給付買賣價金等
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度重訴字第704號
原 告
即反訴被告 郭帝良
郭帝男
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
被 告
即反訴原告 王雅萱
訴訟代理人 陳奕勳律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件,本院於民國114年1月21
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
壹、本訴部分
一、被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取設於第一
商業銀行之履約保證專戶(戶名:第一商業銀行受託信託財
產專戶-僑馥價金履約保證,帳號00000-000000000號)內之
新臺幣649萬4,225元,並給付原告自民國112年11月8日起至
本判決確定之日止,以新臺幣649萬4,225元按週年利率0.70
5%計算之利息。
二、被告應自民國112年11月8日起至本判決確定之日止,按日給
付原告新臺幣1,299元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
貳、反訴部分
一、反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取
設於第一商業銀行之履約保證專戶(戶名:第一商業銀行受
託信託財產專戶-僑馥價金履約保證,帳號00000-000000000
號)內之新臺幣5,775元,並給付反訴原告自民國113年1月23
日起至本判決確定之日止,以新臺幣5,775元按週年利率0.7
05%計算之利息。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、原告主張:被告於民國112年3月31日向伊等購買如附表一所
示之土地、建物(下分稱系爭房屋、土地,合稱系爭房地)
,約定買賣價金為新臺幣(下同)3,060萬元(下稱系爭買賣
契約),並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥
公司)承辦價金履約保證事宜,被告應將買賣價金匯入戶名
第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證,專屬
帳號00000-000000000號之履約保證專戶(下稱系爭履保專
戶)。伊等業於同年6月14日將系爭房地所有權移轉登記予
被告,嗣於同年11月7日交屋且經兩造點交完成。詎被告尚
有650萬元買賣價金置於系爭履保專戶遲未給付,故被告自
點交翌日起即陷於給付遲延,應給付遲延利息,及每日以遲
延買賣價金650萬元計算2‰(即1,300元)之懲罰性違約金。爰
依民法第367條、第229條第1項、第233條第1項規定,及系
爭買賣契約第10條第1項、不動產買賣價金履約保證申請書
(下稱系爭履保書)第10條第1項約定,提起本件訴訟等語
。並聲明:㈠被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶
內之650萬元。㈡被告應給付原告自112年11月8日起至領取前
項所示款項之日止,其中本金650萬元按週年利率5%計算之
利息。㈢被告應自112年11月8日起至原告領取第一項所示款
項之日止,按日給付原告1,300元。
二、被告則以:伊已依約將各期價金匯入系爭履保專戶,因系爭
房屋有附表二所示瑕疵(下稱系爭瑕疵),兩造於112年11
月7日合意保留650萬元於系爭履保專戶,待達成和解或後續
法院判決結果再行出款,故伊未陷於給付遲延,原告不得請
求遲延利息及懲罰性違約金。縱認伊須給付,因系爭房屋存
有系爭瑕疵,伊得請求減少價金13萬9,178元,並依民法第3
60條、第227條第1項請求原告賠償其租金損失28萬元;另原
告未於約定交屋日112年6月9日交屋,依系爭買賣契約第10
條第2項約定,伊亦得請求懲罰性違約金86萬2,920元。伊以
上開不當得利、損害賠償、違約金債權共128萬2,098元與原
告之價金債權抵銷等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回
。
三、得心證之理由:
