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給付租金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第113號上訴人黃振銘訴訟代理人黃振東朱龍祥律師被上訴人王和順訴訟代理人吳孟桓律師林石猛律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國113年2月 23日臺灣高雄地方法院111年度訴字第1594號第一審判決提起上訴，本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人固於準備程序終結後提出民事變更狀，表示將起訴時所特定之訴訟標的「租賃之法律關係」，變更請求權為「民國103年12月28日房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第3⑴ 條『租金：每月新臺幣（下同）146,000元』」（本院卷第353 頁），然被上訴人在原審即已表明其請求上訴人給付每月14 6,000元之請求權基礎為系爭租約第3條第1項【臺灣台南地方法院（下稱臺南地院）110年度南簡補字第169號卷（下稱南簡補字卷）第15頁、臺南地院110年度訴字第1034號卷（下稱南院訴字卷）第29頁、原審訴字卷第28頁】，其請求權基礎並無不同，自無變更可言。貳、實體部分：一、被上訴人主張：上訴人向被上訴人承租如附表一所示房屋（下稱系爭房屋），並於103年12月28日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自104年1月1日起至106年12月 31日止，租金每月146,000元。詎上訴人自105年6月起即未再支付租金，被上訴人礙於雙方情誼及上訴人身分而未強硬催討，仍讓上訴人繼續使用系爭房屋，系爭租約於106年12 月31日屆滿後，兩造成立不定期租賃關係，上訴人仍有給付系爭房屋租金之義務。嗣因上訴人始終未給付積欠之租金，被上訴人於110年5月28日以歸仁郵局第96號存證信函向上訴人催討租金，未獲上訴人置理，被上訴人復於110年6月28日以歸仁郵局第125號存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人已於110年6月29日收受該存證信函，兩造間之租賃關係即已終止，本件被上訴人僅請求上訴人給付自10 5年6月1日起至108年6月1日止，共36個月合計5,256,000元租金（計算式：146000×36=0000000；下稱系爭租金）。為此，依租賃之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應給付5,256,000元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：附表一編號1所示房屋係上訴人之女黃君蕙於9 9年4月28日向訴外人周惠琪購入，並提供上訴人使用；附表一編號2、3所示房屋則為上訴人向建設公司購買，77年10月 27日登記為上訴人、上訴人配偶黃惠玲所有，94年1月13日移轉所有權登記予黃君蕙及上訴人之子黃君樸所有，並提供上訴人使用。上訴人於103年間因投資事業需款孔急，向被上訴人借貸1,350萬元（下稱系爭款項），並以系爭房屋為「擔保」，而將系爭房屋所有權移轉至被上訴人名下，惟仍繼續由上訴人管理使用系爭房屋，系爭房屋自始均未曾交付被上訴人或改變占有，足見系爭房屋所有權未實質移轉，被上訴人並非系爭房屋真正所有權人，自無可能將系爭房屋出租予上訴人，兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在。況兩造於105年7月間簽立協議書，約定以系爭房屋擔保系爭款項之金錢債務（下稱系爭協議書），再參以系爭租約所定每月租金146,000元，該金額遠高於同棟大樓出租行情數倍，可見該款項並非系爭租約之租金而是系爭款項之利息，足證系爭租約係兩造通謀虛偽意思表示而簽立，該租約為無效，被上訴人請求為無理由等語置辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人5,256,000元本息。上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠附表一編號1、2所示房屋原為上訴人之女黃君蕙所有；附表一編號3所示房屋原為上訴人之子黃君樸所有，103年12月22 日以買賣為原因，分別移轉所有權登記為被上訴人所有，有土地及建物登記謄本、土地及建物異動索引附卷可憑（南簡補字卷第51-55頁、南院訴字卷第57-83頁）。　㈡依據兩造所簽立之系爭租約所載，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年1月1日起至106年12月31日止，每月租金146,000元，有雙方於103年12月28日簽立之系爭租約在卷可查（南簡補字卷第19頁）。　㈢系爭租約於106年12月31日期限屆滿後，兩造未簽訂任何書面契約，然系爭房屋自107年1月1日起至112年3月20日止，仍由上訴人繼續占有使用中。　㈣系爭房屋業於112年3月21日由被上訴人收回，目前為被上訴人占有中。　㈤被上訴人於110年5月28日以歸仁郵局存證號碼96號存證信函催告上訴人於文到一週給付積欠之系爭房屋租金，否則將終止租約，上訴人於110年5月31日收受該存證信函，有該存證信函、郵政回執附卷可憑（南院訴字卷第33-36頁）。　㈥被上訴人於110年6月28日以歸仁郵局存證號碼125號存證信函向上訴人為終止兩造間之租約，上訴人於110年6月29日收受該存證信函，有該存證信函、郵政回執附卷可憑（南院訴字卷第37-40頁）。　㈦兩造於105年7月間某日簽訂系爭協議書，被上訴人借款1,350 萬元予上訴人，雙方約定待上訴人清償後，被上訴人應配合上訴人辦理系爭房屋所有權移轉登記及塗銷抵押權設定，有系爭協議書在卷可佐（原審訴字卷第43-45頁）。五、本院論斷：　㈠按民事訴訟係在解決私權糾紛，就證據之證明力係採相當與可能性為判斷標準，亦即負舉證責任之人，就其利己事實之主張，已為相當之證明，具有可能性之優勢，即非不可採信。若負舉證責任之當事人就其主張之事實已盡證明責任，他造當事人對該主張如抗辯為不實並提出反對之主張，就該反對之主張，自應負證明之責，此為民事舉證責任分配之原則。　㈡查上訴人並不否認兩造簽署之系爭租約形式上為真正（南院訴字卷第27頁），而該租約明文記載租賃標的為「高雄市○○ 區○○○路000號之1號3樓之1、4樓之1、4樓之2全部」，租金為每月146,000元，其載述已揭明兩造就租金、租賃標的等租賃契約必要之點達成意思表示合致（民法第421條第1項參照），由上訴人承租系爭房屋之意旨，文意明確並無須別事探求，是被上訴人主張兩造間就系爭房屋有成立租賃關係乙節，核屬有據。又系爭租約約定之租賃期限原至106年12月3 1日止，然自107年1月1日起至被上訴人於110年6月28日通知終止租約時為止，系爭房屋仍由上訴人繼續占有使用（不爭執事項㈢），被上訴人並未為反對之意思，故依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，是以，被上訴人就其所主張兩造就系爭房屋原成立定期租賃關係，租約期滿後，上訴人繼續占有使用系爭房屋，而成立不定期租賃關係乙情，已有相當之證明，自非不可採信。　㈢上訴人辯稱被上訴人係基於讓與擔保關係取得系爭房屋所有權，並非真正所有權人，無權出租房屋云云。查：　⒈按信託之讓與擔保契約，須設定人以供債務擔保之意思，將擔保標的物之權利移轉於擔保權人，使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權，債務清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物或估價而就該價金受清償者而言（最高法院108年度台上字第187 3號判決參照）。　　⒉系爭協議書前言雖記載被上訴人因借貸1,350萬元予上訴人，而登記為系爭房屋所有權人等語，然上訴人供稱：事後簽署之系爭協議書並非為確認系爭房屋移轉原因是擔保信託而撰作（本院卷第67頁），則其就所主張兩造係在103年12月間成立讓與擔保契約乙節，即無任何書面證據可憑。而讓與擔保為非典型擔保，法無明文，為免擔保權人逾越擔保債務清償之經濟目的行使其權利，讓與擔保之當事人通常定有約款規範其間之權利義務關係，以限制擔保權人行使所有權，上訴人為學有專精之執業律師對此殆無不知之理，且系爭房屋係黃君蕙、黃君樸以買賣為登記名義移轉給被上訴人，亦即是由第三人而非上訴人移轉所謂之擔保物給被上訴人，於此未見在103年12月間有何不能簽立讓與擔保契約之理由，上訴人當時竟未書立任何與此有關之書面資料以為憑證，事後簽署之系爭協議書亦未有任何與此相關之任何約款，其上開抗辯，已有可議。　⒊被上訴人在105年3月間提供系爭房屋為擔保品，為其經營之○ ○○○企業股份有限公司向陽信商業銀行股份有限公司借款，設定債權總額1,188萬元之抵押權，有土地建物查詢資料可考（南簡補字卷第51-55頁），此顯有異於一般讓與擔保僅在擔保債務清償，擔保權人不能取得受債權清償以外之利益，遑論另持以向第三人抵押借款之情況，則上訴人所稱之讓與擔保是否屬實，亦有可疑。　⒋系爭房屋係黃君蕙、黃君樸以買賣為登記名義移轉給被上訴人，並非上訴人移轉給被上訴人，而上訴人並未舉證證明其就黃君蕙、黃君樸名下之系爭房屋有實質所有權，可以之擔保自身債務，且黃君蕙、黃君樸係基於擔保上訴人債務之意乃將系爭房屋所有權移轉於被上訴人，其主張被上訴人係基於讓與擔保關係取得系爭房屋所有權云云，即乏依據。　　　⒌況讓與擔保在擔保之債務未清償前，其擔保之效力仍然存在，而讓與擔保標的物所有權於法律形式上已移轉於擔保權人，標的物之占有理論上亦一併移轉，設定人如繼續用益標的物，通常在當事人間另成立一定之法律關係，如使用借貸或租賃等，故縱兩造間確有在103年12月間成立讓與擔保契約，亦無礙於兩造間可因上訴人繼續用益系爭房屋而另成立租賃關係，是上訴人上開所辯，並無可採。　㈣上訴人另辯稱被上訴人並非實際所有權人，無權出租系爭房屋；系爭租約所定租金違背當地行情，不合常理，被上訴人亦未申報此部分租金收入，且系爭房屋之修繕、賦稅均由上訴人負擔，與一般租賃不同；上訴人於104、105年間曾給付被上訴人如附表二所示款項，各期款項金額不一，並均與系爭租約所載每月146,000元金額不同，顯與應按月固定給付定額之租金不同，可見系爭租約為通謀虛偽而無效，被上訴人不得據該無效契約而為主張云云。查：　⒈系爭房屋係被上訴人向黃君蕙、黃君樸購買，於103年12月22 日登記為所有權人乙節，為兩造所不爭執。而不動產物權係以登記表現其內容，具有公示與公信力，依民法第759條之1 規定，推定被上訴人適法有系爭房屋之所有權權利。且兩造縱有在103年12月間成立讓與擔保契約，亦無礙於兩造間可另就系爭房屋成立租賃關係，業如前述，是上訴人指稱被上訴人非所有權人無權出租云云，並無可採。　⒉上訴人雖提出其與訴外人劉家聲簽立月租金為12,000元之租賃契約（原審訴字卷第93-101頁），以佐證系爭租約之租金過高。租金多寡雖有市場行情可供為參考依據，但當事人本於自由意志約定高於市場行情之租金數額，基於契約自由原則，並無不可，尚難憑此認定租約為偽。又出租人依法律規定雖需負擔租賃標的之賦稅、修繕義務，然基於契約自由原則，非不得特約轉由承租人負擔，且縱未有特約約定，亦僅為承租人日後是否向出租人請求其所墊付之賦稅及修繕費之問題；至被上訴人未申報租金收入，則屬日後是否由稅務機關補徵、課罰滯納罰金問題，均難憑為有利於上訴人之認定。　⒊上訴人曾於104年1月至105年5月間簽立如附表二所示金額之支票供被上訴人兌領，有支票存根、存提紀錄、華南商業銀行股份有限公司函文資料、臺灣中小企業銀行國內作業中心函文資料可憑（本院卷第101-103、225-241、247-259、325 -330頁），且為被上訴人所不爭執（本院卷第162、341頁）。上訴人辯稱上開給付係系爭款項之借款利息，因有大、小月故金額不同，然上訴人原稱借貸本金是用1,750萬元計算，利息為年息11％（本院卷第58頁），經本院質疑以此計算月息應為160,416.6元，但附表二每月僅為14多萬，所謂大、小月計算金額也不相符？（本院卷第168頁）上訴人乃改稱本金為1,350萬元、月息0.0105（本院卷第288頁），前後所述並非一致。而如以本金1,350萬元、月息0.0105計算，小月利息為141,750元（計算式：1,350萬×0.0105＝141750），大月為146,475元（計算式：141750÷30×31＝146475），然編號5、7、10、12對應6月、7月、10月、12月的大月，金額卻均為141,750元，且除編號17外，並無其他符合146,475元之數額，則所謂繳息乙說是否屬實，並非無疑。而上開支票面額雖然均非定額之146,000元，且有部分是同一個月開立2 張支票，然仍可看出係每月支付一次，且除編號1、3、14外，其餘各月給付金額多在14萬元左右，其給付仍有固定、規律性，符合按期給付租金之模式。且上開期間上訴人給付總額為2,461,370元，並未超逾如以每月146,000元租金計算，此期間之租金總額2,482,000元（計算式：146000×17＝00000 00）；被上訴人並稱：我們兄弟互稱，上訴人不管付多少，我都收下來，因為他經濟狀況不好，我有收到就算了，也沒去計算他到底欠我多少租金等語（本院卷第162-163頁），所述尚無違常理，自難僅以上訴人每月給付金額與租金數額略有所落差，即認系爭租約為偽。　⒋綜上，依上訴人所舉事證，難令本院獲致系爭租約為通謀虛偽之有利心證，上訴人上開所辯，自難採信。　㈤兩造就系爭房屋原成立定期租賃關係，租約期滿後，上訴人繼續占有使用系爭房屋，而成立不定期租賃關係，業經本院認定如前。而被上訴人於110年5月間催告上訴人繳納積欠之租金未果，於110年6月28日對上訴人為終止租約之意思表示，並於112年3月21日收回系爭房屋，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣、㈤、㈥，上訴人事後辯稱系爭房屋仍由其占用顯違反自認而非可採），則被上訴人請求上訴人給付租賃期間所積欠之105年6月1日起至108年6月1日止，共36個月合計5,25 6,000元租金，為有理由，應予准許。六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付5, 256,000元本息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　附表一：　編號不動產標示 1 高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號3樓之1房屋（原所有權人：黃君蕙） 2 高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號4樓之1房屋（原所有權人：黃君蕙） 3 高雄市○○區○○段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號4樓之2房屋（原所有權人：黃君樸）附表二：（參見本院卷第233頁，編號16金額應為141,750元，上　　　　　訴人書狀表格誤載為414,750元）編號日期金額 1 104/1/29 166,250元 2 104/3/2 146,470元 3 104/3/30 132,300元 4 104/4/30 146,470元 5 104/6/1 141,750元 6 104/6/30 146,470元 7 104/7/30 141,750元 8 104/8/31 146,470元 9 104/9/30 145,555元 10 104/10/30 141,750元 11 104/11/30 146,470元 12 104/12/30 141,750元 13 105/1/30 146,470元 14 105/3/1 136,750元 15 105/3/30 146,470元 16 105/5/16 141,750元 17 105/5/30 146,475元合計 2,461,370元

