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損害賠償

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度重訴字第1236號原告黃美仁被告永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人孫慶餘上列當事人間損害賠償事件，原告起訴未據繳納裁判費，查本件訴訟標的金（價）額為新臺幣850萬元，應徵第一審裁判費新臺幣100,950元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 11 日民事第二庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 3 月 11 日書記官陳亭諭

2025-03-11

TPDV-113-重訴-1236-20250311-1

重訴

臺灣澎湖地方法院

履行契約

臺灣澎湖地方法院民事判決 113年度重訴字第6號原告趙仕農訴訟代理人蕭琪男律師被告方國錐訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣50萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣50萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第4款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被告應將澎湖縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼澎湖縣○○ 市○○路0巷00號房屋，權利範圍全部）及同段0000地號土地（權利範圍全部，此2不動產下合稱系爭房地）移轉登記並交付與原告」（本院卷第17頁）。然訴訟過程中系爭房地業已移轉登記給第三人，原告遂變更聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷第149頁）。既然原告已無法請求被告履行交付系爭房地之行為，自得因應此後續發生之事實而將原履行契約之請求變更為債務不履行之相關請求，核屬因情事變更而以他項聲明代最初聲明之事項，與上開規定相符，應予准許。　　貳、實體事項　　一、原告主張：被告於112年8月22日委託訴外人○○房屋臺中中山醫加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱○○房屋）銷售系爭房地，並與訴外人○○○○房屋○○加盟店（即○○不動產企業行，下稱○○房屋）聯賣。原告得悉系爭不動產出售資訊後，乃以880萬元欲承買系爭房屋，並簽立不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約）及交付50萬元斡旋金給○○房屋保管，嗣後並已轉為定金。復由○○房屋營業員王○○告以被告願以88 0萬元出賣系爭房屋，雙方並約定於112年12月24日至澎湖簽立書面買賣契約，且被告及王○○均已訂妥至澎湖的機票，足見兩造就系爭房地之買賣價金已達意思表示合致，買賣契約已成立。但被告竟反悔，而故意不往赴澎湖簽立書面契約，應有民法第101條第1項之適用，被告後續竟將系爭房地移轉登記給第三人，已無法履約，爰依系爭斡旋契約第6條第3項之約定或民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金，並請法院擇一為有利之判決。聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元，從而兩造並未簽立買賣契約，未有系爭房地買賣意思表示合致，更未對買賣價金及其他買賣必要之點達成一致。況被告並未委託○○房屋出售系爭房地，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金之權利。退步言之，縱認原告可請求違約金，該數額亦過高而應與酌減。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、本件堪可認定之基礎事實：　　被告於112年8月22日將系爭房地委託○○房屋銷售，並簽署專任委託銷售契約書，此物件由房仲王○○主責。而系爭房地位於澎湖，○○房屋另有與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，約定為一般流通，即○○房屋可與中森房屋流通系爭房地外，亦可與其他店流通或自行銷售，雙方服務報酬分配比例各半，而○○房屋之接洽房仲為陳○○。兩造、陳○○與王○○原約定於112年12月24日在澎湖之金門代書律師聯合事務所簽約，王○○與被告並有定妥當日往返澎湖之機票，惟於112年12月2 3日中午13時43分許，王○○臨時致電告知陳○○因有另一組客戶出價更高，遂取消翌日前往澎湖之會面。後來系爭房地於 112年12月24日以總價890萬元出賣給第三人，並於113年3月 1日移轉登記完畢等情，有專任委託銷售契約書、流通物件協同仲介約定書、實價登錄網路資料、系爭房地登記第三類謄本及陳○○與王○○間之message對話紀錄可佐（見本院卷第2 1至27、35至60、95、97、215、235至254、337至403頁）。四、得心證之理由：　　原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，並已支付50萬元之定金，被告嗣後卻將系爭房地另外賣給第三人，致不能履約，應加倍返還定金等情，經被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究者應為：兩造間就系爭房地有無成立買賣契約？若有，被告是否有受定金50萬元？若有，被告有無可歸責事由而違約，致應加倍返還定金？　㈠本院認兩造間就系爭房地有以價金880萬元成立買賣契約：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦有明文。次按買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第 1260號判決意旨參照）。再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號裁判意旨參照）。被告既係委託○○房屋銷售系爭房地，則○○房屋自為其意思表示之傳達機關，王○○為○○房屋之房仲業務員，屬於○○房屋之履行輔助人，若被告透過媒介而將兩造互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，即應認買賣契約成立。　⒉觀諸王○○與陳○○間之對話紀錄及陳○○於本院之證詞（見本院卷第200、337至408頁），可知系爭房地最初於112年8月間釋出銷售時之開價為958萬元，後續有買家出價900萬元，甚至更低至780萬元、830萬元等，但均未成交，雙方仲介則持續溝通聯繫，直到王○○於112年12月21日傳送：「學姊，屋主這邊我有在議下來，880含3％，實拿854，你看有沒有辦法運作。買方實拿854，剩下就拉服務費了，稅金那些另外，買賣各出」之訊息給陳○○，陳○○當天則表示買方想一下；隔天即112年12月22日就回傳：「應該是沒問題，晚一點我就跟你講細節」後，雙方進行語音通話，陳○○再表示：「那我這邊就先收買方50萬現金訂金。880萬買清，成交總金額另外負擔契稅，代書費1/2、履保1/2。以上，買方都可以配合簽約時間，但要提早，我要約代書」等語，雙方再進行語音通話後，陳○○即向王○○索取個人資料並協助王○○等人訂赴澎湖之機票。　⒊由此可見，系爭房地自從於112年8月間以958萬元釋出銷售後，被告均未同意大幅降價出賣，反而是經過雙方仲介之努力及市場行情、經濟局勢之改變或被告個人之自主評估等各類因素，遲至該年年底被告始願意降價以880萬元含3％服務費出賣，王○○並將此意思傳達給陳○○，陳○○雖非立即同意，但仍於翌日談論相關細節後即表示同意，而得出如上述之內容，可見原告亦有透過○○房屋之仲介陳○○將原告以880萬元承買之意思表示傳達給○○房屋，並繳納定金50萬元現金等情，有系爭斡旋契約及收據在卷可參（見本院卷第29、33頁），足認兩造透過媒介而使兩造之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致，應認買賣契約成立。　　　⒋被告雖以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元云云置辯，然觀被告提出之被告與王○○之line對話紀錄：「如您同意，我們這邊會代您回函表示，您這邊是同意回澎湖去洽談，但並不表示已經同意售出給澎湖所謂的買方」、「接下來我們會先按照律師的意見回函給他們，也替你意思表示你是同意回澎湖洽談，並沒有同意已經是成交。這樣你覺得可以嗎」（見本院卷第153、169頁），可見本件事發後，王○○與被告即有商討如何因應處理，王○○並直接表明是要代被告表明同意回澎湖去洽談而已，已難認係被告當時之真意，更難認是當時之實情，被告此部分所辯屬於事後卸責之詞，尚不足採。此外，王○○已明確證述：因為同事客戶有另一組買方出來，按照公司規定是價高者得，打底封盤，所以只能優先與價高者談等語（見本院卷第211頁），參以系爭房地之銷售總價最初是開價958萬元，但最終成交也是僅890萬元，足見被告授權給○○房屋之銷售底價，早已變更，且880萬元之買賣價格既已足使被告及○○房屋仲介王○ ○願意大費周章訂機票至澎湖會面，應認被告授權給○○房屋之銷售底價為880萬元以上，原告既已提出符合底價以上之承買意思表示及提出定金，雙方自應於112年12月22日經媒介之方式達成意思表示一致，而成立買賣契約，自不以簽訂書面契約為必要，遑論要被告在系爭斡旋契約上簽名。　⒌至於買賣契約之必要之點僅為標的物及其價金，於本件中之買賣標的即系爭房地非常明確，價金為880萬元亦屬確定（甚至也確定有包含到給予○○房屋之3％服務費、被告實拿的金額等），揆諸民法第345條第2項及民法第153條第2項之規定，買賣契約即為成立。至於物之瑕疵擔保責任、其他交易成本或稅費之負擔或交屋條件等，均非買賣契約之必要之點，縱然當事人意思有不一致或未談妥者，亦可循法院依相關法律規定、習慣或其事件之性質定之，均無礙於買賣契約之成立。　㈡被告受有原告繳納之50萬元定金：　⒈查原告於112年12月22日有向○○房屋支付現金50萬元為系爭房地買賣之定金等情，有○○房屋收據1張在卷可參（見本院卷第33頁），復經證人陳○○於本院證述明確（見本院卷第201 頁），核與陳○○與王○○之對話紀錄相符（見本院卷第38頁），此部分事實堪可認定。　⒉被告與○○房屋間之專任委託銷售契約應定性為委任契約（並另有居間性質之混合契約）。被告抗辯是專任委託給○○房屋銷售，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金或定金之權利云云，然觀被告與○○房屋簽訂之專任委託銷售契約書第貳部分第一條第五項：「甲方（即被告）同意乙方（即○○房屋）運用適當方法，媒介買方或經由第三人介紹，或其他類似之銷售行為，以盡速促成本不動產之售出」，顯見被告事前即同意○○房屋得運用第三人介紹或其他類似之行為銷售系爭房地，而○○房屋屬房屋仲介，並與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，使系爭房屋於○○房屋及○○房屋間流通，○○房屋為開發店，○○房屋為銷售店，兩家仲介均可銷售及分配傭金，均屬為被告拓展相關之經濟活動，追求效益最大化，此情應符合上述契約條款之情形。且○○房屋為履行其委任事務並擴大從事經濟活動範圍而與○○房屋流通系爭房地，並掌握賣方即被告之第一手消息及價格意願，且保有系爭房地之鑰匙，以利控管系爭房地之代看活動，並仍時刻於系爭房地買賣交易及洽談過程中立於主導地位及接洽對口，堪認對○○房屋仍保有一定程度之指揮監督關係，是就被告而言，○○房屋應屬○○房屋之履行輔助人。　⒊再者，前開專任委託銷售契約書第貳部分第八條第一項約定：「買賣契約成立後，甲方（即被告）同意授權乙方（即○○ 房屋）代為收受並保管買方支付之定金。」並經被告於約款後方簽名，足見○○房屋確實係有權代收並保管買方支付之定金。又○○房屋為○○房屋之履行輔助人，已如上述，則○○房屋收取原告定金，即等同○○房屋收取原告之定金，效力自及於被告，從而，應認被告受有原告繳納之50萬元定金。被告上開所辯，尚不足採。　㈢被告應加倍返還定金給原告：　⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查兩造間就系爭房地成立買賣契約，然被告因其他買家出價更高而將系爭房地一物二賣，並已移轉登記給他人，致無法對原告履行交付買賣標的物之契約義務，自屬可歸責於被告之事由，且被告受有50萬元之定金，已如上述，揆諸上開規定，原告主張被告應加倍返還定金即100萬元（計算式：5 0萬×2＝100萬），即屬有理。　⒉至於被告抗辯違約金過高應酌減云云，然此為依據民法第249 條第3款規定之定金加倍返還，與違約金酌減之概念顯屬二事，自無酌減之問題。被告此部分辯解，顯然無理。　㈣據上，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金共100萬元，核屬有據。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項前段、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求加倍返還定金之意思表示係於113年8月20日到達被告，有本院言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第149頁）。依照前揭規定，被告於當日受催告時起，即負遲延責任，則原告請求被告自113年8月 21日起計付法定遲延利息，核屬有據。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付 100萬元，及自113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，應屬有據。另因本院已依上開規定准許其請求，原告既請求擇一為有利判決之選擇合併，故原告主張依系爭斡旋契約第6條第3項之約定為請求部分，即無庸審酌，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰審酌本件整體之交易過程尚屬複雜、尚有○○房屋與○○房屋等其他人共同參與其中及被告之可歸責程度等一切因素，各酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官陳立祥以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳天賜

