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損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第325號原告呂柏祈兼法定代理人即監護人張嘉芸原告呂念城呂純宜張又弘共同訴訟代理人吳錫銘律師被告楊念秦上列當事人間請求損害賠償事件，原告於本院提起附帶民事訴訟，經本院刑事庭於民國113年3月14日裁定移送前來（本院113年度重附民字第10號），本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告呂柏祈新臺幣8,130,777元，及自民國113年 12月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告應給付原告張嘉芸新臺幣800,000元、原告呂念城新臺幣1,000,000元、原告呂純宜新臺幣1,000,000元、原告張又弘新臺幣1,000,000元，及均自民國113年2月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　　三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔100分之67，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如各以新臺幣8,130, 777元、新臺幣800,000元、新臺幣1,000,000元、新臺幣1,0 00,000元、新臺幣1,000,000元為原告呂柏祈、張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告應給付原告呂柏祈新臺幣（下同）1,097萬9,335元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（重附民卷第3頁、本院卷第3頁）。嗣於民國113年12月16 日言詞辯論期日具狀變更聲明為：被告應給付呂柏祈1,166 萬2,531元，及自訴之聲明更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第125頁、第138頁），經核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項：　　一、原告主張：被告於111年10月27日18時許，駕駛車牌號碼000 -0000號自用小客車（下稱系爭肇事車輛），沿宜蘭縣三星鄉三星路3段由東往西方向行駛，行經宜蘭縣○○鄉○○路0段00 0號前時，本應注意行駛在同一車道時，後車應與前車保持隨時可以煞停之距離，且應注意車前狀況，並隨時採取必要之安全措施，而依當時情形，並無不能注意之情形，竟疏未注意及此即貿然前行，適同向車道前方有呂柏祈騎乘車牌號碼000-000號普通重型機車（下稱系爭機車）在該處臨時停車欲迴轉，因而遭被告駕駛之系爭肇事車輛自後追撞（下稱系爭事故），致呂柏祈受有創傷性腦出血、顱骨骨折、顏面骨骨折、胸部挫傷併肋骨骨折及血胸、第12胸椎骨折之傷害，經治療後，仍有重度失智症、大腦多處出血性腦傷，合併四肢癱瘓及癲癇症，目前仍四肢無力，需專人24小時照護，屬無法回復之重傷害（下稱系爭重傷害）。呂柏祈就被告前開過失侵權行為，得請求賠償所支出如附表所示之醫療費用、醫療雜費、交通費用、已支出看護費用、終身看護費用，及請求賠償勞動力減損、精神慰撫金；原告張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘分別為呂柏祈之配偶及子女，亦得請求被告賠償精神慰撫金各150萬元。為此，爰依民法侵權行為之法律關係，請求如附表請求金額欄所示之金額。並聲明：㈠被告應給付呂柏祈1,166萬2,531元，及自訴之聲明更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應各給付張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘150萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：呂柏祈臨時停車欲迴轉時並未打方向燈，就系爭事故之發生應為肇事次因而與有過失，我有拜託車行朋友找與系爭機車同款車型之機車，該機車之大燈與方向燈，其位置、燈光顏色均不相同，但依現場監視器畫面顯示，呂柏祈從行進至臨時停車欲迴轉時，都只有顯示1個大燈燈光等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第251-253頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：　㈠被告於111年10月27日18時許，駕駛系爭肇事車輛，沿宜蘭縣三星鄉三星路3段由東往西方向行駛，行經宜蘭縣○○鄉○○路0 段000號前時，本應注意行駛在同一車道時，後車應與前車保持隨時可以煞停之距離，且應注意車前狀況，並隨時採取必要之安全措施，而依當時情形，並無不能注意之情形，竟疏未注意及此即貿然前行，適同向車道前方有呂柏祈騎乘系爭機車在該處臨時停車欲迴轉，遭被告駕駛之系爭肇事車輛自後追撞，致生系爭事故，呂柏祈因而受有系爭重傷害。　㈡被告因系爭事故經本院以112年度交易字第215號（下稱系爭刑事案件）宣示判決筆錄判處過失致重傷罪，處有期徒刑7 月，緩刑2年，被告未上訴，判決業已確定。　㈢依羅東聖母醫院112年8月10日診斷證明書，呂柏祈於111年10 月27日經急診入院治療，於同日接受開顱手術併血塊清除手術，目前意識不清，四肢無力，長期臥床。需鼻胃管灌食及需專人24小時照護，上述情形屬無法回復。　㈣呂柏祈現已經本院112年度監宣字第159號裁定（下稱系爭監護宣告裁定）為受監護宣告之人。　㈤呂柏祈因系爭事故受有系爭重傷害，已支出醫療費用20萬1,0 91元。　㈥呂柏祈因系爭事故受有系爭重傷害，而有購買醫療器材等用品而支出3萬2,709元。　㈦呂柏祈因系爭事故受有系爭重傷害，自系爭事故發生日即111 年10月27日起終身均有受專人全日看護之必要。　㈧呂柏祈自系爭事故發生日起至113年11月止，已支出看護費用 87萬9,203元。　㈨呂柏祈為00年0月00日生，於起算終身看護費之113年12月間，年齡為59歲，兩造同意以112年59歲男性平均餘命22.45年計算呂柏祈平均餘命。　㈩呂柏祈因系爭事故受有系爭重傷害，需從住家往返財團法人天主教靈醫會附設宜蘭縣私立聖嘉民老人長期照護中心（下稱嘉民老人長期照顧中心）進行復健，自112年5月29日起至 113年11月30日止支出交通費6萬0,021元。　呂柏祈因系爭事故受有系爭重傷害，已完全喪失工作能力，於119年4月22日達法定強制退休年齡65歲，兩造同意以每月基本工資計算呂柏祈之勞動能力收入。　呂柏祈已受領強制險保險金184萬7,936元，被告並已於系爭刑事案件依宣示判決筆錄給付50萬元，同意於本件請求內扣除，原告均未再受領其他賠償或補償。　依交通部公路總局臺北區監理所112年6月12日函暨鑑定意見書：被告駕駛系爭肇事車輛在後行駛，未充分注意車前狀況，撞及前車，為肇事因素；呂柏祈駕駛系爭機車在前暫停欲迴轉，無肇事因素。　依交通部公路局112年9月18日函覆：監視器畫面無法辨識呂柏祈騎車暫停等待迴轉時有無依規定顯示左方向燈，如有依規定顯示則無肇事因素，如未依規定顯示則為肇事次因。四、得心證之理由：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；汽車、機車或其他非依軌道行駛之動力車輛，在使用中加損害於他人者，駕駛人應賠償因此所生之損害；不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得準用民法第195條第1項前段規定，請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第191條之2、第193條第1 項、第195條第1項前段及第3項分別定有明文。　㈡查原告主張被告於前揭時、地駕駛系爭肇事車輛，因未注意車前狀況，並隨時採取必要之安全措施，撞及前方呂柏祈所騎乘暫停等待迴轉之系爭機車，致生系爭事故，造成呂柏祈受有系爭重傷害，而被告前開過失犯行，經本院以系爭刑事案件判處過失致重傷罪確定等情，業據本院調閱上開刑事卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執（本院卷第251-253頁），堪信原告此部分主張為真實。則被告既因上述過失行為導致系爭事故之發生，被告之過失行為與呂柏祈受有系爭重傷害，亦有相當因果關係，而張嘉芸為呂柏祈之配偶，呂念城、呂純宜、張又弘均為呂柏祈之子女，有戶籍謄本（重附民卷第103頁）附卷足憑，揆諸前開規定，原告自得就其所受損害請求賠償。　㈢茲就原告主張之各項損害及其請求賠償之金額是否有據，分述如下：　　⒈醫療費用部分：　　呂柏祈主張因系爭事故支出醫療費用20萬1,091元等情，業據提出羅東聖母醫院診斷證明書、同院醫療收據，及淡水馬偕紀念醫院、財團法人羅許基金會羅東博愛醫院醫療收據等件（偵卷第26頁背面、重附民卷第19頁、第23-42頁）為憑，且為被告所不爭執（本院卷第252頁），自屬呂柏祈治療系爭重傷害所需，其此部分請求，應屬有據。　⒉醫療雜費部分：　　呂柏祈主張因系爭事故支出醫療雜費3萬2,709元等情，業據提出杏一藥局、MOMO購物網、東森購物網電子發票證明聯、台灣歐恩比有限公司、杏恩醫療儀器有限公司、凱林醫療器材有限公司、家的護理保健用品行統一發票等件（重附民卷第45-50頁）為憑，且為被告所不爭執（本院卷第252頁），可認屬呂柏祈增加生活上需要之費用支出，其此部分請求，亦屬有據。　⒊交通費用部分：　　呂柏祈主張因系爭事故受有系爭重傷害，需從住家往返嘉民老人長期照顧中心進行復健，自112年5月29日起至113年11 月30日止，已支出交通費6萬0,021元等情，業據提出嘉民老人長期照顧中心交通接送服務費收據（本院卷第149-209頁）為憑，且為被告所不爭執（本院卷第252頁），自屬呂柏祈增加生活上需要之費用支出，其此部分請求，亦應准許。　⒋已支出看護費用部分：　　呂柏祈主張因系爭事故受有系爭重傷害，有終身受專人全日看護之必要，自系爭事故發生日起至113年11月止，已支出看護費用87萬9,203元等情，業據提出系爭監護宣告裁定、羅東聖母醫院診斷證明書、有限責任宜蘭縣禾立橙照顧服務勞動合作社、全天派遣企業社、羅東博愛醫院暫代收款第一聯病患收執聯、仁慈看護中心照護服務員收費證明、勵玖國際有限公司移工雇主收據、全民健康保險保險費計算表、勞動部就業安定費繳款通知單、申請看護工費用參考表、外籍看護薪資明細表等件（重附民卷第13-19頁、第53-85頁；本院卷第211-217頁）為證，且為被告所不爭執（本院卷第252 頁），自屬呂柏祈增加生活上需要之費用支出，其此部分請求，亦應准許。　