租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第671號
原 告 廖清福
訴訟代理人 周玉蘭律師
被 告 許德海
許文宗
許文夏
許文三
許宗吉
許秋明
上五人共同
訴訟代理人 江銘栗律師
被 告 吳專
兼 上一人
訴訟代理人 許國良
被 告 許清龍
彭詩穎
兼 上二人
共 同
訴訟代理人 許泳雯
許晉榮
被 告 許秀美
張秀卿
許素真
許素琴
許百山
許暖
上 一 人
訴訟代理人 李建慶
被 告 林玉花
上列當事人間租佃爭議事件,本院於民國114年1月15日辯論終結
,判決如下:
主 文
被告許德海、許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許秋明
、許清龍、許秀美、張秀卿、許素真、許素琴、許百山、許暖、
許國良、林玉花、許泳雯、許晉榮應更正彰化縣私有耕地「彰埤
腳字第一六號」三七五租約中「出租人」為上開所示之被告;「
地號欄」之記載由「埤頭鄉振興段119地號」更正為「埤頭鄉振
興段115地號」;「面積欄」之記載由「1,982平方公尺」更正為
「如附圖(即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月6日
北土測字第1139號土地複丈成果圖)所示編號A(含編號B)部分
面積1,982平方公尺」之土地。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(
鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應
由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者
,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用;前項爭議案
件非經調解、調處,不得起訴,耕地三七五減租條例第26條
第1項、第2項前段分別定有明文。兩造就本件租佃爭議,於
民國(下同)113年4月17日,經彰化縣埤頭鄉公所耕地租佃
委員會調解不成立,復於113年6月12日經彰化縣政府耕地租
佃委員會調處不成立,由彰化縣政府移送本院審理,有彰化
縣政府113年6月14日府地權字第1130224080號函及函附之租
佃爭議事件相關文件、彰化縣政府耕地租佃委員會調解程序
筆錄、彰化縣埤頭鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及租
佃爭議調解申請書在卷可稽(見本院卷第11至70頁),雖被
告許文宗、許文夏、許文三、許宗吉、許秋明辯稱原告先位
請求,並未向彰化縣政府提出耕地租佃爭議調解,未經彰化
縣政府耕地租佃調解委員會調處,違反耕地三七五減租條例
第26條之規定云云,惟查,原告業於112年2月10日向彰化縣
埤頭鄉公所就本件三七五租佃契約提出調解,彰化縣○○鄉○○
○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號函知不受理,於原告表示
不服向彰化縣政府聲請調處後,再經彰化縣政府以113年2月
21日府地字第1130042375號函示:「本件先位聲明部分應由
法院認定...」等語,有前揭函件影本在卷可佐(見本院卷
一第69至70頁),是原告依前揭函示提起本件訴訟於法尚無
違誤,從而,本件起訴程序核與上開規定相符,先予敘明。
二、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但減縮
應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1
項第3款定有明文。查原告起訴聲明原為:「先位聲明:㈠請
求被告許德海更正彰化縣私有耕地『彰埤腳字第一六號』三七
