月份欠繳之租金，依原租賃契約應於每月1日前繳納（即107年6月1日，先前書狀誤繕為107年6 月5日），而非逕自認定為9月份之租金。　⒋基此，本訴原告僅收到4,030,000元，而非4,090,000元（差額共短少6萬元）而本訴被告於租賃期間（106年7月1日起至 112年12月31日止，共66個月，共應繳交4,620,000元），因此本訴原告應請求之金額應為59萬元（462-403=59）。　⒌其中包含111年7月、110年7月、110年6月、110年3月、109年 9月、108年3月、107年9月及107年5月，共計8個月（7萬x8 個月=56萬元）加上109年8月28日、110年10月12日及111年1 1月10日皆僅繳交6萬元（短少3萬元）共計59萬元。　⒍106年11月9日及109年11月25日之金額各14萬元，則分別填補 106年7月及106年10月欠繳部分。三、本訴被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈠系爭租約經公證之房屋租賃契約，約定租期自106年7月1日起至111年12月31日止，每月租金為5萬元，於租期屆至後，被告再與原告簽立相同之租約，約定租期自112年1月1日至116 年12月31日，每月租金則調漲為85,000元。　㈡本訴被告所經營之傑安幼兒園係繼受於前手即訴外人江蕙如，當時約定租金即為每月5萬元，而本訴被告誤以為頂讓後，租金為每月7萬元，故於每月匯款7萬元予本訴原告，直至本件原告提起告訴後，被告始翻閱原先之房屋租賃契約及匯款紀錄，經計算後始知悉被告非但未積欠租金，更早已支付超額之租金予本訴原告，故本訴原告以本訴被告積欠七個月租金為由，請求本訴被告應給付租金，顯無理由。　㈢就本訴原告主張107年6月5日差額之6萬元（即被告附表中之1 07年9月6日），本訴被告係以現金提領後交付予本訴原告。　㈣倘本訴被告所承租之租金仍與前手即訴外人江蕙如相同，則本訴被告實無頂讓之必要，且本訴原告所述租金為76,000元或代繳稅款則為7萬元，與兩造經公證之房屋租賃契約並不相符，兩造亦無必要於簽立租賃契約，將該租賃契約公證後而否認該租賃契約非屬真正之合意，是以當時欲將租賃契約公證，顯然係為確定兩造均應按租賃契約之內容履行。　㈤訴外人江蕙如與原告承租之租金雖為7萬元，然承租範圍實包含系爭房屋之二樓及地下室停車位；而本訴被告僅承租系爭房屋之一樓且不含停車位，故租金方降為5萬元，故本訴原告所指本訴被告須繼受原租約租金之限制，難認可採。貳、反訴部分：一、反訴原告起訴主張：　　反訴原告經詳細計算租金後，反訴原告非但未積欠反訴被告租金，反而多匯79萬元予反訴被告。又系爭租約約定稅賦由反訴被告負擔，惟自106年7月反訴原告向反訴被告承租系爭房屋以來，均由反訴原告負擔，故反訴原告實已多繳納33萬元（計算式：5,000元×66（5年6月）=33萬元。），反訴原告另於112年1月即誤提早申報111年12月之稅金為調漲租金後之所得稅8,500元，故反訴原告多給付3,500元予反訴原告。以上反訴原告多給付反訴被告共計1,123,500元（計算式：79萬元+33萬元+3,500元=1,123,500元），則反訴原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求反訴被告應返還不當得利。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,123,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。二、反訴被告則以：　　系爭租約實雙方約定為租金7萬元，反訴原告並未溢繳租金。又系爭租約原約定稅款由本訴原告負擔，惟系爭租約第3 條約定租金為每月76,000元，本訴被告實際僅繳納7萬元，係已將代繳之稅款扣除後之金額，本訴被告再爭執33萬元，並無理由，且106年7月至113年3月之扣繳稅款報繳證明中顯示，108年10月及110年12月各5,000元並未繳納，故實際金額應為32萬元。並聲明：反訴原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。參、法院之判斷：一、本訴部分：　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨參照。原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號判例意旨參照。　㈡本訴原告主張之上開事實，業據其提出臺灣新北地方法院所屬民間公證人李俊宏事務所106新北院民公宏字第00222號公證書證本、系爭租約、99年8月1日起至102年7月31日止租約、102年8月1日至105年7月31日止租約、105年8月1日至107 年7月31日止租約及租賃切結書等件為證，本訴被告對於兩造間簽訂系爭租約不爭執，惟否認系爭租約每月租金實為7 萬元，並以前詞置辯。然觀諸本訴原告提出之存摺明細，自 105年8月起，訴外人江蕙如即按月匯款7萬元予本訴原告，而被告頂讓幼稚園之106年7月1日起至107年4月16日、107年 7月2日起至107年8月14日、107年10月18日起至108年2月20 日、108年4月15日起至109年7月24日、109年10月29日起至1 10年2月26日、110年4月9日起至110年5月11日、110年8月12 日起至111年6月15日、111年8月12日起至111年12月13日間，均按月匯款7萬元予本訴原告，核與本訴原告所述相符。