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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1500號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師複代理人廖志剛律師林昶邑律師被告徐忠寶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月21日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元，及自民國一百一十三年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但如被告以新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之　　基礎事實同一、或擴張及減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告原起訴時訴之聲明第1至3項為：1.被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號8 樓之4房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）8萬5,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3. 被告自民國112年12月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告1萬1,600元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣以民事變更聲明暨陳報狀變更、減縮及擴張上開原起訴之第1至3項聲明為如後述第1項訴之聲明所示，核原告所為之變更、減縮及擴張，核屬與原訴請求之基礎事實同一，亦屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠被告於民國110年4月22日向原告承租系爭房屋，約定租期自1 10年5月1日起至113年4月30日止，每月租金5,800元，若逾期給付租金達2個月，原告得終止契約，如被告未依約返還房屋，被告並應給付按欠繳租金一倍計算之違約金（下稱系爭租約）。詎被告於112年3月15日已積欠原告112年2、3月租金11,600元，逾2個月租額逾期繳納，原告於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，該信函於同年月4日送達被告，然被告仍未置理，仍繼續欠繳租金，而持續累積欠繳112年2月至7月之租金，原告乃於112年8月16日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力。　㈡是被告積欠原告自112年2月1日起至同年8月17日止之租金，共3萬7,981元，且應依系爭租約第3條約定加計違約金3,471 元。又被告並未立即遷出系爭房屋，遲至113年5月28日始自系爭房屋遷出，尚積欠水費140元、電費455元及瓦斯費677 元未繳納，應依系爭租約第11條第1項約定約定給付該等金錢予原告。又被告自112年8月18日起至113年5月28日，無權占用系爭房屋，應按系爭租約第11條第3項約定，給付相當於月租金額之不當得利，並應加計1倍之違約金，是被告即應給付原告該段期間相當於租金之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元。上開原告得請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，共計15萬1,240元，而依系爭租約第11條約定，該部分數額得自被告依系爭租約第4條繳納之保證金1萬1,600元取償，扣除該部分保證金額後，被告尚積欠原告13萬9,640 元。為此，爰依系爭租約契約關係及民法不當得利法律關係，並聲明：⒈被告應給付原告13萬9,640元，及其中8萬5,306 元自起訴狀繕本送達翌日起；其餘5萬4,334元自民事變更聲明暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：對於原告主張依約得請求被告給付之計算基礎沒有意見，但是覺得違約金金額過高，請求法院酌減等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、本院之判斷及得心證之理由　㈠原告上開主張與被告締結系爭租約，每月租金為5,800元，而將系爭房屋出租予被告，被告自110年2月1日起之每月租金迄今均未繳交，原告先於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，該函於同年月4日送達被告，被告仍未於催告期限內繳交，原告因被告欠租已達2個月以上，依法於112年8月1 6日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力，被告自112年8月18日起無權占有系爭房屋迄113年5月28日遷出系爭房屋為止，積欠租金共3萬7,981元及加計違約金3,471 元、水費140元、電費455元及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元等節事實，為被告所不爭執或未予爭執，且據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本影本、系爭租約合約書影本、郵局存證信函影本2份暨相關掛號執據或回執影本（見本院桃簡卷第9頁至第23頁反面）及被告積欠租金違約金計算說明影本、被告積欠水電瓦斯費用相關單據影本及系爭房屋之退租點交單影本（見本院訴字卷第25頁至第34頁）等件在卷可佐，是此部分事實首堪認定。至本件原告上開請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，於扣除被告預繳之保證金1萬1,600元，尚應給付原告13 萬9,640元等節，則為被告以上開情詞置辯，本件即應就原告上開請求是否有理由為審認，茲分別敘述如後。　㈡原告請求被告給付租金3萬7,981元、水費140元、電費455元及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元，為被告所不爭執，且亦合於系爭租約之約定及民法第179條不當得利返還之規定，原告此部分請求為有理由。　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，是原告請求被告給付租金遲延之違約金3,47 1元、按不當得利數額加計之違約金5萬4,258元，既為被告所爭執，並辯稱：違約金過高，應予酌減等語，本院即應就該部分違約金是否過高為審酌。經查，本件被告遲延給付之租金數額為3萬7,981元，該部分違約金數額3,471元不及租金數額之10%，客觀數額亦非甚高，衡酌被告欠繳租金，原告尚需花費相關人力、時間及其他資源等成本為催繳，且稽諸系爭租約第3條約定，該違約金數額係依照遲延時間逐漸累加而成，是該部分違約金數額尚無過高之處，不應予以酌減。至按不當得利數額佳既之違約金5萬4,258元部分，該部分違約金約定均按不當得利債權數額發生時即按1倍計算，其換算實際利率顯逾民法最高法定利率，顯然過高且過苛，本院參酌無權占有期間，兩造間已無租約關係，原告各項管理成本亦相對較低，及民法法定周年利率為5%等情，認此部分違約金應酌減至按不當得利債權數額之5%計算即2,713元（計算式：5萬4,258元*5%，小數點以下採四捨五入計算至元）為合理。準此，本件原告得請求之給付租金遲延之違約金、按不當得利數額加計之違約金即分別為3,471元、2,713 元。　㈣綜上，於扣除1萬1,600元保證金後，本件原告得請求被告給付之金額即為8萬8,095元（計算式：3萬7,981元+140元+455 元+677元+5萬4,258元+3,471元+2,713元-1萬1,600元），此部分請求為有理由。逾此部分之原告其餘請求，即為無理由。　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付有理由者，其中租金為起訴前期限已屆至，其餘為未定給付期限者，又該等請求均係以支付金錢為標的，且未約定利息之債，原告請求自該等請求之訴訟書狀(原起訴請求者按起訴狀，擴張請求者按民事變更聲明暨陳報狀)繕本送達被告之翌日起算之遲延利息，即屬有據。又本件原告起訴狀及民事變更聲明暨陳報狀繕本均係於113年12月17日寄存送達被告，經10 日於同年月00日生效，有本院送達證明書（見本院訴字卷第 29頁）在卷可稽，是本件原告就上開請求有理由之被告應給付8萬8,095元之債權，訴請另計113年12月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有理由。四、綜上所述，本件原告依系爭租約契約關係及民法不當得利返還法律關係請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分，係屬所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請而酌定被告如為原告預供相當擔保金額，則得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳炫谷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　盧佳莉

2025-02-27

TYDV-113-訴-1500-20250227-1

補

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第124號原告王綺梅上列原告與被告阮雪貞間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後10日內補正如附表所示事項。　　理　由一、查本件原告起訴主張被告於民國113年7月15日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄00號2樓房屋(下稱系爭房屋 )，約定每月租金為新臺幣(下同)12,000元，然被告已欠租達3個月，經原告以存證信函終止租約，惟被告仍未交還系爭房屋，為此提起本訴並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，給付租金36,000元，並自113年9月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告12,000元。則本件聲明第1項價額即應以系爭房屋於起訴時之交易價額為準，然原告未提出系爭房屋之建物第一類登記謄本，及其他得以確認系爭房屋起訴時交易價額之資料，本院尚無從據以核定本件之訴訟標的價額。茲限原告於本裁定送達後10日內，補正系爭房屋之建物第一類登記謄本，並查報系爭房屋於起訴時即113年12 月30日之市場交易價額（係房屋本身之價值，不含房屋坐落之土地）（證據資料包括但不限下列文書，如：系爭房屋鑑價報告、系爭房屋或鄰近區域房屋仲介行情證明、系爭房屋最近買賣交易證明文件等。另稅捐機關之課稅現值難認係系爭房屋之交易價額，不得以之為系爭訴訟標的價額，附此敘明）。另請求欠繳租金36,000元部分，係依兩造間租賃契約之約定為請求，屬財產權上請求，該部分訴訟標的金額即為 36,000元。又就請求被告給付自113年9月15日起至遷讓之日止，按月給付12,000元之相當於租金之不當得利部分，此部分依民事訴訟法第77條之2第2項之規定，於起訴前已發生之不當得利數額41,806元(計算式如附表2)應予以併計。原告應於查報系爭房屋價值後，合併計算36,000元及41,806元以查報本件訴訟標的價額（即系爭房屋之交易價值加計77,806 元），再依起訴113年時民事訴訟法第77條之13所定費率，按訴訟標的價額補繳裁判費。二、爰裁定如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀附表1：編號應補正事項 1 提出系爭房屋之建物第一類登記謄本。 2 查報系爭房屋起訴時（113年8月9日）之市場交易價額（房屋本身之價值，不含房屋坐落之土地）。 3 依所查報之系爭房屋之市場交易價額加計77,806元後，依起訴時民事訴訟法第77條之13所定費率，按訴訟標的價額計算第一審應徵之裁判費，補繳裁判費。 4 本件為113年12月30日起訴，請以當時之徵收標準計算裁判費用。附表2：起訴前已產生之相當於租金之不當得利共41,806元。即113年9月15日起至113年12月29日止，共3個月又15日，按月以12,000元計算【(3+15/31)×12,000元＝41,806元，元以下四捨五入】。

