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塗銷抵押權登記

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1019號原告陳瑞隆訴訟代理人陳忠儀律師廖慧儒律師被告林絹香(即陳清川之繼承人) 陳志遠(即陳清川之繼承人) 上列當事人間塗銷抵押權登記事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應就被繼承人陳清川所遺如附表所示之抵押權辦理繼承登記後，將上開抵押權設定登記予以塗銷。訴訟費用由被告連帶負擔。　　事實及理由壹、兩造陳述（本件所有被告下合稱被告，單指一人則逕稱其姓名）：　一、原告主張：　　㈠債務人陳全於民國71年7月10日以其所有彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）設定如附表所示之抵押權（下稱系爭抵押權）予抵押權人陳清川，伊嗣於100年9月16日因分割繼承登記取得系爭土地。以清償日期72年1月5日起算，系爭抵押權所擔保之債權請求權至87年1月5日已時效完成而消滅，陳清川於時效完成後5年間即92年1月5日前未實行抵押權，系爭抵押權已因5年除斥期間經過而消滅。　　㈡系爭抵押權登記妨害伊就系爭土地所有權之行使，爰依第7 67條第1項中段規定請求被告即陳清川之繼承人塗銷；又依民法第759條規定，被告須先辦理繼承登記始得為塗銷，爰於本件一併請求被告就陳清川所遺系爭抵押權辦理繼承登記等語。　　㈢並聲明：如主文第1項所示。　二、被告辯稱：　　㈠陳全向陳清川借貸係為鄉長選舉，並自願以系爭土地供設定系爭抵押權，伊對系爭土地設定抵押權之部分依法有優先承購權。伊曾請求原告還錢，時間不確定，原告表示賣掉土地才有辦法還錢，伊迄今沒有提起訴松。伊於110年10月與原告弟弟聯絡解決欠錢，原告於113年1月、6月間曾向伊表示要以新臺幣（下同）30萬元結清借款等語。　　㈡並聲明：駁回原告之訴。貳、本院之判斷：　一、系爭抵押權所擔保之債權為借款債權：　　㈠按抵押權所擔保之債權，其種類及範圍，屬於抵押權之內容，依法應經登記，始生物權之效力，若未登記，即非抵押權所擔保之債權，自非抵押權效力所及（最高法院108 年度台上字第562號判決參照）。　　㈡依系爭土地之登記謄本記載，系爭抵押權係擔保債權總金額105萬元、存續期間自71年7月6日至72年1月5日止、清償日期為72年1月5日、債務人為陳全、權利人為陳清川之債權（本院卷第77至78頁，詳如附表）。核諸上開公示之內容，系爭抵押權應為普通抵押權，兩造對此亦無異詞（本院卷第85至86頁）。復核諸原告當庭陳稱：是借款債權，登記擔保債權是105萬元沒有意見等語；被告當庭陳稱：陳全向陳清川借貸並設定系爭抵押權，金額大概是105 萬元，以登記為準等語（本院卷第86頁）。經與系爭土地登記謄本所記載內容比對，除系爭抵押權因屬普通抵押權，該「存續期間」之約定與登記，於法律上不具任何意義（最高法院87年度台上字第727號判決參照）外，該特定債權重要內容已依法登記，堪認系爭抵押權所擔保之債權應為：陳清川對於債務人陳全金額105萬元、清償日期72 年1月5日之借款債權。　二、系爭抵押權已消滅：　　㈠按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第125條定有明文。復按以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，5年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅，為民法第880條所明定。故抵押權因其所擔保債權之請求權之消滅時效完成及上開除斥期間之經過即歸於消滅。縱債務人於其後之訴訟中就業經時效完成之請求權未為拒絕給付之抗辯，致受敗訴判決確定，對於已因除斥期間之經過而消滅之抵押權不生影響（最高法院 89年度台上字第1476號判決意旨參照）。準此，債務人對於時效完成後所為之承認，不生中斷時效，固可定性為拋棄時效利益（最高法院110年度台上字第2203號判決意旨參照），然抵押權已因除斥期間經過後而消滅時，縱債務人再為拋棄對該抵押權擔保之債權之時效利益，對已消滅之抵押權不生影響。　　㈡查系爭抵押權所擔保之債權為陳清川之借款債權，則請求權時效為15年；且該借款既訂有72年1月5日清償期，其消滅時效應自該期限屆至時起算。而林絹香當庭固抗辯：曾到原告家請求原告還錢等語，然亦自承：時間不確定，且迄今均未提起訴訟等語（本院卷第87頁），足徵被告並未能提出確切證據證明本件借款債權存有中斷時效之事實；況縱林絹香曾代理其配偶陳清川向陳全請求清償，然依民法第130條之規定，陳清川未於請求後6個月內起訴，其中斷之效力，亦無由保持。是陳清川對陳全之請求權於87年 1月5日前已罹於時效而消滅。　　㈢復查被告當庭自認：陳清川於87年1月5日後沒有實行抵押權等語（本院卷第87頁），足認陳清川於死亡前（93年4 月7日）均未實行系爭抵押權，依民法第880條規定，系爭抵押權於消滅時效完成後，5年間未行使抵押權，已於92 年1月5日歸於消滅。又被告固抗辯：原告於113年間表示要以30萬元解決借款等語，並提出Line對話紀錄為證；然為原告所否認（本院卷第86至87頁）。核諸被告所提出對話紀錄，並未能證明被告前揭抗辯內容，已難為有利於被告之認定。又縱使被告所抗辯：原告於113年間曾向被告承認債務乙節為真，然該行為係發生於00年0月0日系爭抵押權消滅後，依前揭說明，對於已消滅之系爭抵押權不生影響。　　㈣綜上，系爭抵押權因其所擔保借款債權請求權之消滅時效完成及5年除斥期間之經過而消滅。　三、原告訴請被告辦理繼承登記，並塗銷系爭抵押權登記，為有理由：　　㈠按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。而就抵押權辦理塗銷登記，乃直接對於不動產物權有所變動，性質上應屬處分行為。復按不動產權利之登記如有無效之原因，其登記名義人雖不能取得權利，惟此項登記仍不失為財產上之利益，登記名義人死亡後，自應由其繼承人繼承；且為維持登記之連續性，應認在其繼承人辦理繼承登記前，真正權利人尚不得逕行請求塗銷該登記（最高法院87年度台上字第 2667號判決、臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第5號審查意見參照）。在該繼承人為被告之情形，為求訴訟經濟，原告可就請求繼承登記及塗銷抵押權登記一併提起，即以一訴請求該死亡抵押權人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後塗銷之。經查系爭抵押權人陳清川已於93年4月7日死亡，被告為其繼承人，系爭抵押權由被告所繼承，有系爭土地登記第一類謄本、繼承系統表、戶籍謄本在卷可稽（本院卷第37 至51頁），惟被告尚未辦理繼承登記，揆之前開說明，原告請求被告塗銷系爭抵押權前，應先就系爭抵押權辦理繼承登記，即屬有據，應予准許。　　㈡另按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第7 67條第1項中段定有明文。依一般社會交易觀念，不動產存有抵押權登記影響所有權之完整性，並對其客觀交易價值有負面影響，若抵押權不存在或業已消滅，仍在不動產上存有抵押權登記者，係對所有權之妨害。查系爭抵押權已消滅，業如前述，系爭抵押權設定登記與系爭土地之實際權利狀態確有不符，該登記存在即有礙原告就系爭土地所有權之圓滿行使，對於原告之所有權已有妨害，原告依民法第767條第1項中段規定，訴請被告就系爭抵押權辦理繼承登記後再為塗銷登記，即有理由。參、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定請求被告就系爭抵押權辦理繼承登記後塗銷系爭抵押權登記為有理由，應予准許，爰判如主文第1項所示。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中華民國114年1月24日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官徐沛然以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游峻弦　　　　　附表：系爭抵押權抵押權標的抵押權人設定權利範圍擔保債權總金額(新臺幣) 存續期間清償日期債務人設定義務人彰化縣○○鄉○○段000地號土地陳清川全部 105萬自71年7月6日至72年1月5日 72年1月5日陳全陳全彰化縣○○鄉○○段000地號土地

