Know99判決書

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修復漏水等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度壢簡字第1759號原告唐詩婷訴訟代理人唐建金上列原告與被告范氏碧紅間請求修復漏水等事件，本院裁定如下：　　主　　文原告應於收受本裁定後3日內，具狀補正桃園市○○區○○段000○號之房屋至起訴時是否仍有漏水之情形，及請求賠償項目之金額及與該請求項目具因果關係之侵權行為事實，並說明如何認定2者間之因果關係，如逾期未補正或補正不完全，即不經言詞辯論，逕以判決駁回原告之訴。　　理　　由一、按民事訴訟法第249條第2項所謂原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言。申言之，必須依據原告所訴之事實不經調查，即可認其訴在法律上顯無理由而應受敗訴之判決者，始足當之。所謂「在法律上顯無理由」，係指欠缺一貫性審查要件（合理主張）之情形。故法院在特定原告起訴所表明之應受判決事項之聲明（訴之聲明），及訴訟標的法律關係後，應以其依民事訴訟法第266 條第1項第1款規定所主張之「請求所依據之事實及理由」為據，審查其訴訟上之請求是否具備一貫性。即法院於行證據調查前，先暫認原告主張之事實係真實，輔以其主張之訴訟標的法律關係，依實體法予以法律要件評價，倘其所主張之事實足以導出其權利主張，始具備事實主張之一貫性；繼而再依實體法予以法律效果評價，倘足以導出其訴之聲明，始具備權利主張之一貫性。而原告所提起之訴訟不具備一貫性，經法院闡明後仍未能補正，其主張即欠缺實體法之正當性，法院可不再進行實質審理，逕依民事訴訟法第249條第2項規定，以其請求為無理由而予以判決駁回。二、次按，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項中段及後段分別定有明文，所有權人依上開條文請求除去妨害或防止妨害，必以所有權已經遭受妨害或容有妨害風險，作為其前提。第按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。此侵權行為損害賠償責任，須以因故意或過失，不法侵害他人之權利者，始足當之，且損害賠償之債，係以實際上受有損害，且該損害與行為人之行為間具有因果關係，為成立要件，倘有缺一，即不發生賠償問題。三、經查，原告起訴狀之事實及理由欄末段記載「直到之前113 年5月28日開始到現在才不漏水」等語，致本院無從單就原告起訴狀上所載之事實認定位在桃園市○○區○○段000○號之房屋（下稱系爭房屋）是否仍處於漏水之狀態，而有所有權正遭受妨害或有妨害風險之情形，又迭經本院命原告補正此部分之事實，原告於民國113年6月19日之陳報狀復記載「後我中壢簡易庭113年5月22日後她有請修理她至113年5月28日後開始未漏」等語，復於113年8月12日之陳報狀記載「因為我白樓上二樓的水管漏水，至我女兒的房子出現壁癌」等語，此有本院2次回證及原告2次陳報狀（見本院卷第16、17、25 、31頁），自其文字所載內容，仍無以窺得系爭房屋目前是否仍有漏水之狀態，甚至無從認定原告受有如何之損害，而與上開法條要件顯有未容。四、次查，原告雖於上開113年6月19日之陳報狀陳明伊受有房屋損壞賠償、精神損失、電器損壞等語，然各該項目均未具體指明求償之金額為何，亦未具體指出被告如何之行為導致伊受有所指之損害，而為本院難以認定其中之因果關係，尚與上開法條要件有間。五、綜上，原告起訴之事實，有上開說明之缺漏，足以認定在法律上顯無理由者，然其情形非不能補正，爰命原告於收受本裁定後依照主文之所示進行補正。六、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚上正本係依照原本製作本裁定不得抗告中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸

