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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2272號原告新北市住宅及都市更新中心法定代理人陳純敬訴訟代理人林慶皇律師被告王薏萱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣686萬1,738元。原告應於本裁定送達後5日內，補繳第一審裁判費新臺幣5萬490 元，逾期不補正，即駁回其訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之 1第1項、第2項、第77條之2第2項分別定有明文。次按請求返還房屋與請求給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還房屋之附帶請求，應與返還房屋之訴訟標的合併計算其價額（最高法院107年度台抗字第897號裁定、106年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。復按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋座落土地之價額計算在內，而房屋所有人倘附帶請求給付相當於租金之不當得利，亦不得併算其價額（最高法院102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。末按原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，此觀同法第249條第1項第6款規定即明。二、經查，本件原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○ ○○路000號16樓之7房屋（下稱系爭房屋）暨編號41號停車位（下稱系爭停車位）遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8萬1,648元，及其中7萬7,284元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國113年5月16日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告3萬1,400元。㈣願供擔保請准宣告假執行。上開聲明第1項之訴訟標的價額，依前揭規定及說明，應以系爭房屋及系爭停車位於起訴時之交易價額核定之，而系爭房屋之建築物價額試算為412萬6,350元，系爭停車位鄰近地區之車位交易實價登錄出售價格平均為252萬5,000萬元【計算式：（250萬+255萬）÷2=252萬5,000元】，則聲明第1項之訴訟標的價額為665萬1,350元（計算式：412萬6,350+252萬5, 000=665萬1,350元）。聲明第2項為請求被告給付原告自113 年1月起至兩造間租賃契約（下稱系爭租約）終止時之租金及滯納金共計8萬1,648元，依前揭說明，要非聲明第1項返還房屋之附帶請求，應併計其價額，故聲明第2項之訴訟標的價額為8萬1,648元。至原告訴之聲明第3項請求系爭租約終止後自113年5月16日起之相當於租金不當得利及系爭租約所定違約金，核屬聲明第1項之附帶請求，依民事訴訟法第7 7條之2第2項規定，計算至起訴前一日即113年9月19日，為1 2萬8,740元【計算式：3萬1,400×（4+3/30）=12萬8,740元】，故聲明第3項之訴訟標的價額為12萬8,740元。是本件訴訟標的價額應核定為686萬1,738元（計算式：665萬1,350+8 萬1,648+12萬8,740=686萬1,738元），應徵第一審裁判費6 萬9,013元，原告起訴僅繳納1萬8,523元，尚應補繳5萬490 元。爰命原告於收受本裁定送達後5日內向本院如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　匡　偉　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭佾瑩　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張庭嘉以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡庭復

2024-12-26

TPDV-113-補-2272-20241226-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1627號原告黃文杰蔡佳雯前列黃文杰、蔡佳雯共同訴訟代理人黃泓勝律師被告臺灣優力建材有限公司法定代理人楊文鋒上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○○號之房房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告黃文杰新臺幣參萬柒仟元，並應自民國一百一十三年七月十六日止至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告黃文杰新臺幣壹仟捌佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，　　核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，　　由其一造辯論而為判決。二、原告主張：原告蔡佳雯前委由其配偶即原告黃文杰（下合稱原告，分稱各述其名）於民國111年7月6日與被告簽訂廠房租賃契約，約定將蔡佳雯所有之桃園市○○區○○路000○00號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自111年7月14日起至 113年7月15日止，每月租金27,000元，日租金即900元（計算式：27,000元/30日＝900元），押租金44,000元（下稱系爭租約）。詎被告自113年4月14日起即未再繳納租金，至系爭租約租期屆滿之113年7月15日止，被告已積欠租金81,000 元，扣除押租金44,000元，被告尚積欠黃文杰租金37,000元。又系爭租約因租期屆滿而終止，被告未依約搬遷，其自該時起仍繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，除應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，其於無權占有期間，另應按日給付黃文杰相當於日租金2倍之違約金1,800元。爰依系爭租約及民法第450條第1項、第455條第1項、第767條第1項前段之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如主文第1至2項所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出房屋稅繳款書、系爭租約、財政部北區國稅局准予暫停營業備查函為證（見本院卷第 7至44頁），經核與原告所述相符。而被告已於相當時期受合法通知，既於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀為爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項、第280 條第3 項準用同條第1 項之規定，應視同自認，自堪信原告之主張為真實可採。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。查系爭租約之租期為111年7 月14日起至113年7月15日止，為定有期限之租賃契約，則承租人於租賃期限屆滿後，自負有返還租賃物之義務，故原告依據租賃關係請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由。　㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。本件被告未依約給付租金，至租期屆滿之日止，尚積欠81,000元，扣除押租金後，尚積欠租金37,000元，是原告黃文杰請求被告給付37,000元租金，即屬有據。　㈣末按系爭租約第7條第2項約定：「乙方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時騰空遷讓交還廠房時，甲方得按日向乙方請求按照日租金貳倍計算之違約金至遷讓之日止。」（本院卷第10頁）。本院審酌前開懲罰性違約金之目的應在於促使被告儘速遷讓返還系爭房屋及回復原狀，以使原告可依其意思自由使用收益系爭房屋，又考量被告於系爭租約租賃期滿後至今仍未返還系爭房屋予原告，並衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，復酌以被告應按日給付相當租金之違約金1,80 0元尚屬適當。從而，原告依系爭租約第7條第2項約定，請求被告應自113年7月15日起至返還系爭房屋之日止，按日給付黃文杰1,800元，洵屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約及民法第450條第1項、第455條第1項、第767條第1項前段請求如主文第1至2項所示，即屬有據，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告　　敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原　　告勝訴部分依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據，　　於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁

2024-12-26

TYEV-113-桃簡-1627-20241226-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第900號原告吳毓珊訴訟代理人張賜龍律師複代理人王亭婷律師被告湯克瑋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣126,444元，及自民國113年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年11月10日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣42,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔10分之8，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息，餘由原告負擔。六、本判決第一項及第二項得假執行；但主文第一項部分，被告如以新臺幣357,800元為原告預供擔保；就主文第二項部分，被告如以新臺幣126,444元為原告預供擔保，各得免為假執行。七、本判決第三項得假執行；被告如就到期部分按月以新臺幣42 ,000元為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年10月18日向原告承租其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月新臺幣（下同）42,000元，起租時應繳交押租金84,000元（系爭押租金），租期為112年11月1日起至 114年10月31日止（下稱系爭租約）。惟被告於113年1月起即未給付租金，經原告多次以通訊軟體LINE（下稱LINE）及存證信函催討仍置之不理，迄至113年5月間已積欠5個月租金共210,000元。原告以本件起訴狀繕本送達被告翌日為系爭租約終止之意思表示，系爭租約既經終止，被告無權占用系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得請求被告自系爭租約終止至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利42,000元。另原告為被告代墊之電費444元及修理水電費1,000元，亦得請求返還。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告211,444元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告42,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。　　三、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀做何聲明或　　陳述。四、本院之判斷：　㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第2項前段、第455 條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第10條第1項第2款定有明文。　⒉經查，原告主張其將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂系爭租約，約定租賃期間自112年11月1日起至114年10月31日止，每月租金42,000元，被告自113年1月起，未依約給付租金，經原告於113年3月24日催告被告給付租金，被告仍置之不理，原告以起訴狀繕本送達被告之方式為終止租約之意思表示後，被告仍持續占有系爭房屋等情，有系爭租約、LINE對話紀錄、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、113年房屋稅繳款書、存證信函及回執、本院送達證書各1份在卷可證（見本院卷第13至34頁、第43頁、第49頁、第65頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪以認定。則原告主張系爭租約已經終止，請求被告自系爭房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，洵屬有據。　㈡原告得請求被告給付積欠租金及代墊電費共126,444元：　⒈另按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第 1631號判決意旨參照）。　⒉經查，被告於113年1月間即未依約繳納租金，至113年5月間，已遲繳租金210,000元，業經本院認定如前。而原告自陳積欠之租金共210,000元尚未扣除系爭押租金，系爭押租金亦未用於抵償其他費用（見本院卷第77至78頁），是系爭押租金應發生當然抵充租金之效力，原告僅得請求被告給付扣除系爭押租金後積欠之租金，共126,000元【210,000-84,00 0＝126,000】，逾此範圍之請求，則屬無據。　⒊依系爭租約第12條約定，乙方（即被告）水電費及營業上產生之稅捐由乙方負擔，是被告依約自負有依上開約定支付水電費之義務，而原告主張代墊電費共444元之事實，業據其提出台灣電力公司繳費憑證1份為證（見本院卷第81頁），堪信為真實。上開電費本應由被告負擔，惟其非但未為給付，反由原告代為清償，受有該費用債務消滅之利益，致原告受有金錢上之損失，因被告受有該費用債務消滅之利益即無法律上之原因。是原告請求被告給付電費444元，洵屬有據。　⒋另按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。經查，系爭契約中並未約定系爭房屋修繕費用應由原告或被告負擔，是依上開規定，系爭房屋修繕費用應由出租人即原告負擔。原告雖主張被告有承諾要給付修理水電費1,000元，惟自原告提出之LIN E對話紀錄以觀，僅原告向被告請求給付修理水電費1,000元，然未見被告有何同意給付該修理水電費之內容，原告亦自陳兩造未約定修理水電費應由原告或被告負擔（見本院卷第 78頁），是該修理水電費自應由原告負擔。原告請求被告給付修理水電費1,000元，為無理由。　⒌綜上，原告得請求被告給付積欠之租金126,000元及代墊電費 444元，共計126,444元，逾此範圍之請求，則無理由。　㈢原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付42,000元，為有理由：　⒈又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。　⒉原告以起訴狀繕本送達被告之方式為終止租約之意思表示，嗣起訴狀繕本已於113年11月9日送達被告（見本院卷第65頁之送達證書），是系爭租約已於113年11月10日終止。被告於系爭租約終止後，仍持續占有系爭房屋，則被告即因無系爭房屋之占有權源，而應就繼續占用之期間，給付原告相當於租金之不當得利。又系爭租約到期前之租金為每月42,000 元，顯見兩造均同意系爭房屋之每月租金為42,000元，原告主張以此數額計算被告所受相當於租金之不當得利，洵屬適當。從而，原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即113年11月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利42,000元，亦屬有據。　五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應給付原告126, 444元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年11月10日（見本院卷第65頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日即113年11月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告42,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職權之行使，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官　張淨秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許雅瑩

