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重上
臺灣高等法院臺中分院

租佃爭議

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度重上字第79號 上 訴 人 陳順發 陳冠宇 訴訟代理人 許宜嫺律師 上 訴 人 陳明發 訴訟代理人 徐豪駿律師 被 上訴人 立御建設股份有限公司 法定代理人 賴雅玲 訴訟代理人 何俊龍律師 被 上訴人 祭祀公業陳瑞好 法定代理人 陳金禎 訴訟代理人 蔡昆宏律師 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國113年2月 21日臺灣彰化地方法院112年度訴字第276號第一審判決提起上訴 ，並為訴之追加，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下 ： 　　主　文 一、上訴駁回（先位之訴部分）。 二、確認上訴人就坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土 地）如附圖（即彰化縣田中地政事務所收件日期文號：民國 113年12月2日土丈字第121300號複丈成果圖）所示區塊A部 分土地（面積1327.67平方公尺，下稱系爭A地），有優先承 買權存在。 三、被上訴人立御建設股份有限公司應將系爭A地自系爭土地辦 理分割登記，並將系爭A地於彰化縣田中地政事務所登記日 期110年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登 記塗銷。 四、被上訴人祭祀公業陳瑞好應就系爭A地，以總價新臺幣2,562 萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價 金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有 。 五、第二審(含追加之訴)訴訟費用由被上訴人負擔2分之1，餘由 上訴人負擔。　　 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按於二審訴訟程序為訴之變更或追加，非得他造之同意，不 得為之。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項 之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、 第446條第l項定有明文。本件上訴人於原審起訴請求：㈠確 認上訴人對被上訴人祭祀公業陳瑞好（下稱系爭祭祀公業） 所有系爭土地所有權全部，與被上訴人立御建設股份有限公 司（下稱立御公司）於民國108年3月26日所訂不動產買賣契 約書及110年8月25日所訂之補充條約，有以總價新臺幣（下 同）5,370萬1,928元同一條件之優先承買權存在。㈡立御公 司應將系爭土地於登記日期110年10月20日以權狀字號：110 彰田資字第009601號所為之判決移轉登記予以塗銷，回復登 記於系爭祭祀公業之名下。㈢系爭祭祀公業應將系爭土地以 總價5,370萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給 付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人 維持公同共有。嗣於本院審理時，㈠更正先位聲明：1.確認 上訴人對系爭祭祀公業所有系爭土地（面積2808.49平方公 尺）所有權全部有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭土 地於登記日期110年10月20日以權狀字號：110彰田資字第00 9601號所為之判決移轉登記予以塗銷。3.系爭祭祀公業應將 系爭土地，以總價5,420萬1,928元與上訴人訂立買賣契約， 並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉 登記予上訴人公同所有。㈡另追加備位聲明：1.確認上訴人 就系爭A地，有優先承買權存在。2.立御公司應將系爭A地自 系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於田中地政登記日期1 10年10月20日，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記塗 銷。3.系爭祭祀公業應將系爭A地，以總價2,562萬3,119元 與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將 系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有（見本院卷 二第379至381頁、卷三第18至21頁、第44頁），核上訴人就 訴之聲明更正、減縮及追加，原訴與追加之訴之訴訟資料可 相互援用，主要爭點具共通性，基礎事實同一，且立御公司 為原審之當事人，就立御公司之審級利益及防禦權之保障無 重大影響，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體方面：　 一、上訴人主張：訴外人陳德連（即上訴人陳明發、陳順發之父 親、陳冠宇之祖父）於44年1月1日與系爭祭祀公業間就重測 前彰化縣○○鎮○○段000○0地號土地訂有耕地三七五租約（下 稱系爭耕地租約），上開土地經重測後，陳德連承租範圍為 重測後彰化縣○○鎮○○段00○00地號土地（下稱00、00地號土 地）全部及系爭A地。80年9月26日依據彰化縣政府函文，准 予承租人名義變更為上訴人陳順發、陳明發及訴外人陳振發 ，後陳振發死亡，由上訴人陳冠宇繼承承租權並為租約變更 登記。系爭土地雖於60年6月25日編訂為住宅區，然系爭A地 仍持續由系爭祭祀公業出租予伊作農業使用，伊就系爭A地 仍持續耕作，縱系爭土地東北角曾存在檳榔攤，亦非坐落於 伊實際承租範圍即系爭A地內，無從逕認伊有未自任耕作之 情事，伊為耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之承租人 。系爭祭祀公業於108年3月26日與立御公司簽訂不動產買賣 契約書，約定將系爭土地所有權全部以總價9,854萬8,960元 出售予立御公司，被上訴人間於110年8月25日再簽立補充條 約，將系爭土地之買賣價格降低為5,420萬1,928元，惟均未 踐行減租條例第15條第1項、土地法第107條優先承買權通知 ，致伊無法行使優先承買權，系爭祭祀公業並於110年10月2 0日將系爭土地移轉登記予立御公司。伊於知悉買賣雙方就 系爭土地之買賣條件後，即向系爭祭祀公業表示願以同一條 件優先承買，伊自得以總價5,420萬1,928元承買系爭土地之 全部，或以價金2,562萬3,119元承買系爭A地。爰依減租條 例第15條、土地法第107條規定，提起本件訴訟（原審為上 訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並㈠上訴聲明 ：原判決廢棄。先位聲明：⒈確認上訴人對系爭祭祀公業所 有系爭土地（面積2,808.49平方公尺）所有權全部有優先承 買權存在。⒉立御公司應將系爭土地於登記日期110年10月20 日以權狀字號：110彰田資字第009601號所為之判決移轉登 記予以塗銷。⒊系爭祭祀公業應將系爭土地，以總價5,420萬 1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金 同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同所有。 ㈡追加備位聲明：⒈確認上訴人對系爭A地，有優先承買權存 在。⒉立御公司應將系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將 系爭A地於田中地政登記日期民國110年10月20日，以判決移 轉為原因所為之所有權移轉登記塗銷。⒊系爭祭祀公業應將 系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約， 並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉 登記予上訴人公同所有。 二、被上訴人則以：系爭土地於60年6月25日編訂為住宅區，已 非耕地，不得作為減租條例之標的，無從再成立耕地租約關 係，上訴人自無減租條例第15條優先承買權可行使。系爭土 地於99年10月間至109年11月間存有檳榔攤，有不自任耕作 情事，系爭耕地租約有無效事由，上訴人亦無優先承買權可 行使。上訴人雖備位請求優先承買系爭A地，惟以同一條件 優先承買，應係指與被上訴人間就系爭土地所有權全部之買 賣條件為優先承買，上訴人無法僅就系爭A地優先承買。被 上訴人間於108年3月26日時係以9,854萬8,960元達成系爭土 地買賣價金合意，倘上訴人得就系爭A地主張優先承買權， 應以9,854萬8,960元為計算依據，並依1327.67/2808.49的 比例計算優先承買金額等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴 及追加之訴駁回。　 三、本院之判斷： 　㈠上訴人與系爭祭祀公業間就系爭A地，有耕地租約關係存在： 　⒈按耕地租賃權為財產權之一種，於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法固均有繼承之權利。惟繼承後，部分繼承人非不得放棄該財產權，而將耕地租賃權分歸其他繼承人共有（最高法院106年度台上字第510號民事判決參照）。經查，訴外人陳德連於44年1月1日與系爭祭祀公業就重測前彰化縣○○鎮○○段000○0地號土地其中部分面積訂有系爭耕地租約，上開土地於76年辦理地籍圖重測後，陳德連承租範圍包含重測後00、00地號土地全部及系爭A地；系爭耕地租約於80年9月26日依據彰化縣政府函文准予承租人名義變更為陳順發、陳明發及訴外人陳振發，後陳振發死亡，由陳冠宇繼承承租權並為租約變更登記等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第341至342頁不爭執事項1.、卷二第349頁），並有陳順發、陳冠宇經本院行當事人訊問時結稱及證人陳冠宏於本院證述明確（見本院卷二第72至73頁、第75至80頁），及系爭耕地租約資料、耕地租約續約資料、陳德連繼承系統表、陳德連及其全體繼承人戶籍謄本、陳振發繼承系統表、陳振發及其全體繼承人戶籍謄本、原審法院99年度訴字第504號宣示判決筆錄、非現耕繼承人同意書、印鑑證明書、陳月英（陳德連繼承人）簽立收據、耕地三七五租約登記申請書、陳月英印鑑證明、陳德連繼承系統表、彰化縣田中鎮公所113年8月22日函文及檢附租約變更登記資料、田中地政113年12月23日函文在卷可佐（見原審卷一第37至38頁、第185至187頁、第221至223頁；本院卷一第273至295頁、卷二第9至22頁、第25至37頁、第125至第131頁、第303頁），可認陳德連於44年租約訂立時租賃標的物為耕地，陳德連過世後，上訴人為繼承00、00地號土地及系爭A地租約之繼承人。　 　⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項亦有明文。 所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己 從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房 屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之 轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承 租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人 占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條 例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租 人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租 賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高 法院105年度台上字第359號、91年度台上1447號民事判決參 照）。被上訴人主張上訴人未自任耕作一事，無非以系爭土 地曾設置檳榔攤為憑，並提出google街景照片、系爭土地99 年4月26日、105年5月14日、108年10月18日空照圖為證（見 原審卷一第211至219頁、第405至409頁、第553頁），然查 ： 　⑴陳順發於本院結稱：伊為陳德連之子。陳德連跟陳上卿是兄 弟。陳德連跟陳上卿先前向系爭祭祀公業承租土地時即各自 承租，係兩份租約。00年4月田中地政辦理假分割成果圖現 場勘測時伊有在現場，擬分割線是以田埂為界計算出陳德連 耕作範圍之面積。00年現場勘測時，系爭祭祀公業有陳金魁 、陳武雄在場。陳德連過世後，伊跟陳順發、陳振發即繼續 承租00、00地號土地及系爭A地。中正路還沒開通時，就是 種稻田。中正路開通後，就種植竹子果樹。伊於104年至109 年時係跟陳上卿之繼承人即陳文貴等人一起合繳租金等語（ 見本院卷二第71至74頁、第86頁），核與系爭土地00年4月1 日地籍圖謄本上記載：「本案土地係因三七五租約地，因公 共設施徵收後需要辦理三七五換訂租需要申請現況勘測。說 明：...80A、面積0.1327.67（公頃）、耕作人陳德連。80B 、面積0.1480.82（公頃）、耕作人陳文貴等4人」等語，並 經測量員張國珍蓋印其上（見原審卷一第541頁），且80A、 80B之擬分割線與79年6月15日、79年10月6日空照圖顯示田 埂分界情形相符（見本院卷二第319至321頁），並有耕地租 約書、110年繳租明細可佐（見原審卷一第37至38頁；本院 卷一第375至300頁、第331頁），可認陳德連及其繼承人於6 0年後仍繼續種稻耕作系爭A地至中正路開通，陳德連承租系 爭土地特定位置即系爭A地等情，堪可採信。參以陳順發於 本院結稱：陳冠宇會協助伊除草、種植，陳明發也會協助伊 種樹，自108年起種香蕉比較多，也有種植一些雜糧。收成 時間不一定，香蕉就是一年到頭、芋頭最近有採收等語（見 本院卷二第74、84頁），陳冠宇於本院結稱：有種雜糧，大 部分是種香蕉。伊大伯說可以收成時，伊就去收成等語（見 本院卷二第88頁），及證人陳聰明於本院證稱：上訴人在00 、00地號土地及系爭A地有種植香蕉等語（見本院卷二第83 頁），陳文貴於原審法院112年度重訴字第89號案件（下稱 另案）證稱：伊是系爭土地其中1480.82平方公尺的承租人 ；系爭土地有分A、B部分，A部分是上訴人承租，B部分是伊 兄弟承租；以前有田埂，伊長輩承租時就有田埂。00、00地 號土地及系爭A地上訴人都有在種，是種香蕉等語（見本院 卷一第394至395頁），與證人陳文賢於另案證述：上訴人3 人都有在系爭A地耕作，沒有種稻米後就是種竹子、香蕉等 語（見本院卷一第400至402頁）相符，並有112年9月11日履 勘照片、上訴人提出之現場照片可佐（見原審卷一第441至4 43頁；本院卷一第441至457頁），可見上訴人係向系爭祭祀 公業承租系爭土地之特定部分（即系爭A地）而非應有部分 （見本院卷二第346至347頁），上訴人就系爭A地有實際耕 作之事實，應可認定。 　⑵陳冠宇於本院結稱：檳榔攤是在系爭土地上或人行道上伊不 清楚。檳榔攤不知何人設置，伊並未向檳榔攤買過東西；伊 不清楚檳榔攤跟陳文貴那邊有無關係等語（見本院卷二第87 頁），證人陳聰明於本院證稱：檳榔攤不知何人興建，伊等 為佃農不可能租給他人等語（見本院卷二第95頁），陳文貴 於另案證稱：系爭土地之人行道曾有人設立檳榔攤，但不知 是何人設立的，伊跟上訴人都沒有向檳榔攤收取租金，伊有 去趕過檳榔攤，但趕不走等語（見本院卷一第395至398頁） ；陳文賢於另案證述：以前在系爭土地上有檳榔攤，伊不知 是何人興建，伊並無向檳榔攤收取租金，不清楚上訴人有無 向檳榔攤收取租金等語（見本院卷一第402頁），可認並無 證據顯示檳榔攤為上訴人同意他人設置，尚無從逕認上訴人 有將系爭土地轉租或出借他人設置檳榔攤之未自任耕作之事 實，被上訴人主張系爭租約無效，難認有據。 　⒊按土地法第82條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用 途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來 之使用，此觀同法第83條之規定自明。自不能因系爭土地經 編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無減 租條例第15條之適用（最高法院97年度台上字第1592號、64 年度台再字第80號民事判決參照）。另按出租人之耕地，在 租賃關係存續中，雖經編為都市計畫建築用地，惟地目尚未 變更，依土地法第83條規定，承租人仍得繼續為原來之耕作 使用，在出租人合法終止租約收回土地之前，並不變更其耕 地租賃之性質，自仍有減租條例第15條規定之適用（最高法 院103年度台上字第2403號、94年度台上字第228號民事判決 參照）。經查：⑴系爭土地於60年6月25日公布田中都市計畫 後，使用分區經編定為住宅區乙節，有土地使用分區證明書 在卷為憑（見原審卷一第181頁），惟陳德連及其繼承人於6 0年後仍繼續種稻田耕作系爭A地至中正路開通，仍從事農用 ，業經說明如上，可認陳德連繼續承租系爭A地，仍屬耕地 租佃性質。被上訴人抗辯：系爭租約因系爭土地於60年間變 更為非耕地，上訴人就系爭A地於60年後登記為三七五租約 之承租人為無效，耕地租約不成立云云（見本院卷一第121 頁、卷二第111至115頁），均非可採。⑵耕地租約在租佃期 限未屆滿前，得因出租土地經依法編定或變更為非耕地使用 時期前終止，減租條例第17條第1項第5款定有明文。是出租 人於出租期間，因出租標的依法變更為非耕地使用時，出租 人應以意思表示終止租約，而非耕地租約當然失效。經查， 上訴人就00、00地號土地及系爭A地之耕地租約最近一次公 所依減租條例第20條核定續訂租約期間為104年1月1日至109 年12月31日（見原審卷一第223頁），系爭祭祀公業於110年 前仍有收取上訴人就上開所承租土地繳納之108年、109年、 110年租金（見本院卷二第341頁），且系爭祭祀公業並未因 系爭土地變更為非耕地，而向訴外人陳德連、陳振發或上訴 人3人為終止系爭耕地租約之意思表示乙節，為兩造所不爭 執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.），可認上訴人行使 優先承買權前，就系爭A地之耕地租約關係並未因系爭祭祀 公業終止租約而消滅。被上訴人雖舉最高法院86年度台上字 第3039號民事判決抗辯上訴人無優先承買權云云（見本院卷 一第257頁、卷二第423至425頁），然上開判決之基礎事實 乃出租人於承租人合法行使優先承買權前已先合法終止租約 ，與本件事實尚有不同，難以比附援引。 　⒋綜上，上訴人就系爭A地租約未因不自任耕作無效，亦未經系 爭祭祀公業合法終止，仍然存續，上訴人承租系爭A地亦有 實際耕作。系爭祭祀公業出售系爭土地，並與立御公司就系 爭土地簽訂買賣合約，及系爭土地於110年10月20日移轉登 記時（見原審卷一第39至48頁），上訴人仍為系爭A地之承 租人，上訴人就系爭A地有耕地租賃關係存在。 　㈡上訴人不得就系爭土地全部主張優先承買權，惟得就系爭A地 主張優先承買權： 　⒈按耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條 件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者 ，視為放棄；出租人違反前開規定而與第三人訂立契約者， 其契約不得對抗承租人；減租條例第15條第1項、第3項定有 明文。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原 因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言（最高 法院106年度台上字第510號、105年度台上字第1505號民事 判決參照）。經查，上訴人就系爭A地與系爭祭祀公業間有 耕地租約關係，業經本院認定如上。系爭祭祀公業與立御公 司於108年3月26日、110年8月25日就系爭土地（含系爭A地 ）簽訂買賣契約及補充契約（合稱系爭合約）時，並未將出 賣條件對上訴人踐行減租條例第15條第1項優先承買權之通 知，上訴人未接獲上開契約出賣條件之書面通知等情，為兩 造所不爭執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.5.）。因此 ，被上訴人間就系爭A地於田中地政登記日期110年10月20日 ，以判決移轉為原因所為之所有權移轉登記，對上訴人不生 效力。 　⒉按基地出賣時，承租人依土地法第104條第1項規定，有依同 樣條件優先承買之權，立法目的在保護承租人之權益，使土 地所有權之歸屬及建物之利用，於公平合理之原則下，歸併 同一人，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用。倘承租人 僅承租基地之一部分，就其餘部分並無承租權，於基地出賣 時，除該土地有不能分割之情形外，其優先承買權僅限於承 租範圍內之基地（最高法院107年度台上字第1427號、106年 度台上字第1622號、103年度台上字第1481號民事判決參照 ）。減租條例第15條、土地法第107條第1項就耕地租賃契約 之耕地出租人出賣耕地時，亦規定承租人有依同樣條件優先 承買之權，其立法意旨，亦係為使土地之利用與其所有權歸 併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值。據此，所謂耕地 出賣時，耕地承租人有依同樣條件優先承買之權，除該耕地 有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於其所承 租範圍內之耕地。經查，上訴人就系爭土地僅承租其中系爭 A地，業經本院說明如上。又系爭土地依法令得分割出系爭A 地，並無不能分割之情，為兩造所不爭執（見本院卷一第34 3頁不爭執事項9.、第427頁、第433頁），並有田中地政113 年6月28日函、113年10月18日函在卷可佐（見本院卷一第10 0頁、第429至433頁）。參照前開見解，上訴人不得就系爭 土地全部主張優先承買權，惟上訴人備位聲明已特定其主張 優先承買之位置為系爭A地，自得就系爭A地主張優先承買權 。系爭祭祀公業抗辯：上訴人無法僅就系爭A地優先承買云 云（見本院卷二第417至419頁），即非可採。　 　⒊從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定（見本 院卷一第131頁、第344頁），先位聲明：確認其就系爭土地 有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。上訴人備位聲明 ：確認其就系爭A地，有優先承買權存在，為有理由，應予 准許。 　㈢上訴人請求立御公司應將系爭A地自系爭土地分割，並將系爭 A地於110年10月20日之所有權移轉登記塗銷，系爭祭祀公業 應與上訴人就系爭A地，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂 立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將系爭A地移 轉予上訴人公同所有，為有理由：　　 　⒈按耕地出賣時承租人有優先承買之權，出賣人應將買賣條件 以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者 ，其契約不得對抗承租人，為減租條例第15條第1、3項所明 定。所謂不得對抗承租人，即出租人（即出賣人）與承買人 不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。倘 出賣人未將出賣條件以書面通知承租人，該物權移轉契約， 對承租人自不生效力（最高法院105年度台上字第1505號民 事判決參照）。又民法第426條之2及土地法第104條所謂出 賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約 不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為 原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力 ，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有 權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人 買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院 109年度台上字第3200號民事判決參照）。是減租條例第15 條、土地法第107條亦規定出賣人未通知優先承買權人而與 第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人，減租 條例第15條、土地法第107條之優先承買權，亦應具有相對 之物權效力。經查： 　⑴上訴人為系爭A地之承租人，就系爭A地得主張減租條例第15 條、土地法第107條之優先承買權，既經本院認定於前。系 爭土地於110年10月20日辦理所有權移轉登記予立御公司乙 情，為兩造所不爭執（見本院卷一第342至343頁不爭執事項 6.、原審卷一第127頁土地登記謄本），出賣人之系爭祭祀 公業未通知上訴人買賣契約條件（見本院卷一第181頁、第3 42頁不爭執事項5.），逕依原審法院109年度重訴字第54號 確定判決辦理系爭土地所有權移轉登記，自不得對抗上訴人 。因上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定之優先 承買權具有物權效力，可對系爭A地之繼受人即立御公司行 使，上訴人得主張被上訴人間就系爭A地之所有權移轉行為 對上訴人無效，立御公司就系爭A地負有塗銷登記之義務。 另按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該 部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移 轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該 土地（最高法院75年度台上字第404號民事判決參照）。本 件立御公司為系爭土地現單獨所有權人（見本院卷一第373 頁），系爭土地並無不能分割出系爭A地之情事（見本院卷 一第343頁不爭執事項9.），上訴人行使優先承買權後，被 上訴人間就系爭A地之移轉登記無效，立御公司就系爭A地負 有塗銷登記義務，以回復系爭A地所有權予系爭祭祀公業， 是立御公司為履行塗銷登記義務，自需將系爭A地自系爭土 地分割後，以利塗銷系爭A地所有權登記，將系爭A地所有權 回復為系爭祭祀公業所有。從而，上訴人請求立御公司將系 爭土地分割出系爭A地及塗銷系爭A地於110年10月20日所為 之所有權移轉登記，應屬有據。 　⑵從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，先位 聲明：立御公司應塗銷系爭土地於110年10月20日所為之所 有權移轉登記，為無理由，應予駁回。上訴人備位聲明：立 御公司應就系爭土地分割出系爭A地，塗銷系爭A地於110年1 0月20日所為之所有權移轉登記，為有理由，應予准許。 　⒉按土地法第104條所定之優先承買（購買）權，係基於該法律 之規定而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承 買權對出賣人具有相對之物權效力，一旦行使，即係對出賣 人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人 約定之同樣出賣條件訂立買賣契約之權利（最高法院107年 度台上字第1426號、106年度台上字第953號民事判決參照） 。是減租條例第15條、土地法第107條之優先承買權，亦得 請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件訂立買賣契約 之權利。經查： 　⑴依被上訴人間系爭合約，立御公司於110年10月20日移轉登記 取得系爭土地支付之買賣對價為5,420萬1,928元乙情，為兩 造所不爭執（見本院卷一第342頁不爭執事項4.、卷三第24 頁），陳順發嗣後知悉被上訴人間訂立系爭合約後，旋即於 111年4月1日寄發存證信函向系爭祭祀公業表示願以同一條 件優先承買，並發函通知被上訴人表明願為優先承買之意思 表示（見原審卷一第49至51、139至141頁），陳順發、陳冠 宇於租佃爭議調解過程主張有優先承買權（見本院卷二第13 9頁），陳明發於原審程序112年12月26日追加為原告後（見 原審卷二第13至15頁、第19至21頁），上訴人行使公同共有 之優先承買權時，被上訴人間就系爭土地買賣總價為5,420 萬1,928元（見本院卷二第347頁），是出賣人之系爭祭祀公 業，自應按其與立御公司約定之同樣出賣條件，與上訴人訂 立買賣契約。是上訴人就系爭A地行使優先承買權價金之計 算基礎，自應以5,420萬1,928元為依據（見本院卷一第339 頁），系爭祭祀公業抗辯應以9,854萬8,960元為計算基礎云 云（見本院卷二第429頁、卷三第23頁），即非可採。另按 在承租人之優先承買權範圍僅有部分土地之情形，所謂同樣 條件，係指實質相同（最高法院111年度台上字第2832號民 事判決參照）。本件兩造既同意價金比例用系爭A地面積占 系爭土地面積之比例即1327.67/2808.49計算（見本院卷一 第233頁），上訴人自得請求系爭祭祀公業就系爭A地，以總 價2,562萬3,119元（計算式：5,420萬1,928元×1327.67/280 8.49＝2,562萬3,119元）與上訴人訂立買賣契約。則上訴人 依減租條例第15條規定以書面向系爭祭祀公業主張以同一價 格買受系爭A地，並一次給付全部價金，就系爭A地承買金額 與被上訴人間就系爭土地簽訂契約實質相同，付款期限優於 被上訴人間之契約條件（上訴人不主張分期付款之利益）， 堪認上訴人係以同一條件就系爭A地行使優先承買權。又立 御公司將系爭A地分割及塗銷後，就系爭A地所有權回復為系 爭祭祀公業所有，系爭祭祀公業當依其與上訴人間成立之買 賣契約，負有移轉系爭A地所有權予上訴人之義務。 　⑵從而，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定，先位 聲明：系爭祭祀公業應就系爭土地，以總價5,420萬1,928元 與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同時，將 系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有，為無理由 。備位聲明：系爭祭祀公業應就系爭A地，以總價2,562萬3, 119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金同 時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上訴人公同共有，為 有理由。　 　⑶末查，本判決主文第四項，僅係特別標明買賣契約要素之標 的與價金，非指總價2,562萬3,119元即為買賣契約之全部條 件（最高法院106年度台上字第1263號民事判決參照），併 此敘明。 四、綜上所述，上訴人依減租條例第15條、土地法第107條規定 ，先位聲明：1.確認上訴人就系爭土地所有權全部，有優先 承買權存在。2.立御公司應將系爭土地於110年10月20日所 有權移轉登記予以塗銷。3.系爭祭祀公業應就系爭土地，以 總價5,420萬1,928元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給 付買賣價金同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予上訴人 公同所有，為無理由，不應准許。原審就上開部分為上訴人 敗訴之判決，經核並無不合。上訴論旨猶執前詞指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人 依減租條例第15條、土地法第107條規定，追加備位聲明：1 .確認上訴人就系爭A地有優先承買權存在。2.立御公司應將 系爭A地自系爭土地辦理分割登記，並將系爭A地於110年10 月20日所有權移轉登記塗銷。3.系爭祭祀公業應就系爭A地 ，以總價2,562萬3,119元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴 人給付買賣價金同時，將系爭A地辦理所有權移轉登記予上 訴人公同共有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二、 三、四項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不影響本院所為論斷，自無逐一敘明之必 要，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，爰判決 如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官 黃綵君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 吳崇道 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 高士傑 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 溫尹明 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日

