請求給付土地占用補償金
福建高等法院金門分院民事判決
113年度上易字第8號
上 訴 人 蔡天全
被 上訴 人 金門縣政府
法定代理人 陳福海
訴訟代理人 黃春能
上列當事人間請求給付土地占用補償金事件,上訴人對於中華民
國113年5月24日褔建金門地方法院112年度訴字第74號第一審判
決,提起上訴,本院於113年10月23日言詞辯論終結,判決如下
:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:如附表所示、面積合計13,208.19平方公尺
之土地(下稱系爭土地),均為伊所有及管理,上訴人前向
伊承租該土地興建太武渡假村建物,業經伊自民國105年8月
1日起終止租約,惟上訴人無權繼續占用該等土地,而獲有
相當於土地租金之不當利益,致伊受損害,扣除上訴人溢繳
租金2萬0834元及押租金5萬元後,尚積欠30萬2830元未為給
付等情,爰依不當得利之規定,求為命上訴人如數給付之判
決(逾上開金額部分,經原審判決被上訴人敗訴確定,不予
贅述)。
二、上訴人則以:伊因被上訴人招商而至金門投資,承租系爭土
地興建太武渡假村建物,但迄今已31年餘,建物均未獲核發
建造執照,致無法使用營業,上訴人卻持續收取租金。且本
承租案根本與內政部81年11月5日令發布之「金門馬祖建築
法適用地區外建築物管理辦法」之規定不合,被上訴人違法
放租,兩造81年12月23日第1次簽訂之土地租賃契約,依民
法第71條之規定,應屬無效。況伊實際占用系爭土地之面積
約數十坪,對其餘大部分土地欠缺管領力。再者,伊因興建
太武渡假村建物案對被上訴人有逾8000萬元之債權存在,亦
可與被上訴人補償金債權互為抵銷等語,資為抗辯。
三、不爭執事項(本院卷第150頁)
㈠上訴人自83年起占用被上訴人所有(金門縣所有)及管理之系
爭土地,占用面積總共13,208.19平方公尺。
㈡上訴人溢繳租金2萬0834元及有押租金5萬元在被上訴人處。
四、本院判斷:
㈠系爭土地均為金門縣所有並由被上訴人管理,上訴人前向被
上訴人承租系爭土地興建太武渡假村建物,占用之面積合計
13,208.19平方公尺(已扣除訴外人吳風占用之部分);嗣
被上訴人自105年8月1日起終止租約;上訴人在租約終止後
,於附表所示之期間,持續占用系爭土地,經被上訴人通知
繳納土地使用補償金而未繳納等事實,有被上訴人所提土地
建物查詢資料、地籍圖、現場照片、108年6月27日、同年7
月12日、29日、109年2月4日、同年3月19日、同年6月30日
等函暨所附占用太武渡假村租金及使用補償金收入一覽表及
補償金計算表等為證,並為被上訴人所不爭執。
㈡上訴人於本院雖稱其實際占用土地之面積僅數十坪,對其餘
大部分土地欠缺管領力云云。惟承租人於租賃關係終止後,
應返還租賃物(民法第455條前段)。上訴人於被上訴人終止
租約後,並未將系爭土地之一部或全部返還被上訴人,其興
建之太武渡假村建物除因拍賣而由訴外人吳風買受之部分(
原審卷第305頁)外,仍然未經拆除,系爭土地現況雖因太武
渡假村未能合法營運而大部分呈荒廢狀態,雜樹、雜草叢生
,然在上訴人拆除建物並將全部土地交還被上訴人以前,仍
屬上訴人繼續占用。上訴人抗辯對系爭土地之大部分欠缺管
領力,尚難採取。至於上訴人興建太武渡假村建物,雖因受
限於「金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法」規定,
不能興建旅館致迄未取得建造執照,然不影響上訴人於附表
所示期間,無權占用系爭土地之事實。另81年12月間係由訴
外人陳國堯出面與被上訴人議價並簽訂租賃契約;90年間以
後則由上訴人與被上訴人就系爭土地簽訂租賃契約,各該契
約均非無效,亦經兩造間另案本院97年度重上字第2號請求
損害賠償事件確定判決認定甚詳(本院卷第115頁)。上訴
人抗辯81年本承租案第1份租約因違反民法第71條規定而無
效云云,無從為有利於上訴人之認定。
㈢按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,為民法第179條前段所規定。無權占有他人之物,受有
對該物占有使用之利益,致所有人或其他權利人受損害,自
應依不當得利之規定,返還其利益。但其所受利益為使用本
身,依其性質不能返還,依同法第181條但書規定,應償還
