Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4064號原告楊芳錦訴訟代理人劉韋廷律師謝平律師彭建亮被告丁睿綱上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元，及自民國一百一十三年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百一十三年五月二十九日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬捌仟零參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新臺幣柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）37萬6,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自民國113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元（見本院卷第9頁）。嗣訴狀送達後，就上開第㈡項聲明前段請求被告給付之金額變更為26萬8,800元（見本院卷第143頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。二、原告主張：兩造於110年1月15日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月15日止，被告應於每月 15日前給付租金3萬6,000元，並於簽約時另行交付原告押金 7萬2,000元；嗣上開租賃期間屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋及按上開約定繳付租金，原告亦未即表示反對之意思，兩造視為以不定期限繼續系爭租約。詎被告自112年4月15日起即未再遵期給付租金，經原告以押金扣抵所欠112年5月15 日至112年11月14日間之租金後，被告尚欠租達2個月以上，原告乃先於112年10月26日寄發臺北松江路郵局存證號碼001 872號存證信函（下稱系爭催繳租金函）催告被告給付欠租，並於112年10月31日合法送達被告，被告仍未依限繳付，原告再於112年12月2日以臺北松江路郵局存證號碼002225號存證信函（下稱系爭終止租約函）向被告為終止兩造間租賃關係意思表示，並於112年12月6日合法送達被告，故系爭租約即於112年12月6日終止。又系爭租約終止前，被告仍積欠自112年4月15日起至同年12月6日止之租金共27萬8,400元，經以被告交付之押金7萬2,000元及其嗣於113年4月8日、113 年5月20日、113年6月3日、113年8月29日各匯款清償3萬6,0 00元扣抵後，原告仍得依系爭租約第三條約定及兩造間租賃法律關係，請求被告給付欠租共6萬2,400元；而被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，且受有相當於每月租金3萬6,000元之不當得利，原告自得依民法第767條第1項前段或第455條前段規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付自112年12月7日起至113年5月28日原告提起本件訴訟之日止，相當於租金利益之不當得利共20萬6,400元，且自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬6,000元。爰依民法第767條第1項前段或第455條前段規定擇一、民法第179條規定、系爭租約第三條約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬8,800元（計算式：欠租 6萬2,400元＋不當得利20萬6,400元＝26萬8,800元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第221頁）。三、被告則以：被告係因生病，工作不正常，才開始沒有正常繳付租金，被告也有將上情告知原告，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠兩造於110年1月15日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月 15日止，被告應於每月15日前給付租金3萬6,000元，被告並有交付原告押金7萬2,000元，嗣上開租賃期間屆滿後，系爭租約轉為不定期限租賃；另原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告，並於112年10月31日送達被告承租之系爭房屋，復於112年12月2日寄發系爭終止租約函，並於112 年12月6日送達被告承租之系爭房屋等情，有土地登記第一類謄本（所有權個人全部）、建物登記第一類謄本（所有權個人全部）、系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執附卷可稽（見本院卷第25至64頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第140至142頁），足堪認定。　㈡又原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並應給付積欠之租金及不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　⒈關於原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。