五租約中『地號欄』之記載理由『埤頭鄉振興段119地號』更正
為『埤頭鄉振興段115地號』;『面積欄』之記載由1,982平方公
尺』之記載更正為『如民事起訴狀附圖所示A部分、面積1,982
平方公尺』。㈡訴訟費用由被告許德海負擔。備位聲明:㈠被
告許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許秋明、許清
龍、彭詩穎應依兩造間就『彰埤腳字第16號』三七五租約所示
之租賃標的即『埤頭鄉振興段119地號、面積1,982平方公尺』
之土地以合於耕作之使用收益狀態,交付予原告。㈡訴訟費
用由被告許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許秋明
、許清龍、彭詩穎負擔。」嗣迭經變更訴之聲明為:「先位
聲明:㈠被告許德海、許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、
吳專、許秋明、許清龍,及追加被告許秀美、張秀卿、許素
真、許素琴、許百山、許暖、許國良、林玉花、許泳雯、許
晉榮應更正彰化縣私有耕地『彰埤腳字第一六號』三七五租約
中『出租人』為上開所示之被告;『地號欄』之記載由『埤頭鄉
振興段119地號』更正為『埤頭鄉振興段115地號』;『面積欄』
之記載由1,982平方公尺』之記載更正為『如彰化縣北斗地政
事務所依113年8月6日北土測字第1139號文於113年9月24日
鑑測之土地複丈成果圖所示編號A(含編號B)部分、面積1,
982平方公尺』之土地。㈡訴訟費用由上開被告等負擔。備位
聲明:㈠被告許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許
秋明、許清龍、彭詩穎,及追加被告許秀美、張秀卿、許素
真、許素琴、許百山、許暖、許國良、林玉花、許泳雯、許
晉榮應依彰化縣政府就『彰埤腳字第一六號』三七五租約所示
之租賃標的即『埤頭鄉振興段119地號、面積1,982平方公尺』
之土地於本判決確定後三個月內,以合於耕作之使用收益狀
態,交付予原告。㈡訴訟費用由上開被告等負擔。」(見本院
卷二第9至19頁)。原告上開擴張應受判決事項之聲明,係本
於系爭土地租佃爭議之同一基礎事實,尚不甚礙被告之防禦
及訴訟之終結,核與前開規定相符,應予准許。
三、末按言詞辯論期日,當事人之一造不到場者,得依到場當事
人之聲請,由其一造辯論而為判決,民事訴訟法第385條第1
項前段定有明文。本件被告許德海、吳專、許秀美、張秀卿
、許素真、許素琴、許百山、許國良、林玉花、林泳雯經合
法通知,無正當理由未於最後言詞辯論期日到場,核無民事
訴訟法第386條所列各款事由,爰依原告之聲請,由其一造
辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張略以:
㈠「彰埤腳字第一六號」臺灣省彰化縣私有三七五耕地租約書
(下稱系爭租約),始於38年1月1日由原告之父廖新發與地
主許牛天水所簽立。系爭租約一直續約迄115年12月31日,
而系爭租約承租人、出租人也因世代交替變成本件原告及被
告許文宗等八人。原告與被告間之系爭租約,雖記載租佃標
的為彰化縣○○鄉○○段000地號土地,惟自出租之始,地主許
牛天水所指界交予原承租人廖新發耕作之土地即為現地號埤
頭鄉振興段115地號土地,且自38年簽立系爭租約後迄今,
已長達70餘年,原告與父親兩代承租人均耕作115地號土地
中如民事起訴狀附圖所示A部分面積1,982平方公尺土地,並
按年給付租金;而出租人即被告許文宗等八人,及被告許德
海即115地號土地之所有權人,其中多人環居於上開土地附
近,自始至終均無人對原告耕作115地號土地提出異議,並
正常收租、耕作,顯然地主許牛天水當時出租之土地為原告
現耕之埤頭鄉振興段115地號如民事起訴狀附圖所示A部分之
