解除契約等

臺灣士林地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　110年度重訴字第283號 原 告 日熙防災股份有限公司 設新北市○○區○○○路0段00號00樓 之0 法定代理人 黃鴻勛 訴訟代理人 李仁豪律師 陳盈潔律師 被 告 遠雄建設事業股份有限公司 遠雄國際投資股份有限公司 上 二 人 法定代理人 趙文嘉 共 同 訴訟代理人 蘇弘志律師 上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月18日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣參仟參佰柒拾柒萬元，及自民國一百一十 年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹仟壹佰參拾萬元現金或同額之金 融機構無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，得假執行。但被告 如以新臺幣參仟參佰柒拾柒萬元現金或同額之金融機構無記名可 轉讓定期存單為原告供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，先位主張解除撤銷兩造間買賣契約，請求被告返還已受領之買賣價金新臺幣（下同）3377萬元本息，備位請求被告給付減少價金30萬元本息，聲明為：一、先位聲明：被告應給付原告3377萬元，及自受領時即民國110年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；二、備位聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第11頁）；嗣於本院審理中，將備位請求減少價金之金額變更為205萬9970元，並追加第二備位請求回復原狀，聲明為：一、先位聲明：被告應給付原告3377萬元，及自受領時即110年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；二、第一備位聲明：被告應給付原告205萬9970元，及其中30萬元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘175萬9970萬元自民事變更訴之聲明暨準備（六）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；三、第二備位聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號22樓之3房屋（下稱系爭房屋）如臺北市建築師公會鑑定報告（即臺北市建築師公會(112)(十七)鑑字第1958號鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告）附圖03-1所示紅色線段即該鑑定報告附件一03所示第6號管線之污廢水管及通氣管移除，並回復至該鑑定報告附圖02之狀態。㈡被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附件一03所示第7號管線移除（見本院卷二第380頁）。核原告變更減少價金之金額，屬擴張應受判決事項之聲明，另追加第二備位請求回復原狀，係基於兩造間同一買賣契約之基礎事實，均與前開規定相符，應予准許，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　㈠原告委託訴外人遠雄房地產發展股份有限公司（下稱遠雄房 地產公司）向被告購買系爭房屋及所座落之土地（房屋及土地合稱為系爭房地），兩造於109年10月6日簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為3377萬元，原告業已付清價金，系爭房屋於110年1月28日交付原告。 　㈡系爭房屋屬「遠雄U-TOWN」建案之一部，被告於「遠雄U-TOW N」官網保證該建案之辦公空間所具備特質有：「上方樓板下側只有極小管徑之消防灑水管」照片及「層高4米1高，傳遞出豁達格局」文字。然被告於出售系爭房屋予原告前，為隱藏系爭房屋不具備上開保證之特質，反而有「上方樓板下側布滿大小管徑之各式各樣明管」情形，遂於明管之下側故意全面加裝天花板，導致任何買方均無從藉由目視主動察知上情。