⒌終身看護費用部分：　　另兩造亦不爭執呂柏祈為00年0月00日生，於起算終身看護費之113年12月間，年齡為59歲，並同意以112年59歲男性平均餘命22.45年計算呂柏祈平均餘命（本院卷第252頁），而原告主張以每月應支付外籍看護工費用2萬8,697元（含薪資 22,242元、健保費1,755元、就業安定費3,000元、仲介服務費1,700元），依法計算將來應支付之看護費用合計金額527 萬5,022元等語，業據提出外籍勞工薪資明細表、113年7至9 月勞動部就業安定費繳款通知單、113年9、10月全民健康保險保險費計算表及勵玖國際有限公司移工雇主收據等件（本院卷第211-217頁）在卷可查，惟依原告所提前開就業安定費繳款通知單，外籍看護工之每月就業安定費應僅為2,000 元，本院審酌現今外籍看護工之聘僱行情，應以每月2萬7,6 97元為適當，是呂柏祈自113年12月起計算至平均餘命終了止得請求之看護費用，以每月2萬7,697元計算，依霍夫曼式計算法扣除中間利息（首期給付不扣除中間利息）核計其金額為509萬1,204元【計算方式為：332,364×15.00000000+(3 32,364×0.45)×(15.00000000-00.00000000)=5,091,204.000 000000。其中15.00000000為年別單利5%第22年霍夫曼累計係數，15.00000000為年別單利5%第23年霍夫曼累計係數，0 .45為未滿一年部分折算年數之比例(22.45[去整數得0.45]) 。採四捨五入，元以下進位】，是原告此部分請求於509萬1 ,204元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。　⒍勞動能力減損部分：　　呂柏祈主張因系爭事故受有系爭重傷害，已完全喪失工作能力，於119年4月22日達法定強制退休年齡65歲，分別以111 年度每月基本工資2萬5,250元、112年度每月基本工資2萬6, 400元、113年度每月基本工資2萬7,470元計算呂柏祈之勞動能力收入，依法計算呂柏祈受有喪失勞動力損害合計金額22 1萬4,485元等情，業據提出系爭監護宣告裁定、羅東聖母醫院診斷證明書、歷年基本工資查詢等件（重附民卷第13-19 頁、第93-95頁）為憑，被告不爭執呂柏祈已完全喪失工作能力，並同意以每月基本工資計算呂柏祈之勞動能力收入（本院卷第252-253頁），則自呂柏祈主張之系爭事故發生日隔日即111年10月28日起算，其得請求之勞動力減損之損害額，按霍夫曼式計算法扣除中間利息（首期給付不扣除中間利息），⑴於111年10月28日起至111年12月31日止，被告應給付5萬3,129元【計算方式為：303,000×0+(303,000×0.000 00000)×(1-0)=53,128.76841。其中0為年別單利5%第0年霍夫曼累計係數，1為年別單利5%第1年霍夫曼累計係數，0.00 000000為未滿一年部分折算年數之比例(64/365=0.00000000 )。採四捨五入，元以下進位】；⑵於112年1月1日起至112年 12月31日止，被告應給付31萬5,932元【計算方式為：316,8 00×0+(316,800×0.00000000)×(1-0)=315,932.00000000000 。其中0為年別單利5%第0年霍夫曼累計係數，1為年別單利5 %第1年霍夫曼累計係數，0.00000000為未滿一年部分折算年數之比例(364/365=0.00000000)。採四捨五入，元以下進位】；⑶於113年1月1日起至呂柏祈達法定強制退休年齡65歲即 119年4月22日止，被告應給付184萬5,424元【計算方式為： 329,640×5.00000000+(329,640×0.00000000)×(6.00000000- 0.00000000)=1,845,423.000000000。其中5.00000000為年別單利5%第6年霍夫曼累計係數，6.00000000為年別單利5% 第7年霍夫曼累計係數，0.00000000為未滿一年部分折算年數之比例(111/365=0.00000000)。採四捨五入，元以下進位】（重附民卷第97-101頁），以上合計221萬4,485元【計算式：53,129元＋315,932元＋1,845,424元＝2,214,485元】，其此部分請求，亦無不合，應予准許。　⒎精神慰撫金部分：　　　按不法侵害他人之人格權，被害人受有非財產上損害，請求加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人所受精神上痛苦之程度、雙方之身分、地位、經濟狀況及其他各種情形，以核定相當之數額。查呂柏祈因被告之過失致受有系爭重傷害，致四肢癱瘓終身失能臥病在床，而張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘分別身為其配偶、子女，見至親受傷後心理上所受痛苦及壓力，應非常人所能想像，且使圓滿之家庭因此破缺，椎心之痛實無可言喻，精神上自受有極大之痛苦，應屬侵害呂柏祈之身體、健康權，及張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘之身分法益且情節重大，原告請求被告賠償相當之精神慰撫金，應屬有據。本院審酌呂柏祈所受傷勢、系爭事故發生原因、兩造於本院及刑事案件自陳學經歷及財產狀況（本院卷第45頁、第31-37頁），兼衡兩造之身分、地位及經濟狀況（限閱卷稅務電子閘門財產所得調件明細表），與系爭事故發生過程、被告之過失情節等一切情狀，認呂柏祈得請求之精神慰撫金以150萬元為適當，張嘉芸得請求之精神慰撫金以130萬元為適當，呂念城、呂純宜、張又弘得請求之精神慰撫金則各以100萬元為適當，逾此範圍之請求，不應准許。　㈣呂柏祈於系爭事故之發生並無過失：　　⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項前段定有明文。又按行車遇有轉向、減速暫停、讓車、倒車、變換車道等情況時所用之燈光及駕駛人之手勢，應依下列規定：二、左轉彎時，應先顯示車輛前後之左邊方向燈光，或由駕駛人表示左臂平伸，手掌向下之手勢，道路交通安全規則第91條第1項第2款定有明文。　⒉被告固抗辯呂柏祈於臨時停車欲迴轉時，有未依道路交通安全規則第91條第1項第2款規定顯示左方向燈之過失等語，經本院勘驗系爭事故現場監視錄影光碟，可見系爭事故當時天色已晚，但道路旁設有路燈，路燈燈光投射地面，且被告駕駛之系爭肇事車輛有開啟汽車大燈，而呂柏祈騎乘系爭機車及於系爭肇事車輛前方停等欲迴轉駛入對向住家時有亮起大燈，並於畫面中形成光源閃爍等情，有勘驗筆錄（本院卷第 229-244頁）在卷足稽，雖無從由監視器畫面中之光源辨識呂柏祈於停等時是否是否有開啟方向燈，惟證人朱修珍即住在原告住家對面之鄰居於本院具結證稱：呂柏祈住在我家正對面，事發當時，我正在家中大門旁邊，我有親眼看到呂柏祈停等位置，當時我在家，正要吃飯，我就聽到打方向燈搭搭搭的聲音，我還跟我先生講呂柏祈回來了，之後我把客廳的燈關掉，關掉後，就聽到碰的撞擊聲，我當時心想完蛋了，我擔心呂柏祈家人沒有出來，我就趕快衝出去，想要去通知呂柏祈家人，出去後，呂柏祈家人也出來了，我看到呂柏祈倒在地上發生呻吟，地上一灘血，我站在呂柏祈旁邊，我回頭就看到被告，被告站在樹下，被告說呂柏祈沒有打方向燈，我跟呂柏祈老婆及被告說，我確實有聽到呂柏祈有打方向燈的聲音等語（本院卷第127-129頁），審酌證人朱修珍與原告僅為鄰居關係，而偽證罪為7年以下有期徒刑之重罪，在負擔偽證罪責之心理壓力下，要無為迴護原告，致使自己身陷偽證重罪之必要，且就親身經歷之過程及與家人之互動等情，均能清楚證述，是其證詞應值採信，堪認呂柏祈於系爭事故發生時，應有依道路交通安全規則第91條第1項第2 款規定顯示左方向燈，被告抗辯呂柏祈就系爭事故與有過失，並無可採。　㈤再按保險人依本法規定所為之保險給付，視為被保險人損害賠償金額之一部分。被保險人受賠償請求時，得扣除之，強制汽車責任保險法第32條定有明文。查呂柏祈已受領強制險保險金184萬7,936元，被告並已於系爭刑事案件依宣示判決筆錄給付該案告訴人即張嘉芸50萬元，雙方同意於本件請求內扣除，除此之外，原告均未再受領其他賠償或補償等情，為兩造所不爭執，並有系爭刑事案件審判筆錄（本院卷第25 3頁、交易卷第155-157頁）可參，則揆諸前開規定，上開給付即視為被告損害賠償金額之一部分，於被告受本件之賠償請求時，自應予以扣除。從而，呂柏祈、張嘉芸各得請求被告賠償之金額於813萬0,777元、80萬元【計算式詳如附表】內，為有理由，逾此部分，則屬無據，不應准許。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查被告經原告起訴請求賠償上開損害而未為給付，原告自得依上開規定，請求被告加付遲延利息。從而，呂柏祈請求被告給付自訴之聲明更正狀繕本送達翌日即113年12月17日（本院卷第135頁被告簽收），及張嘉芸、呂念城、呂純宜、張又弘均自起訴狀繕本送達翌日即11 3年2月16日（重附民卷第105-107頁）起至清償日止之利息，均有理由，亦應准許。五、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付如主文第1、2項所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知，併予敘明。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒附表（新臺幣）：一、原告呂柏祈編號項目請求金額判決准許金額 1 醫療費用 201,091元 201,091元 2 醫療雜費 32,709元 32,709元 3 交通費用 60,021元 60,021元 4 已支出看護費用 879,203元 879,203元 5 終身看護費用 5,275,022元 5,091,204元 6 勞動能力減損 2,214,485元 2,214,485元 7 精神慰撫金 3,000,000元 1,500,000元合計 11,662,531元 9,978,713元強制汽車責任險已受領金額 1,847,936元原告呂柏祈得請求總額：8,130,777元【計算式：9,978,713元－1,847,936元＝8,130,777元】二、原告張嘉芸編號項目請求金額判決准許金額 1 精神慰撫金 1,500,000元 1,300,000元被告前依系爭刑事案件宣示判決筆錄給付 500,000元原告張嘉芸得請求總額：800,000元【計算式：1,300,000元－500,000元＝800,000元】　　　　　　三、原告呂念城編號項目請求金額判決准許金額 1 精神慰撫金 1,500,000元 1,000,000元四、原告呂純宜編號項目請求金額判決准許金額 1 精神慰撫金 1,500,000元 1,000,000元五、原告張又弘編號項目請求金額判決准許金額 1 精神慰撫金 1,500,000元 1,000,000元