復觀之兩造於106年6月29日簽訂並經公證之系爭租約，其上明確載明系爭房屋月租金5萬元，復有被告之簽名及蓋章，難認被告於簽訂系爭租約時不知系爭房屋租金為5萬元，亦難認本訴被告於106年7月1日起至111年12月13日扣除未繳納之期數後，仍按月匯款7萬元予本訴原告將近5年均未發現錯誤，且系爭房屋在訴外人江蕙如頂讓予本訴被告前，即為月租金7萬元出租，本訴被告辯稱其僅承租系爭房屋之一樓且不含停車位，故租金降為5萬元云云，惟未該主張舉證以實其說，本訴被告所辯，難認可採。準此，本訴原告主張系爭房屋租金應為7萬元，應屬可採。本訴原告據此請求本訴被告給付短少之租金56萬元（即107年5月、9月、108年3月、1 09年9月、110年3月、6月、7月及111年7月共8個月，7萬x8 個月=56萬元）及109年8月28日、110年10月12日及111年11 月10日皆僅繳交6萬元，共短少3萬元，合計59萬元，應屬有據。　㈢至本訴被告辯稱於107年9月6日以現金交付租金6萬元予本訴原告云云，然此既為本訴原告所否認，本訴被告即應就有利於己之證據負舉證之責。本訴被告固提出存摺明細為證，惟此僅能證明本訴被告自銀行帳戶提領6萬元，無從證明本訴被告有交付6萬元予本訴原告，是本訴被告此部分之抗辯，亦難採認。　㈣從而，本訴原告依租賃及系爭租約之法律關係，請求本訴被告給付59萬元，及其中49萬元自支付命令送達翌日即113年4 月4日起清償日止，其中10萬元自113年11月21日起清償日止，均按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。二、反訴部分：　㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。查反訴原告主張溢繳租金79萬元予反訴被告。又代墊稅金33萬元及因反訴原告於112年1月誤提早申報111年12月之稅金為調漲租金後之所得稅8,500元，故反訴原告多代墊3,5 00元之稅金，故請求反訴被告返還1,123,500元之不當得利云云，固據其提出國稅局各類所得扣繳稅款報繳證明為證。然查，反訴原告主張反訴被告返還溢繳租金79萬元云云，為無理由，業經本院認定如前，反訴原告此部分主張，難認可採。　㈡又觀諸反訴被告提出系爭房屋105年8月1日起至107年7月31日之租約，約定租金為76,000元，復觀之反訴被告提出之存摺明細，訴外人江蕙如自105年8月起即按月匯款7萬元予本訴被告，足認反訴被告與訴外人江蕙如有承租人代繳稅款故僅約按月給付租金7萬元之約定。又兩造間之系爭租約實際租金為7萬元，此應與反訴被告與訴外人江蕙如所約定之租約相同，是系爭租約應與其開租約相同，均為約定租金為76,0 00元，惟反訴原告僅需給付7萬元，況系爭租約既約定租賃所得稅由反訴被告負擔，則反訴原告何需確實扣繳系爭房屋之租賃所得，故本件應認系爭房屋之租賃所得由反訴被告負擔，而系爭租約實際租金為76,000元，反訴原告僅需繳納7 萬元，剩餘每月6,000元即為反訴被告予反訴原告扣繳系爭房屋租賃所得稅之稅金。是反訴原告據此請求反訴被告返還代墊稅金33萬元、3,500元云云，亦屬無據。　㈢從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告1,123,500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。伍、據上論結，本訴部分，原告之訴為有理由；反訴部分，反訴原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-02-14

PCEV-113-訴-3387-20250214-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還租賃物等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1919號原告黃瑞榮訴訟代理人黃仕勳律師被告沈世雄上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將臺中市○○區○○段000○號(門牌號碼臺中市○○區○○路0 00號)房屋遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣12萬元。三、被告應自民國113年10月12日起，至將第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告4萬元。四、訴訟費用(除減縮部分外)由被告負擔。五、本判決第一項、第二項部分，於原告以新臺幣17萬9,767元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣53萬9,30 0元為原告預供擔保，得免為假執行。　六、本判決第三項已到期部分，於原告就按月給付已到期部分，每期以新臺幣1萬3,333元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣4萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴聲明請求：㈠被告應將門牌號碼台中市○○區○○路000號房屋返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)18萬元。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至將第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告4萬元。