履行契約
臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度重上字第25號
上 訴 人 薛水青
訴訟代理人 賴巧淳律師
陳澤嘉律師
複 代理 人 陳佾澧律師
被 上訴 人 洪國賓
張蔚琦
共 同
訴訟代理人 邱皇錡律師
丁詠純律師
上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於民國113年1月22日
臺灣嘉義地方法院112年度重訴字第54號第一審判決提起上訴,
被上訴人變更起訴聲明,本院於114年3月4日言詞辯論終結,判
決如下:
主 文
上訴人應於被上訴人給付新臺幣1,600萬元即匯入附表所示專屬
帳號之同時,將坐落嘉義市○○段00○0000地號土地分割如附圖所
示,並將其中編號A1面積1978.33平方公尺、A2面積7.67平方公
尺土地所有權,移轉登記予被上訴人共有,應有部分各2分之1。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加,非經他造同意不得為之,但請求
之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條第1項、
第255條第1項第2款定有明文。又在第二審為訴之變更合法
者,原訴可認為已因而視為撤回時,第一審就原訴所為判決
,自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判,無須更
就該判決之上訴為裁判(最高法院71年台上字第3746號原判
例參照)。被上訴人於原審請求上訴人於被上訴人給付新臺
幣(下同)1,600萬元即匯入附表所示專屬帳號(下稱履約
帳號)之同時,將上訴人所有坐落嘉義市○○段00地號土地(
下稱系爭土地)權利範圍百分之65移轉登記予被上訴人各20
0分之65,上訴人上訴後,被上訴人變更起訴聲明,請求上
訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同時,將
系爭土地(嗣後逕為分割為同段96、96-1地號土地,下以分
割後各地號分稱)分割如嘉義市地政事務所民國113年8月8
日土地複丈成果圖(即本判決附圖,下稱附圖)所示,並將
其中編號A1、A2之土地所有權移轉登記予被上訴人共有,應
有部分各2分之1(本院卷第255頁),核其變更請求之基礎
事實同一,且為上訴人所同意(本院卷第255頁),與前揭
規定尚無不合,應予准許。
二、被上訴人主張:被上訴人與訴外人陳尚萌於112年3月6日,
分別與上訴人簽訂土地買賣契約書(就兩造部分之契約,下
稱系爭契約),就系爭土地所有權全部,約定由被上訴人買
受如系爭契約後附地籍圖所示A部分之600坪土地(占總面積
百分之65),其餘百分之35土地所有權由陳尚萌買受。被上
訴人買賣價金為每坪2萬9,500元,總價1,770萬元,並向訴
外人僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥公司)辦理價金
履約保證,分4期給付。被上訴人已將第1期款項存入僑馥公
司指定如附表所示之履約帳號,惟上訴人於112年5月23日又
與訴外人羅少妘等12人(下稱羅少妘等人)簽立系爭土地之
買賣契約,羅少妘等人並給付第一期款839萬元,被上訴人
發覺後,於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65聲請
假處分,經臺灣嘉義地方法院(下稱嘉義地院)112年度全
字第22號准假處分,並依嘉義地院112年度執全字第62號辦
理假處分執行登記。爰依系爭契約及民法第348條規定,請
求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,600萬元即匯入履
約帳號之同時,將分割後96、96-1地號土地予以分割如附圖
所示,並將其中編號A1(面積1978.33平方公尺)、A2(面
積7.67平方公尺)之土地所有權移轉登記予被上訴人共有,
應有部分各2分之1等語。
三、上訴人則以:上訴人5年前罹患阿茲海默症,有失智情形,
認知能力不佳,領有(輕度)身心障礙證明。上訴人於112
年3月6日經中信房屋嘉義福德加盟店(下稱仲介公司)人員
仲介,與仲介公司人員陳尚萌及被上訴人簽立系爭契約,不
知系爭契約為土地買賣契約,即置放抽屜,嗣於112年5月23
日又有土地開發人員到上訴人住處,詢問系爭土地是否出售
,上訴人再與他人簽訂系爭土地之買賣契約,而有重複買賣
之情形,因買方已支付第一期價金839萬元,若解除該買賣
契約,需給付加倍之違約金,因上訴人識字不多,未以意思
表示內容錯誤撤銷系爭契約,但已接受陳尚萌意見,加倍給
付被上訴人違約金,並依系爭契約第8條第1、3項,以112年
6月29日太保南新郵局第000044號存證信函(下稱系爭存證
信函),解除系爭契約,各支付被上訴人170萬元及陳尚萌1
00萬元賠償,及依契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬
元。被上訴人既已收受系爭存證信函,依民法第95條規定,
已生解除系爭契約之效果等語,資為抗辯。並答辯聲明:變
更之訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠系爭土地(面積3055.33平方公尺)為上訴人所有,權利範圍
全部。(原審卷第43頁)
㈡被上訴人及陳尚萌於112年3月6日分別與上訴人簽訂土地買賣
契約書,由被上訴人以總價款1,770萬元(第一、二期款:
各170萬元,第三期款:360萬元、第四期款:1,070萬元)
