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遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第1049號原告吳承勲被告劉坤炎上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街00號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。被告應自民國113年8月15日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月於每月15日前給付原告新臺幣10,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決及到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。經查，原告起訴原訴之聲明第二項請求：被告應自民國11 3年6月15日起至遷讓返還上開房屋（即臺中市○○區○○○街00 號之房屋，下稱系爭房屋）之日止，按月於每月15日前給付原告新臺幣（下同）1萬元；嗣於114年2月7日當庭以言詞變更為：被告應自113年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月15日前給付原告1萬元（見本院卷第88頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣兩造前簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺中市○○區○○○街00號之房屋即系爭房屋出租予被告，租賃期間自113年2月15日起至114年2月 15日止，每月租金1萬元，被告應於每月15日前繳付。詎被告於113年6月15日起即未再給付租金予原告，已累積積欠租金達2個月以上。嗣原告於113年10月17日寄發存證信函催告被告應於函到後5日內付清租金，如屆期未給付，租約即終止，然該存證信函遭退回，原告復於113年11月12日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達翌日起作為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約既已終止，被告即應遷讓返還系爭房屋，並於扣除押租金2萬元後，給付113年8月15日至系爭租約終止前所積欠之租金。又被告於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告於遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利1萬元。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，㈡被告應自113年8月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月15日前給付原告1萬元，㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上揭事實，業據其提出系爭租約、通訊軟體LINE 對話紀錄擷圖、存證信函暨收件回執、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第19頁至第51頁、第 77頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。　㈡請求遷讓返還系爭房屋部分：　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1 、2項及第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明訂。　⒉經查，原告主張以本件起訴狀繕本送達被告翌日作為終止系爭租約之意思表示等語，而本件起訴狀繕本業於113年12月2 4日經本院對被告為公示送達，並於000年0月00日生送達之效力，而兩造約定須於每月15日前繳納租金，自113年6月起至114年1月13日止，已達2個月之租金未付，則系爭租約應於114年1月14日業已終止。是系爭租約既已終止，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。　㈢請求給付租金及相當於租金之不當得利部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查被告自113年6月15日至即積欠租金未繳付，又原告自陳被告前已交付2個月之押租金即2萬元予原告（見本院卷第88頁），是以押租金2萬元抵充2個月之租金後，原告請求被告自113年8月15日起按月給付1萬元之租金，自屬有據。　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條訂有明文。且以不當得利之法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，為不當得利受領人所受之利益。查兩造間之系爭租約於114年1月14日終止後，被告未依約遷讓返還系爭房屋，已如前述，自屬妨害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害。依上開說明，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。從而，原告主張被告應給付自114年1月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當於租金1萬元之不當得利，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年8月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本係照原本做成。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　紀俊源

2025-02-27

FYEV-113-豐簡-1049-20250227-1

豐簡

豐原簡易庭

返還房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第1008號原告唐平和訴訟代理人林易佑律師被告徐明峯上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣48,000元，及自民國114年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應自民國113年8月1日起至民國114年2月6日止，按月給付原告新臺幣6,000元。三、被告應給付原告新臺幣36,000元，及自民國113年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行；本判決第二項到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。經查，原告起訴原訴之聲明第一項、第二項請求：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號之鐵皮房屋（下稱系爭鐵皮屋）騰空後，將房屋返還予原告，㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息；被告並應自民國113年8月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告6,000元。嗣於114年2月7日當庭以言詞將原第一項聲明撤回，並將原第二項聲明變更為：㈠被告應給付原告4萬8, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡被告應自113年8月1日起至114年2月6日止，按月給付原告6,000元（見本院卷第53頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣兩造前曾簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭鐵皮屋出租予被告，租賃期間自111 年8月1日起至113年7月31日止，每月租金6,000元，被告應於每月1日繳付租金，水電費用由被告繳納。詎被告於112年 9月起，除於112年12月16日及113年3月23日分別繳納租金3, 000元、5,000元外，未再給付租金予原告，是系爭租約既已屆期，被告自應返還系爭房屋。又被告前已繳納之押租金6, 000元業經扣除被告積欠之水電費，是扣除被告於112年9月起僅繳納之8,000元，及原告前曾同意扣除之裝修費1萬元後，被告自112年9月至113年7月31日尚積欠之租金共計4萬8,0 00元。而被告於系爭租約到期後，迄今仍將物品堆置於系爭鐵皮屋內，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利6,000元。另被告於租賃期滿不交還系爭鐵皮屋，顯已違反系爭租約第六條第2項之約定，自應給付違約金10萬元。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈡被告應自113年8月1日起至114年2月6日止，按月給付原告6,000元，㈢被告應給付原告10萬元，及自113年8 月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈣請依職權宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之上揭事實，業據其提出系爭租約為證（見本院卷第15頁至第20頁）。而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告上開主張為真正。　㈡請求給付租金及相當於租金之不當得利部分：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查被告於112年9月起，除曾繳納共計8,000元外，尚積欠6個月之租金未繳納，而被告前已繳納之押租金業經用以扣除被告積欠之水電費，是再扣除原告前曾同意扣除之裝修費1萬元後，被告尚積欠租金4萬 8,000元，原告自得請求被告給付截至113年7月31日止積欠之租金4萬8,000元。　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條訂有明文。且以不當得利之法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，為不當得利受領人所受之利益。查兩造間之租約於113年7月31日屆期後，被告迄今仍將物品堆置於系爭鐵皮屋內，已如前述，自屬妨害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害。依上開說明，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。從而，原告請求被告自系爭租約屆期之翌日即113年8 月1日起至本件言詞辯論期日前一日即114年2月6日止，按月給付6,000元，為有理由，應予准許。　㈢請求違約金部分：　⒈按系爭租約第六條第2項約定「乙方（註：即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付新臺幣壹拾萬元之違約金。」；本件承前所述，兩造間之租約業已於113年7月31日屆期，則原告依系爭租約約定請求被告給付租賃關係消滅後之翌日起之違約金，係屬有據。　⒉而按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250條第1項、第2 項定有明文；系爭租約約定違約金之內容，係被告未依約在租約屆滿時返還系爭鐵皮屋時所應支付之違約金，別無原告另得請求被告賠償之約定，依上開民法第250條第2項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害賠償總額。　　⒊復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判決意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。本院斟酌被告於系爭租約屆期後使用系爭鐵皮屋所生損害即相當租金收入每月為6,000元，是原告之損失應為未能收取之租金，故認原告主張向被告請求違約金10萬元仍屬過高，應酌減至3萬6,000元為適當，逾此範圍則為無理由。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查本件原告對被告請求清償積欠之租金，經原告起訴而起訴狀繕本於113年12月20日經本院為公示送達，有公示送達證書在卷可憑（見本院卷第49頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即11 4年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合；另就違約金部分，請求被告給付自113年8 月1日起至清償日止，按法定利率即年息百分之5計算之遲延利息，併應准許。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付原告4萬8,000元，及自114年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自113年8月1日起至114年2月 6日止，按月給付原告6,000元，暨給付原告3萬6,000元，及自113年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本係照原本做成。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　紀俊源