2025-02-19

KSHV-113-上-113-20250219-1

重訴

臺灣新北地方法院

債務不履行損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第177號原告薛進強胡素娥陳文育陳林素香陳文俊陳文豪陳筠婷張利銓張玉貞張玉瑛張玉貴張玉梅陳盛進李美芷莊進男李張春枝陳招吉楊胡美吳年章吳李面邱添來李榮義蔡陳正子蔡瓊鶯蔡瓊雀蔡育華蔡瓊惠蔡育鴻共同訴訟代理人徐子評律師何宗翰律師複代理人周松蔚律師被告蘆洲中山民營零售市場有限公司法定代理人李嘉紋訴訟代理人馬在勤律師複代理人陳佳雯律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國114年1 月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國58年間興建蘆洲中山民營零售市場（下稱系爭市場），並進行市場招商，當時之攤商以攤位價格約新臺幣（下同）1萬8,000元至3萬元、店鋪價格約4萬元為對價，向當時被告負責人李樹根購買市場攤位永久使用權，前開價格已近似或高於當時買受建物之價格。李樹根向當時之攤商表示所給付之價金為購買權利，此後可永久使用攤位或店舖，且僅須每月給付極低金額之使用費供被告維護系爭市場即可，因當時攤商不諳法律，故兩造僅有口頭協議而未簽署書面買賣契約。嗣後，李樹根與各攤商簽署租賃契約書，並將買賣使用權之價金記載為保證金，每月給付之使用費記載為租金，於75年換約時因使用費與租金不同，再將契約文字改回使用費，且被告出具之收據亦記載為使用費，豈料，被告於105年起竟將買賣攤位永久使用權包裝成租賃關係，故又將前開收據文字改為租金。系爭市場攤位可因攤商過世或其他原因無條件移轉使用權予配偶或直系血親，如係要轉予配偶或直系血親以外之人，則須支付被告50個月租金，可見非租賃關係。原告則均為現行系爭市場之攤商，其各自取得攤位或店舖之時間及經過如附表二所示。被告於109年9 月1日發函通知原告稱系爭市場年久失修，經新北市政府工務局認定為危樓，將暫停營業，並要求原告應於109年12月3 1日前辦理終止租約，逾期視同終止云云。原告遂組成蘆洲中山市場攤商自救會寄發存證信函予被告並聲請調解，然兩造於110年1月18日調解不成立。110年3月1日上午，被告僱工架設鐵皮圍籬包圍系爭市場，禁止原告進出，侵害原告對於市場攤位之永久使用權，爰依民法第226條第1項、第227 條第1項、類推或適用民法第231條第1項、類推適用民法第2 25條第2項，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付如附表一所示之「原告」如附表一所示「應給付金額欄」之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造就系爭市場攤位是成立租賃契約，而非永久使用權買賣契約，且被告招商時所收取較高保證金係因系爭市場炙手可熱，為挑選素質較好之攤商所致，且該保證金亦應於租賃契約終止時退還承租人。系爭市場經鑑定機關認定耐震能力未達最低等級，具公共危險，又隨消費模式改變，系爭市場式微，154個攤位店鋪中僅存40個實際有在經營，被告已無力以修繕方式繼續經營系爭市場。被告遂於109年9 月1日（斯時兩造均未簽署新的租賃契約，屬不定期租賃），依民法第450條第2項本文終止兩造間不定期租約（原告胡素娥、李美芷、李張春枝、李榮義部分併依與其等所簽立之租約第11條終止租約），並停收租金。是本件被告已合法終止租約，自無原告主張之給付不能之情形，亦無民法第226 條第1項、第227條第1項、第231條第1項、第225條等規定之適用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第241頁至243頁）　㈠被告於58年間興建系爭市場，並進行市場招商，攤商以攤位價格約1萬8,000元至3萬元、店鋪價格約4萬元對外招商。現行法定代理人為李嘉紋，實際管理人為訴外人范文琴（見本院卷一第35頁、第113頁)。　㈡原告均為系爭市場之攤商。　㈢被告於109年9月1日發函通知原告稱因系爭市場年久失修，經新北市政府工務局認定為危樓，將暫停營業，並要求原告應於109年12月31日前辦理終止租約，逾期視同終止（見本院卷一第83頁）。原告遂組成蘆洲中山市場攤商自救會寄發存證信函予被告，並聲請調解，然兩造於110年1月18日調解不成立（見本院卷一第87頁至95頁）。被告曾於109年11月26 日曾委託律師發函予蘆洲中山市場攤商自救會（見本院卷一第119頁至121頁）。　㈣110年3月1日上午，被告僱工在系爭市場架設鐵皮圍籬，系爭市場即停止營業，停水並停電（見本院卷一第97頁至99頁、第113頁），市場攤商因之對李嘉紋、范文琴提起刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署檢察官以110年度偵字第38959號不起訴在案（見本院卷一第111頁至117頁、第327頁）。　㈤系爭市場收受費用（兩造對於費用性質為租金或使用費尚有爭議，以費用稱之）僅收至109年8月31日，之後即未再收費 (見本院卷一第115頁)，即自109年9月1日至110年2月28日止均未收受費用(見本院卷一第327頁)。　㈥系爭市場曾於108年9月9日經社團法人臺灣省土木技師公會初步評估結構安全耐震評估危險度總分數為81.50，認未達最低等級，認建築物耐震能力確有疑慮(見本院卷一第122頁至 124頁、第347頁至389頁)。　㈦原告薛進強曾於75年9月27日與被告簽訂如本院卷一第125頁至130頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪 )租賃契約書，薛進強繳交市場費用明細如本院卷一第131頁至133頁，被告並曾開立如本院卷一第135頁至142頁之收據予薛進強。　　　㈧原告胡素娥曾於90年4月26日與被告簽訂如本院卷一第143頁至149頁攤位(店鋪)租賃契約書，被告並曾開立如本院卷一第151頁至156頁之收據予胡素娥。　㈨陳澤仁(已死亡)即原告陳文育、陳林素香、陳文俊、陳文豪、陳筠婷之被繼承人(見本院卷一第169頁至177頁)，陳澤仁曾於75年9月11日與被告簽訂如本院卷一第157頁至168頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書，被告並曾開立如本院卷一第179頁至181頁之收據。　　㈩張歐愛雪(已死亡)即原告張利銓、張玉貞、張玉瑛、張玉貴、張玉梅之被繼承人(見本院卷一第183頁至193頁)，張歐愛雪曾於75年10月3日與被告簽訂如本院卷一第195頁至200頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書，被告並曾開立如本院卷一第201頁至203頁之收據。　原告李美芷(原名劉李秀釵)曾於85年6月26日與被告簽訂如本院卷一第207頁至213頁攤位(店鋪)租賃契約書。原告莊進男曾於75年12月12日與被告簽訂如本院卷一第215頁至220頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書。原告陳招吉曾與被告簽訂如本院卷一第233頁至237頁未載簽立日期之租賃契約書(上載期間為自60年4月16日至62年 4月15日)，嗣後於64年11月21日與被告簽訂如本院卷一第23 9頁至243頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位( 店鋪)租賃契約書。原告楊胡美於78年3月13日與被告簽訂如本院卷一第245頁至250頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約。原告吳年章於77年2月6日與被告簽訂如本院卷一第251頁至262頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約。原告吳李面於78年3 月25日與被告簽訂如本院卷一第263頁至268頁台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約。　原告李張春枝曾於88年5月10日與被告簽訂如本院卷一第221 頁至227頁攤位(店鋪)租賃契約書，被告並曾開立如本院卷一第229頁至231頁之收據。　原告李榮義曾於85年6月7日與被告簽訂如本院卷一第273頁至 279頁攤位(店鋪)租賃契約書，被告並曾開立如本院卷一第2 81頁之收據。　　被告開立如本院卷一第269頁至272頁收據予原告邱添來。被告於70年間曾與原告邱添來簽立一份租賃契約書，該契約現已遺失。　原告蔡陳正子、蔡瓊鶯、蔡瓊雀、蔡育華、蔡瓊惠、蔡育鴻為原攤商蔡豊儀之繼承人，蔡豊儀曾繳納費用予被告，經被告簽收（見本院卷一第283頁至295頁）。蔡豊儀未曾與被告簽立書面契約。　除上述契約外，兩造於此後均未再簽立書面契約。即如本件屬於租賃關係，兩造間即屬不定期租賃關係。四、得心證之理由：　㈠兩造就系爭市場攤位及店鋪之法律關係為租賃關係：　1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條定有明文。復按租賃契約為不要式行為，其因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，不因其名稱非租金，而謂非屬租金性質（最高法院46年台上字第519號判決先例參照）。　2.經查，原告薛進強、陳澤仁(已死亡)即原告陳文育、陳林素香、陳文俊、陳文豪、陳筠婷之被繼承人；張歐愛雪(已死亡)即原告張利銓、張玉貞、張玉瑛、張玉貴、張玉梅之被繼承人；原告莊進男、陳招吉、楊胡美、吳年章、吳李面與被告簽立之台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位( 店鋪)租賃契約書，均定有租賃期間、每月給付租金之金額，及如前開原告有違反契約之情，被告有權終止租賃契約之約款，及如攤位使用人私自轉讓者應加收50個月使用費及撤銷使用許可，受讓人得申請使用該攤攤位等約款（見本院卷一第125頁至130頁、第157頁至168頁、第195頁至200頁、第 215頁至220頁、第239頁至268頁）；原告胡素娥、李美芷、李張春枝、李榮義所簽立之攤位(店鋪)租賃契約書，亦均定有租賃期間、每月給付租金之金額、如前開原告有積欠租金、清潔費達3個月，經被告催告仍不繳納，被告有權逕行終止契約之約款，及承租人應自行經營，不得轉租、分租或轉讓，如有違反，被告得終止租約並加收50個月租金額之違約金等約款（見本院卷一第143頁至149頁、第207頁至213頁、第221頁至227頁、第273頁至279頁）。又被告於70年間曾與原告邱添來簽立一份租賃契約書乙節，亦為兩造所不爭執。經核上開台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書及攤位(店鋪)租賃契約書之內容，並未約定攤商得永久使用系爭市場攤位或店鋪，依前開契約之記載，攤商僅取得優先承租人之地位，且不得任意將攤位或店舖轉租或轉讓予他人使用，且如有違約，被告有權終止租賃契約等節，足證被告就系爭市場攤位及店舖係立於出租人之地位而為管理行為並收取租金，前開原告則係基於租賃契約關係而得使用系爭市場攤位或店鋪，並均按月給付金錢予被告，此有上開被告之手寫帳目及收據在卷可查（見本院卷一第13 1頁至142頁、第151頁至156頁、第179頁至181頁、第201頁至203頁、第229頁至231頁、第269頁至272頁、第281頁），原告按月所給付之金錢即為使用系爭市場攤位或店舖而支付之對價，而屬租金之性質，並不因其名目為使用費或其他費用名稱而有不同。復觀諸蔡豊儀(已死亡)即原告蔡陳正子、蔡瓊鶯、蔡瓊雀、蔡育華、蔡瓊惠、蔡育鴻之繼承人59年5 月11日之收據記載「俟訂立承租契約後憑本據轉充保證金之用」等語（見本院卷一第287頁），是兩造間係成立租賃關係乙節，應可認定。　3.至原告雖主張李樹根曾向攤商表示其等所購買者為永久使用權乙節（見本院卷一第33頁），則未見原告提出相關事證，前開主張自無足採。又原告主張其等或其繼承人係以近似或高於當時買受建物之價格向李樹根購買市場攤位永久使用權，及系爭市場攤位可因攤商過世或其他原因無條件移轉使用權予配偶或直系血親，如係要轉予配偶或直系血親以外之人，則須支付被告50個月租金，可見非租賃關係等語（見本院卷一第34頁、第50頁至54頁、第412頁至415頁、本院卷二第 36頁至40頁）。惟又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真。查，依台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書第2條及攤位店鋪租賃契約書第3 條均約定：應繳保證金期滿時照數無息退還。是可知原告所繳交予被告之保證金於租約期滿時應予退還，即相當於押租金之性質，至前開保證金之金額高低，應係訂約雙方磋商而得，而無法逕以原告主張該金額近似或高於當時買受建物之價格而認兩造間即係訂立永久使用權之買賣契約。又依台北縣蘆洲鄉中山民營零售市場有限公司攤位(店鋪)租賃契約書第4條第5款約定：乙方即承租人如有私將攤位店鋪轉租分租或其他頂讓行為者願由甲方即出租人隨時終止租約並沒收已繳之保證金以方不得提出異議。第6條約定：依台灣省零售市場管理規則第11條規定，本市場攤鋪位使用人私自轉讓者，應加收50個月之使用費，並撤銷其使用許可，受讓人得申請使用該攤舖位。第8條約定：承租人在本約有效期間並無違反規定情事者，有優先繼續承租權（見本院卷一第125頁至130頁、第157頁至168頁、第195頁至200頁、第215頁至22 0頁、第239頁至268頁）；攤位店鋪租賃契約書第6條約定：乙方即承租人應自行經營，不得轉租、分租或轉讓，如違反轉租、分租或轉讓情事，甲方得終止租約並加收50個月租金額之違約金。第15條約定：約定乙方即承租人於租期內並無違反規定情事者，租期屆滿後，就攤位就攤位店鋪有優先承租權。第18條約定：本契約未約定事項，悉依台灣省零售市場管理規則及其有關法令處理，如有違反規定情事，甲方即出租人得比照上開法令之罰處罰乙方（見本院卷一第143頁至149頁、第207頁至213頁、第221頁至227頁、第273頁至27 9頁）。參諸36年3月21日訂定、89年1月18日廢止之臺灣省零售市場管理規則第14條規定：申請承租公有市場攤舖位，以同一戶籍地縣 (市) 轄區內一戶一攤舖位為限，並應自行經營，不得轉租、分租或轉讓。承租人違反前項規定者，終止租約，收回攤舖位，並加收10個月租金額之違約金。第15 條規定：公有市場攤舖位租期以4年為限。前項租期屆滿時，原承租人有繼續承租權，但有逾期繳納租金或清掃費尚未繳清者，不在此限。第22條規定：公有市場攤舖位承租人之繼承人，得自繼承發生日起3個月內，互推1人申請變更承租人名義。逾期時終止租約，收回攤舖位。可見依照當時之臺灣省零售市場管理規則之規定，承租公有市場之攤商有優先承租權，且不得擅自將攤位轉租、分租或轉讓，攤商之繼承人並得於被繼承人死亡後申請變更承租人之名義。是依上開管理規則可知，系爭市場當時係參照公有市場之經營模式出租予攤商使用，並規定攤商不得將攤位或店舖轉租或轉讓他人，且保障攤商及繼承人有優先承租權，又出租人本即可限制承租人不得擅自轉租或分租，承租權亦非不得作為繼承之標的，是原告所為上開主張，自屬無據。　　　㈡被告於109年9月1日依照民法第450條第2項終止兩造間不定期租賃契約，應屬合法：　1.經查，除上述契約外，兩造於此後均未再簽立書面契約。即如本件屬於租賃關係，兩造間即屬不定期租賃關係，此節亦為兩造所不爭執，業如前述。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條定有明文；復按上訴人既非就房屋全部承租，以併及於附屬之騎樓，而僅係就騎樓部分之土地承租設攤，自非房屋及基地之租賃可比，應無土地法第100條及第103條規定之適用，依民法第450條第2項規定當事人得隨時終止租約（最高法院70年度台上字第1293號判決參照）。又按兩造間租賃契約之標的物，名義上雖為販賣部房屋及設備，然實際上則為販賣部攤位之使用權，從而有關本件租賃契約之終止，自無適用土地法第100條規定之餘地，而應適用民法之規定（最高法院56年度台上字第1033號判決參照），是本件兩造租賃標的既為市場攤位及店鋪，揆諸前開判決意旨，即無土地法第100條規定之適用餘地，而應適用民法第450條第2項之規定，是被告得依民法第450條第2 項規定隨時終止租約。　2.經查，被告於109年9月1日發函通知原告稱因系爭市場年久失修，經新北市政府工務局認定為危樓，將暫停營業，並要求原告應於109年12月31日前辦理終止租約，逾期視同終止乙節，業據原告提出被告所發之函稿及通知單等件在卷可查（見本院卷一第83頁至85頁），此節亦為兩造所不爭執，是被告抗辯其於109年9月1日依照民法第450條第2項終止兩造間不定期租賃契約乙節，應屬可採。　3.是被告既依法終止兩造間不定期租賃契約，自無任何債務不履行之情形，故原告主張被告違反保持合用義務，所行使終止權亦不符誠信原則，依照民法第231條第1項請求損害賠償等語，自屬無據；及依民法第226條第1項、第227條第1項請求損害賠償，或類推適用民法第225條第2項請求被告交付受領自建商之代償利益等語，亦無理由。又被告既得隨時終止租賃契約，其合法終止租賃契約後，原告即應返還系爭市場攤位及店鋪予被告，被告亦得自行決定何時拆除系爭市場，是原告主張被告於109年9月1日終止契約，卻到113年1月才開始拆除系爭市場，不符合攤位店鋪租賃契約書第11條約定，而適用或類推適用民法第231條第1項請求109年9月1日至1 13年1月間被告拒絕原告使用攤位之損害，亦屬無據。五、綜上所述，原告依民法第226條第1項、第227條第1項、類推適用或適用民法第231條第1項、類推適用民法第225條第2項，請求被告應給付如附表一所示之原告如附表一應給付金額欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宏璋　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝依庭以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍附表一：原告之聲明，見本院卷一第29頁至32頁編號原告應給付金額（新臺幣）法定利息備註 1 薛進強 90萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%之利息 2 胡素娥 180萬元 3 陳文育、陳林素香、陳文俊、陳文豪、陳筠婷 120萬元 4 張利銓、張玉貞、張玉瑛、張玉貴、張玉梅 60萬元 5 陳盛進 60萬元 6 李美芷 90萬元 7 莊進男 90萬元 8 李張春枝 60萬元 9 陳招吉 180萬元 10 楊胡美 90萬元 11 吳年章 180萬元 12 吳李面 60萬元 13 邱添來 60萬元 14 李榮義 60萬元 15 蔡陳正子、蔡瓊鶯、蔡瓊雀、蔡育華、蔡瓊惠、蔡育鴻 60萬元附表二：原告主張其等取得攤位或店舖之時間、事實經過，見本院卷一第36頁至47頁、第75頁至76頁編號原告攤位/鋪別/編號事實經過與被告訂立之契約卷證資料備註 1 薛進強店鋪第10號訴外人薛進興即薛進強之兄長，於64年以10萬元向當時之攤商購買店鋪第10號並簽署權利讓渡書（已遺失），並與賣家一同向被告提出店鋪已移轉。嗣後又轉讓給其母薛賴樟，直接向被告辦理改名，未另行換約。75年再轉手予薛進強，被告稱如不換約即不得辦理移轉及改名，因此更換為75年租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 75年7月1日至76年6月30日租賃契約書本院卷一第125頁至130頁 2 胡素娥店鋪第19號及第21號訴外人林明聰即胡素娥之配偶，於58年分別以4萬元、3萬元向李樹根購買店鋪第19號及第21號，並簽署保證金之收據。60年間，被告與林明聰簽訂租賃契約書，並收回上開保證金收據。於75年簽署新的租賃契約書暨收回舊約，被告於85年要求簽署新的租賃契約書，因林明聰認不合理故未簽署。嗣後由胡素娥於90年間繼承上開店鋪，被告遂拿出林明聰未簽署之85年租賃契約書由胡素娥簽署，嗣後則未再訂新約。 90年4月26日至91年5月31日租賃契約書本院卷一第143頁至149頁 3 陳文育、陳林素香、陳文俊、陳文豪、陳筠婷肉鋪第1號及場外鋪第24號訴外人陳澤仁即左列原告之被繼承人，於60幾年以5萬元向當時之攤商購買肉舖第1號；嗣後陳澤仁再以1萬5千元購買該場外鋪第24號。陳澤仁與被告簽署75年租賃契約書，嗣後則未再訂新約。嗣後由左列原告繼承左列攤位及店鋪，由陳文育繼續經營使用攤位及繳納費用。期間均為自75年7月1日至76年6月30日租賃契約書本院卷一第157頁頁至168頁 4 張利銓、張玉貞、張玉瑛、張玉貴、張玉梅肉鋪第3號訴外人張歐愛雪即左列原告之被繼承人，於60幾年以3萬元向李樹根購買肉舖第3號。張歐愛雪與被告於75年簽署租貸契約書，嗣後則未再訂新約，其過世後現由左列原告繼承左列攤位。 75年7月1日至76年6月30日租賃契約書本院卷一第195頁至200頁 5 陳盛進肉鋪甲2號訴外人陳明格即陳盛進之父，於60年初以75萬元向李樹根購買房屋及肉舖甲2號，並將肉舖甲2號登記於陳盛進名下，惟均未簽署任何契約。 6 李美芷(原名劉李秀釵) 店鋪第32號李美芷於64年間以4萬元向李樹根購買店鋪第32號，兩造有簽署租賃契約書，多次換約後，最後一次係於85年簽署租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 85年6月1日至87年5月31日租賃契約書本院卷一第205頁至213頁 7 莊進男店鋪甲第15號莊進男前以4萬元向李樹根購買店鋪甲第15號，登記於訴外人莊助男即莊進男之哥哥名下，買賣時被告有提出一張收據，並有簽立租賃契約書。莊助男過世後，於75年莊進男向被告辦理繼承登記，並於75年簽署租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 75年7月1日至76年6月30日租賃契約書本院卷一第215頁至220頁 8 李張春枝肉鋪第8號訴外人李友雄即李張春枝之配偶，於60年間以3萬元向李樹根購買肉鋪第8號。88年李友雄過世後，由李張春枝繼承，並於88年簽署租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 88年5月31日至89年5月31日租賃契約書本院卷一第221頁至227頁 9 陳招吉乙店2號(店鋪)、乙店4號(店鋪)（起訴狀誤載店鋪第2號及第4號）陳招吉於60年以10萬元向當時之攤商購買店舖第2號。另於64年以15萬元向當時之攤商購買店舖第4號，未簽署買賣契約。過戶時被告收回與前手之租賃契約書，並與陳招吉簽署租賃契約書，此後被告有向陳招吉提出更換租賃契約書，惟陳招吉並未與被告換約，故其自60年及64年簽署租賃契約書後，嗣後則未再訂新約。乙店2號(店鋪)：60年4月16日至62年4月15日租賃契約書；乙店4號(店鋪)：64年4月16日至66年4月15日租賃契約書本院卷一第233頁至243頁。 10 楊胡美店鋪第3號訴外人楊樹雄即楊胡美之配偶，於60年間以4萬元向李樹根購買店鋪第3號。楊樹雄於70年間過世後，由楊胡美辦理繼承遂辦理過戶登記，於78年簽署租貸契約書，嗣後則未再訂新約。 78年3月1日至79年6月30日租賃契約書本院卷一第245頁至250頁 11 吳年章店鋪第27號及第29號吳年章於70年間以200多萬元向當時之攤商購買店鋪第27號及店鋪第29號。兩造於77年簽署租賃契約書，嗣後則未再訂新約。均為77年2月6日至77年6月30日租賃契約書本院卷一第251頁至262頁 12 吳李面場外舖第20號吳李面即吳年章之配偶於71、72年以約160萬元向當時之攤商購買場外舖第20號，買賣時有簽署書面契約(現已遺失)。於78年向吳李面要求換約並簽署78年租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 78年3月25日至78年6月30日租賃契約書本院卷一第263頁至268頁 13 邱添來肉鋪第6號邱添來於60幾年以3萬5千元向當時之攤商購買肉舖第6號並向被告提出店鋪已移轉。於70年間邱添來與被告簽署租賃契約書，然已遺失，嗣後則未再訂新約。 14 李榮義肉舖第5號李榮義於70年以數十萬元向當時之攤商購買肉舖第5號並向被告登記過戶，被告於85年向李榮義要求換約並簽署85年租賃契約書，嗣後則未再訂新約。 85年6月1日至87年5月31日租賃契約書本院卷一第273頁至279頁 15 蔡陳正子、蔡瓊鶯、蔡瓊雀、蔡育華、蔡瓊惠、蔡育鴻菜攤甲第6號訴外人蔡豊儀即左列原告之被繼承人，於58年間以1萬8千元向李樹根購買菜攤甲第6號，有簽收收據。75年間被告通知蔡豊儀辦理換約，然蔡豊儀認為兩造成立買賣使用權契約，而非租賃，故從未簽署契約。101年蔡豊儀過世後，由左列原告繼承左列攤位。