2024-12-25

CDEV-113-橋簡-900-20241225-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度訴字第3699號原告陳武道被告莊瀚荃徐于涵上列當事人間請求遷讓房屋等事件間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於裁定送達後5日內補繳裁判費用新臺幣2萬6,146元，逾期不補正，即駁回起訴。　　理　由一、訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，同法第77之1條第1項、第2項及第77之2條第 1項前段、第2項分別定有明文。次按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之市場交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁判意旨參照）。再按請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算；至租約終止後請求相當於租金之不當得利部分，則屬附帶請求，不併算其價額（最高法院106年度台抗字第1221號、107年度台抗字第897號裁定意旨參照）。二、經查，原告起訴聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○街00 0號8樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）9萬5,000元並自民國113年5月27日起至遷讓日止按月賠償 1萬5,000元。經核，原告聲明前段有關遷讓房屋部分訴訟標的價額應以請求遷讓之系爭建物價值為斷，而不包括土地價值在內。經本院囑託京瑞不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋於113年4月20日之交易價格，其價值經鑑定為243萬7,9 04元等情，有京瑞不動產估價師聯合事務所估價報告書附卷可參（見113年度重簡字第1333號卷第335頁）。是原告訴之聲明就系爭建物之訴訟標的價額應核定為243萬7,904元。又以一訴同時請求返還租賃物，及給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還租賃物之附帶請求，其金額即應與返還租賃物之訴訟標的價額合併計算。是原告聲明中段請求給付租約終止前所積欠系爭房屋之租金，與聲明前段無主從關係，其訴訟標的金額為9萬5,000元，應合併計算；至其聲明後段，係請求相當於之不當得利，依民事訴訟法第77條之2 第2項規定，不併算其價額。三、從而，本件訴訟標的價額核定為253萬2,904元（計算式：2, 437,904元＋95,000元＝2,532,904元），應徵收第一審裁判費 2萬6,146元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2024-12-25

