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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5684號原告盧慰珍訴訟代理人郭喆軒陳君沛律師陳立曄律師黃子芸律師被告趙天民上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一一三年十二月五日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋遷出，將戶籍遷出，並將房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟陸佰壹拾元，及自民國一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬柒仟元。被告應自民國一一二年九月五日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原告就名下坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號六樓房屋（下稱本件房屋），依民法第七百六十七條第一項前段規定起訴請求，依首揭法條，專屬本院管轄。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三、七款亦有明定。原告原起訴請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，及給付新臺幣（下同）九萬四千元本息，以及自民國一一二年八月十七日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付四萬七千元，於一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日初始即變更聲明為：請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍遷出，及給付二十五萬零六百六十六元本息，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止按月給付四萬七千元，暨自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付三千一百三十三元（見訴字卷第七三、七四頁書狀）；原告此節變更追加，雖經被告表示不同意，然原告此節變更追加，訴訟標的相同、基礎事實同一，僅係擴張應受判決事項之聲明及追加違約金之請求，於第二次言詞辯論期日初始即為之，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法自無不合，本院爰併就變更追加之訴裁判，合先敘明。貳、實體方面一、原告部分：（一）訴之聲明：　　１被告應將本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號六樓房屋）騰空遷讓返還予原告，並將戶籍登記遷出。　　２被告應給付原告二十五萬零六百六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　　３被告應自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告四萬七千元，及按日給付原告三千一百三十三元違約金。　　　４願供擔保請准宣告假執行。（二）原告起訴主張：本件房屋（即坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地上、建號同段第七六八號、門牌號碼臺北市○○ 區○○○路○段○○號六樓房屋）為原告所有，兩造於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，約定由被告以每月四萬七千元租金向原告承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付；兩造嗣於一０九年九月二十四日續訂房屋租賃契約（下稱本件租約），租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月。詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，原告業於同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付，本件租約於一一二年九月五日已經終止，被告迄仍拒不遷讓返還本件房屋。爰依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條規定、本件租約第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍登記遷出；被告積欠原告一一二年四月十六日起至九月四日止四個月又二十日之租金共二十一萬九千三百三十三元，扣除押租保證金九萬四千元，依本件租約租金請求權、第九條第一項約定，被告尚應給付原告十二萬五千三百三十三元，及同額之違約金十二萬五千三百三十三元，合計二十五萬零六百六十六元；又自一一二年九月五日起，被告無法律上原因受有占有使用本件房屋相當於租金之不當得利，原告亦得依民法第一百七十九條規定及本件租約第十條第三項約定，請求被告自是日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利四萬七千元，及按日給付違約金三千一百三十三元。二、被告部分：（一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。（二）被告固不否認兩造間訂有本件租約，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，被告並未繳納一一二年四月起之租金等情，但以一０六年間兩造訂立本件房屋租賃契約後未久，即因原告將剩餘建材（鋼架、地磚、木板）堆置本件房屋陽台、妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，被告仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，而兩造間租約總租賃期間為七年九月，租金總額為二百九十七萬六千元，被告已繳付三百一十四萬九千元，已超逾所應繳付之租金數額，自無庸再繳納租金，原告無從終止本件租約，亦不得請求被告返還房屋、給付租金、違約金或返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原告主張本件房屋為其所有，兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付，嗣於一０九年九月二十四日續訂本件租約，租賃標的、租金、押租保證金及每月繳納期限記載均相同，租賃期間自同年月十六日起至一一四年六月十五日止共四年九月，詎被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，其於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告均未獲置理，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止兩造間房屋租賃契約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之事實，業據提出房屋租賃契約書、臺北成功郵局第七六０號存證信函暨掛號郵件收件回執、存摺影本、建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、電子通訊聯繫內容列印、臺北成功郵局第六七四號存證信函暨掛號郵件收件回執為證（見簡字卷第十三至五五、七三至七七、八一、八三頁、訴字卷第八三、八五頁），核屬相符；關於原告自九十四年一月二十八日起為本件房屋之所有權人一節，並經本院職權查證屬實，有土地建物查詢資料可稽（見訴字卷第十三至三七頁）；關於兩造兩造先於一０六年八月間訂立房屋租賃契約，契約書載稱由被告以每月四萬七千元租金向其承租本件房屋，租賃期間自同年九月十六日起至一０九年九月十五日止共三年，擔保金（押金）為兩個月租金計九萬四千元，租金應於每月十六日以前繳付等情，並與被告所提房屋租賃契約書所示一致（見訴字卷第一一一至一二一頁）；前開事實並均為被告所不爭執，應堪信為真實。　　但原告主張本件租約業因被告積欠四月又二十日之租金，經其於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，應遷讓返還本件房屋、遷出戶籍，並給付積欠之租金（以押租保證金扣抵後餘十二萬五千三百三十三元）及欠租違約金，以及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止相當於租金之不當得利暨違約金部分，則為被告否認，辯稱：兩造於一０六年間即合意變更兩造間租賃契約之租金數額為每月三萬二千元，並約定其先按原訂租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄所繳納租金數額已達所應繳納之租金總額，即無庸繼續繳納，計至一一二年三月止其共已繳付租金三百一十四萬九千元，已逾租金總額二百九十七萬六千元，自無庸繼續繳付租金，並無欠繳租金情事，原告終止本件租約為不合法，無從請求其遷讓返還本件房屋或給付租金、相當於租金之不當得利、違約金等語。四、茲分述如下：（一）按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條第一項前段定有明文。　　１次按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：㈢承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第一百九十九條第一項、第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段、第四百四十條第一、二項、土地法第一百條第三款亦有明定。　　２兩造於一０九年九月二十四日訂立本件租約，房屋租賃契約書第一條載明租賃標的為本件房屋，第二條記載租賃期限為四年九月，自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，第三條「租金支付、收受規定」記載：「租金每個月租金新臺幣肆萬柒仟元（未稅價），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納；出租人亦不得任意要求調整租金。租金應於每月十六日前繳納，每期應繳納壹個月租金，乙方不得藉詞拖延。乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）貳個月租金新臺幣玖萬肆仟元作為押租保證金‧‧‧」，第九條「違約處理」記載：「乙方違法第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付支（之）租金總額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋‧‧‧」，第十條「房屋之返還」記載：「租期屆滿或租賃契約中（終）止時，乙方應即將房屋返還甲方並遷出戶籍或其他登記‧‧‧」（見簡字卷第十五至十九頁），惟被告自一一一年十二月起開始遲誤租金，於一一二年五月繳付同年三月租金後，即未再依約繳納租金，原告於同年七月十一日、八月二十五日兩度寄發存證信函催告被告繳付積欠之租金，其中同年八月二十五日信函定期七日催告被告繳納滯欠之同年四至七月份租金，並表明如逾期未繳納即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日到達，被告同年九月四日以前仍未繳付之，此經原告陳明在卷，核與卷附房屋租賃契約、存證信函、存摺影本所載相符，並為被告所不爭執，前已述及。　　３是計至一一二年八月二十五日原告寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函之日止，被告已積欠同年四月十六日起至八月二十五日止四個月又十日之租金共二十萬三千四百五十元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每月租金數額」四萬七千元，乘以「全年月數」十二月，除以「全年日數」三六五日，等於「每日租金數額」一千五百四十五元【小數點以下四捨五入】，再乘以「未滿一月之欠租日數」十日，等於一萬五千四百五十元；①、②相加），以押租保證金九萬四千元扣抵後，尚欠繳租金十萬九千四百五十元，已逾二個月租金數額（九萬四千元），經原告限期七日催告被告支付，該存證信函於同年月二十八日到達被告，被告仍未於七日內之同年九月四日以前繳納，原告依首揭規定及本件租約第九條第一項約定，以存證信函為終止本件租約之意思表示，於法尚無不合。　　４被告雖辯稱兩造業於一０六年間即因原告將剩餘建材堆置本件房屋陽台妨礙被告使用，且隱匿浴廁水管散發惡臭情節，而議定租賃期間延長三至五年、將每月租金數額減為三萬二千元，其仍先按原訂租金繳付，滿額後即無庸繼續繳付租金，其繳付之租金總額為三百一十四萬九千元，已逾所應繳付之租金數額，無庸再繳納租金云云，並引用證人即友人江廷賢之證述為憑（見訴字卷第一九五至一九七頁筆錄），然：　　①本件租約之書面全文僅十五條，不計封面、檢附之現況確認書、相片及最後簽名頁，約款部分共僅區區三頁，文字簡潔清楚明瞭，第一頁第一至三條即載明本件租約租賃標的為本件房屋，租賃期間自一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止，租金每月四萬七千元，應於每月十六日以前繳納，押租保證金以二個月租金額計算為九萬四千元，經被告親自簽章，有租賃契約書可考（見簡字卷第十三至二七頁），前已述及；被告為○○○年○月間出生之成年人（參見訴字卷第五三頁戶籍謄本），簽立本件租約之書面時年已滿六十歲，且學歷為大學畢業，從事貿易顧問業，此經被告自承明確（見訴字卷第一四三頁筆錄），為有相當社會經驗、智識、能力之人，對於簽立契約書面意在明確並佐證雙方之權利義務關係內容，自無不知之理，被告仍於一０九年九月間親自在明確記載兩造間租賃標的為本件房屋、期間為一０九年九月十六日起至一一四年六月十五日止、每月租金數額為四萬七千元之租賃契約書面上簽章，復未陳明並舉證書面所示內容係受詐欺或脅迫所為，並於除斥期間內依法撤銷，應認該契約書面記載內容即為兩造意思表示內容。　　②被告自一一二年四月間起受原告以電子通訊催告一一二年二月間起之租金（見簡字卷第八一、八三頁），一一二年七、八月間兩度受原告以存證信函催告一一二年四月間起之租金（見簡字卷第二九至三五頁、訴字卷第八三、八五頁），一一二年十月四日收受原告起訴狀繕本之送達（見簡字卷第六七頁送達證書），迄至一一三年七月二十九日第二次言詞辯論期日止，均無隻字片語提及兩造曾合意減少租金數額情事，尤未曾請求原告返還其溢繳之租金額。　　③江廷賢為被告相識達數十年之友人，關係密切友好，所述已有偏頗之虞而難遽採；且江廷賢坦認兩造於一０九年九月間簽訂本件租約之際，並未在場見聞，亦未擔任被告之聯絡人或保證人，已難認證人就兩造於一０九年九月間訂立本件租約時之意思表示真意、本件租約之內容尤其租金之數額，有所認知、了解；又江廷賢就被告所辯「因本件房屋有陽台存置建材及排水孔異味問題，兩造在咖啡廳會面商議，原告同意租期延長三至五年、租金每月減少一萬五千元即每月三萬二千元以為補償，但要求被告先按原定租金數額（每月四萬七千元）繳付，迄至繳付數額超逾租期總額即無庸再繼續給付租金」云云，所述固與被告所辯全然吻合，但經本院詢問當日邀約細節，二人所述即迥異；再者，江廷賢為四十二年間出生、大學畢業、從事顧問業之成年人，並係陪同被告與原告商議，為有相當社會經驗、智識、能力之人，倘兩造確有約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」（僅係假設），自得協助被告據理力爭、要求修改契約或附註其上，抑或要求逕自一０六年九月、十月間起變更為每月繳付三萬二千元租金，而非先行溢付每月一萬五千元租金，豈有任由原告空口無憑，致被告陷於舉證困難高度風險之理？為確認所需承租期間及應繳納租金期數，被告應於兩造約定變更租金數額時即已就所需承租期間及應繳納租金期數詳細計算，但被告經本院數度詢問，迄至一一三年十二月五日第四次言詞辯論期日時，方始計算確認依其所辯所應繳納之租金期數，實際繳納之租金數額並超逾所辯應繳納之租金數額達十七萬三千元，江廷賢則全然不知亦未曾計算，悖於事理常情，本院認江廷賢僅係到庭附和被告所辯，所述尚難採憑。　　④另原告固不否認在本件房屋陽台存置建材，及浴廁排水孔前因長時間未使用而散發異味，但由被告所提相片（見訴字卷第一七九至一八五頁），可見該等建材占用面積尚非甚鉅，不致嚴重妨礙陽台之通行及晾衣等使用，移除亦無甚困難，且被告承租本件房屋居住迄今已逾七年，倘所指陽台存置建材、浴廁排水孔異味嚴重妨礙本件房屋之正常居住使用，被告自可於承租之初即強烈要求原告清理、排除，豈有竟願忍受長達七年餘之理？足見該等建材、異味對於本件房屋之居住使用妨礙輕微，難認原告就該等輕微或可輕易排除情事，同意減少高達三成二之租金。　　⑤本院認被告所提證據尚不足以證明兩造曾約定「自一０六年九月起每月減少租金數額一萬五千元，但由被告先行按原約定租金繳付每月四萬七千元，俟總繳付金額足額後即無庸續行繳納租金」，被告所辯委無可採。　　５原告於一一二年八月二十五日寄發臺北成功郵局第七六０號存證信函催告被告於文到七日內繳納一一二年四月十六日起至同年八月十五日止之租金，否則即終止本件租約，該存證信函於同年八月二十八日送達，被告並未於同年九月四日以前繳付，本件租約業經原告於同年九月五日終止，堪以認定。本件租約既經原告於一一二年九月五日合法終止，被告自是日起喪失繼續占有使用本件房屋之權源，為無權占有本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項、第四百五十五條規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，自屬有據。（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；承租人應依約定日期，支付租金，民法第一百九十九條第一項、第二百零三條、第二百二十九條第一、二項、第二百三十三條第一項前段、第四百三十九條前段亦有明定。　　１本件租約第三條約定本件房屋租金每月四萬七千元、應於每月十六日以前繳納（見簡字卷第十五頁），迭已提及。　　２被告僅繳納租金至一一二年四月十五日止，本件租約於同年九月五日經原告合法終止，已如前載，則被告積欠原告一一二年四月十六日起至同年九月四日止共四個月又二十日之租金二十一萬八千九百元（計算式：①「每月租金數額」四萬七千元，乘以「欠租月數」四個月，等於十八萬八千元；②「每日租金數額」一千五百四十五元，乘以「未滿一月之欠租日數」二十日，等於三萬零九百元；①、② 相加），以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，原告依本件租約第三條約定請求被告如數給付，應屬有據。　　３前開被告積欠之租金有確定給付期限，原告請求被告就前述積欠租金併支付自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日（見簡字卷第六七頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，仍屬有據。（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號裁判意旨參照）。　　１原告自九十四年一月二十日起為本件房屋之所有權人，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，惟現仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益甚明。　　２本件房屋坐落基地即坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地，一一二年度每平方公尺之申報地價（以公告地價百分之八十計算，小數點以下四捨五入，公告地價見內政部地政司土地公告地價查詢單）為二十四萬二千三百七十八元，依該基地面積（七九二平方公尺）、原告權利範圍（一二０００分之二五五）計算，原告所有之本件房屋基地持分價額為四百零七萬九千二百二十二元【小數點以下四捨五入】（計算式：「本件房屋基地每平方公尺申報地價」二十四萬二千三百七十八元，乘以「本件房屋基地面積」七九二平方公尺，乘以「原告權利範圍」一二０００分之二五五）；本件房屋（六十六年十二月十三日興建完成、鋼筋混凝土造、住家用十二層建物之第六層、層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺）按臺北市政府地政局建築物價額試算，於一一二年間價額為二百二十八萬零一十元，則本件房地於一一二年間之申報總價額為六百三十五萬九千二百三十二元。　　３本院審酌本件房地坐落臺北市大安區，本件房屋於六十六年十二月間建築完成，為鋼筋混凝土造十二層樓住家用房屋之第六層，層次面積九九‧四二平方公尺、附屬建物面積十一‧六八平方公尺、共有部分面積十四‧八五平方公尺，位在臺北市大安區敦化南路二段，該路段為雙向八線道，道路兩側一樓多有店面構造，為臺北市南北向交通要道，周邊商場、商業大樓、商店、學校、公園林立，交通便利、生活機能完善、商業活動興盛，此為週知之事實，被告自一一二年九月五日起喪失占有使用本件房屋之權源，仍拒不遷讓返還本件房屋，致原告無法就所有之本件房屋使用收益、受有損害，以及本件租約原即約定每月租金為四萬七千元等情，認被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，無權占用本件房地，所受相當於租金之利益，以本件房屋每月租金數額四萬七千元計算，應屬適當。　　４則原告依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還原告四萬七千元，亦非無憑。（四）末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、第二項前段已有明定。而本件租約第九條第一項約定：「乙方違反第三條租金支付規定時，經甲方通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付且遲付之租金總金額達兩個月之租額時，甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋暨支付與遲延租金同額支（之）違約金予甲方」；第十條第三項約定：「乙方未依第一項約定返還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，乙方應支付按逐日房（租）兩倍計算之違約金予甲方至返還為止」（見簡字卷第十七、十九頁）。　　１被告積欠一一二年四月十五日起至九月四日止之租金二十一萬八千九百元，以押租保證金（九萬四千元）抵充後，尚餘十二萬四千九百元，另被告自本件租約終止後之一一二年九月五日起，迄未遷讓返還本件房屋，已如前載，原告請求被告另支付以遲付租金同額之違約金十二萬四千九百元，及自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日以每日租金數額（一千五百四十五元）兩倍即三千零九十元計算之違約金，固非無據。　　２惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依民法第二百五十二條規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院七十九年台上字第一六一二、一九一五號著有裁判可資參照。經查：　　①原告業就被告現尚積欠之租金（十二萬四千九百元）請求自起訴狀繕本送達翌日即一一二年十月五日起按法定利率計算之利息，前已敘及，原告就被告遲付租金所受損害，應為其中四萬七千元自一一二年四月十七日起，其中四萬七千元自一一二年五月十七日起，剩餘三萬零九百元自一一二年六月十七日起，均至同年十月四日止按法定利率計算之利息，此部分數額合計僅約二千七百一十元【小數點以下四捨五入】，爰酌減此部分違約金為二千七百一十元。　　②原告亦已依民法第一百七十九條請求被告自本件租約終止時即一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，返還無權占有本件房屋所受相當於租金之不當得利（每月四萬七千元）予原告，惟本件租約原約定被告應於每月十六日以前給付租金，迭已提及，則原告所受損害除每月租金收入四萬七千元外，尚含括未能按期收取租金之期間利息，及可能產生之水電瓦斯電話清潔及回復原狀費用，原告另請求按租金二倍計算之違約金，顯有過高，爰予酌減為自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，每日一百元。五、綜上所述，本件租約於一一二年九月五日經原告合法終止，被告自是日起無權占有本件房屋，侵害原告就本件房屋之所有權，被告未給付本件租約一一二年四月十六日起至九月四日止之租金（經以押租保證金扣抵後）十二萬四千九百元，被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止期間，每月無權占用本件房屋及基地所受相當於租金之利益為四萬七千元，被告欠繳租金應依本件租約第九條第一項約定給付之違約金以二千七百一十元為適當，與前述欠繳租金合計十二萬七千六百一十元，被告未於本件租約經終止後立即遷讓返還本件房屋，應依本件租約第十條第三項約定給付之違約金以每日一百元為適當，從而，原告依民法第七百六十七條第一項前段、第四百五十五條前段規定、本件租約第九條第一項、第十條第一項約定，請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，並將戶籍遷出，依本件租約第三條、第九條第一項約定請求被告給付一十二萬七千六百一十元，及自一一二年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第一百七十九條規定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月返還四萬七千元，依本件租約第十條第三項約定請求被告自一一二年九月五日起至遷讓返還本件房屋之日止，按日給付一百元違約金，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許，爰予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經　　本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此　　敘明。　　據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　洪文慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王緯騏

