返還房屋等
臺灣高等法院民事判決
113年度上字第1089號
上 訴 人 李光輝
被上訴人 許瀞云
訴訟代理人 陳淑真律師
戴宇欣律師
上列當事人間請求返還房屋等事件,上訴人對於中華民國112年8
月3日臺灣士林地方法院111年度訴字第1596號判決提起上訴,經
本院於114年2月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人按日給付被上訴人逾新臺幣柒佰陸拾貳元本息部分,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔,餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:上訴人於民國102年9月1日承租伊所有臺北
市○○區○○段0 ○段00000○號(門牌號碼:同區新民路2 巷2
號2 樓之1,下稱系爭房屋)及同段22367號建物(即門牌號
碼臺北市○○區○○路0巷0號共同使用部分)地下二層編號5號
之停車位(下稱車位),雙方訂立書面契約,惟上訴人逾租
賃期仍繼續租用系爭房屋及車位,而成為未定租賃期限之租
約(下稱系爭租約)。因伊在上訴人租賃期間,均在外租屋
居住,有意收回系爭房屋及車位自住,並已將終止之意思表
示通知上訴人,上訴人自應遷讓返還伊系爭房屋及車位。因
上訴人遲不遷出,無權占用系爭房屋及車位,依社會通常觀
念應獲有相當於租金之利益,致伊受有損害。爰依民法第45
5條前段、第767條第1項前段、第179條規定,求為命上訴人
將系爭房屋及車位遷讓返還予被上訴人,及自起訴狀繕本送
達翌日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止,按日給付被上
訴人新臺幣(下同)1,033元之判決。原審為上訴人敗訴判決
,上訴人不服,提起上訴。被上訴人對上訴人之上訴,答辯
聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:伊因於102年間購買訴外人即被上訴人之叔許
正忠所有位於系爭房屋隔壁之房屋,擬將兩戶打通,故欲一
併購買系爭房屋。惟系爭房屋有壁癌、多處鋼筋裸露及疑是
海砂屋,乃與訴外人即被上訴人之父許雲鵬約定,由伊暫承
租系爭房屋,並先行整修,其後再從買賣價金中扣除修繕費
用。伊自102年9月起至103年3、4月止,陸續花費約350萬元
進行整修,自得於被上訴人支付350萬元後,始須返還系爭
房屋及車位。再者,被上訴人於伊已耗費鉅資整修系爭房屋
後,方主張終止系爭租約,顯不利於伊,有權利濫用之情形
,已違反民法第450條第2項但書之規定等語,資為抗辯。上
訴聲明:㈠原判決廢棄;㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲
請均駁回。
三、被上訴人主張其為系爭房屋及車位之所有權人,許雲鵬於10
2年9月1日代理其與上訴人簽訂系爭租約,雙方約定由上訴
人承租系爭房屋及車位,租期自102年9月1日起至107年8月3
1日止,每月租金為3萬1,000元。嗣因租賃期限屆滿後,仍
由上訴人繼續為系爭房屋之使用收益,且其並未表示反對,
依法視為不定期限租賃契約。上訴人依約繳付租金至111年9
月止,因許雲鵬退回同年10月之租金額,即未再續行給付租
金,且迄今仍占有使用系爭房屋及車位。有系爭租約、建物
所有權狀、建物登記謄本、車位照片等件可資參佐(見原審
卷第22至42、44、164、166頁),上訴人亦不爭執(見本院
卷第171頁),堪認為真實。
四、被上訴人主張其已合法終止系爭租約,上訴人應返還系爭房
屋及車位,並應返還不當得利等節,為上訴人否認,是本件
之爭點在於:㈠被上訴人以系爭租約已為其合法終止為由,
請求上訴人遷讓系爭房屋及車位,是否有理由?㈡被上訴人
以上訴人占有系爭房屋及車位期間,享有相當於租金之不當
得利,請求上訴人自111年11月21日起至遷讓返還系爭房屋
及車位之日止,按日給付被上訴人1,033元,是否有理由?㈢
上訴人是否得以其已支出修繕費用350萬元為由,在被上訴
人給付該金額前,拒絕返還系爭房屋及車位?經查:
(一)被上訴人是否合法終止系爭租約,並得請求上訴人返還系
爭房屋及車位?
