分割共有物等
臺灣高等法院民事判決
110年度重上更二字第165號
上 訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 郭曉蓉
複 代理 人 龔維智律師
李建民律師
上 訴 人 崔鴻友
崔紹煜
崔紹華
共 同
訴訟代理人 黃安然律師
視同上訴人 楊馥華
楊為榮
杜明娟
杜佳樺
杜俊毅
杜玟燕(即杜明洲之承當訴訟人)
共 同
訴訟代理人 張睿平律師
上列當事人間請求分割共有物等事件,兩造對於中華民國103年1
2月24日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1076號第一審判決提
起上訴,經最高法院第二次發回更審,本院於114年1月21日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、原判決廢棄。
二、兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段○○○地號土地,分割方法如
鑑定圖及附表一第㈤至㈦欄所示;兩造應補償或應受補償金額
如附表一第欄所示。
三、第一、二審及發回前第三審訴訟費用,由兩造按附表一第㈣
欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件分割共有物之訴,其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須
合一確定,故共有人中之一人提起上訴,其效力應及於未提
起上訴之同造共有人。查上訴人財政部國有財產署(下稱國
有財產署)以對造上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華(下合稱
崔鴻友等3人,單指一人時則逕稱其名)及同造當事人楊為
榮、杜俊毅、杜明洲、楊馥華、杜佳樺、杜明娟(下合稱楊
馥華等6人,單指一人時則逕稱其名)為被告,起訴請求分
割兩造共有坐落○○市○○區○○段0小段000地號土地(下稱系爭
土地)。經原審判決後,國有財產署與崔鴻友3人對原判決
不服,各自提起上訴;依前開說明,崔鴻友等3人上訴效力
及於楊馥華等6人,爰併列為視同上訴人。
二、查杜明洲所有之系爭土地如附表一第㈣欄所示應有部分,於
本件訴訟繫屬中以配偶贈為原因,將之所有權移轉登記予第
三人杜玟燕(下稱姓名),有土地登記第一類謄本、土地建
物查詢資料可稽(見本院卷四第405、425頁)。杜玟燕具狀
聲請代杜明洲承當訴訟(見本院卷四第403頁),惟為崔鴻
友等3人所不同意(見本院卷四第385、387頁),經本院於
民國114年1月13日裁定准許杜玟燕承當訴訟,嗣崔鴻友等3
人對此並無意見(見本院卷四第430頁),故杜明洲已脫離
本件訴訟。
三、按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者
,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。而
裁判分割共有物,屬形成判決,法院定共有物之分割方法,
固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共
有人之利益等,而本其自由裁量權為公平合理之分配,但並
不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束,當事人主張之分
割方案,僅供法院參考而已(最高法院93年度台上字第1797
號裁判意旨參照)。是縱於訴訟中為分割方案之變更或追加
,亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述,而非訴之變更
或追加。查國有財產署將如附表二編號1「原分割方案」欄
所示分割方案,變更為如附表二編號1「變更後分割方案」
欄所示分割方案,核其內容,係關於系爭土地分割方案之更
異,依上開說明,自非屬國有財產署所提原訴之變更或追加
,併予敘明。
貳、實體事項
一、國有財產署主張:系爭土地為兩造共有,應有部分為如附表
一第㈣欄所示。兩造無不分割之約定,亦無因物之使用目的
不能分割之情形,因無法協議分割等情,爰依民法第823條
第1項前段、第824條第1至4項規定,求為命系爭土地分割如
附表二編號1「變更後分割方案」欄所示之判決〈原審為兩造
所共有之系爭土地准予分割,分割方式如原審附圖及原審附
表一所示,崔鴻友等3人應補償國有財產署新臺幣(下同)3
0,247,261元,及補償楊馥華等6人6,549,009元〉。國有財產
署不服,提起上訴,上訴聲明如附表三編號1所示。其答辯
聲明:崔鴻友等3人及楊馥華等6人之上訴均駁回。
二、崔鴻友等3人則以:訴外人吳士傑(下稱姓名)在系爭土地
興建或買受建物,並依法向國有財產署購買基地,再讓與或
輾轉讓與伊,應依兩造分管現況分割,毋庸金錢補償。況本
件係依兩造分管現況辦理分割,不生補償問題等語,資為抗
辯。並答辯聲明:國有財產署之上訴駁回。上訴聲明則如附
表三編號2所示。
三、楊馥華等6人則以:系爭土地應全部分配予伊,較符合三方
最大利益等語,資為抗辯。並答辯聲明:國有財產署之上訴
駁回。上訴聲明則如附表三編號3所示。