土地,地主許牛天水之後代子孫不斷續約迄今。由上開說明
可知,「埤腳字第十六號」耕地租約上「119地號」部分係
屬誤載,應予更正,出租人並更正為115地號之所有權人許
德海;耕作位置及面積則應更正為「如附圖所示A部分、面
積1,982平方公尺」。倘本院認系爭租約之租佃標的非屬埤
頭鄉振興段115地號,則原告退步主張被告許文宗等八人應
依系爭租約所記載租約約定內容履行,將埤頭鄉振興段119
地號土地全部(1,982平方公尺),以可供耕作之狀態點交
給原告耕作,另埤頭鄉振興段119地號土地並無臨路,以致
無法通行耕作,則被告許文宗等八人點交埤頭鄉振興段119
地號土地予原告時,並應提供可供原告耕作所需之通行道路
,以利耕作。
㈡而被告許文宗等八人抗辯稱原告違反耕地三七五減租條例第1
6條第1項、第2項之規定,原訂租約無效,得由出租人收回
自行耕作云云,然按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2
項固規定,承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉
租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出
租人收回自行耕種或另行出租。惟按民法第423條之規定,
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並
應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。
而被告許文宗等八人未提出有將埤頭鄉振興段119地號土地
處理至「合於耕作之使用狀態,並交付予原告」事實之證據
,渠等自始至終均未依約交付合於約定使用之耕地予原告,
故原告並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之
事實。至被告許德海等六人抗辯稱原告有違耕地三七五減租
條例第16條第1項、第2項前段規定即「交換耕作」之行為云
云,然系爭租約始於38年1月1日由原告之父親廖新發與地主
許牛天水所簽立。而被告提出之埤頭鄉振興段119地號土地
於42年7月31日始為最初之記載,即縱使能證明埤頭鄉振興
段119地號土地於42年自三塊厝段111地號土地分割登記之事
實,惟系爭租約自38年1月1日所訂立,顯於埤頭鄉振興段11
9地號土地分割前已約定承作,足見原告所承作之土地自非
埤頭鄉振興段119地號土地,且倘依渠等抗辯之脈絡會變成3
8年簽約時原告在埤頭鄉振興段115地號土地耕作,於42年7
月31日埤頭鄉振興段119地號土地分割登記後,換到埤頭鄉
振興段119地號土地耕作,現在又換到埤頭鄉振興段115地號
土地耕作?如此大費周章,顯不符經驗法則。另埤頭鄉振興
段119地號土地前身為「三塊厝段」111-1地號土地,而系爭
租約之記載明顯為「連交厝段」顯然不符,被告未提出任何
原告有交換耕作之「事實」證明,恐難僅以地籍之變動推論
渠等抗辯為真實。況原告耕作地在埤頭鄉振興段115地號土
地,而埤頭鄉振興段119地號土地為被告長年種植多年生之
柏樹、桂花等經濟作物,而非種植水稻;且除被告許德海等
六人外,其餘被告均自承原告自系爭租約成立後即在埤頭鄉
振興段115地號土地耕作70餘年之事實;再以埤頭鄉振興段1
19地號土地現狀來看,其為袋地,未臨路,並無任何農路可
通該土地,更無電表之申請,則無水、無農路如何進行耕作
?故被告許德海等六人所為之抗辯與事實不符,爰依租佃契
約法律關係,請求如訴之聲明等語。
㈢並聲明:
⒈先位聲明:
⑴被告許德海、許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許
秋明、許清龍,及追加被告許秀美、張秀卿、許素真、許素
琴、許百山、許暖、許國良、林玉花、許泳雯、許晉榮應更
