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減少價金

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度桃簡字第2306號原告升睿國際有限公司法定代理人張秉睿訴訟代理人李旦律師蘇厚安律師被告劉清彥上列當事人間請求減少價金事件，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣高雄地方法院。　　理　由一、按當事人得以合意定第一審管轄法院；第24條之合意管轄，如當事人之一造為法人或商人，依其預定用於同類契約之條款而成立，按其情形顯失公平者，他造於為本案之言詞辯論前，得聲請移送於其管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段、第28條第2項前段分別定有明文。考其立法意旨，在於當事人之一造為法人或商人時，通常占有經濟上之強勢地位，如因契約涉訟而須赴被告之住、居所地應訴，無論在組織及人員編制上，均尚難稱有重大不便。如法人或商人以預定用於同類契約之債務履行地或合意管轄條款，與非法人或商人之他造訂立契約時，他造就此類條款表面上雖有締約與否之自由，實際上幾無磋商或變更之餘地，則一旦因該契約涉訟，他造即必須遠赴法人或商人以定型化契約所預定之法院應訴，在考量應訴之不便，且多所勞費等程序上不利益之情況下，經濟上弱勢者往往被迫放棄應訴之機會，如此不僅顯失公平，並某程度侵害經濟上弱勢者在憲法上所保障之訴訟權，於是特別明文排除合意管轄規定之適用，俾在不影響當事人程序利益及浪費訴訟資源之情況下，賦予非法人或商人之他造於為本案之言詞辯論前，得聲請移送於其管轄法院之權利。因此，在無其他特別審判籍管轄法院之適用時，法院受理此種移轉管轄之聲請，自應依民事訴訟法第1條「以原就被」原則定管轄法院。二、本件原告固主張依被告簽訂之汽車買賣契約書，以本院為合意管轄之法院，而向本院請求被告返還溢收價金新臺幣（下同）6萬元、賠償所失利益7萬元、律師費用7萬元，共計20 萬元等語。惟查被告戶籍地在高雄市三民區、住所地在高雄市前金區，有被告個人戶籍資料查詢表、身心障礙證明及聲請移轉管轄狀在卷可稽。被告於為本案之言詞辯論前，已具狀主張上開約定條款顯失公平，並聲請將本件移送於其住所地之臺灣高雄地方法院管轄，經參酌本件被告與原告所訂立之汽車買賣契約性質，既屬企業經營者之原告所預定用於同類契約之定型化契約，個別、不特定之消費者在締約當時，自難有磋商或修改之權利，另考量被告之住所地既在高雄市前金區，復無其他證據可資認定被告以本院為合意管轄法院之有利理由，從而，上述有關以本院為合意管轄法院之契約條款，對被告而言顯失公平，依前揭說明，被告之聲請應有理由，本件應排除合意管轄法院之適用，爰依本法第1條第1 項之規定，移送被告住所地之臺灣高雄地方法院管轄。三、依民事訴訟法第28條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上正本證明與原本無異。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本庭提出抗告狀（須按他造人數附繕本），並繳納裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐于婷