2025-02-19

PCDV-112-重訴-177-20250219-2

鳳簡

鳳山簡易庭

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第695號原告劉黃進財訴訟代理人劉國華被告江進龍上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00弄0號房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠伊於民國110年4月13日與被告簽訂租賃契約，將門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定每月租金新臺幣（下同）13,000元、租賃期間自11 0年4月10日起至113年4月10日止，並約定水、電、瓦斯等費用由被告負擔。於前開定期租賃契約屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋，伊亦未反對意思並依前開定期租賃契約所約定內容向被告收租，雙方就系爭房屋成立不定期限繼續契約（下稱系爭不定期租賃契約）。詎被告曾於定期租賃契約存在期間因違規用電經台灣電力股份有限公司（下稱台電）催繳，被告未予繳納，造成系爭房屋1樓遭台電拆除電錶；又於系爭不定期租賃契約期間，在系爭房屋外堆置物品，造成系爭房屋環境髒亂遭環保局開罰，且被告拒絕繳納罰鍰，伊遂經兒子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日向被告通知要終止系爭不定期租賃契約，並主張系爭不定期租賃契約於 113年9月13日已合法終止，然被告迄今仍無權占用系爭房屋。為此，爰依所有權及契約法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語。　㈡並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：　㈠伊與原告於113年4月10日就系爭房屋成立不定期租賃關係，於113年8月中旬欲繳納租金時，不知何故遭原告拒收租金，伊有給付租金之意願，故仍有佔有使用系爭房屋之權利。又系爭房屋雖曾遭台電拆除電錶，然係因台電作業錯誤所致，並已復電，且此事為伊與台電之間的事，與原告無關。另就環保局對系爭房屋開罰部分，原告有通知伊去繳罰單，但伊認為罰單上所記載之名字係原告，所以伊不願意繳，故原告兒子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日表示不繳罰單就不出租系爭房屋給伊了，雖然伊迄今仍未繳納罰單，然係因罰單並非記載伊之名字，故伊認為原告並未合法終止系爭不定期租賃契約等語置辯。　㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：　㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造於原定期租賃契約之租期即113年 4月10日屆滿後，承租人即被告仍為系爭房屋之使用收益，原告不即表示反對之意思且收受租金，視為成立系爭不定期租賃契約之事實，為兩造所不爭執（本院卷第60、82頁），堪認兩造間於原定租賃期限即113年4月10日屆滿後，就系爭房屋成立系爭不定期租賃契約。　㈡原告已合法終止系爭不定期租賃契約：　⒈按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。民法第450條第2項、第3項定有明文。再按，土地法第1 00條第4、5款規定，承租人以房屋供違反法令之使用時，或承租人違反租賃契約時，得收回房屋。另按，房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全；乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，系爭不定期租賃契約第10條、第11條前段亦有明文。　⒉原告主張被告在系爭房屋外堆置物品，造成系爭房屋環境髒亂遭環保局開罰等節，業據原告提出被告於系爭房屋堆放物品之照片為憑（本院卷第89至95、99、103至107頁），且被告於審理時承認於系爭房屋外堆置物品（本院卷第84頁），且就原告主張系爭房屋係因其違法堆放廢棄物遭環保局開罰等節亦未予爭執（本院卷第83至84頁），是原告前開主張堪認為真實。本院觀諸原告所提出照片，被告於系爭房屋騎樓、屋外道路堆置大量廢棄洗衣機、電視、音響，堆置方式凌亂，且環境異常髒亂，且廢棄洗衣機內皆有可能滋生病媒蚊之污水，影響環境嚴重致遭環保局開罰，已足認被告所為不符系爭不定期租賃契約第11條乙方即被告應以善良管理人之注意義務使用系爭房屋之約定，且被告將系爭房屋作為堆置廢棄物使用之方式，亦屬將系爭房屋為違反法令之使用，是原告據此終止系爭不定期租賃契約，自屬有據。　⒊原告主張於113年8月13日已當面通知被告終止系爭不定期租賃契約，系爭不定期租賃契約已於113年9月13日合法終止乙節，業據被告於本院審理時表示：系爭房屋遭環保局開罰， 113年8月13日原告要伊去繳納罰鍰，但伊認為罰單上記載的是原告名字，請原告將罰單更改為伊的名字方願繳納，原告的兒子當場就說不租給伊了；伊一直沒有繳該罰單等語（本院卷第83至84頁），是兩造均不爭執原告已經其子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日當面通知被告終止系爭不定期租賃契約之意思，另觀諸被告所提出於原租賃契約手寫繳納租金之記載，原告於收受113年7月13日至同年8月13日之租金後，即未再向被告收取租金，有被告所提出繳納租金記載附卷可憑（本院卷第61頁），亦徵原告所稱業於113年8月 13日向被告通知終止系爭不定期租賃契約非虛。依前揭之旨，原告已於1個月前通知終止系爭不定期租賃契約，則原告主張系爭不定期租賃契約於113年9月13日合法終止，當屬有據。　⒋至被告辯稱伊仍有繳納房租意願，未繳罰單原因係因罰單所載姓名非伊姓名，故原告終止系爭不定期租賃契約不合法云云。然原告並非以被告未繳納租金為由終止系爭不定期租賃契約，從而被告有無繳納租金之意願，與系爭不定期租賃契約是否合法終止之判斷無涉。再者，被告既已坦認於系爭房屋外堆置如本院卷第89至95、99、103至107頁所示大量廢棄物品，且亦不爭執系爭房屋所有人即原告因違反狀態責任而遭環保局開罰，則原告以被告違法堆置廢棄物品，造成環境髒亂為由終止系爭不定期租賃契約即屬有據，與被告不願意負擔罰鍰之理由無涉，是被告所辯，均難謂可採。　㈢原告得向被告主張請求返還系爭房屋：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之民法第455條前段、第767條前段定有明文。兩造間系爭不定期租賃契約已於1 13年9月13日合法終止，業經本院認定如前，從而原告依民法第455條前段、第767條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，即屬有據。四、綜上，原告依契約及所有權法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　　官茆怡文以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉企萍