被告出售系爭房屋予原告時，延續上開故意，刻意未告知系爭房屋有「上方樓板與被告故意加裝天花板間布滿大小管徑之各式各樣明管」、「常有明顯有感震動及噪音」、「系爭房屋所處大樓（下稱系爭大樓）之『空調機械』相關設施及設備位於系爭房屋之『正』上方」等情；且被告固於系爭契約附件3之建物現況確認書（下稱系爭現況確認書）所附「A4貳拾貳層平面圖」（下稱系爭平面圖）標示上層「廁所」污、廢水明管配置位置，然實際管線與系爭平面圖有落差，不但包括非屬系爭房屋專有部分使用之污、廢水排水管，更有非屬系爭房屋專有部分使用之機房基礎台排水管線；又被告雖亦於系爭現況確認書項次17指明「本棟建物有依法設置之『中繼幫浦機械室』或『水箱』，位於第14、23層」，然被告故意不告知系爭大樓機房位於系爭房屋「正」上方，且機房內不僅有「中繼幫浦機械室」或「水箱」，尚有為數更多、體積更大之「空調機械」相關設施及設備；遑論被告故意不告知因此足以產生系爭房屋之明顯有感震動及噪音；致原告陷於錯誤，誤認系爭房屋應無上開各式各樣明管，且系爭房屋「正」上方無「空調機械」相關設施及設備，應無明顯有感震動及噪音，而為簽約購買。 　㈢嗣原告為裝潢系爭房屋，拆除由被告故意加裝之全部天花板 後，始發現天花板上側及上方樓板下側間，竟然布滿大小管徑之各式各樣明管；且原告另發現系爭房屋「常有明顯有感之震動及噪音」、「系爭大樓『空調機械』相關設施及設備位於系爭房屋之『正』上方」等情。系爭房屋顯有上開重大瑕疵，原告先位主張依民法第88條第1、2項、第92條第1項、第359條、第226條、第227條、第256條規定，撤銷及解除購買系爭房地之意思表示，並依民法第179條、第182條第2項、第259條第1項第1、2款規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告返還已受領之3377萬元及自受領時即110年1月28日起算之法定遲延利息。如認原告撤銷購買系爭房地意思表示或解除系爭契約均無理由，則第一備位主張依民法第359條、第179條、第226條、第227條規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告返還減少之買賣價金205萬9970元及其法定遲延利息。又如認原告上開請求均無理由，則第二備位主張依民法360條後段、第227條第1項、第767條第1項中段規定（請求擇一為勝訴判決），請求被告將非屬系爭平面圖內容之污廢水管、通氣管及 被告未告知之中央空調系統相關管線移除。 　㈣聲明為： 　　1.先位聲明： 　　　①被告應給付原告3377萬元，及自受領時即110年1月28日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 　　　②願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔 　　　　保，請准宣告假執行。 　　2.第一備位聲明： 　　　①被告應給付原告205萬9970元，及其中30萬元自起訴狀繕 本送達翌日起、其餘175萬9970萬元自民事變更訴之聲 明暨準備（六）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。 　　　②願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔 　　　　保，請准宣告假執行。 　　3.第二備位聲明： 　　　①被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附圖03-1所示紅色線 段即該鑑定報告附件一03所示第6號管線之污廢水管及 通氣管移除，並回復至該鑑定報告附圖02之狀態。 　　　②被告應將系爭房屋如系爭鑑定報告附件一03所示第7號管 線移除。 　　　③願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔 　　　　保，請准宣告假執行。 二、被告則以下列情詞置辯： 　㈠原告在買受系爭房屋前，曾承租同樓層緊鄰系爭房屋旁之建 物（22樓之5）超過2年以上，對於該樓層之狀況知之甚詳。又簽署系爭契約前，被告委託遠雄房地產公司銷售人員陪同原告兩次進入系爭房屋內。且原告就系爭契約審閱了19天，對於契約內明白之約定、系爭房屋之現況無法諉為不知。 　