2025-03-11

PHDV-113-重訴-6-20250311-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號原告蔡宜鈴訴訟代理人路春鴻律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人春明瑋被告戴秀真王顗傑共同訴訟代理人謝佩倫劉振國上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務，嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外，亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期，是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而，新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者，原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後，賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介，買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位，亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印，為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作，只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈，才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方，仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解契約所取代，自亦無再行主張之權利。四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

上

臺灣高等法院

分配表異議之訴

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1045號上訴人邱重景訴訟代理人陳引超律師被上訴人張語宸訴訟代理人林育生律師複代理人王雅慧律師朱峻賢律師上列當事人間請求分配表異議之訴事件，上訴人對於中華民國11 3年1月26日臺灣桃園地方法院112年度訴字第2030號第一審判決提起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、上訴人對原判決全部不服，提起上訴後，茲因臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）112年度司執助字第2825號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）於民國112年8月25日製作之分配表（下稱系爭分配表）次序1所列上訴人執行費債權新臺幣（下同）4萬8000元，上訴人已於臺灣新北地方法院（下稱新北地院）112年度司執字第89739號執行事件（下稱另案）全部受償，因而撤回此部分上訴（本院卷第217、2 18頁），下不贅述。二、按當事人不得於二審提出新攻擊防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第 447條第1項第3款定有明文。查上訴人在第二審抗辯其於111 年間新增如附表所示合計702萬3162元借貸予原審被告王卉妤，與其於109年12月28日向王卉妤購買門牌號碼桃園市○○ 區○○路000號18樓之9房地（下稱系爭房地）之應付買賣價金其中600萬元為抵銷等語，核屬新攻擊防禦方法，惟此係補充上訴人於原審辯以其於111年間有陸續為王卉妤墊支貸款及假扣押擔保金之實際數額（原審卷第102、103頁），依上開規定，應准許提出。　　貳、實體事項一、被上訴人主張：伊因與王卉妤於103年6月22日合夥購買系爭房地所生紛爭，對其提起桃園地院111年度訴字第844號清償債務事件，雙方於112年5月4日以王卉妤應給付伊190萬元達成訴訟上和解（下稱系爭和解筆錄）。嗣伊持之聲請強制執行王卉妤以桃園地院111年度存字第938號提存擔保金200萬元（下稱系爭提存物），桃園地院以112年度司執字第54285 號併入系爭執行事件併案執行。上訴人則持桃園地院112年3 月27日桃院增韶112年度司執字第17250號債權憑證〈原執行名義為新北地院106年度司促字第15654號支付命令（下稱系爭支付命令）〉向新北地院聲請強制執行系爭提存物，經該院囑託桃園地院以系爭執行事件辦理，並將其對王卉妤之系爭支付命令借款債權600萬元本息（下稱系爭借款債權）列入系爭分配表債權次序3受分配，惟上訴人未實際交付系爭借款，系爭借款債權並不存在。況上訴人於109年12月28日以總價1280萬元向王卉妤買受系爭房地時，業以系爭借款債權與其應付王卉妤之600萬元買賣價金為抵銷，故系爭借款債權已消滅，應予剔除，不得列入分配。另伊對系爭提存物，與質權人同一權利，應優先受償等情。爰依強制執行法第 41條第1項之規定，求為命系爭分配表債權次序3之債權本息應予剔除，不得列入分配之判決。二、上訴人則以：伊曾陸續借款合計600萬元予王卉妤，因王卉妤未依約清償，遂聲請核發系爭支付命令。嗣伊於109年12 月28日以總價1280萬元向王卉妤買受系爭房地時，原規劃以系爭借款債權與伊應付王卉妤之600萬元買賣價金抵銷後，伊再支付680萬元予王卉妤，詎伊依約於110年1月26日匯款6 00萬元後，卻受告知系爭房地遭王卉妤之其他債權人假扣押，伊遂請王卉妤以其名義於111年5月19日以總價1510萬元將系爭房地轉售第三人郭騰鍇（下稱其名），所得價金全歸伊取得，伊將如附表編號1所示250萬元貸與王卉妤供擔保免為假扣押，系爭房地再遭被上訴人假扣押，伊貸與附表編號2 、4所示款項予王卉妤供擔保免為假扣押，復貸與附表編號3 、5所示款項予王卉妤繳納相關稅費，雙方於111年8月初結算王卉妤新增借款如附表所示702萬3162元（下稱新增借款債權），因新增借款債權之發生與系爭房地有關，雙方商議將新增借款債權與伊應付600萬元買賣價金互為抵銷，是系爭借款債權尚未清償等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，減縮上訴聲明：㈠原判決關於系爭分配表債權次序3所列上訴人之債權原本及利息應予剔除，不得列入分配，上訴人原受分配金額應改由被上訴人在其債權金額範圍內分配部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、被上訴人主張其於112年6月2日持系爭和解筆錄為執行名義，聲請強制執行系爭提存物，併入系爭執行事件併案執行；又上訴人於109年12月28日以總價1280萬元向王卉妤購買系爭房地，並於110年1月26日匯款600萬元，供王卉妤於同日清償系爭房地之臺灣土地銀行（下稱土地銀行）抵押貸款58 4萬6676元；嗣於111年5月19日，由王卉妤充作出賣人以151 0萬元將系爭房地出售郭騰鍇，買賣價金歸上訴人取得等情，有系爭和解筆錄、109年12月28日不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、111年5月19日買賣契約書在卷可稽（原審卷第45、46、35至36頁，本院卷第25、27至35頁），並調取桃園地院111年度訴字第844號案卷、112年度司執字第542 85號執行卷、系爭執行事件案卷、111年度存字第938號提存卷查明，復為上訴人所不爭執（本院卷第220至221頁），堪信為真。