2025-02-14

FSEV-113-鳳簡-695-20250214-1

店簡

新店簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第769號原告游期期訴訟代理人陳琮勛律師被告陳紀閔訴訟代理人李岳洋律師何勖愷律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國114年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認被告持有原告所簽發如附表所示之本票，對原告之本票債權不存在。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告經營訴外人好食一有限公司（下稱好食一公司）擔任董事，被告經營訴外人同立企業有限公司（下稱同立公司）擔任董事，好食一公司前於民國112年7月25日向同立公司購買其所有之基隆市○○區○○段0000○號、48-2建號建物（門牌號碼均為基隆市○○區○○○路000號房屋，下稱系爭房屋）、及其座落土地（下合稱系爭房地）作為廠辦使用（下稱系爭買賣契約）。好食一公司與同立公司復於同年月29日就系爭房地以售後回租方式簽訂租賃契約，將系爭房屋2樓部分區域出租予同立公司，租期20年，每月租金為新臺幣（下同）150, 000元，加計5%稅金後，每年租金合計為1,890,000元（下稱系爭租約）。被告為避免原告調漲租金，因而同意預付10年租金合計18,900,000元，並由同立公司簽發票面金額8,800, 000元之支票共2張（支票號碼分別為：0000000、0000000號，下合稱系爭支票）交予好食一公司，合計17,600,000元，尚餘1,300,000元未給付。被告另為避免好食一公司終止系爭租約，致其預付租金陷於難以請求之風險，原告遂依被告要求簽發如附表所示本票合計10張（下合稱系爭本票）交予被告，金額合計18,900,000元。　㈡詎被告於113年4月間向原告要求買回系爭房地，原告拒絕後，被告竟持系爭本票向鈞院聲請准予強制執行，經鈞院以11 3年度司票字第15138號裁定（下稱系爭本票裁定）准許在案。然而，原告簽發系爭本票之原因為，如好食一公司將來終止系爭租約，好食一公司對同立公司所負預付租金返還之不當得利債務，由第三人即原告代好食一公司向第三人即被告為清償（即民法第310條、第311條規定之第三人向第三人為清償，下稱甲原因關係），原告迄今並未終止系爭租約，上開不當得利債務並未發生，甲原因關係並不存在，故系爭本票債權應不存在等語，爰依系爭本票之法律關係提起本件訴訟。　㈢並聲明：確認系爭本票債權不存在。二、被告則以：　㈠對於好食一公司與同立公司簽訂系爭買賣契約及系爭租約、被告有同意預付10年租金合計18,900,000元、同立公司簽發並交付系爭支票予好食一公司、系爭本票有擔保甲原因關係均不爭執。然因系爭房屋於締約前即有漏水等重大修繕事項，故系爭租約約定待好食一公司履行修繕義務後，系爭租約之租期始行起算，在此之前系爭租約應屬不定期租賃關係。被告因相信原告將履行上開修繕義務，始同意預付10年租金，故系爭本票之擔保範圍應包含上開修繕義務之履行（下稱乙原因關係），否則被告實無必要代表同立公司預先給付10 年鉅額租金，不僅承擔資金周轉風險，更與一般租賃習慣不合。　㈡詎好食一公司遲未履行修繕義務，被告前於112年9月28日起即已向原告催告應代表好食一公司履行修繕義務，原告均置之不理，好食一公司已陷於債務不履行，故被告自得行使系爭本票債權等語，資為抗辯。　㈢並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其私法上之地位有受侵害之危險，且此種危險得以對被告之確認判決將之除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判決【原判例】意旨參照）。經查，原告主張系爭本票債權不存在，此為被告所否認，而系爭本票業經被告向本院聲請准予強制執行獲准，有系爭本票裁定可參（本院卷第17頁），並經本院職權調閱系爭本票裁定卷宗核閱無誤，故原告在私法上之地位即是否就系爭本票負有債務顯有受侵害之危險，而此不安之狀況得以對被告之確認判決除去，揆諸前揭法條及說明，原告提起本件訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。　㈡甲原因關係不存在：　⒈按向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。民法第310條、第311條分別定有明文。　⒉原告經營好食一公司擔任董事，被告經營同立公司擔任董事，有經濟部商工登記公示資料查詢結果各1份可憑（本院卷第111至112、113至114頁）。好食一公司前於112年7月25日向同立公司購買系爭房地作為廠辦使用，好食一公司與同立公司復於同年月29日就系爭房地以售後回租方式簽訂租賃契約，將系爭房屋2樓部分區域出租予同立公司，租期20年，每月租金為150,000元，加計5%稅金後，每年租金合計為1,8 90,000元【計算式：150,0001.0512＝1,890,000】等節，有系爭買賣契約、系爭租賃契約可稽（本院卷第125至135、 39至52頁）。被告並同意預付10年租金合計18,900,000元【計算式：1,890,00010＝18,900,000】，並由同立公司簽發系爭支票交予原告，合計17,600,000元，尚餘1,300,000元【計算式：18,900,000－17,600,000＝1,300,000】未給付，有系爭支票影本、兩造通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄可佐（本院卷第53、55頁）。原告並有簽發系爭支票交予被告，有系爭支票影本可證（本院卷第21至27頁）。上開事實，均為兩造所不爭執（本院卷第88、118至119、120、153頁），首堪認定。　⒊系爭租約之雙方當事人為好食一公司與同立公司，被告同意預付10年租金合計18,900,000元，並由同立公司簽發系爭支票交予好食一公司，則若將來系爭租約提前終止，好食一公司將對同立公司負有預付租金返還之不當得利債務。又系爭本票之發票人為原告，受款人為被告，原告、被告雖分別為好食一公司、同立公司之法定代理人，好食一公司、同立公司係分別由原告、被告代表為法律行為，然自然人仍與法人有別，且系爭本票之發票人並非以好食一公司名義所簽發、受款人亦非填載同立公司之名義。申言之，若將來系爭租約提前終止，好食一公司（債務人）對同立公司（債權人）所負預付租金返還之不當得利債務，原告及被告均為第三人。　⒋又系爭本票擔保之原因關係包含甲原因關係，已為兩造所不爭執（本院卷第121頁），亦即好食一公司對同立公司所負預付租金返還之不當得利債務，由第三人即原告代好食一公司向第三人即被告為清償（即民法第310條、第311條規定之第三人向第三人為清償）。而甲原因關係尚未發生等情，亦為被告所自認（本院卷第121頁），故甲原因關係不存在，已堪認定。　㈢系爭本票有擔保乙原因關係之事實，應由被告負舉證責任：　⒈按票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人。票據法第13條前段定有明文。依上開規定反面解釋，若票據債務人與執票人間存有直接抗辯之事由，自得據以主張。惟因票據係文義證券及無因證券，票據行為一經成立發生票據債務，與其基礎之原因關係各自獨立，是應由票據債務人就其抗辯之原因事實先負舉證責任，迨票據原因關係確定後，有關該原因關係存否及內容之爭執，則依一般舉證責任分配法則處理（最高法院106年度台簡上字第55號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。　⒉經查，原告主張系爭本票之原因關係為甲原因關係，此已為被告所不爭執（本院卷第121頁），而被告辯稱系爭本票之原因關係尚包含乙原因關係，此為原告所否認（本院卷第17 6頁）。揆諸上開規定及說明，票據債務人即原告就其抗辯之原因事實（即甲原因關係）應先負舉證責任，迨甲原因關係確定後，有關甲原因關係存否及內容之爭執，則依一般舉證責任分配法則處理，換言之，若非票據債務人即原告抗辯之原因事實（即乙原因關係），自應依民事訴訟法第277 條規定分配舉證責任。原告僅主張系爭本票之原因關係為甲原因關係，乙原因關係並非原告所主張之原因關係抗辯之事實，故系爭本票有擔保乙原因關係之事實，屬有利被告之事實，應由被告負舉證責任。　㈣乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍：　⒈被告辯稱系爭本票擔保範圍包含乙原因關係，固據提出兩造L INE對話紀錄截圖、系爭房屋平面圖及漏水區域照片為憑（本院卷第95至104、157至166頁）。然查，觀諸兩造LINE對話紀錄，被告於112年9月28日稱：「你廠房目前都沒有進度麼」、「買賣也沒有進度？」，原告稱：「有，差不多了」；被告於112年12月1日稱：「目前都在一個停滯的狀態」、「消防的問題消防隊會來審查消防」、「廠房目前也都沒進度」，原告稱：「沒有困難，代書很慢，要催促」、「每天都有致電給他」，被告稱：「廠房的消防」、「我們要趕快進行吧」；被告於112年12月6日稱：「我要問妳消防的問題」、「還有門」、「這些比較需要快些」，原告稱：「1/門我會重做，2/消防也可以各自做呦，因為23樓比較複雜」；被告於112年12月19日稱：「妳工程能繼續進行嗎」、「那個窗子沒裝雨水打進屋子」、「我的冷凍庫的預冷室都是水」、「從二樓滴下來」，原告稱：「一直都有在安排呦」、「在意美感，廠商在找材質」；被告於113年1月2日稱：「先解決雨水滲進來的問題跟消防」、「可能比較迫切」，原告稱：「好，窗框也選好，待木工進場」，被告稱：「門窗跟樓頂的包覆跟下雨時雨水潑進來有關」、「再麻煩妳抓緊時程」；被告於113年1月18日稱：「廁所，窗子跟消防，跟這些沒有太大關係」、「就別漏水，別被罰，有地方上廁所」、「能做的先做吧」；被告於113年2月21日稱：「請問窗子為什麼沒辦法決定」、「只要下雨水就會潑進房子」、「能不能先把開好窗的地方做起來」、「窗子的事我已經問妳 8個月了」。雖可見被告有數次向原告表示系爭房屋關於消防、門窗等工程事宜，然未曾提及系爭本票，故尚無從憑此推論系爭本票之擔保範圍除甲原因關係外，尚包含系爭房屋之修繕義務（即乙原因關係）。　⒉再者，證人即同立公司冷凍工程之承包商德丞工程股份有限公之總經理蔡信祿於本院審理中證稱：①我在112年承包同立公司的冷凍工程，位置就是系爭房屋，下雨時會漏水到系爭房屋冷凍庫的預冷室，我有幫被告做系爭房屋3樓地板防水工程及拆除工作，例如將不用的鐵片拆除。②我沒有看過系爭本票、系爭買賣契約、系爭租約，也沒有參與系爭本票、系爭買賣契約、系爭租約之簽立經過。被告曾告訴我好食一公司與同立公司有簽訂系爭買賣契約及系爭租約，但我不清楚買賣價金之金額，也不清楚同立公司有預付10年租金給好食一公司及原告有簽發系爭支票等事。我不清楚兩造有無就系爭房屋之修繕事項討論，也沒聽過或看過原告保證要將系爭房屋之漏水修繕至可使用的狀態等語（本院卷第184至186 頁）。故被告主張證人蔡信祿有參與並知悉系爭買賣契約、系爭租約及系爭本票相關事宜，已難採信。　⒊被告雖辯稱因被告虧損出售系爭房地，被告同意預先給付10 年租金係因原告承諾修繕系爭房屋之2樓門窗及1樓廁所，系爭租約之租期待好食一公司履行修繕義務後始行起算等語。然查，系爭租約第2條已約定租賃期間為20年，雖其僅記載「㈠租賃期間自民國112年＿月＿日起，以＿年為約期續約至民國132年＿月＿日止。（租賃期間為20年）㈡租賃契約屆滿後，若甲、乙雙方皆未提出異議，則視為甲、乙雙方一本契約之相同條件續約＿年。」而未將確切之租期起迄日填寫完成，此觀系爭租約即明（本院卷第39至52頁），然兩造對於系爭租約約定之租賃關係存在均不爭執（本院卷第119頁），且系爭租約已記載租期之起始年份為112年、屆至年份為132年，故縱然月、日未記載，亦不影響兩造已合意成立系爭租約之事實。　⒋此外，系爭租約之租金每年為1,890,000元，被告同意預付10 年租金之總額為18,900,000元，而系爭本票共有10張，每張票面金額亦為1,890,000元，系爭本票金額之總額亦同被告同意預付10年租金之總額即18,900,000元【計算式：1,890, 00010＝18,900,000】，足信系爭本票之擔保範圍應僅有甲原因關係。況且，系爭租約第3條第2、3項已明定「㈡甲方同意於租賃期間內不得藉任何理由要求調整租金。㈢租金支付方式：由乙方開立即期支票（票號：＿＿，金額：壹仟捌佰玖拾萬元整）預先支付10年份之租金與營業稅；剩餘10年租金之租金及營業稅，乙方應於民國＿年＿月＿日前，以相同方式或以甲方同意之方式給付。」核與原告主張被告係為避免好食一公司調漲租金而同意預付10年租金乙節相符，可見好食一公司、同立公司對於同立公司預付10年租金均已於簽訂系爭租約時所慮及，系爭租約簽訂日期為112年7月29日，系爭本票之發票日則為同年月28日，倘若兩造確有以系爭本票擔保乙原因關係之真意，何以在原告簽發系爭本票後翌日簽訂系爭租約時，未將好食一公司或原告所負之修繕義務、系爭本票擔保乙原因關係之相關約定為具體記載，此實有違常理。甚者，倘若被告辯稱系爭本票亦有擔保乙原因關係此節為真，則因漏水修繕義務之範圍及金額均有不明，被告所主張好食一公司陷於債務不履行致其所受損害之金額亦非特定，顯將無從達到充分擔保甲原因關係之目的，益徵乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍。被告復未提出其他證據以實其說，則被告辯稱乙原因關係亦為系爭本票之擔保範圍，難認可採。　㈤準此，甲原因關係不存在，乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍，故系爭本票債權應不存在。四、綜上所述，原告依系爭本票之法律關係，請求確認系爭本票債權不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄　　附表：（單位均為新臺幣/民國）編號票面金額准予強制執行金額發票日到期日票據號碼 1 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 2 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 3 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 4 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 5 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 6 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 7 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 8 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 9 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 10 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 註：即本院113年度司票字第15138號裁定准予強制執行之本票。

