遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第1076號
原 告 黃玲惠
訴訟代理人 李劻育
被 告 陳秋英
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於中華民國113年10
月4日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○號之一之房屋遷讓返還原
告。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬元。
被告應自民國一百一十三年四月一日起至遷讓返還第一項房屋之
日止,按月給付原告新臺幣叁萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣伍萬叁仟叁佰
元、第二項於被告以新臺幣壹拾玖萬元、第三項於被告每月以新
臺幣叁萬元為原告預供擔保後,各得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時第2項聲明原為:
被告應給付原告新臺幣(下同)100,000元,及自民國113年
1月1日起至遷讓返還門牌號碼臺南市○區○○路000號之1之房
屋(下稱系爭房屋)之日止,按月給付原告50,000元。嗣訴
狀送達後,歷經數次訴之變更追加,末於113年10月4日本院
審理時當庭變更為「被告應給付原告190,000元,及自113年
4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付原告30,000
元(見本院卷第88頁)」,核其已到期租金請求金額及違約
金請求起算日、請求金額之變更,分屬擴張及減縮應受判決
事項之聲明,揆之前開法律,並無不合,應予准許。
二、原告主張:兩造前於110年1月30日簽訂房屋租賃契約(下稱
系爭110年租約),由被告向原告承租其所有之系爭房屋,
雙方約定租期自110年2月1日起至111年1月31日止,租金為
每月25,000元,於每月3日前繳納。依系爭110年租約第12條
約定,承租人於租期屆滿時,除經出租人同意繼續出租外,
應將房屋遷讓交還,不得繼續使用房屋,承租人未即時遷讓
返還時,出租人得向承租人請求自租賃期滿之翌日起至遷讓
返還之日止按租金3倍計算之違約金。嗣雙方於系爭110年租
約屆滿後未以書面續訂契約,惟被告仍繼續繳租使用系爭房
屋,後於000年0月間達成協議,約定租期自112年4月1日起
至113年3月31日止,調整租金為每月30,000元,其餘租賃條
件仍與系爭110年租約相同(下稱系爭112年租約)。詎被告
自112年8月起即未再依約繳納租金,原告於111年12月18日
寄發永康網寮郵局存證號碼488號存證信函(下稱系爭存證
信函)催告被告付清租金及遷讓房屋,惟未獲被告置理。系
爭112年租約於113年3月31日屆滿後,被告即無再使用系爭
房屋之權源,原告為系爭房屋之所有人,自得依民法第767
條第1項規定,請求被告將系爭房屋返還原告。且被告占有
系爭房屋拒不返還,亦違反系爭112年租約第12條約定,原
告尚得請求被告每月給付租金3倍計算之違約金。為此,依
民法第767條第1項規定、租賃契約關係提起本件訴訟,請求
被告將系爭房屋遷讓返還原告,給付自112年8月1日起至113
年3月31日止扣除押租金50,000元後之欠租合計190,000元【
計算式:每月30,000元×8月-50,000元=190,000元】,及自1
13年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付30,000
元之違約金等語。並聲明:㈠如主文第1項至第3項所示;㈡願
供擔保,請准宣告假執行。
三、被告則以:不爭執有與原告簽訂系爭110年租約,惟已於111
年1月31日到期,之後未再和原告簽約。伊租金付到112年7
月3日,東西早就搬走,因為手機壞了,沒有原告聯絡方式
,所以一直在等原告來清點房屋。伊承租房屋後幫原告整理
裝潢系爭房屋,且原告長期未供水供電,致被告增加開銷,
對原告尚有裝潢費用及其他債權合計803,000元,原告有答
應要負擔,但都沒有付,且押金也沒有還,伊沒有欠原告錢
,是原告欠伊錢等語置辯。並聲明:原告之訴駁回(漏未對
原告假執行之聲請聲明駁回)。
四、得心證之理由:
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,
民法第767條第1項前段定有明文。次按租賃者,謂當事人約
定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約;
承租人應依約定日期,支付租金;租賃定有期限者,其租賃
關係,於期限屆滿時消滅;租賃期限屆滿後,承租人仍為租
賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以
不定期限繼續契約;承租人於租賃關係終止後,應返還租賃