五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷第222、223頁）及本院之判斷分述如下：　㈠被上訴人主張上訴人並未交付600萬元借款，系爭借款債權不存在云云，為上訴人否認。然觀諸上訴人所提王卉妤於104 年4月1日出具借據，其上記載：「本人王卉妤自104年起陸續向邱重景借款…至今已累計有新臺幣600萬元，本人承諾於 106年4月份清償此款項」等語（原審卷第106頁），上訴人因王卉妤未依約清償，於106年6月8日持上開借據聲請核發系爭支付命令，王卉妤於106年7月27日收受送達後，未聲明異議而確定等節，亦經調取系爭支付命令查明。復據證人王卉妤在本院證述：伊陸續向上訴人借款，於104年4月1日結算確認共計600萬元，才出具上開借據，伊未依約清償，故收受系爭支付命令後，未聲明異議等語（本院卷第288頁）。足見被上訴人上開主張，並非可採。　㈡被上訴人復主張上訴人於109年12月28日以總價1280萬元向王卉妤購買系爭房地時，已將系爭借款債權與其應付其中600 萬元買賣價金抵銷乙節，為上訴人否認，並以上開情詞置辯。經查：　1.按抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，此觀民法第334條及第335條規定自明（最高法院 106年度台上字第780號判決要旨參照）。次按抵銷除法定抵銷之外，尚有約定抵銷，此項抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定（如民法第400條以下交互計算之抵銷）外，無須受民法第334條所定抵銷要件之限制，即債權對象、給付種類縱不相同，亦無不可（最高法院110年度台上字第231 3號判決要旨參照）。　2.依系爭買賣契約第3條：「1.本契約簽訂時，乙方（即上訴人）於契約簽定後一個月內支付甲方（即王卉妤）600萬元，甲方收受後不得再轉售他人。餘款則照下列規定給付。2. 尾款於過戶後由乙方向銀行貸款後支付，不足部分由乙方補足…」（原審卷第35頁），並未約定尾款金額。然據證人王卉妤在本院證述：伊因系爭房地貸款沉重，且想清償系爭借款，遂與上訴人協商以1280萬元出售系爭房地，約定上訴人支付600萬元供其清償銀行貸款，其餘680萬元扣除系爭借款 600萬元後，所餘80萬元再計算相關稅金後互為找補，伊於原審所提答辯狀內容確實是本人意思，這是與上訴人簽立系爭買賣契約時講好的扣抵方式等語（本院卷第290、292、29 5頁）。佐以王卉妤於112年11月29日在原審出具民事答辯狀第二點記載：「於109年本人因房屋貸款事情想請邱重景幫忙，並且再度協議之前債務（指系爭借款）之事及還款方式，雙方協議邱重景以新臺幣1280萬元向本人購買位於桃園市龜山區之不動產（即系爭房地），其中價金600萬元折抵之前欠款（指系爭借款），另600萬元先償還貸款，其餘款項過完戶後結清…」、第四點記載：「綜上所言，雙方協議出售價金為1280萬元，扣除106年止共積欠邱重景之債務600萬元（指系爭借款）後，邱重景尚應支付金額為680萬元，實際支付600萬元貸款…」等語（原審卷第79頁），並詳列明細表：「106年欠款新臺幣600萬元（支付命令）、110年匯款新臺幣600萬元價金（清償貸款）…」、「雙方買賣價金1280 萬元扣除債務新臺幣600萬元＝680萬（應付）…」（原審卷第 83頁），互核相符。復參照上訴人於110年1月26日僅匯款60 0萬元，供王卉妤於同日清償系爭房地之土地銀行抵押貸款乙節，有匯款單、土地銀行臺北分行函覆在卷可稽（本院卷第25、257頁）。足見上訴人與王卉妤於109年12月28日買賣系爭房地時，雙方議妥以系爭借款債權與其應付其中600萬元買賣價金為抵銷，上訴人依系爭買賣契約第3條第1項約定僅支付600萬元供王卉妤清償房貸，所餘尾款80萬元，待完成過戶後，再按實際支付相關稅金互為找補。亦即，上訴人對王卉妤之系爭借款債權，於簽立系爭買賣契約時已因約定抵銷而消滅。　㈢上訴人另辯以：其依約支付600萬元供王卉妤清償房貸後，受告知系爭房地遭其他債權人假扣押，須供擔保免為假扣押，王卉妤陸續向其新增借款，111年8月間結算後，改以新增借款債權與其中600萬元買賣價金為抵銷，是系爭借款債權並未因抵銷而消滅云云，固提出桃園地院111年度存字第965、 938號提存書、價金信託履約保證申請書、協議書、上訴人開設台新國際商業銀行帳戶存摺、仲介服務費統一發票、履保專戶收支明細表暨點交確認單為憑（本院卷第37至43、19 9頁）。王卉妤在本院復證述：伊與上訴人簽立系爭買賣契約時，只明確知道有系爭借款債務，故與上訴人談好以其中 600萬元買賣價金與系爭借款抵銷，餘款80萬元於過戶後相關稅金找補；系爭房地有合宜住宅交易閉鎖期，於110年5月屆滿後，要辦理過戶時，發現系爭房地遭假扣押，無法過戶，上訴人同意伊先行與假扣押債權人協商，但協商未果，上訴人要伊再行出售系爭房地，買賣價金全歸上訴人取得，並同意在系爭房地過戶前，伊可先行動用買受人存入履保帳戶內的款項，嗣伊於111年5月19日將系爭房地出售郭騰鍇，並動用履保帳戶內300萬元，算是向上訴人借貸用於提供反擔保250萬元塗銷假扣押查封，但在塗銷前，又遭被上訴人假扣押，伊於111年7月間向上訴人再借貸83萬元、200萬元反擔保金，復向上訴人借房屋仲介費20萬元、稅金150萬元，1 11年8月間結算結果，伊對上訴人有新增借款800萬元，因而變更之前談好的抵銷方式等語（本院卷第291至296頁）。依系爭房地異動索引顯示，於110年3月22日遭假扣押查封登記，111年7月29日塗銷假扣押登記，111年8月2日所有權移轉登記予郭騰鍇（本院卷第97至100頁）。可見上訴人以系爭借款債權抵付買賣價金，再加上已匯付600萬元供王卉妤清償房貸，實際上已付訖全部買賣價金（僅餘80萬元待過戶後再行核算找補），系爭房地歸其所有，僅待辦理所有權過戶事宜，否則，王卉妤何須徵得上訴人同意進行轉賣並將轉賣價金全歸上訴人之理？是王卉妤與上訴人簽立系爭買賣契約時，雙方互負系爭借款及應付買賣價金債務，斯時尚無新增借款存在，上訴人當是以系爭借款債權與其應付600萬元買賣價金為抵銷，縱王卉妤於111年7月間對上訴人有新增借款，亦無法變更系爭借款業已抵銷而消滅之事實。王卉妤證述事後變更以新增借款與應付買賣價金抵銷云云，無非迴護上訴人之詞，自無可採。　㈣從而，系爭分配表債權次序3所列之系爭借款債權既因抵銷而消滅，則被上訴人依強制執行法第41條第1項規定，訴請將系爭分配表債權次序3之債權本息，予以剔除，不得列入分配，為有理由。至於系爭分配表所列上訴人原受分配金額，業經桃園地院以系爭執行事件辦理提存，復因系爭分配表債權次序1所列上訴人執行債權4萬8000元已於另案受償，新北地院於112年12月19日通知受託執行之桃園地院重新分配等情，有系爭執行事件影卷可參。是待本案訴訟確定，桃園地院當會依本案判決結果及囑託法院通知進行後續分配發款事宜，原判決主文第一項：「上訴人原受分配金額應改由被上訴人在其債權金額範圍內分配」之記載，核屬贅載，附此敘明。六、綜上所述，被上訴人依強制執行法第41條第1項規定，請求系爭分配表次序3之600萬元債權本息，不得列入分配，應予剔除，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓雅婷　　　　　　　　　　　　　附表：上訴人新增借款予王卉妤明細（本院卷第21、359頁）編號借　貸　日期金　　　額備　　　　　註 1 111年7月1日 250萬元第一筆反擔保金 2 111年7月間 82萬3162元第二筆反擔保金 3 111年7月6日 150萬元房屋交易所得稅 4 111年7月7日 200萬元第三筆反擔保金 5 111年8月3日 20萬元仲介服務費合計 702萬3162元