2025-02-27

FYEV-113-豐簡-1008-20250227-1

補

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度補字第124號原告王綺梅上列原告與被告阮雪貞間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後10日內補正如附表所示事項。　　理　由一、查本件原告起訴主張被告於民國113年7月15日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄00號2樓房屋(下稱系爭房屋 )，約定每月租金為新臺幣(下同)12,000元，然被告已欠租達3個月，經原告以存證信函終止租約，惟被告仍未交還系爭房屋，為此提起本訴並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，給付租金36,000元，並自113年9月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告12,000元。則本件聲明第1項價額即應以系爭房屋於起訴時之交易價額為準，然原告未提出系爭房屋之建物第一類登記謄本，及其他得以確認系爭房屋起訴時交易價額之資料，本院尚無從據以核定本件之訴訟標的價額。茲限原告於本裁定送達後10日內，補正系爭房屋之建物第一類登記謄本，並查報系爭房屋於起訴時即113年12 月30日之市場交易價額（係房屋本身之價值，不含房屋坐落之土地）（證據資料包括但不限下列文書，如：系爭房屋鑑價報告、系爭房屋或鄰近區域房屋仲介行情證明、系爭房屋最近買賣交易證明文件等。另稅捐機關之課稅現值難認係系爭房屋之交易價額，不得以之為系爭訴訟標的價額，附此敘明）。另請求欠繳租金36,000元部分，係依兩造間租賃契約之約定為請求，屬財產權上請求，該部分訴訟標的金額即為 36,000元。又就請求被告給付自113年9月15日起至遷讓之日止，按月給付12,000元之相當於租金之不當得利部分，此部分依民事訴訟法第77條之2第2項之規定，於起訴前已發生之不當得利數額41,806元(計算式如附表2)應予以併計。原告應於查報系爭房屋價值後，合併計算36,000元及41,806元以查報本件訴訟標的價額（即系爭房屋之交易價值加計77,806 元），再依起訴113年時民事訴訟法第77條之13所定費率，按訴訟標的價額補繳裁判費。二、爰裁定如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀附表1：編號應補正事項 1 提出系爭房屋之建物第一類登記謄本。 2 查報系爭房屋起訴時（113年8月9日）之市場交易價額（房屋本身之價值，不含房屋坐落之土地）。 3 依所查報之系爭房屋之市場交易價額加計77,806元後，依起訴時民事訴訟法第77條之13所定費率，按訴訟標的價額計算第一審應徵之裁判費，補繳裁判費。 4 本件為113年12月30日起訴，請以當時之徵收標準計算裁判費用。附表2：起訴前已產生之相當於租金之不當得利共41,806元。即113年9月15日起至113年12月29日止，共3個月又15日，按月以12,000元計算【(3+15/31)×12,000元＝41,806元，元以下四捨五入】。

2025-02-27

TPDV-114-補-124-20250227-1

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋及返還不當得利

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2408號原告張雅婷訴訟代理人劉金安被告李文平上列當事人間請求遷讓房屋及返還不當得利事件，本院於民國11 4年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣23,791元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣23,791元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　二、原告主張：被告於民國112年10月10日向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路00○0號9樓之3房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年10月20日起至113年10月19日止，原約定每月租金為新臺幣（下同）6,000元，自113年5月20日起調漲為7,0 00元，押租金為6,000元（下稱系爭租約）。惟被告欠繳113 年6月20日起即未依約交租，扣除押租金6,000元後，尚欠租 22,000元，亦未繳付水電費2,135元（如附表所示），且系爭租約已屆滿未續約，被告迄今仍無權占有系爭房屋，伊自得請求被告遷讓返還之，並得請求自113年10月20日起至遷讓返還之日止，按月給付7,000元相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、第179條等規定及系爭租約法律關係起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告24,135元，及自113年10月20日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告7,000元。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭答辯略以：伊已於系爭租約屆滿前自系爭房屋遷離，目前已無繼續占用系爭房屋，原告應無從請求伊遷讓返還系爭房屋及返還不當得利。又系爭房屋內冷氣於113年5月間故障，經伊聯繫原告修繕無果，伊自得行使同時履行抗辯，於原告依約履行修繕義務前拒絕繳付租金等語，並聲明：原告之訴駁回。四、本院判斷　㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋暨給付系爭租約屆滿後無權占有該屋所受相當於租金之不當得利，均無理由：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告請求。又所有物返還請求權即所有人於喪失所有物占有時，對於無法律上正當權限而占有該物占有人，得請求其返還所有物，故該請求權相對人須為所有物之現在占有人；倘被告否認其現在占有之事實，即應由原告就所主張被告占有事實負舉證責任。　⒉查原告主張被告現仍占有系爭房屋，雖提出電費單據為證（卷第149至153頁），然考量電費係以電錶讀數為計費依據，而被告租賃系爭房屋係用於居住使用，有系爭租約影本在卷可稽（卷第19頁），衡情本無法排除房屋內原有家電設備長期插電運轉所產生用電需求，則該電費單據雖有用電度數產生，然並不足以推論係因被告占有系爭房屋所致；再比對原告所提系爭房屋113年9、11月水費單據（卷第151頁），可見各該期別水費數額各僅43、36元，每期用水度數鮮少，亦與居住使用情形明顯不符，可認被告辯稱其於租約屆滿前早已遷離系爭房屋，並非無據，且原告就此未再提出被告現仍占有系爭房屋之證據佐憑，自難認其此部分所述為真。　⒊又原告既未能證明被告於租約屆滿後仍有繼續占有系爭房屋或排除原告占有系爭房屋情形，業如前述，足認原告未就被告占有系爭房屋而受有不當得利舉證以實其說，則其此部分主張，亦不值採信。　㈡原告依系爭租約法律關係請求被告給付23,791元，為有理由：　　⒈被告抗辯系爭房屋內冷氣於113年5月間發生故障，經其催告被告踐行修繕義務無著云云（卷第117頁），固據提出其寄發予原告存證信函及兩造間LINE對話紀錄為證（卷第123、1 33至135頁），然該存證信函僅敘及「本人（指被告）於113 年5月3日發現冷氣故障，於113年5月4日曾以LINE與台端聯絡。惟不見台端回覆及採取修繕措施……逾期本人將自行雇工進行修繕。其修繕費用，本人將逕自由6月份租金扣除或解除契約……」等語（卷第123頁），而該LINE對話訊息亦是稱：「我已經告知你冷氣無法使用了！如今一星期也過去了！因你一直已讀不回……如果一星期內還未回覆，我將在5/16後自行請人來修繕，收據會留下給你，修繕金額我將從房租自行扣除……」（卷第133、135頁），復經原告於審理時自陳：被告確有通知伊冷氣故障，並稱要抵扣房租，伊同意原告自行修繕後扣抵等語（卷第118頁），足徵兩造斯時就冷氣問題已達成由被告自行修繕並扣抵房租協議，則被告猶以原告未善盡修繕義務行使同時履行抗辯，自屬無憑。　⒉又被告雖曾承諾自行修繕系爭房屋內冷氣，前已述及，則其於系爭租約屆滿前即逕自遷離系爭房屋，難謂發生提前終止效力，則被告自113年6月20日起起仍有繼續給付租金之義務，而被告未提出屋內冷氣已由其修繕完畢並支付修繕費用之證明，自無以修繕費用扣抵租金問題，故原告尚得依約請求被告給付113年6月20日起至同年10月19日，共計4個月租金2 8,000元（計算式：7,000×4＝28,000）。　⒊再系爭租約第7條第3項後段既已約定水電費應由承租人負擔（卷第23頁），則系爭租約於113年10月19日屆滿前所生水電費，依法自應由被告負擔，故被告應負擔數額可計算如附表「本院認定金額」欄所示，計為1,791元（計算式：778＋7 20＋221＋43＋29＝1,791）。　⒋是以，原告依系爭租約得請求被告給付欠租28,000元及水電費1,791元，扣除原告已收取押租金6,000元後，尚得請求數額為23,791元（計算式：28,000＋1,791－6,000＝23,791）。五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付23,791 元，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林麗文附表（幣別：新臺幣）編號類別計費期間原告主張金額本院認定金額單據出處㈠電費 113年5月24日至同年7月25日 778元 778元卷第149頁 113年7月26日至同年9月24日 720元 720元卷第149頁 113年9月25日至同年11月25日 549元 221元（註⒈）卷第151頁㈡水費 113年7、8月 43元 43元卷第151頁 113年9、10月 36元 29元（註⒉）卷第151頁 113年11、12月 36元 0元（註⒊）卷第155頁【備註】 ⒈113年9月25日至同年11月25日計費日數為62日，故9月25日至10月19日（25日）應繳電費數額為（計算式：549÷62×25＝221，元以下四捨五入，下同） ⒉113年9、10月計費日數為61日，故截至10月19日（49日）應繳水費數額為（計算式：36÷61×49＝29） ⒊租約已屆滿，應無繳費義務。