2024-12-30

TPDV-112-訴-5684-20241230-1

中小

臺中簡易庭

返還保證金

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 113年度中小字第4254號原告鍾易承被告林鈺豐上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文被告應給付原告新臺幣6,000元，及自民國113年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔450元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣6,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　　被告前向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○街00號12樓之一房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國112年5月20日至 113年5月19日止，每月租金為新臺幣（下同）23,000元，押租金為46,000元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租約期滿未再續約，原告於113年5月19日遷出，系爭房屋已於113年5月20日點交完成，被告應返還之押租金經扣除水費547元、電費1,691元、燃氣費281元，更換窗簾費1,600元，特清12,000元後，被告退還29,881元，惟特清費用及更換窗簾費用均與原告無關，不應扣除。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告13,600元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：　　被告出租與原告之系爭房屋，係112年3月始交屋之新屋，原告認不應扣除部分之更換窗簾費用及特清費用，因房屋內設備係全新品，原告租賃期間所生損害應由原告負責，又特清費用主要係寵物毛髮、水漬及髒污之清潔及美容費用等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。惟按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。　㈡、原告主張系爭租約屆期後，原告係於113年5月20日將系爭房屋返還予被告，並提出系爭租約、對話紀錄、匯款明細、各項費用收據為證（見支付命令卷第7-51頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。而依系爭租約第5條約定：乙方（即原告）應給付甲方（即被告）46,000元整之保證金【最高不得逾二個月租金總額】，以作為其旅行本契約義務之擔保。甲方應於租賃契約消滅，乙方返還租賃房屋及清償本契約所生之債務時，無息退還保證金或抵充本契約所生債務後之賸餘保證金」（見支付命令卷第7頁），原告承租系爭房屋時已繳交保證金46,000元與被告，原告已於113年5月20日將系爭房屋返還予被告，被告應返還之押租金經扣除水費547元、電費1,691元、燃氣281元，窗簾1,600元，特清12,000元後，被告退還29,881元，為被告所不否認，則原告既已依系爭租約約定遷空並交還系爭房屋，則自得依前揭系爭租約第 5條約定，請求被告返還擔保金，合先敘明。㈢、次按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」，民法第432條第1、2項分別定有明文。次查，原告已同意支付更換窗簾費用1,600元（見本院卷第129 頁），被告就此部分費用自無須返還與原告。而被告就所扣除之特清費用12,000元，固提出七將人清潔收據為憑（見本院卷第81頁）。又依上開七將人清潔收據所載「特清工程內容：廚房洗手槽深層美容拋光、洗碗機鍍面水垢去除抛光美容、浴室分離式正反面玻璃皂垢水垢淡化、浴室水龍頭水垢淡化、全室清潔地板廚房廁所」，復比對被告提出之系爭房屋出租前及返還後之相片觀之（見本院卷第87-121頁），系爭房屋於出前係全新狀態之屋況，而原告遷出後，地上有污點、毛髮、水垢等，徵諸正常使用下固會產生水垢，惟依上開說明，原告於租賃期間應本於善良管理人之注意維護系爭房屋及設備，而依國民之法律感情，承租人固不須就承租之房屋或設備為特別之保養及管理，然仍需妥善保養及維護，如有累積之髒污、水垢未清除，非但影響使用美觀，亦影響使用人之健康及衛生，否則難認已盡善良管理人之義務。本院認原告遷入系爭房屋時為全新之屋況，遷出時地上有污點、毛髮、水垢等情形，且應係長年累積未清除之現象，認原告並未盡善良管理人之義務，復於遷出時並未作清潔，被告扣除特清費用自屬有據，惟被告僱請清潔公司清理系爭房屋，係出於個人期待之標準，以利日後出租，而以深層美容拋光等方式清潔，已逾一般國民就承租人遷出時所應清潔程度之法律感情，認被告得扣除之特清費用以6,000元為適當，逾此部分，則屬無據，應返還與原告。㈣、綜上，原告得請求被告返還之保證金數額，於扣除水費547元、電費1,691元、燃氣費281元，更換窗簾費1,600元，特清6 ,000元後，應返還原告35,881元，被告僅返還29,881元，還原告6,000元。四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還6,000元，及自支付命令繕本送達翌日（即113年6月18日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　　六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。　　七、按於小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額；又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第436條之19第1項、第79條分別定有明文，經核本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，爰依兩造之勝敗比例，認其中百分之45即450元應由被告負擔，其餘550元應由原告負擔。　八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官李立傑　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊金屏

