給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第1816號
原 告 張程凱
林佩儀
上 2人共同
訴訟代理人 邱華南律師
王怡潔律師
被 告 廖惠玲
國聚建設股份有限公司
法定代理人 施純弘
上 2人共同
訴訟代理人 廖健智律師
宋羿萱律師
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國113年11月18日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明第1、2項為:「㈠
被告廖惠玲應給付原告2人各新臺幣(下同)315,096元,及
自民國111年12月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息
。㈡被告國聚建設股份有限公司(下稱國聚公司)應給付原
告2人各315,096元,及自111年12月23日起至清償日止,按
年息5%計算之利息。」(本院卷第9頁),嗣於113年11月4
日具狀變更聲明㈠㈡為:「㈠被告廖惠玲應給付原告2人各313,
658元,及自111年12月23日起至清償日止,按年息5%計算之
利息。㈡被告國聚公司應給付原告2人各313,658元,及自111
年12月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息。」(本院
卷第291頁),核屬減縮應受判決事項之聲明,揆諸上開規
定,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠原告2人前於109年6月28日共同與被告廖惠玲簽訂土地預定買
賣契約書(下稱系爭土地買賣契約),以及與被告國聚公司
簽訂房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋買賣契約,下與系
爭土地買賣契約合稱系爭契約),向被告2人購買「國聚之
鑄」建案(下稱系爭建案)D棟20樓之預售屋(下稱系爭房
屋)及其坐落基地(臺中市○○區○○段000○000○000○000○000○0
00地號土地應部分100萬分之10945,下稱系爭土地),其中
系爭房屋價金為976萬元(嗣因不施作裝潢折讓218萬元,折
讓後價金為758萬元,另有變更工程追加款為2萬8000元)、
系爭土地價金為1474萬元(不含地價稅111元)。依系爭房屋
買賣契約第15條第1項第3款約定:「乙方(即被告國聚公司
)應於領得使用執照6個月內通知甲方(即原告2人)進行交
屋,每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息
予甲方。」,而系爭房屋經臺中市政府於111年4月26日核發
使用執照,依約被告國聚公司最遲應於111年10月25日通知
原告交屋,又被告國聚公司客服人員固有通知原告林佩儀於
111年10月21日驗屋,惟原告林佩儀驗屋後分別於111年10月
23日、同年11月21日告知被告國聚公司客服人員系爭房屋仍
有地磚不平、廚房及陽臺有工程缺失等瑕疵,尚未達可交屋
之狀態,並告知上開缺失應改善,則被告國聚公司並未履行
驗收合格後之通知交屋,依上開約定被告國聚公司應給付原
告2人違約金,然而原告林佩儀於111年12月19日以通訊軟體
、同年月22日交屋當日均告知被告國聚公司客服人員已遲延
通知交屋並請求給付違約金,皆遭被告國聚公司拒絕。
㈡系爭土地買賣契約載有「本約與另約『房屋預定買賣契約書』
互為連帶契約,貳契約應同時簽立、執行始為有效。」,而
系爭房屋買賣契亦載有「本約與另約『土地預定買賣契約書』
互為連帶契約,貳契約應同時簽立、執行始為有效。」,且
被告2人地址均相同,並以一方(被告廖惠玲)為系爭建案
之土地出賣人、一方(被告國聚公司)為系爭建案之房屋出
賣人之模式與消費者訂約,則系爭契約屬聯立契約,彼此有
不可分離之依存關係,被告2人應就系爭契約負不真正連帶
責任。
㈢就被告國聚公司逾期通知交屋之違約金計算,系爭房屋買賣
契約第15條第1項第3款雖約定按已繳「房屋價款」依萬分之
