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返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第371號原告關雅萍訴訟代理人陳志誠被告陳泳蓁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓之二房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣拾伍萬元。三、被告應自一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾貳萬陸仟柒佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：緣兩造就門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年6月1日起至113年5月30日止，每月租金新臺幣（下同）30,000元，並應於每月15日前繳納，租屋擔保金為60,000元，水、電、瓦斯及等費用均由被告負擔。詎被告自112年11月起即未給付租金，且截至113年5月止扣除租屋擔保金60,000元後，尚積欠5個月之租金共150,000元。原告已分別於112年3月20日、同年5月24日以存證信函催告被告應於文到5日內，給付租金，並告知如逾期未給付將依法於113年5月30日終止租約、不再續租等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。是被告迄今仍未返還系爭房屋，亦未繳清欠款，爰依法請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠112年11月1日至113年5月30日之租金共計21 0,000元（計算式：30,000元×7＝210,000元），扣除押金60, 000元後，尚應給付150,000元（計算式：210,000元－60,000 元＝150,000元），且被告於系爭租約關係終止後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告給付欠繳之租金150,000元，及按月給付相當於租金之不當得利30,000元。為此，爰依民法第767條第1項、民法第455 條規定、系爭租約第6條約定（擇一請求）、民法第439條規定、系爭租約第3條、第4條約定（擇一請求）、民法第179 條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告150,000元，及自113年6月 1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠、查原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約、113年3月20 日臺北永吉郵局存證號碼000055存證信函、113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函等件為證（本院113年度湖司簡調字第479號卷【下稱本院湖司簡調卷】第15至17 、19至23、27至33頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。㈡、關於原告之請求得否准許：１、請求返還房屋及給付未付之租金部分： ⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，為土地法第100條第3款所明定。而上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，而不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除；且在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院111年度台簡字第44號、95年度台簡上字第2號，及臺灣高等法院105年度上易字第1303號　　判決意旨參照）。　 ⑵、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第3條、第4 條約定：「每月租金新臺幣30,000元整，乙方（即被告）不得藉故拖延或拒納」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1月份，乙方不得藉詞拖延」；系爭租賃契約第2條、第 6條則約定：「租賃期限：自112年6月1日起至113年5月30日止」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」。 ⑶、系爭租約固為定期租約，惟依前揭說明，仍有土地法第100條第3款規定之適用。查系爭租約經原告以113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函主張於112年5月30日終止時，被告尚積欠112年11月、12月及113年1月至5月共7個月之租金合計為210,000元，業如前述，而該等未繳之租金額經以被告所繳付之擔保金60,000元抵償後為150,000（計算式：210,000元－60,000元＝150,000元），已超過2個月之租金額，是原告以前開存證信函通知被告終止系爭租約，並非無據，亦即系爭租約業因原告行使終止權，而於112年5月30 日午後12時發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第6條約定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金150,00 0元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第3條約定，得向被告請求未付之租金150,000元，洵屬有據。２、請求相當於租金之不當得利部分 ⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。 ⑵、查系爭租約於113年5月30日經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為30,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告30,000元，亦屬有理由。四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約第3條、第6條約定，請求①被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、②被告應給付原告150,000元，及③被告應自113年6月1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-113-重訴-371-20241231-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第997號原告李柏陞被告黃佳雯上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0號1樓B間（如附圖所示）房屋遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣696,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0 號1樓B間房屋（位置如租賃契約附圖所示，下稱系爭房屋），約定每月租金5,800元，租期自113年4月1日起至114年3月 31日止，租金應於每月10日前繳納，兩造簽訂房屋租賃契約並經公證，系爭租約第15條約定被告遲付租金之總額達2個月時，原告得提前終止契約。詎被告於113年6月10日給付6 月份租金後，再未為任何給付，原告於113年8月13日以LINE 、存證信函催告被告於同年8月20日前繳交租金，被告並未於期限內繳清欠租，原告遂於113年8月20日以LINE及存證信函、113年10月14日以存證信函、113年11月18日以LINE及存證信函、113年11月21日以LINE及存證信函通知被告終止系爭租約，被告已遲付租金達2個月以上，原告並已定相當期限催告被告，被告仍未給付租金，系爭租約即因終止而消滅，被告自應返還系爭房屋。爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明如本判決主文第1項所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出與所述相符之基隆市稅務局房屋稅稅籍證明書、系爭租約、113年10月14日基隆新民郵局存證號碼000039號存證信函、113年11月12日基隆新民郵局存證號碼000043號存證信函、113年11月18日基隆新民郵局存證號碼000044號存證信函、113年11月21日基隆新民郵局存證號碼000045號存證信函、原告與被告之LINE對話紀錄截圖等件為證，且被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據資料，自堪信原告之主張為真實。　　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條前段定有明文。又按系爭租約第15條約定：「乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得提前終止租約：一、乙方遲付租金之總額達二個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不為支付時。」，系爭租約第 12條約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方…」。是被告於遲付租額達2個月，經原告催告仍未給付而為通知終止租約時，系爭租約即終止，被告應返還系爭房屋予原告。查被告自113年7月份起即未再繳付租金，雖原告前於113年8月20日以LINE告知被告未依限於8月20 日給付積欠租金，依法終止租約等語，然斯時被告積欠租金尚未逾2個月（迄至113年8月31日止始達2個月），自不生終止契約之效力，其後原告於113年11月12日以LINE通知被告限於同年月15日前繳清積欠之5個月房租，被告已讀，被告未依限繳納租金，原告再於同年11月18日以LINE通知被告限於同年月20日前繳清積欠之5個月房租，若屆期未付，租約即行終止，不另通知，被告已讀上開催告暨終止之意思表示，被告屆期仍未給付積欠租金，是系爭租約應於113年11月2 0日發生終止之效力。從而，原告於兩造租賃關係終止後，本於系爭租約規定，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　　　六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、　　第392第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　　法　官　黃梅淑　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2024-12-30