2025-02-27

KSEV-113-雄簡-2408-20250227-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3315號原告蕭尹霖被告許哲愷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號1樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣8萬8000元，及自民國113年8月12日起至將前項房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、程序方面：　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠被告於民國113年1月11日向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自112年12月23日起至113年12月22日止，租金每月新臺幣（下同）2萬元，應於每月22日前繳付，押租金3萬2000元。詎被告自113年1月起即未依約付租，迄同年6月止共欠租6個月合計12萬元，扣除押租保證金3萬2000元後，已負欠8萬8000 元（逾2期以上總額）未清償。經原告於113年6月25日以存信函通知被告應於5日內給付8萬8000元，逾期終止租約。被告於113年8月11日收受後，逾期仍未給付。系爭租約應已於 113年8月16日經原告合法終止。系爭租約終止後，被告已無權繼續占有使用系爭房屋，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定提起本訴，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並依租賃契約關係請求被告給付8萬8000元租金。又租約終止前，被告應本於租賃契約關係按月給付原告2萬元。租約終止後，被告無法律上原因繼續占有使用系爭房屋受有相當於租金之利得，致原告受有相當於租金之損害，爰依租賃契約關係（租約終止前）、民法第179條不當得利法律關係（租約終止後）請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元租金　　或相當於租金之利得。　㈡併為聲明：如主文所示。　　三、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函為證；被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明、陳述，以供本院審酌，經本院調查結果，原告之主張為可採信。從而，原告本於民法第455條前段、第767條第1 項前段、租賃契約關係、民法第179條不當得利法律關係提起本訴，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應給付原告8萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即113年8月12 日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，均為有理由，應予准許。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第 78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲

2025-02-27

PCDV-113-訴-3315-20250227-3

重訴

臺灣新北地方法院

返還土地等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第243號原告鄭國重鄭水欽鄭淑梅共同訴訟代理人郭志斌律師被告林弘昌訴訟代理人洪偉勝律師李燕俐律師胡珮琪律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號614⑴所示地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。被告應自民國一一三年九月十一日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告各新臺幣壹仟參佰壹拾玖元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾貳萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰參拾陸萬玖仟柒佰陸拾元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。原告起訴時列鄭國重為原告，聲明請求被告將坐落其共有新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，將土地返還全體共有人，並請求不當得利新臺幣（下同）302萬9,520元，及自返還土地之日止按月給付全體共有人5萬492元。嗣於訴訟中，追加共有人鄭水欽、鄭淑梅為原告，及依地政測量結果更正聲明如貳、一、㈢所示（見本院卷第263頁至第264頁），核乃基於主張共有之系爭土地遭被告所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 弄0號房屋（下稱系爭房屋）無權占有而受有不當得利之同一基礎事實，並更正應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：　㈠原告為系爭土地共有人，應有部分各3分之1，被告所有系爭房屋未經原告同意而無權占用系爭土地，原告得依民法第76 7條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭房屋如附圖編號614⑴所示地上物拆除，將占用土地返還原告。又自原告取得系爭土地迄今，被告不曾給付租金或相當於租金之利益，原告得依民法第179條規定請求被告返還過去5年所受相當於租金不當得利各106萬1,627元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告各1萬7,694 元。　㈡原告否認就系爭土地與被告有租賃關係，縱如被告所述，原告於民國112年10月23日調解期日（本院112年重調字第46號）當場表示，因被告已積欠租金達2年以上，且原告前委請代書於112年1月7日、2月2日催告，而為終止被告所稱租賃關係之意思表示，原告得依土地法第103條第4款規定請求被告返還系爭土地。被告雖郵寄匯票逕自主張給付租金，然被告並未依有效租賃契約計算並補足租金，原告並未持匯票兌款，原告依土地法第103條第4款、民法第450條第2項規定，自得終止租約，原告依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定請求被告返還系爭土地。又當事人就租地建屋租約雖未定租賃期限，依契約目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷，系爭房屋之構造別為木石磚造、面積約7.7坪，被告未經原告同意擅自增建、改建、修建為現況3層樓之鋼筋混凝土建築，面積顯然不止7.7坪，證明原木石磚造之建物已不堪使用，租地建屋契約之租賃期限已屆滿，原告亦得依土地法第103條第1款、民法第450條第1項、第2項規定終止租約。另被告未經許可及取得建造執照、雜項執照，擅自改建原木石磚造建物，且未於建造完成之日起算30日內檢附有關文件，向當地主管機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，違反建築法第25條第 1項、第28條第1款至第3款、房屋稅條例第7條第1項、第2項規定，被告以基地供違反建築法令之使用甚明，原告依土地法第103條第2款、民法第450條第2項規定自得終止租約。再被告自原告取得系爭土地迄今，並未依其所稱租賃契約繳交租金，亦未依法提存租金，而有違反租賃契約情形，原告亦得依土地法第103條第5款、民法第450條第2項規定終止租約，請求被告返還系爭土地等語。　㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告106萬1,627元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前開土地之日止，按月給付原告1萬7,694元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭土地重測前為新北市○○○段○○○○段00○00地號，被告之祖父林金城於42年10月向系爭土地所有權人承租，約定租金以「每筆每坪拾斤白米以照時價折算，每年兩次」計算，未約定租期（下稱系爭租約），林金城過世後，由被告父親林水文繼承系爭租約承租人地位，再由被告繼承。原告依繼承而取得系爭土地，就系爭租約關係亦同為繼承，兩造間存有租賃關係，被告為有權占有，原告應受系爭租約關係拘束。又依被告提出地租繳款簿（下稱系爭繳款簿），可見原告於83 年繼承取得後，仍有收取租金，且迄今未曾向被告為催告繳交積欠之租金，原告於起訴狀所為終止租約之意思表示於法不合。　㈡被告祖父林金城承租後，因家中人丁漸旺，原有之2層樓房屋已不敷使用，遂於70年代由被告祖母林配（已於91年間過世）徵詢原地主意見，取得原地主同意後，將房屋改建為現今 3層樓房，改建後，原告之先人仍持續向被告父親林水文收取地租多年，倘若原地主並無同意，不可能改建後持續收租多年。且前開改建未取得建造執照僅屬私有建築違反許可之規定，與土地法第103條第2款情形無涉。又被告業依系爭租約約定租金計算繳納至113年9月10日止之租金，經原告收訖，原告依土地法第97條第1項、第105條規定請求所謂相當於租金之不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。　㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。三、本院之判斷：　　原告主張其等為系爭土地共有人，被告所有系爭房屋無權占有系爭土地，請求被告拆除並返還占用土地及給付相當於租金之不當得利等語，被告固未否認系爭房屋為其所有，然就其是否無權占有系爭土地並受有不當得利，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告所有系爭房屋是否無權占有系爭土地？㈡原告得否請求被告拆除系爭房屋、返還占有系爭土地及給付不當得利？經查：　㈠被告所有系爭房屋現無權占有系爭房屋：　⒈原告主張其為系爭土地共有人，應有部分各3分之1，被告則為系爭房屋事實上處分權人等語，與原告提出系爭土地第一類謄本、被告提出系爭房屋房屋稅籍證明書相符（見本院卷第61頁、第173頁），且系爭房屋現占有系爭土地如附圖編號614⑴所示（面積36.2平方公尺），業經本院現場履勘並囑託新北市三重地政事務所繪測附圖所示土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第193頁），故原告主張其共有系爭土地經被告所有系爭房屋占有，為屬可採。　⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋無權占有系爭土地，然此為被告所否認，依前揭說明，自應由被告就系爭房屋有權占有系爭土地乙節負舉證之責。而查：　⑴被告辯稱其祖父林金城已向原地主承租系爭土地，系爭租約於林金城死亡後，由被告父親林水文繼承，嗣再由被告繼承，並提出系爭繳款簿為佐（見本院卷第67頁至第91頁），原告就系爭繳款簿之形式真正並不爭執（見本院卷第148頁），經核系爭繳款簿記載承租土地面積為「拾貳坪」，約39.6 7平方公尺，與系爭土地總面積38.84平方公尺甚為接近，且系爭房屋於113年5月間之折舊年數為70年，可知系爭房屋約於43年5月間興建完成，與系爭繳款簿記載自42年1月開始繳付租金之時點，即承租後1年後興建完成之時點亦無不符，復且系爭繳款簿所載租金收取人先後為鄭阿食、鄭柳村、鄭文東，均與原告同姓，其中鄭柳村更係原告鄭淑梅之父親，有原告鄭淑梅之個人戶籍資料在卷可參（見限制閱覽卷內），均與被告所辯稱系爭房屋為其祖父林金城向原告先人承租後所興建乙節相吻合，堪認系爭繳款簿所表彰之租約關係確屬存在。又原告均係繼承取得系爭土地應有部分，此參系爭土地第一類謄本可知，故被告主張原告繼承系爭租約之法律關係，應非無據。原告雖稱系爭繳款簿並未記載出租人、地號，亦無其他足以確認租賃標的物之記載，不具租賃契約之要件，不足以證明有系爭租約存在云云。然系爭繳款簿所記載承租面積與系爭土地甚為相近，且由與原告同姓之人甚至原告鄭淑梅之父親收取租金，可見出租人確為原告之被繼承人，否則應無有前開與租賃契約重要之點相互契合之情形，原告前開主張，並無可採。　⑵惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時；土地法第104條4款定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條第1項至第3項定有明文。而查：　①原告主張其曾於112年1月7日、2月2日委請代書催告被告給付租金，並於112年10月23日調解期日當場表示因被告積欠租金達2年以上，而為終止租約之意思表示云云，雖提出代書與被告間LINE對話紀錄為佐（見本院卷第99頁至第109頁），然觀諸原告委託之代書與被告間LINE對話紀錄，僅見代書於112年2月2日稱「林先生好：這週六.日有空約見面談三重土地占用及後續租金的問題嗎？」（見本院卷第109頁），即針對「後續租金」與被告相約碰面討論，尚無從看出有催告被告給付之前積欠租金之意思，況原告斯時仍否認系爭租約之存在，亦難認原告有向被告催討過往積欠租金之可能。又原告既未能舉證於112年10月23日調解期日前曾委請代書向被告催告給付積欠租金，則無論其於調解期日有無當場以被告積欠租金達2年以上，而為終止租約之意思表示，該終止之意思表示並非合法，尚不生終止之效果。　②惟原告主張其於113年6月18日再次寄發存證函促請被告於5日內補足所積欠之租金，被告仍未依有效之租賃契約補足積欠租金，其得依土地法第103條第4款、民法第450條第2項規定終止租約等語，並提出存證信函及郵件回執為佐（見本院卷第139頁至第141頁）。參酌前開存證信函業於113年6月24日送達被告，而被告自承其繼承前之租金僅繳納至84年12月15 日（見本院卷第149頁），則迄至113年6月24日止，被告積欠租金數額已近30年。被告雖於113年6月4日寄發存證信函予原告，表示以112年新北市米交易行情零售最高價之白米每公斤54.13元，依系爭繳款簿所載每半年給付租金1次之方式計算，每次應給付租金3,897元（計算式：54.13元×10×12 坪×0.5年），共計給付4萬2,867元予原告等語，並檢附同額郵政匯票，該存證信函及郵政匯票於113年6月5日送達原告等情，有存證信函、郵政匯票及郵件回執在卷可稽（見本院卷第125頁至第128頁），然被告前開給付僅能支付5.5年租金（計算式：4萬2,867元÷3,897元＝11期，11期÷2＝5.5年），尚欠租金數額仍顯逾2年以上，則原告於113年9月10日民事言詞辯論狀表明以被告積欠租金額達2年以上，依土地法第104條第4款為終止租約之意思表示（見本院卷第165頁至第167頁），該書狀經被告於113年9月10日言詞辯論期日當庭簽收（見本院卷第151頁），堪認系爭租約業經原告於113 年9月10日合法終止，則被告於系爭租約終止後，已無權以系爭房屋繼續占有系爭土地，原告主張被告所有系爭房屋如附圖編號614⑴所示部分係無權占有系爭土地，自為可採。　㈡原告得請求拆除系爭房屋、返還占有系爭土地及給付不當得利：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段，定有明文。被告所有系爭房屋如附圖編號614⑴所示部分係無權占有系爭土地，如前所述，則原告依前開規定請求被告拆除系爭房屋如附圖編號614⑴所示，並將占用土地騰空返還原告，為屬有據。　⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97 條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條、第97條亦有明文。原告雖請求被告給付起訴狀繕本送達日起即113年3月28日（見本院卷第39頁送達證書）追溯5年，及自113年3月29日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，然經核113年3月28日前回溯5年、113年3 月29日至113年9月10日仍為系爭租約有效存續期間，被告所有系爭房屋並非無權占有系爭土地，故原告請求被告各給付相當於租金之不當得利106萬1,627元及法定遲延利息，及自 113年3月29日至113年9月10日按月各給付原告1萬7,694元相當於租金之不當得利，均非有據。而自113年9月11日起至返還系爭土地之日止按月給付相當於租金之不當得利部分，本院審酌系爭土地位於2.4米巷弄內，無法供汽車通行，鄰近三重國小，步行至捷運臺北橋站約10至15分鐘，捷運站附近有三和夜市、三重派出所，經濟及交通發展情形尚可，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第187頁），認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息5% 計算，應屬適當。而系爭土地113年度申報地價為每平方公尺2萬6,240元，有地價第一類謄本在卷可按（見本院卷第30 7頁），以原告應有部分各3分之1計算，原告各得請求相當於租金之不當得利數額為1,319元（計算式：26,240元/平方公尺×36.2平方公尺×1/3×年息5%÷12＝1,319.28元，元以下四捨五入），逾此範圍部分，則非有據。原告雖主張應以系爭土地公告現值之年息10%計算，然此與前開土地法規定意旨不符，難認可採。四、綜上所述，兩造間有系爭租約所示租賃關係，惟被告積欠租金已逾2年租額以上，經原告以113年6月18日存證信函催告被告給付租積欠租金，被告仍未補足，原告並於113年9月10 日終止系爭租約，則被告所有系爭房屋自113年9月11日起無權占有系爭土地，並應自113年9月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告各1,319元相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告給付如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-02-27

