Know99判決書

搜尋結果：終止租約

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公示送達

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度壢司簡聲字第13號聲請人鍾億儒相對人黃丞睿原住○○市○○區○○○路○段00號0 樓之0 上列聲請人聲請對相對人為公示送達事件，本院裁定如下：　　主　文准將聲請人對相對人如附件所示意思表示之通知為公示送達。聲請程序費用新臺幣壹仟伍佰元及自本裁定確定之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息由相對人負擔。　　理　由一、按表意人非因自己之過失不知相對人居所者，得依民事訴訟法關於公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第97條定有明文。二、聲請意旨略以：聲請人前對相對人戶籍地址寄發終止租約之通知，惟經郵務機構退回，爰聲請裁定准為公示送達，並提出存證信函等件影本為證。三、經本院函請桃園市政府警察局中壢分局及新北市政府警察局中和分局派員查訪結果，中壢分局員警撥打相對人所有話號為0000000000號之電話號碼，相對人雖於電話中表示確實有居住其戶籍地址，但表示極少回去，且不願告知現住地址，又現場查訪時鄰居亦稱未曾聽聞相對人居住該址；另經中和分局查訪相對人之居住地址，該址並無人回應。準此，相對人既極少返回其戶籍地址且鄰居從未聽聞該址為相對人所居住，其居住地址又無人回應，自難認相對人有居住於其戶籍及居所地地址之積極事實，有各該分局回函在卷可稽。是相對人之住居所已處於不明之狀態，從而，本件聲請核與首揭法條規定相符，應予准許。四、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第95 條、第91條第3項及第78條，裁定如主文。五、如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　司法事務官以上為正本係照原本作成。

2025-03-24

CLEV-114-壢司簡聲-13-20250324-1

訴

臺灣嘉義地方法院

解除契約

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第949號原告陳錫卿黃永封共同訴訟代理人林芳榮律師被告楊蕣睿訴訟代理人江振源律師上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國77年9月15日因拍賣取得坐落嘉義市○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）。因被告之先人於系爭土地上建屋，原告請求法院判決拆除均經駁回。嗣兩造和解，訂立不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約），自86 年10月1日起租金每月新臺幣（下同）2,348元。後經本院11 1年度嘉簡字第268號民事判決自111年7月1日起租金調整為2 ,976元。詎被告突於112年10月1日起訴請求通行原告所有相鄰之100之1地號土地並要求拆除房屋，原告遂起訴請求被告給付補償金與通行費，原告要求被告先給付補償金及通行費，才強制執行，但被告不理。原告為自救，認依民法第449 條規定，租賃契約之期限不得逾20年，系爭租賃契約已超過 20年，故以起訴狀繕本之送達為終止系爭不定期租賃之意思表示，並請求被告返還系爭土地。並聲明：㈠被告應將系爭土地返還原告。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租賃契約為未定期限之租賃，並無適用民法第449條第1項規定，原告以該條規定主張終止租約，毋寧弄錯法條。退步言之，縱系爭租賃契約受限於民法第449條之2 0年租期上限，則以86年10月1日起算，20年租期上限應截止於106年9月30日，但原告於111年間尚以系爭租賃契約為據，訴請被告調整租金，顯見原告於106年9月30日以後仍肯認租賃關係繼續存在，依民法第451條規定，又再視為不定期限之租賃，則非有土地法第103條各款事由，原告不得終止，被告祖宅當仍有合法占用權源，故原告請求終止租約，返還土地云云，均屬無據。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、本院得心證之理由：　㈠按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年，民法第449條第1項固定有明文。惟民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃，此觀之該條項所定「逾20年者縮短為20年」，可以瞭然（最高法院62年度台上字第3128號、65年台上字第2722號民事判決意旨參照），此為我國實務上一貫之見解。經查，兩造就系爭租賃契約為不定期租賃契約乙節，均不爭執（本院卷150頁），則揆諸前揭意旨，並無民法第449 條第1項之適用。原告起訴主張依民法第449條第1項規定，系爭租賃契約已超過20年，該租賃契約已經終止為由，請求被告返還所占用之系爭土地，即無理由。　㈡按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款事由者，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院109年度台上字第436 號民事判決意旨參照）。又按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號民事判決意旨參照）。經查，依原告所述，系爭租賃契約係基於本院 86年嘉簡字第583號和解筆錄（下稱系爭和解筆錄）而訂立，而依該和解筆錄之內容，被告係租用嘉義市○○段000號土地（下稱100號土地）如該筆錄附圖所示A、C、D之處，而其上即係住房及地上物（本院卷19至21頁），而100號土地於9 1年6月7日分割出系爭土地，則有系爭土地之土地登記第一類謄本為證（本院卷17頁），加以原告起訴狀亦自承系爭土地上，有被告先人建有房屋（本院卷7頁、151頁），則揆諸前揭意旨，系爭租賃契約自屬不定期限之租地建物契約甚明，非有土地法第103條所列各款事由者，或系爭土地上之房屋已不堪使用之程度，原告不得收回系爭土地。原告並未說明被告有何違反土地法第103條各款所列情形或系爭土地上之房屋已不堪使用，其主張以起訴狀繕本送達被告時，終止系爭租賃契約云云，即無理由，而系爭租賃契約既仍未終止，原告請求被告返還所占用之系爭土地，自無理由。　㈢依兩造所為之陳述及系爭和解筆錄之內容（本院卷9頁、19至 21頁、135至136頁），系爭租賃契約所約定租賃之面積，並非系爭土地全部，而原告主張已終止系爭租賃契約而請求被告返還所占用之系爭土地為無理由，已如前所述，另其餘非屬系爭租賃契約所含括之土地，原告並未主張被告亦有占用，則原告請求被告返還該部分之土地，無權利保護之必要，亦無理由。四、綜上所述，原告主張以起訴狀繕本送達被告，作為終止系爭租賃契約之意思表示，並據此請求被告返還系爭土地，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　官　張佐榕　以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張宇安