KLDV-113-基簡-997-20241230-1

訴

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋返還土地

臺灣基隆地方法院民事判決 112年度訴字第589號原告財政部國有財產署北區分署法定代理人郭曉蓉訴訟代理人徐維良律師被告王建忠上列當事人間請求遷讓房屋返還土地事件，本院於民國113年12 月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將如附圖所示之門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（面積61平方公尺）騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣6萬2,815元，及自民國113年2月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年12月起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月於每月底給付原告新臺幣1,280元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔百分之3，餘由原告負擔。六、本判決第1項於原告以新臺幣1萬4,978元為被告預供擔保後，得假執行。七、本判決第2項於原告以新臺幣2萬0,938元為被告預供擔保後，得假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明：「㈠被告應將基隆市○○區○○路000號國有房屋（即基隆市○○ 區○○段00○號建物之一部，下稱系爭房屋）暨座落之過港段3 91、392地號（下分別稱系爭391、392地號土地）之國有土地遷空，並將上開房屋暨土地返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）7萬3,712元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢自民國112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,489元。㈣第1、2項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第9頁），嗣依據基隆市地政事務所以113年 4月28日基地所測字第1130201622號函檢送之系爭391、392 地號複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖，即本判決附圖），具狀將上開第1項至第3項聲明變更為「㈠被告應依系爭複丈成果圖標示之系爭建物遷空後，連同座落之系爭391地號土地（編號A，面積60.85平方公尺）、系爭392地號土地（編號B，面積0.15平方公尺）返還予原告。㈡被告應給付原告7 萬2,226元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,466元。」（見本院卷第177頁），經核原告前揭聲明第1項之變更，為依附圖修正其請求被告返還建物土地之具體位置、範圍，屬更正其事實上之陳述；原告前揭訴之聲明第2項、第3項之變更，則係基於原告主張所有土地遭無權占有之同一基礎事實，減縮請求被告給付之相當於租金不當得利數額，均核與首揭規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠系爭房屋為原告經管之國有房屋，原為訴外人李長永所占有使用，訴外人王文川（即被告之父）嗣於95年間遷入系爭房屋居住，再交由被告使用。惟其等並未取得系爭房屋之合法使用權限，顯屬無權占有，原告得依第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋暨座落之系爭391、392地號土地（系爭房屋座落系爭391地號土地面積為60.85平方公尺、系爭39 2地號土地面積為0.85平方公尺，下合稱系爭房地）騰空遷讓返還予原告。又被告無權占有使用系爭房地，實屬無法律上原因而受有占有使用系爭房地之利益，且致原告受有無法使用系爭房地之損害，原告依民法第179條規定，亦得請求被告給付自108年10月1日起至112年11月30日止，無權占有使用系爭房地之相當於租金不當得利7萬2,226元，並自112 年12月1日起，至返還系爭房地之日止，按月於每月底前給付原告1,466元　㈡基於上述，並聲明：　⒈被告應依系爭複丈成果圖標示之系爭建物遷空後，連同坐落之系爭391地號土地（編號A，面積60.85平方公尺）、系爭3 92地號土地（編號B，面積0.15平方公尺）返還予原告。　⒉被告應給付原告7萬2,226元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒊被告應自112年12月起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,466元。　⒋第1、2項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠經查，原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋現況調查清冊、系爭房地登記第二類謄本、原告基隆辦事處106年4月27日台財產北基二字第10633012000號函等件影本為證（見本院卷第15-25頁），且經本院履勘系爭房地現況無訛，有本院勘驗筆錄及所附系爭房地現場照片、系爭複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第131-149頁、第153頁），而被告已於相當時期受合法通知，就原告上開主張之事實，既未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為任何爭執，堪信屬實。　㈡關於原告請求被告遷讓返還系爭房地部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查，原告主張被告係無權占有系爭房屋，而被告迄本件辯論終結為止，均未就其有合法占有使用系爭房屋之正當權源加以舉證。準此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷空返還予原告，即屬有據，應予准許。至原告固併同請求被告返還系爭391、392地號土地。惟按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1項定有明文，而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人（最高法院106年度台上字第2082 號判決意旨參照）。職此，被告僅係占有使用系爭房屋，而系爭房屋既為國有房屋，並由原告經管，揆諸前揭說明，即不能認定被告亦有占有系爭土地。從而，原告請求被告返還系爭土地，即屬無據，應予駁回。　㈢關於原告請求被告給付相當於租金不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判決先例要旨參照），經查，被告無權占有使用系爭房屋，迄未騰空返還原告，自屬無法律上原因而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有相當於租金之損害，即應償還相當於租金之不當得利。　⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而此規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋，亦準用之。再土地法第97條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。再依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。經查，系爭土地位於基隆市暖暖區，自有上開規定之適用。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。系爭房屋坐落基隆市暖暖區過港路，位於基隆市過港郵局旁之巷道內，與過港路主幹道距離甚近，交通尚屬方便，惟四鄰除宮廟、教會與郵局外，並無基礎公共設施等情，有前揭勘驗筆錄在卷可參。職是，本院認以系爭房屋坐落土地申報地價及系爭房屋課稅現值之年息5％總額計算被告無權占有使用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，較為公允。而系爭房地於原告請求被告給付相當於租金不當得利期間內之課稅現值與申報地價如附表所示，有系爭房地之地價第二類謄本、房屋稅課稅明細表在卷為憑（見本院卷第71-83頁），據此計算結果，被告所受相當於租金之利益為6萬2,815 元，每月受有之相當於租金不當得利數額則為1,280元（計算式詳如附表），是原告請求被告給付6萬2,815元，暨自11 2年12月1日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告相當租金不當得利1,280元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。　⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付相當於租金不當得利，自屬無確定期限之債，又未約定利率，應以被告受催告時起，始負遲延責任。是原告就上述得請求之相當於租金不當得利6萬2,815元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即自113年2月8日起（見本院卷第127頁公示送達證書），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告主張被告無權占有使用系爭房屋，依民法第 767條第1項前段，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋（面積、位置詳如附圖），並給付原告相當於租金不當得利6萬2,815 元，及自113年2月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月1日起至騰空遷讓返還前開房屋及土地時止，按月於每月底給付原告1,280元，均有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，就聲明第1項、第2項聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　周裕暐　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高偉文　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容附表(新臺幣元，小數點以下均四捨五入) 本件標的占有使用期間（民國）課稅現值（元）或申報地價(元/每平方公尺) 占用面積 (平方公尺) 系爭建物（土地）當期課稅現值（申報地價）總額年息率每月相當於租金之不當得利數額左列期間不當得利總額系爭建物 108年10月1日起至 109年6月30日止 168,400 61 168,400×（61/219.1）＝46,885 5％ 46,885×5％÷12＝195 195×9月＝1,755 109年7月1日起至 110年6月30日止 166,000 61 166,000×（61/219.1）＝46,216 5％ 46,216×5％÷12＝193 193×12月＝2,316 110年7月1日起至 111年6月30日止 163,700 61 163,700×（61/219.1）＝45,576 5％ 45,576×5％÷12＝190 190×12月＝2,280 111年7月1日起至 112年11月30日止 161,400 61 161,400×（61/219.1）＝44,936 5％ 44,936×5％÷12＝187 187×17月＝3,179 合計：9,530元；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：187元。（按：系爭建物與基隆市○○路000號、187號、189號房屋為同一稅籍，總面積為219.1平方公尺，爰按比例計算其課稅現值）系爭391地號土地 108年10月1日起至 108年12月31日止 4,000 60.85 4,000×60.85＝243,400 5％ 243,400×5％÷12＝1,014 1,014×3月＝3,042 109年1月1日起至 110年12月31日止 4,100 60.85 4,100×60.85＝249,485 5％ 249,485×5％÷12＝1,040 1,040×24月＝24,960 111年1月1日起至 112年11月30日止 4,300 60.85 4,300×60.85＝261,655 5％ 261,655×5％÷12＝1,090 1,090×23月＝25,070 合計：53,072元（按：原告就此部分計算金額為53,048元）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：1,090元。系爭392地號土地 107年1月1日起至 108年12月31日止 4,000 0.15 4,000×0.15＝600 5％ 600×5％÷12＝3 3×24月＝72 109年1月1日起至 110年12月31日止 4,100 0.15 4,100×0.15＝615 5％ 615×5％÷12＝3 3×24月＝72 111年1月1日起至 112年11月30日止 4,300 0.15 4,300×0.15＝645 5％ 645×5％÷12＝3 3×23月＝69 合計：213元（按：原告就此部分計算金額為142元）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利數額：3元（按：原告就此部分計算金額為2元）。總額 62,815元（計算式：9,530＋53,072＋213＝62,815）；自112年12月1日起每月相當於租金之不當得利總額為1,280元【計算式：187＋1,090＋3＝1,280元】）