2025-03-11

TPHV-113-上-1045-20250311-1

訴

臺灣臺中地方法院

分割共有物

臺灣臺中地方法院民事裁定 114年度訴字第838號原告陳宗榮訴訟代理人許博堯律師被告陳深火陳敏助陳敏自陳順位陳順良陳雪陳文彬王錫榕陳瑞鋌陳煥彰陳換秋陳継忠薛雪萍陳志鑫陳志強張景洲蔡芳宜蔡汝渝蔡育紋上列當事人間請求分割共有物事件，本院裁定如下：　　主　文一、本件訴訟標的價額核定為新臺幣236萬3620元。二、原告應於本裁定送達後五日內補繳第一審裁判費新臺幣2萬0 839元，逾期不繳，即駁回原告之訴。　　理　由一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據。分割共有物涉訟，以原告因分割所受利益之價額為準，民事訴訟法第77條之1第1、2、3項及第77條之11分別定有明文。所謂交易價額，係指客觀之市場交易價格而言，稅捐機關之房屋課稅現值、核定金額及土地之公告現值、公告地價，均難認可適時反應不動產之交易價額，自不得以之為訴訟標的價額計算基礎。又現行地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準。請求分割共有物之訴，訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，屬固有必要共同訴訟，應由同意分割之共有人起訴，並以反對分割之其他共有人全體為被告，當事人適格始無欠缺。二、查原告起訴請求裁判分割兩造共有坐落台中市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），惟原告起訴時並未提出系爭土地之交易價額資料（如鑑價報告、房屋仲介行情證明等），無從認定系爭土地之起訴時客觀交易價額，揆諸前開最高法院判決意旨，本院得參酌鄰近系爭土地於民國114年2月27日原告起訴前一定期間內所登錄之交易價格，作為核定本件訴訟標的價額之基準。經本院職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網及內政部地政司公告土地現值結果，認定系爭土地交易單價為每平方公尺新臺幣（下同）12.6萬元(詳如附件），系爭土地面積為337.66平方公尺，土地價額為4254萬 5160元（計算式：337.66×126000＝00000000）。本件訴訟標的價額應以原告因分割所受利益之價額為準，原告應有部分 18分之1，則因分割所受利益為236萬3620元（計算式：0000 0000×1/18＝0000000），依此核定訴訟標的價額為236萬3620 元，應徵第一審裁判費2萬9229元，扣除前已繳納之裁判費8 390元外，尚應補繳2萬0839元。三、又請求分割共有物事件，應以土地登記謄本記載之全體共有人為當事人，其起訴始具有當事人適格，請原告提出坐落臺中市○○區○○段000地號土地之最新第一類登記謄本（須包括土地所有權部及他項權利部等資料全部，權利人及義務人姓名及年籍資料請勿遮掩）及全部共有人最新戶籍謄本（記事欄勿省略）到院，且原告若有追加共有人必要，應提出追加書狀（按全部被告人數提出繕本）及原起訴狀繕本（依被告人數提出繕本）到院。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官陳僑舫正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷附件：經本院職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網及內政部地政司公告土地現值結果，同段869地號土地前於113年8月間交易紀錄，出售單價為每平方公尺12.6萬元，且於114年1月之公告土地現值為每平方公尺3萬1816元，略低於系爭土地（每平方公尺3萬 3100元），堪認足供參考。是參考上開交易價格認定系爭土地交易單價為每平方公尺12.6萬元。

2025-03-11

TCDV-114-訴-838-20250311-1

簡

臺灣臺北地方法院

偽造文書

臺灣臺北地方法院刑事簡易判決 114年度簡字第630號聲請人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告劉芝儀上列被告因偽造文書等案件，經檢察官聲請簡易判決處刑（114 年度偵字第5677號），本院逕以簡易判決處刑如下：　　主　文劉芝儀犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。在編號AD0000000「委託事項變更契約書」上「委託人簽名」、「委託人(甲方)簽章」欄處偽造「黃玉晴」之署押共貳枚均沒收之。　　事實及理由一、本件犯罪事實及證明犯罪事實之證據方法並其證據以及論罪，均引用檢察官聲請簡易判決處刑書之記載（如附件）。二、爰審酌被告劉芝儀之生活狀況、智識程度、犯罪後態度，以及告訴人所受損害尚屬輕微等一切情狀，量處如主文所示之刑，且諭知得易科罰金併其折算標準。三、被告於編號AD0000000「委託事項變更契約書」上「委託人簽名」、「委託人(甲方)簽章」欄處所偽造「黃玉晴」之署押各1枚、合計共2枚，屬被告所偽造之署押，應依刑法第21 9條規定宣告均沒收之；惟該「委託事項變更契約書」已交付永慶房屋，不歸被告所有，故不予沒收。四、依刑事訴訟法第449條第1項、第3項、第454條第2項，刑法第216條、第210條、第41條第1項前段、第219條，逕以簡易判決處如主文所示之刑。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　刑事第十五庭　法　官　呂政燁上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃書珉中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄本案所犯法條全文：中華民國刑法第216條（行使偽造私文書罪）行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。中華民國刑法第210條（偽造私文書罪）偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處 5 年以下有期徒刑。附件：臺灣臺北地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114年度偵字第5677號　　被　　　告　劉芝儀　女　28歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○街0號　　　　　　　　　　　　居新北市○○區○○路0段00號4樓　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因偽造文書案件，業經偵查終結，認為宜聲請以簡易判決處刑，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　　犯罪事實一、劉芝儀原為址設臺北市○○區○○路0段000號永慶不動產有限公司（下稱永慶房屋）東門門市之房屋仲介人員，永慶房屋於民國111年6月6日前受黃玉晴委託銷售建物門牌臺北市○○區○ ○○路000巷00號2樓之不動產，並指派由劉芝儀擔任該案仲介人員，而因黃玉晴委託銷售事項內容有所變更，黃玉晴先後於111年6月6日、111年6月21日、112年6月15日、112年6月2 9日及113年4月14日另簽訂委託期間自113年4月14日起至113 年6月14日止之委託事項變更契約書（編號分別為AD0000000 、AD0000000、AD0000000、AD0000000、AD0000000），然劉芝儀於上述截至113年6月14日為止之銷售期間內並未能銷售前述不動產，劉芝儀眼見委託銷售期間即將到期，為能求繼續銷售前述不動產，明知其未經黃玉晴之同意或授權，竟基於行使偽造私文書之故意，於113年6月14日，在不詳地點，在編號AD0000000之委託事項變更契約書委託人簽名及委託人（甲方）簽章等欄位，擅自簽署「黃玉晴」2次，偽造「黃玉晴」之署名2枚，用以表示黃玉晴委託劉芝儀自113年6 月14日起至113年10月13日止繼續銷售前述不動產之意思，而偽造內容不實之委託事項變更契約書後，再將編號AD0000 000之委託事項變更契約書交給永慶房屋掃描存檔至永慶房屋總公司庫存系統資料內，而足以生損害於黃玉晴及永慶房屋對客戶資料管理之正確性。嗣因黃玉晴於113年8月31日因見不曾接獲劉芝儀通知有關前述不動產有意購買買方之任何消息，又思及前述不動產之委託銷售期間已屆滿，遂以通訊軟體LINE詢問劉芝儀目前市場狀況，並向劉芝儀表示打算暫停物件出售、取回鑰匙等事宜，劉芝儀始告知黃玉晴其已於 113年8月間離開永慶房屋東門門市及後續由永慶房屋東門門市仲介人員蔡佳欣接辦處理等語，黃玉晴遂向蔡佳欣表示要取回前述不動產之鑰匙，蔡佳欣因此在清點本件委託銷售事宜相關資料時發現編號AD0000000之委託事項變更契約書，因此通知黃玉晴前述不動產之委託銷售期間尚未到期一事，黃玉晴驚覺不對勁而請求蔡佳欣提供該份委託事項變更契約書照片後，果然發現該份委託事項變更契約書上之「黃玉晴」並非其所簽署，此時又接獲劉芝儀以通訊軟體LINE傳送不要將其偽造黃玉晴簽名之事告訴他人請求之訊息，黃玉晴因認有必要與永慶房屋東門門市協理周德翔及劉芝儀相約討論此事處理事宜，劉芝儀於商談時竟又改口稱前述委託事項變更契約書係由黃玉晴胞弟所簽，劉芝儀因一時之間未辦真偽，當下只能不了了之，事後經黃玉晴向胞弟求證得知並無代簽名一事，始知此乃劉芝儀推託之詞。二、案經告訴人黃玉晴訴由臺北市政府警察局中正第一分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據：（一）被告劉芝儀於偵查中之自白，（二）告訴人黃玉晴之指訴，（三）編號AD0000000之委託事項變更契約書1份，（四）編號AD0000000、AD0000000、AD0000000、AD0000000、AD 0000000之委託事項變更契約書共5份、被告與告訴人之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖1份在卷可資佐證，被告犯嫌已堪認定。二、核被告所為，係犯刑法第216、210條之行使偽造私文書等罪嫌。被告偽造署押部分，為其偽造私文書之部分行為，偽造私文書之低度行為，應為行使偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論罪。被告於編號AD0000000之委託事項變更契約書文件上偽造之署2枚，均應依刑法第219條之規定，宣告沒收之。三、依刑事訴訟法第451條第1項聲請逕以簡易判決處刑。　　此　　致臺灣臺北地方法院中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　 8　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　李　巧　菱本件正本證明與原本無異　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114　年　　 2　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黎　佳　鑫本件係依刑事訴訟法簡易程序辦理，法院簡易庭得不傳喚被告、輔佐人、告訴人、告發人等出庭即以簡易判決處刑；被告、被害人、告訴人等對告訴乃論案件如已達成民事和解而要撤回告訴或對非告訴乃論案件認有受傳喚到庭陳述意見之必要時，請即另以書狀向簡易法庭陳述或請求傳訊。附錄本案所犯法條全文中華民國刑法第210條（偽造變造私文書罪）偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處 5 年以下有期徒刑。中華民國刑法第216條（行使偽造變造或登載不實之文書罪）行使第 210 條至第 215 條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。