嗣迭經變更，最後於本院113年12月3日變更為：㈠被告應將臺中市○○區○○段000○號(門牌號碼臺中市○○區○○ 路000號)房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告12萬元。㈢被告應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，至將第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告4萬元。原告前揭所為，經核聲明第㈠項為補充事實上之陳述；聲明第㈡、㈢項之請求基礎事實均同一，均無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告與原告配偶共有臺中市○○區○○段000○號建物，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋) ，由原告負責管理使用收益。被告向原告承租系爭房屋，租期自民國111年11月1日起至114年10月31日止，每月租金4萬元，被告已支付8萬元作為押租保證金，兩造並簽立房屋租賃契約(下稱系爭租約)。被告前期每月租金均匯款至原告所有之華南銀行帳戶，惟自113年1月1日起，即開始出現如附表所示逾期繳納租金、未足額繳納租金或完全未繳納租金之情形。原告曾於113年5月6日、113年6月3日寄發存證信函向被告催繳房租，然至113年9月15日止，被告已積欠租金達20 萬元，扣除押租金8萬元後，被告仍積欠原告3個月租金12萬元。被告復以113年9月13日民事變更訴之聲明狀對被告為終止系爭租約之意思表示，並於113年10月11日送達被告。惟被告現無正當權源繼續占有使用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。爰依民法第455條、第439條第1項前段、第179條之規定，系爭租約第3條之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳　　述。三、得心證之理由： (一)原告上開主張業據提出系爭租約、台中旱溪郵局62號存證信函暨被告收件回執、台中法院郵局1198號存證信函暨被告招領逾期信封、兩造111年12月1日LINE對話紀錄截圖、系爭房屋登記第一類謄本、原告華南銀行存摺明細所示被告匯款紀錄、兩造112年5月16日LINE對話紀錄截圖(本院卷第19至41 頁、第69頁、第73至87頁)可證。又被告已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，堪信原告主張為實在。 (二)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第455條前段、第440 條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明定。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。 (三)經查，被告自113年1月起陸續出現遲付、未完全給付租金之情形，經原告於113年5月6日、113年6月3日向被告催告支付租金，惟至113年9月15日止，被告仍積欠租金共20萬元(詳如附表所示)，被告以押租金8萬元抵充所欠租金後，仍遲付租金12萬元，已逾2個月(8萬元)之租金數額。原告以民事變更訴之聲明狀作為終止系爭租約之意思表示，並於113年10 月11日送達被告（見本院卷第103頁），足認系爭租約於113 年10月11日已合法終止。兩造間系爭租約既已終止，原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；及依民法第439條前段之規定、系爭租約第3條之約定，請求所欠租金12萬元，均有理由，應予准許。 (四)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決意旨參照）。經查，原告為系爭房屋之共有人（見本院卷第69頁），有使用收益系爭房屋之權利。被告於 113年10月11日系爭租約終止後，已無占用系爭房屋之法律上原因，惟被告迄今仍占用系爭房屋，致原告受有相當於租金，即系爭租約約定每月4萬元之損害（見本院卷第21頁）。原告依民法第179條之規定，請求被告自113年10月12日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告；依民法第439條第1項前段、系爭租約第3條之約定，請求被告給付12萬元，及依民法第179條之規定，請求被告自113年10月12日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與民事訴訟法第 390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林依蓉　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝佳諮以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張峻偉附表：被告租金給付情形及所欠租金額編號被告應付租金被告給付日期及金額所欠租金 1 113年1月 40,000元 113年1月15日　 30,000元　　　 0元 113年1月24日　 10,000元 2 113年2月 40,000元 113年2月12日　 20,000元　10,000元 113年2月25日　 10,000元 3 113年3月 40,000元 113年3月11日　 30,000元　　　 0元 113年3月29日　 10,000元 4 113年4月 40,000元 113年4月13日　 10,000元　30,000元 5 113年5月 40,000元無　40,000元 6 113年6月 40,000元無　40,000元 7 113年7月 40,000元無　40,000元 8 113年8月 40,000元 113年8月1日　 20,000元　20,000元 9 113年9月 20,000元 (註1) 無　20,000元合計 340,000元　　　　　　　 140,000元 200,000元註1：113年9月租金計至113年9月15日止，為20,000元。