2024-12-27

KLDV-112-訴-589-20241227-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度訴字第59號原告楊雅莉訴訟代理人許龍升律師被告金全有限公司法定代理人周志宏共同訴訟代理人鄭智元律師顏福松律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告金全有限公司於民國114年7月1日後應將坐落高雄市○○ 區○○段0000地號土地上如附圖所示編號A、B、C建物拆除，並將上開土地返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2 56條、第262條第1項分別定有明文。本件原告原起訴請求：　　被告甲○○應將門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號之1房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告甲○○應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,395元。嗣於訴訟繫屬中，先係追加銘祐精密機械有限公司（下稱銘祐公司）、金全有限公司（下稱金全公司）、乙○○為被告，又於民國113年9月9日就被告甲○○、銘祐公司部分調解成立，而撤回對其等之訴，復於113年12月3 日言詞辯論期日當庭撤回對被告乙○○之訴，並經被告乙○○之訴訟代理人當庭表示同意，有當日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷二第366頁）。原告另數度變更聲明，最終變更聲明為：被告金全公司於114年7月1日後應將坐落高雄市○○區○ ○段0000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示編號A、B 、C建物拆除，並將上開土地返還原告。經核原告所為訴之變更、追加，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：　一、原告主張：㈠系爭土地為伊所有，被告金全公司興建之系爭房屋係位於系爭土地上如附圖所示編號A、B、C部分，被告金全公司亦為系爭房屋之事實上處分權人。伊與被告金全公司之法定代理人乙○○於96年1月31日結婚，於102年間伊為支持乙○○創業遂將系爭土地無償借予被告金全公司興建系爭房屋，以作為金全公司之廠房及營運使用，且未定使用借貸期限（下稱系爭使用借貸契約）。嗣伊於112年2月13日與乙○○ 離婚後，依乙○○於另案中之陳述，被告金全公司為一人公司，股東僅有乙○○，已出現營運情況不佳之情形，進而影響乙 ○○之財務狀況，乙○○亦另有積欠高利貸債務，乙○○復於113 年5月間因另涉強盜銀樓案遭羈押，乙○○於所涉前揭刑案審理中並自承已無繼續經營被告金全公司，故金全公司之現況為歇業中，則乙○○既無繼續經營金全公司之事實，被告金全公司為一人公司，故被告金全公司亦無繼續使用系爭房屋作為廠房、營運之必要，即借貸系爭土地之目的已因前述情形，而使用完畢，伊自得依民法第470條第1項、第2項規定，請求終止系爭使用借貸契約，並請求被告金全公司返還占用土地。㈡金全公司又於111年1月起未經伊之同意即將系爭房屋出租予第三人銘祐精密機械有限公司（下稱銘祐公司），並簽訂長達15年之租約，伊已明確表達反對之意，未獲被告金全公司置理，被告金全公司上開將系爭房屋出租予第三人之行為，形同未經伊同意即將系爭土地交由第三人銘祐公司占有使用，伊另得依民法第472條第2款規定請求終止系爭使用借貸契約，並請求被告金全公司返還土地。㈢再者，伊與乙○○於112年間離婚後，伊因此需獨自維持生活，並有扶養兩名子女之需求，故有意將系爭土地之使用作為出資，入股第三人財榮公司，以獲取收入，用以維持生活、撫養子女，此屬因不可預知之前揭情形，致伊需使用借用物，故伊另得依民法第472條第1款請求終止系爭使用借貸契約，並請求被告金全公司返還土地。㈣系爭使用借貸契約既因前揭因素，而告終止，伊身為系爭土地之所有權人，自得依民法第767 條第1項規定，請求被告金全公司將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予伊，復因另與銘祐公司調解成立之故，為避免再衍生其他糾紛，故將請求拆屋還地之期限，延至114年7月 1日後等語，並聲明：被告金全公司於114年7月1日後應將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C建物拆除，並將上開土地返還原告。二、被告則以：依兩造約定，系爭使用借貸契約之使用目的為供被告金全公司興建系爭房屋，故其使用目的應為系爭房屋之使用年限屆至，使用目的始謂完成，然系爭房屋興建完成於 102年底竣工，迄今尚未達於使用年限，系爭使用借貸契約之使用目的尚未完成，原告自不得請求被告金全公司拆屋還地，則原告依民法第470條第1項、第2項請求終止系爭使用借貸契約，並返還土地，自屬無據。又於原告與乙○○於112 年2月間離婚前，因原告兼任金全公司之會計，故亦保管被告金全公司之大小章、票據等為文件，於乙○○、被告金全公司與第三人銘祐公司於111年1月間簽立租約，並將系爭房屋交由銘祐公司占有使用時，亦經原告之同意，並無原告所指謫未經其同意即將系爭房屋出租第三人占有使用之情形，原告猶依民法第472條第2款請求終止系爭使用借貸契約，亦屬無據。再者，原告與乙○○112年間離婚後，曾就兩造所生二名子女之扶養費達成調解，即由乙○○按月給付二名未成年子女之扶養費各25,000元，共5萬元，並無原告所稱需獨立負擔子女扶養費之情，而原告於本件起訴後近2年後始改依民法第472條第1款事由，請求終止系爭使用借貸契約，並同時成為財榮公司股東，顯見原告以系爭土地之使用作為股東出資，應係配合訴訟需求而為，所謂「無法預期」云云應屬虛構，則原告據此請求終止系爭使用借貸契約亦屬無據，又兩造間之系爭使用借貸契約既尚未合法終止，被告占用使用系爭土地即具有正當權源，原告依民法第767條第1項等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：　㈠系爭土地為原告所有，其上有被告金全公司所興建系爭房屋，被告金全公司亦為系爭房屋之事實上處分權人。　㈡依高雄市大寮地政事務所測量結果系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，系爭房屋竣工時兩造間有系爭使用借貸契約之法律關係存在。四、本件之爭點為：㈠原告得否依民法第470條第1項、第2項、第 472條第1款、第2款規定，請求終止系爭使用借貸契約，並請求被告金全公司返還占用土地？㈡原告依民法第767條第1 項規定請求被告金全公司將系爭房屋（即如附圖所示編號A 、B、C部分）拆除，並將土地返還予原告，有無理由？茲分別論述如下：　　㈠原告得否依民法第470條第2項、第472條第1款、第2款規定，終止系爭使用借貸契約？　1.按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者或借用人死亡者，得終止契約，民法第470條第1項、第472條第1、4款定有明文。又使用借貸未定有期限而有使用之目的者，應於其借貸目的使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，觀諸民法第47 0條第1項後段規定甚明。至借用土地興建房屋其借貸之目的為何，倘當事人認知不一，應由法院本諸借用目的、經過期間、雙方經濟狀況、過往及目前使用情形、將來是否仍有使用必要等情事，加以審酌，不得概以房屋不堪使用為唯一判斷標準（最高法院105年度台上字第816號民事判決）。　