2025-03-10

TPDM-114-簡-630-20250310-1

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

建簡上

臺灣基隆地方法院

給付工程款等

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度建簡上字第2號上訴人梁賜榮訴訟代理人郭心彤被上訴人吳宗貴上列當事人間給付工程款等事件，上訴人對於中華民國113年4月 12日本院112年度基建簡字第10號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸仟伍佰元，及自民國一百一十二年八月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之八，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項　　本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第 1項前段之規定，准上訴人訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於民國110年12月4日委請上訴人就基隆市○○區○○路000巷00號5樓（指基隆市○○區○○段○○ 段000○000○號【四層公寓】之全部頂樓）屋頂鐵皮工程（下稱系爭工程）進行報價，並稱系爭工程所需施作之坪數為27 坪，上訴人乃提出估價單（下稱甲估價單，記載「新建鐵皮屋屋頂」數量27坪、單價新臺幣【下同】7,000元；「吊車」數量2台、單價5,000元，詳見原審卷第113頁）向被上訴人報價19萬9,000元。嗣後被上訴人於112年1月初，告知上訴人可以開始施作系爭工程，然上訴人於112年1月5日進場施作時，始知悉系爭工程之實際施作面積應為39坪，而非被上訴人先前告知之27坪，上訴人知悉後立即聯繫被上訴人，經被上訴人同意繼續完成系爭工程並就實際施工坪數報價，嗣系爭工程於112年1月17日完工並交付，上訴人就實際施作坪數之最終報價為26萬3,500元（見原證1估價單下方，下稱乙估價單，記載「實際施作尺寸」數量39坪、單價6,500元；「吊車」數量2台、單價5,000元，見原審卷第17頁、本院卷第27頁），然被上訴人僅給付承攬報酬15萬元，餘款11萬 3,500元則迄未給付，為此依承攬契約之法律關係，請求被上訴人給付前揭工程餘款，並聲明：被上訴人應給付上訴人 11萬3,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人之抗辯略以：被上訴人為房屋仲介人員，於110年間受買房客戶（即基隆市○○區○○段○○段000○000○號之屋主）之委託尋找鐵工，遂委請上訴人依據基隆市○○區○○段○○段00 0○000○號之房屋權狀所載總面積（約24坪）就系爭工程估價（預估施作面積為27坪），當時上訴人提出之甲估價單金額為19萬9,000元，因客戶認為價格過高而未施作。一年後（1 11年12月至112年1月間）因鐵價下降，被上訴人遂再請上訴人施作系爭工程，並事先詢問上訴人是否需重新估價，上訴人亦至系爭工程現場丈量，然其未告知被上訴人丈量結果，亦未告知重新估價之金額。因為被上訴人有口頭告知上訴人：客戶認為甲估價單之19萬9,000元太貴等語，上訴人則僅回以請被上訴人相信他，被上訴人因此未向上訴人索取估價單即開始施作，直到系爭工程完成後，上訴人始以電話告知承攬報酬為26萬3,500元，並透過上訴人訴訟代理人即其妻郭心彤（下稱郭心彤）告知係因系爭工程實際施作面積較估價時大，然系爭工程之施作範圍自始與原先估價時相同，並未增加，且被上訴人從未收到總價為26萬3,500元之乙估價單。是以，被上訴人認系爭工程承攬報酬之合理價額應為17 萬9,000元，被上訴人僅應再給付2萬9,000元，並聲明：上訴駁回。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人2萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112 年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴，暨依職權為准假執行之諭知。上訴人不服原審判決，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人8萬4,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並補充上訴理由如下：㈠、上訴人係因朋友介紹而承攬系爭工程，被上訴人在110年12月 4日收到甲估價單後，就沒有下文，嗣被上訴人於111年12月 22日來電請上訴人施作系爭工程時，上訴人說要照甲估價單，被上訴人則說要重新估價，上訴人便口頭同意重新估價，並在施作時口頭告知將材料單價由每坪7,000元調降至每坪6 ,500元。㈡、系爭工程係在門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00○00號房屋整個5樓新建平的鐵皮屋簷，四周範圍除面對公寓的前面有超出一點，其他左、右與後面是在外牆裡面，按照施作鐵皮屋頂一般情形會比權狀面積（共24坪）多1成左右，所以上訴人於甲估價單上寫「27坪」。一年後，上訴人有至現場測量，具體測量數據不記得，但沒有什麼異常，所以就按照甲估價單預估的27坪出材料。但在系爭工程施作到一半時，上訴人發現這些材料不夠完成，乃向被上訴人反應坪數不對，被上訴人沒有明確同意實作實算，也沒有說不可以，但當時系爭工程已經進行一半，沒有其他辦法，且被上訴人很急要上訴人先施工，又說超出金額這樣無法對屋主交代，所以上訴人就說會讓被上訴人好交代。最後是根據實際花費的材料，確認實際施作面積為「39坪」（計算方式：以材料出貨單第一項標準寬度2.55尺的ST0.4雙層浪板，總數量592尺除以14 .5約等於40坪【592÷14.5＝40.83，小數點第2位以下四捨五入，下同】），郭心彤在施作完畢後，有於112年1月20日左右，以乙估價單告知被上訴人總金額，但被上訴人說太貴了、沒有接受。㈢、上訴人係因朋友介紹而承攬系爭工程，本件是第1次與被上訴人合作，平常會先送估價單才施作，這次沒有是因為相信朋友。系爭工程確實需要再12坪的材料，始得以完工，被上訴人倘否認實際施作面積，可請第三方重新丈量。又以一坪材料費7,000元計算，12坪之材料成本（尚未加計人力成本）即高達約8萬4,000元，請考量上訴人家境困窘無力負擔如此損失等語。四、兩造不爭執事項：　　經查，上訴人於112年1月間承攬系爭工程，系爭工程之施作範圍為門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00○00號頂樓（即基隆市○○區○○段○○段000○000○號頂樓）之新建屋頂鐵皮，而系爭工程已於112年1月17日完工並交付予被上訴人，被上訴人則已給付其中15萬元之承攬報酬等事實，為兩造所不爭執，並有兩造對話紀錄截圖附卷可稽，應堪信為真實。五、本院之判斷：　　㈠、本件承攬契約報酬計算方式：　⒈按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；約定由承攬人供給材料者，其材料之價額，推定為報酬之一部；如依情形，非受報酬即不為完成其工作者，視為允與報酬；未定報酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者，按照習慣給付，民法第 490條、第491條分別定有明文。　⒉兩造就系爭工程成立承攬契約，業經認定如前，復依兩造間之LINE通訊軟體對話紀錄（見原審卷第113-125頁）及其等所述之經過可知，被上訴人於110年12月4日收受甲估價單後，於111年12月22日聯繫上訴人表示甲估價單之計價過高、鐵價下降、希望重新估價（即降低鐵皮部分單價）等語，經上訴人口頭允諾並告知被上訴人可以相信上訴人後，被上訴人即同意由上訴人承攬施作系爭工程，上訴人遂入場施作完畢，則細繹其等締約過程之語意脈絡，佐以被上訴人亦於本院113年11月19日準備程序陳稱：（依照被上訴人的認知，上訴人施作收費之計價依據為何？）我都是按照上訴人給我的估價單去看數量乘以單位價格等語（見本院卷第63頁），堪認本件承攬報酬之計算方式，衡情應係以低於甲估價單之鐵皮單價（即以上訴人自承調降之每坪6,500元）乘以實際施作面積，並加計吊車費用1萬元（計算式：5,000元×2＝1萬元），方符兩造約定之共同真意。㈡、被上訴人應給付之承攬報酬：　⒈承前所述，系爭工程之施作範圍係門牌號碼基隆市○○區○○路0 00巷00○00號5樓之屋頂鐵皮工程，復依基隆市地政事務所11 3年12月18日基地所測字第1130106452號函暨建物登記公務用謄本（建物全部）、建物測量成果圖（見本院卷第115-12 7頁）所載，基隆市○○區○○段○○段000○000○號總面積（包含公寓共用部分【樓梯間】）共79.96平方公尺（39.98平方公尺＋39.98平方公尺＝79.96平方公尺，即79.96平方公尺×0.30 25＝24.19坪）；復參以上訴人所陳：按照施作鐵皮屋頂一般情形會比權狀面積多1成左右，所以在甲估價單上寫「27坪」等語（見本院卷第75頁）；郭心彤亦於本院114年2月10日言詞辯論期日陳稱：是蓋平的鐵皮屋簷，四周範圍除面對公寓的前面有超出一點，其他左、右側與後面都是在外牆裡面等語（見本院卷第132頁），足徵上訴人原先認定施作面積應與上開頂樓之總面積相近，據此估計系爭工程之施作面積應為27坪，當屬有據。　⒉上訴人雖主張實際施作面積應增加至39坪，並提出松銪實業有限公司出貨單（記載：客戶名稱李金燦、出貨日期112年1 月13日、ST0.4雙層浪板592尺，詳見本院卷第101頁）為證，然上開事證能否當然推論系爭工程之實際鋪設面積，仍屬有疑。況自上訴人提出之現場完工照片（見本院卷第79-97 頁）以觀，實未見系爭工程之鐵皮鋪設有何超出頂樓範圍甚多之情形；上訴人更自陳其於施作前有至現場丈量、並無異常，直至施作到一半始發現不對等語（見本院卷第75頁）；上訴人復未提出其他施作面積何以多於頂樓總面積（24.19 坪）約15坪之合理原因，故其主張實際施作面積39坪等語，委難足採，仍應以前述之27坪計算施作面積，始為合理。　⒊準此，被上訴人應給付之承攬報酬應為18萬5,500元（計算式：每坪6,500元×施作面積27坪＋吊車費用1萬元＝18萬5,500元），扣除已清償之15萬元及原審判決命其給付之2萬9,000元部分外，應再給付上訴人6,500元（計算式：18萬5,500元－1 5萬元－2萬9,000元＝6,500元）。六、綜上所述，上訴人依承攬契約之法律關係，請求被上訴人除原審判決命其給付部分外，應再給付上訴人6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許之部分，原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，自無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　陳湘琳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王慧惠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭

2025-03-10

KLDV-113-建簡上-2-20250310-1

重訴

臺灣臺中地方法院

返還價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第507號原告張漢祥被告黃紫渘訴訟代理人劉鈞豪律師複代理人吳振威律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：原告為成立展揚建材有限公司（下稱展揚公司），先以展揚公司籌備處名義於民國112年8月10日與被告就門牌號碼為臺中市○區○○○路000號之房屋及土地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金為新臺幣（下同）1,550萬元，並約定如展揚公司未能完成設立登記，即由原告以個人名義購買，原告遂於簽訂系爭契約當日交付定金5萬元及開立如附表所示票面金額為295萬元之本票乙紙（下稱系爭本票）。依系爭契約約定最後履行期限為112年10月30日，惟若因政府流程導致展揚公司辦理設立登記程序延遲，雙方同意順延至112年12月29日前完成結案（下稱特別條款），故原告於經被告委託之房屋仲介即訴外人黃心愉提醒應於112年8月25日前給付第一期款差額295萬元時，已告知展揚公司尚未完成設立登記，詎被告竟無視系爭契約特別條款之約定，於112年8月28日以存證信函催告原告應於函到7日內給付第一期款差額，原告遂於同年月31日向本院提起確認系爭契約無效之訴訟並通知被告，被告卻仍於112年9月8日以存證信函通知原告解除系爭契約，然被告違反系爭契約之約定而恣意片面解除，爰依民法第259條第1 項規定、系爭契約第8條第2項約定，請求被告返還已給付之定金5萬元及系爭本票，並請求另給付300萬元之違約金等語。並聲明：被告應給付原告305萬元及系爭本票。二、被告則以：原告前已就相同爭議另提起確認契約無效等事件，經本院以112年度重訴字第642號案件繫屬後（下稱前案），判決原告敗訴確定在案，前案判決已認定系爭契約有效成立，且被告因原告未於112年8月25日前給付第一期款差額之違約情事，依系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約及沒收原告已支付定金5萬元及系爭本票為有理由等節，本件原告主張之訴訟標的及原因事實均與前案相同，則原告提起本件訴訟顯為重複起訴，而有既判力之適用；又縱認無重複起訴之情形，本件與前案訴訟亦有爭點效之適用。至有關原告於本件所為主張，系爭契約第7條及特別條款均是針對點交期限所為約定，兩造並未就買賣價金給付期限另行約定，被告自得依系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約，並據以沒收定金5萬元及系爭本票等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項　㈠原告以展揚公司籌備處名義，於112年8月10日與被告簽訂系爭契約，約定由展揚公司籌備處購買系爭房地，約定價金為 1,550萬元。　㈡系爭契約第7條「本買賣標的點交」第1項約定，雙方最後履行契約義務期限為112年10月30日，又系爭契約第12條「特約事項」約定，若因政府流程導致展揚公司辦理設立登記遲延或系爭房地需申請內政部住宅許可等原因，雙方同意順延，惟最遲需於112年12月29日前完成。又展揚公司若無法完成設立登記，改由原告以個人名義購買系爭房地。　㈢被告曾於112年8月28日寄發存證信函，催告原告履行系爭契約所定給付第一期款之義務，復於同年9月8日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示。四、原告請求被告返還定金、系爭本票及給付違約金等情，為被告所拒，並以前詞置辯，茲就本件爭點說明如下：　㈠本件與前案訴訟有爭點效之適用：　⒈按民事訴訟法第400條第1項所規定確定判決之既判力，於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。又所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人辯論結果所為之判斷，如無顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。故是否發生爭點效，自應依上開標準，就各爭點分別判斷，不得因前案理由中就不同爭點均曾為判斷，即一律認發生或不發生爭點效（最高法院112年度台上字第2327號判決意旨參照)。　⒉經查，原告於前案起訴主張：原告為成立展揚公司而設立籌備處，並由原告出面以籌備處名義，於112年8月10日，與被告就系爭房地簽立系爭契約，並給付定金5萬元及系爭本票予被告，嗣因展揚公司未能順利設立登記，故依系爭契約特約事項約定，改以原告為買受人。惟被告利用原告身心俱疲之狀況，未提供不動產說明書，刻意隱瞞交易資訊，亦未提供合理之審閱期間，使原告無從判斷房價是否合理，更於給付期限尚未屆至前，即逕自催款，爰依消費者保護法第2條第2款、第11條之1，民法第74條第1項、第111條、第148條，不動產經紀業管理條例第23條、24條規定主張系爭契約無效，並請求被告返還已給付之價金及系爭本票等語，經本院認定系爭契約已有效成立，且被告因原告未於112年8月25日之期限前給付第一期款差額而解除系爭契約，並據以沒收定金及系爭本票為有理由，而判決駁回原告之訴而告確定等節，有前案判決書在卷可憑（見本院卷第75至78頁），並經本院調取前案全卷核閱無訛。本件訴訟標的即民法第259條第1 項及系爭契約第8條第2項約定，核與前案之請求權基礎不同，是原告所提本件訴訟尚非前案判決效力所及。惟有關系爭契約確已有效成立，及被告因原告未於112年8月25日之期限前給付第一期款差額而依系爭契約第8條第1項解除系爭契約，並據以沒收定金5萬元及系爭本票為有理由等節，既經前案判決列為爭點（見前案卷第166頁），顯為前案訴訟本於兩造辯論結果所為判斷之重要爭點，且無顯然違背法令之情形，揆諸前開說明，前案判決之前揭判斷，於本件自有爭點效之適用，先予敘明。　㈡原告依民法第259條第1款規定請求被告返還定金5萬元及系爭本票，及依系爭契約第8條第2項約定請求300萬元違約金，有無理由？　⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款規定甚明。有關系爭契約是否經被告合法解除、被告沒收定金及系爭本票有無理由等節，業經前案判決理由認定：系爭契約第8條第1項約定，買方違反契約義務時，經賣方定7日期限催告仍未履行，賣方得解除契約，因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款及擔保應付期款之本票聲請執行作為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，依前揭說明，系爭契約既已有效成立，則原告應依系爭契約第3條第1項約定於112年8月25日前給付第一期款差額予被告，卻迄今仍未給付，則被告於112年8月28日寄發存證信函，定相當期間7日催告原告履行買賣價金之給付義務，因原告仍未履約，嗣於同年9月8日再次寄發存證信函為解除契約之意思表示，依前開約定，系爭契約即已解除，被告沒收原告已給付之定金及系爭本票即有理由等節，有前案判決在卷可稽（見本院卷第75至79頁），並有112年8月28日台中雙十路郵局000245號存證信函、112年8月30日台北體育場郵局000910號存證信函、第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）112年9月1日第一建經字第1120178號函、11 2年9月8日台中北屯郵局000424號存證信函附卷可佐（見本院卷第27至29、31至35、39、41、78頁），堪予認定。