給付違約金等
臺灣高雄地方法院民事判決
111年度重訴字第247號
原 告 許文章
訴訟代理人 張雲龍
林琬蓉律師
被 告 盧嘉弘
訴訟代理人 陳主文 住○○市○○區○○路000○00號
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國113年11月20日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣300萬元,及自民國111年10月20日起至清
償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之19,餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後得假執行
。但被告以新臺幣300萬元為原告預供擔保後,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:訴外人黃來春與原告於民國105年9月8日簽立不
動產買賣契約(下稱原契約),約定原告以總價新臺幣(下同
)1億2,504萬7,800元,向黃來春購買坐落高雄市左營區左
南段1498、1499、1501、1503(部分應有部分約7.2坪)及150
5地號土地(下稱系爭土地),並於簽約日交付第一期簽約
款300萬元予黃來春。嗣經黃來春同意,被告於105年12月27
日與原告簽立不動產買賣契約(下稱系爭契約),契約承擔
黃來春與原告之原契約,故被告取得契約當事人之權利,同
時負有契約當事人之義務。被告為契約當事人,其雖未實際
收到原告交付之現金300萬元,且為一併承擔原契約,故一
併承擔黃來春收受的300萬元,被告並於系爭契約交款備忘
錄、親筆簽名捺手印確認收受簽約金300萬元,視為已取得
簽約金300萬元。又簽約金性質即為訂金,被告違約不願意
出售系爭土地,原告依系爭契約第8條第1、2項及民法第249
條第4款,民法第179 條請求,擇一請求被告返還簽約金300
萬元。另依系爭契約第8條第2項及第14條第6項,請求被告
給付違約金1,250萬元等語。並聲明:㈠被告應給付原告1,55
0萬元及自111年10月20日起至清償日止,按年息5%計算之利
息;㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:被告並未承擔原告與黃來春間之契約;又即便有
契約承擔,黃來春所收受之300萬元,其中的100萬元已經還
給原告;且系爭契約第14條第1項特約事項内容為:「十四
、其他特別約定:「(一)本筆如需依土地法第34條之1處
分,買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26
日」,係不論有無依土地法第34條之1處分,均有本條延長
收購期限之適用;另,若系爭契約第14條第1項特約事項,
不論有無依土地法第34條之1處分,均有本條延長收購期限
之適用(即不以土地法第34條之1處分為前提),則期限屆
至仍未收購完成時,已逾收購期限而致契約歸於無效;此外
,若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34條
之1處分時之收購期限,則本件無收購期限,則被告迄今尚
未收購完成,原告不可請求被告出賣已收購之土地;最末,
本件有系爭契約第14條其他特別約定之第8項坐落高雄市○○
區○○段0000○0000地號土地之訴訟,因此系爭契約因逾該條
收購期限而致契約歸於全部無效等語,資為抗辯。並聲明:
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不利判決,願供擔
保,請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項:
㈠黃來春於105年9月間,在左營區水沐蓮華大廈(高雄市○○區○○
○路0號11樓之2)簽立原契約,即由黃來春收購系爭土地。原
契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向黃來春購買由
黃來春收購之系爭土地,以每坪27萬元為買賣土地之單價。
。
㈡原告曾於105年9月8日交付乙紙支票(發票日為105年9月8日;
發票人為張芮芠;票面金額300萬元;支票號碼:FKA000000
0)予黃來春,並由黃來春於105年9月10日向高雄市第三信用
合作社提示付款,取得300萬元。黃來春於臺灣高雄地方檢
察署承認有收到原告交付之300萬元。