2025-02-27

TPDV-114-補-124-20250227-1

訴

臺灣臺北地方法院

債務人異議之訴等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度訴字第1326號原告甲○○ 被告台灣糖業股份有限公司法定代理人乙○○ 一、上列當事人間債務人異議之訴等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額以起訴時之交易價額為準，無交易價額者以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之 1第1項、第2項、第77條之2第1項定有明文。又二者訴訟標的雖不相同，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，依首揭規定，訴訟標的價額應以其中價額最高者定之（最高法院104年度第8次民事庭會議㈠決議意旨參照）。另債務人異議之訴之訴訟標的為該債務人之異議權，法院核定此訴訟標的之金額或價額，應以該債務人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準（最高法院92年度台抗字第659號裁定意旨參照）。二、本件原告訴之聲明請求撤銷本院114年度司執字第29836號給付租金等強制執行事件（下稱系爭執行事件）之強制執行程序及強制執行之債權不存在。查原告前揭請求之訴訟標的雖異，惟自經濟上觀之，訴訟目的皆在排除被告對原告之債權，併阻卻系爭執行事件之強制執行程序，未逸脫終局標的範圍，故訴訟標的價額應僅以原告排除強制執行所得之利益數額為準。而被告於系爭執行事件持113年度南院民公宜字第6 00號、第1066號公證書為執行名義，對訴外人家苑健康股份有限公司及其連帶保證人即原告聲請強制執行之債權額為本金新臺幣（下同）175萬元及自民國113年12月21日起至清償日止，按中華郵政股份有限公司一年期定期存款額度未達50 0萬元之固定利率加1.5％計算之利息，並自113年12月21日起遲延1個月支付者，按所欠租金總額1％計算，遲延未滿1個月者，以1個月計算，遲延2個月支付者，按所欠租金總額2％計算，遲延逾1個月未滿2個月者，以2個月計算，以此類推，最高至20％為限之違約金，是本件訴訟標的價額應以被告債權本金175萬元加計至本件起訴前1日即114年2月23日之利息、違約金核定為1,812,551元（計算式詳如附表所示），應徵第一審裁判費22,794元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 27 日民事第一庭法官王雅婷以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 2 月 27 日書記官黃啓銓附表：欠繳租金總額 (註1) 計算式 (元以下四捨五入) 計算至114年2月23日之數額 (含稅) 本金 1,750,000元利息 1,666,667元 1,666,667元×3.225％×65/365×1.05＝10,051元(註2) 10,051元違約金 1,666,667元 1,666,667×3％×1.05＝52,500元(註3) 52,500元合計 1,812,551元註1： ⑴依被告與家苑健康股份有限公司(下稱家苑公司)簽立之房地租賃契約(下稱系爭租約)第5條第1項第1款約定：「乙方(家苑公司)應依下列年租金換算為每月租金，並外加營業稅計繳予甲方：㈠第一年租金：新臺幣2,500萬元整。第1年年租金以80％比率計收…」。 ⑵被告於系爭執行事件主張家苑公司欠繳之114年1月租金為： 2,500萬元×80％÷12月＝1,666,667元（元以下四捨五入，尚未加計營業稅）。註2： ⑴中華郵政股份有限公司一年期定期存款額度未達500萬元固定利率(年息)1.725％＋1.5％＝3.225％。 ⑵自113年12月21日至114年2月23日共遲延65日。 ⑶加計營業稅(週年利率5％)。註3： ⑴系爭租約第5條第3項約定：「本契約所定之租金，如乙方逾期未繳…甲方並應依下列標準計算懲罰性違約金：㈠遲延1個月支付者，按所欠租金總額1％計算，遲延未滿1個月者，以1個月計算。㈡遲延2個月支付者，按所欠租金總額2％計算，遲延逾1個月未滿2個月者，以2個月計算，以此類推，最高至20％為限。」 ⑵自113年12月21日至114年2月23日共遲延65日，遲延逾2個月未滿3個月，以3個月計，按所欠租金總額3％計算。 ⑶加計營業稅(週年利率5％)。