2024-12-30

TCEV-113-中小-4254-20241230-1

壢簡

中壢簡易庭

返還房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1589號原告陳聯象被告凌明芳上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落桃園市○○區○○○路000巷000號右1室返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行，但被告如以新臺幣41,800元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第433條之3規定，依職權由原告一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國112年10月2日與原告簽立住宅房屋租賃契約（下稱本件租約），約定原告將坐落桃園市○○區○○○ 路000巷000號右1室房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間為112年10月15日至113年10月14日，嗣被告於113年4 月15日提前解約，原告於同年月22日退還9,500元後，兩造已合意終止本件租約，而被告迄今仍持續未交還鑰匙且尚有私人物品未搬離，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋返還予原告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告於112年10月2日與原告簽立本件租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間為112年10月15日至113 年10月14日，嗣被告於113年4月15日提前解約，原告於同年月22日退還9,500元後，兩造已合意終止本件租約等情，業據提出與其所述相符之本件租約、系爭房屋照片等為證（見本院卷第7至16頁反面、第29頁），又被告受合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第 436條第2項、第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪認原告上開主張為真實可採。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件租約已於113年4月22日終止，已如前述，則原告依前揭規定請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。又縱本件租約未經兩造合意終止，本件租約亦已於11 3年10月14日屆期，是原告仍得請求被告將系爭房屋返還原告，併此敘明。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行，並依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官黃麟捷以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-12-30

CLEV-113-壢簡-1589-20241230-1

壢簡

中壢簡易庭

返還不當得利等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1598號原告鄭堉宏被告徐靜瀅上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年12月1 1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣38,500元。訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣38,500元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第436條第2項、第 255條第1項但書第2款、第256條、第262條第1項前段分別定有明文。查，原告於民國113年12月11日當庭撤回被告吳光烈部分，並變更訴之聲明為被告應給付原告新臺幣（下同） 120,000元（見本院卷第72頁），核原告前開所為，均與前揭規定無違，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：兩造於108年4月2日簽訂租賃契約（下稱本件租約），約定原告將門牌號碼桃園市○○區○○街00巷00號建物（下稱系爭房屋）出租予被告，租金為每月3,000元，租期自1 08年4月2日至113年4月30日，然被告於本件租約屆至後，仍未將廢棄搬離，而原告聯絡被告無果始於113年10月31日自行將廢棄物清除，原告因此支出清潔費41,500元，且被告於 113年5月1日起至113年10月31日止，無權占用系爭房屋，參考系爭房屋附近之出租價格，認共計受有78,500元相當租金不當得利，爰依不當得利法律、本件租約等關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告120,000元。二、被告則以：我當初只剩下地板、冷氣、電視沒處理，其他都處理了，原告要求的我都有處理，我留下的東西是想跟原告確認他還有沒有要，我都有寄存證信函希望原告出面處理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造於108年4月2日簽訂本件租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期自108年4月2日至113年4月30日，租金為每月3,000元，嗣被告於本件租約屆至後，仍未將部分物品搬離，而原告於113年10月31日自行將該物品清除，並支出清潔費41,500元等情，為被告所不爭執，並有原告提出之本件租約、估價單、系爭房屋照片、存證信函等為證（見本院卷第6至14頁、第64至70頁），此部分事實堪信為真實。　㈡原告復主張依不當得利法律關係，被告應給付原告120,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告之請求有無理由分述如下：　⒈原告主張被告應給付自113年5月1日起至113年10月31日止相當租金不當得利，應無理由：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利　　益，民法第179條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 最高法院著有17年上字第917號判例可資參照)。查，依原告書狀所載，係主張被告於113年4月30日本件租約屆至後，仍未將廢棄物清除，被告因而受有相當租金之不當得利，致原告受有損害，而經本院詢問：「被告係何時交還房屋鑰匙予原告？」原告答稱：「被告113年5月1日還我房子，但是廢棄物沒有清除占用我的空間。我不當得利只請求到113年10 月31日，是因為我要請人先處理掉。」，本院復詢問：「為何中間放置5個月不清理？」原告則答稱：「我也寄存證信函給被告要她清理，是被告不願意出錢」（見本院卷第72頁反面、第73頁），可見原告已自承被告係於113年5月1日將系爭房屋返還予原告，僅尚未將廢棄物完全清除，既被告已返還房屋予原告，則此應係被告未將系爭房屋恢復原狀，原告得否向被告請求損害賠償之問題，非謂被告即受有相當租金不當得利，是原告此部分之請求，應無理由。　⒉原告主張被告應給付41,500元回復原狀之清潔費用，應有理由：　　次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文。故承租人於租賃關係消滅時，除契約有特別約定外，應返還租賃物之「原狀」，而非僅以現狀返還。是若被告於返還系爭房屋時，有未回復原狀致原告受損之情形，原告自得請求被告負不完全給付之損害賠償責任。觀諸原告提出之系爭房屋照片、存證信函內容（見本院卷第65 至70頁），可知被告仍留有部分廢棄物尚未清除，此亦為被告所不爭執（見本院卷第73頁），則原告請求被告賠償將該廢棄物清除之清理費用41,500元，應屬有據。　⒊末按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告固得就被告未將系爭房屋回復原狀之損害請求賠償，然兩造均稱原告尚未返還押租金予被告（見本院卷第 73頁），揆諸前揭意旨，原告此部分之請求自應扣除保證金 3,000元，是原告得向被告請求之金額應為38,500元（計算式：41,500-3,000=38,500），逾此部分，則無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告依本件租約之法律關係，請求被告給付38,5 00元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官黃麟捷以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香菱

2024-12-30

CLEV-113-壢簡-1598-20241230-1

補

臺灣新北地方法院

拆屋還地

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第2484號原告謝秀富謝秀㨗謝桂良謝桂明謝桂寬謝淑慧謝玲慧謝碧慧謝尚珍謝尚亨張祐誠共同訴訟代理人楊進興律師被告許承舜訴訟代理人林慈發律師複代理人洪佳茹律師上列當事人間請求拆屋還地事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項定有明文。次按原告為土地所有權人，依民法第767條所有物返還請求權請求被告拆除房屋返還土地，其訴訟標的之價額，應以土地起訴時之交易價額為準。另請求拆屋還地之訴，係以土地返還請求權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地之交易價額即市價為準。土地倘無實際交易價額，得以原告起訴時土地當期公告現值為交易價額，核定訴訟標的之價額（最高法院101年度台抗字第983號裁定意旨參照）。查，原告起訴請求：㈠被告應將座落新北市○○區○○段000 地號土地上之地上物如附圖所示(以實測圖為準)，面積124.95平方公尺拆，返還占用之土地予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告及其他共有人新臺幣（下同）1,468,160元及自應起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。次查，原告自陳被告地上物占有系爭土地面積約124.95平方公尺，佐以系爭土地起訴時之公告土地現值為每平方公尺新臺幣（下同）23,500元，依此計算結果，聲明第一項訴訟標的價額合計為2,936,325元（計算式：23,500元×124.95平方公尺＝2,936,325元）。又前開聲明第二項前段係一訴附帶請求其起訴前相當於租金之不當得利，應與聲明第一項併算價額。從而，本件訴訟標的價額核定為4,40 4,485元（計算式：2,936,325元＋1,468,160元＝4,404,485元），應徵第一審裁判費44,659元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 30 日民事第一庭法官傅紫玲以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 12 月 30 日書記官羅婉燕

2024-12-30

PCDV-113-補-2484-20241230-1

補

臺灣桃園地方法院

拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1398號原告張梅訴訟代理人丁文進被告上展金屬工業股份有限公司法定代理人張世穎上列當事人間請求拆屋還地等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按土地所有權人依民法第767條所有物返還請求權，請求拆除房屋返還土地，其訴訟標的之價額，應以該土地起訴時之交易價額為準(最高法院99年度台抗字第741號裁定意旨參照)。又土地倘無實際交易價額，得以原告起訴時土地當期公告現值為交易價額，核定之（最高法院105年度台抗字第608號裁定意旨參照）。又按「以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。依上開法條之修正說明，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。經查，原告訴之聲明第1項係請求：被告應將坐落原告所有桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之面積約400平方公尺之地上物(下稱系爭地上物)予以拆除，並將系爭土地返還原告，並請求被告給付原告自民國102年12月26日起使用系爭土地至拆除系爭地上物止，每月新臺幣(下同)14,520 元之相當土地租金之不當得利等語。依原告主張系爭地上物占用系爭土地之面積初步估算約400平方公尺(實際占用面積待地政機關實地測量)，另原告並未提出系爭土地之實際交易價額，則參前揭說明，此部分訴訟標的價額為840,000元（計算式：系爭土地113年度公告現值每平方公尺2,100元占用面積400平方公尺＝8 40,000元）。其次，原告請求被告給付自102年12月26日起至起訴前一日即113年11月19日止，共計10年10月23日，占用系爭土地所得相當於租金之不當得利共計1,898,732元 (計算式：(130 個月＋23/30個月)×14,520元)，此部分依上揭民事訴訟法第77條之2第2項規定，應合併計算其價額。故本件之訴訟標的價額核定為2,738,732元（計算式：840,000元＋1,898,732元），應徵第一審裁判費28,126元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達之日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 30 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定之部分如有不服，得於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元；命補裁判費之部分，不得抗告。書記官陳今巾中華民國 113 年 12 月 31 日