2025-03-10

LTEV-113-羅簡-325-20250310-2

雄簡

高雄簡易庭

損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2539號原告黃昭梅被告呂有虔上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊曾委託訴外人宇陽不動產有限公司（下稱宇陽公司）協助出售名下門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00弄0號4 樓房屋（下稱系爭房屋），而呂有虔為宇陽公司業務員，竟於出售系爭房屋過程，明知伊出售條件為至少實拿新臺幣（下同）310萬元，竟於民國112年3月23日，在高雄市○○區○○ 路000號辦公室內，利用伊罹患眼疾無法清楚確認書面契約條款內容之職務上機會，向伊佯稱會實拿310萬，然於委託銷售契約書上記載「成交價310萬元並由該成交價款內扣除仲介服務費，土增稅、代書費、履保費、過戶規費、房屋稅、地價稅等雜支」，另勾選放棄3日合約審閱期，致伊誤將系爭房屋出售予訴外人倪葶芝，僅取得298萬元價款而受有短收價金12萬元財產上損害，爰依侵權行為法律關係起訴。聲明：被告應給付原告12萬元。二、被告則以：伊未對原告施用詐術，亦未向原告稱實拿310萬元，且伊已在締約時清楚告知稅費須由原告負擔，故原告請求為無理由等語置辯，聲明：原告之訴駁回。三、得心證理由　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所稱舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當證明，自無從認定其主張為真正。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告請求。又侵權行為成立須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為成立要件應負舉證責任。㈡查原告主張被告明知其有眼疾無法清楚確認書面契約條款而對其施用詐術一節，僅提出高雄醫學大學附設中和紀念醫院病歷資料、長庚醫療財團法人高雄長庚紀念醫院視網膜檢查報告為論據（卷第107至118頁），其上固有診斷原告視網膜退化跡象，然並未載明其受影響程度或已喪失視力，則其主張因有眼疾無法判讀契約條款，已難憑信，更無法推論被告係利用原告無法理解契約條款而藉機施用詐術。再觀諸原告與宇陽公司就系爭房屋委託事項變更契約書（卷第27頁），其上特約事項已用手寫方式清楚載明「⒈屋主實拿金額310萬，不含仲介服務費；⒉土地增值稅、代書費、履保費、過戶規費、房屋稅、地價稅，由屋主自行負擔」等語，並經原告於特約事項旁簽名確認，且原告於審理時亦能清楚朗讀該手寫條款無虞（卷第128頁），益見原告主張其受眼疾影響而無法判讀契約條款，此部分所述並不實在。又承前所述，上開契約書雖有部分條款係原告預先以印刷方式呈現，然就系爭房屋310萬元買賣條件及稅費負擔約定既係兩造以手寫方式個別磋商而來，性質上即非屬定型化條款，則原告雖稱被告迫使其放棄審閱期間，然此部分約定不在消費者保護法所定應給予審閱期間之列，原告自無從以此主張受審閱期間保護，是其此部分所述於法未合，亦難憑採。㈢是以，原告所舉事證不足證明其因被告曾對其施用詐術並使其陷於錯誤，此由同一事實經臺灣高雄地方檢察署及臺灣高等檢察署檢察官偵查後，亦以被告犯罪嫌疑不足為由不起訴處分，並經駁回原告聲請再議確定，均為相同認定可徵，有各該處分書在卷可稽（卷第91至98頁）。此外，原告就被告之行為構成「故意或過失侵害其權利」、「具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係」等節，並未提出具體事證以實其說，是依首揭說明，被告自無構成侵權行為可言，原告請求被告賠償12萬元，即屬無稽。四、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，請求被告給付12萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官　鄭宇鈜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴怡靜

2025-03-07

KSEV-113-雄簡-2539-20250307-1

重訴

臺灣臺北地方法院

退還仲介服務費等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度重訴字第171號抗告人簡远按抗告不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之，民事訴訟法第495條前段、第495條之1第1項準用第442條第2項分別定有明文。查上列抗告人與相對人住商不動產住商實業股份有限公司間請求退還仲介服務費等事件，抗告人對於民國114年2月 10日本院駁回其起訴之裁定提起抗告，依民事訴訟法第77條之18 規定，本件應徵裁判費新臺幣1,500元，惟未據抗告人繳納。茲限抗告人於收受本裁定後5日內如數向本院繳納，逾期不繳，即駁回其抗告，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 5 日民事第七庭法官黃珮如以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 3 月 5 日書記官黃俊霖

2025-03-05

TPDV-114-重訴-171-20250305-2

上

臺灣高等法院

給付仲介服務費等

臺灣高等法院民事裁定 112年度上字第925號上訴人即附帶被上訴人太鼎不動產仲介經紀有限公司法定代理人李源豪訴訟代理人葉繼學律師被上訴人即附帶上訴人協勇國際實業股份有限公司法定代理人鄭紫玲訴訟代理人李荃和律師侯佳吟律師上列當事人間給付仲介服務費等事件，因事實尚有欠明瞭之處，應命再開言詞辯論，並指定於民國114年4月7日上午9時30分在本院第3法庭續行準備程序，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 5 日民事第五庭審判長法官賴劍毅法官洪純莉法官陳君鳳正本係照原本作成。不得抗告。中華民國 114 年 3 月 5 日書記官郭姝妤

2025-03-05

TPHV-112-上-925-20250305-2

訴

臺灣新竹地方法院

給付違約金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第157號原告李國聖訴訟代理人黃清濱律師被告楊重騏訴訟代理人林君鴻律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國114年2月12日辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：緣被告於民國108年3月4日與原告簽訂「委託同意書」(下稱系爭委託同意書)，委託原告代為介紹地區醫院予被告擔任服務醫師，雙方約定經原告仲介被告到醫院任職後，被告應給付每月薪資總收入10%予原告，作為經紀服務費，直至原告離職為止。嗣原告成功仲介被告至新竹縣竹北市大安醫院(下稱大安醫院)任職，三方於108年4月11日另簽定聘任合約書(下稱系爭聘任合約書)，約定仲介費由大安醫院從每月給付被告之薪資中自行扣除後直接匯給原告，同時約定如有違反，被告須賠償新臺幣(下同)200,000元並補繳經紀服務費。詎被告僅給付自108年5月至109年4月之仲介費，自109年5月後，被告即違約拒付，經催告後仍置之不理。又依新竹縣政府衛生局函復，被告自108年5月2日起迄今，醫師執業登記均在大安醫院，期間並無變動，則被告尚應給付原告109年5月至112年11月仲介經紀服務費817,000元，及懲罰性賠償金200,000元，共1,017,000元，為此，爰依前開契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告1, 017,000元，及自起訴狀本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。如受有利判決，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以： (一)依系爭聘任合約書第1條，該合約書之存續期間「自108年5 月1日起至109年4月30日止」，故系爭聘任合約屬定期契約，且未載明存續期間屆滿起自動續約之約定，更無約定存續期間屆滿須再另訂合約條款，聘任合約書至109年4月30日屆期終止，自109年5月1日起，被告即無給付予原告每月薪資1 0%作為仲介經紀費之義務。 (二)原告固提出系爭委託同意書主張被告自109年5月未再支付經紀服務費予原告云云，然被告與大安醫院簽訂之聘任期間為 108年5月1日至109年4月30日，且被告業已支付此部分之經紀服務費，原告既主張被告應給付109年5月之後之經紀服務費及違約金，原告自應就109年5月之後被告與大安醫院之聘任合約係透過原告仲介所簽訂負舉證責任。系爭委託同意書雖係約定給付經紀服務費「至被告離職為止」，然從委託同意書及聘任合約書文義以觀，聘任合約書性質屬定期契約，要難以合約上所載之「離職」推認被告只要在大安醫院擔任任何職位，即應支付經紀服務費之意旨，否則聘任合約書何必訂明契約存續期間，故自不能以原告單方面之主張，率爾認定系爭聘任合約書屬不定期契約，而負無限期之給付義務。 (三)觀諸系爭委託同意書上記載「P.S.若介紹沒成，或本人自行找到合適工作，此委託書自動失效。」足徵被告自行找到其他工作，為兩造契約之解除條件，於條件成就時失其效力。聘任合約書並無約定自動續約條款，被告與大安醫院業無就「醫院服務醫師」之職位再為聘任之契約意思表示，故自10 9年5月1日起，被告自當然不再係大安醫院之「醫院服務醫師」，亦即被告於斯時已自原職位離職。次查，被告與大安醫院簽訂之「大安醫院醫師聘任合約書」(下稱第二份合約) ，該合約係被告自行與大安醫院簽訂，非經原告介紹或仲介，且稽諸該合約第1條，大安醫院係聘任被告為其「專任醫師」，且期間自109年5月1日至110年4月30日止，故第二份合約不論契約存續期間與內容均予系爭聘任合約不同，足徵第二份合約係被告另行與大安醫院簽訂。 (四)又被告自110年5月1日起係與生意健康管理顧問有限公司(下稱生意健康管顧公司)簽訂聘任合約(下稱第三份合約)，契約存續期間自110年5月1日至112年4月30日止。惟查，生意健康管顧公司與大安醫院係屬不同法人，二法人間為合作關係，生意健康管顧公司非隸屬於大安醫院，從而，被告簽訂之第三份合約，契約雙方當事人為生意健康管顧公司與被告，而非大安醫院。 (五)縱認兩造間之委任同意書無約定期限，按前開約款，兩造間之契約早已於109年5月1日因解除條件成就而消滅，故被告自109年5月1日起並無再給付原告經紀服務費之義務等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院判斷：　　原告主張兩造於108年3月4日簽立系爭委託同意書，被告委託原告代為介紹地區醫院予被告擔任服務醫師，雙方約定經原告仲介被告到醫院任職後，被告應給付每月薪資總收入10 %予原告，作為經紀服務費，兩造復於108年4月11日與大安醫院代表人謝煒銘簽立系爭聘任合約書，此部分內容業據其提出系爭聘任合約書、系爭委託同意書為證(見本院卷第19 至21頁)，被告亦不爭執系爭聘任合約之介紹服務為原告所為，且被告已支付此部分介紹服務費，堪信原告所主張之事實為真。惟原告主張被告應給付109年5月起至112年11月止之仲介費817,000元、違約金200,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥為：原告是否得向被告請求109 年5月1日以後之經紀服務費，茲分述理由如下： (一)按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能任意推解致失其真意，最高法院11 2年度台上字第2449號判決內容可茲參照。 (二)經查： 1、兩造於108年3月4日簽立委託同意書，由原告為被告代為介紹地區醫院擔任服務醫師，與院方談妥條件並簽約完成後，被告即支付60,000元為介紹服務費予原告，原告並得另收取被告每月薪資10%為經紀服務費，堪認兩造所簽訂之系爭委託同意書之性質應屬居間契約；兩造於108年4月11日另與大安醫院代表人謝煒銘簽立系爭聘任合約書，約定自108年5月 1日至109年4月30日止，為期1年，由甲方(即大安醫院)聘任乙方(即被告)為醫院服務醫師，每月支付執照費、鐘點費，並於合約中約定甲、乙雙方之權利義務，另約定乙方(即被告)每個月支付薪資總收入10%予丙方(即原告)，並由甲方直接匯予丙方，此有系爭委託同意書及系爭聘任合約書在卷可稽(見本院卷第19至21頁)，上開聘任合約書之性質，於被告與大安醫院間係屬定有期限之僱傭契約，於兩造間仍屬上開居間契約之重申與再約定，先予敘明。 2、兩造簽訂系爭委託同意書後，由原告介紹被告前往大安醫院任職，三方並簽訂系爭聘任合約書，觀諸系爭委託同書與聘任合約書之條款，系爭聘任合約書第1條規定「甲方聘任乙方為醫院服務醫師。自民國108年5月1日至109年4月30日，為期1年。」可知系爭聘任合約書訂有期限，而系爭聘任合約書第11條規定「乙方每個月支付薪資總收入的10%與丙方，為經紀服務費，直至離職為止。乙方同意由甲方直接匯予丙方，再從乙方薪資中扣除。」此條款亦係立基於被告於10 8年5月1日至109年4月30日於大安醫院任職期間，被告始應按月給付原告總薪資10%之經紀服務費，否則被告與大安醫院之系爭聘僱合約於109年4月30日結束後，原告若仍能依據此合約請求經紀服務費，難謂合理。雖系爭委託同意書中有記載「每月薪資(總收入)的10%付予李國聖為經紀服務費，直至離職為止。」之文字，惟系爭委託同意書之簽訂時間為 108年3月4日，而兩造與大安醫院於108年4月11日所簽訂之系爭聘任合約書，已將被告與大安醫院之僱傭契約約定為1 年之定期契約，原告亦已明瞭系爭聘任合約書之內容且於其上簽名，自應以後訂立之系爭聘任合約書內容作為簽約三方之最後真意；另系爭聘任合約書第11條雖亦有「乙方(即被告)每個月支付薪資總收入的10%予丙方(即原告)，為經紀服務費，直至離職為止。」等文字，仍應解釋上開條款需於上開定期聘任合約1年期間之架構下，僱傭雙方認有不適任之情形而於聘任期間自行離職或遭解職，即免支付仲介服務費之意，始屬合理，締約當事人應無使原告僅以一次仲介行為，即得擴張其權利，對被告日後於大安醫院無論再度締約、續約或擔任他職期間之薪資，皆得收取經紀服務費之真意。是被告抗辯應給付每月薪資10%經紀服務費之義務，應限於系爭聘任合約之期間即108年5月1日至109年4月30日止，應屬可採。 3、又依據被告所提出其於109年5月1日與大安醫院所締結之第二份合約(見本院卷第213至214頁)，其上載有聘任期間為10 9年5月1日至110年4月30日之約定；另依被告所提出其與生意健康管顧公司所締結之第三份合約，其上亦有聘任期間為 110年5月1日至112年4月30日之約定，可見被告與大安醫院或生意健康管顧公司所締結之契約皆為定期勞務契約，上開第二份合約、第三份合約與系爭聘任合約各自分屬不同之勞務契約，彼此不相隸屬，無甚關聯，系爭聘任合約書並未載有任何契約到期保證續約之約定，是大安醫院本得自由決定是否再與被告簽訂契約，而被告為取得醫師執照之人，期間必須基於自身努力、專業表現，與大安醫院、病患間建立醫事關係之互信基礎，始能讓大安醫院願於109年5月後另與被告簽訂第二份合約，此已與原告為被告仲介之舉無關；且觀諸卷內第二份合約與第三份合約，已無原告共同簽署並約定經紀服務費或仲介費之情事，堪認被告於109年5月後與大安醫院或生意健康管顧公司簽訂之其他聘任合約，皆與原告之仲介行為並無關聯性。 4、從而，被告與原告間之經紀服務費給付義務已隨系爭聘任合約屆期而終結，原告本件主張被告應自109年5月後繼續履行約定給付經紀服務費云云，為無理由，不應准許。又被告既已依約給付經紀服務費予原告，並無違約之情事，原告本件主張被告應給付違約金200,000元乙節，亦失所據，不應准許。四、綜上，原告依系爭委託同意書、系爭聘任合約書之法律關係，請求被告應給付原告1,017,000元及其法定利息，均無理由，應予駁回。原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。五、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響之判決結果，自無一一詳予論駁之必要。六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-02-27