2025-02-27

TPDV-114-訴-1326-20250227-1

訴

臺灣橋頭地方法院

返還土地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第705號原告財政部國有財產署南區分署法定代理人黃莉莉訴訟代理人蔡長林律師複代理人許景棠律師被告林永成上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地上如附圖所示編號2687⑵部分(面積三十二平方公尺)土地上之樹木刨除，及將該部分土地返還原告。被告應給付原告新臺幣陸仟陸佰叁拾柒元。被告應給付原告新臺幣肆拾壹元，及自民國一百一十三年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年五月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告依第一項土地占用面積乘以當期正產物甘藷之單價乘以單位面積正產物收穫量(每公頃七四二三公斤)再乘以千分之二五○及除以十二個月計算之金額。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之九九九，餘由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　　　貳、實體部分：一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）係原告經營之國有土地。兩造於民國104年1月20簽訂國有耕地租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由被告向原告承租系爭土地中如附圖一所示黃色區域面積0.2001公頃之土地，租賃期間自103年10月1日起至112年12月31日止。詎被告自104年度起即未繳納租金，原告曾以111年8月30日台財產南處字第11150027160號函(下稱111年8月30日函)催告被告繳納及屆期不繳納，將終止系爭租約，被告仍未繳納，被告已積欠達2年以上之租金，原告乃以112年1月18日台財產南處字第11200009080號函(下稱112年1月18日函)通知被告終止系爭租約，上開函文於同年1月31日送達被告。系爭租約終止後，被告自112年2月1日起就系爭土地核屬無權占有，爰依民法第455條、第767條第1項前、中段規定及系爭租約第四條第(二十一)點第1項約定，請求被告將如附圖所示編號2687⑵部分土地(下稱系爭占用土地)上之樹木刨除，及將該部分土地返還原告，並由本院擇一為有利原告之判決。被告迄今未給付109年1月1日起至111年12月31日止之租金，依民法第439條規定及系爭租約第四條第(二十一)點第2項約定，請求被告給付上開租金新臺幣(下同)5,736元，及依系爭租約第四條第㈢點約定請求被告給付上開期間欠繳租金之違約金1,140元，另被告於系爭租約終止後，無權占用系爭占用土地，依民法第179條規定，請求被告給付自112年1月1 日起至113年4月30日止共16個月之不當得利65元，及自113 年5月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告依占用土地面積乘以當期正產物甘藷之單價乘以單位面積正產物收穫量(每公頃7,423公斤)再乘以250‰，及除以12個月計算之不當得利等語，求為判決：㈠被告應將系爭占用土地上之樹木刨除，並將該部分之土地返還予原告。㈡被告應給付原告6,876元。㈢被告應給付原告65元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應自113 年5月1日起至返還第㈠項土地之日止，按月給付原告依第一項土地占用面積乘以當期甘藷之正產物單價乘以正產物收穫總量乘以250/1000除以12計算之金額。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠原告主張系爭土地係國有土地，原告為管理機關；兩造於1 04年1月20簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭土地中如附圖一所示黃色區域面積0.2001公頃之土地，租賃期間自103年10月1日起至112年12月31日止；被告於租用之土地上種植龍眼樹、芒果樹等情，業據提出系爭土地之土地建物查詢資料、系爭租約、103年11月間之會勘紀錄及土地勘清查表(勘清查後)為證(審訴卷第29頁、本院卷第53至54、147至149頁)，洵堪認定。　　㈡兩造間系爭租約業經原告合法終止：　　　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。系爭租約第四條第(二十)點第2項第5款約定，不適用耕地三七五減租條例之耕地租約，承租人積欠租金達二年之總額者，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償等語(本院卷第148頁)。　　　⒉原告主張被告自104年起即未繳納租金，原告就被告欠繳之104年起至108年止之租金曾聲請本院對被告核發110 年度司促字第1638號支付命令，另原告前以111年8月30 日函催告被告繳納及屆期不繳納，將終止系爭租約，被告仍未繳納，被告已積欠達2年以上之租金，原告乃以1 12年1月18日函通知被告終止系爭租約，有原告提出之上開2函文及信封袋等件影本在卷可憑(審訴卷第23至27 頁)，並經本院依職權調取上開本院110年度司促字第16 38號卷宗核閱無誤，堪認被告已積欠租金達2年之總額，且經原告催告被告給付租金，被告仍未繳納，原告已以112年1月18日函通知被告終止系爭租約。　　　⒊按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要(最高法院民事大法庭109年度台上大字第90 8號裁定意旨參照)。查原告向被告寄發112年1月18日函表示終止系爭租約，該函於同年1月31日招領，嗣因招領逾期遭退回，有前開函文及信封可參(審訴卷第25至2 7頁)，依郵件處理規則第50條第1項規定，可知掛號郵件通知招領前，必經郵務機關按址投遞而無法投遞，始製作招領通知單通知領取郵件，該郵件自斯時起進入被告之支配範圍，置於被告可隨時了解內容之狀態，應認原告之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取郵件為必要，亦與該郵件事後是否經招領逾期退回無涉，是原告終止契約之意思表示已到達被告，系爭租約已於112年1月31日終止。　　㈢原告得請求被告刨除系爭占用土地上之樹木及返還該部分土地：　　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查兩造間簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭土地上如附圖一所示黃色區域之土地，兩造並曾於103年11月間會勘系爭土地，被告於所承租之土地種植龍眼樹、芒果樹等情，已如前述。又系爭占用土地上為龍眼樹，有本院113年1 1月11日勘驗筆錄及現場照片可稽(本院卷第103、137)，應認該部分土地上之龍眼樹為被告所種植。系爭租約既經原告於112年1月31日合法終止，被告迄今仍占有系爭占用土地即無法律上之正當權源，是原告依據民法第767條第1 項規定，請求被告刨除系爭占用土地上之樹木及返還該部分土地，即屬有據。至原告另依民法第455條規定及系爭租約約定而為請求，既經其陳明係擇一關係，本院自毋庸再行審究。　　㈣原告請求自109年1月1日起至111年12月31日止之租金及以前租金計算至113年10月31日止之違約金部分：　　　按前項租約終止、消滅或無效承租人應繳清租金，應計算至租約終止、無效日之前一個月底或租期屆滿之日；承租人應於出租機關通知所訂繳租期限內向出租機關繳納地租。逾期補繳時，出租機關應按應繳當期之公告單價計算，並依下列標準加收違約金：3.逾期繳納在二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限，系爭租約第四條第(二十一)點第2項、同條第㈢點約定甚明（本院卷第148頁）。是原告依前開約定請求被告給付自109 年1月1日起至系爭租約終止之日之前一個月底即111年12 月31日止共3年之租金5,736元(計算式如附表一所示)，以及以上開租金欠額計算至113年10月31日止之違約金901元 (計算式如附表二所示)，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。　　㈤原告請求自112年1月1日起至返還系爭占用土地之日止之不當得利部分：　　　⒈按終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務，不受影響。而當事人於契約終止前所受給付，既係本於斯時有效之契約，自有法律上之原因，無不當得利之可言（最高法院96年度台上字第97號判決意旨可參）。查原告對被告終止系爭租約之意思表示於112年1月31日到達被告，業如前述，依上開說明，系爭租約應自該日送達被告後始向將來消滅，至於送達前租賃契約之效力不受影響，故原告請求被告給付自112年1月1日起至同年月3 1日止之不當得利部分，因被告於該段期間係依兩造間之系爭租約占用系爭占用土地，並非無法律上原因受有利益，是原告依民法第179條規定，請求被告給付此段期間之不當得利，即屬無據。　　　⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。查被告於系爭租約終止後，猶占用系爭占用土地，自屬無法律上原因而受有利益，致原告受有無法使用該部分土地之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告給付自112年2月1日起至返還系爭占用土地之日止之相當於租金之不當得利，核有所據。　　　⒊依國有非公用不動產被占用處理要點第7 點規定，占用期間使用補償金，按占用情形依使用補償金計收基準表向實際占用人追收。前開基準表就占用國有非公用不動產屬「農作、畜牧、養殖及造林」者，以每年按當地地方政府公告當期正產物單價乘以正產物收穫量乘以250/ 1,000 計收，正產物單價及收穫總量之計算基準，當地地方政府有評定該地目等則正產物收穫總量及折收代金基準者，依其基準計收、無等則者，以該地目中間等則計算，其餘均比照旱地目中間等則，以甘藷價格計算，佐以國有非公用不動產租賃作業程序第55條第1項第3款亦規定：「出租不動產之租金，除另有規定外，依下列計算方式計收：農作物（含原林乙地）、畜牧地、養地及養殖地：年租金為地方政府公告當期正產物單價乘以租約約定之正產物收穫總量乘以1000分之250 。」查系爭土地位於山區，現場荒涼，無住家及商業活動，交通不便，被告於系爭占用土地上種植龍眼樹等情，有本院勘驗筆錄、正射影像圖及現場照片可參(本院卷第101至 107、111、113至143頁)，本院審酌前述被告所占用土地之所在位置、占用情形、交通及經濟條件等節，應認原告主張被告占有此部分土地之對價以相當於前揭國有耕地之租金計算價額，應屬適當。依此計算，原告得請求被告給付自112年2月1日起至113年4月30日止共15個月之不當得利41元(計算式：0.0032×7,423×0.25×5.5÷1 2×15＝40.82，小數點以下四捨五入；112、113年度甘藷之折徵代金標準為每公斤5.5元，見本院卷第183、185 頁高雄市政府112年10月2日、113年9月24日公告)，及自113年5月1日起至至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告依占用土地面積乘以當期正產物甘藷之單價乘以單位面積正產物收穫量(每公頃7,423公斤)再乘以250 ‰，及除以12個月計算之不當得利；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、綜上所述，被告於系爭租約終止後，既無占有系爭占用土地之法律上權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告刨除系爭占用土地上之樹木，及返還該部分土地，並依系爭租約約定，請求被告給付租金5,736元及違約金901元，暨依民法第179條規定，請求被告給付自112年2月1日起至113年4 月30日止之不當得利41元及自起訴狀繕本送達翌日即113年7 月16日(審訴卷第97頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年5月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告依占用土地面積乘以當期正產物甘藷之單價乘以單位面積正產物收穫量(每公頃7,423公斤)再乘以250‰，及除以12個月計算之金額，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均於判決結果不生影響，爰不逐一論敘。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如附圖：高雄市政府地政局岡山地政事務所複丈日期113年11月11 　　　日(收件日期文號：113年11月1日岡土法字第429號)現況　　　測量成果圖乙紙。附圖一：兩造間系爭租約所附出租位置略圖乙紙。附表一：109年1月1日起至111年12月31日止之租金計算式。附表二：違約金計算式。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2025-02-24