㈡系爭房屋天花板與上方樓板間之管線情形如本判決附圖一， 其中新鮮風外氣引進管（1號管）、空調冰水管（2號管）、空調送風機排水管（3號管）、戶內消防灑水分支管（4號管）、室內排煙風管（5號管）屬於系爭房屋專有部分內使用之管線，各有其專屬功能，為依建築法規合法設置之管線，屬於每一層每一戶建物必須配置之設備。至附圖中污廢水排水管（6號管），雖非屬系爭房屋專有部分內使用之管線，惟已於系爭平面圖清楚標示告知，亦於系爭現況確認書項次16「備註說明」記載「A04F22...該樓屋之室內部分平頂上方設有廁所污廢水明管配置，管路行經區域已由賣方施作完成天花板工程（各戶位置如附圖圖示）」，原告在圖上簽名用印，作為知悉其配置之意思表示。另本判決附圖一中機房基礎台排水管線（7號管），屬於上方機房設備機械運行，產成冷凝水排放功能所設置，固亦非屬系爭房屋專有部分內使用之管線，但系爭現況確認書第17點已明白告知「本棟建物有依法設置之中繼幫浦機械室或水箱...位於第23層」，可見原告知悉系爭房屋之上方存在中繼設備。另否認原告主張之有感震動及噪音超過容許範圍。 　㈢原告所指存在於系爭房屋重大瑕疵之管線，為被告依建築法 規上合理之規劃設計安裝，被告於銷售時已告知原告此情事，原告並未陷於錯誤，亦未受被告之詐欺，無從依民法第88條第2項或同法第92條第1項規定撤銷意思表示請求返還已給付之價金及利息。退步言之，原告於契約成立時已知其情事，依民法第355條第1項規定，被告不負擔保責任，原告無從依民法第359條解除契約請求返還價金或減少價金。又系爭房屋不存在物之瑕疵，更未造成不完成給付之狀態，原告亦無從依民法第227條、第226條、第256條解除契約請求返還價金、減少價金或請求損害賠償。 　㈣聲明為： 　　1.原告之訴駁回。 　　2.如受不利判決，願以現金或同額之金融機構無記名可轉讓 定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。 三、經查，下列事項為兩造所不爭執（見本院卷一第12、133、3 06頁）： 　㈠兩造簽訂系爭契約，原告以3377萬元向被告購買系爭房地， 已付清價金，系爭房屋於110年1月28日交付原告。 　㈡本判決附圖一1、2、3、4、5、7號管之設置符合建築法規， 但並未於系爭契約圖示中特別標示。 　㈢本判決附圖一6號管之設置符合建築法規。 　㈣系爭房屋之正上方如有空調設備會影響房屋的聲音，應告知 買受人。 　㈤中繼幫浦機械室在系爭房屋正上方，應告知買受人。 四、本院之判斷： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。查： 　　1.本判決附圖一6號管是否符合兩造間之約定（即系爭現況 確認書），經送臺北市建築師公會鑑定結果略以：兩造契約第23頁第16點已備註說明「該樓層之室內部分平頂上方設有廁所污、廢水明管配置管路行經區域」，但兩造契約之附件三建物現況確認書第23頁含浮貼頁，未完全依照「實際情況」表示「公共廁所設備（包括：馬桶、小便斗、洗手檯排水位置、地板落水頭）」所銜接之管線及其通氣管（附圖02【即本判決附圖二-1】：鑑定標的物契約p23附件原圖）。另第6號管線現況之圖示如附圖所示（附圖03-1【即本判決附圖二-2】、附圖03-2【即本判決附圖二-3】）（見系爭鑑定報告第10頁）。堪認被告所辯本判決附圖一6號管線，縱設置符合建築法規，然與系爭契約中系爭現況確認書所附系爭平面圖所標示之上層廁所污廢水管、通氣管之位置並不相符。再對照本判決附圖二-1、附圖二-2、附圖二-3，可見系爭平面圖所標示之上層廁所污廢水管線，與實際現存之該等管線，其數量、位置、密集程度均有相當差距。 　　2.被告另辯以本判決附圖一7號管為系爭現況確認書第17點 已明白告知之範圍，經送臺北市建築師公會鑑定結果略以：系爭房屋上方樓板下方之明管，為原告購買範圍正上方，除廁所外之上層其他部分較大面積範圍所屬之中央空調系統之排氣機房B（包含購買戶當層使用之空調室內機管線(該戶範圍上方)，以及空調設備銜接其他戶空調室內機之公共管線(⑥A區23F冰水管配置圖(附件七圖⑥))與空調設備搭配之排水管線(該戶範圍上方)(⑦A區23F排水設備圖(附件七圖⑦)內容。另設有消防灑水管線。