PCDV-113-訴-3699-20241225-1

簡上

臺灣彰化地方法院

返還押租金

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度簡上字第116號上訴人聖諄實業有限公司法定代理人吳天文訴訟代理人黃絲榆律師黃敬唐律師被上訴人鄭雅珊訴訟代理人周于舜律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國112年6 月9日本院員林簡易庭112年度員簡字第50號第一審判決提起上訴，本院於民國113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按對於簡易訴訟第一審判決之上訴程序，準用民事訴訟法第 434條第1項、第434條之1及第3編第1章第二審程序之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。次按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，民事訴訟法第447條第1項前段定有明文。查被上訴人雖主張上訴人所為被上訴人租期屆滿後未返還附表編號5、7至9、12所示設備之抗辯，屬第二審提出之新防禦方法而不得審酌等語（見本院卷第261、263 頁）。然上訴人已於原審提出民事陳報狀、民事答辯狀，其中民事陳報狀附件三已載明附表編號5、7至9所示設備遭被上訴人搬離（見本院112年度員簡字第50號卷【下稱簡卷】第71、86頁）、民事答辯狀已載明附表編號12所示設備缺少之抗辯（見簡卷第171、183頁），並提出現場照片為憑（見簡卷第101、103至105頁）。是以，上訴人於本院提出此等抗辯，要非新防禦方法，被上訴人上開主張並無可採，本院仍得審酌上訴人此項抗辯。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：　㈠訴外人開欣元農產行即陳鵬元（下稱開欣元農產行）於民國1 06年10月30日向上訴人承租坐落彰化縣○○鄉○○路○巷0○00號廠房(下稱系爭廠房)，訂立租賃契約（下稱系爭甲租約），約定租賃期間自106年11月1日起至117年12月31日止，押金新臺幣（下同）200萬元（下稱系爭押金）。嗣開欣元農產行無意經營，遂於109年12月31日與兩造簽署切結書（下稱系爭切結書），開欣元農產行與上訴人合意於110年3月31日終止系爭甲租約，並將系爭押金債權讓與被上訴人。　㈡兩造於110年6月8日補簽訂租賃契約（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自110年4月1日起至110年10月31日止，並以系爭押金為系爭乙租約之押金。系爭乙租約已於110年10月31日期滿，被上訴人已遷離系爭廠房，然上訴人拒不依系爭乙租約約定返還系爭押金。　㈢上訴人雖謂被上訴人未返還如附表所示租賃物而有債務不履行情事。惟上訴人應證明於110年4月1日有將附表所示設備交付被上訴人。被上訴人非開欣元農產行之合夥人，縱認有合夥關係，亦僅為隱名合夥，故開欣元農產行與上訴人訂立之106年11月2日廠區點交切結書（下稱系爭106年點交切結書）、108年10月25日廠區點交切結書（下稱系爭108年點交切結書）均不拘束被上訴人。　㈣附表編號1至8所示設備為訴外人興昇泰實業有限公司（下稱興昇泰公司）購置；附表編號9所示設備為訴外人郭信泰購置；附表編號12所示設備為被上訴人向林俊忠購置；附表編號10所示設備，上訴人未具體說明數量，被上訴人僅有搬離其中之新設備；附表編號11所示設備，上訴人未具體說明數量、證明所有權。　㈤系爭甲租約第8條約定：「乙方（即開欣元農產行）因生產需求可自行投入設備財產歸屬，於117年12月31日租賃契約中止或提前解除租賃契約，歸甲方（即上訴人）所有」，開欣元農產行與上訴人就系爭甲租約係合意「提前終止」，無該約定適用。系爭乙租約第7條約定：「乙方（即被上訴人）因生產需求可自行投入設備，其所有機械設備產權歸屬皆屬甲方（即上訴人）。即租賃契約中止時或提前解除租賃契約時，產權皆歸甲方所有」，第8條約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）針對目前工廠之有瓶、框、蓋進行升級改造工程，日後無須復原，廠內改造後機械設備與周邊設備及物品皆歸屬甲方所有」，然系爭乙租約之效力不及於兩造以外之第三人，縱認及於第三人，亦僅系爭乙租約簽訂日後第三人購置之機械設備受拘束。綜上，被上訴人並無未返還租賃物之債務不履行情事，爰依系爭乙租約法律關係，請求返還系爭押金等語。二、上訴人則以：　㈠上訴人於106年10月30日將系爭廠房（含機械設備）出租與開欣元農產行，訂立系爭甲租約，約定系爭甲租約終止時，開欣元農產行所自行增加之設備及財產均歸上訴人。開欣元農產行股東原為訴外人陳鵬元、林俊忠，陳鵬元經營系爭廠房期間，即購置附表編號5至11所示設備。　㈡期間，林俊忠因積欠被上訴人債務，便將其開欣元農產行股份作價讓渡予被上訴人、訴外人郭信泰，由上訴人、郭信泰與陳鵬元合夥經營開欣元農產行，且為升級系爭廠房原有設備，上訴人於107年12月6日以其經營之興昇泰公司購入附表編號1至4所示設備安裝在系爭廠房。當時，開欣元農產行取得上訴人同意後，將系爭廠房舊設備移出，更換新設備，並簽訂系爭108年點交切結書，約定「相關更換物品於契約終止或到期時歸甲方（即上訴人）所有」，可知附表編號1至4 所示設備於108年9月點交時即存在系爭廠房。依系爭甲租約第8條約定：「乙方（即開欣元農產行）因生產需求可自行投入設備財產歸屬，於117年12月31日租賃契約中止或提前解除租賃契約，歸甲方（即上訴人）所有」，可知附表所示設備為上訴人所有，且被上訴人斯時為開欣元農產行隱名合夥人，自受系爭108年點交切結書、系爭甲租約第8條約定拘束。　㈢嗣陳鵬元與兩造簽訂系爭切結書，約定系爭租金債權讓與被上訴人。兩造則於110年6月8日補簽訂系爭乙租約，依系爭乙租約第5條約定：「甲方（即上訴人）以現況所有機械設備交由乙方（即被上訴人）使用，乙方應善盡管理之責，所有設備應妥善謹慎使用，並自行負責修繕、維護不得異議」，第7條約定：「乙方（即被上訴人）因生產需求可自行投入設備，其所有機械設備產權歸屬皆屬甲方（即上訴人）。即租賃契約中止時或提前解除租賃契約時，產權皆歸甲方所有」，第8條約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）針對目前工廠之有瓶、框、蓋進行升級改造工程，日後無須復原，廠內改造後機械設備與周邊設備及物品皆歸屬甲方所有」。依上開約定，附表所示設備於系爭乙租約終止時，均屬上訴人所有，然被上訴人於系爭乙租約終止後將附表所示設備搬離、未返還，有未返還租賃物之債務不履行情事，自不得請求返還系爭押金等語置辯。三、原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人200萬元，及自110年12 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造不爭執事項（見本院卷第376、377頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠開欣元農產行於106年10月30日向上訴人承租系爭廠房，訂立甲租約，支付系爭押金與上訴人。　㈡開欣元農產行與兩造於109年12月31日簽訂系爭切結書，開欣元農產行與上訴人合意於110年3月31日終止系爭甲租約，切結書上記載「乙方（即開欣元農產行）同意結束營業清算後，若有相關營運上之費用未繳納，同意由押金中扣除，最終結餘之押金則無條件讓渡於丙方（即被上訴人）」。　㈢兩造於110年6月8日補簽訂系爭乙租約，系爭乙租約第4條記載「乙方（即被上訴人）原承租人（即開欣元農產行）之押金台幣二佰萬元整保留移轉予乙方」。　㈣興昇泰公司於107年12月6日與訴外人宜欣節能機電有限公司（下稱宜欣公司）簽訂銷售合約，購買附表編號1至4所示設備。　㈤上訴人於106年11月2日、108年10月25日與開欣元農產行簽訂系爭106、108年點交切結書；被上訴人對於系爭106、108年點交切結書形式上真正不爭執。五、被上訴人主張上訴人於系爭乙租約終止後未返還系爭押金，依系爭乙租約法律關係請求上訴人給付200萬元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：被上訴人有無未返還租賃物之債務不履行情事？被上訴人請求上訴人給付200萬元押金有無理由？　㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項及第455 條各有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。　㈡經查，陳鵬元簽訂系爭甲租約、被上訴人簽訂系爭乙租約向上訴人承租系爭廠房，均係作為經營養菇場使用等情，為被上訴人所不爭執。而證人陳鵬元於另案（即臺灣彰化地方檢察署110年度偵字第15354號、112年度偵字第2938號，下稱另案）偵訊時證稱：伊向上訴人承租系爭廠房時，系爭廠房有蠻多設備，大致上有瓶栽養菇場、生產設備4套，系爭甲租約第8條之所以約定伊得依生產需求自行投入設備，惟系爭甲租約中止或提前解約時，該等設備歸上訴人所有，係因上訴人舊設備經伊全部拆除或改造，附表編號2至8、11、12 所示設備均係伊與林俊忠更換之新設備，故系爭甲租約中止或提前解約時，毋庸將系爭廠房回復原狀，以保持上訴人能繼續生產；而被上訴人係全盤承受開欣元農產行股份及系爭廠房內所有設備等語（見臺灣彰化地方檢察署111年度核交字第1號卷【下稱核交卷】第233至235頁），核與被上訴人於另案偵訊時自陳：110年1月1日由伊接手經營系爭廠房等語（見核交卷第63、259頁），暨系爭切結書所示（見本院卷第95頁）上訴人與開欣元農產行合意於110年3月31日終止系爭甲租約、系爭乙租約所示被上訴人自110年4月1日起承租系爭廠房等節相符，可見開欣元農產行與上訴人終止系爭甲租約時，放置於系爭廠房之設備均由被上訴人承接使用。　㈢從而解釋系爭乙租約第5條約定：「甲方（即上訴人）以現況所有機械設備交由乙方（即被上訴人）使用，乙方應善盡管理之責，所有設備應妥善謹慎使用，並自行負責修繕、維護不得異議」，應認上訴人係以開欣元農產行終止系爭甲租約時系爭廠房現況即設有各該得以用於生產菇類之機械設備，出租與被上訴人為適當。再結合系爭乙租約第7、8條所約定之情狀，故於系爭乙租約終止後，被上訴人應返還得用以生產菇類之系爭廠房及機械設備與上訴人，始得謂被上訴人已以合於契約之應有狀態回復原狀並返還租賃物與上訴人。　㈣被上訴人自陳：附表編號1至8所示設備係興昇泰公司購置，其中，編號1至4所示設備係於系爭甲租約存續期間購置、放在系爭廠房生產菇類，附表編號9所示設備係郭信泰於108年間購置，附表編號12所示設備係伊於108年間承受林俊忠股權時一併取得，故伊有將附表編號1至9、12所示設備搬離，另伊有將附表編號10所示設備中之新設備搬離，舊設備則留在原地；伊未將附表編號11所示設備搬離等語（見本院卷第 173、269、378；見簡卷第145頁；核交卷第62、63、243、2 66、272頁）。經本院審酌其中附表編號1至4、9、12所示設備在系爭甲租約存續期間即設於系爭廠房之情，經被上訴人自陳如上，且與上訴人陳述、證人陳鵬元另案證述（見本院卷第78、82、83頁；核交卷第234頁）相符，亦有宜欣公司1 07年12月6日銷售合約、國鎮機械有限公司估價單、函覆及交易明細在卷可考（見簡卷第155頁；核交卷第297、323至3 29頁），再參諸系爭108年點交切結書（見本院卷第205、20 7頁）所示點交品項包含附表編號1至4、12所示設備乙節，自足認定上情。　㈤另附表編號5所示設備，依被上訴人另案所提之台中銀行國內匯款申請書回條、與長鴻鋼構有限公司通訊軟體LINE對話紀錄（見核交卷第277、279至285、297頁），堪認被上訴人於承租系爭廠房期間，興昇泰公司至多僅自行購置太空包養菌台車65台，其餘原置於系爭廠房之太空包養菌台車計335台（計算式：400台-65台=335台），亦屬明確。此外，附表編號6至8所示設備，上訴人陳稱：附表編號6至8所示設備係陳鵬元與林俊忠於107年1月16日購置，被上訴人於110年6月16 日另向久代機械商行購置附表編號6至8所示品項之新設備等語（見本院卷第328、375至377頁），核與證人陳鵬元於另案偵訊時證稱：附表編號6至8所示設備均係伊與林俊忠更換之設備等語（見核交卷第234頁）相符，再觀諸訴外人即上訴人副總經理李德隆與郭信泰之通訊軟體LINE對話紀錄（本院卷第331至337頁）談及興昇泰公司購買附表編號6至8所示品項之新設備後，附表編號6至8所示設備是否仍置於系爭廠房等節，已堪明上訴人出租系爭廠房與被上訴人時，系爭廠房確有附表編號6至8所示設備。　㈥至附表編號10、11所示設備，證人即系爭廠房廠長曾志傑於另案偵訊時證稱：開始承租系爭廠房時，庫房已空，沒有籃子、架子等語（見核交卷第206頁），係合於被上訴人之主張，而上訴人提出之系爭108年點交切結書、109年4月2日廠區點交切結書（見簡卷第77頁），僅明點交時現況，容未足證明被上訴人自承搬離之新養菇架、否認搬離之塑膠籃，於上訴人出租系爭廠房時已為系爭廠房之機械設備。惟前述附表編號1至9、12所示設備於上訴人出租系爭廠房與被上訴人時已置於系爭廠房而為租賃物，業認定如前，而該等設備於 110年11月2日已不在系爭廠房等情，亦據上訴人提出現場照片為憑（見本院卷第101至115、137、139、145至147頁），足認被上訴人於系爭乙租約終止後未返還該等機械設備，系爭廠房現況已失該等生產菇類之機械設備。揆諸前揭說明，上訴人抗辯被上訴人未以合於契約之應有狀態返還租賃物，自可採取。且此亦與原機械設備原屬於何人所有之爭執無涉。　㈦租賃，乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限。在租賃關係存續中，關於租賃權利行使，例如欠租之催告、終止之表示等，概由締結之名義人行之。是縱出租時租賃標的非出租人所有，或出租時為出租人所有，嗣變更為非出租人所有，仍無礙出租人行使租賃請求權（最高法院83年度台上字第1732號民事判決參照）。是以，被上訴人固主張：附表編號1至8所示設備係興昇泰公司購置，附表編號9所示設備係郭信泰購置，附表編號12所示設備係伊購置等語，然揆諸前揭說明，無礙上訴人請求被上訴人應以合於契約之應有狀態返還租賃物；況被上訴人為興昇泰公司法定代理人，斯時對主張為興昇泰公司之物亦無特約除外。是被上訴人前開主張，難認可採。　㈧按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。是以押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人如無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。從而，被上訴人有如前所述未依租賃物應有狀態回復原狀、返還租賃物與上訴人之債務不履行情事，則其押金返還請求權尚未發生，故被上訴人請求上訴人返還系爭押金為無理由。六、綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人給付被上訴人200萬元，及自110年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起上訴，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。提起第三審上訴，須經本院之許可，並須以訴訟事件所涉及之法律見解原則上之重要性者為限。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝志鑫附表：編號機械名稱數量 1 木屑裝袋機 (即全自動套裝機) 1台 2 瓶蓋機 (即全自動套環蓋裝框機) 1台 3 太空包輸送機 (即不銹鋼滾筒) 1組 4 太空包自動上車機 (即全自動裝車機) 1台 5 太空包養菌台車 400台 6 螺旋式空壓機（107年1月16日購置） 2台 7 冷凍式乾燥機（107年1月16日購置） 1台 8 風桶（107年1月16日購置） 1台 9 冷凍機 2台(1組) 10 養菇庫房之菇架 17間 11 養菇用之白色及藍色塑膠籃約5萬個 12 堆高機 1台