另按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。　⑵系爭租約第十六條第1項第二款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。……」（見本院卷第37頁）。而原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告時，被告僅繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金，有原告提出用以收受租金帳戶之存摺內頁明細在卷可按（見本院卷第157至181頁），且被告亦陳明原告所主張之租金交付金額無誤等語（見本院卷第183頁），則經以被告所交付之押金7萬2,000元抵償其所積欠自112年5月15日起至同年7月14日止之租金後，尚積欠自112年7月15日起之租金，其欠租金額已達2個月以上，故原告依系爭租約第十六條第1 項第二款約定及土地法第100條第3款約定，自得定相當期限催告被告支付欠租，並於被告逾期仍不為支付時，以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約。雖系爭催繳租金函及系爭終止租約函經送達至被告承租之系爭房屋，均因招領逾期而退回（見本院卷第59、63頁），惟系爭房屋乃被告實際住所，原告已將其催告及終止系爭租約之意思表示以書面郵寄掛號寄送至該址，郵務機關因不獲會晤被告而製作招領通知單通知被告領取，被告既未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，即應認被告受招領通知時，原告所為上開催告及終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要，是系爭租約應於系爭終止租約函送達被告所承租居住之系爭房屋之日即112年12月6日終止。又給付租金乃被告依系爭租約所負之給付義務，縱其因生病、工作等個人事由陷入經濟困境，亦不能以予免除，被告亦自陳其將生病無法正常繳付租金乙事告知原告，原告就一直叫其趕快繳款等語（見本院卷第223頁），顯見原告未因此免除被告之給付租金義務，是被告上開所辯，仍無礙於系爭租約業經原告合法終止之事實。系爭租約既已終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，故原告依民法第767條第1 項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。另原告對被告訴請騰空遷讓返還系爭房屋，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第767條第1項前段或第 455條前段規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併，而本院就原告之聲明，既已依民法第767條第1項前段規定准許之，即毋庸審酌其所主張同法第455條前段租賃物返還請求權是否有理由，附此敘明。　　⒉關於原告請求被告給付金錢部分：　⑴依原告所提出之租賃收款明細及其收受租金帳戶之存摺內頁明細（見本院卷第153至181頁），可知被告於系爭租約終止前，已繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金（即原告於租賃收款明細所稱112年4月租金），則被告欠繳租金之始日實乃112年5月15日，原告誤以112年4月15日起算，容有未恰。故被告欠繳自112年5月15日起至同年12月6日止之租金共計24萬2,400元（計算式：112年5月15日起至同年11月14日止之租金即3萬6,000元×6個月＋112年11月15日起至同年12月6日止之租金3萬6,000元×22/30＝24萬2,400元），經以被告繳付之押金7萬2,000元抵償，再扣除被告於系爭租約終止後分別於113年4月8日、113年5月20日、113年6月3 日、113年8月29日各匯款清償3萬6,000元（見本院卷第179 、181頁）後，被告尚積欠原告租金2萬6,400元（計算式：2 4萬2,400元－押金7萬2,000元－清償3萬6,000元×4＝2萬6,400 元），則原告依系爭租約第三條約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於112年12月6日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自112年12月7日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 6,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自112年 12月7日起至原告提起本件訴訟之日即113年5月28日止相當於租金之不當得利數額為20萬5,548元（計算式：3萬6,000 元×25/31＋3萬6,000元×4＋3萬6,000元×28/31＝20萬5,548元，元以下四捨五入），並應自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元。　　㈢另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付之欠租及自1 12年12月7日起至113年5月28日止相當於租金之不當得利共計23萬1,948元（計算式：欠租2萬6,400元＋不當得利20萬5, 548元＝23萬1,948元），已如前述，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月16日（見本院卷第115 頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約第三條約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告23萬1,948元，及自113年8月　　16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬6,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-31