2025-03-25

TCHV-113-重上-79-20250325-2

重上
臺灣高等法院臺南分院

履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第25號 上 訴 人 薛水青 訴訟代理人 賴巧淳律師 陳澤嘉律師 複 代理 人 陳佾澧律師 被 上訴 人 洪國賓 張蔚琦 共 同 訴訟代理人 邱皇錡律師 丁詠純律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國113年1月22日 臺灣嘉義地方法院112年度重訴字第54號第一審判決提起上訴， 被上訴人變更起訴聲明，本院於114年3月4日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　　　文 上訴人應於被上訴人給付新臺幣1,600萬元即匯入附表所示專屬 帳號之同時，將坐落嘉義市○○段00○0000地號土地分割如附圖所 示，並將其中編號A1面積1978.33平方公尺、A2面積7.67平方公 尺土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1。 變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法 者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決 ，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更 就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號原判 例參照）。被上訴人於原審請求上訴人於被上訴人給付新臺 幣（下同）1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號（下稱履約 帳號）之同時，將上訴人所有坐落嘉義市○○段00地號土地（ 下稱系爭土地）權利範圍百分之65移轉登記予被上訴人各20 0分之65，上訴人上訴後，被上訴人變更起訴聲明，請求上 訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時，將 系爭土地（嗣後逕為分割為同段96、96-1地號土地，下以分 割後各地號分稱）分割如嘉義市地政事務所民國113年8月8 日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示，並將 其中編號A1、A2之土地所有權移轉登記予被上訴人共有，應 有部分各2分之1（本院卷第255頁），核其變更請求之基礎 事實同一，且為上訴人所同意（本院卷第255頁），與前揭 規定尚無不合，應予准許。 二、被上訴人主張：被上訴人與訴外人陳尚萌於112年3月6日， 分別與上訴人簽訂土地買賣契約書（就兩造部分之契約，下 稱系爭契約），就系爭土地所有權全部，約定由被上訴人買 受如系爭契約後附地籍圖所示A部分之600坪土地（占總面積 百分之65），其餘百分之35土地所有權由陳尚萌買受。被上 訴人買賣價金為每坪2萬9,500元，總價1,770萬元，並向訴 外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理價金 履約保證，分4期給付。被上訴人已將第1期款項存入僑馥公 司指定如附表所示之履約帳號，惟上訴人於112年5月23日又 與訴外人羅少妘等12人（下稱羅少妘等人）簽立系爭土地之 買賣契約，羅少妘等人並給付第一期款839萬元，被上訴人 發覺後，於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65聲請 假處分，經臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）112年度全 字第22號准假處分，並依嘉義地院112年度執全字第62號辦 理假處分執行登記。爰依系爭契約及民法第348條規定，請 求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履 約帳號之同時，將分割後96、96-1地號土地予以分割如附圖 所示，並將其中編號A1（面積1978.33平方公尺）、A2（面 積7.67平方公尺）之土地所有權移轉登記予被上訴人共有， 應有部分各2分之1等語。 三、上訴人則以：上訴人5年前罹患阿茲海默症，有失智情形， 認知能力不佳，領有（輕度）身心障礙證明。上訴人於112 年3月6日經中信房屋嘉義福德加盟店（下稱仲介公司）人員 仲介，與仲介公司人員陳尚萌及被上訴人簽立系爭契約，不 知系爭契約為土地買賣契約，即置放抽屜，嗣於112年5月23 日又有土地開發人員到上訴人住處，詢問系爭土地是否出售 ，上訴人再與他人簽訂系爭土地之買賣契約，而有重複買賣 之情形，因買方已支付第一期價金839萬元，若解除該買賣 契約，需給付加倍之違約金，因上訴人識字不多，未以意思 表示內容錯誤撤銷系爭契約，但已接受陳尚萌意見，加倍給 付被上訴人違約金，並依系爭契約第8條第1、3項，以112年 6月29日太保南新郵局第000044號存證信函（下稱系爭存證 信函），解除系爭契約，各支付被上訴人170萬元及陳尚萌1 00萬元賠償，及依契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬 元。被上訴人既已收受系爭存證信函，依民法第95條規定， 已生解除系爭契約之效果等語，資為抗辯。並答辯聲明：變 更之訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭土地（面積3055.33平方公尺）為上訴人所有，權利範圍 全部。（原審卷第43頁） 　㈡被上訴人及陳尚萌於112年3月6日分別與上訴人簽訂土地買賣 契約書，由被上訴人以總價款1,770萬元（第一、二期款： 各170萬元，第三期款：360萬元、第四期款：1,070萬元） ，向上訴人購買系爭土地，如系爭契約後附地籍圖謄本所示 A區面積600坪土地（待地政機關測量），並共同委任僑馥公 司辦理買賣價金信託履約保證。陳尚萌則以955萬8,000元購 買B區土地324坪。（原審卷第15-22、75頁） 　㈢被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入兩 造所約定由僑馥公司將價金信託存放之履約帳號。陳尚萌亦 依約於112年3月8日繳納第一期款100萬元至履約帳號。（原 審卷第15、23、77頁） 　㈣上訴人另於112年5月23日與羅少妘等人簽訂土地買賣契約書 ，將系爭土地全部，以總價2,798萬8,000元出售予羅少妘等 人。買方當場交付上訴人100萬元支票，其餘739萬7,000元 匯入中信銀行受託信託財產專戶，共付第一期款839萬元。 （原審卷第25-35、57、99、116頁） 　㈤上訴人於112年6月3日於中信房屋福德加盟店簽立解約協議書 （原審卷第75頁），載明上訴人除退還被上訴人170萬元、 陳尚萌100萬元簽約款外，並賠償被上訴人170萬元、陳尚萌 100萬元，作為和解補償，及依契約給付仲介費82萬9,000元 、代書費1萬元、履保費成交價萬分之6。上訴人已將賠償被 上訴人之170萬元匯入履約帳號，並於112年7月15日與陳尚 萌簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書，合意解除陳尚 萌與上訴人間就系爭土地之買賣契約。被上訴人未同意前述 解除契約方案而未簽立。(原審卷第75、77、116頁) 　㈥上訴人委託其子薛朝聰，於112年6月29日以系爭存證信函， 向被上訴人解除系爭契約，存證信函內容如原審卷第65-69 頁所示。被上訴人於112年7月4日收受該存證信函。（原審 卷第65-73頁） 　㈦被上訴人就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假處分，經 嘉義地院112年度全字第22號於112年6月6日裁定准被上訴人 供擔保後為假處分。被上訴人已依前開裁定供擔保，並經嘉 義地院112年度執全字第62號於112年6月7日辦理假處分登記 。（原審卷第37-39、41-43頁） 　㈧上訴人於112年5月5日經鑑定，取得障礙類別為第一類、障礙 等級輕度之身心障礙證明（有效期限：117年5月31日）。（ 原審卷第63頁） 　㈨系爭契約第8條「違約罰則」約定略以：（原審卷第17頁） 　⒈第1項：除本約有特別約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人） 任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以 上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告 仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥公司執 行專戶價金之撥付作業。 　⒉第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約 ，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付 乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最終催告 期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙 方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依 法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥公司 做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意 乙方據以執行。 　⒊第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之 賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價 金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲 罰性違約金另行給付甲方。 　㈩系爭契約第4條第3項約定：乙方應依約交付所有權狀正本（ 於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文 件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用 印。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經 甲乙雙方同意，任一方均不得向特約代書要求取回文件、終 止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約代書不 生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥 撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需 乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條 件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則 所生之損害概由乙方負擔之，雙方同意由特約代書依法依約 依例辨理繳稅，不得另主張繳稅日期。 　系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」第2項第二期款部 分，付款方式欄約定：需分割完成；繳款時間及說明約定： 乙方應於分割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料 並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記 作業。 　系爭土地於113年2月7日因逕為分割，增加同段96-1地號土地 ，分割後，96地號土地面積為2984.16平方公尺，96-1地號 土地面積為71.17平方公尺。（本院卷第167、169頁） 　系爭契約後附圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製作113年 8月8日之複丈成果圖A1、A2（本院卷第191頁）為被上訴人 買受之範圍。 五、兩造爭執事項： 　㈠上訴人依系爭契約第8條第1、3項約定，以系爭存證信函解除 系爭契約，是否生解除之效力？ 　㈡被上訴人依系爭契約、民法第348條，請求上訴人於被上訴人 將1,600萬元匯入履約帳號之同時，將其所有分割後00、00- 0地號土地予以分割如附圖所示，並將其中編號A1（面積197 8.33平方公尺）、A2（面積7.67平方公尺）之土地所有權移 轉登記予被上訴人共有，應有部分各2分之1，有無理由？ 六、得心證之理由： 　㈠系爭土地為上訴人所有，權利範圍全部。被上訴人於112年3 月6日與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人以總價款1,770萬 元（第一、二期款：各170萬元，第三期款：360萬元、第四 期款：1,070萬元），向上訴人購買系爭土地中，如系爭契 約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地，即附圖A1、A2部 分，並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。被上 訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元，匯入履約帳 戶等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢、），堪予 認定。 　㈡關於爭執事項㈠部分： 　⒈上訴人曾委託其子薛朝聰，於112年6月29日以如原審卷第65- 69頁所示之系爭存證信函，向被上訴人解除系爭契約，被上 訴人於112年7月4日收受該存證信函，固為兩造所不爭執（ 不爭執事項㈥）。惟查： 　⑴按契約除因當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至 256條或其他法定之情形為限，始得向他方當事人為解除之 意思表示（最高法院57年台上字第3211號原判例參照）。又 解除權之行使，屬於不違約之一方（最高法院50年台上字第 1883號原判例、88年度台上字第1453號裁定參照）。次按解 釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句 ，為民法第98條所明定。又解釋契約，應於文義上及論理上 詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文， 斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切 證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及 經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或 摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院110年度 台上字第3293號、110年度台上字第857號判決參照）。 　⑵依系爭契約第8條「違約罰則」記載，第1項：除本約有特別 約定外，甲（被上訴人）乙（上訴人）任一方若發生不依約 履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行 ，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後， 本約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作 業。第2項：本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解 除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金 應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥公司最 終催告期限內向法院起訴，否則僑馥公司即依約將上述款項 交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時， 甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑 馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償 並同意乙方據以執行。第3項：本約簽訂後，乙方若有擅自 解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時， 除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利 ，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付 價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方等語（不 爭執事項㈨）以觀，該條項之違約罰則，顯係就違約、解除 契約之相關程序及損害賠償內容為約定，而第1項既已明定 ：「…甲乙『任一方』若發生不依約履行義務之違約情事，經 他方定7日以上期間催告仍未履行，…應由僑馥公司進行最終 催告仍未履行…，本約即生解除之效力」等語，則依文義及 體系解釋，第1項乃係就兩造任一方違約不履行時，如何解 除契約之程序事項而為約定，第2、3項則係再就第1項解除 契約係因甲方或乙方違約所致者，分別應對他方負損害賠償 責任之內容為約定。 　⑶又核諸系爭契約之核心為系爭土地之買賣移轉，倘賦予任一 方得於契約成立後擅自解除契約之權利，則兩造以系爭契約 拘束彼此履行義務之本意即無從達成，且契約解除權之行使 ，亦應屬於不違約之一方，再參諸第3項關於「乙方若有『擅 自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事』…」之記載， 復均屬第1項違約情事之範疇，則通觀前開契約條款內容， 依文義上及論理上探求當事人立約時之真意，兼衡諸契約目 的、交易習慣及誠信原則，應認第3項關於「乙方擅自解約 」僅係違約態樣之約定，並非將「乙方擅自解約」排除在第 1項解除契約程序適用範圍外之特別約定。上訴人抗辯：「 擅自解約」其意為系爭契約之乙方（出賣人）得未經甲方（ 買受人）同意解除契約，屬第1項「本約有特別約定」之情 形云云，或抗辯：乙方「擅自解約」並非「不依約履行義務 」，不構成第1項所定「不依約履行義務」之情形云云，均 無可採。 　⑷綜上，上訴人既不得擅自解約，則其縱以系爭存證信函為解 除系爭契約之意思表示，亦不生系爭契約解除之效力。另上 訴人原抗辯其就系爭契約有意思表示錯誤部分，嗣已陳明不 再主張（本院卷第237頁），則不另就此部分予以審究。 　㈢關於爭執事項㈡部分： 　⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定 有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定 價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所 有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一 方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒 絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件 。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘 其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒 絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於 裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給 付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時， 出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付， 而置買受人之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19 號判決參照）。 　⒉系爭契約未經上訴人合法解除，已如前述，而依系爭契約第3 條「買賣價金之給付與收受」第2項之約定，上訴人應於分 割、鑑界完成日，備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用 印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業（不 爭執事項）。被上訴人最遲應於前開日期將第二期款存匯 入專戶（原審卷第15頁）。另於系爭契約第12條「其他約定 事項」第點，亦約定分割費用由賣方（上訴人）支付（原 審卷第18頁），則被上訴人主張：上訴人負有將系爭土地先 行鑑界、分割出如系爭契約後附地籍圖所示A區之600坪土地 ，並將分割後之A區土地所有權移轉予被上訴人之義務等語 ，堪可採信。 　⒊又系爭契約後附地籍圖，經囑託嘉義市地政事務所複丈，製 作113年8月8日之複丈成果圖（即附圖）A1、A2部分土地， 為被上訴人買受之範圍，亦為兩造所不爭執（不爭執事項 ）。 　⒋上訴人既負有將系爭土地分割、交付買賣標的物（即附圖A1 、A2部分）予被上訴人，並使被上訴人取得該物所有權之義 務，被上訴人負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義 務，則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1, 600萬元即匯入履約帳號之同時，將系爭土地如附圖編號A1 、A2之土地所有權，移轉登記予被上訴人共有，應有部分各 2分之1，即屬有據。 七、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第348條規定，變更 請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同 時，將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權，移轉登記 予被上訴人共有，應有部分各2分之1，應予准許。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 九、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法 第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　李素靖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟 上為正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 被上訴人不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凌昇裕 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。 附表： 金融機構 中國信託商業銀行營業部 戶　　名 中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶 專屬帳號 00000-00000000-0

2025-03-25

TNHV-113-重上-25-20250325-2

聲
臺灣新竹地方法院

停止強制執行

臺灣新竹地方法院民事裁定 114年度聲字第32號 聲 請 人 彭學焵 相 對 人 陳靜圓 上列當事人間聲請停止強制執行事件，本院裁定如下： 　　主　文 聲請人供擔保新臺幣（下同）參佰萬元後，本院114年度司執字 第4224號清償票款執行事件之強制執行程序，於本院114年度重 訴字第3號確認本票債權不存在等事件判決確定、和解、調解或 撤回起訴前應暫予停止。 　　理　由 一、本件聲請意旨略以：相對人持如附表所示之本票（下稱系爭 本票）向本院聲請准予強制執行，並經本院以113年度司票 字第2253號裁定准予強制執行後，持系爭本票裁定及確定證 明書向本院民事執行處聲請強制執行，經本院114年度司執 字第4224號清償票款事件受理在案（下稱系爭執行事件）。 惟聲請人已年邁76歳，係受代書邱展鴻、陳姓仲介、相對人 之代理人王建明等3人之詐欺，始於民國113年9月23日與相 對人訂立土地買賣契約書並簽署系爭本票為擔保，嗣後發現 受詐欺，業已撤銷買賣契約及簽發系爭本票之意思表示，聲 請人已向本院提起確認本票債權不存在等訴訟，現由本院以 114年度重訴字第3號確認本票債權不存在等事件審理中（下 稱本案訴訟）。又聲請人所有坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號 等多筆土地及其上1041建號建物業經查封登記，上開財產若 遭拍賣，聲請人勢將遭受難以回復損害，為此聲請人願供擔 保，請准裁定系爭執行事件於本案訴訟判決確定前停止執行 等語。 二、按有回復原狀之聲請或提起再審或異議之訴，或對於和解為 繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴，撤銷調解之訴 ，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院依必要情形 ，或依聲請定相當並確實擔保，得為停止強制執行之裁定， 強制執行法第18條第2項定有明文。次按發票人主張本票係 偽造、變造者，於前條裁定送達後20日內，得對執票人向為 裁定之法院提起確認之訴；發票人證明已依前項規定提起訴 訟時，執行法院應停止強制執行。但得依執票人聲請，許其 提供相當擔保，繼續強制執行，亦得依發票人聲請，許其提 供相當擔保，停止強制執行；發票人主張本票債權不存在而 提起確認之訴不合於第1項之規定者，法院依發票人聲請， 得許其提供相當並確實之擔保，停止強制執行，非訟事件法 第195條亦有明文。經查，聲請人主張之上開事實，業據本 院調取系爭執行事件、本案訴訟卷宗核閱無訛，故聲請人聲 請在本案訴訟判決確定前，停止系爭執行事件強制執行程序 ，並無不合，應予准許。 三、按法院依強制執行法第18條第2項定擔保金額而准許停止強 制執行之裁定者，該項擔保係預備供債權人因停止執行所受 損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即 時受償或利用該標的物所受之損害額，或其因另供擔保強制 執行所受之損害額定之，非以標的物之價值或其債權額為依 據，最高法院著有86年度台抗字第442號裁判可資參照。經 查：相對人聲請強制執行之金額為1,000萬元及自113年9月2 3日起至清償日止按年息6%計算之利息，以及程序費用，參 考113年4月24日修正之各級法院辦案期限實施要點規定，第 一、二、三審程序審判案件之期限分別為2年、2年6個月、1 年6個月，預估聲請人提起本案訴訟獲准停止執行，因而致 相對人之執行延宕期間約為6年，則相對人因無法強制執行 以滿足其債權期間所生之利息損失，即應以上開相對人本得 執行之債權數額1,000萬元（僅以本金計算，6%本票利息及 程序費用均不計）與執行延宕期間6年，按法定利率年息5% 計算為300萬元（計算式：1,000萬元×5%×6年＝300萬元）。 爰酌定擔保金額為300萬元，並准許聲請人於供此擔保後， 在本案訴訟確定前，停止系爭執行事件程序。 四、爰裁定如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　 法　官　陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳 納抗告裁判費1,500元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍 附表： 編號 發票人 發票日 票面金額 到期日 1 彭學焵 113年9月23日 10,000,000元 未載