2025-03-24

CYDV-113-訴-949-20250324-1

店原簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店原簡字第22號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人程嘉蓮被告黃鴻辰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣82,587元，及違約金新臺幣13,735元。三、被告應給付原告新臺幣19,777元，及自民國113年10月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣21 ,190元。四、原告其餘之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣34,957元，其中新臺幣34,624元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,259,666元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣96,322元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣19,777元，並就各期到期部分分別以新臺幣21,190元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00 號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為民國113年2月1 日起至115年1月31日止，每月租金新臺幣（下同）16,300元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年7月29日以北市都服字第1133057533號函（下稱系爭催繳函）催告被告繳納欠費未果，原告復於113年8 月29日以北市都服字第1133066576號函（下稱系爭終止函）通知被告終止系爭租約。系爭租約已於系爭終止函第一次投遞日即113年9月2日終止，原告得依系爭租約第17條之約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金16,300元，而被告已積欠如附表所示之租金115,18 7元及違約金13,735元，原告自得依系爭租約請求被告給付；復依系爭租約第14條第2項、第17條第2項之約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年9月2日合法終止，是被告應自租約終止翌日起即113年9月3日起至113年9月30日止，給付原告使用費19, 777元，並自113年10月1日起至系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告21,190元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告115,187元，及依附表計算之違約金。㈢被告應給付原告19,777元，及自113年10月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告21,190元。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。　　四、本院之判斷：　　　㈠原告以系爭終止函為終止系爭租約之意思表示，乃為適法。　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議：二、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」、「甲方依國宅地址所為之送達，即發生送達之效力」、「甲方依國宅地址所為之送達，乙方拒收或無人收受而致退回時，乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日為送達生效日」，系爭租約第14條第1項第2款、第19條第2 項前段及第3項亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為113年2月1 日起至115年1月31日止之事實，業據提出臺北市國民住宅租賃契約書（即系爭租約）、113年度北院民公華字第000200 號公證書為憑（見本院卷第15頁至第22頁）；而原告主張被告自113年2月起即積欠租金，積欠租金已超過2個月，經原告發函催繳仍未繳納，原告復發函通知終止租約等情，則有系爭催繳函、系爭終止函可憑（見本院卷第23頁、第27頁）。而系爭催繳函、系爭終止函雖因招領逾期退回，惟依系爭租約第19條第3項之約定，兩造依約定以首次投遞日即分別1 13年7月31日（見本院卷第25頁）、113年9月2日（見本院卷第29頁）為送達生效日，是系爭終止函之送達生效日即為11 3年9月2日，是原告主張系爭租約已於113年9月2日生終止之效力，即屬可採。　　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由。　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本租約終止或期滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清，並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方（即原告）接管並遷出戶籍」，系爭租約第17條第1項前段定有明文。　2.系爭租約已於000年0月0日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付82,587元及違約金13,735元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月16,300元（含管理維護費1,200元）；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳納一個月租金，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上(含)未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上(含)未滿3個月者，照該期欠額加收6% ；四、逾期繳納在3個月以上(含)未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」，系爭租約第5條第1項定有明文。　2.經查，被告自113年2月至同年9月2日即系爭租約終止日止積欠租金未繳，則原告請求被告給付如附表所示之積欠租金11 5,187元及違約金13,735元（計算式如附表所示），自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於甲方（即原告）指定之簽訂契約日至甲方所指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、 …（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、… （略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第4項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於2個月租金之保證金32, 600元（計算式：每月租金16,300元×2個月=32,600元），為原告所自陳（見本院卷第62頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金115,18 7元部分，以上開保證金抵充後，尚餘82,587元（計算式：1 15,187元-32,600元=82,587元）。從而，原告僅得請求被告給付82,587元及違約金13,735元，堪以認定。　　　　㈣原告請求被告給付19,777元，及自民國113年10月1日起至遷讓之日止，按月給付21,190元，為有理由。　1.按「乙方（即被告）未依約將國宅騰空返還甲方（即原告），應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第17條第2項定有明文。　2.查系爭租約於113年9月2日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定，請求自租約終止日翌日即113年9月3日起至113年 9月30日止之使用費19,777元（計算式：16,300×1.3×28÷30≒ 19,777元，小數點以下四捨五入），及自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月依約定租金之1.3倍計算使用費21,190元，亦洵屬有據。　　　　　　　五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告82,587元及違約金13,735元，並給付使用費19,777元，及自113年10月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告21,190元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為34,957元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃亮瑄　　　附表：（金額單位均為新臺幣）期別欠扣繳比例租金違約金使用費計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年10月逾期未滿1個月 2% 21,190 使用費16,300×1.3=21,190 每月約定租金16,300元，租約已於113年9月2日終止。 113年9月逾期未滿2個月 4% 1,087 43 19,777 租金（113年9月1日至9月2日）：16,300×2÷30≒1,087 違約金：1,087×0.04≒43 使用費（113年9月3日至9月30日）：16,300×1.3×28÷30≒19,777 113年8月逾期未滿3個月 6% 16,300 978 16,300×0.06=978 113年7月逾期未滿4個月 8% 16,300 1,304 16,300×0.08=1,304 113年6月逾期未滿5個月 10% 16,300 1,630 16,300×0.1=1,630 113年5月逾期未滿6個月 12% 16,300 1,956 16,300×0.12=1,956 113年4月逾期未滿7個月 14% 16,300 2,282 16,300×0.14=2,282 113年3月逾期未滿8個月 16% 16,300 2,608 16,300×0.16=2,608 113年2月逾期未滿9個月 18% 16,300 2,934 16,300×0.18=2,934 合計 115,187 13,735

2025-03-24

STEV-113-店原簡-22-20250324-2

竹簡

臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第688號原告吳淑娟訴訟代理人周淑瑜被告陳至美上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月24日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新竹市○○區○○○路00號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）229,194元，並自民國114年1月6 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付35,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之83，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告與被告簽訂新竹市○○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國113年2月20日起至116年3月19日止，租金每月新臺幣（下同）35,000元，押租保證金為70,000元，租金應於每月20日前支付。然被告於給付113年3月份租金後，即未再支付任何租金，迄於113年7月份時，已積欠4個月租金，原告遂於113 年7月23日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到5日內清償所欠租金，逾期即終止租約，系爭存證信函於1 13年7月26日送達被告戶籍址，然被告仍未為任何回應，是系爭租約已於113年8月1日終止。是被告至113年7月31日止，共積欠租金119,000元【計算式：35,000×3+35,000×12/30 ＝119,000】，並應自113年8月1日起，按月給付相當於租金之不當得利每月35,000元。爰依兩造系爭租約、租賃物返還請求權、民法第179條規定，為本件請求，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告119,000元，並自113年8月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付35,000元。㈢願供擔保請為假執行之宣告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約、系爭存證信函、系爭存證信函送達回證、系爭房屋稅籍資料等為證，被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀為何陳述及主張以供本院斟酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告之主張為真實。　㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。　㈢查原告雖主張被告於113年7月26日寄發系爭存證信函時，已積欠4個月之租金等語，然於扣除被告已繳納之押租金70,00 0元後，迄至催告期滿之113年7月31日，被告積欠租金並未逾2個月以上【計算式：35,000×3+35,000×12/30＝119,000； 119,000-70,000＝49,000，未逾2個月租金總額70,000】，故原告雖以系爭存證信函催告並終止系爭租約，依前開說明，尚不生合法終止之效力。惟原告之起訴狀繕本係於114年1月 6日送達至被告戶籍地並生送達效力，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第91頁），斯時被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月以上，原告起訴係主張被告積欠租金未繳，並請求被告返還系爭房屋，可見原告起訴亦有催告被告繳納，若被告並未繳納則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思，是系爭租約於114年1月6日已生終止效力，應可認定。則原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。　㈣原告得請求被告支付所積欠之租金229,194元：　　查兩造系爭租約約定租金為每月35,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止系爭租約，系爭租約於114年1月6 日起終止，是原告得請求被告支付113年4月起至114年1月5 日止共計8個月又17日尚未給付之租金299,194元【計算式： 35,000×8+35,000×17/31＝299,194（元以下四捨五入）】，於扣除2個月押租金後，原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之租金共計229,194元【計算式：299,194-70,00 0＝229,194】。　㈤又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租約業於114年1月6日終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係消滅後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自114年1月 6日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利35,000元，核屬有據。四、綜上所述，原告依租賃契約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告229,194元，及自114年1月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付35,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，併駁回此部分原告假執行之聲請。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2025-03-24

SCDV-113-竹簡-688-20250324-1

士簡

士林簡易庭

給付租金等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度士簡字第1769號原告陳美芍被告張哲銘上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告陳美芍起訴時請求：被告應歸還民國112年11月1日至113年8月12日共新臺幣(下同）390,000元之租金（又原告另有請求2個月押金78,000元，此部分因違反重複起訴禁止原則，另以裁定駁回之）。嗣於言詞辯論時，變更訴之聲明為：被告應給付原告112年11月至113年10月期間共468,000元之租金，而原告之請求均係對被告張哲銘本於同一租賃契約之租金為請求，只是擴張請求租金之期間，經核乃擴張應受判決事項之聲明而為變更，而合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。二、被告對原告本件請求給付112年11月1日起至113年10月間之租金468,000元，抗辯稱：此租金請求已經鈞院以113年度士簡字第720號判決，前案與本件事件為同一事件，本件原告在前案中已經在法庭上充分表達其訴求，本件係重複起訴云云。然查，本件被告於113年度士簡字第720號判決係主張其已通知原告提前解約，原告應返還已兌現用以支付112年4月起至112年10月租金之支票金額，前案係就112年4月至10月間租金為判決，與本件原告請求112年11月1日起至113年10 月之租金不同，原告本件租金請求並無違反重複起訴禁止原則。　貳、實體方面一、原告主張：被告就新北市○○區○○街000號1樓（下稱租屋處），租賃期限為111年11月1日至113年10月31日之租賃契約（下稱系爭租約），因被告未支付第2年（即112年11月至113 年10月期間，共12個月）每月39,000元，共468,000元之租金，也都沒有開支票予伊，因此請求被告給付前開之租金。且依系爭租約第2條、第18條，系爭租約之當事人於2年內均不得任意解約，被告未與伊達成合意，即單方片面終止系爭租約，爰依系爭租約第3條、第5條之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告468,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊有預開12個月租金（111年11月起至112年10月止）之支票12紙交付原告，並已交付押金7萬8,000元，惟伊於112年3月22日提前通知原告於112年3月31日終止租約，並同意賠償1個月押金，兩造應於112年3月31日終止系爭租約，因此終止契約後之租金無須給付。依系爭租約第18條即規定系爭租約之當事人可以終止契約，依照前案所提出之對話紀錄內容也可見兩造已合意終止系爭租約，原告所述不實等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查兩造間成立系爭租約，且被告曾以簽發支票之方式給付原告12個月之租金，有系爭租約契約書1份（見本院卷第15至2 4頁）為憑，且被告對此部分亦不爭執，堪信為真實。而本件被告曾向本院提起民事簡易訴訟，請求本件原告返還預付之租金，經本院於113年8月26日以113年度士簡字第720號判決原告應返還被告之租金共156,000元，此事件並由本院以1 13年度簡上字第257號訴訟程序審理中，經本院調閱上開卷宗核閱無誤，亦堪認為真實。四、又查原告所提出之系爭租約契約書第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方（即兩造）合意洽訂為貳年零個月即自民國111 年11月1日起至民國113年10月31日止」，及第18條約定：「 …1.租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，必須在兩個月前通知對方，乙方應賠償甲方（即原告）一個月租金，…」等內容（見本院卷第15、21頁），可見兩造約定得任意終止租約，僅需提前兩個月通知，則被告自得提前終止租約。而查被告於112年3月22日通知原告提前於112年3月31 日終止租約，且原告於112年3月30日亦有通知被告結清水電費、撤銷公司登記、回復原住家電錶型態、屋況牆壁修補、地板清洗、歸還鑰匙等事宜，有兩造對話紀錄在卷可查（見 113年度士簡字第720號卷第25頁、第35頁），顯見被告確有提前通知原告終止租約，而依約被告應提前2個月通知原告，故應自被告112年3月22日通知終止日延至2個月後生效，復考量系爭租約第4條約定為月初給付租金之情，應認兩造之租賃契約於112年5月31日終止，則原告於系爭租賃契約終止後，主張被告應給付112年11月至113年10月期間之租金，無足可採。末查，原告另主張依系爭租賃契約第2條約定（如上所載）係不得提前終止之約定云云，顯係曲解系爭租賃契約，因該租約尚有第18條得提前終止租約之相關約定，故原告此部分主張顯不可採。五、據上論結，原告依系爭租約第3條、第5條之約定請求被告給付468,000元之租金，應予駁回。又原告所為假執行宣告之聲請，因訴遭駁回而失所附麗，亦應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　士林簡易庭法　官　張明儀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥君