5單利計算,惟依據行政院頒佈之「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」之應記載事項(下稱應記載事項)
第15條第1項第4款係以消費者已繳「房地價款」為計算基礎
,是系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款顯然違反應記載事
項第15條第1項第4款之規定,應屬無效,原告2人得主張應
記載事項第15條第1項第4款規定構成系爭房屋買賣契約內容
,從而本件逾期通知交屋之違約金應以原告2人已繳房地價
款為計算基礎,而於被告國聚公司111年12月22日交屋時,
原告2人已繳房地價款共計22,298,400元,則被告2人應給付
原告2人之違約金各為313,658元(計算式如附表所示)。
㈣關於系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款所約定之「遲延利
息」之性質,實質上為違約金,原告2人自得請求以其為計
算基礎之遲延利息,亦即原告2人於111年12月22日請求被告
國聚公司給付上開違約金遭拒後翌日起算之利息。並聲明:
⒈被告廖惠玲應給付原告2人各313,658元,及自111年12月23
日起至清償日止,按年息5%計算之利息。⒉被告國聚公司應
給付原告2人各313,658元,及自111年12月23日起至清償日
止,按年息5%計算之利息。⒊前二項聲明內容,如任一被告
為給付,其他被告於其給付範圍內,同免給付義務。⒋原告
二人願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠自系爭房屋買賣契約條款綜合觀之,系爭房屋驗收完成後即
可辦理交屋手續,而實務上通常買受人於驗收完成當日隨即
辦理交屋手續,又被告國聚公司於111年10月4日已通知原告
林佩儀可進行驗屋,復於111年10月17日告知原告林佩儀複
驗完成後就會安排交屋,應認被告國聚公司於111年10月17
日通知驗收時一併告知原告2人驗收後即可辦理交屋,即已
通知交屋,並無逾期通知交屋。
㈡系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款已就逾期通知交屋之遲
延利息加以約定,並非未記載於契約之事項,依消費者保護
法第17條、消費者保護法施行細則第15條等規定意旨,並無
援引應記載事項填補系爭房屋買賣契約之必要;另系爭土地
與系爭房屋之出賣人屬不同人,與應記載事項預設預售屋及
坐落基地出賣人為同一人之情形不同,且被告廖惠玲就系爭
土地之移轉既無違約情事,如以房地總價作為計算遲延利息
之標準亦屬過苛,則本件應無適用應記載事項規定之餘地;
再觀諸系爭房屋買賣契約第24條之約定,其違約金之計算亦
係以房屋總價款為計算基礎,而非以房地總價款為計算基礎
,可見系爭房屋契約之違約罰則約定公平拘束兩造,並不特
別有利於出賣人。
㈢系爭土地買賣契約記載「本約與另約『房屋預定買賣契約書』
互為連帶契約,貳契約應同時簽立、執行始為有效。」,僅
在確保系爭房屋及系爭土地一併進行買賣及過戶,並未約定
有關系爭房屋買賣契約所生之損害賠償或給付義務,土地出
賣人應一併負擔賠償責任;且觀系爭土地買賣契約第13條關
於違約處罰約定,其違約金之計算係以系爭土地總價款為計
算基礎,非以房地總價為計算基礎,可見系爭房屋買賣契約
與系爭土地買賣契約就損害賠償、違約金有各自之約定,兩
者互相獨立。而系爭土地買賣契約並無系爭建案通知交屋期
限及逾期通知應給付違約金之約定,且被告廖惠玲並無任何
違約行為,縱使認為被告國聚公司有逾期通知交屋情事,惟
憑此即令被告廖惠玲負損害賠償責任,顯屬過苛,難認原告
2人得以系爭房屋買賣契約向系爭土地之出賣人即被告廖惠
玲為主張等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受
不利益判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠原告2人主張被告國聚公司與原告林佩儀於111年11月間以通
訊軟體LINE對話時,系爭房屋仍有部分瑕疵,尚未達可交屋
狀態,被告國聚公司不得通知交屋云云。惟原告所謂「可交