2025-03-25

SCDV-114-聲-32-20250325-1

重上
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第538號 上 訴 人 第一建築經理股份有限公司 法定代理人 謝萬雄 訴訟代理人 江肇欽律師 王禹傑律師 參 加 人 周子玉 訴訟代理人 謝享穎律師 被 上訴 人 陳玉昆 訴訟代理人 許惠峰律師 房彥輝律師 複 代理 人 劉祉妍律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月 26日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第185號第一審判決提起上 訴，本院於114年3月18日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；參加費用由參加人負擔 。 　　事實及理由 被上訴人主張：伊為坐落於臺南市○○區○○○段0000、0000地號土 地（下各稱0000、0000號土地，合稱系爭土地）之所有權人， 於民國111年4月14日與參加人就0000、0000號土地分別簽訂土 地買賣契約書（下各稱0000、0000號契約，合稱系爭契約）， 約定伊將0000、0000號土地分別以新臺幣（下同）1億3,649萬 6,000元、1億1,918萬4,000元出售予參加人，買賣雙方並於同 日與上訴人就0000號契約、0000號契約分別簽訂價金信託履約 保證申請書（下各稱0000、0000號申請書，合稱系爭申請書） ，約定委由上訴人辦理買賣價金信託履約保證，並負責管理履 約保證信託帳戶及撥付仲介服務費事宜，進而分別開設受託信 託財產專戶（末三碼分別為000號、000號，下各稱0000、0000 號專戶，合稱系爭專戶）。依系爭契約第3條第2項約定，系爭 土地之第一期至第四期之價款分別如附表所示，且參加人應於 稅單核發後5日內將第三期款項存匯入系爭專戶，倘若參加人 須向金融機構辦理貸款支付尾款者，應於給付第三期款項之同 時或於伊通知之期限內，確認貸款額度並辦妥對保手續，自移 轉登記完成5日內，將核貸款項存入系爭專戶，雙方並同時辦 理交屋，另依系爭契約第9條第4項約定，系爭土地之最後點交 日為111年9月30日。嗣0000號土地於111年5月17日完稅，伊於 同年月19日移轉登記予參加人，然參加人未依約定給付0000號 土地第三期及第四期款項，伊隨即於同年7月8日、19日分別寄 發第443號存證信函（就各存證信函部分僅以號碼函稱之，下 同）、第308號存證信函予上訴人，請求上訴人督促參加人付 款。又0000號土地於111年7月25日完稅，參加人亦未依約定給 付0000號土地第二期、第三期之款項。雖參加人以0000號土地 遭第三人占用為由，拒絕給付0000號土地第三期、第四期款項 ，然伊除於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人請求 給付款項外，亦於同年月31日寄發第598號存證信函予參加人 並副知上訴人，0000號土地遭第三人占用之情形已於同年月24 日排除，並於同年9月23日再寄發第660號存證信函予參加人， 請求給付0000號土地第三期、第四期款項，否則將解除系爭契 約。惟參加人遲未付款，伊遂於111年9月27日寄發第673號存 證信函予上訴人，請求上訴人依約進行催告，然上訴人竟遲至 同年10月4日始催告參加人付款，顯然已逾系爭土地之最後點 交日。經伊多次通知參加人應依約付款，仍未獲置理，伊遂於 111年10月7日寄發龐峰律字第22100701號律師函（下稱701號 律師函）予參加人，表示解除系爭契約，惟參加人並未收受， 伊再於同年月21日重行寄發701號律師函，表示解除系爭契約 ，並於同年月24日送達參加人。是依系爭契約第10條第4項約 定，伊已於111年10月7日、21日寄發701號律師函予參加人， 表示解除系爭契約，並於送達參加人時發生解除效力，然上訴 人竟未依系爭契約第10條第4項之約定，將系爭專戶之款項撥 付予伊，逕自以伊違約為由將款項撥付予參加人，顯然有違反 善良管理人之注意義務，致生伊有無法沒收款項之損害，為此 ，爰依民法第544條規定，請求上訴人負損害賠償責任。並先 就損害賠償為一部請求，求為命㈠上訴人應給付伊2,000萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行之判決。 上訴人則以： ㈠被上訴人與參加人於111年5月12日簽訂變更價款支付方式協議 書（下稱系爭協議），約定變更系爭契約之買方付款方式，即 被上訴人將0000號土地過戶予參加人後，參加人應於同年7月2 0日前每月存入1,600萬元至0000號專戶。另依系爭契約第11條 第3項約定，系爭協議係屬系爭契約之一部，被上訴人既已變 更付款方式，卻又以應依系爭契約之付款方式為由，主張參加 人有違約之情形，要求伊寄發催告通知，顯屬無理。雖伊於11 1年9月2日接獲被上訴人之存證信函，惟被上訴人之主張不符 契約債之本旨，因此伊未進行催告，況且迄至同年7月20日參 加人已將逾4,800萬元款項匯入0000號專戶，可認已符合系爭 協議之約定。嗣伊於111年9月15日收受參加人之通知，表示系 爭土地於同年5月5日鑑界後，0000號土地有遭鄰地之地上物越 界占用之情形，參加人遂於同年8月8日、19日通知被上訴人請 求排除瑕疵，並行使同時履行抗辯權。伊再於111年9月27日接 獲被上訴人第673號存證信函，要求伊進行催告，然被上訴人 並未向伊說明上開瑕疵是否已排除，伊待至最後點交日之次2 個工作日即同年10月4日才向參加人催告，是伊催告之時間未 逾最後點交日7日內之期限，尚符合系爭契約之約定。此外， 被上訴人亦於111年10月7日龐峰律字第22100702號律師函（下 稱702號律師函）自承，0000號土地確實存有占用情形，並於 同年9月23日排除瑕疵，惟其未副知伊瑕疵已排除，因此參加 人依系爭契約及民法之規定主張同時履行抗辯，而未給付價金 ，非屬無理。又依系爭契約第7條第1項約定，買賣標的之權利 瑕疵應於產權移轉登記前排除，然被上訴人自系爭土地鑑界後 即知悉0000號土地有瑕疵之情事，卻未依系爭契約第6條第4項 約定於15日內排除，因此參加人即有權於定期限催告後行使解 除權，是被上訴人在尚未履行排除瑕疵義務前所為之催告，應 認係屬無效。況被上訴人直至最後點交期日才告知瑕疵已排除 ，並減縮作業時間，就該遲延之責任，亦非全然無責。 ㈡再者，伊向參加人催告後，參加人即於111年9月30日將系爭土 地之完稅款匯入系爭專戶，並於同年10月12日將總價差額匯入 系爭專戶，再於同年10月13日、17日，分別以第1277、1284號 存證信函通知被上訴人辦理0000號土地他項權利塗銷作業與提 供地政事務所印鑑證明，及關於0000號土地放棄優先購買權之 證明文件，並提出臺南市東南地政事務所核發之土地案件補正 通知書為證，據此伊旋於同年10月21日以第1119號存證信函通 知被上訴人應補正上開文件，及配合清償塗銷買賣標的之他項 權利，然被上訴人竟於同年10月28日以龐峰律字第22102802號 律師函（下稱802號律師函）回覆無意願配合，並認定系爭契 約已於同年10月24日解除。然系爭土地之他項權利業已設定最 高限額抵押權，擔保債權總金額為1億3,905萬元及85萬9,000 元，依約定被上訴人應於完稅前清償債務並塗銷抵押權登記， 或提出債務明細提供予特約地政士及參加人，但被上訴人竟以 802號律師函表示無履約之義務，其後於111年10月29日參加人 再以第1354、1364號存證信函向被上訴人解除系爭契約。惟依 系爭申請書第3條第6項及系爭契約第10條第4項約定，買賣雙 方同意將系爭土地買賣價金之管理及撥付方式授權伊處理，其 中包含同意伊以書面方式判斷買賣雙方之違約情形、催告及解 約是否合法，並受伊判斷結果之拘束。因此伊有權依據系爭契 約、系爭申請書、系爭協議等文件，認定被上訴人於111年8月 31日及同年9月27日所為之催告無效，並認於最後點交日後所 發出之催告係屬合理。縱認被上訴人已於111年9月23日排除瑕 疵，以致同年月27日之催告有效，伊亦於收受通知後7日內催 告參加人，仍符合系爭契約第10條第2項及第4項之約定。且為 符合公平原則，買賣雙方之一方若不認同伊所認定之違約責任 歸屬，其自得於催告期限內向法院提起民事訴訟救濟，停止伊 認定之權利，屆時伊僅得依系爭申請書第3條第4項約定，俟確 定判決或法院和解筆錄為履行保證責任之依據作業，據此方核 以符合債之本旨及竭盡善良管理人之注意義務。惟被上訴人已 於系爭協議中變更付款方式，而伊亦以第1053號存證信函及11 1年12月8日第一建經字第1110172號函（下稱上訴人第1110172 號函）提醒及函覆被上訴人及其委任之律師事務所，應瞭解並 知悉系爭契約之內容，然被上訴人竟漠視系爭協議約定之付款 方式，企圖混淆契約義務並意圖沒收買賣價金作為違約金，是 伊已恪守契約約定執行委任之事務，縱使伊所認定之結果不符 預期，被上訴人應依系爭契約及系爭申請書之約定方式進行救 濟，並於催告期限內提起民事訴訟，否則伊僅得依照約定程序 辦理，將系爭土地之買賣價金返還予參加人。 ㈢另依系爭契約之約定，被上訴人應於買賣標的產權移轉登記完 畢並塗銷他項權利登記作業後，辦理點交程序始取得買賣價金 ，然被上訴人先前曾以協議方式向參加人先行調撥取得價金6, 050萬元之利益，嗣後又以無法沒收系爭專戶內之買賣價金之 消極利益向伊請求損害賠償，係屬無理。且依系爭契約第10條 第1項及第4項約定，參加人係依循約定之方式解除契約，被上 訴人除不得請求違約金外，更應將系爭專戶之款項返還予參加 人。縱認被上訴人解除系爭契約為有理由，然兩造間係成立保 證契約，被上訴人既未證明伊應負保證責任，復未向參加人請 求返還價金或損害賠償，逕對伊請求損害賠償，於法尚屬無據 等語，資為抗辯。 參加人則以：伊從未收受被上訴人於111年10月7日、21日寄發 之701號律師函，如有寄出應由被上訴人負舉證責任，又催告 或解約之意思表示等此類至關重要之文件，應以存證信函為通 知送達，此乃眾所周知之事，且被上訴人先前亦曾以第551、5 98、660號存證信函通知伊，惟就解約之通知竟以律師函發出 ，其上受文者所載之地址亦與系爭契約所載不同，從而被上訴 人之主張就其真實性仍有疑義等語。 原審就被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提 起上訴並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項： ㈠系爭土地為被上訴人所有，其與參加人於111年4月14日就0000 、0000號土地分別簽訂0000、0000號契約（即系爭契約），約 定被上訴人各以1億3,694萬6,000元、1億1,918萬4,000元，將 0000、0000號土地出售予參加人，買賣雙方與上訴人並於同日 分別就0000、0000號契約分別簽訂0000、0000號申請書（即系 爭申請書），約定委由上訴人辦理0000、0000號土地買賣價金 信託履約保證，並由上訴人負責履保專戶管理及撥付仲介服務 費事宜，上訴人因而分別就0000、0000號契約開設0000、0000 號專戶（即系爭專戶），有系爭契約、申請書及價金信託履約 保證書（下稱系爭保證書）可參（見原審卷第21-40頁）。 ㈡參加人於111年4月22日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元 至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。 ㈢參加人於111年4月26日（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁） ： ⒈存入720萬元至0000專戶：匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人 以其中650萬元係簽約款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退 還予參加人。 ⒉存入590萬元至0000專戶：交付1,190萬元之支票至0000號專戶 ，上訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由， 於同日退還予參加人。 ㈣參加人與被上訴人於111年5月12日簽訂系爭協議（見原審卷第1 03頁）。 ㈤參加人於111年5月19日匯入1,010萬元至0000號專戶（見原審卷 第105頁）。 ㈥參加人於111年6月17日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷 第105頁）。 ㈦被上訴人於111年7月8日寄發第443號存證信函予上訴人，催告 上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第41-45頁)。 ㈧被上訴人於111年7月19日寄發第308號存證信函予上訴人，催告 上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第47-51頁）。 ㈨參加人於111年7月20日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷 第105頁）。 ㈩參加人於111年8月8日寄發存證信函予被上訴人，通知被上訴人 排除0000號土地之占用，並主張行使同時履行抗辯權（見原審 卷第110頁）。 被上訴人於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人，請求 參加人給付尾款（見原審卷第53頁）。 參加人於111年8月19日寄發第385號存證信函予被上訴人，催告 被上訴人應於系爭專戶結清前排除雜草、占用，並塗銷最高限 額抵押權（見本院卷一第93頁）。 被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告 參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原 審卷第55-59頁）。 參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，通 知被上訴人排除買賣標的物之瑕疵，並重申已行使同時履行抗 辯權，及副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。 被上訴人於111年9月23日寄發第660號存證信函予參加人，表示 0000號土地鄰地貨櫃屋占用，被上訴人已經處理完畢，並催告 參加人7日內給付價金（見原審卷第61-62頁）。 被上訴人於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請上 訴人進行最終催告（見原審卷第63-64頁）。 參加人於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至00 00專戶、1,750萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷 一第79、83頁）。 參加人於111年10月3日匯入1萬4,000元至0000號專戶（見原審 卷第105頁、本院卷一第81頁）。 上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期 催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（ 見原審卷第117-120頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，為解除系 爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨櫃屋及 玻璃已經清除（見原審卷第65-70頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發702號律師函，請上訴人 催告參加人依約付款（見原審卷第121-123頁）。 參加人於111年10月12日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至 0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。 臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放 棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原 審卷第137頁）。 參加人於111年10月13日委由律師寄發第1277號存證信函予被上 訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記，並辦理 點交，副知上訴人（見原審卷第125-130頁）。 參加人於111年10月17日委由律師寄發第1284號存證信函予被上 訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記權，並辦 理點交，副知上訴人（見原審卷第131-136頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1119號存證信函予被上訴人，定 期催告被上訴人將系爭土地之他項權利塗銷，並配合辦理清償 作業及提供移轉所需資料（見原審卷第139-143頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1120號存證信函予被上訴人，定 期催告被上訴人提供系爭土地之地上權人放棄優先承買權證明 文件（見本院卷二第59-68頁）。 被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，為 解除系爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨 櫃屋及玻璃已經清除（見原審卷第65-72頁）。 被上訴人於111年10月28日委由律師寄發802號律師函予上訴人 ，表示系爭契約已於111年10月24日解除（見原審卷第145-147 頁）。 參加人於111年10月29日寄發第1354號存證信函予被上訴人，以 被上訴人遲延履行系爭契約義務，且經催告仍未履行為由，解 除系爭契約（見原審卷第153-159頁）。 參加人於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人，解 除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 上訴人於111年12月8日作出111年12月8日第一建經字第1110172 號函之判斷（即上訴人第1110172號函判斷，見原審卷第169-1 71頁）。 本院就本件各項爭點，判斷如下： ㈠上訴人依據系爭申請書約定，為系爭專戶之管理及撥付等事宜 之處理，核其性質應屬委任契約之性質： ⒈參加人、被上訴人及訴外人永康資產管理有限公司（下稱永康 公司）與上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書（見原審卷第 33-36頁），系爭申請書之前言謂：「茲因甲（即參加人，下 同）乙（即被上訴人，下同）雙方經丙方（即永康公司，下同 ）居間仲介買賣不動產標的（依不動產買賣契約所載），甲乙 丙三方同意就前開不動產買賣價金委任第一建築經理股份有限 公司(以下稱第一建經）辦理『價金信託履約保證』，並由第一 建經負責履約保證信託專戶（以下稱履保專戶）管理及撥付仲 介服務費事宜，三方同意共同遵守如下條款：」， 其中第1、 2、3、7、9條約定如下： ⑴第1條：保證書之核發及生效 　一、於甲乙雙方簽訂不動產買賣契約及本申請書後，由第一建 經核發履約保證書予甲乙雙方收執。 　二、履約保證生效以第一期簽約款存入履保專戶之日起第一建 經始對甲乙雙方負保證責任。 ⑵第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為 限。 ⑶第3條：保證責任： 　一、甲乙雙方之任一方違反買賣契約應履行之各項義務，經他 方以書面催告履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契 約及返還價金或沒收已付價金等相關之程序，並副知第一 建經，由第一建經定七日期限催告違約方，違約方於期滿 未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履 保專戶買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、 履約保證手續費、應給付丙方之服務報酬及其他相關費用 後之餘額返還予甲方或交由乙方沒收。若違約方於催告期 限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀 繕本寄予第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保 管至法院終局判決（若甲方已取得所有權或經設定他項權 利者，應完成回復產權及塗銷他項權利。如因可歸責乙方 事由致解約者，乙方應將以履保專戶價金代為撥付之仲介 服務報酬或其他相關費用全數返還並存匯入履保專戶）。 　二、買賣契約簽訂後，經甲乙雙方合意解除買賣……。 　三、買賣標的產權移轉登記予甲方，且甲方以買賣標的向金融 機構申貸之款項業經撥款完成，甲方無法律上原因未依約 將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款 之情事時，經乙方依約履行催告程序，逾期甲方仍不履約 ，並依法解除買賣契約且無法回復產權或產權回復後增加 非屬賣方之權利負擔無法理清排除時，經第一建經認定或 賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判 決，並確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保 證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他 相關費用。乙方應於第一建經完成履行保證責任同時，將 買賣標的點交予第一建經，並將對甲方得主張之一切請求 權讓與第一建經。 　四、第一建經履行保證責任時，若甲乙雙方就債務不履行或違 約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解 筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。 　五、如因買賣標的之瑕疵……。 　六、甲乙雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約 履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依 法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議外，甲乙雙方同意 授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其他書面相關約 定逕行認定違約費任之歸屬，就其認定結果甲乙雙方應共 同遵守絶無異議。　 ⑷第7條：履保專戶管理及支出 　一、甲乙雙方授權第一建經得逕由履保專戶內代為撥付下列費 用： 　　⑴過戶時發生之相關稅費……。 　　⑵買賣標的產權移轉登記予甲方……後，雙方同意第一建經自 履保專戶代清償乙方抵押設定之款項……。 　　⑶不動產買賣契約簽訂後，丙方應檢附服務費或其他相關文 件為依據，由第一建經自履保專戶代為支付仲介服務費。 ……。 　　⑷應負擔之履約保證手續費及其他以書面約定之應付款項。 　二、甲乙雙方同意除本條第一項約定應由履保專戶撥付之費用 或有甲方書面同意乙方得動支之款項（但此動支款項不在 第一建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求提領履保專 戶內之價金。 　三、倘履保專戶內款項不足……。 ⑸第9條：履保專戶結算與撥付……。 ⒉上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書後，於同日核發系爭保 證書予被上訴人（見原審卷第37-40頁），其中第2、3條載明 如下： ⑴第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為 限。 ⑵第3條：對買賣雙方保證責任之履行與範圍如下： 　一、對買方： 　　㈠賣方違反買賣契約應履行之各項義務，經買方以書面催告 履約，表明逾期未履約者，將依約解除買賣契約及返還價 金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期 限催告賣方，賣方於期滿未以書面異議且未向法院提起民 事訴訟者，第一建經將履保專戶之買賣價金扣除應支付之 稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介 服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予買方。若賣方於 催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將 起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一 建經保管至法院終局判決確定。 　　㈡若買方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產 權及塗銷他項權利。 　二、對賣方： 　　㈠買方違反買賣契約應履行之各項義務，經賣方以書面催告 履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契約及沒收已付 價金等相關之程序，並副知第一建經由第一建經定七日期 限催告買方，買方於期滿未以書面異議且未向法院提起民 事訴訟者，第一建經將買方已存匯入履保專戶之買賣價金 扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費 、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額交予賣方 沒收。若買方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提 起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶 內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。 　　㈡買賣標的產權移轉登記予買方，且買方以買賣標的向金融 機構申貸之款項業經撥款完成，買方無法律上原因未依約 將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款 之情事時，賣方依約履行催告程序，逾期買方仍不履約， 並依約解除買賣契約且無法回復產權，或產權回復後增加 非屬賣方之權利負擔無法排除時，經第一建經認定或賣方 取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決， 經確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保證責 任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關 費用。 　　㈢賣方應於第一建經完成履行保證責任同時，將買賣標的點 交予第一建經並將得向買方主張之一切請求權讓與第一建 經。 　三、第一建經履行保證責任時，若買賣雙方就債務不履行或違 約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解 筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。 　四、如因買賣標的之瑕疵……。 　五、買賣雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約 履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依 法提起民事訴訟或經買賣雙方達成協議外，買賣雙方同意 授權第一建經認定違約責任之歸屬，就其認定結果應共同 遵守絕無異議。 ⒊綜上系爭申請書、系爭保證書之前揭約定觀之，兩造及參加人 締結之系爭申請書契約，乃兼具保證與委任性質之混合契約。 此觀之被上訴人與參加人就系爭土地買賣價金係委任上訴人辦 理價金信託履約保證，上訴人就存入系爭專戶之價金，對被上 訴人與參加人負保證責任，於此範圍內上訴人所負之責任應屬 保證責任，固可認定。惟就系爭專戶之管理及撥付仲介服務費 亦係由上訴人負責，而上訴人除應依系爭申請書第7、9條之約 定作為系爭專戶管理及撥付之依據外，亦應依第3條之約定作 為系爭專戶管理及撥付之依據，因此，上訴人依據系爭申請書 上開約定，而為系爭專戶之管理及撥付等事宜之處理，核其性 質應屬委任契約之性質，應適用關於委任之規定。是以，在系 爭契約之一方有違約之情形下，上訴人就系爭專戶之管理及撥 付，即應依系爭申請書第3條之約定辦理。 ㈡被上訴人依民法第544條之約定，請求上訴人給付2,000萬元， 為無理由： ⒈按民法所謂委任，係指當事人約定，一方委託他方處理事務， 他方允為處理之契約而言，此觀同法第528條規定自明。次按 受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務 為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。 民法第535條有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上 一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意（最 高法院110年度台上字第2122號判決要旨參照）。又受任人因 處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於 委任人應負賠償之責，民法第544條固有明文。惟受任人對委 任事務之處理倘無過失，亦無逾越權限之行為，自無賠償責任 （最高法院111年度台上字第900號判決要旨參照）。 ⒉參加人已給付如附表「買方付款」欄所示之款項： ⑴參加人依系爭契約應給付之各期項目、約定金額等各項，均如 附表「項目」、「約定金額」欄所示，有系爭契約可參（見原 審卷第21-32頁）。 ⑵參加人分別於下列時間匯入各款項至系爭專戶：於111年4月22 日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元至0000號專戶（見不 爭執事項㈡）；於111年4月26日存入720萬元至0000專戶（參加 人係匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人以其中650萬元係簽約 款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退還予參加人），存入5 90萬元至0000專戶（交付1,190萬元之支票至0000號專戶，上 訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由，於同 日退還予參加人，見不爭執事項㈢）；於111年5月19日匯入1,0 10萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈤）；於111年6月17日匯 入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈥）；於111年7月20 日匯入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈨）；於111年9 月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專戶、1,750 萬元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月3日匯入1 萬4,000元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月12 日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至0000號專戶（見不爭 執事項）。 ⑶參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已經臺灣土地銀行（下 稱土地銀行）於111年10月7日核定0000號土地為6,840萬元， 其中5,470萬元於借款契約起始日起算6個月內動撥完畢，保留 一成即1,370萬元俟個案動工興建後始得動撥，另0000號土地 為5,160萬元，其中3,968萬元於借款契約起始日起算6個月內 動撥完畢，保留一成即1,192萬元俟個案動工興建後始得動撥 等情，有兩造所不爭執之該行授信核定通知書可參（見本院卷 一第85-91頁）。 ⑷綜上各情，上訴人主張參加人已給付如附表「買方付款」欄所 示之款項等情，核與前述系爭契約應給付之各期項目、約定金 額、參加人於上開時間各匯入系爭專戶之款項，及參加人就系 爭土地申請購地貸款核定之結果等情相符，應堪採信。 ⒊被上訴人解除系爭契約為不合法： ⑴系爭契約第10條第4項約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙 方之任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期 限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍 未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通 知違約方解除契約後，本契約即生解除之效力，並由第一建經 將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額 有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象 為賣方，不得向第一建經主張」（見原審卷第25、31頁）。是 依上開約定，於買方即參加人有逾期付款之違約情事時，被上 訴人須先定7日期限催告參加人履行，逾期未履行，應由上訴 人進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者， 經出賣人即被上訴人以書面通知參加人解除契約後，系爭契約 始生解除之效力。 ⑵被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告 參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原 審卷第55-59頁）。參加人旋於111年9月15日寄發第1166號存 證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地 上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土 地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知 上訴人（見原審卷第107-115頁）。其後，上訴人於111年10月 4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7 日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-120 頁）。嗣迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除向 土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳如 附表所示）。 ⑶被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，以價金給 付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審卷第65 -70頁），然上訴人係於111年10月4日寄發第1053號存證信函 予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元 存入系爭專戶，已如前述，則被上訴人於上開催告期限尚未屆 滿前，為前揭解除系爭契約之意思，顯不合法，自難認系爭契 約已經被上訴人以701號律師函合法解除。 ⑷系爭契約第3條第2項第2款約定之第4期款即尾款之給付期限為 ：如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應 於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦 妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入 履保專戶，雙方並同時辦理交屋。貸款額度不足尾款者，其差 額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶（見原審卷第22、28頁 ）。是以，迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除 向土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳 如附表所示）等情，既如前述，自堪認參加人至111年10月12 日止，就系爭契約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外， 其餘部分均已給付，並均將之存入系爭專戶內。　 ⑸被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，以 價金給付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審 卷第65-72頁），然上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證 信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶後，參加人至111年10月12日止，就系爭契 約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外，其餘部分均已給 付，並均將之存入系爭專戶內，已如前述，因此，被上訴人於 111年10月21日重新寄發701號律師函時，參加人已給付各期應 給付之價金完畢，並無經上訴人進行最終催告，逾期仍未履行 之情事，則被上訴人重新為前揭解除系爭契約之意思，亦不合 法，難認系爭契約已經被上訴人以重新寄發之701號律師函合 法解除。 ⒋除參加人同意撥付之款項外，被上訴人不得依系爭契約及系爭 申請書之約定，請求上訴人撥付系爭專戶內之其餘款項： ⑴依系爭契約及系爭申請書之約定，參加人應依系爭契約第3條第 2項約定之各期款給付時間與方式將各期款匯入各履保專戶， 除經參加人書面同意得提前動支外，被上訴人須完成所有權移 轉、塗銷他項權利登記及完成點交後，由上訴人結算應撥付被 上訴人款項匯入被上訴人指定帳戶，此參系爭契約第3條第2項 、第9條第1項，系爭申請書第9條等約定自明。　 ⑵被上訴人解除系爭契約為不合法，既如前述，則除參加人同意 撥付之款項外，被上訴人顯無從依系爭契約第10條第4項及系 爭申請書第3條第1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項 撥付予被上訴人甚明。又被上訴人雖已將0000號土地所有權移 轉予參加人，但並未完成0000號土地之塗銷他項權利登記及完 成點交，亦未完成0000號土地之所有權移轉、塗銷他項權利登 記及完成點交，因此，被上訴人無從依系爭契約第9條第1項及 系爭申請書第9條等約定請求上訴人撥付價金，亦堪認定。　 ⒌上訴人作成參加人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函 判斷，並據此將參加人已存入系爭專戶之價金，撥付予參加人 ，核與系爭申請書第3條第6項之約定相符： ⑴臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放 棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原 審卷第137頁）。參加人先於111年10月13日委由律師寄發第12 77號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系 爭土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原 審卷第125-130頁）；再於111年10月17日委由律師寄發第1284 號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系爭 土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原審 卷第131-136頁）。上訴人旋先於111年10月21日寄發第1119號 存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人於文到7日內將系爭 土地之抵押權塗銷，並配合辦理清償作業及提供移轉所需資料 （見原審卷第139-143頁）；繼之於111年10月21日寄發第1120 號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人提供系爭土地之地 上權人放棄優先承買權證明文件（見本院卷二第59-68頁）。 惟被上訴人逾期未履行，嗣參加人於111年10月29日寄發第135 4號存證信函予被上訴人，以被上訴人遲延履行系爭契約義務 ，且經催告仍未履行為由，解除系爭契約（見原審卷第153-16 0頁）；復於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人 ，解除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 ⑵系爭申請書第3條第6項約定：「甲乙雙方之一方是否有違約之 情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約 等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議 外，甲乙雙方同意授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其 他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，就其認定結果甲乙 雙方應共同遵守絕無疑義」。查參加人與被上訴人就被上訴人 是否有前述違約之情事，參加人是否已依約履行催告程序及合 法解除系爭契約等情，固發生疑義，惟買賣雙方當時均未提起 民事訴訟法，亦未達成協議，為兩造所不爭執，因此，上訴人 本於上開約定之授權依系爭契約、系爭申請書及如上開存證信 函等其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，而作成參加 人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函判斷（見原審 卷第169-171頁），並據此將參加人已存入系爭專戶之價金， 撥付予參加人，尚非屬全然無據。 ⑶雖被上訴人主張上訴人負有應依被上訴人請求對參加人發出最 終催告之義務，被上訴人於111年9月27日以第673號存證信函 請上訴人進行最終催告，上訴人遲至111年10月4日始以第1053 號存證信函催告參加人於7日內將價金存入系爭專戶，且上訴 人未依系爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被 上訴人，反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人， 損害被上訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，而違 反上開注意義務，並造成被上訴人之損害等語。惟查： ①被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告 參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原 審卷第55-59頁）。上訴人依系爭申請書第3條第1項之約定， 於收受被上訴人表明參加人逾期給付價金而定期催告參加人履 行之副知時，固負有定7日期限催告參加人履行之義務，然上 訴人於收受副知時，應於多久期間內發出定期之催告，並未明 文約定，此顯係屬未定期限。又被上訴人雖於111年9月27日寄 發第673號存證信函予上訴人，請上訴人儘速發函催告，辦理 買方最終催告（見原審卷第63-64頁），然被上訴人之催告並 未定有期限，因此，上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證 信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶（見原審卷第117-120頁），尚難認上訴人 有何遲延催告之情事。且參加人於111年9月15日寄發第1166號 存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之 地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號 土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副 知上訴人（見原審卷第107-115頁）。因此，上訴人抗辯在參 加人已主張行使同時履行抗辯權之情形下，尚須經調查始得認 定參加人拒絕給付價金是否有理由一節，亦非屬無據。益證上 訴人抗辯其於111年10月4日為前揭催告，並無遲延或注意義務 之違反等語，應屬有據。 ②被上訴人解除系爭契約為不合法，除參加人同意撥付之款項外 ，被上訴人無從依系爭契約第10條第4項及系爭申請書第3條第 1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項撥付予被上訴人 ，亦無從依系爭契約第9條第1項及系爭申請書第9條之約定請 求上訴人撥付價金，均如前述，則被上訴人主張上訴人未依系 爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被上訴人， 反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人，損害被上 訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，造成被上訴人 之損害云云，顯不可採。遑論，縱認上訴人將系爭專戶內之款 項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上訴人得否依民法第54 4條規定請求上訴人將撥付予參加人之價金，重新存入系爭專 戶，被上訴人尚無從逕依民法第544條之規定，請求上訴人應 將返還參加人之價金，給付予被上訴人。 ③至被上訴人主張上訴人於111年10月4日催告參加人付款之時間 ，已逾越111年9月30日系爭土地買賣最遲點交之時間，且上訴 人應於111年8月31日已知悉被上訴人與參加人間出現債務不履 行之問題，卻遲未催告，顯然違反善良管理人注意義務等語。 然查，被上訴人固於111年8月31日寄發第598號存證信函予參 加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上 訴人（見原審卷第55-59頁）。但參加人於111年9月15日寄發 第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發 現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排 除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯 權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。嗣參加人陸續 於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專 戶、1,750萬元至0000號專戶，及於111年10月3日匯入1萬4,00 0元至0000號專戶，已給付至第三期款（完稅款）等情，均如 前述，因此，在參加人仍於111年9月30日、同年10月4日陸續 給付至第三期（完稅款）款項之情形下，上訴人於111年10月4 日始寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到 7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-12 0頁），尚難認上訴人有何遲延催告或違反善良管理人注意義 務之情事。且上訴人於111年8月31日收受被上訴人之副知而知 悉參加人與被上訴人就價金之給付是否遲延而有所爭執，但參 加人既仍於111年9月30日、同年10月4日陸續給付至第三期（ 完稅款）之款項，並參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已 經土地銀行於111年10月7日核定貸款金額，參加人旋於111年1 0月12日將差額匯入系爭專戶，亦如前述，則上訴人於111年10 月4日催告參加人付款，參加人於收受催告後，旋於同年月12 日將貸款金額以外之差額匯入系爭專戶，實難認上訴人於111 年10月4日所為前揭催告，有遲延催告或違反善良管理人注意 義務之情事，更難認因此造成被上訴人受有本得沒收參加人已 支付之價金之損害。　 ④從而，上訴人並無被上訴人所指上開注意義務違反之情事，且 未造成被上訴人受有本得沒收參加人已支付之價金之損害，被 上訴人前揭主張，顯乏所據。 ⑷至被上訴人另主張因上訴人債務不履行所造成損害賠償，為民 法第227條第2項不完全給付中之加害給付云云（見本院卷二第 329頁）。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者 ，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因 不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民 法第227條第1、2項分別定有明文。查上訴人並無被上訴人所 指上開注意義務違反之情事，且未造成被上訴人因此受有本得 沒收參加人已支付之價金之損害，已如前述，再者，縱認上訴 人將系爭專戶內之款項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上 訴人得否請求上訴人將撥付予參加人之價金再行存入系爭專戶 ，且將價金再行存入系爭專戶，並無給付不能之問題，因此， 被上訴人依上開規定請求上訴人賠償被上訴人因不能返還已支 付系爭價金之損害，亦乏所據。 綜上所述，被上訴人依民法第544條之規定，請求上訴人給付被 上訴人2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，於法無據，不應准許。其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決， 並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄 改判如主文第二項所示。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條 ，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第十一庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝永昌　　　　　　 附表：系爭土地履保帳戶款項收付記錄 0000號-履保帳戶款項收付 0000號-履保帳戶款項收付 項　目 約定金額 買方付款 賣方動撥 約定金額 買方付款 賣方動撥 第一期款 （簽約款） 11,900,000 111.04.22 6,000,000 13,700,000 111.04.22 6,500,000 111.04.26 5,900,000 - - 111.04.26 7,200,000 第二期款 （備證用印款） 11,900,000 111.05.19 10,100,000 111.05.19 16,000,000 13,700,000 111.09.30 13,700,000 - - 111.06.17 1,800,000 - - - - - - 第三期款 （完稅款） 47,714,000 111.06.17 14,200,000 111.06.17 16,000,000 54,766,000 111.09.30 49,966,000 4,800,000 - - 111.07.20 16,000,000 111.07.20 16,000,000 - - - - 111.09.30 17,500,000 - - - - - - 111.10.03 　　14,000 - - - - - - 第四期款 （尾款） 47,670,000 111.10.12 7,990,000 - - 54,780,000 111.10.12 80,000 - - 土銀核貸額 39,680,000 - - 土銀核貸額 54,700,000 119,184,000 79,504,000 (不含核貸) 136,946,000 82,246,000 (不含核貸) ．買方付款、賣方動撥紀錄，依系爭專戶查詢系統資料。 　買方各筆付款歸列各期款，依上訴人系統摘要與備註，非依系爭契約與系爭協議之法律定性。 ．各項目之約定金額，依系爭契約記載。系爭契約未載用印款應給付日期，參見系爭契約。 ．111.05.19 、111.06.17 、111.07.20 動撥依據與金額：①111.05.12 變更價款支付方式協議書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②動撥總額：❶0000履保專戶：48,000,000元 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　 ❷0000履保專戶：0元 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王增華