2024-11-19

CLEV-113-壢簡-1759-20241119-1

易

臺灣臺中地方法院

侵占等

臺灣臺中地方法院刑事判決 113年度易字第2971號公訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告陳彥廷劉于瑄上列被告等因侵占等案件，經檢察官提起公訴（113 年度偵字第 8843號），本院判決如下：　　主　　文陳彥廷、劉于瑄均無罪。　　理　　由一、公訴意旨略以：被告甲○○與乙○○原係男女朋友，2 人共同承租告訴人丙○○所有、交由證人即其夫黃○茗管理，址設臺中市○○區○○路000 號10樓之1 房屋（下稱本案房屋）居住，租賃期間自民國110 年9 月25日起至112 年9 月25日止。詎㈠被告甲○○、乙○○竟共同基於損壞他人之物之犯意聯絡，於110 年9 月25日至112 年8 月10日間某時許，以不詳方式毀損屋內由告訴人提供渠等使用之浴室門板、百葉窗、門框、牆壁、沙發、茶几、衣櫥、床頭櫃及電視櫃等處（以下合稱浴室門板等處），致令不堪使用，足生損害於告訴人；㈡被告甲○○、乙○○共同基於侵占之犯意聯絡，將屋內告訴人提供渠等使用之玻璃1 片、電視1 台、小桌子1 張、鑰匙3 支、感應扣3 個、冷氣遙控器4 支及橫杆1 個等物（以下合稱玻璃等物）搬離本案房屋，而予以侵占入己。嗣因被告甲○○、乙○○積欠租金，告訴人欲終止租約並聲請臺中市太平區調解委員會調解成立，俟被告甲○○、乙○○於112 年8 月10日搬離本案房屋後，告訴人、證人黃○茗於同日進入屋內，始悉上情。因認被告甲○○、乙○○均涉犯刑法第354 條之毀損、刑法第335 條第1 項之侵占等罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，即應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又認定不利於被告之事實，應依積極證據，倘積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；事實之認定應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，即不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；而認定犯罪事實所憑之證據，包括直接證據與間接證據。無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，可得確信其為真實之程度者，始可據為有罪之認定。另按檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第161 條第1 項亦有明文。是檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。三、公訴意旨認被告甲○○、乙○○涉有前揭毀損、侵占等犯行，無非係以被告甲○○、乙○○於警詢及偵查中之供述、告訴人於警詢、證人黃○茗於偵查中之指訴、證人即仲介本案房屋出租之房仲姜景文於偵查中之證言、租賃契約書、本案房屋遭毀損照片及報價單等為其主要論據。四、訊據被告甲○○、乙○○均堅決否認有何毀損、侵占等犯行，被告甲○○辯稱：我大約於111 年10月間就從本案房屋搬走回到新北市居住，大約1 個月會回本案房屋繳交管理費、水電費、瓦斯費，但是我於112 年春節回去交這些費用之後就沒有進入本案房屋，因為我沒有鑰匙，被告乙○○把鑰匙要回去了，我不知道被告乙○○於112 年7 月20日至臺中市太平區調解委員會調解的事，因為租約到期之後，房東沒有再跟我要房租，所以我想被告乙○○已從本案房屋搬走，我住在本案房屋的期間沒有毀損屋內的門框、牆壁及電視櫃，也沒有侵占廁所玻璃1 片、電視1 台、小桌子1 張、鑰匙3 支、感應扣3 個及冷氣遙控器4 支，我於112 年春節回去時屋況都是完好的、東西也都還在，至於門窗、牆壁的刮痕或裂痕可能是搬家有碰到，但那是沒有去注意到，不是故意損壞，而且我們搬進去之後發現窗戶沒有關，百葉窗窗簾的塑膠葉片因為被風吹，已經扭曲變形等語；被告乙○○則辯稱：我沒有毀損屋內的東西，東西也沒有不見，浴室玻璃是在我承租的時候，就有跟房東說為了洗澡方便要將玻璃拆下，我將玻璃拆掉後是放在房間，我沒有搬走電視，我搬離的時候，電視還在房內，因為我有自己的電視，我從未使用房東提供的電視，而我住進去的時候，門的邊框及牆壁刮傷就是這種狀況，有些我用不到的家具，有請房東搬走，他都沒有搬走，我一開始就不需要這些家具，怎麼會搬走，而且我要搬去哪裡，何況搬家公司在搬家時，東西都是計件算的、每樣東西都要付錢，我不會多付錢去搬走我不需要的東西等語。五、經查：　㈠被告甲○○於110 年9 月17日與證人黃○茗簽訂租賃契約書，以承租告訴人所有址設臺中市○○區○○路000 號10樓之1 房屋（即本案房屋），並與被告乙○○及被告乙○○之2 名子女共同居住，租賃期間自110 年9 月25日起至112　年9 月25日止，而本案房屋之出租事宜係由證人姜景文協助處理，亦係其仲介被告甲○○、劉于瑄承租本案房屋，嗣因被告甲○○、乙○○陸續有遲繳租金情況，故告訴人、證人黃○茗委請案外人黃証谷於112 年7 月20日至臺中市太平區調解委員會與被告乙○○調解，並要求被告乙○○於112 年8 月10日前自本案房屋搬走，被告乙○○遂於112 年8 月10日上午搬離本案房屋等情，此經被告甲○○、乙○○於警詢、檢察事務官詢問、本院準備程序、審理時供承在卷（偵卷第19至22、23至26、119 至122 、13 5 至138 、155 至158 頁，本院卷第61至74、123 至156 頁），核與證人即告訴人丙○○、證人黃○茗、姜景文於警詢、檢察事務官詢問、本院審理時所證相符（偵卷第27至28、11 9 至122 、135 至138 、149 、155　至158 頁，本院卷第1 23 至156 頁），並有臺中市太平區調解委員會112 年7 月2 0日調解書、住宅租賃契約書及相關附件（租賃標的現況確認書）、建物登記第二類謄本、本案房屋出租時之屋況照片等附卷為憑（偵卷第33、35至51、53至55、63至73頁），是此部分事實固堪認定。　㈡然依被告乙○○於本案偵審期間所陳：我從本案房屋搬離時，被告甲○○不在場，他因為在臺北工作的關係，所以陸陸續續有回來租屋處，有時候回來拿東西之後就返回臺北，而我搬走之前就無法跟被告甲○○取得聯繫，我不確定被告甲○○住到何時，他後來就是來來回回，我搬走當天，被告甲○○並不在本案房屋內等語（偵卷第21頁，本院卷第71、72頁），可知被告甲○○雖出面承租本案房屋，但被告甲○○並未長期、固定居住在本案房屋內，而是臺北、臺中兩地來回，其後被告甲 ○○即返回北部居住，被告乙○○亦無法連絡上被告甲○○，是被告甲○○於本案偵審期間供稱：我大約於111 年10月間就從本案房屋搬走回到新北市居住，大約1 個月會回本案房屋繳交管理費、水電費、瓦斯費，但是我於112 年春節回去交這些費用之後就沒有進入本案房屋，因為我沒有鑰匙，被告乙○○ 把鑰匙要回去了等語（偵卷第25、136 頁，本院卷第66、14 8 、149 頁），自屬有據，堪可採信，則以被告甲○○承租本案房屋後僅約居住1 年即搬離，其間亦因工作關係有數次北返之情，加上本案房屋尚有被告乙○○與其2 名子女居住其內而論，被告甲○○有無檢察官所指毀損、侵占等犯行，實非無疑。而被告甲○○於112 年7 月20日前已有一段時間未住在本案房屋內此節，由告訴人、證人黃○茗當時委託案外人黃証谷處理本案房屋終止租約事宜時，僅與被告乙○○聯絡，並與被告乙○○於112　年7 月20日至臺中市太平區調解委員會調解、於該日簽署調解書（詳偵卷第33頁之臺中市太平區調解委員會112 年7 月20日調解書），及告訴人在刑事呈報狀中載稱：經由多次跟被告乙○○協商請求才願意至調解委員會調解等語（偵卷第129 頁），亦可為證，倘若被告甲○○當時住在本案房屋內或僅短暫離去實則仍居住其內，告訴人、證人黃○茗要無可能未就搬遷一事與被告甲○○進行調解，或於調解書中載明被告甲○○須於何時自本案房屋搬離等內容；參以，告訴人於警詢中表示：本案房屋的實際居住人是被告乙○○ 與其子女，我不確定本案房屋內的物品遭毀損、東西不見是誰所為，但應該是被告乙○○所為等語（偵卷第27頁），及證人黃○茗於檢察事務官詢問時所述：玻璃、電視、小桌子、鑰匙、感應扣、冷氣遙控器及橫杆等物遺失的部分，應該是搬走那天即112 年8 月10日上午搬離時把東西帶走，而毀損部分應該是搬離當天將東西打壞，因為毀損痕跡看起來都很新，如果是很早就毀損，毀損的孔洞應該會有灰塵，但我們於搬離當天進去察看時，痕跡都蠻新的等語（偵卷第156　頁），從而，若係被告乙○○於112 年8 月10日上午搬走時，始生本案房屋內的物品遭損壞、侵占之情，則被告甲○○更不可能有毀損、侵占等犯行。檢察官僅以被告甲○○是承租本案房屋之人、曾經住在本案房屋內，及告訴人認為被告甲○○、乙○○共同居住在裡面、搬家就是兩個共同搬離乙情（偵卷第 129 、130 頁），率爾推論被告甲○○於110　年9 月25日至11 2 年8 月10日間某時許毀損浴室門板等處、侵占玻璃等物，實嫌速斷，委無可採，於缺乏積極證據可佐之情況下，當無法驟認被告甲○○涉犯檢察官所指之毀損、侵占等罪嫌。　㈢又本案房屋出租予被告甲○○、乙○○時，該屋屋況完整並依照雙方協議內容配置相關家具等節，雖據證人黃○茗於檢察事務官詢問時、證人姜景文於本案偵審期間證述在卷，並有住宅租賃契約書及相關附件（租賃標的現況確認書）、本案房屋出租時之屋況照片等存卷可稽（偵卷第35至51、63至73頁），惟證人黃○茗與告訴人於本案房屋租賃期間具有婚姻關係，其與告訴人之利害關係堪稱一致，且告訴人將本案房屋之租賃事宜委託證人黃○茗處理，故證人黃○茗之證述內容亦難免涉及其於被告乙○○搬走時有無確實會同點交乙情，恐非全無迴護自身利益及告訴人財產權利之動機；而證人姜景文僅處理本案房屋之出租事宜，至該屋於租賃期間所生相關問題、退租時之點交不在其服務範圍內，此經證人姜景文於本院審理時證述在案（本院卷第135 、137 、138 、139 頁），足見證人姜景文於被告甲○○、乙○○入住本案房屋後，並不清楚屋內之物品有無遭擅自取走或發生人為毀壞、自然耗損（諸如地震導致牆面龜裂、壁癌使油漆剝落等）情形，即難單憑證人黃○茗、姜景文之證詞推斷浴室門板等處之破損是被告乙○○所為、玻璃等物係遭被告乙○○所侵占。另觀卷附物品損壞照片（偵卷第75至88頁），僅能證明被告乙○○從本案房屋搬離後，浴室門板、百葉窗、門框、牆壁、茶几、衣櫥、床頭櫃及電視櫃有如照片顯示之破損情況，及沙發、茶几遭人搬至陽台、浴室玻璃1 片遭人取下等情，無從憑此推認浴室門板等處之破損是被告乙○○所造成，及其有將該片浴室玻璃擅自取走侵占入己；且就玻璃1 片、電視1 台、小桌子 1 張、鑰匙3 支、感應扣3 個、冷氣遙控器4 支及橫杆1 個等物於被告乙○○搬走後不翼而飛乙節，核屬告訴人之單一指訴，而卷內之損失清單係告訴人自行列載（詳偵卷第57頁）、啓盛國際工程有限公司之施工報價單亦係該公司按照告訴人要求之裝修項目所開立（詳偵卷第59頁），均無從作為告訴人指訴內容之補強證據。衡以，被告乙○○住在本案房屋內將近2 年，告訴人、證人黃○茗在此期間既未曾定期親自或委由他人、房仲關心屋況、屋內物品使用情形，且於被告乙 ○○退租、搬離時亦未至現場點交，能否僅因被告乙○○住在本案房屋內，憑以證明被告乙○○故意損壞浴室門板等處、將玻璃等物予以侵占入己，容有疑義。　㈣有關被告甲○○承租本案房屋期間有遲繳租金的情況，告訴人乃請被告乙○○提早搬遷，並由案外人黃証谷擔任告訴人、證人黃○茗之代理人於112 年7 月20日至臺中市太平區調解委員會簽署調解書，且約定被告乙○○須於112 年8 月10日前搬離等情，除告訴人於警詢時表明：我將本案房屋出租給被告甲○○，但這兩年期間陸續有欠租情形發生，從112 年4 、5 月開始就收不到房租，我委託黃○茗和被告乙○○在臺中市太平區調解委員會調解，要求被告乙○○於112　年8 月10日前搬走等語（偵卷第27頁）、在刑事呈報狀中載稱：由於被告甲○○避不見面失聯，導致數月房屋租金未繳及水電、瓦斯、管理費，所剩押金均不夠抵扣上述費用，所有費用都由本人吸收，經由多次跟被告乙○○協商請求才願意至調解委員會調解等語外（偵卷第129 頁），亦據證人姜景文於本院審理時證述：我比較有印象的是房東有跟我提說房客都沒有按時繳租金、水電費，後續是房東自己跟房客聯絡，我不清楚房客為何提早於112 年8 月10日前搬走，只知道一開始有遲繳租金的情形等語（本院卷第136 、137　頁）、被告甲○○於本院準備程序時供稱：我於111 年底就離開臺中沒有住在本案房屋，但有陸陸續續回來繳水電費、房租，水電費前面一直都是我在付，後來我的收入出問題、在臺中無法找到工作，我才回北部等語（本院卷第66頁），及被告乙○○於本院審理時供述：當初丙○○、黃○茗要求我去調解委員會簽調解書時，是他們委託的代理人黃証谷出面的，我有跟黃証谷說我於 112 年8 月10日早上會搬離，還有說如果我於112 年8 月10 日未搬出會給付違約金等語在卷（本院卷第146 、147 頁），足徵為本案房屋之租金收取、水電等其餘費用繳納問題，告訴人與被告甲○○、乙○○已有嫌隙、交惡情況，彼此更無何信任關係可言；又社區大樓之電梯、梯間、大廳、大門出入口附近均多半設有監視器，以維護秩序、管理環境及保障居住安全，本案房屋在勝美誠社區內，應可經由勝美誠社區監視錄影設備對社區出入口、本案房屋所在樓層電梯、走道之拍攝，而錄下被告乙○○搬離本案房屋之搬遷過程，則告訴人如欲追究被告乙○○有無侵占玻璃等物，經證人黃○茗於112 年8 月10日下午進入屋內查看屋況，並認被告乙○○有侵占玻璃等物時，自應向勝美誠社區管理委員會調閱相關監視器影像，其證明力更遠勝告訴人、證人黃○茗所述關於被告乙○○ 侵占玻璃等物之證詞，惟偵查卷宗內未見告訴人、證人黃○ 茗有調閱監視器影像之情，亦無相關監視器影像截圖，嗣經本院函詢勝美誠社區管理委員會，勝美誠社區管理委員會回稱略以該社區之監視器影像檔案僅保存10天，故無法提供本案房屋租賃期間之相關影像檔案等語，有勝美誠社區管理委員會113 年9 月20日函附卷可佐（本院卷第85頁），則本案既乏前揭足以直接證明被告乙○○占有玻璃等物之積極事證，更無從據以推論玻璃等物係遭被告乙○○擅自取走。　㈤告訴人雖就被告乙○○將玻璃1 片、電視1 台、小桌子1　張、鑰匙3 支、感應扣3 個、冷氣遙控器4 支及橫杆1 個等物搬離本案房屋而侵占入己一事指訴歷歷，然此僅有告訴人之單方說法，別無其他客觀事證可佐，業如前述，被告乙○○是否確有基於不法所有意圖而擅將該等物品取走侵占入己，仍應有積極證據資以證明，不能僅憑事後盤點屋內物品有所短少，即可遽認必係住在本案房屋之被告乙○○所為。蓋被告乙○○ 於112 年7 月20日至臺中市太平區調解委員會簽署調解書，而約明須於112 年8 月10日前搬離本案房屋之此段期間，尚與其2 名子女住在本案房屋內，被告乙○○苟於搬遷前將該等物品從本案房屋搬走，豈非徒增自身或其2　名子女生活上之不便，是被告乙○○有無侵占該等物品之舉及侵占之必要，殊值懷疑；且被告乙○○於112 年7 月20日簽署調解書後至其於112 年8 月10日上午搬走時，不過僅約20日之時間可供被告乙○○尋找搬家公司、另覓居住處所以安頓自己及2 名子女、整理及收拾自身物品，加上搬家公司是論件計酬、被告乙 ○○乃重度身障人士（見偵卷第120　頁之詢問筆錄），被告乙○○有無自行可能或存有動機侵占、指示搬家公司人員搬走該等物品，令人置疑，故被告乙○○於本院審理期間辯稱：我一開始就不需要這些家具，怎麼會去搬走，而且我要搬去哪裡？何況搬家公司在搬家時，東西都是計件算的、每樣東西都要付錢，我不會多付錢去搬走我不需要的東西，當時光是拿垃圾到樓下的垃圾場丟，小孩就已經丟了好幾天，至少1 個禮拜以上，搬家時只有我和小孩，我的手連拿張紙都有問題，那段時間我光是搬家、找房子什麼的就很急了，而且常理上我到底要搬走電視、茶几、玻璃幹嘛等語（本院卷第14 3 、144 、154 、155　頁），尚與常情無違。何況告訴人稱其屋內遺失者有浴室玻璃1 片、電視1 台、小桌子1 張、橫杆1 個等大型物品，如被告乙○○有侵占上開物品，應無可能未有監視器攝得被告乙○○搬走上開物品之畫面，復由被告乙○○在本案房屋居住近2 年以言，被告乙○○理應清楚明瞭勝美誠社區何處裝有監視器，倘若擅自搬走上開物品，自係致己暴露在遭監視器錄得其為侵占犯行之境地中；且因被告乙 ○○與告訴人約定必須於112 年8 月10日前從本案房屋搬走，被告乙○○當知告訴人、證人黃○茗甚有可能於搬遷當日到場確認屋況、進行點交，其苟如趁搬家當天侵占玻璃等物，並挾怨報復而毀壞浴室門板等處，縱非當場遭逮、人贓俱獲，亦恐將面臨告訴人對其追究、索賠甚或提出刑事告訴之風險；遑論告訴人握有查證被告乙○○身分之管道、聯繫方式，若被告乙○○確有毀損、侵占等犯行，被告乙○○實難期待可隱蔽身分而毋庸為自身行為負責，衡情被告乙○○當不致未經熟慮即輕率為之；另由證人黃○茗於檢察事務官詢問時表示：管理室於112 年8 月10日打電話給我跟我說被告劉于瑄叫他兒子把磁扣交給他們，所以我當天下午就去看房子了等語（偵卷第121 頁），及告訴人在刑事呈報狀中所載被告乙○○於11 2 年8 月10日上午搬離時並未點交，並將磁扣交由管理室自行離開，管理室秘書小姐致電證人黃○茗告知房客已經搬離，證人黃○茗下午隨即進屋查看乙情（偵卷第129 頁），即知被告劉于瑄搬遷時業將磁扣交給勝美誠社區管理室人員，則被告劉于瑄是否有如檢察官所指侵占感應扣3 個一節，洵屬有疑。　㈥且就被告劉于瑄於本院審理時供稱：窗簾的部分，我們一進去就有發現兩個浴室的1 個窗戶百葉窗已經被風吹，我們很努力想修整好、拉好，另外我們沒有要求提供剛才提到的沙發、茶几那些家具，甚至是要求搬離，房東一開始同意要來搬走，但過一陣子都沒有搬走，後來還要我們搬去給她，我們沒辦法為了一些沙發再去搬走等語（本院卷第133 、143 　頁），及被告甲○○於本院審理時所述：我們搬進去之後發現窗戶沒有關，百葉窗窗戶是開的，因為風吹，所以窗簾葉面已經扭曲變形，我也有跟房東聯絡說不需要橘色沙發跟茶几，房東要我送到他的倉庫，但我沒辦法搬，所以我將橘色沙發跟茶几放到陽台，因為放在屋內不方便，我沒有去損壞這些東西等語（本院卷第130 、143 頁），並無悖於常情之處，尚難以茶几有所龜裂、百葉窗窗簾有部分葉面反摺之情況，認定被告劉于瑄有毀損茶几、百葉窗之故意，更難憑此逕認造成此種狀況之人係被告劉于瑄；另觀告訴人提出之橘色沙發照片，固見該沙發因放在陽台而蒙上一層灰塵（偵卷第86頁），然從照片中尚無法察知該沙發之效用有何全部或一部喪失之情。再者，從卷附照片雖可見浴室門板、門框、牆壁、衣櫥、床頭櫃及電視櫃等處有破洞、凹損、刮痕、油漆剝落、牆面遭打洞情形（偵卷第76、77、79至81、83至85 之1 、87、88頁），然而住在本案房屋內者並非只有被告劉于瑄，能否逕認此乃被告劉于瑄所為且係刻意損壞，自有疑義；復由被告甲○○於本院審理時所述：門窗、牆壁的刮痕或裂痕可能是搬家有碰到，但那是沒有去注意到，不是故意損壞等語（本院卷第149 頁），及親自到現場檢視之證人黃○ 茗於檢察事務官詢問時所陳：毀損部分應該是搬離當天將東西打壞，因為毀損痕跡看起來都很新，如果是很早就毀損，毀損的孔洞應該會有灰塵，但我們於搬離當天進去察看時痕跡都蠻新的等語（偵卷第156 頁），關於浴室門板、門框、牆壁、衣櫥、床頭櫃及電視櫃破洞、凹損、刮痕部分，即無法排除是被告劉于瑄或搬家公司人員於搬家過程中不慎碰撞所生；輔以證人姜景文擔任房仲而較一般人有更多看屋經驗，並依其於本院審理時所證：有些小瑕疵或是一般人看起來是正常的東西，我就不會去在意，類似壁癌或是大片油漆剝落，我會注意到，但如果是小刮痕不影響使用，我就不會去注意，而本案房屋有沒有補漆或是重新粉刷過，我不確定，但是我覺得如果一開始刷比較厚或是用一些材料，時間久了有可能產生油漆剝落的情況，不是人為的也有機會產生這種情形，剛才給我看的那幾張偵卷第85、85之1 頁照片是比較特寫，我覺得有點嚴重，如果當時屋況是這個樣子，我可能會先跟屋主說明要不要改善等語（本院卷第132 、133　、1 40 頁），則本案房屋牆壁之油漆剝落亦有可能是時間經過後之自然現象，而非人力所為，即更無何故意毀損之情；至於牆面釘孔部分非無可能是為吊掛物品遂在牆壁打洞，尚難率斷必係出於惡意毀壞所為，縱使打洞前未經屋主同意，或有得到同意卻未回復原狀，均僅涉及民事損害賠償問題，此與刻意毀壞牆壁仍屬有別。職此，浴室門板、門框、牆壁、衣櫥、床頭櫃及電視櫃雖有破損情況，惟是否該當毀損之構成要件、能否認定是被告劉于瑄故意造成，實有疑慮。　㈦尤其房客退租時，房客、搬家公司人員進進出出，為便於搬遷而開啟本案房屋大門之期間，其他住戶或社區訪客亦得以伺機進入屋內，並因此接觸或取走屋內之物品，是以告訴人、證人黃○茗倘未能在被告乙○○搬遷時，親自或委託他人到場檢視、清點屋內物品有無遭竊、遺失，甚或有無遭毀損之情，而係相隔1 個半月後之112 年9 月26日始報警指稱被告乙○○毀損浴室門板等處、侵占玻璃等物，當已陷房客於難以舉證抗辯之不利狀態。基上各節，告訴人、證人黃○茗既知被告乙○○將於112 年8 月10日上午搬離，然未前往確認被告乙○○是否有依調解條件搬遷、檢查屋況，迨證人黃○茗於112 年8 月10日下午進屋查看，而認為玻璃等物係遭被告乙○○ 擅自搬走時，又未向勝美誠社區管理委員會調閱監視器影像查明搬遷情況，且遲至1 個半月後之112 年9　月26日始報警處理，復未能具體指明被告乙○○如何搬走玻璃等物、毀損浴室門板等處，僅憑事後盤點發現物品短少、破損，即指摘係曾經入住之被告乙○○所為，揆諸前揭說明，實難憑此客觀情狀遽為不利被告乙○○之認定，而謂被告乙○○涉犯毀損、侵占等罪嫌，並驟以該等罪責相繩。末以臺中市太平區調解委員會112 年7 月20日調解書中雖有「三、……依據鄉鎮市調解條例第27條規定，本案經法院核定後不得再行使刑事訴訟權利」之記載，惟依檢察官之舉證，無法認定檢察官所指毀損、侵占等犯行係簽署調解書前所發生；而被告乙○○於本院審理時固請求傳喚案外人黃証谷到庭作證，以證明調解時既已約定告訴人、證人黃○茗同意免除對其本案民刑事上得請求之一切權利，為何仍提出本案告訴，及其是否有表明於112 年8 月10日上午會搬離本案房屋等情（本院卷第147 頁），然本院認依檢察官之舉證，尚不足以證明被告乙○○有被訴之毀損、侵占等犯行，是其上開證據調查之聲請，已無調查之必要，附此敘明。六、綜上所述，被告甲○○、乙○○前揭所辯尚非全然無憑，自無從率予摒棄不採。而依舉證分配法則，對於被告之成罪事項，應由檢察官負實質舉證責任，然檢察官並未積極舉證被告甲 ○○、乙○○確有被訴之毀損、侵占等犯行，本案依檢察官提出之證據及其指出之證明方法，對於公訴意旨所指被告甲○○、乙○○涉有該等犯行，仍存有合理懷疑，尚未達於通常一般之人均不致有所疑義，而得確信其為真實之程度，本院自無從形成被告甲○○、乙○○涉有該等犯行之確信，揆諸前開規定及說明，自應為被告甲○○、乙○○均無罪之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第301 條第1 項前段，判決如主文。本案經檢察官黃政揚提起公訴，檢察官陳昭德到庭執行職務。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11　　月　　19　　日　　　　　　　　　刑事第十庭　審判長法　官楊欣怡　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許翔甯　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉依伶以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人對於判決如有不服，具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張卉庭中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日