,向上訴人購買系爭土地,如系爭契約後附地籍圖謄本所示
A區面積600坪土地(待地政機關測量),並共同委任僑馥公
司辦理買賣價金信託履約保證。陳尚萌則以955萬8,000元購
買B區土地324坪。(原審卷第15-22、75頁)
㈢被上訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元,匯入兩
造所約定由僑馥公司將價金信託存放之履約帳號。陳尚萌亦
依約於112年3月8日繳納第一期款100萬元至履約帳號。(原
審卷第15、23、77頁)
㈣上訴人另於112年5月23日與羅少妘等人簽訂土地買賣契約書
,將系爭土地全部,以總價2,798萬8,000元出售予羅少妘等
人。買方當場交付上訴人100萬元支票,其餘739萬7,000元
匯入中信銀行受託信託財產專戶,共付第一期款839萬元。
(原審卷第25-35、57、99、116頁)
㈤上訴人於112年6月3日於中信房屋福德加盟店簽立解約協議書
(原審卷第75頁),載明上訴人除退還被上訴人170萬元、
陳尚萌100萬元簽約款外,並賠償被上訴人170萬元、陳尚萌
100萬元,作為和解補償,及依契約給付仲介費82萬9,000元
、代書費1萬元、履保費成交價萬分之6。上訴人已將賠償被
上訴人之170萬元匯入履約帳號,並於112年7月15日與陳尚
萌簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書,合意解除陳尚
萌與上訴人間就系爭土地之買賣契約。被上訴人未同意前述
解除契約方案而未簽立。(原審卷第75、77、116頁)
㈥上訴人委託其子薛朝聰,於112年6月29日以系爭存證信函,
向被上訴人解除系爭契約,存證信函內容如原審卷第65-69
頁所示。被上訴人於112年7月4日收受該存證信函。(原審
卷第65-73頁)
㈦被上訴人就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假處分,經
嘉義地院112年度全字第22號於112年6月6日裁定准被上訴人
供擔保後為假處分。被上訴人已依前開裁定供擔保,並經嘉
義地院112年度執全字第62號於112年6月7日辦理假處分登記
。(原審卷第37-39、41-43頁)
㈧上訴人於112年5月5日經鑑定,取得障礙類別為第一類、障礙
等級輕度之身心障礙證明(有效期限:117年5月31日)。(
原審卷第63頁)
㈨系爭契約第8條「違約罰則」約定略以:(原審卷第17頁)
⒈第1項:除本約有特別約定外,甲(被上訴人)乙(上訴人)
任一方若發生不依約履行義務之違約情事,經他方定7日以
上期間催告仍未履行,雙方同意應由僑馥公司進行最終催告
仍未履行或認證後,本約即生解除之效力,並由僑馥公司執
行專戶價金之撥付作業。
⒉第2項:本約簽訂後,甲方若有違約情事經乙方合法解除本約
,甲方對乙方負損害賠償責任,且甲方已支付之價金應交付
乙方沒收作為懲罰性違約金;除非甲方於僑馥公司最終催告
期限內向法院起訴,否則僑馥公司即依約將上述款項交付乙
方沒收,沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時,甲方依
法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求,不得對僑馥公司
做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意
乙方據以執行。
⒊第3項:本約簽訂後,乙方若有擅自解約、不為給付、給付不
能或其他違約情事致本約解除時,除應負擔甲方所受損害之
賠償外並喪失收受買賣價金之權利,且應將乙方已支配之價
金返還甲方,並同意按甲方已支付價金總額之同額,作為懲
罰性違約金另行給付甲方。
㈩系爭契約第4條第3項約定:乙方應依約交付所有權狀正本(
於簽約時)、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文
件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用
印。自文件交付日起至買賣合約完成(或解除)日止,非經
甲乙雙方同意,任一方均不得向特約代書要求取回文件、終
止委託或直接向有關機關申請案件撤銷,違者對特約代書不
生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥
撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需
乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時,乙方應無條
件即時交付,不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為,否則
所生之損害概由乙方負擔之,雙方同意由特約代書依法依約
依例辨理繳稅,不得另主張繳稅日期。
系爭契約第3條「買賣價金之給付與收受」第2項第二期款部
分,付款方式欄約定:需分割完成;繳款時間及說明約定:
乙方應於分割、鑑界完成日,備齊一切過戶所需之證件資料
並完成用印手續交付特約代書收執,以便辦理產權移轉登記
作業。
系爭土地於113年2月7日因逕為分割,增加同段96-1地號土地
,分割後,96地號土地面積為2984.16平方公尺,96-1地號
土地面積為71.17平方公尺。(本院卷第167、169頁)
系爭契約後附圖,經囑託嘉義市地政事務所複丈,製作113年
8月8日之複丈成果圖A1、A2(本院卷第191頁)為被上訴人
買受之範圍。
五、兩造爭執事項:
㈠上訴人依系爭契約第8條第1、3項約定,以系爭存證信函解除
系爭契約,是否生解除之效力?