2025-03-25

TPHV-112-重上-538-20250325-2

重上
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第445號 上 訴 人 鴻築建設股份有限公司 法定代理人 吳裕國 上 訴 人 林陳海 共 同 訴訟代理人 鄭華合律師 沈志成律師 施懿哲律師 被上訴人 林淑惠 訴訟代理人 温復昌 被上訴人 陳燕春 訴訟代理人 楊為義 被上訴人 文茂平 李安琪 邱玉真 曾允松 李美智 司智元 王百慶 陳美菁 呂秀美 程芝 呂姿玲 許世杰 許淑琦 曹超雲 陳富鋒 張敬仁 徐國芬 劉璦玲 張知天 蕭詩聰 徐麗琳 陳秀瑩 楊福權 張泰榮 葉昭蘭 王必先 黃任民 賴文聰 常麗萍 郭鴻彥 郭怡妏 單建勲 全體被上訴 人共同訴訟 代理人 佘宛霖律師 陸正義律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年12 月29日臺灣新竹地方法院112年度重訴更一字第1號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於命上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海給付部分及 該部分假執行之宣告，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁 回。 上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海應給付被上訴人如附表「 原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築建設股份有限公司自民 國一０八年八月二十三日起、林陳海自民國一一二年七月四日起 ，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被上訴人其餘備位之訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 本判決所命給付，於被上訴人以附表「應供擔保金額」所示金額 供擔保後，得假執行；但上訴人如以附表「原判決准許金額」欄 所示金額為被上訴人預供擔保，得免為假執行。 被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面 　 按訴之預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判， 經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先 位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度 台上字第1145號判決意旨參照）。是原審就本件被上訴人所 提先位之訴，判決其一部勝訴，而未就備位之訴加以審究（ 見本院卷第26頁），上訴人就其敗訴部分提起上訴，依前揭 說明，備位之訴即應隨同繫屬於第二審而生移審之效力，且 本院如認先位之訴無理由，應就後位之訴加以裁判。　 貳、實體方面 一、被上訴人（姓名如當事人欄所示，以下分稱姓名，合稱被上 訴人）主張： 　㈠上訴人林陳海（下稱林陳海）原係新竹市○○段0000地號土地 （下稱系爭土地）之所有權人，上訴人鴻築建設股份有限公 司（下稱鴻築公司，與林陳海合稱上訴人，分別時各稱其名 ）為系爭土地上「十里靜安」建案（下稱系爭建案）之起造 人與銷售人，被上訴人邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、 楊福權、郭鴻彥、郭怡妏等7人分別向鴻築公司、林陳海簽 訂預售房屋買賣契約書、預售土地買賣契約書（下稱系爭預 售房屋契約、系爭預售土地契約），其餘被上訴人則分別與 鴻築公司、林陳海簽訂房屋不動產買賣契約書、土地不動產 買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約） ，由被上訴人向上訴人購買系爭建案如附表所示建物及坐落 之系爭土地（下合稱系爭房地）。 　㈡上訴人明知系爭建案之一樓中庭廣場與川廊係屬開放空間（ 包含開放空間面積圖所示之「廣場式開放空間」與「頂蓋型 廣場式開放空間」，下合稱系爭開放空間），依法必須開放 供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨 礙公眾通行或為其他使用，仍於銷售廣告中，以「綠城堡」 、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語 ，不實標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，且屬 社區住戶專用之封閉式私藏花園與專用設備，故意隱匿依法 應開放公眾使用之事實，且於銷售期間，在系爭開放空間增 建圍牆、鐵柵門與崗哨守衛室，致被上訴人誤認系爭建案為 封閉型社區而與上訴人簽訂買賣契約。另鴻築公司於取得系 爭建案之使用執照後，復於系爭開放空間進行二次施工，增 建包含數位高爾夫球練習室及游泳池男、女更衣室（下合稱 系爭公設）在內之公共設施，惟其於銷售時並未據實說明系 爭公設屬二次施工之違章建築，而在廣告文宣中逕載為「43 項七星級飯店公設」，致被上訴人無法充分認知系爭公設乃 屬違章建築而有隨時遭取締拆除之可能。後因新竹市政府以 民國106年6月15日違章建築認定通知單（下稱系爭違建通知 單），認定系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室 等均屬違建，應予拆除，及於同年10月3日再度發函要求應 儘速改善並開放供公眾使用，並經部分住戶於十里靜安社區 （下稱系爭社區）108年5月18日之臨時區分所有權人會議中 提及此事，被上訴人始知悉鴻築公司故意隱匿系爭房地存有 「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」 之瑕疵。 　㈢上訴人交付之系爭房地因有前述瑕疵存在，造成價值減損之 金額分別如附表所示。又依系爭預售房屋契約第24條第1項 、系爭預售土地契約第12條第1項、系爭房屋買賣契約第13 條、系爭土地買賣契約第13條之約定內容，足認鴻築公司、 林陳海任一人違約，即視為全部違約。爰擇一依民法第359 條規定，請求減少買賣價金如附表「原判決准許金額」欄所 示之金額，再依民法第179條規定，請求上訴人返還溢付之 金額，或依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定， 請求上訴人給付同額之損害賠償，並以先位之訴，主張上訴 人間應負不真正連帶債務責任，聲明請求：㈠鴻築公司應給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自 108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳 海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額 ，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付 範圍內免除其給付責任；如先位請求無理由，則以備位之訴 ，主張上訴人應共同負給付責任，聲明請求：㈠上訴人應給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻 築公司自108年8月23日起、林陳海自111年4月23日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅 述）。 二、上訴人則以： 　㈠兩造間之買賣契約標的，並不包含二次施工之系爭公設，且 依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約 第15條第8項第7款、附件七「法定空地、中庭、公共空間及 外觀美化與規劃約定書」（下稱附件七約定書）第1條及第3 條等約定，可知系爭公設係鴻築公司無償贈與被上訴人，鴻 築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任；又鴻築公司二次施工 增設系爭公設後之實況與廣告文宣內容相符，雙方並以特約 排除鴻築公司就系爭公設之瑕疵擔保責任，被上訴人自不得 再就系爭公設遭認定為違建乙事對鴻築公司為任何請求。 　㈡兩造間之系爭房屋買賣契約附件五「共同使用部分分管特約 書」（下稱附件五約定書）第1條第1項、附件九「十里靜安 社區規約草約」（下稱附件九規約草約）第2條第2項第1款 均有載明「廣場式開放空間」一詞，且附圖七「壹樓建造設 計原圖」除明示開放空間及其位置，並明確標示原係開放空 間及有無頂蓋等文字，系爭建案之銷售人員亦有告知系爭社 區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭 建案有開放空間之設計，鴻築公司並無刻意隱瞞系爭開放空 間應供公眾通行之情事。 　㈢縱認有被上訴人所指瑕疵存在，被上訴人於交屋時應已知悉 ，且依系爭社區107年11月7日區分所有權人會議紀錄，可知 被上訴人最遲於會議當天即知悉上開瑕疵，則其等於108年6 月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項規定，應視為已 承認所受領之物，而不得再主張瑕疵。又林陳海僅為系爭土 地之出賣人，而被上訴人主張之瑕疵，均屬房屋之瑕疵，與 系爭土地無涉，是被上訴人主張林陳海應與鴻築公司負不真 正連帶債務責任或共同給付責任，自無理由。另被上訴人請 求減少價金或賠償之數額，亦有未洽等語，資為抗辯。 三、原審就被上訴人之請求，判決其一部勝訴，即命㈠鴻築公司 應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額 ，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡林陳海應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所 示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，其他上訴人 於該給付範圍內免除其給付責任，並分別為准、免假執行之 諭知，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就 其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判 決關於駁回被上訴人先位之訴逾上開請求部分，未據被上訴 人聲明不服提起上訴，非本院審理範圍）。 四、被上訴人主張邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、 郭鴻彥、郭怡妏前分別向鴻築公司、林陳海簽訂系爭預售房 屋契約、系爭預售土地契約，其餘被上訴人則分別與鴻築公 司、林陳海簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，被 上訴人購買之建物分別如附表所示；又新竹市政府曾以系爭 違建通知單，認定系爭社區內之系爭公設及於系爭開放空間 增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除等情，業據其等 提出系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約、系爭房屋買賣 契約、系爭土地買賣契約、系爭違建通知單等為證（見臺灣 新竹地方法院108年度重訴字第126號卷〈下稱重訴卷〉一第24 -84、89頁、原審卷二第65-109頁），且為上訴人所不爭執 ，自堪信為真實。 五、被上訴人主張系爭房地具有「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，為上訴人所否認。經查 ： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、 使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限。又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對 消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品 或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護 法第22條亦有明定。 　㈡系爭開放空間部分： 　⒈被上訴人主張系爭建案之一樓中庭廣場與川廊，係屬「廣場 式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，依法必須開放 供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨 礙公眾通行或為其他使用，然鴻築公司於銷售廣告中，卻以 「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區 花園」等語，標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域 ，屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與設施，且於銷售期間 ，在系爭開放空間增建鐵柵門、守衛室，故意隱匿系爭開放 空間依法應開放公眾通行休憩之事實，致被上訴人誤認系爭 建案為封閉型社區，而與上訴人簽訂買賣契約等情，有開放 空間面積計算圖、銷售廣告、現場照片等存卷可佐（見重訴 卷一第289、86、87、253-256、291頁、原審卷二第413-441 、531頁）。觀諸上開銷售廣告內容及所附實景照片，乃將 系爭建案及其中之系爭開放空間描述為「綠城堡」、「私藏 2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」，且照片中之 系爭開放空間緊鄰系爭建案之建物，並以花台、淺池、樹籬 、欄杆、鐵柵門等設施與外界區隔，亦於各出入口設有守衛 室，且無懸掛任何開放空間告示牌，外觀上實與一般封閉型 社區之中庭花園無異，上訴人亦自承現場照片中之前開設施 ，除位於中哨之鐵柵門係由系爭社區管委會自行裝設外，其 餘均為銷售期間即已設置完成（見原審卷二第457、459、45 1頁、本院卷第363頁），足見鴻築公司於銷售系爭建案時， 其使用之廣告文字或現場實況，確係以一般封閉型社區之態 樣呈現甚明，而依系爭預售房屋契約第1條之約定，廣告宣 傳品之內容亦屬契約之一部分，消費者保護法第22條則明定 企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，並應 於契約成立後，確實履行，是被上訴人主張鴻築公司依約應 交付專供社區住戶使用之一樓中庭廣場與川廊，自屬可採。 　⒉上訴人雖辯稱：系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條第1 項、附件九社區規約草約第2條第2項第1款均載有「廣場式 開放空間」之文字，附圖七「壹樓建造設計原圖」則有標示 開放空間之位置暨有無頂蓋等文字，銷售人員亦會告知系爭 社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系 爭建案有開放空間之設計云云。然查，系爭房屋買賣契約之 附件五約定書第1條及附件九規約草約第2條第2項之內容， 皆係將「廣場式開放空間（頂蓋型）」列載於「社區地下室 」範圍（見重訴卷一第47、57頁），自難認係指位於系爭社 區一樓之系爭開放空間；另觀諸附圖七「壹樓建造設計原圖 」，除未於中庭花園區域標示屬「廣場式開放空間」外，標 註「頂蓋型廣場式開放空間」之文字亦極為細小，幾乎難以 肉眼辨識（見重訴卷一第54、295、337頁），實難認鴻築公 司已於系爭房屋買賣契約之前揭附件或附圖中，明確記載系 爭開放空間乃屬「廣場式開放空間」及「頂蓋型廣場式開放 空間」，並合理說明所謂開放空間即指須開放供公眾通行休 憩之意旨，以使買受人對於系爭開放空間之性質及使用方式 有所認知。此外，上訴人亦無法舉證證明另有銷售人員以口 頭告知被上訴人系爭開放空間須開放供公眾通行休憩之情事 ，則其辯稱於銷售時均已充分告知被上訴人系爭開放空間之 位置及性質云云，顯非可取。 　⒊上訴人復抗辯網路論壇早於100年間，即有關於系爭社區為非 封閉型社區之討論，亦有系爭社區住戶於104年間在Youtube 影片中陳稱系爭社區有近3,000坪之開放式庭園等語，足見 鴻築公司確有告知系爭建案設有開放空間云云，並提出網頁 資料為證（見原審卷二第273-293頁、本院卷第107頁）。然 縱認有部分網路論壇參與者或系爭社區住戶，在系爭建案銷 售期間，即知悉系爭開放空間之設置情形及須開放供公眾通 行休憩之性質，因未見其等陳述得知上情之具體原因為何， 亦無其他證據可證其等係因鴻築公司於銷售時主動告知或基 於現場何項事證而得明瞭上情，自無從據此認定鴻築公司於 銷售系爭建案時，均已充分告知所有購屋者系爭開放空間之 性質，或所有購屋者依現場狀況均可對上開事項產生當然之 認知。是上訴人以前揭事由，辯稱其確有告知被上訴人系爭 建案設有開放空間云云，洵非可採。 　⒋綜上所述，鴻築公司於銷售系爭建案時所使用之廣告文字、 照片及現場狀況，既均顯示系爭社區應為一般封閉型社區， 卻未在買賣契約中註明系爭開放空間依法須對外開放供公眾 通行休憩之性質，以使被上訴人充分瞭解此特殊情形，而相 較於一般封閉型社區，如社區內部份空間須對外開放，確將 造成管理成本之增加，及使用安全、居住安寧方面之顧慮， 而對房地之價值及品質產生不利影響，則被上訴人主張系爭 房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」之瑕疵，自屬 可採。 　㈢系爭公設部分：　 　⒈被上訴人主張鴻築公司於銷售系爭建案時，在廣告中宣稱具 備「43項七星級飯店公設」，其中即包含系爭公設，然系爭 公設實為鴻築公司取得使用執照後，於系爭開放空間進行二 次施工所增設之違章建築，且業經新竹市政府以系爭違建通 知單，認定為違建並要求拆除等情，有銷售廣告、系爭違建 通知單等在卷可稽（見重訴卷一第86-89頁），上訴人就此 亦無爭執，自堪信為真實。 　⒉上訴人雖辯稱：被上訴人買受之標的並未包含系爭公設，依 系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、第10條第6項、系爭 預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七約定書第1條及第3 條等約定，系爭公設應為無償贈與被上訴人，鴻築公司自不 負出賣人之瑕疵擔保責任云云。然查，依系爭預售房屋契約 第1條約定及消費者保護法第22條之規定，鴻築公司銷售系 爭建案之廣告內容，應屬契約之一部分，而有履行之義務， 是觀諸系爭建案之銷售廣告內容，既載明該建案包含「43項 七星級飯店公設」，且於公設示意圖中亦有標示系爭公設之 位置（見重訴卷一第86-88頁），自堪認系爭公設應屬鴻築 公司依買賣契約應提供之設施，是其僅以系爭房屋買賣契約 第2條所載共有部分即新竹市○○段0000○號之範圍（見重訴卷 一第71頁、本院111年度重上字第9號卷一第205-216頁）及 系爭預售房屋契約第2條所載系爭建案建造執照之平面圖（ 見重訴卷一第54頁），均未包含系爭公設為由，否認系爭公 設為兩造間買賣契約之標的，當非可取。另查，系爭房屋買 賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項 第7款雖約定：「賣方依據附件五約定書、附件七約定書就 公共空間所規畫設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況 點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管 理負責人均無要求賣方為任何特定施作或施作標準之權利， 亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定 違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主 張」等語（見重訴卷一第33頁、原審卷二第84頁），然觀諸 附件五約定書之內容，並未提及位於系爭社區一樓頂蓋型廣 場式開放空間之系爭公設（見重訴卷一第47-49頁），而附 件七約定書第1條之約定為：「為增進社區之居住品質及生 活機能，買方同意賣方就門廳、管理室、基地內私設道路規 劃增（改）建設置做社區公共休閒設施及植栽美化及其他實 用、美化或安全之公共設施或共同使用部分…買方充分了解 所規劃區域之原定義，並了解其買賣價金並不包含上開改建 設置部分…日後前述增（改）建工程之維護及存廢概由主管 機關及區分所有權人會議或獲得授權之社區管理委員會依法 自行處理，與賣方無涉，買方不得就本項事由（包含未施作 或已施作設施設備之情狀與性質）向賣方為任何請求，賣方 亦不需負違約之責」、第3條則為：「本約美化規劃工作如 有與建築消防等相關法規未盡相符者，賣方不負違約之責， 買方不得以此（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何 權利」（見重訴卷一第52頁），經核應係針對系爭建案「門 廳、管理員室、基地內私設通路」之增改建所為之約定，然 系爭公設係位於一樓原設計為頂蓋型廣場式開放空間之範圍 （見重訴卷一第289頁），在一般人之文義理解中，尚難認 包含於「門廳、管理員室、基地內私設通路」之範圍內，且 經檢視附件七、附圖七之內容，均未見標明所謂賣方就「門 廳、管理室、基地內私設道路」規劃增改建之具體位置及範 圍，另附圖七於系爭公設所在位置標示之文字為極其細小之 「頂蓋型廣場式開放空間」（見重訴卷一第337頁），亦如 前述，並非標示為門廳或管理員室或基地內私設通路，是單 憑上開約定及附件、附圖內容，均無從據以形成系爭公設乃 屬附件七指涉範圍之認知，是上訴人以前揭約定內容，辯稱 被上訴人就系爭公設業已同意非屬買賣價金範圍，且不得向 賣方為任何請求及主張任何權利云云，自無可採。 　⒊綜上所述，鴻築公司於銷售廣告中，既表明系爭建案具備「4 3項七星級飯店公設」，並將系爭公設列載其中，且未能證 明被上訴人已有同意鴻築公司得無須就此部分負瑕疵擔保責 任之情事，自應有交付被上訴人得合法使用之系爭公設之義 務，然系爭公設實際上係在應供公眾通行之頂蓋型廣場式開 放空間進行二次施工所設置之違章建築，且業經新竹市政府 認定為違建，而處於可能遭強制拆除之風險中，顯不具一般 公設應有之預定或通常效用及品質，對於系爭房地之市場價 值亦造成不利影響，自屬瑕疵甚明。又此項瑕疵之存在，尚 不因系爭公設實際上是否已遭拆除而有異，是上訴人以系爭 公設未必會遭拆除為由，否認有瑕疵，亦無可取。 六、被上訴人主張系爭房地因有「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，其等得依民法第359條 規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求返還溢收 之價金，且林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任等情 ，為上訴人所否認。然： 　㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除 契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359條本文、民法第365條第1項分別定有 明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 。民法第179條亦有明定。 　㈡查，上訴人交付之系爭房地，有「系爭開放空間應開放供公 眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，前已詳述，則被上 訴人依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。上訴 人雖稱被上訴人應於交屋時或最遲於系爭社區召開107年11 月7日區分所有權人會議時，即知悉有上開瑕疵，卻於108年 6月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項之規定，應視 為已承認所受領之物云云。然誠如前述，鴻築公司對於上開 瑕疵之存在，應屬知悉而故意不告知被上訴人，則無論被上 訴人有無於發現瑕疵後即時通知鴻築公司，並於通知後6個 月內行使減少價金請求權，依民法第357條及第365條第2項 之規定，均不生視為承認所受領之物或減少價金請求權消滅 之效果，是上訴人前揭所辯，即非可採。再查，系爭開放空 間及系爭公設均屬系爭社區之共用部分，依公寓大廈管理條 例第36條第11款、第57條第1項之規定，應由社區之管理委 員會於成立後辦理檢測及點收，而系爭社區之管理委員會係 於105年5月14日始經區分所有權人會議決議成立，並於106 年6月28日至同年月30日間辦理公共設施之總檢等情，有系 爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、總檢報告書封面、設 備總檢出席表簽到表等在卷可佐（見本院111年度重上字第9 號卷二第245-251頁)，足見系爭開放空間及系爭公設之交付 時間均應在105年5月14日之後，則被上訴人於108年6月27日 提起本件訴訟，請求減少價金，自未逾民法第365條第1項所 定自交付時起5年之期間，併予說明。 　㈢被上訴人主張減少價金之金額分別如附表所示，上訴人則辯 稱該減價金額非屬可採，經查： 　⒈有關被上訴人購買之系爭房地，因「系爭開放空間應開放供 公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，對交易價值造成 之影響情形，業經原審囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定 ，其鑑定結果認：「㈠爭議開放空間之範圍（即系爭開放空 間）：十里靜安社區之頂蓋型廣場式開放空間、廣場式開放 空間係作為『僅供社區住戶休憩使用』或『供不特定公眾休憩 使用』之區別，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百 分率為壹佰分之參點貳肆（3.24%）。㈡違章建築之公共設施 （即系爭公設）：十里靜安社區之數位高爾夫球練習室、游 泳池男更衣室及游泳池女更衣室等公共設施違築部分拆除與 否，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰 分之零點壹捌（0.18%）」，此有不動產估價報告書（下稱 系爭估價報告）在卷可稽（見重訴卷二第149-366頁）。又 系爭估價報告乃由不動產估價師黃小娟、陳榮源本 　　於不動產估價之專業及經驗，親赴現場會勘，並參考相關資 料後所為之評估結論，且業於系爭估價報告中說明有關系爭 開放空間造成價格差異之評估方法，係採「建物價格變動率 比較法」及「土地財產權變動價格分析法」，有關系爭公設 屬違建造成價格差異之評估方法，則以「成本法」進行推估 ，及詳載估價方法之選定理由、分析評估過程、價格評估結 論之決定理由等，兩造亦未說明並舉證不動產估價師黃小娟 、陳榮源有何不具鑑定資格或與兩造當事人有利害關係存在 之情事，則系爭估價報告之前揭評估結論，自屬客觀公正， 足為本院認定減價金額之依據。 　⒉上訴人雖以法定空地與開放空間之性質不同，系爭估價報告 竟以法定空地之價格作為評估依據，且關於系爭開放空間須 供公眾使用造成使用戶數當量變動為45.39%、另加計管理費 4%、就系爭建案歷年市價變化所採之權重分配、系爭公設重 建成本價格之認定等，均有未洽，指稱系爭估價報告之結論 不當云云。然查，系爭估價報告中業已載明以具有法定空地 性質之土地交易作為分析評估參考資料之理由（見重訴卷二 第237頁）、認定系爭開放空間使用戶數當量變動比例之依 據及計算方式（見同上卷二第283-307頁）、加計4%管理費 用之原因（見同上卷二第307、308頁）、系爭建案各期別價 格變動之權重分配理由（見同上卷二第199頁）、系爭公設 重建成本價格之計算方式及依據（見同上卷二第308-311頁 ），經核並無顯然失當或偏頗之情事，且負責鑑定之黃小娟 、陳榮源均為具有不動產估價師專業證照資格之人，與兩造 間亦無特殊利害關係存在，其等基於專業知識所為之鑑定結 論，自可採信，上訴人以前述理由，否定系爭估價報告之結 論，尚非可取。 　⒊至上訴人雖另稱被上訴人主張之前述瑕疵，均屬建物共用部 分之瑕疵，與系爭土地及位於地下室之停車場無關，在估算 減價金額時，自不應將土地及停車位之價值列入計算云云。 　　然房屋之使用不能與土地分離而單獨存在，且依一般不動產 交易習慣，在衡量商議集合式住宅建物之交易價格時，均係 就建物及配賦土地之整體價格併予斟酌計算，則在建物或其 共用部分因具瑕疵，而造成交易價值減少之情況下，自應以 房地整體之交易價格作為計算認定之基準，方符合一般交易 習慣及公平誠信，是上訴人指摘於計算減價金額時，不應將 系爭土地之價值一併計入云云，洵非可採。另查，被上訴人 主張減少價金之計算方式，並未將停車位之價金列入（見重 訴卷一第91、92頁），是上訴人所指不應將停車位之價格列 入計算，即屬誤會，併此說明。 　⒋綜上所述，有關系爭房地因「系爭開放空間應開放供公眾通 行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，造成交易價值減損之情 形，應以系爭估價報告之結論為可採，即減損房地價格比例 分別為3.24%、0.18%，並據此計算被上訴人得請求減少價金 之金額如附表「原判決准許金額」欄所示。 　㈣被上訴人主張鴻築公司銷售系爭建案時，係由其與被上訴人 簽訂系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，另由林陳海與 被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，而前 述房屋部分之買賣契約與土地部分之買賣契約，應屬聯立契 約關係，故鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債 務等情，為上訴人所否認。經查： 　⒈按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所 致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各 負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者 ，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號 判決意旨參照）。是所謂不真正連帶債務，係因相關法律關 係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，倘關於各 債務之履行方式已有其他約定存在，或客觀上非基於同一目 的而須由債務人各負全部責任，即非屬不真正連帶債務關係 。 　⒉查，系爭預售房屋契約第24條第1項約定：「本約房屋之土地 由買方另向林陳海價購，且本契約和買方與林陳海所簽訂之 『十里靜安預售土地買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩 件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全 部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（ 見原審卷二第94頁），系爭預售土地契約第12條第1項約定 ：「本約土地上之房屋由買方另向鴻築公司價購，且本契約 和買方與鴻築公司所簽訂之『十里靜安預售房屋買賣契約書』 具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一 契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除， 效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第107頁）；系爭房 屋買賣契約第13條及系爭土地買賣契約第13條則均約定：「 買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存 關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者， 皆視為房屋與基地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違 約之當事人依本約第十一條主張權利，對任一契約之解除， 效力及於兩契約全部」（見重訴卷一第38、83頁），是依上 開約定內容，固堪認鴻築公司與被上訴人簽訂之系爭預售房 屋契約或系爭房屋買賣契約，與林陳海與被上訴人簽訂系爭 預售土地契約或系爭土地買賣契約之間，因具有不可分之併 存關係，而具契約聯立性質。然經核前揭契約內容，之所以 明定房屋買賣契約與土地買賣契約「具有不可分之併存關係 」，乃因房屋及其坐落土地具有使用上及交易上之不可分性 ，倘僅就房屋或土地之買賣契約單獨履行，契約目的即無法 達成，故須同時存在或消滅，且應共同履行，始符契約本旨 及當事人利益；惟所謂「不可分之併存關係」，並非當然表 示房屋買賣契約之出賣人及土地買賣契約之出賣人，即須「 各自」對買受人就房屋及土地買賣契約之「全部」義務負履 行之責，是被上訴人僅以前揭契約內容及契約聯立之性質， 主張鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務責任 云云，尚難認可採。然承前所述，系爭房地之房屋買賣契約 與土地買賣契約間，既具有不可分之併存關係，且應共同履 行，前揭契約內容亦明定「一方對任何一契約違約時，視為 兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約 全部」，復考量被上訴人購買系爭房地時，就房屋及土地之 買賣價金應為同時議定、分別計價，被上訴人因前述瑕疵得 請求減少價金之金額估算方式，亦係以房地總價按價值減損 比例合併計算，則關於被上訴人得請求減少價金之效力，自 應及於其等與林陳海簽訂之系爭預售土地契約或系爭土地買 賣契約，且應由鴻築公司與林陳海共同負擔減價金額，始符 聯立契約應同其命運、共同履行之本旨。是以，鴻築公司及 林陳海受領被上訴人給付之買賣價金，其中如附表「原判決 准許金額」所示業經被上訴人請求減價部分，已不具受領之 法律上原因，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依民法第 179條規定，請求鴻築公司、林陳海共同返還該部分金額， 自屬有據，應予准許。 　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告 定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3項、第233 條第1項、第203條分別定有明文。準此，被上訴人主張鴻築 公司應就前述應返還金額，另加計自民事起訴狀繕本送達翌 日即108年8月23日（見重訴卷一第170頁）起至清償日止， 按年息5%計算之利息，核屬有據，堪予准許；至主張林陳海 應另給付遲延利息部分，因其係於本院以111年度重上字第9 號裁定將新竹地院108年度重訴字第126號判決廢棄發回後， 於新竹地院112年度重訴更一字第1號訴訟程序中，始於112 年7月3日合法收受被上訴人所提載有本件訴之聲明及請求事 實理由之民事準備一狀（見原審卷一第108頁），在此之前 ，尚難認已受被上訴人合法催告，則被上訴人得請求林陳海 給付之遲延利息，即應為自112年7月4日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，至逾此範圍之請求，則非有據，無從准 許。 　㈥又被上訴人另依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定 ，請求上訴人負損害賠償責任部分，經核並不能使被上訴人 受更有利之判決，自無庸再予審酌，併此說明。 七、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第179條規定，請求㈠鴻 築公司給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金 額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈡林陳海給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示 之金額，及自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於 該給付範圍內免除其給付責任，為無理由，不應准許。原審 就先位之訴判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行之宣告， 容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。另 被上訴人以備位之訴，依民法第179條規定，請求上訴人給 付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻 築公司自108年8月23日起、林陳海自112年7月4日起，均至 清償日止，按年息5%計算之利息，則屬有據，應予准許；至 逾此範圍之請求，尚有未洽，應予駁回。又兩造均陳明願供 擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第 6項所示相當擔保金額准許之，逾此範圍之假執行聲請，則 失所附麗，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；上訴人聲請另囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑 定（見本院卷第317-320頁），亦無必要，均附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人備位之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第79 條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙雪瑛 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 正本係照原本作成。 被上訴人不得上訴。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上 訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟和