2.查兩造間就成立系爭使用借貸契約之事實，均不爭執（見本院卷二第366-367頁），惟關於系爭使用借貸契約之使用目的為何，原告主張：兩造約定之使用目的為供被告金全公司興建廠房、營運使用等語（見本院卷二第381頁），被告則抗辯：兩造約定之使用目的為供被告金全公司興建系爭房屋云云，經查：兩造間成立系爭使用借貸契約之緣由為原告於 102年間為支持當時為其夫之乙○○離職後創業，故於乙○○離職後成立金全公司，原告即以系爭土地無償借予金全公司興建廠房，以供金全公司作為廠房營運使用等情，亦為兩造不爭執(參見本院卷第366頁、被告民事答辯八狀，本院卷二第 346-348頁）。又關於系爭房屋興建完成後之使用情形部分，依被告所述系爭房屋係於102年底竣工，竣工後，金全公司即在系爭房屋營運，開始管理使用系爭房屋，直至111年1 月起，由乙○○將系爭房屋部分出租予銘祐公司等語（參見被告答辯三狀，參見本院卷一第347頁），而依原告所提出之被告金全公司、乙○○與第三人銘祐公司、甲○○之租約，被告金全公司係於111年1月起即將系爭房屋之全部出租予第三人銘祐公司，有系爭租約在卷可稽（見審卷第45-51頁），又依銘祐公司所提出之113年9月7日民事陳報狀所載：銘祐公司於111年5月間遷入系爭房屋，系爭房屋之全部即供銘祐公司占有使用，系爭房屋內之機械除金全公司已將型號ML50A 、FTC-30機械各一台出售予銘祐公司，另有一台ML60A抵押予銘祐公司，其餘系爭房屋內之機械均為銘祐公司所有等語，有該陳報狀在卷可稽（見本院卷二第141-145頁），並據證人甲○○到庭證稱：銘祐公司於111年5月搬入系爭房屋時係使用全部之廠房，而非部分，銘祐公司租用的為系爭建物之全部等語（見本院卷二第370-371頁），由前揭證據資料參互以觀，系爭房屋於102年底竣工後，迄至第三人銘祐公司遷入111年5月止，至少有8年有餘之期間，均由被告金全公司單獨占有使用，且係供被告金全公司營運之用。衡酌上情，依據系爭使用借貸契約成立之緣由，係原告為支持乙○○創業成立金全公司、系爭房屋興建完成後僅供被告金全公司單獨作為廠房、營運使用，近8年有餘觀之，原告主張：系爭使用借貸契約之契約目的應為用以供被告金全公司興建廠房、營運使用，應屬可信。至被告金全公司抗辯：系爭使用借貸契約之契約目的僅有供被告金全公司興建系爭房屋云云，核與前揭兩造陳述、證據資料不符，尚難認為可採。　3.系爭使用借貸契約之使用目的係供被告金全公司興建廠房、營運使用，業如前述，就系爭使用借貸契約之被告金全公司是否已使用完畢一節，原告主張被告金全公司已無營運，故已使用完畢，惟為被告所否認，經查：依前揭銘祐公司陳報狀及證人甲○○之證詞觀之，系爭房屋之全部於111年5月之後即由銘祐公司單獨占有使用。又經本院請被告提出被告金全公司仍在營業之證據，被告金全公司僅具狀陳稱：乙○○因案遭羈押後，雖暫將被告金全公司交由家人經營，其家人並無相關經驗，以致原有業務交易完畢後，未能延續或取得新業務，故無相關證據可提出等語（見本院卷二第233頁）。另參以，乙○○於所涉刑案偵查中陳稱：伊因高利貸催債，公司營運不順利等語，有刑案筆錄在卷可稽（見本院卷二第397- 400頁），並於刑案審理中陳稱：「目前公司歇業中、待業中，目前靠先前積蓄及姐姐接濟」等語，有刑案審理筆錄在卷可稽（參見本卷二第401頁），暨參酌屏東地方法院113年度訴字第220號刑事判決，乙○○已因攜帶凶器強盜未遂罪，遭判處有期徒刑3年，有該案刑事判決在卷可稽（參見本院卷二第362-1至362-10頁），益見，乙○○日後亦將入監服刑，應無繼續經營被告金全公司之可能等情，衡酌上情，被告金全公司於111年5月起即將系爭房屋之全部，以出租為由，交由銘祐公司占用使用，且因其法定代理人乙○○另涉前揭刑案之故，本為一人公司之被告金全公司亦已成歇業或暫停營業之狀態，故已無占有使用系爭房屋即系爭土地如附圖所示編號A、B、C作為營運使用之必要，是應認系爭使用借貸契約，依其借貸目的被告金全公司已使用完畢。　4.至被告另抗辯：被告金全公司仍將系爭房屋出租予第三人銘祐公司占有使用，亦屬營運被告金全公司之一種方式，故系爭使用借貸契約對於被告金全公司尚未使用完畢云云，惟查：被告金全公司之營業項目為金屬製品製造業、模具批發業、機械批發業、模具零售業、機械器具零售業等，並無租賃相關業務，有被告金全公司登記資料在可稽（見本院卷一第 131頁），被告金全公司目前已呈現歇業或暫停營業之狀態，業經乙○○於刑案審理中所自承，亦如前述，衡酌上情，自難以被告金全公司及乙○○曾於111年5月間將系爭房屋出租並交付第三人銘祐公司即認定被告金全公司尚在營運中。另衡諸，系爭借貸契約係屬無償之債權關係，從民法第465條之1 預約貸與人之撤銷權、第470條返還請求權、第472條之終止權觀之，為平衡借貸關係兩造利益之平衡，不宜予無償關係之出借人過重之義務，本件借用人被告金全公司就系爭房屋既已未使用，應認借貸之使用目的已達，應賦予出借人即土地所有權人得收回土地之權利，否則無償之土地出借人無法利用土地，而系爭房屋之使用人未支出代價，卻仍以系爭房屋占用系爭土地，並得向第三人銘祐公司收取租金，形成不合理情形，本院因認就系爭房屋之使用目的已達，原告自得依民法第470條第1項規定，請求終止系爭使用借貸契約，並返還占用之土地。　5.依上所述，原告依民法第470條第1項規定，主張終止系爭使用借貸契約，並返還系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，應屬有據，業經認定如前，則原告依民法第470條第2項、第472條第1款、第2款請求終止系爭使用借貸契約，返還系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，是否於法有據，即無再審酌之必要，併此敘明。㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告金全公司將系爭房屋（即如附圖所示編號A、B、C部分）拆除，並將土地返還予原告，有無理由？　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。　2.查系爭土地為原告所有，其上有被告金全公司所興建系爭房屋，被告金全公司亦為系爭房屋之事實上處分權人。又依高雄市大寮地政事務所測量結果系爭房屋占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，就前揭占有原具有系爭使用借貸契約之法律關係等情，為兩造所不爭執，業如前述，嗣原告於本件訴訟進行中之113年12月3日另依民法第470條第1項規定，請求終止系爭使用借貸契約，並返還系爭土地如附圖所示編號A、B、C應屬有據，業如前述，又原告為前揭主張之民事陳述意見狀（二）業已於113年12月3日送達被告金全公司，有該書狀收文戳章在卷可稽（見本院卷二第379頁），故應認系爭使用借貸契約於113年12月3日即告終止，系爭使用借貸契約既告終止，被告占用系爭土地依前開說明，已無占有權源，則原告另依民法第767條第1項規定請求被告金全公司於114年7月1日後應將附圖所示編號A、B、C部分之系爭房屋拆除，將上開土地返還予原告，即屬有據。五、綜上所述，原告依民法第470條第1項、民法第767條第1項前段規定，請求被告金全公司於114年7月1日後應將附圖所示A 、B、C之系爭房屋拆除，將土地返還予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　民事第三庭法　官　林綉君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　張傑琦