2024-12-25

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新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1275號原告汪祖涵訴訟代理人汪祖婕被告江慧珠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年12月2日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號10樓之房屋騰空返還予原告。被告應自民國113年10月5日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣4萬500元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣321萬6059元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告如按月以新臺幣4萬500元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項但書第3 款、第262 條第1項前段分別定有明文。本件原以汪祖涵、汪祖婕為原告，起訴聲明如起訴狀所載（本院卷第9 頁），嗣汪祖婕於言詞辯論期日當庭撤回對被告之訴訟，此經被告當庭表示同意（本院卷第122頁），並變更聲明為被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00 號10樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並應自民國113 年8月5日起至返還系爭房屋止，按月給付原告相當租金之新臺幣（下同）4 萬 500元（本院卷第121頁），揆諸首揭規定，均應予准許。二、原告主張：原告前將系爭房屋出租予被告，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自112年8月5日起至113年 8月4日止，租金為每月4萬500元，押金8萬1000元，嗣原告於113年7月30日寄發存證信函，通知被告應於租期屆滿翌日之同年8月5日清空搬離，然期滿後被告未依約搬遷，爰依民法第455條之規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自113 年8 月5日起至返還上開房屋止，按月給付原告相當租金之4萬50 0元。三、被告辯稱：被告目前仍繼續居住在系爭房屋內，對於原告主張租期屆滿，請求返還被告系爭房屋，沒有意見。惟先前被告有轉帳兩筆房租各4萬500元，且還有押租金，所以被告應可住到12月底，另就原告請求之相當於租金之不當得利，沒有錢給付等語，並聲明：請求駁回原告之訴。　四、得心證之理由： (一)查原告主張被告向其承租系爭房屋，約定租期至113 年8月4 日止，原告於113 年7月30日寄發存證信函請被告於8月5日搬離，其迄今尚未遷離，另押金8 萬1000元尚未返還被告等情，有建物及土地所有權狀（本院卷第61-65、109-113頁）、系爭租約（本院卷第13-24頁）、存證信函（本院卷第25- 29頁）可按，且為被告到庭所不爭執（本院卷第122頁），堪以採信。 (二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查系爭租約第3條約定，被告每月應繳納租金4萬500元，又系爭租約業於113年8月4日屆期終止，被告雖辯稱有轉帳2筆各4萬500元予原告，且前有給付2個月押金，應得續租至12月等語，惟依原告所陳，其並無繼續出租系爭房屋予被告之意，沒有要收受被告上開匯款，以免被誤以為要從定期租賃轉為不定期限租賃等語(本院卷第122頁)。而觀諸原告提出之交易明細（本院卷第131頁），原告已於1 13年9月12日、16日分別匯還被告上開匯款，堪認原告無意繼續與被告間租約，則被告上開匯款無從認屬繼續租住系爭房屋之對價而可於113年8月4日租期屆滿後持續有權占有系爭房屋。又押租金是用以擔保承租人履行租賃債務及賠償損害，並於租賃關係消滅後當然抵充承租人之欠租或其他損害賠償責任，於抵充後猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照），則承租人無從以尚未取回押租金作為拒絕交還承租房屋之事由，從而被告以尚有押租金可抵充而辯稱可繼續使用系爭房屋，自非可採。是原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，為有理由，應予准許。　　 (三)又承租人於租賃關係消滅後，如拒不交還租賃物，出租人除得訴請法院判令承租人交還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利。查被告於租賃關係屆滿後，未依約遷讓返還系爭房屋，原告自得請求被告自租期屆滿翌日即113 年8月5日起算至遷讓房屋之日止相當於租金之不當得利，此亦為原告於兩造租賃關係消滅後所受損害，則依前揭說明，以押租金當然抵充即以被告繳交之2個月押租金抵充2個月相當於租金之不當得利後，原告應得請求被告自113年10月5日起至返還房屋之日止，按月給付4萬5 00元相當於租金之不當得利。被告雖另以目前無能力償還等語置辯，然有無資力償還，乃係執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯。　　　　五、綜上所述，原告依民法第455 條及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；另自113年10月5日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4萬5 00元，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉

2024-12-25

STEV-113-店簡-1275-20241225-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1017號原告陳秀英被告蔡定峰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項原告得假執行，但被告以新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；嗣於訴訟中追加請求被告應給付原告新臺幣（下同）40萬9,594元，並撤回原訴之聲明，惟此均基於兩造間就系爭房屋之租賃關係，請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款，應予准許。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國110年10月12 日至115年10月11日止，每月租金5萬元，並應給付10萬元之押租金，由被告負擔租賃期間之水電費用，兩造於110年10 月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為公證。詎被告於112年11月12日僅給付租金2萬3,300元，尚欠租金2萬6, 700元，並自112年12月起即未再給付租金，原告陸續於113 年1月15日、19、21、26日分別寄發存證信函予被告，表明終止系爭租約，請求被告搬遷，如不認原告前以存證終止系爭租約為合法，則以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示，然系爭租約終止後被告迄113年10月9日始將系爭房屋鑰匙交還予原告，使原告得自由占有使用系爭房屋，是自112年12月12日計算至113年9月12日（租金12日給付），被告應給付原告共10個月又2萬6,700元之租金，或終止租約後占有系爭房屋之利益，且被告應按系爭租約第5條應給付1 個月租金5萬元，及給付被告使用期間之電費1,166元、水費 8,428元，合計被告應給付原告58萬6,294元。惟原告曾持經公證後之系爭租約，就積欠至112年12月之租金7萬6,700元為強制執行受償，再扣除押租金10萬元後，被告應再給付原告40萬9,594元。爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告40萬9,594元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊於112年11月12日積欠租金2萬6,700元後，原告就要求搬家，伊從12月就開始搬家，直到113年5月31日已全部搬空，只是因對法律不了解，所以未通知原告交接系爭房屋及交付鑰匙，故原告應僅得請求2萬6,700元，及自112 年12月至113年5月31日之租金，並需扣除押租金10萬元及原告強制執行所獲償之金額等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、不爭執事項：㈠、被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年10月12日至11 5年10月11日，租金每月5萬元，每月12日前給付，被告並應給付押租金10萬元（契約內容詳如卷一第11-19頁），被告業已給付押租金予原告。㈡、被告於112年11月12日積欠租金2萬6,700元，並於112年12月1 2日亦未給付當月租金，原告遂於112年12月21日持經公證之系爭租約，以被告積欠11月、12月之租金7萬6,700元，對被告放置在系爭房屋內之動產為強制執行，經本院112年度司執字第148328號受理在案（下稱系爭執行），並於113年2月 26日至現場為查封，後經原告以執行費用及債權金額承受。㈢、被告於112年12月12日起迄今並未給付租金。原告於113年1月 26日寄發存證信函予被告，要求終止契約，及被告搬遷，被告於113年1月27日收受。㈣、被告於113年10月9日方將系爭房屋之鑰匙交付原告，使原告得自由使用系爭房屋。㈤、被告於返還原告系爭房屋前，尚積欠電費1,166元、水費8,42 8元，由原告繳納。五、得心證之理由㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，方得收回房屋，土地法第100條規定甚明。系爭租約始日為110年10月12日，租金為每月12日前繳納，是兩造約定租金為每期開始時支付，則應於扣除押租金後，經催告遲延給付租金逾2個月時，始得終止租約。查被告於112年11月12日起積欠租金2萬6,700元，至原告於113年1月27日以存證信函通知終止契約時，扣除押租金10萬元（11月積欠租金2萬6,700元＋12月、1月租金10萬元—押租金10萬元＝2萬6,700元，應至4月12日方得終止系爭租約），未遲延給付租金達2個月，尚不得終止租賃契約。惟原告多次以存證信函通知被告積欠租金終止租約之意思，可認屬催告被告給付租金；另原告於113年2月26日提起本件訴訟後，於調解、訴訟過程中均一再表明請求被告返還系爭房屋及終止租約，在在表達積欠2月租金即終止租約之意思，故系爭租約應於113年4月12日合法終止。㈡、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第451條第1項定有明文。上訴人為承租人應有給付租金之義務。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復無權占有他人具有管理處分權之不動產，其占有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查：⒈租金部分：被告積欠11月12日起租金2萬6,700元、12月1 2日至113年4月12日之租金，業經原告以系爭執行受償76,70 0元，另以押租金抵償後，尚積欠5萬元。⒉相當於租金之不當得利部分：系爭租約雖於113年4月12日終止，然被告仍有物品放置在系爭房屋內未搬走，直至113年10月9日言詞辯論時方於當日下午將鑰匙交付予原告，將占有移轉予原告，是系爭房屋至113年10月9日前應認屬被告占有之狀態，被告受有相當於租金之不當得利。本院審酌被告承租系爭房屋之原有租金為5萬元，可見被告占用系爭房屋所可得之利益應即為上開租金之數額，且不應以被告無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。基此，原告得請求此部分利益29萬5,000元〔4月12 日至10月8日共5個月又27日，5萬元×（5＋27/30）＝29萬5,00 0元〕。被告雖抗辯其於113年5月底已全數搬空，惟並無相關證據可資佐證，且其並未將占有移轉予原告，難以其所辯認被告於113年5月後已無占有系爭房屋。㈢、另依系爭租約第柒條第一項約定租期內之電費、水費由被告負擔，而被告對於尚積欠電費1,166元、水費8,428元不爭執，是原告請求此部分費用共9,594元，自有理由。末依系爭租約第伍條第八項約定中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。原告於113年4月12日終止系爭租約後，於訴訟歷來請求被告自系爭房屋遷出，被告遲至10月9日方交付鑰匙，已遲滯5月餘，是原告僅請求1個月租金之違約金5 萬元，為有理由。六、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告應給付40萬4,594元（5萬元＋29萬5,000元＋9,594元＋5萬元＝40萬4,594），為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本件判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定供相當擔保金額後，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄭　瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