2025-02-14

STEV-113-店簡-769-20250214-1

上

臺灣高等法院臺南分院

拆屋還地等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第108號上訴人即附帶被上訴人財團法人台灣省嘉義縣梅山玉虛宮法定代理人簡芳雄訴訟代理人劉烱意律師被上訴人即附帶上訴人簡黃月霞黃月珠黃仁德黃月足共同訴訟代理人黃政勛被上訴人即附帶上訴人黃沅洲訴訟代理人黃家慈被上訴人即附帶上訴人黃月娥訴訟代理人黃家緯上六人共同訴訟代理人王翼升律師複代理人湯建軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2 月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（112年度訴字第379號）提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴人之上訴駁回。原判決關於命被上訴人簡黃月霞、黃月珠、黃仁德、黃月足向上訴人承租坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地如附圖即嘉義縣竹崎地政事務所鑑測日期民國112年9月13日土地複丈成果圖所示編號 A面積81平方公尺之租金，自民國113年1月1日起調整為每月超過新臺幣931元部分；被上訴人黃沅洲、黃月娥向上訴人承租前揭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，自民國113年1月1 日起調整為每月超過新臺幣954元部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人其餘附帶上訴駁回。第一（除確定部分外）、二審（含附帶上訴部分）訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由上訴人負擔二分之一，其餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）全部為伊所有，遭原由被繼承人黃森所有門牌號碼同縣鄉○○街00巷00號房屋（下稱00號房屋），及被繼承人黃義雄所有門牌號碼同前巷00號房屋（下稱00號房屋，與00號房屋合稱系爭建物）無權占用，因伊宮廟處梅山鬧區，香客日眾而交通壅塞，影響當地居民，有收回土地之需要，爰依民法第767條第1項前段、中段，請求黃森之繼承人簡黃月霞、黃月珠、黃仁德、黃月足(下稱簡黃月霞等4人)，及黃義雄之繼承人黃沅洲、黃月娥(下稱黃沅洲等2人)，依序將如嘉義縣竹崎地政事務所民國112年11月30日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B建物予以拆除，並返還占用部分土地。又伊於黃森、黃義雄生前原僅各收取每月684元之使用補償金，如認雙方就建物占用土地部分有租賃關係，不得請求拆屋還地，則備位依民法第442條、第227條之2第1項規定請求增加租金額。原審就備位部分判決伊勝訴，固無不當，惟駁回伊先位請求拆屋還地之訴則有未洽，爰提起上訴等語。上訴聲明：（一）原判決關於駁回伊後開第二、三項先位之訴，及該部分假執行之裁判均廢棄。（二）被上訴人簡黃月霞等4人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（三）被上訴人黃沅洲等2人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（四）願供擔保請准宣告假執行。附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回（上訴人就原審先位之訴請求不當得利本息敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。二、被上訴人則以：伊等被繼承人黃森、黃義雄自90年起即就系爭建物之租賃給付租金與上訴人，迄兩造涉訟後亦未間斷，與上訴人間有不定期租賃關係，並非無權占有。又系爭建物均無不堪使用之情形，縱認伊曾修繕系爭建物，亦不影響兩造間租賃契約之效力，上訴人先位請求拆屋還地，並無理由。另系爭土地價值並無昇降，上訴人備位請求依民法第　　442條規定調整租金，亦無理由。伊於一審之訴訟代理人均無認諾之權限，原審據該認諾為伊不利判決，尚有未洽。爰併提起附帶上訴等語。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明（一）原判決關於調整租金部分廢棄。（二）前項廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實 (一)系爭土地面積1,480平方公尺，所有權全部為上訴人所有。 (二)系爭土地上，有黃森原所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺；另有黃義雄原所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺。 (三)黃森於104年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女黃沅洲等2人共同繼承。上開被上訴人均未拋棄繼承，並各為00號、00號房屋之所有權人及實際使用人。 (四)經原審法院於112年9月13日履勘系爭土地，系爭土地上坐落有數棟建物，其中00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房，為簡黃月霞等4人居住中，另00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房。系爭土地南側之同段1169地號土地為計劃道路、同段1166地號土地為上訴人寺廟之停車場。 (五)黃森、黃義雄（及繼承人）曾自90年度下期起，以「基地租金」名目繳納費用予上訴人；至遲於108年度起，該費用名目變更為「基地地價稅代收款」。其繳納方式為半年繳納1 次，第1期為當年1至6月份，第2期為7至12月份，各收取1次。被上訴人前已繳期數至112年12月31日止。 (六)依嘉義縣財政稅務局檢送之稅籍證明書記載，00、00號房屋均自57年1月起課房屋稅，折舊年數均56年，113年期課稅現值均12,900元。四、上訴人主張被上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地，先位請求拆屋還地；備位請求調整租金，惟為被上訴人所否認，並以上情置辯。是兩造間就00、00號房屋坐落之系爭土地部分，有無租賃關係？上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求簡黃月霞等4人將附圖所示編號A建物拆除、黃沅洲等2人將附圖所示編號B建物拆除，並返還各該部分土地；備位依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求法院增減系爭土地之租金，是否有據？為本件應審究之爭點。茲分述如下： (一)上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求被上訴人將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又上訴人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人以非無權占有為抗辯者，上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任，被上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認上訴人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號民事裁判意旨參照）。　　２、兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係：查系爭土地為上訴人所有，其上坐落有黃森原所有之00號房屋，及黃義雄原所有之00號房屋。上開00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺，00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺。又黃森於104年6月14日死亡，其所有00號房屋由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年 6月14日死亡，其所有00號房屋由子女黃沅洲等2人共同繼承，被上訴人均未拋棄繼承等情，有系爭土地登記第一類謄本、系爭00、00號房屋照片、黃森除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，及黃義雄除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，暨家事事件公告查詢結果、嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第11、45、47至57、59至 67、217至219頁、223頁），且為兩造所不爭執（不爭執事實㈠㈡㈢）。而兩造間就系爭土地與系爭建物間為承租關係，為上訴人所不爭執（本院卷第283至284頁），且有被上訴人提出之91至101年基地租金繳納收據聯，其收據名稱記載為「基地租金」，內容記載為「租用者姓名黃森」、「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪177計算」，縱自108年起收據名稱變更為基地地價稅代收款繳納收據聯，然其內容仍記載為「租用者姓名黃森」、「租用者姓名黃義雄」、「租用坪數 18坪」、「訂租方式每坪228計算」，有該等收據聯可參（原審卷第111至136頁），故兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係，自堪認定。被上訴人對系爭土地既有租賃關係，自非無權占有。　　３、上訴人雖主張系爭00、00號房屋已興建達60年，超過耐用年限，已不堪使用，應認其租賃期限業已屆至云云。按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係（最高法院110年度台上字第421號判決參照）。查兩造間就系爭土地與系爭建物間之租賃關係並未訂有租賃期限，而系爭建物雖較老舊，然仍有人居住，且外觀屋況保存尚可，其中00號房屋之屋頂有加蓋鋼瓦屋頂之情形，有原審勘驗筆錄、相片可參（原審卷第163頁、第177頁），難認為系爭建物有不堪使用之情形，尚難認為租期已屆至。又00號房屋加蓋鋼瓦屋頂後，上訴人仍繼續收租金乙情，亦為上訴人所不爭執（本院卷第284頁），依前揭說明，縱認00號房屋原已不堪使用，亦可新成立租賃關係。故00號、00號房屋均無租賃期限屆至之情形，上訴人主張兩造間之租賃期限業已屆至云云，自非可採。４、綜上，被上訴人既有租賃關係之占有權源，上訴人以被上訴人無權占有為由，先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人將系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，請求黃沅洲等2人將如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，自屬無據。 (二)上訴人備位主張依民法第442條規定，請求法院自113年1月1 日起增加系爭土地之租金，為有理由：１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選任代理人，非受特別委任不得為之，民事訴訟法第384條、第70條亦分別定有明文。２、查被上訴人於113年2月6日言詞辯論期日時，其等之訴訟代理人黃政勛、黃家慈及黃家緯固表示同意上訴人備位聲明之請求，而為訴訟標的之認諾（原審卷第312頁），惟被上訴人於委任黃政勛、黃家慈及黃家緯等人為訴訟理人時，並未特別授權其等就認諾有特別代理權，有委任書可參（原審卷第 93至107頁），上訴人亦不爭執（本院卷第141頁），依前揭說明，黃政勛、黃家慈及黃家緯等人既未獲授權得為認諾，其等所為之認諾，對被上訴人自不生效力，應堪認定。３、另查兩造間就系爭建物與系爭土地間之租金，已曾於108年間為調整，而108年至今之公告現值及公告地價並無價值之提昇等情，業據被上訴人提出系爭土地現值及公告地價查詢資料為憑，且為上訴人所不爭執（本院卷第165頁、第175頁），自堪信為真實。惟依兩造112年、113年基地租金繳納收據聯觀之，「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪228計算」（本院卷第251至253頁），即以租用坪數18坪，即約　　59.5平方公尺（計算式：3.305785×18=59.50413平方公尺) 計算租金。惟系爭土地上，00號房屋占用系爭土地81平方公尺；另00號房屋占用系爭土地83平方公尺等情，為兩造所不爭執（不爭執事實㈡㈢）。足見，被上訴人系爭建物實際占用之坪數高於租金計算之坪數，而系爭建物實際占用之坪數係於112年11月30日經地政機關測量後始知悉，亦有附圖可參。故系爭土地租用時係以約59.5平方公尺計算其價值，惟實際上應分別以81、83平方公尺計算其價值始合理，故租賃物之價值於訂約後實際上有增加，而民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故上訴人依民法第442條規定請求增加租金，應屬有據。又上訴人依民法第442條規定請求增加租金，既屬有據，其另依民法第227條之2第1項規定請求部分自無再予審酌之必要，併予敘明。４、又按租賃物為不動產者，其本身之價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求。至所加租額之多寡，於法定限度內，法院本有自由裁量之權（最高法院71年度台上字第2190號裁判參照）。查兩造間於112、113年就系爭建物租金之計算均係以坪數18坪（即約59.5平方公尺），每坪228元計算，各合計為4,104元，有基地租金繳納收據可參（原審卷第333至 338頁、本院卷第251至253頁），而收取之期間係6個月，亦兩造所不爭執（原審卷第90頁、不爭執事實㈤），故每月為6 84元（計算式：4,104元÷6＝684元）。而簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月931元（計算式：81平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝931 元，元以下四捨五入，下同)；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月954元（計算式： 83平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝954元），應屬適當；逾此範圍之請求，則屬無據。六、從而，上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人、黃沅洲等2人依序將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由，不應准許。上訴人備位依民法第442條規定，請求簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所示編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，租金應自113年1月1日起提高調整為每月　　931元；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖所示編號 B部分，占用系爭土地83平方公尺，租金應自113年1月1日起提高為每月954元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。故：１、就上開應准許部分：原審為上訴人勝訴之判決，並無不合。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分附帶上訴。２、就上開不應准許部分：(１)就上訴人先位請求部分，原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。(２)就上訴人備位請求部分，原判決關於命簡黃月霞等4人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過931元部分；黃沅洲等2 人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過954元部分，自有可議，被上訴人附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第3項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證　　據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘　　明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；被上訴人之附帶上訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　民事第四庭審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林福來　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-13

TNHV-113-上-108-20250213-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第189號上訴人林進熙林進見林進福林招濓（即林蔡藤之承受訴訟人）林惠玲（即林蔡藤之承受訴訟人）林仁傑（即林蔡藤之承受訴訟人）共同訴訟代理人李宗瀚律師被上訴人財政部國有財產署中區分署法定代理人趙子賢訴訟代理人黃曉薇律師林琦勝律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國112年3月 24日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第431號第一審判決提起上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人按附表二之上訴人訴訟費用負擔欄所示金額負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊管理登記為中華民國所有、坐落○○市○○區 ○○段000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，個別逕稱地號），然遭上訴人具有事實上處分權之如臺中市○○地政事務所（下稱○○地政）收件日期文號：民國110年10月21日平土測字第000000號土地複丈成果圖（下稱附圖，其中，關於00 0土地之編號E2、E3、E4部分，誤載為000土地）附表一編號 B1、B2、C、D、E1、E3所示各建物、水塔、塑膠棚架、碎石地等（下合稱系爭地上物）無權占有，占用系爭土地之位置及面積分別如附圖及附表一所示，暨上訴人各自受有如附表一所示占用期間之不當得利。伊未曾與上訴人就系爭土地簽訂租賃契約及收取租金情事，上訴人所提由其等祖父○○所簽立臺灣省河川公有耕地租賃契約（下稱系爭租約）未記載租賃土地之地號，且面積與系爭土地亦不同，無從遽認系爭租約之土地即為系爭土地，且就系爭土地而言，中華民國係以第一次所有權登記而取得系爭土地之所有權（管理人為伊）不生任何效力。又依上訴人所提臺灣省臺中縣政府74、76、 77、82、83年之河川地繳納使用費代金聯單（下稱系爭聯單），亦無法證明與系爭土地即為相同土地，且系爭聯單之用語既使用「使用費代金」，難以從系爭聯單所示公法上行為，率認兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係。爰依民法第 767條第1項前、中段及同法第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物，將占用土地返還予伊，及各給付伊如附表一所示占用期間之不當得利金額之判決（其餘未繫屬本院者，不另贅述）。二、上訴人則以：○○於日據時代即占有使用系爭土地，並於39年間即向臺灣省政府承租河川公有地並簽立系爭租約，堪認○○ 與臺灣省政府就系爭土地成立租賃關係。又上訴人林進見、林進福（下均略稱姓名）之父即訴外人○○○，多年來按期繳交具租金性質之使用費代金予臺中縣政府收執，且上訴人林進熙（下稱姓名）曾接獲被上訴人通知，進而申請將繳納土地使用代金之人由林進熙之父○○○變更為其，堪認○○、○○○或 ○○○有持續使用系爭土地之情，未見被上訴人有所反對且不再收租，則系爭租約期滿後，應適用土地法第109條或民法第451條規定，另成立不定期租賃關係，故兩造間就系爭土地既已成立不定期租賃關係，伊等為有權占用等語，資為抗辯。　　三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：如主文所示。四、兩造於審理中不爭執及爭執事項（見原審卷第296至297頁、本院卷一第31、145、200、201、260、453頁、卷二第10、1 02至104、238頁，本院依判決格式修正或增減文句或依爭點論述順序整理內容）：　㈠不爭執事項：　⒈系爭土地現登記土地所有權人為中華民國，被上訴人為管理機關。000、000土地均係於87年5月6日辦理第一次登記（面積分別為2,515.46㎡、58.27㎡），且000土地重測前為○○路段 00-000土地、000土地重測前則為○○路段00-000土地（自00- 000土地分割而出），000土地係於96年12月5日辦理第一次登記（面積1,445.6㎡）。　⒉系爭租約之上記載：「河川公有土地耕地承租人○○今依法向臺灣省政府承租河川公有耕地」、「租賃期間：自民國39年 1月1日起至民國40年12月31日止，共計2年」等語。系爭契約文末之承租人及出租人欄位分別記載「○○」、「訂約代表臺中縣縣長于國禎…」，而非記載「臺灣省政府」。　⒊系爭租約記載承租土地之等則為18、19，惟系爭聯單之繳納人為○○○（即林進見、林進福之父），且土地等則記載為15 。　⒋上訴人具有事實上處分權之系爭地上物，分別占用位置及面積分別如附圖及附表一所示（上開占用範圍均未重疊），暨上訴人占用期間各如附表一所示期間。　⒌倘被上訴人依民法第179條規定請求不當得利有理由時，關於上訴人各應給付之不當得利金額如附表一所示占用期間之不當得利。　以上雙方所不爭執之事實，並有系爭土地之土地建物查詢資料、現況照片圖、臺灣省河川公有耕地租賃契約、系爭土地之使用現況略圖、原法院110年11月23日勘驗筆錄及現場圖、勘驗現場照片、附圖、財政部國有財產署中區分署勘查表（林進見及林進福、林蔡藤）、系爭土地之歷年申報地價資料為證（見原審卷第27至41、95、139、143至149、223至23 9、243、371至374、415至425頁），應堪信為真正，上開事實，本院均採為判決之基礎。　㈡爭執事項：　⒈○○所簽立系爭租約所載土地是否包含000、000土地？　⒉系爭聯單是否屬公法上單方行為，而非私法租賃契約？　⒊被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求林進熙拆除系爭地上物，將占用土地返還予伊，有無理由？　⒋被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人各給付如附表一所示不當得利，有無理由？五、本院之判斷：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號判決、72 年度台上字第1552號判決要旨參照）。系爭土地既為被上訴人所管理之國有土地，上訴人抗辯伊等占有系爭土地係有正當權源，自應由上訴人負舉證之責，被上訴人無須舉證證明上訴人為無權占有。　㈡系爭租約所承租土地無從認定即為系爭土地：　⒈系爭租約係林進熙於110年9月7日原審審理時即提出（見原審卷第95頁），非被上訴人主動提出，此部分上訴人容有誤解。參見被上訴人於112年11月30日民事答辯狀所述：「…足證自○○『占有系爭土地』開始，○○及○○○均…占有系爭土地。…最早應自○○占有系爭土地時起算…」等語（見本院卷一第133至 134頁），雖可認就上訴人占有之系爭土地本即係○○租賃及○ ○○繳納代金之土地乙情，被上訴人業已自認。惟查，系爭租約關於所承租土地之土地未記載所收租土地地號，僅記載：「○○鄉○○路」（見原審卷第95頁），已難認定○○所承租者即為系爭土地。另依上訴人所提出上證4之臺中縣政府83年10 月7日八三府工水字第237989號函（下稱第237989號函）所載函文所涉相關土地（見本院卷二第141頁），經本院函詢○ ○地政關於000、000、000、000土地及同區重測前之○○路段0 0-000、00-000、00、00、00、00、00、00、00土地（下略稱地號土地）之地籍異動索引，上開土地之相關異動如後開附表三所載，此有○○地政114年1月7日平地資字第114000005 8號函及上開土地之異動索引及人工登記簿附卷足參（見本院卷二第163至231頁），足認第237989號函所載00、00、00 、00、00、00土地均非000、000（即00-000）、000（即00- 000）、000（即00-000）土地，並足見系爭土地與系爭聯單所載「○○鄉○○路段00地號土地（下稱00土地）」應無關聯，是被上訴人前開自認與事實不符，並經被上訴人於本院審理時撤銷自認（見本院卷二第239頁），依民事訴訟法第279條規定，即無不合。上訴人稱被上訴人就此不得作相反之主張云云，亦無可取。　⒉上訴人既未能舉證證明系爭租約所承租土地即為系爭土地之事實，上訴人辯稱系爭租約所承租土地即為系爭土地之辯詞，尚無足採。又上訴人未能證明系爭租約所承租土地即為系爭土地乙情為真，本件自無再就系爭租約關於租賃期間2年期滿後，是否應適用土地法第109條或或民法第451條規定而予以論述之必要。　　㈢系爭聯單非屬私法租賃契約之性質：　⒈按台灣省河川管理規則並無河川公地租用之規定，有關河川地之使用，依該規則第六章之規定，須向管理機關申請許可，管理機關並得依規定撤銷許可。是關於河川公地之使用，僅限於申請許可，此項許可乃行政機關基於職權所為公法上單方行為，與雙方立於平等地位之私法上租賃行為不同。又使用人所須負擔繳納一定之費用（即使用費），依同規則第 4條第1項第13款規定，乃指管理機關因許可使用河川公地，向使用人徵收之規費，並非基於租賃而生之使用對價，尚難謂使用人與管理之行政機關間有租賃關係存在（最高法院83 年度台上字第2201號判決要旨參照）。　⒉次查第237989號函之說明二業已記載：「一、依據臺中地方法院83年9月12日中檢輝強字第55172號函及台灣省河川管理規則之規定辦理。二、該地已變更使用行為，並搭建房屋及種植竹類等高莖作物，已違反台灣省河川管理規則第17條第 1項第3款之規定…並自83年2期起停征使用費。」等語（見本院卷二第141頁），且觀諸系爭聯單（見原審卷第99至105頁）之繳納注意事項記載：「一、河川公地使用費使用人應在上記繳納期限內繳納逾期加罰滯納金累積至50％止。…三、使用費繳納聯單如有遺失應向當地鄉鎮公所申請補發或有數字不清不符等情事應於十日內逕向本府建設局水利課申請更正以免逾期受罰。四、河川公地被水流失應於水災後乙個月內申請註銷經派員實地調查屬實後核免使用費。」等語，揆諸上開說明，縱認○○○或○○○前經主管機關同意使用系爭土地，惟仍屬於主管機關即臺中縣政府所為公法上單方許可行為，其等間之法律關係係屬公法，難遽謂即有私法之租賃關係存在。　㈣被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求林進熙拆除系爭地上物並返還占用土地返還，為有理由：　　承上所述，林進熙具有事實上處分權之如附表一所示地上物占有000、000土地無合法占有權源，已如前述，被上訴人既為系爭土地之管理機關，其依民法第767條第1項前段及中段規定，請求林進熙拆除騰空附圖及附表一所示地上物，返還占有之土地，自屬正當，應予准許。　㈤被上訴人請求上訴人給付附表一所示不當得利金額，為有理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例意旨參照）。　⒉上訴人無權占用系爭土地，已如前述，對被上訴人而言自無正當使用權源，為屬無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害。則如前所述，本件成立無權占有，且依前開不爭執事項第5項所示，被上訴人請求上訴人給付如附表一所示不當得利金額，即屬有據，應予准許。　㈥另上訴人聲請本院為以下調查事項，基於下述理由，認為無調查之必要，併此敘明：　⒈請求對林進熙、林進福行當事人訊問程序（見本院卷二第108 頁），用以證明「本件不定期租賃契約之緣由來自系爭租約之約定」，然林進熙、林進福非系爭租約之簽約當事人，亦非系爭聯單之使用費繳納義務人，且依上所述，本院業已認定系爭租約所承租土地無法認為與系爭聯單所載00土地係屬相同土地，自無再依職權訊問林進熙、林進福之必要。　⒉請求檢附系爭租約函詢臺中市政府或臺灣省政府，關於系爭租約及相關附件資料（見本院卷二第137至138頁），然系爭租約無地號之記載，已如前述，縱調取相關資料，仍無從認定○○所承租者為系爭土地乙情為真。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第17 9條規定，請求林進熙拆除騰空附圖所示系爭地上物，返還占有土地予伊，及請求上訴人各給付伊如附表一所示不當得利金額，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之拆屋還地及給付不當得利部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳昀儒　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖家莉　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日附表一：占用人占用範圍如原判決附圖編號占用期間之不當得利新臺幣（下同）備註林進熙自民國105年7月1日起占用至返還土地之日止，無權占用○○市○○區○○段000○000○地○○○○○○○號B1建物（205.22㎡）、B2建物（50.76㎡）、C水塔（2.85㎡）、D塑膠棚架（16.88㎡）。 ①27萬9048元，及自110年10月19日起，按週年利率5％計算之利息；②自110年7月1日起至返還土地之日止，按月給付4,019元。　林招濓、林惠玲、林仁傑（均為林蔡藤之承受訴訟人）自108年1月1日起至110年7月7日止，無權占用同段000土地上如附圖所示編號E3碎石地（91㎡）。自110年1月1日起至110年7月7日止，無權占用000土地上如附圖所示編號E1碎石地（702㎡） 1,466元，及自110年10月19日起，按週年利率5％計算之利息。左列E3及E1碎石地自110年7月8日起則由黃奇圳占用。林進見、林進福自105年7月1日起至110年7月7日止，共同無權占用同段000土地上如附圖所示編號E1碎石地（869㎡）。 4,896元，及自110年10月22日起，按週年利率5％計算之利息。左列E1碎石地自110年7月8日起則由黃奇圳占用。附表二：原審主文項次原審被告上訴人訴訟標的價額（新臺幣）上訴人訴訟費用負擔【連帶】 ②、⑤、⑥、 ⑩、⑫ 林進熙林進熙 868萬4,865元（計算式：31,500元×【205.22㎡＋50.76㎡＋2.85㎡＋16.88㎡】=8,684,865元） 99.93％（8,684,865元/8,691,227元，小數點後5位4捨5入） ⑦、⑬ 林蔡藤林招濓、林惠玲、林仁傑（均係林蔡藤之承受訴訟人） 1,466元 0.01％（1,466元/8,691,227元，小數點後5位無條件捨去）【連帶】 ⑧、⑭ 林進見、林進福林進見、林進福 4,896元 0.06％（4,896元/8,691,227元，小數點後5位4捨5入）總額 869萬1,227元（見本院卷一第47頁）附表三：重測前地號重測後地號第一次或總登記登記日期有無分割所有權人證據出處 000 96年12月5日第一次登記中華民國 00-000 000 87年5月6日第一次登記自000土地分割而出有原審卷第183頁中華民國 00-000 000 原審卷第29頁 87年5月6日第一次登記分割增加00-000、00-000、00-000、00-000、00-000、00-000、00-000土地中華民國本院卷二第291至293、305至307頁 00-000 000 原審卷第30頁 87年5月6日第一次登記自000土地分割而出有本院卷二第227頁中華民國本院卷二第295頁 00 36年6月25日總登記有本院卷二第167頁林敬義等→許伯川本院卷二第297、309至321頁 00 71年9月1日自00土地分割而出有本院卷二第167、175頁吳仲華→…→卓耀卿本院卷二第299、325至335頁　 00 51年4月26日登記為林錫福所有本院卷二第182頁林錫福→巫色→林文源、林文全、林許粉本院卷二第303、337至343頁 00 35年8月1日總登記本院卷二第185頁鄭東周→蕭明哲→原臺中縣本院卷二第253至255、345至351頁 00 49年9月22日登記為林清籐所有本院卷二第191頁林清籐→…→蔡榮昌、蔡協東本院卷二第247至248、353至365頁 00地號土地查無相關資料（Ⅱ-2-P.255） 00 35年7月31日總登記，65年5月27日登記為郭清涼所有本院卷二第197頁郭清涼→…→林寬厚本院卷二第257至289、367至377頁