2025-03-21

SLEV-113-士簡-1769-20250321-1

訴

臺灣臺北地方法院

損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6712號原告曹鼎被告簡維能訴訟代理人楊昀芯律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣15萬元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之8，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告得以新臺幣15萬元為原告供擔保後，得免為假執行。　　原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張略以：　　原告前自民國111年4月起，透過訴外人即美樂房屋仲介蕭名宏，向被告承租其所有臺北市○○區○○街000號5樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間2年(下稱系爭租約)。詎被告於11 1年8月8日，未通知原告強行更換系爭房屋門鎖，於翌日(9 日)擅自處分原告留置於系爭房屋內之財物，被告應給付原告所受下列損失。 1、被告應返還溢收之租金新臺幣(下同)5萬元：　　兩造約定承租系爭房屋之租金為每月5萬元，被告已於111年 8月1日繳交租金，卻於111年8月8日即遭驅趕離開系爭房屋，私人財物亦被搬出系爭房屋或丟棄，無法繼續對系爭房屋使用收益，被告未依約提供系爭房屋供原告居住，則就其已經受領之租金屬不當得利，應返還予原告。再被告實際上係於111年4月6日點交並遷出系爭房屋(原證2)，翌（7)日交付系爭房屋予原告使用，就111年4月1日至6日原告無法使用系爭房屋之損害，被告應一併返還原告相當於一個月租金之不當得利，共計5萬元。 2、被告應返還押金10萬元:　　　原告遭被告驅離系爭房屋，且原告承租系爭房屋期間，並無何押金應抵充之事由，被告自應於兩造契約終止後，將相當兩個月租金之押金共10萬元返還之。 3、被告應給付違約金5萬元：　　被告未提前終止系爭租約，驟然於111年8月8日清晨，將原告驅離系爭房屋後，不再讓原告進入系爭房屋，並擅自終止契約，應賠償原告相當於1個月租金之違約金5萬元。 4、被告應給付原告財物損失13萬1,769元：　　被告將原告驅離系爭房屋，擅自將原告留置於系爭房屋內之部分財物移至景美景福公園，經原告清點被告移置之物品，發現被告搬動運送原告所有如附表二所示之財物(下稱系爭受損財物)時，未予適當保護措施，致原告需另行花費22,54 4元將樂器交由樂器行進行基礎保養或修繕；並有如附表三所示多項物品不知去向(下稱系爭佚失財物，與系爭受損財物，合稱系爭財物)，造成被告損失109,225元，共計131,76 9元(下稱系爭財物損害)。 5、被告應給付原告網路申裝違約金11,300元：　　兩造簽定租賃契約後，原告即依系爭租約之租賃期間，向電信業者申裝網路服務，服務期間與租賃契約期間同為2年，被告強行將原告驅離於系爭房屋外，造成原告無法對與電信業者申裝之網路服務使用收益，僅得向電信公司提出終止之要求，被告故意違約租賃契約之行為，造成被告需負擔提前終止網路服務契約之違約金，經台灣大哥大服務處試算，共 11,300元，被告自應賠償原告之損害。 6、被告應給付原告住宅補貼損失18,000元：　　兩造簽定租賃契約後，原告本具備內政部住宅補貼申請資格，因被告將原告驅離系爭房屋後未及時返還租賃契約，致使原告無法於住宅補貼申請期限內補正申請資料。依實際居住期間5個月，及原告符合單身青年之補助級距（3,000元乘以 1.2倍）計算，共損失18,000元住宅補貼。 7、被告應給付原告無故增加之搬遷費用共7,000元：　　被告強行將原告所有之部分財物運送至景美景福公園棄置，原告因而需委請搬家公司將部分物品運送至友人之店面寄放，搬家公司共派2趟次，每趟次花費3,500元，造成被告搬遷費用之損失共計為7,000元。 8、被告應給付原告無故增加生活支出共35,750元：　　被告強行將原告所有之部分財物運送至景美景福公園棄置，致原告曾居無定所，最長達連續55週，期間無法取用原告所有之洗衣機、個人電腦等生活必需設備，因而無故增加之洗衣費用（略以每週一次，每次150元計算）相當於8,250元，網咖租金（略以每週5日，每日100元計算）27,500元，共計 35,750元。 9、被告故意危害原告居住安全及人身自由，應給付原告健康損失共147萬9,032元：　　被告於顯未窮盡合法手段之前提下仍執意拒行告知義務，強制將原告限制於系爭房屋並故意不返還押金之外，並於原告身無分文或任何生活物資之際仍拒絕原告親自返回系爭房屋取用留置於原住家之重要物品，使原告生活陷入困難，無故蒙受下列健康損失：因經濟困難而長期居無定所，最常達連續13個月。(1)因露宿而引發之武漢肺炎、不明熱症狀及解離性身分疾患，已支出之醫療費用5,000元。預估將來12個月每月250元之精神診所掛號費需支出3,000元。(2)因作息失常且工作用電腦佚失，被迫中斷兩項進行中之就業媒合程序，並自此案發後兩年間除未有能力回歸電腦軟體產業就業之外，經常不得不從事酒家業、酒吧業等八大特種行業。原告所損失之勞動力，相當於案發前之平均每月勞動所得60,0 00元，扣除應納所得稅3,933元,再扣除案發後平均所得（因長期收入不穩定，擬以臺北市之公告每人每月最低生活標準計算）19,649元，等於每月損失36,418元，未能穩定就業期間擬以24個月計算，共計損失工作能力874,032元。(3)因解離性身分疾患等精神疾病併發之性格改變、記憶力衰退、作息及衛生習慣惡化、人際關係疏離、社會參與度大幅降低，乃至政治立場改變等損害，請求給付精神慰撫金60萬元。故被告應賠償原告之損害共1,479,032元等語。爰依附表一所示請求權基礎，請求如上所示項目及金額，並聲明如附件所示。二、被告辯解略以： 1、兩造於111年3月23日就系爭房屋簽立房屋租賃契約書（系爭租約，被證1)，約定租賃期間自111年4月1日起至113年3月3 1日止，租金每月5萬元。惟原告於承租系爭房屋後，數次於系爭房屋内欲鬧自殺，多次經人報警（被證2)，而後兩造於 111年8月8日合意終止系爭租約（被證1)，因此原告稱被告擅自終止租約、將其驅離房屋云云，均與事實不符，其請求賠償5萬元違約金，亦屬無據。且原告對於其所受具體損害為何？被告有何歸責性、違法性？等侵權行為之要件事實均未舉證證明，空言向被告請求財物損失、網路服務違約金、住宅補貼損失、搬遷費用、生活支出、健康損失等逾百萬元，實屬荒謬，自無理由。 2、原告空言其已繳交租金而無法使用系爭房屋云云，然而，原告承租系爭房屋期間，實際上所有費用均係由共同承租人楊欣慈給付，且兩造合意終止租約後，並已結算所有押租金，且其中扣除因原告損壞家具設備之修繕費用、造成被告無法出租房屋等損失後，尚有不足，並經訴外人楊欣慈另外提領款項賠償被告，被告未受有任何利益，因此原告對於被告有何無法律上原因及受有何利益？原告受有何損害？等事實，未舉證以實其說等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、得心證之理由: 　　原告主張伊自111年4月起向被告承租系爭房屋，約定租賃期間2年，詎被告擅自終止租約，於111年8月8日強行更換系爭房屋門鎖，並於同年月9日擅自處分伊系爭財物，使伊無法使用系爭房屋，原告得依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告返還溢收之111年8月份租金，併111年4月1日至6日伊無法實際使用系爭房屋如附表一請求項目欄①租金5萬元、③ 違約金10萬元;得依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄④系爭財物損害13萬1,769元、⑤至⑧被迫搬遷所受損失、⑨身體健康損失;並得依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告返還②押金10萬元等情，為被告所否認，並以上詞置辯，茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下: (一)原告依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄 ④系爭財物損害13萬1,769元、⑤至⑧被迫搬遷所受損失、⑨身體健康損失部分: 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。查原告主張被告擅自終止租約，於111年8月8日強行更換系爭房屋門鎖，並於同年月9日擅自處分伊系爭財物，使伊無法使用系爭房屋，伊得依侵權行為法律關係，請求被告賠償附表一請求項目欄④至⑨之損失等情，為被告所否認，則揆諸首揭規定及說明，自應由原告就上揭有利於己之事實，負舉證之責。 2、復按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103條第1、2項定有明文。又意定代理，乃代理權基於本人之意思表示而發生者。代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。又代理權之範圍，因法定代理或意定代理而不同。法定代理權之範圍，依法律之規定；意定代理權之範圍，則依本人之授權行為定之（最高法院96年度台上字第1630號民事判決要旨參照）。是意定代理權之範圍，取決於本人之授權行為，並應依意思表示解釋之一般原則，視其授權行為之相對人（代理人或代理人對之為代理行為之第三人）客觀上對意思表示瞭解之內容而定。