2025-03-13

TYEV-113-桃簡-2306-20250313-1

建

臺灣南投地方法院

給付工程款

臺灣南投地方法院民事判決 112年度建字第24號原告祥戊營造工程有限公司法定代理人林靖揚訴訟代理人劉益興周進文律師被告柏林內觀禪修中心法定代理人李郁雅訴訟代理人劉柏均律師上列當事人間請求給付工程款事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：　㈠兩造於民國112年3月10日簽訂「柏林內觀禪修中心水保工程合約書」（下稱系爭工程合約），由原告承攬被告位於南投縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之水土保持工程（下稱系爭工程），約定工程總價為新臺幣（下同）736 萬元；兩造復於同年7月2日簽訂「柏林內觀禪修中心水土保持追加工程合約書」（下稱系爭追加工程合約，與系爭工程合約合稱系爭契約），由原告追加施作系爭土地之沉沙池工程及停車場工程（下稱追加工程），約定工程總價為126萬2 62元。因原設計圖滯洪沉砂池位置有高壓電線桿存在，經被告同意變更設計，將沉砂池位置往西移動5公尺、高程變更為996公尺，系爭工程及追加工程於112年9月15日前皆已完成，經兩造會同訴外人陳厚文即被告委任之水土保持技師（下稱陳厚文技師）到場會勘並繪製現況測量圖後，兩造於11 2年10月26日開會決議道路高程由997公尺變更為996公尺，排水溝亦應提高至與道路相同高程、沉砂池北、西兩側土方清除，及NW4砌石牆長度修改，兩造並同意由原告吸收成本施作，或如原告不同意施作，則依合約單價減價扣款。　㈡經陳厚文技師依上開現況測量圖計算工程應增減數量後，兩造於112年11月8日召開會議，原告當場表明願依112年10月2 6日會議決議於30日內施作完成，或依合約單價減價扣款20 萬9,138元，但被告竟違反10月26日會議決議，要求原告於不相當、不合理之16日內施作完成，否則將另行發包他人施作，另要求原告負擔被告另行發包之工程款。被告並於112 年11月13日以台中五權路郵局第133號存證信函（下稱133號存證信函）主張原告違約為由，終止系爭契約。扣除被告已給付之工程款700萬元及減價扣款20萬9,138元，爰依民法承攬之法律關係及系爭契約約定，請求被告給付積欠之工程款 141萬1,134元。　㈢並聲明：⒈被告應給付原告141萬1,134元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：　㈠系爭工程及追加工程經被告於112年9月15日委請訴外人崧騰測量工程有限公司（下稱崧騰公司）現場測量後發現，滯洪池及其旁路面之高程僅996公尺，未達主管機關核定圖面設計高程997公尺，原告顯然未依圖面施工。經兩造於112年10 月9日會勘現場並決議由設計公司提供改善平面圖、設計圖，由兩造評估改善費用，再與設計公司進行三方協議，期間剩餘工程款先予以保留，兩造嗣於同年10月26日再會同陳厚文技師召開會議，除再次確認原告未依圖面完成工作外，僅決議原告應就高程落差及擋土牆問題進行改善，並無決議就沉砂池旁道路高程變更為996公尺。兩造後於112年11月8日召開會議，要求原告於同年11月22日前依核定之工程圖面施工改善完成並經驗收完畢後，始給付剩餘款項，然原告並未接受被告上開請求，且經陳厚文技師檢查原告已施作之工程項目，發現原告竟有多達16項之工項未完成及缺失，加以原告遲未回覆被告將如何改善缺失，被告遂於同年11月13日以 133號存證信函通知原告終止系爭契約，並請求損害賠償，被告則於翌日收受前揭存證信函。　㈡被告嗣於112年11月17日將系爭工程及追加工程之改善工作委託訴外人捷茂營造有限公司（下稱捷茂公司）施作，捷茂公司將原告遺留土方開挖，並測量NW4擋土牆位置，亦發現原告有未依約施作而有偷工減料之情形。陳厚文技師於112年1 2月5日就原告施作之各擋土牆進行自主檢查，亦發現有多項瑕疵，故因原告有逾期施作且未按圖施作、偷工減料、未依契約約定履行等諸多違約情事，被告依系爭契約第20條第2 項第1、2、5、8款約定終止契約，自屬有據，另得依系爭契約第19條約定請求至系爭契約終止日即112年11月14日之逾期完工違約金共51萬7,216元；原告並得依民法第497條規定、系爭契約第20條第2項約定，請求原告賠償被告委由捷茂公司完成應改善工作之工程款142萬元，被告並以前揭違約金、損害賠償債權，對原告主張抵銷，經抵銷後，原告已無工程款可資請求。　㈢並聲明：如主文第1項所示。三、不爭執事項（本院卷二第14至16頁，略作文字修改）：　㈠兩造於112年3月10日簽訂系爭工程合約，由原告承攬被告位於系爭土地之系爭工程，約定工程總價為736萬元。兩造復於同年7月2日簽訂系爭追加工程合約，由原告追加施作追加工程，約定工程總價為126萬262元。系爭工程合約及系爭追加工程合約第4條均記載：「開工日期112年3月15日、完工日期112年9月15日。本工程應於雙方簽訂合約後10日內開工，工程期限180工作天。」、第7條均記載：「乙方（即原告）應依據設計圖樣及施工規範與說明書負責施工。如施工圖樣與說明書有不符合之處，應以施工圖樣為準。或由雙方協議解決之。」。　㈡系爭工程原設計圖所定滯洪沉沙池位置因有高壓電線桿，於1 12年7月間進行第2次變更後，經主管機關核定之施工圖面如本院卷一第389頁所示之「水土保持設施配置圖（第二次變更）」（下稱系爭配置圖）。依系爭配置圖所示，核定計畫（第二次變更）就滯洪池及其旁道路之設計高程為997公尺。　㈢被告於112年9月15日委請崧藤公司繪製完成如本院卷一第125 頁所示之「現況測量圖」（下稱系爭測量圖）。依系爭測量圖所示，滯洪池及其旁道路之高程經現場測量結果為996公尺。　㈣兩造就高程落差曾於112年10月9日、10月26日、11月8日分別召開3次高程落差會議。112年10月26日第2次高程落差會議作成決議如下：「二、改善項目如下：⒈道路高程抬高，相對排水溝提高到一樣高程。⒉滯洪池北、西兩側土方清除，清到NW4擋土牆露出。⒊NW1砌石擋土牆長度過長，要蓋掉4m 長度。三、設計公司於10月31日提供改善項目細部設計圖及相關材料數量表給師父及劉董確認，看是劉董要自行吸收或是依雙方合約（單價）減價扣款。」。　㈤水土保持技師陳厚文於112年11月10日提出如本院卷一第393 至413頁之自主檢查意見紀錄表，其上記載原告共有16項之未完成工項及缺失。　㈥被告於112年11月13日以133號存證信函通知原告，主張因原告施作之滯洪池高程及其旁路面高程，未符合核定計畫（第二次變更）圖面之設計，且原告未依規定時間內完工，而依系爭契約第20條第2項約定終止契約，並請求損害賠償。原告於同年11月14日收受前揭存證信函。　㈦原告於112年11月17日以台中法院郵局第2730號存證信函通知被告，主張原告就系爭契約並無違約情事，請求被告應於11 2年11月30前給付原告積欠之工程款162萬元。　㈧水土保持技師陳厚文於112年12月5日提出如本院卷一第417至 419頁所示之自主檢查意見紀錄表，其上記載原告就NW2、NW 3、NW4新設擋土牆均有工程缺失。　㈨被告就系爭工程及追加工程已給付原告700萬元。四、本院之判斷：　㈠原告已完成系爭工程及追加工程，但有缺失尚未改善，而未經驗收合格：　⒈按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬，應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之，民法第490 條第1項、第505條第1項定有明文。次按承攬工作是否完成與承攬工作有無瑕疵，兩者之概念不同，前者係指是否完成約定之工作；後者則係指完成之工作是否具備約定品質及有無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。而承攬之工作是否完成，應以承攬契約所約定之工作內容為依據；倘定作人主觀上認定工作已經完成，且從形式外表觀察，該工作亦具有契約所約定之外觀形態，應認定工作完成（最高法院110年度台上字第1938號判決意旨參照）。　⒉經查：　⑴依系爭工程合約第16條第1、2項及系爭工程追加合約第16條第1項前段約定：工程階段驗收及接管：乙方於工程階段完成時，應即通知甲方，甲方接獲乙方前項通知時，甲方應於 5日內初驗，經甲方核實驗收合格後，7天內按各階段進度付款等語（本院卷一第27、29、107頁），佐以被告於112年9 月15日即委請崧騰公司進行現場測量、兩造於112年10月9日會同陳厚文技師會勘現場結論記載：「⒈設計公司於10/11聯絡測量公司，針對工程改善部分量測設施高程，取得測量圖後，設計公司於3日內提供改善平面圖、設計圖，給予師父及劉董，以利後續工進。⒉師父與劉董評估相關圖說及改善經費，擇日再與設計公司三方協議，以釐清責任歸屬，期間剩餘工程款先予以保留。」等語（本院卷一第391頁），可知原告主觀上認定其於完工期限即112年9月15日前已完成系爭工程及追加工程，且現場應具有系爭契約所約定工之外觀形態，經原告通知被告完工後，被告為確認原告是否依約定施作無誤，方委請崧騰公司進行現場測量，並會同陳厚文技師至現場會勘，且會勘結論並未提及原告有逾期完工或有工項尚未施作等情，堪認原告承攬系爭工程及追加工程之工作業已完成。　⑵再觀諸兩造於取得現場測量圖後於同年10月26日之會議紀錄記載：「二、改善項目如下：⒈道路高程抬高，相對排水溝提高到一樣高程。⒉滯洪池北、西兩側土方清除，清到NW4擋土牆露出。⒊NW1砌石擋土牆長度過長，要蓋掉4m長度。三、設計公司於10月31日提供改善項目細部設計圖及相關材料數量表給師父（即被告前任法定代理人羅任坤）及劉董（即原告代表）確認，看是劉董要自行吸收或是依雙方合約（單價）減價扣款。」