給付租金
臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度簡上字第44號
上訴人即附
帶被上訴人 李春生
被上訴人即
附帶上訴人 趙釗英
訴訟代理人 陳慶尚律師
複代理人 劉冠妤律師
上列當事人間請求給付租金事件,上訴人對於民國111年3月25日
本院嘉義簡易庭110年度嘉簡字第454號第一審判決提起上訴,被
上訴人提起附帶上訴,本院合議庭於113年11月27日言詞辯論終
結,判決如下:
主 文
一、原判決不利於上訴人部分及該訴訟費用負擔暨該部分假執行
宣告之裁判均廢棄。前述廢棄部分,被上訴人在第一審之訴
及假執行之聲請均駁回。
二、附帶上訴駁回。
三、第一項廢棄部分第一審訴訟費用由被上訴人負擔;第二審訴
訟費用關於上訴人上訴及被上訴人附帶上訴部分,均由被上
訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
被上訴人於言詞辯論終結前,得為附帶上訴;附帶上訴,雖
在被上訴人之上訴期間已滿,或曾捨棄上訴權或撤回上訴後
,亦得為之,民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定
有明文。又前述規定於簡易程序之上訴程序準用之,同法第
436條之1第3項亦定有明文。被上訴人就其原審敗訴部分於1
12年7月19日提起附帶上訴,核與前述規定相符,應予准許
。
貳、實體方面:
一、上訴聲明部分:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄;前述廢棄
部分被上訴人第一審之訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔
。
二、附帶上訴聲明部分:㈠原判決關於駁回被上訴人即附帶上訴
人後述㈡⒈⒉之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡
前述第一項廢棄部分:⒈核定上訴人有事實處分權之門牌號
碼嘉義縣東石鄉猿樹村東石118之31、118之32、118之33之
建物占有被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地
號土地面積262.22平方公尺,自民國108年8月23日起至法定
租賃關係終止日止,每月租金應再增加新臺幣(下同)7,69
8元。⒉上訴人即附帶被上訴人應自108年8月23日起至法定租
賃關係終止日止,按月再給付上訴人即附帶上訴人7,698元
。㈢附帶上訴費用由附帶被上訴人負擔。
參、本件事實要旨:
一、兩造主張要旨:
㈠被上訴人即附帶上訴人(下或稱被上訴人)起訴主張:被上訴
人於108年8月下旬取得坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地
號土地(下稱系爭土地),依本院109年度訴字第295號及臺灣
高等法院臺南分院109年度上易字第292號民事判決(下稱前
案拆屋還地事件),系爭土地上之建物即門牌號碼嘉義縣○○
鄉○○村○○000○00○00○00號等三戶(下稱系爭建物)為上訴人即
附帶被上訴人(下或稱上訴人)所有,並有法定租賃權,惟兩
造無法就租金數額達成共識,請求法院依嘉義縣東石鄉漁人
碼頭附近房屋住宅建地之出租行情每月每坪120元,及系爭
建物占用系爭土地約79.32坪,核定每月租金為9,516元(計
算式:每坪120元×占用土地79.3坪=9,516元),並請求上訴
人給付被上訴人自取得系爭土地所有權至起訴日即110年6月
1日之租金199,836元、法定遲延利息及自110年6月起至系爭
建物不堪使用或上訴人喪失系爭房屋所有權之日止,按月給
付被上訴人租金9,516元。
㈡上訴人則抗辯:系爭土地之租金以漁人碼頭地租計算屬不當
連結。又系爭建物係由訴外人蔡榮宗(下稱蔡榮宗)建造,
蔡榮宗於77年9月29日將系爭建物之事實上處分權無償讓與
訴外人王萬金(下稱王萬金),再於80年1月24日以買賣為
原因將系爭土地所有權移轉登記予訴外人吳崑山(下稱吳崑
山),嗣吳崑山再移轉予訴外人翁明志(下稱翁明志),房屋
性質上既不能與土地使用權分離而存在,被上訴人透過拍賣
取得系爭土地,應推斷已默示同意系爭建物承買人無償繼續
使用系爭土地至系爭建物滅失為止,且土地與建物之拍定人
各異時,依民法第838條之1及第876條規定,視為已有法定
地上權。又系爭土地出賣時,上訴人為法定地上權人,具有
法定優先購買權,拍賣程序並無通知上訴人,此拍賣程序已
違反強制規定及公序良俗。
二、兩造其餘事實要旨及攻擊防禦方法,因與原判決「事實及理
由」中所載兩造主張均相同部分(原審判決第1至3頁),茲
依民事訴訟法第454條規定引用。
三、原審認定:前案拆屋還地事件判決理由已認定兩造間有法定
租賃關係,已生爭點效之效力,上訴人未提出足以影響原判
斷之新訴訟資料,兩造自應同受拘束,法院亦不得為相反之
認定,是兩造間確有法定租賃關係存在。又兩造就租金數額