2024-11-19

TCDM-113-易-2971-20241119-1

壢簡

中壢簡易庭

給付租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第347號原告卓福盛被告張智為呂寶玉上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告張智為應給付原告新臺幣6,300元，及自民國113年1月2 3日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣3,860元，由被告張智為負擔新臺幣68元，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告張智為以新臺幣6, 300元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43 6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。二、經查，本件原告起訴時原聲明：(一)被告應連帶給付原告新臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院民國113年9月5日言詞辯論期日，追加備位聲明為：(一)被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二) 請依職權宣告假執行，並將先位聲明第二項變更為：請依職權宣告假執行。核屬原告上開訴之追加、變更，係本於之同一基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張： (一)原告為桃園市○○區○○○路000巷0弄0號房屋(下稱系爭房屋)之共有人，於107年1月1日將系爭房屋出租予被告張智為，租期自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金1萬元(下稱107年租約)，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，被告張智為亦稱承租後將裝修系爭房屋，兩造遂於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵1 07年租約全部租金。107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，約定租期自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金1萬元(下稱110年租約)，惟原告發現被告張智為未依107年租約進行修繕，遂於110年租約與被告張智為約定，被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含 2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用。 (二)然110年租約屆滿後，被告張智為未依約定進行修繕，顯然違反107年契約約定，故被告張智為不得以修繕費用抵付107 年租約之租金總額36萬元，被告張智為有給付107年租約租金之義務，而被告呂寶玉為107年租約連帶保證人，應負連帶責任。爰依107年租約提起先位之訴，請求被告連帶給付租金。又被告張智為亦未依110年租約於110年12月31日前履行修繕義務，被告張智為應給付原告修繕費用。爰依110年租約提起備位之訴，請求被告張智為給付修繕費用。 (三)並為先位聲明：被告應給付連帶原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。及備位聲明：被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告之答辯： (一)被告張智為則以：原告出租時，系爭房屋髒亂、未整理，屬於俗稱之米奇屋，所以107年租約約定由我幫原告整理房屋，以抵付107年租約之租金36萬元，我於107年租約、110年租約期間已經將系爭房屋整理好(2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆)，且我支出之整理裝修費用早已超過36萬元。至於110年租約約定之增設4樓至頂樓鋁梯部分，系爭房屋本來的鐵梯在出租前已經壞掉了，我後來有加裝移動式鋁梯，我交屋時鋁梯還在，後來為何不見我就不清楚。而3樓至4樓樓梯間增設夾板部分，因為系爭房屋3、4樓是屬於違建，在原告未申請裝修許可前，我怎麼敢施工。至於原告提出照片主張我未依約定裝修，然原告所提出插座未修繕照片，並非我交還房屋時之情況。衛浴照片，看不出來有何問題，只是有點髒。至於全屋補土粉刷上漆部分，我早已完成，只是系爭房屋本身有漏水問題，即使我完成修繕，還是會有漏水壁癌問題，並不表示我未完成約定修繕工作等語，資為抗辯。 (二)被告呂寶玉則以：被告張智為承租系爭房屋時，屋內堆滿垃圾、抽水馬達損壞，沒有自來水、門窗損壞、房屋漏水、馬桶堵塞。因原告繼承系爭房屋後，無力修繕房屋至可正常使用狀態，故與被告張智為約定以高於當地行情之租金出租系爭房屋，並由被告張智為將系爭房屋修繕至可正常使用狀態抵付全部租金，被告張智為已將系爭房屋修繕至可正常使用狀態，且被告張智為所支出之裝修費用早就超過107年租約租金金額，故無積欠原告107年租約租金，110年租約租金也有支付，現在又要求被告張智為給付租金，並要我負連帶責任，顯然無理由等語，資為抗辯。三、原告主張其為系爭房屋之共有人，與被告張智為簽訂107年租約，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，兩造於107年租約附件特約約定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4 樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵107年租約全部租金。嗣107年租約屆滿前，被告張智為向原告續租系爭房屋，並簽訂110年租約，且約定被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修繕項目之修復費用等事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、 107年租約、110年租約等為證(見本院卷第5至12頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由： (一)原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，有無理由? 　1、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第511號、第374號、第128號判決意旨參照）。又10 7年租約附約第1條約定：「甲方(原告)房屋裝修業已同意乙方(被告張智為)，其裝修於租約到期，免回復原狀。其裝修費用抵租金，其工程費用、明細詳如附件」(見本院卷第9頁反面)由此可知，107年租約附約約定由被告張智為裝修系爭房屋以抵付租金，故107年租約被告張智為之對待給付係裝修系爭房屋，而該附約約定工程費用、明細載於附件，惟原告並未提出107年租約之附件，且原告於本院言詞辯論期日亦自承附件已遺失(見本院卷第110頁)，故無法從 107年租約認定被告張智為實際所需修繕之項目為何。　2、惟參酌被告提出系爭房屋於出租前屋況照片、兩造歷次書狀及陳述，可知107年租約附約之目的在於，原告藉由出租系爭房屋方式達到房屋修繕之利益，被告張智為則以修繕房屋達到免附租金之結果，則107年租約被告張智為之對待給付，解釋上應認係將系爭房屋修繕至可正常使用之狀態已足。而觀諸被告提出之系爭房屋出租前照片(見本院卷第 39至62頁)，系爭房屋出租時各處均堆置滿雜物、垃圾、陽台有樹根、屋況不佳、屋內凌亂不堪，顯然無法為正常使用。而被告提出之系爭房屋整理後之照片(見本院卷第63至 64、112至119頁)，顯示系爭房屋內之雜物、垃圾已清理完畢、並有重新上漆，較出租前之屋況明亮、整潔，已符合一般可正常使用之屋況。故被告張智為已履行107年租約所約定之對待給付義務，其依約自毋庸給付原告租金，則原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，無理由。 (二)原告備位依110年租約請求被告張智為給付36萬元修繕費用，有無理由? 　1、110年租約其他約定事項約定：「因乙方(被告)106年承租，允若下列屋況修復：⑴2樓衛浴修繕、⑵屋內插座修繕、⑶ 全屋補土粉刷上漆、⑷4樓戶外增設至頂樓鋁梯、⑸3樓至4樓樓梯間增設夾板。因未完成，乙方須於本約期限完成，若未於110年12月31日前完成，乙方須給予甲方(原告)修復現金，不得異議。」可知此與107年租約不同，上開約定係於租金給付義務外，另約定被告張智為應於110年租約屆滿前履行約定之修復義務，如未履行時，原告得請求未履行部分所需之修繕費用，故此部分應審酌被告張智為是否已履行約定項目之修繕義務。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告張智為違反110年租約，並請求被告張智為依約給付修繕費用，原告自應對其有利之事實即被告張智為構成違約之事實負舉證責任。　2、2樓衛浴修繕部分：　　原告主張被告張智為未完成2樓衛浴修繕，並提出其113年1 0月拍攝之照片為證(見本院卷第125至126頁)，然為被告所否認，並辯稱已完成修繕等語。經查，原告提出之衛浴照片(黑白)，馬桶及洗手台雖有汙漬，但並無髒亂不堪或無法使用之情形。復參以110年租約係約定110年12月31日前完成修繕，而原告所拍攝之照片為113年10月間，距110年租約屆滿返還房屋已超過2年，該衛浴馬桶及洗手台之汙漬，是否為被告張智為交屋當時之狀況或交屋後正常使用之髒污，無從判斷，原告復未提出其他證據證明被告張智為未依110年租約約定修繕衛浴之證據，自難為有利原告之認定。　　3、屋內插座修繕部分：　　原告主張被告張智為未完成屋內插座修繕，並提出照片為證(見本院卷第14頁反面、15頁反面至16頁、120至121頁) ，然為被所否認，並辯稱並非其交屋時之情況等語。經查，原告提出之照片固顯示電源插座有電線外露、缺少蓋保之情形，然起訴狀所附之照片並無拍攝之時間，無法確認是何時拍攝，被告張智為亦稱該照片是其交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而原告113年10月14日所提出之照片，僅有拍攝插座部分，無法判斷是否為系爭房屋之插座及何時拍攝之插座，故依原告所提出之證據，難認被告張智為於110年12月31日時未完成此項約定修繕義務。　4、全屋補土粉刷上漆部分：　　原告主張被告張智為未完成全屋補土粉刷上漆，並提出照片為證(見本院卷第13至15頁反面、122至123頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。經查，原告起訴狀所附之照片，系爭房屋牆面固有剝落、壁癌之情形，惟被告張智為表示為交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而參被告張智為所提出裝修後照片(見本院卷第63、112至116頁 )，系爭房屋牆面並無剝落、壁癌之情形。至原告113年10 月14日提出之照片，系爭房屋牆面雖有剝落、壁癌之情形，惟原告自稱該照片為113年10月所拍攝，該拍攝期間距被告張智為返還房屋已超過2年，且原告亦自陳系爭房屋有漏水之問題(見本院卷第130頁反面)，而自兩造歷次書狀及陳述均未提及有約定修復漏水，則被告張智為辯稱其已完成全屋補土粉刷上漆，只是系爭房屋有漏水問題，完成修繕還是會有漏水壁癌問題等語，顯非子虛。又原告復未提出其他證據證明110年12月31日時未完成此項約定修繕義務，自難認原告此部分主張為真實。　5、4樓戶外增設至頂樓鋁梯：　　原告主張被告張智為未於系爭房屋4樓戶外增設至頂樓鋁梯，並提出照片為證(見本院卷第125頁)，然為被告張智為所否認，並以前詞置辯。查，原告自陳所提出之照片系113年 10月間所拍攝(見本院卷第129頁反面)，照片中雖未見有可通往頂樓之移動式鋁梯，然原告拍攝時間距110年租約約定需完成裝設鋁梯之期限即110年12月31日，已相隔超過2年，且原告於112年12月29日始提起本件訴訟(見本院卷第3頁 )，該照片無法佐證被告張智為於110年12月31日，是否未完成裝設移動式鋁梯，原告復未提出被告張智為於110年租約屆滿交屋時，系爭房屋4樓戶外之照片證明被告張智為斯時未履行110年租約約定裝設移動式鋁梯，自難為有利原告之認定。　6、3樓至4樓樓梯間增設夾板：　　原告主張被告張智為未於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，並提出照片為證(見本院卷第124頁)，且被告張智為所不爭執，堪信原告主張為真實。至被告張智為雖辯稱原告未申請裝修許可前，不敢施工等語。惟被告張智為既於110 年租約同意於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，自有依約履行之義務，至於倘需要申請裝修許可，被告張智為應向原告要求履行協力義務申請裝修許可，然被告張智為並未向原告請求申請施工許可即自行拒絕給付，而非原告拒絕履行協力義務或遭工務機關駁回裝修許可時，始拒絕履行此部分之義務，則被告張智為違反110年租約之約定甚明，原告自得依110年租約約定，請求被告張智為給付3樓至4 樓樓梯間增設夾板之費用。　7、末查，系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用為6,300元 (單價6,000元加5%稅金)，業據原告提出築庭豊室內裝修公司報價單為證(見本院卷第128頁)，堪信為真實。故原告得依110年租約之約定請求被告張智為給付6,300元。 (三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件契約債務，其給付核屬無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年1月22日送達被告張智為，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第28頁），是本件原告請求被告張智為負擔自起訴狀繕本送達之翌日即 113年1月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬有據，自應准許。五、綜上所述，原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元及法定遲延利息，無理由，應予駁回；原告備位依110年租約，請求被告張智為給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告張智為敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告張智如為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及所提證據均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官張博鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃建霖

2024-11-13

CLEV-113-壢簡-347-20241113-2

全

臺灣高雄地方法院

定暫時狀態之處分

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度全字第206號聲請人曾金柱代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師相對人呂宜臻上列當事人間請求定暫時狀態之處分事件，本院裁定如下：　主　文聲請駁回。聲請程序費用新臺幣參仟元由聲請人負擔。　理　由一、聲請意旨略以：聲請人為門牌號碼高雄市○○區○○路00號10樓之2房屋（下稱甲屋）所有權人，相對人則為門牌號碼同號1 1樓之2房屋（下稱乙屋）所有權人，兩造為上下樓鄰居。自民國112年1月起，甲屋天花板便會滲水，推測為乙屋漏水所致，且情況越發嚴重，漏水沿牆面流而造成天花板油漆剝落、龜裂甚至壁癌，嚴重影響聲請人日常生活（下稱系爭漏水）。經相對人於112年5月同意由該大樓管委會委請辰東工程行至現場勘查，勘查人員檢測時表示漏水情況嚴重，並詢問相對人是否在家，是否可上樓勘查，顯見系爭漏水與乙屋臥室滲水有關。近期聲請人再發現滲水狀況已導致甲屋主臥、走道天花板污損、冷氣電槽污水毀損，造成聲請人主臥衣櫥、LV水桶包毀損，已嚴重損害聲請人就甲屋之所有權及居住安寧之人格利益。且滲水狀況更蔓延至聲請人房屋插座周圍，經聲請人委請室內配線技術士至甲屋勘查，指出浴室天花板有明顯漏水痕跡，電閘電線出口也有漏水，可能會造成電線短路走火引起火災。可知漏水情形如未予處理將招致電線走火發生之危險性極大，實有聲請定暫時狀態處分，進入乙屋修繕漏水問題之必要。為此爰依民事訴訟法第538 條規定聲請定暫時狀態之假處分等語。並聲明：相對人應容忍聲請人僱工進入乙屋，按應有施工方式進行修繕漏水等語。二、相對人則以：聲請人前即以同樣理由對相對人聲請定暫時狀態假處分2次，裁定中有指明聲請人未能釋明系爭漏水成因係源於乙屋，聲請人再次以相同理由及事證提出完全相同之聲請，並不足採。且就系爭漏水糾紛，相對人曾於112年3月 14、15日間受大樓管委會告知聲請人有反應漏水情事，故與聲請人聯繫將於112年3月16日偕廠商查驗滲漏水情形，聲請人亦承諾願意配合，然於查驗該日聲請人竟突以其配偶身體不適為由，拒絕相對人及廠商進入甲屋查看。相對人不得以，於112年3月24日向管委會報備後，委請抓漏公司至乙屋2 間廁所進行放水測試3日，然經抓漏公司表示自放水等待3日水位無明顯下降，且測試期間聲請人未反應有滲漏水之情事，而判斷乙屋2間廁所應無滲漏水現象。嗣後，管委會於112 年4月22日召開協調會，雙方議定委由第三方公正單位就乙屋有無漏水、漏水原因及修繕方法為鑑定，管委會有分別於 112年4月30日委請廠商冠虹工程公司到場查看，然該公司並未給予任何結論；於112年5月12日、6月13日再委請辰東工程行到場查看，然該公司亦無任何結論。而本件聲請人請求之原因部分，僅釋明甲屋有滲漏水現象，然而，房屋滲漏水原因多端，可能係房屋外在原因導致雨水滲漏，亦或房屋內在原因導致如水管破裂或防水層失效滲漏。再者，一般社區大樓之水管分為公管及私管，縱使係水管破裂情形，依破裂水管不同，責任歸屬及修繕方式亦不相同。甲屋雖有滲漏水現象，然系爭漏水原因及修繕方法，未經第三方公正單位或滲漏水修繕之專業人員鑑定查驗確定，即率指系爭漏水係肇因於乙屋，應由相對人負責，或經由乙屋始能修繕，況該等爭執之法律關係亦恐涉及是否由全體區分所有權人共同修繕，而顯非兩造間之本案訴訟所得確定。準此，聲請人主張係滲水係肇因於乙屋一節，並未提出任何可供即時調查之證據，自難認已為釋明。本件既於上開各期日偕同廠商查看而均未果，可見甲屋應無重大損害或急迫危險，且本案訴訟尚未開始，亦未經法院送請鑑定之前，不宜准予定暫時狀態處分。再自聲請人主張112年1月即有滲漏水情事，本件拖延至11 3年9月30日聲請（前案亦係至113年1月11日、113年6月11日始行提出聲請），難認有何急迫情事。因此，本件並無定暫時狀態之必要，請依法駁回等語。三、按當事人於爭執之法律關係聲請為定暫時狀態之處分，依民事訴訟法第538條第1項規定，須為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，始得為之。所謂定暫時狀態之必要，即保全必要性，係指為防止發生重大損害，或為避免急迫之危險，或有其它相類似之情形發生必須加以制止而言。然損害是否重大、危險是否急迫或是否有其他相類之情形，應釋明至何種程度，始得以擔保金補足其釋明，應就具體個案，透過權衡理論及比例原則確認之，亦即法院須就聲請人因許可定暫時狀態處分所能獲得之利益、其因不許可定暫時狀態處分所可能發生之損害、相對人因定暫時狀態處分之許可所可能蒙受之不利益，及其他利害關係人之利益或法秩序之安定、和平等公益加以比較衡量。所稱防止發生重大之損害，通常係指如使聲請人繼續忍受至本案判決時止，其所受之痛苦或不利益顯屬過苛。其重大與否，須視聲請人因定暫時狀態處分所應獲得之利益或防免之損害是否逾相對人因該處分所蒙受之不利益或損害而定。聲請人因處分所應獲之利益或防免之損害大於相對人因該處分所受之不利益或損害，始得謂為重大而具有保全之必要性（最高法院101年度台抗字第497號民事裁定意旨參照）。四、經查：　㈠聲請人主張乙屋浴廁漏水至甲屋致甲屋受有損害一情，此據聲請人提出並提出建物所有權狀、天花板滲漏水照片、LINE 對話紀錄、存證信函、漏水示意圖、漏水所造成之物損及屋損照片、報價單等在卷為證。可認聲請人已就本案請求之原因有所釋明。　㈡惟就定暫時狀態假處分之原因部分，公寓大廈漏水原因眾多，聲請人僅以辰東工程行人員到現場檢測時表示這很嚴重、這不處理很危險、要上樓勘查等語，即斷稱系爭漏水原因源自於乙屋，實難謂就系爭漏水原因源自乙屋一事已有釋明。就所提之漏電現況檢測報告，未見檢測人具名其上，經本院命補正而未遵期補正，是否有如聲請人所指之急迫情形，亦難謂有釋明。再就如何修繕，聲請人亦未具體敘明應修繕之方式，僅泛稱「按應有施工方式進行修繕漏水」，其聲明實不明確而無法執行，經本院命補正亦未遵期補正。則聲請人未能釋明系爭漏水原因源自於乙屋、亦未能釋明有其急迫性、復未能提出具體之聲明，本件聲請自無從准許。五、依民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　李怡蓉以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳莉庭