正彰化縣私有耕地「彰埤腳字第一六號」三七五租約中「出
租人」為上開所示之被告;「地號欄」之記載由「埤頭鄉振
興段119地號」更正為「埤頭鄉振興段115地號」;「面積欄
」之記載由1,982平方公尺」之記載更正為「如彰化縣北斗
地政事務所依113年8月6日北土測字第1139號文於113年9月2
4日鑑測之土地複丈成果圖所示編號A(含編號B)部分、面
積1,982平方公尺」之土地。
⑵訴訟費用由上開被告等負擔。
⒉備位聲明:
⑴被告許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、吳專、許秋明、許
清龍、彭詩穎,及追加被告許秀美、張秀卿、許素真、許素
琴、許百山、許暖、許國良、林玉花、許泳雯、許晉榮應依
彰化縣政府就「彰埤腳字第一六號」三七五租約所示之租賃
標的即「埤頭鄉振興段119地號、面積1,982平方公尺」之土
地於本判決確定後三個月內,以合於耕作之使用收益狀態,
交付予原告。
⑵訴訟費用由上開被告等負擔。
二、被告答辯則以:
㈠被告許德海、許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、許秋明答
辯略以:
⒈依據北斗地政事務所地籍登記資料,彰化縣○○鄉○○段000地號土地,於地籍重測前原地號為彰化縣○○鄉○○○段00000地號土地,該地號土地係因有系爭租約,後政府實施耕者有其田政策,即將有三七五租約之耕地,自原本地號分割而出單獨成立新地號,故於42年7月31日,依據系爭租約之承租人廖新發,當時於彰化縣○○鄉○○○段000地號實際承租並耕作之位置及面積,自原本彰化縣○○鄉○○○段000地號土地分割而出,成單獨一筆地號即彰化縣○○鄉○○○段00000地號土地,分割後面積為1,831平方公尺,後再經地籍重編即成為現在埤頭鄉振興段119地號土地,面積並增為1,982平方公尺。故於38年1月1日廖新發與地主許牛天水雙方所訂立系爭租約時,租約標的之土地即為當時許牛天水實際交付廖新發耕作之位置,即為彰化縣○○鄉○○○段000地號土地上後編列為三塊厝段111-1地號土地之位置,即現為彰化縣○○鄉○○段000地號土地位置,至為明確。否則,若於42年7月31日時,該三塊厝段111-1地號土地之位置及面積非廖新發實際耕作所在之位置及面積,則當時地政機關又豈能進行辦理地籍指(經)界測量及登記,並分割為單獨地號即三塊厝段111-1地號土地之地政作業者?本件系爭租約訂立時,承租人廖新發即在彰化縣○○鄉○○段000地號土地耕作,並非自始即在第115地號土地耕作。系爭租約雙方立約時之真意,租佃標的即在彰化縣○○鄉○○段000地號土地,更屬無疑,本件承租人確有私下交換耕地耕作之行為。又衡諸常理,埤頭鄉振興段115地號土地與埤頭鄉振興段119地號土地,二筆土地之地形及位置均不相同,埤頭鄉振興段115地號土地上更有一座無主墳墓可資區別,二筆土地極易辨別,故於系爭租約之始,租佃雙方自不可能有誤解,更何況有公權力即彰化縣政府及埤頭鄉公所介入訂定系爭租約,自不可能點交與租約不同之耕地予承租人,足見本件耕地交換耕作,係於系爭租約訂立後所為之交換。且如依原告所稱於系爭租約之始,地主許牛天水所指界點交予原承租人廖新發耕作,理應僅限於埤頭鄉振興段115地號土地,豈會包括埤頭鄉振興段119地號面積66平方公尺土地?如非雙方於系爭租約訂立後,因故刻意交換土地耕作,豈有可能在租約之始,同一份系爭租約卻各佔有二筆地號部分土地,並非土地全部者?如非交換時有特別加以測量面積,豈會實際耕作面積為埤頭鄉振興段115地號土地面積2,017平方公尺,及埤頭鄉振興段119地號土地面積66平方公尺,二者相加所得?足見本件耕地交換耕作,係系爭租約訂立後雙方刻意所為耕地交換耕作,並因雙方原即約好原本系爭租約之耕地,不得變更為振興段115地號土地上之耕作面積,雙方始會數十年來並未再辦理變更租約,將出租耕地變更為振興段115地號土地上之耕作面積。職是,原告先位之訴已與事實不符,自無足採信。