TPDV-113-訴-4064-20241231-1

宜簡

宜蘭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度宜簡字第390號原告林紫英被告林鈺芳上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號四樓之十房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國一百一十三年十月十四日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾壹萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項部分，於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣陸仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣壹萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告林紫英起訴時訴之聲明第 2項原係：被告林鈺芳應給付原告新臺幣（下同）38,000元，及自民國113年9月14日至遷讓房屋之日止，按月給付原告 19,000元，嗣又於113年12月19日當庭變更訴之聲明第2項為：被告應自113年10月14日至遷讓房屋之日止，按月給付原告19,000元（見本院卷第75頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：原告於112年8月14日將原告所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號4樓之10房屋（下稱系爭房屋）出租予被告林鈺芳，兩造於112年8月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自112年8月14日起至114年8月13日止，每月租金為19,000元，約定被告應於每月14日前繳納租金，被告於113年8月27日逾期匯款19,000元繳納113年7月之租金，自113年8月14日起即未給付任何租金予原告，原告前以存證信函通知被告限期繳清及遷移，被告仍置之不理，並以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還，爰依民法第767 條第1項規定，請求被告返還系爭房屋；又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，另依不當得利之法律關係，請求被告自113年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀提出答辯及聲明。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告有向其承租系爭房屋，租期自112年8月14日起至114年8月13日止，每月租金為19,000元，約定被告應於每月14日前繳納租金，被告於113年8月27日逾期匯款19,000元繳納113年7月之租金，自113年8月14日起即未給付任何租金予原告等情，業據原告提出建物登記第一類謄本(見本院卷第77頁至第79頁)、系爭租約(見本院卷第15頁至第27頁)、原告之礁溪鄉農會帳戶明細(見本院卷第87頁至第101頁)等件為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，本院審酌前揭書證內容，堪信原告主張為真實。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段亦分別定有明文。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查，被告自113年8月14日起即未按期繳納租金，迄至113年10月14日止，所積欠租金經扣除押金19,000元後，顯已逾2期以上之金額未清償，又原告曾以存證信函催告被告所積欠租金，因被告均未置理，原告復以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本於113年11月5日公示送達予被告，並於000年00月00 日生送達之效力，有送達證書在卷可參(見本院卷第65頁)，可認原告終止系爭租約之意思表示已於113年11月26日送達被告，是系爭租約發生終止效力。則系爭租約既已合法終止，被告已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還系爭房屋之義務，是原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。　㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號裁判意旨參照）。查本件被告向原告承租系爭房屋，迄今僅繳付租金至113年7月14日，而113年8月14 日應繳納之租金係由被告支付之19,000元押租金抵扣，惟被告之財物迄今仍堆放在系爭房屋內而無權占有系爭房屋迄今，被告無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，自應返還其利益。