2024-11-13

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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第701號原告吳勁霆邱于庭共同訴訟代理人朱正聲律師被告潘雪英潘雪美共同訴訟代理人林宇文律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告潘雪英應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告潘雪英應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告潘雪美應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、被告潘雪美應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元，及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元，由被告潘雪英負擔新臺幣捌佰伍拾捌元、被告潘雪美負擔新臺幣捌佰伍拾捌元，並均加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。但就主文第一項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第二項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保；就主文第三項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第四項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保，各得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）341,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟過程中變更為「㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,942元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第151頁），原告前述訴之變更，其請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一，與前揭規定並無不合，應予准許。二、原告主張：原告2人於民國112年6月14日以1,560萬元向被告 2人購得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被告於房屋現況說明書「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新」勾選無、「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」勾選無，兩造於112 年7月13日完成移轉登記，但後於113年1月間，因樓下1樓房屋（下稱1樓房屋）屋主整理未使用之浴室，發現天花板漏水而告知原告，原告即僱請水電師傅於113年1月26日、2月1 6日前往勘查，確認1樓水泥天花板有滴水、環境潮濕並產生白華，故於113年2月19日開挖系爭房屋浴室洗手台牆壁，發現水管為塑膠管且為密封致漏水，另以壓力計測試馬桶進水管壓力亦呈現不穩定現象，師傅告知此情形可能管線有其他漏水處，故決定僱請水電師傅李正全將水管以明管方式直接從屋頂走牆壁充新拉管線，施工完成後，1樓已未再反應漏水，原告進行測試及漏水修復共花費295,000元，漏水修復期間屋內有大量粉塵及髒汙，故需僱請專業人員於113年3月 21日清理室內環境，共花費18,660元，又訴外人邱繼興與原告共同居住於系爭房屋，並會支付房屋給原告，但邱繼興自 113年2月19日至3月20日施工期間無法居住，只能承租月租套房，費用實際由原告支付，共支付22,110元，原告吳勁霆為修復漏水事宜，於113年2月19日、23日、3月21日請假，受有薪資損失5,616元，原告乃行使民法第359條價金減少之形成權，依民法第179條關係請求被告返還上開款項，此外並依民法第360條請求損害賠償，請法院擇一為有利原告之判決等語，聲明：㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 %計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,9 42元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯：系爭房屋於112年7月20日交屋前，樓下住戶從未反應有漏水，原告稱於113年1月經樓下屋主告知漏水，但原告購買系爭房屋後曾裝修地板，漏水原因不無可能係整修地板施工過程中震動，造成管線疏動，且證人李正全證稱樓下天花板之沉積屋要半年以上才能形成，則本件漏水情形不可能係買賣前即存在之瑕疵。另爭買賣契約書第17條第19款亦約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」；系爭房屋係75年4月30日興建完成，故漏水部分兩造已同意免除瑕疵擔保責任；又爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔.. .，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，但原告卻未依上開約定處理，反而在未知會被告知情況下即僱工施作，其主張瑕疵擔保之權利已產生失權效，而不得主張。再原告親戚所找的潤意工程行檢測後提出之報價單，就修復漏水僅需47,250元，依證人李正全所證，漏水點在臉盆下方之三通管，原告卻除此之外將整個房屋（包含廚房、主臥浴廁）管線均更換，已超過必要程度，依證人李正全所證只更換漏水點，並鋪上不同顏色磁磚緊需15,000元，原告係將額外支出轉嫁被告，又修繕漏水起有可能施工長達1個月，此工期已非修繕漏水而是室內裝修，邱繼興並非買賣契約當事人，原告亦未舉證證明與邱繼興有何租賃關係，修繕漏水實原告亦未另外尋找他處居住，足證邱繼興無另租房屋需要；又清潔費係原告更換整間房屋之水管敲打磁磚造成，且證人李正全證稱已清潔而未收費，可知原告支出清潔費與被告無關，至於原告吳勁霆請求之薪資損失，與本欠漏水缺關聯等語，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：　㈠原告2人於112年6月14日以1,560萬元向被告2人購得系爭房屋及坐落土地應有部分，並簽訂系爭買賣契約書，且已完成移轉登記並交屋，有爭買賣契約書（潘雪英部分係由翻雪美代理）、建物第一類謄本在卷可查，且為兩造所不爭。　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本院認系爭房屋於危險移轉時（即112年7月 20日交屋）存在漏水之瑕疵，理由如下：　1.1樓房屋天花板確有漏水情形，業經原告提出之系爭房屋下方之1樓房屋天花板漏水、產生白華結晶之照片為證（見本院卷第31-33頁），證人即房屋仲介人員洪健元亦於本院證稱：我是系爭房屋賣方仲介的店長，系爭房屋於112年月14 日成交、112年7月20日交屋，後來我們於113年1月26日經原告告知有漏水等語（見本院卷第148-149頁），被告則於本院稱對於樓下房屋漏水一事不爭執（見本院卷第142頁），上情應堪認定。　2.證人李正全於本院證稱：（問：有無受原告處理系爭房屋、 1樓房屋漏水問題？）有。原告吳勁霆的媽媽之前是我的客戶，另外因處理其他房子，所以我也認識吳勁霆也是客戶，但就是一般客戶，沒有很熟，我是聖心電工科畢業，處理漏水約30年以上的經歷，處理件數好幾百件以上，我有自來水承裝技師的證照，1樓房屋漏水處正上方就是系爭房屋的廁所，系爭房屋廁所冷熱水供管均有漏水，我打開牆壁後，發現臉盆下方的三通接頭在漏水等語（見本院卷第141-145頁）。證人李正全雖係原告委請之水電師傅，而非本院指派鑑定之鑑定人，然本件漏水處業經修繕完成，相關管線均經證人李正全拆除，維修前狀況僅剩寥寥照片數張，若委託專業機構鑑定，因跡證不足無法鑑定之機會甚高，衡以證人李正全於本院具結證稱與原告並非熟識，且又具相當水電專業，本院認以證人李正全所述，證明本件漏水之原因及所需合理修繕費用，應屬可行，依證人李正全上開證述，1樓房屋天花板漏水確為系爭房屋之廁所管線漏水造成，應堪認定。　3.依被告提出系爭房屋出售前照片（見本院卷第115-117、121 -123頁，含客廳、餐廳、主浴、客浴照片【按：本件漏水處應為客浴】），對照原告提出處理漏水之照片（見本院卷第 35、39頁），可知原告購得系爭房屋後，就客浴部分雖未裝修，但確有在他處（如客廳）安裝木質地板，然證人李正全證稱證稱：我去施工時，沒有其他廠商在裝潢，（問：如果在客廳、臥室鋪設木質地板，施作震動有可能造成本件漏水嗎？）不可能，因為客廳、臥室的地板是卡扣式的地板，不用釘釘子直接鋪上去就可以，所以不會有震動等語（見本院卷第144-145頁），是原告雖有裝設木質地板，然裝設過程尚不足使系爭房屋產生漏水；證人李正全又證稱：（問：提示本院卷第31至33頁照片【即1樓房屋天花板照片】照片上有沈積物，這要多久才會形成？）半年以上等語，參以證人李正全係於113年1月底、2月初前往勘查，倒算半年約為112 年7、8月，則倘上述白華沉積物僅累積半年，似可謂上述白華沉積物係112年7月20日交屋後使開始累積，惟漏水產生之白華沉積物，係地板牆面長期漏水致含水量增加，進而分解水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，此等氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體，其演變過程緩慢，如112年7、8月間開始累績白華，則造成該等現象之漏水應更早於此時點，足徵 112年7月20日系爭房屋交屋，即已存在前揭漏水瑕疵，被告辯稱可能係裝潢震動或其他原因於交屋後造成云云，並非可採。　㈢被告雖抗辯爭買賣契約書第17條第19款約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」，故被告毋庸就漏水瑕疵負本件擔保責任，查爭買賣契約書確有上開約款，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第22頁），然此「保固」與「保證無瑕疵」支用與並非相同，而所謂保固責任，係由交易習慣逐漸發展出之約定責任規範，為現今交易上供貨者常提供之擔保責任型態，主要在於擔保於一定期間內，對於正常使用下所生之瑕疵，提供保固者均應負責修補，此與民法第359 條規定物之瑕疵擔保責任尚難等同視之，而難認兩造有特約排除被告毋庸負擔民法第359條規定之瑕疵擔保責任，是非被告以此抗辯就上開漏水瑕疵毋庸負物之擔保責任，應非有據。　㈣另爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔...，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第21頁），惟此係明定賣方就相關瑕疵有委託廠商修繕之義務，以督促賣方履行瑕疵擔保責任，使相關糾紛得迅速解決，並未限制買方不得自行尋得廠商維修，更無使自覓廠商之買方喪失下瑕疵擔保相關權利之意，則原告自行委請證人李正全修繕，應無失權可言。　㈤按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第36 0條前段定有明文。查被告出具現況說明書系爭房屋第29點「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，業經被告」勾選「否」（見本院卷第 28頁），被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，而系爭房屋有上述漏水瑕疵，原告得依民法第360條請求被告損害賠償，至於原告依民法第359條、第179條請求部分，因原告請求本院擇一判決，固不另為判決之諭知。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文，則原告請求損害賠償，自應就各項請求之數額負舉證之責，分述如下：　1.修繕費295,000元部分：證人李正全證稱：原告買這個房屋是要裝潢住的，我建議改作明管，但原告不接受，所以後來沒有做明管改作暗管，是將所有的冷熱水管線換新的。（問：所謂的是將所有的冷熱水管線換新的，是將整個房屋的冷熱水管線，還是只換廁所的冷熱水管？）整個房屋包含連廚房的都更換，因為原來的管線原告怕老舊也漏水。（問：維修照片顯示廁所四周牆壁磁磚也被拆掉，為何要拆四周牆面的磁磚？）因為屋主要求全部管線都要換掉，我提出本院卷第43至44頁估價單，並報價295,000元。（問：如果只換有漏水的管線要多少錢？）如果只針對上述漏水三通接頭換掉，並把該點磁磚換掉只要15,000元，但是這樣會造成磁磚顏色不一，如果要讓磁磚顏色一致，一個廁所磁磚要換掉大約 150,000元(系爭房屋有兩個廁所)。（問：潤意工程行報價4 7,250元可以處理本件漏水，有何意見？）如果簡單修理把漏水點的管路換掉，在舖上磁磚，這樣的錢是可以處理，但會造成磁磚顏色不一等語（見本院卷第145-146頁），並有證人李正全出具之估價單在卷可查（見本院卷第43-44頁），被告雖爭執該估價單形式上真正，然業經證人李正全證述為其所製作，依證人李正全所證，其係以暗管方式施作，起訴狀稱以明管施作云云，與事實不符，顯有錯誤。再本件漏水點在客浴臉盆下方之三通接管處，然實際施作確係將整個房屋（包含主浴、客浴、廚房部分）之水管管線均更換，此外又將浴室之牆面地板均敲除重新鋪設，本院考量①除客浴外，其餘管線均無漏水現象，原告雖以「原來的管線怕老舊也漏水」要求一併更換，然房屋老舊應為原告所明知，尚未漏水之管線，應不得僅以老舊為由主張瑕疵擔保責任，則原告委託證人李正全施作之範圍顯過大，已超過其得主張瑕疵擔保之範圍。②被告雖主張潤意工程行出具之報價單僅需47, 250元云云，然該保價單上已清楚記載「鑑測結果為公用浴室面盆下方冷水管路破裂」、「需開挖維修磁磚回貼，但磁磚顏色無法與原來一致」等詞，有該報價單存卷可參（見本院卷第101頁），是潤意工程行之報價，係開挖磁磚後以不同樣式顏色之磁磚抵充，將造成外觀之破壞，衡以原告所購買之客浴原先磁磚顏色統一、美觀，有出售前客浴照片在卷可考（見本院卷第123頁），以潤意工程行報價之修復方式雖較為低廉，惟難謂已回復原狀，本院考量上述①、②之因素，認就漏水修繕費必要費用，應以證人李正全證稱所稱只針對客浴漏水三通接頭更換並將、單一廁所（即客浴）磁磚要換掉所需費用150,000元為適當，則就原告修繕系爭房屋之損失，應以150,000元為認定，於此範圍應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　2.清潔費18,660元部分：原告固已提出預約清潔付款之網路資料為證（見本院卷第45頁），然經本院認有必要修繕部分，僅客浴之管線及磁磚更換，已如前述，則其清潔費並非全數為客浴漏水瑕疵造成，原告是否能請求全額，已非無疑。另證人李正全證稱：（問：施工完造成的粉塵清潔，你有處理嗎？）有，整個房屋都有幫原告清潔，包含客廳，因為切割會造成粉塵，我有做簡單清潔但沒有收費。（問：你清潔完你認為還需要再找人清潔嗎？）我就是擦一擦牆壁地板，經過的地方擦乾淨，垃圾收走，要不要再清理要看屋主。（問：以嚴格標準你覺得還有哪些該清理的？）可能有些屋主覺得粉塵要再清理，我記得原告有說邱于庭對粉塵過敏。（問：如果只修理浴室三通管線漏水部分，是否造成房屋其他的髒亂？）會，因為粉塵會打出來等語（見本院卷第146-148 頁），依證人李正全所述，其雖有進行簡易清理，然仍存在粉塵未清理，實不能謂原告無委請他人清潔之需要。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數，民事訴訟法第 222條第2項定有明文。原告確有支出清潔費之損害，業如前述，而其基於自身考量（或擔憂將來其餘舊管線漏水，或主觀上或認可全數向被告求償），而將主浴、客浴、廚房部分管線均更換，又將浴室之牆面地面均刨除更新，雖部分超出瑕疵擔保得主張之範圍，然移轉登記後原告已為系爭房屋之屋主，本有權確定如何進行工程，而施作產生之粉塵四處飄散，無法區分為何房間造成，委請清潔人員估價、施做，本無法僅單就客浴工程之粉塵評估，現清潔完成更無從再請廠商估價，是本院認就客浴修復漏水工程之清潔費，有民事訴訟法第222條第2項所稱證明顯有重大困難之情形，本院乃將廚房、主浴、客浴作為3區域，而就客浴清潔費部分估算為6 ,220元（計算式：18,660÷3=6,220），於此範圍原告請求為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。　3.邱繼興支出租賃費用22,110元部分：依原告提出之付款資料，乃邱繼興承租月租套房而支付31,155元（含押金，月租金為22,110元）予出租人，有租賃單據、匯款資料在卷可按（見本院卷第47-48頁），原告則於本院稱：邱繼興是邱于庭的弟弟，之前也是住在系爭房屋，並且會支付房租給吳勁霆、邱于庭，並由吳勁霆代表收受，是因為本件系爭房屋有漏水去外面住，由邱繼興出面承租，原先應該邱繼興應該給付給吳勁霆的房租，就直接拿做旅宿的費用等詞（見本院卷第 141頁），然成年親人一同租賃房屋、共同負擔租金，或非無可能，然原告邱于庭乃系爭房屋所有權人之一，其弟邱繼興前來系爭房屋同住，原告邱于庭、吳勁霆是否會「親兄弟明算帳」（按：原告為夫妻，是吳勁霆與邱繼興亦為姻親關係）要求邱繼興與其等訂立租賃合約（包含口頭），並給付租金，並非無疑，此應待原告提出證據證明，然原告除此之外，並未提出證據以實其說，應任此部分之請求為無理由，應予駁回。　　4.原告吳勁霆之薪資損失5,616元部分：原告因蒐集證據、調解、出庭以向被告請求損害賠償之行為，乃其公民訴訟權利之行使，縱因此而支出一定之勞費，亦難認與前述下瑕疵有直接因果關係存在，是原告此部分請求，尚難准許。　㈥依爭買賣契約書，可知被告2人係將系爭房屋各應有部分2分之1出售予原告，而原告2人亦係取得系爭房屋應有部分2分之1，雖就移轉房屋所有權為不可分之債，然原告依民法第3 60條請求金錢損害賠償，則屬可分之債，應無命被告連帶給付之理，是前述本院認有理由之156,220元（計算式：150,0 00+6,220=156,220），應由被告2人平均分擔，並由原告2人平均請求，是被告潘雪英應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，以及被告潘雪美應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，應各為39,055元（計算式：156,220÷4=39,055，為求明確，本件判決就各被告應各給付原告之數額分列之），逾此範圍為無理由，應予駁回。　㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償，屬於未定期限債務，併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月17 日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告應各給付原告之數額應為39,055元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第42 7條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為3,750元（第一審裁判費3,640元，證人均未聲請日旅費），由被告潘雪英負擔858元；被告潘雪美負擔858元，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃寰宇