2025-01-24

CHDV-113-訴-1019-20250124-1

上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第441號上訴人張聰榮訴訟代理人張銘顯成介之律師被上訴人周濂周涓上二人訴訟代理人林瑤律師張念涵律師複代理人葉沛瑄律師被上訴人邢毓瀚邢忠婷邢忠嫻邢忠遠（上四人為周溱之承受訴訟人）上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年8月 5日臺灣臺北地方法院110年度訴字第5753號第一審判決提起上訴，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　一、被上訴人周溱於原審判決後之民國111年8月26日死亡，其繼承人為邢毓瀚、邢忠婷、邢忠嫻、邢忠遠（下稱邢毓瀚等4 人，有被上訴人周濂、周涓所提周溱之追思禮拜邀請函、民事陳報狀及戶籍謄本可憑（見本院㈠卷第317頁、第327頁、第335頁、第336頁；㈡卷第11頁、第45頁），上訴人不爭執邢毓瀚等4人為周溱之繼承人，並聲明由邢毓瀚等4人承受訴訟（見本院㈠卷第351頁、㈡卷第15頁、第45頁），核無不合，應予准許。二、民事訴訟法第168條所定，當事人死亡者，訴訟程序在應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，於有訴訟代理人時不適用之，同法第173條本文有明定。查被上訴人周濂於本院委任林瑤律師、張念涵律師為訴訟代理人，有民事委任書為憑（見本院㈠卷第79頁）。嗣周濂於本院判決前之113年8月間死亡（見本院㈡卷第197頁），雖未經其繼承人承受訴訟，依上開規定，本院仍得將周濂列為當事人而為判決。　三、被上訴人邢毓瀚等4人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。四、按不變更訴訟標的，而更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第256條規定即明，依同法第463條規定，於第二審程序準用之。上訴人就其主張侵權行為、不當得利及債務不履行之原因事實，於本院改稱均指被上訴人周溱、周濂、周涓（下分稱其姓名，合稱為周溱等3人）於民國100年11月9日出賣坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分各9/20、3/20、3/20予訴外人劉綉珠之行為（下稱系爭出售行為），沒有其他（見本院㈡卷第2 29頁），核其所為，屬不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，併予敘明。　　　貳、實體部分　　　　一、上訴人主張：兩造原為系爭土地之共有人，伊之應有部分為 1/4，另周溱、周濂、周涓之應有部分依序為9/20、3/20、3 /20，合計應有部分為3/4（下稱系爭應有部分），詎周溱等 3人於100年11月9日將系爭應有部分出售劉綉珠（即系爭出售行為），未依土地法第34條之1第4項通知伊優先承購，係共同以背於善良風俗之方法侵害伊之權利，並違反土地法第 34條之1及執行要點第11點關於優先承購權之保護他人規定，應連帶賠償伊新臺幣（下同）215萬6,088元之損害；倘認侵權行為請求權罹於時效，因周溱等3人無法律上原因受有出賣土地的利益，亦應返還以出售系爭應有部分之價格與本件起訴時之價差計算之215萬6,088元利益。又周溱等3人已將系爭應有部分移轉登記予劉綉珠，無從以買賣為原因將該應有部分移轉登記予伊，已陷於給付不能之狀態，亦應賠償伊215萬6,088元之損害等情。爰依民法第184條第1項後段、第2項、第185條第1項、第197條第2項、第179條、第226條第1項規定，擇一求為命被上訴人連帶給付上訴人215萬6,08 8元，及自111年7月13日民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息之判決（本院㈠卷第1 64頁、第165頁、㈡卷第228頁，原審關此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。其上訴聲明：（一）原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分及該部分假執行之聲請，均廢棄。（二）被上訴人應連帶給付上訴人215萬6,088元及自111年7月13日民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人周濂、周涓以：系爭出售行為並未侵害上訴人之優先承購權，倘認上訴人有侵權行為之損害賠償請求權，其於 110年6月24日提起本件訴訟，已罹於時效。周溱等3人基於買賣行為而受有出售系爭應有部分之利益，不構成不當得利。系爭應有部分業已移轉完畢，上訴人無從行使優先承購權，兩造間未成立買賣關係，周溱等3人自無給付不能之損害賠償責任可言等語置辯。周溱之承受訴訟人邢毓瀚等4人雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，惟周溱於原審答辯之內容，均與周濂、周涓上開所辯相同（見原審訴字卷〈下稱原審卷〉第395頁至第399頁）。三、上訴人主張被上訴人應連帶給付215萬6,088元本息，為被上訴人以前開情詞所否認。經查：　　（一）上訴人不得依民法第184條第1項後段、第2項、第185條第 1項規定，請求被上訴人連帶賠償215萬6,088元本息。　１、按出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，固得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。然因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第197條第1項前段、第128條前段、第144 條第1項定有明文。所謂知有損害，係指知悉損害之發生而言，對於損害之程度、種類或數額則無認識之必要。又所謂請求權可行使時，係指其行使請求權已無法律上之障礙而言。是侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，於請求權人知悉受有損害及賠償義務人時，即應起算時效。　２、上訴人不爭執系爭土地之共有人原為上訴人、周溱、周濂、周涓，應有部分依序為1/4、9/20、3/20、3/20，嗣周溱等3人於100年11月9日將系爭應有部分出售劉綉珠等事實（見本院㈠卷第166頁、167頁），並有土地登記申請書可佐（見原審卷第481頁至第487頁）。參諸上訴人108年6 月26日以周溱等3人為被告所提之刑事告訴狀所載：周溱、周濂及周涓於出賣系爭土地應有部分各9/20、3/20、3/ 20予劉綉珠時，並未通知告訴人（即上訴人，下同），告訴人亦未放棄優先承購權，竟於100年11月9日與劉綉珠簽訂買賣契約後，在土地所有權移轉之土地登記申請書備註欄註記「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等語，並於同年11月17日委由訴外人劉善武向新北市中和地政事務所申請辦理土地所有權移轉登記‧‧上情係因告訴人另有其他共有土地經其他共有人出售而通知告訴人行使優先購買權，告訴人方檢閱名下土地登記情況，而經告訴人於107年7月16日調閱系爭土地登記簿等資料後發現，爰依法提出告訴，周溱等3人之前開犯行，涉犯刑法第214條之使公務員登載不實罪等內容，並檢附系爭土地登記申請書、107年7月16日之異動索引（見原審卷第421頁至第433頁、第481頁至第495頁）；及上訴人陳稱：伊於107年7月調閱謄本資料是要知道系爭土地共有異動情形，並瞭解出售之價格。107年調閱謄本時，還不曉得優先購買權，是到107年9月其他塊土地通知優先承購時，才知道其他共有人有優先承購這件事，想到系爭土地也是共有土地，才將原來調閱的謄本拿出來看，才知道底下有記載放棄優先承購之字眼等語（見本院㈡卷第230頁）以考，可知上訴人於107年7月調取系爭土地登記資料，知悉周溱等3人於100年11月9日將系爭應有部分出售劉綉珠之事實，斯時當已知悉其受有不能行使優先承購權取得系爭應有部分之損害，嗣經其他土地之共有人於107年9月通知上訴人行使優先承購權，經其檢視系爭土地登記資料而查知周溱等3人將系爭應有部分出售劉綉珠時，並未通知上訴人優先承購等情，則上訴人至遲於107年9月亦已知悉其其受有不能行使優先承購權取得系爭應有部分之損害，且上訴人於當時如對周溱等3人行使本件侵權行為損害賠償請求權，並無法律上之障礙，上訴人於110年6月24日始提起本件訴訟（見原法院調解卷第5頁），顯已逾2年之請求權時效。至上訴人所稱：伊直到108年6月26日至律師事務所諮詢後才確定本件損害事實等語（見本院㈡卷第230 頁），僅為上訴人不行使其請求權之過程，尚不能阻止本件請求權時效之進行。是上訴人於請求權罹於時效後始提起本件訴訟，周溱等3人為拒絕給付之時效抗辯，即屬有據。　３、基上，上訴人依民法第184條第1項後段、第2項、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶賠償215萬6,088元本息，自無理由。（二）上訴人不得依民法第197條第2項、第179條規定，請求被上訴人連帶返還215萬6,088元。　１、按損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人，民法第197條第2項固有明文。該項所謂「依關於不當得利之規定」，請求加害人返還其所受之利益，仍須具備不當得利請求權之構成要件。而同法第179規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立。倘受益人基於債權取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利。　２、周溱等3人於100年11月9日將系爭應有部分出售劉綉珠，其依買賣行為而受有出售系爭應有部分之利益，非其依權益歸屬內容不應取得之利益，自非無法律上之原因。又依土地法第34條之1第4項所載共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之規定，可知周溱等3人將系爭應有部分出售劉綉珠，或由上訴人優先承購，周溱等3人可獲得之利益相同，自難認周溱等3人因系爭出售行為而獲有與本件起訴時之價差利益。況周溱等3人於100年12月6日將系爭應有部分移轉登記予劉綉珠（見原審卷第495頁）後，已非系爭應有部分之所有人，是周溱等3人出售系爭應有部分之價格與本件起訴時之價差利益，顯非周溱等3人取得，上訴人主張周溱等3人無法律上原因受有出賣土地的利益，被上訴人應依民法第197條第2項、第179條規定，連帶返還以出售系爭應有部分之價格與本件起訴時之價差計算之215萬6,088元利益本息，亦無理由。（三）上訴人不得依民法第226條第1項規定，請求被上訴人連帶賠償215萬6,088元。　１、土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，未依同條第2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害（最高法院 109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定參照），而出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，故關於優先承購之法律關係解釋，於出賣應有部分或土地全部，並無不同，則部分共有人依土地法第34條之1第4 項規定出售其土地之應有部分，並已辦畢所有權移轉登記而喪失共有人身分，縱有違反通知義務，已無從對其行使優先承購權，且為出售者亦無與之訂立買賣契約之意願，雙方自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出售應有部分之共有人賠償損害。　２、查周溱等3人於100年11月9日將系爭應有部分出售劉綉珠，已於同年12月6日將系爭應有部分移轉登記予劉綉珠，為兩造所不爭，並有地籍異動索引為證（見本院㈠卷第167頁、原審卷第495頁），可知周溱等3人於上訴人主張優先承購權時已喪失系爭土地之共有人身分，縱有違反通知義務，依上說明，與上訴人間自未成立買賣契約，上訴人即不得依給付不能之法律關係請求周溱等3人賠償損害，故上訴人主張參酌土地法第34條之1執行要點第11點規定，本件與出售共有土地全部之情形不同，周溱等3人就系爭應有部分移轉登記予劉綉珠後，對其優先承購權即限於給付不能狀態云云，並不足採，其據以依民法第226條第1項規定，請求被上訴人連帶賠償215萬6,088元本息，亦無理由。四、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項後段、第2項、第185 條第1項、第197條第2項、第179條、第226條第1項規定，請求被上訴人連帶給付215萬6,088元及自111年7月13日民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　民事第十八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃書苑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡芷瑜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林政佑正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-01-22