2024-12-25

KSDV-113-訴-1017-20241225-1

聲自

臺灣基隆地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣基隆地方法院刑事裁定 113年度聲自字第5號聲請人即告訴人蘇哲標代理人陳志祥律師被告許金椿上列聲請人即告訴人因被告竊盜等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於民國113年7月1日以113年度上聲議字第6514號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣基隆地方檢察署112年度偵字第5 434號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、程序事項　㈠按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴，刑事訴訟法第258條之1第1項定有明文。　㈡查聲請人即告訴人蘇哲標以被告許金椿涉犯竊盜罪提出告訴，案經臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查後，於113年4月23日以112年度偵字第5434號為不起訴處分；聲請人不服，於法定期間內具狀聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長於113年7 月1日以113年度上聲議字第6514號處分書駁回再議之聲請，並於113年7月10日依法送達上開處分書予聲請人，聲請人於接受處分書後10日內，於同年月17日委任陳志祥律師提出刑事聲請准許提起自訴狀，向本院聲請准許提起自訴，此有刑事聲請准許提起自訴狀、刑事委任狀及臺灣高等檢察署送達證書附卷可稽，程序上與首揭規定相符，本院即應依法審究本件聲請有無理由。二、聲請人告訴意旨略以：被告許金椿與阮金枝即新北市○里區○ ○路00○0號房屋（下稱本案房屋）所有權人為夫妻，被告於民國111年1月20日代其妻將本案房屋出租予告訴人蘇哲標（下稱本案租約）。詎被告明知本案租約之租賃期限為111年1 月20日起至隔年1月20日止，而告訴人於租賃期限內得就本案房屋使用、收益，竟意圖為自己不法之所有，基於侵入住宅而竊盜之犯意，於111年5月20日至同年6月9日前不詳時間，侵入告訴人居住之本案房屋內，徒手竊取魚缸用塑鋼模5 個（20尺、8尺4、6尺4、5尺1、4尺1各1個）、魚缸成品12 個（20尺3層1個、8尺4×2個、6尺4×2個、5尺1×3個、4尺2層 1個、4尺1層3個）、不詳數量及種類之家具及家電等物品（上合稱本案失竊物），得手後隨即請不知情之張源泉載運至不詳處所。因認被告涉犯刑法第321條第1項第1款之侵入住宅竊盜罪嫌。三、臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查結果略以：訊據被告許金椿否認涉有上開犯行，辯稱：告訴人蘇哲標已積欠本案房屋之租金，告訴人並於111年5月20日向伊表示欲終止本案租約，並請伊將押租金作為清運之費用，協助伊清理本案房屋內之物品，伊對於該物品並無不法所有意圖等語。經查，被告於旨揭時、地，請不知情之張源泉將本案房屋內之物品載運至他處乙節，業據被告於警詢及偵訊時陳述明確，核與告訴人於警詢及偵訊指訴之內容大致相符，是此部分事實堪以認定。惟查，告訴人雖於警詢及偵訊時雖陳稱本案失竊物係遭被告竊取後搬運，然告訴人並未提出其確曾所有本案失竊物，且被告擅自將之自本案房屋內搬出之證據；再者，告訴人於偵訊時陳稱：伊於111年5月20日即未繳租金，且伊於111年6 月9日發覺本案房屋屋內物品遭搬出，未立即報警，伊知道就是被告拿的等語，可知倘告訴人確有繼續承租本案房屋之意願，豈有不續付租金之理？又倘告訴人確未曾向被告表示欲終止本案租約，則其本於租約仍支配本案房屋，應無道理在面對私人物品遭搬遷時，第一時間懷疑係被告所為，而非其他受告訴人同意而出入本案房屋之人，從而，告訴人既未依本案租約履行其義務，確無法排除告訴人可能於111年5月 20日向被告表示終止本案租約之意，又告訴人於發現自己所有之物遭遷出本案房屋後，亦未立即報警，確與常情有悖，是告訴人究否容認被告處理本案房屋內其所有之物品，僅係其後因押租金、搬遷費等問題，而持之爭執被告清運物品所為，仍非無可能。綜上，既查無證據證明被告確為旨揭加重竊盜犯行，自不得逕以該罪責對被告相繩。此外，復查無其他積極證據足認被告有何旨揭犯行，揆諸刑事訴訟法第154條第2項規定及最高法院52年台上字第1300號、30年上字第816號判決意旨，應認其罪嫌尚屬不足，依刑事訴訟法第252條第10 款為不起訴處分。四、聲請人不服檢察官於113年4月23日所為上開不起訴處分，聲請再議意旨以：聲請人蘇哲標並未表示要終止租約，依聲請人提出之相片可知，聲請人開設「永園塑鋼工程行」，係以製作水族箱、電機馬達買賣等為業。租屋處即是物品製作及堆積處。屋內所有模型或器具價值甚高，總價在新臺幣（下同）1200萬元以上，非一般待廢棄之物。雙方於民國111年1 1月8日協調時，被告許金椿自承其將屋內物品搬走之運費，高達11萬元，竟違法用來抵扣聲請人之押租金，準此可知屋內物品是如何高價。聲請人豈可能放任被告隨意丟棄重要物品。被告從未否認相片中物品係聲請人所有，亦未否認係其請人搬出房屋，僅抗辯聲請人表示終止租約，託其清理屋內物品。因此，原處分稱聲請人並未提出確有所稱之失竊物，且被告擅自搬出房屋之證據云云，豈非睜眼說瞎話。30年之租約，聲請人僅欠租1個月，法律規定押租金抵付後，要再積欠租金2月以上，房東才能終止租約。乃原處分竟稱：聲請人倘有續租之意願，焉有不續付租金之理？試問：有何法律規定欠租1月，就可推定有終止租約之意思。況承租之房屋遭房東擅自搬走，試問是否還會繼續繳交租金？原處分之推論是何邏輯？聲請人懷疑被告搬出屋內物品，完全符合常情。聲請人承租該處已30年，惟因111年初被告將2樓租與他人，疑似賭博，客人停車，妨害聲請人出入。向被告反應，被告聲稱如不再承租，會有別人以高價承租。聲請人推測：被告擅自搬出聲請人屋內物品，應是改租里長收取較高租金。當聲請人發現屋內物品遭搬走時，懷疑被告夫妻所為，乃正常反應。原處分竟稱：聲請人倘未表示終止租約，發覺物品被搬出時，應無道理懷疑是被告所為云云，毫無道理。聲請人顧及30年友誼，始未立即報警或提出告訴，並不違背常情。聲請人已在告訴狀內，指稱被告涉有刑法第306條第1項之侵入住宅、第320條第1項之竊盜及第354條之毀損罪嫌。所謂毀損，是指將屋內物品搬走而丟棄。此部分並未調查，遑論盡調查之能事，僅在不起訴處分稱「告訴意旨容有誤會」云云，難昭折服。綜上，被告確犯竊盜及毀損等罪。爰聲請再議，請發回續查，將被告繩以應得之罪刑。五、臺灣高等檢察署檢察長就原不起訴處分再議之聲請審核結果認：聲請人於111年11月26日在新北市政府警察局金山分局接受調查時，陳稱：「因為我報案後覺得改去調解委員會比較快，所以想撤銷我上次（111年11月23日）對許金椿提出之侵入住宅告訴及竊盜之告訴」、「…。我堅持對許金椿撤銷侵入住宅及竊盜案之告訴」（參偵卷第21、22頁）。是侵入住宅部分已因聲請人撤回告訴，而生效力，自無再行偵查之必要。又112年7月19日告訴狀，並無敘及遭毀損之標的及其證據，且卷內亦無積極證據足認被告有何毀棄損壞之犯行，附此敘明。本件聲請人仍執主觀臆測之詞爭執，委無足採。至其餘聲請再議意旨所指各節，或係原檢察官已查明，或係聲請人個人之主觀意見，均不足以動搖或變更原處分之本旨，本件原檢察官偵查已臻完備，聲請再議為無理由，爰依刑事訴訟法第258條前段規定為駁回之處分。六、聲請准許提起自訴意旨略以：　㈠檢察官偵查並不完備，未盡調查之能事，未傳喚負責搬運或清理之工人、本案房屋之新承租人，且不起訴處分之理由粗疏鄙陋，亦違情理，再議駁回亦未就指摘事項說明，本件自有准許提起自訴進行審理之必要。　㈡由告訴人於提出告訴時一併檢附之照片及商業登記資料可知：伊開設永園塑鋼工程行，係以製作水族箱、電機馬達、水族材料買賣等為業，本案房屋即物品製作及堆積處，屋內置放之模型或器具，單價均甚高，總價甚至高達新臺幣（下同）12,000,000元以上，並非廢棄物品，焉有可能放任他人隨意丟棄？檢察官何以竟對此等常情有所不明？況被告於111 年11月8日在其經營之五福家具行協調時，自承將本案房屋物品遷走之費用耗費110,000元，甚至將之違法扣抵告訴人之押租金，由是益見本案房屋置放之物品確係高價，伊自無任憑他人丟棄之理。　㈢再者，被告從未否認相片中攝得之物品為伊所有，也不否認雇請工人將之搬出本案房屋，被告僅抗辯係伊表示要終止租約，委託其清理本案房屋之物品。從而檢察官認伊並未提出其確有失竊物且被告擅自將物品搬出之證據，豈非有悖於卷內已有之證據？　㈣況且伊僅欠租1月，就雙方租約長達30年，此等欠租情形並非嚴重，遑論民法甚至就押租金抵付租金後仍需再積欠租金2 月以上，出租人方能終止租約，是檢察官僅以伊若有繼續承租之意願，焉有不續付租金之理等語，為其論據，實有莫名。　㈤伊之所以懷疑係被告搬出屋內物品，實本於下列事實：　⒈伊承租本案房屋已30年，然被告於111年初將本案房屋之2樓另租他人，進出該屋者之停車情形嚴重妨害伊正常出入，伊向被告反映，卻遭被告反稱：若不欲再租，將有他人高價承租云云，是伊方因此推測被告係為轉租他人即里長李建才，始如此大膽，擅自動伊放在本案房屋內之物件。　⒉此外，里長李建才對此間違法終止租約等各節均有所悉，甚且參與強搬伊物品之事，而與被告夫婦有共同侵權行為，被告先前陳稱委託張源泉清理云云，概屬謊言；甚且伊訪查得知，本案房屋內高價物品皆遭里長李建才搬到附近工廠使用，非高價物品才搬走丟棄。　⒊被告不顧雙方30年來交情，擅自搬走伊屋內物品，更將房屋改租他人，事出必有因，足見被告與伊之間必有衝突存在，是伊發覺屋內物品遭搬走後，隨即懷疑被告夫妻涉及此事，亦屬事理之常，檢察官竟以伊毫無理由懷疑被告等語為由，其論理實有違誤。　㈥伊雖未在第一時間向警察機關報案，實係顧及雙方30年來之情誼，非至雙方無協商餘地，方採取提出告訴之最後手段，此等人情之常，焉有異哉？