查兩造於111年3月23日就系爭房屋簽立系爭租約，約定租賃期間自111年4月1日起至113 年3月31日止，租金每月5萬元乙節，有系爭租約在卷可稽( 見本院卷一第51頁)，復為兩造所未爭執，堪認為真實。又兩造簽立系爭租約時，於立契約人(甲方)欄載明:簡維能、代理人:李惠玉;立契約人(乙方)曹鼎、代理人:楊欣慈;且其等於立契約書人最後確認簽章欄均署名於上並載身分證字號，足證出租人簡維能及代理人李惠玉、承租人曹鼎及代理人楊欣慈，均有參與締結系爭租約。復觀諸系爭租約序言:出租方:簡維能、李惠玉，承租方:曹鼎、楊欣慈因「房屋租賃事宜」，訂立本契約，雙方同意下列條款並共同遵行;第四條第4項:乙方(按指原告，下同)於租賃期滿或「租約終止時」，應即將房屋遷讓交還，並與甲方(按指被告，下同)完成屋況及設備點交，如…遺留傢俱雜物不搬者，視同放棄任由甲方處理，搬運費、清潔費由乙方負擔等語，可知本件租賃事宜所涉，已明文包含租約終止事項;復參同條第6項:乙方於「終止租約」或租賃期滿…，自「終止租約」…之翌日起，乙方每日應支付房屋日租金二倍的違約金…;第五條第2項、第七條第2項，均可見行使意定終止權之相關約定，客觀上自屬其等簽訂租約時已明瞭之內容，且細繹系爭租約全文，復未見兩造對其等代理人之代理權有何終止租約事宜之相關限制約定，自應認系爭租約之終止事宜，係屬兩造依系爭租約授與共同簽署之代理人楊欣慈及李惠玉之授權範圍事項。再查，楊欣慈既於111年8月8日以原告代理人之名義，與被告達成自即日起終止系爭租約之意思表示合致，有系爭租約所載: 「雙方合意即日起終止本租約」等詞，並經其等簽名其下，由形式上觀之，堪認原告係與被告達成終止系爭契約之意思表示合致，即楊欣慈以原告之代理人名義對外為法律行為，使終止系爭租約之法律效果對本人即原告發生效力，兩造間租賃關係於111年8月8日起即因終止而失效。原告固以楊欣慈行使代理權，違反民法第148條規定云云，所謂誠信原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體個案妥善運用之方法。又當事人行使權利，本足使他人喪失利益。…除係以損害他人為主要之目的，因此造成他人或國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則。(最高法院110年度台上字第1842號民事判決意旨參照)。查，被告所辯原告於承租系爭房屋後，數次於系爭房屋内欲鬧自殺，多次經人報警，始合意終止契約乙節，此有原告不否認形式上真正之警察及消防隊員攜帶裝備於系爭房屋內執行勤務及警員向原告詢問、蒐證之照片在卷可稽（見本院卷一第53至59頁)，則被告上開所辯，應非全屬虛妄，參以原告亦自承楊欣慈乃伊承租系爭房屋時之同居人(見本院卷一第64頁)，則被告、楊欣慈為防止系爭房屋及鄰戶居民之居住安寧與安全，而終止系爭租約，自難謂係以損害他人為主要之目的，且為維護自己或他人、社會之住安寧與安全，自難認其為權利濫用或違反誠信原則。至原告又提出原證B3、B4以證明，楊欣慈行使代理權時，伊已撤回代理權、楊欣慈代理權自始不存在云云，然觀之原證B3原告與蕭名宏及原證B4原告與楊慈之對話紀錄，均未見有何原告已撤回代理權或楊欣慈代理權自始不存在之內容，此有上開對話紀錄在卷足憑(見本院卷一第163至165頁)，是亦難僅憑此，遽信原告上開主張為真。又原告以被告未提前1個月終止租約，違反內政部頒布之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，關於租賃之一方得終止租約時，應於終止前一個月通知他方之規定，故其終止租約不合法云云，然被告既因上揭經人報警處理情事而與原告代理人楊欣慈，於111年8月 8日達成合意終止系爭租約，即非被告單方為終止權之行使，本無上開規定之適用範疇，況且内政部所公布之房屋租賃契約範本，也僅係供參考使用而已，並非任何房屋租賃均應受該範本之拘束，是難憑此逕認其等終止租約不合法。 3、又依系爭租約第四條第4項:乙方於…租約終止時，應即將房屋遷讓交還，並與甲方完成屋況及設備點交，如…遺留傢俱雜物不搬者，視同放棄任由甲方處理，搬運費、清潔費由乙方負擔等詞，依上所述，系爭租約自111年8月8日起已因兩造合意終止而失效，則縱認原告主張系爭財物遭被告處分而有佚失、受損為真，然依上開約定，被告既得就租約終止時原告所遺留之財物，視同放棄任其處理，且相關搬運費、清潔費由原告負擔，則原告請求附表一請求項目欄④系爭財物損失、⑦搬遷費用即屬無據。且系爭租約既經兩造合法終止，縱認被告有於租約終止後有更換門鎖、處理系爭財物行為，依上約定亦難認係屬被告之不法侵權行為，則原告請求被告給付因其侵權行為所受之附表一請求項目欄⑤網路申裝違約金、⑥住宅補貼損失、⑧無故增加生活支出及⑨健康損失(含醫療費、將來掛號支出、事發前平均月勞動所得扣除所得稅，再扣除事發後月平均所得-以臺北市每人每月最低生活費計算之工作能力損失、因疾病所生損害之精神慰撫金)，洵無理由。　 (二)原告依系爭租賃契約、民法第179條第1項前段規定，請求被告給付附表一請求項目欄①溢收租金、②押金、③違約金部分: 　 1、原告固以被告未提前終止租約，強行更換門鎖、擅自終止租約，應賠償違約金云云。然如上所陳，系爭租約業於111年8 月8日合法終止而向後失效，被告於租約終止後縱有更換門鎖、依約處理系爭財產行為，並無何契約責任，亦非屬不法侵權行為，均如上所述，則原告依系爭租賃契約法律關係請求違約金，即非有據。至原告請求標的即為違約金，即非屬兩造間有何財貨移動，是伊依不當得利法律關係請求附表一請求項目欄③違約金，難謂有據。 2、原告主張系爭租約終止後，並無押金應抵充情事，被告未返還溢收之111年8月份租金，併111年4月1日至6日伊無法實際使用系爭房屋如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元，而請求被告返還上開款項。被告固以原告承租系爭房屋期間，實際上所有費用均係由楊欣慈給付，且兩造合意終止租約後，並已結算所有押租金，其中扣除因原告損壞家具設備之修繕費用、造成被告無法出租房屋等損失後，尚有不足，並經楊欣慈另外提領款項賠償被告，被告未受有任何利益等語為辯，惟查楊欣慈既為原告授權處理系爭租約相關租賃事宜之代理人，則相關租賃費用縱由楊欣慈給付予出租人，依上說明，亦直接對原告發生效力，且被告就其所辯終止租約後已結算押租金，並扣除修繕費及被告無法出租之損失後尚有不足等情，迄本件言詞辯論終結時均未就此有利於己之事實，提出何事證以實其說，自難僅憑其空言泛稱上詞，逕信為真，且被告就原告主張伊於111年4月1日至6日無法實際使用系爭房屋乙節復未爭執。基此，被告既已收受上開租金、押金，兩造間合意終止租約後其受領持有前開款項，即無法律上原因，故原告依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元等，即屬有據。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責　　任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權　　人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他　　相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、　　第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債　　權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者　　，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦　　無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、　　第203條亦定有明文。本件原告依兩造間系爭租約、不當得利法律關係請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及 ②押金10萬元，係未約定給付期限及利率之金錢之債，依上說明，原告請求自民事起訴狀繕本送達被告翌日即113年10 月18日（見本院卷一第17頁）起至清償日止，按年息5%計算利息，亦應准許。五、綜上所述，原告依兩造間系爭租約、不當得利法律關係，請求被告給付如附表一請求項目欄①租金5萬元及②押金10萬元，暨自113年10月18日起至清償日止，按年息5%計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請准供擔保免假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　蒲心智中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴　寧　　　　　　　　　附件訴之聲明一、被告應給付原告新臺幣1,882,851元，及自民事起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。附表一(本院卷一第167頁) 編號請求項目(項目編號同起訴狀編號、單位:新臺幣) 請求權基礎一 ①溢收租金5萬元 ②押金10萬元 ③違約金5萬元 1、兩造間租賃契約 2、民法第179條第1項前段二 ④系爭財物損失 ⑤至⑧被迫搬遷所受損失民法第184條第1項前段三 ⑨身體健康損失民法第184條第1項前段、第193條第1項、第195條第1項附表二(北簡卷第13、14頁)　　附表三(北簡卷第14、15頁)