屋狀態」所指為何,顯有疑義,經查兩造對於系爭房屋於11
1年12月22日交屋乙節均不爭執(本院卷第285、321至322頁
),而依原告2人所提出原告林佩儀與被告國聚公司客服人
員之通訊軟體LINE對話紀錄,可見該客服人員於111年10月4
日表示:「林小姐您好,請問下週有方便驗屋的日期與時間
嗎?謝謝您」,原告林佩儀回覆:「設備都用好了嗎??」
、「我確認一下朋友時間再跟妳約喔」,該客服人員則答稱
:「好了喔、好,謝謝您」;另該客服人員於111年10月21
日稱:「林小姐早安,今天下午兩點有跟您約之鑄驗屋喔,
車輛可以停在之鑄門口(如照片所示)謝謝您!」,原告林佩
儀回覆:「好的」,當天其後雙方僅於下午5時1分許有語音
通話35秒,此外別無其他文字訊息或通話紀錄;又111年10
月21日後雙方第一則對話紀錄係原告林佩儀稱:「張小姐跟
妳說一下,星期五驗屋當天我們即將離開時有看到廚房餐廳
區那邊有一塊磚高地差,當時工務已經離開,但現場客服在
也知道位置,再麻煩妳們處理地磚空心時一起修繕」,直至
111年11月11日、111年11月21原告林佩儀始再分別傳送:「
張小姐~我先生說星期六下午一點左右我們方便過去測量室
內尺寸嗎,要合一下設計圖,方便幫我們開門嗎」、「張小
姐~我們上周過去測量時有看到幾個問題,再麻煩本週五複
驗前幫我們一起處理-廚具水槽下櫃門片調整-前後陽台水龍
頭歪的-工陽水槽檯面汙染*2處-主臥落地帷幕下片刮傷」之
文字訊息,惟除此之外,原告林佩儀未就系爭房屋有何瑕疵
部分傳送文字訊息;又原告林佩儀遲至111年12月1日、111
年12月2日,始再分別傳送「張小姐~修繕進度在幫我們催一
下喔,妳們公司都不會擔心延遲交屋違約金嗎?」、「另外
我先生比較在意更衣室管道問題及主臥帷幕刮傷問題,再請
妳們看怎麼方式處理」(本院卷第147至167、169、171頁)
,而該客服人員亦僅針對上述原告林佩儀表示有瑕疵部分與
其討論是否與原設計相符、延長保固或交屋時註記等節,以
及提及「另外有一項缺失是抽油煙機色差,這部分廚具已有
來處理」(本院卷第217頁),除此之外雙方別無就系爭房屋
有何其他瑕疵及如何修補進行討論(見本院卷第171至223頁
),足認雙方於上揭111年10月21日驗屋至同年12月22日交屋
之過程中,僅發現系爭房屋有上述地磚空心、廚房餐廳區某
塊磚高地差、廚具水槽下櫃門片需調整、前後陽臺水龍頭歪
斜、水槽檯面汙染、主臥落地窗戶刮痕、更衣室管道配置爭
議、抽油煙機色差之問題,而未見原告2人表示系爭房屋有
其他瑕疵,又綜觀上開疑有瑕疵之項目,均顯非無法修繕且
不堪居住或使用之重大瑕疵,則原告2人主張系爭房屋於111
年11月間尚未達可交屋狀態乙節,難認屬實。
㈡原告2人雖主張所謂「通知交屋」係指驗收合格後之交屋,如
此方符合債之本旨云云。惟由系爭房屋買賣契約之體系以觀
,兩造就系爭房屋之「驗收」、「通知交屋期限」分別於系
爭房屋買賣契約第13條、第15條各有明文(見本院卷第62、
64頁),係屬不同之程序,但並未約定兩造應於「驗收」或
「驗收合格」後始得「通知交屋」。另依系爭房屋買賣契約
第13條第1項至第3項約定,被告國聚公司「通知原告2人進
行交屋」後,原告2人尚有應繳清所有之應付未付款(含交
屋保留款)及完成一切交屋手續,收到交屋通知日起七日內
配合辦理交屋手續等義務,而被告國聚公司則有應於原告2
人辦妥交屋手續後,將建物所有權狀、房屋保固書、使用手
冊、使用執照影本及被告國聚公司代繳稅費之收據交付原告
2人,並發放鑰匙等義務,待兩造均完成上述義務後,始完
成「交屋」(見本院卷第64頁),顯見「通知交屋」非等同
於「交屋」;又參照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及
不得記載事項」第15條有關「通知交屋期限」之條款,亦規
範賣方通知買方進行交屋後,雙方始有請求付清價金、交付
權狀、使用執照、保固資料、依約於交屋前完成瑕疵之修繕
等權利及義務(見本院卷第233頁),而預售屋驗收合格與
否涉及原因多端,如謂預售屋出賣人應於驗收合格後始能通
知交屋,非必然符合買方或賣方之利益,亦將造成買賣雙方
均承擔無法預期之風險,則「通知交屋」與「所交付房屋是
