租佃爭議
臺灣高等法院民事判決
113年度上更二字第21號
上 訴 人 蕭謝櫻桃
訴訟代理人 徐慧齡律師
上 訴 人 蕭良鐘
蕭義橙
上二人共同
訴訟代理人 邱清銜律師
張必昇律師
被 上訴 人 林光碧
黃絹絹
林育德
林黃竣
林毓青
林士閎
林凱業
林建宇
林建廷
A01
上 一 人
法定代理人 A02
A03
共 同
訴訟代理人 陳麗文律師
張衞航律師
上列當事人間請求租佃爭議事件,上訴人對於中華民國107年5月
25日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1318號第一審判決提起上
訴,被上訴人並為訴之追加及減縮,經最高法院發回更審,本院
於114年1月8日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過附表5、6所示本息部分,及該
部分假執行之宣告,暨訴訟費用之裁判(除減縮、確定部分
外)均廢棄。
二、上開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、其餘上訴駁回。
四、上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙應依序給付被上訴人(除
A01外)如附表4第一欄至第三欄所示金額,及均自民國110
年3月29日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
五、確認上訴人蕭謝櫻桃就臺灣桃園地方法院109年度存字第232
0號提存事件之提存金新臺幣(下同)624萬4,967元本息之
受取權不存在。
六、確認上訴人蕭良鐘、蕭義橙就臺灣桃園地方法院109年度存
字第2321號提存事件之提存金169萬4,376元本息之受取權不
存在。
七、第一、二審(含追加之訴)及發回前第三審訴訟費用(除減
縮、確定部分外)由上訴人蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依序
負擔5分之4、10分之1、10分之1。
八、本判決第4項所命給付,於被上訴人依序以新臺幣2,289萬8,
213元、310萬6,355元、310萬6,355元為上訴人蕭謝櫻桃、
蕭良鐘、蕭義橙供擔保後,各得假執行。但上訴人蕭謝櫻桃
、蕭良鐘、蕭義橙如各以新臺幣6,869萬4,639元、931萬9,0
66元、931萬9,066元為被上訴人預供擔保,各得免為假執行
。
九、被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
第二審訴之變更或追加,非經他造同意不得為之,但請求之
基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,此
觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款規
定可明。查被上訴人於本院就其起訴請求上訴人給付無權占
用土地之不當得利部分,減縮聲明為:㈠上訴人蕭謝櫻桃應
依附表1所示比例,給付如附表2「租金」欄所示金額,及各
自如附表2「遲延利息起算點」欄所示之日起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息;㈡上訴人蕭良鐘、蕭義橙(下稱
蕭良鐘2人)應依附表1所示比例,給付如附表3「租金」欄
所示金額,及各自如「遲延利息起算點」欄所示之日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息(見本院更二卷第319頁
),核係減縮應受判決事項之聲明(見本院更一卷二第183
頁至第184頁、第221頁、第223頁)。被上訴人另於本院追
加請求上訴人給付受領土地徵收補償金之不當得利及確認上
訴人之提存金受取權不存在,並聲明:㈠蕭謝櫻桃、蕭良鐘
、蕭義橙應依序給付伊(除A01外)如附表4第一欄至第三欄
所示金額,及均自民國110年3月29日起至清償日止,按週年
利率5%計算之利息;㈡確認蕭謝櫻桃就原法院109年度存字第
2320號提存事件之提存金新臺幣(下同)624萬4,967元本息
(下稱甲提存金)之受取權不存在;㈢確認蕭良鐘2人就原法
院109年度存字第2321號提存事件之提存金169萬4,376元本