等語（本院卷一第129頁），僅有關於系爭工程及追加工程應改善及如何改善之結論，而無系爭工程或追加工程有何項目並未施作之記載，復參照證人陳厚文技師到庭證述：依據其所出具之自主檢查意見紀錄表，現場僅有編號14至16即防落石柵、傾度盤、堆疊土砂包未施作，其他都是缺失尚須改善，也包括有部分可能符合驗收標準等語（本院卷二第42頁），亦可佐證系爭工程及追加工程於112年9 月15日前已完工，然有施工缺失待改善，尚未經被告驗收合格。　⒊被告雖抗辯原告尚有傾度盤、堆疊土砂包之水土保持工程尚未施作，原告逾施工期限仍未完工等語，然系爭契約所附工程預算書、單價分析表及報價單，均並未有傾度盤、堆疊土砂包之工程項目（本院卷一第41、43、121頁），被告嗣後發包與捷茂公司所施作原告應改善工程之工程契約書-詳細表（本院卷二第53頁），亦無此部分工程項目，是難認傾度盤、堆疊土砂包屬原告應施作之工程範圍。被告此部分所辯，尚非可採。　㈡原告完成系爭工程及追加工程得請領之工程款，扣除被告已給付之700萬及尾款36萬元，尚有126萬262元：　⒈按工程已完工，雖尚未驗收或未驗收合格，亦不能因此即謂工程未完工。至承攬人完成工作時，縱其工作有瑕疵，僅定作人能否請求瑕疵修補、減少價金或損害賠償，仍無解於定作人應給付報酬之義務（最高法院110年度台上字第3220號判決意旨參照）。　⒉如上所述，原告雖已完成系爭工程及追加工程，惟經初步現場會勘、測量結果，尚有如證人陳厚文所提出112年11月10日自主檢查意見表所示第1至13項工程項目缺失、同年12月5日自主檢查意見表所示，就NW1、NW3、NW4新設擋土牆均有工程缺失（不爭執事項㈤、㈧），惟此屬被告就原告承攬工作瑕疵請求修補、減少價金或損害賠償範疇，自不影響原告就已完成之工程得向被告請領報酬。然依系爭追加合約第16條第1項後段約定：「甲方保留參拾陸萬元尾款，於取得水保完工證明後七個工作日內支付。」等語，可見原告須待水保完工證明取得後始得請領追加工程尾款，然本件水土持計畫工程未於完工期限內申報完工，水土保持計畫已失其效力，亦有南投縣政府113年12月26日府農管字第1130310042號函附卷可參（本院卷二第127頁），並為原告所不爭執（本院卷二第143頁），則因本件水土保持計畫尚未取得完工證明，依前揭說明，原告自不得請領尾款36萬元。原告雖主張本件水土保持計畫之水保完工證明，需被告發包其他人之其他工程完工始得請領，如因其他工程致無法取得水保完工證明係可歸責於被告所致，然原告就此部分主張並未舉證以實其說，其主張難認可採。　⒊基上，原告得請領系爭工程及追加工程之工程款合計862萬262元（計算式：7,360,000+1,260,262=8,620,262），扣除未取得水保完工證明而不得請領之尾款36萬元及被告已支付之工程款700萬元，原告尚得請求被告給付126萬262元（計算式：8,620,262-360,000-7,000,000＝1,260,262）。　㈢原告所得請求之工程款，經被告以135萬7,000元之瑕疵修補損害賠償債權抵銷後，原告已無工程款可資請求：　⒈原告已於完工期限前完成系爭工程及追加工程已如前述，被告抗辯原告遲延完工，對原告有逾期完工之違約金債權，即不足採。　⒉按工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用。承攬人不於前條第1項所定期限內修補瑕疵，或依前條第3項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。民法第493條第1項、第2項及第494條本文分別定有明文。因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前2條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償，民法第495條第1項亦有明文。次按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；且抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項亦有明定。系爭工程合約及系爭追加工程合約第16條第3項均約定：「驗收時如有局部不合格時，甲方得限期命改善，乙方應即在限期內修理完成後，再行申請甲方複驗。」、第20條第2項均約定：「甲方之終止合約權：（二）乙方有下列各款之一者，甲方得終止本合約，甲方因此而受有損失，乙方應負賠償之責。1.乙方未履行本合約規定。...5.乙方未按圖施工偷工減料，經甲方查出者。...8.乙方違背合約任一條款者。」等語（本院卷一第31、33、111、113頁）。　⒊經查：　⑴系爭工程及追加工程完工後，經兩造履勘現場認有應改善項目，而後委託崧騰公司測量結果發現系爭工程有滯洪池池頂高程僅996公尺，與主管機關核定之施工圖面設計高程997公尺不符之瑕疵（不爭執事項㈢），應改善項目業經兩造確認，後續改善項目需由原告自行負擔費用修繕或兩造依合約單價扣款，則待陳厚文技師提出改善項目細部設計圖及材料數量表後再協商決定等情，有112年10月9日會勘紀錄、同年10月26日會議紀錄在卷可參（本院卷一第129、391頁），嗣後陳厚文技師亦依測量結果提供應改善細部設計圖及相關數量表與原告（本院卷一第131頁），兩造並於112年11月8日再次召開會議協商，而由證人陳厚文證述：原告於112年11月8日會議中明確拒絕就前開瑕疵進行修補等語（本院卷二第41頁），應認被告已催告原告修補未果。　⑵原告於訴訟中亦不否認有滯洪池及其旁道路高程與設計圖面不符之瑕疵，並經被告發包捷茂公司承攬施作上開瑕疵修補工程已於112年12月12日完工、被告於同年12月26日給付142萬元與捷茂公司，亦有竣工報告、發票（本院卷一第427頁、卷二第77頁）在卷可稽，原告對上開文書形式上真正亦無爭執（本院卷二第90頁），衡諸被告委由捷茂公司施作之工程內容係依據原告施作成果之現況測量圖、陳厚文技師依據測量結果製作之應改善工程圖說及數量計算表所進行之後續道路修復工程，有承攬工程契約書暨後附設計圖說、數量計算表在卷可佐（本院卷二第49至57頁），證人陳厚文亦證述：針對原告施作沉沙池及道路工程改善之工程係委由捷茂公司施作等語（本院卷二第39頁），而捷茂公司施作「監測（傾斜儀監測5次）」3組之費用6萬3,000元，因非屬原告應施作工程範圍而應予扣除外，被告因原告就系爭工程瑕疵不為修補，因而委由捷茂公司修補並支出之135萬7,000元（計算式：1,420,000－63,000＝1,357,000），依前揭說明，被告自得請求原告賠償。從而，被告抗辯其針對原告施作沉沙池及道路工程缺失另行委託捷茂公司施作完成所支出之費用，得依承攬相關規定及系爭契約第20條第2項約定，向原告請求賠償，而與原告得請求之工程款債權抵銷，應屬可採。　⒋原告固主張依112年10月26日會議決議，原告就系爭工程及追加工程瑕疵應改善部分，究應由原告自行負擔費用施作或依系爭契約單價減價扣款為選擇之債，且選擇權屬於原告，原告已於112年11月8日表明選擇依契約單價扣款，被告不得再將應改善部分另行發包他人施作等語，惟按選擇之債，係指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。選擇之債，在特定前，數宗給付處於同等地位以待選擇，非予特定，債務人不能給付，債權人亦不能請求為特定之給付（最高法院78年台上字第1753號判決意旨參照）。惟觀諸10月26日會議結論內容（本院卷一第129頁），原告是否自行負擔費用施作改善項目或由兩造依系爭契約單價扣減價款，猶待兩造在水土保持技師提出改善項目細部設計圖及相關材料數量表後，進一步協商始足當之，而非由原告一經選擇採取減價扣款，其瑕疵修補之給付即特定為以減價扣款之方式為之，是否由原告自行負擔費用修補瑕疵或依系爭契約單價減價扣款，均賴兩造意思一致始足成立，而非單方由原告行使選擇權或被告行使選擇權即使雙方間關於瑕疵修補方式之給付特定，故其非屬選擇之債已明。原告主張依112年10月26日會議決議，由原告自行負擔費用修補瑕疵或依系爭契約單價扣款為選擇之債、原告方有選擇權等語，難認可採。 ⒌據上，被告得請求原告給付為修補原告施作之道路施工瑕疵，另行發包與捷茂公司承攬施作之工程款135萬7,000元。原告得請求之工程款126萬262元經與被告另委由捷茂公司施作完成支出之135萬7,000元抵銷後，原告已無工程款可資請求（計算式：1,260,262－1,357,000元＝－96,738元，小於0）。五、綜上所述，原告依民法承攬之法律關係及系爭契約約定，請求被告給付141萬1,134元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　　六、按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。經查：原告聲請訊問證人劉玉偉，欲證明系爭NW1擋土牆原設計長度恐不能達到擋土功能，故在現場指示原告將NW1擋土牆長度增加之事實，業經被告表明不爭執（本院卷二第10 6、144頁），自無調查之必要。另原告聲請傳訊證人羅任坤，欲證明傾度盤、堆疊土砂包非原告承攬系爭工程應施作之工程項目，然此部分業經本院調查系爭工程及追加工程合約所附工程預算書、單價分析表及報價單，以及捷茂公司工程契約書-詳細表，而已得心證，自無再傳訊證人到庭作證之必要。從而，被告聲請訊問上開2位證人，無調查之必要，附此敘明。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　曾瓊瑤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥汶

2025-03-13

NTDV-112-建-24-20250313-1

續

臺灣士林地方法院

繼續審判

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度續字第6號請求人即被上訴人黃宜敏相對人即上訴人楊冬枚訴訟代理人許傑上列當事人間請求減少價金事件（本院113年度簡上字第137號），兩造於民國113年8月22日在本院成立和解，請求人請求繼續審判，本院裁定如下：：　　主　文請求駁回。請求訴訟費用由請求人負擔。　　理　由一、請求意旨略以：審查本案所有文件，本案可能涉及非法，悖於公共秩序善良風俗，和解有助長犯罪之虞，請法院准予撤銷和解，還原真相繼續審判等語。二、按和解成立者，當事人得於成立之日起三個月內聲請退還其於該審級所繳裁判費三分之二，民事訴訟法第84條第2項定有明文。又和解有無效或得撤銷之原因者，當事人得請求繼續審判。請求繼續審判者，應繳納第八十四條第二項所定退還之裁判費，同法第380條第2項、第3項亦有明文規定。再當事人請求繼續審判不合法者，法院應以裁定駁回之，此參民事訴訟法第380條第4項準用同法第502條第1項規定即明。三、本院受理113年度簡上字第137號減少價金事件，於民國113 年8月22日成立和解，嗣請求人具狀就前開和解請求繼續審判，惟未依民事訴訟法第380條第3項繳納裁判費，經本院於 114年1月24日裁定命請求人於收受裁定後5日內如數補繳因和解成立而應退還之裁判費新臺幣2,210元，該裁定已於114 年2月5日合法送達請求人，有送達證書在卷可憑（本院113 年度續字第6號卷第27頁）；而請求人迄未繳納，亦有本院民事科查詢簡答表、答詢表供參，則請求人請求繼續審判，於法未合，應予駁回。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　12　　日　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　王沛雷　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余盈鋒　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2025-03-12

SLDV-113-續-6-20250312-2

補

臺灣桃園地方法院

減少價金

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度補字第178號原告林斯穎被告林美枝上列當事人間減少價金事件，原告起訴未據繳納裁判費。查原告請求被告將原告房屋修繕至不漏水，訴訟標的價額應依預估之修繕費用定之，因原告自承需經鑑定始能知悉修繕費用，則依原告提出之訴訟證據資料，其可得受之客觀利益不能核定，依民事訴訟法第77條之12規定，暫核定為新臺幣（下同）165萬元，應徵第一審裁判費20,805元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 12 日民事第一庭法官魏于傑正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 3 月 13 日書記官陳淑瓊