物,民法第421條第1項、第439條前段、第450條第1項、第4
51條、第455條前段分別定有明文。再按租賃定有期限者,
其租賃關係於期限屆滿時消滅,民法第450條第1項定有明文
,如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事,依
同法第455條規定,承租人應於租期屆滿時返還租賃物;租
約終止後,出租人除得本於租賃物返還請求權,請求返還租
賃物外,倘出租人為租賃物之所有權人時,並得本於所有權
之作用,依無權占有之法律關係,請求返還租賃物(最高法
院69年台上字第4001號、75年台上字第801號判例意旨參照
)。第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,
故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,
其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。而於抵充後,猶
有餘額,始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第
1631號判決意旨參照)。
㈡原告主張兩造於110年簽訂系爭110年租約,由被告向原告承
租系爭房屋,約定租賃期間自110年2月1日起至111年1月31
日止,租金為每月25,000元等情,業據原告提出系爭110年
租約為證(見調字卷第19頁至第29頁),且為被告所不爭執
(見本院卷第89頁),此部分事實,先堪認定。
㈢原告另主張兩造於112年簽訂系爭112年租約,且被告迄今仍
占用系爭房屋,則為被告所否認,並以前揭情詞置辯。茲就
原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付已到期租金及按月給
付違約金,是否有據,分述如下:
⒈被告雖於113年9月2日審理時否認兩造間有租約存在,辯稱伊
在系爭110年租約到期後並未使用系爭房屋云云(見本院卷
第44頁)。然被告於113年10月4日審理時不爭執租金給付到
112年7月3日,當庭改稱:「(問:為什麼在期滿之後又給
付了1年半的租金?)因為他跟我要,我也有用,我就付了
」等語(見本院卷第89頁)。復觀原告提出於112年8月30日
拍攝系爭房屋之照片,屋內仍有擺放物品,經本院提示照片
詢問屋內物品是否被告所有時,被告稱因為搬走的時候要拜
拜,當時已經在搬等語(見本院卷第79頁、第91頁),無非
已自陳在000年0月間仍然占有使用系爭房屋,被告先前抗辯
於系爭110年租約到期即111年1月31日後並未使用系爭房屋
等詞,顯與事實不符。則兩造於系爭110年租約到期後雖未
以書面續訂契約(見本院卷第43頁),惟被告於111年1月31
日後繼續使用系爭房屋,原告亦繼續收取租金,自難謂有反
對之意思,應依民法第451條規定默示更新,視為以不定期
限繼續契約,就租賃期限外之其餘租賃條件則仍依原租約約
定定之。
⒉原告另主張兩造於000年0月間口頭協議換約為系爭112年租約
,亦經其提出兩造於111年12月21日、112年3月3日之通訊軟
體對話紀錄截圖影本1紙為證(見調字卷第31頁)。被告雖
推稱其「不知道」上開截圖是否兩造間對話云云(見本院卷
第45頁),但細繹對話內容可見發話方於111年12月21日先
傳送名為「新版住宅租賃契約書-橫式2023陳秋英.pdf」之
檔案,受話方回覆「OK」,發話方復於112年3月3日稱租金
為每月35,000元後,隨後改為每月30,000元等情(見調字卷
第31頁),依原告主張係伊先於111年12月傳租賃契約,但
一直聯絡不到被告,租金是1個月35,000元,後來因為被告
覺得太貴改成30,000元等語(見本院卷第88頁),對照被告
審理時所述:他要跟我多要5,000元,後來又多要10,000元
,我只答應他調整5,000元等過程並無不符(見本院卷第89
頁)。佐以被告於112年7月前均有給付租金,有如前述,即
有依調整後之數額給付4個月租金(見本院卷第90頁),堪
認兩造確有於000年0月間合意調整租金及更新租期,換約為
系爭112年租約,並繼續租賃關係。至被告固未在系爭112年
租約簽名,惟租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定,
有無以字據訂之僅係租賃期限為定期或不定期之差別,並無
礙於租賃契約之成立,且系爭112年租約租賃期間自112年4
月1日起至113年3月31日止,期限未逾1年,亦無依民法第42
2條後段視為不定期限租賃之問題。被告多次以兩造「未打
合約」為詞否認兩造間有租賃關係,卻不爭執在112年4月後
有依調整後數額給付租金及繼續使用系爭房屋等事實,所辯
自相矛盾,應為臨訟卸責之詞,尚難憑採。
⒊復按所謂返還租賃物與出租人,當係指依債務本旨,向出租
人移轉租賃物之占有而言。依民法第946條第1項規定,占有