又依系爭租約約定被告每月應繳納之租金為19,000元，堪認被告無權占用系爭房屋所得之利益，即為每月19,000元。是原告依不當得利規定，請求被告自113年10月14日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告19,000元，應屬有據。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓遷讓系爭房屋予原告，並請求被告給付自113年10月14日起至清償日止至被告返還系爭房屋之日止，按月給付19,000元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　宜蘭簡易庭　法　官　張淑華以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-12-31

ILEV-113-宜簡-390-20241231-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1458號原告吳璟瑭訴訟代理人游秀惠被告廖尹君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落於新北市○○區○○路0段00巷0號5樓之房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）21萬6,000元。　　三、被告應自民國113年l月l日起至騰空遷讓第1項所示房屋之日止，按月給付9,000元。四、訴訟費用由被告負擔。　　　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於107年11月15日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號5樓（下稱系爭房屋），雙方約定租期2年，即自107年11月15日起至109年11月14日止，每月租金9,000元，於每月15日給付，之後轉為不定期契約，詎自1 11年1月開始被告未再如期繳納租金，以擔保金抵償後積欠租金至112年12月31日止已達24月，共計21萬6,000元（計算式：9,000元×24月＝21萬6,000元），且經以存證信函催告支付並告知終止租約，被告均未置理，兩造租賃關係既已終止，被告無使用系爭房屋之權源，自應返還系爭房屋及給付積欠之租金，並自遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9,000 元，爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第 767條第1項前段、土地法第100條第3款等規定及租賃契約之法律關係為請求，並聲明如主文所示等語。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。民法第451條、第440條第1項、第2項前段、第455條前段、土地法第100條第3款分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。　㈡經查，原告與被告訂立之房屋租賃契約於期限屆滿後，未再另訂書面契約，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意思表示，已視為不定期限租約；惟被告自111年1月起積欠租金，於扣除擔保金後，被告已逾2個月以上租金未付，而原告於112年12月11日寄發存證信函催告被告繳交租金並終止租約，兩造間房屋租賃契約關係已因原告之終止而消滅，被告已無使用系爭房屋之合法權源，且被告至112年12月31 日止，積欠租金共計21萬6,000元，業據原告提出與所述相符之郵局存證信函及系爭房屋建物謄本為證（見本院板簡卷第13至17頁），而被告已於相當時期受合法通知未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信原告主張之事實為真。從而，原告訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金，及自113年1月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，均屬有據。四、綜上所述，原告依前揭規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付積欠之租金21萬6,000元，及自113年1月1日起至遷讓之日止，按月給付9,000元，均有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳宏璋以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安

2024-12-31

PCDV-113-訴-1458-20241231-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2430號原告董晉安被告柯芳招訴訟代理人凃永勝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟元，及自民國一百一十三年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔新臺幣玖佰玖拾貳元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣玖萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。