2024-12-30

TYDV-113-補-1398-20241230-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1376號原告呂中修呂昆浲被告陳南安陳淑暖上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告陳南安應將門牌號碼臺南市○○區○○○路000號房屋騰空遷讓返還原告呂中修。二、被告陳淑暖應將門牌號碼臺南市○○區○○○路000號房屋內留置之物品騰空。三、被告陳南安應給付原告呂中修新臺幣56,000元，及自114年1 月起至被告陳南安遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告呂中修8,000元。四、被告陳淑暖應給付原告呂昆浲新臺幣72,000元，及自114年1 月起至被告陳淑暖騰空第二項房屋之日止，按月給付原告呂昆浲8,000元。五、訴訟費用新臺幣4,740元，由被告陳南安、陳淑暖各負擔新臺幣3,160元、新臺幣1,580元，並均應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。六、本判決得假執行。　　事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○路000○000號房屋（下分稱系爭262、264號房屋）騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）50,000元；嗣於民國113年12月16日言詞辯論期日當庭變更聲明為：如主文第1至4項所示（本院卷第147頁）。經核原告上開變更係基於被告無權占用系爭262、264號房屋同一基礎事實而生之爭執，主要爭點相通、證據資料得以援用，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。二、原告主張：原告呂中修（即原告呂昆浲之父）、呂昆浲分別為系爭262、264號房屋所有權人，被告陳南安（即原告呂昆浲之舅舅）、陳淑暖（即原告呂昆浲之阿姨）分別無權占有系爭262、264號房屋，妨害原告之所有權。嗣被告陳南安、陳淑暖承諾於113年5月31日前搬離系爭262、264號房屋，且需將屋內物品搬離、淨空，並將水、電、電話費結清，原告呂昆浲與被告陳南安、陳淑暖並於113年4月11日簽署房屋返還切結書（下稱系爭切結書）。惟被告陳淑暖雖於113年5月 31日前搬離系爭264號房屋，但未將屋內物品搬離、淨空，仍屬無權占用，並受有相當於租金之不當得利72,000元（11 3年4月至12月，共9月，每月以8,000元計算）；被告陳南安迄今均未搬離系爭262號房屋，無權占用系爭262號房屋，並受有相當於租金之不當得利56,000元（113年6月至12月，共 7月，每月以8,000元計算）。為此，爰依系爭切結書、民法第767條、第179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1至4項所示。三、被告則以：　㈠被告陳南安：系爭262號、264號房屋為祖產，原告以低價取得系爭262號、264號房屋所有權後，同意給被告父母即訴外人陳加除、陳楊絨（即呂昆浲之祖父母）居住使用，陳加除、陳楊絨生前都是由被告陳南安照顧，原告不該向其收取租金，其目前仍住在系爭262號房屋，不考慮搬走等語，資為抗辯。　㈡被告陳淑暖：被告陳淑暖未向原告呂昆浲承租系爭264號房屋，系爭264號房屋是伊之娘家，已經居住30幾年，嗣原告呂昆浲要求伊搬遷，伊即於113年5月25日搬離，至於系爭264 號房屋內物品部分是伊的，部分是訴外人陳加除過世後所遺留下來，不應全部由伊處理等語，資為抗辯。　㈢並均聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。查：　⒈原告呂中修、呂昆浲分別為系爭262號、264號房屋所有權人；原告呂昆浲與被告陳南安、陳淑暖於113年4月11日簽署系爭切結書，系爭切結書第1條約定被告需於113年5月31日前搬離系爭262、264號房屋，系爭切結書第3條約定被告需將屋內物品搬離、淨空，有系爭切結書及建物謄本在卷可憑（補字卷第17-18頁、本院卷第13-15頁）。另被告陳南安亦自陳迄今未搬離系爭262號房屋等語（本院卷第35、149頁）；被告陳淑暖自陳雖於113年5月25日搬離系爭264號房屋，但屋內尚遺留伊之部分物品（如衣櫥、梳妝台、椅子、抽油煙機、瓦斯爐、洗衣機、電鍋、櫃子、書桌、酒瓶）等語（本院卷第33、101頁）。此外，被告陳南安、陳淑暖並未舉證渠等對於系爭262、264號房屋有何正當占有權源，自屬無權占有。從而，原告呂中修基於所有權人之地位，依民法第76 7條第1項前段、中段，請求被告陳南安騰空遷讓系爭262號房屋；原告呂昆浲基於所有權人之地位，依民法第767條第1 項前段、中段及系爭切結書約定，請求被告陳淑暖將系爭26 4號房屋內留置之物品騰空，自屬有據，爰判決如主文第1、 2項所示。　⒉至被告陳南安、陳淑暖雖有上開辯詞。惟原告取得系爭262、 264號房屋對價之高低，並不影響原告所有權人之地位，且原告呂昆浲之祖父母陳加除、陳楊絨縱然生前都是由被告陳南安照顧，亦不能作為其占用系爭262房屋之正當理由，況無證據證明被告陳南安此部分之抗辯是否為真實。另被告陳淑暖雖已搬離系爭264號房屋，然該房屋內仍遺留伊之部分物品，足見伊迄今尚未將系爭264號房屋內物品搬離、淨空，此觀系爭264號房屋照片亦明（本院卷第39-61頁），是被告陳淑暖迄今仍屬無權占用系爭264號房屋；此外，被告陳淑暖雖另辯稱系爭264號房屋內物品部分是訴外人陳加除過世後所遺留下來，不應由伊負責清除，惟此部分亦無證據可證明，且依系爭切結書第3條約定，不論屋內物品屬何人所有，被告陳淑暖依約仍負有將屋內物品搬離、淨空之義務；被告陳淑暖又抗辯系爭切結書是因原告呂昆浲恐嚇伊斷水斷電，伊才簽署，然原告呂昆浲為系爭264號房屋之屋主，自有權利約定若被告於搬遷期限屆至仍未搬遷，即申請斷水斷電，本院難僅以此認定原告呂昆浲有恐嚇脅迫之舉，是被告所辯，均難憑採。　㈡按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查被告陳南安無權占用系爭262號房屋，迄今仍未搬離；被告陳淑暖無權占用系爭264號房屋，迄今未將留置於該屋中之物品淨空，依通常情形，渠等獲有相當於租金之利益，致原告呂中修、呂昆浲受有無法使用收益系爭262號、264號房屋之損害，原告呂中修、呂昆浲自得依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。本院審酌系爭262號、2 64號房屋位於臺南市歸仁區，緊鄰忠孝北路、市道177甲線，附近有新豐高中、歸仁國小、歸仁里活動中心、東門美術館及全聯等設施，交通便利、生活機能普通，為兩造所不爭執（本院卷第100、149頁），兼衡系爭262號房屋之屋齡約4 0年、共3層樓、總面積為172.53平方公尺，系爭264號房屋之屋齡約40年、共2層樓、總面積為100.76平方公尺，有建物登記謄本可稽（本院卷第13、15頁）等情，認原告呂中修、呂昆浲主張每月租金以8,000元計算應屬合理。從而，原告呂中修請求被告陳南安給付113年6月起至本件言詞辯論終結113年12月止（共7個月），已發生之不當得利56,000元（ 8,000元×7月），暨自114年1月起至被告陳南安遷讓返還系爭262號房屋之日止，按月給付8,000元之不當得利，自屬有據；原告呂昆浲請求被告陳淑暖給付113年4月起至本件言詞辯論終結113年12月止（共9個月），已發生之不當得利72,0 00元（8,000元×9月），暨自114年1月起至被告陳淑暖騰空系爭264號房屋之日止，按月給付8,000元之不當得利，亦屬有據。五、綜上所述，原告呂中修依民法第767條、第179條規定，請求被告陳南安應將系爭262號房屋騰空遷讓返還原告呂中修，並給付相當於租金之不當得利56,000元，及自114年1月起至被告陳南安遷讓返還系爭262號房屋之日止，按月給付8,000 元；原告呂昆浲依系爭切結書及民法第767條、第179條規定，請求被告陳淑暖應騰空系爭264號房屋，並給付相當於租金之不當得利72,000元，及自114年1月起至被告陳淑暖騰空系爭264號房屋之日止，按月給付8,000元，均為有理由，應予准許。六、本件為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，應職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第91條第3項，並依職權確定訴訟費用額為4,740元（即第一審裁判費），本院審酌被告敗訴情形，爰判決如主文第 5項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳永佳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玉芬