四、兩造不爭執事項:(見本院卷四第44至47頁,並依論述之妥
適,調整其內容)
㈠兩造為系爭土地共有人,每人應有部分如附表一第㈣欄所示,
有系爭土地土地登記謄本可參〈見調解卷第5至8頁、本院104
年度重上字第207號案卷(下稱前審卷)㈠第180至183頁、本
院卷四第423至425頁〉。
㈡系爭土地測繪情形如下:
⒈原審囑託臺北市中山地政事務所(下稱中山地政)測量系爭
土地,並製做複丈成果圖1紙,有原判決附圖可參(見原審
卷㈠第195頁)。
⒉中山地政於108年6月11日將前開圖面重新編號,將「A'」修
正為「A1」(依此類推),各區域面積不變〈下稱108年複丈
圖,見本院107年度重上字第68號(下稱更一審)卷㈡第255
、285頁〉。
⒊更一審囑託臺北市政府(下稱北市府)地政局土地開發總隊
測量現場,製作109年6月1日鑑定圖(即更一審判決附圖,
下稱鑑定圖,見更一審卷㈢第437、493頁),各區域地上物
面積與108年複丈圖、原判決附圖相同;並將108年複丈圖F
部分再細分為F、F3、F2三塊,三者總面積仍為32.57平方公
尺;另將108年複丈圖G部分細分為G、G1、G2,三者總面積
仍為53.83平方公尺(見更一審卷㈢第554頁筆錄)
㈢原審於101年12月27日履勘,更一審再於109年4月29日履勘現
場,系爭土地為住商混合區,臨○○市○○區○○○路及○○街00巷
幹道交岔口,交通方便、商業及生活功能良好,有勘驗筆錄
、現場照片、平面圖等可參(見原審卷㈠46至50頁、第168至
177頁相片、更一審卷㈢第247至275頁):
⒈鑑定圖編號G、G1、G2部分(屬於乙部分)為空地。
⒉鑑定圖編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F
2、F3土地(屬於丙部分)上有未辦理保存登記建物,為崔
鴻友3人所有,現為「○○○○○」、「○○○」等店面。編號A、A1
為○○○路000-0號房屋及騎樓,編號B、B1為000-0號房屋及騎
樓,編號C、C1為000號房屋及騎樓,編號D、D1號為000號房
屋及騎樓,編號E為000號右方走道,編號E1為000號右方走
道前騎樓,編號F、F1、F2、F3為000號房屋及騎樓。
⒊鑑定圖編號H、I、J部分土地(屬於乙部分)分別由訴外人薛
朱英、黃肇基、莊道彬向國有財產署承租基地,並建有未辦
保存登記建物,現為「○○○○○○」、「○○○○」、「○○○」店面
。編號H為○○街00巷00號房屋,編號I部分為同街00號房屋,
編號J部分為00號房屋(見更一審卷㈡第52、59頁筆錄)
⒋鑑定圖編號K、K1、K2、L部分土地(屬於甲部分)現為楊馥
華等6人使用(K2部分土地並未全部使用)。其中編號K、K1
部分建有1至4樓建物及5樓增建(門牌號碼為○○街00巷00號
、之1、之2、之3)、編號K2為1、2樓鐵皮建物(門牌號碼
為○○街00巷00號後方鐵皮建物),編號L部分為磚造兩層房
屋(門牌號碼為○○街00巷00號),編號M部分為鐵皮建物、
編號N為空地;編號K、K1部分現為「○○」店面、編號L目前
為空屋(有土地建物查詢資料可參)。
⒌K部分房屋共有人杜明洲於起訴後將房屋應有部分移轉予配偶
杜玟燕,有建物謄本可參(見調解卷第9至19頁、更一審卷㈣
第495至519頁建物謄本及索引、卷㈡第27、52頁)。
㈣系爭土地各區域面積如下(詳如附表一所示):
⒈甲部分面積共182.31平方公尺:鑑定圖編號K、K1、K2、L、M
、N部分。
⒉乙部分面積共158.2平方公尺:鑑定圖編號H、I、J、G、G1、
G2部分。
⒊丙部分面積共142.49平方公尺:鑑定圖編號A、A1、B、B1、C
、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分。
五、本院之判斷:
㈠本件符合裁判分割之要件:
按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限;共有物之分割,依共有人協議之方法行之,民法第
823條第1項定有明文。查兩造分別共有系爭土地,分割前各
共有人之應有部分如附表一第㈣欄所示。系爭土地係屬建地
,土地使用分區為第肆種商業區,有土地建物查詢資料、中
華民國全國建築師公會(下稱建築師公會)112年1月13日全
建師會(112)字第0000號鑑定報告(下稱鑑定報告)所附
北市府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證
明書可參(見本院卷四第423頁、鑑定報告第115頁),其上
建物即○○市○○區○○段0小段0000、0000、0000、0000建號建
物,領有北市府核發之60使字第000號使用執照,有建物登
記第二類謄本、北市府工務局建築物使用執照存根可參(見
司北調字卷第9至20頁、原審卷二第10頁)及系爭土地依其
使用並無不能分割之情,亦有中山地政102年5月20日北市中
地測字第00000000000號函、臺北市建築管理工程處(下稱
建管處)102年5月27日北市都建照字第00000000000號函(
下稱建管處102年5月27日函)可參(見原審卷二第9、21頁
),兩造復未表示有不能分割之約定,且各自提出分割分法