1、按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出
租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,
民法第451條定有明文。又同法第450條第2項固規定租賃
未定期限者,各當事人得隨時終止契約,但土地法為民法
之特別法,未定期限房屋租賃之出租人倘有收回自住之事
由,得收回出租之房屋,為民法第450條第2項、土地法第
100條第1款所明定。再者,承租人於租賃關係終止後,應
返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得
請求返還之,民法第455條前段、第767條第1項前段亦有
明文。本件系爭租約因租賃期限屆滿後,仍由上訴人繼續
為系爭房屋之使用收益,且被上訴人並未反對,依法視為
不定期限租賃契約,已如上述。被上訴人因在外租屋居住
之租期於112年6月26日屆至,欲收回系爭房屋自住,有房
屋租賃契約書在卷(見原審卷第46至48頁),其將終止系
爭租約之意思載於郵局存證信函,製成圖片檔,並於111
年8月30日在通訊軟體LINE對話紀錄(下稱對話紀錄)傳
發該圖片檔訊息予上訴人,為上訴人當日「已讀」,該終
止之意思表示自已到達上訴人,發生終止系爭租約之效力
,有對話紀錄附卷(見原審卷第70頁)。因上訴人迄今仍
為系爭房屋及車位之使用收益,被上訴人主張上訴人為無
權占有,應返還其系爭房屋及車位,尚無不合。
2、上訴人固以兩造間曾成立買賣契約,其使用收益系爭房屋
及車位,並非無權占有云云為辯,並提出其先於110年9月
26日傳發:「你賣我的房子:1680//每坪36萬(含車位)
哈哈…車位比較貴一些,我接受」之訊息(下稱甲訊息)
;許雲鵬於111年1月8日傳發內容為:「李醫師(即上訴
人):…,關於房屋買賣之件,我想在農曆春節過後來做
買賣的簽約,…,總價1680萬(含車位)現況交屋。不知
您的意見如何?…」之訊息(下稱乙訊息)對話紀錄為據
(見原審卷第214、210頁)。惟查,甲訊息發生在前,其
內容僅見上訴人逕為承諾之表示,卻未見被上訴人或其父
代為出賣系爭房屋及車位之要約。乙訊息雖為許雲鵬所發
要約,但上訴人回覆:「再討論喔」,「當初有另一個條
件」等訊息,顯見上訴人不願對該要約為承諾,有對話紀
錄足參(見原審卷第210頁)。按要約,係以訂立契約為
目的之須受領的意思表示,且其內容需確定或可得確定而
包括契約必要之點,得因相對人之承諾,始成立契約(最
高法院109年度台上字第2957號判決意旨參照),上開對
話紀錄並未能確認兩造間就系爭房屋及車位之買賣達成契
約合意。雖上訴人復稱其早於102年間因已與許正忠談妥
買受系爭房屋隔壁許正忠所有房屋,欲買系爭房屋打通使
用,而與許雲鵬洽談云云,資為說明。惟證人許正忠略證
稱:上訴人係承租系爭房屋很久後,其曾向許雲鵬詢問倘
上訴人欲購買系爭房屋,有無意願出售?許雲鵬起初有意
願,但上訴人其後表示許雲鵬獅子大開口所以未談成,其
問許雲鵬,許雲鵬稱上訴人要求簽訂兩份契約,一份用比
較低的價格簽約以供實價登錄使用,另一份為實際付款之
契約,許雲鵬認為不合法,故拒絕出售等語(見原審卷第
144至145頁)。證人許雲鵬略證述:上訴人曾於租賃期間
以電話詢問其有無出售系爭房屋之意願,當時因被上訴人
尚在日本就學,待被上訴人回國再予考慮為由回絕,直至
被上訴人於110年8月回國,希望於工作處附近找屋居住,
其始有出售系爭房屋意願,因此向上訴人表示倘上訴人仍
要購買系爭房屋,願優先與上訴人洽談,上訴人於同年9
月26日傳發訊息表示要購買系爭房屋,惟以電話與其聯絡
,想要在買賣上製作兩份合約,一份是以其開價1,680萬
元含車位,另一份係以上訴人母親名義購買,價金為2,30
0萬元之合約,其詢問代書後,因認恐有違法之虞,於同
年10月傳發訊息予上訴人表示只能簽1 份合約。上訴人在
讀完訊息後,隨即以電話要其收回訊息,雙方即未再續談
系爭房屋之買賣等語(見原審卷第188至189頁)。可見上
訴人即使在110年前後曾有與許雲鵬洽談系爭房屋及車位
買賣事宜,亦無達成合意可言。上訴人上開所辯,應為無
據。雖上訴人復辯以許雲鵬虛構兩份合約不同價格之事實
,以作為反悔出售其系爭房屋及車位之藉口云云。惟按證
人既為不可代替之證據方法,倘證人確係在場見聞待證事
實,其證言又非虛偽,縱令其與當事人間有其他利害關係
,其證言亦非不可採(最高法院108年度台上字第346號判
決意旨參照)。本院審酌許雲鵬之證詞核與許正忠所述情
節相符,且提議出售價格1,680萬元部分,亦有前揭對話
紀錄佐據,其證言尚非虛偽,上訴人指稱許雲鵬證詞為謊
言不可採云云,自不足取。
3、上訴人辯稱被上訴人在其耗費鉅資整修系爭房屋後,始終
止租約,顯然不利於其,應有權利濫用之情云云。上訴人
自陳其與被上訴人於102年9月簽訂房屋租契約書後,訴外
中暐公司於同年月4日報價238萬8,000元,於同年12月13
日完工,不含結構補強工程,倘含結構補強工程,總價為
350萬元等語(見原審卷第202頁)。可見上訴人修繕系爭
房屋時間約在102年至103年間。又被上訴人迄111年10月1
8日始終止系爭租約起訴請求上訴人返還系爭房屋及車位
,距離上訴人修繕時間已約8至9年,有起訴狀法院收文狀
足按(見原審卷第12頁)。因上訴人在被上訴人未起訴前
,隨時得尋法律途徑請求救濟而未為,是被上訴人終止系
爭租約請求返還系爭房屋及車位,應非以損害上訴人為主
要目的,刻意所為。上訴人僅以其尚對被上訴人有修繕費
用債權為由,即謂被上訴人終止系爭租約為權利濫用云云
,自未可採。
4、綜上,被上訴人合法終止系爭租約,得請求上訴人返還其
系爭房屋及車位。
(二)被上訴人以上訴人占有系爭房屋及車位期間,享有相當於
租金之不當得利,請求上訴人自111年11月21日起至遷讓
返還系爭房屋及車位之日止,按日給付被上訴人1,033元
,是否有理由?
