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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1194號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師被告吳綺妮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣133,130元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔73％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣133,130元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）111,6 22元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告180,977元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第33、75頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金5,700元，並應於每月15日前完成繳納，又租金自112年5月起調降為3,600元。　㈡被告自111年7月起即未繳納房屋租金，故原告於同年12月15 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼226號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年5月31日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年7月1日起至112年5月31日止之租金60,600元、逾期繳納租金之違約金6,905元，暨自112 年6月1日起至113年5月15日止相當於租金之不當得利41,342 元，及逾期遷讓房屋之違約金41,342元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用31,155元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計10,043元、磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，於扣除保證金11,400元後，被告尚須給付原告30, 788元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第10至22頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年7月起即未繳納租金，迄至112年5月31 日系爭租約終止時，計積欠租金60,600元【計算式：5,700 元×10月＋3,600元（租金自112年5月起調降為3,600元）＝60, 600元】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金60,600元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年5月31日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年6月1日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利 41,342元【計算式：3,600元×（11＋×15/31）＝41,342元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及鑰匙補發費、清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔費用31,155元，且被告尚積欠磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，及113年5月15日前之水費834元、電費4,119元、瓦斯費5,090元未繳納，以上合計4 2,188元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、承泰鎖印店免用發票收據、良福公寓大廈管理維護股份有限公司報價單、龍門洗衣報價單等件為證（本院卷第43至57頁）。然磁扣費用600元之部分，原告並未提出任何證據證明其已支出上開費用，本院就此部分無從為有利原告之認定，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金11,400元後，請求被告給付30,188元（計算式：31,155元＋390元＋834元＋4,119元＋5,090元－11,400元＝30 ,188元），逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金6,905元；暨依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金41,342元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付133,130元（計算式：60,600元＋41,342元＋30,188元＋ 1,000元＝133,130元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1194-20250319-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2949號原告嚴若慈訴訟代理人林三元律師被告蘇顯鐿即蘇鈺富訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼為臺中市○區○○里○鄰○○路○○○巷○弄 ○號之房屋騰空並遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；如被告願以新臺幣壹拾伍萬伍仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實與理由ㄧ、原告主張：　㈠原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路00巷0弄00號之房屋　　(下稱系爭房屋)前為其母所有，於民國99年7月22日出租予被告，租期自99年8月1日至101年7月31日止，嗣經租期屆滿後，並無訂立續約，被告仍按時給付租金，後原告之母於10 5年11月1日將系爭房屋以買賣名義登記給原告，原告又繼續收取被告給付之租金，上開租賃契約變為不定期租賃契約。　㈡系爭房屋於62年間始興建，因屬老舊建物，且符合都市危險　　及老舊建築物加速重建條例(下稱系爭條例)之申請要件，原告欲配合系爭條例規定拆除重建，並已請建築師規劃申請，並自112年11月起多次寄發存證信函，欲終止系爭房屋租約，惟均遭被告拒絕，認與終止不定期租賃關係要件未符，原告無奈，方提起本件訴訟，爰依民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，終止與被告不定期租賃關係，並請被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。　㈢並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　　　二、被告則以：　　　　㈠系爭房屋雖興建已逾50年，惟外觀及屋內狀態均無材質損壞　　、建物安全瀕危之情事，亦無潛在之危險，被告仍安居其中，並無不適於居住之情形。　㈡如出租人欲依土地法第100條收回重新建築為理由終止系爭租約，應以客觀標準認為有必要之正當理由者為限，而所謂正當性、必要性之認定，應以出租人著手實施重建而非托諸於空洞計畫，原告雖有透過建築師向臺中市政府都市發展局( 下稱都發局)提出危老重建計畫書，惟係於本件訴訟起訴後5 個月方提出重建計畫，則原告是否為真實重建或因欲收回系爭房屋而配合作業規定，頗有疑義。　㈢我國於106年12月27日制定公布「租賃住宅市場發展及管理　　條例」，參考第3條立法理由，只要是住宅供出租居住者，應依特別法優於普通法優先適用此條例，而依上開條例規定，原告必須在終止前3個月向被告提出主管建築機關核發之拆除執照，此才為必要性之要件，而原告並未為之，對被告實有不公，亦與條例規定未符，不得終止系爭租約等語置辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　　　三、本院之判斷：　　　　　　　　　　㈠系爭租約原係原告之母王淑卿與被告簽立，後於105年間，　　王淑卿以買賣為理由，將系爭房屋事實上處分權出售予原告，依買賣不破租賃之原則，原告繼受其母之權利繼續收取被告之租金，則不定期租賃契約存在於兩造間，為兩造所不爭執，原告適格。　㈡原告上開主張，業據其提出系爭租賃契約、臺中市都市發展　　局函、存證信函、被告答覆之存證信函、系爭房屋稅籍證明書、臺中市為老房屋重建申請手冊、建築師受委任建議書、建築執照申請書、都發局補正通知書、初核意見書等件附卷可稽。被告固不否認系爭房屋租賃為不定期租賃，惟認原告申請危老住宅重建僅為藉口，而以上情置辯。　㈢按土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。本件依第一審囑託台灣省建築師公會鑑定結果以觀，系爭房屋(即如原判決附圖Ａ、Ｃ所示建物)之結構為鋼架有牆及木造混合式房屋，木造部分年代久遠，鋼鐵柱結構系統不完全合理，建議適度補強不合理部分，以維持生命財產安全云云。既云建造年久，有待補強，以維持生命財產安全，則系爭房屋是否無收回重新建築之必要，已滋疑義(最高法院83年度台上字第16號、80年度台上字第212號、79年度台上字第2721號裁判意旨足資參照)；出租人收回出租房屋重新建築時，如建物之價值與土地利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列(最高法院70年度台上字第4059號、70年度台上字第3173號、64年度台上字第1387號、60年度台上字第3027 號裁判意旨足參)。本院依實證法之原則，參考多件最高法院自60年起迄今案例，其對於不定期租賃得終止之原因，尤其是重新建築之事項，基於「所有權絕對」、「所有權人處分所有物之權能」、「衡平」等原則，認所有權人欲拆除老舊建築而重新建築宜居之建物，固然不能將必要性排除，但是亦非依承租人主觀性認為建物尚堪居住，即將其重建必要性排除；另最高法院著重在經濟價值之利用與相當性，其謂在寸土寸金之都會型土地價值甚高，而老舊之房屋租金就是因為房屋老舊而相當低廉，與日益升值之土地高價值顯不相當，如能將老舊房屋重建，俾使其房價與土地價值相當，則對於經濟之發展有相當大之助力，對於城市形象亦添益彩，故由最高法院歷年裁判意旨，對於土地法第100條第1款「出租人收回自住或重新建築時」之要件審查，咸採較寬鬆之審查基準，先予說明。　㈣被告辯稱：原告於113年5月15日提起本件訴訟，遲至同年10 月18日始透過建築師向都發局提出危老重建計畫書並申請准許重建，足見原告上開行為僅係收回系爭房屋藉口云云。經查：「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於112年12月6 日修正公布實施，其中對於「重建標準」、「重建補助」、「稅捐減免」、「容積率獎勵」、「建蔽率及高度放寬」等事宜，對所有權人均更有利益，目的係在獎勵危老建築重新興建，減少居住之危險，另方面當然要改變市容，使都市宜居「名實相符」，而原告於112年12月11日即著手辦理系爭房屋之重建工程，此有都發局函件在卷可憑(見本院卷第33 頁至第35頁)；嗣原告又以上開理由，於112年12月12日以存證信函通知被告系爭房屋重建之事實，欲終止系爭租賃契約，而遭被告拒絕，但原告依系爭條例，向都發局逐項進行申請，而於113年10月14日依系爭條例第3條第4項：「第一項第二款、第三款結構安全性能評估，由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理。」之規定，委託財團法人聯合營建發展基金會進行老舊建築物結構安全性能評估，經評估安全性未達最低等級(危險度總分數危60. 2分，安全性低於甲、乙級)，此有評估報告附卷可憑(見本院卷第153頁至第154頁)，且為建築師持以向都發局申請重建之憑據；被告雖辯稱：上開機構顯非中央評定之機構等語，惟該會鑑定報告及鑑定結論經送臺中市政府，都發局並未以上開理由否准原告之申請案，而係以再補正圖說、汙水下水道套繪函、欠缺照片等理由請原告補正(見本院卷第211頁 )。而由原告於113年10月18日委任建築師將執建計畫書及相關資料向都發局申請危老建築物重建，現由臺中市政府初審後請建築師補件中(見本院卷第213頁)。本院認原告主張系爭房屋興建完成已逾50年，申請拆除重建乙事，自112年12 月11日開始，即進行一系列之前置作業直至申請遞件經都發局審核，均一以貫之，且委任建築師辦理住宅重建所費不貲，原告實無必要以「重建」藉口而終止與被告之租賃關係，倘原告果有以重建為藉口而塑造系爭建物是危老建物應予重建之假象，而主要目的係終止與被告租賃關係收回系爭房屋，一方面恐罹刑章，另一方面更難終止系爭房屋租賃關係，且須負擔對被告損害賠償之責，如此之三方詐欺行為，實與經驗法則有違，難認原告會做出如此損人不利己之舉。是被告上開所辯，委無足採。　㈤被告復辯稱：依「租賃住宅市場發展及管理條例施行細則第2 條：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主管建築機關核發之拆除執照。二、屬建築法第七十八條但書規定得免請領拆除執照之證明文件。」之規定，除非有建築法第78條但書：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」之情形，否則應向被告出示拆除系爭建物執照，且此規定為特別法，具有優於法律(土地法、民法)適用之效力，原告未為，不應准許其終止系爭租約云云。次查：　⒈租賃住宅市場發展及管理條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例均為法規命令，有其不同之立法目的，而租賃住宅市場發展及管理條例【施行細則】第2條需拆除證明之規定，絕非土地法、民法之特別規定，而有優於民法、土地法之效力，此為法位階性之通識，被告上開提出臺中高分院判決部分理由，未了解其案情背景，斷章取義，容有誤會。　⒉而依建築法第79條：「申請拆除執照應備具申請書，並檢附建築物之權利證明文件或其他合法證明。」、第80條：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自收到前條書件之日起五日內審查完竣，合於規定者，發給拆除執照；不合者，予以駁回。」之規定，原告經都發局核准老舊房屋重建發給建築執照時，此所謂「建築執照」即為上開建築法之權利證明文件，再持建築執照依上開規定申請舊有房屋之拆除證明，況系爭條例中並無拆除證明之申請流程，自應回歸建築法而適用建築法之相關規定，自不待言。　　　　　　⒊因老舊房屋重建，而屋主欲終止租賃關係之審查，向採較寬　　鬆之審查標準，前已述及；且本件承租人於99年起開始承租系爭房屋，迄今已逾14年，弱勢之承租方從未遭受到出租方之不當對待或騷擾，僅屋主因系爭房屋老舊而欲重建，依法規定必須終止與被告租賃關係，就公平而言，亦應有法律保障欲拆除重建之所有權人能將出租建物收回，以遂其願。而非承租人自恃因其租約已變更為不定期租賃契約，則屋主即所有權人已盡所能提出各種資料證明系爭房屋需重建時，承租人反苛刻要求提出建築執照經核准後方能取得之資料(拆除執照)，如此反而有權利濫用之虞。本院作利益衡量，被告已租用系爭房屋十幾年，現原告欲收回重建，原告已盡其舉證責任，其請求被告騰空遷讓返還房屋，應屬有據。四、綜上所述，原告依系爭條例、民法第450條第2、3項、土地法第100條第1款規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓，並返還原告，為有理由，應予准許。本件訴訟費用由被告負擔。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官　　丁兆嘉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　吳淑願