撤回含減縮部分之訴訟費用新臺幣柒仟肆佰捌拾元由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將門牌號碼新北市 ○○區○○路0號1樓夾層房屋（下稱系爭夾層屋）騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）24,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自民國112年12月10日起至遷讓交還系爭夾層屋之日止，按月給付原告12,000元，嗣原告於被告為本案之言詞辯論前之11 3年11月29日，提出書狀撤回請求被告騰空遷讓返還系爭夾層屋部分之訴（見本院卷二第175頁），已生撤回效力，並將聲明減縮為被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：原告於民國112年3月1日起向訴外人林王月琴承租新北市○○區○○路0號1樓二分之一店面及其夾層（下稱系爭房屋，其中一部為系爭夾層屋），經林王月琴承諾原告得將之轉租他人，原告乃於112年7月8日與被告訂立住宅租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭夾層屋轉租被告，約定租賃期間自112年7月10日起至113年7月9日止，每月租金12,000 元，押金24,000元，詎被告僅繳納第一個月租金，自第二個月112年8月起未再支付租金，原告於112年10月26日以通訊軟體Line催告被告支付租金，並於112年12月7日以Line定3 日期限催告被告支付租金，否則將依法終止租約，被告逾3 日期限仍不支付租金，系爭租約已於112年12月10日終止，而被告並未與原告踐行點交程序，亦未曾通知原告辦理點交，原告係於113年10月26日收受被告答辯狀後，始悉被告已遷離系爭夾層屋，應認原告自113年10月26日翌日起方得使用系爭夾層屋，原告自得依系爭租約及不當得利之規定，請求被告給付自112年8月1日起至112年12月9日止之租金，以及自112年12月10日起至113年10月26日止相當於原租金額之不當得利，經以押金24,000元抵充後，被告仍應給付原告15 萬元等語。並聲明：被告應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之聲明及陳述略以：兩造於112年7月8日訂立系爭租約時，原告口頭允諾會裝設廚房、浴室紗窗、廚房、入口處拉門、馬桶水箱蓋，並添購椅子、雙人床架，及清理儲藏室、廚房既有物品，締約時被告因信任原告，乃未要求將前揭口頭約定記載於系爭租約，原告嗣竟惡意毀諾，又系爭夾層屋原僅臥室內裝設有冷氣，客廳則未裝設冷氣，經被告於112年7月9日、同月18日以Line通知原告從速裝設客廳冷氣，並於112年7月24 日以Line通知原告若不裝設客廳冷氣，欲終止系爭租約，原告卻遲至112年8月1日始裝設客廳冷氣，另系爭夾層屋門鎖、浴室電燈損壞，馬桶時有不通，樓梯照明亦不佳，且下雨時廚房屋頂會漏水，原告卻遲未修繕、改善，自無向被告請求租金及不當得利之理等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其於112年3月1日起向林王月琴承租系爭房屋，經林王月琴承諾原告得將之轉租他人，原告乃於112年7月8日與被告訂立系爭租約，將系爭夾層屋轉租被告，約定租賃期間自112年7月10日起至113年7月9日止，每月租金12,000元，押金24,000元，被告僅繳納第一個月租金，自第二個月11 2年8月起未再支付租金等事實，有原告與林王月琴間之房屋租賃契約書、系爭租約、兩造間Line訊息紀錄、消費者保護官申訴案件處理紀錄可稽（見本院113年度板簡字第1290號卷【下稱板簡卷】第21頁、第23頁、第43頁至第85頁、本院卷二第91頁、第125頁、第129頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠被告拒絕給付租金有無理由？　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。惟所謂合於所約定使用收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於所約定使用收益之狀態，即為已足。本件兩造約定被告向原告承租系爭夾層屋係供居住使用（見板簡卷第63頁系爭租約第7條第1項、第17條第1項第1款），則系爭夾層屋僅須在客觀上足供居住使用，即符合租賃之目的，而與兩造所約定使用收益之狀態相當。　⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段明定。原告已爭執被告抗辯締約時原告口頭承諾會裝設廚房、浴室紗窗、廚房、入口處拉門、馬桶水箱蓋，並添購椅子、雙人床架，及清理廚房既有物品，嗣毀諾之事實（見本院卷二第177頁至第179頁），而被告所提其於締約後之112年7月9日、112年7月18日、112年7 月29日、112年8月8日以Line傳送原告之訊息紀錄（見本院卷二第113頁、第115頁、第89頁、第127頁），及其於112年 8月至同年10月間向消費者保護官申訴之內容（見本院卷二第121頁、第125頁），均僅為其一己單方之陳述，原告業已嚴正否認（見本院卷二第123頁原告說明第1點至第5點、第9 點），並表示此為「各說各話」（見本院卷二第127頁Line 訊息紀錄），被告復未能提出其他確切事證以實其說，自難謂其抗辯之事實為真。　