Know99判決書

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返還租賃土地等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第6096號原告蘇聰慧吳慶壽共同訴訟代理人林煜騰律師蔡晴羽律師複代理人孫國成律師被告賴進財訴訟代理人張寧洲律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國114年1月22 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號上，如附圖即臺北市古亭地政事務所民國112年12月21日中正一土字第035200號土地複丈成果圖所示A部分（面積80.13平方公尺）之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣102,000元，及自民國112年4月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國112年4月18日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣17,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。本判決第一、二、三項得假執行。但被告如就第一項以新臺幣30 ,853,900元、就第二項以新臺幣102,000元、就第三項已到期部分各期以新臺幣17,000元，為原告預供擔保後，各得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴時，訴之聲明請求㈠被告應將坐落臺北市○○區○ ○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之系爭土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告17,000元等語（卷第9頁）。嗣於民國113年7月4日以書狀變更聲明為㈠被告應將坐落臺北市○○區○○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分（如附圖之A部分）之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之前開土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）462,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告77,135元等語（卷第295-296頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第 3款規定相符，先予敘明。二、原告起訴主張略以：被告前向原告承租門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段000號旁空地即臺北市○○段0○段00地號土地如附圖所示A部分（下稱系爭A地），其上並有一違章建築鐵皮屋（下稱系爭地上物，占用系爭A地於審理中經測量為80.14平方公尺），約定租期自109年8月1日起至110年2月1日止，租金每月17,000元，租期屆滿被告拆屋還地，並簽有租賃契約（下稱系爭租約）。然系爭租約到期被告遲未返還，兩造於110 年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，約定延長系爭租約租期至111年6月3日，並得視被告需要，再延長3個月至111年9月3日。本件系爭租約已經屆期，被告自應返還租賃之系爭土地，詎被告拒絕返還，爰依租賃契約、不當得利之法律關係請求被告返還系爭土地，並給付111年9月起至 112年3月止相當於租金之不當得利462,810元，以及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之不當得利77,135元等語，並聲明如上開變更後之聲明所示。三、被告則以：系爭租約依上開調解書延至111年6月3日，另於租約屆滿翌日起續3個月至111年9月3日止，原告並親至被告處收取111年6月至10月之租金，足見原告於111年9月3日租約屆期後，不即為反對續租之意思表示，更收取111年10月份租金，可證原告同意續租系爭土地。至於原告於間隔3個月後所發之律師函，已非及時表示反對之意思，依民法第45 1條規定視為以不定期繼續契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由： (一)查被告所有之系爭地上物使用系爭A地之面積為80.14平方公尺，兩造就系爭A地於109年7月31日定有租賃契約，約定租期自109年8月1日至110年2月1日，兩造於110年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，同意「一、…租期延至111 年6月3日止。二、前項租約依對造人（即被告）之需要自前項租期屆滿翌日起續3個月至110年（應係111年之誤繕）9月 3日止。…四、其餘租約約定事項依附件所示雙方於109年7月 31日所訂最近房屋租賃契約」等項，嗣租期屆滿，原告曾於 111年11月23日、112年3月7日發函催告被告返還系爭A地等情，有系爭租約、臺北市○○區○○○○○000○○○○○0000號解書、律師函、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖可稽（卷第23-29、35-40、197、2 71-273、397-400頁），並經調閱本院110年度核字第2924號卷，且為兩造所不爭執，堪信為真。 (二)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。反之，若出租人有反對之意思者，即無此規定之適用。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅；除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院106年度台上字第1636號民事判決意旨參照）。查兩造間之系爭租約經前開調解書約定延長租期至111年9月 3日止，並約定其餘租約約定事項仍依109年7月31日之系爭租約。而系爭租約第8條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利。且於系爭租約末頁載明約定「乙方承諾租約期滿後拆屋還地」等語（卷第29頁），足認租期屆滿，如被告欲繼續承租，需經原告同意。又原告曾委託律師先後於11 1年11月22日、112年3月7日對被告寄發律師函催告被告於租期屆滿後應拆屋還地，並自111年9月4日起給付相當於租金之不當得利，堪認原告並無繼續出租之意，且對被告於租期後續使用系爭A地表示反對，核諸前揭規定及說明，本件原告已為反對繼續出租之意思，即無視為不定期租賃規定之適用，系爭租約在111年9月3日租期屆滿後，雙方已無租賃關係存在，堪以認定。被告辯稱原告不即時反對並收取111年1 0月份租金，本件有不定期租賃之適用云云，核與系爭租約第8條約定需經原告同意繼續出租而阻止續租效力之規定不符，且原告亦將被告所稱之111年10月租金退還被告，是其抗辯，不足採信。 (三)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。經查，本件無不定期租賃之適用，系爭租約於111年9月3日因租期屆滿而終止，已如前述，被告依系爭租約及上開規定，負有依約拆除系爭地上物並返還系爭A地之義務，是原告依租賃契約之法律關係及民法第455條前段之規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭A地騰空返還予原告，應屬有據。 (四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。經查，系爭租約自111 年9月3日屆期終止後，被告即無法律上之原因而繼續使用系爭A土地，為無權占有，自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬有據。原告就不當得利之金額，雖主張依系爭A地之公告現值每平方公尺385,000元，乘以面積80.14平方公尺，以每年房地投資報酬率3%計算，每月相當於租金之不當得利為77,135元等語，然本件原告係本於出租人之地位所為請求，參酌系爭租約約定之租金為每月17,000元，本院認以每月17,000元計算被告所受利益，允為適當。從而，原告請求自111年9月4日起至112年3月3日止之6個月所受相當租金之不當得利102,000元(計算式：17,00 0元×6月＝102,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即112年4 月18日(卷第75頁)起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並請求被告自112年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付17,000元，應屬有據，逾此範圍，則無理由。 (五)綜上，原告依系爭租約及民法第455條前段規定，請求被告拆除如附圖所示A部分之地上物並返還該占用部分土地，及依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告102,000元及自112年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自112年4月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付 17,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧

2025-02-19

TPEV-112-北簡-6096-20250219-2

執事聲

臺灣臺北地方法院

聲明異議

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度執事聲字第89號異議人高再萬相對人陳朱月雲陳麗緹陳春長上列當事人間謙讓房屋等強制執行事件，異議人對於民國114年1 月8日本院民事執行處司法事務官所為113年度司執字第111686號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。發回原司法事務官更為適當之處分。　　理　由一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項本文、第2項所明定。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項本文、第2項、第3項分別定有明文。上開規定，為強制執行程序所準用，強制執行法第30條之1復有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國114年1月8日作成113年度司執字第111686號裁定（下稱原裁定），異議人於原裁定送達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。二、異議意旨略以：按強制執行法第124條第1項「執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有。如債務人於解除占有後，復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再為執行」。查本件債權人即異議人以系爭執行名義即臺灣高等法院111年度上易字第136 1號判決，請求債務人即相對人應將門牌號碼臺北市○○區○○ 街00巷0○0號房屋如附圖所示A部分（即2樓，面積： 146.06 平方公尺）、B部分（即1樓前段，面積：65.31平方公尺）、D部分（即1樓遮雨棚，面積：14.01平方公尺，以下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還予異議人。可見此部分係對物之執行，執行名義包含「騰空遷讓」及「返還」系爭房屋予異議人。故相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長應騰空屋內物品、人員搬離該處，執行處並應解除其等占有，使歸異議人占有，而按「占有」係對於物得為支配，排除他人干涉，而具有一定法律效力之社會事實，其成立須對物具有事實上之管領力，最高法院105年度台上字第332號民事判決即謂「按所謂占有，以對於物有事實上管領之力為要件」。從而上開強制執行法規定「使歸債權人占有」應使債權人取得對於系爭房屋之事實上管領力，得為支配排除他人干涉。是以執行處應命債務人清空物品及人員遷出搬離，且應辦理房屋之點交，解除債務人占有而使歸異議人占有。惟查，本件司法事務官僅曾於113年8月8日現場履勘，履勘當日債務人均尚未騰空屋內物品，且本件執行標的為系爭房屋，詎履勘當日司法事務官完全未進入屋內調查確認現況，更遑未辦理點交程序而未命提出鑰匙或使異議人更換門鎖取得門禁鑰匙，以對系爭房屋取得事實上之管領力，顯然怠未調查釐清系爭房屋現況並以強制力實現執行名義所載之「騰空遷讓」及「返還」系爭房屋，與強制執行法第124條第1項規定不符，難認適法，更難認已完成強制執行。第三人陳春生即債務人陳春長之哥哥，雖迴護而謊稱陳春長並未居住於系爭房屋云云，原裁定以該片面之詞遽認陳春長並未占用房屋。然此顯與本件執行名義即臺灣高等法院1ll年度上易字第1361號判決載明「被上訴人（包括陳春長）自111年1月17日起即屬無權占有系爭房屋」判決命陳春長返還系爭房屋之確定事實不符，顯有擅作違反執行名義認定事實之違法。且依據債務人113.10.8 民事陳報狀所載，系爭房屋二樓係陳朱月雲與陳春長在使用，原裁定竟猶謂陳春長未居住占用云云，顯與事實不符。且觀所陳報照片顯示，債務人陳春長二樓房間尚有鏡面、書架、窗簾、電視等物品放置，並未清空，原裁定卻逕予駁回執行聲請，自屬違誤。另外陳朱月雲、陳麗緹雖113年10月8日具狀陳報搬遷及搬家公司貨車搬離物品之照片，然依所陳報之二樓照片，陳朱月雲房間尚有床舖等物品放置屋內，並未清空；一樓含雨遮棚有債務人陳麗緹所堆放之大量物品，並未清空。原裁定卻謂朱月雲、陳麗緹已陳報搬遷及搬家公司貨車搬離物品，無執行之必要，顯與事實不符。至於陳春生雖於113年12月17日具狀謂債務人陳朱月雲等人均已搬離，所存留物品均為其與配偶所有云云，然此僅係其一人片面之詞，113年8月8日現場履勘當日根本未進入屋內，且當日債務人自承尚未搬遷，嗣後卻未再現場履勘入屋調查及確認債務人是否物品均已搬遷、人員是否均巳遷離，即遽爾認定無執行之必要云云自有未洽。況查，債務人陳朱月雲及陳麗緹目前均仍持續居住占用在系爭房屋內，根本未搬遷離，有11 4年1月14日之現場照片足證，亦業據居住於隔壁之異議人大哥證實此事，益見債務人陳朱月雲等人至今持續占用系爭房屋，並未搬離。迺原裁定竟未入屋調查確認率爾駁回聲請, 殊有違誤。此外司法事務官不僅未入屋確認屋內騰空、人員遷出情況，更毫無執行「返還房屋」之點交，異議人至今無法取得房屋之占用，執行名義之確定判決形同廢紙，債權人之權益遭踐踏及漠視，受有財產上之損害。關於第三人陳春生部分，依執行名義確定判決之判決理由及陳春生之證詞、陳春長所述，系爭房屋係由債務人陳朱月雲、陳麗緹及陳春長所居住占用，並非陳春生，本件司法事務官卻違反執行名義之內容，擅自為不同認定，據以駁回聲請，殊屬違法。退步言，縱認陳春生有占用系爭房屋（假設語），應為債務人之輔助占有人，依強制執行法第124條第1項規定，應一併遷讓執行。退萬步言，縱認陳春生非占有輔助人（假設語），亦應係為債務人占有之人或執行債務人之繼受人，依強制執行法第4條之2第1項，執行名義效力及於之。綜上所述，原裁定駁回異議人之執行聲請，顯有諸多違誤，應予廢棄。三、經查：　㈠異議人持本院110年度訴字第3854號民事判決、臺灣高等法院 111年度上易字第1361號民事判決暨民事判決確定證明書正本為執行名義，向本院聲請強制執行「相對人應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0號房屋如附圖所示A部分（即2樓，面積：146.06平方公尺）、B部分（即1樓前段，面積：65.3 1平方公尺）、D部分（即1樓遮雨棚，面積：14.01平方公尺）（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予異議人」，經本院民事執行處以113年度司執字第111686號強制執行事件（簡稱系爭執行事件）受理。經本院民事執行處司法事務官認於113 年8月8日至系爭房屋履勘時，第三人陳春生陳稱其於83年之前即已居住於系爭房屋內，且到目前均居住於此，又系爭房屋大門鑰匙為第三人陳春生所有，相對人陳春長並未居住於系爭房屋等語，此有訊問筆錄在卷可稽。嗣後相對人陳朱月雲、陳麗緹於113年10月8日具狀陳報搬遷及搬家公司貨車載運物品離開之照片，而第三人陳春生則於113年12月17日具狀表示相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長均已搬離，系爭房屋內之物品為第三人陳春生及其配偶與先父之物等語。是以相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長已自系爭房屋搬離，即無再對渠等為強制執行之必要。而參以第三人陳春生於臺灣高等法院1ll年度上易字第1361號遷讓房屋事件112年6月2日之勘驗程序中表示系爭房屋他都有在使用之語，並佐以其於本院執行程序履勘期日之陳述，應可認第三人陳春生係於系爭執行名義即請求遷讓房屋訴訟繫屬（110年4月29日）前即自主占有使用系爭房屋，據此應認第三人陳春生非系爭執行名義主觀效力所及之人，而異議人並未對第三人陳春生另行取得命其遷讓系爭房屋之執行名義，尚難逕對第三人陳春生為強制執行等情，而駁回異議人關於相對人及第三人陳春生就系爭房屋騰空遷讓返還予異議人強制執行之聲請。業據調閱系爭執行事件卷宗查核屬實。　㈡惟按執行名義為確定終局判決者，除當事人外，對於左列之人亦有效力：一、訴訟繫屬後為當事人之繼受人及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者。強制執行法第4條之2第1 項第2款定有明文。觀諸臺灣高等法院111年度上易字第1361 號民事確定判決理由認定「查，系爭契約關於兩造（異議人高再萬與相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）交易系爭房地產權之性質為買賣，被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）於出售該房地前已完成分別共有之遺產分割協議及相關登記，並於出售時約定被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）於簽約日起2年內得無償使用、2年後改以每月租金1萬元之不定期租賃方式繼續使用系爭房屋（不含陳春生占用部分）等情，均業如前述，堪認上訴人（異議人高再萬）已向被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）買受系爭房屋（權利範圍3/4），並以占有改定之方式受讓取得其事實上處分權」、「上訴人（異議人高再萬）為系爭房屋事實上處分權之共有人，並已合法終止兩造（異議人高再萬與相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）間租賃契約，已如前述，則終止後，被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）繼續占有系爭房屋占用部分即欠缺法律上原因，而為無權占有，上訴人（異議人高再萬）依民法第179條及類推適用民法第831條準用第821條規定，請求被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）騰空遷讓返還該屋占用部分予上訴人（異議人高再萬）及全體共有人，核屬有據」、「系爭房屋於107年間，經共有人即被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）及陳春生約定2樓由陳朱月雲及陳春長使用、1樓前段、在車庫旁由陳麗緹使用、1樓後段由陳春生使用等情，業經證人陳春生於原審結證明確，核與陳春長於本院履勘時陳稱：遮雨棚內即D部分是陳麗緹在使用，2樓即A部分我使用一間，1樓即B部分陳麗緹使用，B部分要到A 部分也都會經過，平常我也都會用到等語，以及系爭契約約定租賃之標的範圍不含系爭房屋1樓陳春生現住約1/2等語大致相符，足認系爭房屋之共有人間已有上開分管契約之約定，且為上訴人（異議人高再萬）受讓取得系爭房屋事實上處分權之應有部分時所知悉並受該約定之拘束。上訴人（異議人高再萬）依該分管契約之約定，本得單獨使用、收益被上訴人（相對人陳朱月雲、陳麗緹、陳春長）原分管之系爭房屋占用部分」等事實，顯然相對人在其與異議人訴訟期間，相對人與第三人陳春生係依原來分管契約之約定占用系爭房屋，且本院民事執行處司法事務官於113年8月8日至系爭房屋履勘時系爭房屋內尚有物品，司法事務官並在相對人都在現場時諭知「本件定期點交，現場遺留陳朱月雲、陳春長、陳麗緹之物品均以廢棄物處理」等語（見司執卷第147、149 頁履勘筆錄），異議人以前開臺灣高等法院民事確定判決執行名義聲請向相對人強制執行就系爭房屋騰空遷讓返還予異議人，核屬有據。再者，本院民事執行處司法事務官於113 年8月8日至系爭房屋履勘時，第三人陳春生陳稱目前居住於此（見司執卷第147頁履勘筆錄），復根據上開臺灣高等法院民事確定判決理由，顯然第三人陳春生占用系爭房屋應係前揭訴訟繫屬後所發生，即應為相對人之繼受人，上開臺灣高等法院民事確定判決應對第三人陳春生亦有效力，異議人仍得以前開臺灣高等法院民事確定判決執行名義聲請向第三人陳春生強制執行就系爭房屋騰空遷讓返還予異議人。況且，本件異議人尚未聲請對第三人陳春生強制執行，原裁定駁回異議人關於相對人及第三人陳春生就系爭房屋騰空遷讓返還予異議人強制執行之聲請，尚有未合，異議意旨指摘原裁定不當，非無理由，爰廢棄原裁定，發回原司法事務官另為妥適之處理。四、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項前段之規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　范智達以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭玉佩