息(下稱乙提存金,與甲提存金合稱系爭提存金)之受取權
不存在(見本院更一卷二第336頁)。其追加之訴與原訴均
係本於兩造間是否存在有效之耕地租約所生爭執之同一基礎
事實,亦無不合,應予准許。
貳、實體事項
一、被上訴人主張:被上訴人林光碧與訴外人即其兄弟林鐺波、
林燿焙、林茂雄(下稱林光碧4人),就改制前桃園縣○○鄉○
○段○○○段43、43-1、43-5、44、45、46、103、104地號土地
(下逕稱該地號,合稱原土地),與訴外人蕭阿双訂定園橫
字第65號私有耕地租約(下稱原租約)。蕭阿双死亡後,其
子蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚(下合稱蕭新寶3人)繼承原租
約,於44年起續約。原租約於79年間獲准分割登記,蕭新寶
3人依序登記為園橫字第65號、第65-1號、第65-2號租約【
下合稱系爭3租約,其中第65-1號租約(即重新編號之230號
租約)涉訟部分,業由原審被告吳梅菊、蕭寶桓及蕭婉茹(
下稱吳梅菊3人)與被上訴人於本院調解成立】。嗣改制前
桃園縣政府於88年間徵收部分原土地,蕭新寶、蕭阿讚(下
稱蕭新寶2人)於92年間各就未被徵收之46、45地號土地(
下合稱系爭土地)依序訂定園橫字第65號、第246號租約(
下分稱系爭65、246號租約,合稱系爭租約)。蕭新寶2人分
別於98年1月31日、93年7月3日死亡後,由蕭新寶之繼承人
即蕭謝櫻桃續訂系爭65號租約,蕭阿讚之繼承人即蕭良鐘2
人續訂系爭246號租約,林茂雄、林鐺波、林燿焙死亡後,
其繼承人依序為被上訴人黃絹絹、林育德、林黃竣(下合稱
黃絹絹3人)、林毓青及林士閎、林凱業、林建宇、林建廷
及A01(上5人合稱林士閎5人),繼受系爭租約。因蕭新寶3
人在原租約分割登記前,在43、43-1、43-5地號土地建築桃
園縣○○鄉○○村○○00鄰00號之非農用房屋(下合稱系爭房屋)
等地上物,違反耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第16
條承租人應自任耕作之規定,原租約即為無效,系爭租約自
亦無效,上訴人無權占有系爭土地,受有相當於租金之不當
得利,爰依減租條例第16條第1項、第2項及民法第179條規
定,求為命:㈠確認被上訴人與蕭謝櫻桃間之系爭65號租約
、與蕭良鐘2人間之系爭246號租約,均為無效;㈡蕭謝櫻桃
、蕭良鐘2人應依附表1所示比例,依序給付如附表2、3所示
金額本息之判決,併陳明就給付部分願供擔保請准宣告假執
行(原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決,上訴人聲明不
服,提起上訴,其餘未繫屬本院者,不予贅述)。被上訴人
於本院追加主張:伊(除A01外)已將系爭土地應有部分移
轉登記予他人,系爭土地嗣經政府辦理區段徵收,由該土地
受讓人於109年11月27日給付蕭謝櫻桃補償金6,869萬4,639
元、給付蕭良鐘2人補償金各931萬9,066元(下合稱系爭補
償金),上訴人繼受之系爭租約既為無效,自無依平均地權
條例第11條第1項、第2項規定受領系爭補償金之法律上原因
,伊(除A01外)已取得系爭土地受讓人對被上訴人如附表4
所示之不當得利債權,上訴人就A01於同年12月28日為蕭謝
櫻桃、蕭良鐘2人提存之系爭提存金亦無受領之權利,爰依
減租條例第16條第1項、第2項、民法第179條規定,求為命
:㈠蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依序給付伊(除A01外)如附
表4第一欄至第三欄所示金額,及均自110年3月29日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡確認蕭謝櫻桃就甲提
存金之受取權不存在;㈢確認蕭良鐘2人就乙提存金之受取權
不存在。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以:43地號土地為建地,並無減租條例之適用,蕭
新衡在43地號土地興建系爭房屋,已為出租人所知悉,雖有
擴建至43-1地號土地,惟當時未申請鑑界,自無越界之故意
,且43、43-1及43-5地號土地非主要耕種範圍,其上之晒穀