2025-03-25

TPHV-113-重上-445-20250325-1

重上
臺灣高等法院

給付買賣價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第434號 上 訴 人 陳意生 訴訟代理人 蕭棋云律師 廖孟意律師 被 上訴人 新安開發事業股份有限公司 法定代理人 廖鈴如 訴訟代理人 謝曜州律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國112 年11月2日臺灣士林地方法院111年度重訴字第363號第一審判決 提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月4日言詞辯論終結， 判決如下： 　　主　　　文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審主張伊為 臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地；同小 段土地，下僅以地號稱之）之實際所有權人，於民國108年 間發生系爭土地買賣契約履約爭議，先位依被上訴人108年8 月7日聲明書（下稱系爭聲明書）、受通知人俋泰建設股份 有限公司（下稱俋泰公司）111年8月17日郵局存證信函（下 稱系爭存證信函）之約定及民法第269條之規定，請求被上 訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，備位依系爭聲明書、 俋泰公司與訴外人國瑞開發建設股份有限公司（下稱國瑞公 司）間之買賣契約（下稱甲買賣契約）第1條之約定，請求 被上訴人給付伊新臺幣（下同）3000萬元本息。嗣上訴人上 訴後，乃追加次備位依系爭聲明書、系爭存證信函、甲買賣 契約第1條之約定及民法第242條之規定，請求被上訴人給付 俋泰公司3000萬元本息，並由伊代為受領。經核其原訴與追 加之訴均係系爭土地買賣契約履約所衍生之爭執，基礎事實 同一，被上訴人就此在程序上雖表示不同意追加（本院卷第 154、290頁），揆諸前開說明，並無不合，仍應予准許。 貳、實體方面： 一、本件上訴人主張：伊原為221、222、223地號土地及系爭土 地暨該等土地上之建物（下合稱○○段不動產）之所有權人， 於103年間為與俋泰公司及訴外人廖紋廣合作開發○○段不動 產，乃將○○段不動產信託登記予訴外人中國建築經理股份有 限公司（下稱中國建經公司）。於108年間因俋泰公司無力 繼續開發計畫，訴外人即俋泰公司實際負責人陳昌益乃與伊 商議，由國瑞公司以2億3000萬元購買○○段不動產。伊、俋 泰公司、國瑞公司乃分別簽立買賣契約，由伊將○○段不動產 出售予俋泰公司（伊與俋泰公司簽立之契約，下稱為系爭契 約），另俋泰公司將○○段不動產出售予國瑞公司，並分為2 份契約簽立，其中1份以系爭土地及其上建物（下合稱系爭 標的物）為買賣標的（該買賣契約，下稱為甲買賣契約）， 嗣國瑞公司指定將系爭土地移轉登記予被上訴人，惟國瑞公 司應給付○○段不動產之一部價款1億2200萬元，係以開立遠 期支票方式支付，為保障伊之權益，伊於被上訴人出具系爭 聲明書，擔保國瑞公司付款後，方指示中國建經公司將系爭 土地移轉登記予被上訴人。詎國瑞公司開立用以支付系爭土 地之買賣價款之面額2000萬元(票號HV0000000)、1000萬元( 票號HV0000000)之支票（下稱256、257支票）竟遭退票，俋 泰公司遂於111年8月17日寄發存證信函（下稱系爭存證信函 ）予國瑞公司，解除與國瑞公司之甲買賣契約，並指定將系 爭土地移轉登記予伊，伊得依系爭聲明書、系爭存證信函及 民法第269條，先位請求被上訴人將系爭土地移轉登記予伊 。如伊不得請求被上訴人移轉系爭土地，被上訴人未依系爭 聲明書給付系爭土地之3000萬元買賣價金予伊或俋泰公司， 伊亦得依系爭聲明書及甲買賣契約第1條，請求被上訴人給 付3000萬元予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不 服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡⒈先位聲明 ：被上訴人應將系爭土地移轉登記為伊所有；⒉備位聲明：⑴ 被上訴人應給付伊3000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣 告假執行。上訴人另於本院追加主張如認被上訴人依系爭聲 明書係應將3000萬元給付予俋泰公司，因俋泰公司對伊負有 3000萬元之債務，伊得依系爭聲明書、系爭存證信函、甲買 賣契約第1條之約定，及民法第242條之規定，代位請求被上 訴人給付，並追加次備位聲明：⑴被上訴人應給付俋泰公司3 000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，並由伊代位受領；⑵願供擔保請准宣 告假執行。 二、被上訴人則以：伊係透過訴外人林博文向俋泰公司購買系爭 標的物，雙方簽有如原審卷第489至493頁所示之買賣契約書 （下稱乙買賣契約），約定買賣價金3000萬元，伊並交付面 額3000萬元、支票號碼為CRA0000000號之遠期支票（下稱50 1號支票）支付價金，後因故收回501號支票作廢，並另外交 付受款人為俋泰公司、面額3000萬元、支票號碼為CRA00000 00號之遠期支票（下稱502號支票）予俋泰公司，502號支票 業經兌現。伊出具系爭聲明書係為擔保自己開立之遠期支票 得以兌現，502號支票既已兌現，伊自無違反系爭聲明書之 情形。況上訴人並非系爭土地之所有權人，亦非伊買賣契約 或系爭聲明書之相對人，上訴人請求伊移轉系爭土地所有權 或給付買賣價金，均屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明： ㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（本院卷第117至121、434頁）： 　㈠委託人廖紋廣、上訴人、俋泰公司為能順利進行共同整合及 開發217、219、221、221-1、222、223、224、225、226地 號等9筆土地，委託中國建經公司為專案受託人，辦理有關 不動產產權信託管理事務，於103年3月26日簽立如原審卷第 25至65頁所示之信託契約書。 　㈡俋泰公司向上訴人購買○○段不動產，簽立有如原審卷第257至 263頁所示之108年7月29日買賣契約書（即系爭契約，實際 簽立日期兩造有爭執）。 　㈢國瑞公司以3000萬元向俋泰公司購買系爭土地及其上建物（ 即系爭標的物），於杜孟真律師見證下簽立如原審卷第317 至323頁所示之108年7月31日買賣契約書即甲買賣契約（實 際簽立日期兩造有爭執）。 　㈣國瑞公司有開立如原審卷第95頁所示之支票（即256、257支 票），於108年8月1日交由杜孟真律師保管。該等支票於110 年3月29日以提示期限經過後撤銷付款委託為由退票（原審 卷第141至143頁）。 　㈤被上訴人執有如原審卷第489至493頁所示之買賣契約書正本 （即乙買賣契約，原審卷第485頁、本院卷第415頁），其上 記載被上訴人以3000萬元向俋泰公司購買系爭標的物，並由 華南國際租賃股份有限公司（下稱華南公司）出具如原審卷 第495頁所示之抵押權塗銷同意書為買賣契約書之附件。 　㈥被上訴人有出具如原審卷第275頁所示之108年8月7日聲明書 即系爭聲明書，杜孟真律師於108年8月12日簽收聲明書影本 、於108年8月14日簽收聲明書正本及支票號碼CRA0000000（ 即501號支票）收據影本（原審卷第249至250、253、275至2 77頁）。 　㈦被上訴人有於109年12月24日自其兆豐國際商業銀行活存帳戶 匯款3000萬元至其臺灣土地銀行支存帳戶（原審卷第219至2 21頁）。 　㈧被上訴人開立如原審卷第461頁所示之501號支票（支票號碼C RA0000000、金額為3000萬元、付款人為臺灣土地銀行北台 中分行、未載受款人、發票日為109年12月30日），已由臺 灣土地銀行北台中分行收回作廢（原審卷第383頁）。 　㈨被上訴人開立如原審卷第343至345頁所示之502號支票（支票 號碼CRA0000000、金額為3000萬元、付款人為臺灣土地銀行 北台中分行、受款人為俋泰公司、發票日為109年12月30日 ），於109年12月30日兌付（原審卷第221頁）。 　㈩俋泰公司有於111年8月17日寄發如原審卷第177至182頁所示 之系爭存證信函予國瑞公司及兩造，被上訴人業已收執。 　系爭土地原登記為訴外人潘英子所有，於101年6月7日以贈與 為原因登記為上訴人所有，於103年2月6日以買賣為原因登 記為廖紋廣所有，於103年4月7日以信託為原因登記為中國 建經公司所有，於109年1月8日以塗銷信託為原因登記為訴 外人廖信銀（廖紋廣之繼承人）所有，於109年1月16日以買 賣為原因登記為被上訴人所有；並有於103年4月7日設定抵 押權登記予華南公司，於109年5月22日以清償為原因塗銷該 抵押權登記（原審卷第403至407頁）。 　陳昌益認訴外人廖繼誠、林博文、林昆達、江書娟等人涉有 詐欺取財罪嫌，提出告訴（下稱刑事案件），經臺灣士林地 方檢察署檢察官為不起訴處分（111年度偵字第8034號）， 陳昌益聲請再議，復經臺灣高等檢察署以111年度上聲議字 第4403號處分書駁回其再議之聲請，嗣聲請交付審判，經臺 灣士林地方法院111年度聲判字第62號刑事裁定，駁回交付 審判之聲請（原審卷第115至133、463至476頁）。 四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： 　㈠上訴人先位依系爭聲明書、系爭存證信函及民法第269條，請 求被上訴人將系爭土地移轉登記部分，為無理由： 　⒈上訴人主張：被上訴人出具之系爭聲明書是表明由被上訴人 開立3000萬元期票向上訴人擔保支付國瑞公司與俋泰公司就 系爭標的物約定之買賣價金3000萬元，如國瑞公司未予付款 ，上訴人可向杜孟真領取被上訴人開立支付買賣價金之支票 ，倘無法領取票據或票據未能兌現，被上訴人即應將系爭土 地返還俋泰公司或其指定之人，而國瑞公司開立之256、257 支票已遭退票，被上訴人開立之支票亦未交付予杜孟真，致 上訴人無從向杜孟真領取並持之兌現，且經俋泰公司向國瑞 公司解約並指定返還系爭土地予上訴人，是依系爭聲明書、 系爭存證信函及民法第269條，請求被上訴人將系爭土地移 轉登記予上訴人（本院卷第240至241頁）云云，為被上訴人 所否認，並以上揭情詞置辯。 　⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目 的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查： 　⑴證人即俋泰公司實際負責人兼系爭契約之連帶保證人（原審 卷第69頁）陳昌益於本院到庭證稱：系爭契約及甲買賣契約 實際都是在108年8月1日在國瑞公司大樓簽約；系爭土地過 戶予被上訴人，上訴人原不同意，嗣國瑞公司提供被上訴人 出具系爭聲明書，上訴人才過戶系爭土地給被上訴人；系爭 聲明書的內容是國瑞公司的林博文擬訂草稿後，以LINE的方 式傳給伊，伊LINE給上訴人看完無誤後，再LINE告知林博文 說好了，之後，伊就從杜孟真的LINE看到蓋好章的聲明書， 伊沒有親眼見到聲明書上所載附件期票（即501號支票）交 給杜孟真保管等語（本院卷第195、、199、222、202頁）。 　⑵證人即系爭契約之連帶保證人謝禎財（更名為謝一全）於臺 灣士林地方法院111年度重訴字第496號案件（下稱另案）證 述：實際上○○段不動產是上訴人的，俋泰公司跟上訴人買○○ 段不動產，之後才可以賣給國瑞公司，當天現場有伊、上訴 人及他老婆、陳昌益、林博文、李明勳、杜孟真律師，上訴 人說國瑞公司第一筆才付1億4000多萬華南租賃公司的錢， 其他的要開18期分期票，覺得沒有保障，要伊、李明勳、陳 昌益作保才願意。同一天俋泰公司跟國瑞公司簽立買賣契約 。隔天去中國建經公司協調債務及買賣事宜（另案卷三第82 至83頁）。 　⑶證人即系爭契約之連帶保證人李明勳到庭證稱：系爭契約是 在108年8月1日在國瑞公司內湖辦公室簽署的，因俋泰公司 所購買的系爭土地要賣給國瑞公司，所以在同日伊有看到國 瑞公司、俋泰公司有簽立甲買賣契約，因為當時尚無法過戶 ，所以國瑞公司開立的票據有交給杜孟真保管；伊後來聽上 訴人說簽完約後，上訴人本來應該要指示中國建經公司將土 地過戶給國瑞公司，後來才知道要過戶給被上訴人，上訴人 表示自己收的是國瑞公司的票，為什麼要過戶給被上訴人， 國瑞公司則稱因為合約書有約定可以指定過戶給第三人，上 訴人嗣因收到系爭聲明書才同意過戶給被上訴人等語（本院 卷第214至216頁）。 　⑷證人杜孟真於原審證稱：伊有於7月31日或8月1日見證甲買賣 契約，並保管256、257支票；他們（陳昌益或上訴人或上訴 人的太太，伊現在記不清楚了）於8月12日打電話給伊說土 地要過戶給第三人公司，要伊保管有關過戶的聲明書，他們 先用影本的方式將聲明書給伊簽收，伊在8月12日簽收聲明 書的影本，後伊要求要提出聲明書正本，伊係在8月14日簽 收系爭聲明書正本，後附蓋有騎縫章及陳昌益、俋泰公司簽 印之501號支票影本，被上訴人並未提供聲明書上所載之期 票正本給伊保管，附件只是表達3000萬期票內容而已，伊只 有保管聲明書正本等語（原審卷第244至245、247至250、27 7頁）。亦與證人即俋泰公司實際負責人兼系爭契約之連帶 保證人（原審卷第69頁）所稱其有在501號支票影本上簽名 相符（本院卷第202頁）。 　⑸證人即曾任被上訴人負責人江書娟於本院審理時結稱：伊於8 月2日有參與系爭土地簽約過程，8月2日當天在中國建經公 司會議室簽約，伊、被上訴人實際老闆廖繼誠、被上訴人財 務小姐廖小姐、國瑞公司林博文、中國建經公司人員、華南 公司人員、俋泰公司陳昌益、上訴人、謝一全等人在場，支 付買賣價款之銀行本票、公司期票，全部都交給陳昌益當場 簽收；另伊聽廖繼誠說原開立之501號支票遭私刻廖繼誠印 章背書，被上訴人就要求俋泰公司拿回501號支票，重新開5 02號支票；系爭聲明書的內容係由俋泰公司擬好給被上訴人 ，由伊蓋章，聲明被上訴人開給俋泰公司之3000萬元支票一 定要兌現，至於國瑞公司與俋泰公司的關係，伊不清楚，聲 明書上為何記載國瑞公司伊也不清楚，被上訴人的立場是被 上訴人跟俋泰公司買，要擔保票據兌現；系爭聲明書正本是 直接郵寄給杜孟真律師；被上訴人與國瑞公司沒有關係，於 本次買賣前也未曾與國瑞公司、俋泰公司合作等語（本院卷 第217至221頁）。 　⑹再佐以上訴人與俋泰公司、俋泰公司與國瑞公司分別簽立之 系爭契約（原審卷第257至263頁）、甲買賣契約（原審卷第 317至323頁）。併細譯系爭聲明書所載（略以）「立聲明書 人-新安公司聲明如下：國瑞公司與俋泰公司於108年7月31 日間針對系爭土地簽署買賣契約書，雙方同意指定過戶登記 在本公司名下並由本公司全額支付買賣價款，依該合約所約 定付款方式條款，本公司開立支付該買賣尚未兌現之3000萬 元期票（如附件），於俋泰公司過戶上列土地至本公司名下 後，如因歸責於本公司之因素到期支票無法兌現時則視同違 約，俋泰公司可依該契約書之約定並通知解除契約，本公司 無條件過戶返還該買賣標的物予俋泰公司或其指定之人；本 聲明書正本暫交由俋泰公司指定之見證人杜孟真律師保管至 到期支票兌現後返還聲明書人」等語，且其後並附有501號 支票之正面影本（原審卷第275、277頁）。 　⑺互核前開卷證資料，足認系爭聲明書簽署經過，乃系爭標的 物先由上訴人出售予俋泰公司，俋泰公司再出售國瑞公司， 而分別簽有系爭契約、甲買賣契約，上訴人知悉其所出售之 系爭標的物，經俋泰公司轉售予國瑞公司 ，並經其收受國 瑞公司簽發之票據以收取價金。嗣國瑞公司依甲買賣契約約 定，要求上訴人將系爭土地過戶予第三人即被上訴人，為上 訴人所拒。經國瑞公司（按由林博文代表國瑞公司）、俋泰 公司（按由陳昌益代表俋泰公司）協商草擬系爭聲明書內容 後，由被上訴人於108年8月7日用印後，於108年8月14日將 正本交予俋泰公司指定之杜孟真律師保管。可見被上訴人應 係立於系爭標的物之受移轉登記名義人立場，出具系爭聲明 書予俋泰公司，依該聲明書所載文義，被上訴人乃系爭土地 受登記名義人而應全額支付甲買賣契約之價金3000萬元，被 上訴人並開立與甲買賣契約約定相同付款方式之同額501號 期票以支付之，則該聲明書所稱視同違約，自應指被上訴人 所開立之501號支票可歸責於被上訴人未兌現時，俋泰公司 得終止甲買賣契約，上訴人允諾將系爭土地過戶返還予俋泰 公司或其指定之人。 　⒊而查，被上訴人原用以支付價金之501號支票已由臺灣土地銀 行北台中分行收回作廢；而被上訴人開立之502號支票（受 款人為俋泰公司）業於109年12月30日兌付乙節，為兩造所 不爭執（參不爭執事項㈧、㈨）。再參酌系爭聲明書後附之50 1號支票影本上，除蓋有俋泰公司大小章外，亦有陳昌益之 簽名（原審卷第277頁），足見501號支票應已交付俋泰公司 ，衡情，除非俋泰公司同意將501號支票換票，否則被上訴 人並無法將之交由付款行收回以作廢。又502號支票除記載 受款人為俋泰公司，其餘票據金額、發票日期均與501號支 票所記載相同，且502號支票背面復蓋有俋泰公司印章背書 （原審卷第343頁）。謝一全於本院審理時亦結稱：502號支 票係國瑞公司林博文直接拿給伊，叫伊去換錢，伊有於502 號支票背書，林博文有跟伊說502號支票是被上訴人為了買 系爭土地，開給俋泰公司的等語（本院卷第208至213頁）， 可見被上訴人所辯其將501號支票更換為502號支票作為購買 系爭標的物之價金，並已兌現乙節，應屬實在。從而，被上 訴人抗辯：系爭聲明書之內容已履行完畢，不存在系爭聲明 書所載「可歸責於本公司之因素到期支票無法兌現」之情形 等情，即為可採。至於上訴人雖執陳昌益於本院證稱：係為 領取佣金而於502號支票背書云云（本院卷第206至207頁） ，主張502號支票係用以支付有關○○段不動產交易之佣金云 云。然衡以陳昌益為系爭契約之連帶保證人，於本案具有相 當之利害關係，其證詞憑信性，本屬有疑，且被上訴人於刑 事案件偵查期間即已抗辯502號支票係為支付俋泰公司買賣 價金（本院卷第327至328頁），惟上訴人遲至本件上訴後始 主張502號支票係用以支付佣金云云，是否屬實，已有可疑 。且依陳昌益所證稱：伊是俋泰公司實際負責人，俋泰公司 與被上訴人沒有3000萬元之債權債務關係，伊或俋泰公司與 被上訴人實際負責人廖繼誠沒有需要給付3000萬元的事由等 語（本院卷第194至207頁），可知被上訴人除買受系爭標的 物應支付之價金外，並無其他應給付3000萬元予俋泰公司之 事由；且502號支票係被上訴人用於支付俋泰公司買賣價金 乙節，業據同為系爭買賣契約之連帶保證人之謝一全證述稽 詳，上訴人主張502號支票非以清償系爭土地買賣價款云云 ，要不可採。 　⒋上訴人另執陳昌益於本院之證述（本院卷第199頁），主張系 爭聲明書係為擔保國瑞公司支票兌現，且被上訴人開立之50 1號支票未交付予杜孟真，致伊無從向杜孟真領取並持之兌 現，核屬違反系爭聲明書云云。查甲買賣契約第1條約定， 國瑞公司係簽立開發票日均為109年12月30日、面額共計300 0萬元之256、257支票以支付系爭標的物價金，交由見證之 杜孟真律師保管，於系爭土地完成過戶時，由上訴人向律師 領取該支票等情 (原審卷89至97頁)，並經證人杜孟真於原 審證述見證該契約及保管該2紙支票在卷（原審卷第245頁） 。而系爭聲明書所附501號支票之發票日亦為109年12月30日 (原審卷第277頁)，是系爭聲明書所載「......依該合約（ 按即甲買賣契約）所約定付款方式條款......」，僅可認被 上訴人支付系爭土地價金之條件與甲買賣契約約定相同，然 未能因此推認被上訴人或其開立之501號支票係用以擔保國 瑞公司簽發256、257支票之兌付。縱聲明書有擔保付款之意 ，依前述上訴人於甲買賣契約簽立後，因國瑞公司要求指定 將系爭土地移轉登記予第三人即被上訴人，始由被上訴人出 具聲明書，暨該聲明書所載僅提及甲買賣契約包括土地移轉 登記、價金給付之履行等情，衡諸一般交易常情，被上訴人 以甲買賣契約第三人身分出具聲明書及所提其簽立501號支 票所擔保者，至多僅為其受系爭土地移轉登記應向俋泰公司 支付之買賣價金，要無其於允諾支付系爭土地賣主價金後， 尚擔保買主國瑞公司價金給付之責，而被上訴人已以其所兌 付之502號支票，支付俋泰公司系爭土地買賣價金，如前所 述，自無上訴人所稱被上訴人違反系爭聲明書之情形 。再 依系爭聲明書文義，並無將501號支票交付杜孟真保管之約 定，且依杜孟真所證述其僅有保管256、257支票，未曾保管 501號支票乙節，除可證甲買賣契約第1條所載雙方同意上訴 人向杜孟真領取支票，應為256、257支票，並不包括501號 支票，益徵上訴人本無從向杜孟真領取501號支票，陳昌益 所為主觀意見既與系爭聲明書所載客觀文義不符，自不足為 有利上訴人之認定。再依前述，被上訴人依系爭聲明書聲明 擔保兌現之票據為501號支票，而非256、257支票，自難僅 因國瑞公司所開立之256、257支票未兌現，或上訴人未能向 杜孟真領取501號支票，而得認被上訴人該當系爭聲明書所 載之「可歸責被上訴人之因素到期支票無法兌現時則視同違 約」之情。 　⒌上訴人又主張系爭聲明書係為擔保501號支票兌現，501號支 票並未兌現，被上訴人已違反系爭聲明書云云。惟501號支 票係經發票人收回作廢，非經執票人提示而不獲付款（參不 爭執事項㈧），501號支票既係開立後經同意收回，而非提示 或交換發生退票情事，即難謂屬被上訴人以系爭聲明書承諾 避免遠期支票因「可歸責於被上訴人之事由」無法兌現情形 ，上訴人徒以501號支票最後未經付款，主張被上訴人違反 系爭聲明書之承諾云云，自無理由。 　⒍綜上，被上訴人並無該當系爭聲明書所載之違約情事，俋泰 公司尚不得依系爭聲明書之內容，請求被上訴人將系爭土地 移轉登記予上訴人。則無論系爭聲明書有無利益第三人契約 之性質，上訴人先位依系爭聲明書、系爭存證信函及民法第 269條，請求被上訴人將系爭土地移轉登記予上訴人，並無 理由。 　㈡上訴人備位及次備位依系爭聲明書、甲買賣契約第1條之約定 ，及併依系爭存證信函及民法第242條之規定請求金錢部分 ，為無理由： 　⒈上訴人主張：依系爭聲明書約定並參酌甲買賣契約第1條約定 內容，被上訴人未依系爭聲明書本旨之給付，伊得請求被上 訴人給付買賣價金3000萬元本息或併依系爭存證信函、民法 第242條之規定，代位請求被上訴人給付俋泰公司3000萬元 本息，並由伊代位受領云云，為被上訴人所否認，並以上揭 情詞辯。 　⒉按債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定外 ，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則，僅 債權人得向債務人請求給付。 　⒊查，被上訴人並無該當系爭聲明書所載之違約情事，業如前 述，且依甲買賣契約第1條、第2條分別約定：「甲方（按指 國瑞公司）向乙方（按指俋泰公司）所購買○○區○○段○○段00 000地號共計14.8坪土地及基地上建物（以下簡稱本買賣標 的），雙方同意購買價金為3000萬元整，經乙方同意付款方 式為開立109年12月30日支票，並交給見證律師保管。本買 賣的依約移轉過戶完畢（依謄本為準）雙方同意由陳意生向 保管律師領取支票」、「甲、乙雙方均應依債之本旨履行本 契約，若可歸責予甲方未依約兌現支票，經乙方限期通知未 果，乙方得解除本契約。契約解除後，由甲方將本買賣標的 返還乙方，乙方已兌現支票部分視為違約金予已（按應為「 以」之誤繕）沒收，剩餘支票應返還甲方。」且甲買賣契約 最後有記載簽署見證人杜孟真律師，及後附256、257支票正 面影本並有杜孟真律師簽名（原審卷第89至95頁）。又杜孟 真到庭作證亦證稱：其為甲買賣契約之見證人，並保管256 、257支票等情（原審卷第244至245頁），亦與甲買賣契約 所約定記載之內容相符。則依甲買賣契約第1、2條之約定， 可知國瑞公司係以256、257支票作為該買賣價金之給付，如 因可歸責國瑞公司而未依約兌現支票者，俋泰公司即得解除 甲買賣契約，國瑞公司則應將系爭土地返還俋泰公司。復觀 諸系爭存證信函乃俋泰公司依甲買賣契約第2條約定為解除 契約之意思表示，並請求國瑞公司應將系爭土地移轉登記予 上訴人（原審卷第177至182頁）。可見，甲買賣契約係出賣 人俋泰公司將系爭標的物以3000萬元價金出賣予買受人國瑞 公司，是該買賣契約之權利義務關係係發生於締約當事人俋 泰公司及國瑞公司間，被上訴人非甲買賣契約之締約當事人 ，本不因該買賣契約享受任何權利或負擔任何義務。是因國 瑞公司發生債務不履行時，係國瑞公司負有返還買賣標的物 予俋泰公司之義務，縱使本件俋泰公司就與國瑞公司間之買 賣契約有指定得受領價金者為上訴人，依前揭說明，上訴人 或俋泰公司亦僅得向國瑞公司主張權利，上訴人執甲買賣契 約備位、次備位請求被上訴人給付金錢或由其代俋泰公司受 領，均屬無據。 五、綜上所述，上訴人先位依系爭聲明書、系爭存證信函之約定 ，及民法第269條之規定，請求被上訴人應將系爭土地移轉 登記為上訴人所有，備位依系爭聲明書、甲買賣契約第1條 之約定，請求被上訴人應給付上訴人3000萬元本息，均非屬 正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。另上訴人追加次備位依系爭聲明書、系爭存 證信函、甲買賣契約第1條之約定，及民法第242條之規定， 請求被上訴人應給付俋泰公司3000萬元本息，並由上訴人代 為受領，亦無理由，應予駁回。上訴人追加之訴既經駁回， 假執行聲請即無所附麗，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第十四庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛 　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪 　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳韋杉