按無權占用他人不動產者,通常可享有相當於租金之不當
得利,不動產所有權人得請求占用人返還。又依土地法第
97條規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築
物申報總價年息10%為限。該基地租金之數額,除以基地
及其建築物申報總價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工
商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,並非必達申報總
地價年息10%最高額。本件系爭房屋坐落在臺北市○○區○○
段0 ○段000地號土地,土地總面積404平方公尺,上訴人
所占基地比例為1137/10000,於111年1月之申報地價為每
平方公尺3萬4,500元,有土地登記謄本、地價查詢資料足
按(見本院卷第271、323頁)。同年房屋課稅現值為22萬
600元,有房屋稅繳款書可參(見本院卷第313頁)。又本
件系爭房屋位於臺北市北投區,周圍有便利超商門市、咖
啡門市、家樂福超市、全聯福利中心,鄰近有捷運新北投
站、公車,景點有新北投車站、北投溫泉博物館、北投文
物館、地熱谷、溫泉等旅店及公園設施,附近還有台北市
北投區逸仙國民小學、台北市立新民國民中學、台北市北
投社區大學、台北市私立薇閣高級中學,亦有三軍總醫院
北投分院,交通便利,文教、購物等生活機能良好,有系
爭房屋附近街景地圖可參(見本院卷第253至261頁)。倘
僅以系爭房屋相當於租金之利益以基地申報地價年息10%
做為不當得利計算基準,應較符合當地市況。是被上訴人
就系爭房屋,每日得請求上訴人給付之不當得利金額應為
495元【(34500每平方公尺申報地價404土地總面積113
7/10000+220600元房屋課稅現值)10%年利率365換算為
日利率=495,元以下四捨五入】。復參以被上訴人提出屋
齡43年、47年比系爭房屋更為老舊,未含停車位之房屋,
租金達2萬1,500元至2萬5,000元,因此車位之月租金額每
月約1萬至6,000元不等,有不動產交易實價查詢服務網可
按(見本院卷第319、321頁)。倘以平均數每月8,000元
【(10000+6000)2=8000】計,每日租金應為267元(80
0030=267,元以下四捨五入)。因此,被上訴人請求上
訴人自111年11月21日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日
止,按日給付被上訴人762元(495+267=762),尚屬合理
,逾此部分之請求,則為無據。
(三)上訴人是否得以其已支出修繕費用350萬元為由,在被上
訴人給付該金額前,拒絕返還系爭房屋及車位?
按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權,與其
在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務,非有互為對價
之關係,不得藉口其支出之有益費用未受清償,即拒絕租
賃物之返還(最高法院33年上字第2326號判例意旨參照)
。上訴人之修繕費用請求即使具有有益費用性質,因與被
上訴人之租賃物返還請求間,不具有對價關係,其持此為
同時履行抗辯,於法不合。
五、綜上所述,被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前
段、第179條規定,請求上訴人遷讓返還系爭房屋及車位,
及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月21日(送達證書見原
審卷第76頁)起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止,按日給
付被上訴人762元,為有理由,應予准許;逾此部分之請求
,為無理由,應予駁回。原審就超過上開應予准許部分,為
上訴人敗訴之判決,自有未洽,上訴意旨指摘原判決此部分
不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院廢棄改判如主文
第二項所示。至於上開應准許部分,原審為上訴人敗訴之判
決,並無不合。上訴人仍執陳詞,指摘原判決此部分不當,
求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴
訟法第450條、第449條第1項、第79條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 汪曉君
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書
狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理
由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任
律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附
具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1
第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上
訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
書記官 廖逸柔
TPHV-113-上-1089-20250325-1