2025-02-18

TPDV-114-執事聲-89-20250218-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第176號原告陳銘勝訴訟代理人郭俊銘律師被告 DIEGO AL SAFI （火龍）訴訟代理人 (法扶律師) 陳姿穎律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按一國法院對涉外民事法律事件，有無一般管轄權即審判權，悉依該法庭地法之規定為據。原告既向我國法院提起訴訟，則關於一般管轄權之有無，即應按法庭地法即我國法律定之。惟我國涉外民事法律適用法並未就國際管轄權（含合意管轄）加以明定，應類推適用我國民事訴訟法有關之規定（最高法院97年度台抗字第185號裁定意旨參照）。次按，訴訟，由被告住所地之法院管轄。被告在中華民國現無住所或住所不明者，以其在中華民國之居所，視為其住所；無居所或居所不明者，以其在中華民國最後之住所，視為其住所。因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1、2項、第10條第1項分別定有明文。經查，被告具有丹麥國籍，有被告之外國人居留查詢資料1份在卷可參（見調字限閱卷第13至17頁），具有涉外因素，屬涉外民事事件。而被告現居留於我國，並居住於臺南市○○區○○○街000號(見調字卷第15頁)，又本件原告係依民法第767條之物上請求權規定，請求被告遷讓返還臺南市○○區○○段0000○號建物(門牌號碼臺南市○○區○○○街000號) （下稱系爭房屋）（與坐落土地即臺南市○○區○○段00000地號土地合稱系爭房地），揆諸上開說明，我國法院即有國際管轄權，本院亦有管轄權，並就原告請求遷讓返還系爭房屋之訴具有專屬管轄。貳、實體部分　　一、原告主張：系爭房地原為訴外人東華國際有限公司（下稱東華公司）所有，原告與東華公司於民國112年5月18日就系爭房地簽訂房地買賣契約書，買賣總價約定為新臺幣(下同)40 0萬元(並約定東華公司因出售系爭房地所生相關規費、代書費、契稅、土地增值稅、營利事業所得稅等預估約20萬元，均由原告負擔，原告應於112年5月31日前以現金支付)，系爭房地於112年6月6日因買賣原因移轉為原告所有。原告分別於112年5月19日匯款簽約款40萬元、112年5月25日匯款完稅款40萬元予東華公司，並於112年5月29日交付現金20萬元予東華公司(即約定由原告負擔之移轉系爭房地所有權所生稅費)，原告再於112年6月9日、112年6月12日匯款交屋款20 0萬元、120萬元予東華公司，給付全部買賣價金完畢，至於系爭房地於105年7月27日由東華公司設定予訴外人華夏聚合股份有限公司(下稱華夏公司)之最高限額抵押權擔保債權總金額750萬元(下稱系爭抵押權)，原告同意給予東華公司2年時間處理，東華公司應於114年5月31日前塗銷系爭抵押權。東華公司與被告曾於106年間就系爭房屋成立租賃契約(下稱系爭租約)，惟該租賃契約於110年5月30日屆滿，東華公司因故同意被告續租至111年6月30日，並將被告匯款給付之11 1年7月至113年3月房屋租金以支票方式郵寄退還被告，被告均置之不理。嗣原告因需自住向東華公司買受系爭房地，於 112年7月12日委請郭俊銘律師寄送存證信函通知被告限期返還系爭房屋，或就系爭房屋另行簽訂租賃契約，詎該存證信函經被告拒收退回，原告自得請求被告返還系爭房屋；又縱系爭租約仍存續，原告以起訴狀繕本送達被告為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應自112年6月7 日起至返還房屋之日止，給付原告相當於租金之不當得利每月22,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告於102年自友人承接系爭房屋之租賃契約，後再與東華公司簽訂系爭租約，租賃期限約定自106年6月1 日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元，惟租賃期間屆至後，被告仍繼續使用收益系爭房屋並持續給付租金，東華公司亦未有反對之意思表示，依民法第451條，被告與東華公司間應視為以不定期限繼續租賃契約。嗣東華公司有意出售系爭房地，不顧上開不定期租賃契約，逕自定期要求被告搬遷，被告得知東華公司有意出售系爭房地並開價1,100 萬元後，即向東華公司表示願以870萬元購買，東華公司無法接受被告出價而拒絕出賣，並欲片面調漲房租，但未經被告同意或承認，詎東華公司為脫免不定期租賃契約之限制，旋將系爭房地以遠低於市價行情之400萬元出售予原告，並由原告繼續承受系爭抵押權，然華夏公司並非從事放款之金融機構或公司，原告與東華公司間之交易顯不合常理，東華公司實欲藉虛偽房地買賣以所有權人身分向被告提起遷讓房屋之訴，東華公司與原告就系爭房地之買賣及所有權移轉行為應為通謀虛偽意思表示，而屬無效，原告並非系爭房屋所有權人，原告之訴應為無理由；縱認被告應返還系爭房屋予原告，系爭房屋多處漏水、牆壁水泥崩落、發霉、與房間共用之牆壁明顯漏水、前門故障、玻璃污損、熱水器故障等設備損害，因東華公司遲未修繕，被告僅能親自修繕勉強堪用。以該屋況而言，其相當於租金之不當得利比照被告與東華公司間之約定租金每月7,000元已屬相當等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項: 　㈠系爭房地原為東華公司所有，東華公司於112年6月6日將系爭房地所有權以買賣原因移轉予原告。　㈡被告與東華公司就系爭房屋訂有房屋租賃契約，租賃期限約定自107年6月1日起至110年5月30日止，每月租金為7,000元，應匯款至東華公司彰化銀行復興分行0000-00-000000-00 號帳戶。　㈢系爭房屋仍由被告占有使用中。四、得心證之理由: 　㈠按關於物權依物之所在地法。又關於由不當得利而生之債，依其利益之受領地法。但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發生之法律關係所應適用之法律。涉外民事法律適用法第38條第1項、第24條分別定有明文。查本件原告係分別依民法第767條、民法第179條規定請求被告遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，核其訴訟標的法律關係應屬物上請求權及無權占有之非給付型不當得利，應分別以物之所在地法、利益受領地法為準據法，而系爭房屋係坐落我國臺南市○○區，物之所在地及被告受領無權占有利益之地均位於我國，故應以我國法為本件之準據法，合先敘明。　㈡次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第87條第1項本文定有明文。而表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應以表意人與相對人互相故意為非真意之表示者稱之。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人固應就其所主張之事實負舉證責任，惟茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院111年度台上字第2585號判決意旨參照）。再按因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，自應認為無效，縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成不動產所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高法院105年度台上字第2247號判決參照）。　㈢經查，東華公司係於112年5月18日以總價420萬元將系爭房地出售予原告，其中20萬元為東華公司因買賣系爭房地所生之相關稅費，並約定東華公司不負責系爭房屋之修繕，以現況點交，東華公司應於114年5月31日前塗銷系爭抵押權等情，有系爭房地買賣實價登錄查詢資料、系爭房地買賣契約書各 1份、原告給付各階段買賣價金截圖照片5張（見本院卷第13 1頁、第213至222頁、第223至227頁）為證，堪信為真實。另東華公司負責系爭房屋租賃事宜之承辦人員即訴外人「We ndy」曾於111年11月4日傳送電子郵件予被告表示：「After discussing first point with my boss, he decided to sell it at NTD11M.(第一點跟我的老闆討論後，他決定售價是1,100萬。)」，嗣於111年11月24日「Wendy」再次傳送電子郵件告知被告：「This lea-se has expired on 30/6/ 2022. Regarding your proposal of 8.7 million to buy this house, we finally decided not to sell the house due to other purposes.（租約已經在2022年6月30日到期。關於你提出以870萬買這套房子的問題，我們最終因為其他用途決定不賣掉這套房子。）」等節，有111年11月4日、 111年11月24日被告與「Wendy」之電子郵件各1份在卷可參（見本院卷第127至130頁），可知東華公司於111年11月間就系爭房地係開價1,100萬元，並對於被告欲以870萬買受之要約明確表示拒絕，則東華公司最終將系爭房地以420萬出售予原告，不僅與原先開價之1,100萬元相距懸殊，甚至低於被告出價之一半，顯然不合交易常規。　㈣原告雖主張系爭房地乃東華公司於88年間向訴外人羅肫仁，約定以總價495萬7,957元，連同門牌號碼臺南市○○區○○○街0 00號房屋（權利範圍全部）、122號房屋（權利範圍2／22）一同買受，東華公司取得系爭房地之價格為245萬3,009元（含土地204萬元及建物41萬3,009元），而東華公司於112年5 月間將系爭房地出售予原告，至少已淨賺172萬7,039元（計算式：買賣價金400萬元-（購入成本245萬3,009元-房屋建物累積折舊19萬7,052元）-營業稅1萬4,504元-代書費等雜支費用2,500元=172萬7,039元），故東華公司並無賠售系爭房地之情事等語，並提出東華公司88年3月19日取得土地建物相關資料、買賣所有權移轉契約書及相關報表、發票影本各1份為證（見本院卷第293至312頁）。