2025-03-18

TCEV-113-中簡-2949-20250318-1

訴

臺灣新北地方法院

確認租賃關係存在等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3215號原告黃威閎訴訟代理人林永頌律師章懿心律師被告國家住宅及都市更新中心法定代理人花敬群訴訟代理人詹佩珺上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，經本院於民國114 年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告前於民國109年11月16日向被告申請承租林口世大運選手村社會住宅房屋，其後選定租賃新北市○○區○○ ○路○段000號4樓之6房屋(下稱系爭社宅) ，並於109年11月3 0日簽訂系爭社宅房屋租賃契約書（下稱系爭租約）與公證書（下稱系爭公證書），約定租期自109 年12 月1日起至11 2 年11 月30日止，系爭公證書並載明承租人即原告需於期限屆滿交還系爭社宅，如不履行應逕送強制執行之旨。嗣於系爭租約存續期間之111年1月至5月間，原告因受到疫情影響業績，致欠繳111年2月至4月之租金，原告遂遞交紓困租金分期申請書，經被告同意後，原告已依約全數繳納完畢。而於系爭租約期限112年11月30日屆至前，原告父親於112年 10月20日主動詢問是否可續約遭拒，同日原告父親即撰寫意見交流表，要求被告正式行文說明不續約原因，被告則於11 2年10月27日函知原告略以：因原告111年2月至4月欠繳租金遭扣點達27點，依約扣點達15點無法再申請續約云云，拒絕原告續租申請，然依林口世大運選手村社會住宅住戶管理規則（下稱系爭住戶管理規則）第3條第1款、第7條第2項第2 款可知，承租戶無未如期繳納租金時，被告應先發函警告或勸導後始得執行扣點，另依系爭租約第15條規定，警告之意思表示應以郵寄或甲方自行投遞之方式為之，而被告於111 年4月1日、5月3日執行扣點9點、18點，有扣點程序送達不合法、計算方式不符合系爭管理規則等違誤，故原告扣點根本未達15點，且原告於112年10月20日申請續租時，應屬住宅法第4條所稱「經濟或社會弱勢身分」，符合社會住宅承租資格，自有續租之資格，原告既已於112年10月20日向被告申請續租，被告自應予同意，故兩造間就系爭社宅之租賃關係存在。詎被告竟於113 年間持系爭公證書為執行名義，以系爭租約租期屆滿為由，聲請本院民事執行處對原告為返還系爭社宅之強制執行，經本院113年司執字第144408號返還房屋等強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，然因兩造就系爭社宅有租賃關係存在，業如前述，爰依法提起本件確認之訴，並依強制執行法第14條第2項請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序等語。其聲明為：㈠確認原告與被告間就系爭社宅之租賃關係存在。㈡系爭執行事件之強制執行程序應予撤銷。二、被告辯稱：原告前於109年11月30日與被告簽訂系爭租約承租系爭社宅，依系爭住戶管理規則第3條第1款規定，承租戶未依租賃契約約定如期繳清租金經警告或勸導未經改善，得按次數進行扣點，該規則第7條3項第1款並規定，承租戶於租賃契約到期時之扣點累計達15點以上不得申請承租本社宅，因原告於租賃期間有未依期限遲延或欠繳租金情事，經被告向原告多次催繳而未完全改善，致累積扣點達27點，構成不得再申請承租社會住宅之事由。況於系爭租約到期前原告並未依系爭租約第18條第9款提出續租之申請，且於112年11 月30日系爭租約到期後，雙方迄未合意就系爭社宅訂立新租賃契約，是兩造就系爭社宅未存在租賃關係，原告主張為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。三、查，原告主張其於109年11月間向被告承租系爭社宅，並於1 09年11 月30日簽訂系爭租約書與系爭公證書，約定租期自1 09 年12 月1日起至112 年11 月30日止，系爭公證書內容載明承租人即原告需於期限屆滿交還系爭社宅，如不履行應逕送強制執行之旨。其後被告於113 年間持系爭公證書為執行名義，以系爭租約租期屆滿為由，向本院民事執行處聲請對原告強制執行返還系爭房屋，經本院以系爭執行事件受理中等事實，有原告所提系爭租約、系爭公證書在卷可稽（見本院卷第43頁至第51頁、第57頁），並為被告所不爭執，復經本院調閱系爭執行事件卷宗查核屬實，自堪信為真實。惟原告主張其於112年10月20日向被告申請續租時，仍符合社會住宅之承租資格，且於系爭租約期間遭扣點根本未達系爭住戶管理規則第7條第3項第1款所定累計達15點以上情形，自有續租資格，被告應同意原告續租之申請，故兩造間就系爭社宅應有租賃關係存在乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。四、本院之判斷：　㈠兩造間就系爭社宅之租期已於112年11月30日屆至為原告所自承，其雖主張其於112年10月20日向被告申請續租時，因仍符合社會住宅之承租資格，且未有系爭住戶管理規則第7條第3項第1款所定情形，自有續租資格，被告應同意原告續租之申請，故兩造間就系爭社宅有租賃關係存在云云，惟原告所稱其於112年10月20日有向被告申請續租乙事，無非以系爭租約期限屆至前，其父於112年10月20日主動詢問是否可續約遭拒，同日其父即撰寫意見交流表，要求被告正式行文說明不續約原因為據（見本院卷第11頁），然依系爭租約第18條第8款規定：「乙方（即承租人）於租賃期限屆滿時仍符合承租資格者，得於租賃期限屆滿三十日前，檢附規定之申請文件，以書面申請續租，屆期未申請或申請未獲核准者，其租賃關係於租賃期限屆滿時消滅」（見本院卷第48頁），可見雙方已約定續約之申請為要式行為，未完成此行為，難謂有提出申請。而觀諸被告依原告聲請提出之原告所稱係其於112年10月20日透過其父向被告表達欲續租系爭社宅意願之意見交流表，該交流表內容僅記載：「請附上不續約通知函以便因應。要求要有無法續約公文函再連同退租申請書一併辦理」（見本院卷第231頁），實難認該意見交流表為原告申請續租之書面。原告既未於租賃期限屆滿30日前提出書面申請續租，兩造間就系爭社宅之租賃關係即於112年11月30日租期屆滿時消滅，且兩造迄未就系爭社宅另訂有新租賃契約，是原告請求確認兩造就系爭社宅之租賃關係存在，洵非有據。　㈡兩造間就系爭社宅之租賃關係已因租期屆滿且未續租而不存在，業經認定如前，系爭公證書既有約定租期屆滿未交還房屋承租人逕受強制執行之旨，則被告以系爭公證書為執行名義，對原告聲請強制執行，顯無任何消滅或妨礙執行名義請求權之事由存在，是原告依強制執行法第14條第1 項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，亦屬無據。五、從而，原告請求確認兩造間就系爭社宅之租賃關係存在，並依強制執行法第14條第1 項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-03-18