2024-12-26

KSDV-112-訴-59-20241226-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板簡字第2900號原告許純雅被告梁添興上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於收受本裁定正本之日起十日內，向本院繳納第一審裁判費新臺幣貳萬伍仟零伍拾柒元，逾期不繳，即駁回原告之訴。　　理　由一、按提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。又原告之訴，有起訴不合程式之情形，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，同法第249條第1項但書及第6款亦有明文。且按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項定有明文，上開規定，依民事訴訟法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序，準用之。復按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。二、原告訴之聲明訴請被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號8 樓房屋遷讓返還（下稱系爭房屋）。經查，就該聲明之訴訟標的價額，應以系爭房屋於起訴時之交易價額為準，且不含坐落基地價額。茲原告於民國113年10月22日起訴，有起訴狀上本院收狀戳章可稽，又系爭房屋於83年11月15日建築完成，為鋼筋混凝土造，依「新北市地價調查用建築改良物標準單價表」、「新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率」等規定，系爭房屋於原告起訴之現值為新臺幣（下同）2,428,940元，有新北市政府地政局113年12月18日新北地價字第1132503685號函可稽，則本部分之訴訟標的價額，應核定為2,428,940元，洵屬明確。是以，本件原告所提訴訟，應徵第一審裁判費25,057元。茲命原告於收受本裁定之日起10日內補繳，如逾期不繳，即駁回原告之訴。三、就本件訴訟之其他說明：　　原告起訴時固提出存證信函為證，惟應提出該存證信函回執或其他通訊軟體對話紀錄擷圖，以證明終止租約之意思表示已由被告收受之事實。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後 10日內補提抗告理由書（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,00 0元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-26

PCEV-113-板簡-2900-20241226-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第812號原告殷崇晏被告胡琳元上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號一樓房屋之C 室騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元。三、訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0 0巷00號1樓房屋C室（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）6萬6,250元，並自民國111年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償6萬6,250元。㈡（被告應給付原告）水電費2萬3,750元。嗣迭次變更訴之聲明，最終於本院113年12月3日言詞辯論期日變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠、被告前於111年12月9日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111 年12月13日起至112年12月12日止，每月租金為4,950元，水費100元，電費以每度4.5元計算，被告並給付原告9,900元之押租金。被告嗣於系爭租約租期屆至後，仍斷斷續續給付租金，系爭租約已視為不定期租賃契約。詎被告自112年5月起即未依約給付租金及電費，僅陸續繳納部分租金，扣除前開押租金已積欠超過2個月租額且遲延給付逾2個月，經原告於113年6月27日以存證信函通知、於113年6月28日以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費，並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋，惟該存證信函未合法送達被告，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即113年10月8日）為終止系爭租約之意思表示。是以，被告於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋；且被告迄今尚積欠租金6萬0,400元（計算式：7萬0 ,300元【詳如附表編號一、租金】－押租金9,900元＝6萬0,40 0元）及電費2萬5,780元（詳如附表編號二、電費），共應給付原告8萬6,180元（計算式：6萬0,400元租金＋2萬5,780 元電費＝8萬6,180元），爰依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項、第2項所示。㈡、對被告抗辯所為之陳述：　⒈否認被告曾於113年4月30日清償2,000元之租金。　⒉被告住的那間（指C室房間）沒有出事過，所以系爭房屋並不是「凶宅」；且原告有在被告於111年12月中旬左右入住時，告知被告此事（指與系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）。二、被告則以：被告是從112年11月才開始欠租，112年10月之前的租金均係以面交方式給付原告，自113年2月8日起則以匯款方式給付租金；除附表編號一所列之已付租金外，被告曾於113年4月30日面交給原告2,000元租金，但沒有證據。原告是在113年6月底用LINE傳訊息告知存證信函之內容，並要求被告於113年7月5日前搬離；至於電費部分，原告則沒有給過明細。此外，被告認為系爭房屋整層（因系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）都是「凶宅」，但當初承租系爭房屋時，原告並未告知系爭房屋為「凶宅」。而簽約當時只有兩造在場，原告直到113年4月中旬才告知此事，因此原告既然這樣欺騙被告，在原告返還被告其先前所給付之所有租金及押租金前，被告都要繼續住在系爭房屋內等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，原約定之租期屆滿後已視為不定期租賃契約，嗣原告因被告遲付、積欠租金，而於113年6月底以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋等事實，業據其提出兩造之LINE對話紀錄截圖為證，並有被告提出之住宅租賃契約書在卷可稽，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。至原告主張依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金及電費共8萬6,180元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文規定。㈡、經查，原告主張被告自112年5月9日起至113年10月8日止，扣除附表編號一所列之已付部分租金及押租金後，尚積欠租金 6萬0,400元（計算式詳如附表編號一、租金），亦未清償其使用系爭房屋期間之電費2萬5,780元（計算式詳如附表編號二、電費）等節，業據原告提出其向被告催繳租金及傳送電表照片之LINE對話紀錄截圖、被告繳納租金明細及積欠起訖期間之電表照片等件為證，並有被告提出之郵政自動櫃員機交易明細表影本可佐，應屬可信。被告固辯稱除附表編號一所列之已付租金外，其曾以面交方式清償112年10月前之全部租金，並於113年4月30日面交給原告2,000元租金，然均未提出具體證據以實其說，難認被告就上開清償之事實已盡舉證之責，被告前揭所辯，即無可採。從而，原告自得依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，請求被告給付8 萬6,180元（租金6萬0,400元、電費2萬5,780元）。㈢、準此，被告積欠之租金已超過2個月租額且遲延給付逾2個月，而經原告於113年6月28日以LINE訊息催告（見本院卷第25 1頁），再以本件起訴狀繕本之送達（於113年10月8日由被告親收）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，此後被告迄未清償，堪認系爭租約業經合法終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。被告雖辯稱原告故意隱瞞系爭房屋為「凶宅」，因此在紛爭解決前拒絕遷出等語，然兩造縱就系爭房屋是否為「凶宅」、被告是否受詐欺等節存有爭執，此情實非被告於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋之正當權源，故被告不得執此事由拒絕騰空遷讓返還系爭房屋。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告8萬6,180元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、本件係民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又依同法第392條第2項規定，斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第1項因被告免為假執行，致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開假執行延宕期間之租金合計14萬8,500元（計算式：租金4,950元×3 0月＝14萬8,500元），且原告因被告就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告所得受償之8萬6,180元，爰依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假執行。七、本件第一審裁判費為8,370元，此外核無其他費用之支出，爰依職權確定訴訟費用額，並應由被告負擔。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭　　　　　　　　　　　　　　附表：113年度基簡字第812號一、租金：6萬0,400元計算式： 112年5月9日起至113年10月8日止，每月應給付5,050元（含租金4,950元＋水費100元）×17期＝8萬5,850元 8萬5,850元－下表所列已繳納租金1萬5,550元＝7萬0,300元 7萬0,300元－押租金9,900元＝6萬0,400元編號被告給付日期被告給付金額１ 112年10月15日 5,050元２ 113年2月2日 1,000元３ 113年2月8日 500元４ 113年2月28日 1,000元５ 113年3月20日 1,000元６ 113年3月27日 1,000元７ 113年4月4日 2,000元８ 113年4月12日 2,000元９ 113年5月16日 2,000元共計 1萬5,550元二、電費：2萬5,780元編號共計度數積欠期間１ 5,729度/每度4.5元 111年12月8日起至113年10月29日共計 2萬5,780元（5,729度×4.5元）合計：8萬6,180元（租金【已扣除押租金】6萬0,400元＋電費2萬5,780元）