2025-03-12

TYDV-114-補-178-20250312-1

重上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事裁定 109年度重上字第943號上訴人城邦有限公司法定代理人陳壽美上訴人寬築建設股份有限公司法定代理人翁國薰上訴人大薰有限公司法定代理人翁依平上訴人廖國智上列上訴人與被上訴人台灣肥料股份有限公司間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國114年2月11日本院109年度重上字第943 號判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴人廖國智應於收受本裁定正本送達翌日起七日內，補提委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，暨補繳第三審裁判費新臺幣肆拾肆萬肆仟玖佰壹拾捌元，如逾期未補正，即駁回其第三審上訴。上訴人城邦有限公司、寬築建設股份有限公司、大薰有限公司應於收受本裁定正本送達翌日起七日內，補提委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，暨補繳第三審裁判費新臺幣貳拾參萬陸仟貳佰貳拾陸元，如逾期未補正，即駁回其第三審上訴。　　理　由一、按提起民事第三審上訴，應預納裁判費及委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具律師資格者，不在此限；上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機構時，其所屬專任人員具律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。上訴人未依規定預納裁判費，並委任訴訟代理人，第二審法院應先定期命補正，逾期未補正者，第二審法院應以上訴不合法裁定駁回之。民事訴訟法第77條之16第1項前段、第466條之1第1 項、第2項、第4項，第481條準用第442條第2項分別定有明文。另裁判費之徵收，以為訴訟行為（如：起訴、上訴）時之法律規定為準（最高法院92年第17次民事庭會議決議參照）。二、本件上訴人對於民國114年2月11日本院109年度重上字第943 號第二審判決提起第三審上訴，惟未據繳納裁判費，亦未委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人。查上訴人廖國智上訴第三審之訴訟標的金額為新臺幣（下同）30,236,875 元，上訴人城邦有限公司、寬築建設股份有限公司、大薰有限公司等3人（下稱城邦公司等3人）上訴第三審之訴訟標的金額為14,421,243元；而「臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準」已於114年1月1日生效施行，上訴人所提民事聲明上訴狀收文章之日期為114年3 月7日，自應以上訴時即施行後之法律規定為準，故依上開標準計算後，廖國智應補繳之第三審裁判費數額為444,918 元，城邦公司等3人應補繳之第三審裁判費數額為236,226元，均未據上訴人繳納。茲限上訴人應於收受本裁定正本送達翌日起7日內向本院如數繳納上開第三審裁判費，並補提委任律師或具律師資格之關係人為訴訟代理人之委任狀，如逾期未補正，即駁回其第三審上訴。三、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2025-03-12

TPHV-109-重上-943-20250312-2

台上

最高法院

請求減少價金

最高法院民事裁定 114年度台上字第427號上訴人蔡宜霖訴訟代理人陳建文律師被上訴人黃慶香訴訟代理人吳存富律師梁惟翔律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國113年11 月20日臺灣高等法院第二審判決（113年度上字第270號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各定有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第 475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：上訴人於民國110年9 月5日，以新臺幣（下同）1,278萬元，向被上訴人買受門牌號碼○○市○○區○○街00號0樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地，系爭房屋有混凝土氯離子含量超標之情事，惟兩造於同日另簽立同意書，上訴人同意放棄辦理系爭房屋混凝土氯離子含量檢測，依簽約日現況點交，日後不得再以任何氯離子檢測結果，向被上訴人主張瑕疵擔保及損害賠償責任，上訴人自應受該約定拘束。建物混凝土之氯離子含量是否過高而影響結構安全，須就建物混凝土鑽心取樣為試體，經專業實驗室為化學分析，由專業技師為結構安全鑑定，非一般人憑肉眼觀察即得知悉。系爭房屋所在公寓及其他同時興建之4棟相鄰公寓（下合稱系爭5棟公寓）前曾因相鄰之電梯大廈興建施工不當、地基流失致生傾斜情事，是以住戶就系爭5棟公寓發生天花板塌落情形，認係鄰損所致，均未曾就混凝土氯離子含量進行檢測，系爭房屋因有傾斜及滲漏水之瑕疵，縱被上訴人於出賣前曾裝修天花板及粉刷牆壁，不能推認其係明知系爭房屋有混凝土氯離子含量超標之瑕疵而故意不告知，上訴人無從依民法第366條規定，請求被上訴人就此部分瑕疵減少價金。是除系爭房屋傾斜及滲漏水瑕疵，原審認應減少價金153萬3,600元外，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付逾153萬3,600元本息部分，為無理由，應予駁回等情，指摘其為不當，並就原審所為論斷者，泛言未論斷或論斷違法，或違反經驗法則，而非表明該不利部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第　　444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日最高法院民事第六庭　　　　審判長法官李寶堂法官吳青蓉法官許紋華法官林慧貞法官賴惠慈本件正本證明與原本無異書　記　官　王心怡中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日

2025-03-12

TPSV-114-台上-427-20250312-1

台上

最高法院

請求返還買賣價金等

最高法院民事裁定 113年度台上字第2239號上訴人協令成全球股份有限公司法定代理人楊敏仙訴訟代理人李兆環律師王逸頎律師林芯瑜律師被上訴人黃晉惠上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國11 3年8月27日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第677號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第47 5條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人就原判決關其不利部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，所論斷：兩造於民國 108年4月10日簽訂買賣契約書，由被上訴人以新臺幣（下同）4,060萬元向上訴人購買系爭房地。該房屋有多處混凝土剝落、鋼筋鏽蝕及管線穿樑，2樓房屋無原始設計之單相三線電表，2樓之1房屋無獨立水、電及瓦斯表等瑕疵，足以減少其通常效用及價值。上訴人未證明被上訴人於買賣契約成立時，已知或因重大過失而不知瑕疵，被上訴人請求減少價金，自屬有據。經查系爭契約成立時之合理市價為4,060萬元，然因存有系爭瑕疵，物理性價值貶損198萬6,597元、交易性價值貶損400萬4,778元，共計599萬1,375元，被上訴人得請求減少該數額之價金。至仲介系爭契約之訴外人信義房屋股份有限公司對被上訴人所為給付，源於其與被上訴人間另行約定之補償措施，不影響上訴人應負之瑕疵擔保責任。從而，被上訴人依民法第179條、第359條規定，請求上訴人給付599萬1,375元本息，為有理由，應予准許，並說明心證之所由得及上訴人抗辯不足採之理由，與其他未詳載部分，於判決結果無礙，而不逐一論列之旨等情，指摘為不當，並就原審已論斷者，泛言未論斷或論斷矛盾，或違背論理、經驗、證據法則或違法，而非表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由(包括上訴理由所指稱未提示「公共建設工程經費估算編列手冊」予兩造表示意見部分)，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，原判決已表明其所稱「直接工程費」之具體內容，難謂有何理由前後牴觸或主文與理由不符之矛盾情形。至其所載被上訴人得請求減少之價金數額前後不符部分，要屬誤寫、誤算之顯然錯誤，應由原審依聲請或本於職權裁定更正，於判決本旨不生影響，亦難認為違背法令。均附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日最高法院民事第一庭　　　　審判長法官沈方維法官陳麗玲法官方彬彬法官陳容正法官陳麗芬本件正本證明與原本無異書　記　官　區衿綾中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日