PCDV-113-訴-3215-20250318-2

簡上

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第379號上訴人王苡慈訴訟代理人楊紹翊律師複代理人黃鈺棋被上訴人翔璽開發股份有限公司法定代理人何美慧訴訟代理人柯佩杏閆夢江國賢上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年5 月23日本院三重簡易庭113年度重簡字第191號第一審判決提起上訴，經本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：㈠兩造於民國111年8月25日以新北市○○區○○○道 ○段000號12樓（含B4-20車位）房屋（下稱系爭房屋）為標的簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自111年9 月10日起至112年9月9日止，嗣上訴人於租約到期前之112年 7月11日以通訊軟體與被告之代理人閆夢聯繫確認續租事宜，經閆夢於同月12日表示：「不用去重新公證、直接續租一年」、「在原有的合約直接續租即可～」等語，嗣於同年9月 18日閆夢卻突然表示：「屋主這邊回覆：如果不公證就不續約了。請在11/10以前搬走～謝謝」，故上訴人於同年11月2 日與閆夢完成系爭房屋之點交返還，閆夢並退還系爭房屋之押金。惟依民法第153條第1項規定，契約之成立不以訂立書面為必要，閆夢與上訴人於112年7月12日對話記錄中既已明確表示以原有合約直接續租一年，不須重新公證，故兩造間就系爭房屋之租賃契約確已成立，租期應自112年9月10日起至113年9月9日止（下稱新租約），閆夢卻於同年9月18日表示請上訴人於同年11月10日前搬走，應認被上訴人任意終止兩造間之新租約，依民法第263條、第260條、第226條第1項、第227條之1第1項、第195條第1項規定及系爭租約第7條第 4項約定，被上訴人應賠償上訴人因其債務不履行所受損害及違約金，請求項目如下：⒈搬離系爭房屋相關費用共36,50 7元：搬家費用15,750元、電視安裝費8,000元、寬頻設定違約費用12,575元；⒉精神慰撫金5萬元；⒊違約金55,000元。㈡另上訴人遷出系爭房屋時，閆夢要求上訴人給付5,000元作為水電費用，然嗣後並未告知上訴人實際水電費用支出金額，被上訴人持有該5,000元應無法律上之原因，爰依民法第1 79條第1項規定，請求被上訴人返還該5,000元。㈢綜上，被上訴人共應給付上訴人146,507元等語【原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴】，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人146,507元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：㈠兩造於112年7月11日開始溝通續租事宜，被上訴人於112年7月12日僅同意上訴人在提前續約之條件下，可不用公證，故上訴人應於112年9月9日系爭租約屆滿前重新簽定書面契約以延展效期，然被上訴人於112年8月8日、同年月9日、同年月25日再三詢問上訴人何時可以簽約，上訴人於同年9月9日前皆僅回覆再確定，卻未實際敲定簽約時間，遲於同年9月13日上訴人始通知被上訴人欲當日簽約，已逾系爭租約之租賃期限。㈡嗣兩造於同年9月14日開始協商是否就系爭房屋重新簽訂新租約事宜，被上訴人提出新租約應為公證且車位需掛回原本戶下所屬車位，上訴人表示不同意，因雙方對新租約內容未達成意思表示一致，被上訴人遂於同年9月22日寄送存證信函通知上訴人系爭租約租期業已屆滿，限上訴人於同年11月10日前搬離，上訴人亦於同年 10月4日通知被上訴人將於同年10月31日搬離。兩造間在LIN E通訊軟體間之對話內容皆在溝通如何簽立書面契約，依民法166條規定，當事人約定契約須用一定方式者，該方式未完成前，推定其契約不成立，兩造既無簽訂新租約，上訴人自無從以新租約成立為由，對被上訴人主張損害賠償請求權。㈢被上訴人之代理人閆夢於點交時向上訴人所收5,000元，已於同年11月3日用於代上訴人繳納系爭房屋水電、瓦斯費用共9,554元，上訴人尚欠被上訴人4,554元，如上訴人之請求有理，則以之為抵銷等語置辯，並就上訴人之上訴為答辯聲明：上訴駁回。三、本院之判斷：　㈠上訴人以被上訴人逕行終止新租約為由，依民法第263條、第 260條、第226條第1項、第227條之1第1項、第195條第1項規定及系爭租賃契約第7條第4項約定請求被上訴人為損害賠償及給付違約金部分：　⒈按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。其立法理由載明：「謹按依第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，本不須踐行何種之方式。然若契約當事人特別約定，締結契約必須一定方式者，則其意思，非專為證據之用，乃以方式為契約成立之要件，在方式未完成以前，推定其契約為不成立」。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項亦有明定。因此，定期租賃契約之當事人倘於訂約之際，即約明期滿後續租應另訂契約之方式，以阻止遭推定續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。　⒉經查：租賃契約固屬諾成契約，惟兩造於系爭租約第7條第5項約定：「租期屆滿如乙方（即上訴人）有意願續租，應與甲方（被上訴人）商議另訂租約，不得主張成立不定租賃關係」（見原審卷第23頁）。足認兩造於訂立系爭租約時已特別約定於系爭租約屆滿，倘上訴人欲續租須另外踐行訂立租約之方式，續租之租賃契約即新租約方為成立。再佐以兩造於112年5月24日通訊軟體對話內容，於被上訴人之代理人閆夢表示：「好、不用去重新公證、直接續租一年在原有的合約直接續租即可」，上訴人即回覆：「好的，那我們最近約個時間簽約對嗎」，閆夢則稱：「到時候我會提前跟您說喔」、「由於我人在上海，我會請江先生把合約帶過去給您簽名囉」（見原審卷第71頁），其後上訴人更於112年8月8日傳訊被上訴之代理人閆夢詢問：「請問8月可以順便簽新合約嗎」，閆夢即回應：「好的，你何時方便我準備續約資料」（見原審卷第73頁），益徵上訴人就兩造續訂租約已特別約定必須以書面為之，且此書面契約顯非專以保全證據為目的乙情，確為知悉，依民法第166條規定及立法理由，應認兩造續訂之新租約須待書面簽訂方式完成始為成立。　⒊兩造就續訂租約既未依系爭租約第7條第5項約定簽立書面契約，縱兩造於通訊軟體對話過程就租金及租賃標的物意思表示合致，惟依民法第166條規定，仍應推定其契約為不成立，是上訴人主張兩造就系爭房屋業已於112年7月12日成立租期自112年9月10日起至113年9月9日止之新租約云云，洵非可採，又系爭租約業於112年9月9日消滅，上訴人自112年9 月10日起即無繼續使用系爭房屋之權利。準此，上訴人以被上訴人逕行終止新租約為由，依民法第263條、第260條、第 226條第1項及第227條之1第1項、第195條第1項規定及系爭租約第7條第4項約定請求被上訴人賠償搬家費用15,750元、電視安裝費8,000元、寬頻設定違約費用12,575元、精神慰撫金5萬元及給付違約金55,000元，並非有理。　㈡上訴人依民法第179條第1項規定，請求被上訴人返還其交付之水電費用5,000元部分：　　　查：依系爭租約第7條第1項：「房屋稅由甲方（即被上訴人）負擔，水電、瓦斯（天然氣）、電話、網路、有線電視收視費等費用由乙方（即上訴人）負擔」之約定，可知上訴人於使用系爭房屋期間自應負擔系爭房屋之水電、瓦斯費用。而被上訴人已為被上訴人代繳計算至系爭房屋點交日翌日即 112年11月3日之水電、瓦斯費共9,554元，業據其提出水電、瓦斯費用單據為憑（見原審卷第129至131頁），並為上訴人所不爭（見本院卷第65頁），則被上訴人於點交系爭房屋時向上訴人預收之5,000元水電費用，自無不當得利可言，上訴人依民法第179條第1項規定，請求被上訴人返還該5,00 0元，亦非有理。四、從而，上訴人依民法第263條、第260條、第226條第1項、第 227條之1第1項、第195條第1項規定、系爭租約第7條第4項約定及民法第179條第1項規定，請求被上訴人給付146,507 元之本息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　張筱琪　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊佩頴　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古秋菊以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-03-18