㈡被上訴人依系爭契約、民法第348條,請求上訴人於被上訴人
將1,600萬元匯入履約帳號之同時,將其所有分割後00、00-
0地號土地予以分割如附圖所示,並將其中編號A1(面積197
8.33平方公尺)、A2(面積7.67平方公尺)之土地所有權移
轉登記予被上訴人共有,應有部分各2分之1,有無理由?
六、得心證之理由:
㈠系爭土地為上訴人所有,權利範圍全部。被上訴人於112年3
月6日與上訴人簽訂系爭契約,由被上訴人以總價款1,770萬
元(第一、二期款:各170萬元,第三期款:360萬元、第四
期款:1,070萬元),向上訴人購買系爭土地中,如系爭契
約後附地籍圖謄本所示A區面積600坪土地,即附圖A1、A2部
分,並共同委任僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證。被上
訴人已依約於112年3月7日將第一期款170萬元,匯入履約帳
戶等情,為兩造所不爭執(不爭執事項㈠、㈡、㈢、),堪予
認定。
㈡關於爭執事項㈠部分:
⒈上訴人曾委託其子薛朝聰,於112年6月29日以如原審卷第65-
69頁所示之系爭存證信函,向被上訴人解除系爭契約,被上
訴人於112年7月4日收受該存證信函,固為兩造所不爭執(
不爭執事項㈥)。惟查:
⑴按契約除因當事人約定保留之解除權外,以有民法第254條至
256條或其他法定之情形為限,始得向他方當事人為解除之
意思表示(最高法院57年台上字第3211號原判例參照)。又
解除權之行使,屬於不違約之一方(最高法院50年台上字第
1883號原判例、88年度台上字第1453號裁定參照)。次按解
釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句
,為民法第98條所明定。又解釋契約,應於文義上及論理上
詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全文,
斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切
證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從契約之主要目的及
經濟價值作全盤之觀察,以為判斷之基礎,不能拘泥字面或
摭拾書據中一二語,任意推解致失真意(最高法院110年度
台上字第3293號、110年度台上字第857號判決參照)。
⑵依系爭契約第8條「違約罰則」記載,第1項:除本約有特別
約定外,甲(被上訴人)乙(上訴人)任一方若發生不依約
履行義務之違約情事,經他方定7日以上期間催告仍未履行
,雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後,
本約即生解除之效力,並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作
業。第2項:本約簽訂後,甲方若有違約情事經乙方合法解
除本約,甲方對乙方負損害賠償責任,且甲方已支付之價金
應交付乙方沒收作為懲罰性違約金;除非甲方於僑馥公司最
終催告期限內向法院起訴,否則僑馥公司即依約將上述款項
交付乙方沒收,沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時,
甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求,不得對僑
馥公司做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償
並同意乙方據以執行。第3項:本約簽訂後,乙方若有擅自
解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時,
除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利
,且應將乙方已支配之價金返還甲方,並同意按甲方已支付
價金總額之同額,作為懲罰性違約金另行給付甲方等語(不
爭執事項㈨)以觀,該條項之違約罰則,顯係就違約、解除
契約之相關程序及損害賠償內容為約定,而第1項既已明定
:「…甲乙『任一方』若發生不依約履行義務之違約情事,經
他方定7日以上期間催告仍未履行,…應由僑馥公司進行最終
催告仍未履行…,本約即生解除之效力」等語,則依文義及
體系解釋,第1項乃係就兩造任一方違約不履行時,如何解
除契約之程序事項而為約定,第2、3項則係再就第1項解除
契約係因甲方或乙方違約所致者,分別應對他方負損害賠償
責任之內容為約定。
⑶又核諸系爭契約之核心為系爭土地之買賣移轉,倘賦予任一
方得於契約成立後擅自解除契約之權利,則兩造以系爭契約
拘束彼此履行義務之本意即無從達成,且契約解除權之行使
,亦應屬於不違約之一方,再參諸第3項關於「乙方若有『擅
自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事』…」之記載,
復均屬第1項違約情事之範疇,則通觀前開契約條款內容,
依文義上及論理上探求當事人立約時之真意,兼衡諸契約目
的、交易習慣及誠信原則,應認第3項關於「乙方擅自解約
」僅係違約態樣之約定,並非將「乙方擅自解約」排除在第
1項解除契約程序適用範圍外之特別約定。上訴人抗辯:「
擅自解約」其意為系爭契約之乙方(出賣人)得未經甲方(
買受人)同意解除契約,屬第1項「本約有特別約定」之情
形云云,或抗辯:乙方「擅自解約」並非「不依約履行義務
」,不構成第1項所定「不依約履行義務」之情形云云,均
無可採。
⑷綜上,上訴人既不得擅自解約,則其縱以系爭存證信函為解
除系爭契約之意思表示,亦不生系爭契約解除之效力。另上