㈠原告依民法第367條、系爭買賣契約約定,原得請求被告給付
買賣價金650萬元。
⒈買方依約完成價金給付,且本約買賣標的完成產權移轉登記
、點交手續無誤、賣方原他項權利塗銷後,即由建經公司(
按即僑馥公司)或特約銀行將賣方應收之買賣價金餘款結算
後匯入賣方指定之帳戶,系爭買賣契約第4條第3項有所約定
。
⒉兩造於112年3月31日就系爭房地成立系爭買賣契約,約定買
賣價金為3,060萬元,由僑馥公司承辦系爭買賣契約價金履
約保證事宜,被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。原告於
112年6月14日以買賣為登記原因,將系爭房地所有權移轉登
記予被告。依系爭買賣契約書第8條第1項約定,原告應於11
2年6月9日前交屋。被告於同年5月23日起至同年6月8日止,
陸續將買賣價金尾款全數(2,448萬元)匯入系爭履保專戶。
兩造爰於112年6月20日進行交屋手續,惟當日未完成交屋程
序。被告後於同年10月17日通知原告應於同年11月7日至系
爭房屋點交。兩造遂於上開日期點交系爭房屋完畢,並簽立
如不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(下
稱系爭確認書),約定保留650萬元於系爭履保專戶另行出款
等事實,為兩造所不爭執(本院卷第331至332頁),首堪認定
為真正。
⒊兩造既於112年11月8日點交系爭房屋完畢,則原告依上開約
定請求被告給付剩餘價金650萬元,應屬有據。
㈡被告得以不當得利債權5,775元與原告上開價金債權抵銷。
⒈二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者,各得
以其債務,與他方之債務,互為抵銷,民法第334條定有明
文。
⒉被告抗辯系爭房屋有系爭瑕疵存在,其得請求減少價金13萬9
,178元,另原告應賠償租金損失28萬元,並給付遲延交屋之
懲罰性違約金86萬2,920元等語。查:
⑴被告得請求減少價金5,775元,故其對原告有該數額之不當得
利債權存在。
①買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責
者,買受人得解除其契約或請求減少其價金;無法律上之原
因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上
之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第359條、第179條
定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權,一經行使,
即生減少價金之效果,惟就該減少之價金,如已為給付,出
賣人在買受人減少之價金範圍內,買受人已無法律上之原因
,應負不當得利之返還責任。
②經本院囑託社團法人臺中市建築師公會(下稱建築師公會)鑑
定系爭房屋是否存有系爭瑕疵,又各瑕疵成因、發生時點為
何,據其覆稱:附表二編號1有污水滲流痕跡,目前查無滲
漏情形,應係污水清潔口之止水橡膠墊片老化所致,推估在
最後一次天花板裝修工程完成之後發生;編號2天花板有兩
處鋼筋裸露情形,應在營造當時就已經存在;編號3漏水原
因應係承租方進行室內裝修時施作排水配件安裝不確實所致
,目前已無漏水情形;編號4部分,一支排水管管內油垢累
積於管壁導致排水不良,另一支排水管管內尾端有淤積物影
響排水能力,可經疏通改善;編號5會勘時已無滲漏情形;
編號6之插座有17處無接地反應,其中系爭房屋剛完工時的
插座應符合完工當時經濟部屋內線路裝置規則,其餘室內裝
修時安裝於裝潢牆面的插座未依現有規定增加接地導線;編
號7插座電源未設置迴路應為承租戶新作室內裝修時未施作
等內容,有該公會113年10月9日中市建師鑑字第1130900135
號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可佐(外放系爭報告書
第6至12頁);另系爭房屋不動產標的現況說明暨確認書內容
(下稱系爭說明書)亦特別確認房屋鋼筋有無裸露(本院卷第7
1頁),可見系爭房屋有天花板鋼筋裸露之影響一般房屋使用
效用與品質情形,要屬瑕疵無訛。
③被告雖抗辯附表二編號1、4、6、7所示情形(下合稱系爭裝修
問題),亦屬於系爭房屋之瑕疵。然所謂瑕疵,係指滅失或