否經驗收合格」之關聯性,顯有疑義。再查,依系爭房屋買
賣契約第13條第1項約定:「乙方(即被告國聚公司)依約完
成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通
自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可
接通狀態及完成契約所示之設施後,應通知甲方(即原告2
人)針對主建物附屬建物之設備進行驗收手續。甲方就本契
約所載之房屋如認為有瑕疵或未盡事宜,得載明於修繕單上
要求乙方限期完成修繕並得於自備款部分保留房屋總價(貳
佰貳拾參萬元整)作為交屋保留款。」(見本院卷第62頁)
,均未有何與「通知交屋」有關之內容,可徵系爭房屋如有
瑕疵,乃依約請求限期完成修繕並保留部分交屋款之問題,
核與能否通知交屋究屬二事;參以系爭房屋買賣契約第15條
第3項但書尚訂有「甲方(即原告2人)得於受領房屋時,將交
屋當時所存之瑕疵及未盡事項,列單要求乙方(即被告國聚
公司)負責於相當期限內修繕完成」之約定(見本院卷第64
頁),而對照「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記
載事項」第15條亦訂定:賣方通知買方進行交屋後,於交屋
時賣方應於交屋前完成房屋瑕疵修繕之條款(見本院卷第23
3頁),如依原告所主張須驗收合格後被告始能通知交屋,
則顯無約定或訂定「賣方通知買方進行交屋後,買方受領房
屋時或賣方交屋前,買方尚可限期請求賣方完成修繕」條款
之必要。據此,本院認無論系爭房屋有無瑕疵,均屬驗收時
或被告國聚公司通知交屋後,原告2人得否依約請求限期完
成修繕、保留部分交屋款等問題,惟與被告國聚公司可否通
知原告2人進行交屋乙事顯無關聯,實難認原告2人所謂通知
交屋係指驗收合格後交屋之主張可採。
㈢原告2人雖主張被告國聚公司僅通知驗屋,可見被告國聚公司
知曉系爭房屋仍在修繕中,尚未達得交屋之狀態,否則為何
不直接與原告約定交屋時間,而一再約定複驗時間等語。惟
按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之
辭句;非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相
對人時,發生效力,民法第98條、第95條第1項前段分別定
有明文。又按所謂探求當事人之真意,如兩造就其真意有爭
執時,應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般
社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示
發生之法律效果而為探求,並將誠信原則涵攝在內,藉以檢
視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法
院96年度台上字第286號判決意旨參照),上述法律規定及說
明意旨,於意思通知或觀念通知亦均應可援引。經查,綜觀
上揭原告林佩儀與被告國聚公司客服人員之通訊軟體LINE對
話紀錄,該客服人員於111年10月17日傳送「林小姐您好,
我們後續流程安排如下:10/18送件過戶、10/26取得權狀、
10/27銀行撥款,待我們驗屋、修繕完成且您複驗無誤會再
與您安排交屋,謝謝您!」(本院卷第151頁)、111年12月
7日傳送「另約時間辦理交屋對嗎?謝謝您」(本院卷第179
頁)之文字訊息,至111年12月16日起(見本院卷第193至195
頁)雙方始具體討論交屋之日期及時間(見本院卷第152至22
3頁),此期間內雙方均僅就111年10月21日驗屋後發現有何
瑕疵與如何修補改善、複驗、保固期間、實價登錄與契約之
價格差異、銀行撥款等問題,進行意見交換,固然無明確表
示「通知進行交屋」之文字訊息,惟如僅憑此遽認被告國聚
公司未通知原告2人進行交屋,則雙方如何逕自開始討論交
屋之具體時間,顯有疑義;參以被告國聚公司客服人員於11
1年12月8日傳送「公司也會補貼撥款~交屋此段利息費用」
、「我先暫算"撥款10/28~明天12/9這段給您參考,實際以
我們交屋日計算」(本院卷第181頁),其用語亦為「交屋」