場、鴨寮、穀倉、農舍、溝渠、土地公廟等地上物(下稱其
餘地上物),係為輔助農耕之用,伊無故意不自任耕作之情
事。且被上訴人至遲於88年間土地經徵收時,即知悉43-1、
43-5地號土地上存有建物,仍於同年7月22日出具同意書(
下稱系爭同意書)同意伊於各給付43萬元後,得領取徵收系
爭房屋之建築物補償金(下稱系爭建物補償金),並就原租
約之租賃標的、租金等契約必要之點達成默示合意,顯見已
排除無效事由續訂耕地租約,系爭租約自屬有效,被上訴人
訴請確認系爭租約無效即違反誠實信用原則,伊有權領取系
爭土地受讓人給付之系爭補償金及系爭提存金,無受有不當
得利;又被上訴人以年息8%計算伊占用系爭土地所受相當於
租金利益之價額,亦有過高等語,資為抗辯。
三、查林光碧4人於34年8月16日繼承父親林村井所遺之原土地,
於40年6月7日公布施行減租條例後,林光碧4人就上開土地
與蕭阿双訂定原租約;蕭阿双死亡後,由蕭阿双之子蕭新寶
3人共同繼承原租約,並於44年1月1日續約。桃園縣政府於7
9年10月30日函准原租約分割登記,由蕭新寶就原租地46、4
3地號內土地登記為系爭65號租約,蕭新衡就原租地45、46
、43地號內土地登記65-1號租約,蕭阿讚就原租地43-1、43
-5、44、45地號內、103、104地號內土地登記65-2號租約。
嗣改制前桃園縣政府於88年間辦理高鐵桃園站用地徵收43、
43-1、43-5、44、45-1(分割自45地號土地)、46-1(分割
自46地號土地)、103、104地號土地;僅剩餘45、46地號土
地(即系爭土地)未經徵收。蕭新寶於92年間就46地號土地
,訂定系爭65號租約,其於98年1月31日死亡後,繼承人蕭
謝櫻桃續訂該租約;蕭阿讚則於92年3月9日就45地號土地訂
定系爭246號租約,其於93年7月3日死亡後,則由繼承人蕭
良鐘2人續定系爭246號租約。林茂雄、林鐺波、林耀焙死亡
後,依序由黃絹絹3人、林毓青、林士閎5人繼承。嗣林光碧
分別於108年12月31日、109年1月3日將45、46地號土地應有
部分各1/8、1/8,贈與訴外人林沛緹、林依蓁、林晴孺、林
珮孺(下合稱林沛緹4人)。黃絹絹等3人、林毓青及林士閎
、林凱業、林建宇、林建廷(上4人合稱林士閎4人)則於10
9年4月20日將45、46地號土地應有部分,出售予訴外人張守
安、賈麗華、續南宣、續凡(下合稱張守安4人);林沛緹4
人再於同年5月12日將45、46地號土地應有部分合計1/4,出
售予訴外人續天曙;張守安4人及續天曙嗣於同年11月27日
給付系爭補償金與上訴人,蕭謝櫻桃受領6,869萬4,639元,
蕭良鐘2人各受領931萬9,066元。另A01於同年12月8日依序
為蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人提存補償金624萬4,967元、169萬4,
376元(即系爭提存金)於原法院提存所等事實,有45、46
地號土地謄本、系爭3租約影本、系爭租約、耕地租約登記
簿、桃園市政府109年10月19日函文、系爭土地之地籍異動
索引、不動產買賣契約書、系爭提存金之提存書、承租人受
領證明書影本可稽(見原審卷第90頁至第92頁背面、第93頁
至第99頁、第104頁至第106頁、第111頁至第113頁、本院上
字卷二第216頁至第217頁、本院更一卷一第125頁至第131頁
、第133頁至第135頁、第137頁至第151頁、第153頁、第155
頁、第157頁至第175頁),且為兩造所不爭執(見本院更二
卷第289頁至第291頁、第437頁、第599頁),堪認為真正。
四、上訴人主張依減租條例第16條第1項、第2項規定,系爭租約
為無效,應有理由。
㈠按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人
,承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回
自行耕種或另行出租,減租條例第16條第1項、第2項定有明
文。又所謂原定租約無效,係指同一租約無效,或同一租約
內租賃多筆耕地,僅對其中一筆或數筆不自任耕作,該租約
全部均歸無效,縱當事人嗣依同條例第6條第1項、第20條規
定變更或續訂租約,亦不能使業已無效之原訂租約回復其效
力(最高法院108年度台上字第115號判決意旨參照)。準此