2025-03-25

TPHV-113-重上-434-20250325-1

重上
臺灣高等法院

確認債權存在等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第507號 上 訴 人 吳子宜 即備位被告 訴訟代理人 陰正邦律師 上 訴 人 利百代建設股份有限公司 法定代理人 陸文玲 備 位被 告 楊覃屏 楊覃弼 楊菀華 楊覃敦 上 四 人 訴訟代理人 張義群律師 張庭維律師 程光儀律師 上 一 人 複 代理 人 陳韋碩律師 被 上訴 人 白省三 許麗玉 共 同 訴訟代理人 黃秀珠律師 洪國誌律師 上 一 人 複 代理 人 吳宜恬律師 上列當事人間請求確認債權存在等事件，上訴人對於中華民國11 2年4月28日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第1288號第一審判 決提起上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面：　 一、按提起上訴，為當事人對於所受不利益之終局判決聲明不服 之方法，受勝訴判決之當事人，自無許其提起上訴之餘地； 至當事人所受判決是否對其不利，原則上應以原告起訴聲明 與判決主文之比較為準。即如無其他特別情事，以形式不服 說為原則，惟如裁判實質內容不利該當事人者，亦非無上訴 不服利益存在，即以實質說為例外（最高法院109年度台上 字第3229號判決意旨參照）。經查，被上訴人（下分稱姓名 ）於原審聲明請求：㈠先位之訴：確認被上訴人與上訴人吳 子宜（下合稱白省三等3人）共有，對於上訴人利百代建設 股份有限公司（下稱利百代公司）如原判決附表三（下逕稱 附表三）所示之土地（下合稱系爭土地）買賣價金債權，在 附表三餘額欄所示金額（合計新臺幣〈下同〉1億9536萬4796 元，下稱系爭債權）之範圍內存在，其中白省三之應有部分 為千分之77、許麗玉之應有部分為千分之623、吳子宜之應 有部分為千分之300。㈡備位之訴：請求備位被告楊覃屏、楊 覃弼、楊菀華、楊覃敦（下合稱楊覃屏等4人）與吳子宜（ 下合稱吳子宜等5人）應將被繼承人楊菀惠對於利百代公司 之系爭債權，分別移轉其中千分之77予白省三、其中移轉千 分之623予許麗玉（見原審卷㈡第345至347頁）。吳子宜以白 省三等3人對於利百代公司並無系爭債權存在為由，於原審 答辯聲明：被上訴人之先位及備位之訴均駁回（見原審卷㈠ 第167頁）。原審以白省三等3人對於利百代公司有系爭債權 存在為由，為被上訴人先位之訴勝訴判決（見本院卷第5至3 0頁），形式上與吳子宜於原審之答辯聲明不同，則吳子宜 對於原審判決提起本件上訴，自有上訴利益而為合法，先予 敘明。 二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴 訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體 ，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。經查，被上 訴人於原審列吳子宜、利百代公司為被告，先位聲明請求確 認白省三等3人共有，對於利百代公司有系爭債權存在，其 中白省三之應有部分為千分之77、許麗玉之應有部分為千分 之623、吳子宜之應有部分為千分之300，乃係確認白省三等 3人對利百代公司有系爭債權存在及白省三等3人共有系爭債 權之應有部分比例，本件訴訟標的對於吳子宜與利百代公司 有合一確定之必要，是吳子宜之上訴效力及於利百代公司， 爰將利百代公司併列為上訴人。又利百代公司之法定代理人 原為蔡盛鈞，嗣於本院審理中變更為陸文玲，茲據陸文玲具 狀聲明承受訴訟（見本院卷第77頁），核無不合，應予准許 。 三、又按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除 條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條 件成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未 確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之 訴訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第 一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之 效力（最高法院94年度台上字第283號、98年度台上字第148 6號判決意旨參照）。本件被上訴人於原審提起主觀預備合 併之訴（聲明如前所述）。原審就先位之訴為勝訴判決，就 備位之訴則未予審酌，惟依上開說明，備位之訴已因上訴人 對於原審判決不服提起上訴而隨同發生移審效力。又備位之 訴未經原審裁判，爰列吳子宜等5人為備位被告，併予敘明 。 四、利百代公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，就利百 代公司部分，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面：　　 一、被上訴人主張：白省三等3人於民國93年9月2日與訴外人劉 福壽、陳金錂、陳傳義（下稱劉福壽等3人）就投資「臺北 縣三重市新海段都市更新開發案」（下稱系爭開發案）簽立 投資協議書（下稱93年投資協議書），由當時伊等所控制之 利百代公司作為開發主體，向改制前臺北縣政府申請系爭開 發案；依93年投資協議書第三條第壹項第一款及第貳項第四 款約定，白省三等3人應使利百代公司取得系爭土地開發案 之區域內如93年投資協議書附件二、四、五所示約1500坪土 地，及給付合建保證金6000萬元，利百代公司則作價10億元 使白省三等3人成為利百代公司增資後之股東。而白省三等3 人已依93年投資協議書約定使利百代公司取得土地，利百代 公司亦依約將應給付予白省三等3人之土地買賣價款認列為 股東往來或應付帳款。嗣白省三等3人為確認彼此就系爭開 發案持有利百代公司之股權權益，乃於109年1月7日簽訂股 權確認書（下稱系爭股權確認書），約定白省三之投資比例 為千分之77、許麗玉之投資比例為千分之623、吳子宜之投 資比例為千分之300（下合稱系爭投資比例）；然因利百代 公司就白省三等3人前揭作價10億元增資轉股之債權，已先 就其中3億600萬部分為股份之登記，因此於系爭股權確認書 第7、8、9條約定，無論利百代公司應給付予白省三等3人之 金額以股東往來或應給付土地價款等名義，或逕以白省三等 3人其中任一人或指定名義人登載於利百代公司之帳務，其 權利均應依系爭投資比例由白省三等3人共有。而楊菀惠係 吳子宜之配偶，受白省三等3人之委託，出名向附表三「原 地主」欄所示地主（下合稱系爭地主）購入系爭土地後，出 售予利百代公司；因此利百代公司於106年7月31日所製作之 科目餘額明細表（下稱系爭科目餘額明細表）所列如原判決 附表三所示「暫估楊菀惠應付土地款」之12筆債權合計1億9 536萬4796元（即系爭債權），乃利百代公司應給付予白省 三等3人之土地買賣價款，自應按系爭投資比例歸屬於伊等 及吳子宜共有。爰依民事訴訟法第247條第1項規定提起先位 之訴，求為確認白省三等3人共有，對於利百代公司有系爭 債權存在，其中白省三、許麗玉、吳子宜之應有部分依序為 千分之77、千分之623、千分之300之判決。退步言之，楊菀 惠係受白省三等3人之委託，出名向系爭地主購入系爭土地 後，出售予利百代公司，而對於利百代公司有系爭債權，楊 菀惠與白省三等3人間就系爭債權成立借名登記契約，惟該 借名登記契約已因楊菀惠於109年1月24日死亡而終止，吳子 宜等5人為楊菀惠之繼承人，爰依繼承法律關係及類推適用 民法第541條第2項規定，提起備位之訴，求為命吳子宜等5 人將系爭債權分別移轉千分之77、千分之623予白省三、許 麗玉之判決。並㈠先位聲明：確認白省三等3人共有對於利百 代公司之系爭債權存在，其中白省三之應有部分為千分之77 、許麗玉之應有部分為千分之623、吳子宜之應有部分為千 分之300。㈡備位聲明：吳子宜等5人應將楊菀惠對於利百代 公司之系爭債權，分別移轉其中千分之77予白省三、其中移 轉千分之623予許麗玉。（原審就先位之訴部分，為被上訴 人勝訴之判決；上訴人不服，提起上訴，備位之訴部分，隨 同移審），並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人答辯意旨如下： 　㈠吳子宜則以：楊菀惠向系爭地主購入系爭土地後出售予利百 代公司，而對於利百代公司有系爭債權存在。被上訴人未能 舉證證明其等有出資購入系爭土地，且與楊菀惠就系爭債權 成立借名登記法律關係。又伊係受許麗玉脅迫而簽訂系爭股 權確認書，已於109年12月9日寄發台北台塑郵局第1718號存 證信函，依民法第92條第1項規定，撤銷簽訂系爭股權確認 書之意思表示，自不得依系爭股權確認書之比例確認股權。 退步而言，附表三序號1、2-2、3至5、7至12所示土地（即 除附表三序號2-1、6所示土地外之其餘土地，下合稱其餘土 地），均非系爭協議書約定同意作價10億元之土地，亦不能 列入白省三等3人約定以債作股之作價資產，是白省三等3人 對於利百代公司並無系爭債權存在，被上訴人先位之訴請求 確認系爭投資比例為無理由。又被上訴人並未與楊菀惠就系 爭債權成立借名登記法律關係，則被上訴人備位之訴請求吳 子宜等5人將系爭債權分別移轉千分之77、千分之623予白省 三、許麗玉，亦為無理等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。 　㈡利百代公司未於言詞辯論期日到場，惟據其於本院準備程序 及原審陳述及提出書狀略以：系爭債權為利百代公司向楊菀 惠購買土地之價款，非白省三等3人依93年投資協議書約定 為其等增資入股作價10億元之資產。又伊與楊菀惠約定系爭 土地價金尾款應於都市更新事業計劃完成6個月內結清，而 本件都更案採權利變換方式實施，嗣產權移轉登記後6個月 內結算給付，是系爭債權僅係暫估之金額，楊菀惠對伊尚無 債權存在等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被 上訴人於第一審之訴駁回。 三、楊覃屏等4人則以：楊菀惠將系爭土地出售予利百代公司， 利百代公司清償部分價金後，並稱所餘1億9536萬4796元之 價金待取得資金後再為清償，被上訴人與楊菀惠就系爭債權 並無借名登記法律關係存在，且楊菀惠非系爭股權確認書之 當事人，不受系爭股權確認書之拘束等語，資為抗辯。 四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實(見原審卷㈡第223 至226頁、本院卷第105頁、第183頁，並依判決格式增刪修 改文句)： 　㈠白省三等3人與劉福壽等3人於93年9月2日就系爭開發案簽訂9 3年投資協議書，有卷附93年投資協議書可稽（見原審卷㈠第 17至83頁）。 　㈡白省三等3人於109年1月7日簽訂系爭股權確認書，有卷附系 爭股權確認書可稽（見原審卷㈠第85至89頁）。 　㈢利百代公司於106年7月31日製作之科目餘額明細表摘要欄記 載「暫估楊菀惠應付土地款」等項金額合計為1億9536萬479 6元，負有附表三「餘額」欄、合計1億9536萬4796元之債務 未清償，有卷附科目餘額明細表可稽（見原審卷㈠第127頁） 。 　㈣楊菀惠於109年1月24日死亡，吳子宜、楊覃屏等4人分別為楊 菀惠之配偶、兄弟姐妹，均為楊菀惠之繼承人，有卷附楊菀 惠親屬繼承系統表可稽（見原審卷㈠第141頁）。 　㈤利百代公司前向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）對楊菀 惠各提起102年度重訴字第735號、102年度重訴字第1053號 請求移轉登記等事件（下合稱另案民事事件）；臺北地院10 2年度重訴字第735號民事判決利百代公司敗訴，利百代公司 不服提起上訴，於本院105年度重上字第124號審理中，與楊 菀惠成立訴訟上和解；另雙方就臺北地院102年度重訴字第1 053號判決各自敗訴部分，未提起上訴而告確定，有卷附臺 北地院102年度重訴字第735號判決及歷審裁判表、102年度 重訴字第1053號判決可稽（見本院卷第397至408頁、原審卷 ㈠第129至138頁）。 五、茲就兩造之爭點：㈠被上訴人先位之訴，請求確認白省三等3 人共有，對於利百代公司有系爭債權存在，白省三之應有部 分為千分之77、許麗玉之應有部分為千分之623、吳子宜之 應有部分為千分之300，有無確認利益？㈡若有，則白省三等 3人對於利百代公司有無系爭債權存在？共有之應有部分比 例如何？㈢被上訴人備位之訴，聲明請求吳子宜等5人將系爭 債權分別移轉千分之77、千分之623予白省三、許麗玉，有 無理由？說明本院之判斷如下： 　㈠被上訴人先位之訴請求確認白省三等3人共有，對於利百代公 司有系爭債權存在，白省三之應有部分為千分之77、許麗玉 之應有部分為千分之623、吳子宜之應有部分為千分之300， 有即受確認判決之法律上利益： 　⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 108年度台上字第1644號裁定意旨參照）。　 　⒉被上訴人先位之訴主張其等與吳子宜對於利百代公司有系爭 債權存在，共有之應有部分比例為系爭投資比例等語，為吳 子宜所否認；且吳子宜經本院闡明後，表明係對於原審判決 全部（含確認吳子宜對於利百代公司有系爭債權存在，應有 部分為千分之300）提起上訴（見本院卷第237至240頁）， 則白省三等3人與利百代公司間有無系爭債權存在、白省三 等3人共有之應有部分比例如何，即屬不明確。被上訴人提 起先位之訴，請求確認白省三等3人共有，對於利百代公司 有系爭債權存在，白省三之應有部分為千分之77、許麗玉之 應有部分為千分之623、吳子宜之應有部分為千分之300，自 有確認利益，應甚明確。故吳子宜辯稱：伊因繼承而就系爭 債權應有部分比例至少為3成（即千分之300），系爭債權為 楊菀惠所有，伊與楊覃屏等4人因繼承而共有系爭債權，被 上訴人就系爭債權應有部分千分之300部分，並無確認利益 云云（見本院卷第105頁、第210頁、第358至359頁），即無 可取。 　㈡依93年投資協議書約定，白省三等3人應使利百代公司取得該 協議書附件二、四、五所示約1500坪土地，及給付合建保證 金6000萬元，且以此等資產作價10億元計算白省三等3人認 購利百代公司增資發行新股之股權： 　⒈經查，白省三等3人與劉福壽等3人於93年9月2日就系爭開發 案簽訂93年投資協議書乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭 執事項㈠）。依該協議書第三條第貳項投資認股及資產作價 原則約定：「一、利百代公司將依公司營運資金需要陸續增 資，實收資本額預計增加為至少32億元……。二、於利百代公 司實收資本額達32億元以前，就利百代公司因營運資金需要 所進行之各次增資，除本協議書另有約定外，各投資人同意 按股權比例，即甲方（指白省三等3人）佔百分之23.5（總 投資金額為7億5200萬元）、乙方（指劉福壽等3人）佔百分 之76.5（總投資金額為24億4800萬元）方式投資認購……三、 就利百代公司增資發行新股之股權認購方式，甲方依下列第 四、五、六項（即93年投資協議書第三條第貳項第四至六款 ）之約定認購……」（見原審卷㈠第21至23頁），可見利百代 公司因系爭開發案而增資32億元，白省三等3人按股權比例 百分之23.5計算總投資金額為7億5200萬元，並依該協議書 同條項第四至六款約定計算白省三等3人認購利百代公司增 資發行新股之股權。 　⒉次查，依93年投資協議書第二條、第三條第壹項第一款、第 貳項第四款約定，白省三等3人負責與該協議書附件（下逕 稱附件）二A欄所示土地（以持分換算實際土地面積為587.1 6坪）之所有權人簽訂買賣契約、與附件四A欄所示土地（以 持分換算實際土地面積為916.36坪）之所有權人簽訂合建契 約，並支付保證金1269萬元；白省三等3人透過股東往來， 以其所得控制之股東借款予利百代公司支付買賣價金或合建 保證金4742萬元之方式，由利百代公司與附件二B欄所示土 地之所有權人簽訂買賣契約或取得所有權，與附件四B欄所 示土地之所有權人簽訂合建契約；白省三等3人負責使利百 代公司或其指定之第三人取得附件三所示土地所有權，並使 附件五所示土地地主與利百代公司簽訂委建或合建契約（見 原審卷㈠第18至19頁）；白省三等3人就已簽約或承諾取得如 附件二A欄所示之土地、透過股東往來等方式借款予利百代 公司取得附件二B欄所示土地、就附件四A欄所示土地之所有 權人簽訂合建契約所支付之保證金1269萬元、透過股東往來 等方式借款利百代公司支付保證金4742萬元，而與附件四B 欄所示土地之所有權人簽訂合建契約等資產作價10億元（見 原審卷㈠第23頁），並依同條項第五至六款約定計算認購利 百代公司增資發行新股之股權數額（見原審卷㈠第23至27頁 ）。依上可知，白省三等3人依系爭股權確認書約定，負責 使利百代公司取得附件二所示土地約1503.52坪（計算式：5 87.16坪+916.36坪=1503.52坪），且負擔或借款予利百代公 司支付附件四所示土地合建契約之保證金合計6011萬元（計 算式：1269萬元+4742萬元=6011萬元），上開資產合計作價 為10億元。 　⒊又查，93年投資協議書第三條第壹項第二款約定：「甲方（ 即白省三等3人）除所承諾使利百代公司取得如附件二、附 件三所示土地所有權外，甲、乙雙方同意因實際執行需要， 必要時甲方有權將附件二A欄所示土地換算持分面積不超過1 00坪範圍內可以將上開買賣改為合建，惟若因此使附件二所 示土地面積不足1500坪者，甲方應連帶負責補足，使利百代 公司以買賣方式取得不低於1500坪；同時甲方亦有權將如附 件四所示合建土地改為買賣或委建方式取得，並將如附件五 所示委建或合建土地，改以買賣方式取得；惟依上開變更執 行結果，利百代公司所購買土地面積，以不超過持分換算實 際面積3500坪為原則……」（見原審卷㈠第21頁）。93年投資 協議書並約定將附件四土地之合建契約保證金列入白省三等 3人作價10億元之資產，並據以計算白省三等3人認購利百代 公司增資發行新股之股權，復約定白省三等3人得因實際執 行需要，將附件四、五所示土地改以買賣方式取得；而遍觀 白省三等3人與劉福壽等3人就93年投資協議書附件一所約定 之基本條件，並未約定白省三等3人使利百代公司購入取得 之土地，不包括附件四、五所示之土地（見原審卷㈠第41頁 ），徵以白省三等3人乃係以使利百代公司有權使用系爭開 發案內之土地，並據此作價認購增資新股，是白省三等3人 以買賣方式取得附件四、五所示土地而支出之買賣價金，亦 得列入作價10億元之資產範圍內，始符白省三等3人與劉福 壽等3人簽訂93年投資協議書約定之真意。 　⒋準此，依93年投資協議書約定，白省三等3人應使利百代公司 取得該協議書附件二、四、五所示約1500坪土地，及給付合 建保證金6000萬元，且以此等資產作價10億元計算白省三等 3人認購利百代公司增資發行新股之股權乙節，堪以認定。 　㈢白省三等3人已依93年投資協議書約定，使利百代公司取得系 爭土地，且利百代公司已將應給付白省三等3人系爭土地之 買賣價金認列應付帳款： 　⒈經查，附表三序號2-1、6所示土地，屬附件二A欄所示之土地 ；序號7、9、11、12所示土地，屬附件四A欄所示之土地； 序號1、3、4、10所示土地，屬附件四B欄所示之土地；序號 2-2、5、8所示土地，屬附件五所示之土地等節，有卷附93 年投資協議書之附件二--A欄、四--A欄、四--B欄、五可稽 （見原審卷㈠第47頁、第51至57頁），且為兩造所不爭執（ 見原審卷㈡第226頁），可見系爭土地屬附件二、四、五範圍 內之土地。其次，楊菀惠向系爭地主購入系爭土地後，與利 百代公司簽訂不動產買賣契約書、增補契約書，將系爭土地 出售予利百代公司乙節，有卷附不動產買賣契約書、增補契 約書、本行支票為憑（見原審卷㈠第333至442頁）；吳子宜 並自陳楊菀惠已將系爭土地所有權移轉登記予利百代公司等 語（見本院卷第96至97頁）。而楊菀惠為吳子宜之配偶，楊 菀惠受白省三等3人委託出名購買系爭土地（詳如後述）後 移轉登記予利百代公司，並於另案民事事件陳稱：93年投資 協議書約定作價10億元之資產均已移轉登記給利百代公司等 語（見原審卷㈡第323頁）。依上各節，可見白省三等3人已 依93年投資協議書約定，使利百代公司取得系爭土地所有權 ，系爭土地自屬93年投資協議書約定作價10億元範圍內之資 產。 　⒉次查，觀諸白省三等3人於109年1月7日簽訂之系爭股權確認 書第二條約定：「甲方（即白省三等3人）原持有資產經雙 方同意作價10億元：⒈與上開都更土地範圍內（即系爭開發 案土地）與地主簽定合建契約書約6000坪，已給付地主保證 金約6000萬元（確實金額以合建契約給付為準）。⒉已購買 上開都更範圍內土地1500坪（尚有未付清之土地價金及稅費 ）之土地總價金94000萬元」（見原審卷㈠第85頁）。惟關於 地主保證金之數額尚記載「確實金額以合建契約給付為準」 ，且遍觀系爭股權確認書全文，所稱「已購買上開都更範圍 內土地」並無以93年投資協議書附件二所示土地為限，可見 系爭股權確認書約定作價10億元之資產，當包括系爭土地。 吳子宜徒以系爭股權確認書記載「已購買上開都更範圍內土 地1500坪」，與附件二所示土地面積大致相符為由，辯稱： 除附表三序號2-1、6所示土地總價金為上開約定作價10億元 之資產外，其餘土地之總價金非作價10億元範圍內之資產云 云（見本院卷第184頁）；利百代公司辯稱：系爭土地均非9 3年投資協議書約定作價10億元之資產云云，均無可取。 　⒊又查，楊菀惠於另案民事事件提出答辯狀，稱：白省三等3人 與劉福壽等3人於93年9月2日簽訂93年投資協議書而投資系 爭開發案，白省三等3人係代表該協議書附件七「雙方提供 利百代公司股權閉期間讓與名單」甲方欄所示之投資人（下 合稱甲方人員），甲方人員多方努力已陸續或與地主簽訂合 建契約，或已承買、或預定承買等方式，整合協調；因系爭 開發案資金需求龐大，白省三等3人先尋求陳傳義洽談合作 投資可能性，繼由陳傳義引介劉福壽、陳金鋑，依93年投資 協議書雙方同意作價10億元，約定由利百代公司改組後，由 劉福壽等3人入主，且需陸續增資至32億元，由白省三等3人 持有公司股權23.5%，劉福壽等3人持有股權76.5%等語，為 兩造所不爭執（見本院卷第13頁、第185頁）。吳子宜為楊 菀惠之配偶，由楊菀惠出名購買系爭開發案之相關土地（含 系爭土地），並由吳子宜處理該等事務乙節，業據吳子宜於 另案民事事件證述在卷，且為兩造所不爭執（見兩造不爭執 事項㈣、原審卷㈡第320頁、本院卷第185頁、第201至202頁） 。而吳子宜依93年投資協議書約定，與被上訴人共同負責使 利百代公司取得附件二、四、五所示土地，業如前述，可見 白省三等3人係透過吳子宜而委託楊菀惠出名購買系爭土地 並出售予利百代公司，是楊菀惠與白省三等3人就購買及出 售系爭土地予利百代公司成立借名登記法律關係，堪以認定 。上訴人辯稱：被上訴人與楊菀惠就購入及出售系爭土地予 利百代公司乙情，並未成立借名登記法律關係云云，即無可 取。 　⒋再查，白省三等3人與劉福壽等3人簽訂93年投資協議書目的 ，在於引進劉福壽等3人資金，使得利百代公司取得附件二 、四、五等土地以進行系爭開發案，業據93年投資協議書第 二條約定明確（見原審卷㈠第17至19頁）。而利百代公司與 楊菀惠就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書，均由吳子宜擔 任楊菀惠之連帶保證人（見原審卷㈠第336頁、第350頁、第3 52頁、第378頁、第386頁、第394頁、第400頁、第408頁、 第412頁、第420頁、第432頁、第442頁），利百代公司自當 知悉其取得系爭土地乃白省三等3人依93年投資協議書所為 ，且係白省三等3人委託楊菀惠出名購入及出售。而利百代 公司將應給付系爭土地價金餘額合計1億9536萬4796元，於 科目餘額明細表列為「暫估楊菀惠應付土地款」之應付帳款 （見兩造不爭執事項㈢），自屬將應給付白省三等3人之系爭 土地價金認列為應付帳款，則白省三等3人對於利百代公司 有系爭債權存在乙節，堪以認定。至於利百代公司與楊菀惠 就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書、不動產買賣增補契約 書關於尾款之付款期限約定：「尾款……訂於甲方（即利百代 公司）取得本約土地產權及都市更新計劃完成6個月內付清 」（見原審卷㈠第334頁、第351頁、第375頁、第383頁、第3 91頁、第397頁、第405頁、第409頁、第418頁、第429頁、 第439頁），充其量僅能證明系爭土地價金尾款之清償期， 尚難據此而認利百代公司並無系爭債權存在。則利百代公司 據此辯稱：系爭債權僅係暫估之金額，並無 　　系爭債權存在云云，即無可取。 　⒌基上，白省三等3人已依93年投資協議書約定，使利百代公司 取得系爭土地，且利百代公司已將應給付白省三等3人系爭 土地之買賣價金認列應付帳款，堪以認定。 　㈣白省三等3人於109年1月7日簽訂系爭股權確認書，約定其等 共同之系爭債權應有部分比例為白省三為千分之77、許麗玉 為千分之623、吳子宜為千分之300： 　⒈經查，白省三等3人與訴外人萬家福股份有限公司（下稱萬家 福公司）、陳武吉於92年9月1日簽訂協議書，約定其等共同 出資投資利百代公司進行系爭開發案，其中白省三出資2700 萬元、許麗玉出資6800萬元、吳子宜以其持有土地作價2000 萬元及以酬勞受益2200萬元作價出資，利百代公司原登記資 本額為6500萬元，於公司重整時各依出資比例調整，嗣各投 資人之股權輾轉轉讓後，由白省三等3人共同持有利百代公 司6500萬元等節，有卷附協議書、系爭股權確認書可稽（見 原審卷㈡第65至67頁、卷㈠第85頁），故白省三等3人於簽訂9 3年投資協議書前，業已分別以現金或以土地及酬勞等作價 投資利百代公司。其後白省三等3人與劉福壽等3人簽訂依93 年投資協議書，約定白省三等3人使利百代公司取得附件二 、四、五等土地以進行系爭開發案，並以附件二、四、五土 地之買賣價金或合建保證金作價10億元計算股權；而93年投 資協議書附件七所示之甲方人員以承買、預定承買或與地主 簽訂合建契約方式，使利百代公司取得附件二、四、五所示 土地，均如前述，可見白省三等3人於簽訂93年投資協議書 後，復以支付土地買賣價金或合建保證金之方式，作價出資 利百代公司。準此，白省三等3人分別以現金、土地及酬勞 、受讓他人股權、支付土地買賣價金或合建保證金等方式出 資利百代公司，堪以認定。 　⒉次查，白省三等3人於109年1月7日簽訂系爭股權確認書，為 兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡）。觀諸系爭股權確認 書第1條、第2條、第4至6條約定，白省三等3人就其等持有 利百代公司之資本額原為6500萬元，於簽訂93年投資協議書 時，協議減資為310萬元；而依93年投資協議書約定之資產 作價10億元，扣除未付土地價金款3億8598萬6500元後，合 計為6億1711萬3500元（計算式：310萬元+10億元-3億8598 萬6500元=6億1711萬3500元），確認白省三等3人就上開6億 1711萬3500元之投資比例為：白省三之投資比例為千分之77 、許麗玉之投資比例為千分之623、吳子宜之投資比例為千 分之300等節，有卷附系爭股權確認書可稽（見原審卷㈠第85 頁）。 　⒊細繹系爭股權確認書第7條約定：「關於前開與乙方（即劉福 壽等3人）投資協議書約定由利百代公司『配合乙方及利百代 公司增資於符合公司法、稅法及商業會計原則條件下，透過 抵繳、支付憑證或現金流程等方式，用以抵繳甲方依前揭權 益值約定為投資認股之部分金額』乙節，在利百代公司選擇 以現金流程方式，逕以股東往來、支付土地款或其他等、名 義給付『甲方』任一人或指定人時，其用以作為『甲方』之認股 款者，三方應依前揭比例認股登記股權；對於利百代公司以 任何方式就上開甲方權益值以抵繳約定為投資認股之已登記 股權計：30600萬元，三方同意依前揭投資比例互為找補登 記」、第8條約定：「有關原以『投資協議書附件七』所示名 義（即甲方人員）認股時，三方（即白省三等3人）均應責 成該等認股名義人無條件接受本股權確認書投資比例之約束 ，吳子宜應負責楊菀惠及新里族投資股份有限公司已認股股 權登記之部分亦依本約定辦理，凡有超出或低於比例者，均 應於109年12月30日以前依該比例無條件調整持股」、第9條 約定：「甲方（即白省三等3人）應收受利百代公司依照投 資協議書應給付價金10億元之應付價款餘額時（扣除登記30 600萬元股權金額），該金額無論以股東往來或應給付之土 地款等名義，逕以甲方『任一人』或指定人名義登載於公司之 帳務，其權利均屬甲方三人依上開投資比例持有，日後利百 代公司在辦理增資認股時，亦應依甲方三人上揭投資比例辦 理股權登記」（見原審卷㈠第85至87頁）。白省三等3人乃係 以現金、土地及酬勞、受讓他人股權、支付土地買賣價金或 合建保證金等方式出資利百代公司，並由自己或推由93年投 資協議書附件七所示之甲方人員以承買、預定承買或與地主 簽訂合建契約方式，使利百代公司取得附件二、四、五所示 土地，可見白省三等3人出資利百代公司之資金往來繁雜， 始為上開約定，確認利百代公司以白省三等3人之任一人或 其指定人名義登記於公司帳務，其權利概由白省三等3人依 系爭投資比例共同持有，以利雙方持股調整及股權比例登記 。 　⒋利百代公司將系爭土地買賣價額餘額即系爭債權列載為白省 三等3人指定之楊菀惠名下，已如前述，則依系爭股權確認 書約定，系爭債權係由白省三等3人依系爭投資比例共同持 有。準此，白省三等3人對於利百代公司有系爭債權存在， 並依系爭投資比例共有系爭債權乙節，堪以認定。則白省三 等3人因其等出資利百代公司之方式及金額繁雜，為利於利 百代公司辦理股權登記，遂以系爭股權確認書約定，以白省 三等3人之任一人或其指定人名義登記於公司帳務，概依系 爭投資比例持有債權，自無以被上訴人實際出資數額如何為 據。故吳子宜辯稱：被上訴人未能舉證證明其等有出資購買 系爭土地，其主張白省三等3人依系爭投資比例而共有系爭 債權為無理由云云，自無可取。 　⒌吳子宜又辯稱：伊係遭許麗玉脅迫而簽訂系爭股權確認書， 已於109年12月9日寄發台北台塑郵局第1718號存證信函，依 民法第92條第1項規定，撤銷簽訂系爭股權確認書之意思表 示云云，固有卷附上開存證信函可稽（見原審卷㈠第175至18 0頁）。惟該存證信函僅能證明吳子宜以其遭許麗玉脅迫為 由，撤銷簽訂系爭股權確認書之意思表示，然吳子宜就許麗 玉如何脅迫而令為簽訂系爭股權確認書之意思表示乙節，未 能舉證以實其說（見本院卷第185頁），則吳子宜上開抗辯 ，即無可採。 　㈤綜上，白省三等3人於簽訂93年投資協議書前、後，分別以現 金、土地及酬勞、受讓他人股權、支付土地買賣價金或合建 保證金等方式，出資利百代公司，並由自己或推由93年投資 協議書附件七所示甲方人員，以承買、預定承買或與地主簽 訂合建契約等方式，使利百代公司取得系爭土地，利百代公 司則將應給付白省三等3人系爭土地之買賣價金認列應付帳 款；然因白省三等3人出資利百代公司之方式及金額過於繁 雜，白省三等3人乃於109年1月9日簽訂系爭股權確認書，確 認利百代公司以白省三等3人之任一人或其指定人名義登記 於公司帳務，其權利概由白省三等3人依系爭投資比例共同 持有，以利雙方持股調整及股權比例登記。因此，利百代公 司將系爭土地買賣價額餘額即系爭債權列載為白省三等3人 指定之楊菀惠名下，依系爭股權確認書約定，系爭債權自應 由白省三等3人依系爭投資比例共同持有。故被上訴人先位 之訴請求確認白省三等3人共有，對於利百代公司有系爭債 權存在，白省三之應有部分為千分之77、許麗玉之應有部分 為千分之623、吳子宜之應有部分為千分之300，洵屬有據。 　㈥末按主觀預備合併之訴之條件關係，僅為裁判之條件，而非 審理之條件，於先位之訴全部無理由時，方就備位之訴為裁 判，如先位之訴為有理由，備位之訴即無庸予以裁判。被上 訴人先位之訴既有理由，則被上訴人備位之訴請求吳子宜等 等5人將系爭債權分別移轉千分之77、千分之623予白省三、 許麗玉部分，自毋庸審酌，附此敘明。 六、從而，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認 白省三等3人共有，對於利百代公司有系爭債權存在，其中 白省三、許麗玉、吳子宜之應有部分依序為千分之77、千分 之623、千分之300，為有理由，應予准許。原審就先位之訴 部分為被上訴人勝訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，吳子宜聲請向利百代公司函調系爭土地 移轉登記予利百代公司之文件，確認是否由許麗玉承辦處理 移轉登記事宜乙節（見本院卷第96頁），即無調查之必要。 另兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第463條、 第385條第1項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二十四庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭顏毓 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊雅清 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳心婷　　 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江珮菱