SCDV-113-訴-157-20250227-2

上

臺灣高等法院

給付服務費

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1167號上訴人玖瓏土地開發有限公司法定代理人林世寶訴訟代理人楊惠琪律師被上訴人黃敬唐律師即陳阿桶之遺產管理人訴訟代理人黃絲榆律師張浩倫律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國113年4 月23日臺灣新竹地方法院112年度訴字第571號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。上訴人於原審主張伊受新竹縣○○市○○段000○000○000○00000地號土地（下合稱系爭土地）部分共有人黃啟仁等19人委任仲介出售系爭土地，嗣以新臺幣（下同）1億8000萬元出售予訴外人許家烽，依土地法第34條之1規定之法定代理權性質，土地買賣契約（下稱系爭契約）之效力及於系爭土地共有人之一陳阿桶，伊得依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求陳阿桶按其應有部分給付仲介服務費180萬元。嗣上訴本院主張：出賣共有土地促進土地利用，共有人得取得處分共有土地之對價，對共有人屬有利行為，而委託仲介交易有利於土地買賣交易進行，關於仲介費之支出，性質上屬於出賣土地之必要費用或有益費用，伊與陳阿桶間存在無因管理法律關係，追加依民法第176條第1項規定，請求償還必要及有益費用180萬元；若認不存在代理或無因管理之法律關係，陳阿桶受有伊為系爭土地仲介出賣之勞務付出，及土地持分出售之對價等利益，亦應依不當得利返還勞務付出之利益180萬元（本院卷第21至23頁），核係就同一聲明追加請求權基礎，追加之訴與原訴均基於上訴人仲介出售系爭土地之同一基礎事實，且訴訟資料得以援用，核符前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、本件上訴人主張：系爭土地原為陳阿桶與黃啟仁等23人共有，陳阿桶應有部分比例為1/4（下稱系爭應有部分）。陳阿桶於民國55年3月26日死亡，無繼承人，被上訴人前經原法院選任擔任其遺產管理人。系爭土地因夾雜公設保留地、違章建築、部分共有人應有部分經查封及共有人死亡未辦理繼承登記等情，長年無法出售，故部分土地共有人即黃啟仁等 19人依土地法第34條之1第1項規定，委任伊仲介出賣及整合系爭土地相關爭議事項，因共有人依上開規定處分共有土地，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質，故系爭契約之效力及於陳阿桶。嗣經伊仲介以總價1億8000萬元出售予訴外人許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約，伊自得依系爭契約第12條第6項約定請求賣方給付總價4%之仲介服務費。另關於仲介費之支出，性質上屬於出賣系爭土地之必要或有益費用，應由陳阿桶之遺產管理費用中支付，依陳阿桶應有部分比例計算，陳阿桶應給付伊仲介服務費180萬元（計算式：1億8000萬元×4%×1/4=180萬元）。爰依系爭契約第12 條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元及法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加依無因管理及不當得利規定為請求），並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付上訴人180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：系爭土地係依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人以多數決處分，陳阿桶非系爭契約之出賣人，亦未與上訴人成立何種法律關係，基於債之相對性，上訴人不得依系爭契約之約定向伊請求給付仲介服務費。再者，仲介服務費為其他共有人同意簽訂系爭契約所生，陳阿桶自無支付仲介服務費之義務。又上訴人與同意出售土地共有人間成立居間或委任契約，該共有人同意給付仲介費換取上訴人之服務，難認上訴人有何利於陳阿桶並為其管理事務之意思。又黃啟仁等19人委託上訴人處理系爭土地買賣事宜之仲介服務契約，與陳阿桶應有部分因土地法第34條之1規定而出售之法律關係，應各自獨立，不能謂陳阿桶受有仲介服務之利益。至陳阿桶受有土地價金之利益係基於其土地應有部分，難認有不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　　三、兩造不爭執事項（本院卷第117頁）：　㈠系爭土地經上訴人仲介出賣予許家烽，於110年9月4日簽訂系爭契約。　㈡陳阿桶於55年3月26日死亡，經原法院以110年度司繼字第963 號裁定選任黃敬唐律師為其遺產管理人。四、本院之判斷：　㈠上訴人得否依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元？　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項規定定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。　⒉經查：訂立系爭契約時，陳阿桶仍為系爭土地登記之共有人，應有部分比例為1/4，惟陳阿桶已死亡且無繼承人，系爭土地僅得依土地法第34條之1第1項規定，由其他共有人即黃啟仁等19人以多數決之法定方式處分，有系爭土地登記謄本、歷次異動索引、系爭契約及協議書在卷可參（原審卷第74 頁至第92頁、第214頁至第261頁、第264頁至第366頁），且為兩造所不爭執（本院卷第117頁），應堪認定。黃啟仁等1 9人雖依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出賣並移轉所有權登記予許家烽，惟陳阿桶並未簽訂系爭契約，依前揭說明，黃啟仁等19人亦未代理陳阿桶與許家烽訂立系爭契約，上訴人亦非系爭契約之當事人，自不得請求陳阿桶履行系爭契約；又上訴人係於110年2月21日與黃啟仁簽立不動產專任委託銷售契約書（本院卷第107頁至第111頁，下稱系爭委託銷售契約），依系爭委託銷售契約第4條負有辦理製作不動產說明書、市場調查、廣告企劃、買賣交涉等出售系爭土地相關事務之義務，並依系爭委託銷售契約第10條享有得向黃啟仁收取買賣成交價額4%之服務報酬之權利。然黃啟仁並無代理陳阿桶與上訴人訂立系爭委託銷售契約，陳阿桶與上訴人間自不存在居間或委任關係，則上訴人依系爭契約第12條第6項、居間及委任之法律關係，請求被上訴人給付仲介服務費180萬元，自無理由。　㈡上訴人得否依民法第176條請求被上訴人給付仲介服務費？　⒈次按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。為民法第172條及第176條第1項所明定。　⒉查上訴人辦理前揭出售系爭土地之相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約而負之契約義務，則上訴人既受黃啟仁委託而負有出售系爭土地之義務，即與前揭民法第172條規定之「未受委任、並無義務」等要件不符。又上開仲介費180萬元係黃啟仁依系爭委託銷售契約或黃啟仁等19人依系爭契約第12條第6項應給付予上訴人之報酬，性質上係上訴人得收取之費用，而非其為陳阿桶支出之費用，自非前揭民法第176條規定之「管理人支出之必要或有益費用」，則其依上開規定請求被上訴人給付仲介服務費，亦無理由。　㈢上訴人得否依民法第179條規定請求被上訴人返還其付出勞務之利益180萬元？　⒈末按民法第179條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害，且無法律上之原因。在給付之不當得利，係以給付之人為債權人，受領給付之人為債務人，而由為給付之人向受領給付之人請求返還利益。所謂給付係指有意識地，基於一定目的而增加他人之財產，給付者與受領給付者因而構成給付行為之當事人，此目的乃針對所存在或所約定之法律關係而為之（最高法院100年度台上字第990號判決意旨參照）。　⒉上訴人另主張：陳阿桶因伊仲介出售系爭土地，受有伊之勞務付出及因伊之努力而取得持分出售對價等利益，為無法律上原因受有其付出勞務之不當得利云云（本院卷第23頁），核係主張給付型不當得利。惟上訴人辦理前揭出售系爭土地相關事務，係基於其與黃啟仁間所簽立之系爭委託銷售契約，則其依約給付勞務之對象為黃啟仁，故給付關係係存在於其與黃啟仁之間，其與陳阿桶間並不存在給付關係，自與給付型不當得利之要件有異，則其依民法第179條規定請求被上訴人返還其給付勞務之利益180萬元，亦屬無據。　　五、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第6項約定、居間及委任之法律關係，請求被上訴人應於管理陳阿桶遺產之範圍內給付180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另追加依民法第176條及第179條等規定，請求被上訴人給付上開款項及自112年4月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱蓮華　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜怡

2025-02-27

TPHV-113-上-1167-20250227-1

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三重簡易庭

給付賠償金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 113年度重簡字第2236號原告王柏涵訴訟代理人洪啓閎被告陳佑明被告巨大不動產有限公司法定代理人羅丞軒上列當事人間請求給付賠償金事件，於民國114年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告陳佑明應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十二年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告陳佑明負擔。本判決第一項得假執行。　　事　實　及　理　由一、原告主張：原告於民國（下同）112年11月26日，經由被告巨大不動產有限公司（下稱巨大公司）與其仲介即被告陳佑明向訴外人潘怡彣購買新北市○○區○○路○段000號10樓房地及機械停車位（下稱系爭房地、機械車位），後來原告發現所購買之系爭機械車位無法容納原告之休旅車，與被告等人之說明大不相符，經原告與被告等協商後，被告陳佑明自承有過失，導致原告不得不被迫更換車輛，被告等遂於112年12 月24日承諾將於1l2年l2月27日支付100,000元賠償金予原告，雙方並無異議（下稱系爭協議），被告陳估明於112年12 月26日又改口延期至周五即為112年12月29日前支付100,000 元，然而至今尚未履行。被告巨大公司由被告陳佑明代理，已自承錯誤在先，並且由被告陳佑明之說法，100,000元賠償金由公司會計處理，顯然被告巨大公司亦有所承諾，依表見代理之規定，被告巨大公司亦應連帶賠償。爰依系爭協議、表見代理規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告100,000元，及自112年12月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告答辯：　㈠被告陳佑明：我是按照合約及雙方合意下簽訂契約，買方明確清楚車位為坡道的機械式車位，我跟公司在業務上並無任何疏失。我們有照片可證明買方的車位可以停的下，並無停不下去的狀況。交屋前公司店長及另一位承辦業務李小姐與原告有兩次以上的溝通，若是因為車位的問題不想承受的話，我們有承諾願意將物件以等價承受回去，但是原告並沒有表達立場及意見，也未提出任何異議，故順利點交完成，事後再追訴這部分實屬不合理。原告提出100,000元賠償金，但換車是他個人行為，要業務支付換車差價，並不合理。　㈡被告巨大公司：買方於簽約後跟公司反應車位太小，造成夫妻要離婚，我有跟買方說與屋主溝通無條件解約，如果屋主不同意，公司無條件買回。買方說如果解約造成損失，要跟屋主求償。我跟買方說那公司買回，但是買方不同意。公司並未同意被告陳佑明答應賠償原告100,000元之事。　㈢均聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　㈠原告主張其係經由被告巨大公司及被告陳估明之仲介於112年 11月26日向潘怡彣購買系爭房地、機械車位之事實，業據提出仲介服務費收據、名片及買賣契約等件影本為證，且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡原告主張嗣後發現原告所購買系爭機械車位無法停放休旅車，與被告等說明不符，經與被告等協商，於112年12月24日達成於同年月27日賠償原告100,000元之系爭協議，被告等自應連帶給付100,000元予原告等語，則為被告所爭執，並以前詞置辯，查：　⒈按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明。關於被告陳佑明於銷售系爭房地之過程中，有對原告提及系爭機械車位可以停放休旅車乙節，為被告陳佑明所自承（見114年2月5 日言詞辯論筆錄），而系爭機械車位之車輛規格限制為車高 1.5m，已低於休旅車之高度，亦有原告所提告示牌照片可佐，則依原告所提112年12月21日及24日錄音光碟及譯文之對話內容，被告陳佑明曾向原告表示「當然這件事情我也有疏忽」、「我先跟你們說抱歉，就是可能當時太急，所以我也沒有去，沒有去問這件事情，這件事情的話算是我的，這是我的疏失」、「基本上我就是有在跟公司溝通，那結論就是公司這邊是不同意啦。但是反正那沒關係，反正我就照我的承諾，就是我會補補齊，通常就是十萬的部分。我是會自己掏腰包的部分，我自己來處理。」、「我再跟祕書這邊，先請會計這邊請款，然後另外就是我，就是反正到時候最後就是你就是十萬。」，並參以原告所提112年12月24日LINE對話截圖上被告陳佑明所表示「【結論】經本週雙方電話討論，機械車位一事賠償金額10萬元整，並協議最晚12/27（三）匯入上述帳號。」，可知被告陳估明確實就系爭機械車位之限制車身高度低於休旅車乙事自承疏失，並於與原告協商過程中於112年12月24日承諾於同年月27日賠償原告100,000 元，而與原告成立系爭協議，被告陳佑明自應受到拘束。是原告依系爭協議請求被告陳佑明給付100,000元，洵屬有據。　⒉按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條雖定有明文，而民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。原告主張被告巨大公司應依系爭協議負給付義務，無非以被告巨大公司應負表見代理之授權人責任為據，然依前開被告陳佑明與原告間之對話內容，被告陳佑明並未表明其係以被告巨大公司代理人身分與原告進行協商賠償事宜，且被告陳佑明亦已明白告知原告被告巨大公司不同意賠償，而係由其自行賠償100,000元予原告，足見被告陳佑明僅係以其個人名義與原告達成系爭協議，並無代理被告巨大公司以公司名義而為意思表示之情事，自無民法第169條表見代理規定之適用，故原告主張被告巨大公司應依系爭協議負給付義務，要無可採。　㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第299條第1項定有明文。原告主張被告陳佑明就系爭協議所約定之112年12月27日給付期限，於112年12月26日又改口延期至112年12月29日前支付等語，業據提出LINE對話截圖為證，且為被告陳佑明未爭執，應認兩造已變更給付期限為112年12月29日，則被告陳佑明迄未給付，揆諸前開規定，應自期限屆滿之112年12月30日起負遲延責任。從而，原告依系爭協議，請求被告陳佑明給付100,000元及自112 年12月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。㈣本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告陳佑明敗訴之判決，應依職權宣告假執行。　㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市三重區重新路3 段145 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-02-27