㈢兩造於105年12月27日簽立系爭契約,約定由被告收購系爭土
地。系爭契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向被告
購買由被告收購系爭土地,系爭契約以每坪27萬元為買賣土
地之單價。被告未實際收到原告交付現金300萬元。
㈣系爭契約書第14條特約事項内容為:「十四、其他特別約定
:「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分,買方同意賣方
收購期限立約起半年收購期至106年6月26日。(二)買方補貼
賣方新台幣壹佰萬元正即土地法第34條之1差額。(三)地上
物地主應自行拆除,其費用由買方負擔。(四)地主應配合房
屋稅籍滅失。(五)本筆土地1503地號應配合分割土地,分割
後面積約24.03m2(依地政事務所為準)。(六)買方不買、賣
方不賣應支付違約金,其違約金總價10%。(八)立約時,其
中1498、1499地號訴訟中,如逾半年不再此限,以判決日為
準,雙方互相另議。(九)另收購人黃來春,買方保障黃來春
必定收到收購金額與27萬元正的差額,其土地34-1的差額由
其中扣除。(十)見證人陳盧淑娥00-0000000、0000000000(
十一)尾款補部分,賣方同意買方向銀行貸款支付。」
㈤系爭契約書最後一頁手寫内容:「茲收到左南段1501地號(所
有權人王瑞賓、李王玉琴、黃韋蓉、黃炎清);左南段1505
地號(所有權人黃炎清、黃韋蓉、李王玉琴、王瑞賓)並有盧
嘉弘親筆簽名及蓋手印。」。
㈥各筆地號土地所有權須移轉登記給被告,方屬收購土地完成
。系爭土地於106年6月26日前,尚未收購完成,且未達土地
法第34條之一條件。
㈦之前原告有以低於每坪27萬元之價格,即每坪25萬元,向被
告購買已收購之土地。
㈧原告於111年5月21日寄發新興郵局第001132號存證信函予被
告,内容為:「敬啟者:台端於105年12月27日與本人簽立
不動產買賣契約書,以總價新台幣(下同)1億2504萬7800元
出售高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部份持
分約7點2坪)、1505地號等土地予本人,本人並給付第一期
簽約款300萬元,同時本人亦委託張雲龍先生交付高雄市○○
區○○段0000○0000○○地號所有權狀正本八張(所有權人:王瑞
賓、李王玉芬、黃韋蓉、黃炎清予台端)然台端遲遲不為後
續履行買賣契約之進行。今特以此函通知台端,請於函到後
三日内,與本人所全權委託處理本件買賣契約之張雲龍先生
連繫,以處理後續買賣契約之履行,另近日獲悉台端欲將前
開土地出售予他人,此舉已係故意違反契約約定,亦有詐欺
本人之嫌,請台端依照契約約定履行,若台端仍不出面處理
,本人將依契約書第十四條其他特別約定第六款,追訴台端
違約之相關責任,並依法提出相關民、刑事訴究。請台端查
照,希勿自誤。」
㈨被告於111年6月9日寄發高雄西甲郵局第000643號存證信函予
原告,内容為:「敬啟者:台端於高雄新興郵局所寄發0011
32號存證信函已收悉。然台端所言係台端對係爭合約第十四
條特別約定有所誤解。此合約還有無效力本人有所存疑。台
端要依係爭合約第14條第6項追究本人相關違約責任及依法
提出民、刑事相關訴訟為台端之權利不容本人置喙。請台端
細研係爭合約書内容,倘有不解本人可以向台端解釋。希台
端於函到後照辦避免無端訴訟造成日後困擾,希勿自誤,以
為誠信是禱,是祈。」
㈩原告於111年8月17日寄發高雄地方法院郵局第001133號存證
信函予被告,内容為:「台端111年6月9日來函,稱雙方於1
05年12月27日簽立之不動產買賣契約於今是否尚有效力有所
存疑云云。然雙方簽約時,台端已親自簽收本人交付之簽約
金新台幣300萬元,台端今既不願依雙方合約履行,足證台
端已屬違約,本人爰依合約書第8條第1項、第2項約定,解
除雙方105年12月27日之不動產買賣合約,請求返還簽約金3
00萬元,並依第14條第6項約定,賣方不賣,應支付違約金
,違約金為買賣總價之百分之十,即為1250萬元,兩者合計
1550萬元。請台端於收到本函後七日内,依約給付本人1550
萬元,若否,本人將依法提出訴訟,敬請台端三思為禱,以
免訟累。」。惟上開行使解除買賣契約之存證信函,因招領
逾期而退回
若原告主張有理由,訂金為300萬元、違約金為1250萬。
四、本件爭點:
㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約?