2025-03-21

TPDV-113-訴-6712-20250321-1

桃簡

桃園簡易庭

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第461號原告即反訴被告吳國毓訴訟代理人林殷佐律師被告即反訴原告彭月女上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣138,833元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔93％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣138,833元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告起訴主張因被告片面拒絕交付承租房屋鑰匙，使原告無法使用、收益租賃房屋，且經原告多次催告拒不改善，並請求被告償還其就租賃物支出之裝潢費用與已給付之押租金，合計新臺幣（下同）15萬元；而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張原告即反訴被告應賠償自111 年12月15日起至113年8月14日止共計20個月租賃物無法出租之租金與違約金損害，扣除原告已給付之押金4萬元，共計為52萬元，另應給付租賃物恢復原狀所需費用共計10萬元，乃提起反訴請求反訴被告應給付反訴原告62萬元，經核本訴與反訴訴訟標的法律關係間顯有牽連關係，依前揭說明，反訴原告所提起之反訴於法並無不合，應准許之。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文，且此規定依同法第436條第3項於簡易訴訟程序亦有適用。經查，本件原告起訴時原聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元」（本院卷第5頁），嗣於民國113年 9月23日具狀變更聲明為：「被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（本院卷第117頁）；本件反訴原告起訴時原聲明為：「反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第29頁），嗣於113年9月12日變更利息請求日自反訴起訴狀繕本送達翌日起（本院卷第107頁反面），經核原告與反訴原告上開所為，分別係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，均應予准許。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：兩造於111年11月25日締結租賃契約，約定原告於111年12月15日起向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房屋），每月租金28,000元、押租金5萬元，租期為111年12月15日起至112年12月15日止（下稱系爭租約），原告已繳納押租金4萬元，因系爭房屋將做為辦公室使用，原告經被告同意後，對系爭房屋進行改裝工程，施工過程均由被告協助打開系爭房屋大門使施工人員得以進入施工，原告已完成燈具、電源插座、木材隔間等工程後，被告突然於111年12月21日拒絕讓原告進入系爭房屋施作工程，片面終止租約，被告此舉顯已構成不完全給付，系爭租約業已屆期，被告無法律上原因保有原告給付之押租金4萬元，應予返還。又原告經被告同意進行整修，並支出裝潢費用合計98,833元，係因被告不完全給付致原告受有損害，請求被告償還該部分費用。又原告因本件與被告間之租賃糾紛多次請假出庭，受有精神痛苦，併請求精神慰撫金21,167元，爰依不當得利、不完全給付、系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：確有收取押租金4萬元，然僅有同意原告所聘請施工人員進入系爭房屋進行估價，並未同意原告進行改裝工程，原告擅自進行改裝工程，違約在先等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張其因被告片面違反系爭租約，請求被告返還押租金、返還裝潢費用支出等語，為被告所否認，並抗辯如上。茲就兩造間本訴部分爭執事項論述如下：　　　㈠系爭租約於112年12月15日屆期終止：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條定有明文。又遍查系爭租約，並未約定出租人即被告得任意終止租約（本院卷第17至21頁），僅於系爭租約第14條約定兩造均應遵守系爭租約約定，若有違約，甲方（即被告，下同）得隨時解約收回系爭房屋，對乙方（即原告，下同）所受損害概不負責等語（本院卷第20頁），被告辯稱原告未經被告同意即進行改裝，有違系爭租約第9條房屋改裝應取得被告同意之約定，欲終止租約云云，則為原告所否認，並主張原告就系爭房屋改裝工程乙節均有告知被告且被告事前並未告知不得使用木材等情，經查：　⒈證人賴王仁即為原告進入系爭房屋施作改裝工程之工人，於本院言詞辯論中具結證稱：我有在111年間協助我老闆即訴外人黃川夏在系爭房屋施作鐵架、木材隔間、燈具與開關等工程，施工時都是被告打開系爭房屋大門讓施工人員進入，我們進入系爭房屋時都有攜帶工具，看得出來我們是要施工的人，施工過程被告有在旁邊看我們施工，但一開始並沒有任何反對的意思表示，只是一直碎碎念，指導我們要用別的方式施作，但我認為被告當時的指導跟我認知的專業工法不同，而且被告也沒有反對我們施工的意思，所以我還是依照我認知的工法施作，我們在施工第一天就有拿出木材施作隔間，直到過了幾天以後，被告突然問我們所用的木材是不是防火的，我們回答應該不是，被告突然就跟我們說他不租給原告了，要我們直接收拾工具離開等語在卷（本院卷第142 至144頁），核與被告於本院審理中自陳：兩造簽訂系爭租約時，原告有事先告知被告欲在系爭房屋進行改裝裝潢與隔間等語相符（本院卷第127頁），堪信原告主張有事先告知被告欲進行改裝，且經被告同意乙情為真，被告始會在工人表示欲進入施工時協助打開系爭房屋大門令其進入施工。　⒉至被告雖辯稱有告知原告不得使用木材施工云云，然自證人賴王仁前揭證述可知，其等原先使用木材進行施工時被告均無特殊反應亦無為反對之表示，則被告是否有事先告訴原告不得使用木材或防火木材，即有可疑，且被告亦未提出其他證據足認被告有事先告誡原告不得使用木材施作工程，被告此部分辯解，應非可採。　⒊是被告既未能證明原告有違約情事，被告辯稱原告違約而欲終止系爭租約云云，應非可採，被告終止系爭租約原因不合法，自不生終止之效力，又兩造間亦查無合意終止系爭租約情事，是依前揭說明，系爭租約應於112年12月15日時屆期終止。　　　㈡原告請求被告押租金4萬元，為有理由：　　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按乙方應於訂約時，交於甲方5萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方騰空、交還房屋後無息退還押租保證金，經系爭租約第5條約定在案（本院卷第18至19頁）。查本件原告於締約時曾給付押租金4 萬元予被告，且被告均未曾將系爭房屋鑰匙交付原告使用收益乙節，為兩造所不爭執（本院卷第128頁），則系爭租約既已於112年12月15日屆期終止，詳如前述，揆諸前開約定意旨，被告自應返還押租金4萬元。　㈢原告請求被告給付裝潢費用98,833元，為有理由：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227 條、第231條第1項分別定有明文。次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號裁判參照）。　　⒉原告主張兩造締結系爭租約時即有告知系爭房屋係欲作為廠房與辦公室使用等情，為被告所知悉，並因被告阻止原告繼續施工裝潢，致原告無法使用系爭房屋乙節，業據原告提出簡訊紀錄在卷可稽（本院卷第90至94頁），為被告於本院審理中所不爭執，顯見被告所交付之系爭房屋並未合於約定使用、收益之狀態。　⒊依前開說明，原告主張因被告未能交付合於使用收益之系爭房屋，有不完全給付情事，致其支出裝潢費用98,833元，業據其提出統一發票2紙在卷可稽（本院卷第7頁），應堪認定。此屬因被告未能提供合於使用收益之租賃物所造成之損害，依法被告自應負賠償責任。　㈣原告請求被告給付精神慰撫金21,167元，為無理由：　　　按非財產上損害之賠償，須以人格權或人格法益受侵害，致精神上受有痛苦為必要，此觀民法第18條、第195條第1項規定自明，並依民法第227條之1準用。查本件原告未舉證有何人格權益因本件侵權行為受侵害且情節重大，自不得請求賠償非財產上損害，是其請求精神慰撫金21,167元，非屬正當。　