CTDV-113-訴-705-20250224-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第2053號原告協利興工程有限公司法定代理人王銘傑被告周奇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷0弄0號之房屋全部騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣54,000元，及自民國113年7月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年6月15日起至遷讓返還本判決主文第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000元。四、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。五、本判決第1項、第2項均得假執行。六、本判決第3項到期部分得假執行。　　事實及理由一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明第2項為：被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第3頁），嗣於民國114年 1月16日言詞辯論期日當庭變更為：被告應給付原告54,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第44頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上揭規定，應予准許。二、原告主張：兩造於112年9月1日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○路00 00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋），租期自該日起至113年8 月31日止，每月租金為30,000元，應於每月5日（最遲不得超過當月20日）前給付，被告並繳交押租金70,000元予伊。詎被告自113年2月起即未繳納租金，經伊寄發存證信函催告、終止契約，是系爭租約已於113年6月14日終止。又被告自系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋迄今，自應返還系爭房屋，並給付扣除押租金後尚積欠之租金54,000元，及自租約終止翌日即113年6月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利30,000元。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠至㈢如主文第1至3項所示；㈣願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：兩造簽立系爭租約時原告法定代理人並無親自到場，且無出具授權書即由其員工蓋章，系爭租約效力應有疑問。另伊和原告租屋已長達9年，係因前遭詐騙及生意經營不善之故，始無力負擔房租等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、經查，原告主張被告向伊承租系爭房屋，租期自該日起至11 3年8月31日止，每月租金為30,000元，應於每月5日（最遲不得超過當月20日）前給付，被告並繳交押租金70,000元予伊。而被告自113年2月起即未繳納租金，經伊寄發存證信函催告、終止契約，系爭租約已於113年6月14日終止等節，有系爭租約、蘆竹郵局存證號碼182、191號存證信函暨回執附卷可按（見本院卷第4至11頁），經核與原告所述相符，堪信為真。五、得心證之理由：　㈠返還系爭房屋部分：　按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455 條前段分別定有明文。經查，被告欠繳租金已達4個月以上（即自113年2月起至113年6月14日止），並經原告寄送存證信函催告、終止契約，系爭租約乃於113年6月14日終止等情，業經認定如前。是系爭租約既經原告合法終止，則原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自有理由。至被告抗辯：兩造簽立系爭租約時原告負責人未到場，且無出具授權書即由其員工蓋章，系爭租約效力應有疑問云云。惟公司簽立契約，固應由負責人代表簽約，然負責人若以他人為傳達意思表示之機關，代其到場簽約，尚非法所不許。被告徒以原告負責人未到場簽約，即否認系爭契約之效力，於法未符，應無足採。　㈡積欠之租金部分：　 ⒈按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。查系爭租約每月租金為30,000元，被告應於每月5日（最遲不得超過當月20日）前給付，被告並交付押租金70,00 0元予原告，而被告自113年2月起即未依約繳付租金等節，業經認定如上，是被告既至系爭租約終止之日止，仍積欠原告租金124,000元未為給付，原告於扣除押租金70,000元後，請求被告給付54,000元（計算式：124,000－70,000），則屬有據。　 ⒉按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第 1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告之租金債權定有給付期限，且以支付金錢為標的，復未約定利息，則被告自每期租金屆期時起，負遲延責任，是原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日即113年7月27日起（見本院卷第15頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。　㈢相當於租金之不當得利部分：　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。查系爭租約已於113年6月14日合法終止，被告仍占用系爭房屋自屬無法律上之原因，受有相當於租金之利益，而其利益數額之計算，應參酌原租金即每月30,000元而為認定。是依上規定及說明，原告請求被告給付租約終止翌日之113年6月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付30,000元，即屬有據。六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求判命如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。八、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及證據，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官林宇凡以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊上毅

2025-02-21

TYEV-113-桃簡-2053-20250221-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 113年度南簡字第1654號原告林善涓被告林俊義上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月4日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋騰空返還原告。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）原告為門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國110年10月7日與被告簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告。兩造約定租期自110年10月15日至111年10月14日，每月租金新臺幣（下同）5,600元，被告並於簽約當日交付押租金11,200元及第一期租金5,600元予原告。待111年10 月14日租期屆至後，雙方並未再簽立新租約，惟被告仍持續居住於系爭房屋内並持續繳納租金，兩造便依民法第45 1條規定，視為以不定期限繼續系爭租約，嗣後兩造更於1 12年3月5日達成112年3月15日起之每月租金調漲為6,000 元之合意。　（二）然被告自111年11月起之租金即屢屢有拖延繳納之情事，經常係拖延至隔月始給付上一個月的租金，並且自113年4 月8日以匯款給付112年12月份之租金6,000元後，即未曾再給付租金，此有兩造LINE對話紀錄及被告匯款記錄可佐。由上開證據整理比對後，可知被告已欠繳租金達6個月（113年1月份至6月份，共36,000元），縱使扣除被告於1 10年10月7日簽立系爭租約時交付之押租金11,200元，亦仍有24,800元租金數額尚未給付，顯然超過2個月之租金數額。是原告爰以本起訴狀之送達對被告為給付租金之催告，請求被告於收受本起訴狀後7日内給付迄今未付之租金，被告如逾期仍未給付，原告即以民法第440條第1項規定終止系爭租約，並依民法第455條前段規定、第767條第 1項規定，要求被告騰空返還系爭房屋。　　　　（三）聲明：　　⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋　　　騰空遷讓返還原告。　　⒉如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。　　⒊訴訟費用由被告負檐。　三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：（一）原告主張之上揭事實，業據其提出系爭房屋之第一類建物謄本、租賃契約書、兩造LINE對話紀錄截圖、原告郵局存摺內頁為證（見調解卷第17至64頁），核屬相符。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第1項、第3項規定視同自認，應堪信原告之主張為真實。（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2 項前段、第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，亦為民法第767條第1項所明定。又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦規定甚明。經查，原告主張被告自113年1月起至6月止，積欠租金36,000元，扣除押租金11,200元，仍有24,800元未付，達2個月以上，乃以起訴狀繕本之送達催告於7日內給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，被告於113年12月7日收受起訴狀繕本（見本院卷第19頁），被告仍未於期限內支付，是原告主張終止系爭租約，即屬有據。系爭租約既已合法終止，系爭租約之租賃關係即消滅，原告自得依前開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，原告請求自屬有據，應予准許。五、本件依民事訴訟法第87條第1項、第78條之規定，確定訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），由敗訴之被告負擔，被告並應依同法第91條第3項加給利息。本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行，即無必要，附此說明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官張麗娟以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高培馨