(如附表三所示),顯見系爭土地共有人間確無法以協議方
式分割土地。故國有財產署請求裁判分割系爭土地,應為可
取。
㈡關於系爭土地之分割方法:
⒈按分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為
下列之分配:一、以原物分配於各共有人,但各共有人均受
原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人;二、
原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有
人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價
金分配於各共有人,民法第823條第1項、第824條第1項、第
2項分別定有明文。以原物分配時,因共有人之利益或其他
必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條
第4項定有明文。又法院就共有物為裁判分割時,應參酌當
事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等
公平決定之(最高法院69年台上字第3100號判例參照)。另
共有物之原物分割,依民法第825條規定觀之,係各共有人
就存在於共有物全部之應有部分互相移轉,使各共有人取得
各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償
者,倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時,
該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價
值較低之共有人全體為補償,並依各該短少部分之比例,定
其給付金額,方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移
轉之本旨(最高法院85年台上字第2676號判例參照)。
⒉查甲、乙、丙部分面積分別為182.31平方公尺、158.2平方公
尺、142.49平方公尺;其上依序建有楊馥華等6人建物、國
有財產署承租人建物、崔鴻友等3人建物,少部分為空地,
此為兩造所不爭(見不爭執事項欄四、㈢㈣),足見兩造依彼
此默契,在系爭土地上劃分區域各自使用,均歷有年所。對
照兩造應有部分所換算面積,楊為榮等6人為167.118平方公
尺(483×346/1000=167.118)、國有財產署為173.397平方
公尺(483×359/1000=173.397)、崔鴻友等3人為142.485平
方公尺(483×236/800=142.485),此與甲、乙、丙部分面
積相近。次查,國有財產署主張甲、乙、丙部分應分別歸屬
楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人,崔鴻友等3人、
楊馥華等6人另應支付補償金等語(如附表二編號1「變更後
分割方案」欄所示)。雖依上開分割方法,將使鑑定圖編號
A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分
及編號H、I、J、G部分土地之平均深度不足,無法單獨申請
為建築基地使用,有建管處102年5月27日函、103年7月22日
北市都建照字第00000000000號函可參(見原審卷二第21、1
74頁);乙、丙部分為畸零地,亦有臺北市政府都市發展局
(下稱都發局)109年4月28日北市都建字第0000000000號函
可憑(見更一審卷三第283至371頁)。楊馥華等6人稱國有
財產署、崔鴻友等3人所提之分割方法,將導致系爭土地於
分割後,產生兩筆畸零地,土地之經濟效用無從完整利用,
嚴重損害土地之利用價值及分割後之土地經濟效用云云。惟
崔鴻友等3人亦主張甲、乙、丙部分按上述方式分割予共有
人,僅辯稱其等不必支付補償金等語(見本院卷一第109頁
、卷四第309頁);楊馥華等6人原陳明如附表二編號2「原
分割方案」所示,嗣改提該表編號2「變更後分割方案」(
但與民法第824條第2項規定不符,詳後述)。茲審酌兩造之
共識意願及系爭土地與其上建物之使用現況做分配,將使土
地與建物之所有合一,並考量分割後土地之完整性,有利於
共有人之管理及處分,促進土地之利用效益,可發揮土地之
最大經濟效用與利用價值等情,故本院認應將系爭土地以附
表一所示方案予以分割,就鑑定圖編號H、I、J、G、G1、G2
部分,分配予國有財產署單獨所有;就編號K、K1、K2、L、
M、N部分,繼續由楊馥華等6人依其等附表一第㈤欄所示比例
維持共有;就編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F
、F1、F2、F3部分,則繼續由崔鴻友等3人依其等附表一第㈤
欄所示比例維持共有,應屬適當。至楊馥華等6人執崔鴻友
等3人無力給付鉅額補償,陳明附表二編號2「變更後分割方
案」,將系爭土地全歸其等,而金錢補償予國有財產署、崔
鴻友等3人云云,顯與民法第824條2項各款規定之要件不符
,且未得其餘共有人同意(見本院卷四第437頁),國有財