惟查，系爭房地於1 05年7月27日設定系爭抵押權予華夏公司，有系爭房地之登記謄本及異動索引各1份附卷可參（見本院卷第241至248頁）。衡諸常情，設定不動產抵押權之目的，係作為債務人清償不能時之擔保，如不動產價值未大於債權額或至少與債權額相當，即欠缺擔保之功能，殊難想像債權人願以價低之不動產據為擔保設定抵押，是堪認系爭房地於105年時之市值即應至少與750萬元相當，而縱不考量通貨膨脹等經濟因素，我國近10年內不動產市場交易價格整體呈上漲趨勢，乃公知之事實，故難認420萬元為系爭房地於112年5月間之合理售價。況東華公司於111年11月間就系爭房地係開價1,100萬元，並拒絕以870萬出售予被告之事實，已認定如前，亦足見東華公司於111年間對於系爭房地之估價不僅只420萬元。原告此部分主張，礙難憑採。　㈤原告復主張東華公司係因與被告就系爭房屋租賃事宜，頻生爭執，東華公司之實際負責人蘇瑞希認為被告無購買之誠意，始拒絕被告出價870萬之提議；又原告於98年間曾建議東華公司共同合作投資購買臺北市○○區○○○○○○建案房地(原告與東華公司各持有房地所有權各2分之1，每坪購買成本約43 萬多元)，嗣原告於103年1月7日出售該房地持分2分之1予東華公司，現該房地已上漲至每坪95萬餘元，後東華公司於得知原告有移居臺南居住之需求時，為感謝原告上開合作投資提議及出售持分，並考量原告購買系爭房屋後需負擔高額裝潢修繕費用，始將系爭房地以420萬元賣予原告等語，並提出上開建案房屋不動產買賣契約書影本1份為佐（見本院卷第313至322頁）。惟觀上開111年11月4日被告與「Wendy」之電子郵件內容，「Wendy」曾向被告提供東華公司授權買賣系爭房地之仲介的聯絡方式，並告知被告定金價額與承諾期限，有上開111年11月4日被告與「Wendy」之電子郵件可佐。如東華公司確因與被告間之租賃事宜心生芥蒂，無意出賣系爭房地予被告，則東華公司自始應無傳送系爭房地買賣要約予被告之必要，而原告亦未舉證自111年11月4日截至同月24日東華公司拒絕被告870萬元買受之要約為止，東華公司與被告間有何紛爭，是以原告此部分主張，要難採信。再觀原告提出之上開建案房屋買賣契約書，發生時間與系爭房地買賣已相隔將近10年，且原告於出售該房地2分之1予訴外人倪春慧(即東華公司負責人)時，已因房地上漲獲有利益，原告執此作為東華公司願以低價出售系爭房地予原告之原因，顯與常情不符，堪難憑採。　㈥原告上開主張既全無足採，則依一般經驗法則及論理法則，應足自東華公司於111年11月間就系爭房地原開價1,100萬元，並對於被告欲以870萬買受之要約明確表示拒絕，卻最終將系爭房地以420萬出售予原告之間接事實，推認出東華公司與原告間並無買賣真意之要件事實，揆諸上開說明，東華公司與原告間與就系爭房地之買賣契約與所有權移轉行為應均屬通謀虛偽意思表示，而為無效。縱使原告已因無效之法律行為完成系爭房地之所有權移轉登記，仍不能取得所有權，原告當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權。復因原告非所有人，故未有任何利益受損害，亦自不得依民法第179條規定請求不當得利。　　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告自112年6月7 日起至返還房屋日止相當於租金之不當得利每月22,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李姝蒓以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張鈞雅

2025-02-17

TNEV-113-南簡-176-20250217-1

聲

臺灣臺北地方法院

聲明異議

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度聲字第81號異議人沈玉郎相對人王志成王明慧王明玲上列異議人對於本院提存所民國114年1月10日(113)取智字第274 4號函所為否准聲請取回本院112年度存字第205號清償提存事件提存物之處分聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。　　理　由一、關係人對於提存所之處分，得於處分通知書送達關係人翌日起10日之不變期間內，提出異議。提存所認前項異議有理由時，應於10日內變更原處分，並將通知書送達關係人；認異議無理由時，應於10日內添具意見書，送請法院裁定之，提存法第24條定有明文。查，本院提存所於114年1月10日以（ 113）取字第2744號函否准異議人聲請取回本院112年度存字第205號清償提存事件之提存款新臺幣（下同）9萬6,800元（簡稱原處分），並於114年1月15日送達異議人，異議人收受原處分後，於114年1月22日具狀提出異議，本院提存所認其異議為無理由，於112年2月10日添具意見書送請本院裁定，經核與上開規定相符，合先敘明。二、本件異議意旨略以：按提存事件係屬非訟程序，提存所僅得就形式為審查，關於實體法律事項，提存所並無審查權。異議民國人113年12月24日聲請取回本院112年度存字第205號清償提存事件提存物，係依據本院有效存在之111年度訴字第5733號判決為證明文件，該判決甚且為本件提存受取權人聲請強制執行之法律依據。是異議人據前開判決第14頁第1- 2、4、14-15行所示「兩造間於110年6月以後即無租賃關係存在」，依提存法第17條第1項第2款所定「提存原因消滅者」聲請取回提存物，與法相合。本院111年度訴字第5733號判決及其上訴審臺灣高等法院112年度上易字第819號判決，皆已就本件提存之110年6月至111年4月份之租金為判決主文第2項應給付之金額；且執行法院亦依112年度上易字第819 號判決，將異議人依據該判決所為擔保提存免假執行之113 年度存字第145號292,096元提存物將本件租金提存金額包含予以扣押於158,900元範圍內，是本件提存租金顯已在113年度存字第145號擔保提存已受清償，異議人依提存法第17條第1項第2款所定「提存原因消滅者」聲請取回提存物，與法相合。本院提存所旨揭不准許異議人取回系爭提存物之處分書，與法相違，爰提出異議，請惠予發回系爭提存物。三、按提存乃債務人將其應為之給付，提存於國家設置之提存所，以代清償或達到法律上某一目的之行為，其性質屬於非訟程序，而非判斷私法上權利義務之訴訟程序，故提存所就具體提存事件僅得依提存法及其施行細則之規定為形式上審查，至當事人有關實體上權利義務法律關係之爭執，應由當事人另行以訴訟方式謀求解決，提存所並無審查權限。次按「清償提存之提存人於提存後，提存原因消滅者，得聲請該管法院提存所返還提存物」，為提存法第17條第1項第2款所明定；所謂提存之原因已消滅者，係就形式上觀察，原據以提存之債之關係已消滅者而言，如原據以提存之債之關係已經兩造合意解除而消滅，或已經確定判決確認原債之關係不存在者而言。　　四、經查，王彭梅蘭前出租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）中分隔之套房305室（簡稱系爭套房）予異議人，雙方於98年3月15日簽訂房屋租賃契約書，租金每月9,500元，約定租期至99年3月14日。租約到期後，異議人仍繼續使用系爭房屋，雙方就系爭房屋有不定期租賃契約。王彭梅蘭於105年7月18日死亡，系爭房屋由繼承人即相對人王明慧、王明玲、王志成與王志嘉公同共有。相對人、王志嘉於108年5月2日就遺產分割事件達成訴訟上和解，由相對人取得系爭房屋所有權，並於109年10月16日辦理移轉登記相對人分別共有，異議人與相對人於109年12月間另自行成立不定期租賃契約（簡稱系爭租約）等事實，業據臺灣高等法院112年度上易字第819號民事判決認定明確。異議人則於112年1月31日為給付相對人110年6月份起至111年4月份止共計11個月之租金，清償提存租金金額共9萬6,800元，經本院提存所112年度存字第205號清償提存事件提存在案，並業據本院依職權調取上開清償提存卷宗核閱無訛。可知異議人係就系爭租約，應給付相對人之租金辦理清償提存。嗣異議人於113年12月24日檢具本院111字第5733號民事判決及臺灣高等法院112年度上易字第819號民事判決影本，以「提存出於錯誤」、「提存之原因已消滅」等原因事實，聲請本院提存所取回提存之系爭租金，未予具體指明本件取回原因究為提存出於錯誤或提存原因消滅。本院提存所乃於113年1 2月25日函請異議人就本件取回原因究係提存出於錯誤或提存原因消滅，為相關補正說明，異議人即具狀陳稱係依提存法第17條第1項第2款所定提存原因消滅者聲請取回提存物，並以本院111年度訴字第5733號判決為證明文件等語。本院提存所又於114年1月3日再次函請異議人應補正釋明「提存原因消滅」事由之證明文件。異議人雖於114年1月10日補正書狀稱本件提存物之取回，係執有效存在並未經廢棄之本院 111年度訴字第5733號判決爲證明文件，並依提存法第17條第1項第2款所定「提存原因消滅者」聲請取回提存物，與臺灣高等法院112年度上易字第819號判決之實體法律事項無涉云云。然依臺灣高等法院112年度上易字第819號民事確定判決，已然認定異議人與相對人於109年12月間另自行成立不定期租賃契約，業已前述，就形式上審查，非可認為異議人清償提存之租金債務已經消滅。是以，異議人以提存原因消滅者為由，依提存法第17條第1項第2款之規定，聲請就本院提存所112年度存字第205號提存事件取回提存物，於法無據。原處分否准異議人取回提存物之聲請，經核並無違誤。至異議人雖另稱本件所提存之系爭租金，於另案113年度存字第145號擔保提存事件中就異議人所提供之提存物，經受取權人聲請強制執行而清償完畢，是異議人依法所為提存亦因原因消滅而得取回提存物云云，然提存事件既係屬非訟事件，異議人所執前詞，係是否異議人之租金債務已另經執行而消滅之實體事項爭議，非本院提存所所得審認。即異議意旨指摘原處分不當，求予准許異議人取回提存物，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件異議為無理由，爰依提存法第25條第1項後段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　范智達以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭玉佩