㈤綜上，原告得請求被告給付金額為138,833元（計算式：4萬元＋98,833元）　　　貳、反訴部分：一、被告即反訴原告（下稱反訴原告）主張：原告即反訴被告（下稱反訴被告）違反系爭租約第9條，反訴原告自111年12月 29日即通知反訴被告應於7日內拆除燈具與木材，然迄今仍堆置於系爭房屋內，故自111年12月15日起至113年8月14日止，反訴被告應給付加計共20個月之租金與違約金共計56萬元，扣除反訴被告原先所給付之押租金4萬元，反訴被告尚應給付反訴原告52萬元，以及系爭房屋回復原狀所需費用10 萬元，共計62萬元等語，爰依民法第184條、第185條、第43 2條以及系爭租約提起反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告62萬元，及自111年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告違法終止系爭租約，應不生終止效力，又因可歸責於反訴原告之事由致反訴被告無法使用收益系爭房屋，反訴被告毋庸給付租金，是反訴原告請求給付租金、違約金均無理由，另反訴原告均未具體表明請求回復原狀之依據與因果關係，亦無理由等語置辨，並聲明：反訴原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　反訴原告另提起反訴主張反訴被告即原告應給付自111年12 月15日起20個月之租金與違約金，且負擔回復原狀費用，亦為反訴被告所否認，經查：　㈠反訴原告請求反訴被告給付自111年12月15日起共計20個月之租金與違約金56萬元，扣除反訴被告已給付之4萬元押租金，請求反訴被告給付52萬元，為無理由：　⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。　⒉系爭房屋未合於系爭租約約定使用收益狀態，已如前述，反訴原告亦未證明其嗣後有將系爭房屋以合於使用收益之狀態交付反訴被告，即未盡民法第423條所規定出租人之保持合用義務，故依前揭說明，即依民法第441條反面解釋，反訴被告本得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。是反訴原告主張依系爭租約法律關係請求反訴被告給付自111年12月1 5日起至112年12月15日止、共計12個月租金，應無理由。　⒊又反訴原告雖另主張自112年12月16日起至113年8月14日止，反訴被告亦應負擔每月28,000元之租金與違約金賠償責任，惟經本院多次諭知後（本院卷第54頁反面、第108頁反面、1 28頁），反訴原告仍未敘明請求依據與據以主張之證據，僅泛稱欲請求租金損害與違約金云云，然遍查系爭租約亦無對應可資請求違約金之依據，應認反訴原告此部分並未具體主張，難認有據。　㈡反訴原告主張反訴被告應給付回復原狀必要費用10萬元，為無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查反訴原告主張反訴被告於承租系爭房屋期間有改裝系爭房屋之行為，致反訴原告須支出回復原狀費用10萬元，請求反訴被告賠償云云，則為反訴被告所否認。然反訴原告就其主張回復原狀費用10萬元與反訴被告改裝行為間有何因果關係乙節，除提出一紙手寫估價單外（本院卷第132頁），並未提出任何證據以實其說，則難認反訴原告此部分請求與反訴被告有何關聯，則反訴原告依民法第184條第1項前段規定，請求反訴被告負侵權行為損害賠償責任，賠償反訴原告用10萬元，自屬無據。參、綜上所述，本件本訴部分，原告請求被告給付138,833元，及起訴狀繕本送達翌日即113年10月18日（原告起訴時並未請求遲延利息，又原告亦未提出113年9月23日書狀繕本寄送被告之回執，是應認被告至遲於113年10月17日知悉原告請求遲延利息之主張，而應自翌日即113年10月18日起算利息，見本院卷第127頁）至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本件反訴部分，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-03-21

TYEV-113-桃簡-461-20250321-1

中簡

臺中簡易庭

返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度中簡字第412號原告雲雀物業有限公司法定代理人林大祐訴訟代理人楊文瑞寄送臺中市○○區○○○○○○000號被告蔡佩芬上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國114年3月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬7600元，及自民國114年2月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告負擔百分之75，由原告負擔百分之25。四、本判決第一項原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣 8萬7600元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告向原告承租臺中市○區○○路000巷0號A25之30 7房（下稱系爭房屋），兩造並訂立租賃契約（下稱系爭租約），租期自民國112年11月10日起至113年11月9日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元。詎被告自112年12月14日起即遲延給付租金，達2個月之租額後，經原告於113年2月29 日催告，並訂3日內繳納。詎被告逾期仍未繳清，原告依法於終止日前30日即113年3月5日通知被告，系爭租約將於113 年4月5日提前終止，惟被告自113年4月6日租期屆滿後至同年11月14日止，仍無權占有系爭房屋，致原告受有7個月又9 天相當於租金之損失，被告應返還原告相當於租金之不當得利共5萬8400元；又依照系爭租約，被告如未即時交還系爭房屋，原告得按月向被告收取相當於租金之8,000元違約金，違約金總額為5萬8400元。原告因此依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：被告應給付原告11萬68 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。核無民事訴訟法第386條各款所列之情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　　三、本院之判斷：　㈠原告主張之前揭事實，業據提出系爭租約、本院113年度司促字第6536號支付命令、LINE對話紀錄、訴外人居次元租賃住宅服務有限公司提前終止租約通知函等為證（本院卷第17至 31頁）；而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何準備書狀加以爭執，堪信原告主張之事實為真。　㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判意旨參照）。查被告自113年4月5日系爭租約期滿後，已無合法使用系爭房屋之權源，卻未將系爭房屋內之物品騰空返還原告，仍繼續無權占用系爭房屋使用，顯受有相當於租金之不當得利，自應返還原告，故原告以兩造系爭租約約定之租金每月8,000元，請求被告給付自113年4月6日至同年11月14日止，給付相當於7個月又9日之租金不當得利5 萬8400元｛即8,000元×（7＋9／30）｝，自屬有據，應准許。　㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號民事裁判意旨參照）；又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978 號、86年度台上字第1084號、88年度台上字第337號民事裁判要旨參照）。依照兩造所訂之系爭租約第14條第3項約定「承租方未依第一項規定返還租賃住宅時，…，並得向承租方請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」等語，被告既應於系爭租約租期屆滿時即113年4月5日，將系爭房屋交還原告，然被告迄至113年11月14日仍未將系爭房屋返還原告，則原告依據系爭租約第14條第3項之約定，請求被告給付原告違約金，核屬有據。然系爭租約關於違約金約定按月等同於租金金額計算之約定，對於經濟能力較為弱勢之承租人而言，應屬過高；且原告既已依不當得利規定，請求被告應自113年4月6日租期屆滿後至同年11月14 日遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金8,000元之不當得利，應可認所受系爭房屋不能出租之租金收入短少及租金轉投資收益之損害，已獲填補；另考量被告拖延遲付租金及遷讓系爭房屋之消極態度，本院認原告得請求被告給付之違約金，應為按月租金之半數即4,000元為適當，故應付違約金之總額為2萬9200元｛即4,000元×（7＋9／30）｝，經加計被告所應給付原告占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利5萬8400元後，被告應給付原告相當於租金之不當得利及違約金總額應為8萬7600元（即5萬8400元＋2萬9200元）。　㈣綜上所述，原告依不當得利及系爭租約所訂違約金等法律關係，請求被告給付8萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。至於原告逾此範圍之主張及請求，則屬無據，應予駁回，爰判決如主文第二項所示。四、本判決第一項原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；本院並依職權宣告被告於提供相當之金額供擔保後，得免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　楊忠城以上為正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　書記官　賴亮蓉

