給付違約金
臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
113年度重簡字第2250號
原 告 榮閤開發有限公司
法定代理人 周律廷
訴訟代理人 林彥廷律師
被 告 葉怡君
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國114年3月7日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元,及自民國一百一十三年八月二
十三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十七,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:
㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號
2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售
契約書(下稱系爭委託契約),被告起先委託出售系爭房地
之價格為新臺幣(下同)1,480萬元,嗣兩造又於113年7月1
4日簽立契約變更附表(下稱系爭變更附表),將系爭房地
之委託銷售價格變更為1,406萬元,但買方出價達1,350萬元
時,被告同意出售,並於系爭變更附表之補充事項欄位中記
載:「以上底價內含仲介服務費4%,土地增值稅和買賣交易
相關稅費,賣方部分賣方負擔,以下空白。」、「屋主實拿
1,350萬元,房地合一稅由屋主自行申報繳納,以及水電瓦
斯費於交屋時結清外,屋主不再支付任何費用。」亦即保障
被告於出售系爭房地時,扣除應支付予原告之仲介服務費後
,最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。
㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元,並交付斡
旋金10萬元予原告,高於被告同意出售之價格1,350萬元,
視為買賣成立,原告已完成委任事務,經原告通知被告於五
日內出面簽立不動產買賣契約,被告仍未出面,依系爭委託
契約第五條之約定,原告得請求之服務報酬應為成交價1,36
0萬元之4%,即544,000元,然系爭變更附表約定被告最少可
以取得之1,350萬元之買賣價金,故本件原告依系爭委任契
約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1
,350萬元之差額,即10萬元,爰依系爭委託契約及變更附表
之居間契約關係,請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君
間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定
,原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬
即272,000元,然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與
林惠君簽訂買賣契約,致原告無法向林惠君請求服務報酬,
屬因可歸責於被告之事由,致給付不能,依民法第226條第1
項規定,原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元
。
㈢聲明:⑴被告應給付原告372,000元,及自支付命令狀送達翌
日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息,⑵願供擔保,
請准宣告假執行。
二、被告答辯:
㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂
立同類契約所預先擬定之契約條款,被告只能選擇「接受」
或「不接受」,無法修改商量,顯屬消保法第2條第7款之定
型化契約條款約定;細繹系爭委託契約第9條第2項約定:「
….如可歸責於甲方之事由,至無法完成簽約者,甲方應加倍
返還買方已付之定金,並願依第5條之約定服務報酬給付乙
方做為違約金」之內容可知,倘原告於委託期間內,覓得符
合底價之買方時,被告應配合簽立買賣契約等相關契約,若
委託人違反前開配合義務,即需給付第5條約定之服務報酬
,此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之
自由,剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由,而喪
失居間契約謀由委託人利益之立法意旨,排除民法568條第1
項之規定(契約成立始得請求報酬),與居間契約之立法意
旨矛盾,違反消保法第12條第2項第2款規定,至為明顯,原
告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由
。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的,乃透過原告報告訂
約機會或為訂約媒介,以取得較有利條件始決定是否出售系
爭不動產,原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較
佳利益,即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服
務費,致被告無取捨權利,原告即無盡善良管理人義務為磋
商之必要,要難達成系爭委託契約之目的,亦與消保法第12
條第2項第3款規定有悖,應認定其顯失公平,違反誠信原則
之定型化契約條款,而為無效。況且,原告之業務人員林采
葳與被告簽定系爭委託契約時,並未給被告時間審閱契約內
容,總稱「我們是朋友,絕對不會害妳」,並自行替被告在
審閱期上填寫「了解內容提前簽約」,更是針對系爭委託契
約第9條第2項作錯誤的解釋,誆騙被告必須簽名,原告的人
員才可以收受斡旋金,誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。
㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款,被告並未收
受定金且未簽署不動產買賣意願書,被告當得拒絕與原告依
約洽妥之買方簽立買賣契約,原告主張被告應為給付服務報
酬顯無理由。再者,原告未因本件居間而投入相關費用,依
民法第572條前段,亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。
㈢被告因經濟陷入窘境,非常急迫且需要動用到買方部份購屋
金,跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條
件(即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元,簽
約款需為總價款的2成,因房地合一稅的稅率有時間差,買
方需要同意指定日期後才能過戶),才可以進行後續事宜,
林采葳聲稱沒問題後,事後卻未告知買方是否同意,只要求
被告必須去簽約,但是在出售條件以及付款條件上沒有達成
共識的情形下,買方如何購買房子?賣方如何出售房子,且
被告在簽系爭委託契約時,已經明確告知要經過叔叔同意才
可簽買賣意願書等語,並聲明:原告之訴駁回。
三、法院之判斷:
㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約,由被告委託
原告以1,480萬元銷售系爭房地,並於同年7月14日簽立系爭
變更附表,合意將原委託售價格變更為1,406萬元,但買方
出價達1,350萬元,被告同意出售,並實拿1,350萬元等事實
,業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證,
且為被告不爭執,洵堪採信。
㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元,並交付斡
旋金10萬元予原告,高於被告同意出售之價格1,350萬元,
視為買賣成立,原告已完成委任事務,經原告通知被告於五
日內出面簽立不動產買賣契約,被告仍未出面,依系爭委託
契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務
報酬10萬元之違約金等語,亦據提出不動產買賣意願書及權
益確認書為證,被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元
及交付斡金10萬元之事實,惟以前詞置辯,查:
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內
之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定
者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定