2024-12-26

KLDV-113-基簡-812-20241226-1

審訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度審訴字第1115號原告蔡元昌產業股份有限公司法定代理人蔡盛山訴訟代理人李明益律師被告葉世雷連振超孟毅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未繳納足額裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項至第3項定有明文。所謂交易價額，應以市價為準。又按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照）。復按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民國112年12月1日施行之民事訴訟法第77條之2第2項明定，亦即請求起訴前之附帶請求部分（計算至起訴前1日）應併算其價額。二、本件原告起訴主張坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路000號4層樓房（含第4層未保存登記建物，權利範圍1/1，下稱系爭房屋），原為被告葉世雷所有，葉世雷將系爭房屋2、3樓分別出租予被告孟毅、連振超。嗣系爭房屋經本院以112年度司執字第29643號執行事件拍賣，因無人應買，由原告聲明承受，經本院發給不動產權利移轉證書，原告業於民國113年7 月10日辦畢所有權移轉登記。被告3人仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條前段規定，聲明第1至3項請求被告3人應將系爭房屋遷讓返還原告，其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之價值為斷，而系爭房屋於113年2月21日經本院交原告承受之拍定價格為新臺幣4,756,000元（計算式：3,764,0 00元＋992,000元＝4,756,000元），有原告提出之不動產權利移轉證書在卷可稽，依該拍定價格核算起訴時系爭房屋之交易價額應屬適當；另爰依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，聲明第4項請求被告3人自113年7 月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告合計214,978元（計算式：71,403元＋71,403元＋72,172元＝214, 978元）相當於租金之不當得利部分，本件收案日為113年10 月21日，依前開說明，應併算至起訴前1日即113年10月20日之價額為新臺幣（下同）709,427元。故核定本件訴訟標的價額為5,465,427元（計算式：4,756,000元＋709,427元＝5,4 65,427元），應徵第一審裁判費55,153元，扣除原告已繳納之48,124元，尚應補繳7,029元。茲依民事訴訟法第249條第 1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 26 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 26 日書記官邱靜銘

2024-12-26

KSDV-113-審訴-1115-20241226-1

補

臺灣士林地方法院

返還房屋等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1234號原告酈文絹酈傑共同訴訟代理人林泓毅律師被告薛世勤訴訟代理人周雅文律師黃柏榮律師上列當事人間請求返還房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定意旨參照）。原告起訴聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○里○○○00○0號 3樓之1及新北市○○區○○里○○○00○0號3樓之2房屋（下合稱本件房屋）遷讓返還原告；㈡被告應自民國112年6月23日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000元。本件原告訴之聲明第1項請求遷讓返還房屋，其訴訟標的價額，應以本件房屋起訴時之交易價額定之。查本件房屋於起訴時之建物現值分別為566,916元、653,970元（士司補卷第45至46頁），則聲明第1項訴訟標的價額核定為1,220,886元（計算式：566,916＋65 3,970＝1,220,886）。另訴之聲明第2項附帶請求起訴前自112年6 月23日起至113年6月13日止，按月給付8,000元之相當於租金之不當得利，應併算其價額，則聲明第2項之訴訟標的價額核定為9 3,677元（計算式：8,000×(11＋22÷31）＝93,677，元以下四捨五入）。經合併計算，本件訴訟標的價額核定為1,314,563元（計算式：1,220,886＋93,677＝1,314,563），應徵收第一審裁判費14 ,068元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後7日內補繳，逾期未補正，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 26 日民事第二庭法官高御庭以上正本係照原本作成。對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。關於命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判。中華民國 113 年 12 月 26 日書記官楊宗霈