其價額。而無權占有他人之土地,可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念,此項應返還不當得利之價額自得依相
當於租金之利益加以計算。上訴人於租賃契約終止後,未將
所承租土地上之建物拆除並將全部土地交還,而於附表所示
期間持續占用該土地,即屬無權占用系爭土地,及無法律上
之原因而受利益,致被上訴人因此受損害,被上訴人依不當
得利之規定,請求上訴人返還相當於租金之不當得利,即屬
正當。
㈣次按建築房屋之基地租金,依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定,以不超過該土地申報價額年息10%為限;所稱土
地價額,依土地法施行法第25條規定,係指法定地價,即土
地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價,土
地所有權人未於公告期間申報地價者,則以公告地價80%為
其申報地價,公有土地以公告地價為申報地價,免予申報,
此觀平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段即明
。至所謂以年息10%為限,乃指土地租金之最高限額而言,
非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之,尚須斟酌基
地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所
受利益等項,以為決定(最高法院68年台上字第3071號判例
意旨參照)。審酌⑴系爭土地之公告即申報地價如附表所示,
有公告地價查詢資料(本院卷第127-145頁)為憑;⑵系爭土
地均屬都市計畫「變更金門特定區計畫(都市計畫圖重製專
案檢討)案」範圍內土地,其中附表編號5土地使用分區為自
然村專用區,編號3、4土地為自然村專用區、農業區,其餘
土地則均為農業區(都市計畫使用分區證明書參原審卷第37
9-380頁),其中自然村專用區可容許鄉村住宅(含農舍)、
日用品零售及服務業、旅館及民宿、無公害性小型工業設施
、倉儲、農業及養殖設施、遊憩及戶外遊樂設施等項〔參110
年8月10日「變更金門特定區細部計畫(土地使用分區管制
要點)108年度專案通盤檢討案(第二階段)」第21點,同
上卷第377-378頁〕;⑶系爭土地並非在主要交通要道(環島
北路)旁,且周圍環繞農業區及平房住宅,土地使用價值非
高,有被上訴人所提現場照片、地籍圖、金門縣都市計畫整
合資訊系統查詢資料可參(同上卷第219-232、381-386頁)
;⑷上訴人所有之太武渡假村建物,目前未正常營運,除部
分建物由上訴人自用(坐落附表編號5、336地號、門牌號碼
斗門86號)外,幾已成廢墟,所占用之部分土地多雜草叢生
(同上現場照片),可見上訴人實際所得利益不高等情,認以
系爭土地申報地價年息3%或3.1%計算應返還之不當得利價額
,合計37萬3684元(詳如附表)為適當。則扣除上訴人溢繳
租金2萬0834元及押租金5萬元後,其餘額為30萬2850元。被
上訴人請求上訴人給付30萬2830元,未逾上開金額,即無不
合。
㈤上訴人雖抗辯其因興建太武渡假村建物,對於被上訴人有逾8
000萬元之債權(原因事實與各項目金額如聲請支付命令狀暨
所附賠償金額明細表,原審卷第427-473頁)存在,可與被上
訴人前開不當得利債權互為抵銷云云。查依上訴人所提聲請
支付命令狀所載,係主張因被上訴人違法怠於核發太武渡假
村建物之建築執照,造成其受有該渡假村建物建築費用7389
萬9830元、82年6月30日至105年7月31日止無法履約之租金
不當得利共331萬3000元、83-110年之營業損失3750萬元、
違法拆除房舍等財產損失577萬1430元及83-108年繳納房屋
稅損失250萬元,合計1億2297萬4260元等情。惟上訴人前曾
以被上訴人就太武渡假村建物怠於核發建築執照,致其營業
因無照中斷,致受有損害,其承租系爭土地之第1次租約違
反金門馬祖建築法適用地區外建築物管理辦法之規定而無效
,且被上訴人就雙方系爭土地租約應負債務不履行損害賠償
責任等情,於96年6月13日向被上訴人請求國家賠償遭拒絕
後,就其中3000萬元提起損害賠償訴訟,經原審法院96年度
重國字第2號、本院97年度重上字第2號及最高法院99年度台