2025-02-12

TCHV-112-重上-189-20250212-1

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第53號上訴人即被上訴人張秦瑜訴訟代理人吳貞良律師李柏洋律師被上訴人即上訴人廖淑霞廖芸華廖森男被上訴人廖冠豪薛國芩薛國棟上六人共同訴訟代理人洪維煌律師被上訴人即上訴人方琮櫻方竣翊上二人共同訴訟代理人沈明欣律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人張秦瑜、廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊，分別對於中華民國112年7月3 日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第956號第一審判決，提起上訴，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人方琮櫻應給付上訴人張秦瑜新臺幣壹佰柒拾伍萬壹仟伍佰參拾肆元本息；上訴人方竣翊應自民國一百一十一年三月二十二日起至將如原判決附圖編號D所示之土地騰空遷讓返還上訴人張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付上訴人張秦瑜新臺幣貳萬柒仟壹佰零肆元等部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人張秦瑜在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造之其餘上訴均駁回。第一、二審訴訟費用，關於上訴人張秦瑜上訴之部分，由上訴人張秦瑜負擔；關於上訴人廖淑霞、廖芸華、廖森男上訴部分，由上訴人廖淑霞、廖芸華、廖森男負擔；關於上訴人方琮櫻、方竣翊上訴部分，由上訴人張秦瑜負擔。　　事實及理由一、上訴人即被上訴人張秦瑜(下稱張秦瑜)主張：　　伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（重測前地號為臺北市○○區○○段00000地號，下稱系爭土地）之共有人，應有部分為2分之1，系爭土地上分別有門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0弄00號、00號、00號、00號建物（合稱系爭建物，分稱系爭該門號建物）。系爭00號建物現占有系爭土地如原判決附圖（下稱原附圖）編號A部分(面積53平方公尺)，被上訴人即上訴人廖淑霞於民國101年11月13日因分割繼承取得所有權，並於111年4月8日將該建物所有權移轉登記予被上訴人廖冠豪；系爭00號建物現占有系爭土地如原附圖編號B部分(面積50平方公尺)，被上訴人薛國芩於101年7月2日因贈與取得所有權，並於111年3月21日將該建物所有權移轉登記予被上訴人薛國棟；系爭00號建物則未辦理建物所有權第一次登記，現占有系爭土地如原附圖編號C部分(面積78平方公尺)，由被上訴人即上訴人廖淑霞、廖芸華因繼承其父廖隆發而取得事實上處分權，並於111年3月20日將該建物事實上處分權讓與被上訴人即上訴人廖森男；系爭00號建物亦未辦理建物所有權第一次登記，現占有系爭土地如原附圖編號D部分(面積132平方公尺)，被上訴人即上訴人方琮櫻因繼承其父方文信而取得事實上處分權，並於111年3月22日將該建物事實上處分權讓與被上訴人即上訴人方竣翊(上開被上訴人即上訴人及被上訴人如單指其一，則逕稱姓名，合稱被上訴人)。詎被上訴人未經系爭土地全體共有人同意，以系爭建物無權占有系爭土地如原附圖編號A、B、C、D所示面積，侵害伊及其他共有人之權利，並受有不當得利，應拆屋或騰空遷讓還地，並分別給付自本件訴訟繫屬回溯5年之日起至起訴日即110年11月4日止，及自本件訴訟繫屬後即110年11月5日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，求為命 : ㈠廖淑霞應給付張秦瑜新台幣(下同)93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年4月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈡廖冠豪應自111年4月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈢薛國芩應將如原附圖所示B部分、面積50平方公尺之系爭00號建物拆除，並將該部分土地騰空遷讓返還張秦瑜及其他共有人全體。㈣薛國芩應給付張秦瑜88萬1,230元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月20日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元。㈤薛國棟應自111年3月21日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示B部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元。㈥廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜107萬9,849元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈦廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜29萬5,447元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月19日止，每月給付張秦瑜2萬2,880元。㈧廖森男應自111年3月20日起至騰空遷讓返還系爭土地如原附圖所示C部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜2萬2,880元。㈨方琮櫻應給付張秦瑜232萬6,449元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月21日止，每月給付張秦瑜3萬8,720元。㈩方竣翊應自111年3月22日起至騰空遷讓返還系爭土地如原附圖所示D部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜3萬8,720元。願供擔保請准宣告假執行等之判決。　　　二、被上訴人則以：系爭00號建物係訴外人陳克祥向系爭土地之原所有權人即訴外人陳清輝租地興建而成，並於48年10月22 日辦理建物所有權第一次登記，登記為臺北市○○區○○段○○段 0000建號，陳克祥將系爭00號建物出售訴外人朱振芳時，於買賣契約中即載明基地為租用，嗣朱振芳出售系爭00號建物予廖淑霞之母即訴外人廖謝阿旦前，曾以存證信函載明基地為租用，向系爭土地當時之所有權人即訴外人黃棟國(下稱黃棟國，即張秦瑜配偶)催告其行使優先承買權，惟黃棟國未行使之，朱振芳遂於64年12月6日將系爭00號建物連同基地租賃權利義務關係一併出售廖謝阿旦，廖謝阿旦於65年8 月11日以買賣為原因完成所有權登記，再由廖淑霞於101年1 1月13日因分割繼承登記取得所有權，復於111年4月8日移轉登記予廖冠豪所有，廖淑霞並長年為系爭土地所有權人提存土地租金於法院。系爭00號建物係訴外人王玉章向系爭土地之原所有權人陳清輝租地興建而成，於48年10月22日辦理建物所有權第一次登記，登記為臺北市○○區○○段○○段0000建號，並於53年2月7日將系爭00號建物出售訴外人廖建鴻，且陳清輝於56年7月29日出售系爭土地予第三人前亦曾依土地法規定，委由臺北市松山區公所（下稱松山區公所）寄發出賣通知書，通知廖建鴻行使基地承租人之優先承買權，足認陳清輝與廖建鴻間有基地租賃契約關係，廖建鴻復於64年8月5 日將系爭00號建物出售薛國芩之父即訴外人薛道榮，薛道榮於101年7月2日贈與薛國芩並為所有權移轉登記，薛國芩再於111年3月21日移轉登記予薛國棟所有。系爭00號建物係廖淑霞、廖芸華之父廖隆發於66年1月25日檢附相關資料，向臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）申請建物所有權第一次登記，依該送件登記資料記載系爭00號建物於42年4 月4日新建，並參酌證人方麗珠於原審108年度訴字第4666號請求不當得利等事件（下稱系爭另訴）之證詞，及廖隆發長年為系爭土地當時之所有權人黃棟國提存土地租金等情，堪認系爭00號建物與系爭土地間確有租地建屋之不定期租賃契約存在。系爭00號建物係訴外人蔡四進於40年間向系爭土地之原所有權人陳清輝租地興建而成，惟未辦理保存登記，且蔡四進就系爭00號建物占有系爭土地曾與陳清輝訂有不定期租地建屋契約，嗣蔡四進於46年9月10日將系爭00號建物出售方琮櫻之祖父即訴外人方龜，由方龜取得系爭00號建物事實上處分權，觀諸陳清輝與方龜簽訂之土地租賃契約書所載，並參證人方麗珠於系爭另訴之證詞，及陳清輝出售系爭土地時經由松山區公所寄發出賣通知書，另以自己名義寄發存證信函，以通知方龜行使承租人之優先承買權等情，可知陳清輝有將系爭土地繼續出租方龜供作建物基地，並於租賃期限屆滿後，變更為不定期租賃關係，又系爭土地之租金原由陳清輝親赴系爭00號建物收取，迄至56年間陳清輝未再出面收租，方龜遂自57年3月11日起逐年提存租金，方龜於64年間死亡後，系爭00號建物事實上處分權由方文信繼承取得，方文信於98年間死亡後，由方琮櫻繼承取得事實上處分權，方文信及方琮櫻均依舊習提存租金，並因地主更迭變更提存對象，方琮櫻再於111年3月22日將系爭00號建物事實上處分權讓與方竣翊。是系爭建物均係基於前述不定期租賃關係或因轉讓而合法占有系爭土地，依民法第426條之1規定，伊等並非無權占有系爭土地，張秦瑜請求伊等騰空或拆屋返還各該建物所占有系爭土地之部分，並給付相當於租金之不當得利，自屬無據。縱認伊等係無權占有系爭土地，惟張秦瑜之前手即其配偶黃棟國早於64年3月20日即取得系爭土地所有權，然迄至110年11月4日張秦瑜提起本件訴訟前共計約46年間，張秦瑜及黃棟國均不行使權利而任令系爭建物占有系爭土地，並知悉廖淑霞、廖芸華、薛國芩、方琮櫻長年提存土地租金，卻未提出異議或訴請拆遷系爭建物，依權利失效原則，亦不應允許張秦瑜再行使權利。退步言，縱認張秦瑜得請求給付相當於租金之不當得利，惟系爭土地及系爭建物位於窄巷內，所在地段並無鄰近道路，日後倘營建尚需與其他鄰地共同合作開發，故其周遭商業活動不大，且系爭建物僅作居家使用，伊並未出租獲利，則張秦瑜以系爭土地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，實屬過高，應以年息3%計算方為適當等語，資為抗辯。　三、原審就張秦瑜之請求，為其一部勝訴之判決，即命系爭00、 00號建物之事實上處分權人就無權占有系爭土地期間分別給付按系爭土地申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利，即廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜75萬5,405元，及自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜 27萬8,558元，及其中20萬6,813元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖森男應自111年3月20 日起至將系爭土地如原附圖編號C所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付張秦瑜1萬6,016元；方琮櫻應給付張秦瑜175萬1,534元，及其中162萬8,371元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；方竣翊應自111年3月22日起至將系爭土地如原附圖編號D 所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付張秦瑜2萬7,104元，並分別為准、免假執行之諭知，另駁回張秦瑜其餘之訴及假執行之聲請。張秦瑜、廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊分別就其不利部分提起上訴。張秦瑜之上訴聲明：㈠原判決不利張秦瑜之部分廢棄。㈡廖淑霞應給付張秦瑜93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5 日起至111年4月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈢廖冠豪應自111年4月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A 部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈣薛國芩應將坐落系爭土地如原附圖所示B部分，面積50平方公尺之系爭00號建物拆除，將該部分土地遷讓返還張秦瑜及其他共有人全體。㈤薛國芩應給付張秦瑜88萬1,230元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年3月20日止，每月給付張秦瑜1 萬4,666元。㈥薛國棟應自111年3月21日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示B部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元。㈦廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，再連帶給付張秦瑜32萬4,444元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈧廖淑霞、廖芸華應再給付張秦瑜8萬8,634元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年1 1月5日起至111年3月19日止，每月再給付張秦瑜6,864元。㈨廖森男應自111年3月20日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示C部分予全體共有人之日止，每月再給付張秦瑜6,864元。㈩方琮櫻應再給付張秦瑜69萬8,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5 日起至111年3月21日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元。 方竣翊應自111年3月22日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示D部分予全體共有人之日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616 元。願供擔保，請准宣告假執行。並答辯聲明：廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊之上訴駁回。廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊之上訴聲明：㈠原判決不利於廖淑霞、廖芸華、廖森男、方琮櫻、方竣翊部分廢棄。㈡上開廢棄部分，張秦瑜在原審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:張秦瑜之上訴駁回。四、兩造不爭執事項（原審卷二第651至652、720頁）：　㈠張秦瑜乃系爭土地共有人之一，應有部分為2分之1。系爭土地原為陳清輝一人所有；嗣陳清輝於57年3月22日將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予訴外人李陳惠美；李陳惠美再於64年3月20日以買賣為原因，將其名下之系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予黃棟國；黃棟國復於103 年8月26日以夫妻贈與為原因，將其名下之系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予張秦瑜。　㈡系爭00號建物登記為臺北市○○區○○段○○段0000建號，現占有系爭土地如原附圖編號A部分，廖淑霞於101年11月13日因分割繼承登記取得系爭00號建物所有權，並於111年4月8日將該建物所有權移轉登記予廖冠豪。　㈢系爭00號建物登記為臺北市○○段○○段0000建號，現占有系爭土地如原附圖編號B部分，薛國芩於101年7月2日因贈與登記取得系爭00號建物所有權，並於111年3月21日將該建物所有權移轉登記予薛國棟。　㈣系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編號C部分，廖淑霞、廖芸華因渠等父親廖隆發於109年10月7 日死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111年3 月20日將該建物事實上處分權讓與廖森男。　㈤系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編號D部分，方琮櫻因其父親方文信於98年間死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111年3月22日將該建物事實上處分權讓與方竣翊。　㈥系爭另訴即原法院108年度訴字第4666號請求不當得利等事件，經提起上訴後，現由本院111年度重上字第424號審理中。　　　　　　五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條定有明文。張秦瑜主張被上訴人未經全體共有人同意，以系爭建物無權占有系爭土地如原附圖所示A、B、C、D部分，其得依上開規定，請求薛國芩將系爭00 號建物拆除並將該占有土地返還，及被上訴人應給付系爭建物所占有土地期間，暨至騰空遷讓返還占有土地予張秦瑜及其他全體共有人止之相當租金不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則系爭建物占有系爭土地有無合法權源，為兩造之爭點，分述如下：　㈠系爭00號建物部分： ⒈查，張秦瑜為系爭土地共有人之一，應有部分為2分之1。系爭土地原為陳清輝單獨所有，嗣陳清輝於57年3月22日將系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予李陳惠美；李陳惠美再於64年3月20日以買賣為原因，將其名下之系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予黃棟國；黃棟國復於103年8 月26日以夫妻贈與為原因，將其名下之系爭土地所有權應有部分2分之1移轉登記予張秦瑜。而系爭00號建物登記為臺北市○○區○○段○○段0000建號，現占有系爭土地如原附圖編號A 部分，廖淑霞於101年11月13日因分割繼承登記取得系爭00 號建物所有權，並於111年4月8日將該建物所有權移轉登記予廖冠豪等情，為兩造不爭之事實(詳四㈠㈡)，堪以認定。　⒉次查，系爭00號建物興建之始，當時系爭土地所有人陳清輝有出具土地使用權證明書載明「茲有陳克祥擬在本市○○路○○ ○巷○○號本人所有○○段○○○地號之弍之內面積壹陸捌平方公尺（約伍拾．玖坪）之土地建築永久式住宅，業經本人完全認可茲為申請營造執照特予證明」（原審卷一第369頁，下稱系爭使用證書），足認系爭00號建物之原始起造人陳克祥業經陳清輝同意使用系爭土地建屋，陳克祥據以申請營造執照，有該營造執照相關資料在卷可稽(原審卷一第359至400頁），且臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）亦函覆稱系爭00號建物領有47營字第0719號營造執照，有臺北市建管處108年11月28日北市都建照字第1083257998號函附卷可考（原審卷一第229頁），足見陳克祥業經陳清輝同意使用系爭土地興建系爭00號建物，自有使用系爭土地之合法權源。且系爭00號建物於48年10月22日第一次登記並核發所有權狀，有建物第三類登記謄本、建物附表及所有權狀存卷可按 (原審卷一第31、127、339頁)，該登記即有公示及公信之效力。　⒊嗣陳克祥將系爭00號建物出售予朱振芳，有建物買賣契約在卷可考(原審卷一第123至124頁）；朱振芳再出賣予廖謝阿旦，有建築改良物買賣所有權移轉契約書足稽(原審卷一第　　125至126頁)，廖謝阿旦即廖淑霞之母，有戶籍謄本可證(原審卷一第69頁)，而廖淑霞於101年11月13日因分割繼承登記取得系爭00號建物所有權，並於111年4月8日以贈與為由，將該建物所有權移轉登記予廖冠豪，有建物登記謄本可查( 原審卷一第31、317頁)，故廖冠豪為系爭00號建物之所有權人，堪以採信。