2025-03-25

TPHV-112-重上-507-20250325-1

上易
臺灣高等法院高雄分院

給付買賣價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第313號 上 訴 人 郭黃枝 被上訴人 蔡加同 訴訟代理人 曾胤瑄律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年9月16日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第907號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：上訴人之父黃同言去世後，遺有坐落高雄市○○ 區○○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地），應有部分 各2分之1。上訴人於民國109年8月21日與被上訴人簽立土地 買賣預訂書，約定：「一、土地座落：高雄市○○區○○○段000 0、0000地號土地等7分之1部分待分割完後再正式買賣契約 （以分割臨○○○段0000地號前面為主）」、「二、買賣總價 款新臺幣（下同）880,000元」（下稱系爭契約）。所謂7分 之1係上訴人依當時所認知之繼承人數為7人，每人應繼分即 各7分之1，據此計算上訴人至多可出賣之土地應有部分各僅 14分之1。嗣上訴人提起遺產分割之訴（下稱另案），始知 黃同言尚有養女王黃寶惜同可繼承，上訴人應繼分實為8分 之1，另案亦據此為判決分割遺產確定，至此上訴人可繼承 系爭土地應有部分為16之1（即18/288），上訴人並將此情 告知被上訴人。嗣王黃寶惜在另案判決確定不久後死亡，上 訴人繼承王黃寶惜3分之1遺產，即系爭土地應有部分各11/2 88（下合稱系爭應有部分），上訴人應有部分因此增為29/2 88（18/288＋11/288＝29/288）。上訴人完成繼承登記後，因 有前揭應有部分增加情事，被上訴人應允要補給上訴人買賣 價差，兩造乃就系爭應有部分成立另一買賣契約，上訴人遂 將權狀交予被上訴人辦理所有權移轉登記，將上訴人名下應 有部分29/288全部讓與登記予被上訴人指定之人蔡美蓮。詎 被上訴人否認有另為價購系爭應有部分之事，爰依民法第34 5條第1項、第179條規定，請求給付或返還買賣價金。聲明 ：被上訴人應給付上訴人537,778元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（上訴人於原 審另依民法第179條規定，對蔡美蓮求為返還登記系爭應有 部分，而提起備位之訴部分，經原審判決上訴人敗訴後，未 據上訴，不在本院審理範圍）。 二、被上訴人則以：上訴人與被上訴人洽談買賣事宜時，表示可 實際控制系爭土地應有部分7分之1，待分割完成後，即可交 付土地應有部分7分之1予被上訴人，而被上訴人所有之工廠 位在系爭土地旁，對於土地價格十分瞭解，方會以88萬元向 上訴人為購買。另案判決確定後，被上訴人發現上訴人應有 部分僅有16分之1，與原約定7分之1相差甚多，上訴人遂主 動告知被上訴人，可連同系爭應有部分，計29/288一併移轉 過戶，被上訴人無奈僅能接受等語，資為抗辯。 三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：原判 決廢棄；被上訴人應給付上訴人537,778元本息。被上訴人 答辯聲明：上訴駁回。 四、本院判斷： 　㈠上訴人是否就其土地應有部分29/288，與被上訴人達成以88 萬元出售之買賣合意？ 　⒈證人即地政士王文士證稱：當初被上訴人通知我去被上訴人○ ○住宅幫他們辦理這兩筆土地的移轉登記，他們表示均已談 妥，我跟上訴人確認應有部分是全部或部分出售，上訴人明 確表示全部出售，我怕她聽不懂，還換算持分面積給上訴人 瞭解，上訴人表示對、全部出售。為了慎重起見，我再把移 轉登記文件製作好後，請上訴人詳閱並再跟她說明一次，確 認沒有問題再請上訴人親自簽名；上訴人說全部出售價金88 萬，其已經收齊全部款項；上訴人有交所有權狀、印鑑證明 、身分證正反面影本給我，當時權狀持分就是288分之29； 我不清楚上訴人有無跟被上訴人講有另外繼承姐姐的部分， 他們僅跟我提及成交價是88萬元（原審訴字卷第258-259、2 63-264頁），衡以王文士係承辦上該登記案件前始認識被上 訴人，報酬亦由兩造共同負擔（同上卷第261-262頁），無 證據證明證人與被上訴人間有何特殊或密切情誼，則王文士 當無刻意偏頗被上訴人而甘冒偽證風險之動機及必要，所證 上情堪可採信。是而被上訴人主張：上訴人訂約後，實際所 能移轉之應有部分僅29/288，雖不足契約約定之1/7，然被 上訴人無奈僅能接受而完成交易乙節，洵屬有據。 　⒉上訴人雖以契約交易標的所載「7分之1」並非應有部分，而 係指其對被繼承人黃同言之「應繼分」，因當時其所知繼承 人僅有7人，嗣經提起另案分割遺產訴訟後，始知黃同言尚 有1名養女黃王寶惜云云（原審審訴卷第63-65頁）。然觀上 訴人在109年12月18日另案民事起訴狀已將黃王寶惜列為被 告，且除書狀內容主張上訴人應繼分為8分之1外，其所檢附 「108年1月18日」製作之繼承系統表中，亦明列黃王寶惜為 繼承人（另案卷一第13-19頁），可見上訴人於109年8月21 日簽訂系爭契約時，即知黃王寶惜為繼承人之事實，且上訴 人應繼分為「8分之1」。是上訴人主張之上情，顯與事證不 符。對照上訴人另案起訴主張：「兩造均為黃同言之繼承人 ...高雄市○○區○○○段0000地號部分為陸地外，其餘部分及同 段1371號土地均位在海中，上訴人已覓得買主，惟其他繼承 人不出面辦理繼承及處理出售土地事宜，致無法協議分割」 （原審審訴卷第18頁），及契約第1條約定：「一、土地座 落：高雄市○○區○○○段0000、0000地號土地等7分之1部分待 分割完後再正式買賣契約（以分割臨○○○段000地號前面為主 ）」（原審審訴卷第15頁），可知兩造於洽商買賣時即有先 對土地現況進行瞭解，並約定上訴人應將特定範圍及位置之 土地（即靠被上訴人廠房所在同段1373地號土地部分）於分 割後交付被上訴人，上訴人並明知其能繼承之應有部分不足 用以履約，而尚須取得其他繼承人之應有部分，因此提起另 案訴訟並道以：「其他繼承人不出面辦理繼承及『處理出售 土地事宜』，致無法協議分割...」之訴訟目的。此情即徵被 上訴人主張：上訴人訂約時承諾其可實質控制而出售之應有 部分為1/7，然上訴人於另案確定判決後，卻仍無法履行其 承諾，適因黃王寶惜死後而由上訴人繼承取其部分應有部分 併予交付，被上訴人始而接受，嗣再自行設法取得其他應有 部分等情，堪予採信。此觀系爭土地共有人黃國章之應有部 分35/288嗣遭法院拍定後，被上訴人指定之登記名義人蔡美 蓮旋即行使共有人優先承買權，以615,168元購得黃國章之 應有部分，益證其事（原審訴字卷第145-146頁）。 　⒊上訴人雖主張其繼承自黃王寶惜之系爭應有部分，係與被上 訴人成立另一買賣契約，因被上訴人當時稱欲以44萬元向陳 國貞購買其應有部分1/32（持有比例為上訴人應有部分之一 半），屆時再一起結算，其因與被上訴人是好鄰居，因此就 信任被上訴人云云（本院卷第41、69頁）。然依本件及另案 卷證所示，上訴人住所均載為「高雄市○○區○○○路000號0樓 之0」，未見有何○○住處之記載，所稱與被上訴人因同為○○ 鄰居而有所信任乙節，已與事實不符。並參以上訴人出售之 應有部分，與陳國貞之應有部分本屬各自獨立而互無牽涉， 且陳國貞是否有意出售及售讓價額為何均屬未定（依上訴人 所陳，陳國貞當時人在海外遲未返國；本院卷第41頁），則 上訴人自無在已將其全部應有部分（即29/288）讓與登記予 被上訴人指定之人情況下，尚等待被上訴人與陳國貞交易後 再行結算之必要，尤以上訴人所指未付價款高達53萬餘元， 且陳述非其能力所能負荷（本院卷第39頁），則衡諸常情， 上訴人益當會簽立書面載明其事，以維自身權益，然卻無此 行舉。是以上訴人主張此節，顯與事理常情不符而非可信。 至上訴人於本院聲請訊問其女郭晴欣，以證明被上訴人有應 允待其向陳國貞價購後再一同結算上該增加讓與之部分（11 /288），然依上訴人於原審所陳：上訴人係由其「兒子」陪 同前去被上訴人住處，始終未提及其女有陪同前往且聽聞所 指情節之事，上訴人並在王文士已對其為不利證述情形下， 猶表示無其他主張及舉證（原審訴字卷第267頁），則上訴 人迄本院審理時始為上該聲請，顯係臨訟編纂之妄詞，難期 能對待證事實有所釐清，且關於上訴人以88萬元出售之標的 範圍包括系爭應有部分乙節，已據客觀中立之第三人王文士 為與卷存事證及情理相符之證述如前，故無贅為該無益訊問 之必要。 　㈡綜上，上訴人既以88萬元出售系爭土地應有部分29/288，被 上訴人並已交付88萬元予上訴人，上訴人自無再行請求支付 買賣價金之餘地。而被上訴人指定之蔡美蓮因上該買賣而受 讓登記為是該應有部分之所有權人，並非無法律上原因，上 訴人依民法第179條規定請求返還不當利得，亦屬無據。 五、綜上所述，上訴人依民法第345條、第179條規定，請求被上 訴人給付537,778元本息，不應准許。原審為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官 許明進 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 周佳佩 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 蔣志宗 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　駱青樺