PCDV-113-重訴-243-20250227-1

訴

臺灣雲林地方法院

返還租賃物等

臺灣雲林地方法院民事判決 114年度訴字第55號原告廖綢訴訟代理人蘇書峰律師被告安茉數位有限公司法定代理人張國緯上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌雲林縣○○市○○路○段○○○號建物遷讓交還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元，及自民國一一四年二月十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔新台幣壹萬貳仟肆佰肆拾元，餘由原告負擔。本判決第二項原告以新台幣捌萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分：一、原告方面：　㈠聲明：　　⒈如主文第1 項所示。　　⒉被告應給付其新台幣（下同）270,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率5%計算之利息，並願供擔保請求宣告假執行。　㈡陳述：　　⒈緣民國112 年3 月2 日被告以每月36,000元向伊承租門牌雲林縣○○市○○路0 段000 號建物（下稱系爭房屋），租期 3 年（即自112 年3 月2 日至115 年3 月1 日止），租金每半個月給付1 次（即每次18,000 元），上開租約並經公證在案；詎至113 年6 月間被告即告失聯而未續繳租金，迄至114 年1 月10日已積欠伊7 個半月租金，合計270, 000 元。　　⒉113 年11月21日伊即依兩造所約定之通訊地址函催被告須於1 週內繳清欠租，惟該存證信函因招領逾期而為郵政機構所退回；伊又於同年12月13日再以存證信函向被告表示終止兩造之上開租約，是兩造間之租賃關係既已為其所終止而消滅，被告即應給付欠租及交還房屋，但屢催不理。為此爰依民法第421 條第1 項、第439 條前段、第455 條前段規定，及兩造間之租約（第11條）約定，提起本訴。二、被告方面：　　未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述　　。三、得心證之理由：　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第421 條第1 項）。承租人應依約定日期，支付租金（同法439 條前段）。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（同法第440 條第1 　　項、第2 項）。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（　　同法第455 條前段）。其次，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任（同法第229 條第1 項）。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息（同法第233 條第1 項前段）。而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五（同法第203 條）。又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力（同法第95條第1 　　項）。而所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，應認為已達到而發生效力（最高法院109 年度台上大字第908 號民事裁定意旨可參）　　。　㈡原告主張之前揭事實，已據其提出房屋租賃契約、公證書、斗六西平路郵局000517、000603號存證信函、退件信封（以上均影本）、系爭房屋現況照片等在卷（見卷內第23－27、　　33－51、71－73頁）為證；且被告對於原告之上開主張，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，是以原告所主張之上開事實，自堪信為真實。其次，原告於113 年12月13日以書面（即斗六西平路郵局000603號存證信函）向被告表示終止兩造間之上開租約　　，因郵務機構不獲會晤被告致無法投交該信函，遂於同年、月18日製作招領單通知被告到郵局領取，嗣招領期滿被告仍未領取，郵務機構乃於信封封面加蓋「招領逾期退回」之戳記，而將上開存證信函退還原告等各情，此有原告提出之上揭信封封面為憑，則該終止租約之通知要於同年12月18日已達到被告可支配範圍內，基此兩造之本件租約於上揭時日應已發生終止之效力。準此，原告請求被告應支付本件租約終止前所積欠之113 年6 月起至同12月20日止租金共24萬元（　　計算式：36,000× 6 ＋36,000× 2/3＝240,000），要屬有據　　。至原告逾上開金額之租金請求，則無理由，不應准許。　㈢綜上，原告依約訴請被告遷讓系爭房屋，及請求被告給付前所積欠之租金24萬元，並就上開欠租部分自受訴狀繕本送達（寄存）翌日（即114 年2 月15日）起至清償日止，按年利率5%加計遲延利息，核符前揭規定，應予准許；至逾前揭範圍之請求，則無理由，不應准許。四、假執行之宣告：　　原告就其訴請被告給付欠租部分雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟因本判決（即主文第2 項）所命被告給付原告之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，並酌定相當之擔保金額予以宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第5 　　款、第392 條第1 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官蔣得忠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李欣芸

2025-02-27

ULDV-114-訴-55-20250227-1

苗簡

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第851號原告翁金滿被告呂麗月上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○街00號3樓房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣(下同)3萬9,500元，及自113年8月30 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元。三、訴訟費用3,090元由被告負擔，並加給自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於98年11月20日簽訂不動產租賃契約書(下稱系爭租約)，由被告承租原告所有之系爭房屋，租期自98 年11月20日至99年11月20日止，每月租金7,000元，押租金為1萬4,000元，應於每月20日前給付。系爭租約租期屆滿，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約。詎料被告未按時給付租金，經扣除押租金後，尚欠111年租金2,000元、112年租金7,500元，迄至原告起訴即113年8月15日止共欠租3萬9,500元，被告所欠租金已逾2個月以上後，經原告於113年5月6日寄發內湖東湖存證號碼000185號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催告被告於函到7日內繳清欠租；另於113年5月22日寄發內湖東湖郵局存證號碼000192號存證信函(下稱系爭乙存證信函，與系爭甲存證信函合稱系爭存證信函)通知被告終止系爭租約，惟未獲置理。原告再爰以本院114年1月7日言詞辯論筆錄繕本之送達為催告被告於7日內繳納未給付租金，如未繳納即為終止租約之意思表示。惟被告仍未依期給付租金，則兩造租賃關係既經原告依法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及積欠之租金，又被告於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋，使原告受有相當租金之損害，並請求被告自11 3年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7, 000元。並聲明：如主文第1、2項所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張之前開事實，業據其提出系爭租約、系爭存證信函暨回執、中華郵政存摺封面及內頁影本等件為證(卷第81至1 07頁)，並經本院依職權調取系爭房屋稅籍證明書在卷可稽( 卷第27頁)。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第 1項規定，視同自認，本院審酌前開證據，堪信原告之主張為真實。五、法院之判斷　㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段及第455 條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。原告主張被告自11 1年起陸續積欠租金，押租金抵償完畢後其遲付之租金總額已達2個月以上，原告乃分別於113年5月6日、113年5月22日寄發系爭存證催告被告應於期限內繳清欠租，否則終止契約，被告逾期均未置理。又原告再於本院114年1月7日言詞辯論期日當庭催告被告應於7日內繳納欠租，如未繳付即終止租約，並以該言詞辯論筆錄送達為意思表示送達，有本院言詞辯論筆錄在卷可參(卷第79頁)。而前開言詞辯論筆錄於11 4年1月23日合法送達被告，此有送達證書在卷可證(卷第113 頁，送達證書係114年1月13日寄存於被告戶籍地之派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日於114年1月23日對其生送達效力)，被告於114年1月24日起至114年1月30日止之7日內仍未依原告催告繳納欠繳租金，則系爭租約應自114 年1月31日起經原告終止而失其效力。系爭租約既經原告合法已終止，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈡稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，　　他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民　　法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。經查，系爭租約第3條約定：租金為新臺幣柒仟元整，每月20日前繳納，每次應繳1個月份；系爭租約第4條約定：乙方應於訂立本約同時，交付甲方1萬4,000元整，作為租賃擔保，租賃關係消滅，如有可歸責與乙方之事由所造成之損害，及積欠租金、水電、瓦斯、電話、管理、清除等欠費，甲方得由租賃擔保金中扣抵，餘額無息退還乙方。經原告扣除押租金後，被告尚欠111年租金2,000元、112年租金7,500元，113年1月至 8月租金3萬元，共計積欠租金3萬9,500元仍未給付，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金，亦屬有據。另被告於113年8月21日起至114年1月30日止積欠之租金，原告亦得依上開規定向被告請求。　㈢又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判決意旨參照）。故無權占用他人之房屋，占有人應返還之不當得利範圍，即為相當於租金之利益。查系爭租約既經原告合法終止，被告自114年1月31日起占有使用系爭房屋之法律上原因即已不復存在，自應遷出並將系爭房屋返還原告，惟被告仍繼續占用系爭房屋尚未返還，顯係無權占有，就其無權占有之期間所獲相當於租金之不當得利每月7,000元，於其騰空遷讓返還系爭房屋前，亦應一併返還。則原告請求被告給付自113年8月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元（含積欠之租金及相當租金之不當得利），自屬有據。六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本院併依職權確定訴訟費用額為裁判費3,090元，應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項規定，加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉靜瑜