2024-11-13

STEV-113-店簡-701-20241113-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第50號原告陳詩珊訴訟代理人邵正傑被告潘雨柔訴訟代理人蔡鴻杰律師吳幸怡律師李亭萱律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣34萬6,125元，及自民國111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之41，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣34萬6,125 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）179萬8,100元本息；嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其84萬6,125元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。二、原告主張：兩造於民國111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由伊以1,340萬元之價格，向被告買受坐落屏東縣○○鎮○○ 段00000地號土地及其地上385建號建物（門牌同鎮恒南路19 4巷50號，下稱系爭房屋）。被告於前開買賣契約書所附不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書）第34項「現況是否有滲漏水之情形」一欄，勾選「無」，致伊誤信系爭房屋並無滲漏水之情形，而伊付清全部價金，被告亦已辦畢所有權移轉登記，並於111年11月8日將上開房地交付予伊。惟伊於交屋前陸續發現系爭房屋有如附表所列各項滲漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵），旋即寄發存證信函要求被告賠償，惟遭被告拒絕。又系爭瑕疵經囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱臺灣省土木技師公會）鑑定結果，其修復費用共需34萬6,125元，且系爭瑕疵縱經修復，仍存有交易性貶值50萬元，合計84萬6,125元，伊依法行使價金減少請求權後，得依不當得利之規定，請求被告加計法定遲延利息返還伊84萬6125元等語，並聲明：㈠被告應給付原告84萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：關於原告請求減少價金之數額，其中修復費用34 萬6,125元部分，伊尊重鑑定機關之鑑定結果。惟系爭房屋乃於99年間興建完成，兩造買賣時屋齡已達12年之久，且系爭瑕疵經修復後，房屋機能已復歸完整，應無貶值之問題，故伊否認存有交易性貶值50萬元。又伊已於111年11月8日將系爭房屋交付原告，當日兩造簽訂保留款撥款同意書，原告應付買賣價金之尾款，尚有180萬元存於僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），猶未撥付予伊，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求伊返還價金，縱使得為請求，伊亦得以原告應付之18 0萬元尾款，主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、查兩造於111年7月28日簽訂不動產買賣契約書，由原告以1, 340萬元之價格，向被告買受系爭房屋及其基地，原告已將全部價金存入系爭履保專戶，被告亦已辦畢上開房地所有權移轉登記，並於111年11月8日交付系爭房屋，系爭履保專戶內尚有保留款180萬元，未據交付被告之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及專戶餘額確認單在卷可稽（見本院卷一第59至66頁；本院卷二第387頁），堪信為真實。五、得心證之理由：　㈠被告就系爭瑕疵應負瑕疵擔保責任：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。　⒉查兩造於111年7月28日簽訂之不動產買賣契約書，其中系爭說明書第34項關於建物瑕疵情形之「現況是否有滲漏水之情形」一欄，經被告勾選「否」，並於簽名欄內簽名，原告於交屋前之111年9月至10月間，即發現系爭房屋有多處滲漏水之情形，並將滲漏水情事告知被告，本件訴訟繫屬中經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定結果，認為系爭房屋如附表編號1至9位置，確有滲漏水現象，有不動產買賣契約書、系爭說明書、高雄凹仔底第555號存證信函及臺灣省土木技師公會鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷一第 59至66、72至74、119至121、289至379頁)。準此，系爭房屋於交屋前，於附表所示位置即存在系爭瑕疵之事實，堪以認定。又房屋之滲漏水，將造成牆面出現水痕、壁癌等現象，且通常將使房屋之交換價值產生貶抑，是系爭房屋之滲漏縱未達影響結構安全之程度，仍會減少其價值及供居住之通常效用，自屬物之瑕疵。從而，原告主張被告應就系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，負瑕疵擔保責任，自屬可取。㈡原告得行使價金減少請求權，並依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又物之出賣人就其交付有瑕疵之買賣標的物，而應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任者，買受人依前者得主張解除契約或請求減少價金（民法第359條）、不履行之損害賠償（民法第360條）或另行交付無瑕疵之物（民法第364條）之權利，依後者則得主張解除契約或請求債務不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第128 9號判決意旨參照）。　⒉本件修復系爭瑕疵所需費用，如附表編號1、2、3、6、10、1 3、13-1所示位置之滲漏水情形，應分別於各該位置之外牆加塗透明防水漆，並於如附表編號1、3、4、5、10、11、12 、13所示位置施作防水矽利康，此部分工程之修復費用為21 4,625元；又附表編號11所示漏水位置除上開工程外，尚應整修頂樓平台鐵皮頂蓋前後側排水槽，且如附表編號7至9-1 所示位置之滲漏水情形，應以浴室地坪防水層翻修，此部分工程之修復費用則為131,500元，與前開金額加總合計346,1 25元，有系爭鑑定報告可稽。本院審酌鑑定機關與兩造均無利害關係，且具建築技術、營建專業，核以前開修復區域、項目、位置，均為系爭瑕疵必要之修繕，則原告主張以此修復費用之數額請求減少價金，尚無不合。至原告雖主張系爭房屋因存有滲漏水瑕疵，而有交易性貶值50萬元等語，然查系爭房屋如附表所示各處之滲漏水情形，均可以加塗防水漆、施作防水矽利康、整修排水槽、翻修防水層等工程修復，修復應後無礙系爭房屋之正常使用，且兩造買賣系爭房屋時，距系爭房屋興建完工已有12年之久，有系爭房屋建物登記謄本之記載在卷可考（見本院卷二第371頁），而材料老化、地震天災引致之管線裂損與劣化，亦普遍存在於中古建築之情形，系爭瑕疵除造成生活上之不便及相關位置裝修材或物品之損害外，並未影響房屋結構而害及原告人身安全或使用系爭房屋之利益，系爭瑕疵經以系爭鑑定報告所示之修復方法修繕後，即得解決滲漏水之問題，難認系爭瑕疵經修補後，房屋交易價格仍存有減損之情事。此外，原告並未就系爭瑕疵經修補後，尚受有交易性貶值損害乙節，盡舉證之責，其主張系爭房屋因滲漏水瑕疵而有交易價值貶損50萬元，即無足取。 ⒊被告雖辯稱兩造間之買賣契約，仍有180萬元尾款保留於系爭履保專戶，原告既尚未支付全部價金，即不得行使價金減少請求權，請求其返還價金，縱得請求返還，被告亦得以基於買賣契約對原告之尾款債權，主張抵銷等語。惟兩造就本件買賣訂有不動產買賣價金履約保證之約定，各期買賣價金應依約存入系爭履保專戶，且依不動產買賣契約書第9條第6項約定，甲方（即原告）履行買賣價金交付之方式，包含貸款核撥入專戶或完成待清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶等情形，是原告倘已將買賣價金存入系爭履保專戶，即應認已依約對被告清償買賣價金。被告雖辯稱其對原告尚有180萬元價金尾款債權等語，惟原告既依兩造間前開不動產買賣契約書第5條之約定，將尾款存入系爭履保專戶，應認原告交付本件買賣價金之義務已履行完畢。再按兩造應共同依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合議解決時時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付，不動產買賣契約書第10條第6項訂有明文，應認兩造於訂約時即同意若於點交前發現之瑕疵未能合意解決時，停止系爭履保專戶價金之撥付，至兩造於111年11月8日交屋時簽署之保留款撥款同意書，雖約定系爭履保專戶保留180萬元，需待雙方就系爭房屋修繕費用或修繕補貼之金額達成一致時方能出款（見本院卷二第385頁），惟該同意書至多僅係重申本件不動產買賣契約書第10條第6項之約定，並未變更原告已將本件買賣價金存入系爭履保專戶以為清償之事實，被告執此主張原告尚有買賣價金尾款未支付，並據以為抵銷抗辯，難認於法有據。　⒋按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參考），僅生買受人減縮給付義務之效果，尚非請求權基礎之完全性條文（具備構成要件及法律效果之法條），不得作為買受人向出賣人請求給付之依據。請求減少價金，性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因，其後即不存在，已給付該部分價金之買受人得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。原告依民法第359條規定得請求被告減少之價金為34萬6 ,125元，且原告已基於兩造間買賣契約，將買賣價金存入系爭履保帳戶，則被告基於買賣契約所得受領價金之法律上原因，已因原告行使減少價金請求權而不復存在。準此，原告於行使價金減少請求權後，依不當得利之規定，請求被告返還34萬6,125元，於法自屬有據。六、綜上所述，本件原告依不當得利之規定，請求被告返還其84 萬6,125元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行（原告就此所為假執行之聲請並無必要）。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘豐益附表：編號漏水位置編號漏水位置及情形 1 1樓門口車庫之女兒牆面 9 301浴廁四周牆壁內外牆及門檻 2 1樓車庫遮雨棚（鐵捲門上方） 9-1 302浴廁四周牆壁內外牆及門檻 3 1樓車庫遮雨棚（側走廊上方） 10 3樓上頂樓之梯間窗框 4 1樓側走廊頂蓋側邊、角接縫處 11 頂樓平台鐵皮頂蓋邊角與鐵框接縫處 5 1樓廚房採光罩三邊側邊 12 頂樓平台女兒牆 6 2樓主臥室床左方牆壁 13 2樓至3樓樓梯轉台處牆面 7 2樓主臥室浴廁四周牆壁內外牆及門檻 13-1 1樓至2樓樓梯轉台處牆面 8 2樓客房浴廁四周牆壁內外牆及門檻