依兩造契約之附件三建物現況確認書第23頁(含浮貼頁)及契約其他條文均未標示「購買戶當層上方」設置之中央空調系統之排氣機房B，亦未標註說明中央空調系統之排氣機房B所包含購買戶當層使用之空調室內機管線(該戶範圍上方)，以及空調設備銜接其他戶空調室內機之銜接公共管線與空調設備搭配之排水管線。...依兩造契約書第9頁第九條之三六、必要之公共設施、設備：(五)各區中繼機房設置之消防泵浦、消防水箱、自來水水箱及台電配電室、電信室。另依契約未附且未標註說明之②23F、24F專有共用區分平面圖(附件七圖②)、⑥A區23F冰水管配置圖(附件七圖⑥)、⑦A區23F排水設備圖(附件七圖⑦)、⑧A區23F灑水設備圖(附件七圖⑧)該附圖標示設有「消防中間機房(含消防水箱)」，但非位在原告購買「範圍之正上方空間」。確認在原告購買「範圍之正上方空間」之「鑑定事項(三)」內容之「空調設備」未標示於「建物現況確認書」項目中，「空調設備」則與該「建物現況確認書」所載之「中繼幫浦機械室或水箱」內容不相符（見系爭鑑定報告第10、11頁）。堪認本判決附圖一7號管為系爭大樓中央空調系統相關公共銜接管線、排水管線，縱設置符合建築法規，然「空調設備」與系爭現況確認書第17點所載之「中繼幫浦機械室或水箱」內容不相符，「空調設備」未標示於系爭現況確認書項目中，被告亦不否認本判決附圖一7號管並未於系爭契約圖示中特別標示（見不爭執事項㈡），是難認系爭房屋正上方有中央空調設備及相關管線乙節為被告告知、原告知悉甚且為兩造所約定。 　　3.衡以房屋作為居住、工作等長時間活動場所，依通常交易 觀念，空間、視野、安寧、安全均屬重要之點，此由系爭契約中系爭現況確認書特別附上系爭平面圖，表示上層廁所污、廢水明管配置位置（見本院卷一第52頁），亦特別於第17點告知系爭大樓中繼幫浦機械室或水箱之設置樓層（見本院卷一第53頁），兩造亦不爭執系爭房屋之正上方如有空調設備會影響房屋的聲音，應告知買受人（見不爭執事項㈣），另被告官網就系爭大樓辦公與廠戶空間主打四項優點中，其一即為空間，文字上記載「層高4米1高，無廊柱超跨距彈性空間」，並檢附室內視野寬闊無樑柱天花板管線甚少之照片（見本院卷一第64-66頁、卷二第372-374頁）等節可佐。則系爭房屋現況天花板存有與系爭契約中系爭平面圖所標示數量、位置、密集程度居有相當差距之上層廁所污廢水管、通氣管，亦存有系爭契約未標示之中央空調設備相關公共銜接管線、排水管線，系爭房屋正上方更設有契約未告知約定之中央空調系統排氣機房，顯對空間、視野（層高、天花板淨空程度）、安寧（機房之震動、噪音）、安全（公共管線滲漏或需維修）均有相當不利之影響，欠缺應具備之價值及品質，原告主張系爭房屋具有上開1、2所述之瑕疵，應屬有據。 　㈡再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。本院審酌下列幾點，認本件原告解約非顯失公平，應屬有據： 　 1.系爭房屋所具前述瑕疵，影響房屋買賣中空間、視野、安 寧、安全等重要之點，已如前述。觀諸系爭房屋天花板現狀（見本院卷二第90-104頁），與被告公司官網就系爭大樓主打空間、層高所檢附之室內照顯示之天花板管線情形（見本院卷一第66頁）差距甚大，不僅難謂視野寬闊，管線之密集程度已造成相當心理負擔。另系爭房屋上方之中央空調設備，不僅涉及管線，更有噪音、震動等問題，卻全未於契約中告知約定，對買受人即原告長時間於系爭房屋內活動，影響不可謂不大。遑論上述公共管線若有滲漏、破裂等問題時，原告需請求系爭大樓管理委員會處理，其程序複雜與不便，亦對原告相當不利。 　　2.又依原告法定代理人所述：伊打算買系爭房屋時，有告知 業務因為是要自用，伊屬意工業風，上面天花板之後會請設計師拆掉，工業風需要整個淨高高、視野寬廣，所以高度要高，所謂工業風是指沒有輕鋼架天花板，是用吊燈，法規內必備的管線裸露，淨高提高讓視野更開闊，比較沒有壓迫感。裝潢第一天即110年2月25日，設計師要拆天花板時才發現上方有這麼多管線，用LINE通知伊才趕回去看，伊當天就詢問遠雄的處長蕭先生，他回覆因為上方有機房跟管線。系爭房屋大概5分之1位置大約有10幾根污水管，還有從樓上空調機房穿過來的管線也大約10多根。伊先前承租22樓之5，因為是租的，只能被迫接受，但系爭房屋是自用的，伊有自己的裝潢風格，系爭房屋發生爭議後伊就沒有再使用，因為不符合當時期待，後來伊改去承租系爭大樓16樓之1，也採用工業風，是同一個設計師設計，16樓之1除了基本消防設施外幾乎沒有管線了（見本院卷二第9-14頁）。