2024-12-30

TNEV-113-南簡-1376-20241230-3

訴

臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第162號原告郭憓靜被告林完生林泰成鄭玄豐即鄭玄豐地政士事務所上三人訴訟代理人胡鳳嬌律師被告胡鳳嬌即保誠法律事務所上列當事人間請求損害賠償等事件，原告分別於民國113年7月29 日追加林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌及「林先生」、於同年8月6日追加羅紫庭及10月22日追加鄭玄豐地政士事務所之負責人、保誠法律事務所之負責人、臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭之法定代理人為被告(除本件外，其餘追加部分另為裁判)，本院於同年11月29 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各定有明文。原告原列林完生為被告，並聲明被告應賠償原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於訴訟進行中，於民國113年7 月29日具狀追加鄭玄豐、胡鳳嬌、林泰成、「林先生」為被告，另於同年8月6日具狀追加羅紫庭為被告，再於同年10月 22日具狀追加鄭玄豐地政士事務所之負責人、保誠法律事務所之負責人及本院嘉義簡易庭之法定代理人為被告，並陸續擴張、追加及變更聲明合計為：被告應連帶賠償原告1,325 萬6,365元，並自113年10月22日補正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。經核原告所為與前述擴張、變更或追加，其中追加鄭玄豐(地政士)、胡鳳嬌( 律師)、鄭玄豐地政士事務所之負責人及保誠法律事務所負責人部分，因鄭玄豐地政士事務所、保誠法律事務所各屬鄭玄豐地政士、胡鳳嬌律師獨資經營等情，兩造所不爭執(本院卷四第14至17頁)，其等既屬同一體，故改列其主體如當事人欄所示；至於追加「林先生」、羅紫庭、臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭之法定代理人為被告部分，本院另以裁判為之；其餘擴張、變更及追加部分與前述規定相符，應予准許，先為說明。貳、實體事項：一、原告主張：　㈠原告與被告林完生於000年00月00日在被告鄭玄豐地政士事務所簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告林完生承租門牌號碼嘉義市○○路000號房屋（下或稱系爭房屋）。然系爭房屋為逾60年木造房屋，主樑架構等木頭板片有多處顯見之毀壞，並有遭受白蟻嚴重蛀蝕，樑柱屋頂有斷裂倒塌之危險，且因白蟻充斥系爭房屋，造成原告皮膚奇癢無比，因不斷抓癢而受傷，原告需不斷噴灑殺蟲劑及消毒生活用具、衣物及寢具，嚴重影響原告睡眠、健康，造成原告無法正常生活及營業。　㈡系爭房屋僅一鐵捲門出入口可供逃生，廚房處全無對外門窗，2樓窗戶亦遭被告林完生封閉，造成系爭房屋通風環境極差，與相毗鄰之250號房屋間防火巷出口亦遭水泥實牆封擋，危害原告人身安全與健康，被告林完生不盡修繕之責，卻強行解約，逼迫原告一個月搬離系爭房屋。被告林完生於原告承租系爭房屋時，故意掩飾前述系爭房屋瑕疵，詐取原告押租金而承租系爭房屋，事後又強行解約，逼迫原告搬離系爭房屋，卻公然誣告係原告先行解約，造成原告受有如附表一所示之損害。　㈢原告事後查知系爭房屋屬未保存登記違法建物，且系爭房屋之電費帳單申請使用戶名為訴外人林業生，則被告林完生為系爭房屋之假房東，詐取原告租金，被告鄭玄豐為地政士以專業人士之名，協助被告林完生簽訂系爭租約，掩飾系爭房屋係違法危建，嚴重危害原告承租合法房屋之權益與安全，致使原告簽訂系爭租約，給付押金及租金共計37,500元。又被告「林先生」為被告林完生與林泰成父子之親屬，協助開門讓原告觀看系爭房屋屋況，惟系爭房屋屋內燈光昏暗，屋況根本無法看清，故被告林先生故意掩飾系爭房屋有重大瑕疵，幫助被告林完生完成系爭房屋之出租。被告林完生又聘請胡鳳嬌專業律師為訴訟代理人，不法強制原告搬離系爭房屋，逼迫原告需另行找尋得以收受法律訴訟文件之戶籍地，被告胡鳳嬌擔任訴訟代理人更協助被告林完生與林泰成，以系爭租約提起訴訟誣告原告侵占系爭房屋，並聲明原告應給付房屋租金及以日計息之租金，經本院嘉義簡易庭以113年度嘉簡字第261號審理（下稱另案遷讓房屋事件或另案），被告羅紫庭為該事件承審法官，經審理作成第一審判決，協助被告林完生、林泰成可繼續向原告收取房屋租金，以及按日計算之利息等詐欺款項，被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌、羅紫庭等主觀上有幫助詐欺故意，且客觀上亦係以不法幫助行為，幫助被告林完生詐取系爭房屋押租金，與原告所受損害間，具有相當密切因果關係，故原告得依租賃契約法律關係及民法第184條、第185條、第195條第1項規定，請求被告等負連帶損害賠償責任。　㈣綜上，迄於113年10月22日止，原告受有如附表所示之損害共計1,325萬6,365元，請求被告等應連帶賠償原告前述金額等語，並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,325萬6,365元，及自1 13年10月22日民事補正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告等人連帶負擔。二、被告林完生、鄭玄豐、胡鳳嬌、林泰成則以：　㈠原告於112年10月29日先看過248號即系爭房屋，並表示系爭房屋需大整理，先看別間等語，於同年11月8日原告本來要承租屋況不需整理之246號房屋，但於同年11月28日突然要求改租明知屋況需大整理之系爭房屋，兩造雖於同年11月14 日簽訂系爭租約，惟實際租賃期限，依系爭租約第2條約定，自113年1月1日至114年12月31日為期2年，以因應原告要求整理系爭房屋之期間，給予原告至少1個半月之時間試用房屋是否符合原告居住使用之需求，並於第19條第3款約定，被告林完生同意原告房屋整理，被告林完生補貼112年11 月14日至同年12月31日租金，及系爭租約若要修改尚有1個半月的審閱修改期，而被告林完生並同時告知原告系爭房屋並無建物所有權狀之情事。　㈡又依系爭租約第9條約定，房屋有改裝設施之必要，原告取得被告林完生同意後得自行裝設，但不得損害原建築物，原告於交還房屋時自應負責回復原狀。被告林完生雖同意原告整理系爭房屋，但未同意原告可改造輕隔間房間及將屋內電線全部更新，已違反系爭租約第9條之約定。縱使被告林完生同意整理改造，依前述約定，原告交還系爭房屋時，應負責回復原狀，因此原告請求此部分拆除費用及更新電線支出之費用，顯然無據。再者，原告於112年12月4日入住後，多次以簡訊及電話表達系爭房屋環境不適合居住欲行解約，被告林完生因於113年1月9日早有安排244號、246號及248號房屋進行例行性病媒防治施行計畫，故同時與原告約在系爭房屋見面，當面告知被告林完生同意原告終止租約，即雙方同意於113年1月9日終止系爭租約，原告不受系爭租約第19條第2 款約定提前終止租約需1個月前通知之限制，並給予原告1個月搬遷時間，即原告需於113年2月9日前完成搬遷，將系爭房屋返還被告林完生，並因系爭租約第18條之約定，被告林完生乃以保誠法律事務所113年1月11日(113)誠字第1130111 01號函為終止系爭租約之意思表示，以利日後方能行使相關法律權利，故原告主張被告以律師函逼迫解約強制原告搬離系爭房屋等語，恐有法律認知上之誤會，且被告林完生更無原告所指毫無溝通情況下，自行認定系爭租約之解約。　㈢再者，原告於113年3月12日始起訴主張被告林完生封住唯一逃生窗口，系爭房屋與相鄰之250號房屋間防火巷出口遭水泥實牆封擋，以及白蟻長年蛀蝕樑柱易生崩塌，其受有健康安全危害之虞之法律上效果等情，然兩造已於113年1月9日終止系爭租約，原告亦已搬離系爭房屋，僅係未交還系爭房屋，目前對原告並無健康安全之虞，原告雖以蟲蟻表示不堪居住，被告林完生已同意終止租約，兩造之實際租賃關係僅有113年1月1日至1月9日，而原告於112年11月14日至同年12 月31日整理房屋期間發覺有前述情形，自得依民法第424條或第430條規定終止系爭租約，毋庸再依契約賠償1個月租金。況原告所指稱之情事，被告林完生僅能等待系爭房屋經返還後，始能請專業人士檢視原告所述。　㈣又系爭房屋及坐落之基地均為被告林完生所有，系爭房屋屬未辦保存登記之建物，被告林完生基於系爭租約收取原告交付之押、租金37,500元，系基於租賃契約之法律關係，並無詐欺取財之情事；再者，依原告提出其於113年5月16日購買嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號房屋之嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書，及其變更納稅義務人姓名為郭憓靜，該房屋亦屬未辦保存登記之建物，可知原告明知違建係屬不動產，既然得為買賣、當然可為出租，而原告因承租系爭房屋及欲辦理戶籍遷入，經詢問戶政人員系爭房屋無建物所有權狀，經被告林完生同意而取得系爭房屋之房屋稅單，並至戶政機關辦理戶籍遷入登記。原告於承租系爭房屋及辦理戶籍遷入時，均早已知悉系爭房屋為未辦保存登記之違建，被告林完生、鄭玄豐並未隱瞞，而胡鳳嬌律師受委任代為表示意見，乃正當行使法律上主張與權利，何有共同詐欺或侵權之情事；另就原告雖陳稱其租金正常匯款，並於113年1月24日以簡訊通知被告林完生，然因兩造已終止系爭租約，被告林完生更無提前收取原告2月份租金之意思，並退回原告之匯款，亦無共同詐欺原告之事實，並就原告主張所受損害之抗辯，均詳如附表一所示，原告請求均無理由等語，並聲明：⑴原告之訴及追加之訴均駁回⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。⑶訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　㈠原告於112年11月14日向被告林完生承租系爭房屋，並在被告鄭玄豐地政士事務所簽立系爭租約，約定租賃期間自113年1 月1日起至114年12月31日止為期2年、租金每月12,500元，應於每月1日以前繳納，押租金25,000元，原告於簽約當日交付押租金及113年1月租金12,500元合計37,500元等情，已據兩造提出系爭租約影本為證（本院卷一第25至31、115至1 21頁），並為兩造所不爭執，可認為真實。又原告原以出租人林完生為被告，嗣於本院審理期間，陸續為當事人追加及擴張、變更聲明，或另案提起訴訟，然就其請求權之法律依據，雖經本院當庭闡明及曉諭其為主張，惟僅表達依租賃契約及侵權行為等，是本院就其主張詐欺之侵權行為及系爭租約之法律關係為論述。　㈡按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責任。民法第184條第1項前段定有明文。而侵權行為之構成要件，於客觀要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要件，主觀上則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任一要件，即不構成侵權行為。又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。而所謂詐欺，係相對人使用詐術，使表意人陷於錯誤而為意思表示。再者，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。是如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在，則不問被告之反證如何均應將原告之訴予以駁回。本件原告雖以前述情詞主張被告林完生、林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌等( 下稱被告等4人)以詐術或幫助詐欺簽訂系爭租約及詐取系爭房屋押租金等，並訴請被告等4人賠償如附表一所示損害乙節，並提出系爭租約、保誠法律事務所113年1月11日（113 ）誠字第113011101號函、113年1月24日郵政跨行匯款申請書、郵政匯票及律師說明函、嘉義市東區調解委員會調解通知書、現場照片、簡訊截圖、本院113年度嘉簡調字第137號通知書及民事起訴狀、嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書、嘉義市○段○○段00地號土地登記第二類謄本影本等件為證（本院卷一第25至31至37、39、41至73、85至91、183、229頁）。