產署、崔鴻友等3人均同意系爭土地分割為如上甲、乙、丙
部分,難認有原物分配餘各共有人顯有困難之情。是楊馥華
等6人所辯,自非可取。
⒊次查,丙部分建物(屬崔鴻友等3人所有)臨○○○路,開設「○
○○○○」、「○○○」店面;乙部分建物(國有財產署土地承租
人所有)臨○○街,開設「○○○○○○」、「○○○○」、「○○○」店
面;甲部分建物(屬楊馥華等6人所有)臨○○街,開設「○○
」店面(見不爭執事項欄四、㈢),足見系爭土地除少數空
地外,業經共有人或承租人搭建房屋並密集開設多間店面。
上開店面寬度介於2.70公尺至4.73公尺之間(見鑑定圖),
例如:附圖編號I部分即○○街00巷00號「○○○○」店寬為2.70
公尺;編號A店面最為狹窄,目前A、B合併經營「○○○○○」,
該處已非最狹窄店面;編號K部分即○○街00巷00號「○○」店
寬4.73公尺,足見系爭土地現況均多做店面使用,利潤豐厚
。於分割為甲、乙、丙區域後,不論是否可以單獨申請建造
執照,受分配人仍可維持原有使用、收益狀態。但○○街00巷
僅8公尺寬,○○○路寬度則為20公尺,此有都發局104年9月3
日北市都授建字第00000000000號公函在卷可參(下稱都發
局104年9月3日函,見前審卷一第197至198頁),可知系爭
土地面臨○○○路區域(大致為丙部分),其單位面積價值顯
逾面臨○○街區域(大致為甲、乙部分)。又甲部分非畸零地
,乙、丙部分為畸零地,已如前述,較乙、丙部分更具有獨
立利用之特質。
⒋本件原送請財團法人臺北市不動產估價師公會(下稱估價師
公會)就系爭土地鑑定其分割後各部分土地之價值,估價師
公會無論是更正前或更正後估價報告書(見原審卷二第118
頁書含及外放資料),均以預設兩造間將來合建,將土地重
新規劃並建築開發使用為前提,以比較法及土地開發成本分
析法為鑑定方法。嗣國有財產署、崔鴻友等3人、楊為榮於
本院均到庭同意就「(單純鑑定系爭土地市價,勿以比較法
及成本法之土地開發分析)依本院卷一第176、177頁附表所
示內容及臺北市中山地政事務所108年5月30日中山土字第00
0000號土地複丈成果圖。就下列事項予以鑑定土地每平方公
尺之市價?一、坐落○○市○○區○小段000地號,總面積483平
方公尺(下稱系爭土地),以各共有人於附表一㈥分得土地
面積(及其上含有建物狀態)之市價為何?二、另將分割後
甲部分非畸零地,乙、丙部分為畸零地,故於上列評估系爭
土地價值時,應將此情納入考量因素(參看102年9月16日估
價報告第2頁)。」為鑑定(見本院卷二第27頁)。依建築
師公會鑑定報告:
⑴編號甲為面臨巷道之非畸零地土地,但面臨巷道之非畸零地
土地成交案例較為缺乏,因此本次比較標的選取面臨巷道之
非畸零地的透天厝房地案例拆分該土地之素地價格;又因分
割後編號乙、丙土地為畸零地,以及編號丙為面臨次要道路
、編號乙為面臨巷道之畸零地,但該等畸零地土地成交案例
較為缺乏,因此本次比較標的選取面臨主要或次要道路之畸
零地的透天厝房地案例拆分該土地之素地價格,故本次先以
面臨巷道之非畸零地編號甲土地作為比準地,運用比較法將
編號乙土地與編號甲土地進行比較調整後,即可求得分割後
編號乙、丙之土地單價。
⑵經計算後,編號甲、乙、丙等土地之評估單價分別為2,861,0
00元/坪(865,453元/平方公尺)、1,925,000元/坪(582,3
13元/平方公尺)、3,255,000元/坪(984,638元/平方公尺
),之後再分別乘上其土地面積並加總後,求得分割後甲、
乙、丙等土地之土地總價分別為157,780,998元、92,122,00
2元、140,301,000元,合計土地總價為390,204,000元(見
鑑定報告第24、31頁)。
⒌系爭土地編號丙面臨路寬較大之○○○路、編號甲、乙面臨路寬
較窄之○○街,及編號乙、丙均為畸零地等格局,已如前述,
於分割完成後各編號土地環境情況之價值並非相當,自應區
辨坐落位置與現狀條件各別評估鑑價;況如附表一第㈥欄所
示分割方案,主要係依兩造占有現況與意願等情而為安排,
是於計算後如共有人分割取得部分之價值,未能等同於按系
爭土地市價總值換算其等原應有部分得受分配程度,即有在
共有人間相互找補,由獲分配部分高於原應有部分價值者,
依民法第824條第3項規定,以金錢補償其他分配不足額者之
必要。查:
⑴崔鴻友等3人固稱分割前應先鑑定整筆土地總價值,建築師公
會鑑定報告係先分甲、乙、丙三筆土地各計算其價值,再合
計為整筆土地總價值,按分割前共有土地應無分甲、乙、丙
土地分別估價可言,足徵該鑑定報告係先分甲、乙、丙三筆
個別鑑定後為合計,未以整筆土地鑑價,有違最高法院90年
度台上字第1245號判決要旨云云。鑑定證人王俊雄就系爭土
地價值估定所憑原則及計算過程,於本院證稱:本件是採比
較法,分別求出分割後甲、乙、丙土地地價,再將甲、乙、
丙土地地價加總就是分割前地價,此種注重分割方案的現況
,未考量合建合併開發。伊估價時只是先算出土地的總價,
再按應有部分計算應有部分價值,並沒有特定去考量其位置
。是先評估甲、乙、丙三塊個別土地價格加總,假如是評估
分割前的持分價值,伊勢將上述土地加總乘上各共有人的應
有部分,計算各共有人應有部分價值;假如是評估分割後的
持分價值,係依照本院指示的分配人應有部分,乘上土地加