TPHV-112-上-441-20250122-1

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臺灣高等法院

確認買賣契約無效等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第692號上訴人詹瑞珍訴訟代理人詹前榮上訴人魏宏哲訴訟代理人詹瑞珍被上訴人魏煜淵魏柏凱魏博均魏平海周泰安李昱錡陳玫姿追加被告大舜開發有限公司法定代理人葉芷妤追加被告周裕貴上9人共同訴訟代理人陳宏兆律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，上訴人對於中華民國112年12月18日臺灣新竹地方法院112年度訴字第1071號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第4款規定自明。本件上訴人於原審主張：伊等及被上訴人魏煜淵、魏柏凱、魏博均、魏平海（下稱魏煜淵等4 人）為坐落新竹縣○○鎮○○段0000號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分依序為伊等合計3/8（下稱為系爭應有部分）、1/12、1/12、1/12、3/8（魏煜淵等4人合計5/8）。詎魏煜淵等4人於民國112年8月27日與被上訴人周泰安簽立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭土地全部賣予周泰安，嗣魏煜淵等4人於112年11月2日將系爭土地所有權全部移轉登記予周泰安及其指定之被上訴人李昱錡、陳玫姿（下稱周泰安等3人，該行為則稱第1次移轉登記行為）違反民法第3條規定，就系爭應有部分之買賣契約無效。另魏煜淵等4人未於其訂立買賣契約前通知伊等，其將系爭土地全部出賣予周泰安，違反土地法第34條之1第2項規定，就系爭應有部分之所有權移轉登記為無效，求為確認系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷之判決；嗣於本院追加周裕貴、大舜開發有限公司（下稱大舜公司）為被告，主張周泰安等3人於原審判決後之112年12月28日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予周裕貴（下稱第2次移轉登記行為），周裕貴於113年5月2日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予大舜公司（下稱第3次移轉登記行為），及大舜公司於113年9月11日以系爭土地為訴外人三信商業銀行股份有限公司（下稱三信銀行）設定擔保債權總金額新臺幣（下同） 3,816萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權登記）等情，追加求為確認第2次移轉登記及第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記之判決（見本院㈡卷第212頁至第21 4頁）。經核該追加之訴與原訴均以系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分是否無效之同一基礎事實，原訴訟資料可以援用，而系爭土地所有權於原審判決後依序移轉登記予周裕貴、大舜公司，並設定系爭抵押權，已有情事變更，為達原訴訟目的，上訴人於本院所為上開追加，依上開說明，應予准許。　二、上訴人主張：伊等、魏煜淵等4人為系爭土地之共有人，詎魏煜淵等4人於112年8月27日與被上訴人周泰安簽立系爭買賣契約，將系爭土地全部出賣予周泰安，並於112年9月5日以竹北光明郵局464號存證信函（下稱系爭存證信函）告知伊等該買賣契約內容，要求伊等於15日內確答是否依相同條件優先承購，嗣魏煜淵等4人於112年11月2日以第1次移轉登記行為將系爭土地所有權全部移轉登記予周泰安等3人，因伊等與魏煜淵等4人就系爭土地前經臺灣新竹地方法院110年度竹調字第150號調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）成立分管，約定伊等分管附圖所示J部分土地，伊等無意出售系爭應有部分。又依系爭買賣契約第12條約定文字記載應經雙方用印簽名確認，系爭買賣契約手寫處未經買賣雙方用印簽名，應認違反民法第3條規定，就系爭應有部分之買賣契約無效。另魏煜淵等4人未於其訂立買賣契約前通知伊等，其將系爭土地全部出賣予周泰安，違反土地法第34條之1第2項規定，就系爭應有部分之所有權移轉登記為無效等情，爰依憲法第15條、民法第767條第1項規定，求為確認系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷之判決。嗣原審關此部分判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，於本院以系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分既屬無效，周泰安等3人、周裕貴於原審判決後為第2次、第3次移轉登記行為，大舜公司再以系爭土地設定系爭抵押權登記等情，依憲法第15條、民法第767條第1項、民事訴訟法第401條第1項規定為上開追加請求。其上訴及追加聲明為：（一）原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。（二）確認系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷。（三）確認第2次移轉登記及第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記（未繫屬本院者，不予贅述）。三、被上訴人則以：系爭土地之分管約定無礙魏煜淵等4人依土地法第34條之1第1項規定出賣系爭土地全部。魏煜淵等4人於第1次移轉登記行為前，即以系爭存證信函檢附系爭買賣契約內容，通知上訴人行使優先承購權，並無違反土地法第 34條之1第2項、第4項規定。系爭買賣契約手寫處未經買賣雙方蓋印，不影響該契約之效力。共有人之優先承購權為債權效力，共有人本於其與第三人間買賣契約將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購人不得主張該買賣契約無效而塗銷其移轉登記等語，資為抗辯。四、系爭土地原為上訴人（應有部分合計3/8）、魏煜淵等4人（應有部分合計5/8）所共有；魏煜淵等4人與周泰安於112年8 月27日就系爭土地全部簽立系爭買賣契約；魏煜淵等4人以系爭存證信函檢附系爭買賣契約內容，通知上訴人行使優先承購權，要求上訴人於收受存證信函15日內確答是否依相同條件優先承購系爭土地，該存證信函於112年9月5日送達上訴人；魏煜淵等4人於112年11月2日以買賣為原因，辦理所有移轉登記予周泰安等3人（即第1次移轉登記行為）；周泰安等3人於112年12月28日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予周裕貴（即第2次移轉登記行為）；周裕貴於113 年5月2日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予大舜公司（即第3次移轉登記行為），大舜公司於113年9月11日以系爭土地為三信銀行設定系爭抵押權登記等情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本為證（見本院㈠卷第451頁、第452 頁、㈡卷第61頁、第214頁），堪信為真正。五、上訴人主張系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷；及追加主張第2次、第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記各節，為被上訴人以前開情詞所否認。經查：（一）上訴人主張系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷，均無理由。　１、按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項規定甚明。觀諸系爭買賣契約載明魏煜淵等4人出售系爭土地全部予周泰安，約定買賣總價款1,704萬5,875元，並經雙方於該契約之立契約書人用印等情（見原審卷第345頁至第351頁、第439頁），可知魏煜淵等4人及周泰安就買賣標的物為系爭土地全部及其價金已互相同意，系爭買賣契約即已成立。參諸魏煜淵等4 人於112年11月2日以買賣為原因，辦理系爭土地所有移轉登記予周泰安等3人（即第1次移轉登記行為）以考，足認魏煜淵等4人就依該買賣契約將系爭土地全部所有權移轉登記予周泰安及其指定之李昱錡、陳玫姿達成合意，系爭買賣契約自非無效。至系爭買賣契約第12條雖有：其他約定事項(本條款之文字記載應經甲乙雙方用印簽名確認）等內容（見原審卷第351頁），惟未記載違反之效力，自難以該契約手寫處未經買賣雙方用印簽名，遽謂系爭買賣契約不包括出售系爭應有部分或系爭買賣契約就出售系爭應有部分無效。又按民法第3條第1項之適用，以依法律之規定有使用文字之必要為限。查魏煜淵等4人及周泰安間之就系爭土地之買賣契約，本不以訂立書面為必要，亦難以系爭買賣契約手寫處未經雙方用印簽名，即指為不生效力。以故，上訴人以系爭買賣契約第12條約定文字記載應經雙方用印簽名確認，系爭買賣契約手寫處未經買賣雙方用印簽名為由，主張系爭買賣契約違反民法第3條規定，就系爭應有部分之買賣契約及該部分所有權移轉登記均無效云云，自非可採。　２、次按共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項分別定有明文。上開規定之立法目的係為促進土地之利用，賦予部分共有人得將共有土地全部予以處分之權利，於同條第 1項載明處分之要件，並於同條第4項賦予他共有人有優先承購之權利，已兼顧共有人雙方權益之保障，與憲法第15 條保障人民財產權之規定並無牴觸。又同條第1項規定部分共有人得將共有土地全部予以處分，既係為促進土地之利用，由處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，並基於法律授權代為處分他共有人之應有部分，則共有人於成立分管契約之後，仍無礙共有人得依該項規定將共有土地全部處分之權利，至他共有人依分管契約在土地特定範圍為使用收益部分，係屬如何兼顧土地受讓人、其他共有人及社會經濟利益之問題。查上訴人與魏煜淵等4 人就系爭土地於系爭調解筆錄雖成立分管契約，約定魏平海分管附圖所示H部分土地；魏博均、魏煜淵、魏柏凱分管附圖所示I部分土地；及上訴人分管附圖所示J部分土地（見原審卷第123頁至第125頁之系爭調解筆錄所示），依上開說明，並無礙魏煜淵等4人得依土地法第34條之1第1 項規定將共有土地全部予以處分。以故，上訴人稱：系爭土地前經系爭調解筆錄成立分管，伊等無意出售系爭應有部分，魏煜淵等4人及周泰安間就系爭應有部分之買賣契約及該部分所有權移轉登記，違反憲法第15條保障其財產權規定，應屬無效云云，仍不可採。　３、土地法第34條之1第2項規定：共有人依前項規定為處分時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。所謂之「事先」，係指部分共有人依同條第1項規定將共有土地為處分前，應先行通知他共有人，並非指部分共有人與第三人訂立買賣契約前即應為通知，此觀上開條文內容及112年8月22日修正前之土地法第34條之1執行要點第7點第1款（部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人）；第5款（通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項）等規定自明。至內政部65年5月3日台內地字第21203號函釋（下稱系爭函釋）所載：土地法第34條之1第2項所稱「事先以書面通知他共有人」就法意言，宜於訂立契約前通知他共有人等內容（見本院㈡卷第181頁），係在上開執行要點訂頒前之函示，核與土地法第34條之 1第2項規定及上開執行要點不符，當不能佐為部分共有人依同條第2項規定應於訂立買賣契約前即通知他共有人之依據。查系爭土地原為上訴人（應有部分合計3/8）、魏煜淵等4人（應有部分合計5/8）所共有，魏煜淵等4人與周泰安於112年8月27日就系爭土地全部簽立系爭買賣契約，其等已逾共有人（6人）之半數、應有部分合計亦超過半數，且魏煜淵等4人於112年11月2日將系爭土地所有移轉登記予周泰安等3人前，即以系爭存證信函檢附系爭買賣契約內容，通知上訴人行使優先承購權，要求上訴人於收受存證信函15日內確答是否依相同條件優先承購系爭土地，該存證信函於112年9月5日送達上訴人（見上四所示），上訴人並於期限內未行使優先承購權，足認魏煜淵等 4人所為合於土地法第34條之1第1項、第2項之規定。上訴人徒以土地法第34條之1第2項所載「事先」之規定，係指訂立買賣契約前為通知而言，遽謂魏煜淵等4人以系爭存證信函通知上訴人，違反該事先通知規定云云，自屬無據，其據以主張系爭應有部分之買賣契約及該部分所有權移轉登記均無效，亦無足取。　　　　４、按民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。故非所有人即無此項物上請求權。次按部分共有人依土地法第34 條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分。部分共有人依該規定出賣共有土地全部並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分（最高法院 109年度台上大字第2169號民事大法庭裁定參照）。查魏煜淵等4人與周泰安於112年8月27日就系爭土地全部簽立系爭買賣契約，嗣魏煜淵等4人於112年11月2日以第1次移轉登記行為將系爭土地所有權全部移轉登記予周泰安等3 人（見上四所示，原審卷第395頁），可知上訴人已非系爭應有部分之所有人，則其依憲法第15條、民法第767條第1項規定，上訴人主張系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷，均無理由。（二）上訴人追加主張第2次、第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記，亦無理由。　１、按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。所謂繼受人，如確定判決之訴訟標的為具對世效力之物權關係者，依法律行為受讓該訴訟標的物之人，雖應包括在內，惟該項規範之目的，並非在創設或變更實體法上之權利義務，故讓與人因一己事由受不利益之確定判決，而該事由於實體法上受讓人並不受其拘束時，原確定判決之效力即不及於該受讓人，以避免因訴訟法上之規定，變更實體法上之權利義務關係。系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分並非無效，業經認定如上，即無從援引民事訴訟法第401條第1項規定據為第2次、第3移轉登記行為就系爭應有部分亦屬無效之認定。　２、周泰安等3人於112年11月2日登記為系爭土地之所有人後，上訴人已非系爭應有部分之所有人，則周泰安等3人於同年12月28日以買賣為原因，將其所有之系爭土地所有權移轉登記予周裕貴（即第2次移轉登記行為），周裕貴於113 年5月2日以買賣為原因，將其所有之系爭土地所有權移轉登記予大舜公司（即第3次移轉登記行為），及大舜公司於113年9月11日以其所有之系爭土地為三信銀行設定系爭抵押權登記（見本院㈠卷第205頁至第206頁、㈡卷第61頁），均屬有效，上訴人以其為系爭應有部分之所有人，依憲法第15條、民法第767條第1項、民事訴訟法第401條第1項規定，追加主張第2次、第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記，仍無理由。六、綜上所述，上訴人依憲法第15條、民法第767條第1項規定，訴請確認系爭買賣契約及第1次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，周泰安等3人應將該部分所有權移轉登記塗銷，為無理由，不應准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加依憲法第15條、民法第767條第1項、民事訴訟法第401條第1項規定，訴請確認第2次、第3次移轉登記行為就系爭應有部分均無效，大舜公司、周裕貴應依序塗銷該部分抵押權登記、所有權移轉登記，亦為無理由，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴，均無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　民事第十八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃書苑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡芷瑜　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林政佑正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-01-22