2025-02-27

MLDV-113-苗簡-851-20250227-1

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臺灣高等法院高雄分院

履行契約

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第165號上訴人林韋伶訴訟代理人黃敏哲律師上訴人江文仁江宗哲共同訴訟代理人蔡鴻杰律師李亭萱律師吳幸怡律師上列當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國112年4月26 日臺灣屏東地方法院110年度訴字第624號第一審判決分別提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造上訴均駁回。原判決主文第一項應減縮並更正為「江文仁、江宗哲應出具如附件一『土地使用所有權人同意書』、附件二『承諾書』、附件三『立桿同意書』予林韋伶」。原判決主文第一項關於命江文仁、江宗哲給付部分，應於林韋伶繳清自民國111年10月15日起至江文仁、江宗哲出具前項文書時止，按每月新臺幣8,618元計算之租金總額之同時為之。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。　　事實及理由一、按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人林韋伶於原審聲明請求上訴人江文仁、江宗哲（下稱江文仁2人）應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請（訴字卷二第153頁），於本院審理中，特定所謂之必要文件為附件一「土地使用所有權人同意書」、附件二「承諾書」、附件三「立桿同意書」（下合稱系爭文書），並僅聲明請求江文仁2人出具系爭文書（本院卷一第315-327頁、卷二第73-7 4頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，並無不合，應予准許。二、林韋伶主張：訴外人全球綠能農業股份有限公司（下稱全球綠能公司）以其所有屏東縣○○鄉○○段0○號建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號，全球綠能公司信託登記予林嘉祥，下稱系爭建物），及台灣矽能能源股份有限公司（下稱台灣矽能公司）所有之其他不動產向伊借貸，並設定抵押權作為擔保，嗣台灣矽能公司、全球綠能公司因無力償還，經伊聲請拍賣抵押物並據以聲請強制執行，期間無人應買，伊乃聲明承受系爭建物並取得系爭建物所有權迄今。又全球綠能公司與江文仁2人早於民國101年6月18日即有簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），由全球綠能公司於江文仁2人所有之屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上興建系爭建物，伊於107年10月15日以債權人承受方式取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，系爭租約對於伊仍繼續存在。依系爭租約第2條約定承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置，伊嗣依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人應配合提供申請農業設施審查及建置太陽能設備所需之必要文件，並向相關單位進行必要程序之申請，江文仁2人卻斷然拒絕，導致伊之再生能源發電設備計畫暫緩。為此，依系爭租約第4條第4項約定，請求江文仁2人履行該條所約定之義務。又系爭建物係以再生能源發電為目的，伊於108年1月10日與先輝工程有限公司（下稱先輝公司）簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，至遲自109年1月起，每月即可淨收益新臺幣（下同）3萬元，因江文仁2人拒絕履行系爭租約第4條第4項之約定，導致伊可得預期之利益無法取得，爰依債務不履行之法律關係，請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月30日止，共計21個月可得預期利益之損失合計63萬元（計算式： 3萬元×21個月=63萬元）。並聲明：㈠江文仁2人應出具系爭文書予林韋伶。㈡江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、江文仁2人則以：伊等於101年2月1日與訴外人廣進矽能股份有限公司（下稱廣進矽能公司）就系爭土地簽訂土地租賃契約書（下稱廣進矽能租約），將系爭土地出租予廣進矽能公司作為建置太陽光電發電系統發電廠之用，廣進矽能公司乃於系爭土地興建系爭建物。林韋伶以拍賣承受方式於107年9 月21日取得系爭建物所有權，依民法第426條之1規定，廣進矽能租約對林韋伶繼續存在。林韋伶自107年9月21日起即應按月給付伊等每月租金8,618元，惟林韋伶分文未付而積欠租金額達2年以上，伊等於110年6月28日發函催繳積欠之租金，林韋伶逾期未為給付，伊等已於110年7月8日發函終止廣進矽能租約，故林韋伶依租賃關係請求伊等履行租約所定義務，並無理由。又依廣進矽能租約第4條第3項約定，林韋伶不得將系爭建物出租他人，故林韋伶主張其與先輝公司簽署租賃意向書，允將系爭建物出租先輝公司以建置再生能源發電設備，已違反廣進矽能租約之約定，自未受有何預期利益之損失等語為辯。四、原審判決江文仁2人應出具包括如原判決附件「土地使用所有權人同意書」在內之必要文件，配合林韋伶向屏東縣政府申請農作產銷設施申請附屬設置綠能設施及向相關單位進行必要程序之申請，並駁回其餘之訴。兩造均不服，分別提起上訴。林韋伶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，江文仁2人應給付林韋伶63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。江文仁2人上訴聲明：㈠原判決不利於江文仁2人部分廢棄。㈡上廢棄部分，林韋伶於第一審之訴駁回。兩造均答辯聲明：上訴駁回。　五、兩造不爭執事項：　㈠全球綠能公司於101年6月18日與江文仁2人簽訂系爭租約，由全球綠能公司向江文仁2人承租系爭土地以辦理農業用地容許作農業設施使用，並裝置經政府許可之發電業相關設備，有系爭租約在卷可參（原審卷一第61-71頁）。全球綠能公司承租系爭土地後即興建系爭建物，系爭建物坐落於江文仁 2人所有之系爭土地上，有系爭建物登記公務用謄本在卷可參（原審卷一第197頁）。　㈡全球綠能公司前以其所有之系爭建物向林韋伶借貸，並設定抵押權予林韋伶，嗣全球綠能公司無力清償借貸，林韋伶乃聲請拍賣抵押物，再據以聲請強制執行，因無人應買，由林韋伶於107年10月15日承受取得系爭建物所有權，有原法院1 03年度司拍字第43號拍賣抵押物裁定、原法院106年度司執字第37699號清償債務執行事件第三次拍賣公告、系爭建物登記公務用謄本在卷可稽（原審卷一第45-57、197頁）。　㈢江文仁2人另案以林韋伶積欠租金達2年以上為由，通知終止系爭租約，訴請林韋伶拆屋還地，並給付占用期間相當於租金之不當得利及違約金，經原法院111年度訴字第64號、本院112年度上字第65號判決（下稱前案）駁回其請求確定在案（本院卷一第215-222、306-307頁）。六、本院論斷：　㈠林韋伶請求江文仁2人出具系爭文書有無理由？　⒈林韋伶主張依系爭租約第4條第4項約定，江文仁2人應配合出具系爭文書，江文仁2人則抗辯林韋伶積欠租金達2年以上，系爭租約業經終止，林韋伶無權請求配合云云。查：　⑴按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或　　抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除　　有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷　　之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟　　，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」。準此，當事人在前訴訟就重要爭點予以爭執，既經法院審理及判斷，於不同之後訴訟，如以同一爭點為重要之先決問題對之審理時，當事人應不得為與前訴訟判斷相反之主張及舉證，法院亦不得為與前訴訟矛盾之判斷，始符合程序法上之誠信原則。　⑵查江文仁2人以林韋伶積欠租金達2年以上，其已依法通知終止系爭租約為由，另案訴請林韋伶拆除系爭建物，並給付占用期間相當於租金之不當得利事件，業據前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，江文仁2人以林韋伶積欠2年以上租金而為終止系爭租約之通知不生適法終止之效力，系爭租約繼續有效存在等情，有前案判決在卷可稽（本院卷一第215-222頁），並經本院調閱該卷核閱無訛。而本件與前案之當事人同一，江文仁2人於本件所主張林韋伶積欠租金，系爭租約業經終止之理由與前案判決所指之理由相同，則本件之重要爭點即系爭租約是否因林韋伶積欠租金而已遭江文仁2人合法終止乙節，既經兩造於前案判決中予以爭執，並經法院審理及判斷，且該判斷亦無何顯然違背法令之情，本院審理以同一爭點為本件訴訟重要先決問題時，依前開說明，自不得為與前案矛盾之判斷，而應受前案爭點效之拘束。是自應認系爭租約未經合法終止而仍繼續有效存在，江文仁2人辯稱系爭租約已終止云云，並無可採。　⒉查依系爭租約第2條約定，承租系爭土地之用途為辦理農業用地容許作農業設施使用、農作改良物及經政府許可之發電業相關設備裝置（原審卷一第61頁）；系爭租約第4條第4項並約定：「乙方（即江文仁2人）應無條件配合甲方（即林韋伶），依相關法令提供必要文件，如申請農業設施審查及建置太陽能設備所需文件等向相關單位進行必要程序之申請，乙方不得推諉拒絕，違者，則依第五條辦理」（原審卷一第 63頁），故江文仁2人在林韋伶辦理農業用地作農業設施審查及建置太陽能發電設備之申請時，依約即有協助及配合辦理相關程序，並提供所需文件之契約義務。　