SJEV-113-重簡-2236-20250227-1

簡上

臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第四庭 113年度簡上字第86號上訴人新北市政府地政局代表人汪禮國（局長）訴訟代理人蕭湘君蔡盈輝賴惠琴被上訴人金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司代表人高明郎訴訟代理人李夏菁律師上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 113年5月17日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第265號判決，提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、緣被上訴人係經許可經營不動產經紀業。上訴人於民國111 年11月22日接獲民眾檢附相關資料提出檢舉，陳稱其於民國 108年間透過被上訴人仲介購買門牌號碼○○市○○區○○街000號 0樓之房屋及其坐落之土地持分（下稱系爭房屋及系爭土地，並合稱系爭不動產），有「廣告建物違法詐欺消費者」、「合約未提供現況說明書更未提到70%面積係違建」、「房屋總價新臺幣（下同）830萬，仲介費用高達80萬元」等情事。嗣上訴人函請被上訴人陳述意見後，審認被上訴人確有仲介售屋「收取其他報酬」、「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱」及「未提供買受人不動產必要之資訊」等違規事實，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19 條、第21條及第24條之2等規定，依同條例第29條第1項第1 款、第3款及「新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第 2點附表項次壹、貳及伍等規定，以112年4月19日新北地價字第1120718424號函併附同文號處分書（下稱原處分），分別裁處被上訴人罰鍰10萬元、9萬元及3萬元（合計22萬元）。被上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度簡字第265號判決（下稱原判決）將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰3萬元）」等部分，均撤銷，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決撤銷原處分及訴願決定部分不服，遂提起本件上訴。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。至於原判決駁回被上訴人之訴即「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱（罰鍰9萬元）」部分，則因未據被上訴人聲明不服而確定。是本院應以上訴人聲明不服之部分為審理範圍。二、被上訴人起訴主張及訴之聲明、上訴人於原審之答辯及聲明、原判決認定之事實及理由，均引用原判決所載。　　三、原判決認定被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，主要理由（有理由部分）論據略以：　㈠原處分認被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1 項之規定，核有違誤：　⒈由買賣議價委託書（108年11月13日）、108年12月18日簽訂之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬）。依安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表及房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所載，就系爭不動產之買賣，系爭土地之保證金額為623萬元、系爭房屋保證金額為207萬元，均經履約保證結案。又由黃君於111年10月3日向臺灣士林地方法院提出之民事起訴狀以觀，亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；再者，依淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第1130016901號函（下稱淡水一信113年3月11日函）檢附黃君以系爭不動產設定最高限額抵押權向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，核與前揭108年12月18日不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水一信新莊分社申辦擔保貸款；復衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將不動產買賣契約書等文件作為申辦貸款所用，其指稱所支付830萬元中之80萬元屬仲介費，自無足採。　⒉黃君於本件言詞辯論期日到庭證稱，未明確指出高明郎有提及80萬元係仲介費一事，又依黃君所指買賣價金為750萬元之不動產買賣契約書所示，簽約日期為「109年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）及買賣契約書所載點交日（109年 1月22日）之後，是黃君執之而謂系爭不動產之價額為750萬元一節，本難採信。另黃君證稱不動產買賣契約之簽訂緣由，係稱「當時好像是要給誰一個交代」，此核與被上訴人所稱於系爭不動產買賣成交，黃父即一直來質疑高明郎，表示無法採信高明郎所言慈祥公司當初是想賣給高明郎750萬元，而要高明郎給他證明，高明郎因為一直被黃父打擾，又想大家是熟識，也不疑有他，就照黃父之意，另與黃君簽一份 750萬元合約之緣由，同屬「要給誰一個交代」，故自難執之即謂系爭不動產之買賣價金為750萬元，並進而認定該未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之仲介費。而證人高麗玲於本件言詞辯論期日證詞核與被上訴人所稱、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表（賣方：慈祥公司）之「應付仲介服務費」欄所載「112,500元」及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」（即被上訴人於110年11月25日前之代表人）之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」等節相符。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元雖未納入履保專戶，但均經黃君及賣方同意，此有前揭不動產買賣契約書足憑，固然其緣由未據明載，但其緣由本有諸端，是上訴人依黃君所稱，遽予認定該80萬元即仲介費，核屬無據。　　　　㈡原處分認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊，違反管理條例第24條之2第3款規定，亦非適法：　⒈依被上訴人補充陳述意見書、證人高麗玲於言詞辯論期日證詞、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表之「應付仲介服務費」欄所載112,500元及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」，足認被上訴人係同時受買方、賣方委託而仲介系爭不動產買賣，故當有管理條例第 24條之2第3款之適用。由上開規定以觀，僅係賦予經營仲介業務者有「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之行政法上義務，且未明文若未以同條例第23條及第24條規定之不動產說明書解說即屬違反此一規定，是自不得僅因被上訴人經紀人員於執行業務過程未持不動產說明書向黃君解說即逕謂被上訴人違反管理條例第24條之2第3款規定。　⒉依不動產買賣契約書新增其他約定事項內載第22及23點內容，前揭不動產（建物）買賣契約書亦僅記載買賣標的物為「一層、23.95㎡」，且依前開建物登記第二類謄本〈建號全部〉所示，黃君因本件買賣所取得之建物係「一層、23.95平方公尺」，又不動產買賣契約書新增其他約定事項上所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文係與不動產（建物）買賣契約書所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文契合。再者，黃君於提出刑事詐欺及背信告訴時之刑事告訴狀，亦自承於簽訂不動產買賣契約書時，該新增其他約定事項即已併存。從而，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.9 5㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記。　⒊分管書記載：「附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司（下稱慈祥房屋）已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，而所附壹樓平面圖上有工務局「建物使用執照發照章、108.2.11、108年汐使字第062號」，且該壹樓平面圖所載之公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（即已屬室內空間）不符；又不動產買賣契約書新增其他約定事項第22、23點就之均已記載為室內空間，則黃君自難諉為不知該部分係屬二次施工之違建；再者，由黃君對被上訴人所提出返還價金等事件審理中所提出之107年11月拍攝之G oogle街景圖所示，並比對分管書所附平面圖，足知於108年 2月11日建築使用執照發照時，系爭不動產應無二次施工而增加1樓主建物右側室內空間之違建，而被上訴人已陳稱黃君及黃父10餘年來為資源回收之地點就在系爭不動產之斜對面（僅8公尺），上訴人對此亦未爭執堪認屬實，更見黃君就系爭不動產之二次施工而增加違建部分於買賣系爭不動產前應本已知悉。況黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以112年度偵續字第302號為不起訴處分，黃君不服而聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲議字第10690號處分書予以駁回，此亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反管理條例第24條之2第3款之規定予以裁處，並非適法。四、上訴意旨略以：　㈠有關被上訴人仲介售屋收取其他報酬部分：　⒈本案買賣雙方於系爭標的交易過程中分別簽訂總價830萬、75 0萬之買賣契約書，買方黃在宏（下稱黃君）指陳被上訴人僱用之經紀人員高明郎君於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，然被上訴人為合法之仲介經紀業者，其所僱用之經紀人員高明郎亦為合格之營業員，其執行仲介業務自應具善良管理人之注意而未為之，竟將簽約時收取之80萬元款項不入買賣價金履約保證專戶，亦未直接交付賣方，雖主張代為賣方支付裝潢等費用後已全數結清，惟未能進一步提出相關事證，故上訴人判斷其已有收取其他報酬而違反管理條例第19條第1項之情形，且判斷被上訴人難以執前述說詞而認非出於過失，故本項裁罰實已審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，應符行政罰法第7條、第18條第1項之規定。　⒉買賣成交價格之形成，係買賣雙方衡酌不動產物件本身條件與相關交易條件等因素所決定之貨幣數額，其價格之組成除「不動產物之本身」外，亦或有將裝潢費、家俱設備費、應由賣方繳納之土地增值稅或其他費用、仲介費、地政士服務費等「非屬不動產價格之費用」納入成交總價之情形，此為契約自由，故管理條例之中央主管機關內政部，為規範平均地權條例第47條規定，買賣雙方應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢具申報書申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，於109年6月17日以台內地字第0000000000號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳交易價格「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）自無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法。　⒊退一步言之，縱認（假設語氣）黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元，雖未納入履保專戶由高明郎收取，後續確用以代賣方支付裝潢等費用並與賣方結清點交，被上訴人無違規收取其他報酬之規定，然被上訴人自承其經紀人員高君之大姊有以個人名義給他紅包，且證人高麗玲君當庭證稱確實因高君處理本案交易事務而給予3萬6的紅包，實已足證高君有收取其他報酬，原審充耳未聞亦未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法。　㈡未提供買受人不動產必要之資訊部分：　⒈被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並簽訂不動產買賣契約書，因系爭不動產有違建或二次施工情事經新北市政府工務局令拆除恢復原狀致生糾紛，經上訴人函請被上訴人提出說明，被上訴人自承關於自行增建二次施工部分，僅由人員高明郎逐一解說從頭到尾黃君及其父親都知情也都經常出沒在工地現場，而未及製作不動產說明書係因求時效致有疏漏等語，惟未能進一步提出有逐一解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵等事證，且仲介過程中被上訴人未依前開規定製作不動產說明書，經由被上訴人所屬不動產經紀人及委託人確認簽章後，持憑不動產說明書進行解說及交付，難認被上訴人已依不動產經紀業第24條之2之規定，善盡公平原則踐行告知必要之資訊及不動產瑕疵之責任。　⒉復按被上訴人歷次所陳書狀，均在表明交易之相對人即訴外人黃君已知悉建物二工之事實，並稱黃君已經明確仔細看過系爭建物相關資料，方能對二次施工的室內4.033坪屬共有之專有部分知之甚詳，而未對被上訴人於未製作不動產說明書且亦未與委託人書面簽訂委託銷售契約書及現況（屋況）確認書之情況下，究以何種方式告知交易之相對人黃君，系爭建物有二次施工，未來可能有遭主管機關命其拆除恢復原狀之必要資訊，提出任何事證，縱依結果論認黃君已明確看過系爭建物相關資料，蓋建物登記謄本及建物測量成果圖，係任何人均可向地政機關申請查閱，尚難認係被上訴人所提供或告知。判決前揭所析論，係源於黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件，新北地檢署調查偵辦之筆錄內容等事證；惟詐欺罪之構成，係加害人有故意或不法意圖而施以詐術，使被害人陷於錯誤而做出財產上的處分（如給付價金購置不動產）導致損失，始當成立之；又黃君告訴高明郎背信一節，亦須高君在處理黃君購買不動產之事務時，明知其行為將傷害黃君之財產權益仍故意進行，造成被害人財產上或其他利益受損方能成立。據該不起訴處分書所載內容，亦僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，應未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用不當及不備理由之情形。　⒊系爭不動產之土地、建物買賣契約書，高明郎同時為土地賣方陳高麗文、建物賣方慈祥房屋（法代高麗玲）之簽約代理人，高君既為賣方授權之簽約代理人，簽約時於系爭不動產之買賣契約書蓋指印及印文實屬必須，原審未究明簽約代理人高君於簽約時之身分與責任，及被上訴人「金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司」於交易過程中，所指派之經紀人員高明郎，對買受人黃君應負之解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵之責任（容此再進一步說明，更何況該新增其他約定事項，按被上訴人所陳係由買受人黃君所提出，而非被上訴人或賣方），有判決不備理由之情形。