2024-12-26

SLDV-113-補-1234-20241226-1

簡上

臺灣高雄地方法院

給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度簡上字第250號上訴人張嫥芸龔琮仁被上訴人楊淑華訴訟代理人張宗琦律師呂文文律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國112年9月13日本院112年度雄簡字第528號第一審判決提起上訴，本院於民國11 3年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：上訴人張嫥芸於民國105年10月18日起向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號9樓房屋（下稱系爭房屋），原訂租賃期限為自105年10月18日起至1 07年10月17日止，每月租金新臺幣（下同）13,500元，嗣又續約2年而展延至109年10月17日止（下統稱系爭租約），上訴人龔琮仁則為系爭租約之連帶保證人。惟張嫥芸自108年1 0月18日起即未依約繳納租金，至系爭租約於109年10月17日屆期時，其已積欠12個月的租金162,000元，扣除已付之押租金27,000元，尚欠被上訴人租金135,000元。又上訴人於系爭租約屆期後之109年10月18日起仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，至112 年3月17日共計29個月為止，受有不當得利391,500元，應返還被上訴人，上開租金及不當得利部分共計526,500元，龔琮仁既為系爭租約之連帶保證人，亦應負連帶責任。爰依系爭租約約定、民法第455條、第767條第1項及不當得利之法律關係，請求張嫥芸、龔琮仁遷讓系爭房屋、連帶返還積欠之租金及不當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應連帶給付526,500元，及其中 351,000元自聲請支付命令狀送達翌日起、餘175,500元自民事準備暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、上訴人則以：上訴人不爭執上訴人張嫥芸與被上訴人間曾簽訂系爭租約，上訴人龔琮仁為連帶保證人，系爭租約於109 年10月18日屆期等情。然於108年10月間，訴外人鄭凱元曾向張嫥芸、龔琮仁出示系爭房屋之登記謄本，並表明其方為系爭房屋之真正所有權人，龔琮仁因此另向鄭凱元承租系爭房屋，上訴人龔琮仁與鄭凱元間之租約租期自108年10月18 日起至112年2月28日屆期（下稱系爭龔鄭租約），上訴人並於該日自系爭房屋搬遷，嗣於同年3月5日將系爭房屋之鑰匙交付鄭凱元。上訴人因信賴系爭房屋登記為鄭凱元所有，龔琮仁因此改與鄭凱元締結系爭龔鄭租約，上訴人自屬系爭房屋之善意、有權占有人，且龔琮仁於系爭龔鄭租約期間均依約按月給付租金12,500元予鄭凱元，被上訴人自不得再向上訴人請求108年10月18日至112年2月28日止之系爭房屋租金。至逾該租約期間之系爭房屋租金與不當得利，因上訴人於 112年2月28日後已自系爭房屋搬遷完畢，縱上訴人未交付鑰匙，被上訴人亦得自行請人開鎖進入，被上訴人猶請求上訴人自系爭房屋遷出及返還上開不當得利，於法亦屬無據等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審經審理結果，判決：㈠上訴人應遷讓系爭房屋。㈡上訴人應連帶給付526,500元及如附表所示之利息。上訴人對原審判決不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（參原審卷第320頁、簡上卷第138頁）：　㈠上訴人張嫥芸於105年10月18日起向被上訴人承租，被上訴人所有系爭房屋，上訴人龔琮仁則為連帶保證人，原訂租賃期限為自105年10月18日起至107年10月17日止，每月租金13,5 00元，並簽訂租約，嗣續約2年，續約後租賃期限為107年10 月18日至109年10月17日止。　㈡上訴人張嫥芸自108年10月18日起即未依系爭租約繳納租金予被上訴人。　㈢系爭租約於109年10月17日即租期屆至。　㈣上訴人龔琮仁另與訴外人鄭凱元成立系爭龔鄭租約，故已更換系爭房屋大門鑰匙。　五、得心證之理由：㈠按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決；判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載，民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段定有明文；上開規定於簡易程序之第二審亦有準用，此觀同法第43 6條之1第3項規定可知。㈡上訴人張嫥芸與被上訴人間曾簽訂系爭租約，上訴人龔琮仁為連帶保證人，系爭租約於109年10月17日屆期，而張嫥芸自108年10月18日起即未依系爭租約繳納租金予被上訴人等情，此據兩造不爭執在前。張嫥芸雖稱其約於108年11月10 日搬離系爭房屋，惟因無法聯繫到被上訴人故無法告知被上訴人要搬走，鑰匙是交給龔琮仁，然同因未聯繫上被上訴人，故未請龔琮仁將鑰匙還給被上訴人等語；龔琮仁則稱因當時訴外人鄭凱元聲稱系爭房屋為其所有，故另與鄭凱元簽立新租約，鑰匙則交給鄭凱元，不知嗣後鄭凱元如何與被上訴人處理等語。則依上訴人所述，已難認張嫥芸終止系爭契約之意思表示有到達被上訴人，自無從認定系爭契約提前終止，是被上訴人請求張嫥芸給付自108年10月18日起至系爭租約於109年10月17日屆滿期間之租金，且因龔琮仁為系爭租約之連帶保證人，故亦應連帶給付上開租金部分，自屬有據。㈢又租賃契約之租期屆滿而若未續約，則承租人應將租賃物依原狀遷空交還，此觀系爭租約第6條及民法第455條前段規定即可知。上訴人張嫥芸雖稱已提前搬離，惟依其自承：在搬走時幾乎已將東西清空，只留下一些沒有用的物品，量也很少等語（參簡上卷第68頁），顯見其仍有餘留物品在系爭房屋，在該時亦未向被上訴人為拋棄對上開物品占有之意思表示；雖上訴人龔琮仁稱其嗣後搬走時已全部清空等語，惟未能舉證以實其說。又張嫥芸未將鑰匙歸還予被上訴人，已如前述；且龔琮仁自承嗣後有換鎖，至於鑰匙，其有稱是還給鄭凱元等語（參原審卷第319頁、簡上卷第68、137頁）、亦有稱是交給鄭凱元大姐等語（參簡上卷第81頁）、嗣後又改稱是寄放在管理員處，且是要還給鄭凱元也不是要還給被上訴人等語（參簡上卷第180、182頁），說詞前後不一，已難採憑。且自證人鄭凱元到庭所證：我不曾以系爭房屋所有人身份向龔琮仁表示要承租系爭房屋的話，要向我及其他共有人承租，我在桃園工作，系爭房屋都是委託我大姐即訴外人鄭雅今處理，她有無這樣處理我不清楚，龔琮仁承租後有無更換系爭房屋門鎖要去問鄭雅今，但就我所知是沒有，系爭房屋是否返還被上訴人的具體狀況也要問鄭雅今等語（參簡上卷第82、83頁），可知鄭凱元並未收到龔琮仁所返還之鑰匙。龔琮仁復未能舉證其所述前詞為真，則除顯見上訴人未將表徵對系爭房屋管領使用權之鑰匙返還被上訴人外，亦難認張嫥芸已證明其已喪失對系爭房屋之管領能力，是可認其占有狀態仍持續至今。又龔琮仁為系爭租約之連帶保證人，其保證範圍包含張嫥芸應依約履行，是被上訴人請求上訴人均應負遷讓返還系爭房屋之責，應屬有據。　㈣承上，上訴人張嫥芸既未依約遷讓返還系爭房屋，占有狀態仍持續，其對系爭房屋在系爭租約屆期後復無可對抗被上訴人之使用權源，則其自系爭房屋租期屆滿後至上訴人張嫥芸遷讓返還系爭房屋之日止，均屬無法律上原因而享有占有使用系爭房屋之利益，致使被上訴人受有不能使用系爭房屋之損害；另上訴人龔琮仁依系爭租約第15條規定，就此應連帶負損害賠償責任；而其等應賠償之損害數額暨依被上訴人對上訴人為上開損害賠償請求之通知到達上訴人日期分別起算遲延利息等情，業據原審論述綦詳，此部分則予引用而不再贅述。㈤上訴意旨雖稱因租到一半，鄭凱元表明其為系爭房屋所有人，故龔琮仁另與鄭凱元訂立系爭龔鄭租約，並依約交付租金予鄭凱元，在系爭龔鄭租約期間毋庸再交付租金予被上訴人，且為善意、有權之占有人，亦不負不當得利之責，系爭龔鄭租約屆期後亦已搬離系爭房屋而無占有等語。惟系爭租約未經張嫥芸合法終止，已如前述，而租賃契約原則上僅具債權相對性，系爭龔鄭租約復無取代系爭租約之效力，龔琮仁縱有支付租金予鄭凱元，亦未能取代張嫥芸依系爭租約應支付租金予被上訴人之義務。況被上訴人在系爭租約存續期間至今均為系爭房屋之所有人，此有系爭房屋登記謄本及臺灣高等法院高雄分院110年度上字第108號民事確定判決在卷（參潮簡卷第22至25頁、原審卷第115至124頁）可佐，而系爭龔鄭租約亦無法對抗身為系爭房屋所有權人之被上訴人，故無從認其就系爭房屋對被上訴人具合法之占有權源。且上訴人未依約遷讓返還系爭房屋予被上訴人，目前占有狀態仍持續一節，亦據本院認定如前，是上訴人上開抗辯，均不足採。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人，並應連帶給付 526,500元及如附表所示之遲延利息，為有理由，應予准許，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官謝雨真　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雪君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡蓉以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳莉庭附表：編號本金 (新臺幣) 計息期間週年利率 1 135,000元自111年4月2日起至清償日止 5％ 2 216,000元上訴人張嫥芸：自111年4月2日起至清償日止 5％上訴人龔琮仁：自112年4月18日起至清償日止 3 175,500元自112年4月18日起至清償日止 5％總計 526,500元