減少標的物價值滅失,或減少標的物通常效用或契約預定效
用,此觀民法第354條規定即明。是以系爭房屋之通常效用
,乃關乎居住使用效益、品質與安全之事項。考諸原告於10
9年間出租系爭房屋予陳志銘經營「S BOX」烘焙甜點教室(
下稱系爭租賃契約),約定租期自109年10月23日至114年11
月30止一情,為兩造所不爭執(本院卷第331頁)。又依系爭
租賃契約第4條第5項約定:甲方(即原告)依房屋現狀點交予
乙方(即陳志銘)。......房屋若有改裝設施之必要,乙方應
經甲方同意並合於法律規定後自行裝設,但不得損害原有建
築物之結構,......乙方交還房屋時......須清理家俱雜物
及應負責清空生財用具及設備或徵得甲方同意後,全部裝修
無條件歸甲方所有等內容(本院卷第166頁),可見系爭裝修
問題,乃陳志銘向原告承租系爭房屋,進行室內裝修或經營
後方產生之情形,並非系爭房屋本身之通常效用。兼衡系爭
說明書各項說明,兩造著重之事項亦在系爭房屋有無漏水、
傾斜、違章建築等影響一般房屋使用效益之內容(本院卷第7
1至72頁),對於承租人改裝之狀態,並非兩造簽約時特別預
定之效用。況兩造於112年3月31日就系爭租賃契約部分協議
書,約定由被告自交屋日起承受租約之權利義務(本院卷第3
31頁),倘因陳志銘改裝行為對於系爭房屋有所損害,相關
權利義務已得由被告本於出租人地位主張,足徵系爭裝修問
題屬於系爭租賃契約衍生情形,核與系爭房屋本體之瑕疵無
涉。
④至於附表二編號3、5於鑑定機關現場會勘時,已無相關情形
存在,且被告自行委託訴外人居安新科技檢驗股份有限公司
驗屋,經該公司於112年8月7日進行初驗時,亦表示二樓天
花板從平頂滴水至牆面,使用熱像儀檢查後未發現溫度異常
狀況。於同年11月30日複驗時亦同等情(本院卷第84、125頁
),可彰系爭房屋並無被告指摘之上開瑕疵存在。
⑤基此,系爭房屋因附表二編號2所示瑕疵而生物理性價值貶損
情況,系爭報告書認該項修復費用為5,000元,加計該工程
之利潤、營業稅775元後【計算式:5,000元÷120,500元(附
表編號2修復費用與全部修復費用比例,四捨五入取至小數
點第二位)×12,050元(利潤)+5,000元÷120,500元×6,628元(
營業稅)=775元,元以下四捨五入,下同】,修復費用應為5
,775元。審酌兩造合意由建築師公會鑑定(本院卷第312、3
35至336頁),且該公會係由專業建築師組成,其就系爭房
屋漏水成因、修復建築物項目相關行情等方面均有專精,堪
認系爭報告書所建議之修復方式,應能適當回復系爭不動產
至供通常使用之程度,故以該報告認列之修復費用5,775元
,為計算系爭房屋因瑕疵所受之物理性價值貶損依據,即屬
允當。
⑥系爭房屋因前述瑕疵,得減少之價金為5,775元,則被告前已
向原告為減少價金意思表示,且其行使減少價金權利未罹於
民法第365條除斥期間乙節,為原告所不爭執(本院卷第332
頁),原告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在,是
被告依民法第179條之規定,對原告有5,775元之不當得利債
權。
⑵至被告抗辯依民法第360條、第227條第1項、第229條第1項、
第231條規定,原告應賠償其遲延交屋之租金損失28萬元部
分。查:
①缺少出賣人所保證之品質,買受人僅得就解除契約、請求減
少價金或不履行之損害賠償,擇一行使。倘買受人已解除契
約,即不得再請求不履行之損害賠償(最高法院103年度台上
字第1457號判決意旨參照)。本件被告於112年9月26日通知
原告請求減少買賣價金650萬元,可見其就瑕疵擔保多種權
利選擇請求減少價金,自不得再依民法第360條規定請求債
務不履行之損害賠償。
②況證人即承辦代書周啟揚於112年5月12日通知被告已經完稅
,一開始因為被告要找銀行貸款,所以被告在同年月23日把
稅費和尾款差額735萬元,先匯入系爭履保專戶。後來被告
決定不貸款,周啟揚才於同年6月1日通知被告給付尾款,而
因被告至同年月8日方匯足價金數額,來不及於原約定之同
年月9日辦理產權移轉登記。於同年月14日完成系爭房地所
有權移轉登記後,周啟揚通知兩造可以辦理點交,兩造原約
定於112年6月20日進行點交,但因被告認為點交前系爭房屋
屋況有問題,要廠商來維修,還有修復費用問題,原告說會
負責,被告覺得有疑慮,所以暫緩點交乙節,亦據周啟揚證