無法達成協議,審酌系爭土地坐落位置、交通、周邊生活機
能,及上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益等情
,以系爭土地110年度申報地價為每平方公尺1,040元,按年
息8%及占用面積262.22平方公尺作為計算租金之標準,核定
自110年7月23日起(起訴狀繕本送達上訴人之翌日)之租金為
每月1,818元,上訴人應自110年7月23日起,按月給付被上
訴人租金1,818元。又參以民法第425條之1第1項之規定係側
重於保護房屋既得使用土地之權利,而與土地法第104條第1
項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地所有
權歸於同一之規範目的有別,應認法定租賃關係並無土地法
第104條第1項關於優先承買權規定之適用,上訴人抗辯拍賣
程序未通知上訴人而不生效力,即屬無據。
四、上訴人不服原判決,提起本件上訴,並於本院審理中補稱:
㈠原審於被上訴人於110年10月20日提出民事補充理由狀時,並
未詢問上訴人有無同意為訴之變更,且判決中亦未附理由,
應予廢棄。
㈡系爭建物於前案拆屋還地事件原審認有法定租賃關係,而系
爭土地原所有人為蔡榮宗,與系爭建物之王萬金為合建關係
,王萬金以系爭建物建造成本充作價金,取得系爭土地的地
上權及永久無償使用權,而繼受之上訴人亦應屬無償使用,
被上訴人既知悉系爭建物坐落於系爭土地上而仍取得系爭土
地,自應認被上訴人已追認前述法定租賃權,並可無償繼續
使用系爭土地,且自上訴人取得系爭建物後,亦無人請求上
訴人給付租金,土地所有人已屬默認上訴人無償使用。
㈢上訴人前就系爭土地訴請法院確認優先購買權存在,經臺灣
高等法院臺南分院(下稱臺南高分院)以113年度上易字第4
7號民事判決(下稱確認優先購買權事件)確認上訴人就系
爭土地有優先購買權,被上訴人就系爭土地之所有權移轉登
記應予塗銷,並發生溯及效力,故被上訴人就系爭土地已無
所有權,其租金請求權之基礎已不存在,被上訴人自不得請
求租金。
五、被上訴人不服原判決,於本院審理時提起附帶上訴,並於審
理中補稱:
㈠前案拆屋還地事件判決理由中已認定兩造間有法定租賃關係
,依民法第425條之1第2項之規定租金數額當事人不能協調
時,得請求法院定之,非可當然「無償使用」系爭土地。又
拍賣公告除法院執行處公佈欄外,並於房地產所在地或所在
地之鄉鎮區公所均有揭示,上訴人不應將其未注意之結果歸
咎於法院未通知。上訴人應依被上訴人之聲明所核定之每月
土地租金為9,516元,並應自108年8月23日起算。
㈡上訴人於109年6月23日已知悉系爭土地之買賣價額,且於本
件於111年12月8日準備程序明確表示目前沒有打算提起優先
承購訴訟,上訴人即有默示拋棄優先承購系爭土地之意。另
上訴人於113年8月9日準備程序自承系爭建物是由蔡榮宗、
王萬金合建,王萬金有出合建的費用並非無償的租賃關係,
而是自始就有有償的租賃關係存在。前案確認優先購買權事
件訴訟標的與本案不同,是否有法定租賃關係應獨立判斷,
即便認為法定租賃關係有土地法104條之適用,但上訴人已
如前述有默示拋棄優先承購權之意思,故被上訴人仍為系爭
土地之所有權人。
肆、本院之判斷:
一、系爭土地原為蔡榮宗所有,於80年1月24日以買賣為原因登
記為吳崑山所有,再於82年9月8日以買賣為原因,移轉登記
為翁明志所有,翁明志之債權人台新國際商業銀行股份有限
公司向本院聲請拍賣系爭土地求償,經本院以107年度司執
字第29126號強制執行事件(下稱系爭執行事件)受理,由
被上訴人以76萬5000元應買,並於108年8月23日以拍賣為原
因登記為被上訴人所有。又系爭建物坐落系爭土地上,為未
辦保存登記建物,原由蔡榮宗於77年7月15日申報設籍房屋
稅籍,於77年9月29日將系爭建物事實上處分權出售予王萬
金,王萬金於83年10月13日出售予上訴人,上訴人現為系爭
建物之事實上處分權人,而系爭建物占用系爭土地,經臺南
高分院以109年度上易字第292號民事判決,認定系爭建物就
系爭土地,可類推適用民法第425條之1第1項前段規定,有
法定租賃關係存在。惟系爭執行事件之執行法院未依土地法
第104條第2項規定通知上訴人行使優先承買權。又上訴人前
以其就系爭土地有租賃關係存在,前述執行事件法院未通知
上訴人行使優先購買權,其自得依土地法第104條之規定主
張有優先承買權,並訴請確認上訴人就系爭土地,有優先購
買權存在;被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷
;翁明志應就系爭土地以76萬5000元與上訴人訂立買賣契約
,並於上訴人給付前述金額之同時,將系爭土地所有權移轉
登記予上訴人,業經以前述確認優先購買權事件,確認上訴
人就系爭土地有優先購買權,被上訴人就系爭土地之所有權
移轉登記應予塗銷等情確定在案,並有確認優先承買權等民
事事件卷宗及臺南高分院113年度上易字第47號民事判決(