⒉又系爭租約所記載承租標的地號土地,現為彰化縣○○鄉○○段0
00地號,為兩造所不爭執,而彰化縣○○鄉○○段000地號,重
測前為三塊厝段111-1地號土地,於42年7月31日時,因實施
耕者有其田政策,單獨將「彰埤腳字第一六號」系爭租約標
的之部分自原本「三塊厝段」111地號土地分割而出,單獨
一筆地號,因此,彰化縣○○鄉○○000○00○00○○鄉○○○00000000
00號函所附租佃契約,地號記載為「連交厝段」111地號,
應有誤載。而埤頭鄉振興段119地號土地,自38年間,由被
告之父許牛天水與原告之父廖新發訂有系爭租約,許牛天水
死後由被告等及被告吳專繼承埤頭鄉興段119地號土地,廖
新發死後,由原告繼承系爭租約,之後每6年租期屆至,就
由行政機關自動續約,近期租佃期間自110年1月1日起至115
年12月31日止。由系爭租約約定被告租用地目「田」之埤頭
鄉興段119地號土地,以供種「稻穀」使用,故系爭租約應
屬耕地租佃,應適用耕地三七五減租條例之規定。原告事實
上係另行占用埤頭鄉興段115地號土地耕作,在埤頭鄉振興
段119地號土地上耕作之面積僅有68平方公尺左右,埤頭鄉
振興段119地號土地之大部分土地現為被告許宗吉使用種植
景觀造園用之真柏、桂花樹等高經濟價值樹木,原告並未在
埤頭鄉振興段119地號土地自任耕作,此情原告亦於租佃爭
議調解申請書內自承屬實。因原告並無於系爭租約所載耕地
全部自任耕作之事實,而有耕地三七五減租條例第16條第1
項之情形,則依同條第2項之規定,及最高法院66年台上字
第761號民事判決要旨,系爭租約即屬全部無效。另本院倘
認本件就該振興段119地號土地,原告僅有不為耕作之事實
,然原告不為耕作時間,已達1年以上,則被告亦得依耕地
三七五減租條例第17條第1項第4款規定,為全體共有人之利
益,以本書狀之送達,作為終止系爭租約之意思表示。職是
,原告備位之訴,於法無據等語。
⒊並聲明:⑴原告之訴先、備位之請求,均駁回;⑵訴訟費用,
由原告負擔。
㈡被告許清龍、彭詩穎、林玉花、許泳雯、許晉榮答辯略以:
⒈被告許清龍、彭詩穎、林玉花為此次租佃爭議土地原所有人
許秋冬之繼承人。許秋冬於在世時曾與渠等交代,祖輩許牛
天水與廖家佃農於38年簽訂系爭租約,系爭租約之土地位於
路邊且與被告許宗吉及許秋明經共同約定分配之土地相鄰,
渠等所繼承之臨路土地長期由廖家耕種,並訂有系爭租約,
且此訂有系爭租約之土地為埤頭鄉振興段115地號土地,於6
4年兄弟分家時,由祖輩許牛天水、父輩許秋冬及其他四位
兄弟明確約定,由5兄弟個持分1/5共同持有,並延續祖輩許
牛天水與廖家於埤頭鄉振興段115地號土地實際耕作70餘年
之系爭租約,直至廖家不再繼續耕作為止。既祖輩許牛天水
於38年與原告知父親廖新發已簽訂系爭租約,且與祖輩許牛
天水、父輩許秋冬及其餘兄弟共同約定此筆1,982平方公尺
出租之土地為兄弟5人共同持有,故祖輩許牛天水所擁有之
埤頭鄉振興段115地號土地,應由依共同約定取得所有權狀
之繼承人,延續埤頭鄉振興段115地號土地之系爭租約,渠
等目前並無埤頭鄉振興段115地號土地之所有權狀,惟仍願
遵從祖輩及父輩所約定之事實,維持佃農原地耕種。渠等參
閱民事起訴狀所附之地籍圖、空照圖等資料後,更加確認渠
等於許秋冬所繼承之土地位置,與許秋冬在世時所囑咐之內
容完全不同等語。
⒉被告彭詩穎另補述略以:伊於108年從許秋冬受遺贈之土地為
埤頭鄉振興段119地號土地,實際上,原告70餘年所耕作之
地點與許牛天水自始所指界交付之地點,均為埤頭鄉振興段
115地號土地。許秋冬在世時曾提及,許牛天水與廖家店農
於38年有簽訂系爭租約,土地位於路邊且與許晉榮之叔伯土
地相鄰,與伊所受遺贈之土地為袋地且形狀呈三角形差異甚
大等語。
⒊並聲明:原告之備位請求無理由。