況且伊原本以租約上所載之阮金枝（即被告之配偶）為犯罪嫌疑人，向臺灣基隆地方檢察署提出告訴，經檢察官偵查而為不起訴處分後，伊方知實際操持本案房屋租約者為被告，而另行對被告提出本件告訴，法律既承認告訴期間為6個月，就是容許告訴人在此期間猶豫，實務上亦多有於第6個月始為告訴之情形，何以伊未在第一時間告訴，檢察官即率認悖於情理？　㈦伊於告訴時即已敘明告訴毀損罪，此係指被告將本案房屋物品搬走後丟棄之舉，詎檢察官僅以此係伊誤會之寥寥數語即行帶過，未加偵查，自難昭折服。又以伊於111年11月26日在新北市政府警察局金山分局詢問時之筆錄中迭有撤回告訴之語，然該筆錄記載並非精準，被告夫婦又未賠償伊，伊又何有可能在此情形下遽行撤回告訴？倘若伊果有此意，臺灣基隆地方檢察署檢察官自會在不起訴處分中援用，而非讓臺灣高等檢察署檢察官見獵心喜，才予以引用？更何況檢察官負有客觀義務，對於此等確有疑義之撤回告訴，自應闡明，詎料檢察官對此均未再加詢問、釐清，逕自認定伊真意即係撤回告訴，而不予偵查，實屬不當。　㈧被告雖在其妻之案件中張冠李戴聲稱伊交付鑰匙代表終止租約之意思，然此鑰匙實係因大鐵門電動馬達故障換新後之新鑰匙，伊除自留1支外，亦將另1支交給出租人各自保管，絕非表明終止租約之意，由是亦徵被告為掩飾自身犯行而胡亂證述。　㈨實務就聲請准許提起自訴制度之見解，囿於足認被告有犯罪嫌疑為審查標準，然此應係在檢察官已盡調查能事為其前提；但本件係檢察官自棄客觀注意義務，確有應調查而未調查之情形，所論述之理由亦悖於情理，更有違論理法則，在此情形下，應許伊自力救濟，改行自訴、自負舉證責任，以追訴被告罪責，而毋庸受檢察官並非精緻之偵查所限。綜上所述，請准伊提起自訴等語。　　七、本院之判斷：　㈠按法院認聲請准許提起自訴不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之3第2項前段定有明文。而刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，係對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項所定「足認被告有犯罪嫌疑」、檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，始應為准許提起自訴之裁定。依此立法精神，同法第258條之3第4項所定「法院為交付審判之裁定前，得為必要之調查」，其調查證據之範圍，即應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就告訴人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，否則將與刑事訴訟法第260條之再行起訴規定混淆不清。倘案件尚須另行蒐證偵查，始能判斷應否准許提起自訴，因聲請准許提起自訴制度，並無如再議制度得為發回由檢察官續行偵查之設計，法院即應依同法第258條之3第2項前段，以聲請無理由裁定駁回之。聲請人雖主張法院應准其自力救濟云云，然其所述明顯混淆再行起訴之制度設計，自有非洽，本院自無從採認，首應敘明。　㈡再按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。而無論直接或間接證據，均須達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，始得據為有罪之認定；其關於被告是否犯罪之證明未能達此程度，而有合理性懷疑之存在，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定（最高法院76年台上字第4986號、10 1年度台上字第2589號判決意旨參照）。次按告訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是以告訴人之指訴為證據方法，除其指訴須無瑕疵，且應有查與事實相符之佐證，始得資為判決之基礎，亦經最高法院著有52年台上字第1300號及61年台上字第3099號判例可資參照。又事實審法院為發現真實，除應就卷內相關證據資料細心剖析勾稽，以究明告訴人之指訴是否合於情理以外，尤應調查其他相關佐證，以查明其指證是否確與事實相符。亦即告訴人之指證，仍須有補強證據以保障其憑信性，不能單憑告訴人片面之指證，遽對被告論罪科刑。而所謂補強證據，則指除該陳述本身之外，其他足以證明犯罪事實確具有相當程度真實性之證據而言，且該必要之補強證據，須與構成犯罪事實具有關聯性之證據，非僅增強告訴人指訴內容之憑信性（最高法院105年度台上字第1331號判決意旨參照）。　㈢本院依職權調閱臺灣高等檢察署113年度上聲議字第6514號、臺灣基隆地方檢察署112年度偵字第5434號偵查卷宗，並審酌本案全部證據資料後，仍認聲請人聲請准許提起自訴為無理由，除引用上揭理由外，另補充如下：　⒈原不起訴處分理由並非如聲請人之惡意解讀，其不起訴處分之關鍵在於：被告辯稱係受聲請人委託而清運留在本案房屋之物件等語，且聲請人亦不否認確有欠租情事，從而聲請人是否果有向被告表明終止租約、委託處理所遺物品等情，即非無合理之懷疑存在，聲請人並未能有任何證據足資佐證其指述（即被告是擅自將其所有之物件搬走之證明方法），且參酌情況證據上，另有聲請人在物件遭清走之後之所為，直接懷疑係被告夫妻之所為，而非一般竊盜案件（若聲請人係認為本件僅是一般竊盜案件，自無不立即報警之理），更難認聲請人單方面之說詞，並非係因後續押租金、搬遷費等問題而衍生之民事爭議所致。是檢察官係認本件告訴人之指訴僅屬空言，欠乏佐證，從而為不起訴處分，衡其論證，雖未就文句予以雕琢，然所傳達之意旨尚難認有何違情悖理之處。　⒉再議意旨亦非如聲請准許提起自訴狀所稱就侵入住宅及毀損部分棄而不論，本院衡酌原檢察官既已針對侵入住宅竊盜乙情予以偵查，則竊得之贓物如何處分、是否予以毀壞，自屬竊盜行為人犯罪完成後之處分行為，自無另論毀損罪之餘地，原檢察官因認聲請人有所誤會，未見有何悖於事理之情形；況聲請人於告訴狀內同未指明有何物件係遭毀損、有何物件係遭竊盜（僅泛稱：大部分以車搬運離開而竊盜得手，少部分如塑鋼模等則丟棄至屋外而遭毀損），倘若確有丟棄遭毀損之情形，依聲請人所述，自當親睹，何以未就此部分有所取證？以現在一般人之生活方式，隨身攜帶之行動電話幾乎均有照相功能，自可將遭丟棄之物拍照，然聲請人何以捨此不為？聲請人於聲請准許提起自訴狀中又稱遭竊之物被搬到里長工廠使用，若果為真，何不以此為新事實、新證據，再行報案或檢具交由檢察官另行起訴？如此亦為正辦，而非在此請求法院違背准許提起自訴制度之宗旨，准許聲請人自力救濟、自行舉證。　⒊再就聲請人是否終止本案房屋之租約乙情，徵諸聲請人向臺灣基隆地方檢察署提起告訴時所檢附之商業登記資料（見他字卷第9頁），可見其經營之永園塑鋼工程行之現況為「停業」，其起訖日期為111年6月1日至112年5月31日，即聲請人於111年5月20日無力繳納租金之後。聲請人於停業後是否仍有必要承租本案房屋（並承擔每月租金）？審諸聲請人亦自承已有欠租之事實，其經濟狀況是否容許其在停業之狀態下，繼續每月固定之花銷，容或無疑。反而益見被告所稱聲請人有意停止租約乙情，非無可能，是本件除聲請人空言所指，難認有何證據，是本件除告訴人之指訴並無其他佐證之情形下，自與足認被告有犯罪嫌疑之情形未合，亦難謂原不起訴處分書及再議駁回處分有何違誤可指。　⒋聲請人雖又爭執侵入住宅之告訴，而指摘檢察官未究明其真意是否與筆錄記載不同云云，然徵諸聲請人筆錄內容（見偵卷第21頁至第22頁），員警於詢問時已再三陳明並向聲請人確認，並非僅單純因聲請人敘及撤回告訴，即不顧其他；員警尚向聲請人詢問有無達成和解、竊盜為非告訴乃論之罪仍須檢送檢方處置但侵入住宅為告訴乃論之罪等情，有該筆錄在卷可查，是由筆錄內容已可知悉聲請人對其撤回告訴之意思並無不清楚之理。遑論聲請人於檢察官偵訊時陳稱：伊發現東西不見，就先去問律師等語（見偵卷第95頁），益見聲請人前往警局申明撤回告訴之意時，並無誤解撤回告訴之意之可能。聲請人指摘檢察官並未秉持客觀義務，未查明其撤回告訴是否出於誤解云云，反倒係要求檢察官刻意為相反之誘導，如此之主張方令檢察官違反其客觀義務，聲請人就此部分之主張實在荒謬，不值一駁。　⒌本件被告既非無可能係在聲請人告知終止本案房屋之租約及委託處理遺留物品後，始將屋內物件搬空，自難認現有之證據有何足認其有犯罪嫌疑之情形。至聲請人雖又主張檢察官未盡調查能事，並指應傳喚負責搬運或清理之工人、新承租人到庭，然此間所指之人，皆與聲請人是否向被告終止本案房屋租約並委託處理屋內遺留物件等情之事並無見聞，渠等縱然到庭證述，亦與此部分事實之認定無涉，斟諸刑事訴訟法第163條之2第2項第2款之規定，顯然與待證事實無關，自無調查之必要；是聲請人就此部分之指摘（並援以為檢察官未盡調查能事而請求法院准許自力救濟云云），顯無理由，並無足採，併此敘明。　㈣綜上所述，臺灣基隆地方檢察署檢察官所為原不起訴處分及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議聲請之處分，已就聲請人於偵查時、再議時提出之告訴理由予以斟酌，並細加論述所憑證據及其認定之理由，經核原不起訴處分書、臺灣高等檢察署處分書所載證據取捨及事實認定之理由，尚無違背經驗法則或論理法則之情事，依據前開規定，原檢察官及臺灣高等檢察署檢察長以被告犯罪嫌疑不足，予以不起訴處分及駁回再議之聲請，認事用法，均無不當，且依現有卷存證據礙難證明被告涉犯聲請人所指之犯罪嫌疑，尚不足以跨過起訴門檻，揆諸上揭說明，聲請人聲請准許提起自訴，為無理由，應予駁回。八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　刑事第五庭　審判長法　官　曾淑婷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　呂美玲　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李謀榮以上正本證明與原本無異。本件裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳維仁