該建物起造之初即有合法占有系爭土地之權源。　⒋張秦瑜雖以系爭使用證書乃建築管理行政措施，非可憑為永久無償使用土地之依據。況前述營造執照核准興建之臨時建物，與系爭00號建物之保存登記及占有系爭土地之現況，均有不同，尤不能以營造執照、系爭使用證書及保存登記，資為系爭00號建物有權占有系爭土地之論據，且本件營造執照核准之建物，係臨時建築，早已逾使用期限而應拆除。再者，系爭00號建物與系爭營造執照核准之建物，二者不論坐落位置、樓層數、面積，均有不同，自不能以系爭營造執照及保存登記，遽認系爭00號建物有權占有系爭土地。況陳克祥出具切結書承諾領照一年後自行拆除、絕不將建物轉讓或出售，則其領照一年後即不得再占有系爭土地，縱未將建物拆除而移轉予他人，亦不能使後手繼受前手所無之占有土地權利云云。惟按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」民法第759條之1定有明文。查，系爭00號建物業經系爭土地原所有權人陳清輝同意陳克祥在系爭土地上建築永久式住宅(同前系爭使用證書)，並有營造執照，及第一次登記，參上揭民法第759條之1規定，具有物權之公示及公信力，自有信賴保護適用。則陳克祥取得系爭00號建物所有權，並出賣予朱振芳、朱振芳復出售予廖謝阿旦，廖淑霞為廖謝阿旦之女，因繼承而取得及因贈與而移轉登記予廖冠豪，均屬所有權之合法移轉，並受保護，縱陳克祥、朱振芳、廖謝阿旦之買賣過程，就系爭建物占有系爭土地之法律關係有租賃之解讀，但無礙陳清輝確有同意陳克祥使用系爭土地之合意，陳克祥取得系爭00號建物之所有權，有合法權源占有系爭土地，無論系爭00號建物與原始營造執照是否相符，既經登記後並依法律行為為處分，自生所有權之得喪變更效果及信賴保護之適用，是張秦瑜以系爭使用證書不足證實系爭00號建有永久無償使用系爭土地、及不合營照執照內容，為無權占有云云，不足為其有利之認定。　⒌第按「行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。」(最高法院110年台上字第113號判決意旨參照)。本件廖淑霞、廖冠豪先後取得系爭00號建物所有權，有如前述(㈠⒈~⒊)，是基於買賣、繼承、贈與及公示原則，為合法所有權人得占有使用系爭土地，並辯稱張秦瑜之前手黃棟國即張秦瑜配偶，於103年8月 26日以夫妻贈與將系爭土地應有部分移轉登記予張秦瑜，前後近四十年，明知或可得而知系爭00號建物有權占有使用系爭土地，此與明知無權利而惡意占有他人土地之情形，並不相同等語。查，廖淑霞、廖冠豪對黃棟國、張秦瑜得主張占有使用系爭土地之正當權源，雖僅有債權效力，然張秦瑜因贈與取得系爭土地時，知悉系爭00號建物坐落於系爭土地上，並有所有權登記在案，又黃棟國於近40年間未行使其土地所有權人之權利，依一般社會通念，足使廖淑霞、廖冠豪正當信賴黃棟國、張秦瑜已不欲行使其權利，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，再衡酌兩造之權益損失等一切情狀，堪認張秦瑜行使權利有違誠信原則，構成權利失效。　⒍綜上，系爭00號建物既經陳清輝同意而有正當權源占有系爭土地，自非無法律上原因，且依登記公示原則，亦推定有合法占有權源，則張秦瑜依民法第179條規定請求㈠廖淑霞應給付張秦瑜93萬4,104元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111年4 月7日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元。㈡廖冠豪應自111年4 月8日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示A部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬5,546元等，即有未合，不應准許。　㈡系爭00號建物部分： ⒈按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」(同前述)。查，系爭00號建物於48年10月22日為第一次登記，有登記謄本可佐(原審卷一第33頁)，該48年間之原始登記資料、原申請書及其附件，因逾保存年限15年，業已銷燬，有松山地政所函足佐(原審卷一第315頁)，揆前說明，依法即推定登記權利人適法有此所有權，該登記之建物，業已取得地主之土地使用權證明書或有租賃關係或地上權或其他合法權源存在。而薛國芩於101年7月2日因贈與登記取得系爭00號建物所有權，並於111年3月21日以贈與為由，將該建物所有權移轉登記予薛國棟，有建物登記謄本及所有權狀等存卷可憑(原審卷一第33、318、341頁)，係依法律行為所為物權變動之登記，有信賴登記適用，不因原登記物權之不實而受影響。　⒉復查系爭00號建物由王玉章出賣予廖建鴻，有杜賣契約書及建物買賣契約（原審卷一第137至144頁）、廖建鴻再出售予薛道榮，有土地建物買賣契約書（原審卷一第141至144、　　145至149頁），薛道榮即薛國芩之父，有戶籍謄本足參(原審卷一第71頁)，而薛國芩於101年7月2日因贈與登記取得系爭00號建物所有權，並於111年3月21日以贈與為由，將該建物所有權移轉登記予薛國棟，同前所述，既推定系爭00號建物之所有權合法存在，再參考上開系爭00號建物與系爭00號建物均為48年間登記之建物，坐落系爭土地上，自已得系爭土地原所有權人陳清輝同意而使用系爭土地興建，堪信系爭 00號建物有占有系爭土地之正當權源，亦與前揭法律推定無違；且因登記而其後因法律行為取得該建物之所有權者，有信賴保護適用，不因原登記物權之不實而受影響。則薛國芩、薛國棟分別依法律行為取得系爭00號建物所有權，自有占有系爭土地之合法權源。 ⒊張秦瑜辯稱：王玉章與廖建鴻簽立之杜賣證書及建物買賣契約書、廖建鴻與薛道榮簽立之買賣契約書，均不足證實系爭 00號建物有占有系爭土地之權源，亦不足證實陳清輝同意王玉章租地建屋，而提存書亦無法證實與陳清輝間有租地建屋關係，系爭00號建物為無權占有系爭土地云云。惟查，陳清輝有同意在系爭土地上興建系爭00號建物，業如前述，且已登記之建物，推定已得地主同意或已取得其他合法權源而登記取得所有權，要非無權占有系爭土地，則主張無權占有者，自應就該有利事實負舉證之責，以推翻法律之推定，張秦瑜尚未舉證以實其說，自難憑採；且縱認原登記所有權不實，仍有信賴保護適用，不因原登記物權之不實而受影響，而謂無權占有系爭土地，張秦瑜所稱，並非可取。 ⒋至系爭00號建物占有系爭土地雖僅債權效力，惟有誠信原則適用，同前㈠⒌所述。 ⒌從而，張秦瑜依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第 179條規定，請求薛國芩應將如原附圖所示B部分，面積50平方公尺之系爭00號建物拆除，並將該部分土地遷讓返還張秦瑜及其他共有人全體；薛國芩應給付張秦瑜相當租金不當得利88萬1,230元本息及按月給付張秦瑜1萬4,666元；薛國棟應自111年3月21日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示B部分予全體共有人之日止，每月給付張秦瑜1萬4,666元等，均非有理，不應准許。　㈢系爭00號建物部分：　⒈查，系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編號C部分，廖淑霞、廖芸華因渠等父親廖隆發於109年10 月7日死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111 年3月20日將該建物事實上處分權讓與廖森男等情，為兩造不爭之事實(如㈣)，則系爭00號建物占有系爭土地之合法權源，自應由廖淑霞、廖芸華、廖森男(下稱廖森男等3人)舉證。　⒉廖森男等3人雖稱有租賃關係而占有系土地云云，並以建築改良物所有權登記聲請書及提存書為證。然所稱租賃係何時、何地、何人、如何成立租賃關係，尚有不明。又建築改良物所有權登記聲請書(原審卷一第287至290頁)，乃廖淑霞、廖芸華之父廖隆發(原審卷一第69、73頁)，於66年間就系爭00 號建物之所有權聲請登記，自稱原因發生於42年4月4日，然其上之建物標示記載，與系爭00號建物之建物稅籍證明書( 原審卷一第344頁)內容就構造、面積、位置均有不同，是否同一建物，不無疑義，且無系爭00號建物得使用系爭土地之合法權利證明文件，自無法認定廖隆發已取得使用系爭土地之正當權源。又廖森男等3人辯稱廖隆發自57年起至80年間均有提存其所稱之租金予當時系爭土地所有人陳清輝、黃棟國，並以上開提存書為憑(原審卷一第163至173頁)，惟提存之原因多端，有提存之事實，尚非得據以認定廖隆發與陳清輝、黃棟國間有系爭土地之租賃關係存在。　⒊綜上，廖森男等3人尚未證實有租地建屋之法律關係存在，亦未提出其他合法占有之證明，則張秦瑜主張系爭00號建物無權占有系爭土地，廖森男等3人應給付相當租金不當得利，要非無據。　㈣系爭00號建物部分： ⒈查，系爭00號建物未辦理保存登記，現占有系爭土地如原附圖編號D部分，方琮櫻因其父方文信於98年間死亡而繼承取得系爭00號建物事實上處分權，並於111年3月22日將該建物事實上處分權讓與方竣翊等情，為兩造不爭之事實(如㈤)，則系爭00號建物占有系爭土地之正當權源，自應由方琮櫻、方竣翊(下稱方竣翊等2人)證實。　⒉次查，方琮櫻祖父方龜於46年10月10日與系爭土地所有人陳清輝簽訂土地租賃契約書(下稱系爭土地租約），有系爭土地租約即被證4-2附卷足考（原審卷一第179至182頁)，且張秦瑜就系爭土地租約之形式真正不爭執(原審卷一第294頁) ，觀諸系爭土地租約之內容，載明租賃標的(第1條)、租金( 第2條)、租賃期限(第3條)、稅金負擔(第4條)、不得轉租( 第5條)、陳清輝出賣土地時方龜有同樣條件之優先承買權( 第6條)…，堪信方龜曾向陳清輝租賃系爭00號建物所坐落範圍之基地。復參陳清輝出售系爭土地時，於56年6月間以存證信函通知方龜有優先承買權，有該存證信函在卷可稽(原審卷二第203至205頁)，松山區公所復於56年7月20日寄發出賣通知書，通知方龜行使優先承買權，有該出賣通知書在卷可參（原審卷二第201頁），顯見陳清輝依系爭土地租約第6 條履行通知方龜行使優先承買權，益證系爭土地租約之內容可採，再參酌卷內提存書（原審卷一第183至203、205至208 頁），方龜、方文信、方琮櫻自55年起陸續為陳清輝、黃棟國提存租金，考諸系爭土地租約第3條約定：「租期定自民國四拾六年拾月拾日起，至民國五拾壹年拾月九日止，五年為限，期滿之日，經双方同意得繼續換訂新約，但地價稅如有提高者，其租金另行洽定之。」（原審卷一第180頁），可見方龜於系爭土地租約到期後，仍繼續以系爭00號建物占有系爭土地，並提存租金，而陳清輝出賣土地亦通知方龜行使優先承買權，則方竣翊等2人主張依民法第451條規定，有不定期租賃之適用，即非無據。且基於買賣不破租賃原則，除有法定或約定事由外，該租賃關係不受張秦瑜事後取得系爭土地應有部分之影響，則方竣翊等2人主張其非無權占有，即有所本。另系爭00號建物並非方龜原始起造，而係向蔡四進所購，有建物買賣契約書可憑(原審卷一第175至178頁) ，惟不影響上開方龜與陳清輝簽訂系爭土地租約之認定，附予說明。 ⒊張秦瑜固否認系爭土地租約、上開56年6、7月之存證信函、出賣通知書之形式真正，如認真正，依系爭土地租約第3條定有期限，期滿後應經雙方同意另訂新約始能續租，已有反對租期屆滿後即視為續租之意思。方竣翊等2人未證明該租約到期後有換訂新約之合意及新約存在，則原約到期即當然消滅，不能以方龜繼續占有系爭土地即謂成立新租約，亦不發生民法第451條視為不定期租約之法律效果。又出賣通知書因方龜未能購得系爭土地，亦未依土地法第102條規定登記地上權，可見其非承租人。而存證信函並未提及租賃關係與優先承買權，縱有該存證信函，亦非承認租賃關係，而是針對調解所談出的買賣之事云云。惟系爭土地租約張秦瑜於原審不爭執形式真正，雖翻異前詞，以私文書應由方竣翊等 2人證明其真正為由，再為爭執，惟未提出何以不爭執事項，有何不符真實或其他正當理由之論證，其以私文書之舉證責任為爭執，尚非得以否認原不爭執之事實，自無足取。而上開56年6、7月之存證信函、出賣通知書，迄今逾50年以上，年代久遠，紙質薄透、斑駁泛黃、邊緣不規則破損、皺摺脆化等情應屬自然現象之常態，且存證信函上有郵局、信函編號、郵戳，與一般之存證信函無異，堪信其形式上真正；而出賣通知書蓋有松山區公所印文及松山區公所財經課日期戳章，松山區公所函覆稱該所檔存資料始於63年，無相關資料可供確認，保存印鑑起始年度為79年，亦無56年間印文樣式之相關檔存資料等語，有松山區公所111年8月31日北市松建字第1113016621號函及111年12月6日北市松建字第111302 0773號函附卷可按（原審卷二第115、301頁），衡以該等文書乃存放相當時期之陳年舊物，記明國曆年、月、日及發文字號，松山區公所於57年9月23日前之組織規程亦確有財經課之設置，有松山區公所上開111年12月6日函暨所附組織規程在卷可按（原審卷二第301至307頁），形式外觀上尚難以否認其真正。張秦瑜否認該等文書之真正，為不足取。再衡之該存證信函及出賣通知書之內容，亦與系爭土地租約相關，斟酌上開蔡四進與方龜之建物買賣契約、陳清輝與方龜之系爭土地租約，均涉及系爭00號建物，延伸至56年6、7月之存證信函、出賣通知書，亦屬系爭00號建物相關之系爭土地買賣及優先承買權，亦證56年6、7月之存證信函、出賣通知書非虛，張秦瑜此部分所辯，不足為採。 ⒋張秦瑜復以方龜與陳清輝、或黃棟國間之約定，不足影響其所有權之行使云云。方竣翊等2人則以債權物權化置辯。按「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生『債權物權化』之法律效果。」(最高法院108年度台上字第75 7號判決意旨參照)，本件系爭00號建物約於40年間即坐落在系爭土地上，並由方龜、方文信、方竣翊等2人使用至今。而系爭土地應有部分二分之一係黃棟國於64年3月20日買賣取得，復於103年8月26日以夫妻贈與為原因，移轉登記予張秦瑜(詳㈠)，可見系爭00號建物於張秦瑜取得所有權時，已坐落在系爭土地上約六十年，其目的隱含繼續占有系爭土地，並由陳清輝、李陳惠美、黃棟國及張秦瑜依系爭土地租約、不定期租賃契約交付使用，其事實為張秦瑜明知或可得而知，縱未以登記為公示方法，在具備使張秦瑜知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，該租賃之債權契約對於受讓之張秦瑜繼續存在，產生債權物權化之法律效果，張秦瑜應受拘束，其為債權相對性之抗辯，容非可採。 ⒌綜上，系爭00號建物占有系爭土地有法律上之原因及正當權源，張秦瑜請求方竣翊等2人給付系爭00號建物占有期間及至騰空返還系爭土地前按月給付相當租金之不當得利，為無理由。原審判命方琮櫻應給付張秦瑜175萬1,534元，及其中 162萬8,371元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；方竣翊應自111年3月22日起至將系爭土地如原附圖編號D所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付2萬7,104元，尚有未洽。方竣翊等2人請求廢棄此部分，即非無由。又張秦瑜上訴請求方琮櫻應再給付張秦瑜69萬8,078元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自110年11月5日起至111 年3月21日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元；方竣翊應自1 11年3月22日起至騰空返還系爭土地如原附圖所示D部分予全體共有人之日止，每月再給付張秦瑜1萬1,616元，核非有理，應予駁回。六、系爭00、00、00號建物占有系爭土地之有正當權源，張秦瑜依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求此部分之拆屋還地及給付相當租金不當得利，為無理由，業如前述。惟系爭00號建物為無權占有系爭土地，張秦瑜請求給付相當租金不當得利則有理由，分述如下：　㈠按無法律上原因，而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。準此，張秦瑜以系爭00號建物無權占有系爭土地，自得依前揭規定，請求廖森男等3 人返還占有期間相當於租金之不當得利。又按城市地方建物之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。上開規定於租用基地，建築建物，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額，依土地法施行法第25條，應依法定地價計算，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。　㈡經查，系爭土地於105至106年、107至108年、109至110年之申報地價分別為每平方公尺7萬3,040元、6萬9,120元、7萬0 ,400元乙節，有地價第一類謄本在卷可參（原審卷一第41頁），審酌系爭土地坐落巷弄間，附近仍有學校、運動中心、市場、金融機構、大型購物中心、醫院、捷運站且商家林立，有系爭土地附近環境照片、GOOGLE地圖存卷可憑（原審卷一第453至465頁、本院卷二第51至81頁），工商業發展程度尚稱繁榮，生活機能亦屬便利，併考量系爭00號建物先後之事實上處分權人均屬自用居住而非供營利或出租之用等情狀，認其無權占有系爭土地所受相當於租金之利益應以系爭土地申報地價年息7％計算為合理適當，張秦瑜主張以申報地價年息10％計之，實屬過高。張秦瑜既為系爭土地之共有人之一，得按其應有部分請求自本件訴訟繫屬回溯5年即105年11 月5日起，至該建物所占有系爭土地騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，該建物之事實上處分權人返還所獲得相當於租金之不當得利，應屬正當。據此，張秦瑜請求廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜75萬5,405元，及自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜27萬 8,558元，及其中20萬6,813元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖森男應自111年3月20日起至將系爭土地如原附圖編號C所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付1萬6,016元等為有理由 (計算式如原判決附表編號一、二、三所示)。七、綜上所述，張秦瑜依民法第767條第1項前段、中段、第821 條及第179條規定，求為命廖淑霞、廖芸華應於繼承被繼承人廖隆發之遺產範圍內，連帶給付張秦瑜75萬5,405元，及自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖淑霞、廖芸華應給付張秦瑜27萬8,558元，及其中20萬6,813元部分，自110年12月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；廖森男應自111年3月20日起至將系爭土地如原附圖編號C 所示部分騰空遷讓返還張秦瑜及其他全體共有人之日止，按月給付張秦瑜1萬6,016元等，為有理由，應予准許；逾此則無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分，為廖森男等 3人敗訴判決及宣告准免假執行，並無不合。廖森男等3人就此部分上訴，為無理由，應予駁回。至上開不應准許，為方竣翊等2人敗訴及假執行宣告部分，核有未洽，方竣翊等2人就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開其他不應准許部分，張秦瑜就此部分之上訴，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件張秦瑜、廖森男等3人之上訴為無理由、方竣翊等2人之上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇正本係照原本作成。張秦瑜、廖森男（廖淑霞、廖芸華須與廖森男合併上訴利益額逾新臺幣150萬元）如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴以真