㈢被告許暖雖未於最後言詞辯論期日到場,以書狀表示:原告
及其父親70餘年耕種之位置,為埤頭鄉振興段115地號土地
,確為當初地主許牛天水與原告之父親廖新發訂立系爭租約
並交付出租之土地,且於64年7月24日許家分家時,許牛天
水明確告知五個兒子,這塊地屬系爭租約之土地,長期以來
由廖新發先生耕種,經渠等6人合意,不列入抽籤分配之土
地,將其作為許家公地,由五個兒子個取得1/5,並先由許
牛天水收租,待許牛天水往生後由5兄弟共同收租。於92年
,許家五兄弟一起到許秋男住家,再次確認廖家耕種位置、
五兄弟持分共有位置,及被告許宗吉、許秋明取得土地位置
,並繪製位置圖。埤頭鄉振興段115地號土地,長期以來都
是由原告及其父親耕種,70多年來毫無爭議,而埤頭鄉振興
段119地號土地,長期以來都是許家使用且現況為樹木種植
,許牛天水並未指界點交給原告或其父親,原告亦未在埤頭
鄉振興段119地號土地種植稻穀。至此,系爭租約之權利義
務,與埤頭鄉振興段119地號土地毫無關聯,至屬無疑等語
。
㈣被告許國良、吳專雖未於最後言詞辯論期日到場,以書狀表
示:雙方除系爭租約外,無其他租約。許牛天水係被告吳專
的公公,許吳贖係被告吳專的婆婆,許秋男係被告吳專的丈
夫,伊等以務農維生,原告現在耕作位置係被告吳專的公公
許牛天水租給原告的父親,被告吳專的公公在那裡的土地有
1甲3分8。從以前耕作方式就是現況,從路邊耕作到後面,
就是長方形,原告耕作之土地後面有墳墓也有水利地。原告
的父親廖新發,一開始除了耕作現在位置,也有耕作旁邊的
土地即現在種樹部分範圍。後來被告吳專的婆婆要種地瓜,
廖新發耕種範圍就剩現在位置,被告吳專的公公有釘兩個水
泥石樁為界,數十年來毫無爭議且十多年前整地種樹,也依
照原本位置。原告耕種土地的另一邊是許牛天水的叔叔許有
道的地,原本也是租給另一位佃農耕種。至於埤頭鄉振興段
119地號土地,地是三角形,沒有水源、沒有水溝、沒路,
完全無法單獨種田。於64年分家、分食後,就由被告許宗吉
、許秋明共同分得那邊土地,耕作管理範圍就是現況,即原
告耕作的那塊地,被告吳專的公公沒有單獨分,是給五個兒
子共有,先由被告吳專的公公許牛天水收租,其於94年往生
後,由五個兒子共同收租至今。伊等1甲3分8的地,中間有
條政府水利地,水利地往溪邊道路是連交厝段,地力較優良
,田賦比較貴;水利地往東裡面是三塊厝段,地力較差,田
賦比較便宜,原告耕種在路邊的連交厝段,屬於良田,很好
耕作。至此,原告現在耕作地點,長度從路邊到後面墳墓、
水利地為止,寬度也有被告吳專的公公釘的石樁為憑,就是
許牛天水指界承租給原告的,與埤頭鄉振興段119地號土地
呈三角形、無水源、無路、無水溝的土地毫無關聯,至屬無
疑等語。
㈤被告許秀美、張秀卿、許素真、許素琴、許百山經本院合法
通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
三、得心證之理由:
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭
句,民法第98條定有明文。解釋契約,固須探求當事人立約
時之真意,不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事
人真意,無須別事採求者,則不得反捨契約文字而更為曲解
;解釋當事人所立書據之真意,以當時之事實及其他一切證
據資料為其判斷之標準;解釋契約,應探求當事人立約之真
意,而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何,又應斟酌
訂立契約當時及過去之事實,其經濟目的及交易上之習慣,
而本於經驗法則,基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約
當事人之真意,本應通觀契約全文,依誠信原則,從契約之
