確認優先承買權
臺灣雲林地方法院民事判決
113年度重訴字第69號
原 告 林憲昌
訴訟代理人 林錦龍
李昶欣律師
被 告 黃成滄
訴訟代理人 張智學律師
被 告 王美雪
王心妍
唐雪平
上列當事人間請求確認優先承買權事件,經本院於民國114年2月
13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益
者不得提起,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益,係指法律關係之存否不明確,
原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險,而
此種不安之狀態或危險,能以確認判決除去者而言。查原告
主張其就坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地(下稱系爭土地
)有優先購買權,惟為被告所否認,則原告究竟得否行使優
先購買權,即陷於不明確狀態,而此種不明確之狀態,得以
確認判決除去,故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律
上利益。
二、被告王美雪、王心妍、唐雪平經合法通知,均未於最後言詞
辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所情形,爰依
原告之聲請,由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、原告起訴主張:系爭土地原為訴外人李秋慶所有,訴外人林
全喜於民國98年間向李秋慶承租系爭土地種植真柏,而林全
喜於107年2月12日將真柏出售予原告,嗣後原告再另向李慶
秋租用系爭土地,並簽訂土地租用契約書,約定租賃期間自
111年12月4日至117年12月14日止。而李秋慶於112年8月10
日將系爭土地以買賣為原因登記予被告王美雪,被告王美雪
亦同意依照原告與李秋慶間就系爭土地之租賃契約履行,並
將其用電繳費通知單地址改至原告之住所地。詎料被告王美
雪出賣系爭土地時竟未通知原告行使優先購買權,將系爭土
地以新臺幣(下同)1,911萬元出售,並於113年1月3日辦竣
所有權移轉登記至被告黃成滄、王心妍、唐雪平名下。爰依
土地法第104條規定,提請本件訴訟等語。並聲明:確認原
告就系爭土地有優先購買權存在;被告應將系爭土地於113
年1月3日以買賣為原因所為之所有權移轉登記(即被告黃成
滄應有部分2分之1、王心妍應有部分百分之15、唐雪平應有
部分百分之35)予以塗銷,並回復登記為被告王美雪所有;
被告王美雪就系爭土地,應以出賣予被告黃成滄、王心妍、
唐雪平之相同條件與原告訂立買賣契約,並於原告給付1,91
1萬元後,將系爭土地應有部分所有權移轉登記予原告所有
。
二、被告方面:
㈠、黃成滄、王心妍、唐雪平則均以:被告黃成滄於112年10月7
日與被告王美雪簽訂土地買賣契約,以1,911萬元購買系爭
土地,系爭土地業已移轉登記為被告三人所共有。原告所提
出之租賃契約係原告與李秋慶間之租賃契約,與被告王美雪
沒有關係,且依民法第425條第2項規定,租賃契約超過5年
需經公證才有民法425條第1項規定之適用,該租約為6年,
其未經公證,故無民法第425條第1項規定,無法拘束被告王
美雪。況依被告王美雪114年1月16日律師函之記載,沒有被
告王美雪同意原告承租系爭土地等語置辯,並均聲明:原告
之訴駁回。
㈡、被告王美雪經本院通知未於言詞辯論期日到場,亦未提出書
狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項:
㈠、系爭土地為農牧用地,原由林全喜於98年間向原土地所有人
李秋慶承租種植真柏,之後林全喜於107年2月12日將真柏出
售予原告。
㈡、李秋慶於112年8月10日將系爭土地以買賣為原因登記予被告
王美雪。
㈢、被告王美雪於113年1月3日將系爭土地以總價1,911萬元出賣
予被告黃成滄,並指定登記所有權人為被告黃成滄、王心妍
、唐雪平。
四、本院之判斷:
本件兩造爭執之處,應在於:原告得否依土地法第104條規
定主張優先承買權?茲論述如下:
㈠、按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權,房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先
購買之權,其順序以登記之先後定之,土地法第104條第1項
定有明文。次按土地法第104條第1項關於基地或房屋優先購
買權之規定,旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有,
使法律關係單純化,以盡經濟上之效用,並杜絕紛爭,故必
須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在,且地上權人
、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者,始有本條優先
購買權之適用(最高法院84年度臺上字第83號、84年度臺上
字第1750號、97年度臺上字第1200號判決意旨參照)。
㈡、原告主張其自林全喜處購買系爭土地上之真柏,並與李秋慶
就系爭土地定有租賃契約乙情,有其提出之系爭土地現況照
片、樹木盆栽買賣契約書、土地租用契約書、虎尾郵局第00
0271號存證信函為證(見本院卷第59至65頁、第83至84頁)
,核與證人李秋慶、林全喜到庭具結之證述相符,有言詞辯
論筆錄附卷可參(見本院卷第118至121頁),則原告在系爭
土地係種植真柏乙情,堪以認定為真實。姑且不論原告與被
告王美雪間就系爭土地是否有成立租賃契約,原告既未在系
爭土地上有房屋之建築,依上開規定及裁判意旨,其主張就
系爭土地有土地法第104條規定之優先承買權,難認合乎該
條項規範之旨趣,故原告主張其依土地法第104條,就系爭
土地有優先購買權之主張,請求確認其就系爭土地有優先購
買權存在,並無理由。
㈢、原告因未於系爭土地上興建房屋,不得依土地法第104條規定
,主張就系爭土地有優先購買權等情,已如前述,則原告請
求被告黃成滄、王心妍、唐雪平應塗銷系爭土地所有權移轉
登記,並回復登記為被告王美雪所有,及請求被告王美雪,
應按與被告黃成滄、王心妍、唐雪平所定買賣契約之同一條
件與原告訂立買賣契約,並於原告給付1,911萬元後,將系
爭土地移轉登記與原告所有,即屬無據。
五、綜上所述,原告於系爭土地上並未興建房屋,故其依民法第
土地法第104條規定,請求確認其就系爭土地有優先購買權
,並請求被告黃成滄、王心妍、唐雪平塗銷系爭土地所有權
移轉登記,及被告王美雪應以同樣條件與原告訂立買賣契約
,於原告給付前述價金後,將系爭土地所有權移轉登記與原
告之部分,並無理由,均應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及
證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,亦
與本案爭點無涉,自無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 13 日
民事第二庭 法 官 吳福森
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(需
按他造人數提出繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上
訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 13 日
書記官 沈菀玲
ULDV-113-重訴-69-20250313-1