註2：被告尚欠租金合計200,000元，抵充被告繳付之押租金80,000元，被告尚欠租金120,000元(計算式：200,000－80,000＝120,000)。

2025-02-14

TCDV-113-訴-1919-20250214-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3020號原告何永聰被告李玉燕上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國114年1月8日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○弄○○○號四樓（E室）房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟貳佰元，並自民國一百一十三年八月十日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應將坐落於新北市○○區○○路○段000巷00弄00號4樓（E室）房屋遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣（下同）27,200元，並自民國113年8月22日起至遷讓之日止按月賠償6,800元。嗣於114年1月8日言詞辯論當庭就賠償金起算日變更自113年8 月10日起算。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告起訴主張：　　緣被告於民國112年5月10日向原告承租門牌號碼新北市○○區 ○○路○段000巷00弄00號4樓（E室）房屋（下稱系爭房屋），約定租期2年，自112年5月10日起至114年5月9日止，每月租金6,800元(下稱系爭租約)，並簽有房屋租賃契約書乙份。詎被告自113年5月起未按期給付租金，已達2月以上未繳納，經原告前後以113年7月6日板橋文化路郵局存證號碼00065 3號存證信函、113年8月22日板橋埔墘郵局存證號碼000233 號存證信函催告被告應於函到立即繳納積欠租金，被告仍拒不清償；故以上開存證信函為終止系爭租約意思表示終止系爭租約，被告未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權，爰依民法第440條第1項、第2項、第767條、第45 5條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又且被告遲付租金迄今已達4期，即27,200元，自應負清償責任，且被告未依約給付租金，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，聲明請求：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告27,200元，並自民國113年8月10日起至遷讓之日止按月賠償6,800元。三、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、公證書正本、113年7月6日板橋文化路郵局存證號碼000653號存證信函、113年8月22日板橋埔墘郵局存證號碼000233號存證信函等件影本為證。而被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自應認原告之主張為真實。四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約業經原告通知被告而終止，從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付所積欠之4 月租金27,200元，為有理由，應予准許。五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。經查，系爭租約既已終止，而依前開說明，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法第179條規定請求被告應返還不當得利。而系爭房屋每月租金為6,800元，故被告可能獲得每月相當於租金之不當得利應以上開金額6,800元計算。是原告請求被告自113年8月10 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金 6,800元之不當得利，亦屬有據。六、從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，求為判決如主文所示，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-02-14

PCEV-113-板簡-3020-20250214-1