2025-02-20

TNEV-113-南簡-1654-20250220-1

雄簡

高雄簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1251號原告社團法人高雄市佳美之地關懷協會法定代理人蔡宗翰訴訟代理人李嘉芳柯勝豐鄭瑞崙律師李幸倫律師蔡宜蓁律師被告林昶彤訴訟代理人陳哲偉律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國114年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠基督教佳美之地教會前於民國108年間與訴外人林○○（被告之父）就坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）成立租地建屋契約（下稱甲租約），約定林○○出租系爭土地，由佳美之地教會在系爭土地上出資興建2層樓建物作為佳美之地教會建築物，供佳美之地教會作為照輔中輟生使用，租賃期間自108年12月1日起至119年11月30日止。佳美之地教會出資興建之門牌號碼高雄市○○區○○街000號建物（下稱系爭建物），完工後於112年12月7日核發使用執照。　㈡林○○與被告自112年9月起，一再以佳美之地教會違反甲租約約定系爭建物之使用目的「照輔中輟生使用」，在系爭建物一樓設立咖啡廳為由，要求佳美之地教會與被告、林○○重新簽定新租約，否則林○○將終止甲租約，系爭建物也將難逃拆屋還地之責。當時因佳美之地教會牧師柯勝豐、師母李嘉芳及伊之法定代理人柯水桃不諳法律，誤信被告、林○○上開說詞，而於112年9月28日與林○○、被告，及兩人所委任之律師透過通訊軟體LINE，在LINE群組內對林○○、被告等提出之新約「土地暨建物租賃契約書」（下稱乙租約）進行初步討論、溝通，並約定後續兩造應簽署乙租約並辦理公證，然在乙租約未簽署之情況下，被告方即強勢要求伊先依乙租約第四條(二)之內容簽發如附表所示之本票（下稱系爭本票）作為乙租約租金之擔保，並要求伊先行交付本票，伊遂於112年1 0月26日交付系爭本票予被告。　㈢然依乙租約第十二條(二)、(七)之內容「本租賃建物取得使用執照後，承租人應立即通知出租人並配合偕同出租人重新簽署本契約並辦理公證，雙方同意公證書載明下列事項應逕受強制執行…」、「本契約簽署後，取代108年間由土地出租人與基督教佳美之地教會共同簽署、租賃期間自108年12月1 日至119年11月30日之土地租賃契約書及兩造先前關於租賃標的土地及建物之所有口頭及書面之合意及契約」，足見兩造約定乙租約需書面要式，且需辦理公證始生效力，兩造迄今尚未簽署乙租約並辦理公證，乙租約既未成立生效，伊所簽發系爭本票之原因關係自不存在。退步言之，縱認乙租約已成立生效，因系爭建物之所有權歸屬在租賃交易上屬重要事項，該物之性質錯誤，視為意思表示內容之錯誤，依民法第88條第2項規定撤銷原告同意乙租約之意思表示。　㈣聲明：⒈確認如附表所示之本票債權不存在。⒉被告應將付表所示本票原本返還原告。⒊被告不得執如附表所示之本票對原告聲請強制執行。二、被告則以：　㈠乙租約均經雙方當事人委任專業律師在LINE群組內花費近2個月時間詳盡溝通討論，且兩造關於租賃標的、租金、租賃期間等租約必要之點已經原告法定代理人及代理人李華森律師表示同意，租賃契約本即為不要式契約，堪認乙租約已有效成立。況且，兩造原已約定好要一同去公證，係因當時系爭建物尚未辦理保存登記，公證人認為標的不明確無法公證，兩造間才會透過LINE群組討論方式確認雙方均同意履行乙租約，之後再補簽署、公證，此由原告有依乙租約之約定給付被告112年9月、112年10月租金，並開立系爭本票交付被告等節即可知悉。　㈡兩造磋商乙租約既係委請專業律師為代理人，經兩造代理人長達2個月逐條討論修正，並無可能有物之性質錯誤，且無論是依照甲租約第8條第1項約定租期屆滿後，承租人負有返還土地、建物之義務，或者乙租約直接以被告為建物出租人之約定來看，對於建物的所有權歸屬都有明確約定，自無原告所稱之錯誤。　㈢聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（本院卷第286、287頁）：　㈠系爭本票為原告112年9月27日簽發後於112年10月26日交付被告，兩造為直接前後手。　㈡被告持系爭本票聲請強制執行，經本院以113年度司票字第23 11號裁定准許。　㈢原告簽發系爭本票之原因關係為擔保乙租約之租金。　㈣原告所屬基督教佳美之地教會曾與被告之父林○○於108年間就系爭土地成立甲租約，租賃期限自108年12月1日起至119年1 1月30日止，依甲租約第三條約定，原告負責出資興建原告使用之系爭建物，惟以林○○指定之代理人為起造人，系爭建物興建期間之12個月給予寬限期不收租，寬限期過後第1至2 年按月收取租金4萬元，第3至5年租金每月5萬元，第6年起每月租金6萬元。　㈤被告所提出之LINE對話紀錄之形式上真正。　㈥佳美之地教會牧師柯勝豐、師母李嘉芳及原告當時之法定代理人柯水桃及原告所委任之李華森律師於112年9月28日與被告、被告之配偶，及被告方所委任之彭建仁律師透過通訊軟體LINE，在LINE群組內對乙租約進行討論，對話內容如被證 7，對話內乙租約之內容如原證4 。　㈦乙租約第十二條(二)約定「本租賃建物取得使用執照後，承租人應立即通知出租人並配合偕同出租人重新簽署本契約並辦理公證，雙方同意公證書載明下列事項應逕受強制執行:1 . 承租人於租期屆滿後不返還租賃建物。2.承租人未依約給付之欠繳租金、費用，或違約時應支付之金額或損害賠償」。　㈧乙租約第十二條(七)約定「本契約簽署後，取代108 年間由土地出租人與基督教佳美之地教會共同簽署、租賃期間自10 8年12月1日至119年11月30日之土地租賃契約書及兩造先前關於租賃標的土地及建物之所有口頭及書面之合意及契約」　㈨原告分別於112年9月8日、112年10月6日、112年11月8日、11 2年12月6日、113年1月6日分別各匯租金61,523元、61,523 元、43,945元、43,945元、1萬元予被告，113年2月份後每月匯款43,945元予被告。　㈩若依甲租約約定，原告每月應給付租金扣除所得稅及二代健保後實際應繳納租金為43,945元。若依乙租約約定，原告每月應給付租金扣除所得稅及二代健保後實際應繳納租金為61 ,523元。四、爭執之事項（本院卷第287、288頁）：　㈠本件原告起訴有無確認利益？　㈡原告簽發系爭本票之原因關係為擔保乙租約之租金，乙租約是否業已有效成立？即原告主張之下列1.至2.契約不成立之事由，是否有理由？　1.原告主張乙租約第12條(二)已約定公證之要式行為，兩造尚未履行系爭租約第12條(二) ，依民法第166條規定，系爭租約不成立，有無理由？　2.原告主張乙租約第12條(二)、(七)已約定書面之要式行為，兩造尚未履行系爭租約第12條(二) 、(七) 簽訂書面契約，依民法第166 條規定，系爭租約不成立，有無理由？　㈢倘乙租約業已有效成立，原告主張依民法第88條第1、2項規定因誤認系爭建物所有權歸屬，屬物之性質錯誤，且為交易上重要事項，得撤銷同意乙租約之意思表示，有無理由？五、得心證之理由　　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年度台上字第1240號判例參照）。而被告持有原告簽發之系爭本票，並聲請就系爭本票之票款、利息准予強制執行，經本院以系爭本票裁定准許在案。惟原告否認系爭本票之票據債權存在，是被告得否主張系爭本票之票據債權，影響原告法律上地位，且此不安狀態，得經由確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，自應准許。　　㈡原告簽發系爭本票之原因關係為擔保乙租約之租金，乙租約業已有效成立：　1.按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。本件被告主張兩造就系爭建物有乙租約之租賃關係存在，既為原告所否認，則被告即應就兩造曾就如乙租約所約定，被告、林○○分別以系爭建物、系爭土地租予原告使用收益、原告支付租金等有意思表示一致之事實，負舉證責任。　2.經查，關於兩造間有乙租約之租賃關係存在，業據被告提出兩造LINE群組對話紀錄截圖為證。