2025-02-07

TPHV-113-重上-53-20250207-1

雄簡

高雄簡易庭

確認不定期租賃關係存在

臺灣高雄地方法院民事裁定 112年度雄簡字第1708號上訴人即原告許芳瑞被上訴人即被告庭維有限公司法定代理人李垣志上當事人間請求確認不定期租賃關係存在事件，上訴人對於民國 113年12月30日本院第一審判決提起上訴到院。查本件上訴人上訴聲明請求：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就高雄市○鎮區○○段000 地號、46-17、194-17地號土地如112年12月13日複丈成果圖（見本院卷第249頁）所示斜線部分土地（下稱系爭土地）於110年3 月25日起至117年6月14日止之租賃關係存在；㈢被上訴人應將系爭土地交付上訴人使用收益。而本件訴訟標的價額前經核定為新臺幣（下同）5,202,000元，是本件上訴人上訴利益即為5,202,0 00元，應繳第二審裁判費93,685元，未據上訴人繳納。茲依民事訴訟法第436條之1第3項準用第442條第2項規定，限上訴人於本裁定送達後7日內如數繳納，逾期不繳，即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 5 日高雄簡易庭法官游芯瑜以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,500元。中華民國 114 年 2 月 5 日書記官林勁丞

2025-02-05

KSEV-112-雄簡-1708-20250205-3

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3141號原告陳阿蕊訴訟代理人謝國貞被告許明國訴訟代理人林瑩萱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣玖仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國103年4月25日訂立房屋租賃契約，約定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1樓及同號地下層地下一樓房屋（下稱系爭房屋），原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）21,500元，押金43,000元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約（下稱系爭租約），嗣原告之女訴外人謝如茵記帳士考試及格並領有記帳士證書，原告擬依土地法第100條第1款規定將系爭房屋收回供謝如茵開業使用，乃於113年5月14日以新莊幸福郵局存證號碼162號存證信函（下稱系爭信函）通知被告自113年7月1日終止系爭租約，並以113年11月27日補正狀、113年12月11日準備書狀（下合稱系爭書狀）繕本送達通知被告併依民法第450條第2 項規定終止系爭租約，系爭租約既已終止，被告繼續占有系爭房屋即無法律上之原因，受有相當原租金額之不當得利，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，及給付110年6 月欠租9,000元，並自113年7月1日起按月給付不當得利21,5 00元等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付9,000元，並自113年7月1日起至遷讓之日止，按月給付21,500元。二、被告則以：110年6月間被告並未給付租金，嗣兩造於113年1 月合意109年7月至109年9月、110年6月至110年8月、111年6 月至111年9月每月租金各減少3,000元，則110年6月原租金額21,500元扣除當月減租3,000元以及109年7月至109年9月3 個月每月減租3,000元共9,000元後，被告僅需支付9,500元，已於113年1月18日如數匯付，並無欠租，又原告終止系爭租約不合法，被告拒絕遷讓返還，且仍按月支付租金，未有遲付拖欠等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　三、原告主張兩造於103年4月25日訂立房屋租賃契約，約定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，原定租賃期限至106年5月31日止，每月租金21,500元，押金43,000 元，原定租賃期間屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續系爭租約，嗣原告於113年5月14日以系爭信函通知被告自113年7月1日終止系爭租約，經被告於113年5月15日收受該函，原告並以系爭書狀繕本送達通知被告除依土地法第100條第1款終止系爭租約外併依民法第450條第2項規定系爭租約，被告於113年1 2月10日、113年12月24日收受系爭書狀繕本等事實，有系爭房屋謄本、房屋租賃契約、系爭信函暨郵件收件回執、系爭書狀暨本院送達證書可稽（見重簡卷第51頁第53頁、第13頁至第24頁、本院卷第39頁至第51頁、第61頁至第85頁），且為被告所不爭執（見本院卷第96頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠原告請求欠租9,000元有無理由？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、債務減免等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。而承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條前段所明定。　⒉兩造均不爭執110年6月原租金額為21,500元，嗣因新冠疫情，經原告同意減租3,000元後，110年6月租金減為18,500元，被告於113年1月18日匯付之9,500元，仍欠9,000元租金未付，被告雖另以原告於113年間同意109年7月至109年9月每月租金各減租3,000元共9,000元，經扣抵該9,000元後，110 年6月已無欠租云云置辯，則為原告所否認，被告亦未舉證以實其說，自難採憑，從而，原告依系爭租約，請求被告給付欠租9,000元，洵屬有據。　㈡原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約有無理由？　⒈按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號判決參照）。且不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。而稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122條、第1123條第2、3項亦有明定。　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，原告依土地法第100條第1 款規定終止系爭租約，自應就客觀上有收回自住之正當理由及必要為相當之證明。　⒊原告與配偶現共同居住於新北市新莊區中正路，有可供居住之處所，而謝如茵並未與之共同居住，係另居住於新北市新莊區榮華路，為原告所自承（見本院卷第63頁），謝如茵顯非與原告共同生活並同居之家屬，則原告收回系爭房屋為供謝如茵營業使用，與土地法第100條第1款規定不符，其依土地法第100條第1款規定終止系爭租約，自非適法。　㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約有無理由？　⒈按民法第450條第2項固規定未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，然此係就一般之租賃而言；在不定期限之房屋租賃，依土地法第100條之特別規定，及司法院36年院解字第3849號解釋意旨，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得收回房屋，排除民法第450條第2項之適用（最高法院88年度台再字第71號判決參照）。又租賃契約依民法第451條規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋（最高法院109年度台上字第109號判決參照）。　⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，排除民法第450 條第2項之適用，自不容原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約。　㈣原告請求遷讓返還系爭房屋並給付不當得利有無理由？　　原告依土地法第100條第1款、民法第450條第2項終止系爭租約既非適法，系爭租約未經合法終止，兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係依仍存續，被告占有系爭房屋即非無權占有，而有系爭租約之法律上之原因，從而，原告依民法第455 條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1日起按月給付不當得利2 1,500元，非屬正當。五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告給付9,000元，為有理由，其另依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋全部，並自113年7月1 日起至遷讓之日止，按月給付21,500元，為無理由，應予駁回。六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。　　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。　　據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-01-24

PCDV-113-訴-3141-20250124-2

訴

臺灣橋頭地方法院

返還租賃物等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度訴字第770號原告即反訴被告蔡崇玄蔡佳峻蔡陳美秀共同訴訟代理人陳佩琪律師鍾旺良律師被告即反訴原告侯冠良訴訟代理人侯奕妏上列當事人間請求返還租賃物等事件，被告提起反訴，就反訴部分，本院裁定如下：　　主　文反訴原告應於本裁定正本送達翌日起五日內，補繳第一審反訴裁判費新臺幣壹仟元，逾期未繳納，即駁回反訴。　　理　由一、按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之9定有明文。所謂租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，承租人對出租人請求確認租賃關係存在，或請求交付租賃物，均係主張對租賃標的物有一時的占有使用為標的，此際其訴訟標的價額，應以租賃權之價額為準，依上述標準核定訴訟標的價額。　　二、原告主張兩造間租賃契約關係屆期終止，請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷000號房屋(下稱系爭房屋)騰空返還原告，及應自民國113年3月10日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告違約金新臺幣(下同)73,000元。被告提起反訴，主張兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約關係，聲明請求確認對於反訴被告即原告所有系爭房屋之不定期租賃關係存在等語，參酌反訴被告蔡陳美秀與反訴原告在112年1月30 日簽訂之房/店屋租賃契約書第3條約定每月租金36,500元，依民事訴訟法第77條之9規定，本件反訴訴訟標的價額以系爭房屋之二期租金即73,000元為準，應徵第一審裁判費1,00 0元，爰命反訴原告應於本裁定正本送達翌日起5日內向本院如數補繳，逾期未補正，即駁回反訴。三、爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2025-01-24

CTDV-113-訴-770-20250124-1