2024-11-13

PTDV-112-訴-50-20241113-1

板建簡

板橋簡易庭

修復漏水等

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 112年度板建簡字第72號原告曹博淞游偉萱上二人共同訴訟代理人胡大中律師被告陳麗雯訴訟代理人李岳明律師上列當事人間112年度板建簡字第72號請求修復漏水事件於中華民國113年10月8日辯論終結，於中華民國113年11月12日下午4時 30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法官李崇豪法院書記官葉子榕通譯丁敦毅朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：　　主　文被告應容認原告曹博淞（含修繕必要工作人員）進入被告區分所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號5樓房屋為漏水修復工程－即社團法人新北市建築師公會鑑定報告書之附件八所示修復內容工作項目之修復方法，至修復為止。被告應給付原告曹博淞新臺幣壹拾柒萬貳仟壹佰陸拾陸元，及自民國一百一十三年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告曹博淞勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣壹拾柒萬貳仟壹佰陸拾陸元為原告曹博淞預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由要領一、原告主張：　㈠緣原告曹博淞於民國（下同）109年10月21日因購入而取得門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號4樓（下稱系爭6號4樓建物）所有權暨基地應有部分，並與配偶即原告游偉萱共同居住於此處迄今，系爭6號4樓建物乃位於該棟公寓之4樓，最高樓層住戶為5樓，每樓層共有二戶專有部分，門牌號碼分別為4號及6號。被告於110年下半年度搬入居住其所有門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號5樓建物（即系爭建物之正上方住戶，下稱系爭6號5樓建物），並將其系爭6號5樓建物室內格局經室內裝修變更為「多間套房」之格局，自111年1月間開始，系爭6號4樓建物於客臥房間天花板即開始出現壁癌，二間浴室之頂部亦有發現水痕，之後主臥浴廁天花板更發生因吸水導致膨脹變形等情形（下稱第一次漏水)。原告遂委請水電師傅進行抓漏，水電師傅初步判斷為樓上漏水所致，而原告再向門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號4樓建物所有人詢問後，得知該戶自111年1月起亦有發生壁癌及漏水等狀況。因此，在不能確定究竟為樓上被告所有系爭6號5樓建物抑或門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號5樓建物（下稱系爭 8號5樓建物）為滲漏水源之狀況下，原告乃邀集被告及系爭 8號5樓建物之建物所有人進行協商，由其自行委請之抓漏業者進行滲漏水之測試與找尋滲漏水源。而後，系爭8號5樓建物之所有人即自行更換室內水管為明管，並負擔系爭建物之回復費用，全部工程約於111年12月間完成。　㈡詎料，上開系爭8號5樓建物更換水管之工程施工完畢後，系爭6號4樓建物之主臥浴廁天花板於112年2月間再次發生滲漏水，主臥浴廁樑柱下有大量水珠，客臥房間天花板跟共用廁所牆面有亦產生水珠，可見並未找出真正滲漏水源。為此，原告乃再度通知被告及系爭8號5樓建物之所有人進行協商，然系爭8號5樓建物所有人以先前已出資更換水管為由，認為第二次漏水與伊無關；被告亦主張先前已就其建物管線進行檢測而無漏水情形，故未同意再由防水廠商進入其室內檢測並確定滲漏水源。　㈢原告於不得已下，原告僅得先行委請具有法院鑑定漏水實績之中國東方建設公司由系爭6號4樓建物之室內研判可能之漏水原因，而依該公司出具之「漏水檢測委託單」記載可知，滲漏水源之檢測必須進入系爭6號5樓建物、同址6號6樓（頂樓加蓋建物）、系爭8號5樓建物，始能確認第二次漏水原因來自於「被告所有系爭6號5樓建物室內浴室自用水管支管管線」或「系爭8號5樓建物室內浴室自用水管支管管線」或「位於6號5樓建物室內浴室牆面內牆面高度為自5樓建物室內地板起至5樓建物室內頂板止之浴室用排水幹管管線」。但因被告及系爭8號5樓建物之所有人仍拒絕配合進行漏水檢測或自行委請廠商進行抓漏，以致系爭建物之漏水情形仍延續迄今，影響原告曹博淞及游偉萱居住安寧之合法權益甚鉅。　　㈣本件嗣經向社團法人新北市建築師公會為鑑定，並據其「新北市○○區○○路00巷0○0號5樓修復漏水等事件鑑定/估報告書」（下稱系爭鑑定報告書）中載明本件中原告所有系爭6號4 樓建物滲漏水之原因，乃係被告所有系爭6號5樓建物之室內裝修後之衛浴壁面及地面防水層失效，及違規室內裝修隔間致樓板載重異常所致。原告曹博淞係依公寓大廈管理條例第 6條、第10條、民法第767條第1項中段等規定，請求被告自行負擔費用修復自有系爭6號5樓建物之滲漏水問題；再依民法第184條第1項前段、第191條之1及第213條第3項之規定，請求被告賠償原告曹博淞所有系爭6號4樓建物天花板及牆面因回復原狀所需之全部費用。蓋系爭鑑定報告書」既已載明原告系爭6號4樓建物長期滲漏水之原因，乃係被告系爭6號5 樓建物「室內裝修後之衛浴壁面及地面防水層失效」及「違規室內裝修隔間致樓板載重異常」所致，被告自應依上引規定修復滲漏水並負擔全部之賠償責任。是本件修復被告系爭 6號5樓建物滲漏水處之費用，固應由被告自行承擔；復系爭 6號4樓之臥室房間及浴廁天花板及牆面發生持續不斷滲水肇因於被告所有之建物之漏水原因所致，被告自難謂無故意或過失，故被告因經告知後仍怠於修繕漏水問題導致系爭6號4 樓建物發生滲水損害，屬侵害原告之專有部分所有權，原告即得向被告請求損害賠償，參系爭鑑定報告書所示估算系爭 6號4樓建物因滲漏水所需之修繕費用為新臺幣(下同)172,16 6元。更有甚者，本件滲漏水自112年2月再次發生至今已超過一年半有餘，漏水範圍遍及次臥房間以及二間浴室頂部天花板及牆面；此結果除造成原告曹博淞及游偉萱長期無法使用自有建物之衛浴及客房外，更因原告二人子女出生後，為免新生兒因滲漏水處牆壁持續發生壁癌、白華、發霉所飄散之霉菌菌絲或異物產生過敏或其他疾病，只能將子女長期安置於長輩家中，嚴重影響原告之居住安寧及家庭生活品質。因此，原告仍請求被告應賠償每一原告因侵害居住安寧人格法益所生之非財產上損害賠償至少50,000元。為此，爰依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條之1、第 195條、公寓大廈管理條例第6條、第10條之規定等之法律關係，求為判決：⑴被告應容許原告曹博淞所委請，或由被告自行委請之廠商進入門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號5樓建物或其上頂樓加蓋建物內，依社團法人新北市建築師公會出具之「新北市○○區○○路00巷0○0號5樓修復漏水等事件鑑定 /估報告書」所載之修復方法修復滲漏水處，相關費用均由被告負擔。⑵被告應給付原告曹博淞　　172,166元，及自民事聲明變更暨撤回狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。⑶被告應給付原告曹博淞及游偉萱各50,000元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息等語。二、被告則辯以：　㈠漏水之發生原因多端，下層房屋若有滲漏水情事，並非必然為直接上層房屋之責任。茲因被告於原告反應通知系爭6號4 樓建物浴室有滲漏水情事時，被告即委請水電師傅協助查找滲漏水原因，期間並更換處理疑似造成滲漏水問題的水龍頭（因當時水電師傅發現次臥淋浴間的水龍頭螺絲並未鎖緊，認為是否可能係因此造成樓下原告4樓房屋滲漏水的原因，所以被告經水電師傅告知後，當下便請水電師傅更換水龍頭）。嗣因原告仍反應有滲漏水問題，被告遂分別於111年2月 12日進行水壓測試、3月3日開挖次臥浴室地板測水壓、3月1 6日開挖主臥浴室地板測水壓，惟因均未測得發現水壓有任何異常狀況，故被告旋即又陸續於3月24日在主臥浴室以注滿水並倒入黑墨水方式測試地板防水層、3月26日在次臥浴室直接持續10分鐘灌水進次臥淋浴間排水管、3月27日在主臥浴室直接持續2小時灌水進主臥淋浴間排水管、4月4日更委請廠商安排熱顯像儀器到系爭6號5樓建物進行檢測，且並經原告要求又於4月13日在次臥浴室以注滿水並倒入紅墨水方式測試地板防水層，亦同樣均未發現系爭6號5樓建物之水管、水壓、防水層等狀況有任何異常，致可能造成原告4樓房屋發生滲漏水的原因。故準此，由上述相關檢測方式及結果，事實上已可初步排除系爭6號4樓建物滲漏水問題，與系爭6號5樓建物狀況有關。　㈡關於被告積極協助查找滲漏水原因，及持續不斷關心原告4 樓建物是否仍有滲漏水情形，以及有關系爭6號5樓建物所進行相關滲漏水檢測及檢測後之結果等過程，因兩造與相鄰關係之鄰居間（包括原告、被告、同址8號5樓住戶、同址8號4 樓房客，及協助處理查找滲漏水的設計公司人員）有共同成立通訊軟體LINE相互聯繫溝通，故原告實知之甚詳。而原告夫妻於4月4日看到熱顯像儀器廠商所進行相關滲漏水檢測後，並未發現系爭6號5樓建物有任何造成系爭6號4樓建物滲漏水情形等異狀，更曾當場表示其滲漏水問題，應可排除與被告有關，看來是要找隔壁5樓了解狀況等語。可見，系爭6號 4樓建物滲漏水情形，並非被告所致。嗣經同址8號5樓住戶於7月20日將老舊管線更換改為明管後，原告即表示經觀察後，暫時未再發現有滲漏水問題。此外，原告雖於112 年2 月間再次反應發現房屋又有滲漏水情形，惟被告確實經相關檢測後，已排除原告房屋滲漏水與被告房屋有關。且期間也不曾發生重大之有感地震，被告也未有進行房屋任何裝修、敲打工程，故原告房屋再次滲漏水情形，顯然與被告房屋無關，並不可歸責於被告。　㈢再者，同址8號5樓房屋僅有更換管線，從未進行浴室防水層相關檢測，則是否因入住近40年之中古屋未曾修繕，並曾將浴缸敲除，致防水層因此受有破壞而失效，造成原告4樓房屋仍有滲漏水情形未獲完全解決，顯不無可疑。是以，關於原告房屋仍有滲漏水情形，實無法排除與同址8號5樓房屋防水層問題有關。最後，原告房屋滲漏水情形，並非係發生在被告房屋裝修期間，而係逾被告房屋裝修完成後超過半年以上才發生，可見原告房屋滲漏水問題，與被告房屋裝修無因果關係並不相干，故原告請求被告賠償精神慰撫金，因個案情形不同，核無適用餘地。又退萬步言之，原告房屋雖有滲漏水情形，惟亦僅產生些微局部範圍之滴水、壁癌及水痕潮濕等情形，情節尚屬輕微，並未達重大情狀；另被告已積極協助查找滲漏水原因，及持續關心、處理滲漏水情形，且並已排除原告4樓房屋滲漏水與被告房屋有關，故原告請求被告賠償精神慰撫金各5萬元，並無理由。　㈣關於社團法人新北市建築師公會之「新北市○○區○○路00巷0○0 號5樓修復漏水等事件鑑定/估報告書」鑑定報告之鑑定方式及鑑定結果，有失「專業」判斷之正確疑慮部分，茲提出意見如下：　1.鑑定人對鑑定標的以不同鑑定方式進行鑑定，如何判定所採不同鑑定方式之「優、劣」，並在相同或不同條件（即有無用水、用水習慣、環境濕度、曾否修繕等）之客觀情形下，各所得出之鑑定結果，何者係較趨於正確之結果而為可採？　2.鑑定人對鑑定標的進行鑑定時，期間並無通知或要求未進行鑑定之標的「停止」用水（或關水錶），則鑑定人如何在未排除鑑定時，是否受其他外在因素（例如是否有人在用水）的介入狀態下，確認鑑定過程中，不因此影響鑑定結果之正確性呢？　3.鑑定人雖以水份計之鑑定方法進行鑑定，惟經進行淋浴灑水測試後，正常數據應會增加而非減少，然系爭6號4樓建物後衛浴經淋浴灑水測試後，數據竟未增反減，則檢測儀器是否為「正常」、「正確」的機器，已顯有可疑。　4.鑑定報告書中雖稱被告所有之系爭6號5樓建物因無取得新北市工務局核發之室內裝修合格證，且頂樓增建（並非被告所增建，被告購屋時頂樓已有增建）建材重量負擔加上人員居住活動超過屋頂設計載重，而判定係原告系爭6號4樓建物一漏水發生次因。然此判斷無非係「倒果為因」，且並未提供經「檢測」之鑑定方法為判斷。況倘若頂樓增建為漏水次因，系爭6號5樓建物就在正下方，則漏水的應是被告系爭6號5 樓建物才是。　5.鑑定人既未就同址8號5樓建物，比照系爭6號5樓建物以注滿水並倒入有顏色墨水之蓄水方式，進行測試浴室地板防水層是否因「受損失效」而發生滲漏水情形，則如何證明（或排出）系爭6號4樓建物滲漏水，並非係因同址8號5樓建物防水層「受損失效」所致呢？各等語。三、本院之判斷：　㈠原告曹博淞主張其為系爭6號4樓所有權人，被告為同此系爭6 號5樓建物所有權人等情，業據所提系爭6號4樓建物所有權狀、兩造所有土地建物登記謄本、中國東方建設有限公司出具漏水檢測委託單、工程估價單、系爭6號4樓建物外觀示意圖片、兩造通訊軟體LINE對話紀錄截圖、系爭6號4樓建物各處滲漏水示意照片暨影片、診斷證明書為證，且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真實。惟原告主張系爭6號4樓建物滲漏水致其所有權受損乙情，係因被告所有系爭6號5樓所致，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌為：系爭6號4樓建物內漏水之原因及原告請求被告修繕及賠償損害有無理由？　㈡經查，經本院委由新北市建築師公會就系爭6號4樓建物有無滲漏水及原因、修復方式及費用等項為鑑定，經新北市建築師公會派員會同兩造會勘進行鑑定，鑑定經過及結果略以：　　⒈鑑定標的物，包含系爭6號4樓建物、系爭6號5樓建物，及同址8號5樓建物。其中三建物經勘驗現況後均有與使用執照平面圖不相符且未經申請增設隔間牆情形；系爭6號5樓建物，另有變更衛浴位置情形，且於新北市○○區○○路00巷0號屋項層增加一磗造構造物，目前有1戶居住使用之情形，另於構造物上方再增設金屬屋項但無壁體之鐵棚；同址8號5樓建物亦於構造物上方再增設金屬屋項但無壁體之鐵棚。⒉於112 年10月13日前往系爭6號4樓建物、系爭6號5樓建物，及同址 8號5樓建物進行初步會勘。於113年1月31日對系爭6號4樓建物、系爭6號5樓建物、同址8號5樓建物，及頂樓進行鑑定，並攜帶水壓計、加壓泵浦、水性色料分別於各個範圍進行測試鑑定項目進行給、排水測試鑑定項目。經測試後，原告持續觀察系爭6號4樓建物尚無後續漏水現象，故排除為排水及給水系統漏水。⒊嗣113年3月12日上午會同前往系爭6號4樓建物、系爭6號5樓進行鑑定，攜帶水分計並採用對系爭6號5 樓之衛浴、淋浴設施，分別於2衛浴範圍進行牆面與地面之防水層測試。．．．⒋鑑定分析及結果：⑴系爭6號4樓建物有明顯漏水情形。其前衛浴、後衛浴天花板滲水造成原因經進行給水、排水水鑑定並拍照，非系爭6號5樓建物、同址8號5樓建物之冷熱給水及排水管造成，非本案漏水原因。⑵又系爭6 號4樓建物之前衛浴天花板，經第二次會勘現場於系爭6號5 樓建物進行衛浴淋浴測試牆面及地面防水層後，經水分計檢測有水分增加情形，但未有立即之滲漏；且依原告後續觀察前衛浴測試當日夜間滲水量明顯增加，且有水量大於平日滲漏量；系爭6號4樓建物前衛浴、後衛浴於測試後二日皆有明顯水滴聚集並滴落至天花頂板；上開淋浴測試後至第三次會勘，系爭6號4樓建物衛浴天花頂板依仍有水滴聚集情形。因此判定系爭6號5樓建物非屬衛浴結構體裂縫，無水分立即留至樓板下層情形，惟自測試次日起即有持續滲水超過30日之情形，評估系爭6號5樓建物之衛浴壁面及地面防水層失效為本案漏水之主因。⑶又經第三次會勘依據採集滲水量比較同址8號5樓建物模擬淋浴測試前收集滲水量與模擬後收集滲水量，測試前系爭6號4樓建物之滲水量。測試結果雖有後衛浴增加水量，惟同址8號5樓建物如有防水層失效情形，其採集結果應有大於1.5cm滲水水量（併考量第三次會勘採集滲水，與系爭6號5樓建物進行灑水測試已差距40餘日，滲水應有逸散），故相較灑水測試後40餘日起集水7日增加1.5cm之水量，及灑水測試即日起採集7日僅增加0.3cm；尚屬合理誤差。故評估同址8號5樓建物衛浴防水層效能尚屬正常，非本案漏水原因。⑷系爭6號5樓建物，並無取得新北市工務局核發之室內裝修合格證，現況為分戶且較一般住宅活載重及靜載重使用情形負荷重，併系爭6號5樓建物亦有屋頂樓除增建建材重量負擔、人員居住活動超過屋頂層設計載重之事實，故判定樓板負荷人為贈加，為系爭6號4樓建物之樓板載重異常為漏水發生之次因。⑸綜上，漏水發生原因經判為：系爭6號 5樓建物室內裝修後之術浴之牆面及地而防水層失效為主因；另系爭6號5樓建物因室內裝修，及屋頂增建多處非輕質隔間牆，有違規使用事實，且造成建築物樓板原載重大幅增加為次因各等語，此有新北市建築師公會113年8月8日新北市建師鑑字第426號文暨新北市○○區○○路00巷0○0號5樓修復漏水等事件鑑定/估報告書附卷可稽。被告固以上開等詞爭執系爭鑑定報告書鑑定過程、方法；惟參酌前開鑑定報告之鑑定作業程序及方法，均按照新北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊辦理，先對鑑定標的物檢查漏水位置並研判漏水發生原因，進行拍照存證等工作，再就鑑定標的物做漏水測試，且為本件鑑定技師經現場檢視，並依其專業能力，為上開鑑定及判斷，其過程均詳予紀錄在本件鑑定報告書內，並有照片可參，是前開鑑定報告書之鑑定結論應認可採。被告固以鑑定機關所用鑑定方法不當云云為抗辯，惟並未舉證以實其說，是其此部分所辯，尚屬無據，無可採認。　㈢按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項及第3項、第767條第1項中段分別定有明文。揆諸上開規定，堪認被告所有之系爭6號5樓建物室內衛浴之牆面、地面防水層失效，併室內及屋頂增建多處非輕質隔間牆造成建築物樓板載重過重，均為造成原告曹博淞所有系爭6樓4建物之漏水情形，顯被告對於其專有部分疏於修繕管理，致生損害於原告財產權，自應負損害賠償責任。故原告曹博淞請求被告應容認原告曹博淞（含修繕必要工作人員）進入被告區分所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號5樓房屋為漏水修復工程－即社團法人新北市建築師公會鑑定報告書之附件八所示修復內容工作項目之修復方法，至修復為止。及請求依系爭鑑定報告書附件八所示回復原狀之修繕費用172,166元，洵屬有據。　㈣末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段定有明文。次按不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額。又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額。故侵害他人住居安寧人格利益而達情節重大者，受侵害之人除財產損害外，並得請求精神上損害之慰撫金。查系爭6號4樓建物滲水係被告所致，已如前述，又衡諸該漏水位置為原告系爭6號4樓建物之衛浴區域，固對原告二人日常生活造成干擾、不便，惟審酌滲漏水之範圍、漏水之時間，尚難認已達情節重大，此外原告並未能提出其他居住安寧或其他人格權益受侵害且達情節重大程度之具體事證，此部分之請求，即非有據，無可採取。　　　㈤從而，原告曹博淞本於民法第767條第1項中段、第184條第1 項前段、第191條第1項前段、第213條第1項等規定訴請⑴被告應容認原告曹博淞（含修繕必要工作人員）進入被告區分所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號5樓房屋為漏水修復工程－即社團法人新北市建築師公會鑑定報告書之附件八所示修復內容工作項目之修復方法，至修復為止。⑵被告應給付原告曹博淞172,166元，及自民事聲明變更暨撤回狀繕本送達被告之翌日起即113年10月9日至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此之請求，為無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。四、本判決原告曹博淞勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。中　　華　　民　　國　 113　　年　 11　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　書　記　官　葉子榕　　　　　　　　　　　法　　　官　李崇豪上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 113　　年　　 11　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書　記　官　葉子榕