型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事
項,公告定型化契約之審閱期間,消費者保護法第11條之
1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內
容,避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權
利及應負之義務,致訂立顯失公平之契約而受有損害。且
依消保法第11條之1 第2 項之規定,違反審閱期間契約之
效果,僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條
款,不構成契約之內容,非謂當事人間之契約關係不成立
或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告
知或因其他事由,已完全了解契約之權利及應負義務,而
逕行簽約,基於誠實信用原則,消費者事後自不得再行主
張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款,不構成契
約之內容。查,系爭委託契約首頁關於審閱期部分,業經
以書寫方式記載:「了解內容提前簽約。」,並由被告於
後方簽名欄親自簽名,此有系爭委任契約附卷可稽,且為
被告未爭執其簽名之真正,則被告為具備相當智識及社會
經驗之人,當可明瞭上開記載之文義,而決定簽名其上,
並與原告簽立系爭委託契約,應可認定被告於簽立系爭委
託契約當時對契約內容已明確知悉;復觀諸系爭委託契約
亦未限制被告決定與原告簽約之時間,亦足認被告係於理
解系爭委託契約之內容後,始決定簽約;至被告抗辯其係
因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆
騙簽名云云,則未舉證以實其說;是被告就原告未給予時
間審閱契約之抗辯,要無可採。
⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定:「若買方同意本契約
之出售條件及出價已達委託價格,甲方同意授權乙方無須
再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後
五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書,..
.如因可歸責於甲方之事由,致無法完成簽約者,甲方應
加倍返還買方已付之定金,並願依第五條之約定服務報酬
給付乙方作為違約金。」,固屬原告預定用於同類契約之
定型化契約條款,惟被告係委託原告代理銷售系爭房地,
此有系爭委託契約在卷可稽,性質上乃屬於居間及委任之
混合契約,故原告並非僅居間買賣,尚具有代理被告出售
系爭房地之權利,則被告與原告簽立系爭委託契約前,本
即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自
由,原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代
為尋找符合被告要求價格之買主,被告仍得決定是否與該
買主簽立不動產買賣契約,僅於被告對原告有債務不履行
之情事時,應就原告所受損害負違約金之賠償責任,並無
剝奪被告議約權或締約對象之自由,致契約目的難以達成
之情事,是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消
保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效,要無可採。
⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要
買方同意被告的出售條件以及付款條件(即需動用買方存
入履約保證帳戶之購屋金210萬元,簽約款需為總價款的2
成,因房地合一稅的稅率有時間差,買方需要同意指定日
期後才能過戶),及經過其叔叔同意,才可以進行後續事
宜云云,為原告所否認,被告就此利己事實並未能舉證以
實其說,自無可採。
⑷綜上,原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地,已達於被告同意出售之1,350萬元,惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約,依系爭委託契約第9條第2項約定,原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金,洵屬有據;則依系爭委託約第5條約定:「買賣成交時,乙方得向甲方收取服務報酬,其數額為實際成交價百分之4%」,並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元,原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元(約定服務報酬1,360萬元×0.04=54.4萬元,惟被告可實拿1,350萬元,故原告得收取之務報酬僅為10萬元),自屬有據。
㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約,致其喪失
向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272
,000元,依民法第226條第1項規定,請求被告賠償其損害云
云,查:
⑴按民法所定違約金有兩種,一為以預定債務不履行之損害
賠償額為目的,此種違約金於債務人不履行債務時,債權
人僅得就原來之給付或違約金擇一請求;二為以強制債務
之履行為目的,此種違約金於債務人不履行債務時,債權
人除得請求違約金外,並得請求原來之給付。而當事人所
約定之違約金究屬何性質,應依當事人之意思定之,倘當
事人未約定,則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的
,此觀民法第250條第2項之規定自明(最高法院86年度台
上字第3397號判決意旨參照);又賠償總額預定性之違約
金,乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償
總額之預定(或推定)。當事人有損害賠償總額預定性違
約金之約定時,如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時,債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約
金外,不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之
其他債務,此觀民法第250條第2項之規定甚明(最高法院
102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照)。
⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定,如因可歸責於被告
之事由,致無法完成簽約者,被告願依第5條之約定服務
報酬給付原告作為違約金,乃係針對被告不與原告所覓得
符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情
形而設,既未約定為懲罰性質之違約金,自屬損害賠償額
預定性質之違約金,應視為原告就被告不履行簽立不動產
買賣契約所生之損害,業已依契約預定其損害賠償總額,
揆諸前開說明,原告除請求被告給付違約金外,其不得再
請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林
惠君取得之服務報酬272,000元損害,要屬無據。
㈣從而,原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定,
請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8
月23日起至清償日止,按年息百分之5計算之法定遲延利息
,為有理由,應予准許;逾此部分之其餘請求,則無理由,
應予駁回。
㈤本件判決事證基礎已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提證
據,經本院審酌後,認與判決結果已無影響,爰不再一一論
述,併予敘明。
㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決,應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分,其假執行之
聲請,即失所附麗,應併予駁回之。
四、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書 記 官 楊荏諭
SJEV-113-重簡-2250-20250321-2