㈡承上,若是,黃來春所收受之300萬元,其中的100萬元是否
已經還給原告?
㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為:「十四、其他特別約
定:「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分,買方同意
賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」,是否有
以土地法第34條之1處分為前提,始有本條延長收購期限之
適用?抑或係不論有無依土地法第34條之1處分,均有本條
延長收購期限之適用?
㈣承上,若系爭契約第14條第1項特約事項,不論有無依土地法
第34條之1處分,均有本條延長收購期限之適用(即不以土
地法第34條之1處分為前提),則期限屆至仍未收購完成時
,是否逾收購期限而致契約歸於無效?
㈤承㈢,若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34
條之1處分時之收購期限,則本件無收購期限,則被告迄今
尚未收購完成,原告是否可請求被告出賣已收購之土地?
㈥本件是否有系爭契約第14條其他特別約定之第8項1498、1499
地號土地之訴訟?如有,則系爭契約是否因逾該條收購期限
而致契約歸於全部無效?抑或是系爭契約除1498、1499地號
土地之部分為無效外,其餘仍屬有效?
五、本院之判斷:
㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約?
1.按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約,亦即依
法律行為所生之概括承受,而將由契約關係所發生之債權、
債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉(最高法院97年度
台上字第1864號裁判要旨參照)。
2.經查,證人黃來春到庭證稱:原告要我整合收購土地,左楠
段1505跟1501,這兩塊地連在一起,有一塊比較小,這兩塊
我都有持分。當初原告只是拿300萬元訂金而已,叫我去放
訂金,一個一個放,我與他只簽約半年,時間快到了,整合
不起來且資金也有問題,剛好姚建良介紹被告出來出錢。(
問:原本如果沒有收完要怎麼處理?)介紹另一個出來收。
(問:有無約定收購完,但沒有收購完成怎麼辦嗎?)要有
人接替。我們原本有約定我收購完,也有約定期限,但沒有
約定沒有收購完怎麼處理。(問:你說有約定收購期?)對
。但期限內沒有收購完,姚建良幫我介紹被告出來,出來提
供資金,他們兩個也有簽立合約,我的部分就退掉。(問:
你說被告是代替誰?有簽什麼合約?跟你的合約有什麼關連
?)沒有關連,就是我退出,他們進來,被告有資金,所以
就換他們去收,我沒有收了。系爭契約簽約時我有在場,但
不知道被告簽約內容。之前收購的有幾筆拿到權狀了,後來
那些權狀在被告這邊。簽系爭契約時沒有交付300萬元,之
前給我的300萬元,我沒有做了,換被告做,我之前放出去
的訂金要收回300萬元給張雲龍,但張雲龍說不用了轉給被
告就好。所以簽約那天沒有收到300萬元,是用移轉的。(
問:有無說誰取代誰?變成誰是收購誰是叫人家收購的?)