2025-03-21

TCEV-114-中簡-412-20250321-1

雄簡

高雄簡易庭

損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第849號原告周韻華周逸民兼上二人共同訴訟代理人周韶華被告何文忠訴訟代理人何曼嘉陳妙真律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國97年1月17日起至109年6月30日向伊之母親黃○○（107年6月15日歿）承租高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），期間按期續約，並簽訂房屋租賃契約書及辦理公證，起初約定每月租金為新臺幣（下同）22,0 00元，押租金為44,000元，歷次續約之租約均沿用押租金，後續租金調整為每月28,000元，被告亦依約補足押租金到56 ,000元。因黃○○於107年6月15日去世，伊做為黃○○之繼承人遂與被告在107年8月27日續就系爭房屋簽訂以伊為出租人之租賃契約，租賃期間自107年9月1日起至112年8月31日止，其餘契約內容均援用過往之租約內容。兩造於租約期滿之翌日即112年9月1日就系爭房屋進行點交，伊驟然發現被告竟為了將系爭房屋作為課後托育中心之用，未依房屋租賃契約書第4條約定得出租人書面同意，即擅自改動系爭房屋之裝潢，是被告應依房屋租賃契約書第13條約定將系爭房屋以97 年之原狀返還予伊，此情於兩造點交時亦為被告所承諾，回復原狀之項目、金額如附表，因被告迄今遲未將系爭房屋回復原狀，伊自得依房屋租賃契約書第13條約定請求被告給付自112年9月1日至113年2月23日止，每逾限1日1,800元之違約金，共315,000元。爰依兩造間之房屋租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告888,500元，及自113年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：伊與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書期間係自107年9月1日起至112年8月31日止，應認為依約回復原狀為107年間之原狀，而非97年伊向黃○○承租系爭房屋之原狀，而107年之系爭房屋之原狀與112年9月1日退租時之狀態一致，伊已依約清空系爭房屋並交還鑰匙予原告，自無原告所指違約情事。退步言之，縱使認為伊應回復之原狀為系爭房屋97年時之原狀，然伊已告知當時出租人黃○○承租系爭房屋係作為課後托育中心之用，並取得其書面同意變更系爭房屋之裝潢、設計，黃○○並以其名義就系爭房屋向高雄市政工務局申請建築物變更使用執照，依房屋租賃契約書第4條約定，於徵得出租人書面同意之情況下，出租人即同意可保留裝潢不須回復租賃物之原狀，是伊並不負回復原狀之義務，伊於點交時亦未承諾原告要回復系爭房屋97年之原狀，至於系爭房屋磁磚、牆壁之部分汙損均係使用系爭房屋之自然損耗，承租人本無需負擔此部分費用，是原告請求自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（本院卷二第309頁）：　㈠被告自97年1月17日起至109年6月30日間向黃○○承租系爭房屋，期間按期簽約，租約內容各如本院卷一第165、166 、189 、190、193、194、197、198頁。107年6月15日黃○○去世，兩造於107年8月27日就系爭房屋簽訂租賃契約，租約內容如本院卷一第41、43頁。　㈡被告於97年1月17日向黃○○承租系爭房屋時交付44,000元押租金，其後押租金未曾退還，在期間曾因租金調漲補1,2000元，目前押租金56,000元。　㈢系爭房屋於112年9月1日退租時現況為：①1樓至2樓為塑膠地板②1至4樓窗戶部份均無鐵窗③2至4樓廚房位置地板為塑膠地板、該處磁磚上有汙垢④1樓廚房位置地板為塑膠地板、2至4 樓廁所前地板為塑膠地板⑤1樓大門如原證14照片⑥1至5樓樓梯台階為塑膠地板⑦2至4樓每層樓均無隔間。四、得心證之理由：　　　　原告主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已於112年8月31日期滿，因兩造107年簽約時之意思均係延續過往黃○○與被告間就系爭房屋租賃之契約內容，被告應回復之原狀為系爭房屋 97年之原狀，且被告未得出租人黃○○之書面同意即擅自改動系爭房屋之裝潢，自應回復原狀，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件即應審究：㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為9 7年抑或是107年。㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計是否得出租人之書面同意。㈢原告請求被告回復原狀之項目、金額是否有理由。㈣原告請求被告賠償違約金315,000元是否有理由。　　　㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為97年：　　按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，此乃因解釋意思表示，重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，故解釋契約時，應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事，依誠信原則為之。經查，系爭房屋自97年1月17日起即由被告向黃○○承租，期間均交由被告占有使用，而歷次租約之內容，期間除曾調高每月租金、並調升押租金、刪除承租人提前終止租約須賠償違約金之約定，以及在黃○○死後由原告與被告續約而由原告作為出租人外，其餘租約內容條款均未變更，且押租金自97年1月17日起交付之44,000元均延續作為歷次續約之押租金，有系爭房屋之歷次房屋租賃契約書在卷可查（本院卷一第41、43、165、166、189、190、193、194 、197、198頁），再參酌原告與被告就系爭房屋所簽定之房屋租賃契約書第18條約定「本件之押租金新台幣伍萬陸仟元整，因原出租人黃○○已過世，由其子女共三人依法繼承，逕延續至本租約承受。」等語（本院卷一第43頁），應認兩造間就系爭房屋之租賃事宜均以最初97年被告向黃○○承租時之約定為本，而租賃予被告作為兒童課後照顧服務中心之用，且自97年1月17日起至112年8月31日止，系爭房屋均係由被告承租並占有使用，押租金亦均接續沿用，足認兩造間已有將97年出租人地位轉由原告承受之意，兩造間房屋租賃契約書所載承租人應回復之原狀為97年之原狀，被告所辯，並無可採。　㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計已得黃○○之書面同意：　1.被告抗辯其已依房屋租賃契約書第4條取得黃○○書面同意改動系爭房屋之裝潢設計，黃○○並以書面向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照。經查，房屋租賃契約書第4 條有「乙方就租賃物為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應先得甲方書面同意，其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，乙方應將租賃物內之家具雜物清空；甲方同意可保留裝潢，不須回復租賃物之原狀，但不得要求甲方賠償。」之約定，而系爭房屋原本1樓用途為店舖、2至4樓用途為住家，經黃○○於96年12月間以自己為申請人，委託謝中原建築師事務所為設計人，向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照，將系爭房屋1至4樓均變更用途為課後托育中心，並提交建築物室內裝修申請書及相關圖說、照片予高雄市政府工務局審核，有高雄市政府工務局113年12月2 6日高市公務建字第11342723600號函文及所附資料在卷可稽（本院卷三第17、125頁），再佐以被告與黃○○97年所簽訂之房屋租賃契約書第1條載明「乙方就租賃物，限於供課後托育中心之用。非經甲方書面同意，不得變更用途。」，且其後每次續約均未變動此約定，包含原告與被告續約之約定內容亦如是，足見被告向黃○○承租時確實向其表明系爭房屋要做為課後托育中心之用，並經黃○○同意，而作為申請人，以書面提供資料向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使用執照及提交建築物室內裝修申請書，讓系爭房屋能夠依據課後托育中心之需求做不同之裝潢改動，且亦提供建物、土地所有權狀供被告作租賃相關事宜使用（本院卷一第179、1 81頁），應認此已足作為黃○○書面同意被告就系爭房屋為裝潢改動之書面同意，始符雙方之真意，被告上開所辯，並非無據。　2.原告雖以高雄市工務局回函所附申請資料中黃○○之印文與黃 ○○向銀行申請開戶所留存之印鑑章不同、簽名亦非黃○○親簽，而均係偽造，否認上開資料為黃○○之書面同意。　　惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責。經查，系爭房屋曾經黃○○提供建物、土地所有權狀協助辦理變更使用執照，復經高雄市政府工務局審核通過，足證上開申請書內所載之黃○○簽名、蓋章係為黃○○本人授權謝中原建築師事務所所為，且依據卷內事證，黃○○之印章有數顆，97年起至10 6年間黃○○與被告續約時所蓋用之印文均不相同（本院卷一第165、189、193、197頁），難認因黃○○申請書上之印文與原告所提開戶印鑑卡上之印文不同，即為偽造。況且，依據本件系爭房屋租賃之事實脈絡，當初被告已徵得黃○○同意將系爭房屋作為課後托育中心之用，有歷次房屋租賃契約書在卷可憑。而因課後托育中心有相關消防法規之限制而須進行裝潢改動，若黃○○當初未先於106年12月間同意協助出面申請變更使用執照，被告並無法達成其租賃系爭房屋之目的（作為課後托育中心之用），如此，黃○○與被告自無可能就系爭房屋之租賃達成合意，更無可能在97年1月17日仍至公證人處簽定系爭房屋之房屋租賃契約書，原告上開主張並無實據，且與一般經驗法則有違，均無足採。　3.至於原告雖主張依據112年9月1日兩造點交系爭房屋之錄音譯文，可知被告已有承諾會回復原狀，惟依據該譯文顯示，被告對於原告請求回復原狀之要求雖曾回復「恩」、「你把原來的門的樣子拍給我，我找人來做做看」，但其後亦表示「我想協調阿，你們有聽進去嗎」、「我們已經把房子清得很乾淨了」、最後在原告表示「你就照我列表的那些幫我做恢復」時，被告係回復「10天我給你們答覆」，有兩造點交錄音譯文在卷可稽（本院卷二第23至31頁），則綜觀兩造上開對話脈絡，可知被告並未承認或承諾其有將系爭房屋回復原狀之義務，是原告上開主張，亦不足採。　㈢被告既已徵得當時出租人黃○○之書面同意，而改動系爭房屋之裝潢，依房屋租賃契約書第4條被告即不須回復租賃物之原狀，原告請求被告依附表所示編號1至3、5至8、10、11，以及編號4所請求2、3、4樓廚房位置地板磁磚鋪設部分回復原狀，即非有據。至於附表編號4所指2、3、4樓廚房位置牆壁磁磚更新部分原告自陳為陳年汙垢無法清除，然此係承租人使用房屋之自然損耗，兩造所簽訂之房屋租賃契約中亦未約定由承租人負擔租賃物之維護，是承租人自不負維護之責；附表編號9項目原告主張牆壁、窗框均有破損，其中牆壁破損係原告要求被告拆除隔間後所遺留之斑駁、破損，此部分為得出租人同意之裝修行為所遺留之損耗，被告不負修復之責，而窗框破裂及其他原告主張應修復之部分，依據原告所提出證明該部分破損之照片（本院卷二第281頁原告所提及各項照片），其損壞情況係油漆剝落，以及部分缺損，然該等照片是否為112年9月1日點交時所拍攝，並非無疑，況且，依據上開照片無從認定該等破損為被告所刻意破壞，原告亦未舉證以實其說，則究竟係被告徵得原告同意改裝後自然使用所造成之耗損，或者是112年9月1日後被告已經系爭房屋交還原告後才產生，均非無疑，原告此部分主張，自非可採。另附表編號10之項目，線路清除項目被告已提出照片證明其將所使用之線路拔除，有現場照片在卷可參（本院卷一第329頁），至於洞口部分，原告並未證明97年間該洞口即不存在，此部分請求，亦非可採。　㈣又被告主張已於112年9月1日從系爭房屋搬離，於112年9月5 日交還系爭房屋之鑰匙之事實，為原告所不爭執（本院卷一第232頁），則被告既已依約將系爭房屋返還原告，且被告並無須負擔回復97年原狀之義務，原告請求被告賠償因未回復原狀所生之違約金，自非有據。　五、綜上所述，原告依兩造間就系爭房屋之租賃契約關係請求被告給付回復原狀之費用、未回復原狀之違約金，均為無理由，應予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官周子宸以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　羅崔萍附表編號原告請求回復原狀項目數額(新台幣/元) 備註 1 1樓至2樓塑膠地板回復成大理石地板 50,000 原告主張97年時原為大理石地板。（本院卷二第131頁） 2 3、4樓回復成舒美地毯 42,000　原告於113年11月5日言詞辯論期日捨棄，聲明未減縮。（本院卷二第131頁） 3 1-4樓窗戶部份回復成11座鐵窗 110,000　原告主張97年時原均有裝設鐵窗。（本院卷二第133頁） 4 2、3、4樓廚房位置地板磁磚、牆壁磁磚更新 90,000　原告主張97年時2至4樓廚房位置地板為磁磚地板，需剔除被告裝設之塑膠地板。（本院卷二第137頁）原告主張97年時2至4樓牆壁有陳年汙垢無法清除應更新磁磚。（本院卷二第137頁） 5 1樓廚房地板位置鋪設磁磚、2-4樓廁所前地板鋪設磁磚 45,000 原告主張97年時原為磁磚地板，需剔除被告裝設之塑膠地板並鋪設磁磚。（本院卷二第139、141頁） 6 1樓大門改回四片鋁門 50,000　原告主張97年時原有四片鋁門。（本院卷二第141頁） 7 1至5樓台階改回洗石子 35,000　原告主張97年時原為洗石子地板。（本院卷二第143頁） 8 2-4樓每層樓原有2個房間之輕隔間 85,000　原告主張97年時原有2個房間之輕隔間。（本院卷二第143、145頁） 9 油漆前粉平（牆壁破損處、窗戶週邊破損處、教室隔間拆除後破損處修繕平整） 60,000　此係原告原請求被告將全屋油漆成97年玫瑰白色之回復原狀的前置作業，原告已改請求45,000元，聲明未減縮。（本院卷二第145至155頁） 10 線路整理、牆壁洞口復原所有線路拆除 1,500　原告主張被告租賃期間使用線路未清除，且擅自打洞方便路線裝設。（本院二第155、157頁） 11 將隔間拉屏拆除、牆壁復原 5,000 被告擅自裝設之拉屏隔間應拆除（本院卷二第頁157）小計 573,500 加計違約金112年9月1日至113年2月23日 315,000 合計 888,500