2025-03-12

TPSV-113-台上-2239-20250312-1

上

臺灣高等法院

減少價金等

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第979號上訴人劉旻嘉訴訟代理人游開雄律師被上訴人福樺建設股份有限公司法定代理人丁章權訴訟代理人羅興章律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年5 月30日臺灣新北地方法院109年度訴字第1574號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。經查本件上訴人於原審主張被上訴人之施作有如附表所示瑕疵，請求被上訴人給付新臺幣（下同）304萬6,485元本息，而於本院始追加主張大樓地下一層電線管路未以不燃材料製成之瑕疵等語。則上訴人於本院追加之訴，並非基於如附表所示之同一基礎事實為請求，追加之訴與原訴之原因事實不同，其追加不合法，先予敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於民國105年4月21日受讓訴外人華騏建築經理股份有限公司（下稱華騏公司）與被上訴人間關於坐落於新北市○○區○○段000號至000號土地上之預售屋即福樺謙邸（下稱系爭大樓）0-000房屋1戶及其基地與4個車位買賣契約（下稱系爭契約）之法律關係，伊並於105年6月13日登記取得門牌號碼新北市○○區○○路000號00樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋）及其基地與編號00-000、000、000、000車位（下稱系爭車位）所有權應有部分（以下合稱系爭不動產）。惟系爭房屋有如附表所示瑕疵，爰依民法第359條規定請求減少價金304萬6,485元，並依第179條前段規定請求被上訴人返還不當得利如附表所示，或依民法第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人賠償損害如附表所示（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴一部分如附表所示提起上訴，其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人304萬6,485元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行二、被上訴人則以：系爭契約附件七已約定採用「雙銀複層節能 LOW-E玻璃」(下稱LOW-E玻璃），其品質及成本均高於銷售廣告所稱之「Heat Mirror懸膜雙中空複層玻璃」（下稱HM 玻璃），上訴人並未受有損害。系爭房屋專有部分及管道間排水管雖非以不燃材料製成，但依修正後「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定，仍屬合法，並無瑕疵。系爭房屋公共設施部分，頂蓋型開放空間及車道出入口緩衝空間所占面積計入共有部分，符合建築技術規則及地政機關登記規定。雨遮（外露樑部分）之設置符合申請時之法令規定，屬於得測繪範圍。又加設金屬鋁格網部分乃為安全考量，並非偽作陽台，並未計入陽台面積。1樓車道坡道上方水平遮陽計入建築面積及樓地板面積，亦符合建築技術規則。屋突一層平台花房經主管機關認定與使用執照相符，並非違建。地下1層至4層機房擅自變更為廁所部分，係伊考量住戶需求，方為增設，對上訴人及全體住戶並未造成損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠上訴人前為華騏公司負責人，於103年8月29日以華騏公司名義向被上訴人購買系爭房屋及其基地與系爭車位。華騏公司於105年4月21日將系爭契約之法律關係讓與上訴人，由上訴人繼受取得系爭契約債權及債務關係。　㈡被上訴人於105年6月13日將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。系爭房屋專有部分於105年9月10日完成點交，共有部分則於106年6月30日移交予管委會。　㈢系爭房屋所安裝之門窗玻璃，並非HM玻璃，而是LOW-E節能玻璃。　㈣系爭房屋廚房、浴廁（含主衛及3間客衛）之水平排水管及污水管配管管材並非不燃材料。系爭房屋原始設計為施作全室天花板（耐燃一級矽酸鈣板），嗣因上訴人欲自行裝潢，並與被上訴人合意辦理變更（即客變），故被上訴人未依原始設計於系爭房屋主浴、浴廁一、浴廁二施作耐燃一級矽酸鈣板材質之天花板。　㈤系爭建物地下1至4層雨水管未以不燃管材設置，嗣後由被上訴人委請廠商於111年7月間使用玻璃棉保溫筒包覆方式改善。四、兩造爭執要點為：上訴人得否依民法第359條、第179條前段規定，請求減少價金並返還不當得利如附表所示？或依民法第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人賠償損害如附表所示？茲就兩造爭執要點及本院得心證之理由分述如下: 　㈠附表編號1至3部分：　　上訴人主張：系爭大樓銷售廣告宣稱採用HM玻璃，則該廣告自為系爭契約之一部分，惟被上訴人並未依約裝設HM玻璃，即屬瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號1至3所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱：系爭契約附件七已約定採用LO W-E玻璃等語。經查：　⒈按消費者保護法第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。次按解釋當事人簽立契約之真意，應以當時所根基之事實、經濟目的及其他一切證據資料為其判斷之標準；亦即應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，並斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。　⒉次按系爭契約第13條第2項約定：「有關主要建材、設備及其廠牌、規格或等級詳如附件七所示之『建材設備表』。」，而附件七關於「鋁門窗玻璃」部分則於第3條載明：「住宅客餐廳、臥室、廁所，採用中空LOW-E節能玻璃（不含工作陽台防雨窗及工作陽台門）。」（見原審卷一第59、115頁）。則解釋兩造締約之真意，應認為系爭房屋客廳、臥室、廁所應裝設玻璃規格，已經當事人特別磋商約定以如附件七所示LOW-E玻璃」取代預售廣告介紹之HM玻璃。且系爭契約經華騏公司於103年7月16日攜回審閱後，始於103年8月29日訂立系爭契約(見原審卷一第49、81頁)，足證華騏公司已有充足時間詳細審閱，了解系爭契約之權利義務關係，認為契約條款對其並無不利，始同意訂立系爭契約。上訴人雖主張：系爭契約附件七約定為定型化契約條款，並非當事人個別磋商而合意之契約條款云云。經查上訴人並無舉證證明該項約定有何民法第247條之1各款、或消費保護法第12條第1項、第2項各款所示情形，則該部分約定自屬有效，上訴人不得於受讓系爭契約之權利義務關係後，再以系爭房屋裝設LOW- E玻璃與銷售廣告所示不符，具有瑕疵為由，依民法第359條、第179條規定請求減少價金並返還不當得利，或依民法第2 27條第1項，準用民法第226條規定請求被上訴人賠償損害。是上訴人此部分主張，應屬無據。　㈡附表編號4、5部分：　　上訴人主張：系爭房屋專有部分及管道間排水管非以不燃材料製成，具有瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號4、5所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈按110年1月9日修正前「建築技術規則建築設計施工編」第24 7條規定：「高層建築物各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施，其貫穿防火區劃之孔隙應使用防火材料填滿或設置防火閘門。」（見原審卷一第44 7頁）。　⒉次按內政部營建署於102年6月7日召開會議，研商高層建築物配管管材應以不燃材料製成規定疑義，並作成結論：「㈠高層建築配管是否貫穿防火區劃均應符合建築技術規則建築設計施工編第247條有關『各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施』之規定。本案爭議所涉之戶外景觀水池之排水配管，與建築物本體之配管為分別獨立之二個系統，其排水配管於戶外部份非屬上開第247條規範範疇，至其配管穿入建築物本體部分仍應符合『各種配管管材均應以不燃材料製成，或使用具有同等效能之防火措施』之規定，其以非不燃材料製成之配管得以不燃材料包覆後視為上開規定『使用具有同等效能之防火措施』。……」，有該署102年6月13日營屬建管字第1022912361號函附102年6月7日會議紀錄影本可稽（見本院卷第115至116頁）。　⒊再按「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定於110年1 月9日修正公布為：「高層建築物各種配管管材均應以不燃材料製成或包覆，其貫穿防火區劃之施作應符合本編第85條、第85條之1規定。」，並新增第2項規定：「高層建築物內之給排水系統，屬防火區劃管道間內之幹管管材或貫穿區劃部分已施作防火填塞之水平支管，得不受前項不燃材料規定之限制。」，修正理由則為：「給排水系統配管內承裝水，業具滅火性能，且裝配於已防火區劃之管道間內與居室隔絕，爰免除對其之材料限制，增訂第2項規定。」（見本院卷第391、393頁）。　⒋又按新訂之法規，如涉及限制或剝奪人民權利，或增加法律上之義務，原則上不得適用於該法規生效前業已終結之事實或法律關係，是謂禁止法律溯及既往原則。倘新法規所規範之法律關係，跨越新、舊法規施行時期，而構成要件事實於新法規生效施行後始完全實現者，除法規別有規定外，應適用新法規。此種情形，係將新法規適用於舊法規施行時期內已發生，且於新法規施行後繼續存在之事實或法律關係，並非新法規之溯及適用，無涉禁止法律溯及既往原則（司法院大法官釋字第783號解釋意旨參照）。經查依「建築技術規則建築設計施工編」第247條規定修正理由與內政部營建署1 02年6月13日上開函示意旨可知，修正前上開第247條中段規定所稱之「同等效能之防火措施」孳生疑義，內政部營建署始為上開函示，因此上開110年1月9日新增第2項規定乃就所謂「同等效能之防火措施」加以具體化，並免除給排水系統配管材料之限制。次查系爭大樓之建造執照於100年12月20 日核發，系爭房屋專有部分於105年9月10日完成點交，足見被上訴人就配管之施作，於上開第247條規定修正前即已完成。則依上說明，應認為被上訴人雖於上開規定修正前即已完成配管施作，但該等配管於上開規定修正後繼續存在，則本件於114年2月11日言詞辯論終結時，就被上訴人施作有無瑕疵之判斷標準，即應適用修正後新增第247條第2項規定，無涉禁止法律溯及既往原則。　⒌經查系爭大樓之建造執照於100年12月20日經新北市政府工務局核發後（見本院卷第397頁），被上訴人就公設消防、排水、給水管道間均設置防火門及矽酸鈣板，為防止煙囪效應在上下樓板穿管處均施作泥作遮斷，已為獨立之防火區劃，有SGS複驗紀錄表、新北市政府消防局105年2月22日函文影本可憑（見本院卷第373至383頁）。且被上訴人使用防火管材鍍鋅管、不鏽鋼管等不然材料施作，有購買證明書、防火填塞工程品質保固書、污水鑄鐵管銷售證明書、耐熱電纜銷售證明書及出廠檢驗報告、耐燃普納板出貨證明書、室內防火隔間牆系統之出廠證明、矽酸鈣板出貨證明可稽（見原審卷二第311至419頁），均為上訴人所不爭執。且依修正後「建築技術規則建築設計施工編」第247條第2項規定，系爭大樓內之給排水系統，屬防火區劃管道間內之幹管管材或貫穿區劃部分已施作防火填塞之水平支管，不受不燃材料規定之限制，則據此足證被上訴人所施作系爭房屋專有部分及管道間排水管，與上開第247條規定相符，並無瑕疵。被上訴人此部分所辯，應屬有據。上訴人主張：系爭房屋專有部分及管道間排水管非以不燃材料製成，亦無以不燃材料包覆，依上開內政部營建署102年6月13日函示意旨，不得視為具有修正前上開第247條規定中段所稱「具有同等效能之防火措施」，構成瑕疵，依民法第359條、第179條規定請求減少價金並返還不當得利，或依民法第227條第1項，準用民法第226 條規定請求被上訴人賠償損害云云，即屬無據。　㈢附表編號6、7部分：　　上訴人主張：系爭房屋之公設頂蓋型開空間及車道分別遭灌虛坪7.992平方公尺、1.12平方公尺，具有瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號6、7所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈訴外人即新北市○○區○○路000號00樓房屋區分所有權人主張：系爭大樓公設頂蓋型開空間及車道分別遭灌虛坪云云，於10 9年向臺灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求被上訴人減少價金等事件（109年度訴字第1688號減少價金等事件、嗣後撤回起訴），經該院囑託臺北市建築師公會鑑定結果如下：　⑴依該會110年10月12日(110)(17)鑑字第2251號鑑定報告書所示（見原審卷㈡第177、189至192、204至205頁）：①系爭大樓共有部分標註為「車道出入口緩衝空間」及「頂蓋型開放空間」所占用面積計入共有部分，符合建築技術規則及地政機關登記規定。②系爭建案雨遮（包含開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者），即本件上訴人主張外露樑過樑挑空處加設鋁隔網者（見原審卷一第425頁），因系爭大樓之建造執照於100年12月20日核發，合於申請時法令規定，並無內政部100年4月15日台內營字第10008022591號令之適用，屬得繪測登記範圍。③共有部分3至27樓未標明空間用途部分，屬得繪測登記範圍之建物。　⑵依該會111年9月29日(111)(17)鑑字第2582號補充鑑定報告書所示（見原審卷㈡第291、298至301頁）：按建築技術規則建築施工編第1條第1項第5款規定所稱樓地板面積定義為：「建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。」，第162條第1項規定：「前條總樓地板面積…… 每層陽台、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過2.0 公尺或雨遮、花臺突出超過1.0公尺者……計算該層樓地板面積……」，故車道出入緩衝空間及頂蓋行開放空間，得依建築技術規則規定計入樓地板面積，而專有部分以外面積，則屬共有部分，故前開空間係非特定人專有，自應計入共有登記，本件尚無違反地政登記相關規定等情。　⑶依該會112年1月30日(112)(17)鑑字第180號函所示（見原審卷㈡第489至490頁），上訴人於新北地院109年度訴字第1688 號減少價金等事件所提出111年11月24日及12月8日陳述意見狀所稱關於「陽台及外露樑雨遮作為頂蓋型開放空間」是否不得計入容積樓地板面積等情，該會業於110年10月12日鑑定報告書第10頁㈢及111年9月29日補充鑑定報告第6頁㈠⒉說明，關於上訴人所提出陳述意見內容，不影響原鑑定報告書等語。則綜合上開鑑定意見所示，足證系爭大樓公設頂蓋型開空間及車道並無遭灌虛坪情事。　　⒉系爭契約圖示鋁格網處並無標示登記為陽台或雨遮，陽台僅3 處，陽台面積之計算係以上述3處陽台面積加總為42.79平方公尺（見本院卷第407頁、3處紅圈標示「陽台」位置、不包括鋁隔網處、以及陽台面積計算式)，經核較系爭契約第5條約定所示陽台面積42.78平方公尺為大。雨遮登記權利面積為14.31平方公尺，亦較系爭契約第5條約定雨遮面積13.43 平方公尺為大，且該條約定雨遮僅登記，不計價（見原審卷一第51頁、本院卷第407頁之對照說明）。又該鋁格網之設置目的為防止墜落以求安全，若上訴人無需要，被上訴人可派員拆除，復為被上訴人所自陳（見本院卷第273頁）。故系爭房屋雖確實設有鋁格網（見原審卷一第425頁），惟既不計價，且得拆除，自不構成瑕疵。　⒊從而上訴人主張：系爭房屋有如附表編號6、7所示瑕疵云云，即屬無據。　　㈣附表編號8部分：　　上訴人主張：系爭大樓公設違反建築法規，構成違章建築，應屬瑕疵，被上訴人應給付伊如附表編號8所示金額云云。被上訴人則否認之，辯稱並無瑕疵等語。經查：　⒈系爭大樓屋突一層平台花房部分，經新北市政府違章建築大隊查核結果，與105林使字第155號使用執照圖說相符，故加紗窗之情事非屬建築法規範之建築物及雜項工作物，未涉及違章建築範疇，有該大隊109年3月6日新北拆認一字第10932 36983號函影本可稽（見原審卷二第241頁）。至於新北市政府工務局109年2月17日函文雖為不同判定，惟該大隊查核日期既於新北市政府工務局函示之後，衡情即應以該大隊查核結果為準，認為該花房之設置並無違建等法規。是上訴人主張此部分為瑕疵云云，應屬無據。　⒉系爭大樓地下一層至四層機房擅自變更為廁所部分，固然屬於違章建築，拆除費用為2,898元，固經臺北市建築師公會1 10年10月12日鑑定屬實（見原審卷二第197頁）。惟該等機房既為上訴人與其他區分所有權人共有，則依上訴人所有權應有部分計算結果僅為損害38元（計算式：2,898元×12,978 /1,000,000＝38元），所受損害甚微。且被上訴人自陳係因考量住戶可能因塞車或長途開車等情形而有內急生理需求，因此增設廁所，且已點交予管理委員會多年，現況仍為廁所等語（見本院卷第340頁），並為上訴人所不爭執。此外上訴人並無舉證證明該變更為廁所部分，有何滅失或減少系爭房屋價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，故上訴人主張此部分為瑕疵云云，應屬無據。五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條前段、第227條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被上訴人給付304萬 6,485元本息，並非正當。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴並不合法，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為不合法，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高明德　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪附表：編號瑕　疵　項　目修補費用上訴人請求金額 1 系爭房屋門窗玻璃為雙銀複層節能LOW-E玻璃，與銷售廣告所稱為Heat Mirror懸膜雙中空複層玻璃不符材料費用 56萬,3782元 2 吊車費用 6萬2,000元 3 交管費用 6萬7,000元 4 系爭房屋專有部分及管道間排水管並非以不燃材料製成不燃管材費用 3萬4,264元 5 更換費用 126萬9,968元 6 公共設施遭灌虛坪頂蓋型開放空間 95萬4,944元 7 坡道部分 7萬0,923元 8 公共設施違反建築法規 2萬3,604元合　計 304萬6,485元正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　章大富