2025-02-17

TPDV-114-聲-81-20250217-1

竹北簡

竹北簡易庭(含竹東)

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第680號原告張瑞君訴訟代理人楊振芳律師被告邵麗安住新竹縣○○鄉○○○街00號5樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新竹市○○鄉○○村○○路○段○○○號四樓五一一號房屋返還原告。被告應給付原告新臺幣參萬柒仟伍佰元及自民國一一四年一月十一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。訴訟費用新臺幣壹仟元及自本判決確定之翌日起，加給按年息百分之五計算之利息，由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第25 5條第1項但書第2款定有明文。查，原告起訴聲明求為：被告應將系爭房屋即門牌號碼新竹市○○鄉○○路0段000號4樓511 號房屋返還原告（下稱：聲明A），並給付欠租新臺幣（下同）1萬8,000元及自民國113年8月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元（見本院卷第9頁起訴狀）。嗣前開聲明A固未據變動，然就欠租部分已據聲明擴張其請求數額，而增至3萬6,000元，並提出民事聲明暨陳報狀1件，該份書狀第三點第1～2行主張欠租部分要算到租約合法終止之日（後者簡稱：聲明B）；又就相當租金不當得利部分，則一併求為被告應自準備書狀繕本送達後至返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元（下稱：聲明C），本判決下開論述時，就：聲明A遷讓房屋＋聲明B給付欠租＋聲明C給付相當租金不當得利，併合稱【最後聲明】，經核原告所為之訴之變更或追加，與前開規定並無不合，於程序上爰予准許，先予敘明。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。三、原告主張：其將系爭房屋自111年9月29日起至112年3月28日，以每月4,500元代價出租於被告，租賃期滿後轉為不定期租賃契約，然因被告自113年4月開始不繳租金，積欠113年4 月至12月租金共4萬0,500元，扣除押租金後，仍欠3萬6,000 元，故而原告以準備書狀繕本送達作為行使租約終止權意思表示，是被告併應自準備書狀繕本後至返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元相當租金不當得利等語，爰聲明：如【最後聲明】所示。四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。五、按，承租人應依約定日期，支付租金、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第455條前段定有明文。次按，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時、承租人違反租賃契約時。土地法第100條第3款、第5款亦有明定。再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。六、查，被告自111年9月29日起向原告以每月4,500元承租系爭房屋，簽訂書面租賃契約，該租約已於112年3月28日屆期，並因原告不為反對轉為不定期租賃契約，但被告有不按時繳租金之情事，被告尚欠逾二月租金（指：113年4月至12月共計9個月。4,500元/月×9月＝40,500元。40,500元－押租保證金4,500元＝36,000元。再加計後述114年1月1日起至114年1月10日止共10日＝4,500元÷3＝1,500元。36,000元＋1,500元＝3萬7500元），業據原告提出房屋租賃契約書、新竹縣政府稅務局房屋稅籍證明書、房屋照片等件在卷可證，嗣經原告再以準備書狀之提出，作為終止兩造前開不定期租賃契約之意思表示，以上皆不為被告爭執，是本院依全部卷證調查結果暨斟酌全辯論意旨，堪認原告主張為真，故兩造間之租賃關係自114年1月10日起已合法終止（見本院卷第91頁送達證書，寄存送達加10日），原告訴請被告應將系爭房屋遷讓返還暨給付欠租3萬7,500元，及一併請求自114年1月10日翌日起至系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告4,500元之相當於租金之不當得利，均屬有據，其訴為有理由，應予准許。又，本件為簡易程序，就被告敗訴部分之判決，應職權宣告假執行。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第91條第3項、第389條第1項第3 款，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　竹北簡易庭法　官　周美玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應添具繕本1件，並按不服程度繳納第二審上訴費用，如被告對於本件判決全部不服提出上訴，應繳納上訴審裁判費新臺幣2,250 元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐佩鈴