,承租人有不自任耕作之情形,縱僅存在於承租土地之一部
,租約全部均為無效。
㈡觀諸林光碧4人所有原坐落於43地號土地上建號為桃園縣○○鄉
○○段○○○段00號、面積103平方公尺之建物,其主要建築材料
為土角造(下稱原建物),有建築改良物登記簿附卷可稽(
見本院上字卷一第161頁、第162頁);佐以證人蕭良志證稱
:伊位於橫峰村23號的老家原本是土蓋的土角厝,大約60幾
年間,伊5、6歲時(伊為56年次),因為颱風屋頂塌下來,
伊父親蕭新衡才請人來蓋,剛開始用磚頭蓋瓦房來住,後來
再改建成樓房,有1、2樓,總共8個人住在裡面;原本土角
厝係位於63年航照圖A2等語(見本院更二卷第404頁、第405
頁、本院上字卷二第176頁);證人蕭謝櫻桃之子蕭良旗亦
證稱:88年航照圖上A20之前是地主留下來,因為伊出生時
是土角厝,後來拆掉改建,A20是蕭新衡所建,蕭新衡家人
居住在內,是兩層透天厝等語(見本院上字卷二第172頁、
第169頁),並有88年航照圖可參(本院上字卷二第182頁)
;輔以桃園縣區段徵收建築改良物補償(歸戶)清冊記載蕭
新衡所有之系爭房屋使用類別為住宅乙情(見原審卷第115
頁),足見坐落43地號土地之原建物於60幾年間因颱風造成
屋頂坍塌後,蕭新衡在原地重建2層樓建物,供自己及家人
居住使用,核與以便利耕作為目的興建供擺放農具或臨時休
息使用之農舍顯有不同。
㈢又依國立臺灣大學108年1月11日、同年7月12日函覆本院關於
43-1地號土地建物範圍等事項(下合稱系爭鑑定報告),依
序記載:「43地號土地於67年7月3日至88年6月10日間,具
有建物擴建(如圖39紅框範圍)……、」、「43-1地號土地78
年與67年航測影像相比,……A2為新增建物」等情(見本院上
字卷二第5頁、第27頁、第315頁、第317頁);佐以蕭謝櫻
桃自承:系爭鑑定報告所指建物擴建及新增建物部分,應為
二房蕭新衡將出租人原所提供已年久失修、不堪使用之農舍
予以增建,主要集中在43地號土地,部分延伸至43-1地號土
地等語(見本院更一卷二第253頁);蕭良鐘2人復陳明:蕭
新衡在43地號土地上興建住宅,有越界占用43-1地號土地等
語(見本院更二卷第202頁),堪認蕭新衡於原建物不堪使
用後,在原地所興建非供耕作、供自己及家人居住使用之2
層樓住宅即為系爭房屋,且確已占用原租約約定之耕地即43
-1地號土地。從而,被上訴人主張蕭新衡於原租約於79年間
獲准分割登記前,即有在約定之耕地上興建供己居住使用之
系爭房屋,而有不自任耕作之情事,即屬有據。
㈣上訴人雖辯稱43地號土地為建地,蕭新衡在43地號土地興建
系爭房屋時,未申請鑑界,不知悉已占用屬耕地之43-1地號
土地,自無不自任耕作之故意;且43、43-1及43-5地號土地
非主要耕種範圍,面積僅占全部耕作範圍之4%,系爭房屋及
其餘地上物,亦均為輔助農耕之用,伊無不自任耕作之情事
,系爭租約不因此無效云云。查43、43-1地號土地均為原租
約承租土地之範圍,43地號土地標示為「建地」、43-1地號
土地則標示為「田」地,有耕地租約登記簿及65-2號租約為
證(見本院上字卷二第216頁至第217頁、原審卷第98頁),
且為兩造所不爭之事實(見本院更二卷第290頁、第599頁)
。而43地號土地地目為建地,非耕地租用,固無減租條例之
適用(最高法院110年度台上字第1063號判決意旨參照)。
然43-1地號土地確屬耕地,且依證人蕭良旗所述:43地號土
地上有蕭新寶的曬穀場、43-1地號土地原本是水溝,後來改
成曬穀場,地主留下來就是如此等語(見本院上字卷二第14
7頁、第148頁),此情亦為蕭謝櫻桃所肯認(見本院更二卷
第484頁),43-1地號土地當屬佃方從事耕種之範圍。又43
、43-1地號土地於租賃期間均經佃方作為曬穀場以輔助耕作
,已歷經數十年,蕭新衡當對該2筆土地位置、範圍有相當
瞭解。而坐落43地號土地之原建物僅為土角造平房(見本院
上字卷卷161頁),系爭房屋則經證人蕭良志證實為2層樓之
磚造房屋(見本院更二卷第404頁),亦有系爭房屋拆除前
之照片在卷可稽(見原審卷第116頁上方照片),足徵系爭
房屋規模、占地範圍顯大於原建物。再參系爭鑑定報告標示
之A2新增建物為系爭房屋,業經認定如前,系爭鑑定報告附
圖亦可見A2新增建物即系爭房屋之屋體明顯坐落43-1地號土