PCDV-113-簡上-379-20250318-1

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高雄簡易庭

返還押租金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2900號原告即反訴被告林穎瑞訴訟代理人張月泙被告即反訴原告胡淑菁上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、本訴訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。三、反訴原告之訴駁回。四、反訴訴訟費用新臺幣1,500元由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起、反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1、2項定有明文。查林穎瑞以胡淑菁為高雄市○○區○○○○路000號對面停車場車位（下稱系爭車位）出租人，起訴請求返還預付之停車位租金及押金新臺幣（下同）5,000元（下稱本訴）；胡淑菁則抗辯林穎瑞損害其所租賃之車位地面，並於本訴言詞辯論終結前，提起反訴請求林穎瑞賠償維修費35,000元（下稱反訴，本院卷第71至83頁），經核林穎瑞、胡淑菁分別提起本、反訴，均本於系爭車位租賃之基本事實衍生而來，且本、反訴依法均適用小額程序、證據共通，合併本反訴程序得節省訴訟勞費，並防止裁判歧異，胡淑菁提起反訴於法並無不合，應予准許。　貳、實體部分一、本訴部分　　　　　㈠林穎瑞主張：伊於民國111年10月15日起向胡淑菁租賃系爭車位，兩造並簽訂停車場停車位租賃契約書（下稱車位契約書），租期則約定每3個月1期，到期前再續租，並於車位契約書第18條約定原告得架設車棚，當時並交付1,000元押金予胡淑菁。在113年9月間伊仍欲繼續向胡淑菁承租系爭車位，因胡淑菁有統一收款要求，兩造就系爭車位約定接續之續租期間為113年10月15日至113年12月15日，1個月租金2,000元（下稱系爭契約），伊於113年9月27日匯款上開租期之租金 4,000元至胡淑菁指定帳戶，惟胡淑菁收受款項後，於113年 10月3日突然告知伊往後不能再架設車棚，已違反車位契約書第18條之約定，屬違反出租人應提供承租人符合約定使用收益目的租賃物之義務，伊遂於113年10月13日以LINE訊息告知胡淑菁不再續租，是系爭契約已經其於該日合法終止，依車位契約書第15條第4項約定胡淑菁自應將預收之租金4,0 00元返還，且系爭契約既已終止，胡淑菁亦應依約返還1,00 0元押金，並聲明：被告應給付原告5,000元。　　㈡胡淑菁則以：伊在113年10月8日即告知林穎瑞車棚很危險，不願意再讓林穎瑞搭車棚，是林穎瑞仍堅持要續租，且林穎瑞始終未實際歸還遙控器，租賃關係自然尚未結束等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。　二、反訴部分　㈠胡淑菁主張：林穎瑞擅自在系爭車位打洞架設車棚，造成地面有凹洞，依車位契約書第9條第2項約定承租人故意或過失破壞停車場內停車設備應負損害賠償責任，是林穎瑞自應賠償地面損害修復之金額35,000元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告35,000元。　㈡林穎瑞則以：從111年10月15日起向胡淑菁租賃系爭車位時，胡淑菁即允許伊架設車棚，胡淑菁亦知悉伊在系爭車位地面打洞之事，依系爭契約伊自無須負擔損害賠償責任等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠本訴部分　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。　　⒉林穎瑞雖主張依車位契約書第15條第2項有約定得終止租約，然為胡淑菁所否認，並以前詞置辯。經查，兩造所提出車位契約書之影本有關第15條第2項之約定，林穎瑞提出之車位契約書第15條第2項並未在☐得☐不得終止租約之方框內打勾（本院卷第19頁），胡淑菁提出之車位契約書第15條第2項則在☑不得終止租約方框內打勾（本院卷第55頁），經本院當庭勘驗兩造所提出之原本確認無誤，且觀諸車位契約書第 15條第4項關於未先期通知逕行終止租約之約定，兩造所提出之系爭契約亦均未填寫應賠償他方幾個月之押租金，難認兩造間在簽訂車位契約書時曾有就是否得期前終止租約、如何終止租約、租約終止後之權利義務為約定，是依據林穎瑞所提出之證據並無法證明兩造曾有約定兩造得於到期前終止系爭契約，林穎瑞既無從依車位契約書第15條第2項終止租約，其主張依車位契約書第15條第4項「租期屆滿前，依本條第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」請求胡淑菁返還預收之租金，自屬無據。況且，林穎瑞雖主張胡淑菁突然告知不能架設車棚違反車位契約書第18條之約定，然依據林穎瑞書狀內所述，其自承胡淑菁確實在11 3年10月8日告知不能架設車棚並表示可以不再續租，但林穎瑞因其考慮車棚未有歸處，無法說退租，仍表示要續租，在 113年10月13日才告知胡淑菁不再續租等語（本院卷第9頁），足見胡淑菁已明確向林穎瑞表示租賃條件要變更為不能在系爭車位架設車棚，林穎瑞自行考量後仍表示要續租，應認兩造此時既已對113年10月15日至113年12月15日續租租期之租賃條件合意變更，林穎瑞在兩造合意變更租賃條件後仍執胡淑菁禁止架設車棚一事違反出租人應提供承租人符合約定使用收益目的租賃物之義務為由終止系爭契約，自無足取。　⒊按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1項、451條分別定有明文。林穎瑞雖主張因系爭契約關係已經結束，被告依約應返還押金1,000元，仍為被告所否認，並以林穎瑞未實際交還系爭車位遙控器，林穎瑞仍可適用系爭車位，租約仍存續等語置辯。經查，林穎瑞並未合法終止系爭契約，已如前述，是兩造間系爭契約之期限應於11 3年12月15日屆至，而依據胡淑菁之陳述兩造就系爭車位租賃之模式係「每月租金1500元，租期是三個月一期，我們當初有說好如果是三個月給租金，我會算便宜3500元，我在去年9月跟原告說要收一個月2000元，三個月6000元，因為我習慣統一跟所有跟我租停車場的人收費，所以這次租期2個月，我都是提前收，因為如果要續租下三個月的話，要先提前半個月給我下三個月的租金，收到後就表示雙方同意這個月租期續租三個月」，此為被告所不爭執（本院卷第94頁），足見兩造間係採取口頭續約制度，再參酌車位契約書第11 條約定「退租日以實際歸還日起算。將遙控器借用他人而導致甲方損失，則乙方應負賠償責任」之內容，以及林穎瑞自承並未實際交還遙控器，僅於113年10月13日告知胡淑菁可隨時交還，因當時林穎瑞終止系爭租約並不合法，其當時通知胡淑菁可隨時交還遙控器之給付，並不合於債務之本旨，胡淑菁亦無受領之義務，依民法第235條第1項本文規定，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，林穎瑞亦未提出其他證據證明其有在系爭租約到期後再次對胡淑菁提出交還遙控器之給付，且胡淑菁亦容任穎瑞持續持有系爭車位遙控器而得隨時使用系爭車位，是被告抗辯兩造間仍舊系爭車位有租賃關係存在，並非無據。　　⒋從而，林穎瑞主張系爭租約已於113年10月13日合法終止，請求胡淑菁返還押金及預收之租金，均無理由，應予駁回。　㈡反訴部分　　胡淑菁主張林穎瑞違反車位契約書第9條第2項約定，故意破壞停車場內系爭車位之地面，應負損害賠償責任，為林穎瑞所否認，並以前詞置辯。經查，依據車位契約書第9條第2項約定「乙方如有該裝設施之比要，應取得甲方之同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全」、第18條約定「①同意乙方自行放車棚，因車棚導致任何公文，乙方配合處理，當發生罰金，乙方須全面處理②車棚導致其他車需修，費用乙方全面自行處理③退租時乙方須自行處理車棚」，足見胡淑菁於最初111年10月15日予林穎瑞簽訂車位契約書時，確實有同意林穎瑞架設車棚，且依據林穎瑞所提出兩造間之對話紀錄顯示胡淑菁有再113年10月3日向林穎瑞表示「你車子的棚子不見了對嗎?」、「你棚子不要再裝了」（本院卷第31頁），以及兩造係爭系爭車位之租期存續期間已持續2年左右，可認胡淑菁確有同意林穎瑞裝設車棚，且觀之胡淑菁所提出地面打洞之照片（本院卷第103至1 07頁），該洞口直徑不大，難認有損害原有建築之結構安全，是胡淑菁依車位契約書第9條第2項約定請求林穎瑞賠償35 ,000元，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。另依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2、4項所示。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　周子宸以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　羅崔萍

2025-03-14

KSEV-113-雄小-2900-20250314-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3758號原告葉子凡被告周志郎上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：兩造於民國113年3月29日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由被告向原告承租位於新北市○○區○○路 ○段000號2樓及245號2樓房屋（下稱系爭房屋），期間自113 年4月11日起至114年4月10日止，每月租金為新臺幣（下同）12,500元，於每月11日以匯款方式給付。惟系爭房屋於11 3年8月前夕因室內天花板鋼筋鏽蝕導致混凝土掉落，亟需修繕，原告為顧及被告安全，於113年8月7日通知被告終止系爭租賃契約，請求被告於113年10月8日遷讓返還系爭房屋，但被告拒絕配合搬離。故依民法第767條第1項前段、第455 條、系爭租賃契約第7條約定，請求被告遷讓房屋，並依系爭租賃契約第8條約定，請求被告給付自113年10月8日起至本件起訴前113年10月24日為止，無權占有系爭房屋之懲罰性違約金13,333元，並請求被告給付自本件起訴後至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付懲罰性違約金25,000元。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並騰空返還予原告。㈡被告應給付原告13,333元，及自113年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告於言詞辯論期日並未到庭，亦未提出任何書狀或陳述。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張之事實，已據其提出系爭房屋租賃契約（下稱系爭租約）、系爭房屋天花板照片、簡訊及LINE對話紀錄、臺北民權郵局存證號碼389號存證信函為證，被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，堪認原告主張事實為真正。　㈡惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項分別定有明文。另按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條亦有明定。可知僅未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止契約（最高法院109年度台上字第3225號、99年度台簡上字第20號判決意旨參照）。經查，系爭租約第2條約定「租賃期限自113年4月11日起至114年 4月10日止。」（見重簡卷第17頁），核屬定有期限之租賃契約。原告雖主張其係依系爭租約第9條約定提前終止契約，然觀諸系爭租約第9條係約定：「於租賃期間，任何一方如欲提前終止租賃契約，應提前二個月提供他方。惟乙方如欲租期屆滿前提前終止租賃契約，須補償甲方相當二個月租金之違約金。」（見重簡卷第18頁），該部分僅係約定期前終止租賃契約之方式，並非兩造同意得無條件期前終止租賃契約之約定，原告亦自陳簽約時並未就此部分做細部討論等語（見訴字卷第28頁），是原告於租賃期間屆滿前任意終止系爭租約，於法無據，原告亦未舉證證明系爭租約有何法定終止事由，自難生期前終止契約之效力，被告仍為有權占有。從而，原告以系爭租約業經期前終止而消滅，請求被告遷讓房屋，並給付懲罰性違約金，難認可採。四、從而，原告依民法第767條第1項前段、第455條、系爭租賃契約第7條約定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，暨依系爭租賃契約第8條約定，請求被告給付原告懲罰性違約金13,333元，及自113年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-14