惟被告等4人則以前詞否認有共同詐欺或侵權行為，依前述規定及說明，自應由原告就其所主張被告等4人侵權行為之事實負舉證責任。經查：　⒈就兩造系爭租約簽立過程情況以觀，被告林完生為244號、24 6號、248號房屋及其所坐落基地之所有人，而原告係於112 年10月29日先看過系爭房屋，並表示系爭房屋需大整理，要再去看其它租賃的店家，而於同年11月8日要承租屋況不需整理之246號房屋，但於同年11月28日突然要求改租系爭房屋，故兩造雖於同年11月14日簽立系爭租約，惟實際租賃期限，依系爭租約第2條約定，自113年1月1日至114年12月31 日為期2年，以因應原告要求整理系爭房屋之期間，並給予原告至少1個半月之時間試用房屋得否符合居住使用需求，並於系爭租約第19條第3款約定，被告林完生同意原告房屋整理，並補貼112年11月14日至同年12月31日租金，而被告林完生並同時告知原告系爭房屋並無建物所有權狀等情，已據被告林完生具狀陳述在卷及提出兩造簡訊通訊截圖(內容詳附表二)，並有嘉義市政府財政稅務局函暨房屋稅113年課稅明細表、112年房屋稅繳款書、核定契價證明書，以及原告提出之嘉義市○段○○段00地號土地登記第二類謄本(即基地 )附卷可佐(本院卷一第101至102、109至113、397頁)，而細繹前揭文件內容，被告林完生確為系爭房屋及土地之所有人，且參以兩造如附表二所示之簡訊通訊內容，及系爭租約第 2條關於租賃期間、第19條第3款租金補貼約定款項等，經核均與被告林完生前揭所述情節相符，應可採認。再者，原告為具有相當社會經驗之成年人，並非全無租屋或購屋經驗，原告除親臨觀看系爭房屋屋況及屋內、外週遭環境外，並另與其他得出租房屋店家洽詢，顯然對於屋況、租金、租期等比較衡量，及在通盤考量及斟酌選擇後，始與被告林完生磋商簽立系爭租約，兩造簽立系爭租約，核與一般租屋常情無違，實難認被告林完生有何使用詐術，致原告陷於錯誤之情形。　　⒉又原告主張系爭房屋屬未保存登記違法危老建物，被告林完生為系爭房屋之假房東，詐取原告租金，掩飾系爭房屋係違法危建等重大瑕疵，嚴重危害原告承租合法房屋之權益與安全，致使原告簽訂系爭租約乙節。惟於本院審理時，原告即陳稱及提出其於113年5月16日購買水上鄉國姓村三界埔104 之2號房屋，並有前述嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書文件(變更納稅義務人姓名為郭憓靜(本院卷一第183頁)，而該買賣房屋係屬未辦保存登記之建物甚明。可知原告應明知未辦保存登記建物仍屬不動產，得為買賣標的，其於承租系爭房屋並為辦理戶籍遷入，曾經被告林完生同意而取得系爭房屋之房屋稅單及至戶政機關辦理戶籍遷入登記等情。足認原告於承租系爭房屋及辦理戶籍遷入時，均已知悉系爭房屋未辦保存登記，則被告林完生、鄭玄豐並未隱瞞等情，亦可採信。再參以未辦保存登記建物，雖因欠缺行政管理之規定，無法向地政機關辦理第一次所有權登記，但並非不得為交易、讓與之標的，何況出租，更非法律所不允許或禁止，出租人既有管理使用租賃物之權限，自非以所有權人為必要，是原告關於此部分主張，復未舉證被告林完生、鄭玄豐、林泰成有何故意以不實之欺瞞行為，致原告為錯誤之意思表示，而簽立系爭租約，自無得為原告有利之認定。　⒊再者，關於系爭租約簽立後及原告整理、使用系爭房屋之情況，原告於本院雖以前詞主張因白蟻充斥系爭房屋，造成原告皮膚奇癢無比，因不斷抓癢而受傷，嚴重影響原告睡眠、健康，造成原告無法正常生活等情，並提出郭健軍皮膚科診所門診收據明細、簡訊截圖、白蟻蛀蝕木樑柱影片連結資料為證（本院卷一第67至73、353頁、卷二第351頁）。惟原告雖有就診紀錄之費用收據明細，然僅載明用藥項目名稱、實收額150元等，並無任何關於病名、病況及其造成之病因等診斷記載各情，亦未據提出其他具體證據以證明為白蟻所致；又原告除以前述事由主張被告等4人應賠償損害外，於出租人林完生(或稱出租人)本於系爭租約另對承租人郭憓靜( 即被告，下或稱承租人)訴請前述遷讓房屋事件，承租人於該事件固辯稱系爭房屋白蟻長年侵蝕樑柱，常常掉落木片木屑，腿部搔癢嚴重，驚擾睡眠、影響精神、情緒及生活，妨害承租人居住安全或健康，系爭租約自始為無效，應予撤銷云云，並提出白蟻蛀蝕照片為證，但經承辦法官當庭曉諭其提出所稱因白蟻造成腿部皮膚搔癢看皮膚科醫師服藥及擦藥之證據，原告卻稱確實有就診紀錄，應該不用提出證據，醫生說如果有這樣的環境導致這樣的狀況，不適宜再接觸這樣的環境等語（本院另案卷第188頁），然經該事件審認結果，主要係以迄於言詞辯論終結前，並未舉證證明有妨害承租人居住安全或健康之情事。況縱使有前述危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵存在，依民法第423條、424條之規定，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，而非屬所謂契約無效或撤銷之情事。縱使系爭房屋事後發生瑕疵，而有修繕之必要，惟此僅屬承租人得否依民法第430條規定自行修繕或終止契約問題，尚難憑此逕認出租人係未依契約約定交付合於使用收益目的之租賃物等情，而難採信承租人之抗辯。復審認縱使系爭房屋確已符合重大危害健康之程度，承租人理應盡速解決系爭租約積極採取行動以維自身權利，卻捨此不為，不願與提出同意提前解約並給予1個月搬遷期條件之出租人協商，實與常情相違，益徵承租人所稱系爭房屋有重大危及安全或健康之瑕疵，並未舉證證明，此部分辯解，礙難憑採，並認兩造系爭租約合法有效，並已經出租人於113年1月9日當面告知承租人提前終止租約，於1個月期間之113年2月9日前搬遷完成，已為終止租約之意思表示並發生效力，系爭租約於113年2 月9日發生終止，原告應將系爭房屋騰空遷讓返還被告林完生等情，亦有前述遷讓房屋事件民事判決附卷可佐，並核與本院前述認定尚無不符。　⒋又觀以系爭租約約定第19條第3款另有約定，甲方(即出租人) 同意乙方(即承租人)房屋整理，租金補貼由112年11月14日至112年12月31日；及第9條約定，房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原建築物，原告於交還房屋時自應負責回復原狀等語。可知原告明知系爭房屋為木造及需整理，被告林完生為因應原告居住整理要求，而未收取該期間之租金，然在關於系爭房屋之改裝設施之必要範圍，仍應取得被告林完生同意後始得自行裝設。顯然原告業已明知所承租之系爭房屋尚有整理之必要情形，並親臨觀看後選擇同意承租系爭房屋，被告予以補貼租金及依系爭房屋現況交付使用，難認被告林完生有未依系爭租約約定交付客觀上合於居住使用目的之系爭房屋。　⒌又就原告另主張系爭房屋僅一鐵捲門出入口可供逃生，廚房處全無對外門窗，2樓窗戶亦遭被告林完生封閉，造成系爭房屋通風環境極差，與相毗鄰之250號房屋間防火巷出口亦遭水泥實牆封擋，危害原告人身安全與健康乙事。惟參以系爭契約承租標的除記載「建物標示：門牌：嘉義市○區○○路0 00號」等語外，並無其他相關文字之約定，是由契約文字內容被告林完生僅負有提供依系爭租約所載之系爭房屋供原告使用，至於相鄰防火巷封擋問題並不在兩造約定範圍，亦非契約之主給付義務，無礙於系爭租約之效力，而原告實際觀看房屋狀況及週遭環境，始選擇與被告林完生簽立系爭租約，應已就此為評估判斷，倘認屬重要事項，理應就此約定記載於系爭租約，兩造既未約定，此部分並非被告林完生應負之給付義務。是原告執此為主張，除就系爭房屋有危害原告人身安全與健康乙事未能舉證外，此部分主張亦難認可採。　⒍綜上各情，可認被告林完生已依契約約定交付客觀上合於居住使用目的之租賃房屋，而原告就其所舉證據既不足證明其所主張被告林完生有施用詐術行為之事實存在，並致原告陷於錯誤而簽立系爭租約，且被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌等均非系爭租約之債權契約主體或簽立人，被告林泰成、胡鳳嬌亦未共同實際參與簽約之過程，而鄭玄豐、胡鳳嬌僅因各具有地政士、律師等專門職業人士及受委任，並單純行使其等業務範圍或訴訟代理人之法定職權等行為而已，原告復未能舉證其等有何施用詐術或符合侵權行為要件之情事，是原告以被告4人等有詐欺行為，依侵權行為之法律關係，請求被告等4人應負連帶損害賠償責任，即屬無據。　㈢又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害或所失利益為限，民法第216條第1項定有明文。是損害賠償之債，係以實際受有損害為成立要件，倘無損害，即無賠償問題。經查：　⒈原告雖主張系爭房屋有前述重大危及安全或健康之瑕疵，及被告林完生強制原告遷離系爭房屋，並致原告受有如附表一編號1、3所示營業及營業設備損失。惟按租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問(最高法院84年度台上字第333號民事裁判意旨可供參照)。依系爭租約之內容以觀，雖併有相關稅捐負擔之約定，然承租人僅能整修，且改裝設施需出租人同意，應係供居住使用，並無提供關於經營餐飲等營業使用之任何約定之情形，此參於第19條第4款特別約定：「甲方(即被告)主張租賃標的係木造房屋經乙方(原告)同意，房屋後方不得使用瓦斯相關設備，如經發現甲方得本租賃解除契約。」等語(本院卷一第119頁)，亦為避免木造房屋用火不慎之災損可佐，原告復未能舉證以證明系爭房屋有供承租人開店或營業使用之約定，而被告林完生既已提供合於約定居住使用之系爭房屋。因此，原告縱受有前述營業及營業設備損失，亦難認與系爭租約有關，或得據此請求被告林完生應負賠償責任。　⒉又原告另主張系爭房屋有如附表一編號2所示，原告因白蟻蛀蝕全屋樑柱，需增隔無白蟻之新房間以利入住，支出工程款 23,000元，固據提出附表一編號2證據資料欄所示估價單為證（本院卷三第374頁）。惟被告林完生則以如附表一編號2 被告答辯所示內容為抗辯。按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，依民法第430條規定，承租人須定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕時，承租人始得自行修繕。本件依系爭租約約定，被告林完生雖同意原告為房屋整理，但房屋有改裝設施之必要，原告應取得被告林完生同意後，始得自行裝設，且不得損害原建築物，原告於交還房屋時，並應負責回復原狀等情，已見前述。是原告縱因白蟻蛀蝕有改裝隔間之必要，然此已屬改裝施設之情形，非所謂單純「整理」，而原告並未舉證證明被告林完生有同意原告改造輕隔間，或已依前述規定催告被告林完生修繕系爭房屋而為被告林完生拒絕之事實，其逕自為改裝修繕，已與前述規定不符，況系爭租約已經被告林完生合法終止，亦詳見前述，原告尚復有回復原狀之義務。是原告此部分請求，已屬無據，並難採認。　⒊原告再主張其受有諸如另行租屋及其搬遷費用與租金、另行購買水上鄉土地、房屋及支出之購買房地費用、修繕之工程費用、原告母親之養育費用、原告保險費用等，詳如附表一編號6至10所示內容，固據提出如附表一證據資料欄所示資料為證。被告則以如附表一編號6至10被告答辯所示內容為抗辯。按基於債權契約相對性原則，契約之效力僅及於契約當事人之間，無從拘束非契約當事人(最高法院109年台上字第125號民事裁判意旨參照）。另按損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並二者間有相當因果關係為其成立要件。而所謂相當因果關係由「條件關係」與「相當性」所構成，條件關係是採「若無此行為，必不生此種損害」，即「若無，則不」為認定，「相當性」係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為其觀察之基礎，並就此客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害之間即有因果關係（最高法院94年度台上字第2210號判決意旨參照）。經查，系爭租約已為被告林完生合法終止，原告應將系爭房屋騰空遷讓返還被告林完生乙節，已詳見前述說明，原告本應於系爭租約終止或屆期後，將系爭房屋回復原狀及遷離返還系爭房屋，此當為其所知悉，則原告在兩造租約尚未終止前，另外自行租屋、購買房地及遷離時之搬遷費用，本係原告承租系爭房屋之成本及依系爭租約終止遷離應支出之費用，且其另行租屋、購買房地及其他支出之費用等，更與被告林完生出租系爭房屋，或其他非系爭租約當事人之被告等4人無涉，且基於債之相對性，被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌既非系爭租約之當事人，亦未受讓租約之權利義務，原告本不得執系爭租約對被告林泰成、鄭玄豐、胡鳳嬌主張權利，是原告依租約主張其等應負損害賠償責任，即屬無據；再縱原告因此支出費用，被告等4人前述行為亦與原告指訴之前述相關費用支出間，並無何因果關係等要件存在，依前述規定及說明，亦難認原告因此係受有損害，或屬應由被告等4人負賠償責任。