2025-02-14

CPEV-113-竹北簡-680-20250214-1

店簡

新店簡易庭

確認本票債權不存在

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第769號原告游期期訴訟代理人陳琮勛律師被告陳紀閔訴訟代理人李岳洋律師何勖愷律師上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院於民國114年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認被告持有原告所簽發如附表所示之本票，對原告之本票債權不存在。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告經營訴外人好食一有限公司（下稱好食一公司）擔任董事，被告經營訴外人同立企業有限公司（下稱同立公司）擔任董事，好食一公司前於民國112年7月25日向同立公司購買其所有之基隆市○○區○○段0000○號、48-2建號建物（門牌號碼均為基隆市○○區○○○路000號房屋，下稱系爭房屋）、及其座落土地（下合稱系爭房地）作為廠辦使用（下稱系爭買賣契約）。好食一公司與同立公司復於同年月29日就系爭房地以售後回租方式簽訂租賃契約，將系爭房屋2樓部分區域出租予同立公司，租期20年，每月租金為新臺幣（下同）150, 000元，加計5%稅金後，每年租金合計為1,890,000元（下稱系爭租約）。被告為避免原告調漲租金，因而同意預付10年租金合計18,900,000元，並由同立公司簽發票面金額8,800, 000元之支票共2張（支票號碼分別為：0000000、0000000號，下合稱系爭支票）交予好食一公司，合計17,600,000元，尚餘1,300,000元未給付。被告另為避免好食一公司終止系爭租約，致其預付租金陷於難以請求之風險，原告遂依被告要求簽發如附表所示本票合計10張（下合稱系爭本票）交予被告，金額合計18,900,000元。　㈡詎被告於113年4月間向原告要求買回系爭房地，原告拒絕後，被告竟持系爭本票向鈞院聲請准予強制執行，經鈞院以11 3年度司票字第15138號裁定（下稱系爭本票裁定）准許在案。然而，原告簽發系爭本票之原因為，如好食一公司將來終止系爭租約，好食一公司對同立公司所負預付租金返還之不當得利債務，由第三人即原告代好食一公司向第三人即被告為清償（即民法第310條、第311條規定之第三人向第三人為清償，下稱甲原因關係），原告迄今並未終止系爭租約，上開不當得利債務並未發生，甲原因關係並不存在，故系爭本票債權應不存在等語，爰依系爭本票之法律關係提起本件訴訟。　㈢並聲明：確認系爭本票債權不存在。二、被告則以：　㈠對於好食一公司與同立公司簽訂系爭買賣契約及系爭租約、被告有同意預付10年租金合計18,900,000元、同立公司簽發並交付系爭支票予好食一公司、系爭本票有擔保甲原因關係均不爭執。然因系爭房屋於締約前即有漏水等重大修繕事項，故系爭租約約定待好食一公司履行修繕義務後，系爭租約之租期始行起算，在此之前系爭租約應屬不定期租賃關係。被告因相信原告將履行上開修繕義務，始同意預付10年租金，故系爭本票之擔保範圍應包含上開修繕義務之履行（下稱乙原因關係），否則被告實無必要代表同立公司預先給付10 年鉅額租金，不僅承擔資金周轉風險，更與一般租賃習慣不合。　㈡詎好食一公司遲未履行修繕義務，被告前於112年9月28日起即已向原告催告應代表好食一公司履行修繕義務，原告均置之不理，好食一公司已陷於債務不履行，故被告自得行使系爭本票債權等語，資為抗辯。　㈢並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其私法上之地位有受侵害之危險，且此種危險得以對被告之確認判決將之除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判決【原判例】意旨參照）。經查，原告主張系爭本票債權不存在，此為被告所否認，而系爭本票業經被告向本院聲請准予強制執行獲准，有系爭本票裁定可參（本院卷第17頁），並經本院職權調閱系爭本票裁定卷宗核閱無誤，故原告在私法上之地位即是否就系爭本票負有債務顯有受侵害之危險，而此不安之狀況得以對被告之確認判決除去，揆諸前揭法條及說明，原告提起本件訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。　㈡甲原因關係不存在：　⒈按向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。民法第310條、第311條分別定有明文。　⒉原告經營好食一公司擔任董事，被告經營同立公司擔任董事，有經濟部商工登記公示資料查詢結果各1份可憑（本院卷第111至112、113至114頁）。好食一公司前於112年7月25日向同立公司購買系爭房地作為廠辦使用，好食一公司與同立公司復於同年月29日就系爭房地以售後回租方式簽訂租賃契約，將系爭房屋2樓部分區域出租予同立公司，租期20年，每月租金為150,000元，加計5%稅金後，每年租金合計為1,8 90,000元【計算式：150,0001.0512＝1,890,000】等節，有系爭買賣契約、系爭租賃契約可稽（本院卷第125至135、 39至52頁）。被告並同意預付10年租金合計18,900,000元【計算式：1,890,00010＝18,900,000】，並由同立公司簽發系爭支票交予原告，合計17,600,000元，尚餘1,300,000元【計算式：18,900,000－17,600,000＝1,300,000】未給付，有系爭支票影本、兩造通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄可佐（本院卷第53、55頁）。原告並有簽發系爭支票交予被告，有系爭支票影本可證（本院卷第21至27頁）。上開事實，均為兩造所不爭執（本院卷第88、118至119、120、153頁），首堪認定。　⒊系爭租約之雙方當事人為好食一公司與同立公司，被告同意預付10年租金合計18,900,000元，並由同立公司簽發系爭支票交予好食一公司，則若將來系爭租約提前終止，好食一公司將對同立公司負有預付租金返還之不當得利債務。又系爭本票之發票人為原告，受款人為被告，原告、被告雖分別為好食一公司、同立公司之法定代理人，好食一公司、同立公司係分別由原告、被告代表為法律行為，然自然人仍與法人有別，且系爭本票之發票人並非以好食一公司名義所簽發、受款人亦非填載同立公司之名義。申言之，若將來系爭租約提前終止，好食一公司（債務人）對同立公司（債權人）所負預付租金返還之不當得利債務，原告及被告均為第三人。　⒋又系爭本票擔保之原因關係包含甲原因關係，已為兩造所不爭執（本院卷第121頁），亦即好食一公司對同立公司所負預付租金返還之不當得利債務，由第三人即原告代好食一公司向第三人即被告為清償（即民法第310條、第311條規定之第三人向第三人為清償）。而甲原因關係尚未發生等情，亦為被告所自認（本院卷第121頁），故甲原因關係不存在，已堪認定。　㈢系爭本票有擔保乙原因關係之事實，應由被告負舉證責任：　⒈按票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人。票據法第13條前段定有明文。依上開規定反面解釋，若票據債務人與執票人間存有直接抗辯之事由，自得據以主張。惟因票據係文義證券及無因證券，票據行為一經成立發生票據債務，與其基礎之原因關係各自獨立，是應由票據債務人就其抗辯之原因事實先負舉證責任，迨票據原因關係確定後，有關該原因關係存否及內容之爭執，則依一般舉證責任分配法則處理（最高法院106年度台簡上字第55號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明定。　⒉經查，原告主張系爭本票之原因關係為甲原因關係，此已為被告所不爭執（本院卷第121頁），而被告辯稱系爭本票之原因關係尚包含乙原因關係，此為原告所否認（本院卷第17 6頁）。揆諸上開規定及說明，票據債務人即原告就其抗辯之原因事實（即甲原因關係）應先負舉證責任，迨甲原因關係確定後，有關甲原因關係存否及內容之爭執，則依一般舉證責任分配法則處理，換言之，若非票據債務人即原告抗辯之原因事實（即乙原因關係），自應依民事訴訟法第277 條規定分配舉證責任。原告僅主張系爭本票之原因關係為甲原因關係，乙原因關係並非原告所主張之原因關係抗辯之事實，故系爭本票有擔保乙原因關係之事實，屬有利被告之事實，應由被告負舉證責任。　㈣乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍：　⒈被告辯稱系爭本票擔保範圍包含乙原因關係，固據提出兩造L INE對話紀錄截圖、系爭房屋平面圖及漏水區域照片為憑（本院卷第95至104、157至166頁）。然查，觀諸兩造LINE對話紀錄，被告於112年9月28日稱：「你廠房目前都沒有進度麼」、「買賣也沒有進度？」，原告稱：「有，差不多了」；被告於112年12月1日稱：「目前都在一個停滯的狀態」、「消防的問題消防隊會來審查消防」、「廠房目前也都沒進度」，原告稱：「沒有困難，代書很慢，要催促」、「每天都有致電給他」，被告稱：「廠房的消防」、「我們要趕快進行吧」；被告於112年12月6日稱：「我要問妳消防的問題」、「還有門」、「這些比較需要快些」，原告稱：「1/門我會重做，2/消防也可以各自做呦，因為23樓比較複雜」；被告於112年12月19日稱：「妳工程能繼續進行嗎」、「那個窗子沒裝雨水打進屋子」、「我的冷凍庫的預冷室都是水」、「從二樓滴下來」，原告稱：「一直都有在安排呦」、「在意美感，廠商在找材質」；被告於113年1月2日稱：「先解決雨水滲進來的問題跟消防」、「可能比較迫切」，原告稱：「好，窗框也選好，待木工進場」，被告稱：「門窗跟樓頂的包覆跟下雨時雨水潑進來有關」、「再麻煩妳抓緊時程」；被告於113年1月18日稱：「廁所，窗子跟消防，跟這些沒有太大關係」、「就別漏水，別被罰，有地方上廁所」、「能做的先做吧」；被告於113年2月21日稱：「請問窗子為什麼沒辦法決定」、「只要下雨水就會潑進房子」、「能不能先把開好窗的地方做起來」、「窗子的事我已經問妳 8個月了」。雖可見被告有數次向原告表示系爭房屋關於消防、門窗等工程事宜，然未曾提及系爭本票，故尚無從憑此推論系爭本票之擔保範圍除甲原因關係外，尚包含系爭房屋之修繕義務（即乙原因關係）。　⒉再者，證人即同立公司冷凍工程之承包商德丞工程股份有限公之總經理蔡信祿於本院審理中證稱：①我在112年承包同立公司的冷凍工程，位置就是系爭房屋，下雨時會漏水到系爭房屋冷凍庫的預冷室，我有幫被告做系爭房屋3樓地板防水工程及拆除工作，例如將不用的鐵片拆除。②我沒有看過系爭本票、系爭買賣契約、系爭租約，也沒有參與系爭本票、系爭買賣契約、系爭租約之簽立經過。被告曾告訴我好食一公司與同立公司有簽訂系爭買賣契約及系爭租約，但我不清楚買賣價金之金額，也不清楚同立公司有預付10年租金給好食一公司及原告有簽發系爭支票等事。我不清楚兩造有無就系爭房屋之修繕事項討論，也沒聽過或看過原告保證要將系爭房屋之漏水修繕至可使用的狀態等語（本院卷第184至186 頁）。故被告主張證人蔡信祿有參與並知悉系爭買賣契約、系爭租約及系爭本票相關事宜，已難採信。　⒊被告雖辯稱因被告虧損出售系爭房地，被告同意預先給付10 年租金係因原告承諾修繕系爭房屋之2樓門窗及1樓廁所，系爭租約之租期待好食一公司履行修繕義務後始行起算等語。然查，系爭租約第2條已約定租賃期間為20年，雖其僅記載「㈠租賃期間自民國112年＿月＿日起，以＿年為約期續約至民國132年＿月＿日止。（租賃期間為20年）㈡租賃契約屆滿後，若甲、乙雙方皆未提出異議，則視為甲、乙雙方一本契約之相同條件續約＿年。」而未將確切之租期起迄日填寫完成，此觀系爭租約即明（本院卷第39至52頁），然兩造對於系爭租約約定之租賃關係存在均不爭執（本院卷第119頁），且系爭租約已記載租期之起始年份為112年、屆至年份為132年，故縱然月、日未記載，亦不影響兩造已合意成立系爭租約之事實。　⒋此外，系爭租約之租金每年為1,890,000元，被告同意預付10 年租金之總額為18,900,000元，而系爭本票共有10張，每張票面金額亦為1,890,000元，系爭本票金額之總額亦同被告同意預付10年租金之總額即18,900,000元【計算式：1,890, 00010＝18,900,000】，足信系爭本票之擔保範圍應僅有甲原因關係。況且，系爭租約第3條第2、3項已明定「㈡甲方同意於租賃期間內不得藉任何理由要求調整租金。㈢租金支付方式：由乙方開立即期支票（票號：＿＿，金額：壹仟捌佰玖拾萬元整）預先支付10年份之租金與營業稅；剩餘10年租金之租金及營業稅，乙方應於民國＿年＿月＿日前，以相同方式或以甲方同意之方式給付。」核與原告主張被告係為避免好食一公司調漲租金而同意預付10年租金乙節相符，可見好食一公司、同立公司對於同立公司預付10年租金均已於簽訂系爭租約時所慮及，系爭租約簽訂日期為112年7月29日，系爭本票之發票日則為同年月28日，倘若兩造確有以系爭本票擔保乙原因關係之真意，何以在原告簽發系爭本票後翌日簽訂系爭租約時，未將好食一公司或原告所負之修繕義務、系爭本票擔保乙原因關係之相關約定為具體記載，此實有違常理。甚者，倘若被告辯稱系爭本票亦有擔保乙原因關係此節為真，則因漏水修繕義務之範圍及金額均有不明，被告所主張好食一公司陷於債務不履行致其所受損害之金額亦非特定，顯將無從達到充分擔保甲原因關係之目的，益徵乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍。被告復未提出其他證據以實其說，則被告辯稱乙原因關係亦為系爭本票之擔保範圍，難認可採。　㈤準此，甲原因關係不存在，乙原因關係並非系爭本票之擔保範圍，故系爭本票債權應不存在。四、綜上所述，原告依系爭本票之法律關係，請求確認系爭本票債權不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄　　附表：（單位均為新臺幣/民國）編號票面金額准予強制執行金額發票日到期日票據號碼 1 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 2 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 3 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 4 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 5 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 6 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 7 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 8 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 9 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 10 1,890,000元 1,890,000元 112年7月28日 112年7月28日 TH0000000 註：即本院113年度司票字第15138號裁定准予強制執行之本票。

2025-02-14

STEV-113-店簡-769-20250214-1

重簡

三重簡易庭

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第1648號原告李明憲訴訟代理人李曉真被告陳景華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：被告於民國106年1月1日向原告之父親李能達（已於111年9月13日過世）承租坐落於新北市○○區○○路00 0巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋，由原告繼承），約定租期自106年1月1日起至107年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，應於每月1日給付，被告並繳付押租金30, 000元（下稱系爭租賃契約），嗣於租期屆期後變更為不定期限租賃契約關係，詎被告自112年12月起即未再支付租金，迭經催討均不予置理，原告已終止系爭租賃契約，被告對系爭房屋即屬無權占有，應自112年12月1日起按月賠償原告未收月租金15,000元，爰依繼承、租賃及不當得利法律關係提起本件，並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及自112年12月1日起至遷讓之日止，按月賠償15,000元。三、法院之判斷：（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第2 項前段、第451 條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，同法第440條第1 、2 項分別定有明文；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：. . . 三承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦規定甚詳。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。本件原告主張系爭租賃契約於租期屆期後已變更為不定期租賃契約關係，而被告自11 2年12月起即未再繳付租金之事實，固為被告不爭執，惟揭諸前開說明，原告如欲以被告積欠租金為由終止系爭租賃契約，仍應先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。然原告並未舉證證明其於被告積欠租金以押租金抵償外達2 月以上租額後，曾定相當期限催告被告給付欠租之證據，而觀以其所提與被告間113年12月18日LINE對話截圖所示「陳先生，去年112年12月就未繳房租，112年12月28日下午12： 32及113年1月18日下午 6：11，2次打電話給你要催繳房租，你都不接也不回覆，你的2月押金今年113年1月就已經扣完，我已經向法院提告，我要終止跟你的租賃契約，並且要求你歸還房屋，請收到訊息主動跟我聯絡，以此為證。」，亦無法證明原告曾就被告尚欠租金定期催告被告給付之事實，自難認系爭租賃契約已因被告積欠租金而經原告合法終止。（二）綜上，系爭租賃契約既未經原告合法終止，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據，則被告基系爭租賃契約占用系爭房屋亦難認係屬無權占有，原告併請求被告自11 2年12 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告未收租金之不當得利15,000元，亦屬無據。　（三）從而，原告依上開法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自112年12月1日起至遷讓之日止，按月賠償15 ,000元，為無理由，應予駁回。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　14　　日臺灣新北地方法院三重簡易庭法　官　葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　14　　日　　　　　　　　　　書記官　楊荏諭