總後的總價,計算分割後各分配人應分配價值。至於找補時
,鑑定報告第76頁有分割前各共有人之土地價值及分配後各
共有人之土地價值。假如分割前的總地價及分割後的總地價
不一致時,則無法找補平衡。鑑定報告書第59頁比較標的條
件分析表是評估丙的土地價值,因為丙是畸零地,所以找的
比較標的4、5、6也是畸零地,進行比較法評估,求得該畸
零地的價值,而乙找不到臨巷弄的畸零地比較標的,所以再
找臨次要道路非畸零地的土地價格與畸零地的土地價格的差
,來推估畸零地的修正比例,經推估後,其修正比例為-32.
73%,接著再以甲為比準地,透過個別條件修正,進而修正
乙的畸零地土地價格等語(見本院卷三第112、114至117頁
),足見鑑定報告確係由鑑定機構中領有專業證照之不動產
估價師,於妥適蒐集資料執行分析,並參酌兩造各自分得土
地形狀等合理項目調整後,依其鑑定經驗,確實依循相關公
認估價準則綜合作成之專業評估,自具參考價值無誤;況編
號甲、乙、丙三區域坐落位置、地形、面寬、縱深、臨路狀
況等情狀各有不同,其經濟上價值自有差別,若單純以整筆
土地價值計算(而非三區域土地加總計算),無法反應各區
域具體價值,影響各分得人互為補償之金額,顯非合理。崔
鴻友等3人上揭所辯及楊馥華等6人所辯鑑定報告之計算方法
有誤云云,並非可取。甚者,楊馥華等人願意價購系爭土地
之金額,亦同意以鑑定報告鑑得系爭土地總價值390,204,00
0元為計算基準(見本院卷二第307頁),堪認鑑定報告就系
爭土地之鑑價金額,並無不妥。
⑵基此,本院參酌鑑定報告,按甲、乙、丙部分具體價值(見
鑑定報告第28頁),參照附表一所示各共有人分得之部分與
取得之應有部分比例(該表第號㈣、㈦欄),整理計算各共有
人分割前分得部分之價值如該表第㈧欄所示;再於分別臚列
各共有人分得部分之總價值如該表第㈨欄所示,並與其等按
原應有部分本應分得之價值比較後,核算其間差額如該表第
㈩欄所示;最後就應給付補償之共有人即楊馥華等6人、崔鴻
友等3人,各自結算其等應補償予國有財產署之金額,確認
兩造間應為找補之結果詳如附表一第欄所示。
⒍楊馥華等6人另抗辯:依不動產估價師法第14條規定僅得由不
動產估價師辦理估價,然鑑定報告卻以建築師為鑑定人鑑定
系爭土地價值,違反上開規定,其報告自屬違法。且鑑定報
告程序中之初勘及會勘均漏未通知伊等,該程序瑕疵已影響
到估價之結果。且鑑定報告以素地價格評估,然完全未考量
目前標的土地並非素地,其上有諸多建物,崔鴻友等3人利
用土地現存之違建獲取租金收益,應使用收益法為方式估算
其等租金收入價值,方能正確計算其等因土地分割後所獲得
之利益;且如分割後欲以分割後之土地建築新屋,勢必要先
拆除已存在之舊建築物,鑑定報告未查於此,完全忽略土地
現況及建築物對土地價值之影響云云。然查:
⑴本院雖囑託建築師公會進行系爭土地上開鑑定,惟鑑定證人
即建築師趙峙孝於本院證稱:就估價部分,是伊合作夥伴負
責(即王俊雄),伊負責整份報告的彙整等語(見本院卷三
第109頁),亦有本院公務電話紀錄表可參(見本院卷四第7
7頁);鑑定證人王俊雄並到庭證述受託估價之內容如前,
並無違反不動產估價師法第14條規定。
⑵按不動產估價,應註明其價格種類;其以特定價格估價者,
應敘明其估價條件,並同時估計其正常價格;不動產估價師
應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊
不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者,不在
此限,不動產估價技術規則第6條第2項、第14條分別定有明
文。查鑑定證人王俊雄於本院證稱:估價師公會102北估公
會字第0000000號鑑定報告(下稱102年估價報告)第22頁有
顯示估價方法是以比較法、成本法之土地開發分析法為估價
方法,就貴院囑託鑑定表示兩造間前委託鑑定時係預設兩造
間將進行合建或土地重新規劃開發為前提,以比較法、成本
法之土地開發分析法,然此非兩造原意,且亦無合建規劃之
可能,因為參考上述說明,故本次報告書未採用土地開發分
析法為估價方法,僅運用比較法一種估價方法為估價。102
年估價報告方案二並未考慮編號乙、丙為畸零地及方案一A
、B、C皆未為畸零地,本次鑑定結果低於102年估價報告之
可能原因如下:一、本次估價未採用土地開發分析法,僅採
用比較法一種估價方法。二、本次估價有考量乙、丙為畸零
地,故比較法選取畸零地作為比較標的等語(見本院卷三第
110頁),並於鑑定報告敘明無法採取二種以上方法估價之
原因(見鑑定報告第10、30、32頁)。至未能同時估計系爭
土地之正常價格部分,鑑定證人王俊雄表示:因當初法院送
鑑定時已表明當事人不同意用土地開發分析法為估價,故本
次估價依法院所給條件僅能以比較法為估算,此於鑑定報告
第8頁價格種類有備註,正常價格必須如估價師公會的鑑定
,須有兩種以上的估價方法才能有等語,復有本院公務電話
紀錄表可參(見本院卷四第271頁)。
⑶鑑定報告製作前,固漏未通知楊馥華等6人陳述意見,但鑑定
證人王俊雄於本院到庭證稱:本次鑑定係依法院函文囑託鑑
定事項,楊馥華等6人為參與本件鑑定對於鑑定結果應無影
響。收益法不能以現有的租約去當作收益來推估收益價格,