2024-12-25

KSDV-112-簡上-250-20241225-1

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1017號原告陳秀英被告蔡定峰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項原告得假執行，但被告以新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；嗣於訴訟中追加請求被告應給付原告新臺幣（下同）40萬9,594元，並撤回原訴之聲明，惟此均基於兩造間就系爭房屋之租賃關係，請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款，應予准許。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國110年10月12 日至115年10月11日止，每月租金5萬元，並應給付10萬元之押租金，由被告負擔租賃期間之水電費用，兩造於110年10 月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為公證。詎被告於112年11月12日僅給付租金2萬3,300元，尚欠租金2萬6, 700元，並自112年12月起即未再給付租金，原告陸續於113 年1月15日、19、21、26日分別寄發存證信函予被告，表明終止系爭租約，請求被告搬遷，如不認原告前以存證終止系爭租約為合法，則以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示，然系爭租約終止後被告迄113年10月9日始將系爭房屋鑰匙交還予原告，使原告得自由占有使用系爭房屋，是自112年12月12日計算至113年9月12日（租金12日給付），被告應給付原告共10個月又2萬6,700元之租金，或終止租約後占有系爭房屋之利益，且被告應按系爭租約第5條應給付1 個月租金5萬元，及給付被告使用期間之電費1,166元、水費 8,428元，合計被告應給付原告58萬6,294元。惟原告曾持經公證後之系爭租約，就積欠至112年12月之租金7萬6,700元為強制執行受償，再扣除押租金10萬元後，被告應再給付原告40萬9,594元。爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告40萬9,594元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊於112年11月12日積欠租金2萬6,700元後，原告就要求搬家，伊從12月就開始搬家，直到113年5月31日已全部搬空，只是因對法律不了解，所以未通知原告交接系爭房屋及交付鑰匙，故原告應僅得請求2萬6,700元，及自112 年12月至113年5月31日之租金，並需扣除押租金10萬元及原告強制執行所獲償之金額等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、不爭執事項：㈠、被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年10月12日至11 5年10月11日，租金每月5萬元，每月12日前給付，被告並應給付押租金10萬元（契約內容詳如卷一第11-19頁），被告業已給付押租金予原告。㈡、被告於112年11月12日積欠租金2萬6,700元，並於112年12月1 2日亦未給付當月租金，原告遂於112年12月21日持經公證之系爭租約，以被告積欠11月、12月之租金7萬6,700元，對被告放置在系爭房屋內之動產為強制執行，經本院112年度司執字第148328號受理在案（下稱系爭執行），並於113年2月 26日至現場為查封，後經原告以執行費用及債權金額承受。㈢、被告於112年12月12日起迄今並未給付租金。原告於113年1月 26日寄發存證信函予被告，要求終止契約，及被告搬遷，被告於113年1月27日收受。㈣、被告於113年10月9日方將系爭房屋之鑰匙交付原告，使原告得自由使用系爭房屋。㈤、被告於返還原告系爭房屋前，尚積欠電費1,166元、水費8,42 8元，由原告繳納。五、得心證之理由㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，方得收回房屋，土地法第100條規定甚明。系爭租約始日為110年10月12日，租金為每月12日前繳納，是兩造約定租金為每期開始時支付，則應於扣除押租金後，經催告遲延給付租金逾2個月時，始得終止租約。查被告於112年11月12日起積欠租金2萬6,700元，至原告於113年1月27日以存證信函通知終止契約時，扣除押租金10萬元（11月積欠租金2萬6,700元＋12月、1月租金10萬元—押租金10萬元＝2萬6,700元，應至4月12日方得終止系爭租約），未遲延給付租金達2個月，尚不得終止租賃契約。惟原告多次以存證信函通知被告積欠租金終止租約之意思，可認屬催告被告給付租金；另原告於113年2月26日提起本件訴訟後，於調解、訴訟過程中均一再表明請求被告返還系爭房屋及終止租約，在在表達積欠2月租金即終止租約之意思，故系爭租約應於113年4月12日合法終止。㈡、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第451條第1項定有明文。上訴人為承租人應有給付租金之義務。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復無權占有他人具有管理處分權之不動產，其占有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查：⒈租金部分：被告積欠11月12日起租金2萬6,700元、12月1 2日至113年4月12日之租金，業經原告以系爭執行受償76,70 0元，另以押租金抵償後，尚積欠5萬元。⒉相當於租金之不當得利部分：系爭租約雖於113年4月12日終止，然被告仍有物品放置在系爭房屋內未搬走，直至113年10月9日言詞辯論時方於當日下午將鑰匙交付予原告，將占有移轉予原告，是系爭房屋至113年10月9日前應認屬被告占有之狀態，被告受有相當於租金之不當得利。本院審酌被告承租系爭房屋之原有租金為5萬元，可見被告占用系爭房屋所可得之利益應即為上開租金之數額，且不應以被告無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。基此，原告得請求此部分利益29萬5,000元〔4月12 日至10月8日共5個月又27日，5萬元×（5＋27/30）＝29萬5,00 0元〕。被告雖抗辯其於113年5月底已全數搬空，惟並無相關證據可資佐證，且其並未將占有移轉予原告，難以其所辯認被告於113年5月後已無占有系爭房屋。㈢、另依系爭租約第柒條第一項約定租期內之電費、水費由被告負擔，而被告對於尚積欠電費1,166元、水費8,428元不爭執，是原告請求此部分費用共9,594元，自有理由。末依系爭租約第伍條第八項約定中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。原告於113年4月12日終止系爭租約後，於訴訟歷來請求被告自系爭房屋遷出，被告遲至10月9日方交付鑰匙，已遲滯5月餘，是原告僅請求1個月租金之違約金5 萬元，為有理由。六、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告應給付40萬4,594元（5萬元＋29萬5,000元＋9,594元＋5萬元＝40萬4,594），為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本件判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定供相當擔保金額後，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄭　瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

2024-12-25

KSDV-113-訴-1017-20241225-1