2025-03-11

TPHV-112-上-979-20250311-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

重訴

臺灣士林地方法院

解除契約等

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　110年度重訴字第283號原告日熙防災股份有限公司設新北市○○區○○○路0段00號00樓之0 法定代理人黃鴻勛訴訟代理人李仁豪律師陳盈潔律師被告遠雄建設事業股份有限公司遠雄國際投資股份有限公司上二人法定代理人趙文嘉共同訴訟代理人蘇弘志律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣參仟參佰柒拾柒萬元，及自民國一百一十年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹仟壹佰參拾萬元現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣參仟參佰柒拾柒萬元現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，先位主張解除撤銷兩造間買賣契約，請求被告返還已受領之買賣價金新臺幣（下同）3377萬元本息，備位請求被告給付減少價金30萬元本息，聲明為：一、先位聲明：被告應給付原告3377萬元，及自受領時即民國110年1月28 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；二、備位聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第11頁）；嗣於本院審理中，將備位請求減少價金之金額變更為205萬9 970元，並追加第二備位請求回復原狀，聲明為：一、先位聲明：被告應給付原告3377萬元，及自受領時即110年1月28 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；二、第一備位聲明：被告應給付原告205萬9970元，及其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘175萬9970萬元自民事變更訴之聲明暨準備（六）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；三、第二備位聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號22樓之3房屋（下稱系爭房屋）如臺北市建築師公會鑑定報告（即臺北市建築師公會(112)( 十七)鑑字第1958號鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告）附圖0 3-1所示紅色線段即該鑑定報告附件一03所示第6號管線之污廢水管及通氣管移除，並回復至該鑑定報告附圖02之狀態。㈡被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附件一03所示第7號管線移除（見本院卷二第380頁）。核原告變更減少價金之金額，屬擴張應受判決事項之聲明，另追加第二備位請求回復原狀，係基於兩造間同一買賣契約之基礎事實，均與前開規定相符，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告委託訴外人遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房地產公司）向被告購買系爭房屋及所座落之土地（房屋及土地合稱為系爭房地），兩造於109年10月6日簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為3377萬元，原告業已付清價金，系爭房屋於110年1月28日交付原告。　㈡系爭房屋屬「遠雄U-TOWN」建案之一部，被告於「遠雄U-TOW N」官網保證該建案之辦公空間所具備特質有：「上方樓板下側只有極小管徑之消防灑水管」照片及「層高4米1高，傳遞出豁達格局」文字。然被告於出售系爭房屋予原告前，為隱藏系爭房屋不具備上開保證之特質，反而有「上方樓板下側布滿大小管徑之各式各樣明管」情形，遂於明管之下側故意全面加裝天花板，導致任何買方均無從藉由目視主動察知上情。被告出售系爭房屋予原告時，延續上開故意，刻意未告知系爭房屋有「上方樓板與被告故意加裝天花板間布滿大小管徑之各式各樣明管」、「常有明顯有感震動及噪音」、「系爭房屋所處大樓（下稱系爭大樓）之『空調機械』相關設施及設備位於系爭房屋之『正』上方」等情；且被告固於系爭契約附件3之建物現況確認書（下稱系爭現況確認書）所附「A4貳拾貳層平面圖」（下稱系爭平面圖）標示上層「廁所」污、廢水明管配置位置，然實際管線與系爭平面圖有落差，不但包括非屬系爭房屋專有部分使用之污、廢水排水管，更有非屬系爭房屋專有部分使用之機房基礎台排水管線；又被告雖亦於系爭現況確認書項次17指明「本棟建物有依法設置之『中繼幫浦機械室』或『水箱』，位於第14、23層」，然被告故意不告知系爭大樓機房位於系爭房屋「正」上方，且機房內不僅有「中繼幫浦機械室」或「水箱」，尚有為數更多、體積更大之「空調機械」相關設施及設備；遑論被告故意不告知因此足以產生系爭房屋之明顯有感震動及噪音；致原告陷於錯誤，誤認系爭房屋應無上開各式各樣明管，且系爭房屋「正」上方無「空調機械」相關設施及設備，應無明顯有感震動及噪音，而為簽約購買。　㈢嗣原告為裝潢系爭房屋，拆除由被告故意加裝之全部天花板後，始發現天花板上側及上方樓板下側間，竟然布滿大小管徑之各式各樣明管；且原告另發現系爭房屋「常有明顯有感之震動及噪音」、「系爭大樓『空調機械』相關設施及設備位於系爭房屋之『正』上方」等情。系爭房屋顯有上開重大瑕疵，原告先位主張依民法第88條第1、2項、第92條第1項、第3 59條、第226條、第227條、第256條規定，撤銷及解除購買系爭房地之意思表示，並依民法第179條、第182條第2項、第259條第1項第1、2款規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告返還已受領之3377萬元及自受領時即110年1月28日起算之法定遲延利息。如認原告撤銷購買系爭房地意思表示或解除系爭契約均無理由，則第一備位主張依民法第359條、第1 79條、第226條、第227條規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告返還減少之買賣價金205萬9970元及其法定遲延利息。又如認原告上開請求均無理由，則第二備位主張依民法36 0條後段、第227條第1項、第767條第1項中段規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告將非屬系爭平面圖內容之污廢水管、通氣管及被告未告知之中央空調系統相關管線移除。　㈣聲明為：　　1.先位聲明：　　　①被告應給付原告3377萬元，及自受領時即110年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　　　②願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔　　　　保，請准宣告假執行。　　2.第一備位聲明：　　　①被告應給付原告205萬9970元，及其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘175萬9970萬元自民事變更訴之聲明暨準備（六）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　　　②願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔　　　　保，請准宣告假執行。　　3.第二備位聲明：　　　①被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附圖03-1所示紅色線段即該鑑定報告附件一03所示第6號管線之污廢水管及通氣管移除，並回復至該鑑定報告附圖02之狀態。　　　②被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附件一03所示第7號管線移除。　　　③願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔　　　　保，請准宣告假執行。二、被告則以下列情詞置辯：　㈠原告在買受系爭房屋前，曾承租同樓層緊鄰系爭房屋旁之建物（22樓之5）超過2年以上，對於該樓層之狀況知之甚詳。又簽署系爭契約前，被告委託遠雄房地產公司銷售人員陪同原告兩次進入系爭房屋內。且原告就系爭契約審閱了19天，對於契約內明白之約定、系爭房屋之現況無法諉為不知。　㈡系爭房屋天花板與上方樓板間之管線情形如本判決附圖一，其中新鮮風外氣引進管（1號管）、空調冰水管（2號管）、空調送風機排水管（3號管）、戶內消防灑水分支管（4號管）、室內排煙風管（5號管）屬於系爭房屋專有部分內使用之管線，各有其專屬功能，為依建築法規合法設置之管線，屬於每一層每一戶建物必須配置之設備。至附圖中污廢水排水管（6號管），雖非屬系爭房屋專有部分內使用之管線，惟已於系爭平面圖清楚標示告知，亦於系爭現況確認書項次 16「備註說明」記載「A04F22...該樓屋之室內部分平頂上方設有廁所污廢水明管配置，管路行經區域已由賣方施作完成天花板工程（各戶位置如附圖圖示）」，原告在圖上簽名用印，作為知悉其配置之意思表示。另本判決附圖一中機房基礎台排水管線（7號管），屬於上方機房設備機械運行，產成冷凝水排放功能所設置，固亦非屬系爭房屋專有部分內使用之管線，但系爭現況確認書第17點已明白告知「本棟建物有依法設置之中繼幫浦機械室或水箱...位於第23層」，可見原告知悉系爭房屋之上方存在中繼設備。另否認原告主張之有感震動及噪音超過容許範圍。　㈢原告所指存在於系爭房屋重大瑕疵之管線，為被告依建築法規上合理之規劃設計安裝，被告於銷售時已告知原告此情事，原告並未陷於錯誤，亦未受被告之詐欺，無從依民法第88 條第2項或同法第92條第1項規定撤銷意思表示請求返還已給付之價金及利息。退步言之，原告於契約成立時已知其情事，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保責任，原告無從依民法第359條解除契約請求返還價金或減少價金。又系爭房屋不存在物之瑕疵，更未造成不完成給付之狀態，原告亦無從依民法第227條、第226條、第256條解除契約請求返還價金、減少價金或請求損害賠償。　㈣聲明為：　　1.原告之訴駁回。　　2.