,顯見被告國聚公司客服人員於上開通訊軟體對話中所稱之
「交屋」,均指實際交付系爭房屋之行為,非僅指開始交屋
之程序,又雙方系爭房屋賣賣契約並未約定驗收完成後始能
「通知交屋」,業經本院認定如前,則被告國聚公司客服人
員稱「會再與您安排交屋」,衡情應係與原告林佩儀商討是
否待系爭房屋驗收(含複驗)完成後「始交付系爭房屋」,而
非待系爭房屋驗收後「始通知原告進行交屋」,其文字訊息
既已提及將於驗收完成後交屋,本身當然含有通知原告2人
進行交屋之意;甚且原告林佩儀於111年12月9日、111年12
月16日亦分別傳送「張小姐~冰箱明天早上會送,但物流時
間沒有特定說,再麻煩妳通知物管人員」、「張小姐...我
們星期二又有冰箱跟電視要進去放,再麻煩妳幫我通知一下
」(本院卷第185、199頁),參照系爭房屋買賣契約第15條
第2項所定「甲方應於辦妥交屋手續後才可遷入使用,未完
成交屋前不得以任何理由要求入屋裝修或搬入物品」之約定
,足認兩造當時認知乃被告國聚公司已通知原告2人進行交
屋,雙方始合意被告2人可開始將物品搬入系爭房屋。從而
,本院認被告國聚公司於111年10月17日已將通知原告進行
交屋之訊息送達原告2人,係於被告國聚公司111年4月26日
領得使用執照後6個月內為之,並未違反系爭房屋買賣契約
第15條第1項第3款之通知義務,則原告2人主張被告2人違反
該款約定而據此請求給付違約金,自屬無據。
四、綜上所述,原告依系爭房屋買賣契約第15條第1項第3款之約
定,提起本件訴訟請求「被告廖惠玲應給付原告2人各313,6
58元本息,以及被告國聚公司應給付原告2人各313,658元本
息,如任一被告為給付,其他被告於其給付範圍內,同免給
付義務」,均無理由,應予駁回;其假執行之聲請,亦失所
依據,應併予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料,經審酌後,均與判決結果不生影響,爰不逐一
論述,附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 22 日
民事第三庭 法 官 林秉賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本
)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 22 日
書記官 張雅慧
附表
土地款 編號 項目 金額 違約期間日數 請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日土地簽約金 780,000元 111年10月26日至111年12月22日共計58日 85,843元 土地款-工程第1至15期 2,180,000元 地價稅 111元 小計 2,960,111元 2 111年10月28日銀行貸款-土地款 11,780,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 329,840元 1+2共計 14,740,111元 1+2違約金共計 415,683元 應給付原告2人各207,842元(計算式:415,683元÷2=207,842元)
房屋款 編號 項目 金額 違約期間日數 請求每日萬分之5違約金 1 109年6月15日房屋款-訂金、簽約金 1,460,000元 111年10月28日至111年12月22日共計56日 211,632元 110年5月17日變更工程追加款-房屋款 28,000元 退還裝潢款 -2,180,000元 小計 -692,000元 2 房屋稅結算 -3,731元 利息補貼 -45,980元 111年10月28日銀行貸款-房屋款 6,070,000元 111年10月28日房屋款-交屋款 2,230,000元 小計 8,250,289元 1+2共計 7,558,289元 應給付原告2人各105,816元(計算式:211,632元÷2=105,816元) 故以房地總價計算後,應給付原告2人各313,658元(計算式:207,842元+105,816元=313,658元)
TCDV-113-訴-1816-20250122-1