須以客觀租金收益作為比較標的來推估其收益價格,不動產
估價技術規則第35條關於收益法的推估程序有載明及蒐集比
較標的的程序於該法第21條亦有規定。估價是要具可比性,
並不是有承租就可以用收益法進行評估,需要找到可比性的
租金比較案例。現在無法以收益法,是因為市面尚無法找到
可類比的租金案例。一般的土地分割比較少使用收益法,大
部分都是比較法、土地開發分析法,因為是求素地等語(見
本院卷三第113、119至120頁),故因系爭土地就承租租金
之可比性案例缺乏,無法採用收益法評估價值。另參楊馥華
等6人於本院審理過程中,主張價購系爭土地全部(見本院
卷二第307頁),並向國有財產署北區分署申請讓售承購系
爭土地之國有持分等情(見本院卷三第143頁),益見其等
並無與國有財產署、崔鴻友等3人合建之意願。是鑑定報告
以兩造無合建意願之鑑定條件進行鑑定,雖過程中殊未通知
楊馥華等6人表示意見,但本院已命鑑定證人趙峙孝、王俊
雄到場說明,並由楊馥華等6人之訴訟代理人對鑑定證人發
問,業已補足前開程序之瑕疵,要難執此為鑑定報告不足採
之依據。
⑷鑑定證人王俊雄就土地上現有建物對土地價值之影響乙節,
另證稱:因缺乏更多已知條件,例如整筆或分割後的土地做
考量,或是以都市更新的建物價值做考量,還是因為房屋老
舊賣地送屋之建物,或是因建築開發需拆除之建物,或是地
上權之建物,因情況很多,無法回答等語(見本院卷三第11
3頁),是無法由系爭土地現有建物之狀況(合法建物、違
法建物存在等)或未來恐遭拆除之違建等情來評估對系爭土
地地價之影響,亦有估價師公會107年12月31日(107)台北
估價師字第000號函可參(見更一審卷二第68頁)。楊馥華
等6人所辯鑑定報告未考量建物因和土地結合後之貢獻,鑑
定報告結果自有可議云云,亦無可取。又楊馥華等6人再請
求以收益法估算系爭土地分割前後之市價各為何等節,另行
鑑定(見本院卷四第75、84頁),未徵得其餘兩造同意,且
渠等亦不願意墊付費用就此再為鑑定(見本院卷四第290頁
),核無必要。
⒎按當事人於事實審就其原來主張之爭點或攻防方法,明白表
示不再主張或提出者,除經兩造同意,或依其他情形顯失公
平者外,應不得再行主張或提出,參諸民事訴訟法第270條
之1第3項旨趣可明。崔鴻友或其等3人以前前手吳士傑係向
國有財產署先租後購,其等輾轉購入,當時承辦人並未依約
分割出特定區域,有面積短少云云(見本院卷一第403至459
頁、卷二第175至273頁、卷三第63至101頁、卷四第91頁)
。惟查,崔鴻友等3人於更一審108年6月24日庭期已撤回此
一抗辯(見更一審卷二第286頁),即已明白表示不欲為取
得土地面積短少之抗辯,卻於最高法院發回更審後,於本院
再為上揭抗辯,此之抗辯未獲國有財產署同意,崔鴻友等3
人亦未說明不使之為此抗辯有何顯失公平之情;甚者,崔鴻
友等3人於本院已兩度表明僅針對補償金問題有爭執,其餘
沒有爭執(見本院卷一第109、176頁),更於民事綜合辯論
意旨狀表明係就原審判決分割方法中補償國有財產署金額部
分上訴(見本院卷四第311頁)。更何況,吳士傑所購買系
爭土地應有部分,均已完成所有權移轉登記,有崔鴻友等3
人提出之55年、57年、58年、78年及79年財政部國有財產局
(國有財產署前身)臺灣北區辦事處國有基地產權移轉證明
書可參(見本院卷三第189至197頁),核與上揭土地登記謄
本相符,並無土地面積短少之情,且吳士傑與國有財產署間
就土地買賣係屬債權關係,其效力不及於第三人即崔鴻友等
3人,崔鴻友等3人僅輾轉受讓吳士傑系爭土地應有部分,未
繼受該債權關係中之權利或義務,故國有財產署出售系爭土
地應有部分予吳士傑時,給付是否有短少,與崔鴻友等3人
無關,崔鴻友等3人再為此抗辯,應不足取。
㈢按共有人自共有物分割之效力發生時起,取得分得部分之所
有權;應有部分有抵押權或質權者,其權利不因共有物之分
割而受影響,但有權利人經共有人告知訴訟而未參加之情形
者,其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分,民法第82
4條之1第1項、第2項第3款定有明文。又於民法第824條第3
項之情形,如為不動產分割者,應受補償之共有人,就其補
償金額,對於補償義務人所分得之不動產,有抵押權;該抵
押權應於辦理共有物分割登記時,一併登記,其次序優先於
第2項但書之抵押權,民法第824條之1第4項、第5項亦有明
定。末查,系爭土地共有人中之楊馥華等6人於91年1月14日
以其等所共有系爭土地應有部分,設定最高限額抵押權予陽
信商業銀行股份有限公司(下稱陽信銀行,中山字第000000
號)乙節,有土地建物查詢資料可參(見本院卷四第425、4
26頁)。本院前審已依民法第824條之1第2項規定告知陽信
銀行參加訴訟而未參加(見前審卷二第12、53頁),依民法
第824條之1第2項第3款規定,陽信銀行之最高限額抵押權即
移存於抵押義務人即楊馥華等6人受分配之土地上。另附表
一第欄所示應受補償之共有人即國有財產署,就其補償金
額,對於附表一第欄所示補償義務人即崔鴻友等3人、楊馥
華等6人所分得之土地有抵押權,應於辦理共有物分割登記
時,一併登記;且就國有財產署分得土地登記之抵押權,其
次序優先於陽信銀行之上開抵押權,附此說明。