2025-02-14

SJEV-113-重簡-1648-20250214-2

鳳簡

鳳山簡易庭

遷讓房屋

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第695號原告劉黃進財訴訟代理人劉國華被告江進龍上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00弄0號房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠伊於民國110年4月13日與被告簽訂租賃契約，將門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定每月租金新臺幣（下同）13,000元、租賃期間自11 0年4月10日起至113年4月10日止，並約定水、電、瓦斯等費用由被告負擔。於前開定期租賃契約屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋，伊亦未反對意思並依前開定期租賃契約所約定內容向被告收租，雙方就系爭房屋成立不定期限繼續契約（下稱系爭不定期租賃契約）。詎被告曾於定期租賃契約存在期間因違規用電經台灣電力股份有限公司（下稱台電）催繳，被告未予繳納，造成系爭房屋1樓遭台電拆除電錶；又於系爭不定期租賃契約期間，在系爭房屋外堆置物品，造成系爭房屋環境髒亂遭環保局開罰，且被告拒絕繳納罰鍰，伊遂經兒子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日向被告通知要終止系爭不定期租賃契約，並主張系爭不定期租賃契約於 113年9月13日已合法終止，然被告迄今仍無權占用系爭房屋。為此，爰依所有權及契約法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語。　㈡並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：　㈠伊與原告於113年4月10日就系爭房屋成立不定期租賃關係，於113年8月中旬欲繳納租金時，不知何故遭原告拒收租金，伊有給付租金之意願，故仍有佔有使用系爭房屋之權利。又系爭房屋雖曾遭台電拆除電錶，然係因台電作業錯誤所致，並已復電，且此事為伊與台電之間的事，與原告無關。另就環保局對系爭房屋開罰部分，原告有通知伊去繳罰單，但伊認為罰單上所記載之名字係原告，所以伊不願意繳，故原告兒子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日表示不繳罰單就不出租系爭房屋給伊了，雖然伊迄今仍未繳納罰單，然係因罰單並非記載伊之名字，故伊認為原告並未合法終止系爭不定期租賃契約等語置辯。　㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：　㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造於原定期租賃契約之租期即113年 4月10日屆滿後，承租人即被告仍為系爭房屋之使用收益，原告不即表示反對之意思且收受租金，視為成立系爭不定期租賃契約之事實，為兩造所不爭執（本院卷第60、82頁），堪認兩造間於原定租賃期限即113年4月10日屆滿後，就系爭房屋成立系爭不定期租賃契約。　㈡原告已合法終止系爭不定期租賃契約：　⒈按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。民法第450條第2項、第3項定有明文。再按，土地法第1 00條第4、5款規定，承租人以房屋供違反法令之使用時，或承租人違反租賃契約時，得收回房屋。另按，房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全；乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，系爭不定期租賃契約第10條、第11條前段亦有明文。　⒉原告主張被告在系爭房屋外堆置物品，造成系爭房屋環境髒亂遭環保局開罰等節，業據原告提出被告於系爭房屋堆放物品之照片為憑（本院卷第89至95、99、103至107頁），且被告於審理時承認於系爭房屋外堆置物品（本院卷第84頁），且就原告主張系爭房屋係因其違法堆放廢棄物遭環保局開罰等節亦未予爭執（本院卷第83至84頁），是原告前開主張堪認為真實。本院觀諸原告所提出照片，被告於系爭房屋騎樓、屋外道路堆置大量廢棄洗衣機、電視、音響，堆置方式凌亂，且環境異常髒亂，且廢棄洗衣機內皆有可能滋生病媒蚊之污水，影響環境嚴重致遭環保局開罰，已足認被告所為不符系爭不定期租賃契約第11條乙方即被告應以善良管理人之注意義務使用系爭房屋之約定，且被告將系爭房屋作為堆置廢棄物使用之方式，亦屬將系爭房屋為違反法令之使用，是原告據此終止系爭不定期租賃契約，自屬有據。　⒊原告主張於113年8月13日已當面通知被告終止系爭不定期租賃契約，系爭不定期租賃契約已於113年9月13日合法終止乙節，業據被告於本院審理時表示：系爭房屋遭環保局開罰， 113年8月13日原告要伊去繳納罰鍰，但伊認為罰單上記載的是原告名字，請原告將罰單更改為伊的名字方願繳納，原告的兒子當場就說不租給伊了；伊一直沒有繳該罰單等語（本院卷第83至84頁），是兩造均不爭執原告已經其子即原告訴訟代理人劉國華於113年8月13日當面通知被告終止系爭不定期租賃契約之意思，另觀諸被告所提出於原租賃契約手寫繳納租金之記載，原告於收受113年7月13日至同年8月13日之租金後，即未再向被告收取租金，有被告所提出繳納租金記載附卷可憑（本院卷第61頁），亦徵原告所稱業於113年8月 13日向被告通知終止系爭不定期租賃契約非虛。依前揭之旨，原告已於1個月前通知終止系爭不定期租賃契約，則原告主張系爭不定期租賃契約於113年9月13日合法終止，當屬有據。　⒋至被告辯稱伊仍有繳納房租意願，未繳罰單原因係因罰單所載姓名非伊姓名，故原告終止系爭不定期租賃契約不合法云云。然原告並非以被告未繳納租金為由終止系爭不定期租賃契約，從而被告有無繳納租金之意願，與系爭不定期租賃契約是否合法終止之判斷無涉。再者，被告既已坦認於系爭房屋外堆置如本院卷第89至95、99、103至107頁所示大量廢棄物品，且亦不爭執系爭房屋所有人即原告因違反狀態責任而遭環保局開罰，則原告以被告違法堆置廢棄物品，造成環境髒亂為由終止系爭不定期租賃契約即屬有據，與被告不願意負擔罰鍰之理由無涉，是被告所辯，均難謂可採。　㈢原告得向被告主張請求返還系爭房屋：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之民法第455條前段、第767條前段定有明文。兩造間系爭不定期租賃契約已於1 13年9月13日合法終止，業經本院認定如前，從而原告依民法第455條前段、第767條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，即屬有據。四、綜上，原告依契約及所有權法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　　官茆怡文以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉企萍

2025-02-14

FSEV-113-鳳簡-695-20250214-1

上

臺灣高等法院臺南分院

拆屋還地等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上字第108號上訴人即附帶被上訴人財團法人台灣省嘉義縣梅山玉虛宮法定代理人簡芳雄訴訟代理人劉烱意律師被上訴人即附帶上訴人簡黃月霞黃月珠黃仁德黃月足共同訴訟代理人黃政勛被上訴人即附帶上訴人黃沅洲訴訟代理人黃家慈被上訴人即附帶上訴人黃月娥訴訟代理人黃家緯上六人共同訴訟代理人王翼升律師複代理人湯建軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2 月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（112年度訴字第379號）提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於114年1月2日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴人之上訴駁回。原判決關於命被上訴人簡黃月霞、黃月珠、黃仁德、黃月足向上訴人承租坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地如附圖即嘉義縣竹崎地政事務所鑑測日期民國112年9月13日土地複丈成果圖所示編號 A面積81平方公尺之租金，自民國113年1月1日起調整為每月超過新臺幣931元部分；被上訴人黃沅洲、黃月娥向上訴人承租前揭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，自民國113年1月1 日起調整為每月超過新臺幣954元部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人其餘附帶上訴駁回。第一（除確定部分外）、二審（含附帶上訴部分）訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由上訴人負擔二分之一，其餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）全部為伊所有，遭原由被繼承人黃森所有門牌號碼同縣鄉○○街00巷00號房屋（下稱00號房屋），及被繼承人黃義雄所有門牌號碼同前巷00號房屋（下稱00號房屋，與00號房屋合稱系爭建物）無權占用，因伊宮廟處梅山鬧區，香客日眾而交通壅塞，影響當地居民，有收回土地之需要，爰依民法第767條第1項前段、中段，請求黃森之繼承人簡黃月霞、黃月珠、黃仁德、黃月足(下稱簡黃月霞等4人)，及黃義雄之繼承人黃沅洲、黃月娥(下稱黃沅洲等2人)，依序將如嘉義縣竹崎地政事務所民國112年11月30日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B建物予以拆除，並返還占用部分土地。又伊於黃森、黃義雄生前原僅各收取每月684元之使用補償金，如認雙方就建物占用土地部分有租賃關係，不得請求拆屋還地，則備位依民法第442條、第227條之2第1項規定請求增加租金額。原審就備位部分判決伊勝訴，固無不當，惟駁回伊先位請求拆屋還地之訴則有未洽，爰提起上訴等語。上訴聲明：（一）原判決關於駁回伊後開第二、三項先位之訴，及該部分假執行之裁判均廢棄。（二）被上訴人簡黃月霞等4人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（三）被上訴人黃沅洲等2人應將所有坐落系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，並將土地返還伊。（四）願供擔保請准宣告假執行。附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回（上訴人就原審先位之訴請求不當得利本息敗訴部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。二、被上訴人則以：伊等被繼承人黃森、黃義雄自90年起即就系爭建物之租賃給付租金與上訴人，迄兩造涉訟後亦未間斷，與上訴人間有不定期租賃關係，並非無權占有。又系爭建物均無不堪使用之情形，縱認伊曾修繕系爭建物，亦不影響兩造間租賃契約之效力，上訴人先位請求拆屋還地，並無理由。另系爭土地價值並無昇降，上訴人備位請求依民法第　　442條規定調整租金，亦無理由。伊於一審之訴訟代理人均無認諾之權限，原審據該認諾為伊不利判決，尚有未洽。爰併提起附帶上訴等語。答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明（一）原判決關於調整租金部分廢棄。（二）前項廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實 (一)系爭土地面積1,480平方公尺，所有權全部為上訴人所有。 (二)系爭土地上，有黃森原所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺；另有黃義雄原所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺。 (三)黃森於104年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年6月14日死亡，其00號房屋所有權由子女黃沅洲等2人共同繼承。上開被上訴人均未拋棄繼承，並各為00號、00號房屋之所有權人及實際使用人。 (四)經原審法院於112年9月13日履勘系爭土地，系爭土地上坐落有數棟建物，其中00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房，為簡黃月霞等4人居住中，另00號房屋為鋼瓦屋頂磚造平房。系爭土地南側之同段1169地號土地為計劃道路、同段1166地號土地為上訴人寺廟之停車場。 (五)黃森、黃義雄（及繼承人）曾自90年度下期起，以「基地租金」名目繳納費用予上訴人；至遲於108年度起，該費用名目變更為「基地地價稅代收款」。其繳納方式為半年繳納1 次，第1期為當年1至6月份，第2期為7至12月份，各收取1次。被上訴人前已繳期數至112年12月31日止。 (六)依嘉義縣財政稅務局檢送之稅籍證明書記載，00、00號房屋均自57年1月起課房屋稅，折舊年數均56年，113年期課稅現值均12,900元。四、上訴人主張被上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地，先位請求拆屋還地；備位請求調整租金，惟為被上訴人所否認，並以上情置辯。是兩造間就00、00號房屋坐落之系爭土地部分，有無租賃關係？上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求簡黃月霞等4人將附圖所示編號A建物拆除、黃沅洲等2人將附圖所示編號B建物拆除，並返還各該部分土地；備位依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求法院增減系爭土地之租金，是否有據？為本件應審究之爭點。茲分述如下： (一)上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求被上訴人將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由：１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。又上訴人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人以非無權占有為抗辯者，上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任，被上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認上訴人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號民事裁判意旨參照）。　　２、兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係：查系爭土地為上訴人所有，其上坐落有黃森原所有之00號房屋，及黃義雄原所有之00號房屋。上開00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺，00號房屋占用系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺。又黃森於104年6月14日死亡，其所有00號房屋由子女簡黃月霞等4人共同繼承；黃義雄於102年 6月14日死亡，其所有00號房屋由子女黃沅洲等2人共同繼承，被上訴人均未拋棄繼承等情，有系爭土地登記第一類謄本、系爭00、00號房屋照片、黃森除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，及黃義雄除戶謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本，暨家事事件公告查詢結果、嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第11、45、47至57、59至 67、217至219頁、223頁），且為兩造所不爭執（不爭執事實㈠㈡㈢）。而兩造間就系爭土地與系爭建物間為承租關係，為上訴人所不爭執（本院卷第283至284頁），且有被上訴人提出之91至101年基地租金繳納收據聯，其收據名稱記載為「基地租金」，內容記載為「租用者姓名黃森」、「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪177計算」，縱自108年起收據名稱變更為基地地價稅代收款繳納收據聯，然其內容仍記載為「租用者姓名黃森」、「租用者姓名黃義雄」、「租用坪數 18坪」、「訂租方式每坪228計算」，有該等收據聯可參（原審卷第111至136頁），故兩造間就系爭土地與系爭建物間有租賃關係，自堪認定。被上訴人對系爭土地既有租賃關係，自非無權占有。　　３、上訴人雖主張系爭00、00號房屋已興建達60年，超過耐用年限，已不堪使用，應認其租賃期限業已屆至云云。按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。則承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係（最高法院110年度台上字第421號判決參照）。查兩造間就系爭土地與系爭建物間之租賃關係並未訂有租賃期限，而系爭建物雖較老舊，然仍有人居住，且外觀屋況保存尚可，其中00號房屋之屋頂有加蓋鋼瓦屋頂之情形，有原審勘驗筆錄、相片可參（原審卷第163頁、第177頁），難認為系爭建物有不堪使用之情形，尚難認為租期已屆至。又00號房屋加蓋鋼瓦屋頂後，上訴人仍繼續收租金乙情，亦為上訴人所不爭執（本院卷第284頁），依前揭說明，縱認00號房屋原已不堪使用，亦可新成立租賃關係。故00號、00號房屋均無租賃期限屆至之情形，上訴人主張兩造間之租賃期限業已屆至云云，自非可採。４、綜上，被上訴人既有租賃關係之占有權源，上訴人以被上訴人無權占有為由，先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人將系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，請求黃沅洲等2人將如附圖所示編號B面積83平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人，自屬無據。 (二)上訴人備位主張依民法第442條規定，請求法院自113年1月1 日起增加系爭土地之租金，為有理由：１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選任代理人，非受特別委任不得為之，民事訴訟法第384條、第70條亦分別定有明文。２、查被上訴人於113年2月6日言詞辯論期日時，其等之訴訟代理人黃政勛、黃家慈及黃家緯固表示同意上訴人備位聲明之請求，而為訴訟標的之認諾（原審卷第312頁），惟被上訴人於委任黃政勛、黃家慈及黃家緯等人為訴訟理人時，並未特別授權其等就認諾有特別代理權，有委任書可參（原審卷第 93至107頁），上訴人亦不爭執（本院卷第141頁），依前揭說明，黃政勛、黃家慈及黃家緯等人既未獲授權得為認諾，其等所為之認諾，對被上訴人自不生效力，應堪認定。３、另查兩造間就系爭建物與系爭土地間之租金，已曾於108年間為調整，而108年至今之公告現值及公告地價並無價值之提昇等情，業據被上訴人提出系爭土地現值及公告地價查詢資料為憑，且為上訴人所不爭執（本院卷第165頁、第175頁），自堪信為真實。惟依兩造112年、113年基地租金繳納收據聯觀之，「租用坪數18坪」、「訂租方式每坪228計算」（本院卷第251至253頁），即以租用坪數18坪，即約　　59.5平方公尺（計算式：3.305785×18=59.50413平方公尺) 計算租金。惟系爭土地上，00號房屋占用系爭土地81平方公尺；另00號房屋占用系爭土地83平方公尺等情，為兩造所不爭執（不爭執事實㈡㈢）。足見，被上訴人系爭建物實際占用之坪數高於租金計算之坪數，而系爭建物實際占用之坪數係於112年11月30日經地政機關測量後始知悉，亦有附圖可參。故系爭土地租用時係以約59.5平方公尺計算其價值，惟實際上應分別以81、83平方公尺計算其價值始合理，故租賃物之價值於訂約後實際上有增加，而民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故上訴人依民法第442條規定請求增加租金，應屬有據。又上訴人依民法第442條規定請求增加租金，既屬有據，其另依民法第227條之2第1項規定請求部分自無再予審酌之必要，併予敘明。４、又按租賃物為不動產者，其本身之價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求。至所加租額之多寡，於法定限度內，法院本有自由裁量之權（最高法院71年度台上字第2190號裁判參照）。查兩造間於112、113年就系爭建物租金之計算均係以坪數18坪（即約59.5平方公尺），每坪228元計算，各合計為4,104元，有基地租金繳納收據可參（原審卷第333至 338頁、本院卷第251至253頁），而收取之期間係6個月，亦兩造所不爭執（原審卷第90頁、不爭執事實㈤），故每月為6 84元（計算式：4,104元÷6＝684元）。而簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所載編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月931元（計算式：81平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝931 元，元以下四捨五入，下同)；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖編號B部分，占用系爭土地83平方公尺，上訴人請求自113年1月1日起租金應提高為每月954元（計算式： 83平方公尺×684元÷59.5平方公尺＝954元），應屬適當；逾此範圍之請求，則屬無據。六、從而，上訴人先位依民法第767條第1項前、中段規定，請求簡黃月霞等4人、黃沅洲等2人依序將附圖所示編號A、B建物拆除，並將各該部分土地返還與上訴人，為無理由，不應准許。上訴人備位依民法第442條規定，請求簡黃月霞等4人所有之00號房屋，坐落位置如附圖所示編號A部分，占用系爭土地81平方公尺，租金應自113年1月1日起提高調整為每月　　931元；黃沅洲等2人所有之00號房屋，坐落如附圖所示編號 B部分，占用系爭土地83平方公尺，租金應自113年1月1日起提高為每月954元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。故：１、就上開應准許部分：原審為上訴人勝訴之判決，並無不合。被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分附帶上訴。２、就上開不應准許部分：(１)就上訴人先位請求部分，原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。(２)就上訴人備位請求部分，原判決關於命簡黃月霞等4人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A面積81平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過931元部分；黃沅洲等2 人向上訴人承租系爭土地如附圖所示編號B面積83平方公尺之租金，應自113年1月1日起調整為每月超過954元部分，自有可議，被上訴人附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第3項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證　　據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘　　明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；被上訴人之附帶上訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　民事第四庭審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林福來　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-02-13