地(見本院上字卷二第317頁),堪認蕭新衡在43地號土地
上興建材質、規模遠大於原建物之系爭房屋時,對於系爭房
屋占用相鄰耕地即43-1地號土地乙事應可知悉,上訴人辯稱
因其未鑑界土地而不知悉系爭房屋占用43-1地號土地一情,
尚無足取。從而,蕭新衡在原租約之耕地即43-1地號土地上
建築供自己及家人居住使用之2層樓磚造住宅,顯逾為方便
耕作、置放農具所興建農舍之規模,自屬不自任耕作之情形
。至其餘地上物縱僅係輔助農耕之用,無法認定有不自任耕
作之情,然依首開說明,不自任耕作之情形僅存在耕地之一
部,耕地租約即為全部無效,原租約即因蕭新衡興建系爭房
屋於43-1地號土地之不自任耕作之舉而全部無效,上訴人前
揭辯詞,均不可採。
㈤上訴人復辯稱被上訴人至遲於88年間系爭土地完成區段徵收
前,即知悉43、43-1、43-5地號土地上存有建物,仍出具系
爭同意書同意伊於各給付43萬元後,得領取徵收系爭建物補
償金,並於斯時默示合意排除不自任耕作之無效事由續約云
云。經查:
⒈依農業發展條例第20條第1項、第2項規定:89年1月4日修正
施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依本條例之規定,不
適用減租條例之規定。本條例未規定者,適用土地法、民法
及其他有關法律之規定。本條例89年1月4日修正施行前已依
減租條例,或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者,除
出租人及承租人另有約定者外,其權利義務關係、租約之續
約、修正及終止,悉依該法律之規定。按減租條例第6條第1
項規定,本條例施行後,耕地租約應一律以書面為之;次按
耕地租約之訂立、變更、終止或換訂,應由出租人會同承租
人申請登記,係為保護佃農及謀舉證上便利而設,非謂凡經
續訂或變更登記之租約,概屬有效。又依耕地三七五租約清
理要點(下稱系爭要點)第3點第2項規定:「鄉(鎮、市、
區)公所受理由當事人之一方單獨申請登記時,應通知他方
於接到通知後20日(91年6月18日修正前為10日)內提出書
面意見,逾期未提出者,視為同意」,僅指視為同意租約登
記,非視為同意另訂租約。出租人於租約無效後,依是項規
定視為同意租約登記,無使原已無效之耕地租約恢復其效力
。又減租條例第20條規定,耕地租約於租期屆滿時,除出租
人依本條例收回自耕外,如承租人願繼續承租者,應續訂租
約。所謂續訂租約,祇為原訂租約之繼續,非各別成立新租
約,原訂租約倘有無效之原因,不生續訂租約得單獨有效存
在之效果(最高法院110年度台上字第1443號、111年度台上
字第2799號判決意旨參照)。
⒉林光碧、林鐺波、林耀焙(下稱林光碧3人)與蕭新寶3人於8
8年4月17日所為之協議(下稱4月17日協議),非但無黃絹
絹3人之簽名,該決議內容亦僅記載蕭新寶3人須配合辦理租
約終止或變更登記等語(見原審卷第128頁);而林光碧3人
、黃絹絹於同年6月8日與蕭新寶3人簽立之協議紀錄(下稱6
月8日協議),係就經區段徵收之43地號土地上之建物如何
領取系爭建物補償金所為之約定(見原審卷第127頁);且6
月8日協議訂定後,出租人林光碧3人及黃絹絹3人(下稱林
光碧6人)即於同年7月22日出具系爭同意書,表明同意蕭新
寶3人領取系爭建物補償金(見原審卷第129頁);佐以桃園
市政府地政局於113年9月18日函覆本院:高速鐵路桃園車站
特定區區段徵收開發案,本府係於依查估之建物所有權人蕭
新寶3人與地主間之6月8日協議,進行系爭建物補償費發放
作業等情(見本院更二卷第343頁),益見6月8日協議、系
爭同意書之簽立,目的均為使承租人即蕭新寶3人順利取得
系爭建物補償金,自無法將此任作其等間已有續訂耕地租約
之特別情事。則6月8日協議書、系爭同意書簽立前,原租約
或系爭3租約之出租人縱已知悉蕭新衡興建系爭房屋一事,
而無反對之表示,依一般社會通念,亦僅屬單純沉默,難認
斯時已有默示合意續約或另訂新租約之情。況農業發展條例
89年1月4日修正施行前所訂立之耕地租約,應適用減租條例
之規定,以書面為之;且當事人嗣依減租條例第6條第1項、
第20條規定變更或續訂租約,亦不能使業已無效之原訂租約
回復其效力。上訴人既陳明:租佃雙方至遲於88年完成區段
徵收前係以默示合意之方式續訂耕地租約,且無訂立書面成