六、綜上所述,國有財產署本於共有人地位,依民法第823條第1
項前段、第824條第1至4項規定,請求裁判分割系爭土地,
依法有據。本院審酌上情,認應按鑑定圖及附表一所示方案
分割,較為適當。原審所採分割方法,尚有未洽,上訴意旨
指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,應由本院予以
廢棄,改判如主文第2項所示。末按因共有物分割、經界或
其他性質上類似之事件涉訟,由敗訴當事人負擔訴訟費用顯
失公平者,法院得酌量情形,命勝訴之當事人負擔其一部,
民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物事件之分割方
法,應由法院裁量適當之分割方法,不因何造起訴而有不同
,關於訴訟費用負擔,爰依前開規定,命兩造按其應有部分
比例如附表一第㈣欄所示分擔之。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法,經本院斟
酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不予逐一論列,
併此敘明。
八、據上論結,本件上訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第六庭
審判長法 官 古振暉
法 官 王 廷
法 官 汪曉君
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
書記官 戴伯勳
附表一(元/新臺幣,下同)
㈠地號 ㈡面積 ㈢所有權人 ㈣應有部分比例 ㈤分割後法律關係 ㈥分得土地 ㈦按應有部分比例換算之面積 ㈧分割前應有部分價值 ㈨分得土地之價值 ㈩不足/溢得金額 尚應給付/受領補償金額 ○○市○○區○○段○小段000地號 483平方公尺 中華民國(管理機關:財政部國有財產署) 359/1000 單獨取得 面積158.2平方公尺(如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號H、I、J、G、G1、G2部分) 173.397平方公尺 140,083,236元 92,122,002元 不足47,961,234元 應受領47,961,234元 楊為榮 3460/60000 左列六人維持共有關係,共有關係比例:每人1/6 面積182.31平方公尺(如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號K、K1、K2、L、M、N部分) 167.118平方公尺 楊為榮等6人均為22,501,764元 楊為榮等6人均26,296,833元 楊為榮、杜俊毅、杜玟燕、楊馥華、杜佳樺、杜明娟各溢得 3,795,069元 杜俊毅 同上 楊為榮、杜俊毅、杜玟燕、楊馥華、杜佳樺、杜明娟各應給付中華民國(管理機關:財政部國有財產署)3,795,069元 杜玟燕(即杜明洲之承當訴訟人) 同上 楊馥華 同上 杜佳樺 同上 杜明娟 同上 崔鴻友 39/800 左列三人維持共有關係,共有關係比例:崔鴻友39/236崔紹煜118/236崔紹華79/236 面積142.49平方公尺(如鑑定圖即臺北市政府第政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分) 142.485平方公尺 19,022,445元 23,185,335元 崔鴻友溢得4,162,890元、崔紹煜溢得12,595,410元、崔紹華溢得 8,432,520元 崔紹煜 118/800 57,555,090元 70,150,500元 崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜應給付12,595,410元、崔紹華應給付8,432,520元給中華民國(管理機關:財政部國有財產署) 崔紹華 79/800 38,532,645元 46,965,165元
附表二(以下附圖即指鑑定圖)
編號 當事人 原分割方案 變更後分割方案 備註 1 財政部國有財產署 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國(管理機關:上訴人財政部國有財產署)所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒋崔鴻友、崔紹煜、崔紹華應按附表一第㈤欄所示比例,給付中華民國(管理機關:財政部國有財產署)41,589,229元;給付被上訴人楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺936,583元。 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國(管理機關:上訴人財政部國有財產署)所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒋崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜 應給付12,595,410元、崔紹華應給付 8,432,520元給中華民國(管理機關:財政部國有財產署);楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺各應給付3,795,069元給中華民國(管理機關:財政部國有財產署)。 