主要目的及經濟價值等作全般之觀察。此有最高法院17年上
字第1118號、19年上字第28號判例、65年度台上字第2135號
、74年度台上字第355號判決意旨可資參照。所謂當事人之
真意,並非指當事人主觀內心之意思,而是從意思表示受領
人立場去認定之客觀表示價值,是以,契約當事人真意應依
客觀的事實而為探求。關於如何探求當事人之真意,以確定
契約內容,依最高法院上開裁判意旨,可歸納為:⒈以契約
文義為出發點(文義解釋),⒉通觀契約全文(體系解釋)
,⒊斟酌訂約時事實及資料,如磋商過程、往來文件及契約
草案等(歷史解釋),⒋考量契約目的及經濟價值(目的解
釋),⒌參酌交易慣例,⒍以誠實信用為指導原則等等。另按
當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,但
法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限,民事訴
訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供
法院對其所主張者為有利認定之證據而言,若所舉證據,不
能對其爭訟事實為相當之證明,自無從認定其主張為真正,
而所謂依其情形顯失公平者即係考量相關證據取得難易程度
等,有證據偏在及武器不平等情形。是民事訴訟如待證事實
陷於真偽不明狀態時,為求發現真實並促進訴訟,應依舉證
責任分配之原則,命負舉證責任之人提出證據,再由法院本
於調查證據之結果,斟酌全辯論意旨,依證據評價判斷事實
真偽。倘負舉證責任之一方,不能提出使法院就應證事實形
成確切心證時,即應對事實真偽不明之狀態承擔不利益之結
果(最高法院107年台上字第974號判決意旨參照)。
㈡經查,原告主張系爭租約,於38年1月1日由原告之父廖新發
與地主許牛天水所簽立,一直續約迄115年12月31日,而系
爭租約承租人、出租人亦因世代交替變為原告及被告等人。
原告現耕作地為埤頭鄉振興段115地號土地,而埤頭鄉振興
段119地號土地則為被告長年種植多年生之柏樹、桂花等經
濟作物等情,業據其提出臺灣省彰化縣○○○地○○○○○○鄉○○段0
00地號土地登記第一類謄本、埤頭鄉振興段115地號土地登
記第二類謄本、埤頭鄉振興段119地號土地登記第一類謄本
、埤頭鄉振興段119地號土地登記第二類謄本、土地異動登
記資料、地籍異動索引、原告現耕土地區域圖、戶籍謄本、
除戶謄本、繼承系統表在卷足稽(見本院卷一第93至105頁
、第139至153頁、第169頁、第243至319頁、第337至353頁
、本院卷二第21至25頁),亦為到庭或具狀陳述意見之被告
等所不爭執;而被告許秀美、張秀卿、許素真、許素琴、許
百山未於言詞辯論期日到場陳述意見或提出書狀爭執,以供
本院斟酌,依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項
前段之規定,即應視為自認,是原告主張之上開事實,堪信
為真實。原告先位主張自出租之始,地主許牛天水所指界交
予原承租人廖新發耕作之土地即為現地號埤頭鄉振興段115
地號土地,兩造間之系爭租約所載之租佃標的為彰化縣○○鄉
○○段000地號土地,此部分係屬誤載,應更正為埤頭鄉振興
段115地號等語,亦據其提出臺灣省彰化縣私有耕地契約書
、現場空照圖、原告現耕土地區域圖在卷可憑(見本院卷一
第93至94頁、第103至105頁),此情為被告許德海、許宗吉
、許文宗、許文夏、許文三、許秋明所否認,並以系爭租約
伊始雙方立約之真意,即以埤頭鄉振興段119地號土地為租
佃標的,所交付土地亦為埤頭鄉振興段119地號土地,廖新
發會於埤頭鄉振興段115地號土地耕作,係因其與許牛天水
於系爭租約訂立後,有私下交換耕地耕作之行為等語置辯。
惟查,就埤頭鄉振興段115地號土地、埤頭鄉振興段119地號