立新租約等情明確(見本院更二卷第291頁至第292頁、第33
4頁),其主張之耕地租約已不符合減租條例之要式規定,
本無法續訂或另訂有效之租約;且原租約為無效,租佃雙方
嗣後縱有變更、續訂租約之行為,亦無法使原租約回復效力
,堪認租佃雙方於88年間並無上訴人所指之耕地租約存在。
㈥上訴人再辯稱租佃雙方已於88年合意終止原租約,且原租約
與系爭租約之當事人、租賃標的顯有不同,難認為同一租約
之延續;且原租約於44年續約後,兄弟分家而分割為系爭3
租約,系爭租約自不因原租約有無效事由而為無效云云。查
租佃雙方於92年辦理變更登記之系爭租約,乃承租人於每6
年期滿單方申請續訂,有桃園縣○○鄉公所函文暨檢附之續定
租約申請書可憑(見本院上字卷一第425頁);且依蕭良鐘2
人所陳:88年間就系爭土地默示成立之租約,因在徵收期間
,直至92年間租約6年期滿後才辦登記等語(見本院更二卷
第601頁),足見系爭租約係承租人為續訂租約而辦理登記
。然原租約已為無效,無法續訂或因變更登記而回復為有效
租約,業經說明如前。且依系爭要點第3點第2項規定,鄉(
鎮、市、區)公所受理由承租人一方單獨申請登記時,出租
人縱逾期未提出書面意見,僅視為同意租約登記,無從視為
租佃雙方同意另訂之耕地租約,上訴人自亦無從憑此登記認
定兩造另成立有效之系爭租約。上訴人前開辯解,亦不可採
。
㈦至上訴人辯稱兄弟三房各自獨立耕作,且違反不自任耕作情
節嚴重之65-1號租約即吳梅菊3人部分,業與被上訴人達成
和解,被上訴人執相同事由對伊主張,自有違反誠信原則云
云。然原租約於79年間獲准分割登記前,即有因蕭新衡在約
定之耕地上興建供己居住使用之系爭房屋,而有不自任耕作
之無效事由,業經認定如前,則系爭3租約本即無法自無效
之原租約分割為有效之獨立租約,且吳梅菊3人願與被上訴
人達成和解,為其等考量自身續行訴訟之損益而行使程序處
分權之結果,被上訴人請求確認系爭租約無效、給付不當得
利,亦屬正當權利之行使,復無證據可認被上訴人係專為損
害上訴人之目的而為之,自難認有濫用權利或違反誠信原則
可言。
㈧基上,原租約因蕭新衡在原租約耕地上興建系爭房屋而有不
自任耕作之情事,原租約全部無效,租佃雙方亦無從默示合
意續訂租約,或另依減租條例訂立有效之耕地租約,被上訴
人請求確認系爭租約無效,應屬有據。
五、被上訴人得請求上訴人給付無權占有系爭土地之不當得利,
金額如附表5、6所示之本息。
㈠按減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效,係指承租人違反
前項所定不自任耕作或轉租之限制時,原訂租約無待於另為
終止表示當然向後失其效力,租賃關係因而歸於消滅而言。
承租人如於租約無效後繼續占有耕地即屬無權占有。次按無
法律上之原因而受有利益,致他人受有損害者,應返還其利
益;依其利益之性質不能返還者,應償還其價額,民法第17
9條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物
為使用收益,可獲得相當於租金之利益,為社會通常觀念,
因其所受利益為物之使用收益本身,應以相當之租金計算應
償還之價額(最高法院90年度台上字第1583號、106年度台
上字第461號、61年度台上字第1695號判決意旨參照)。準
此,上訴人於系爭租約無效後,繼續占用系爭土地,即為無
權占有,其受有使用利益,自應以相當價額償還被上訴人。
㈡次按耕地地租不得超過地價8%,約定地租或習慣地租超過地
價8%者,應比照地價8%減定之;所謂地價係指法定地價,未
經依法規定地價之地方,指最近3年之平均地價。土地法第1
10條定有明文。又土地法第148條係指土地所有權人依土地
法所申報之地價為法定地價。在平均地權條例施行區域,係
指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之
時,於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。所謂年息
8%為限,乃指租金之最高限額而言,並非必須照申報總價年
息8%計算之,尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人
利用基地之經濟價值、所受利益,彼等關係及社會感情各情