2024-11-12

PCEV-112-板建簡-72-20241112-1

北簡

臺北簡易庭

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第1566號原告王月琴訴訟代理人陳建宇被告陳瑤真訴訟代理人陳文元受告知人萬學敏送達代收人鍾凱勳上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應依台灣營建防水技術協進會民國113年8月30日鑑定報告書第5至7頁所載修復方式，將門牌號碼臺北市○○區○○街000號3樓及 4樓房屋漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用新臺幣211,1 76元。訴訟費用新臺幣106,810元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，由被告負擔。本判決第1項原告以新臺幣70,392元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣211,176元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0 00號3樓之房屋（下稱系爭3樓）漏水修復至無漏水狀態，修復費用由被告負擔。㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000 號4樓（下稱系爭4樓）回復原始建築執照原狀，並拆除位於全棟變電箱所在之新增設廁所（D室廁所），修繕費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第9頁），嗣撤回聲明第二項並變更聲明第一項為：「㈠被告應依鑑定報告第五-七頁所載將系爭房屋三、四樓漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第111、177頁），核與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：伊為系爭3樓之所有權人，被告為系爭4樓之所有權人，系爭4樓位於系爭3樓之正上方。伊於民國112年11月5 日發現因為系爭4樓非法改裝變更隔間及增設廁所成分租套房，導致防水結構損壞，造成系爭3樓天花板漏水及鏽蝕，侵害伊所有權，為此依民法第184條第1項前段、第191條第1 項前段、第213條第1項、第767條第1項中段提起本訴等語。並聲明：如變更後聲明所示。三、被告則以：若有漏水，伊同意修復，伊會負責任。對鑑定結果無意見，伊會派自己的工班去修系爭4樓地板等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項及第3項、第767條第1項中段分別定有明文。次按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條亦有明定。又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，亦應包括在內。除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，依法推定工作物所有人有過失，即應負侵權行為損害賠償責任。　㈡經查，原告主張系爭4樓防水結構損壞導致系爭3樓發生漏水等情，業據提出漏水照片等件（見本院卷第19至25、87至10 4頁）為憑，並經本院囑託台灣營建防水技術協進會就：1. 系爭3樓廁所天花板是否有漏水之情形？2.若有，造成滲漏水之原因為何？並請鑑定應以何種方式修復，始能修復至不再漏水（請列明修復部位、範圍及修復方式、使用材料），及所需費用若干？等事項進行鑑定，經台灣營建防水技術協進會勘查後，鑑定結果依序如下：「系爭3樓浴廁天花板，依據初勘及複勘檢測確實有明顯滴水、鋼筋生鏽、混凝土剝落、白色結晶體等漏水之現象」、「系爭3樓浴廁天花板滲漏水之原因，依據複勘檢測系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素後門檻（止水墩）底部有滲水出來綠色水（詳附件四、複勘照片19、20），系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素浸水後3樓浴廁天花板有漏水滴綠色水（詳附件四、複勘照片40至49，附件六、系爭4樓C室浴廁浸水加綠色色素浸水後3樓浴廁天花板有漏水滴綠色水影片）」、且「漏水出來滴綠色水由天花板滴至馬桶及地板（詳附件四、複勘照片50、51）」、「故本案研判系爭3樓浴廁天花板漏水原因為系爭4樓C浴廁防水層有老化、破損已喪失功能加上門檻有縫隙，致使系爭4 樓C浴廁長期用水時，水分會沿防水層破損、縫隙處往下流滲至系爭4樓C室浴廁樓地板（即系爭3樓浴廁天花板）滲入而造成內部含水量增加造成系爭3樓浴廁天花板滲漏滴水，致使系爭3樓浴廁天花板長期含水量增加，這些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化鈉由濕氣帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌、白華）及造成潮濕、致使系爭3樓浴廁天花板鋼筋長期潮濕遇水造成鋼筋生鏽，鋼筋生鏽而引發體積膨脹進而撐開外圍的混凝土造成混凝土剝落、滴水等滲漏水現象」、「系爭3樓浴廁天花板漏水情形修繕方法建議費用概估（需從系爭4樓C室浴廁施作）：防護措施（含設備搬遷拆除及復原）、舊有磁磚、水泥砂漿打除運棄（含切割）、1：3樹脂水泥砂漿施作洩水坡度及素地面粉刷整平、排水管四周快乾水泥填縫及縫隙灌注聚胺基甲酸酯發泡材、門檻防水補強、聚合物水泥系（俗稱水和凝固型或彈性水泥）塗膜防水材（一底三道＋補強布3.2kg以上）、鋪貼磁磚含黏著材、落水頭拆除更新、完工浸水檢測、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐，修復費用概估新臺幣（下同）119,700元（詳附件七、一），以上連工帶料施工牆面最少施作1.8m以上，不含浴室內馬桶、洗手台等設備因施工造成之更新」、「系爭3樓浴廁天花板因漏水所致損害回復費用概估（需從系爭3樓浴廁施作）：防護措施（含設備搬遷拆除及復原）、舊有廁所天花板含骨架拆除運棄、舊有油漆、結晶體刮除或磨除運棄（含施工架）、鋼筋除鏽、混凝土剝落敲除、運棄、素地整理（含管邊，快乾水泥或環氧樹脂砂漿，含施工架）、批土油漆（油漆參考虹牌、得利，含施工架）、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐，修復費用概估91,476 元，以上連工帶料施工，不含浴室內設備因施工造成之更新」各等語（見卷外附台灣營建防水技術協進會113年8月30日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第5至7頁），準此，原告主張系爭3樓有滲漏水情事，且係因系爭4樓之浴室防水層失效所致等語，即屬有據，信屬可取。五、綜上，原告依侵權行為法律關係，請求被告依據系爭鑑定報告第5至7頁所載將系爭房屋三、四樓漏水處修復至無漏水狀態，並負擔修復費用211,176元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，則本件原告仍聲請願供擔保宣告假執行，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。併依職權宣告被告得供擔保而免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確定訴訟費用額為106,810元（第一審裁判費），由被告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　8　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段 000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如