TPHV-113-上-692-20250122-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第265號原告袁儷娟訴訟代理人張致祥律師複代理人王紫倩律師被告游滄陽游淑暖朱淑惠朱宏章上列 4 人共同訴訟代理人林國漳律師上列當事人間因損害賠償等事件，本院於民國113年12月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明如本案卷第7至9頁，嗣於民國（下同）113年12月23日變更聲明如本案卷第275至277頁所示，經核合於前述規定，應予准許。貳、兩造聲明及陳述要旨一、原告方面：（一）原告為宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱：「系爭土地」）所有權人，應有部分8分之1，被告等人共有系爭土地應有部分，分別為被告游滄陽8分之1、游淑暖8分之1、朱淑惠16分之1、朱宏章16分之1（以下被告均以姓名稱之），游滄陽、游淑暖分別於111年12月22日、112年2月24日，朱淑惠及朱宏章共同於112年7月18日，將所持有之應有部分出賣予訴外人，並分別於112年1月6日、112年3月15 日、112年8月22日完成所有權移轉登記。惟被告等人均未依土地法第34條之1第2項通知原告，即完成土地所有權移轉登記，剝奪原告優先承買被告等人系爭土地應有部分之權利，致原告無法以相同價位取得系爭土地應有部分共8 分之3，再合併原告所持有之8分之1，達成2分之1應有部分，土地價值之市場價格面積愈大，則售價愈高，原告因此喪失可得之利益，而被告違反規定，致受有損害，爰依法提起本件訴訟，被告等人應負侵權行為損害賠償責任。（二）被告等人出賣系爭土地應有部分時，均未依土地法第34條之1第2項規定通知原告，致使原告喪失以同一價格及條件優先承購該應有部分之權利，因此無法整合土地，以較高之單價出賣，而受有土地價差之損失。由寶源不動產估價師事務所估價報告書可知：　１、游滄陽於111年12月22日出賣系爭土地8分之1，計97.33坪，坪數小，每坪新臺幣（下同）102,000元，若出售予原告，原告連同自己土地8分之1（即194.66坪）出售，每坪市價103,000元，每坪多出1,000元，則被告游滄陽未依法通知原告，致原告受有每坪1，000元之損失，即194,660 元（計算式：1,000元xl94.66坪=194,660元）。　２、游淑暖於112年2月24日出賣系爭土地8分之1，每坪市價103 ,000元，倘原告連同被告游滄陽、游淑暖各8分之1（即29 1.99坪）出售，每坪市價為104,000元，則被告游滄陽未依法通知原告，致原告受有194.66坪、291.99坪間每坪價差1,000元，及原告持有97.33坪土地每坪價差1,000元之損失，即194,660元【計算式：1，000元x(291.99坪-194. 66坪）+1,000元x97.33坪=194,660元】，故被告游淑暖應給付原告194,660元之損害賠償。　３、朱淑惠及朱宏章於112年7月18日出賣系爭土地8分之1，當時系爭土地291.99坪，每坪市價104,000元，倘原告連同被告等人應有部分（即389.32坪）出售，每坪市價為105, 000元，則被告朱淑惠及朱宏章未依法通知原告，致原告受有291.99坪、389.32坪間每坪價差1,000元，及原告持有97.33坪土地每坪價差1,000元損失即194,660元【計算式：1.000元x(389.32坪-291.99坪）+1,000元x97.33坪=1 94,660元】，故被告朱淑惠及朱宏章各應給付原告97,330 元之損害賠償。　４、爰依民法第184條第1項前段、第2項請求被告等人應負擔原告之損害賠償。並聲明：⑴游滄陽應給付原告194,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵游淑暖應給付原告194,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶朱淑惠及朱宏章各應給付原告97,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；⑷願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：（一）系爭土地原為訴外人游火旺所有，因游火旺於95年間死亡後，游滄陽、游淑暖等8位兄弟姊妹共同繼承，各應有部分為8分之1，但共有人中游滄輝8分之1應有部分，於111 年間遭執行法院拍賣，由原告以約720萬元拍賣取得應有部分8分之1，嗣大姊游玉刊於112手2月間死亡，其應有部分8分之1再由朱淑惠、朱宏章繼承各16分之1。後來游滄陽、游淑暖分別於111年12月22日、112年2月24日以1,050 萬元、990萬元之金額，朱淑惠及朱宏章共同於112年7月1 8日以1,000萬元之金額，將其等之應有部分出賣予訴外人，並分別於112年1月6日、112年3月15日、112年8月22日完成所有權移轉登記。因被告等人不知悉土地法第34條之 1應通知共有人優先承購之規定，且以為買方或地政士會處理一切移轉登記事務，被告並非故意不通知其他共有人，尚難認原告有何侵權行為損害賠償請求權。（二）原告於111年6月間，針對系爭土地應有部分8分之1，係以 720萬元得標，事後原告並曾函知被告等人願以一坪72,00 0元再加計5,000元（總價749萬元）向被告等人承購，而游滄陽於111年12月22日，游淑暖於112年2月24日及朱淑惠、朱宏章於112年7月18日出售系爭土地，分別出售金額為1,050萬元、990萬元、1,000萬元，出售價格並未低於市場行情，且比原告購得土地之價格及欲向被告等人承購之價格還高出甚多，難認原告有因被告等人之出售應有部分土地，而受有損害，尚難僅以被告等人未先為通知，即認原告得請求損害賠償。且原告並未證明有依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性可獲得利益，自無損害或所失利益可言。（三）聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。　參、得心證之理由　　一、按「查損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即不發生賠償問題」（最高法院112年度臺上字第977 號民事判決意旨參照），次按：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條之規定自明。查上訴人所出賣之系爭土地應有部分於79年2月間之市價為11,706,750元（每坪約25萬8千元），此有第一審囑託財團法人經濟研究發展基金會附設中華經濟鑑定中心所製作之報告書可按。上訴人如於出售其應有部分與莊**時依法通知被上訴人，被上訴人即得以225萬元之價格，取得價值11, 706,750元之土地，其資產價值自有增加，而該增加之9,456 ,750元部分，即係依通常情形被上訴人可得之利益」（最高法院85年度臺上字第1320號民事判決意旨參照），「縱認被上訴人未通知上訴人優先承購，惟仍須上訴人果因此而受有損害，始能請求賠償。但上訴人並未證明其因此受有如何之損害。從而其訴求被上訴人賠償其600萬元及法定遲延利息，無論其係依侵權行為或債務不履行之法律關係，均非正當」（最高法院82年度臺上字第1356號民事判決意旨參照）。因此，倘共有人以低於當時之市場價格出售其應有部分，如於出售時，依法通知他共有人，他共有人即得共同以較低之同一出售價格，取得該市場價格之土地，其資產價值自有增加，而該市場價格減去出售價格之差額，即可認係依通常情形他共有人可得之利益，他共有人得請求侵害其優先承購權之共有人賠償上開可得之利益。經查：（一）被告主張：游滄陽、游淑暖於111年12月22日、112年2月2 4日，分別以1,050萬元、990萬元之金額，朱淑惠及朱宏章共同於112年7月18日以1,000萬元之金額，將其等之應有部分各8分之出賣予訴外人等事實，為原告所不爭執，並有被告所提原告不爭執為真正之實價登錄資料附卷為證（見本案卷第91頁），自應堪信為真實。（二）依原告聲請（見本案卷第17頁）囑託寶源不動產估價師事務所鑑定之估價報告書（下稱：「系爭報告」，附於本案卷第167至265頁，其鑑定總結則如附表所示），價格日期 111年12月22日與價格日期112年2月24日僅差距64天，故本次評估不作期日修正；至價格日期112年2月24日與價格日期112年7月18日，差距為144天，故本次評估期日修正增加百分之1（見本案卷第233頁）。（三）由上述評估期日修正可知：游滄陽、游淑暖分別於111年1 2月22日及112年2月24日、朱淑惠及朱宏章共同於112年7 月18日，將其等之應有部分各8分之1（換算面積約各為97 .33坪）出賣予訴外人，111年12月22日之市價為附表所示之9,927,660元（見本案卷第235頁），112年2月24日亦同，至112年7月18日則增加百分之1即10,026,937元（元以下4捨5入），核與實際上出賣之前述1,050萬元、990萬元、1,000萬元，均相差無幾，尚在後述估價誤差之可接受範圍內，況原告若確如其所述順利行使優先承購權，以賺取底價買入、高價賣出之價差，因依通常情形之出賣，尚需額外支出媒合交易之居間仲介等費用，自難認其資產必然有何增加，致有何依通常情形可得之利益，蓋因，既需探究民法第216條第2項所稱之「通常情形」，自無從忽略依「通常情形」之一般出賣情形，通常尚需支出之居間仲介等費用，此亦為原告擬賺取價差之通常成本。二、況按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，再按：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之」，土地法第34 條之一執行要點第13點第9款定有明文。經查：原告並未說明並舉證其他共有人均無意行使優先承購權，因系爭土地尚有訴外人林游玉美、游月娥、游叔惠、游滄漢各具應有部分 8分之1（見本案卷第51、53頁）而均得行使優先承購權，則原告至多僅能證明其若行使優先承購權，每次僅能與該4位共有人，總計5人共同行使優先承購權，故每次至多僅能增加系爭土地應有部分40分之1（此部分論述，並不拘束原告與林游玉美、游月娥、游叔惠、游滄漢等人間將來可能發生爭議之其他案件判斷），行使3次優先承購權後，總計至多僅能增加系爭土地應有部分40分之3即換算約193.05平方公尺之面積，則該增加之面積，於扣除前述通常尚需支出之居間仲介等費用成本後，原告究竟尚有何獲益？並未經原告舉證以實其說，自難認原告必然受有何損害。尤其前述111年1 2月22日、112年2月24日之買賣部分，原告如欲行使優先承購權，則因購入成本高於市價甚多，故縱以市價轉賣，加上其通常需支出媒合交易居間仲介等費用之出賣成本，亦難認其必然有何獲利或損失。　　　三、又按：「是上訴人自應就其主張因林**將系爭土地應有部分 415/580移轉登記予朱**，卻未通知伊，致伊未能行使優先承購權，造成其受有實際損害及所失利益乙情，負舉證之責。惟上訴人迄未能舉證證明其就林**所有系爭土地應有部分 415/580有購買之具體方案，及購買後有轉售或開發之預計計畫，難謂上訴人確因林**未通知伊移轉所有權之事，將系爭土地應有部分415/580移轉登記予朱**，致受有實際損害，亦難認此為上訴人依預定計畫可得享有之預期利益。…且上訴人係以系爭土地經鑑價之結果，…，與上開鑑價之買賣市值每平方公尺僅相差537.5元，價差僅約12％（537.5元÷45 37.5元＝0.1185，小數點第4位以下4捨5入），依不動產估價師法第41條第1項規定，就同一標的物在同一期間價格值之差異在20％以內時，尚屬合理，且市場上之交易價格仍需視買賣雙方當事人之需求、談判技巧及議價能力而決定，上訴人未必即能以此價格出賣，倘於該估價金額增減一定比例可接受之範圍內出賣，是否可遽認非屬合理價格而不符合市價，亦非無疑，況林**亦為系爭土地共有人，一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地，衡情當無為損害上訴人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同受損害之必要，自不得僅因前開鑑價之結果，與被上訴人實際處分價格間有價差，即謂上訴人確因此受有損害或喪失預期利益」（臺灣高等法院 109 年度上字第465號民事判決意旨參照）；「無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度臺上字第216 9號判決參照）。本件朱**主張陳**出售系爭土地之應有部分時未依法向其通知行使優先購買權，違反土地法第34條之 1第4項之規定，故該當於民法第184條第2項所稱之保護他人之法律，然揆諸前揭說明，自應由朱**就其受有何實際損害及所失利益一節，負舉證之責。…而以陳**出售系爭土地予林**之價格…。再依前開不動產估價師法第41條第1項規定之文意觀之，可知對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20之差異時，尚屬在估價誤差可接受之範圍內，則依天下第2份估價報告所鑑定之價格，與系爭土地實際出售價格價差約在20％上下自應仍屬合理價格之範疇內，應認系爭土地以每坪2,500元出售之價格尚與市價相當。…至朱**雖主張其若購得陳**系爭139地號、139-1地號土地之應有部分，其持份即超過2/3，可處分系爭土地之全部，故認系爭139地號、139-1地號土地之合理價格應分別為5,736元、5,506元，1 39-2地號土地之合理價格應為4,007元等語。然查鑑定價格本僅供參考，土地於市場上之交易價格，仍需視買賣雙方之需求、議價能力、談判技巧等事項而決定，實際於交易市場未必即能以此鑑定之價格出售，且陳**既為系爭土地之共有人，當期望以高於市價出售所有之土地，衡情自無故意損害朱**之利益而刻意壓低出售之價格，故尚無從依鑑價之結果，為陳**出售系爭土地與鑑價之結果有價差，即逕認朱**因此受有損害或喪失預期之利益甚明。再者，土地價格之漲跌，與巿場供需、資金需求、政治經濟環境之變動、周邊建設之興建、土地之區域現況等因素息息相關，土地價格係受到市場之波動而漲跌，則無論預期土地之漲跌，仍需待土地實際出售時，始能實現獲利或受有虧損。故除朱**有依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有可得預期之利益，得視為所失利益者外，土地價格之漲跌，尚非屬客觀確定，即無從徒以鑑價之結果高於陳**出售之價格，而認朱 **受有價格之損害，故朱**執以其得取得2/3應有部分，而得以前開其主張之每坪5,736元、5,506元、4,007元價格出售，即認其受有價格之損害及喪失預期之利益，尚屬無據」（臺灣高等法院107年度重上字第671號民事判決意旨參照）。經查：（一）原告本件請求，係以系爭報告為據（見本案卷第274頁），而原告聲請鑑定如附表所示者，係當月或當日買賣之市價，然原告於附表所示估價月份或期日，是否確有資力行使優先承購權？是否確已覓得何買家即時賣出？原告有何購買之具體方案，及購買後有何轉售之具體計畫？原告究竟有何民法第216條第2項所稱之「已定之計劃、設備或其他特別情事」？經原告於113年5月30日起訴書自行列出該項條文（見本案卷第11頁），並經被告於113年7月16日答辯狀爭執原告未就此部分舉證（見本案卷第87、89頁）後，均未經原告舉證以實其說，故尚難認原告必然有何其所主張之損害。（二）如前所述，被告等人既為系爭土地之共有人，當期望以高於市價出售所有之土地，衡情自無損害原告利益而刻意壓低出售價格之故意，尚無從依鑑價之結果，即逕認原告因此受有何損害或喪失預期之利益，且土地價格之漲跌，與巿場供需、資金需求、政治經濟環境之變動、周邊建設之興建、土地之區域現況等因素息息相關，土地價格係受到市場之波動而漲跌，則無論預期土地之漲跌，仍需待土地實際出售時，始能實現獲利或受有虧損。原告既未能舉證依通常情形，或依其已定之計劃、設備或其他特別情事，有何可得預期之利益，且土地價格之漲跌，尚非屬客觀確定，即無從徒以系爭報告認定原告必然受有何價格之損害，況系爭報告所鑑定之市價，仍在誤差範圍內，已如前述，故更無從據以請求損害賠償。　　　四、再者，原告主張：其若行使優先承購權，其就系爭土地之面積即達0.1公頃即302.5坪以上，自得興建農業資材室，故經價值、市場價格均有所提昇云云（見本案卷第119、121頁），然姑且先無論原告即使順利行使優先承購權，所取得者僅為系爭土地之應有部分，而非特定區域，究竟是否因此能興建所稱之資材室？原告至多僅能證明其若行使優先承購權，每次僅能與該4位共有人，總計5人共同行使優先承購權，故每次僅能增加系爭土地應有部分40分之1，行使3次優先承購權後，總計至多僅能增加系爭土地應有部分40分之3即換算約193.05平方公尺（約58.4坪）之面積，已如前述，加計其原本應有部分8分之1換算之97.33坪，至多僅為155.73坪，尚未達其所稱之0.1公頃即302.5坪以上，故原告此部分主張，並無理由。肆、綜上所述，原告既無法舉證證明其有何損害，以實其說，則其依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求被告等人給付其訴之聲明所示金額及法定遲延利息，並無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。　　　　伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院民事庭　　　　　　　　　　　法　官　伍偉華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　書記官　邱淑秋附表：　鑑定事項價格日期（民國）與前價額日期差距 (天) 出售面積 (坪) 評估單價 (元/坪) 評估總價 (元) 價格差距 (元) 一 111年12月22日 --- 97.33 102,000 9,927,660 --- 194.66 103,000 20,049,980 10,122,320 二 112年2月24日 64天 194.66 103,000 20,049,980 0 291.99 104,000 30,366,960 10,136,980 三 112年7月18日 144天 291.99 105,000 30,658,950 291,990 389.32 106,000 41,267,920 10,608,970