因此，原告據此主張被告等4人應依租賃之法律關係，或侵權行為規定負損害賠償責任，均無可取。　⒋原告復主張其受有裁判費、律師諮詢費、書狀文件影印及郵資費，與被告林完生提起訴訟強制原告遷離系爭房屋(即另案)，受有精神痛苦之慰撫金等如附表一編號4、5、11所示內容之損害，固據提出如附表一證據資料欄所示資料等件為證。被告則以如附表一編號4、5、11被告答辯所示內容為抗辯。惟按：　⑴訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項各有明定。是確定訴訟費用本質上即為判決之一部分，法院應於終局判決中確定訴訟費用額。又訴訟費用固可區分為「裁判費或聲請費」、「影印費、攝影費、抄錄費、翻譯費，證人、鑑定人之日費、旅費及其他進行訴訟之必要費用」等，如所提出於法院之書狀，應以繕本或影本直接通知他造，此際影印繕本之影印費及寄送他造之郵遞費均屬訴訟費用之一部等項(臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事類提案第18號研討意見意旨參照)。再者，民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，除第三審之律師酬金始得列為訴訟費用之一部外，當事人於第一、二審委任律師為訴訟代理人之支付之酬金或相關律師諮詢費用，並非前述訴訟費用之範圍。原告提起本件訴訟，主張其有繳納裁判費及訴訟文件支出影印費、送達郵資費等縱認屬實，前揭費用在與系爭租約間具有關聯性部分，乃進行訴訟程序之必要費用，該部分固應計入本件訴訟費用中，於核定訴訟費用時予以審酌，亦非因侵權行為或租賃關係所生之損害，原告要求被告等4人賠償該部分之費用，並無理由。況其既屬本院為終局判決時，應依職權為確定訴訟費用之裁判，並由敗訴之當事人負擔，或當事人如認有必要時，亦得依同法第91條第1項之規定，於該裁判有執行力後，聲請法院確定對造應負擔之訴訟費用額，並非在法院終局判決前原告得逕為請求被告賠償。再關於律師諮詢費既非屬訴訟費用之一部，本件亦非屬強制律師代理之事件，自非屬原告得請求之範圍。是原告關於此部分之請求，尚有誤解，均屬無理由。　⑵又原告主張因被告林完生提起訴訟強制原告遷離系爭房屋(即另案)，致其受有精神痛苦及祈求消災解厄之慰撫金乙節。惟按慰撫金之賠償，以人格權遭遇侵害，使精神上受痛苦為必要，且需法律明文規定，而民法僅於第194、195條定有生命、身體等人格法益受損時之慰撫金求償規範。原告因被告林完生訴請另案遷讓系爭房屋事件，乃屬與本件無直接關聯，且系爭租約已為被告林完生在另案合法終止等情，為被告林完生正當權利之行使，究之亦非因侵權行為所生之損害，且原告依民法第195條規定為前述非財產上損害之請求，依前揭說明，並無法律上之依據，自無從在本件損害賠償之訴請求，自屬無據。四、綜上所述，原告依租賃契約法律關係及民法第184條、第185 條、第195條第1項，請求被告連帶賠償原告1,325萬6,365元，及自113年10月22日民事補正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不逐一論列，附此說明。六、據上論結，原告之訴為無理由。因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李文輝以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷附表一：本院113年度訴字第162號編號原告主張所受損害及金額證據資料、出處被告答辯 1 原告經營寶貝吐司餐飲，自112年12月7日營運，每日正常營業所得大約是1,000元，原訂房屋租賃2年共計天數是730日。被告林完生、林泰成113年1月9日強制解約，730日減去8日為722日，原告損失營業所得722,000元（1,000×722日＝722,000元）。（本院卷三第12頁）營收損失計算表（本院卷三第373頁）原告主張受有營業損失部分，原告應舉證證明其確實有營業收入一事。（本院卷二第96頁） 2 原告因白蟻蛀蝕全屋樑柱，需增隔無白蟻之新房間以利入住，支出工程款23,000元。（本院卷三第12頁） 112年11月21日估價單（本院卷三第374頁）原告改造輕隔間支出工程款23,000元部分，原告未經被告林完生同意將屋內電線全部更新，改造輕隔間房屋；縱使被告林完生同意，依系爭租約第9條約定，原告交還系爭房屋時，應負責恢復原狀，因此原告此部分請求，顯然無理由。（本院卷二第96頁） 3 原告為經營寶貝吐司餐飲，原購置全新餐飮設備與營業用大冰箱，因被告林完生強制原告遷離系爭房屋，全部遭二手低價購回，損失47,000元（60,700-13,700＝47,000）。（本院卷三第12頁） 113年3月1日統一發票、113年3月14日估價單（本院卷三第375頁）原告購置全新餐飮設備與營業用大冰箱，全部遭二手低價購回，損失47,000元部分，此係原告營業項目、營業生財工具部分，與被告無關。（本院卷二第96頁） 4 原告為請求被告賠償，支出裁判費及律師諮詢及書狀費等訴訟費用共計199,821元。（48,520＋10,900＋13,000＋1,508＋77,086＋40,491＋8,316元）（本院卷三第12頁）本院自行收納款項收據、免用統一發票收據、本院嘉義簡易庭規費繳款單、收受訴訟案款通知（本院卷三第376至382頁）原告支出裁判費及律師諮詢及書狀費等訴訟費用、裁判費，不論係另案或係本案均需待判決確定後，方能確定由何人負擔；律師諮詢費用，係原告自行諮詢之支出，與本案無關。（本院卷二第96頁） 5 原告為提起訴訟，支出訴訟文件影印費2,173元、5,804元、郵資費685元，共計8,662元。（本院卷三第12至13頁）統印企業社收據、卡比匠影印店免用統一發票收據、電子發票、黑貓宅急便託運單、載具交易明細、佳大快印房免用統一發票收據、一銓影印店免用統一發票收據、瑋宸影印店免用統一發票收據、全優影印店免用統一發票收據（本院卷三第383至398頁）原告支出訴訟文件影印費與郵資部分，與本案無關，縱與本案相關，亦應自行負擔。（本院卷二第96頁、本院卷三第64頁） 6 被告提起訴訟強制原告搬離系爭房屋，及請求房屋租金及利息，原告為使戶籍盡快遷離系爭房屋，以利收受法律上訴訟文件，受迫購買低價未保存登記建物之門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○○○000號之2房屋（下稱水上鄉房屋），作為戶籍通訊地址，因此支出購屋費用160萬元、房屋仲介服務費3萬2,000元、地政士代辦費用1萬837元與履約保證手續費480元，總計164萬3,317元。（本院卷三第13至14頁）不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、利旺不動產企業社統一發票、法道地政士事務所收費明細表及收據證明、第一建經電子發票（本院卷三第399至409頁）原告購買未保存登記建物之門牌號碼為水上鄉房屋及土地而支出購屋費用、房屋仲介手續費、地政士代辦費用與履約保證手續費部分，前述房屋土地均係原告所有，自行使用，前述費用均與被告林完生無關。（本院卷三第58、64頁） 7 因前述水上鄉房屋亦係危老建物，鐵架生鏽，磚土崩裂，水管年老破裂漏水，建物屋內牆壁有80%以上都是壁癌，入住安全與健康堪憂，支出修繕費用150萬元，而此重修增建能達安全自用住宅房屋結構加強基本工程費用，被告亦應負連帶損害賠償責任。（本院卷三第13至14頁）原告購買前述水上鄉房屋及土地而支出整建之費用部分，前述房屋土地均係原告所有，自行使用，且如前述房屋有問題須整建亦應向原賣主請求，前述費用均與被告林完生無關。（本院卷三第58、64頁） 8 原告因系爭房屋之白蟻日夜侵擾生活與身心痛苦不堪，113年1月26日已藉由房仲，尋找套房，簽立租賃契約，支出搬遷重要物品運費3,000元，房仲簽約租賃契約手續費3,000，2個月押租金12,000元、2月（租賃契約第1期）租金6,100元（水費每月100元、電費按使用每度5元計算）、3月租金水費及2月電費6,465元、4月租金水費及3月電費6,415元、5月租金水費及4月電費6,370元、6月租金水費及5月電費6,435元、7月租金水費及6月電費6,700元、8月租金水費及7月電費6,780元、9月租金水費及8月電費6885元、10月租金水費及9月電費6990元，總計77,250元。又前述水上鄉之房屋亦係違法危老建物，需進行整理重新蓋建方能安全入住，惟前述套房無2樓乾淨無白蟻蛀蝕之房間，無法讓親友拜訪居住，請求被告賠償每月補貼住商租金6,500元（即系爭房屋每月租金12,500減去前述套房每月租金6,000元，至前述全新蓋建房屋公寓工程完工為止，先以2年計算，即至115年1月31日止，共計156,000元。（本院卷三第14至15、148頁）系爭租約、匯款明細、雅竹中心租賃契約書（本院卷三第410至416頁）原告另行簽立嘉義市金財神大樓電梯分租套房租約，支出租金部分，屬於原告個人之規劃，原告既未歸還系爭房屋，就系爭房屋仍有實際上管理使用權，則原告此部分請求並無法律上依據，應予駁回。 9 因被告林完生、林泰成於113年1月9日強行終止系爭租約，造成原告都在找尋房屋和訴訟，原想每月給付原告母親租屋和養育費用12,000元，故被告亦應賠償原告給付母親至85歲，即113年2月至126年1月，共168個月，每月租屋及家用金12,000元，共計2,016,000元。（本院卷三第15至16頁）存簿影本（本院卷三第417頁）原告給予母親之扶養費部分，係原告應負擔之扶養義務，與被告林完生無關。（本院卷三第64頁） 10 原告因頻繁騎機車到處看屋，遭人從後追撞，造成原告騎乘之機車受損，經原告投保之富邦產物機車第三人責任險理賠完畢，原告因此次交通事故投保台灣人壽好易保一年定期傷害保險，年繳費用4,840元，主契約續保保險期間最長至被保險人即原告85歲止，另附約「台灣人壽新傷害醫療保險金日額附約」與「台灣人壽新傷害骨折及關節整復手術保險金附加條款」，續保保險期間最長至被保險人即原告75歲止，故自113年6月（原告47歲）至141年原告75歲止，每年保險費4,840元，共計140,360元（4,840元×29年＝140,360元）；另自142年6月（原告76歲）至151年原告85歲止，每年保險費3,510元，共計35,100元（3,510元×10年＝35,100元），故至原告85歲止，共需繳交台灣人壽意外傷害保險費用176,460元外，原告亦投保富邦人壽十全如意傷害保險，保險期間自113年6月5日至114年6月5日，年繳費用3,245元，續保保險期間最長至被保險人即原告75歲止，故自113年6月（原告47歲）至141年原告75歲止，每年富邦人壽保險費3,245元，共計94,105元（3,245元×29年＝94,105元），原告共需繳富邦人壽意外傷害保險費用94,105元。（本院卷三第16至17頁）強制汽車責任保險憑證、嘉義市政府警察局道路交通事故當事人登記聯單、和解書、台灣人壽好易保一年定期傷害保險保單、富邦人壽十全如意傷害保險保單（本院卷三第418至423頁）原告購買保險之費用部分，均為原告為自己投保，與被告林完生無關。（本院卷三第64頁） 11 原告因被告惡意曲解與誣告係原告提出解約，卻強行解除系爭租約，提起訴訟強制原告遷離系爭房屋，向原告請求租金及加計以日計算之利息，身心靈均痛苦異常，無法入眠，精神承受重大折磨需每年至宮廟點燈祈求消災解厄，請求被告各需給付至原告85歲即151年止，每年之精神慰撫金1萬9,000元，被告各需賠償精神慰撫金74萬1,000元，合共666萬9,000元。（本院卷三第153至154頁）感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷三第424至497頁）原告請求精神慰撫金部分，原告所提點燈善款之感謝狀均與本案無關，亦與被告林完生無關。（本院卷三第64頁）附表二：本院112年度訴字第162號原告傳送予被告林完生之LINE對話紀錄編號日　　　　期對話內容證據出處 1 112年10月29日林先生：您好！早上看屋況就需要大整理，我再去看其它租賃的店家，若有需要再與您聯絡，麻煩了您！謝謝您! 本院卷一第109頁 2 112年11月8日林先生：您好！我是郭憓靜小姐，謝謝您允諾嘉義市○區○○路000號的店面讓我承租2年，並給我方便首年1個月裝修期（免租金），請您確定好簽約日期能盡快的通知我，我立即準備2個月押金與租金，也要提早告知目前的房東要結束獨立套房的租約，謝謝您！本院卷一第111頁 3 112年11月28日林先生：您好！我是郭憓靜，剛才已遷好至嘉市○○路000號，等會兒立即將房屋稅單拿回給鄭代書，謝謝您的信任與幫忙！本院卷一第113頁