2024-12-25

KLDM-113-聲自-5-20241225-1

簡上

臺灣臺北地方法院

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第157號上訴人蘇焜榮訴訟代理人陳彥嘉律師被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國113年1 月26日本院臺北簡易庭112年度北簡字第3393號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、原判決廢棄。二、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號土地（承租範圍：0.0081公頃）之土地租賃關係不存在。三、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1 項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人於原審備位聲明請求：被上訴人承租其所有坐落嘉義縣○○市○○段 ○○○段0000地號之部分土地（承租範圍0.0081公頃＝81㎡，相當於24.5坪，小數點下2位四捨五入，下稱系爭土地）之租金，自民國112年1月1日起調整為每年租金新臺幣（下同）1 1,000元。嗣於本院審理時，就上開備位聲明追加起訴：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金總數為16,200 元，見本院卷178頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自屬合法，先予敘明。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：伊父蘇招抄與被上訴人於82年2月間簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地搭建電塔，租期為5年，嗣蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡）移轉登記予伊，系爭租約於87年4月30日屆期，兩造現為不定期租賃關係。詎被上訴人自86年4月後即未給付租金，因積欠租金達2年，伊於97年5月間依系爭租約第7條第3款約定寄發存證信函為終止租約之意思表示，惟被上訴人僅回覆：仍請同意辦理續租或讓售等語。另依民法第450條第2項本文規定，以起訴狀送達為終止租約之意思表示（期前通知），並於送達日起算1年後終止租賃關係，惟被上訴人續為用益且主張租賃關係存在，故先位訴請確認系爭土地租賃關係不存在。又倘認系爭土地租賃關係存在，本件並非租地建屋，出租標的亦非房屋，自無土地法第100條或該法第三章房屋及基地租用相關規定之適用，被上訴人實收資本額3300億元，亦非立法者所欲保護對象。另系爭租約第3條約定，租金係依「申報地價之固定比率」計算，惟依土地公告現值觀之，土地價值歷年不斷上昇，且係顯著上昇，顯有情事變更，自有調整租金之必要，備位爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求將每年租金調整為16,200元（包含追加起訴之5, 200元）等語。二、被上訴人則以：上訴人雖曾於97年5月間寄發存證信函，然信函並未表明積欠租金或終止系爭租約；伊於112年1月18日寄發存證信函及租金支票49,892元（自86年4月3日起至111 年12月31日止之租金）予上訴人，上訴人以起訴狀通知終止租約並非合法；又伊租用基地搭建電塔，應有土地法第103 條之適用，退步言之，如認土地法第103條規定之文義限於租地建屋，然上開條文並非僅限於保護經濟上弱者，而是保障承租人之權益及基地上建物之最大經濟效用，因電塔之搭建拆遷牽涉廣泛，須花費鉅額費用、更是費時，亦會影響附近居民用電，基於保障承租人權益、公共利益及建築物發揮最大經濟效用，電塔之性質與房屋類似，應類推適用土地法第103條規定，縱認上訴人得依民法第450條第2項規定隨時終止兩造間租約，仍應受土地法第103條規定、系爭租約第7 條出租人終止租約條款之限制。伊以支票給付租金，現已無欠租，並無土地法第103條各款所定得收回系爭土地之情形。依系爭租約第2條約定：「…如租期屆滿後承租人仍需繼續需用時，出租人應允按本條件繼續承租」，因電塔坐落於系爭土地上，伊有繼續租用或買受系爭土地之必要，可知出租人明知伊需用系爭土地，方與伊為上開約定，倘依民法第45 0條第2項規定隨時終止系爭租約，嗣後上訴人請求伊將系爭土地上之電塔拆除，勢必使附近用電短缺，上訴人權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條第1項規定，先位請求為法所不許。關於租金調整，依系爭租約第3條約定租金係按土地當期申報地價總價額年息7%計租，租約簽立時已考量土地價值將來會有增、減，租金會隨同公告地價漲幅調整，與民法第227條之2第1項規定「非當時所得預料」之要件不符，亦無依民法第442條情事變更需調整租金之必要。縱認本件有調整租金之必要，本件係租用基地興建電塔，目的係為公眾輸電之用，具民生重要性，有別於私人房屋，與租地建屋之情形相似，應類推適用土地法第105條規定，租金應受土地法第97條第1項之限制等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之先位、備位請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。㈢備位：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1 日起調整為每年租金11,000元。追加之訴聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金為16,200元）。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁，並依判決格式修正或刪減文句）：　㈠上訴人之父蘇招抄於82年2月間與被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地，且約定租期屆滿後，如承租人仍需繼續使用時，出租人應按該契約約定繼續出租，租金按當期申報地價總額年息7%計租。　㈡蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡，相當於293.4坪，小數點下2位四捨五入）移轉予上訴人。　㈢租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造成立不定期限租賃關係。　　　　　五、本院之判斷：　㈠上訴人依民法第450條第2項規定終止租約，是否合法？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查上訴人之父蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為293.4坪）移轉予上訴人，為上訴人所有，其中24.5坪為系爭土地，屬農牧用地，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第34頁）。又系爭租約約定租期為5年，87年4月30日租期屆滿後，被上訴人即承租人仍繼續占有使用系爭土地迄今，既為兩造所不爭執，斯時上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定系爭租約已發生擬制以不定期限續租之效力，且為兩造所不爭執（見本院卷第87頁），並有系爭租約、存證信函在卷可稽（見原審卷第21頁、本院卷第65-66 頁），洵堪認定。　⒉次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段定有明文。查兩造間之租賃關係，既依民法第451條規定擬制以不定期限續租，已如前述，則上訴人主張其依民法第450條第2項前段規定得隨時終止租約，核屬有據。上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並於送達日起算1年後終止租賃關係等語（見原審卷第10-11頁），該起訴狀於112年3月15日送達被上訴人，有送達證書可憑（見原審卷第51頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於113年3月15日發生合法終止效力，租賃關係因單方終止而消滅，則上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由。至上訴人主張被上訴人於 86年後即未給付任何租金，其業於97年5月寄送存證信函為終止租約之意思表示云云，惟系爭租約第7條第3項固約定：「租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約： ...㈢積欠土地租金達兩年時」。查上訴人97年5月21日寄送之存證信函內容（見本院卷第65-66頁），均係指摘被上訴人無權占有系爭土地及請求損害賠償之旨，絲毫未提及被上訴人積欠租金，或提及終止系爭租約之意思，則上訴人主張以97年5月21日存證信函為終止租約之意思表示，即非可採，是本件系爭租約終止之時點為113年3月15日。　⒊被上訴人雖抗辯上訴人依民法第450條第2項規定任意終止，違反系爭租約第7條約定云云。查民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，其立法理由謂租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益等語，可知永久租賃乃法所不許，蓋恐租期過長，有礙租賃物之改良。我國歷來判例均認依民法第451條規定變更為不定期限租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃期限不得逾20年之限制（最高法院65年台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判例意旨參照），除因民法第449條第1項條文文義以外，部分原因係我國民法體系，於民法第450條第2 項規定賦予不定期期限租賃契約之各當事人得隨時終止契約權利，如此一來，始能避免永久租賃阻礙土地有效利用，嚴重影響出租人財產權，有害公益之弊端。另按租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20 年。依民法第450條第1項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450條第2項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院29年上字第1731號判例意旨參照）。依上，原租約縱有約定僅承租人可終止租約，出租人無終止租約權利，或有出租人終止租約之要件約定，於擬制以不定期限續租後，出租人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。系爭租約第7條固約定：「七.租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：㈠非經出租人同意而變更土地使用。㈡將土地一部分或全部轉租他人時。㈢積欠土地租金達兩年時。」，乃約定於租賃期間承租人有該條所列情形，出租人有終止租約之權。惟系爭租約業經視為以不定期限繼續契約，則依前所述，上訴人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。況倘出租人仍需受限於系爭租約第7條之事由始得終止租約，將使不定期限租賃非但無期限限制，於承租人未違約情況下，出租人受限於前開終止租約事由，可能造成「永久租賃」之現象，出租人雖為土地所有權人，一旦經法律擬制以不定期限續租後，將長期或永久無法收回土地加以利用，不啻侵害出租人之財產權及終止租約之自由。是被上訴人前開所辯，不足憑採。　⒋被上訴人又抗辯其租用基地搭建電塔，應適用或類推適用土地法第103條規定云云。惟按承租基地僅作晒醬之用，並非建築房屋，自與土地法第103條所載租用建築房屋之基地不符，其租賃標的又祇有基地而無房屋，亦無同法第100條之適用。此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約（最高法院38年穗上字第45號判例意旨參照）；又按單純租地以充堆炭及牛圈之用，與租地建屋之性質並非相同，故土地法第103條之規定，於此項契約無其適用，倘其契約為不定期限者，依民法第450條第2項前段規定，出租人尚得隨時終止租約（最高法院48年台上字第1920號判例意旨參照）。查被上訴人承租系爭土地搭建電塔，有Google地圖影本、電塔現狀照片可參（見本院卷第107、169頁），足見被上訴人租用系爭土地搭建電塔，並非租用基地建築房屋，至為灼然。兩造就系爭土地之租賃關係既非租地建屋契約，依前開說明，自無適用或類推適用土地法第103條規定之餘地，於本件不定期限租賃，出租人即上訴人仍得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，被上訴人此部分抗辯，自非可採。　　⒌上訴人終止租約，是否違反民法第148條第1項規定？　　被上訴人抗辯上訴人明知其有長期需用系爭土地之必要性，無視租約第2條得繼續承租之約定，且系爭土地係為供電塔基地使用，以供應嘉義縣太保市、朴子市用電，具公益性質，上訴人逕依民法第450條第2項規定終止租約，其權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條規定應不許其任意終止云云。惟按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人自82年5月1日開始承租使用系爭土地，租約屆期後因法律擬制為不定期限繼續契約，迄今已逾31年，上訴人長期無法完整使用私有土地，其終止系爭租約乃正當權利之行使，並無實質上違背法律之根本精神。反觀被上訴人為經濟部管理之國營事業機構，係一公開發行股份有限公司，實收資本額為3,300億元（見限閱卷），相較於上訴人，實屬經濟強勢一方，然86年4月3日起至111年12月31日止之應付租金，被上訴人直至112年1月間才將應付租金支票隨同存證信函寄送上訴人，此有新營民治路郵局存證號碼9號存證信函在卷可憑（見原審卷第23-32頁），均按82年訂立之系爭租約以土地當期申報地價總價額年息7%計租，111年之年租僅為2,540元（計算式：81㎡×111年度申報地價448元/㎡×7%＝2,540元），可認上訴人長期未取得租金收入，且均以82年租約約定方式計租，而毫無置喙空間，對上訴人並非公平。再者，1398地號全部土地於87年4月間之市場總價值為194萬元，於112年3月間則為5,044,000元，112年3月間合理市場租金單價為200元/㎡/年（即系爭土地每年合理市場租金為16,200元＝81㎡×200元/㎡/年），有台灣國際不動產估價師事務所估價報告書可參，堪認繼續以82年租約計租，顯然低於市場行情至明。系爭租約既經上訴人終止，兩造間租賃關係不復存在，被上訴人非不得以提高租金、考慮價購土地或另尋其他土地等方式解決，非無其他替代方案，並非必然造成無法供電之後果，是上訴人本件權利之行使，並未違反公共利益，或以損害被上訴人為主要目的，應堪認定。被上訴人於此所辯，亦無可採。　㈡上訴人另依系爭租約第7條第3款約定終止租約部分，系爭租約既擬制以不定期限繼續契約，本可依民法第450條第2項規定終止租約，並業經上訴人於113年3月15日終止，已如前述，本件是否符合系爭租約第7條第3項積欠租金達2年出租人得終止租約之情形，自毋庸再予論述。　㈢關於上訴人另依民法第442條、第227條之2規定，備位請求調整租金部分，按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件（最高法院92年度台上字第1445號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴為有理由，依上說明，其備位之訴之解除條件即已成就，自毋庸再就備位之訴為審判，併予敘明。六、綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審就上開先位部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。　八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第八庭　審判長法　官　蔡世芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姚水文　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-25