訴人原抗辯其就系爭契約有意思表示錯誤部分,嗣已陳明不
再主張(本院卷第237頁),則不另就此部分予以審究。
㈢關於爭執事項㈡部分:
⒈按物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有
權之義務。買受人對於出賣人,有交付約定價金及受領標的
物之義務。因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付
前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在
此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定
有明文。又買賣為雙務契約,買受人對於出賣人有交付約定
價金之義務,出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所
有權之義務,此項互負之義務有對價關係,當事人之任何一
方,如無先為給付之義務,於他方未為對待給付前,均得拒
絕自己之給付,並非以他方之給付,為自己給付之停止條件
。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務,倘
其未付清價金,出賣人復無先為給付之義務,出賣人即得拒
絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務,於
裁判上援用此項抗辯時,買受人如不能證明自己已為對待給
付或已提出對待給付,法院即應為買受人提出對待給付時,
出賣人應向買受人為給付之判決,不得僅命出賣人為給付,
而置買受人之對待給付於不顧(最高法院87年度台上字第19
號判決參照)。
⒉系爭契約未經上訴人合法解除,已如前述,而依系爭契約第3
條「買賣價金之給付與收受」第2項之約定,上訴人應於分
割、鑑界完成日,備齊一切過戶所需之證件資料,並完成用
印手續交付特約代書收執,以便辦理產權移轉登記作業(不
爭執事項)。被上訴人最遲應於前開日期將第二期款存匯
入專戶(原審卷第15頁)。另於系爭契約第12條「其他約定
事項」第點,亦約定分割費用由賣方(上訴人)支付(原
審卷第18頁),則被上訴人主張:上訴人負有將系爭土地先
行鑑界、分割出如系爭契約後附地籍圖所示A區之600坪土地
,並將分割後之A區土地所有權移轉予被上訴人之義務等語
,堪可採信。
⒊又系爭契約後附地籍圖,經囑託嘉義市地政事務所複丈,製
作113年8月8日之複丈成果圖(即附圖)A1、A2部分土地,
為被上訴人買受之範圍,亦為兩造所不爭執(不爭執事項
)。
⒋上訴人既負有將系爭土地分割、交付買賣標的物(即附圖A1
、A2部分)予被上訴人,並使被上訴人取得該物所有權之義
務,被上訴人負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義
務,則被上訴人請求上訴人於被上訴人給付剩餘買賣價金1,
600萬元即匯入履約帳號之同時,將系爭土地如附圖編號A1
、A2之土地所有權,移轉登記予被上訴人共有,應有部分各
2分之1,即屬有據。
七、綜上所述,被上訴人依系爭契約、民法第348條規定,變更
請求上訴人於被上訴人給付1,600萬元即匯入履約帳號之同
時,將系爭土地如附圖編號A1、A2之土地所有權,移轉登記
予被上訴人共有,應有部分各2分之1,應予准許。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據
,經本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,爰不逐一
論列,附此敘明。
九、據上論結,本件被上訴人變更之訴為有理由,依民事訴訟法
第78條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 李素靖
法 官 余玟慧
法 官 林育幟
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書
狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提出
理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委
任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應
附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 25 日
書記官 凌昇裕
【附註】
民事訴訟法第466條之1:
⑴對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上
訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人
為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並
經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項:
上訴人無資力委任訴訟代理人者,得依訴訟救助之規定,聲請第
三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表:
金融機構 中國信託商業銀行營業部 戶 名 中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶 專屬帳號 00000-00000000-0
TNHV-113-重上-25-20250325-2