2024-12-27

CYDV-113-訴-162-20241227-4

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1110號原告陳秋虹訴訟代理人黃柏嘉律師王秉信律師被告陳韋呈追加被告張玉鳳上二人共同訴訟代理人謝憲愷律師賴奐宇律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告陳韋呈應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號1樓房屋騰空遷讓返還原告。被告陳韋呈、張玉鳳應連帶給付原告新臺幣606,394元，並自民國113年9月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣64,00 0元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用被告陳韋呈、張玉鳳連帶負擔百分之73，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣307,700元為被告陳韋呈供擔保後，得假執行。但被告陳韋呈如以新臺幣923,035元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第一項於原告以新臺幣202,000元為被告陳韋呈、張玉鳳供擔保後，得假執行。但被告陳韋呈、張玉鳳如以新臺幣606,39 4元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、5款定有明文。本件原告以陳韋呈為被告提起本件訴訟，並聲明：一、被告應將門牌號碼新北市○○區 ○○街00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）64,000元，並自民國 112年11月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告32,000元。三、願供擔保，請准宣告假執行。嗣於113年8月19日以民事訴之變更追加狀追加張玉鳳為被告，並變更聲明為：一、被告陳韋呈應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。二、被告陳韋呈及張玉鳳連帶給付原告1,182,394元及自民事訴之變更追加狀送達最後被告之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告陳韋呈及張玉鳳應自113年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告160,000元。四、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第109至129頁）。並追加民法第455條、系爭契約第6條為請求權基礎，原告所為追加被告張玉鳳並追加民法第455條、系爭契約第6條及變更、追加、擴張聲明請求之金額，核係基於兩造間租賃契約關係之同一基礎事實所謂之追加，及擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭法律規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：被告陳韋呈（下逕稱其名）與伊於112年2月21日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租用伊所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年3月1日起至113年3月1日止，每月租金32,000 元，水電費由被告負擔，並有給付押租金64,000元。詎陳韋呈積欠自112年9月起至113年2月之租金，經伊多次催繳均未獲置理。系爭租約租期業已屆至，被告尚積欠112年9月、10 月、11月、12月、113年1月、2月租金共計192000元扣除押租金64,000元後，陳韋呈尚積欠租金共計128,000元【計算式：（32,000元×6月）－64,000元＝128,000元】。又依系爭租約陳韋呈應繳納水電費，113年6月至8月止水費計有2,024 元，電費計有12,370元，共計14,394元，陳韋呈均未繳納。又租期屆滿後，迄至113年8月1日止，陳韋呈未依約將系爭房屋返還予原告，依系爭租約第6條約定，原告得請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日，即違約金960,000元（計算式：32,000元×5×6月＝960,000元）。又系爭租約第12條，原告得請求涉訟所繳納之律師費80,000元。合計1,182,39 4元（計算式：128,000元+14,394元+960,000元+80,000元＝1 ,182,394元）。另依系爭租約第13條，被告張玉鳳（下逕稱其名）為陳韋呈之連帶保證人，就上開金額及113年9月1日起至遷讓系爭房屋予原告之日止按月給付違約金160,000元（計算式：32,000元×5＝160,000元），張玉鳳自應與陳韋呈負連帶給付責任。為此，爰依民法第767條第1項、第455條、系爭租約及連帶保證之法律關係提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告陳韋呈應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告陳韋呈及張玉鳳連帶給付原告1,182 ,394元及自民事訴之變更追加狀送達最後被告之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告陳韋呈及張玉鳳應自113 年9月1日起至騰空遷返還聲明第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告160,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告陳韋呈、張玉鳳（以下2人合稱被告）則以：伊承租系爭房屋後發現有漏水、壁癌及門口牆柱水泥油漆剝落等問題，有危害大樓結構安全之虞，且嚴重影響生活品質。惟原告經陳韋呈告知上開情形後，仍未積極履行其修繕義務，就漏水部分請求核減租金至少一半，並主張同時履行抗辯。又原告不願讓被告遷入戶籍，以至於被告無法申請租屋補助。兩造就違約金約定之真意應為固定金額即一個月租金之5倍，且違約金過高，原告請求為無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠陳韋呈與原告於112年2月21日簽訂系爭租約，承租系爭房屋，租期自112年3月1日起至113年3月1日止，每月租金32,000 元，水電費由陳韋呈負擔，另原告有收取押租金64,000元之事實，有原告提出之系爭租約附卷可稽（見本院113年重簡字第43號卷第39至49頁），且為被告所不爭執，堪信為真。　㈡原告請求陳韋呈應將系爭房屋騰空遷讓返還原告部分：　⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。是以租賃契約之租期於之113年3月1日屆滿未續約，有原告提出之系爭租約在卷可稽（見本院113年度重簡字第43號卷第39至53頁），則承租人即陳韋呈於系爭租約租期屆至後自應將系爭房屋依原狀遷空交還原告，此觀系爭租約第6條及民法第455條前段規定即可知。原告依租賃之法律關係即依系爭租約第6條及民法第455條前段規定請求陳韋呈將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核屬有據，應予准許。　⒉原告主張本件各請求權基礎為選擇合併關係（見本院卷第115 頁），訴訟標的屬單一聲明之複數請求，其依民法第450條為請求既有理由，則其他請求權基礎即民法第767條第1項規定，本院毋庸審認。　　㈢原告請求陳韋呈給付222,394元部分：　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨可供參照）。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文著有明文。按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照），　⒉依系爭租約第三條、第四條、第十九條約定：租金每個月新臺幣參萬貳仟元；應於每月1日繳納；交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方（即陳韋呈）負擔。有系爭租約在卷可稽（見重簡字卷第43頁、第 49頁），原告主張陳韋呈積欠自112年9月起至113年2月之租金共計192,000元；欠繳自113年6月至8月止水費計有2,024 元，電費計有12,370元，共計14,394元乙節，被告並未爭執，則原告主張於扣除押租金64,000元後，陳韋呈尚積欠租金及水電費共計142,394元【計算式：（32,000元×6月）＋2,02 4元＋12,370元－64,000元＝142,394元】。則依系爭租約第3條、第19條約定陳韋呈應繳納水電費及租金，原告依系爭租約約定請求陳韋呈給付142,394元，核屬有據。　⒊被告辯以：伊承租系爭房屋後即有漏水、壁癌及門口牆柱水泥油漆剝落等問題，有危害大樓結構安全之虞，且嚴重影響生活品質。惟原告經陳韋呈告知上開情形後，仍未積極履行其修繕義務，故就漏水部分請求核減租金至少一半，並主張同時履行抗辯權云云，經查：　⑴證人林永憲證稱：伊自108年起至今擔任里長，陳韋呈租用之前4年，是伊向原告租用作為里辦公處使用，所以之前的屋況伊清楚。被證一、被證二、被證三都是伊承租的時候的狀況。被證一是一樓入口左側柱子，是在鐵捲門內，是房子最外面的柱子。被證二是一樓廚房的天花板。被證三伊不確定是廚房還是廁所。伊租用時，有跟原告反應過屋內有漏水。房屋廁所跟廚房、地下室都有漏水。伊向原告反應後，原告有請師傅修。當時有達成協議說等污水下水道施作時再一併施作，所以漏水的情形在伊搬走之前，都沒有修好。污水下水道施作時間是水利局的業務，目前還沒公布時間。關於漏水的情形，屋內有霉味是地下室有，因為潮濕，一樓沒有，但有壁癌。伊住的時候，都還能接受系爭房屋這樣的屋況。當時漏水的情況，一樓廁所、一樓廚房都不嚴重。也不會影響水費，漏水情形是久久滴一滴。被告陳韋呈反應的時候，沒有表示漏水程度已經達到不能居住等語（見本院卷第195 至196頁），足見原告將系爭房屋出租予被告使用時，被告提出之被證一、被證二、被證三所示一樓入口左側柱子、一樓廚房的天花板、廚房還是廁所漏水情形都是證人承租的時候的狀況。房屋廁所跟廚房、地下室都有漏水，屋內地下室潮濕有霉味，一樓有壁癌。難認被告租用時未知悉上開情形，而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，被告租用系爭房屋時，系爭房屋即有上開漏水、霉味情形，被告願意租用，顯見系爭房屋雖有漏水、霉味仍合於被告主觀上使用、收益之情形。再佐以原告提出之LINE對話內容，均未見被告有提出房屋漏水須修繕之對話或通知，亦有原告提出之LINE對話內容附卷可證（見本院113年度重簡字第43 號卷第33至37頁；本院卷第71至86頁），而如前證人所述，被告提出之被證一、被證二、被證三於被告租用前已存在，且被證一、被證二、被證三照片所示在被告承租時都是顯而易見，有該照片附卷可參（見本院卷第41至45頁），足見被告租用系爭房屋之際主觀上已認知系爭房屋漏水、霉味之瑕疵不妨害其對系爭租約所約定之使用、收益，被告復未證明未達租賃之目的，自難認出租人即原告未修繕系爭房屋出租予被告前已存在之漏水、霉味之瑕疵即對被告有使用、收益狀態之妨害，揆諸前開規定說明，被告請求減少租金一半，及主張同時履行抗辯，均屬無據，為無理由。　⒋復按系爭租約第12條約定：乙方（即陳韋呈）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，如甲方因涉訟所繳納之律師費應有乙方負責，亦有系爭租約附卷可稽（見重簡卷第 47頁），原告因被告未給付租金等違約情事提起訴訟致支出律師費80,000元，亦有原告提出之收據可憑（見本院卷第15 1頁），原告請求被告給付律師費用80,000元，核屬有據，為有理由。　⒌基上，原告得請求被告陳韋呈給付計222,394元（計算式：14 2,394元+80,000元＝222,394元）。　㈣原告請求陳韋呈應自113年3月1日起至騰空遷返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告160,000元部分：　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。本件原告主張系爭租約第六條約定之違約金性質為懲罰性違約金等語，惟為被告否認並辯以系爭租約第6條約定之違約金性質為損害賠償預定性質之違約金云云，經查：兩造固未約定系爭租約第6條之違約金性質，惟系爭租約第11條、第12條、第13條分別有乙方即陳韋呈違約致原告受有損害之賠償之約定（見本院卷第47頁），可見系爭租約第6條約定非屬損害賠償預定性質之違約金，其性質應為懲罰性違約金。　⒉又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院108年度台上字第1442號、108年度台上字第2164號判決意旨參照）。觀之系爭租約第六條約定：乙方於租期屆滿時，...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方（即陳韋呈）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議（見本院卷第45頁），足見雙方約定為「每月得向乙方（即陳韋呈）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，被告抗辯為固定金額即一個月租金之5倍云云，難認可採。則租期屆滿後，陳韋呈迄113年8月1日止，未依約將系爭房屋遷讓返還予原告，原告依系爭租約第6條約定請求被告於租期屆至後至遷讓系爭房屋之日止按月按照租金五倍之違約金，核屬有據，　⒊復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。又違約金數額之約定，本於私法自治、契約自由原則，契約當事人原應受其拘束（最高法院111年度台上字第849號民事判決意旨參照）。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院112年度台上字第1605號民事判決）。原告依系爭租約第6條約定請求被告於租期屆至後至遷讓系爭房屋之日止按月給付按照租金五倍計算之違約金，核屬有據，已如前述。被告復辯稱違約金金額過高云云，觀諸系爭租約第6條固約定如租期屆滿陳韋呈不即時交還系爭房屋時，應每月按租金5倍（即每月32,000 元）計付違約金。惟經本院審酌系爭租約屆期後，被告未將系爭房屋返還，致原告所遭受損害，通常為每月無法繼續收租之相當於租金之損害等情，認原告請求被告自113年3月起按月給付租金5倍之違約金部分，均屬過高，此部分酌減為每月以64,000元計算違約金適當，逾此範圍不應准許。　⒋基上，系爭租約已於113年3月1日屆至，原告請求被告給付違約金384,000元（計算式：64,000元×6＝384,000元），暨自1 13年9月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付64,000 元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。　　　㈤又張玉鳳為陳韋呈之連帶保證人依系爭租約第13條約定，原告請求張玉鳳應連帶給付原告606,394元及自民事訴之變更追加狀送達最後被告之日即113年8月28日（見本院卷第163 至169頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息。及自113年 9月1日起至騰空遷返系爭房屋之日止，按月給付原告64,000 元，為有理由。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。原告之民事訴之變更追加狀繕本係於113 年8月27日送達陳韋呈、張玉鳳（見本院卷第163至169頁），是原告請求陳韋呈給付606,394元（計算式：142,394元＋8 0,000＋384,000元＝606,394元）及自113年8月28日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦堪認有據。五、綜上所述，原告依民法第455條規定及系爭租約第6條約定請求被告陳韋呈將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號1樓房屋騰空遷讓返還原告；被告陳韋呈、張玉鳳應連帶給付606,39 4元，及自113年8月28日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，並自113年9月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告64,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准免假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、兩造其餘主張攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。七、訴訟費用負擔依據：依民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧

2024-12-27

PCDV-113-訴-1110-20241227-4

補

臺灣臺中地方法院

分割共有物

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2144號原告巫政龍訴訟代理人盧永盛律師被告巫明晃一、上列當事人間請求分割共有物事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益之價額為準。民事訴訟法第77條之1第1至3項、第77條之2第1項前段、第2項、第77條之11分別定有明文。二、經查，原告起訴請求：㈠兩造共有坐落臺中市東區立德段二小段899建號（門牌號碼：臺中市○區○○街00號）地上六層，地下一層鋼筋混凝土造建物(下稱系爭房屋)，應以如附表一所示方式分割。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)240萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至遷讓房屋返還予全體共有人之日或主文第1項所示分割判決確定之日止，按月給付原告4萬元。其中聲明㈠部分，應以原告因分割系爭房屋所受利益之計算價額，系爭房屋起訴時之課稅現值為 216萬9,000元，此有本院職權函調之系爭房屋臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽(見本院卷第21至26頁)，而原告就系爭房屋之應有部分為2分之1，此部分分割共有物之訴訟標的價額應為108萬4,500元(計算式：2,169,000×1/2 ＝1,084,500)。三、另訴之聲明㈡部分，原告請求相當於租金之不當得利240萬元，和上開請求分割共有物之訴訟標的不同，且無主從關係，應併算其價額。至原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至遷讓房屋返還予全體共有人之日或主文第1項所示分割判決確定之日止，按月給付原告4萬元部分，則係就相當於租金之不當得利之附帶請求，不併算其價額。是本件訴訟標的價額應核定為348萬4,500元（計算式：108萬4,500元＋240 萬元＝348萬4,500元），應徵第一審裁判費3萬5,551元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　謝佳諮上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張峻偉

2024-12-27

TCDV-113-補-2144-20241227-1