2025-01-20

ILDV-113-訴-265-20250120-2

訴

臺灣屏東地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第499號原告陳進成訴訟代理人洪順玉律師被告李順清訴訟代理人李陳清滿劉家榮律師複代理人陳正軒律師被告陳可真法定代理人陳和廷凌玉霜上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年1 2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。本件原告原訴之聲明請求確認其就屏東縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）有優先承買權，暨請求被告李順清塗銷系爭土地於民國107年1 0月4日以買賣為原因之所有權移轉登記，並請求准予原告優先購買系爭土地，嗣於起訴狀送達後，追加陳可真為被告，並請求被告陳可真以新臺幣(下同)98萬9,712元之價格，就系爭土地與原告訂立買賣契約暨移轉所有權予原告（見本院卷二第177、178頁），其請求基礎事實同一，且被告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依首揭規定，於法自無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查原告主張就系爭土地如本院卷二第119頁土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示面積125.28平方公尺部分，有土地法第104條及民法第426條之2所定之優先承買權存在等語，為李順清所否認，足認兩造間就原告對系爭土地是否存有優先承買權之法律關係有所爭執。是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益（即訴之聲明第一項）。貳、實體方面：一、原告主張：伊於102年11月22日與胞弟即訴外人陳進財就系爭土地簽訂租賃契約（下稱第一次租約），租期自102年2月 1日起至105年11月30日止，用以興建屏東縣○○鄉○○路00○00 號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）使用。復於105年12月2 8日就系爭土地再次與陳進財簽訂租賃契約（下稱第二次租約），租期自106年1月1日起至108年12月31日止。又陳進財於107年9月25日將系爭土地以98萬9,712元之價格，出售予被告李順清。惟陳進財與被告李順清均未通知伊系爭土地出售之事，而系爭土地係伊所承租建屋之基地，伊自得主張優先承買之權利，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，及請求被告陳可真（訴外人陳進財之繼承人）應以98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告等語，並聲明：㈠確認原告對屏東縣○○鄉○○段000000地號土地，面積125.28平方公尺土地有優先承買權存在。㈡被告李順清應就前項土地於民國107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告陳可真，應就第一項土地，以新臺幣98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將該土地所有權移轉登記予原告。二、被告部分：　㈠李順清陳稱：　　1.原告與訴外人陳進財所簽訂之第一次租約第5條約定，「租約屆滿甲方(即原告)應將地上物全部歸還乙方（即訴外人陳進財）......」等語，可知雙方約定於第一次租約期滿後，系爭土地上之地上物為訴外人陳進財所有，顯見渠等所簽立並非基地租賃契約，原告自不得主張優先承買權。縱認原告有與陳進財於105年12月28日訂立第二次租約，然原告於第二次租約期間，並未建築任何建物於系爭土地上，自不得主張優先承買權。況訴外人陳進財於出售系爭土地時，均有書面通知原告，出售條件等相關事宜，且伊於107年12月31日亦與原告就系爭土地簽立租賃契約（下稱第三次租約），足認原告早知系爭土地出售予伊，而當時原告既未主張優先承買權，則已不得再行主張。　　2.退言之，縱認原告就系爭土地有優先承買權存在，惟系爭土地僅如複丈成果圖所示編號257-11⑴面積15.64平方公尺部分上有地上物（即系爭房屋）存在，其餘部分並非系爭房屋本體僅為附屬物，原告自不得就此主張優先承買權。故縱原告能證明系爭房屋為其所有，亦僅得優先承買系爭房屋所坐落之土地。且原告早知系爭土地售予伊，而未即時為優先承買之主張，現提出優先承買之主張，顯有違誠信原則，應依情事變更原則酌增承買價額，以符法之安定性及誠信原則等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。　㈡被告陳可真陳稱：對於本件事實不清楚，請法院依法審酌等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項(見本院卷二第204、205頁)：　㈠102年11月22日原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第一次租約）。（見本院卷一第23頁）　㈡107年12月31日原告與被告李順清就系爭土地簽訂土地租賃契約（即第三次租約）。（見本院卷一第189、190頁）　㈢系爭房屋房屋稅起課時間為103年3月。（見本院卷一第145頁）　㈣原告在屏東縣○○鄉○○路00○00號所建房屋，如房屋稅籍證明書所載（見本院卷一第147頁）。　㈤原告所興建之系爭房屋並未設定地上權登記。　㈥對於屏東縣東港地政112年4月20日土地複丈成果圖所示測量結果即土地地號、面積及地上物座落之地號、面積（見本院卷二第119頁）。四、本件之爭點為：㈠原告就系爭土地是否有優先承買權？㈡如認原告有優先承買權，優先承買之範圍是否僅限於複丈成果圖中所示257-11⑴之部分，及原告是否應以市價承買？茲論述如下：㈠原告就系爭土地是否有優先承購權？　　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項分別定有明文。上開關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用（最高法院99年度台上字第775號判決意旨參照）。　　⒉經查，原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂第一次租約後，原告於103年間在系爭土地上興建系爭房屋等情，為兩造所不爭執，且有系爭房屋課稅證明在卷可稽，此部分應可認定為真實。然依第一次租約第5條之約定，系爭房屋於105年11月30日（即第一次租約期滿）後應歸陳進財所有，則系爭房屋既歸陳進財所有，依上開說明，原告就系爭土地自難認有優先承買權存在。　　⒊原告雖提出與陳進財簽訂第二次租賃契約，並依該租約第8 條約定主張系爭房屋仍為其所有，惟被告李順清否認第二次租約陳進財簽名之真正。經查，因原告所提出第二次租約之書面契約為影列印機具製成之彩色影本，且因簽名之樣本數不足，致鑑定機關難以鑑定第二次租約陳進財簽名之真正。又證人洪子豐雖到庭證稱：（問：證人是否曾於 105年12月28日幫陳進財與陳進成訂立土地租賃契約？）這份租約看起來像我預先準備的格式，且租約第2頁下方關於『第3條所訂租金共計新台幣壹拾貳萬元整，確已全數收訖』等文字是我的字跡，但對租約之內容不是很有印象，時間有點久了；（問：上開契約第2頁陳進財2處之簽名，是否為陳進財所親簽？證人有無在場見證陳進財簽名？）我沒有印象，忘記了；（問：證人有無與陳進財、陳進成一同在場之印象？）忘記了，想不起來等語。另證人黃奇男亦到庭證稱：（問：證人是否知悉當時陳進財土地上有建物或其將土地出租他人？）我不知道；（問：證人是否有去現場看過陳進財的土地？）沒有去過現場；（問：證人當時是否有聽聞原告陳進成有向陳進財承租土地？）當時有聽陳進財講過土地有租給陳進成，但租賃期間到什麼時候，就沒有聽他講過；（問：證人當時有無確認李順清向陳進財所買受之土地已無租賃關係？）不了解等語。顯見上開證人就原告與陳進財第二次租約簽訂之詳細過程，未全程參與，對於第二次租約陳進財之簽名之是否陳進財所親簽，均未能證實，尚難據此認定原告主張第二次租約之真正。　　⒋此外，縱認原告所主張之第二次租約為真正，然系爭房屋依第一次租約之約定，租期屆滿後已歸陳進財所有，原告復未能舉證證明其於第二次租約租賃期間有興建何建物（原告主張系爭土地所搭建之鐵皮車棚欠缺構造上及使用上之獨立性，不得單獨為所有權之客體，並非土地法、民法所稱之房屋），尚難據此認定原告就系爭土地有優先承買權。況土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係（最高法院111年度台上字第2616號判決參照），顯見優先承買權係具有物權效力之權利。又物權依民法第746條第1項之規定，因拋棄而消滅，而物權之拋棄乃物權人單方使其物權消滅之單獨行為。本件原告復與被告李順清就系爭土地簽訂第三次租約，足認原告就系爭土地業由陳進財出賣予與被告李順清一事有所認識，並承認被告李順清為系爭土地之所有權人。據此亦可認其有拋棄系爭土地優先承買權之意思表示。從而，原告主張其就系爭土地有優先承買權存在云云，即無可採。㈡原告就系爭土地並無優先承買權，已如上述，則原告請求被告李順清塗銷系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及請求被告陳可真以98萬9,712元之價格與其訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，於法均屬無據。五、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，並依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求被告李順清將系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為所有權移轉登記，予以塗銷，暨被告陳可真就系爭土地應以98萬9, 712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　簡光昌正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾思賢

2025-01-17

PTDV-111-訴-499-20250117-1

訴

臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1693號原告蘇袓以被告葉新全潘清香上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年10月25日辯論終結，判決如下：　　主　文一、兩造共有如附表一所示不動產應予變賣，所得價金由兩造各依附表二之「賣得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例」欄所示比例分配。二、訴訟費用由兩造各按附表二「賣得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例」欄所示之比例負擔。　　　　事實及理由壹、程序部分　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時，聲明原僅主張變價拍賣兩造共有之不動產（本院中壢簡易庭113年度壢司調字第53號卷第9頁，下稱壢司調卷），惟核其真意，應為請求變價分割兩造共有之不動產。而原告嗣於民國113年10月25日言詞辯論期日當庭變更聲明如下述聲明(本院卷第50頁)，應屬補充或更正法律上之陳述，尚無不合，應予准許。貳、實體部分　　一、原告主張略以：兩造為附表一所示不動產(下稱系爭不動產) 之共有人，所有權應有部分各如附表一所示。兩造就系爭不動產並無不分割之協議，系爭不動產亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，兩造就分割方式又未能達成協議，系爭不動產復無依法不得分割之情事，是原告自得訴請判決分割系爭不動產。又系爭不動產為區分所有建物，無法以原物分配予各共有人，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求變價分割系爭不動產。並聲明：兩造共有之系爭不動產應予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。二、被告答辯略以：系爭不動產現由其等所居住，對原告主張變價分割無意見等語。　　三、本院之判斷：　㈠按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。再共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割（參最高法院89年度台上字第666 號判決意旨）。經查，如附表一編號1-4所示土地（下合稱系爭土地）除兩造外，固尚有其他共有人，惟揆諸前揭說明，原告應請求與如附表一編號5所示建物（下稱系爭建物）配賦之系爭土地應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割，則原告以系爭建物及對應之系爭土地應有部分其他全體共有人為被告，當事人適格即無欠缺，尚無庸以系爭土地其他全體共有人為被告，核先敘明。　　㈡次按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第82 3條第1項定有明文。查兩造為系爭不動產之共有人，所有權應有部分比例如附表一所示，兩造就系爭不動產並無不分割之協議，系爭不動產亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，兩造就分割方式又未能達成協議，系爭不動產復無依法不得分割等事實，業據原告提出系爭不動產之土地與建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、國土測繪圖資服務雲查詢影像列印畫面等附卷可參（壢司調卷第65-85頁），並為被告所不爭執，足信為真。是依上揭法規及說明，系爭不動產既無因受法令限制或因物之使用目的不能分割之情形，復無不為分割之約定，且兩造又未能協議決定分割方法，原告自得就系爭不動產請求裁判分割。　㈢再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： ⑴以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（參最高法院93年度台上字第 1797號判決意旨）。是法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人意願、土地價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查，系爭建物為 5層公寓之第4層房屋，則系爭不動產即包含公寓大廈之專有部分，及所屬建築物共用部分之應有部分與基地所有權之應有部分，倘依兩造之應有部分比例為原物分割，兩造分得面積過小，又無各自獨立之門戶出入，除有礙系爭不動產經濟效用之外，勢必影響系爭不動產之使用現狀，造成日後使用上困難，而無法發揮經濟上之利用價值，足見系爭不動產若以原物分割，確有困難。反觀系爭不動產如以變價分割後，可由需用者取得系爭不動產之單獨所有權，使產權單純化，有助提昇系爭不動產之利用價值及經濟效益。且變價分割方式於自由市場競爭下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭不動產之市場價值極大化，俾利各共有人按其所有權應有部分比例分配合理之價金，以兼顧各共有人之利益及公平，而本件被告對於以變價方式分割系爭不動產，亦均表示沒有意見（本院卷第50頁）。再者，兩造倘有意取得系爭不動產之單獨所有權，亦可依民法之規定，行使優先承購權，是本院審酌系爭不動產使用現況、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益、當事人意願等一切情事，認系爭不動產之分割方法，應以變價方式分割，並依系爭建物之應有部分比例即附表二所示比例分配所得價金為適當。四、綜上所述，本件原告依民法分割共有物之相關規定，請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許。另本院審酌前述調查所得之相關事證，認兩造共有之系爭不動產應予以變價分割，爰判決如主文第1項所示。五、末按，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。本件原告訴請分割系爭不動產部分雖有理由，惟關於訴訟費用之負擔，仍應以共有人全體各按原應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰民事訴訟法第78條、第80條之1規定，諭知如主文第2項所示。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　 17 　　日　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　周玉羣附表一：　　　　　　　　　　　　　　編號不動產共有人應有部分 0 土地桃園市○○區○○○段○○○段00地號土地蘇祖以 00000/0000000 葉新全 00000/0000000 潘清香 00000/0000000 0 土地桃園市○○區○○○段○○○段00000地號土地蘇祖以 4964/400000 葉新全 2482/400000 潘清香 2482/400000 0 土地桃園市○○區○○○段○○○段00000地號土地蘇祖以 00000/0000000 葉新全 00000/0000000 潘清香 00000/0000000 0 土地桃園市○○區○○○段○○○段00000地號土地蘇祖以 4964/400000 葉新全 2482/400000 潘清香 2482/400000 0 建物桃園市○○區○○○段○○○段0000○號房屋（門牌號碼：桃園市○○區○○街000巷0號4樓）蘇祖以 2/4 葉新全 1/4 潘清香 1/4 　　　　　　　　　　　　　　附表二：編號姓名賣得價金分配比例暨訴訟費用分擔比例 0 原告蘇祖以 1/2 0 葉新全 1/4 0 潘清香 1/4 以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2025-01-17