之移轉因占有物之交付而生效力(最高法院111年度台上字
第2180號判決意旨參照)。被告雖於本院審理時辯稱其已搬
離系爭房屋,然細繹被告所述:「(問:被告搬走了?)我
早就搬走了,東西都搬走了。原告沒有還我押金,也沒有跟
我點收。(問:被告搬走前有沒有通知原告?)因為我手機
壞了,沒有原告的聯絡方式,我在等原告來跟我清點,還我
錢……(問:現場房屋有沒有門鎖?有幾個門?)一共有3個
門,前面除了鐵捲門還有1個拉門,後面也有1個拉門,都有
鎖。(問:鑰匙在誰手上?)我們都是密碼鎖。(問:誰知
道密碼?)我」等語(見本院卷第90頁、第91頁至第92頁)
,可見被告搬離前並未事先告知原告,搬離後亦未再與原告
連繫,縱被告稱其已搬離系爭房屋乙情屬實,亦因系爭房屋
之出入門鎖密碼仍為其1人掌握,得以排除原告或其他人對
系爭房屋之使用,事實上為被告持續支配、管領系爭房屋之
狀態並未改變,自難謂有依債務本旨向出租人移轉占有、履
行返還租賃物之義務。況系爭112年租約為定有期限之租賃
,本不因被告之提前搬離即可片面任意終止,亦無解被告依
約給付租金之義務。嗣原告雖曾以積欠租金為由於111年12
月18日寄發系爭存證信函向被告催告及終止租約,惟被告否
認收受系爭存證信函,原告亦未提出郵件回執(見本院卷第
45頁),不能證明意思有到達被告,尚不生合法催告或終止
之效力,據此,系爭112年租約應於113年3月31日屆期消滅
,在租約期限屆滿前,原告仍得依租賃契約關係(系爭112
年租約第3條、民法第439條前段)請求被告給付每月租金,
被告繼續占有系爭房屋迄今,復未舉證證明有何繼續使用系
爭房屋之正當權源,即屬無權占有,亦違反系爭112年租約
第12條約定,原告除得以所有權人地位請求被告返還所有物
,尚得依該條第2項約定,請求被告給付自租賃期滿之翌日
即113年4月1日起,至將系爭房屋遷讓返還之日止,按月給
付按租金3倍計算之違約金(見本院卷第71頁至第72頁)。
至被告簽訂系爭110年租約時交付之押金50,000元,依前開
說明,無須當事人另為意思表示,在租賃關係消滅後自其欠
租當然抵充,從而,原告依民法第767條第1項前段規定,請
求被告將系爭房屋遷讓返還原告,及依租賃契約關係請求被
告給付自112年8月1日起至113年3月31日止扣除押租金後之
欠租190,000元【計算式:每月30,000元×8月-50,000元=190
,000元】,暨自113年4月1起至遷讓返還系爭房屋之日止,
按月給付原告30,000元(本院按:原告僅以1倍計算,見本
院卷第88頁),均屬有據。
⒋至被告另稱其對原告尚有803,000元之裝潢費用及其他債權等
語(見本院卷第95頁),除兩造不爭執已依系爭110年租約
第7條約定抵付之124,500元外(見本院卷第90頁至第91頁)
,僅有被告提出之裝潢照片影本數張,並無任何單據,被告
亦自陳「(問:就被告整理房屋的費用,原告有約定要負擔
嗎?)有,原告有說要付錢,但叫我先付錢,他再給我。(
問:原告說要付錢給被告,被告有什麼證據?)他嘴巴講的
,沒有證據。」等語(見本院卷第90頁),並未提出證據供
本院調查。且被告經本院闡明是否就此債務行使抵銷,卻僅
稱「我沒有欠他錢」、「我沒有欠他錢,我不知道你們要怎
麼判,不知道要怎麼抵銷」等語(見本院卷第92頁至第93頁
),尚難認被告有為訴訟上抵銷之意,本院自無庸再予論究
,縱其抗辯屬實,亦應另循其他程序主張其法律上權利,併
此敘明。
五、綜上所述,原告依民法第767條第1項前段規定、系爭112年
租約第3條、第12條第2項即租賃契約關係,請求被告於租賃
期限屆滿後將系爭房屋遷讓返還,並給付原告自112年8月1
日起至000年0月00日間之欠租190,000元;及自113年4月1日
起至被告返還系爭房屋之日止,按月給付原告30,000元之違
約金,均有理由,應予准許。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,核與判
決結果均無影響,爰不另一一論述。
七、原告固陳明願供擔保,聲請宣告假執行,惟本件係就民事訴
訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決,
爰依同法第389條第1項第3款之規定職權宣告假執行,併依
職權命被告為原告預供一定之擔保金後,各得免為假執行如
主文第5項所示。
八、據上論結,本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項,判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
臺南簡易庭 法 官 徐安傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表
明上訴理由(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 18 日
書記官 顏珊姍
TNEV-113-南簡-1076-20241018-1