本院卷一第23至24頁、卷二第413頁 2 楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺 ⒈附圖編號A、Al、B、Bl、C、Cl、D、Dl、E、El、F、FI、F2、F3部分土地分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉附圖編號H、I、J、G、Gl、G2部分土地分歸中華民國(管理機關:財政部國有財產署)所有。 ⒊附圖編號K、Kl、K2、L、M、N部分土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒈系爭土地分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺所有,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒉楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償中華民國(管理機關:財政部國有財產署)1億4,008萬3,236元。 ⒊楊馥華等6人應補償崔鴻友1,902萬2,445元。 ⒋楊馥華等6人應補償崔紹煜5,755萬5,090元。 ⒌楊馥華等6人應補償崔紹華3,853萬2,645元。 更一審卷一第74至75、340頁、本院卷二第299頁
附表三
編號 當事人 上訴聲明 備註 1 財政部國有財產署 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割,如臺北市政府土地開發總隊109年6月1日鑑定圖所示,分割方案如下: ⑴其中編號A、A1、B、Bl、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分、面積142.49平方公尺土地分歸上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華,並按附表一第㈤欄位所示比例維持共有。 ⑵其中編號H、I、J、G、G1、G2部分,面積158.2平方公尺土地分歸中華民國(管理機關:財政部國有財產署)所有。 ⑶其中編號K、K1、K2、L、M、N、面積182.31平方公尺土地分歸上訴人楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒊崔鴻友應給付4,162,890元、崔紹煜應給付12,595,410元、崔紹華應給付 8,432,520元給中華民國(管理機關:財政部國有財產署);楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺各應給付3,795,069元給中華民國(管理機關:財政部國有財產署)。 本院卷四第287至288頁 2 崔鴻友、崔紹煜、崔紹華 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割,如鑑定圖所示,分割方案如下: ⑴編號A、A1、B、Bl、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3,面積142.49平方公尺土地部分,分歸崔鴻友、崔紹煜、崔紹華,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⑵編號H、J、G、G1、G2,面積158.2平方公尺土地部分,分歸中華民國(管理機關:財政部國有財產署)所有。 ⑶編號K、K1、K2、L、M、N,面積182.31平方公尺土地部分,分歸楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 本院卷四第288頁 3 楊馥華、楊為榮、杜玟燕 、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺 ⒈原判決廢棄。 ⒉兩造共有坐落○○市○○區○○段○小段000地號、面積483平方公尺土地應予分割,分割方案為土地分歸楊馥華等6人所有,並按附表一第㈤欄所示比例維持共有。 ⒊楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償國有財產署1億4,008萬3,236元。 ⒋楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔鴻友1,902萬2,445元。 ⒌楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔紹煜5,755萬5,090元。 ⒍楊馥華、楊為榮、杜玟燕、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺應補償崔紹華3,853萬2,645元。 本院卷四第289頁
TPHV-110-重上更二-165-20250225-2