TYDV-113-訴-1693-20250117-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4212號原告吳昌璉訴訟代理人吳麒律師被告洪啟芳訴訟代理人林慶苗律師上列當事人間請求返還報酬事件，本院於中華民國113年12月23 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告之祖父洪炳昆本為重測前臺北市○○區○○○段0 00○00地號（重測後為龍泉段一小段169、169之2、169之3、 169之4、169之5等地號）及605地號（重測後為龍泉段一小段431、431之2、431之3、431之4、431之5、431之6、431之 7等地號）土地之所有權人，具備土地徵收條例第59條第1項所定之優先購買權人資格。原告與被告於民國105年5月24日簽訂土地優先購買權及其衍生之權利合作協議書（下稱系爭協議書），原告並依系爭協議書第二條（一）之約定給付被告新臺幣（下同）100萬元。上開土地中之臺北市○○區○○段○ ○段000○000○000○0地號等3筆土地（下合稱系爭土地）嗣經國防部政治作戰局委託國有財產署北區分署辦理標售（下稱系爭標案）。原告即以原告擔任負責人之豐霖不動產開發有限公司（下稱豐霖公司）與宏霖建設股份有限公司（下稱宏霖公司）、文心建設股份有限公司（下稱文心公司）簽訂都市更新開發委任契約書（下稱系爭契約書）。系爭契約書第二條約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭標案於110年1月27日公告，嗣於110年3月4日開標結果以新潤建設股份有限公司（下稱新潤公司）為第1標案得標人，綺華建設事業股份有限公司（下稱綺華公司）為第2 標案得標人。被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，並於同年月11日檢附匯款資料以書面通知國防部政治作戰局「本人已將保證金匯入指示帳戶」等語，同時申請以金融機構抵押貸款繳納標價。國防部政治作戰局於110年4月26日函復被告略以：「經審臺端符合系爭土地優先購買權身分資格，惟繳納保證金未比照標售公告交付票據方式辦理，且係由本次標案中未得標廠商文心公司所提供之保證金3億738萬8000元……，非以臺端名義為之，故優先購買權行使不生效力」等語，致原告本依系爭協議書及系爭契約書可完成之事項，因文心公司之承辦人未依投標須知第14點規定以支票繳付保證金，遭國防部政治作戰局認為未合法行使優先購買權。後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，其中民事訴訟部分，經本院以110年度重訴字第752號判決駁回被告確認買賣關係存在之訴後，向臺灣高等法院提起上訴。然因發生前揭文心公司於繳納保證金之過失，致使原告本已完成之工作及被告可依系爭協議書第二條（三）可取得之價金皆無法領取，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20日支付500萬元（下稱系爭500萬元）予被告。被告於臺灣高等法院竟擅自與參加人新潤公司達成調解，由新潤公司支付2億5000萬予被告。被告依系爭協議書僅能受領簽約款100萬元，其後受領原告支付之系爭500萬元自屬不當得利，爰依不當得利之規定請求返還，並聲明：（一）被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告則以：被告就系爭土地行使優先購買權之行為，於110 年4月26日經國防部政治作戰局處分優先購買權之行使不生效力後，被告即依律師建議提起訴願救濟。原告藉詞行政救濟程序曠日廢時，以其經營之豐霖公司名義要求其合作之文心公司、長翊控股股份有限公司（於112年4月間與宏霖公司合併後為消滅公司）預付其等間約定之報酬1300萬元，以安被告之心，豐霖公司取得1300萬元後，由原告代表豐霖公司交付其中500萬元予被告，期使被告在救濟法律程序中安心，此項給付是在系爭協議書有效期間所為，被告之對待給付為配合原告選任之文心公司等人辦理上述法律救濟程序，被告受領給付後，已履行進行法律救濟程序之對待給付，尚難指為無法律上原因。系爭500萬元之給付係因系爭協議書履行期間涉訟，期使被告安心及配合進行訴訟所為之給付，雖非系爭協議書之約定，但與系爭協議書之履行有關，並為豐霖公司作為向文心公司等人先行索取部分酬金之理由。縱認系爭500萬元為原告給付，原告於給付時明知無給付之義務，依民法第180條第2項規定，原告亦不得請求被告返還等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）若受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事項（一）被告之祖父洪柄昆為系爭土地遭徵收前之所有權人，被告於98年11月11日經國防部政治作戰局認定具備土地徵收條例第59條第1項所定系爭土地之優先購買權人資格。（二）原告與被告、被告之母洪李惠卿3人於105年5月24日簽訂系爭協議書，約定履約時間3年，嗣於108年5月23日屆期後再於系爭協議書上增加「特約事項：双方同意履約時間至112年3月28日止，屆期本協議書失效」等文字。（三）原告於105年5月24日簽訂系爭協議書時，依系爭協議書第二條（一）約定，給付被告2紙金額均為50萬元之銀行本行支票，共給付100萬元。（四）由原告擔任負責人之豐霖公司與宏霖公司、文心公司於10 9年11月4日簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭契約書第三條約定甲方即宏霖公司、文心公司應給付乙方即豐霖公司及優先承買人權利金1億8000萬元，已於109年11月4日簽訂系爭契約書時給付豐霖公司500萬元簽約金，豐霖公司於110年5月1 4日又收受1300萬元（五）系爭標案於110年1月27日公告，並於110年3月4日開標，開標結果以新潤公司為第1標案得標人，綺華公司為第2標案得標人。決標後，國防部政治作戰局通知被告行使優先購買權，國防部政治作戰局機關承辦人員陳韋宏指示被告匯款至指定之該局繳款專戶，被告依其指示遵期匯款相當於保證金之價額而行使優先購買權，並於110年3月9日以書面通知國防部政治作戰局，同時依系爭標案之投標須知第13點規定，向國防部政治作戰局申請以金融機構抵押貸款繳納標價。被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，並於同年月11日檢附匯款資料以書面通知「本人已將保證金匯入指示帳戶」等語。國防部政治作戰局先後於110年3月12日、同年3月16日以書面通知被告靜候通知，嗣於110年4月26日以書面通知被告略以：「經審臺端符合系爭土地優先購買權身分資格，惟繳納保證金未比照標售公告交付票據方式辦理，且係由本次標案中未得標廠商文心公司所提供之保證金3億738萬8, 000元……，非以臺端名義為之，故優先購買權行使不生效力」等語。（六）被告對國防部政治作戰局否准被告優先購買權行使效力之處分提起訴願，國防部政治作戰局於110年5月4日駁回訴願，被告再向臺北高等行政法院提起行政訴訟救濟（臺北高等行政法院110年訴字第1006號）。（七）豐霖公司簽發發票日為110年5月20日面額58萬元、發票日為110年5月27日面額242萬元、發票日為110年6月3日面額 200萬元之支票3紙予被告，合計金額500萬元。　　　（八）原告於110年12月14日告知被告，其已與得標人新潤公司簽約，要求被告不要再與宏霖公司等人接觸，其後於111 年5月18日以LINE聯絡被告，提供新潤公司出具同意書願代被告清償其向文心公司之借款本息，並要求被告配合直接撤回訴訟並不再行使優先承購權，被告拒絕並未同意。原告認被告涉犯背信罪嫌，於111年9月1日向臺灣新北地方檢察署對被告提出刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署以 112年偵字第22397號偵查終結，為不起訴處分。（九）被告對國防部政治作戰局提起確認優先購買權存在之民事訴訟，本院以110年重訴字第752號判決駁回被告之訴，被告提起上訴後，經臺灣高等法院於112年5月4日以112年度上移調字第81號調解成立。（十）豐霖公司依系爭契約書第七條第七項約定，向中華民國仲裁協會提出請求宏霖公司、文心公司給付報酬各7850萬元之仲裁聲請，中華民國仲裁協會仲裁庭於113年3月6日作成112年仲聲愛字第40號仲裁判斷駁回豐霖公司之請求。四、經查：　　（一）原告主張系爭協議書簽訂後系爭土地經國防部政治作戰局委託國有財產署北區分署辦理標售，原告以原告擔任負責人之豐霖公司與宏霖公司、文心公司簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭標案於110年3月4日開標結果新潤公司為第1標案得標人，綺華公司為第2標案得標人，被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，國防部政治作戰局於110年4月26日函復被告優先購買權行使不生效力，係因文心公司承辦人未依系爭標案投標須知第14點規定以支票繳付保證金而遭國防部政治作戰局認為未合法行使優先購買權，後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，其中民事訴訟部分，經本院以11 0年度重訴字第752號判決駁回被告確認買賣關係存在之訴後，被告向臺灣高等法院提起上訴，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20日支付系爭500萬元予被告等事實，被告僅以前詞否認系爭500萬元為原告給付，辯稱係豐霖公司給付等語，對於其餘事實部分不爭執。查被告收受之系爭500萬元固為豐霖公司所簽發發票日為110年 5月20日面額58萬元、發票日為110年5月27日面額242萬元、發票日為110年6月3日面額200萬元之支票3紙，惟被告自認上開支票係由原告交付予被告，且原告雖為豐霖公司之法定代理人，但被告與豐霖公司間就系爭土地並無契約關係存在，被告辯稱原告係代表豐霖公司給付系爭500萬元云云，與常情相悖，堪難採信，原告主張被告收受之系爭500萬元為原告支付為可採。（二）原告交付被告系爭500萬元之原因，原告主張因發生前揭文心公司於繳納保證金之過失，致使原告本已完成之工作及被告可依系爭協議書第二條（三）可取得之價金皆無法領取，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20 日支付系爭500萬元等語，被告則辯稱係因系爭協議書履行期間涉訟，期使被告安心及配合進行訴訟所為之給付等語。查系爭協議書簽訂後，原告擔任負責人之豐霖公司於 109年11月4日與宏霖公司、文心公司簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地，被告已依系爭協議書之約定行使優先權，依系爭協議書第四條（一）之約定，原告應代被告於系爭土地辦理公開標售後法定優先購買權行使期間內繳納保證金及標售價款，惟發生原告應代為繳納之保證金未比照標售公告交付票據方式辦理且非以被告名義而由系爭標案中未得標廠商文心公司提供之情事，致國防部政治作戰局以此為由認優先購買權行使不生效力，後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，堪認原告主張因被告稱會擔心其權利無保障而支付系爭500萬元，被告收受系爭500萬元係原告期使被告安心及配合進行訴訟所為給付，具有法律上之原因，參以原告提出之本院110年度重訴字第752號民事判決、臺灣高等法院112年度上移調字第84號調解筆錄所載被告之訴訟代理人及參加調解人文心公司之訴訟代理人均有張日昌律師，可認被告收受系爭500萬元後均配合進行訴訟，無違反依系爭協議書應履行義務。被告受領原告支付之系爭500萬元既有法律上之原因，原告請求被告返還系爭500萬元，難認有據。　　　五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付500萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息，為無理由，應予駁回，其假執行聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　謝宜伶以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶恬

2025-01-15

TPDV-113-訴-4212-20250115-1

上

臺灣高等法院臺中分院

確認買賣關係不存在等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第202號上訴人楊穎杰即楊敏捷楊紫均楊妙蓮楊敏聳楊居祥楊敏聰楊瑞珍楊上卿楊紫翔楊猛楊耀東楊倚旻楊妙靖楊振鈞楊尚龍楊采妮共同訴訟代理人吳發隆律師被上訴人林雨黔訴訟代理人黃茂松律師被上訴人楊敏毓上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國 113年3月12日臺灣彰化地方法院112年度訴字第972號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。　　事實及理由壹、被上訴人楊敏毓經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、上訴人主張：一、彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱462地號土地）之應有部分6分之1、同段463地號土地（下稱463地號土地）之應有部分6分之1及同段464-1地號土地（下稱464-1地號土地）之應有部分3000分之600（上開462地號土地之應有部分6分之1、 463地號土地之應有部分6分之1、464-1地號土地應有部分30 00分之600，下合稱系爭土地）為上訴人、楊敏毓因繼承而為公同共有，公同共有人全體未曾就系爭土地為分割協議，且462、463、464-1地號土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○ ○路0段000號房屋（下稱系爭祖厝）。詎楊敏毓於民國107年 11月26日與林雨黔就系爭土地簽訂買賣契約，買賣價金為新臺幣（下同）410萬7293元，並於108年1月4日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予林雨黔（下稱系爭買賣）。被上訴人間之系爭買賣行為違反民法第828條、第829條、土地法第34條之1規定而無效，則系爭買賣關係不存在，依民法第113條規定，系爭土地應回復登記為上訴人、楊敏毓公同共有。縱認系爭買賣有效，則上訴人亦得依土地法第34條之1規定行使優先承買權，惟被上訴人並未通知上訴人行使優先承買權，致上訴人受有損害，上訴人並得依民法第244 條第2項規定，撤銷系爭買賣行為，依同條第4項規定，系爭土地應回復登記為上訴人、楊敏毓公同共有。並先位訴之聲明：確認被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有。二、被上訴人間之系爭買賣行為縱屬有效，因被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，逕於系爭買賣之公契記載已為優先承買權通知而完成所有權移轉登記，顯然故意侵害上訴人之優先承買權，致上訴人受有如附表所示新臺幣（下同）358萬8 902元之損害，依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，被上訴人應連帶賠償上訴人358萬8902元。並備位之訴聲明：被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（上訴人於原審之備位之訴部分，於逾上開範圍之請求部分，非本院審理範圍，不予贅載）。參、林雨黔抗辯：一、462、463、464-1地號土地分別為重測前地號陳厝厝段316-2 、316、316-1地號土地（下稱重測前316-2、316、316-1地號土地），而464-1地號土地分割自同段464地號土地（分割前之464地號土地，下稱原464地號土地）。楊敏毓分別在79 年6月18日、79年4月20日以分割繼承為原因登記取得重測前 316、316-1、316-2地號土地之應有部分各6分之1。原464地號土地經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以99年度訴字第1026號（下稱甲案）判決分割為編號A部分（面積269.68 平方公尺）、編號B部分（面積1,348.37平方公尺），其中編號B部分由楊敏毓與楊榮杰等人分別共有取得，楊敏毓乃登記取得464-1地號應有部分3000分之600。系爭土地均為楊敏毓所有，上訴人並非系爭土地公同共有人，且系爭買賣之價金為856萬元，被上訴人亦已通知上訴人行使優先承買權。縱認被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，系爭買賣行為仍屬有效。又林雨黔前於108年間就462、463、464-1地號土地提起分割共有物訴訟（下稱乙案；歷審案號：彰化地院 108年度訴字第57號、本院109年度上字第184號、最高法院1 11年度台上字第689號），而上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，為乙案之訴訟當事人，上訴人於乙案起訴時即知悉楊敏毓已將系爭土地出售並移轉登記予林雨黔之事實，上訴人遲至本件訴訟始依民法第244條第2項規定，行使撤銷權，已逾1年除斥期間，上訴人先位之訴部分，即無理由。二、林雨黔為系爭土地之買受人，並無義務通知上訴人行使優先購買權，自無侵害上訴人權利可言。且乙案之分割共有物事件審理中，上訴人等亦認拆除地上物不會造成損失，何況系爭祖厝並未拆除，上訴人亦無受有損害之情事。縱認上訴人受有損害，則上訴人於乙案即已知受侵害之事實，上訴人遲至本件訴訟始行使侵權行為損害賠償請求權，顯已罹於時效，上訴人備位之訴部分，亦無理由。肆、楊敏毓抗辯：被上訴人間之系爭土地買賣是依法完成移轉所有權登記，有絕對之效力，且楊敏毓有以口頭通知上訴人行使優先承買權等語。伍、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴。兩造於　　本院聲明：一、上訴人上訴聲明：　㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。　㈡上開廢棄部分：　⒈先位之訴部分：確認被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有。　⒉備位之訴部分：被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。　陸、本院之判斷：一、上訴人主張系爭土地因被上訴人間之系爭買賣行為，而於10 8年1月4日以買賣為原因，由楊敏毓移轉登記予林雨黔所有一情，為被上訴人所不爭執，並有彰化縣員林地政事務所11 2年11月3日員地一字第1120007530號函檢附之462、463、46 4-1地號土地歷年土地登記資料及系爭買賣移轉登記申請書等件可佐（原審卷第271-319頁），堪予信實。二、上訴人先位主張其與楊敏毓因繼承而公同共有系爭土地，被　　上訴人買賣系爭土地而未通知上訴人行使優先承買權，違反　　民法第828條、第829條、土地法第34條之1等規定，系爭買　　賣應為無效，且其得依民法第244條第2項規定，撤銷系爭買　　賣行為云云。被上訴人則否認上情。經查：　㈠462地號土地為重測前316-2地號、463地號土地為重測前316 　　地號土地、464之1地號土地為重測前316-1地號土地，其中4 　　64之1地號土地係分割自原464地號土地。又楊敏毓於79年6 月18日、79年4月20日以分割繼承為原因取得上開316、316- 1、316-2地號土地之應有部分各6分之1（原審卷第309頁、第315頁、第321頁）；而原464地號土地經甲案判決分割為編號A部分（面積269.68平方公尺）、編號B部分（面積1,34 8.37平方公尺），其中編號B部分（即464-1地號土地）由楊敏毓與楊榮杰等人分別共有，楊敏毓登記取得464-1地號土地應有部分3000分之600等事實，有462、463、464-1地號土地歷年土地登記謄本（原審卷第271頁、第273-321頁）、46 4-1地號土地異動索引查詢資料（原審卷第112頁）、甲案判決（原審卷第241-245頁）等件可佐，並佐以上訴人提出之4 62、463、464-1地號土地登記謄本（原審卷第23-57頁），楊敏毓為該3筆土地之分別共有人，與上訴人並無因繼承而為公同共有關係之登記，足認系爭土地為楊敏毓所有，並非與上訴人公同共有。上訴人主張其因繼承而與楊敏毓公同共有系爭土地一節，不足採認。　㈡系爭買賣時（107年11月26日）上訴人楊妙蓮、楊居祥、楊尚龍、楊采妮（下合稱楊妙蓮等4人）之被繼承人及其餘上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，嗣楊妙蓮等4 人各因被繼承人之死亡，辦理分割繼承登記而為分別共有人，此有上訴人提出之土地登記謄本為憑（原審卷第23-57頁）。　㈢系爭土地既為楊敏毓所有，而上訴人並非公同共有人，則楊敏毓將系爭土地出售予林雨黔，即與民法第828條、第829 　　條等關於公同共有人之權利義務及公同共有物之處分之規定，並無關聯。上訴人主張系爭買賣違反民法第828條、第829 條規定而無效云云，並不可採。　㈣又上訴人另主張被上訴人於107年11月26日買賣系爭土地未通知上訴人行使優先購買權一節，被上訴人固然辯稱系爭土地曾經彰化地院民事執行處以107年度司執字第22156號強制執行事件（下稱丙案）拍賣時，通知上訴人優先承買云云。查丙案之債權人為訴外人陳仲佑，而該院於辦理丙案之拍賣程序時，因陳仲佑表示承受執行標的物即系爭土地，而由該法院通知上訴人行使優先承買權，嗣陳仲佑因與楊敏毓達成和解，而撤回丙案之聲請等節，為上訴人、林雨黔所不否認（原審卷第429頁），並有上訴人提出之不動產拍賣筆錄、民事聲請撤回強制執行狀等件為憑（本院卷一第249-253頁），則彰化地院民事執行處係因陳仲佑在拍賣程序表示承受系爭土地，而上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，乃通知上訴人行使優先承買權，並非就被上訴人間之系爭買賣為優先承買權之通知，故被上訴人以丙案執行事件所為之通知而逕認被上訴人有通知上訴人行使優先承買權云云，即屬無據。　㈤楊敏毓另抗辯其有口頭告知上訴人出售系爭土地之意願云云（本院卷二第17-18頁），雖提出彰化地方檢察署113年度偵字第11063號不起訴處分書為證（本院卷二第53-61頁），惟上開不起訴處分記載楊敏毓係辯稱：「伊是系爭土地之分別共有人，伊當初跟銀行借錢還不出來，銀行打算拍賣，伊就先將系爭土地賣給林雨黔，伊當時有口頭跟同住在三合院的楊敏聳說，但沒有跟楊穎杰說」等語（本院卷二第55頁），依前開楊敏毓抗辯內容，楊敏毓既自稱僅有口頭告知楊敏聳一人，而未告知其餘共有人，自不能認為楊敏毓有合法通知 462、463、464-1地號土地其餘共有人即上訴人或楊妙蓮等4 人之被繼承人（下合稱上訴人等人）。　㈥楊敏毓雖未合法通知上訴人等人行使優先承買權，惟土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效（最高法院65年度台上字第853號判決意旨參照），故土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。本件被上訴人間就系爭土地為系爭買賣時，出賣人即楊敏毓雖未通知上訴人行使優先購買權，逕將系爭土地所有權移轉登記予林雨黔，惟依前揭說明，系爭買賣並非無效，462、4 63、464-1地號土地之分別共有人即上訴人等人尚不得主張系爭買賣為無效。　㈦上訴人復主張被上訴人未通知其行使優先承買權而受損害，　　依民法第244條第2項規定，得撤銷系爭買賣行為云云。查林　　雨黔在108年間以當時462、463、464-1地號土地之共有人為被告，訴請裁判分割前揭3筆土地，經乙案判決確定在案等事實，有林雨黔提出之乙案歷審判決、確定證明書等件為證（原審卷第157-191頁）。則本件上訴人既為前揭3筆土地之共有人或當時共有人之繼承人，足認上訴人等人在林雨黔於 108年間提起乙案訴訟時，即得知楊敏毓已將系爭土地出售予林雨黔之事實，而上訴人遲至112年9月11日本件訴訟繫屬後，始主張民法第244條第2項規定而撤銷系爭買賣行為，顯已逾民法第245條規定之1年除斥期間。上訴人辯稱其等主觀認為林雨黔係經拍賣而登記取得系爭土地，乃在112年12月間聲請閱覽丙案執行事件卷宗後，方知悉是被上訴人間有系爭買賣，本件並未逾1年除斥期間云云，即無可採。故上訴人主張其得依民法第244條第2項規定，撤銷系爭買賣行為云云，亦屬無據。　㈧綜上，上訴人先位主張其為系爭土地之公同共有人，且被　　上訴人間之系爭買賣行為為無效、得撤銷，均無可採。故上　　訴人請求確認被上訴人間就系爭土地之系爭買賣關係不存在　　，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有部分，均　　無理由。三、上訴人備位主張系爭買賣約定之價金應為410萬7293元，被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，造成上訴人受有如附表所示之損害，應連帶負損害賠償責任云云。被上訴人則抗辯系爭買賣約定之價金為856萬元，且上訴人並未受有損害，被上訴人自不負賠償責任等語。經查：　㈠按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項規定甚明。出賣之共有人如有違反土地法第34條之1第4項規定之通知義務，致他共有人無從行使優先承購權而受有損害，他共有人固得依民法第184條規定請求損害賠償。但損害賠償請求權之成立，除債務人（加害人）對於損害之發生，具有可歸責之原因，尚須以損害之發生及歸責之原因間，有相當因果關係為必要（最高法院107年度台上字第2100號判決意旨參照）。　㈡上訴人主張楊敏毓出售系爭土地予林雨黔時，並未通知上訴　　人行使優先購買權一節，楊敏毓雖辯稱其有通知上訴人云云　　，惟依前述，楊敏毓並未通知上訴人等人，且無其他事證證　　明被上訴人有通知上訴人等人就系爭買賣行使優先承買權，故上訴人主張楊敏毓未通知上訴人等人行使優先購買權一節，堪予採認。　㈢上訴人雖主張林雨黔並未通知其等行使優先承買權，亦應與楊敏毓連帶負損害賠償責任云云，惟依土地法第34條之1第4 項規定，負有通知義務之人為出售之共有人即楊敏毓，並非是買受人林雨黔，故林雨黔未通知上訴人行使優先承買權，不能逕認林雨黔有侵害上訴人權利或違反保護上訴人法律之情事。至於上訴人主張被上訴人以系爭買賣為由而向地政機關提出系爭土地所有權移轉登記之申請書備註欄記載「優先承買權人已放棄優先承買權屬實如有不實，出賣人願負法律責任」等語，與事實不符，而有侵害上訴人權益云云，並提出土地登記申請書為證（本院卷一第199頁），惟前揭備註欄所載文字，係出賣人楊敏毓表彰其就優先承買權人已放棄該項權利為不實時，願負法律賠償責任之意旨，與買受人林雨黔並無關聯性。故上開備註欄所載內容，並不影響楊敏毓已將系爭土地出售、處分登記予林雨黔之效力，不得逕以上開備註欄所載文字而認林雨黔有何侵害上訴人權利之情事。上訴人主張林雨黔應負侵權行為損害賠償責任云云，核屬無據。　㈣上訴人主張其等因楊敏毓未通知其等行使應先承買權而受有　　如附表所示之損害云云。經查：　⒈附表編號1之出售土地價差93萬3607元部分：　　上訴人雖主張系爭買賣之價款為410萬7293元，而法院拍賣系爭土地之價格為504萬元，相差93萬3607元（應為93萬270 7元）云云（本院卷一第265-267頁），並提出拍賣公告、印花稅繳款書為證（本院卷一第279-281頁）。惟林雨黔抗辯上訴人所稱之價款410萬7293元是系爭土地公告現值之總額，實際之買賣價款為856萬元一節，並提出買賣契約、實價登錄資料（本院卷一第319-334頁）、林雨黔之匯款單；代付系爭土地之土地增值稅、楊敏毓對陳仲佑之債務250萬元之存摺交易紀錄；楊敏毓簽名之收付款記錄等文件為證（本院卷一第441-453頁），佐以被上訴人向地政機關辦理系爭土地所有權移轉登記申請書所附之土地買賣移轉契約書（俗稱：公契）所載之買賣價款總額為410萬7293元（原審卷第2 79頁），及上訴人並不否認系爭土地在107年時依當時公告現值核算之總額即為410萬7293元之事實，可見被上訴人僅係以系爭土地公告現值核算總額410萬7293元而繳納稅捐（印花稅、土地增值稅等），該410萬7293元並非是系爭買賣之實際價款，應認系爭買賣之價款為856萬元。再者，林雨黔係與楊敏毓簽訂系爭土地買賣契約而購得系爭土地，並非是基於法院拍賣而登記取得系爭土地所有權之事實，為上訴人所不爭執（本院卷一第383頁），而系爭土地買賣契約既已約定價款為856萬元，且林雨黔亦已支付該價款予楊敏毓，自無上訴人所稱受有系爭土地拍賣價款504萬元與公告現值總額410萬7293元之價差損害情事。　⒉附表編號2之乙案第一、二審訴訟費用27萬3865元部分：　　上訴人主張其等因乙案而墊付訴訟費用27萬3865元，因上訴人失去承購系爭土地之機會而無法維持土地完整性，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第267-269頁）。惟上訴人既主張該筆27萬3865元係其等墊付乙案之訴訟費用，上訴人自得依民事訴訟法第91、93條等規定，向乙案第一審法院聲請確定訴訟費用額，由該案當事人依確定訴訟費用額之裁判結果而分擔訴訟費用，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號 2部分為上訴人所受之損害。　⒊附表編號3之乙案土地分割差額找補款項74萬9344元部分：上訴人主張其等因乙案分割土地而找補差額總計74萬9344元部分，因上訴人失去承購系爭土地之機會而無法維持土地完整性，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第 267-269頁）。惟上訴人既主張該筆74萬9344元係乙案判決分割土地之差額找補款項，即為該乙案訴訟當事人因裁判分割土地而生之差額找補權利義務，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號3 部分為上訴人所受之損害。　⒋附表編號4之楊敏聳所有房屋遭拆除之損失款項96萬元部分：　　上訴人雖主張楊敏聳所有房屋因乙案裁判分割土地之結果，將被迫拆除，受有損失96萬元部分，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第267頁）。惟上訴人並不爭執其所稱將遭拆除房舍，在本件言詞辯論終結之際，尚未拆除之事實（本院卷二第94頁），並有房屋現場照片為證（本院卷一第361-365頁），自不能認為楊敏聳已受有房屋遭拆除之損害；且楊敏聳所有房屋是否因乙案裁判分割土地之結果而占用他人分割取得之土地，致生遭拆除之虞，係乙案訴訟當事人因法院判決分割土地而生之權利義務，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號4部分為上訴人所受之損害。　⒌附表編號5之上訴人集資進行本件訴訟之款項67萬2086元部分：　　上訴人主張其等為進行本件訴訟而集資耗費67萬2086元部分，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第26 9頁）。惟上訴人既主張該筆67萬2086元係其等集資為進行本件訴訟之款項，係屬於其等為提起本件訴訟所生之耗費，並非是楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權而生之損害，故不能認為附表編號5部分為上訴人所受之損害。　⒍從而，附表所示各筆款項均非上訴人因楊敏毓未通知其等行　　使應先承買權而受有之損害，故上訴人主張楊敏毓應賠償附　　表所示之各筆款項，並不可採。四、綜上，上訴人依民法第113條、第244條第2項、第4項、第18 　　4條第1項前段、第2項、第185條等規定，先位之訴請求確認　　被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在　　，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有部分；暨　　備位之訴請求被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元本息　　部分，均無理由，不應准許。原審駁回上訴人先、備位之訴　　，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理　　由，應駁回上訴。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認　　均與判決結果無影響，不另論述。捌、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　張瑞蘭　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭舜元　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林孟和　　正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上訴人得上訴。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何佳錡中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日附表編號項目金額上訴人主張之證據出處 1 出售土地價差 93萬3607元本院卷一第279頁、本院卷一第267、269、281頁。 2 乙案第一、二審訴訟費用 27萬3865元本院卷一第267、269、289頁。 3 乙案土地分割差額找補款項 74萬9344元本院卷一第267、269、291-295頁。 4 楊敏聳所有房屋遭拆除之損失款項 96萬元拆除之房屋面積39.53平方公尺（約12坪），以混凝土造價每坪8萬元計算，共計96萬元（本院卷一第267、269、287頁）。 5 上訴人集資進行本件訴訟之款項 67萬2086元本院卷一第297頁。合計 358萬8902元