是兩造於系爭契約解除後，自應依前揭規定互負返還之義務，然系爭契約既係因前揭可歸責原告之事由而經解除，則被告依系爭契約第8條第1項約定沒收原告已給付之價款5萬元及擔保應付期款之系爭本票作為違約金，自有理由，此部分兩造亦應受前案判決爭點效之拘束，不得再為相反之主張。原告主張被告違法解除系爭契約，並應返還定金5萬元及系爭本票云云，自無足採。　⒉原告雖主張兩造就系爭契約價金之給付期程已另行約定最後履行期限為112年10月30日，且最遲可延至112年12月29日云云，為被告所否認，惟查：　⑴系爭契約第3條第2項約定：「第一期款（簽約款），金額：3 00萬元整，繳款時間及說明：⑴簽約時買方應給付第一期款（含定金5萬元整）交特約地政士存匯入履保專戶」等內容，及前開約定條款旁並有手寫備註「8/25入295萬元」等文字，有系爭契約在卷可憑（見本院卷第17頁），足見系爭契約之第一期款差額原應於112年8月10日兩造簽約時給付，惟兩造另特別約定得於112年8月25日前完成給付乙節，應堪認定。　⑵系爭契約第7條「本買賣標的點交」之第1項：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為民國112年10月30日」、第12條「特約事項」：「目前買方法人辦理登記中，若因政府流程導致延遲，雙方同意順延。若本案需申請內政部住宅許可，雙方亦同意配合順延，最遲112年12月29日需完成結案，若公司無法登記，同意由個人名義購買」固另有期限之約定，然系爭契約第7條第1項係在買賣標的點交項下所為之期限約定，又系爭契約第3條「買賣價金之給付」亦已明定各期價金之給付期限，足認系爭契約第7條第1項所定之112年10月3 0日履約期限係指點交期限而言。另觀諸上開特約事項係就展揚公司可能無法順利完成公司設立登記時所為之相關約定，參以原告於另案審理中表示因系爭房地買賣所支出之服務費31萬元、定金5萬元、系爭本票均係由其以個人名義所支付及開立，且系爭本票所開立之到期日期亦為112年8月25日等情，有系爭本票、服務費確認單、原告之元大商業銀行頭份分行存摺影本可稽（見另案卷第71至73、77、79頁），足見系爭契約之買賣價金給付期程與展揚公司是否完成設立登記尚無關連，堪認系爭契約第12條之「最遲112年12月29日需完成結案」係指最後階段之點交手續而言，而與買賣價金之給付期限無關。被告抗辯系爭契約之特約事項非指買賣價金之給付期限等語，尚非無據。　⑶原告固於本院審理時聲請調閱兩造於臺中市○區○○○○路000號群義房屋簽約當時之錄影帶及傳喚證人即地政士郭正邦，以證明被告同意順延系爭契約買賣價金給付期限之事實乙節，惟參諸系爭契約既已約明買賣價金之給付期程，且原告亦開立如附表即到期日為112年8月25日、票面金額為第一期款差額之本票以供擔保，另被告及第一建經公司於催告原告給付第一期款差額之存證信函亦併寄副本予郭正邦知悉等情，已難認有調查之必要，又縱原告主張被告同意順延第一期款差額給付期限之待證事實為真，原告亦未主張其曾向被告為解除契約之意思表示，有112年11月9日竹南中港郵局000127號存證信函可憑（見另案卷第175至181頁），則於系爭契約未經合法解除而仍有效之情形下，原告亦負有給付買賣價金之義務，自無從依其於本件主張之民法第259條第1項規定及系爭契約第8條第2項約定而為請求，是上開證據自無調查之必要，併此敘明。　⒊原告復主張被告不得在其提起前案訴訟之中斷時效期間為解除契約之通知云云，並援引系爭契約第8條第3項約定為據。惟查系爭契約第8條第3項約定：「除有特別約定外，買賣雙方依同條第1、第2項催告後，雙方同意由第一建經進行最終催告，違約方於期限內仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經催告方以書面通知違約方解除契約後，契約即生解除效力，第一建經依申請書規定結算履保專戶」及同條第7項約定：「買賣雙方對於權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕方式或金額有爭議未能合意解決時，應於最後履行契約義務期限或第一建經催告期限屆至前向法院提起民事訴訟，雙方同意第一建經保留訴訟金額至確定判決，並依據確定判決結果撥付履保專戶之價金…」等內容（見本院卷第18頁），可知系爭契約之解除需經催告方及第一建經公司分別對違約方進行催告後，再由催告方以書面為解除契約之通知，至有關「違約方於期限內仍未履行且未向法院提起民事訴訟」等約定，僅係第一建經公司是否得逕依申請書規定結算履保專戶或需待訴訟結果再為撥付之條件，此與第一建經公司於收受原告已提起前案訴訟之通知後，即覆以：「本公司謹依上開約定，雙方同意由本公司保留訴訟金額至確定判決，並以判決結果或法院和解筆錄作為履保專戶撥付之依據」等語相符，有第一建經公司112年9月1日第一建經字第1120178號函在卷可憑（見本院卷第39頁），足見原告於受被告及第一建經公司催告後提起民事訴訟乙節，與被告是否得依系爭契約第 8條第1項約定為解除契約之通知無涉。原告主張被告不得於其提起前案訴訟審理期間為解除契約之通知云云，尚難採信。　⒋原告另主張依系爭契約第8條第2項約定請求被告給付違約金3 00萬元云云。然查，系爭契約第8條第2項後段固約定：「因可歸責買方之事由致解除契約時，除應返還買方已給付之價金外，並同意買方已支付之價金總額之同額作為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等內容（見本院卷第19頁），然系爭契約係經被告以原告未如期給付第一期款差額之事由而依系爭契約第8條第1項約定解除等節，已說明如前，且經前案判決就該重要爭點為同前之判斷，況原告亦未就系爭契約係因何等可歸責被告之事由而於何時為解除系爭契約之意思表示等節舉證以實，則原告逕以系爭契約第8條第2項約定請求300萬元違約金云云，顯屬無據。　⒌準此，前案判決既已認定被告依系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約，並據以沒收定金5萬元及系爭本票為有理由，且前案判決亦無顯然違背法令之情形，又原告亦未提出足以推翻原判斷之新訴訟資料，則原告於本件復主張系爭契約係因可歸責被告事由而解除，並依民法第259條第1項規定、系爭契約第8條第2項約定請求被告返還定金5萬元、系爭本票，及請求給付違約金300萬元，即乏所據。五、綜上所述，原告依民法第259條第1項規定及系爭契約第8條第2項約定請求被告給付305萬元及返還如附表所示之系爭本票，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　許仁純正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖于萱【附表】　發票人受款人票面金額發票日到期日備註張漢祥黃紫渘新臺幣295萬元民國112年8月10日民國112年8月25日見本院卷第93頁、另案卷第137頁