TPDV-113-簡上-157-20241225-3

雄簡

高雄簡易庭

返還租賃標的物等事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2117號原告梁啟芳訴訟代理人陳者翰律師被告洪子軒林家妃上列當事人間請求返還租賃標的物等事件，本院於民國113年11 月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告洪子軒應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號一樓之房屋騰空返還原告。被告應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國一一三年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自一一三年九月二十日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及各期自次月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一、二項得假執行。但被告如各以新臺幣壹拾伍萬貳仟參佰貳拾玖元、新臺幣壹拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項各期已到期部分得假執行。但被告如按月以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告洪子軒於民國112年10月20日邀集被告林家妃為連帶保證人，向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租期自112年10月20日起至113年 10月19日止，每月租金新臺幣（下同）24,000元，應於每月 20日前繳交（下稱系爭租約），被告並給付押租金48,000元予伊。詎被告自113年2月起即未給付租金，經伊多次催繳均置之不理。伊以本件起訴狀繕本送達被告作為系爭租約終止之日，而被告現仍繼續占有使用系爭房屋，另尚積欠自113 年2月至8月之租金168,000元、依系爭租約第12條伊因本件訴訟得請求被告給付之律師費用45,000元、及自113年9月起每月相當於租金之不當得利24,000元未為清償，爰依系爭租約第12、13條、民法第455條前段、第179條前段、第203條、第229條第1、2項、第233條第1項及第767條之規定起訴。聲明：如主文第1至3項所示。三、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由　㈠原告請求被告返還系爭房屋並給付積欠租金、律師費部分：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金，民法第450條第1項、第455條前段、第439條前段分別定有明文。次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又乙方（按：承租人）若有違約情事，致損害甲方（按：出租人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟繳納之訴訟費、律師費用，均應由以方負責賠償，系爭租約第12條亦有約定。　⒉經查，原告主張洪子軒於112年10月20日邀集林家妃為連帶保證人，向伊承租系爭房屋，租期自112年10月20日起至113年 10月19日止，每月租金24,000元，應於每月20日前繳交，被告並給付押租金48,000元予伊，被告積欠自113年2月至8月之租金168,000元（計算式：24,000×7=168,000），且現仍占有系爭房屋等情，業據提出系爭租約、存證信函暨回執、現場照片等件在卷（見本院卷第29-41、47-59、103-109頁），經核與其所述相符，且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第1項前段及第3項前段之規定，視同自認，自應認原告之主張為真實。系爭租約既於113年10月19日屆期終止，原告請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。而就被告積欠之租金168,000元及原告支出之律師費用45,000 元部分，於扣除原告自承已收取之48,000元押租金後，被告連帶給付積欠之租金及原告支出之律師費用共165,000元（計算式：168,000+45,000-48,000=165,000），為有理由，亦應准許。　㈡原告請求被告給付相當租金不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。而無權占有他人之房屋及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查，本件系爭租約已於 113年10月19日終止，而被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，係無法律上原因而受有相當租金之利益，併觀兩造原約定系爭房屋之租金每月24,000元，自應以該數額作為計算不當利益之基準。從而，原告依民法不當得利之規定，請求被告連帶給付自112年9月20日（包含被告積欠之113年9 月、10月租金）起至系爭房屋騰空遷讓返還予原告為止，其中113年9月、10月積欠之租金及113年11月起，按月給付以2 4,000元相當於租金之不當得利，應屬有據。五、綜上所述，依系爭租約第12、13條、民法第455條前段、第1 79條前段、第203條、第229條第1、2項、第233條第1項及第 767條之規定，請求洪子軒將系爭房屋騰空返還原告、被告連帶給付原告165,000元，及自113年11月8日（見本院卷第9 3頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及被告自1 13年9月20日起至返還系爭建物之日止，按月連帶給付原告2 ,400元，及各期自次月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條第2項準用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2024-12-24

KSEV-113-雄簡-2117-20241224-2