述在卷(本院卷第393至395頁),是原告本可於兩造約定之點
交日期進行點交,係因被告拒絕點交,方無法完成交屋。
③被告雖抗辯依照民法第1條法理或類推適用民法第358條第1項
規定得拒絕點交,然被告既未敘明何種法理,且未說明本件
買賣適用之民法規定有何法律漏洞需要類推適用,難認其抗
辯具有重要性。且縱原告需就系爭房屋負瑕疵擔保責任,然
本件瑕疵並非不能修補或重大至解除契約之程度,而有受領
瑕疵物後反致法律關係複雜化情形,故難認被告有拒絕受領
系爭房屋之權利。基此,原告可於原訂之112年6月20日進行
交屋,係因被告拒絕點交,方改於同年11月7日交屋,未能
交屋非可歸責於原告,故被告請求原告賠償上開期間之給付
遲延損害,要屬無憑。
⑶被告復抗辯原告未於112年6月20日交屋,依系爭買賣契約第1
0條第2項約定,應給付自該日起至同年11月6日之懲罰性違
約金86萬2,920元等語。然查:
①觀諸上開約款固定明原告若遲延交屋,遲延期間每逾一日應
按已繳價金萬分之2計算懲罰性違約金予被告(本院卷第21頁
)。然審以上開約定並未明定歸責事由,依系爭買賣契約第1
1條第1項約定,如有未盡事宜,依有關法令、習慣及誠實信
用原則公平解決之。故系爭買賣契約應適用民法關於給付遲
延之相關規定決定其歸責事由。衡酌民法給付遲延規定係以
債務人可歸責為損害賠償之要件,則系爭買賣契約第10條第
2項所定違約賠償責任,自應以原告係因故意或過失遲延交
屋為前提。
②惟兩造遲至112年11月7日方完成點交,乃因被告於同年6月20
日拒絕點交,而由被告於同年10月17日發函通知原告於前揭
日期進行點交(本院卷第332頁),故原告未能點交系爭房屋
,並無可歸責事由,業如前述。準此,被告依系爭買賣契約
第10條第2項約定,請求原告給付懲罰性違約金86萬2,920元
,亦非可取。
⒊職是,本件原告得請求被告給付買賣價金650萬元,及被告得
請求原告返還5,775元之不當得利,均認定如前,兩者均屬
金錢給付債權且均已屆清償期,被告請求以上開原告應給付
之不當得利金額與其應給付予原告之買賣價金為抵銷,洵屬
有據。經抵銷後,原告尚得請求被告給付剩餘買賣價金649
萬4,225元(計算式:6,500,000元-5,775元=6,494,225元)。
㈢被告應同意原告自系爭履保專戶內領取649萬4,225元。
⒈承前所述,原告原得請求被告給付剩餘價金650萬元,經被告
以不當得利債權行使抵銷後,其所餘價金債權為649萬4,225
元,依首開說明,原告即得請求被告同意自系爭履保帳戶撥
付上開款項予原告。
⒉被告固以系爭房屋有系爭瑕疵存在,原告未依債之本旨提出
給付,不得請求領取系爭履保專戶內價金等語置辯。惟查,
物之出賣人就其交付之買賣標的物,有應負瑕疵擔保責任或
不完全給付之債務不履行責任,買受人固得請求出賣人補正
或賠償損害,並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權
;惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分,應與出賣人應負之瑕
疵補正或損害賠償責任「相當」,若買受人應為之給付與出
賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當,且其給付為可
分,則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制,不得遽
以拒絕全部之給付(最高法院102年度台再字第19號判決意
旨參照)。審酌被告請求原告負起瑕疵擔保責任之範圍,應
為前述瑕疵修補費用5,775元,占實際尚未給付之價金比例
僅有約0.0888%,參照上揭說明,買受人價金拒絕支付之範
圍應與瑕疵之範圍及程度高低相當,不得遽以微疵而拒絕全
部價金之交付,被告以原告交付之系爭房屋有0.0888%之瑕
疵為由,拒絕其餘全部尾款之給付,洵為無稽。又被告業以
不當得利債權行使抵銷,對於其餘價金649萬4,225元,亦不
得主張拒絕給付。故其所持抗辯,非屬可取。
⒊被告復抗辯兩造合意待法院判決確定後,方給付上開價金等
語。觀諸系爭確認書約定:此證明書作為僑馥公司辦理專戶
價金結算及撥付之依據(雙方同意保留650萬元於本履約帳戶
,但不影響雙方任何法律追訴之權利,待雙方達成和解或依
後續法院判決結果另行出款)等內容(本院卷第69頁),可知
兩造因有系爭房屋有無系爭瑕疵之爭議存在,故約定保留65