至「分管書」內所載「…今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，僅能證明係由建物出賣人慈祥房屋所提出，而於簽約時由黃君簽章，依原判決援引新北地檢署偵訊筆錄所載，高明郎向黃君說分管書是全部住戶都要簽的，而高君於簽約時係為賣方之簽約代理人如前所述，是否為被上訴人執行仲介業務而向黃君進行解說告知，原審未進一步究明，亦有判決不備理由之違背法令；縱所附之「壹樓平面圖」所載公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（已屬室內空間）不符，惟依高君前述說法，亦難認已有進一步向黃君說明其圖說與實際不符情形，而得採認為對被上訴人有利之見解，原審持此節認被上訴人否認「未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君」足認堪予採信，為判決理由矛盾。五、本院經核原判決結論尚無違誤，茲就上訴理由再予補充論述如下：　㈠按管理條例第19條規定：「（第1項）經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第2項）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」第23條規定：「（第1項）經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。（第2項）前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第 2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第24條之2第3款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。……」第29條第1項第1款及第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、違反……第19條第1項、……規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。……三、……違反第24條之2規定，由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。……」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。揆諸前開條文及其立法意旨，係考量仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。又為防杜交易糾紛，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，固得同時接受雙方之委託，惟因買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然綜觀前揭法條規定之文義，並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，而不動產說明書主要用途在說明不動產之狀況及相關資料，便利於向相對人為解說，並透過買賣或租賃雙方簽認之方式，以釐清日後責任之歸屬，故為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之重要方式，倘仲介業者未製作不動產說明書，承前開規定及立法意旨，尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，例如：口頭說明等，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。　㈡經查，被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易伊時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並於108年12月18日簽訂下列不動產買賣契約書：①汐止區金龍段680、680-1地號等2筆土地，成交價格623萬元，賣方陳高麗文；②汐止區金龍段10238建號建物，即門牌地址○○街000號0樓，成交價格207萬元，賣方慈祥房屋。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共80萬元依契約約定未納入履保專戶，而黃君於陳情時指稱此80萬元係「仲介費」，惟從卷附買賣議價委託書（108年11月13日）、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬），另參酌黃君因系爭不動產買賣交易糾紛所衍生之民事訴訟事件111年10月3日「民事起訴狀」之「事實」欄載稱：「二、高明郎得悉此情後，遂推薦門牌號碼為 ○○市○○區○○街000號0樓之不動產，並親於108年11月13日帶同原告〈即黃君，下同〉看屋。…且雙方議定之總價即830萬元尚在原告預算內，原告遂予應允…。」，暨「理由」欄載稱：「…參諸原告購買系爭建物23.95平方公尺時之總價為830 萬元，…。」，足見黃君於相關民事訴訟事件中亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；原審另依被上訴人聲請向淡水第一信用合作社所函調黃君以系爭不動產向該社設定最高限額抵押權時所檢附供該社審核貸款條件之買賣契約，嗣經淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第11300169 01號函檢附黃君向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，而觀乎該函所檢附之文件，均核與前揭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水第一信用合作社新莊分社申辦擔保貸款等情，為原審依調查證據之辯論結果所確定之事實，核與卷內證據相符。原判決據以論明衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識之成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將前揭不動產買賣契約書等文件（載明房地總價為830萬元）作為申辦貸款所用，是其指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」，自無足採。至黃君於原審言詞辯論期日固證稱系爭不動產訂約金額是750萬元，80萬元是高明朗要的錢，並提出另份買賣價金為750萬元之不動產買賣契約為憑，惟該約簽約日期為「1 09年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）暨買賣契約書所載點交日（109年1月22日）之後，且依黃君於同一言詞辯論期日之證詞，可見其就該買賣價金為「750萬元」之不動產買賣契約之簽訂緣由，係因高明郎因為一直被黃父打擾，照黃父之意，另與黃君簽了一份750萬元的合約係要給某人一個交代，故虛偽可能性高，自難執之即推論系爭不動產之買賣價金為750萬元，未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之「仲介費」。況系爭不動產之買賣價金830萬元業經結算完畢且全部收取，高明郎自黃君領取之80萬元係依據賣方慈祥房屋代表人之指示代墊清潔及裝潢等費用再為結算，且賣方慈祥房屋結清撥款明細顯示有應付仲介服務費112, 500元等節，有慈祥房屋出具之證明書及證人高麗玲於原審之證詞可證（原審卷㈠第153頁、卷㈡第83頁至第88頁），因認上訴人漏未審酌上開情事，逕以黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元未納入履保專戶，且黃君指稱此80萬元係「仲介費」，據以認定被上訴人有超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項（收取其他報酬）之規定，並以原處分裁處被上訴人罰鍰10萬元，即屬有誤，乃判決予以撤銷，於法核無違誤。原判決業敘明其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人在原審之論據，何以不足採取，分別予以指駁，並無違反證據法則、經驗法則或論理法則等情事。原判決因而撤銷上訴人此部分關於超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項規定所為之原處分，經核並無判決違背法令之情形。　㈢上訴意旨固主張：管理條例之中央主管機關內政部於109年6 月17日以台內地字第1090262783號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳仲介費「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法等語。惟查，仲介費為不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額（不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點參照），是主張之權利主體為不動產經紀業或經紀人員，此與不動產買賣契約主張買賣價金之權利主體為賣方，兩者顯有不同，是以，於一般不動產之交易，契約內之買賣總價並不會包含仲介費，原審另綜合參酌本件交易雙方所簽立不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書，及買賣價金履約保證申請書等書證所載，暨訴外人黃君以系爭不動產買方之交易地位，對系爭房屋之賣方慈祥公司本於雙方契約總價830萬元之約定，請求返還價金519萬3500元等個案情形判斷，據以認定黃君於原審調查中所指稱其所支付之 830萬元中之80萬元屬「仲介費」云云，並非可採，核其推論並未違反一般交易常情，且已綜合參酌系爭不動產交易之實況，並非僅以一般交易常情為論斷之依據，此與內政部為提升不動產買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益，並回應平均地權條例第47 條規定之要求，針對一般不動產交易而訂定之「不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明」並無直接關連，上訴人片面擷取原判決之部分內容，指摘其推論過程有違內政部所公告發布之前揭法令規定，有判決不適用法令及不備理由之違法等語，無非執其於原審已提出、業經原判決論駁不採之主張，及對原審認定事實、取捨證據之職權行使事項再為爭議，並非可採。　㈣上訴意旨另援引證人高麗玲君於原審證稱因高明郎處理本案交易事務而給予3萬6千元的紅包等語，主張高君有收取其他報酬，並指摘原審未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法等語。惟查，從上訴人依據管理條例第29條第1 項第1款及裁罰基準裁處被上訴人罰鍰處分之違章行為內容以觀，均在論述被上訴人僱用之經紀人員高明郎於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，已超過內政部規定系爭不動產實際成交價金6％之上限，而有收取其他報酬，違反管理條例第19條第1項規定之情形等語，核與高君是否另有收受3萬6千元的紅包乙情，顯屬無涉，是縱認證人高麗玲前開證述屬實，亦屬脫逸出原處分裁罰客觀事實之範圍，不足以動搖原判決關於尚無充分證據足資認定80萬元係「仲介費」，原處分逕以被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第 19條第1項（收取其他報酬）之規定，裁處被上訴人罰鍰10 萬元即屬有誤，應予撤銷等認定之結果，上訴意旨徒執前詞，請求廢棄原判決，亦非可採。　㈤上訴意旨主張原判決斟酌系爭不動產之土地、建物買賣契約書、「分管書」，及黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件等不起訴處分書所載內容，均僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，而未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用法令不當、不備理由及判決理由矛盾云云。惟依上揭規定及說明，買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例第24條之2第3款規定因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然相關法令並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，不動產說明書僅為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊重要方式之一，仲介業者未製作不動產說明書尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而尚應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。原處分以被上訴人未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君，且所屬經紀人員（高明郎）於執行業務過程未持「不動產說明書」向黃君解說，乃認被上訴人違反管理條例第24條之2第3款（即未提供買受人不動產必要資訊）之規定，原判決依調查證據之辯論結果，就此已依法論明：「不動產買賣契約書新增其他約定事項」內載：「22.賣方物件○○區○○街000號○樓之主建物23.95㎡（7.245坪）之右側室內空間尺寸約寬：2.427m長：5.494m面積：13.33㎡（4.033坪）此室內空間屬買方永久專用並有所有權，並隨主建物一併轉移」、「23.賣方物件○○區○○街000號之共用部分內有一面積：13.33㎡（4.033坪）的部分，為買方專用部分並有所有權，並隨主建物一併轉移」，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.95㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記，否則豈需特為上開新增之約定事項；「分管書」〈上有黃君之簽章〉記載：「一、由慈祥房屋仲介有限公司所興建（108年汐使字第062號）之建物共11戶，其中坐落如附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」且該「壹樓平面圖」所載之公共設施部分亦顯與本件系爭不動產買賣契約簽訂時之現況〈即已屬室內空間〉不符；黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，係主張「系爭建物於出售時無從分辨有外推或擴建之情事，高明郎復以口頭方式表示本件並無二次施工情事，致使告訴人誤會系爭830萬元買受之面積係看屋時現況之全部，進而給付全部價金，自已構成刑法第339條第1項詐欺罪。」等語，惟此業經檢察官為不起訴處分確定在案，亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人（黃君）不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之規定，乃以原處分裁處被上訴人罰鍰3萬元，亦非適法等情（原判決第37至41頁），經核原審已綜合黃君與被上訴人簽約時之一切情狀認定黃君就系爭不動產違建及二次施工部分知之甚明，由此堪認被上訴人已提供買受人即黃君關於系爭不動產必要之資訊，未使其陷於交易上之不利地位，黃君於陳情信內之片面指摘顯難盡信，與卷內證據資料尚無不合，於法核無違誤。上訴意旨無非執其一己之法律見解，重述其於原審主張而為原判決不予採取之理由，再事爭執，自不足取。六、綜上所述，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰 3萬元）」等部分均撤銷，核無違誤。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，請求判決廢棄，並如其上訴聲明，為無理由，應予駁回。七、結論：本件上訴為無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　審判長法官　陳心弘　　　法官　畢乃俊　　　法官　鄭凱文上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日書記官高郁婷