依該對話內容顯示，被告代理人彭建仁律師將乙租約之內容逐頁傳送至群組，雙方針對乙租約內容進行討論、表示意見，內容包括修正承租人之正確全名、系爭本票之發票日期，並將更正之租約內容、擔保乙租約租金之本票傳送至LINE群組供雙方確認，而原告代理人李華森律師在112年9月28日16時57分傳送「針對合約內容除前揭承租人協會全名應記載完全外，其於合約內容保證人及協會無意見」之訊息至群組內、原告當時之法定代理人柯水桃亦在同日17時傳送「同協會委任律師所述」之訊息至群組內，被告在同日17時4分傳送「出租人同意契約內容」之訊息至群組內，有Line對話紀錄畫面在卷可佐（見本院卷第125頁至第129頁），足見兩造就乙租約已有意思表示一致。　3.原告以乙租約第12條(二)、(七)之文義已約定公證、書面之要式行為，兩造尚未履行系爭租約第12條(二)、(七)書面簽署並前往公證，依民法第166條規定，系爭租約不成立，並舉證人柯勝豐到庭作證，且援引證人柯勝豐證述：我的理解是乙租約沒有簽約，要簽完約公證才是成立的…當初沒有約定何時去公證等語（本院卷第202、205頁）為其論據。經查：　⑴原告固主張依乙租約第12條(二)已約定公證之要式行為，兩造尚未前往公證，故系爭租約不成立。按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。依據乙租約第12條(二)約定「本租賃建物取得使用執照後，承租人應立即通知出租人並配合偕同出租人重新簽署本契約並辦理公證，雙方同意公證書載明下列事項應逕受強制執行:1 .承租人於租期屆滿後不返還租賃建物。2.承租人未依約給付之欠繳租金、費用，或違約時應支付之金額或損害賠償」，以及乙租約第2條「租賃期間自民國112年9月1日起至121 年12月21日止」內容觀之，從文句上乙租約第12條(二)即未約定乙租約需經公證後生效，反而係約定系爭建物取得使用執照後要辦理公證，並約定租賃期間自112年9月1日就開始，再參酌兩造委任之代理人早在112年7月28日就透過LINE開始針對乙租約之標的、租金、租期、租賃期間土地稅、房屋稅之負擔等必要之點進行磋商，至112年9月3日後原告代理人李華森律師傳送「協會說可以九月就支付7萬的租金、簽約時間已轉知師母、師母簽約無法到場，我代理她簽署保證人」，被告彭建仁律師則回復「我看公證人那邊如果需要代理都是要印鑑證明，您要先準備好」，原告代理人李華森律師亦回復「收到」，有被告提出之LINE對話紀錄截圖在卷可參（本院卷第295至307頁）。直到112年9月28日兩造又再次透過LINE群組討論乙租約，討論系爭本票之開票日期的過程中，被告代理人彭建仁律師傳送「那我想這個本票日期應該不影響，因為事實上我們是溯及到九月一日就開始適用新約了」之訊息後，原告代理人李華森律師亦回復「好的協會這邊沒有意見」（本院卷第128頁），而在兩造代表均在LIN E群組中表示同意乙租約內容後，被告代理人彭建仁律師又傳送「好，那接下來就請教會和協會方面協助，在取得使用執照的時候，請通知出租人，以便出租人辦理保全登記，屆時我們會再請雙方到公證人事務所辦理契約公證」之訊息至群組內（本院卷第129頁）。由上開脈絡觀之，兩造在112年 9月3日後曾已約定簽署乙租約並辦理公證之時間，而在112 年9月28日又在LINE群針對乙租約進行確認，與被告所述兩造磋商簽訂乙租約之過程，係因系爭建物尚未辦理保存登記無法公證，而先透過LINE群組確認兩造同意履行乙租約之情況相符，應認乙租約業已有效成立，始符兩造之真意。　⑵原告復主張依乙租約第12條(二)、(七)已約定書面之要式行為，兩造尚未簽立書面契約，依民法第166條規定，系爭租約不成立。查乙租約第12條(二)約定「本租賃建物取得使用執照後，承租人應立即通知出租人並配合偕同出租人重新簽署本契約…」、第12條(七)約定「本契約簽署後，取代108年間由土地出租人與基督教佳美之地教會共同簽署、租賃期間自108年12月1日至119年11月30日之土地租賃契約書及兩造先前關於租賃標的土地及建物之所有口頭及書面之合意及契約」。從乙租約12條(二)之文義係約定系爭建物取得使用執照後要重新簽署本契約，未約定乙租約需簽署後生效，第12 條(七)之文義係約定簽署後取代甲租約及兩造先前關於租賃標的土地及建物之所有口頭及書面之合意及契約，依上開文義，均未約定需書面簽署始生效力，再參酌前述兩造間磋商乙租約情況，乙租約所約定租賃期間係112年9月1日起至121 年12月21日止，足認兩造間就乙租約並未約定書面要式，僅是約定系爭建物取得使用執照後要簽署書面契約，以及書面簽署後之效力，方符合兩造之真意。　⑶至於證人柯勝豐雖證述乙租約要書面簽署並辦理公證始生效力，然其理解顯與乙租約第12條(二)、(七)之文義不吻合，亦與上開證據所顯示之事實脈絡不符，不足憑採。　4.再者，縱使認為就乙租約兩造已約定必須辦理公證、書面簽署，其約定之性質係屬約定契約須用一定方式，而本件乙租約因未經公證、書面簽署，而仍未滿足前開約定生效要件，但因兩造均不爭執原告已於112年9月27日簽發系爭本票後於 112年10月26日交付被告作為乙租約租金之擔保，亦在112年 9月8日、112年10月6日各匯租金61,523元予被告，且依乙租約約定，原告每月應給付租金扣除所得稅及二代健保後實際應繳納租金為61,523元，可認原告已依乙租約履行繳納租金之義務，原告雖仍援引證人柯勝豐之證詞：「討論乙租約時，被告的太太及律師說要先簽發一張100萬元的本票給他們作為押金擔保，就要求我們簽好後先拿到他們指定的律師事務所，我以為看完後就會還給我們，但是沒有，本票就被扣留在那裡，因為我們還沒有簽約。」、「是會計師發現匯款金額與先前不同，問此部分付款依據，我們才向會計師解釋是因為談了乙租約，會計師有詢問是否有簽乙租約，我說沒有，會計師就說不能依照乙租約的金額給付，要按月扣回來。」等語（本院卷第201、205頁），辯稱交付本票係為了給被告確認，租金則均係依照甲租約給付租金，事後會計師發現租金金額不同，原告才發現乙租約尚未簽訂，溢付租金已於之後租期應給付之租金扣回云云，然若原告當時真無交付本票之意，衡情被告亦無須慎重開立收受系爭本票之收據予原告（本院卷第105頁），且原告若無同意依乙租約約定給付租金之意，原告之職員如何能夠自行調高匯款予被告之租金，原告所辯，並無可採。本件兩造實際上既已依乙租約內容履行相關給付義務，故兩造間履行乙租約之行為實已包含默示排除前開生效要件之合意，方符兩造真意及契約效力之真實狀態。依此，前開生效要件既已經兩造默示合意排除，兩造間就乙租約業已因前開契約默示更改而成立生效，而足認定兩造間有乙租約之租賃關係存在。　㈢乙租約業已有效成立，原告不得依民法第88條第1項規定，撤銷乙租約：　　　原告固主張乙租約「租賃標的」從甲租約之「土地」改為「土地暨建物」，然系爭建物為佳美之地教會出資2,000餘萬元所興建，系爭建物究為何人所有，攸關被告是否得將系爭建物出租予原告，在租賃交易上自屬重要事項，依民法第88 條第2項規定，該物之性質錯誤視為意思表示內容錯誤。然出租為負擔行為，屬債權契約，出租人對租賃物並不以有所有權為必要，兩造間就乙租約所定之標的、租約期間、租金、用途等契約必要之點互相表示意思一致，乙租約自屬有效，不因何人為系爭建物之所有權人而生影響。況且，依據兩造磋商乙租約過程中之112年8月5日，原告代理人李華森律師有傳送「…二、租期部分:以約15年時間攤提教會營建地上物成本…彭律師午安，以上為協會理監事會議，提出之相關條件，請您轉達出租人」予被告代理人（本院卷第299頁），可見兩造已就佳美之地教會出資興建系爭建物一事為考量、磋商，原告亦係經由理監事會議討論相關事宜始提出意見，難認原告有何意思表示錯誤，原告上開主張，自難憑採。六、綜上所述，原告以乙租約未成立或得撤銷為由，請求確認系爭本票債權不存在、被告應將系爭本票返還原告、被告不得執系爭本票對原告聲請求強制執行，均無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　20　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官周子宸以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　羅崔萍附表：編號發票人發票日票面金額（新台幣）到期日票據號碼 1 社團法人高雄市佳美之地關懷協會 112年 9月27日 100萬元無記載 TH369659