⒊又再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行設置，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，爰此本案設置者（指林韋伶）需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供本公司協助建置。依本案之情況，再生能源發電設備設置建物所座落基地非申請人（即林韋伶）所有，本公司於協助建置電力網連接線路時，會要求設置者提供土地所有權人之同意書及承諾書，以避免日後產生爭議，有臺灣電力股份有限公司屏東區營業處（下稱台電公司）113年9月19日屏東字第1131360649號函文可憑（本院卷一第279頁，下稱0649號函文）。是林韋伶主張其為申請建置太陽能發電設備有請求江文仁2人提供土地所有權人同意書（附件一）及承諾書（附件二）之必要，即屬可採。又0649號函文中雖未提及附件三之立桿同意書，然觀該立桿同意書係為售電需要而由立書人同意無償提供台電設置電桿或其他配電設備，而林韋伶需於再生能源發電設備範圍內，提供適當位置供台電公司協助建置相關設備以連接電力網線路，依上開函文所示意旨，為免日後之爭議，自亦有由土地所有權人提供該同意書之必要，是林韋伶請求江文仁2人提供附件三之立桿同意書，亦有理由。　⒋江文仁2人雖辯稱台電公司112年11月17日屏東字第112136191 8號函（本院卷一第207-208頁，下稱1918號函）表示系爭文書並非必要文件，0649號函文與上開函文意旨相違，並無法源依據；且依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 28條規定，申請綠能設施應檢附農業經營實績之證明文件，並必須檢附2年相關作物證明及銷售自產農產品相關證明，林韋伶無法提出該等資料，自無從申請附屬綠能設施容許；況台電公司應躉購20年，然系爭租約所餘租賃期間僅剩7、8 年，台電公司實無可能與林韋伶簽訂短期售電契約，林韋伶請求其等提供系爭文書欠缺訴之利益云云。惟：　⑴1918號函固表示：「二、…相關配電場所及立桿同意書並非再生能源發電設備併聯審查、協商及簽約之必要文件。三、另查本案係申請『屋頂型』再生能源發電設備，設置者倘非為建物所有權人，應於申請併聯審查階段檢附建物所有權人同意書或租賃契約，查本案設置者（林韋伶君）即為建物所有權人，無須檢附前開文件」等語（本院卷一第207-208頁）。然上開函文同亦說明：再生能源發電設備及電力網連接之線路，由再生能源發電設備設置者自行興建及維護，必要時，與其發電設備併網之輸配電業應提供必要之協助，前開規定所指電力網連接之線路，包含台電公司各項配電設備，如配電電桿、導線、開關、變壓器等，由設置者於再生能源發電設備範圍內提供適當位置供台電公司協助建置。故系爭文書雖非申請併聯審查、協商及簽約階段應提出之文件，卻為台電公司實際建置電力網連接線路時要求設置者即林韋伶所應提供之文件，0649號函文即在揭明此旨。是以，1918號、06 49號函乃針對不同階段要求之文件所為之說明，彼此並無矛盾。　⑵又林韋伶承租系爭土地之用途係為申請建置太陽能設備以售電給台電公司，系爭租約第4條第4項亦明文約定江文仁2人應配合提供建置太陽能設備所需文件，解釋上只要是台電公司有需求，為達建置太陽能設備以售電給台電公司所需提供之有關文件均應包括在內，台電公司並已以0649號函明確說明系爭文書為其建置相關設備以連接電力網線路所需文件，是系爭文書應即為系爭租約所指江文仁2人應配合提供之文件，江文仁2人上開所辯，並無可採。　⑶江文仁2人依系爭租約第4條第4項約定，本有提供系爭文書，配合林韋伶申請之契約義務，此乃系爭租約約定所使然，至於林韋伶是否可順利向屏東縣政府提出農業經營實績之證明文件，或台電公司是否會因系爭租約所餘租賃期間過短而拒絕與林韋伶簽約，均與系爭租約約定內容無涉，兩造亦未將之作為系爭租約是否有效存續之約定條件，自無從以此解免江文仁2人提出系爭文書之契約義務。是江文仁2人抗辯林韋伶訴請其等提供系爭文書欠缺訴之利益等語，洵無足採。　⑷江文仁2人前揭抗辯均非可採，業經本院說明如前，自無依江文仁2人聲請再函詢台電公司確認其要求提出系爭文書有無法源依據、其是否會簽訂林韋伶購電契約等情（本院卷二第 7-10頁）之必要，併此敘明。　⒌綜上，系爭租約並未經江文仁2人合法終止，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2人出具系爭文書，核屬有據，應予准許。　⒍又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號裁判先例參照）。前案判決認定林韋伶在江文仁2人依約提出申請建置太陽能設備所需必要文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，業如前述，故林韋伶之租金給付義務與江文仁 2人出具系爭文書之義務係互為對待給付關係，而林韋伶前已依民法第326條規定，就自107年10月15日起至110年10月1 5日止之租金共310,230元為江文仁2人辦理提存，有提存書附於前案卷可參（前案一審卷第269、271頁），嗣並再行提存計至111年10月15日止之租金，有提存書可憑，此部分已生清償之效力，江文仁2人辯稱該提存不生清償效力云云，並無可採。惟林韋伶自111年10月15日後並未再提存或給付租金，為兩造所不爭執（本院卷二第75頁），江文仁2人並於本院主張同時履行抗辯（本院卷一第250頁），準此，林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書之同時，繳清自111年10月 15日起至江文仁2人出具文書時止，按每月8,618元計算之租金總額。　　㈡林韋伶依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償預期利益損失63萬元，有無理由？　　林韋伶主張其與先輝公司簽訂租賃意向書，將系爭建物出租予先輝公司以建置再生能源發電設備，原自109年1月起每月可淨收益3萬元，因江文仁2人拒絕履約，導致其無法取得原可預期之利益，受有自109年1月1日起至110年9月30日止，共63萬元之損失等語，並提出租賃意向書為證（原審卷一第 81-83頁）。查：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條亦有明文。而該條所稱之「所失利益」，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之(最高法院93 年度台上字第1225號裁判要旨參照)。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，一方不依預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法院74年度台上字第1117號裁判要旨參照）。　⒉先輝公司法定代理人柯瑞宗證稱：租賃意向書之公司大小章是我所蓋，因為我兒子在做太陽能板，我跟林韋伶講說可否將做太陽能板的房子租給我，我本來要在房子上面蓋太陽能板，下面要種香莢蘭，蓋太陽能板是要售電給台電，香莢蘭可賣給別人做香料，我有到屏東縣政府了解，相關規定是說要在房子下面結合農作物產銷，林韋伶拿不出地主的同意書，所以就沒有做了等語（原審卷一第320-321頁），堪認林韋伶與先輝公司確有簽訂租賃意向書。　⒊租賃意向書第2條約定：「雙方同意，於甲方（指林韋伶）取得屏東縣○○鄉○○段000地號之土地使用權同意書後，雙方正式簽訂租賃契約，並約定建置期；建置期中租金為每月新台幣參萬元整（含稅），台電正式掛錶後，租金為每月新台幣參萬元整（含稅）」，是租賃意向書乃林韋伶與先輝公司約定由林韋伶取得土地使用同意書後，將來再訂立租賃契約之預約，則縱林韋伶取得土地使用同意書，亦尚無從據此預約請求先輝公司給付租金，自難認其受有預定之本約內容之可得預期利益之損害。且林韋伶與先輝公司簽訂租賃契約後，須再約定建置期，先輝公司始有給付租金之義務，建置期屆滿後，亦須待台電公司掛錶，先輝公司始有再給付租金之義務，然所謂「建置期」為何、其始期為何，均屬未明，台電公司何時掛錶，或在所謂之建置期滿時，是否即可順利掛錶，亦均未可知，則先輝公司是否於109年1月1日起至110年9 月30日止即有給付每月3萬元租金之義務，尚乏客觀之確定性。林韋伶雖辯稱簽訂正式租約時，就一定會約定建置期，依租賃意向書第3條約定，簽約後1年必須取得同意書，如果照規劃，1年內取得同意書後，就會進入建置期云云，然此仍無法說明先輝公司依上開預約是否確於109年1月1日起至1 10年9月30日止有給付每月3萬元租金之義務，林韋伶上開主張，難認有據。　⒋再者，系爭租約第4條第3項約定，林韋伶不得未經江文仁2人同意將系爭土地轉租予第三人，而系爭建物與系爭土地有一定且相當繼續性之結合關係，不能脫離土地而存在，其將系爭建物轉租第三人等同將系爭土地一併轉予第三人使用，不無違反系爭租約之嫌，是江文仁2人抗辯林韋伶不得轉租他人自無受有何預期利益之損害等語，尚非無據。　⒌綜上，依林韋伶所舉事證，難令本院獲致其受有所主張之預期利益損害之有利心證，其主張江文仁2人應賠償63萬元云云，並無可採。　七、綜上所述，林韋伶依系爭租約第4條第4項約定請求江文仁2 人提供系爭文書，為有理由，應予准許；其另依債務不履行之法律關係請求江文仁2人賠償自109年1月1日起至110年9月 30日止之預期利益損失63萬元，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為林韋伶勝訴之判決，並駁回林韋伶其餘之訴，並無不合。兩造分別上訴指摘原判決對己不利部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回兩造之上訴。又因林韋伶已減縮並更正聲明如前述，爰將原判決主文第一項更正如本判決主文第2項所示。另江文仁2人於本院第二審程序為同時履行抗辯，是林韋伶應於江文仁2人出具系爭文書時，同時繳清自111年10月15日起至江文仁2人出具文書時止所積欠之租金總額，爰諭知如主文第3項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。上訴人林韋伶不得上訴。上訴人江文仁2人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-02-27