TNHV-113-上-108-20250213-1

訴

臺灣士林地方法院

返還房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第449號原告林仁忠王俐藹王仁國王仁哲共同訴訟代理人陳郁婷律師（兼送達代收人）複代理人蘇育鉉律師被告王仁苓訴訟代理人鍾春福羅瑞洋律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告及其他全體共有人。二、被告應自民國一百一十二年四月五日起至返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬玖仟零伍拾柒元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾柒萬玖仟貳佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項，於原告按月以新臺幣玖仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣貳萬玖仟零伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　事實及理由一、原告主張：　㈠臺北市○○區○○路00巷00號2樓之房屋（下稱系爭房屋）原為兩造母親林菊所有，嗣林菊於民國112年4月5日過世後，即由原告林仁忠、王俐藹、王仁國、王仁哲（下合稱原告，分則各稱其名）及被告繼承並完成各應有部分5分之1分別共有登記。被告雖曾與林菊就系爭房屋成立不定期限之租賃契約（下稱系爭租賃契約），並約定每月租金新臺幣（下同）2萬元即以林菊每月應給付予被告之陪伴照顧費2萬元抵付，惟被告自108年起至112年4月5日林菊過世止，每星期照顧林菊之時間皆不到1日，相當於4年多未給付租金。又林菊向合作金庫商業銀行股份有限公司貸款之以房養老貸款之期限將至，是林菊分別於110年5月23日、110年5月24日、110年5月29 日、110年5月30日以錄製影片或請王俐藹以文字轉達等方式告知被告將終止系爭租賃契約。王俐藹於110年5月23日於兩造之LINE群組內上傳影片後，被告即回應已看完影片、且表示出賣系爭房屋是遲早之事，是系爭租賃契約已於被告收受通知後之1個月即110年6月23日終止，惟被告仍無權占有系爭房屋迄今，經原告多次請求被告返還系房屋予全體共有人，均置之不理，其未得全體共有人同意而擅自就系爭房屋之全部為使用，顯已侵害其他共有人之權利。退步言，縱認林菊不得單方終止系爭租賃契約，系爭租賃契約亦因被告明確回應將盡速搬離系爭房屋而合意終止。是以，被告於110年6 月23日起就系爭房屋即不具有占有權源。再退步言，縱認林菊未合法終止系爭租賃契約，惟系爭租賃契約經原告因繼承而繼受後，因被告自112年4月5日起即未繳納租金，原告乃於112年6月14日發函通知被告應將系爭房屋清空返還原告，是系爭租賃契約已於112年7月14日終止，則被告占有系爭房屋迄今乃無權占有。　　㈡查系爭房屋坐落於臺北市士林區，地段優良、鄰近公車站、交通便利，附近亦有學校、傳統市場、大型運動公園等設施，生活機能發達，鄰近系爭房屋之房屋之每月租金市價依租屋網站為2萬元至8萬2,000元不等，是每坪月租金均價則為6 45元（計算式：2萬元/31坪=645元/坪，小數點以下四捨五入，下同）至2,264元（計算式：8萬2,000元/36.22坪=2,26 4元/坪）之間，則鄰近系爭房屋之房屋每坪月租金平均約為 1,095元【計算式：(948+2264+656+1041+1021+1088+645+10 98)/8=1,095元】，故系爭房屋每月租金總額為3萬6,321元（計算式：1,095元×33.17坪=3萬6,321元），則被告自112 年4月5日迄今無權占有系爭房屋而每月受有相當於2萬9,057 元之不當得利（計算式：3萬6,321元×原告權利範圍4/5=2萬 9,057元）。　㈢為此，爰依民法第179條、第767條第1項前段、第821條規定提起本訴，請求並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他全體共有人；㈡被告應自112年4月5日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他全體共有人止，按月給付 2萬9,057元予原告；㈢願供擔保，請求宣告假執行。二、被告答辯：　㈠被告自80至90年間於空閒時經常至系爭房屋陪伴林菊、兩造之父及祖母。嗣因兩造之父於93年5月29日過世，被告遂依王仁哲之建議專職照顧林菊及祖母，並由林菊自93年6月起每月給付2萬元之陪伴照顧費予被告。後系爭房屋因林菊、王俐藹搬離而對外招租，惟乏人問津，故林菊於98年6、7月間口頭協議將系爭房屋出租予被告，每月租金2萬元即以林菊每月應給付予被告之2萬元抵付，被告亦欣然接受，是被告與林菊就系爭房屋自98年6、7月間即成立系爭租賃契約且迄未終止，原告作為林菊之繼承人即應受系爭租賃契約拘束。　㈡林菊於112年4月5日過世後，兩造於112年5月15日討論如何處理包含系爭房屋在內之遺產，原告同意以1,600萬元出售系爭房屋予被告，雖兩造就系爭房屋買賣之貸款細節有所爭議，惟已就系爭房屋之買賣達成合意，是兩造於112年5月15日即就系爭房屋以1,600萬元為對價成立買賣契約，被告依該買賣契約占有系爭房屋非無權占有。　㈢被告基於系爭租賃契約或買賣契約占有系爭房屋非無權占有，是被告僅需支付112年4月5日至同年5月15日止之系爭房屋每月租金2萬元。退步言，縱認被告占有系爭房屋為無權占有，相當於租金之不當得利應依土地法第97條規定計算而不能超出原定之每月租金2萬元，是原告主張被告應每月給付2 萬9,057元應無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、系爭房屋原係兩造母親林菊所有，林菊於112年4月5日過世後，兩造因繼承而各取得5分之1應有部分，且被告自98年6 月起遷入系爭房屋居住，與林菊約定每月租金2萬元，而成立未訂租期之系爭租賃契約，並以每月2萬元之照顧費扣抵租金，惟林菊過世後，被告並未支付系爭房屋租金，且迄今仍居住於系爭房屋等情，為兩造所不爭執（本院卷一第93-9 4頁），並有建物登記第一類謄本存卷可參（士司補卷第36- 37頁），是此部分事實，首堪認定。四、原告主張系爭租賃契約業已終止，因而請求被告遷讓返還系爭房屋，並自112年4月5日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋止，按月給付2萬9,057元予原告，惟此為被告所否認，而以前揭情辭置辯。經查：　㈠系爭租賃契約已於111年12月31日因屆期而終止：　1.林菊於110年5月23日曾以錄影方式表示有意出售系爭房屋，該錄影經王俐藹傳送至兩造於LINE通訊軟體家族群組（下稱系爭群組）後，被告旋即表示會於適當時間與配偶溝通商量此事，但配偶正擬準備考試，可能受到影響等語；林菊遂於 110年5月29日再次以錄影方式向被告說明打算出售系爭房屋之緣由，並稱：「妳去跟阿福哥（即被告配偶）說服，說要賣天母房（即系爭房屋）就是了啦！看妳們要去哪邊租房子也是可以啦....妳的孩子也都有工作了，說有多辛苦，也不會啦！妳一定會好的，就這樣子啦！就這樣子啦！讓媽媽有一個出路，房子有的留得住就留得住好了，若留不住就要出賣啦！齁！這樣子啦！要跟妳拜託啦！妳不要說又要等多久再多久，這樣子一直拖」，此錄影檔案經王俐藹傳送至系爭群組後，被告於110年5月30日留言稱，會配合林菊賣房的要求，盡快在配偶於明年6月考完試後搬離，若林菊無法答應延後，也沒關係，會自己想辦法，但還是希望林菊能體諒並延緩搬家期間等語；針對被告前開回應，王俐藹留言：「媽今天決定請大姐配合於今年（即110年）12月底前讓出天母房子，若可以的話，越早越好。這是媽第三次請大姐幫忙了」等語，並將林菊表示：「我們那間房子（即系爭房屋），最慢到12月底（即110年12月底），麻煩妳搬出去，可以讓事情圓滿，越快越好啦!不要拖那麼久!請多多幫忙一些」之錄影檔案上傳至系爭群組。其後，被告屢次透過系爭群組傳達願意配合出售系爭房屋，但希望時間能延後時間之意，惟王俐藹於110年6月1日留言重申林菊只想早日出售系爭房屋，不願繼續負擔利息，並稱：「12月底（即110年12月底）離現在還有7個月，目前疫情已稍緩，過陣子疫情降低些妳再去看房都來得及」，被告回以「知道了　我們會盡力」，王俐藹則於110年6月2日留言稱：「姐（即被告）知道妳決定配合搬家後媽覺得很欣慰....」，被告對於前開留言雖未提出反駁，但於110年6月3日又再提及希望待配偶於111年6 月中旬考試結束後再行搬遷，復於110年10月初留言要求林菊同意延至111年12月前搬遷等語，此後，未見林菊就被告所提延至111年12月乙事提出反對意見等情，有系爭群組對話紀錄截圖、文字版對話紀錄、錄影檔案及譯文等在卷足憑（本院卷一第134-150頁、第384-442頁），堪信屬實。由上以觀，被告於林菊表示即將出售系爭房屋，並要求被告搬遷後，已同意並具體承諾將於111年12月前搬離，足見被告與林菊間之系爭租賃契約，業經雙方合意由不定期限之租約轉為租期至111年12月屆止之定期租約（下稱系爭定期租約）甚明。又依卷內現存事證，並未見林菊與被告約定系爭定期租約於111年12月間之具體到期日期，則依最有利於被告之解釋，應認系爭定期租約至遲業於111年12月31日已因屆期而告終止。　2.被告雖以其兒鍾旻君於111年7月22日與林菊之對話錄音為據（本院卷一第204-210頁），辯稱：林菊曾提及賣房子並非其意，足見林菊於前述110年5月間錄影檔案所為陳述非其本意云云。然查，林菊與鍾旻君私下所為對話內容，是否即為其真實意願，或僅係配合鍾旻君之說詞所為回應，本非無疑，而被告復未提出任何積極事證，足資證明林菊前開以售屋為由要求被告搬遷，並同意被告延至111年12月31日遷離系爭房屋之意思表示，有何無效或可得撤銷之理由，自難認被告此部分辯解為可採。　3.