2024-11-08

TPEV-113-北簡-1566-20241108-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1500號原告張順良訴訟代理人王瀚興律師（言詞辯論終結後之民國113年11月1日提出委任狀）被告花芬嬌訴訟代理人盧立仁律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬伍仟元，及自民國112年7月 7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條所列各款情形，依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠原告於民國111年4月中向被告承購附表所示不動產（下合稱系爭房地；附表所示建物下稱系爭房屋），同年4月下旬雙方確定買賣成交，被告於房屋現況說明書簽名確認勾選「無」滲漏水。應被告要求於房地合一稅高稅率期限結束後簽約，雙方於同年8月30日簽立不動産買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同年11月28日交屋。　㈡系爭房屋7樓原隔成5間套房（號碼：701、702、703、705、7 06）、頂樓增建原隔成4間套房（號碼：801、802、803、80 5），由被告出租房客居住，交屋後於111年12月間經房客得知，系爭房屋房間牆壁及天花板多處水漬壁癌，包含701室牆壁壁癌、702室牆壁壁癌及牆面凸起、703室牆壁壁癌、70 6室窗框天花板腐爛等。其中702室房客告知，於111年3月7 日承租入住不久即發現有水從房間天花板持續滴落，迅向被告即當時房東反映，被告表示可能是下雨的緣故，去頂樓補強，沒漏水就好，期間未曾有專業施工人員進入該房間檢查或修繕；112年3月間，即系爭房屋交屋後3個多月，該房客反映天花板相同位置又開始滴水且已持續一陣子，油漆剝落，牆壁有水漬，顯然前一年滴水問題並未實質解決。又另得知系爭房屋出售期間，頂樓走廊曾於大雨天漏水沿著牆壁流下，被告當時以自備材料至屋項塗抹後暫時止住漏水之情事。　㈢原告於112年2月9日通知被告出面協商處理系爭房屋瑕疵（原證3），被告不願出面，推託牆壁所見壁癌痕跡為以前漏水的舊痕跡，以前有滲漏水已經處理了，再有滴水是後來出現跟被告無關。於112年2月20日會同被告及修繕業者勘查滲漏水情況，當天被告不顧業者已在檢視，自行以刮刀刮除701 室壁癌泡起的油漆，辯稱摸起來沒水就不是滲漏水，否認有滲漏水情事。112年3月13日提供業者場勘照片（原證4）及修繕報價單後，被告以通訊軟體Line告知牆壁水漬不是漏水而是水泥磚吸水後吐水所致，但願意修繕各室包含706室的鋁窗，並且另3間房間牆壁被告要自行處理、不用原告的油漆師傅，被告表達自行處理之意願，認同系爭房屋瑕疵之存在（原證5）。112年3月24日被告要求解除買賣契約，112年 3月31日被告簡訊通知並限制原告必須於112年4月10日前二擇一回覆：解除買賣契約將房屋返還或者以被告主張的方式修繕（原證6）。112年4月11日被告通知不負責處理滲漏水云云，全然無視法律所規定其應負之責任（原證7）。買方要求商議解決系爭房屋瑕疵是依法主張權利，原告從未同意被告單方面提出的限期二擇一約定，房屋買賣並非賣方單方面要求解約即可強迫買方遵照辦理，且原告從未表示可用塗油漆遮掩漏水，亦無法認同此處置方式，依照被告作法就是依循慣例刷塗油漆覆蓋表面即可，如此並未實際修繕，掩蓋牆面只會使日後系爭房屋損壞範圍擴大。被告限制原告只能選擇讓被告油漆或返還系爭房屋，毫無誠意討論解決問題。　㈣被告於系爭房地買賣成交前已知有瑕疵存在，故意不告知並刻意掩飾：　1.111年3月系爭房地刊登廣告出售期間，被告回覆702室房客　　可能是下雨導致房間滴水，顯見被告已知天花板既有肉眼無法察覺之裂縫等瑕疵，卻在隔月亦即4月份確認售屋成交時於房屋現況說明書確認無滲漏水。被告為了在售屋簽約之前掩飾滲漏水情事，簡易塗敷表面即告知無滲漏水情況，至交屋前並未實際修繕滲漏水病灶，導致112年2、3月間天花板同處又滴水。　2.112年2月會同勘查後被告稱是以前漏水的痕跡，是牆壁吐水　　。正常建築物外牆及天花板都做防水層，水泥內磗既為內層構造，外層必以防水層包覆，而非由內部磚塊直接承受風吹雨打吸收雨水，內磚含水必然因牆體存在裂縫或水管破裂等等因素所導致，豈有無端吸水吐水的道理。被告稱701、702 、703室牆壁及天花板水痕皆起因於2年前發生過水管破裂所致但已修繕，原告所指滲漏水皆牆體吐水並非滲漏，又稱70 2室天花板滴水是水氣透漏不是現行漏水，言下之意天花板滴水是正當發生，不算漏水，被告種種說法意在規避責任，況且不論磚塊吐水或水管破裂未完全修復，系爭房屋並無被告所擔保之品質為不爭的事實。　3.112年3月13日被告表示要自行修繕701、702、703、706各室　　，亦即被告承認系爭房屋確實已存在多處瑕疵，縱使自行解　　讀強辯瑕疵原因，不能改變被告原已知情之事實。　4.被告自始已知滲漏水，卻於締約前故意不告知實際屋況，使原告誤信系爭房屋有其擔保之品質並依此商議承購，事後又不誠心面對討論處理方式，更限期限制原告只能接受被告自行塗油漆或返還系爭房屋。房屋出賣人對於屋況有告知義務為法所明定，若知實際屋況，勢必影響系爭房地買賣價金之商議，被告故意不告知並虛偽陳述，無視法律規範之權利義務。因系爭房屋701、702、703、706室有滲漏水之瑕疵，故原告依民法第359條主張減少價金新臺幣（下同）583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。　㈤被告點交系爭房屋並移轉租約卻未移轉已預收之費用：　1.系爭房地成交後，被告一直不肯提供系爭房屋租約影本，直到點交前承辦代書為核算各項稅費及租金明細要求被告提供應移轉費用之資料，被告僅提供記載各室當月租金的手寫字條圖檔（原證9），買方及代書誤信被告點交前所提供租約相關金額明細已完整，至111年11月28日點交時原告始交付租約，當日雙方著重在房屋土地稅費、水電費之切算。之後原告與各房客重訂租約時發現，原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但其中703、70 6、801室房客已繳納1,500元，實際上被告尚未清洗冷氣。經查明被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術向房客提前收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4,500元，但仍需於退租遷出後才安排清洗冷氣（原證10）。原告之租房管理人於111年12月14日請求被告移轉交付系爭款項，被告稱該條款為被告所制定，預收款項屬於被告應得，隨後置之不理（原證11）。　2.系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉，買方一併承擔租約所定責任義務。被告行為侵害買方即原告權益：　⑴系爭冷氣清潔費是針對飼養寵物此特定行為所約定而收取、以用於清潔冷氣此特定用途為目的，雖於房客退租後才執行冷氣清潔，但此費用是針對房客飼養寵物導致冷氣機內部比一般使用更容易吸附藏匿毛髮髒汙而訂的彌補措施，是對房東收回房間後清理善後的補貼，非屬房屋售出前之租金收益，不論退租時或承租期間收取，不能改變其約定專款專用的性質。預收費用（冷氣清潔費）所對應之未實現勞務（清潔冷氣）尚未執行，租約既隨房屋買賣移轉，未實現勞務之預收補貼款項應隨租約一併移轉。系爭房地買賣約定原租約隨買賣移轉即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務。因此系爭款項應隨合約移轉予原告。　⑵已約定的補貼款雖經減額提前向房客收取，日後清理冷氣時並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼。系爭買賣契約簽約後，並無立即清洗冷氣之必要，被告明知系爭房屋已售出，日後房客退租時將由原告清理善後，刻意於簽約買賣後以減價名義提前收費，使房客誤信遵照合約繳納費用，實則由被告據為己有，並未隨合約移轉，預謀意圖明顥，涉犯詐欺罪嫌並損害原告權利。　⑶賣方應盡告知的責任與義務，於點交時主動告知收費明細並協議新房東即買方同意，或就點交移轉金額協商切算。原告承接原租約有義務遵守約定，退租解約前不得再向房客請求支付冷氣清潔費用，被告不移轉系爭款項，等同原告將負擔全額清理費用。　3.被告於締約後減額預收費用故意未告知在先，又拒不移轉造成對新房東之補貼完全滅失，原告承擔租約全部義務卻未承接相對之權利，被告行為損害原告權利，應賠償全部損失，即租約所定冷氣清潔費金額3室共7,500元。　㈥請求權基礎：（見本院卷第129至130頁）　 1.其中583,200元：　　依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第179條請求被告返還價金583,200元。　 2.703、706、801室之冷氣清潔費7,500元：　　此筆費用屬被告侵占、詐欺，故原告依民法第184條第1項前　　段、第179條請求被告賠償7,500元。　㈦訴之聲明：（見本院卷第129頁）　　　1.被告應給付原告590,700元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：　㈠據被告所知，系爭房屋701、702、703室並無漏水問題，牆體內並無水管線，原告所提供701、702、703室照片之牆壁上水痕或因反潮現象？或因系爭房屋已逾31年，水泥漆剝落？其原因為何？發生時間點為何？等等，尚有待專業機關鑑定。另706室之窗台外推遮雨棚並非建物之一部分，而是被告於系爭房屋外另行搭設，為防日曬雨淋，木板受潮劣化或因雨淋日曬？或因遮雨棚老舊？等等，但並非買賣標的物之系爭房屋7樓有漏水。　㈡被告並未居住於系爭房屋7樓建物內，而是由被告出租予房客居住，若房客未告知有漏水，被告自然不知，被告於出售時並未知悉有何漏水之事，並無故意隱瞞。原告主張系爭房屋 7樓漏水，提出其所拍照片及估價單，然是否確有漏水？漏水範圍？原因？若確有漏水其修繕費用？原告另主張房屋價值減損，惟是否確有價值減損？減損金額為何？等等均待專業機關鑑定，僅依原告所提照片不足以認定被告主張為真實。　㈢另系爭買賣契約於111年8月30日簽訂，約定之買賣總價為2,2 00萬元，第一期款簽約款250萬元買方應於簽約時給付；完稅款250萬元買方應於稅單核發後5日內存匯入專戶；尾款1, 700萬元應於產權過戶完成後3日內匯入專戶(原告將向銀行申請房屋貸款1,700萬元)。原定於111年10月30日交屋，原告遲延給付尾款，原告透過房屋仲介表示其僅能向銀行貸到 1,550萬元，請求被告同意本件買賣金額減價75萬元，買賣總價降為2,125萬元，被告雖有不滿，但無奈於111年11月11 日同意，兩造並簽訂變更期款協議書(被證1)。據被告所知，原告之房屋貸款1,550萬元於111年11月23日時方匯入履約保證專戶，尾款給付遲延，嗣後兩造於同年月28日點交房屋。本件已減價75萬元，且原告有遲延付款之事。本件買賣標的為屋齡逾31年之中古屋，並非新成屋，若原告仍對買賣標的物有所不滿，被告願以2,080萬元買回(原成交價2,125萬元扣除房仲佣金45萬元)。　㈣原告所稱被告向房客所收之703、706、801室冷氣清潔費，　　每室各1,500元，共4,500元，被告已於112年7月10日將4,50 　　0元之郵政匯票寄交原告。　　㈤就社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）鑑定報告結論提出答辯理由如下：　1.鑑定結論摘要(鑑定報告第9-10頁)：　⑴701室床頭旁壁癌--原因：系爭房屋7樓正面外牆防水層破損。　⑵701室冷氣旁木作包樑膨脹變形---原因：8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損。　⑶702室八角窗冷氣下方壁癌--原因：同⑴。　⑷702室窗戶上方天花樓板壁癌--原因：同⑵。　⑸702室衣櫃上方天花樓板壁癌--原因：8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損。　⑹703室廁所外壁面壁癌--原因：703室廁所防水層破損，交屋前已修繕完成，已無滲漏水。　⑺703室床上方天花板壁癌--原因：803室廁所防水層破損。　⑻706室外推窗之木作天花板發霉變形--原因：706室外推窗之　　塑膠雨遮破損。　2.系爭房屋所在之大廈有依法成立管理委員會，各區分所有權人有繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第10條第2項、第7 條規定，承重牆、共用管道、屋頂之修繕屬於管理委員會之義務。　⑴系爭房屋7樓正面外牆為承重牆，為公寓大廈共用部分，其　　防水層破損，應由管理委員會負責修繕。　⑵系爭房屋8樓（頂樓平台）洗衣間之排水溝，為共用之排水溝，有固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。8樓戶外空間之管道間水泥墩座，亦為有固定使用方法之共用部分。其防水層破損，應由管理委員會負責修繕。　⑶706室外推窗之塑膠雨遮並非兩造買賣契約之買賣標的，被　　告並無修繕之義務，應由原告自行修繕。　⑷據被告所知，703室上方應為805室，鑑定結論所載「803廁　　所」防水層破損，應有誤載。惟無論係803號房或805號房，均為頂樓加蓋，廁所地面即大樓屋頂，原告應向管理委員會請求修繕。退步言之，若認此項應由被告負責者，依鑑定報告第13頁所載，本件修復工法所需費用為130,900元。鑑定報告第15頁載若無滲漏水瑕疵，合理市價為2,168萬元。以2 ,168萬元扣除130,900元後，為21,549,100元，而本件買賣總價經降價後已降為2,125萬元，顯已低於21,549,100元，原告並無受有損害。　㈥答辯聲明：　1.原告之訴駁回。　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠原告於111年8月30日與被告簽立系爭買賣契約，以總價2,200 萬元向被告購買附表所示不動產（即系爭房地），嗣雙方於 111年11月11日簽立「變更期款協議書」，將買賣總價降為2 ,125萬元。系爭房屋已於111年11月28日交屋與原告。並有系爭買賣契約影本、「變更期款協議書」影本各1份附卷可稽（見本院卷第25至34頁、第115頁）。　㈡被告於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第39 項「有無滲漏水狀況」勾選「無」。有該「不動產標的現況說明書」影本在卷可證（見本院卷第23至24頁、第33至34頁）。　㈢原告向被告購買系爭房地時，系爭房屋即已經隔成9間套房由被告出租中，其中頂樓增建隔成4間套房（號碼：801、802 、803、805），7樓隔成5間套房（號碼：701、702、703、7 05、706）。（見本院卷第130頁）四、本院之判斷：　㈠就原告依民法第359條主張減少價金583,200元後，依民法第1 79條請求被告返還價金583,200元部分：　1.系爭房屋7樓有無滲漏水之瑕疵？　⑴原告主張被告所交付之系爭房屋7樓701、702、703、706室有滲漏之瑕疵一節，並提出系爭房屋照片、111年12月15日系爭房屋租客之Line對話截圖、112年3月13日被告Line對話截圖、112年3月31日被告簡訊截圖、112年4月11日被告簡訊截圖等件為證（見本院卷第35至37頁、第41至57頁）。被告則以前開情詞為辯。　⑵經本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋7樓701、702、703、706 室有無滲漏水之情形？如有，滲漏水之位置為何？滲漏水之原因為何？合理之修繕方式、修繕費用、修繕日數為何？等項，經住宅消保會鑑定後，於113年7月19日出具鑑識鑑定報告書（下稱鑑定報告），鑑定結果略以：「㈠鑑定當日現況檢測前觀測，系爭7樓房屋其701、702、703、706室套房內均有壁癌、木作受潮膨脹變形等狀況，可證先前有滲漏水情形，輔以紅外線熱感應器顯示，上述壁癌處均屬乾燥狀態亦無水滴滴落。本會鑑定人依套房區分滲漏水位置分述如下（系爭7樓房屋與直上層即系爭8樓房屋之空間關係圖，詳閱4- 1附件說明、照片編號1）：1.701室⑴床頭旁壁面有壁癌。⑵ 窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形。2.702室⑴八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌。⑵窗戶上方之天花樓板有壁癌。⑶衣櫃上方之天花樓板有壁癌。3.703室⑴廁所外之壁面有壁癌。⑵ 床上方之天花樓板有壁癌。4.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形（面材已經由原告委託第三人拆除）。㈡系爭7樓房屋其701、702、703、706室滲漏水原因，依據滲漏水位置分述如下：1.701室床頭旁壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。2.701室窗型冷氣旁木作包樑有受潮膨脹變形，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。3.702室八角窗及冷氣下方之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋正面外牆防水層破損所導致。4 .702室窗戶上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層破損所導致。5.702室衣櫃上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層破損所導致。6.703室廁所外之壁面有壁癌，原因為系爭7樓房屋703室廁所防水層破損所導致，惟現況已經由被告於交屋前修繕完成，故已經無滲漏水情形。7.703室床上方之天花樓板有壁癌，原因為系爭8樓房屋803室廁所防水層破損所導致。8.706室外推窗之木作天花板角材有受潮發霉變形，原因為系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損所導致。㈢本會鑑定人為究明系爭7樓房屋滲漏水原因，多次前往現場進行鑑識鑑定，依據檢測內容分述如下：……㈣本會鑑定人依滲漏水原因各別分述修繕方式、修繕費用、修繕日數如下：1.系爭7樓房屋正面外牆防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為433,950元整，修繕日數約需20個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……2.系爭8樓房屋洗衣間之排水溝防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為28,600元整，修繕日數約需5個工作日（不含假日）。……3 .系爭8樓房屋戶外空間之管道間水泥墩座防水層，後續所需修補工序工法如下，費用合計為15,400元整，修繕日數約需 3個工作日（不含假日且下雨無法施工）。……4.系爭8樓房屋 803室廁所防水層破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為130,900元整，修繕日數約需10個工作日（不含假日）。……5.系爭7樓房屋706室外推窗之塑膠雨遮破損，後續所需修補工序工法如下，費用合計為36,520元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……6.701室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為39,600元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……7.702室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……8.703室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為26,400元整，修繕日數約需3個工作日（不含假日）。……9.706室之壁癌修補，後續所需修補工序工法如下，費用合計為35,200元整，修繕日數約需4個工作日（不含假日）。……（參鑑定報告第9至15頁）。是系爭房屋7樓之701、702、703、706室確有滲漏之瑕疵，滲漏水之原因則如上開鑑定報告所載，堪以認定。　2.原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵，依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金583,200元，有無理由？　⑴按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號裁判要旨參照）。次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨參照）。　⑵查系爭買賣契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責。」，而被告於兩造簽約前之111年3月30日所出具之「不動產標的現況說明書」，於第39項勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷第23至24頁），該「不動產標的現況說明書」於兩造簽約時，係作為系爭買賣契約之附件（見本院卷第33至34頁）。又系爭買賣契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」（見本院卷第27頁），則所指現況或現狀，自應符合上開「不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。是系爭房屋既有上開不符合上開「不動產標的現況說明書」所載無滲漏水狀況之情事，而存有前述滲漏水瑕疵，則原告主張被告應對其負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。被告辯稱：依鑑定報告，系爭房屋滲漏水原因為共用部分之承重牆、共用管道、屋頂破損等原因所致，此部分修繕屬管理委員會之義務，原告應向管理委員會請求修繕一節，則系爭房屋所在之公寓大廈管理委員會就系爭房屋共用部分應否負修繕義務，此與被告依兩造間系爭買賣契約應否對原告負物之瑕疵擔保責任，係屬二事，依前開說明，公寓大廈管理委員會之修繕之責，並不排除出賣人之瑕疵擔保責任。是被告以上開理由抗辯其毋庸對原告負瑕疵擔保責任云云，洵無足採。原告依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，應屬有據。　　⑶經本院囑託住宅消保會鑑定結果，系爭房屋如無滲漏水瑕疵，則系爭房屋（含頂樓增建物）連同其基地（即系爭房地）於111年8月間之合理市價為總價2,168萬元；系爭房地有前述滲漏水瑕疵，於111年8月間之合理市價需扣除系爭房地價值（市價）減損之金額以2%計算，即需扣除433,600元，合計為總價21,246,400元（參鑑定報告第15頁）。是因系爭房屋因有前述滲漏水之瑕疵，致系爭買賣契約成立時，系爭房地減少價值之比例為2%。而原告係以總價2,125萬元向被告購買系爭房地，是原告得請求減少之價金應為425,000元（計算式：2,125萬元×2%＝425,000元）。因此，原告依民法第 179條不當得利返還請求權得請求被告返還之價金，應為425 ,000元。至被告辯稱：以上開鑑定結果之2,168萬元扣除鑑定報告所鑑定之修復費用130,900元，為21,549,100元，而系爭房地買賣總價已由原來之2,200萬元降為2,125萬元，低於21,549,100元，故原告並無受有損害一節，則查，依被告前開所辯，系爭買賣契約總價自2,200萬元降為2,125萬元之原因，並非因系爭房屋有滲漏水之瑕疵而降價，且買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，業如前述。故被告上開所辯，即乏依據，洵無足採。　㈡就原告依民法第184條第1項前段、第179條請求被告給付冷氣清潔費7,500元部分：　1.原告主張兩造間系爭買賣約定系爭房屋原租約隨買賣移轉，即應包含所有用於租房管理之約定與款項，買方則須一併承擔租約所定責任義務，而原租約訂定房客因飼養寵物另需於退租時繳納冷氣清潔費每室2,500元，但被告於系爭買賣契約簽約日隔月即同年9月份以優惠減價等語術前向703、706 、801室房客收取低於約定金額之數額各1,500元，3室共計4 ,500元，惟故意未告知原告，且被告實際上尚未清洗冷氣，日後原告清理冷氣時，並無法自清潔業者取得折扣減免，減額收費形同減少補貼，被告又拒不將預收之4,500元交付原告，屬侵占、詐欺，故依民法第184條第1項前段、第179條請求被告賠償7,500元（2,500元×3＝7,500元）一節。被告則辯稱：被告向703、706、801室房客收取每室1,500元之冷氣機清費共計4,500元，被告已於112年7月10日將該4,500元以郵政匯票寄交原告等語。　2.原告於本件112年9月22日言詞辯論期日不爭執被告已於本件訴訟繫屬中交付其4,500元，惟主張仍要請求差額3,000元等語（見本院卷第131頁）。是原告此項請求，其中4,500元，被告既已給付與原告，原告此項損害已獲填補，即不得再向被告為請求；其餘3,000元部分，則按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院111年度台上字第2877號判決意旨參照），是原告既稱兩造間有其前述主張之契約關係存在，則依上開說明，被告未依約履行，係屬債務人侵害債權之行為，原告無從依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償3,000元。　3.次按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨參照）。本件被告向系爭房屋承租人預收之冷氣清潔費合計為4,500元，是其縱因此獲有不當利益，其所受之利益僅為4,500元，非7,500元。而被告業已返還原告4,500元，其餘3,000元，縱屬原告所受損害，依上說明，原告亦無從依不當得利之法則請求被告返還。　4.職是，原告依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告給付7,500元本息，為無理由，無從准許。五、綜上所述，原告依民法第359條主張減少價金後，依同法第1 79條請求被告返還425,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 12年7月7日起（見本院卷第95頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴　　訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第3 　　92條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗不動產附表：土地：　　　編號土　　地　　坐　　落　　權　利範　圍縣　市鄉鎮市區段　　小段地　　號１新北市蘆洲區光華 12 17610/0000000 建物：編號建物建號門牌號碼權利範圍備註 1 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○街00巷00弄0號7樓 1/1 1.共有部分8594建號（權利範圍176/10000） 2.含頂樓增建物 2 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○街00巷00弄0號地下一層樓 10/450 共有部分8594建號（權利範圍144/10000）

2024-11-08

PCDV-112-訴-1500-20241108-1

簡上

臺灣臺北地方法院

修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度簡上字第407號上訴人陳熙堃被上訴人陳志弘（即王欣欣之繼承人）陳志杰（即王欣欣之繼承人）陳以德（即王欣欣之繼承人）共同訴訟代理人陳俐婷上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國112年6月21 日本院臺北簡易庭111年度北簡字第11885號第一審判決提起上訴，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件原被上訴人王欣欣（下稱王欣欣）於上訴人提起上訴後之民國112年9月10日死亡，茲由其法定繼承人陳志弘、陳志杰、陳以德具狀聲明承受訴訟，有戶籍謄本、繼承系統表可憑（見簡上卷第105-117頁），經核尚無不合，應予准許。二、被上訴人主張：王欣欣與上訴人分別為門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段000巷0號1樓及2樓房屋之所有權人。王欣欣於108年 7月1日起發現系爭1樓房屋天花板有漏水之情形，並於109年 2月14日委請訴外人中國東方建設有限公司（下稱東方公司）評估漏水狀況，經訪視後東方公司回報係上層樓即系爭2 樓房屋漏水所致，然上訴人不願意配合處理漏水問題，並阻撓王欣欣解決漏水問題，系爭1樓房屋數處房間均有漏水及油漆脫落等情事，漏水影響範圍已逐漸擴大，並讓屋內之相關環境產生潮濕及生活上影響，天花板及牆壁更因漏水而出現壁癌及水泥脫落、鋼筋顯露等情形，且王欣欣為處理本件漏水，多次奔波，生活受嚴重影響，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項、侵權行為之法律關係，請求上訴人應將漏水原因修復至不漏水狀態，及賠償修復費用新臺幣（下同）21萬8,000元及精神慰撫金10萬元等語（原審為王欣欣部分勝訴判決，即判命：㈠上訴人應將系爭2樓房屋漏水致系爭1樓房屋損害之漏水原因修復，至不漏水狀態；㈡上訴人應給付王欣欣24萬8,000元，及自111年8月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢王欣欣其餘之訴駁回。王欣欣就其敗訴部分並未上訴，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴），聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：本件係被上訴人為告而告之濫訴，剛開始是被上訴人自己亂打亂敲，將系爭1樓房屋天花板敲出一個大洞，伊親自拿衛生紙測試被上訴人所稱漏水處，結果是乾的，然被上訴人嗣後硬敲，將伊房屋冷水進水管敲到漏水，並錄製所謂漏水影片；系爭1樓及2樓房屋為40年的老房子，要花高額費用鑑定，太離譜，伊不接受被上訴人聲請之一般漏水鑑定，只要確定是不是被上訴人人為加工導致漏水以及是否為建築瑕疵即可；即便有漏水，一部分係被上訴人角落房間加工漏水，另一部分係原建商建築瑕疵，無論如何皆不應由伊負責等語置辯，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。查系爭1樓房屋漏水係因系爭2樓房屋漏水所致，又系爭1樓房屋因本件漏水受有損害，修復壁癌鋼筋外漏工程之費用為21萬8,000元，再王欣欣因本件漏水，居住安寧人格法益受不法侵害且情節重大，精神慰撫金以3萬元為適當等情，業經原判決論述甚詳，本院此部分意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用，不再贅述。　㈡本院另補充如下：被上訴人聲請漏水鑑定，本院已向上訴人闡明民事訴訟法第282條之1規定當事人不正當妨礙舉證之處置，上訴人仍無正當理由拒絕提供系爭2樓房屋供鑑定人鑑定利用，該當民事訴訟法第282條之1故意將證據致礙難使用之證明妨礙。上訴人空言辯稱本件漏水與其無關云云，並不足採。　　　　五、綜上所述，被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人應將本件漏水原因修復至不漏水狀態，及賠償24萬8,000元暨法定遲延利息，為有理由。原審為被上訴人部分勝訴判決，並依職權宣告假執行，認事用法並無不當之處，上訴人提起本件上訴求為廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　方祥鴻　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許筑婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筠諼　　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王曉雁

2024-11-06

TPDV-112-簡上-407-20241106-1