PCDV-113-訴-3758-20250314-1

北簡

臺北簡易庭

清償債務

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第12744號原告財團法人中華民國對外貿易發展協會法定代理人黃志芳訴訟代理人王瀅雅律師陸慧悌林仲飛被告瑄品股份有限公司法定代理人陳奎宏上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣389,062元，及自民國113年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣4,190元由被告負擔其中新臺幣4,182元，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按年息5%計算之利息；其餘訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣389,062元為原告預供擔保，則得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前向原告承租址設臺北市○○區○○路0段0號之台北世界貿易中心展覽大樓7樓E區第18號展示間（下稱系爭展間），並於歷次租期屆滿前陸續續約。然因被告於租賃期間積欠租金及費用共計新臺幣（下同）734,216元，兩造於民國111年11月24日訂定債務清償協議書（下稱系爭協議），約定由被告自112年1月起分12期清償，按月於每月15日前各給付61,185元。然被告僅依約履行8期，尚餘112年9月至1 2月之4期共計244,740元未為給付。又被告於112年9月1日，最後一次向原告訂約承租系爭展間，約定租期自112年9月1 日至112年12月31日止，每月租金29,822元（下稱系爭租約）。惟租期屆滿後，被告仍繼續占用系爭展間，迄113年5月 24日始經原告收回。被告因而獲有相當於租金之利益 143,1 44元，並使原告受有同額之損害，原告應得依不當得利之法律關係請求返還。另被告占用系爭展間期間，積欠電費1,95 0元尚未繳納，依系爭租約第6條之約定，亦應由被告負擔。爰依系爭協議、系爭租約、不當得利之法律關係提起本訴，聲明：被告應給付原告389,834元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：兩造訂定系爭租約時，被告有交付保證金50,000 元予原告，應可自積欠款項中扣除。又系爭租約於112年12 月31日屆滿後，因被告無力立刻遷離，故與原告另行達成協議，按繼續使用之期間繼續給付租金，故應無所謂之不當得利等語，以資答辯。聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)經查，被告前向原告承租系爭展間，然於租賃期間積欠租金及費用共計734,216元，兩造因而於111年11月24日訂定系爭協議，約定由被告自112年1月起，分12期，按月於每月15日前各給付61,185元等情，有債務清償協議書附卷可參（司促卷第13頁）。原告主張被告僅依約履行8期，尚餘112年9月至12月之4期未為清償等情，則未據被告具體爭執（北檢卷第45-46頁），此等事實均堪認定。惟依債務總額734,216元、分12期、每期清償61,185元計算，最後1期之剩餘金額應為61,181元。參諸上開債務清償協議書，雖無「最後1期為6 1,181元」之明文，但其中第1條既已明示其債務總金額為73 4,216元，自應如此解釋，始合常情。從而，原告得請求被告依系爭協議清償之金額，應為244,736元（計算式： 61,1 85×3＋61,181＝244,736）。逾此範圍之請求則非有理。 (二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占用他人不動產者，依一般社會觀念，即受有相當於租金之利益，而使權利人受有相當於租金之損害，權利人自得請求返還此等利益。經查，兩造於112年9月1日訂定系爭租約，由被告向原告承租系爭展間，約定租期自112年9月1日至112年12月31日止，每月租金為29,822元等情，有租賃契約書附卷可參（本院卷第15 -24頁）。原告主張被告於系爭租約屆滿後，繼續占用系爭展間至113年5月24日止，則未據被告具體爭執。至於被告辯稱其與原告另行達成協議，按繼續使用之期間給付租金一節，並未舉證以實其說。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付此一期間相當於租金之不當得利142,376元【計算式：29,822×(4＋24/31)＝142,376】，為有理由，逾此範圍之請求則非有理。 (三)被告於占用系爭展間之112年10月25日起至113年5月24日止，產生電費1,950元，有繳款單附卷可參，依系爭租約第6條約定，應由被告負擔。原告請求被告給付此等費用，為有理由。 (四)被告固主張以其交付之保證金50,000元抵扣積欠款項，但依系爭租約第7條第3項前段、第4項所定「保證金係擔保乙方（即被告）履行合約所規定之義務及責任，包括租金、其他費用、違約金、遲延利息及損害賠償金之給付。如乙方欠繳任何租金、其他費用、遲延利息、違約金或損害賠償金，甲方（即原告）均得自保證金扣抵。乙方就上述應繳付之費用，不得主張自保證金中扣抵。」、「租用期滿或合約終止，乙方將展示間復原交還甲方，並繳清上述各項費用後，除另有本合約第23條第2項之情形外，甲方應於15個工作日內，將保證金或其餘額無息退還乙方。」之約定，原告須於被告清償上開租金、電費及遲延利息後，始負返還保證金之義務。是被告對原告之保證金返還請求權清償期尚未屆至，無從據以抵銷。 (五)又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第229條第1項、第2 項、第233條第1項、第203條分別明定。本件原告就系爭協議對被告之請求權屬於有確定給付期限之金錢債權，且於起訴時均已屆期，對被告之不當得利及電費返還請求權則屬於無確定給付期限之金錢債權。是原告就上開389,062元（計算式：244,736＋142,376＋1,950＝389,062），請求被告給付自支付命令送達翌日即113年10月15日（司促卷第45頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。四、綜上所述，原告依系爭協議、系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。五、本判決第1項係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依後附計算書確定如主文所示金額。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道計　算　書項　　　　目　　　　　　　金　額（新臺幣）　　　備註第一審裁判費　　　　　　　4,190元合　　　　計　　　　　　　4,190元

2025-03-13

TPEV-113-北簡-12744-20250313-1

竹北簡

竹北簡易庭(含竹東)

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第526號原告林真如訴訟代理人于鳳儀兼任送達代收人于文憲被告吳昭立上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣204,000元，及自民國113年10月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔53%，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣204,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由甲、程序方面　　本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。乙、實體方面　　　　　　壹、原告主張：　　原告前與被告簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），將門牌號碼台北市○○區○○路0弄0號1樓房屋及地下室（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期1年，即自民國112年6月2 4日起至113年6月23日止，每月租金合計新臺幣（下同）6萬元。而原告自113年3月起，即多次知會被告不再續租，詎被告竟於合約到期後，拒不搬遷返還租賃物，除應給付113年6 月24日起至同年9月30日止，相當於租金之不當得利194,000 元【計算式：（6萬元/30日*7日）+（6萬元*3月）=194,000 元】外，尚應依系爭租約第12條之規定，賠償按租金1倍計算之違約金194,000元。為此，爰依民法租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告388,000元，及自追加聲明狀送達被告翌日（即113年10月29日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。貳、被告則以：　　　　被告已向原告承租系爭房屋長達14年，押金為84,000元。嗣因原告擬調漲租金，伊又無法及時找到新租屋處，遂向原告表示租期屆滿後至搬遷止之租金，先以押金扣除，不足者再補交現金，伊最終於113年9月5日搬離，並於當日將鑰匙、遙控器等物交予新租客。為此聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由：一、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條亦有明定。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決意旨可資參照）。第按擔保金即押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。　二、經查，原告主張兩造前就系爭房屋成立租賃契約，約定租期自112年6月24日起至113年6月23日止，而原告於租期屆滿前即已表明不再續租，惟被告竟未在合約所定期限前遷移，故依租賃契約之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利及賠償違約金等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函等件為證（見卷第15-23頁、41-63頁）；且為被告所不爭執，並自承係遲至113年9月5日始完成搬遷等語明確，核與其提出與新租戶之LINE對話內容相符（見卷第123-133 頁），應堪信屬實。準此，被告在系爭租約終止後，既未依規定搬離以返還租賃物，則其繼續占有系爭房屋即為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告給付自租約終止起至遷讓系爭房屋之日止，以相當於原租金6萬元計算之損害金。依此計算，原告得請求被告給付113 年6月24日起至同年9月5日止相當於租金之不當得利，即為1 44,000元【計算式：（6萬元/30日*7日）+6萬元+6萬元+（6 萬元/30日*5日）=144,000元】。　三、次查，系爭租約第12條第1、3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見卷第47、59頁）。本件兩造之租賃關係已於11 3年6月23日因租期屆滿而終止，被告遲至同年9月5日始遷出系爭房屋，應給付相當於租金之不當得利144,000元等情，業經本院認定如前，則原告依據上開約定，向被告請求遲延返還期間，按相當月租金額一倍計算之違約金144,000元，即屬有據；惟逾此金額之請求，則屬脫逸兩造之約定範圍，不應准許。四、第查，被告於向原告承租系爭房屋之初，曾交付押租金84,0 00元乙情，有系爭合約之記載在卷可稽（見卷第45、57頁），並為兩造所不爭執（見卷第113頁），應屬真實。揆諸首揭說明，該部分押租金即與被告應給付之上揭債務，發生當然抵充之效力。而經抵充後，被告尚應給付予原告之金額，即為204,000元【計算式：144,000元+144,000元-84,000元= 204,000元】。五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告給付204,000元，及自追加聲明狀送達被告翌日（即113年10 月29日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。並依職權為被告酌定相當之擔保金額後併宣告得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核於判決結果不生影響，爰不一一予以論駁，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條第2項、第389條第1項第3 款、第392條第2項、第79條，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　13　　日　　　　　　　　　竹北簡易庭　法　官　林南薰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　114　年　　3　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗

2025-03-13

CPEV-113-竹北簡-526-20250313-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第782號原告林妙瀅被告黃莉婷陳建凱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告黃莉婷應給付原告新臺幣165,854元，及自民國113年10月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘之訴或假扣押聲請均駁回。本判決第1項得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣55,285元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟費用由被告負擔35%，餘由原告負擔。　　事　實壹、原告主張：一、原告於民國112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書（原證 1，住宅租賃契約書，本院卷第23至51頁），約定由原告將所有門牌號碼嘉義市○○路000巷00號房屋1至3樓透天房屋出租被告黃莉婷，並由被告黃莉婷之配偶即被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共1年，每月租金新臺幣（下同）33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔。二、詎被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租　　，112年11、12月與1113年1至5月共7個月租金合計231,000 元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金1 65,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元。嗣經原告於113年7月5日函催被告終止租約並點交房(原證2，臺中樹仔腳郵局190號存證信函，本院卷第53頁)，然未獲被告置理。且被告黃莉婷前向原告另案提起請求返還押金事件，經臺灣臺中地方法院臺中簡易庭（下稱臺中地院）113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，該判決已確認系爭租賃合約至113年6月1 日終止（原證3，臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決，本院卷第93至99頁）。被告於系爭租約終止後未依約遷讓返還房屋，自屬無權占有，原告屢請求被告配合點交房屋並歸還鑰匙，被告陳建凱均以各種理由推遲，爰依民法第 767條第1項規定，請求被告遷讓返還前開房屋。原告出租房屋同時附帶家電等物品（原證1，租賃契約書附件一：租賃標的現況確認書第12項，本院卷第43頁），前開物品為原告所有，爰依民法第767條、第442條規定，請求被告返還附帶家電等物品。三、被告就前開拖欠之房租165,854元應依約負清償責任。且系爭租賃契約已於113年6月1日終止，自該日起被告因不給付租金而繼續使用房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利法律關係，請求被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,000元。四、原告之配偶為義大利籍，其為陪伴體弱多病年邁父親，夫妻決定搬遷至義大利，並計劃藉由房屋租金來補貼在義大利生活開銷及照護費用，然被告無故於112年9月28日單方宣佈提前解約並拒絕給付租金（原證6，手機簡訊及LINE對話截圖節影本，本院卷第101至105頁與第113至115頁），打亂原告計劃，致原告無法依預期租金支付前開費用，對原告及家庭造成極大困擾與經濟負擔，並迫使原告夫妻於112年10月3日提前返臺，產生額外費用(原證7，臨時回程機票影本、繳費明細，本院卷第117至121頁)，依民法第227條規定，被告未盡履行義務應賠償原告因信賴損害所生之損失及利息，原告爰依民法第216條、第242條、第184條、第195條規定，請求被告賠償因侵權行為及契約不履行所造成之必要合理支出，請求賠償項目如下：（一）機票費用111,806元：原告因被告違約，於112年6月6日訂　　　購2張往返義大利機票（原證5，旅行業代收轉付收據、機　　　票影本，本院卷第107至111頁）。（二）律師費60,000元：因被告違約致原告支出60,000元律師費　　　。（三）精神賠償80,000元：原告與配偶失去陪伴體弱多病年邁父親之相處時光，該情感損失極為重大，爰依民法第195條　　　、第184條規定請求損害賠償80,000元。五、被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，應與被告黃莉婷同負連帶賠償責任。六、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：對被告所提通訊軟體對話內容截圖節影本、臺灣自來水股份有限公司112年10月水費通知單、繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表、通訊軟體對話內容截圖節影本、房屋租賃契約書終止協議書、網路租屋資訊、臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決等文書(本院卷第143至186頁)之製作名義人及內容真正不爭執。七、並聲明：（一）被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告。（二）被告應給付原告165,854元，及自112年11月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）被告應自113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元。（四）請准供擔保宣告假執行。（五）訴訟費用由被告負擔。（六）被告應連帶賠償原告機票費用111,80 6元、律師費60,000元、慰撫金80,000元，及均按年利率5% 計算之利息。貳、被告則以：一、被告已於112年9月28日、29日主動通知原告及兆基屋管業務提前解約事宜(被證1，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第143至151頁)，被告嗣於同年10月3日、5日分別將當月租金33,000元匯予原告(被證3，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第153至155頁)，被告業於同年10月15日完全搬離系爭房屋未再有居住事實，被告於10月30日亦將水電費結清(被證4，自來水及台灣電力公司繳費通知單及繳費憑證，本院卷第157至161頁)，兩造並約定於112年10月31日上午10 時進行點交，然原告臨時約定更改時間至當日15時點交。二、系爭房屋未依內政部社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表內記載具備消防滅火器，而原告在租賃開始後4個月均未改善，亦未作好防患未然之積極作為，嚴重影響被告及同居人之居住安全，則依系爭租賃合約第17條、第20條規定，被告得提出終止合約之主張。然兩造在112年10月31日點交當日，被告已將水電結算費用單及鑰匙2副皆擺放於桌上，原告竟當場提出房屋租賃契約書終止協議書(被證5，協議書，本院卷第169至171頁)作為點交條件，因原告反悔行為致兩造點交作業破局，則原告應承擔其阻擾點交程序後續衍生之責任及費用。再參原告於12年10月17日已授權兆基在591租屋網刊登租賃資訊(被證6，租屋網頁，本院卷第173至181頁　　)，足證被告無侵占系爭房屋之情況。三、原告委任律師之自行選擇，應由原告自行承擔。四、對原告所提嘉義市政府財政稅務局113年全期房屋稅繳納證明書、租賃契約書暨附件租賃標的現況確認書等、房屋付收款明細欄、臺中樹仔腳郵局190號存證信函等文書(本院卷第 21至53頁)，其中本院卷第53頁之存證信函內容不實，對其餘文書之製作名義人及內容真正均不爭執。對原告所提臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決、通訊軟體對話內容截圖節影本、旅行業代收轉付收據　　、機票、繳費明細、本院113年度補字第437號民事裁定等文書(本院卷第93至124頁)，對前開臺中地院小額民事判決僅就提前解約部分做認定，其餘部分未認定；對其餘前開文書之製作名義人及內容真正則不爭執，然與本件無涉，係原告本身之選擇。對原告所提刑事陳報狀(本院卷第205至207頁) 之製作名義人真正不爭執，但內容不實在，且臺中地檢並未開庭。五、並聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有規定。然請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權對之請求返還所有物（最高法院29年度渝上字第1061號、94年度台上字第499號裁判要旨均同此見解）。查：（一）原告所主張其於112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書　　　，約定由原告將系爭房屋出租被告黃莉婷，並由被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共 1年，每月租金33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔等事實，有原告所提住宅租賃契約書在卷可證（見本院卷第23至51頁），固堪信為真實。（二）然依原告所提民事陳報狀與刑事陳報狀之記載，原告亦主　　　張本件被告於刑事案件偵查中之庭期即113年12月24日已　　　返還原告系爭房屋鑰匙等語，有原告所提民事陳報狀、刑　　　事陳報狀在卷可憑（見本院卷第201、205頁）。且系爭住宅租賃契約書第14條約定，承租人未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；第18條約定，完成點交或視為點交手續後，承租人有遺留物者，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄所有權，有前開住宅租賃契約書可憑。而原告於113年7月 5日通知被告點交並返還房屋鑰匙，若被告置之不理將視為完成點交，亦有原告所提前開臺中樹仔腳郵局190號存證信函在卷可憑。是自前開事證相互參酌以觀，被告至少於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品均可認定，則依前開說明，被告已非前開不動產或動產之占有人，是原告依民法第767條第1 項規定，請求被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告，均屬無據。又原告就此部分請求所援引之民法第442條規定，則非前開請求之請求權基礎，附此敘明。二、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條著有規　　定。第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返　　還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，　　民法第179條亦有規定。而依不當得利法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查：（一）學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號裁判要旨同此見解）。而本件兩造因請求返還系爭押租金事件經兩造攻防後，臺中地院113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，且前開確定判決理由中已認定系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止，有前開臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決在卷可證（見本院卷第93至99頁），亦堪信為真實。是系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止之事實，依前開說明，本院自應受前開臺中地院確定判決爭點效之拘束，而不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。則被告於租期屆滿前仍有給付系爭租金之義務，應可認定。而　　　原告主張被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租，112年11、12月與113年1至5月共7個月租金合計231,000元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金165,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元等事實，被告既未積極提出爭執（除前開租約是否提前終止之抗辯外），依法視為自認，則原告請求被告給付租金165,854元，自屬有據。至原告請求前開租金之法定遲延利息部分，因原告於前開存證信函並未催告給付系爭租金，自應以被告於113 年9月26日經寄存送達收受民事起訴狀繕本生效後之113年年10月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；逾此部分之其餘法定利息則屬無據。（二）被告於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品，業如前述；則依前開說明，被告自未獲有相當租金之利益，亦可認定。是不論原告是否受有損害，原告依不當得利返還請求權，請求被告應自 113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元　　　，亦屬無據。三、因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依　　關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付　　而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 　　條著有規定。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損　　害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者　　亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責　　任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條亦　　有規定。至依民法第195條規定請求賠償者，須加害人不法　　侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，　　或不法侵害其他人格法益而情節重大者；或於不法侵害他人　　基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，　　始有其適用。查：（一）兩造本於法律規定之程序而為系爭訴訟或其他訴訟，均無不法之可言。此外，原告所提證據亦不足證明被告因故意或過失不法侵害原告之權利或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或被告違反保護原告之法律致生損害於原告等事實，原告依民法第184條規定請求被告損害賠償，自無依據。（二）民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。原告既主張被告不為給付　　　，顯非所提出給付不符合債務本旨，是原告依前開規定請求被告賠償亦屬無據。（三）況原告所提前開證據亦不足證明加害人不法侵害其身體、　　　健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他　　　人格法益而情節重大；或不法侵害原告基於父、母、子、　　　女或配偶關係之身分法益而情節重大等事實，其請求被告　　　賠償系爭非財產上損害部分更屬無據。四、再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行　　債務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主　　債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償　　，民法第739條、第745條分別著有規定。查被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，與原告得請求被告黃莉婷給付系爭租金165,854元，及自113年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均如前述。是依前開說明，被告陳建凱自應依前開規定負保證責任。五、原告所主張聲請假扣押部分，原告所主張被告拒付租金為假扣押之原因事實，然尚難據此即認日後有不能強制執行之虞或甚難強制執行之虞；且前開本訴部分為無理由，有理由部分亦經本院為前開假執行宣告，原告前開假扣押聲請自不應准許，而應併予駁回。六、綜上所述，被告黃莉婷應給付原告租金165,854元，及自113 年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘請求或聲請則均無理由，應予駁回。七、復按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命被告給付原告之判決，所命給付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之　　。至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、95條、第85條第 1項。九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-13