0萬元於系爭履保專戶,待法院判決後再行撥付,但未因此
限制或免除兩造各自所負給付遲延之責任。倘後續法院認定
任何一方主張或抗辯無理由時,該方違反契約義務所生之責
任,他方仍可依法訴追。依此,足見被告仍有給付價金之義
務,不因系爭瑕疵之存在,免除適時給付剩餘尾款649萬4,2
25元之責任。
㈣被告應自112年11月8日起至本判決確定之日止,給付以649萬
4,225元按週年利率0.705%計算之利息。
⒈給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任;
遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦
無法律可據者,週年利率為5%,此觀民法第229條第1項、第
233條第1項前段、第203條規定可明。又專戶價金之計息是
依信託專戶銀行所公告之活期存款利率,若發生爭議至專戶
價金暫時無法撥付時,訂約人同意於爭議釐清前繼續依前開
利率計息,不適用法定利率,兩造與僑馥公司之系爭履保書
第8條第4項亦有明定。
⒉兩造約定於系爭房地完成產權移轉登記、點交手續後,被告
即應同意僑馥公司將原告應收之買賣價金餘款結算後,匯入
賣方指定之帳戶;兩造已於112年11月7日點交系爭房地;被
告於點交後即應給付價金649萬4,225元,卻未遵期給付,就
上開部分之價金自陷於給付遲延。依此,原告本件既請求被
告給付系爭履保專戶內之買賣價金,依前揭約定,被告抗辯
系爭履保專戶內款項之利息以信託專戶銀行即第一商業銀行
所公告之活期存款利率即週年利率0.705%計算(本院卷第36
1頁),應屬可取。
⒊原告雖主張上開系爭履保書約定係指買賣價金存於系爭履保
專戶所產生之利息,核與被告因遲延給付價金所生給付遲延
利息不同等語。然系爭履保專戶內款項即為被告應給付之價
金,就該債務應以何種利率計息,系爭履保書已有所約定,
且明示排除法定利率之適用,是依前揭說明,關於系爭履保
專戶內應付利息之價金債務,兩造業已約定遲延利息之利率
,而不適用法定利率。故原告主張,並無可採。
⒋命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同
一效力之執行名義成立者,視為自其確定或成立時,債務人
已為意思表示,強制執行法第130條第1項定有明文。上開規
定既明定命債務人為一定之意思表示之判決確定時,視為已
為意思表示,原告既係請求被告同意其向僑馥公司領取系爭
履約專戶內之649萬4,225元,則至本判決確定之日,即視為
被告已為同意原告領取系爭履約專戶內上開款項之意思表示
之日,其給付義務已經完成,故原告請求被告應給付自112
年11月8日起至本判決確定之日止,以649萬4,225元按週年
利率0.705%計算之利息部分,要為有憑。超過部分,則乏所
據。
㈤原告得請求被告自112年11月8日起至本判決確定之日止,按
日給付懲罰性違約金1,299元。
⒈約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。民法第252
條定有明文。且按違約金之約定,乃基於個人自主意思之發
展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範,本諸契
約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則,契約當事人對
於其所約定之違約金數額,原應受其約束(最高法院102年
度台上字第1606號判決參照)。又違約金之約定是否過高,
應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而
有不同。若屬前者,應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形,以為酌定標準(最高法院87年度台上字
第2563號判決意旨參照)。
⒉系爭買賣契約第10條第1項約定:買方若未依本約履行各項給
付義務或交付價金者,遲延期間(自逾期日起至完成給付日
止)每逾一日買方應加付按該期期款(該期如無須付款則依已
付價金)萬分之二計算懲罰性違約金予賣方。上開約定已載
明違約金性質,且為兩造所無異詞,是本件違約金為懲罰性
違約金,堪可認定。
⒊再考諸被告於112年11月8日後陷於給付遲延,而被告關於原
告請求有理由時,其依系爭買賣契約第10條第1項請求之依