核與證人鍾允昊即鍾翔閎證稱：伊是室內設計裝修師，有協助原告在系爭房屋之室內設計裝修，原告說他要設計輕工業風，伊要到現場看過之後才能設計規劃，再跟業主討論後才會有進一步的報價和施作。原告之前租22樓之5，也是由伊裝修設計，當時就有開始走一點工業風的東西，因為是租的有還原的問題，只能拆局部天花板。到了系爭房屋，原告就想整個天花板拆掉走工業風，在拆除系爭房屋天花板前，伊和原告都不知道系爭房屋上方有眾多管線，是在確認圖面報價進行工程、跟管委會通報進行施工保固、進去拆之後，伊發現天花板有諸多管線，伊覺得不是正常狀況所以馬上告知原告，原告就沒有繼續施作。原告後來找另外一間房型差不多的，忘記是哪一棟的16樓，伊就修改設計，去16樓的房子把他做完，16樓的現場也是有天花板，也是把天花板都拆除，因為也要走工業風的樣式等語（見本院卷二第15-17頁）相符。對照證人鍾允昊即鍾翔閎提出之系爭房屋估價單，製作日期為109年12月24日（見本院卷二第118-120頁），為系爭房屋交屋前；另觀以16樓之1原況（見本院卷二第106-110頁）及裝修後之照片（見本院卷二第112-117頁），確實將原有輕鋼架天花板拆除，裸露管線、裝設軌道燈，以顯示淨高，而16樓之1之估價單（見本院卷二第122-124頁）與系爭房屋之估價單，均記載「全室輕鋼架拆除清運」，電器設備配線工程細目幾乎相符（除16樓之1無冷氣室內送風機開關移位配管配線），燈具工程均係軌道燈系統等情，可認原告前述應堪採信。原告於承租22樓之5多年後，買受系爭房屋欲做符合自己心意風格之使用，卻因上述瑕疵影響視野、淨高，致無法達成，可認上述瑕疵確實嚴重影響原告對於系爭房屋之利用。 　　3.復審諸被告為規模甚大之不動產開發租售業者，對不動產 交易應甚為熟稔，對於設備層下方房屋相較其他房屋所受之影響（管線、噪音、震動）不可能不知，自有能力及義務應於買賣時明確告知買受人，並具體約定於契約中。且本件被告對系爭房屋之狀況最為了解，亦不否認與原告買賣系爭房屋時，系爭房屋內裝設有輕鋼架天花板，原告非得輕易知悉輕鋼架天花板上之管線情形，惟被告於官網主打層高及視野之情形下，就位處設備層下方之系爭房屋面臨之特別情狀，仍未向原告告知及約定，使原告租屋多年後買受屬於自己所有之系爭房屋，卻不僅無法做符合其心意之使用，活動於其內時尚受有前述空間、視野、安寧、安全之不利益，而此等不利益，非僅原告於持有系爭房屋時所需面對，其嗣後欲轉手他人時，亦會面臨轉手之困難，此卻均係可歸責被告所致，如僅許原告減少價金，實無法衡平原告所受之不利益。反之，被告為規模甚大之不動產開發租售業者，資金雄厚，其開發出售之不動產甚多，若許原告解除契約，被告再另為銷售，於確切告知系爭房屋特別情狀使買受人了解後，縱使因此價金較為減少，對被告而言，亦屬應然，不利益尚非甚鉅，況本件係可歸責被告所致，已如前述，許原告解除契約應非顯失公平。 　　4.綜合上情，本院審酌雙方損害結果，認原告解約非顯失公 平，原告主張依民法第359條規定解除契約，為有理由。 　㈣復按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則原告依民法第179條、第259條第2款規定，請求被告返還已收價金3377萬元，及自受領時即110年1月28日（此為兩造所不爭執，見本院卷二第379頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據。 五、綜上所述，原告先位聲明依民法第179條、第259條第2款規 定，請求被告給付3377萬元，及自110年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告先位之訴其餘請求權基礎，因係請求擇一為有利之判決，爰不加以贅述。另原告先位之訴既經准許，其備位之訴所為請求有無理由，即無庸審斷，併此敘明。 六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核於 法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。 八、據上論結，原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　謝佳純 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芝箖