CYDV-113-訴-782-20250313-2

訴

臺灣臺中地方法院

返還土地等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2716號原告農業部林業及自然保育署南投分署（原名行政院農業委員會林務局南投林區管理處）法定代理人李政賢訴訟代理人潘思澐律師被告余文忠訴訟代理人蕭立俊律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣12萬1,179元，及其中新臺幣8萬4,409元自民國111年10月5日起，其餘新臺幣3萬6,770元自民國114年1月 23日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣12萬1,179元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應將坐落臺中市○○區○○○○ 段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖一所示之工寮拆除、檳榔樹刈除（依實際測量為準），並將占用之土地如附圖一所示黃色實線圍繞範圍面積共為7,503平方公尺（僅為估算，實際面積以測量為準）返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）8萬4,409元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達之日起至返還系爭土地之日止，按月給付被告1,40 7元」（見本院卷第13頁）；嗣本院囑託臺中市太平地政事務所就系爭土地上之占用情形及面積測量並繪製民國113年1 2月3日土地複丈成果圖（收件日期文號為113年11月4日平土測字第105300號，即本判決書之附圖，下稱附圖），又因被告已於113年12月9日將系爭土地移轉占有予原告，原告於11 4年1月23日本院言詞辯論期日撤回關於返還系爭土地之請求，並變更訴之聲明為：被告應將系爭土地如附圖所示面積6 6.87平方公尺之建物拆除；及附圖所示面積7,503平方公尺之租賃位置內之檳榔樹除去騰空。被告應給付原告8萬4,40 9元，及自111年10月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應給付原告3萬6,770元，及自民事變更聲明狀送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第349至350頁）。經核原告變更訴之聲明第2項之遲延利息起算日、第3項請求之金額及追加請求此部分之遲延利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。至原告依測量結果就被告應拆除地上物之具體位置及面積之特定，則僅係補充其聲明使之完足、明確，屬補充或更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體方面一、原告主張：系爭土地為原告管理之國有土地。兩造於60年11 月15日就系爭土地內之臺中縣○○鎮○○○○○區○○○○○○○○○里○○區 ○○○○○○號65、實際承租面積7,503平方公尺之土地（下稱系爭林地）簽立國有森林用地出租造林契約書（下稱系爭租約），租約期間為60年11月15日起至69年11月14日止，惟租約期滿後，被告經原告催告迄未向原告申請換約，原租賃關係已消滅，被告並無占有系爭林地之權源，被告負有將系爭林地返還原告之契約義務，詎被告迄未將系爭林地交還原告，並在系爭土地上搭建1座工寮（面積為66.87平方公尺，下稱系爭工寮）及種植檳榔樹（面積為7,503平方公尺，下稱系爭檳榔樹），占用面積共7,503平方公尺，嗣於113年12月9 日方將系爭林地移轉占有予原告，被告應拆除系爭工寮、檳榔樹。又被告於系爭租約終止後，未將系爭林地交還原告前，系爭林地仍為被告所占有，被告實際上有無利用系爭林地，不影響其占有事實之認定，被告自69年11月15日起無權占用系爭林地，屬無法律上原因受有利益，致原告受有損害。因系爭土地之申報地價為每平方公尺45元，被告無權占用之土地面積為7,503平方公尺，其占用土地所受利益應按土地申報總價額年息5%計算為相當（國有林地慣例係按土地及其建築物申報總價額年息5％計算），被告應給付自起訴狀繕本送達之日回溯5年相當於租金之不當得利8萬4,409元（計算式：45×7503×5%×5=84409）；另被告交還系爭林地之占有予原告前，其受有不當得利之狀態持續存在，每月受有相當於租金之利益1,407元（計算式：45×7503×5%×1/12=1407，元以下四捨五入），被告自111年10月5日起至113年12月9日返還系爭土地予原告止，應給付原告合計3萬6,770元【計算式：26×1407+(4/30)×1407=36770，元以下四捨五入】。爰依民法第767條第1項中段、第455條、第179條規定，提起件本件訴訟等語，並聲明：　㈠被告應將系爭土地如附圖所示面積66.87平方公尺之建物拆除；及附圖所示面積7,503平方公尺之租賃位置內之檳榔樹除去騰空。　㈡被告應給付原告8萬4,409元，及自111年10月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　㈢被告應給付原告3萬6,770元，及自民事變更聲明狀送達之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告長年定居於苗栗縣，向原告承租系爭林地期間，係在系爭林地種植樹薯，未曾在系爭土地搭設任何地上物或種植檳榔樹，嗣系爭租約於69年11月14日期滿後，被告並未續租，斯時系爭土地上亦無任何工寮或檳榔樹，被告就系爭工寮及系爭檳榔樹並無事實上處分權，原告請求被告拆除系爭工寮及除去系爭檳榔樹，為無理由。原告身為政府機關，應密切觀察系爭土地使用情形，卻於租約終止36年後始主張被告違法搭設系爭工寮及種植系爭檳榔樹，顯然悖於常情。倘認被告就系爭工寮及系爭檳榔樹具有事實上處分權，原告之租賃物返還請求權亦已罹於時效。再者，系爭土地地處偏僻，道路難行，周圍環境荒蕪，無任何商業活動，應以不超過地價3%作為計算相當於租金之不當得利之基準等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第350至352頁）：　㈠臺中市○○區○○○○段000地號土地（即系爭土地）為中華民國所有，管理機關為原告（見本院卷第29頁土地查詢資料）。　㈡兩造（原告原為臺灣省政府農林廳林務局埔里林區管理處，嗣於88年改制為行政院農業委員會林務局南投林區管理處，於112年再改制為農業部林業及自然保育署南投分署）於60 年11月15日就臺中縣○○鎮○○○○○區○○○○○○○○○里○○區○○○○○○號 65、實際承租面積7,503平方公尺之土地（下稱系爭林地）簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租該土地種植相思樹、竹類造林，租賃期間自60年11月15日起至69年11 月14日止，承租人如需繼續租用應依臺灣省森林用地出租造林辦法第13條規定於租約屆滿前3個月聲請林務局續租，逾期視為放棄，期滿由林務局收回林地（見本院卷第33至39頁出租造林契約書）。系爭林地係位於系爭土地內，地點如臺中市太平地政事務所收件日期文號113年11月4日平土測字第 105300號土地複丈成果圖（即附圖）「租賃位置」所示（見本院卷第331頁土地複丈成果圖）。　㈢被告於系爭租約期滿後，並未聲請續租，亦未將系爭林地交付及移轉占有予原告，被告對系爭林地已無占有之正當權源。　㈣系爭土地上有遭人搭建系爭工寮及種植檳榔樹，系爭工寮面積為66.87平方公尺，地點如附圖「建物位置」所示；系爭林地內種植之檳榔樹面積為7,503平方公尺，地點如附圖「租賃位置」所示（見本院卷第23至28、131頁位置圖及照片、第331頁土地複丈成果圖）。　㈤原告於111年2月23日以郵局存證信函請求被告將系爭林地上之工寮及檳榔拆（移）除，交還系爭林地，該信函於同年2 月25日送達於被告（見本院第45至49頁存證信函及回執）。　㈥被告以113年9月20日民事答辯（四）狀主張以該書狀對原告為返還系爭林地之意思表示（見本院卷第301頁）。被告於1 13年12月9日有協同原告至系爭林地將系爭林地移轉占有予原告。四、法院之判斷：　㈠被告就系爭土地上之系爭工寮、系爭檳榔樹並無處分權，原告不得請求被告拆除系爭工寮及除去系爭檳榔樹：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第767條第1項、第455條分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決意旨參照）。　⒉查系爭土地為原告管理之國有土地，兩造就系爭林地訂有系爭租約，約定由被告承租系爭林地種植相思樹、竹類造林，租賃期間自60年11月15日起至69年11月14日止，被告於系爭租約期滿後，並未聲請續租，被告對系爭林地已無占有之正當權源，被告於113年12月9日將系爭林地移轉占有予原告。