被告復辯稱，縱認原告主張被告應於111年12月底遷讓返還系爭房屋乙情為真，但被告迄112年1月底為止，均有給付每月租金2萬元，故依民法第451條規定，系爭房屋已發生視為以不定期限繼續契約之情事云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益者，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文，但此條規定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益，而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設。並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力；定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就；苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院77年度台上字第1737號、82年度台上字第2195號判決意旨參照）。查林菊係因急於出售系爭房屋而要求被告搬遷，被告亦係為配合林菊出售系爭房屋，始與林菊商議終止租約、搬離系爭房屋之期間，而林菊於此過程中，曾屢屢表示「妳不要說又要等多久再多久，這樣子一直拖」、「最慢到12月底，麻煩妳搬出去，可以讓事情圓滿，越快越好啦! 不要拖那麼久!」等情，均經說明如前，足見林菊已先行表明待雙方議定期限後，不再續租之立場，被告對於此項前提亦知之甚明，故林菊係因體諒被告處境，而勉為其難同意系爭定期租約迄至111年12月屆期，但早已透過前開方式表明不再拖延之意，堪認林菊與被告就系爭定期租約不再續約乙事，已有共識。揆諸前開說明，縱令被告主張於112年1月間仍有給付租金乙節為真，亦無從依民法第451條規定，以林菊不即表示反對之意思為由，認系爭房屋已視為以不定期限續約。　㈡原告請求被告自112年4月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他全體共有人止，按月給付原告相當於租金之不當得利，為有理由：　1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第450條第1項、第 455條前段、第767條第1項前段、第821條已分別定有明文。又按各共有人得按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818 條定有明文，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益而言。是共有人對共有物之特定部分占有使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之一部或全部任意占有收益，即屬侵害共有人之權利，共有人得依同法第767條第1項前段、第 821條規定，請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物（最高法院109年度台上字第2037號判決意旨參照）。依上所述，系爭定期租約於111年12月31日終止後，被告仍占有系爭房屋，本屬無權占有，且兩造自112年4月5日起分別共有系爭房屋，惟被告並未經其他共有人即原告同意，持續擅自占有之，則原告依上開民法物上請求權之規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，於法自屬有據，應予准許。　2.被告雖辯稱：兩造於112年5月15日已就系爭房屋以1,600萬元對價出售乙事達成買賣合意，被告係合法占有系爭房屋云云。然按契約須當事人之一方將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立。亦即契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查：　　⑴觀諸兩造於系爭群組之對話紀錄可知（本院卷一第50-58頁、第64-68頁），兩造於112年5月12日開會討論系爭房屋買賣事宜時，被告曾表示願由其子女出面購買系爭房屋，但只能負擔600萬元房貸，王俐藹遂於113年5月13日摘要紀錄前開討論內容，並載明「價格參考四樓實價登錄價1620萬，最後價格待議?」，其後，原告針對系爭房屋可申請之房貸成數、貸款金額之運用陸續發表意見，王仁哲並於112年5月15日留言：「今天下午會議大哥/二姐/二哥/小弟基於善意成全大姐心願，以相對低標(1600萬)出價天母房給大姐，貸款額度須在七成以上....」，足見原告已於112年5月15日就系爭房屋之買賣提出條件，惟被告並未回覆是否首肯。嗣王仁哲於112年5月16日留言稱：「所以我們提醒大姐即時決定，天母賣房及貸款成功，去掉合庫還款未爆彈，才能安心等願意以中間（合理）價買直潭房的有緣人」，王俐藹隨即留言重申其立場：「....天母房的買賣大前提是必需能夠貸款到11 00萬以上，而不是只有600萬，否則不同意」，王仁國、王仁哲亦附和王俐藹意見，王俐藹復稱：「我們兄弟妹心存仁厚提供優惠條件協助妳達成心願，但是妳連耗時的房貸款作業都不肯提前進行?何時做出買房決定也提不出?....到時萬一決定不買了？我們不就又多損失近一個月拉抬天母房售價時機？」，惟被告仍未表示是否同意以前述條件購入系爭房屋。其後，王仁國又於112年5月18日留言：「若大姐有誠意要買，才47萬/坪....所以，大姐，您要趕快做決定」、「大姐，那天母房呢?您若真的要買，是否趕（誤繕為「敢」）快提供資料給袁代書....」，被告迄112年5月20日始留言稱：「前面這2個截圖是5/16回應仁哲的，這就是很明確的表明我們ㄟ意願--買下天母房」，但仍未表示同意原告所提買賣條件。後經王俐藹再次重申前述條件，王仁哲並留言：「大姐您給二哥的回覆，只是表示您有意願要買天母房，但到今天為止，您都沒正面確認您是否全套接受我們提出的優惠價格(1600萬)及二姐及仁哲前幾天提出，今天再傳一次的所有配套條件?」，王仁國亦催促被告表明立場，但被告仍未正面回應是否承諾原告所提要約，甚至表示：「在還沒順利完成遺產稅申報前，我不會在任何時間地點討論此事。我已將該說的話都說了。不會再對你們做任何回應」。至此，可知被告雖曾表示購買系爭房屋之意願，但始終未曾同意原告前述要約內容，難認兩造就系爭房屋之買賣已達成意思表示合致，則被告空言辯稱兩造於112年5月15日已就系爭房屋達成買賣合意，要屬無據，洵無可採。　⑵又原告因久未取得被告承諾，遂由王仁國出面於112年5月29 日留言說明：「大姐未即時接受二姐提出不妥協條件，買天母房之事未書面定案，回歸上周一開會共識，兩房同時開賣，實現全體繼承人利益最大化，分潤給全家族」，並稱經房仲估價後，原告已調整系爭房屋之賣房方案，開價金額為2, 580萬，底價為2,480萬，若被告有意購買，則以2,380萬元血親價出售，且經王仁哲、王俐藹留言附和（本院卷一第58 頁、第69頁），足見原告已就系爭房屋之買賣向被告提出新要約，之前所提出1,600萬元買賣價金等配套方案之舊要約因而失效。嗣被告於112年5月30日留言回應：正在四處籌措現金中等語，王仁國、王仁哲見狀紛紛提醒被告新要約之內容，即系爭房屋之售價已調整為2,380萬元，惟被告於112年 6月1日仍無視上情，逕自表示願以1,600萬元之價格購買系爭房屋，並會補足貸款不足部分金額（本院卷一第60-62頁、第70-71頁），此核屬被告就系爭房屋買賣另提出新要約，但王仁國、王仁哲、王俐藹先後出言拒絕，並請被告於11 2年6月2日12點前回應是否同意依原告所提新要約購買系爭房屋，惟未獲被告承諾（本院卷一第60-62頁、第70-71頁），從而，兩造就系爭房屋之買賣從未達成意思表示合致，至為明確。準此，被告主張因兩造間有買賣關係存在、係有權占有系爭房屋云云，顯無理由，無可憑採。　3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。再按原告訴請被告給付不當得利部分，核屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分，請求被告返還所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決意旨參照）。查系爭定期租約業於111 年12月31日終止，兩造嗣於112年4月5日林菊過世後，分別共有系爭房屋，惟被告未經全體共有人同意，迄今仍無權占有系爭房屋使用，業如前述，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，依其應有部分，請求被告返還所受利益，即屬有據。又林菊與被告固曾約定每月租金為2萬元，但系爭定期租約既於林菊過世前之111年12月31日已然終止，難謂原告主張所受相當於租金之不當得利數額，仍須受前開租金金額之拘束。本院因認原告主張以系爭房屋鄰近之周邊房屋租金均價，作為本件相當於租金之不當得利金額，應屬合理。而與系爭房屋坐落鄰近生活圈、同屬無電梯公寓之房屋於111年7月至112年6月間之租金行情約為每坪 645元（20,000/31=645）至2,264元（82,000/36.22=2264）之譜，此有臺北市士林區周遭租金行情表之網路截圖可資佐證（士司補卷第38頁），從而，原告以前開行情表中符合上述條件之周邊房屋每坪月租金為據，核算系爭房屋合理每坪月租金均價約為1,095元【（948+2,264+656+1,041+1,021+1 ,088+645+1,098）/8=1,095】，並據此請求被告自112年4月 5日起至遷讓返還系爭房屋予原告與全體共有人之日止，按月給付原告不當得利2萬9,057元（1,095x33.17x0.8=29,057 ），為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，以及自11 2年4月5日起至遷讓返還系爭房屋予原告與全體共有人之日止，按月給付原告不當得利2萬9,057元，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。　　七、爰依法判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蘇怡文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃靖芸

2025-02-13

SLDV-113-訴-449-20250213-1