土地之土地狀況及使用現況觀之,埤頭鄉振興段115地號土
地略為長方形,有原告所種植之水稻,西側下方部分有一土
堆為無主墳;而埤頭鄉振興段119地號土地略為三角形,為
未臨路之袋地,無可對外通行之農路,亦無可供水稻耕作使
用之水源及電力,目前則由被告種植之桂花、松柏等高經濟
作物使用,有本院勘驗測量筆錄暨現場照片、空照圖在卷可
佐(見本院卷一第103頁、第159頁、第323至329頁),足見
埤頭鄉振興段119地號土地之地形、水源等土地條件,顯較
埤頭鄉振興段115地號土地,更不利於水稻耕作。且觀諸彰
化縣○○鄉○○000○00○00○○鄉○○○0000000000號函附臺灣省臺中
縣私有耕地租約書所載土地坐落為:「連交厝」,復觀埤頭
鄉振興段115地號土地登記第一類謄本所示土地標示部之其
他登記事項記載:「重測前:為連交厝段467地號」、「因
分割增加地號:0000-0000地號」,而埤頭鄉振興段119地號
土地登記第一類謄本所示土地標示部之其他登記事項則記載
:「重測前:為三塊厝段111-1地號」,再觀埤頭鄉連交厝
段467地號之臺灣省彰化縣○地○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○
段000號」、埤頭鄉三塊厝段111-1地號之臺灣省彰化縣○地○
○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○段000號」,有埤頭鄉振興段115
地號土地登記第一類謄本、埤頭鄉振興段119地號土地登記
第一類謄本、臺灣省彰化縣土地登記簿、彰化縣○○鄉○○000○
00○00○○鄉○○○0000000000號函及函附相關資料在卷可證(見
本院卷一第259至263頁、第287至293頁、本院卷二第185至1
89頁),自上開卷證資料交互勾稽,顯見埤頭鄉振興段119
地號土地重測前為「三塊厝段」111-1地號,與38年原始租
約所載「連交厝段」不符,則系爭租約以手抄本之方式將土
地坐落欄更改為振興段119地號,自與實際情形不符。被告
許德海、許宗吉、許文宗、許文夏、許文三、許秋明僅空言
泛稱廖新發與許牛天水於系爭租約訂立後,有私下交換耕地
之情事,惟未就其抗辯提出任何具體事證,以供本院斟酌,
揆諸前揭規定,被告許德海等6人之上開所辯,要非可採,
從而,原告主張系爭租約所載之租佃標的為彰化縣○○鄉○○段
000地號土地係屬誤載,應更正為埤頭鄉振興段115地號,應
屬有據。
四、綜上所述,原告依租佃契約法律關係,請求判決如主文第一
項所示,為有理由,應予准許。又原告之先位之訴既經准許
,則備位之訴,即無再予審究之必要,附此敘明。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用
之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,
爰不逐一論列,附此敘明。
六、末按本件為租佃爭議事件,依耕地三七五減租條例第26條第
1項規定免收裁判費,惟原告於本院審理期間,囑請彰化縣
北斗地政事務所就系爭土地為勘測,有支出現場測量及地政
機關製圖費用,此為訴訟進行所必要之費用,屬於訴訟費用
之一部分,爰依民事訴訟法第87條第1項規定,職權裁判訴
訟費用之負擔。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 2 月 12 日
民事第四庭 法 官 姚銘鴻
附圖:彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月6日北土測
字第1139號土地複丈成果圖。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 12 日
書記官 楊美芳
CHDV-113-訴-671-20250212-1