如受不利判決，願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，下列事項為兩造所不爭執（見本院卷一第12、133、3 06頁）：　㈠兩造簽訂系爭契約，原告以3377萬元向被告購買系爭房地，已付清價金，系爭房屋於110年1月28日交付原告。　㈡本判決附圖一1、2、3、4、5、7號管之設置符合建築法規，但並未於系爭契約圖示中特別標示。　㈢本判決附圖一6號管之設置符合建築法規。　㈣系爭房屋之正上方如有空調設備會影響房屋的聲音，應告知買受人。　㈤中繼幫浦機械室在系爭房屋正上方，應告知買受人。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。查：　　1.本判決附圖一6號管是否符合兩造間之約定（即系爭現況確認書），經送臺北市建築師公會鑑定結果略以：兩造契約第23頁第16點已備註說明「該樓層之室內部分平頂上方設有廁所污、廢水明管配置管路行經區域」，但兩造契約之附件三建物現況確認書第23頁含浮貼頁，未完全依照「實際情況」表示「公共廁所設備（包括：馬桶、小便斗、洗手檯排水位置、地板落水頭）」所銜接之管線及其通氣管（附圖02【即本判決附圖二-1】：鑑定標的物契約p23 附件原圖）。另第6號管線現況之圖示如附圖所示（附圖0 3-1【即本判決附圖二-2】、附圖03-2【即本判決附圖二- 3】）（見系爭鑑定報告第10頁）。堪認被告所辯本判決附圖一6號管線，縱設置符合建築法規，然與系爭契約中系爭現況確認書所附系爭平面圖所標示之上層廁所污廢水管、通氣管之位置並不相符。再對照本判決附圖二-1、附圖二-2、附圖二-3，可見系爭平面圖所標示之上層廁所污廢水管線，與實際現存之該等管線，其數量、位置、密集程度均有相當差距。　　2.被告另辯以本判決附圖一7號管為系爭現況確認書第17點已明白告知之範圍，經送臺北市建築師公會鑑定結果略以：系爭房屋上方樓板下方之明管，為原告購買範圍正上方，除廁所外之上層其他部分較大面積範圍所屬之中央空調系統之排氣機房B（包含購買戶當層使用之空調室內機管線(該戶範圍上方)，以及空調設備銜接其他戶空調室內機之公共管線(⑥A區23F冰水管配置圖(附件七圖⑥))與空調設備搭配之排水管線(該戶範圍上方)(⑦A區23F排水設備圖( 附件七圖⑦)內容。另設有消防灑水管線。依兩造契約之附件三建物現況確認書第23頁(含浮貼頁)及契約其他條文均未標示「購買戶當層上方」設置之中央空調系統之排氣機房B，亦未標註說明中央空調系統之排氣機房B所包含購買戶當層使用之空調室內機管線(該戶範圍上方)，以及空調設備銜接其他戶空調室內機之銜接公共管線與空調設備搭配之排水管線。...依兩造契約書第9頁第九條之三六、必要之公共設施、設備：(五)各區中繼機房設置之消防泵浦、消防水箱、自來水水箱及台電配電室、電信室。另依契約未附且未標註說明之②23F、24F專有共用區分平面圖(附件七圖②)、⑥A區23F冰水管配置圖(附件七圖⑥)、⑦A區23F 排水設備圖(附件七圖⑦)、⑧A區23F灑水設備圖(附件七圖⑧ )該附圖標示設有「消防中間機房(含消防水箱)」，但非位在原告購買「範圍之正上方空間」。確認在原告購買「範圍之正上方空間」之「鑑定事項(三)」內容之「空調設備」未標示於「建物現況確認書」項目中，「空調設備」則與該「建物現況確認書」所載之「中繼幫浦機械室或水箱」內容不相符（見系爭鑑定報告第10、11頁）。堪認本判決附圖一7號管為系爭大樓中央空調系統相關公共銜接管線、排水管線，縱設置符合建築法規，然「空調設備」與系爭現況確認書第17點所載之「中繼幫浦機械室或水箱」內容不相符，「空調設備」未標示於系爭現況確認書項目中，被告亦不否認本判決附圖一7號管並未於系爭契約圖示中特別標示（見不爭執事項㈡），是難認系爭房屋正上方有中央空調設備及相關管線乙節為被告告知、原告知悉甚且為兩造所約定。　　3.衡以房屋作為居住、工作等長時間活動場所，依通常交易觀念，空間、視野、安寧、安全均屬重要之點，此由系爭契約中系爭現況確認書特別附上系爭平面圖，表示上層廁所污、廢水明管配置位置（見本院卷一第52頁），亦特別於第17點告知系爭大樓中繼幫浦機械室或水箱之設置樓層（見本院卷一第53頁），兩造亦不爭執系爭房屋之正上方如有空調設備會影響房屋的聲音，應告知買受人（見不爭執事項㈣），另被告官網就系爭大樓辦公與廠戶空間主打四項優點中，其一即為空間，文字上記載「層高4米1高，無廊柱超跨距彈性空間」，並檢附室內視野寬闊無樑柱天花板管線甚少之照片（見本院卷一第64-66頁、卷二第372 -374頁）等節可佐。則系爭房屋現況天花板存有與系爭契約中系爭平面圖所標示數量、位置、密集程度居有相當差距之上層廁所污廢水管、通氣管，亦存有系爭契約未標示之中央空調設備相關公共銜接管線、排水管線，系爭房屋正上方更設有契約未告知約定之中央空調系統排氣機房，顯對空間、視野（層高、天花板淨空程度）、安寧（機房之震動、噪音）、安全（公共管線滲漏或需維修）均有相當不利之影響，欠缺應具備之價值及品質，原告主張系爭房屋具有上開1、2所述之瑕疵，應屬有據。　　㈡再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。本院審酌下列幾點，認本件原告解約非顯失公平，應屬有據：　 1.系爭房屋所具前述瑕疵，影響房屋買賣中空間、視野、安寧、安全等重要之點，已如前述。觀諸系爭房屋天花板現狀（見本院卷二第90-104頁），與被告公司官網就系爭大樓主打空間、層高所檢附之室內照顯示之天花板管線情形（見本院卷一第66頁）差距甚大，不僅難謂視野寬闊，管線之密集程度已造成相當心理負擔。另系爭房屋上方之中央空調設備，不僅涉及管線，更有噪音、震動等問題，卻全未於契約中告知約定，對買受人即原告長時間於系爭房屋內活動，影響不可謂不大。遑論上述公共管線若有滲漏、破裂等問題時，原告需請求系爭大樓管理委員會處理，其程序複雜與不便，亦對原告相當不利。　　2.又依原告法定代理人所述：伊打算買系爭房屋時，有告知業務因為是要自用，伊屬意工業風，上面天花板之後會請設計師拆掉，工業風需要整個淨高高、視野寬廣，所以高度要高，所謂工業風是指沒有輕鋼架天花板，是用吊燈，法規內必備的管線裸露，淨高提高讓視野更開闊，比較沒有壓迫感。裝潢第一天即110年2月25日，設計師要拆天花板時才發現上方有這麼多管線，用LINE通知伊才趕回去看，伊當天就詢問遠雄的處長蕭先生，他回覆因為上方有機房跟管線。系爭房屋大概5分之1位置大約有10幾根污水管，還有從樓上空調機房穿過來的管線也大約10多根。伊先前承租22樓之5，因為是租的，只能被迫接受，但系爭房屋是自用的，伊有自己的裝潢風格，系爭房屋發生爭議後伊就沒有再使用，因為不符合當時期待，後來伊改去承租系爭大樓16樓之1，也採用工業風，是同一個設計師設計，16樓之1除了基本消防設施外幾乎沒有管線了（見本院卷二第9-14頁）。核與證人鍾允昊即鍾翔閎證稱：伊是室內設計裝修師，有協助原告在系爭房屋之室內設計裝修，原告說他要設計輕工業風，伊要到現場看過之後才能設計規劃，再跟業主討論後才會有進一步的報價和施作。原告之前租22樓之5，也是由伊裝修設計，當時就有開始走一點工業風的東西，因為是租的有還原的問題，只能拆局部天花板。到了系爭房屋，原告就想整個天花板拆掉走工業風，在拆除系爭房屋天花板前，伊和原告都不知道系爭房屋上方有眾多管線，是在確認圖面報價進行工程、跟管委會通報進行施工保固、進去拆之後，伊發現天花板有諸多管線，伊覺得不是正常狀況所以馬上告知原告，原告就沒有繼續施作。原告後來找另外一間房型差不多的，忘記是哪一棟的16樓，伊就修改設計，去16樓的房子把他做完， 16樓的現場也是有天花板，也是把天花板都拆除，因為也要走工業風的樣式等語（見本院卷二第15-17頁）相符。對照證人鍾允昊即鍾翔閎提出之系爭房屋估價單，製作日期為109年12月24日（見本院卷二第118-120頁），為系爭房屋交屋前；另觀以16樓之1原況（見本院卷二第106-110 頁）及裝修後之照片（見本院卷二第112-117頁），確實將原有輕鋼架天花板拆除，裸露管線、裝設軌道燈，以顯示淨高，而16樓之1之估價單（見本院卷二第122-124頁）與系爭房屋之估價單，均記載「全室輕鋼架拆除清運」，電器設備配線工程細目幾乎相符（除16樓之1無冷氣室內送風機開關移位配管配線），燈具工程均係軌道燈系統等情，可認原告前述應堪採信。原告於承租22樓之5多年後，買受系爭房屋欲做符合自己心意風格之使用，卻因上述瑕疵影響視野、淨高，致無法達成，可認上述瑕疵確實嚴重影響原告對於系爭房屋之利用。　　3.復審諸被告為規模甚大之不動產開發租售業者，對不動產交易應甚為熟稔，對於設備層下方房屋相較其他房屋所受之影響（管線、噪音、震動）不可能不知，自有能力及義務應於買賣時明確告知買受人，並具體約定於契約中。且本件被告對系爭房屋之狀況最為了解，亦不否認與原告買賣系爭房屋時，系爭房屋內裝設有輕鋼架天花板，原告非得輕易知悉輕鋼架天花板上之管線情形，惟被告於官網主打層高及視野之情形下，就位處設備層下方之系爭房屋面臨之特別情狀，仍未向原告告知及約定，使原告租屋多年後買受屬於自己所有之系爭房屋，卻不僅無法做符合其心意之使用，活動於其內時尚受有前述空間、視野、安寧、安全之不利益，而此等不利益，非僅原告於持有系爭房屋時所需面對，其嗣後欲轉手他人時，亦會面臨轉手之困難，此卻均係可歸責被告所致，如僅許原告減少價金，實無法衡平原告所受之不利益。反之，被告為規模甚大之不動產開發租售業者，資金雄厚，其開發出售之不動產甚多，若許原告解除契約，被告再另為銷售，於確切告知系爭房屋特別情狀使買受人了解後，縱使因此價金較為減少，對被告而言，亦屬應然，不利益尚非甚鉅，況本件係可歸責被告所致，已如前述，許原告解除契約應非顯失公平。　　4.綜合上情，本院審酌雙方損害結果，認原告解約非顯失公平，原告主張依民法第359條規定解除契約，為有理由。　㈣復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則原告依民法第179條、第259條第2款規定，請求被告返還已收價金3377萬元，及自受領時即110年1月28日（此為兩造所不爭執，見本院卷二第379頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。五、綜上所述，原告先位聲明依民法第179條、第259條第2款規定，請求被告給付3377萬元，及自110年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告先位之訴其餘請求權基礎，因係請求擇一為有利之判決，爰不加以贅述。另原告先位之訴既經准許，其備位之訴所為請求有無理由，即無庸審斷，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。八、據上論結，原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　謝佳純以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芝箖

2025-03-11

SLDV-110-重訴-283-20250311-1