等於是被告收購給張雲龍。他們談的內容為何我不曉得等語
(見本院卷一第386至394頁)。另證人張麗雪即系爭契約簽
約之代書到庭證稱:(問:有無看過系爭契約?)有,這份
契約是我寫的。(翻閱契約書)應該是買方要買這筆土地。
是張雲龍要買找別人收購這筆土地。(問:這份契約有無參
考其他資料?)應該是這份契約之前還有壹份契約,而那份
契約已經撕掉了。應該是同一天撕掉的,我那天好像寫完的
時候,他們有要求把壹份合約撕掉,但內容我真的不記得,
可能是內容一樣有衝突才會撕掉。(問:當日簽約時,雙方
有無交付什麼東西?)簽約當時有交付權狀,還有三百萬元
簽收。(問:現場有無交付三百萬元?)有,如果沒有看到
錢怎麼會簽收呢,現場有交付才會簽收,不會沒收到錢就簽
收。(問:300萬元是不小的數目,現場如何交付?)不記
得了,只知道一定有這筆款項,才會簽下去,是現金還是支
票我不記得等語(見本院卷一第325至327、329頁)。則證
人黃來春證述,原本是原告與黃來春約定,由黃來春向系爭
土地之地主收購系爭土地,因黃來春無法繼續收購,因此透
過姚建良介紹,請被告收購,證人黃來春並退出,而原先黃
來春因收購系爭土地、簽定原契約時所收受之訂金300萬元
,亦直接移轉給被告,並將已收購的權狀交付予被告等語,
與證人張麗雪證述,系爭契約之前,還另有一份契約,與系
爭契約可能是因為有衝突,因此當天撕掉,系爭契約簽約時
,並有交付300萬元,因此才會在系爭契約註明300萬元之簽
收等語,覆核相符。則觀諸原告與被告簽訂系爭契約時,黃
來春並有在場,也因被告疑慮同時撕毀原告與黃來春簽立之
原契約,黃來春因原契約所收受之訂金300萬元,以及已收
購完成的權狀,並於系爭契約簽約時之當日,交付予被告,
可知系爭契約是承受原告與黃來春之原契約。故原告主張,
被告承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約,應可採
信。
㈡承上,若是,黃來春所收受之300萬元,其中的100萬元是否
已經還給原告?
又被告雖抗辯黃來春有把100萬原還給原告云云,然黃來春
到庭證述:我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍,
但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到30
0萬元,是用移轉的等語(見本院卷一第398頁),可知黃來
春所收受之300萬元訂金,並未還給張雲龍或原告,而是交
付予被告,則被告抗辯100萬元已返還原告云云,並無理由
。
㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為:「十四、其他特別約
定:「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分,買方同意
賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」,是否有
以土地法第34條之1處分為前提,始有本條延長收購期限之
適用?抑或係不論有無依土地法第34條之1處分,均有本條
延長收購期限之適用?
1.按解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人
立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則
及誠信原則,從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、
經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果,作
全盤之觀察,以為判斷之基礎(最高法院98年度台上字第19
25號、101年度台上字第79號判決意旨參照)。按契約既得
依當事人之真意而為解釋,則對於契約之漏洞,法院即非不
得為契約之補充解釋。而契約之補充解釋,係將當事人未明
文約定之事項,當成契約漏洞,參考並斟酌締約過程、締約
目的、契約類型、內容等關連事實,依誠信原則予以填補(
最高法院94年度台上字第1809號判決意旨參照)。另共有土
地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不
動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半
數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不
予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應
事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之
,土地法34條之1第1、2項定有明文。
2.經查,系爭契約第14條第1項特約事項内容為:「十四、其
他特別約定:「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分,
買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」
,而代書張麗雪到庭證稱:(問:特約事項第一點是什麼意
思?)意思是土地有其他共有人願意出售,他們有去收購,
收購不是馬上收購,契約簽約日期是105年12月17日,要給
他們期限收購才會變成完整,或是透過土地法第34條之1才
可以執行,可能部分共有人要賣,但不到達土地法第34條之
1規定。(問:是約定要收全部?)不用,只要部分共有人
出來就可以,土地法34條之1是共有人超過二分之一,或應
有部分超過三分之二,就可以依照土地法34條之1處分。(
問:收購期限內是要收到土地法34條之1的部分才可以?)