KSHV-112-上-165-20250227-2

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臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1500號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師複代理人廖志剛律師林昶邑律師被告徐忠寶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月21日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元，及自民國一百一十三年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但如被告以新臺幣捌萬捌仟零玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之　　基礎事實同一、或擴張及減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告原起訴時訴之聲明第1至3項為：1.被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號8 樓之4房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）8萬5,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3. 被告自民國112年12月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告1萬1,600元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣以民事變更聲明暨陳報狀變更、減縮及擴張上開原起訴之第1至3項聲明為如後述第1項訴之聲明所示，核原告所為之變更、減縮及擴張，核屬與原訴請求之基礎事實同一，亦屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠被告於民國110年4月22日向原告承租系爭房屋，約定租期自1 10年5月1日起至113年4月30日止，每月租金5,800元，若逾期給付租金達2個月，原告得終止契約，如被告未依約返還房屋，被告並應給付按欠繳租金一倍計算之違約金（下稱系爭租約）。詎被告於112年3月15日已積欠原告112年2、3月租金11,600元，逾2個月租額逾期繳納，原告於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，該信函於同年月4日送達被告，然被告仍未置理，仍繼續欠繳租金，而持續累積欠繳112年2月至7月之租金，原告乃於112年8月16日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力。　㈡是被告積欠原告自112年2月1日起至同年8月17日止之租金，共3萬7,981元，且應依系爭租約第3條約定加計違約金3,471 元。又被告並未立即遷出系爭房屋，遲至113年5月28日始自系爭房屋遷出，尚積欠水費140元、電費455元及瓦斯費677 元未繳納，應依系爭租約第11條第1項約定約定給付該等金錢予原告。又被告自112年8月18日起至113年5月28日，無權占用系爭房屋，應按系爭租約第11條第3項約定，給付相當於月租金額之不當得利，並應加計1倍之違約金，是被告即應給付原告該段期間相當於租金之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元。上開原告得請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，共計15萬1,240元，而依系爭租約第11條約定，該部分數額得自被告依系爭租約第4條繳納之保證金1萬1,600元取償，扣除該部分保證金額後，被告尚積欠原告13萬9,640 元。為此，爰依系爭租約契約關係及民法不當得利法律關係，並聲明：⒈被告應給付原告13萬9,640元，及其中8萬5,306 元自起訴狀繕本送達翌日起；其餘5萬4,334元自民事變更聲明暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：對於原告主張依約得請求被告給付之計算基礎沒有意見，但是覺得違約金金額過高，請求法院酌減等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、本院之判斷及得心證之理由　㈠原告上開主張與被告締結系爭租約，每月租金為5,800元，而將系爭房屋出租予被告，被告自110年2月1日起之每月租金迄今均未繳交，原告先於112年5月3日以桃園永安郵局存證號碼第000181號存證信函催告被告應於函到14日內繳納積欠之租金，該函於同年月4日送達被告，被告仍未於催告期限內繳交，原告因被告欠租已達2個月以上，依法於112年8月1 6日以桃園永安郵局第000414號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於同年月17日送達被告而生終止效力，被告自112年8月18日起無權占有系爭房屋迄113年5月28日遷出系爭房屋為止，積欠租金共3萬7,981元及加計違約金3,471 元、水費140元、電費455元及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元及加計之違約金5萬4,258元等節事實，為被告所不爭執或未予爭執，且據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄本影本、系爭租約合約書影本、郵局存證信函影本2份暨相關掛號執據或回執影本（見本院桃簡卷第9頁至第23頁反面）及被告積欠租金違約金計算說明影本、被告積欠水電瓦斯費用相關單據影本及系爭房屋之退租點交單影本（見本院訴字卷第25頁至第34頁）等件在卷可佐，是此部分事實首堪認定。至本件原告上開請求被告給付積欠租金及該部分遲延違約金、水費、電費及瓦斯費，暨被告應返還無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利及加計1倍之違約金，於扣除被告預繳之保證金1萬1,600元，尚應給付原告13 萬9,640元等節，則為被告以上開情詞置辯，本件即應就原告上開請求是否有理由為審認，茲分別敘述如後。　㈡原告請求被告給付租金3萬7,981元、水費140元、電費455元及瓦斯費677元、相當於月租金額之不當得利5萬4,258元，為被告所不爭執，且亦合於系爭租約之約定及民法第179條不當得利返還之規定，原告此部分請求為有理由。　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，是原告請求被告給付租金遲延之違約金3,47 1元、按不當得利數額加計之違約金5萬4,258元，既為被告所爭執，並辯稱：違約金過高，應予酌減等語，本院即應就該部分違約金是否過高為審酌。經查，本件被告遲延給付之租金數額為3萬7,981元，該部分違約金數額3,471元不及租金數額之10%，客觀數額亦非甚高，衡酌被告欠繳租金，原告尚需花費相關人力、時間及其他資源等成本為催繳，且稽諸系爭租約第3條約定，該違約金數額係依照遲延時間逐漸累加而成，是該部分違約金數額尚無過高之處，不應予以酌減。至按不當得利數額佳既之違約金5萬4,258元部分，該部分違約金約定均按不當得利債權數額發生時即按1倍計算，其換算實際利率顯逾民法最高法定利率，顯然過高且過苛，本院參酌無權占有期間，兩造間已無租約關係，原告各項管理成本亦相對較低，及民法法定周年利率為5%等情，認此部分違約金應酌減至按不當得利債權數額之5%計算即2,713元（計算式：5萬4,258元*5%，小數點以下採四捨五入計算至元）為合理。準此，本件原告得請求之給付租金遲延之違約金、按不當得利數額加計之違約金即分別為3,471元、2,713 元。　㈣綜上，於扣除1萬1,600元保證金後，本件原告得請求被告給付之金額即為8萬8,095元（計算式：3萬7,981元+140元+455 元+677元+5萬4,258元+3,471元+2,713元-1萬1,600元），此部分請求為有理由。逾此部分之原告其餘請求，即為無理由。　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付有理由者，其中租金為起訴前期限已屆至，其餘為未定給付期限者，又該等請求均係以支付金錢為標的，且未約定利息之債，原告請求自該等請求之訴訟書狀(原起訴請求者按起訴狀，擴張請求者按民事變更聲明暨陳報狀)繕本送達被告之翌日起算之遲延利息，即屬有據。又本件原告起訴狀及民事變更聲明暨陳報狀繕本均係於113年12月17日寄存送達被告，經10 日於同年月00日生效，有本院送達證明書（見本院訴字卷第 29頁）在卷可稽，是本件原告就上開請求有理由之被告應給付8萬8,095元之債權，訴請另計113年12月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有理由。四、綜上所述，本件原告依系爭租約契約關係及民法不當得利返還法律關係請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分，係屬所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請而酌定被告如為原告預供相當擔保金額，則得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　陳炫谷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　盧佳莉

2025-02-27

TYDV-113-訴-1500-20250227-1