上字第1764號判決,以上訴人之國家賠償請求於法無據,且
被上訴人已依約交付土地供承租人使用,已履行給付義務,
上訴人依債務不履行法律關係、無效法律行為規定請求損害
賠償,均無理由,而判決上訴人敗訴確定,有各該判決可參
(本院卷第99-119頁)。上訴人就相同原因事實及其相關衍生
損害項目,主張對被上訴人有上開債權存在,即無足採。上
訴人據以主張對被上訴人有該等債權並為抵銷抗辯,於法顯
屬無據。
五、綜上所述,被上訴人依不當得利之法律關係,請求上訴人給
付30萬2830元,洵屬正當,應予准許。原審就此部分,為上
訴人敗訴之判決,其理由關於認被上訴人就附表編號6-10土
地之請求,均屬編號5土地之範圍,及編號5土地部分亦均按
申報地價年息3%計算不當得利價額,雖有未洽,但結論並無
不合,仍應予維持。上訴意旨,指摘原判決其不利部分不當
,請求廢棄改判,為無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經審酌
於判決之結果不生影響,不予贅詞論列。
據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第2項、第
1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
民事庭審判長法 官 李文賢
法 官 許志龍
法 官 陳瑞水
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
書記官 李麗鳳
附表:
編號 占用土地地號(金門縣金沙鎮斗門劃測段) 占用面積(平方公尺) 申報地價(新台幣/元) 占用期間(單位:年) 比照租金率 占用期間(民國年/月/日) 金額(新台幣/元) 1 662(A區) 13.39 160 5.7 3% 103.7.1-109.3.23 366 2 662-5 139.86 160 5.7 3% 103.7.1-109.3.23 3,827 3 823-22 140.77 60 3.5 3% 103.7.1-106.12.31 887 160 2 3% 107.1.1-108.12.31 1,351 141 0.2 3% 109.1.1-109.3.23 119 4 823-24 13.85 60 3.5 3% 103.7.1-106.12.31 87 160 2 3% 107.1.1-108.12.31 133 102 0.2 3% 109.1.1-109.3.23 8 5 336 12172.55 60 1.4 3.1% 105.8.1-106.12.31 31,697 160 5.4 3.1% 107.1.1-112.5.31 326,030 6 336-11 68.08 60 3.4 3% 105.8.1-108.12.31 417 74 2 3% 109.1.1-110.12.31 302 60 1.4 3% 111.1.1-112.5.31 172 7 336-12 24.18 60 3.4 3% 105.8.1-106.12.31 148 138 2 3% 109.1.1-110.12.31 200 142 1.4 3% 111.1.1-112.5.31 144 8 336-13 584.11 60 6.8 3% 105.8.1-112.5.31 7,150 9 336-14 42.31 60 6.8 3% 105.8.1-112.5.31 518 10 336-15 9.15 60 3.4 3% 105.8.1-106.12.31 56 90 2 3% 109.1.1-110.12.31 49 60 1.4 3% 111.1.1-112.5.31 23 合計 13208.19 373,684 備 註 ❶編號5土地占用面積12,172.55平方公尺,為該地號土地登記面積12,926.06平方公尺扣除訴外人吳風占用之面積753.51平方公尺(支付命令卷第51頁、原審卷第305頁)。該地號土地使用分區為自然村專用區,上訴人目前並實際居住使用其上之建物,故認其所獲相當租金之不當得利價額按申報地價年息3.1%計算。 ❷編號5-10土地面積合計12,900.32平方公尺,其中編號6-10土地均於103年11月21日自編號5土地逕為分割出來。 ❸各筆相當於租金之不當得利價額皆計至元,小數點以下均四捨五入。