2025-03-21

KSEV-113-雄簡-849-20250321-1

北小

臺北簡易庭

給付租金等

臺灣臺北地方法院小額民事判決 114年度北小字第192號原告蓋永正被告李敏上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣28,331元，及其自民國113年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。　　訴訟費用新臺幣1,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣28,331元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　　理由要領一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、原告主張被告於民國113年1月17日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號5樓房屋使用，約定租期自113年1月17日起至114年1月16日止，月租金新臺幣（下同）18,000元，押租金34,000元，管理費、水費、電費均由承租人負擔，如提前終止租約應於終止前1個月通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金。詎被告於113年8月16日突然搬走，不願清理系爭房屋，亦未支付113年7月17日起至113年8月16日止之租金18,0 00元、租賃期間水費1,931元、電費8,400元，原告並因此支出清理費用16,000元，並請求1個月租金額之違約金18,000 元，扣除押租金34,000元，尚欠28,331元未清償等情，業據原告提出系爭租約、水電費繳納明細表、益華汽車貨運有限公司出具之收據等件影本為證（卷第13-33頁）。而被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，自堪信原告之主張為真正。惟查：　㈠按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力；民法第233條第1項前段、第203條、第229條第 2項有明文規定。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年12月10日（卷第41頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法並無不合，應予准許。逾此範圍之請求自113年8月11日起至同年12月9日止之利息，尚屬無據，不應准許。　㈡從而，原告依契約與債權讓與之法律關係，請求被告給付原告28,331元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，應予駁回。並依職權宣告原告勝訴部分得假執行，及被告得供擔保免為假執行。三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧計　算　書：項　　　　目　　　　　　金額（新臺幣）　　備　　註第一審裁判費　　　　　　1,000元合　　　　計　　　　　　1,000元附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2025-03-21

TPEV-114-北小-192-20250321-1