據、計算方式均不爭執(本院卷第181頁);兼衡酌原告為處
理系爭買賣契約履約事宜而支出之無益勞力、時間、費用等
其他損失;被告以附表二編號2之些微瑕疵拒絕給付650萬元
價金,其行使權利顯不符相當性等情;並佐以內政部成屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項規定,其違約金以不超
過房地總價款15%為限之精神,本件違約金應以459萬元為上
限(計算式:30,600,000元×15%=4,590,000元),若以原告請
求之遲延買賣價金649萬4,225元依萬分之二計算違約金,每
日為1,299元(計算式:6,494,225×2‰=1,299元),需被告遲
延3,534日而持續按日計付違約金,方會超過上開房地總價
款15%之限制等一切情狀,堪認上開違約金約定並未過高。
又被告給付買賣價金義務,於本判決確定之日視為被告已同
意為意思表示時,亦已完成,再無遲延問題,則原告請求自
112年11月8日起至本判決確定之日止,按日以1,299元計算
之懲罰性違約金,即屬可取,所逾部分,尚非可採。
四、綜上所述,原告依民法第367條、第229條第1項、第233條第
1項規定,及系爭買賣契約第10條第1項約定,請求被告應同
意其領取系爭履保專戶內之649萬4,225元,及自112年11月8
日起至本判決確定之日止,依649萬4,225元按週年利率0.70
5%計算之利息,暨自112年11月8日起至本判決確定之日止,
按日給付1,299元部分,為有理由,應予准許;逾該範圍之
請求,則無理由,應予駁回。
乙、反訴部分
壹、程序方面
反訴原告起訴聲明:㈠反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司
領取系爭履保專戶內之122萬元,及自民事反訴暨答辯狀繕
本送達翌日起至反訴原告領取前開款項之日止,按週年利率
5%計算之利息。㈡願供擔保,請准宣告假執行(本院卷第60頁
)。嗣於訴訟進行中,減縮應受判決事項之聲明如下貳、反
訴原告聲明欄所示(本院卷第474頁),並追加兩造112年3月3
1日協議書(下稱系爭協議書)第1條約定為租金損害之請求權
基礎(本院卷第435頁),核與民事訴訟法第255條第1項但書
第2款規定相符,應予准許。
貳、實體方面
一、反訴原告主張:兩造原訂於112年6月9日點交系爭房屋,因
系爭瑕疵遲至同年11月7日方完成點交並合意保留650萬元於
系爭履保專戶。系爭房屋有系爭瑕疵存在,亦欠缺反訴被告
於系爭說明書保證應具備之品質,伊業於同年9月26日向反
訴被告為減少價金650萬元之意思表示。又反訴被告未於原
定112年6月20日交屋,故伊得請求自翌日起至同年11月7日
交屋日止租金損失28萬元。另以買賣價金3,060萬元之萬分
之2計算之懲罰性違約金86萬2,920元,並以之抵銷買賣價金
。縱認伊拒絕交屋無理由,則依系爭協議書第1條約定,應
由伊收取自112年6月20日以後之租金28萬元。經抵銷後,關
於伊給付於系爭履保專戶內價金一部128萬2,098元,反訴被
告即無受領之法律上原因。爰依民法第179條、第360條、第
227條第1項、第229條、第231條規定及系爭買賣契約第10條
第2項前段、系爭協議書第1條之約定,提起本件反訴等語。
並聲明:反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保
專戶內之128萬2,098元,及其中122萬6,120元自民事反訴暨
答辯狀繕本翌日起、其餘5萬5,978元自民事變更反訴聲明狀
繕本送達翌日起,均至反訴原告領取上開款項之日止,按週
年利率5%計算之利息。
二、反訴被告則以:系爭房屋於112年11月7日交屋時無系爭瑕疵
存在,且系爭說明書未保證無滲漏水、無鋼筋裸露、給排水
系統正常,故反訴原告不得請求減少價金或損害賠償。況反
訴原告既已為減少價金之意思表示,亦不能再主張損害賠償
。又系爭房屋自簽約日起至交屋日止,均由陳志銘占有使用
,故系爭房屋縱有瑕疵,亦不可歸責於伊。另兩造原於112
年6月9日至現場,然合意延至同年月20日進行交屋,因反訴
原告懷疑系爭房屋有瑕疵而拒絕點交,伊未遲延交屋,無須
賠償懲罰性違約金等語,資為抗辯。並聲明:反訴原告之訴
駁回。
三、得心證之理由:
㈠反訴原告已經系爭買賣契約全部價金匯入系爭履保專戶(本院