2025-03-25

KSHV-113-上易-313-20250325-1

重上
臺灣高等法院高雄分院

所有權移轉登記

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度重上字第17號 上 訴 人 許立經 許立緯 許瑞勝 共 同 訴訟代理人 王進勝律師 被 上訴人 林蕙瑗(即林衡寬之承受訴訟人) 訴訟代理人 李永然律師 吳任偉律師 朱萱諭律師 被 上訴人 林方世 林南英 彭若涵（即林衡儀之承受訴訟人） 林仁布 林立平 張知惠 林仁及 林本仁 林飛月 林介今 林則禹 潘林衡靜 莊靜和 林衡柔 顏明誠 顏明格 嘉門益子 嘉門英威 嘉門剛威 九矢雅江 柳田英里 柳田晃宏 吳宗叡 吳宗洲 吳佳原 林穎豐 林慧蓉 參 加 人 黃淯琳 訴訟代理人 宋明政律師 複 代理人 伍亮儒律師 參 加 人 黃瓊儀 訴訟代理人 林岡輝律師 林桂子律師 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國11 1年11月30日臺灣高雄地方法院107年度重訴字第62號第一審判決 提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月18日言詞辯論終結， 判決如下： 　　主　文 一、原判決廢棄。 二、被上訴人彭若涵應就被繼承人林衡儀公同共有坐落高雄市鼓 山區鼓南段三小段913、914、915、916地號土地辦理繼承登 記。　 三、被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同 共有坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914、915、916地 號土地辦理繼承登記。 四、被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被 繼承人顏明宏公同共有坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913 、914、915、916地號土地辦理繼承登記。　 五、被上訴人應於上訴人給付新臺幣10,718,368元之同時，將高 雄市鼓山區鼓南段三小段913、914地號土地所有權全部，移 轉登記予上訴人許瑞勝單獨所有；及將同小段915、916地號 土地所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯應有部 分各1/2。 六、第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。參加訴訟費用由 參加人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按民事事件涉及外國人或外國地者，為涉外民事事件，內國 　　法院應先確定有國際管轄權，始得受理，次依內國法之規定 　　或概念，就爭執之法律關係予以定性後，決定應適用之法律 　　（即準據法）。本件被上訴人林仁及、林仁本為美國國籍（ 見原審卷一第140、159頁中華民國統一證號基資表），柳田 英里（原名楊思瑛）、柳田晃宏（原名楊思維）已歸化日本 國國籍（見原審卷二第267、275頁戶籍資料），本件具有涉 外因素，屬涉外民事事件。關於涉外事件之國際管轄權誰屬 ，涉外民事法律適用法並無明文規定，故除由我國法院行使 管轄權，有明顯違背當事人間實質公平及程序迅速經濟等特 別情事外，原則上均應認我國法院有管轄權，並應參酌民事 訴訟法有關管轄規定之法理，妥適決定之。上訴人起訴主張 坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914、915、916地號土 地（下稱系爭913、914、915、916地號土地，合稱系爭土地 ）為林熊祥之遺產，為被上訴人與其他繼承人公同共有，其 本於承租人之地位就系爭土地有優先購買權，依兩造簽立之 優先承買契約書請求被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就 其被繼承人林衡達公同共有部分，嘉門益子、嘉門英威、嘉 門剛威、九矢雅江應就其被繼承人顏明宏公同共有部分，辦 理繼承登記，被上訴人並應於上訴人給付買賣價金餘款之同 時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，參酌民事訴訟法 第53條第1款、第10條第2項規定，本件訴訟標的之權利或義 務為被上訴人所共同，且系爭土地所在地在我國，於我國法 院審判無違當事人間之實質公平，裁判之適正、妥適、正當 ，程序之迅速、經濟等民事訴訟法理之特別情事存在，應認 我國法院就本件有管轄權。再按法律行為發生債之關係者， 其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無 明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依 關係最切之法律。法律行為所生之債務中有足為該法律行為 之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為 關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法 推定為關係最切之法律，涉外民事法第20條定有明文。依上 訴人所為請求，兩造間無明示之意思定應適用之法律，且上 訴人就系爭土地之租賃關係、承買契約書簽約地及土地所在 地均在我國，其關係最切之法律應為我國法，本件應以我國 法為準據法。 二、被上訴人除林蕙瑗外，其餘被上訴人均未於言詞辯論期日到 場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人 之聲請，由其一造辯論而為判決。 三、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第 45條定有明文。上訴人許立緯雖領有身心障礙證明，惟障礙 類別為第7類（即神經、肌肉骨骼之移動相關構造及其功能 ），因其長期不良於行，符合第7類中肌肉力量功能（下肢 ）障礙，而經醫院鑑定為中度身心障礙，有身心障礙證明、 衛生福利部發布之「身體系統構造或功能之類別、鑑定向度 、程度分級與基準」、高雄醫學大學附設中和紀念醫院民國 113年6月13日函可稽（見本院卷二第123、420頁、卷三第17 5頁），許立緯非因精神障礙或其他心智缺陷領有上開證明 ，自有訴訟能力。 四、原審被告林衡儀於111年5月31日死亡，其繼承人為彭愛慈、 彭姝純、彭若涵，其中彭愛慈、彭姝純已拋棄繼承，經上訴 人為彭若涵聲明承受訴訟，有該書狀暨所附林衡儀除戶謄本 、繼承人戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢資料可 參（見本院卷一第271至287頁），核無不合，應予准許。　 五、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。上訴人請求被上 訴人移轉系爭土地所有權，原審被告林衡儀公同共有系爭土 地，林衡儀死亡後，其繼承人彭若涵迄未辦理繼承登記，上 訴人於本院追加聲明請求命彭若涵就林衡儀公同共有之系爭 土地辦理繼承登記，應予准許。 六、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 　　起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 　　項定有明文。參加人黃瓊儀於本院主張自黃淯琳受讓買賣契 約債權，為利害關係人，聲請參加訴訟輔助被上訴人一造（ 見本院卷二第430至432頁），無當事人依同法第60條第1項 規定聲請駁回其參加，黃瓊儀所為聲請，應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：系爭土地於日據時期為臺灣地所建物株式會社 所有，臺灣光復後，由土地銀行接管，嗣移轉登記予林熊祥 。上訴人許瑞勝之父許埮自日據時代即開始承租913、914地 號土地，並按時給付租金，與林熊祥間有不定期租賃關係， 許埮徵得林熊祥同意後，於913、914地號土地上起造門牌號 碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭82號建物），許埮 死亡後，系爭82號建物經全體繼承人協議由許瑞勝繼承全部 ，並於98年4月13日辦畢所有權登記。上訴人許立經、許立 緯之父許成寧則就915、916地號土地與林熊祥成立不定期租 賃關係，許成寧經林熊祥同意後，於915、916地號土地上起 造門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭84號建物 ），許成寧死亡後，系爭84號建物經全體繼承人協議由上訴 人許立經、許立緯共同繼承。林熊祥於62年3月28日死亡後 ，由其配偶林陳師桓及19名子女共同繼承，嗣林陳師桓於72 年4月24日死亡，其繼承自林熊祥部分由其與林熊祥所生12 名子女中之9名子女繼承。上訴人於106年1月11日接獲林衡 儀寄發之存證信函（下稱系爭存證信函），通知上訴人系爭 土地出賣相關事宜，並詢問上訴人是否行使優先承買權，上 訴人於106年1月20日寄發存證信函通知林衡儀行使優先承買 權購買系爭土地。林衡儀又表示渠等持有系爭土地潛在應有 部分總數已達1166/1440，已逾2/3，有權處分系爭土地權利 範圍全部，於106年2月22日與上訴人簽訂優先承買契約書（ 下稱系爭承買契約），上訴人已交付買賣價金之1成即新臺 幣（下同）1,190,929元予林衡儀，詎被上訴人遲未依約交 付印鑑證明、戶籍謄本及一切過戶所需之證件致無法過戶， 又土地共有人林衡達、顏明宏已分別於103年8月3日、106年 1月15日死亡，林衡達、顏明宏於承買契約之出賣人地位， 應由林衡達之繼承人林則禹、林飛月、林介今，及顏明宏之 繼承人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江繼受，其 等均未辦理繼承登記，爰依系爭承買契約，請求繼承人應先 辦理繼承登記，以履行辦理移轉登記義務。又依土地法第10 4條第1項、土地法第34條之1第1項規定，林衡儀有權處分系 爭土地，上訴人並未放棄行使優先承買權，依承買契約第1 條、第5條約定，請求被上訴人應於上訴人給付買賣價金之 餘款10,718,368元之同時，移轉系爭土地所有權等語。聲明 ：㈠林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有 之系爭土地辦理繼承登記；㈡嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛 威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理 繼承登記；㈢被上訴人應於上訴人給付10,718,368元之同時 ，將913、914地號土地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨 所有；將915、916地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人 許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2。 二、被上訴人之答辯： 　㈠林蕙瑗以：上訴人主張優先購買權，遭系爭土地之原買受人 否認而起訴，由原法院106年度重訴字第20號審理中，縱上 訴人請求有理由，應於其等給付全部價金後，被上訴人始有 移轉義務。又優先購買權人知悉其有優先購買之權利，係由 出賣人、買受人通知、自行探知或第三人告知，則無限制， 上訴人主張僅限於出賣人通知，自不足採。許立緯於原審不 爭執收受參加人黃淯琳寄發之律師函，該律師函對許立緯已 生通知效力等語，資為抗辯。 　㈡吳宗洲以：請求儘速確認系爭土地真正買受人為何人等語。 　㈢其餘被上訴人均未提出書狀作任何聲明或陳述。 三、參加人之答辯： 　㈠參加人黃淯琳則以：參加人於98年與被上訴人簽約買受系爭 土地後，即多次請求被上訴人履約，並於105年6月24日委託 律師發函（下稱系爭律師函），請上訴人表示是否願以同樣 條件優先購買系爭土地，上訴人於105年6月27日收受後，均 未於收到律師函後10日內表示行使優先購買權，依土地法第 104條第2項規定，其優先購買權視為放棄，不得再向被上訴 人主張買受系爭土地，參加人得以與被上訴人簽訂之買賣契 約對抗上訴人，上訴人不得以行使優先購買權為由向被上訴 人為買賣契約並請求移轉登記。又系爭律師函及系爭存證信 函所載收件人「許立博」實為「許立緯」之誤繕，為上訴人 所明知，應適用誤載不害真意之意思表示解釋原則，而有達 到通知許立緯之效果等語。 　㈡參加人黃瓊儀則以：土地法第104條對於應為通知之人及其通 知之方式，皆無限制，解釋上即不論出賣人或買受人之通知 ，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有 優先購買之權利且可得行使均足當，且上訴人業已於106年5 月27日收受系爭律師函，知悉系爭土地之買賣事實、買賣條 件，而未能於知悉後10日内行使其優先購買權，縱出賣人未 為通知，依土地法第104條第2項，其優先購買權亦應視為放 棄，發生失權之效果。又上訴人既得回應林衡儀之存證信函 ，益證上訴人早已明知系爭律師函、系爭存證信函通知對象 實為許立緯，而非許立博等語。　　 四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並因林衡儀死 亡，追加請求彭若涵就土地辦理繼承登記。聲明：㈠原判決 廢棄；㈡被上訴人彭若涵應就被繼承人林衡儀公同共有之系 爭土地辦理繼承登記；㈢被上訴人林則禹、林飛月、林介今 應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈣ 被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被 繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈤被上訴 人應於上訴人給付10,718,368元之同時，將913、914地號土 地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將915、916地 號土地之所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯分 別共有，應有部分各為1/2。被上訴人及參加人均答辯聲明 ：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項（上訴人、被上訴人林蕙瑗、參加人）： 　㈠許瑞勝之父許埮於日據時期即承租系爭913、914地號土地， 並於光復後繼續向當時所有權人林熊祥承租，雙方有一不定 期限租賃關係；許立經、許立緯之父許成寧亦就系爭915、9 16地號土地與林熊祥有一不定期限租賃關係。後許埮與許成 寧均獲得林熊祥同意後於系爭土地上分別興建系爭82、84號 建物，嗣後許埮、許成寧逝世，系爭82號建物由許瑞勝於98 年4月13日登記為所有權人，系爭84號建物由許立經、許立 緯於102年10月7日登記為所有權人，上訴人依土地法第104 條第1項有優先購買權。 　㈡系爭土地為林熊祥之繼承人公同共有，林熊祥之繼承系統表 如原審卷一第87頁所示，各繼承人潛在持分如上訴人109年7 月1日民事陳報十四狀附表五所示（見原審卷八第99至106頁 ）。 　㈢林衡儀提出如原審卷一第26頁之附表，以出賣人公同共有人 如附表所列23人之身分與參加人黃淯琳簽訂預約土地買賣契 約書（見原審卷八第35至47頁），買賣價金為11,909,297元 。 　㈣參加人黃淯琳於105年6月24日寄發系爭律師函（見原審卷八 第59至63頁）受文者記載許瑞勝、許立經、許立博，內容係 表示參加人已與系爭土地公同共有人兼管理人林衡儀簽立買 賣不動產契約，買賣價金為11,909,297元，並已支付簽約金 稅費及相關約定費用等項9,779,201元，詳細費用如律師函 明細表所示，主旨請求受文者於函到12日內表示是否以同樣 價格20,497,569元優先承購，若表示優先承購，請同時給付 參加人已支付之9,779,201元，許瑞勝及許立經有於105年6 月27日收受（見原審卷八第65至68頁）。 　㈤林衡儀於106年1月10日以系爭存證信函（見原審卷一第17、1 8頁）通知上訴人已將系爭土地以總價款11,909,297元出售 ，並請上訴人於文到10日內主張是否優先承買，上訴人於10 6年1月11日收受（見原審卷一第19頁）。 　㈥上訴人於106年1月20日寄發高雄武廟郵局存證號碼24號存證 信函（見原審卷一第20至21頁），通知林衡儀以同一價格總 價款11,909,297元行使優先購買權。 　㈦林衡儀以簽約代表人身分與上訴人於106年2月22日簽訂系爭 承買契約（見原審卷一第22至27頁），上訴人並於同日交付 票面金額1,190,929元、發票人許立經之本行支票作為定金 ，業經林衡儀收受。 　㈧同意我國法院有國際裁判管轄權及內國具體管轄權，並同意 準據法為中華民國法律。 六、本件爭點： 　㈠上訴人就系爭土地是否仍得行使優先承買權？ 　㈡上訴人得否依系爭承買契約請求被上訴人應於上訴人給付10, 718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部移轉登 記予許瑞勝單獨所有，及將915、916號土地所有權移轉登記 予許立經、許立緯分別共有，應有部分各1/2？ 七、本院判斷： 　㈠上訴人就系爭土地是否仍得行使優先承買權？ 　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。查，林熊 祥之繼承人林衡達前對許瑞勝提起拆屋還地訴訟，請求許瑞 勝拆除82號建物，將913、914地號土地返還林衡達及全體公 同共有人，經本院以100年度上字第170號判決認定許瑞勝之 父許埮係合法承租913、914地號土地，並由許瑞勝繼承取得 承租權，就該土地有租賃關係存在，駁回林衡達之起訴確定 ；林熊祥之繼承人對許立經、許立緯之父許成寧亦曾提起拆 屋還地訴訟，請求許成寧拆除84號建物返還915、916地號土 地，經原法院97年度重訴字第125號判決認定許成寧就915、 916地號土地有不定期租賃關係存在，非無權占用土地，駁 回林衡達及其他公同共有人之請求等情，有各該判決書可稽 （見原審卷一第10至15頁背面），則許成寧就915、916地號 土地有不定期租賃關係存在，該租賃關係亦應由繼承84建號 建物之許立經、許立緯繼受，依前開說明，許瑞勝為913、9 14地號土地承租人，許立經、許立緯為915、916地號土地承 租人，則於土地所有權人出賣基地時，上訴人即依土地法第 104條第1項取得優先購買權，此亦為到場之被上訴人及參加 人所不爭執，其餘被上訴人亦未予以爭執，上訴人主張其等 取得優先購買土地之權，應屬有據。 　⒉又按土地法第104條第1項之優先購買權人，於接到出賣通知 後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先 購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先 購買權人，為土地法第104條第2項明定。上訴人就系爭土地 有優先購買權，固為被上訴人所不爭執，惟被上訴人林蕙瑗 及參加人辯稱：優先購買權之通知不限於出賣人，黃淯琳於 105年6月24日寄送系爭律師函通知上訴人行使優先購買權， 上訴人於105年6月27日收受後，未於10日內表示行使優先購 買權，依土地法第104條第2項規定，其優先購買權視為放棄 ，不得再向被上訴人主張買受系爭土地等語。上訴人則主張 ：黃淯琳並非土地出賣人，其寄發律師函不生通知效力。且 該律師函送達對象無許立緯，對許立緯不生通知效力，律師 函僅為買賣土地事實通知，未將與出賣人訂立之出賣條件通 知上訴人，通知之買賣事實與實際買賣條件不符，未將土地 拆分賣價，上訴人無從據為考慮是否依同樣條件優先購買等 語。經查： 　⑴按土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購 買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生 「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣 人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出 賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三 人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭條文所稱之 「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如 買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買 權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內， 此觀土地法第104條第2項規定「前項優先購買權人，於接到 『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『 出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者， 其契約不得對抗優先購買權人」等文字，及參照64年7月24 日修正土地法第104條規定時，揭櫫「為保護現有基地或房 屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨 自明（最高法院99年台上字第1699號判決意旨參照）。又按 基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租 人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同 樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明 。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標 的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承 租人得要求優先成為基地之買受人。土地法第104條規定， 租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效 力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之 條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先 購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務 。承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為 之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久 未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信 原則（最高法院100年度台上字第1586、1582號判決意旨參 照）。 　⑵被上訴人林蕙瑗及參加人雖抗辯土地法第104條不限由出賣人 通知承租人行使優先購買權，上訴人未於收受系爭律師函後 10日內表示行使優先購買權，而視為放棄該權利等語，並以 黃淯琳委託律師於105年6月24日寄發之系爭律師函為據（見 原審卷八第59至63頁）。惟參加人黃淯琳僅為系爭土地買受 人，並非出賣人，其本無權通知系爭土地承租人行使優先購 買權，且優先購買權之性質屬形成權，優先購買權之行使應 以該表示之通知到達出賣人時發生效力，而對出賣人行使買 賣契約訂立請求權，上訴人亦無可能依系爭律師函之通知對 黃淯琳為優先承購之意思表示，使該優先購買之權利生效， 是依前揭說明，縱上訴人未於收受系爭律師函後10日內為任 何意思表示，其等之優先購買權亦不生視為放棄之法律效果 。 　⑶至林蕙瑗及參加人另援引最高法院91年度台上字第1301號判 決為其論據（見原審卷九第679至681頁），然此為該個案事 實所為判斷，無拘束本事件效力；況且，參加人黃淯琳與林 衡儀代表簽立之預約土地買賣契約書除買賣價金11,909,297 元外，另於契約第3條約定吳林衡敬等人未完納之遺產稅， 由雙方會同向臺北市國稅局申請由甲方（即黃淯琳）提供擔 保金供乙方（即出賣人）擔保遺產稅繳納方式，契約第7條 約定訂約時之土地增值稅由乙方負擔，嗣後增加部分由甲方 負擔土地增值稅；地價稅由甲方負擔等情，有上開預約土地 買賣契約書可參（見原審卷一第23至26頁），而黃淯琳寄發 之系爭律師函，並未檢附上該預約土地買賣契約書，經黃淯 琳陳明（見本院卷二第167頁），該律師函主旨記載優先承 購之同樣價格20,497,569元，亦與買賣總價不合，說明內容 則僅記載黃淯琳買受系爭土地，總價11,909,297元、及其另 附明細表之簽約金、稅費及相關約定費用共計9,779,201元 ，請許瑞勝等系爭土地上建築物之所有權人於函到12日內表 示是否優先承購（見原審卷八第59至63頁），難認其有將系 爭土地買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵 擔保等情形，即買賣契約之約定相關條款，全部通知予優先 購買權人，使其等考慮是否依同樣條件優先購買，不能謂已 盡通知之義務，參加人雖一再辯稱律師函所附明細表包含之 遺產稅、利息、代理地上物訴訟費、工程款、查封代償、介 紹費等費用，均係預約土地買賣契約書「特別註明事項、 付款方式、本約土地之交付、稅捐之負擔、特別約定事 項」約定應由買受人負擔之項目，律師函已使上訴人明確知 悉買賣事實及買賣條件云云，然此乃其訴訟中片面陳述，觀 諸該律師函所附明細表僅記載「代墊遺產稅、利息」、「代 理地上物訴訟費」、「工程款」、「查封代償費」、「介紹 費」等項目，項目實際內容、用途及是否為買賣契約條款所 定應由買方負擔之費用，上訴人不僅無法知悉，客觀上更無 從與買賣契約條款互為核對確認，殊難以系爭律師函之片面 記載，推認上訴人已知悉上開預約土地買賣契約書所定買賣 條件。另許瑞勝僅就913、914地號土地有優先購買權，許立 經、許立緯則僅就915、916地號土地有優先購買權，上該律 師函非但未檢附預約土地買賣契約書，亦未載明許瑞勝就91 3、914地號土地、許立經與許立緯就915、916地號土地分別 應負之買賣價金或費用，亦無從使上訴人明確知悉買賣價格 、條件。綜合上開說明，自不能以上訴人收受律師函後未於 10內為行使優先購買權之表示，謂上訴人已視為放棄優先購 買權。 　⑷依上開說明，黃淯琳並非出賣人，無權通知系爭土地承租人 行使優先購買權，且依系爭律師函內容，亦不足認已將各該 土地買賣之同樣條件全部通知予優先購買權人。是而，縱上 訴人未於收受律師函後10日內為優先承買之意思表示，其等 之優先購買權亦不生視為放棄之法律效果。兩造爭執系爭律 師函收件人所未記載許立緯，而係記載為「許立博」是否對 許立緯發生通知效力一節，於本院前揭認定並無影響，爰不 贅述；至於參加人黃淯琳聲請通知證人康進益律師（即黃淯 琳在原審之訴訟代理人），就其寄發之律師函受文者所載姓 名、住居所資料依據及何以未檢附買賣契約影本檢附濱海一 路買賣明細支出9,779,201元之計算依據及為何須由優先購 買人負擔等節作證（見本院卷二第427頁），惟參加人無通 知優先購買人之權利，且通知內容是否足使優先購買權人知 悉買賣同一條件，當以優先購買權人收受之通知內容為準， 依上揭說明，核無訊問上開證人之必要。 　⒊系爭土地之出賣代表人林衡儀於106年1月10日以系爭存證信 函通知上訴人已將系爭土地以總價款11,909,297元出售，並 請上訴人於文到10日內主張是否優先承買，上訴人於106年1 月11日收受，旋即於106年1月20日寄發高雄武廟郵局存證號 碼24號存證信函，通知林衡儀以同一價格總價款11,909,297 元行使優先購買權。林衡儀於106年2月14日再以存證信函通 知上訴人應於106年2月22日前往簽約，並以簽約代表人身分 與上訴人於106年2月22日簽訂系爭承買契約，上訴人並於同 日交付票面金額1,190,929元、發票人許立經之本行支票作 為定金（買賣價金10%即1,190,929元），業經林衡儀收受等 情，有各該存證信函、郵件收件回執、系爭承買契約暨所附 預約土地買賣契約書、支票為憑（見原審卷一第17至27、卷 五第170頁），堪認上訴人於收受出賣人林衡儀之通知後， 已於10日內合法行使其優先購買權。參加人抗辯上訴人已放 棄優先購買權，不得再向被上訴人主張買受系爭土地云云， 自非可取。 　㈡上訴人得否依系爭承買契約請求被上訴人應於上訴人給付10, 718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部移轉登 記予許瑞勝單獨所有，及將915、916號土地所有權移轉登記 予許立經、許立緯分別共有，應有部分各1/2？　　 　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前項規定，於於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。依上開預約土地買賣契約書附表所載，系爭土地之公同共有人共18人用印同意出售土地者，潛在應有部分比例合計超過2/3（同意者見原審卷一第26頁附表，潛在應有部分比例見原審卷七第375至377頁。柳田英里及柳田晃宏以授權書委託林衡儀移轉處分，見原審卷二第264、271頁授權書），合於土地法第34條之1規定。而上訴人就系爭土地有優先購買權，並與出賣人之代表人林衡儀簽立系爭承買契約，依承買契約第1條約定，上訴人行使優先購買權之買賣條件與預約土地買賣契約書同一，並將該買賣契約書之全部條款，除與優先購買權之性質不符者，均援用為承買契約之條款（見原審卷一第22頁），依承買契約第5條約定：「本約土地訂約後甲方（上訴人）給付全部價金同時，按現況交付甲方接管乙方（出賣人）同時辦理產權過戶。」（見原審卷一第22頁背面），系爭土地買賣價金依原預約土地買賣契約書約定為11,909,297元，扣除上訴人以支票給付1,190,929元，尚欠價金10,718,368元，另許立經、許立緯就84號建物之應有部分比例為各1/2（見原審卷二第67頁建物登記謄本），是以，上訴人主張依承買契約第5條約定，於其給付價金餘款10,718,368元之同時，土地出賣人應將913、914地號土地所有權移轉登記予許瑞勝，及將915、916地號土地所有權移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2，應屬有據。 　⒉次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律 行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分 其物權，民法第759條定有明文。系爭土地出賣人中之林衡 達於103年8月3日死亡，顏明宏於106年1月15日死亡，林衡 儀於111年5月31日死亡，林衡達之繼承人為林飛月、林介今 、林則禹，顏明宏之繼承人為嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛 威、九矢雅江，林衡儀之繼承人為彭若涵，有林衡達、顏明 宏、林衡儀及其等繼承人之戶籍謄本、繼承系統表、家事事 件公告查詢資料可參（見原審卷四第41、42、44、46、47、 52至54、71頁、原法院106年度重訴字第20號卷三第180至18 5頁、本院卷一第275至287頁），上開繼承人迄未辦理繼承 登記，上訴人依前揭規定，併請求林飛月、林介今、林則禹 就林衡達公同共有之系爭土地，嘉門益子、嘉門英威、嘉門 剛威、九矢雅江就顏明宏公同共有之系爭土地，彭若涵就林 衡儀公同共有之系爭土地辦理繼承登記，亦屬有據。又上開 繼承人辦理土地繼承登記後，上訴人即得請求被上訴人於其 等給付價金餘款10,718,368元之同時，將913、914地號土地 所有權移轉登記予許瑞勝，及將915、916地號土地所有權移 轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2。 八、綜上所述，上訴人依土地法第104條規定，及系爭承買契約 第1條、第5條之約定，請求：㈠被上訴人林則禹、林飛月、 林介今應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登 記；㈡被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江 應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈢ 被上訴人應於上訴人給付10,718,368元之同時，將913、914 地號土地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將915 、916地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許 立緯分別共有，應有部分各為1/2，應予准許。原審為上訴 人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原裁定不當，求予 廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3、4、5項所 示。另上訴人於本院追加聲明請求命彭若涵就林衡儀公同共 有之系爭土地辦理繼承登記，亦應准許。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周佳佩 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡佳君 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-25

KSHV-112-重上-17-20250325-1

亡
臺灣桃園地方法院

宣告死亡

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度亡字第26號 聲 請 人 蕭科木 代 理 人 邱英豪律師 複 代理人 張世東律師 相 對 人 即 失蹤人 游查某 失蹤前最後住所：桃園縣○○鎮○○村 上列聲請人聲請宣告相對人死亡事件，本院裁定如下： 　　主　文 宣告游查某（男，民國前0年00月00日生，失蹤前最後住所：桃 園縣○○鎮○○村00鄰00○○○路0號）於民國五十五年三月九日下午十 二時死亡。 聲請程序費用由相對人游查某之遺產負擔。 　　理　由 一、聲請意旨略以：相對人即失蹤人游查某(下稱相對人）為日 據時期明治42年（即民國前3年）10月30日出生，其被應召 徵兵至海外未歸，於45年3月9日因遷出未報行方不明，由戶 籍員林月娥代報遷出，49年6月30日申請除籍，相對人迄今 已逾60年仍不知所蹤，又相對人並無中華民國身分證字號供 警方協尋，且相對人為民國前3年出生之人，依臺灣男性平 均壽命而言，難認其有114歲高齡存活之可能。而聲請人為 坐落於桃園市○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物）之共有 人，相對人亦為系爭建物共有人蕭郭番婆之長女許蕭珠娘之 三女游許叁之配偶，本院已於113年5月7日裁定宣告蕭郭番 婆於45年10月1日下午12時死亡，相對人自為蕭郭番婆之繼 承人，又聲請人為系爭建物之共有人之一，現有透過土地法 第34條之1處分共有物之必要，聲請人為法律上利害關係人 ，得依法聲請宣告相對人死亡。且前經聲請本院准以113年 度亡字第26號公示催告，並刊登新聞紙在案，現申報期間屆 滿，未據失蹤人陳報其生存或知失蹤人生死者陳報其所知， 爰依法聲請准予宣告相對人死亡等語。 二、經查，聲請人主張之前揭事實，業據提出與所述相符本院11 2年度亡字第56號裁定及裁定確定證明書、相對人日據時期 戶口調查簿、土地買賣契約書、許蕭珠娘繼承系統表及系爭 建物第三類謄本為證，並經本院依職權調取本院112年度亡 字第56號卷宗核閱無誤。另據桃園○○○○○○○○○以113年7月8日 桃市桃戶字第1130008469號函覆本院略以：游查某之登記簿 事由欄記載：「被徵召往海外未歸 民國45年3月9日因遷出 未報行方不明由戶籍員林月娥代報遷出 因日據時代被日軍 徵赴海外未返 民國49年6月30日申請除籍」，可知相對人因 被日軍徵赴海外未歸，於45年3月9日因遷出未報即行方不明 。依現存事證，雖無法直接認定相對人死亡之事實，惟相對 人於45年3月9日即因遷出未報且行方不明，可認相對人至遲 於斯時即處於失蹤狀態，堪認聲請人主張相對人失蹤，多年 音訊全無一節為真實。從而，聲請人主張相對人自45年3月9 日因遷出未報行方不明，即已不知去向，無人知曉其生死等 情為真實。 三、按我國於民國71年1月4日修正公布施行之現行民法總則施行 法第3條第3項規定：修正之民法總則第8條之規定（71年1月 4日修正公布，72年1月1日施行），於民法總則施行後修正 前失蹤者，亦適用之，但於民法總則修正前，其情形已合於 修正前民法總則第8條之規定者，不在此限。又依修正前民 法第8條第1項規定：失蹤人失蹤滿10年後，法院得因利害關 係人之聲請，為死亡之宣告。又按宣告死亡之裁定應確定死 亡之時；受死亡宣告者，以判決內所確定死亡之時，推定其 為死亡；前項死亡之時，應為前條各項所定期間最後日終止 之時，但有反證者，不在此限，家事事件法第159條第1項、 民法第9條分別明文規定。經查，相對人為明治42年（即民 國前3年）10月30日出生，自45年3月9日起遷出行方不明失 蹤，於失蹤時為48歲，自斯時起音訊杳然，迄今生死不明， 經本院公示催告在案，今申報期已屆滿，未據失蹤人陳報其 生存或知其生死者陳報其所知，而聲請人為利害關係人，自 得依民法總則施行法第3條第3項規定之規定，於相對人失蹤 滿10年後，聲請對之為死亡宣告，揆諸上揭規定，本件聲請 自屬有據。又本件相對人係於45年3月9日失蹤，計至55年3 月9日屆滿10年，自應推定相對人於是日下午12時為死亡之 時，准予依法宣告。 四、依家事事件法第154條第3項，裁定如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　 家事法庭　　 法　官　姚重珍 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳 納抗告費新臺幣1,500元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王小萍

2025-03-25

TYDV-113-亡-26-20250325-2

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