本院卷一第319至332頁),暨本院系爭執行事件107年10月2
日查封筆錄、民事執行處108年2月26日嘉院聰107司執弘字
第29126號通知、不動產權利移轉證書、系爭土地登記第一
類謄本附卷可佐(本院卷一第99至101、103至105、123、38
7、389、391頁),復為兩造所不爭執,自可採認。
二、按土地法第104條所定之優先購買權,為物權之先買權,先
買權人於該不動產出賣於第三人時,有權向不動產所有人以
意思表示,使其負有移轉其不動產於自己,而自己負有支付
所有人原與第三人所約定代價之義務,故亦為形成權之一種
,此形成權之行使,須以行使時所有人與第三人間有買賣契
約之存在為要件(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會決議
)。又土地法第104條第1項之規定,於出租人之基地出賣時
,承租人有依同樣條件優先購買之權。前述規定之優先購買
權,乃成立買賣契約之形成權,其權利之有無,應依行使權
利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時,本於租地
建屋契約而在土地上建有房屋者,其行使先買權即屬合法,
此優先購買權具有相對物權的效力,不因買受人買受基地後
,已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院106年度台上
字第1263號民事裁判意旨參照)。是優先承買權(購買權)為
形成權之一種,並具有物權之效力,權利人得利用前述法律
上賦予之權利,以其單方之意思表示使已成立之法律關係之
效力發生變更或消滅之效力,而使該法律行為溯及自始歸於
無效或消滅。經查,上訴人請求確認對系爭土地有優先購買
權存在及被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷;
翁明志應就系爭土地,以前述之價格與上訴人訂立買賣契約
,應於上訴人退還前述金額予被上訴人之同時,將系爭土地
之所有權移轉登記予上訴人已確定在案,已見前述,而系爭
土地之被上訴人所有權移轉登記業已塗銷,並判決回復登記
為翁明志所有,有系爭土地登記第一類謄本影本附卷可憑(
本院卷一第387至391頁)。則被上訴人前述拍賣取得系爭土
地所有權,依前述規定及說明,已因上訴人行使優先購買權
而視為自始無效。因此,被上訴人既非系爭土地之所有權人
,兩造間自不成立所謂之法定租賃關係,是被上訴人自不得
以系爭土地所有權人之身分,依法定租賃權之法律關係,對
上訴人請求給付租金。
三、又兩造就上訴人另案確認優先購買權事件,既經確認系爭土
地上訴人有優先購買權存在,並已塗銷被上訴人就系爭土地
之所有權移轉登記,已詳見前述;又該另案前訴訟之訴訟標
的係本件後訴訟請求之先決法律關係,而有民事訴訟法第40
1條第1項規定之適用。此乃法院應以既判事項為基礎處理新
訴及「禁止矛盾」之既判力積極的作用,以杜當事人就法院
據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料,再次
要求法院另行確定或重新評價,俾免該既判力因而失其意義
(最高法院100年度台抗字第62號民事裁判意旨參照)。是兩
造及本院即應受其既判力之拘束。則被上訴人於本件訴訟請
求給付租金事件,再以前述情詞抗辯本院得獨立判斷有無法
定租賃關係乙事,尚有誤解;另關於被上訴人雖於本院審理
時,就前述確認優先購買權事件提起再審之訴,至此尚不影
響本院前述審認之結果,均併此說明。
四、綜上所述,被上訴人並非系爭土地之所有權人,兩造間自不
成立所謂之法定租賃關係,被上訴人以兩造有法定租賃權之
法律關係請求原審核定及上訴人應給付租金,非屬正當,不
應准許。原審判決命上訴人應給付部分,尚有未洽,上訴人
提起上訴,指摘原審此部分不當,求予廢棄改判,並應駁回
被上訴人原審之訴,為有理由,應予准許。因此,將原判決
此部分廢棄,並改判如主文第1項所示。又原審駁回被上訴
人請求部分,被上訴人就此部分提起附帶上訴,指摘原判決
此部分不當,求予廢棄改判。惟原審為被上訴人敗訴之判決
,所持理由雖與本院不同,然結論並無不同,仍應予維持,
附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無
理由,應駁回其附帶上訴,及關於訴訟費用部分,並判決如
主文第2、3項所示。
伍、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,不逐
一論列,附此說明。
陸、據上論結,本件上訴人之上訴為有理由,被上訴人之附帶上
訴為無理由。因此,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 林望民
法 官 黃茂宏
法 官 李文輝
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 25 日
書記官 李彥廷
CYDV-111-簡上-44-20241225-4