2025-02-26

TPBA-113-簡上-86-20250226-1

訴

臺灣臺南地方法院

履行契約

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1067號原告陳○○ 訴訟代理人蔡文斌律師邱維琳律師李明峯律師許慈恬律師吳毓容律師被告卓○○ 訴訟代理人莊永頡律師鄭猷耀律師吳鎧任律師杜哲睿律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國97年5月20日結婚，112年2月10日離婚，育有1名未成年子女。臺南市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路00巷0號，權利範圍全部）及其坐落同段000-00地號（權利範圍全部）、同段000地號（應有部分40分之1）土地（下合稱系爭房地）登記於被告名下，然係由原告繳納系爭房地貸款，兩造離婚後仍居住於內。惟原告見被告偕同男性友人出入健身房、讓男性友人接送回家有所不滿，兩造產生爭執，嗣為終止爭端而於112年10月2日簽立協議書（下稱系爭協議），系爭協議應為和解契約，其中約定被告應出賣系爭房地，並將出賣價金扣除尚未繳納之貸款、土地增值稅、過戶衍生費用後，由兩造及兩造之子均分。被告遲未出賣系爭房地，原告於112年12月6日以台南育平郵局存證號碼346號存證信函（下稱346號存證信函）催告被告於3個月內配合出賣系爭房地並分配價金，被告仍不履行，屬可歸責被告之給付遲延，且原告已覓得買家，並無不得出賣之情，被告係以不正當行為阻礙系爭協議停止條件之成就。系爭房屋現值新臺幣（下同）1800萬元，扣除尚未繳納之貸款372萬5317元、土地增值稅27萬4506元、房屋買賣契約手續費3000元、土地買賣契約手續費6000元、買賣過戶手續費1萬8000元、仲介服務費72萬0000元後，餘額為1325 萬3177元，則原告因履行系爭協議可得之利益為442萬3726 元，原告一部請求被告給付300萬元。並聲明：被告應給付原告300萬元，及自民事補正狀繕本送達被告翌日（即113年 6月25日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告財務狀況長期不佳，諸多生活開銷與家庭支出均由被告支付，原告未出資購買系爭房地，亦無能力繳納系爭房地之貸款。又被告因遭原告實施家暴行為，經本院以 000年度家護字第0000號裁定核發通常保護令，原告提起抗告，經本院以000年度家護抗字第00號裁定駁回抗告。被告因長期面臨原告家暴威脅，遭原告脅迫始於112年10月2日簽立系爭協議，被告已於113年7月18日以善化中山路郵局存證號碼21號存證信函（下稱21號存證信函）對原告為撤銷系爭協議所為之意思表示。倘被告以遭脅迫為由撤銷系爭協議不可採，系爭房地為被告所有，原告對系爭房地並無任何權利，系爭協議屬贈與契約，贈與之權利尚未移轉，且兩造簽立系爭協議後，原告對被告有多次故意侵害行為，被告依民法第408條第1項、416條第1項第1款規定以21號存證信函撤銷贈與。系爭協議未有被告應於相當期限出賣系爭房地之約定，被告並無出賣系爭房地之義務，系爭房地迄今尚未出賣，系爭協議之停止條件並未成就，原告自無請求被告給付系爭房地出賣價金扣除貸款及稅費餘款3分之1之權利。並聲明：如主文第1項所示；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠兩造於97年5月20日結婚，112年2月10日離婚，育有1名未成年子女。　㈡兩造於108年10月23日將夫妻財產制登記為分別財產制。　㈢系爭房地於102年10月23日登記為被告所有。　㈣原告財務狀況不佳，經臺灣臺北地方法院000年度司消債核字第0000號裁定，與債權人永豐商業銀行股份有限公司、中國信託商業銀行股份有限公司協商成立債務清償方案，分期清償其所欠債務。　㈤兩造於112年10月2日簽立系爭協議（即原證1）；系爭協議除簽名外，其餘文字為兩造15歲之子所寫。　㈥原告因對被告實施家暴行為，被告聲請保護令，經本院於113 年1月12日以000年度家護字第0000號裁定原告不得對被告實施身體、精神上之不法侵害行為，原告並應於113年2月28日前遷出被告之住居所即系爭房地，且於遷出後遠離系爭房地至少100公尺。原告提起抗告，經本院以000年度家護抗字第 00號裁定駁回抗告。　㈦被告於113年7月18日以21號存證信函通知原告，撤銷系爭協議所為之意思表示，原告於113年7月19日收受該存證信函。　㈧兩造離婚後，兩造及未成年之子仍居住於系爭房地，被告並以系爭房地為營業處所，原告於113年2月底搬離，目前系爭房屋係由被告及未成年之子居住，並繼續作為被告營業處所。　㈨系爭房地目前尚未出賣，被告亦無出賣意願。四、兩造爭執事項：　㈠被告抗辯受原告脅迫而簽立系爭協議，依民法第92條第1項規定撤銷意思表示，是否有據？　㈡被告主張依民法第408條第1項、416條第1項第1款規定撤銷贈與，是否有據？　㈢系爭協議書既未約定被告應於相當期限出賣系爭房地，則被告有無出賣系爭房地之義務？　㈣原告依系爭協議之約定請求被告出賣系爭房屋並給付300萬元，有無理由？　　五、得心證之理由：　㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固有明文，惟主張被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。民法第92條之撤銷，應於發見詐欺後，1年內為之，民法第93條本文定有明文。經查：兩造於112年10月2日簽立系爭協議，已如前述，被告抗辯其係受原告脅迫而簽立系爭協議等等，固提出本院000年度家護字第0000號、000年度家護抗字第00號裁定為佐。被告以原告用「幹你娘」、「幹」、「機掰」等穢語辱罵被告，原告在被告址設臺南市○○區○○○路00巷0號之美容工作室摔砸被告營業用教材，且於112年11月26日在被告工作時，公然於被告之客人面前與被告爭吵妨礙被告工作等情為由，對原告聲請核發通常保護令，經本院於113年1月12日以 000年度家護字第0000號裁定認原告有為上開家庭暴力行為並核發通常保護令，原告不服提起抗告，經本院於113年3月 14日以000年度家護抗字第00號裁定駁回抗告確定在案（本院卷第105-113頁）。依上開裁定內容尚不足以認定被告於1 12年10月2日係在意思表示自由受到壓制之情況下簽立系爭協議，是被告抗辯其受原告脅迫始簽立系爭協議，尚難採信。　㈡按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約；贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與；贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之，民法第406條、第408條第1項、第419條第1項分別定有明文。稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737條固有明文。原告主張系爭協議之性質為和解契約等語，為被告所否認，並抗辯系爭協議屬贈與契約，且以21號存證信函撤銷贈與等語。經查：　⒈按不動產物權，依法律行為而取得，設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之，民法第75 8條定有明文。參以民法第758條第1項之規定，可知我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準。系爭房地於102年10月23日登記為被告所有迄今，依上開說明，系爭房地為被告個人所有。　⒉原告主張其繳納系爭房地貸款等等，為被告所否認，並抗辯原告積欠諸多債務，原告於99年5月積欠和潤企業股份有限公司（下稱和潤公司）40萬元貸款，係由被告分期清償，該筆貸款還清後，原告又於103年7月向和潤公司貸款15萬元，再於105年7月21日向匯豐信貸19萬9970元、105年9月19日向玉山商業銀行貸款29萬4970元、106年5月11日向中信銀和潤企業貸款50萬6500元，嗣臺灣臺北地方法院000年度司消債核字第0000號裁定原告與債權人永豐商業銀行股份有限公司、中國信託商業銀行股份有限公司於108年間就債權金額105 萬5680元協商成立債務清償方案准予認可等情，業據提其出和潤公司通知單、原告臺灣企銀存摺影本、臺灣臺北地方法院000年度司消債核字第0000號裁定為佐（本院卷第93-103 頁），是被告抗辯原告長期財務狀況不佳，並非無憑。且原告就其主張其繳納系爭房地貸款一節，亦未舉證以實其說，是原告此部分主張無從採信。　⒊審酌系爭協議記載略以（補字卷第19頁）：甲（即原告）、乙（即被告）雙方同意坐落臺南市○○區○○○路00巷0號房子出售後之總金額扣除貸款、代書費、增值稅、服務費及過戶所延伸所有費用等，餘額分配各3分之1予原告及兩造未成年之子。可知被告簽立系爭協議時，系爭房地為其所有，系爭協議係約定被告單方面負有於系爭房屋出賣後，將系爭房屋出賣價金扣除貸款及稅費後，給付餘額各3分之1予原告、兩造未成年之子之義務，而本件無事證可證明原告有繳納系爭房屋貸款，兩造未成年之子亦難認有出資之可能，足徵系爭協議屬贈與契約之性質。原告雖主張系爭協議係因原告見被告偕同男性友人出入健身房、讓男性友人接送回家有所不滿，兩造產生爭執，為終止爭端而簽立，應屬和解契約等等，惟兩造於斯時已離婚，被告縱有與男性友人出入之行為，亦難認有何不妥而需與原告簽立和解契約，且自系爭協議文義觀之，未見兩造有以他種法律關係替代過去已生之法律關係之意，是原告此部分主張，尚無憑採。　⒋兩造間之系爭協議之性質既屬贈與契約，贈與物之權利尚未移轉，即被告尚未給付原告出賣價金扣除貸款及稅費後餘款之3分之1，被告依法自得撤銷該贈與。被告於113年7月18日以21號存證信函通知原告，撤銷系爭協議所為之贈與意思表示，原告於113年7月19日收受該存證信函，已如前述，是系爭協議自113年7月19日起已生合法撤銷之效力，故被告抗辯系爭協議業經撤銷，核屬有據。系爭協議因被告行使撤銷權而消滅，系爭協議既經被告撤銷而不存在，原告依系爭協議請求被告給付300萬元，於法無據。況且，縱系爭協議存在，系爭協議之文義並未約定被告負有出賣系爭房地之義務或應於相當期限出賣系爭房屋之義務，僅係約定如被告出賣系爭房地，出賣價金扣除貸款及稅費後，應給付餘額之3分之1 予原告，而被告迄今並未出賣系爭房地，原告自無請求被告出賣系爭房地或請求被告給付價金扣除貸款及稅費餘額3分之1權利之可言。六、綜上所述，原告依系爭協議之約定，請求被告給付300萬元，及自民事補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷

2025-02-25

TNDV-113-訴-1067-20250225-1

南簡

臺南簡易庭

確認仲介服務費

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1525號原告蕭瑞媚蕭雅分被告昀渼不動產企業有限公司法定代理人林秉均上列當事人間請求確認仲介服務費事件，本院於民國114年2月3 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認被告對原告就委託銷售坐落臺南市安南區布袋段489-1 、489-2、489-8、489-13、490、490-5地號土地之仲介服務費，於超過新臺幣160,711元部分之債權不存在。二、訴訟費用新臺幣1,770元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。　　事實及理由一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間關於委託銷售坐落臺南市安南區布袋段489-1、489-2、48 9-8、489-13、490、490-5地號土地（下合稱系爭土地）之仲介服務費，於超過新臺幣（下同）160,711元部分之債權不存在，為被告所否認，致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。二、原告主張：訴外人蕭登富（歿）與被告於民國112年4月7日就系爭土地簽訂一般委託銷售契約（下稱系爭契約），並於 112年5月5日簽訂系爭契約內容變更同意書，約定系爭土地之委託價格為1,607萬元，該價格包含仲介服務費，如可以申請土地增值稅自用差額達83萬元，服務費為成交價2％，否則即為成交價1％（下稱系爭約定）。嗣蕭登富於112年11月1 日死亡，其繼承人為原告及訴外人郭柏辰、蕭志憲，郭柏辰、蕭志憲均已聲明拋棄繼承，系爭土地並未申請適用自用住宅優惠稅率。又被告已收取成交價1％之仲介服務費160,711 元，原告給付逾160,711元之仲介服務費款項則由訴外人僑馥建築經理股份有限公司保留中。為此，爰依系爭約定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：蕭登富與被告簽訂系爭契約時，經其代理人即原告蕭雅分表示可排除地上物之占用，以便申請土地自用增值稅，卻遲遲未予拆除，被告已多次協調鑑界、拆屋事宜。嗣因蕭登富過世而不需要申請土地自用增值稅，然買賣雙方已約定若系爭土地所有權人不幸過世，繼承人於辦理繼承登記完成後，繼續依本約買賣條件作業等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠原告主張其等為蕭登富之繼承人，系爭土地未經申請自用土地增值稅，且被告已收訖仲介服務費1％，業據其提出臺南市政府財政稅務局土地增值稅免稅證明書、繼承系統表、本院家事庭通知及公告等件為證（見本院卷第33至43、141至147 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第136頁），則依系爭約定記載：「如無法申請土地增值稅自用差額達83萬，服務費為成交價1％，如可以申請土地增值稅自用差額達83萬，服務費為成交價2％」等語（見本院卷第29頁），本件被告應收取之仲介服務費應為成交價1％。　㈡至被告抗辯其已多次協調鑑界、拆屋事宜，且蕭登富死亡後，原告須繼續依本約買賣條件作業云云，固提出LINE對話紀錄、土地買賣契約書為佐（見本院卷第93至103、118至125 頁），然縱使被告多次協調鑑界、拆屋事宜，仍與系爭約定得領取成交價2％服務費之要件不符，而土地買賣契約之約定則係在買賣雙方之間，尚與被告無涉，是被告上開所辯，均乏所據。從而，原告主張被告對其就委託銷售系爭土地之仲介服務費，於超過160,711元部分之債權不存在，係屬有據。五、綜上所述，原告請求確認被告對其就委託銷售系爭土地之仲介服務費，於超過160,711元部分之債權不存在，為有理由，應予准許。六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1,770元（即第一審裁判費），爰確定訴訟費用由被告負擔，並依同法第91條第3項規定，諭知被告應就訴訟費用加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　王偉為以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官賴葵樺

2025-02-24

TNEV-113-南簡-1525-20250224-1