卷第69、331至332頁),而系爭房屋因有附表二編號2所示瑕
疵,並經反訴原告以意思表示行使請求減少價金權利,反訴
被告得請求之價金,即於應減少之範圍內減縮,故反訴被告
於其減少之範圍內,無該價金之請求權存在,反訴被告對反
訴原告有5,775元之不當得利債權存在,業如前述。是以,
反訴被告就價金5,775元部分即無受領之法律上原因,自應
同意反訴被告領取置於系爭履保專戶之5,775元。至於反訴
原告主張之其餘不當得利、租金損害賠償、懲罰性違約金債
權均不存在,已於本訴第三、㈡點詳述,故此部分主張,並
無可取。
㈡觀諸系爭協議書第1條約定,反訴原告同意依原租約所載內容
承受,押金(保證金)、租金於交屋日轉交及分算交予反訴原
告,反訴原告自交屋日起承受租約之權利義務,反訴被告需
於交屋日前配合完成換約手續等內容(本院卷第163頁);兩
造112年11月7日簽立系爭房屋租金及保證金分算表,約定反
訴被告收取之112年11月份租金6萬元,由反訴原告取得自同
年月7日至同年月30日之4萬8,000元(本院卷第231頁),足徵
系爭協議書第1條約定之交屋日,係指兩造實際交屋日期,
亦與交付標的物方移轉危險之契約常情相符。故縱反訴原告
拒絕點交房屋無理由,亦不生兩造改於112年6月20日交屋之
法律效果,反訴原告自無從依上開約定,請求112年6月20日
至同年11月6日之租金28萬元。故其主張,要無可採。
㈢受領人於受領時,知無法律上之原因或其後知之者,應將受
領時所得之利益,或知無法律上之原因時所現存之利益,附
加利息,一併償還;又遲延之債務,以支付金錢為標的者,
債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務
,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%,此觀
民法第182條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明
。本件系爭履保書第8條第4項約定系爭履保專戶內之款項利
率以週年利率0.705%計算,已如前認定;本件判決確定之日
,亦視為反訴被告同意反訴原告領取上開款項,而完成給付
義務,故反訴原告請求自民事反訴暨答辯狀繕本送達之翌日
即113年1月23日(本院卷第474至475頁)起,至本判決確定之
日止之遲延利息,並按週年利率0.705%計算部分,即屬可採
,其餘部分,為不能取。
四、綜上所述,反訴原告依民法第179條規定,請求反訴被告應
同意其領取系爭履保專戶內之5,775元,及自113年1月23日
起至本判決確定之日止,依5,775元按週年利率0.705%計算
之利息部分,為有理由,應予准許,其餘部分,則無理由,
應予駁回。
丙、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據,經
審酌後認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,併
此敘明。
丁、各當事人一部勝訴、一部敗訴者,其訴訟費用,由法院酌量
情形,命兩造以比例分擔或命一造負擔,或命兩造各自負擔
其支出之訴訟費用,民事訴訟法第79條定有明文。本院酌量
原告於本、反訴敗訴部分比例均甚微,認訴訟費用仍以命其
一造即被告負擔為適當,併此敘明。
戊、據上論結,本件本訴為一部有理由、一部無理由,反訴為一
部有理由、一部無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本
)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
書記官 林錦源
附表一:
土地部分 編號 土地坐落 權利範圍 市 區 段 地號 1 臺中 西 大益 964 9172/200000
建物部分 編號 建號 基地坐落 權利範圍 建物門牌 1 3463 同土地標示 全部 臺中市○區○○○○街000號 備註 共有部分:3498建號 權利範圍456/10000。
附表二:
編號 被告抗辯之瑕疵 1 一樓天花板污排管末端有糞水流到天花板之水痕 2 一樓天花板樓板鋼筋裸露 3 一樓中島水槽排水配件安裝滲漏水 4 一樓地排下大雨會倒冒水 5 二樓天花板漏水,從平頂滴水至牆面 6 全屋插座均無接地線反應 7 廚房插座電源迴路未依法規設漏電保護裝置
TCDV-112-重訴-704-20250220-1