是等語(見本院卷一第327至328頁),可知收購是需要期間
收購,而於非全部系爭土地之所有人均同意收購時,亦可依
土地法34條之1第1項規定,共有人若超過二分之一,或應有
部分超過三分之二,即可依照土地法34條之1第1項規定處分
。另依證人姚建良到庭證稱:(問:簽約時你有無聽到收購
期限?) 收購期限是我們提的,是半年,如果超過半年,
因為黃來春有告隔壁的土地,他們要跟他買土地,對方不賣
。以官司判定為準。(問:當時約定要收購,如果沒收購完
成要如何處理?)怎麼想也不會想到會有這種事情,會半年
都沒辦法收購。如果1個月簽6個,半年36個就可已完成,如
果像黃來春所說有委託書了,當時很有自信能夠完成,後來
發現土地持分人沒有找出來等語(見本院卷一第337至338頁
),可知系爭契約依當時談的情況,最多僅需半年之收購期
限即可完成系爭土地之全部收購,而依土地法34條之1第1項
規定處分時,依土地法34條之1第2項規定,應事先以書面通
知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之,則依規定可
知,適用土地法34條之1第1項規定處分之情形下,需耗費比
較久之時間收購,因此系爭契約才會約定,在適用土地法34
條之1第1項規定處分時,收購期至106年6月26日。然於未適
用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限,系爭契約並
未約定,足認未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購
期限等事項未約定收購期限,系爭契約未臻周詳而有漏洞,
本院認兩造就需耗費較長時間之土地法34條之1第1項規定處
分,已有收購期限之約定,為達成兩造間締約之目的及公平
,揆諸前揭規定及說明,系爭契約此部分之契約漏洞自應以
補充解釋之方法予以填補。且參酌兩造於系爭契約就土地法
34條之1第1項規定處分已有收購期至106年6月26日之約定,
因於系爭土地之所有地主均同意收購時,耗費之時間必短於
適用土地法34條之1第1項規定處分時,因認在系爭土地之所
有地主均同意收購時,收購期限亦為至106年6月26日之解釋
,即不論有無依土地法第34條之1處分,均有本條延長收購
期限之適用。
㈣承上,若系爭契約第14條第1項特約事項,不論有無依土地法
第34條之1處分,均有本條延長收購期限之適用(即不以土
地法第34條之1處分為前提),則期限屆至仍未收購完成時
,是否逾收購期限而致契約歸於無效?
1.而就收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何,兩造亦
未約定,而經查,證人張麗雪到庭證稱:(問:如果超過收
購期限效果為何?)一般超過期限,看他們要另外約定,或
將價金返還都有可能。(問:本件超過期限沒有收購到的效
果為何?)本件沒有寫到這裡,上面沒有特別寫到要如何處
理。(問:當日有無談到?) 不記得等語(見本院卷一第3
28頁),依前開說明,足認收購期限已完成而未完成收購之
契約效果為何,系爭契約未臻周詳而有漏洞。
2.查系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價,若未收購完成
,因為土地非全部收購,整體坪數較小,價值相較於全部收
購為低,若要求原告仍須依原來坪27萬元的價格購買,對買
方不利,因認賣方此時不可要求買方依契約買,較為公平;
而相對的,買方要求賣方賣時,賣方可以不依約賣,符合契
約之公平。故兩造之約定,是在有全部收購完成時,才適用
之約定。此外,本件原告要求向被告購買之價格,亦非原來
約定之價格,原告亦表示,因為不是全部收購完成,價格也
有影響,顯見原告也認為,未收購完成之情況下,不可依照
原來契約之約定條件履行,而是針對已收購的部分,向被告
提出一個新的買受價格。因此,解釋契約下,在期限屆至,
被告仍未收購完成時,契約即失其效力。故本件系爭契約,
因期限屆至仍未收購完成時,已逾收購期限而致系爭契約歸
於無效。
㈤承上所述,因期限屆至仍未收購完成時,系爭契約已逾收購
期限而歸於無效,因此其餘爭點毋庸審究。
六、綜上所述,原告依系爭契約第8條第1、2項約定及民法第249條第4款規定,請求被告返還簽約金300萬元,及自112年11月22日起至清償日止,按年息5%計算之利息,即屬正當,應予准許,逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
七、又兩造各陳明願供擔保,請准宣告假執行或免為假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當之擔保金額,併准許之。至原告敗訴部分,其假執行之聲請失所附麗,應予駁回。
八、本件事證業臻明確,兩造其餘攻防方法及證據,核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
民事第一庭 法 官 韓靜宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 16 日
書 記 官 陳冠廷
KSDV-111-重訴-247-20241212-1