2025-02-20

KSEV-113-雄簡-1251-20250220-1

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臺北簡易庭

給付租金

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度北簡字第9404號原告達永建設股份有限公司法定代理人莊政儒訴訟代理人連元龍律師王誠之律師被告指南旅行社股份有限公司法定代理人林新政訴訟代理人易定芳律師上列當事人間請求給付租金等事件，經臺灣士林地方法院以113年湖簡字第991號裁定移送前來，本院於中華民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾柒萬肆仟肆佰元，及自民國一百一十三年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹萬貳仟陸佰捌拾貳元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾柒萬肆仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文，前揭規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第436條第2項參照）。本件原告就被告自民國112年1月1日起至113年6月30日止使用門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00 0號5樓之2之房屋之部分空間（下稱租賃物）所受利益之請求權基礎原為租賃契約，嗣追加不當得利法律關係為請求權基礎，核屬追加前後請求基礎事實同一，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：二造於110年12月31日簽訂租賃契約，約定原告將租賃物出租與被告，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）37,000元，租期屆至後二造未另行簽訂租賃契約，仍由被告繼續使用租賃物至113年6月30日；又因被告公司董事長有使用停車位需求，故原告以出租意思自112年5月1日起將同棟大樓地下3樓37 號停車位（下稱停車位）交與被告使用。被告自始至終未曾支付任何租金、交付押租金，原告因被告表示營運困難而未主動催討，然迄113年5月止，被告已欠繳租金2年以上，且未曾向原告提出給付租金之財務計畫，原告向被告口頭、寄發存證信函催討租金不果，被告並回函否認就租賃物有何租賃契約存在。二造就停車位未簽訂書面租賃契約，被告自11 2年5月1日起至113年6月30日有使用停車位之事實，卻無使用之法律上權源，應返還使用停車位之利益與原告，原告以同棟大樓車位租與他人之價格每月4,600元作為計算原告應償還價額之計算方法，請求被告償還使用停車位14個月之利益64,400元；原告依租賃契約應給付使用收益租賃物30個月（自111年1月1日起至113年6月30日止）之租金1,110,000元，若認依租賃契約第6條第9點約定，自112年1月1日起二造間無租賃物之租賃契約存在，則原告自112年1月1日起至113 年6月30日有使用租賃物之事實，卻無使用之法律上權源，亦應將使用租賃物之利益返還與原告，故請求被告償還使用租賃物18個月之利益666,000元，爰依租賃契約、不當得利法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告1,174,40 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告則以：原告法定代理人莊政儒同時為訴外人達永資產管理有限公司（下稱達永資產）之代表人，被告法定代理人林新政以個人身分，於110年12月24日與達永資產簽訂股權轉讓協議，而被告公司設址早於110年10月29日向主管機關變更登記為租賃物門牌號碼、旅行業執照所載公司地址則於同年11月1日變更為租賃物門牌號碼，於111年3月14日由達永資產以莊政儒、訴外人詹月媚為代表人出任被告公司2席董事，達永資產入股時正逢新冠疫情期間，旅行業遭受重創，被告並無搬遷更高規格辦公室需求，莊政儒表示可將租賃物無償提供被告使用，被告因而搬遷辦公室至租賃物。而被告公司大小章自111年3月14日由達永資產保管，故租賃契約上被告大小章印文雖係真正，但非由有使用權人蓋印，且租賃契約承租人欄並無被告法定代理人簽名；原告於另案（臺灣士林地方法院113年度重訴字第312號）向被告請求111年12 月10日及111年12月1日之辦公室裝修費用、112年2月13日及 22日招牌費用、112年1月4、6及18日之辦公室冰箱運費，試若被告自111年1月1日起承租租賃物，為何近1年後方進行裝修；再者被告自始至終未曾交付租金及押租金，種種情況顯不符常情，足徵二造間租賃契約存在一事有疑。再者被告裝修租賃物、二造於租賃契約到期後均未依契約第4條第5點、第6條第9點、第8條第6點取得原告書面同意、書面另訂新約、通知續租，亦可佐證被告不知租賃契約存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、得心證之理由：　　　原告主張二造間就租賃物存有租賃契約，原告應依租賃契約給付111年1月1日起至113年6月30日止，每月租金37,000元，共計30個月之租金；若認二造就112年1月1日起至113年6 月30日止就租賃物無租賃契約存在，則被告應依不當得利法律關係返還無法律上原因使用租賃物所受利益；被告自112 年5月1日起至113年6月30日止，無法律上原因使用停車位，應返還所受利益與停車位權益歸屬人即原告等語，為被告否認，並以上詞抗辯，則本件爭點厥為：㈠二造間就租賃物是否有租賃契約存在？期間為何？㈡被告得否依不當得利法律關係請求被告償還無法律上原因使用租賃物、停車位所受有利益之價額？經查：　㈠按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。又印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第229號民事判決意旨參照）。原告主張二造間就租賃物定有租賃契約，被告應依租賃契約給付租金等語，為被告否認，抗辯租賃契約上被告公司大小章係無權使用人蓋用，二造間無租賃契約存在等語，揆諸上開最高法院判決意旨，被告就租賃契約上被告公司大小章係遭無權使用人蓋用一事應負舉證之責。被告就此要證事實固提出原告存證信函（見本院卷第105至119頁）證明達永資產、莊政儒、詹月媚自111 年3月14日起保有被告公司大小章；指南旅行社股份有限公司110年12月24日股權轉讓協議及附件（見本院卷第75至89 頁）證明被告110年10月29日公司變更登記表之公司所在地為租賃物門牌號碼；被告110年11月1日旅行業執照（見本院卷第91至92頁）上公司地址為租賃物門牌號碼；原告另案民事起訴狀、準備㈠狀及所附證據（見本院卷第135至206頁）證明租賃契約簽訂後將近1年始動手裝修租賃物；二造未依租賃契約第4條第5點、第6條第9點、第8條第6點等約定以書面續約、同意被告裝修租賃物、通知續租；被告未曾支付任何租金、押租金；租賃契約承租人欄無被告公司法定代理人簽名等事實為據，惟徒由達永資產、莊政儒、詹月媚自111 年3月14日起保有被告公司大小章一事，無法逕自推論租賃契約上被告公司大小章印文係遭盜蓋，再者被告公司代表人林新政與同由原告公司代表人莊政儒擔任代表人之達永資產訂有股權轉讓協議，約定林新政轉移所持有被告公司股份數中之68％與達永資產一情，有上述被告提出之股權轉讓協議可稽，如此二造間即非單純房東房客關係，亦即二造行事時非僅著眼於租金與租賃物使用收益間之對價關係，而摻有其餘考慮，從而被告所舉諸般事實雖確實異於通常租賃關係履約狀況，然因上述股權轉讓協議存在之故，尚不得以被告抗辯異常事實遽認被告不知租賃契約存在，至租賃契約上僅蓋有被告公司大小章，並無被告公司法定代理人簽名一事，並無違背法律規定之情，亦難藉此指摘租賃契約簽訂過程有疑，據此被告就租賃契約上大小章係遭無權使用人盜蓋一事未舉證以實其說，自難認抗辯可採，如此由原告所執租賃契約自得認二造間有訂立租賃契約之合意，被告就其於租賃期間內使用收益租賃物一節亦未爭執，如此原告自得依租賃契約請求被告支付租金。又依租賃契約記載每月租金37,000元（見湖簡卷第15頁），租賃期間為111年1月起至同年12月31日，是原告依據租賃契約得請求被告給付444,000元(計算式： 37,000×12＝444,000)。　㈡原告主張依租賃契約得請求被告給付112年1月1日起至113年6 月30日止之租金等語，惟租賃契約記載租賃期間為111年1月 1日起至同年12月31日止（見湖簡卷第15頁），租賃契約第6 條第9點復約明租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租約，視為不再續租等語（見湖簡卷第17頁），可見二造已合意排除民法第451條之適用，如此租賃契約存續期間自以書面約明者為限，於112年1月1日後即不復存在，原告自不得依租賃契約請求被告給付112年1月1日起至113年6月30日止之租金。　㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。本件原告主張被告自11 2年1月1日起至113年6月30日止使用租賃物、自112年5月起至113年6月止使用其停車位等情，為被告所不爭執，而被告就得以使用該停車位之合法權源未為任何陳述、就使用租賃物之合法權源則泛稱「係有權之使用關係為使用」，可見被告就其抗辯之事實並未為真實、完全、具體之陳述，本院審酌停車位源於被告委由他人尋得一情，有原告提出之LINE對話記錄在卷可稽（見湖簡卷第21至25頁），此外原告業已證明被告自111年1月1日起至同年12月31日止係基於租賃契約占有租賃物使用收益，自租賃契約消滅後之112年1月1日起至113年6月30日止仍繼續占有使用收系租賃物等事實，基此被告就使用停車位、112年1月1日後占有使用收益租賃物之基礎權利及法律關係為陳述及提出事證應無任何困難，卻未為任何具體陳述，經斟酌全辯論意旨及調查證據結果，認原告主張被告使用停車位、自112年1月1日起使用收益租賃物均無法律上原因等語為可採，揆諸上開規定及說明，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。而被告使用停車位所受利益依其性質無法返還，故依民法第181條後段規定應償還其價額，原告就被告應償還之價額主張以每月4,600元計算，並提出同棟大樓停車位租賃契約書1份為證（見湖簡卷第27頁），本院考量距離停車位所在大樓270公尺之石潭平面停車場為臺北市公有路外停車場，全日月票價格為7,20 0元，兩相比較原告主張之價格應屬適當，故被告應返還原告使用停車位價額計64,400元（計算式：4,600元×14個月〈1 12年5月至113年6月〉＝64,400）；同理被告自112年1月1日起至113年6月30日止使用收益租賃物所應償還之價額應以租賃契約之租金每月37,000元計算，共計666,000元(計算式：37 ,000×18＝666,000)。　　㈢據上，原告得請求被告給付1,174,400元(計算式：444,000＋6 66,000＋64,400＝1,174,400)。　　　四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被告給付1,174,400元，及自起訴狀繕本送達翌日（即113年10月 11日，見本院卷第19頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。　　五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬

2025-02-19

TPEV-113-北簡-9404-20250219-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋

臺灣南投地方法院民事簡易判決 112年度投簡字第572號原告鄭吉宏訴訟代理人黃逸仁律師被告王小珊訴訟代理人林淑婷律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣83萬9,960元，及自民國112年12月1 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年12月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣41萬4,300元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣83萬9,960元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項各到期部分得假執行；但被告如每期以新臺幣 5萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　　原告係南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）占有人。被告於民國109年12月1日，向原告承租系爭房屋，雙方簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期3年，每月10 日前給付租金，每月租金新臺幣(下同)5萬元。詎被告自110 年起即陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元，積欠租金已達2個月以上，且截至112年1 1月30日止被告共積欠原告租金74萬9,960萬元及水費、電費合計9萬元，屢經催討，被告置之不理。又原告於系爭租約存續期間，任由其配偶陳威全於系爭房屋內堆置廢棄物，且經南投縣政府環境保護局會勘後認定陳威全已違反廢棄物清理法第41條第1項、第46條第3項、第4項規定在案。原告於1 12年11月30日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經原告依民法第440條於112年11月30日合法終止，被告自斯時即喪失占有使用系爭房屋之正當權源，原告依民法第440條、第455條、第962條之規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，復依第455條、系爭租約之規定，請求給付至租期屆滿止被告積欠租金、水、電費共計83萬9,960元，且被告應依民法第179條規定，給付自112 年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元等語，並聲明：如主文第1、2、3項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　系爭房屋內所置放之囤積物是否為廢棄物，且是否係由被告配偶陳威全所棄置，現由檢調單位刻正調查中，是被告有無違反系爭租約第10條、第11條、第14條之約定，尚有疑義。而對於原告主張截至112年11月30日止被告共積欠原告租金、水、電費共計83萬9,960元部分，被告否認積欠110年度租金33萬6,000元，且系爭租約已於112年6月間經兩造合意終止，就112年6月終止系爭租約後至112年11月間之租金、水電費均不應計入等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證理由：　㈠原告係系爭房屋之原所有權人，於112年11月1日將系爭房屋所有權移轉與訴外人鄭瑞龍，渠等二人約定待本件遷讓房屋事件等爭議解決後，始為系爭房屋之點交。而被告於109年1 2月1日，向原告承租系爭房屋，兩造簽立系爭租約，約定租期3年，每月10日給付租金，每月租金5萬元。詎被告自110 年起陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元之事實，有原告所提核與所述相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函、招領郵件、房屋稅繳款書、不動產買賣增補協議書、被告手寫文件、欠租列表等件為證(見本院卷第27頁至第32頁、第35頁至第40頁、第41頁、第131 頁、第137頁、第185頁至第186頁)，且有土地建物查詢資料存卷可查(見本院卷第199頁)，上開事實，自堪認為真實。　㈡被告固辯以：對於卷附被告手寫文件(見本院卷第137頁)之真實性被告不為爭執，但其上所載之「前後差336000-」字樣，係被告聽從原告意思所書寫，而否認有積欠此筆欠款等語，惟被告既對於上述被告手寫文件為其親自書寫乙節為肯認，應可推認該筆33萬6,000元欠款之真實性(即卷第185頁原告提出之欠租列表所示110年間積欠租金33萬6,000元)，對於其手寫內容有何不實，未見被告具體說明與實不符之情節為何，且對其指摘虛偽部分亦無提出任何事證以實其說，尚難認被告已為適當之舉證，則被告辯稱並無積欠原告該筆33 萬6,000元租金部分，礙難採信。　㈢承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要，最高法院109年度台上大字第908號判決意旨參照。　㈣查被告於110年起即陸續欠繳租金，於112年11月30日積欠之租金總額已逾2個月之租金數額。原告於112年9月1日以存證信函定二週催告被告給付所積欠之租金及費用，雖未經被告領取，且經郵務機關投遞招領通知送達被告前揭居所後，遭郵務機關於以招領逾期退回，原告復於112年11月21日以民事起訴狀向被告為終止系爭租約之意思表示，該終止租約之起訴狀於112年11月30日送至被告位於「雲林縣○○鄉○○村○○0 0號」住所，且經被告同居人領取，有民事起訴狀、存證信函、退件信函、中華郵政臺中郵局函、本院送達證書等件可憑(見本院卷第9頁至第42頁、第57頁)，本件被告並無客觀上不能領取之正當事由，參照上開最高法院裁判要旨，應認原告催告被告限期繳納租金及終止租約之意思表示已到達被告而發生效力。是原告主張於112年11月21日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀已於112年1 1月30日合法送達被告，於000年00月00日生契約終止效力，是以，系爭租賃契約關係業經原告於112年11月30日合法終止，原告此部分主張，應屬有據。　㈤至被告辯稱：系爭租約於112年6月間業經兩造合意終止等語，固據提出所述相符之存證信函為憑(見本院卷第113頁至第 117頁)，惟此經原告否認，並主張其未收到該終止契約之存證信函等語(見本院卷第144頁)，本件被告並未提出該終止租約存證信函送達原告之事證(見本院卷第179頁，被告僅提出普通掛號函件執據，未提出載有原告簽章之郵政回執聯) ，難認兩造有合意終止系爭租約之意思表示，則系爭租約於 112年11月30日經原告合法終止前，契約效力尚為存續。　㈥承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第439條前段、第455條前段、第179條分別定有明文。本件被告至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9 ,960元，已如前述；又系爭租約於112年11月30日終止後，被告已無占有系爭房屋之正當權源，卻仍繼續占用，自屬侵害原告所有權，被告並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，則原告依民法上開規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自系爭租約契約終止日止積欠租金共計74萬9,960元暨自112年12月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自112年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元，均為有據，應予准許。　㈦另原告依系爭租約第16條約定，請求被告給付水、電費用等9 萬元部分，業據原告提出所述相符之被告手寫文件為證(見本院卷第137頁)，且為被告自承：兩造確有每月水費1,000 元、電費5,000元之約定，且被告自112年6月起即未再行繳付系爭房屋之租金、水費、電費等語(見本院卷第89頁、第2 10頁)，是原告依上開約定請求被告給付積欠之水、電費9萬元，即屬正當。　㈧至被告辯稱：系爭房屋內現有原告、訴外人三誼塑業有限公司堆置之太空包，且被告之配偶等人現因上情遭司法調查，倘於刑事偵查程序終結前，任意騰空系爭房屋，被告恐有湮滅或隱匿他人刑事被告案件證據之嫌等語，惟兩造間之租賃契約關係既已消滅，被告依法有騰空遷讓並返還系爭房屋與原告之義務，而就此義務之履行，被告本有按刑事、環境保護等法規之規定，依據法律規定之內容於合法範圍內履行之義務，附此敘明。四、綜上所述，原告依民法第962條、第440條、第455條、第179 條，以及系爭租約之規定，請求如主文第1項、第2項、第3 項所示，為有理由，應予准許。　五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第3 89條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第39 2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　17　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　陳怡伶　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪妍汝

2025-02-17

NTEV-112-投簡-572-20250217-1

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第982號原告鄭秀鳳被告鍾漢松上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00000號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣90,000元，及自民國113年9月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應自民國113年9月15日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項、第2項得假執行；本判決第3項到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00000號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地原屬被告所有，嗣兩造於民國11 2年5月10日訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告將上開房地出賣予原告，並於同年月29日辦畢系爭房屋稅籍移轉及坐落基地所有權移轉登記。兩造於訂立系爭買賣契約同時約定，原告願將系爭房屋出租予被告，每月租金新臺幣（下同）1萬元（下稱系爭租約），詎被告自112年12月15日起即未依約給付租金予原告，屢經原告催討，被告仍未給付積欠之租金9萬元予原告，故以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示；被告於系爭租約終止後仍未遷讓系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，應按月給付原告1萬元之相當於租金之不當得利至返還系爭房屋之日止，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，㈡被告應給付原告9萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈢被告應自113年9月1 5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠查原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋及坐落土地之買賣契約書及土地登記第一類謄本、LINE訊息對話紀錄等件為佐（本院卷頁21-41、79-80），而被告受本院相當時期合法之通知，於言詞辯論期日既未到場，復未提出任何書狀爭執，而經本院調查後，可信原告上開主張為真正。　㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項、第450條第2、3項、第455條前段分別定有明文。查本件原告與被告就系爭房屋以系爭買賣契約為系爭房屋之租賃約定，原告主張被告自112年12月15日起即未繳付租金，且其於113年1月18日以上開LINE訊息通知被告上開未繳付租金之事及以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之通知（即113年9月20日，本院卷頁49），依上開規定，應認系爭租賃約定業經原告合法終止在案，是被告應負返還租賃物即系爭房屋之義務，惟迄今尚未返還原告，原告本於租賃物及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，係屬有據，應予准許。㈢又本院審查依兩造上開系爭買買契約之約定，被告每月應繳納租金數額為10,000元，是原告主張被告至系爭租約終止前，共積欠112年12月15日至113年9月14日共9個月之租金90,000 元（計算式：10,000×9=90,000）之情，自為可採，則原告請求被告給付租金90,000元，為有理由，應予准許。　㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。本件被告向原告承租系爭房屋，並兩造間系爭租約經原告終止後，其仍繼續無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害；而查原告將系爭房屋出租予被告時、每月應付租金為10,000元，業如上述；準此，依系爭租約及不當得利之法律關係，原告請求被告自113年9月15日起至遷讓系爭房屋止，按月以10,000元計算相當於租金之不當得利，亦屬有據。四、綜據上述，依租賃物返還請求權之法律關係，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；且依系爭租賃約定、不當得利之法律關係，原告請求被告應給付欠繳租金90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月21日（本院卷頁49）起至清償日止，按年息5%計算之利息，逾此部分為無理由（其請求自起訴狀繕本送達之日之遲延利息，係屬違誤）；並自 113年9月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 10,000元，均為有理由，應予准許。本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院豐原簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊嵎琇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　江慧貞

2025-02-14

FYEV-113-豐簡-982-20250214-1