2025-01-14

TCHV-113-上-202-20250114-1

訴聲

臺灣高等法院高雄分院

許可為訴訟繫屬事實登記

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度訴聲字第1號聲請人黃昭允相對人黃貴和黃週一黃郁紘上列當事人間許可為訴訟繫屬事實登記事件，聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用由聲請人負擔。　　理　由一、按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記，民事訴訟法第254條第5項定有明文。而前開條文於民國106年6 月14日修正公布之修正理由第3點已說明該項規定旨在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻卻其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害。其所定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原告；其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。故依上開法條許可訴訟繫屬事實登記者，須該訴訟標的係本於物權關係，且該權利或標的物之取得、設定、喪失、變更依法應登記者為限。若原告起訴所主張為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更無須登記者（例如基於買賣契約所生之債權），縱使原告所請求給付者，為取得、設定、喪失或變更應經登記之「標的物」（例如不動產），仍與上開規定之要件不符，自不得依此規定聲請為訴訟繫屬事實之登記。又共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力（最高法院68年台上字第3141號裁判意旨參照），故主張土地法第34條之1第4項優先承購權於所有權移轉登記前，尚無所有物返還請求權可資行使，自無從基於物權行使權利。二、查本件聲請人主張其依土地法第34條之1第4項規定，就兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）行使優先承購權，並經原審判決聲請人勝訴在案，固有原審 112年度訴字第608號判決在卷可稽，惟聲請人前述優先承購權之訴訟標的屬債權請求權，非本於物權關係而起訴，雖聲請人所請求返還者，為應經登記之不動產所有權，然此僅係聲請人請求之標的物，尚非本件訴訟標的本身。而該債權之取得、設定、喪失或變更不待登記即生效力，非屬依法應登記者，是揆諸上開說明，聲請人聲請就系爭土地為訴訟繫屬事實之登記，與民事訴訟法第254條第5項之要件不符，自難准許，應予駁回，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　民事第一庭　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　蘇姿月　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉定安　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉傑民以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊馥華

2025-01-13

KSHV-113-訴聲-1-20250113-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度執事聲字第138號異議人彭添壽上列異議人就債權人美亞建材有限公司與債務人雄利建設有限公司間給付票款強制執行事件，對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為112年度司執字第93018號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又依強制執行法第30條之1規定，上開規定於強制執行程序準用之。本件異議人對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為之112年度司執字第9301 8號裁定（下稱原裁定）聲明不服，提出異議。經查，原裁定係由司法事務官所為之處分，業於113年11月4日送達於異議人，有原裁定及送達證書附於本院112年度司執字第93018 號給付票款強制執行事件卷內可憑，異議人於原裁定送達後 10日內之113年11月13日具狀提出異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，符合上開法律規定，合先敘明。二、異議意旨略以：原裁定以伊與債務人雄利建設有限公司（以下稱債務人）間存在合建契約（下稱系爭合建契約）關係，並非土地法第104條第1項所規定之租賃、地上權、典權關係者而不得行使優先購買權。然房屋出賣時，基地所有權人依土地法第104條第1項後段之規定，並無限制基地所有權人對於房屋需有租賃契約、地上權、典權關係存在，始得行使優先購買權。且異議人先前曾對債務人訴請拆除坐落於桃園市中壢區中工段1454、1454-1、1454-2、1454-3、1454-4、14 54-5地號土地(下合稱系爭土地)上之同段5886、5887、5888 、5889、5890、5891建號建物(下合稱本件拍定建物)，經本院108年度訴字第543號判決、臺灣高等法院109年度重上字第152號判決(下稱另案判決)駁回確定，足認本件拍定建物係合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地之間，應可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定在房屋得使用之期限內有租賃關係。異議人為系爭土地之所有權人，系爭土地與本件拍定建物間存有定租賃關係，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定有優先承買權，爰依法聲明異議。並聲明：原裁定廢棄等語。三、按對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，是優先購買權存在與否，非執行法院所得審究，亦有最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判可供參照。是強制執行程序中對於執行標的物主張有優先承買權者，執行法院僅得就形式上予以審查其優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權。四、本件異議人固主張其與債務人成立系爭合建契約，本件拍定建物應類推適用民法第425條之1第1項前段規定，合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地存有租賃關係，異議人就本件拍定建有優先承買權，認本院執行法院於拍賣條件有所違誤，而提起本件異議等語。惟查，關於系爭合建契約性質，乃異議人提供系爭土地，由債務人在其上建築房屋，興建完工後，將系爭土地及建物出售後，由債務人取得半數之銷售價金，異議人取得另一半之銷售價金；則就此部分契約之性質，應屬債務人向異議人承攬完成一定之工作，而異議人將事後連同建物一併出售之系爭土地買賣價金部份比例分歸債務人，充作異議人應給與債務人之承攬報酬，應具有相當之承攬契約性質，亦據另案判決所認(見本院卷第37至38頁)，可知系爭合建契約僅具承攬契約性質，並不存在類推適用民法第425條之1第1項之租賃關係。又異議人未提出任何租賃契約或有關系爭合建契約之具體內容，是以本院民事執行法院司法事務官依形式審查，據此認定系爭合建契約僅為合夥契約性質，雖與另案判決之認定不盡相同，惟結論上並無二致。是原裁定駁回異議人之聲請，並無違誤，異議人異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。至異議人如仍認伊對本件拍定建物有租賃關係存在，而主張具優先承買權，自應向民事普通庭提起確認優先承買權存在之訴訟，非本件聲明異議所得救濟，併此敘明。五、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段　　，裁定如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-01-10

TYDV-113-執事聲-138-20250110-1