又系爭土地上有遭人搭建系爭工寮及種植檳榔樹，系爭工寮面積為66.87平方公尺，地點如附圖「建物位置」所示；系爭林地內種植之系爭檳榔樹面積為7,503平方公尺，地點如附圖「租賃位置」所示等情，為兩造所不爭執，並有土地查詢資料、國有森林用地出租造林契約書（見本院卷第29、33 至29頁）、林地收回位置圖、現況照片、臺中市太平地政事務所113年12月3日土地複丈成果圖為憑（見本院卷23至28、 131、331頁），固堪認定。惟被告否認系爭工寮及系爭檳榔樹為其所搭設、種植，原告請求被告除去系爭工寮及系爭檳榔樹，自應由原告就被告為系爭工寮及系爭檳榔樹之所有人或事實上處分權人負舉證責任。　⒊依系爭租約所載，被告承租系爭林地係約定種植相思樹、竹類造林，被告則自陳伊於承租系爭林地期間僅用以種植樹薯，否認有在系爭林地種植檳榔樹之情形。而本院於113年5月 21日會同兩造至系爭土地現場履勘，系爭工寮為一棟磚造及部分鐵皮搭建之工寮，內為一空置之神壇，旁邊較小之鐵皮工寮內有廢棄床板及部分雜物，工寮外圍雜林有種植檳榔樹，此有本院勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷第269至283 頁）。依系爭工寮及系爭檳榔樹之現況，該工寮現已荒廢無人使用，工寮內外及附近均無留存足供辨識其所有人或使用者之跡證，自無從認定系爭工寮及系爭檳榔樹為被告所搭建、種植。此外，原告並未提出其他證據證明被告為系爭工寮及系爭檳榔樹之所有人或事實上處分權人，是被告並無拆除系爭工寮及除去系爭檳榔樹之權限。從而，原告依民法第76 7條第1項中段或民法第455條規定，請求原告拆除系爭工寮及除去系爭檳榔樹，即屬無據，無從准許。　㈡原告得依民法第179條規定，請求被告返還自起訴狀繕本送達之日回溯5年之相當於租金之不當得利8萬4,409元，及自111 年10月5日至113年12月9日止，相當於租金之不當得利3萬6, 770元：　　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限。民法第450條第1 項、第455條前段、第241條分別定有明文。次按所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務。又有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院73年度台上字第4363號、76年度台上字第2121號判決意旨參照）。故承租人於租賃期滿或終止後須有交付及移轉租賃物之占有予出租人之行為，始得謂已履行承租人返還租賃物之義務，若無民法第241條第1項所定之情形，不得僅以消極拋棄對於租賃物之占有，即免除其交付之義務。　⒉查系爭租約所定之租賃期限至69年11月14日止，被告於系爭租約租期屆滿後未續租，租賃關係業已消滅，然被告迄113 年12月9日之前，並未將系爭林地交付及移轉占有予原告之情，為兩造所不爭執。而所謂返還租賃之土地，係指承租人依債務本旨向出租人移轉所租賃土地之占有，依民法第946 條第1項規定，占有之移轉因占有物之「交付」而生效力，被告既負有交還系爭林地予原告之義務，即需與原告辦理點交以為交付，在兩造會同於系爭林地現場確認並點交之前，無從認系爭林地之占有已由被告移轉給原告，被告亦不得主張拋棄系爭林地之占有以免其返還義務。從而，系爭林地自系爭租約租期屆滿後，迄113年12月9日兩造會同至系爭林地，將系爭林地移轉占有予原告之前，其實質上占有之狀態均未改變，仍在被告之繼續占有中。　⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。本件被告於系爭租約租期屆滿後仍占有系爭林地至113年12月9日止，業經認定如前，則被告於租期屆滿後無合法權源占有系爭林地，其所受利益即為「占有系爭林地」，並致原告無法就系爭林地為使用收益而受有損害，被告所受之利益依其性質屬不能返還，故應返還以相當於租金計算之利益。是原告依民法第179條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達之日回溯5年，及自111年10月5日起至113年12月9日返還系爭土地予原告止，相當於租金之不當得利，自屬有據。　⒋按耕地租用之地租，不得超過法定地價百分之8，為土地法第 110條第1項所明定。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。上開耕地租金之限制，雖非當然適用於林地，仍可作為計算賠償標準之參考。查系爭林地位於臺中市太平區山區，土地使用分區為森林區，四周均為雜木林，出入係經由產業道路連接林間小徑，尚適於林業使用等情，有現場照片、航照圖可參（見本院卷第23至28、 283、331頁），是系爭林地位於山區，地處偏僻，但仍適為林業種植使用，且其申報地價僅每平方公尺45元，業已反應其土地利用之經濟價值，本院認為原告主張以申報地價年息 5%計算相當於租金之不當得利金額，尚屬允當。被告抗辯應以申報地價3%計算不當得利金額，尚非可採。從而，以申報地價年息5%計算，被告占用系爭林地面積7,503平方公尺，自本件起訴時回溯5年，可獲得相當於租金之不當得利總額應為8萬4,409元（計算式：45×7503×5%×5=84409，元以下四捨五入）；又被告占用系爭林地每月可得相當於租金之不當得利數額為1407元（計算式：45×7503×5%÷12=1407，元以下四捨五入），則自111年10月5日起算至113年12月9日止相當於租金之不當得利金額應為3萬6,770元【計算式：1407×(26 +4/30)=36770，元以下四捨五入】。是原告依民法第179條規定，請求被告返還自起訴狀繕本送達之日回溯5年之相當於租金之不當得利8萬4,409元，及自111年10月5日至113年1 2月9日止，相當於租金之不當得利3萬6,770元，核屬有據，應予准許。　　　㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告起訴之聲明第2、3 項係請求被告給付原告自起訴狀繕本送達之日回溯5年之不當得利8萬4,409元，及自起訴狀繕本送達之日起按月給付原告不當得利1,407元，嗣於114年1月23日變更聲明第3項為請求被告給付3萬6,770元，及自民事變更聲明狀送達之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。而本件起訴狀係於11 1年9月14日送達於被告（見本院卷第71頁送達證書），至原告上開變更聲明狀繕本係由原告直接寄送予被告，而原告並未提出證據說明該變更聲明狀送達被告之時間，本院參酌原告於本院114年1月23日言詞辯論期日，業已當庭陳明該變更後之訴之聲明，被告至遲於斯時即已知悉原告上開變更聲明之請求，爰以該日作為原告民事變更聲明狀繕本送達被告之日期。被告經原告催告後迄未給付，應負遲延責任。是以，原告就請求被告返還自起訴狀繕本送達之日回溯5年之不當得利部分，併請求自111年10月5日起，另就請求被告返還自 111年10月5日起至113年12月9日止之不當得利部分，併請求自114年1月23日起，均至清償日止，按法定利率即週年利率 5%計算之利息，自應准許。　五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告1 2萬1,179元，及其中8萬4,409元自111年10月5日起，其餘3 萬6,770元自114年1月23日起，均至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第 389條第1項第5款職權宣告假執行；並依被告聲請酌定相當擔保金額，准被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院勘酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。八、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，修正前民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本件係於修正之民事訴訟法施行前即111年11月2日繫屬本院，依民事訴訟法施行法第19條，仍適用修正前之民事訴訟法第77條之2第2項規定，即訴訟標的價額不併算附帶請求之孳息。本件原告勝訴部分僅涉及相當於租金之不當得利之請求，依前開規定不併算為本件訴訟標的價額而為徵收裁判費，原告其餘之訴均為敗訴，是以本件訴訟費用仍應由原告負擔，附此說明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李宜娟正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李噯靜

2025-03-13

TCDV-111-訴-2716-20250313-1