事,以為決定(最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨
參照)。爰斟酌系爭土地平整遼闊,所在區位臨高鐵特定徵
收區,應具相當農業經濟價值,且上訴人於被上訴人請求不
當得利期間之101年至109年間,僅有蕭謝櫻桃於104年1月28
日、106年6月19日各給付被上訴人10萬5,068元、4筆3萬3,7
67元等情(見本院更二卷第601頁、第395頁、本院上字卷一
第397頁、第399頁、第401頁),認定被上訴人請求以系爭
土地申報地價5%計算,尚屬適當。又上訴人陳明對於附表5
、6之計算式並無意見(見本院更二卷第334頁),是被上訴
人主張蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人無權占用系爭土地而受有使用
利益,應償還價額如附表5、6所示之本息,即屬有據。
六、被上訴人追加請求上訴人給付系爭補償金、確認系爭提存金
之受取權不存在,有無理由?
按平均地權條例第11條第1項有關耕地徵收承租人補償之規
定,須以佃農與地主雙方訂有書面耕地租約者為必要,若非
出租之耕地,即無上開條項之適用(最高行政法院70年度判
字第1049號判決意旨參照)。且支付補償耕地承租人之地價
者為土地所有權人,主管機關不過代為扣交而已,則耕地承
租人倘有溢領情事,土地所有權人即非不得依不當得利法則
請求耕地承租人返還(最高法院93年度台上字第339號、88
年度台上字第1894號判決意旨參照)。查系爭租約為無效,
兩造間亦未就系爭土地成立有效之耕地租約,業經認定如前
,依上說明,上訴人即不得依平均地權條例第11條規定領取
系爭補償金及系爭提存金,其已領取之系爭補償費即無法律
上之原因而受有利益,被上訴人自得請求其等返還,並確認
上訴人之系爭提存金受領權不存在。
七、綜上所述,被上訴人請求確認其與蕭謝櫻桃間之系爭65號租
約、與蕭良鐘2人間之系爭246號租約無效,並依民法第179
條規定,依序請求蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人給付如附表5、附表
6「租金」欄所示金額,及依序自附表5、附表6「遲延利息
起算點」欄所示之日起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息,為有理由,應予准許;逾此範圍之其餘請求,則無理由
,不應准許。原審就超過上開應准許部分為上訴人敗訴判決
,並為假執行之宣告,尚有未洽,上訴意旨指摘原判決此部
分不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院改判如主文第
2項所示。至上開應准許部分,原審為上訴人敗訴之判決,
核無違誤,上訴意旨指摘原判決此部分不當,聲明廢棄改判
,為無理由,應駁回其上訴。被上訴人於本院第二審程序追
加依民法第179條規定,請求蕭謝櫻桃、蕭良鐘、蕭義橙依
序給付被上訴人(除A01外)附表4第一欄至第三欄所示金額
,及均自110年3月29日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息,並依序請求確認蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人就甲提存金、
乙提存金之受領權不存在,均有理由,亦應准許。又本判決
命上訴人給付部分,兩造分別陳明願供擔保求為宣告准、免
假執行,核無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。另被
上訴人追加請求確認系爭提存金受領權不存在部分,並非給
付之訴,性質上無從宣告假執行,爰駁回其此部分假執行之
聲請。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
九、據上論結,本件上訴為一部有理由、一部無理由,追加之訴
為有理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 翁儀齡
法 官 陳 瑜
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 王韻雅
TPHV-113-上更二-21-20250226-1