2025-03-07

TCDV-113-重訴-507-20250307-1

消債更

臺灣新北地方法院

更生事件

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度消債更字第682號聲請人陳昱婷上列當事人因消費者債務清理事件聲請更生，本院裁定如下：　　主　文聲請人陳昱婷自民國一一四年三月七日上午十一時起開始更生程序。本件由司法事務官進行更生程序。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依本條例所定更生或清算程序，清理其債務；債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案，或向其住、居所地之法院或鄉、鎮、市、區調解委員會聲請債務清理之調解；法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序，必要時得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人一人為監督人或管理人，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第151條第1項、第45條第1項、第16條第1項分別定有明文。二、本件聲請意旨略以：聲請人即債務人（下稱聲請人）前因工作不順利，每月收入加計育兒津貼僅有大約新臺幣（下同） 28,000元，無法維持聲請人每月生活開銷及支付銀行應繳款項，故當時申辦貸款以債養債以為支應，嗣聲請人為增加收入來源，在臉書上尋找兼職工作，結果陸續被詐騙至少30萬元，致聲請人負擔雪上加霜。聲請人目前每月收入約3萬左右，扣除必要生活費及扶養小孩費用僅餘2,320元得用於還款，即使金融機構債權人給予聲請人180期、0利率之最優惠還款方案，聲請人每月仍應繳3,150元，又聲請人尚有對非金融機構債權人裕富數位資融股份有限公司（下稱裕富公司）之債務，每月應向裕富公司繳10,658元，無法納入上開還款方案，則聲請人每月不足額尚有11,488元。是聲請人有不能清償債務之情事，且無擔保或無優先權之債務總額未逾12 ,000,000元，亦未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，爰依法向法院聲請更生等語。三、經查：　㈠本件聲請人於112年12月間向新北市新莊區調解委員會聲請前置調解，惟最大金融機構債權人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）評估因聲請人表示無力協商還款，故中國信託銀行未於112年12月19日調解期日出席等情，有中信銀行民事陳報狀、新北市○○區○○○○○000○○○○○000號調解不成立證明書影本在卷可稽（見本院卷第145至147頁、第 37頁）。又本件聲請人所積欠債務總額未逾12,000,000元。是以，本件聲請人所為更生聲請可否准許，應審究聲請人現況是否有不能清償債務或有不能清償之虞之情事而定。　㈡聲請人名下有以其為要保人投保於富邦人壽保險股份有限公司（下稱富邦人壽公司）之有效人壽保險1筆、以其為被保險人投保於富邦人壽公司之有效人壽保險2筆（保單解約金共約67,515元）、國泰世紀產物保險公司之有效產物保險5 筆、存款1千餘元，有聲請人提出之中華民國人壽保險商業同業公會保險業通報作業資訊系統資料查詢結果、富邦人壽公司保單首頁、保單查詢結果、中華郵政股份有限公司客戶歷史交易清單、中國信託銀行存摺封面暨內頁、台北富邦銀行各類存款歷史對帳單、台新國際商業銀行交易明細查詢結果、兆豐銀行存摺封面暨交易明細查詢結果、存款交易明細、合作金庫商業銀行歷史交易明細查詢結果、第一銀行存摺存款客戶歷史交易明細表、全國財產稅總歸戶財產查詢清單為證（見本院卷第63至73頁、第301至303頁、第295至297頁、第215至217頁、第219至232頁、第233至235頁、第237至2 51頁、第253至257頁、第259至261頁、第263至264頁、第26 5至293頁、第39頁）。　㈢又聲請人陳報其自113年9月16日起於永慶房屋仲介股份有限公司擔任店務秘書，每月薪資30,000元等情，業據聲請人提出勞動部勞工保險局勞保異動查詢結果、薪獎暨福利領條明細、兆豐銀行交易明細查詢結果為證（見本院卷第205頁、第207至213頁、第253至257頁），應堪信實。又聲請人每月領有5,000元之育兒補助，亦有聲請人提出之中華郵政股份有限公司客戶歷史交易清單附卷可考（見本院卷第215至217 頁）。是認聲請人每月可處分收入為35,000元（計算式：30 ,000元＋5,000元＝35,000元）。　㈣按債務人必要生活費用，以最近1年衛生福利部或直轄市政府所公告當地區每人每月最低生活費1.2倍定之。消債條例第6 4條之2第1項定有明文。次按債務人聲請更生或清算時所提財產及收入狀況說明書，其表明每月必要支出之數額，與本條例第64條之2第1項、第2項規定之認定標準相符者，毋庸記載原因、種類及提出證明文件。消債條例施行細則第21條之1亦有明定。揆諸前揭說明及參以114年度新北市每人每月最低生活費用16,900元計算，每人每月生活所必需之費用為 20,280元（計算式：16,900元×1.2＝20,280元）。聲請人主張其每月必要支出以每人每月最低生活費1.2倍即20,280元計，未逾上開數額，應為可採。又聲請人主張其負擔聲請人子女扶養費8,500元，查聲請人之子於000年0月出生，現年7 歲，尚難以自力謀生，核屬無謀生能力之人，有受聲請人扶養之必要，又參酌行政院衛福部公告新北市114年每人每月最低生活費之1.2倍計算數額即20,280元，與聲請人配偶分擔後之扶養費應為10,140元（計算式：20,280元÷2＝10,140 元），聲請人提列之數額未逾上開數額，自屬合理。依此，聲請人每月生活必要支出及扶養費應為28,780元（計算式： 20,280元＋8,500元＝28,780元）。　㈤準此，以聲請人每月收入35,000元，扣除其每月必要生活支　　出及扶養費28,780元，餘額為6,220元。本件金融機構債權人中國信託銀行、台北富邦商業銀行股份有限公司分別陳報其債權為562,796元、51,564元，共計614,360元（計算式： 562,796元＋51,564元＝614,360元），若依慣常作法分180期計算，聲請人每期應償還3,413元，以聲請人上開每月餘額6 ,220元雖足負擔上開每期還款，然聲請人尚有對非金融機構債權人裕富公司之債務507,730元，縱裕富公司願比照分期，聲請人每月尚須再償還2,821元，則聲請人每月共須償還6 ,234元（計算式：3,413元＋2,821元＝6,234元），以聲請人每月收入扣除必要生活支出及扶養費之餘額6,220元顯不足負擔還款。故聲請人所為本件聲請，經核符合消債條例第3 條所定「不能清償之虞」之要件。三、綜上所述，本件聲請人為一般消費者，5年內未從事營業活動或從事小規模營業活動，有不能清償債務之情事，所負無擔保或無優先權之債務並未逾12,000,000元，且未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，復查無消債條例第6條第3項、第8條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由存在。從而，本件更生之聲請，於法有據，應予准許，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。本裁定已於民國114年3月7日上午11時公告。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏浚庭

2025-03-07

PCDV-113-消債更-682-20250307-2