⒊觀之系爭夾層屋屋況照片，廚房、浴室窗戶原即有玻璃窗扇（見本院卷二第73頁），縱無紗窗，仍不妨害其應有之採光、通風及隔絕之功能，且臥室本備有一定尺寸之床架（見本院卷二第85頁），足供系爭租約約定之承租人被告起居使用，被告之母既非系爭租約之當事人，原告自無為當事人以外之第三人提供床架之義務，至馬桶水箱蓋之欠缺（見本院卷二第87頁），並無礙於馬桶功能之正常運作，儲藏室、廚房一部既有物品之存在（見本院卷二第79頁至第83頁），亦不影響被告居住使用系爭夾層屋，依一般社會通念，紗窗、拉門、馬桶水箱蓋、雙人床架、椅子、客廳冷氣之有無，對於系爭夾層屋在客觀上已達於足供居住使用之狀態，均不生影響，即令或有欠缺，仍不致使被告不能或難以居住使用系爭夾層屋，然原告為消弭紛爭，不僅已更換拉門（見本院卷二第75頁），並於112年8月1日裝設客廳冷氣（見本院卷二第1 33頁），而由被告自承於締約前1日112年7月7日已先至系爭夾層屋查看屋況（見本院卷二第55頁、第125頁），可知締約時兩造顯係以系爭夾層屋當時無紗窗、拉門、馬桶水箱蓋、客廳冷氣、雙人床架、椅子且儲藏室、廚房之一部存放既有物品之現狀為準，達成租賃與租賃物標的之意思表示合致，則原告以現狀之狀態，將系爭夾層屋租賃物交付被告居住使用，即符合債務本旨，且合於兩造所約定使用收益之狀態，而已盡其出租人之主給付義務，被告自有依約支付租金之義務，不容被告嗣後復事爭執，藉詞拒絕租金之給付。　⒋按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項固有明文。被告雖以浴室電燈損壞、馬桶有時不通云云置辯，然未提出客觀證據證明之，且為原告所爭執（見本院卷二第179頁），自難信屬實，而被告提出之樓梯照片（見本院卷二第139頁），不足以證明樓梯照明不穩定、不佳或樓梯燈有何損壞，原告並已爭執照片中之情狀係因被告未將開關開啟所致（見本院卷二第179頁），尚難遽採，另系爭夾層屋門鎖或有發生損壞（見本院卷二第137頁、第191頁、板簡卷第23頁），惟此尚不生致使系爭夾層屋在客觀上不能或顯難供居住使用之問題，至廚房屋頂或曾發生漏水情事（見本院卷二第123頁原告說明第8點、第 127頁Line訊息紀錄），但被告既未舉證其漏水頻率、每次漏水持續時間及具體漏水情狀等已達致令系爭夾層屋不堪或甚難居住使用而不符約定使用收益狀態之程度，自不得執此拒絕給付租金，抑且，矧被告既自租賃期間第2個月112年8 月起即未再支付租金，原告乃以被告無故不履行支付租金之主給付義務，行使同時履行抗辯權，而拒絕對之修繕（見本院卷二第191頁），容屬有據。綜上，被告拒絕給付租金，殊非正當。　㈡兩造間系爭租約何時終止？租賃關係何時消滅？　⒈被告固於112年7月24日已以Line傳訊原告「我還是想取消租約好了」（見本院卷二第133頁），並於112年10月25日向消費者保護官申訴時，主張原告應解約全額退款（見本院卷二第125頁），惟參之兩造間112年11月16日Line訊息紀錄（見板簡卷第23頁），被告於112年11月16日仍以Line傳訊通知原告修繕系爭夾層屋門扇鎖頭，可徵被告至少截至112年11 月時仍繼續居住使用系爭房屋，並由被告於112年7月29日至 112年11月16日期間，仍賡續本於承租人之立場，一再對原告有所主張（本院卷二第127頁至第131頁、板簡卷第23頁），顯然被告並無以前揭訊息或申訴主張終止兩造間系爭租約之法效意思，非可即謂兩造間系爭租約業經被告單方終止。　⒉按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。且所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。表意人將其意思表示以電子文件方式發送至相對人指定之資訊系統者，除法律另有規定、當事人另有約定，或相對人能證明其客觀上有不能讀取之正當事由外，應認以該電子文件進入該資訊系統之時，表意人之意思表示已達到相對人而發生效力，不以相對人實際讀取為必要（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。　⒊兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知，固未勾選得以即時通訊軟體以文字顯示方式為之（見板簡卷第69 頁），惟兩造彼此間多以Line文字訊息互為通知，業如前述，則兩造間Line聊天室自係兩造就彼此間之通知所指定之特定資訊系統，又被告自112年8月起即未再支付租金，原告於 112年10月26日以Line發送催告被告支付租金之文字訊息至該資訊系統（見板簡卷第21頁），繼於112年12月7日以Line 發送定3日期限催告被告支付租金否則將依法終止租約之文字訊息至該資訊系統（見板簡卷第23頁），依上說明，於各該文字訊息分別於112年10月26日、112年12月7日進入該資訊系統之際，原告所為第一次催告之意思表示，以及第二次定期催告否則將依法終止租約之附停止條件終止租約的意思表示，即已各於112年10月26日、112年12月7日進入被告之支配範圍，置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態，而分別於112年10月26日、112年12月7日達到被告而發生效力，至於被告何時「已讀」（見板簡卷第21頁、第23頁），在所不問，而原告所為附停止條件之終止租約意思表示於112年12 月7日到達被告之時，被告遲付租金額以押金24,000元抵償後已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，被告於定期催告期限3日屆滿即112年12月10日（依民法第120條第2項規定始日不算入）後，仍未支付租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，應認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即11 2年12月11日終止，兩造間租賃關係自斯時起消滅。　　　㈢被告將系爭夾層屋返還原告之時點？　⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明。系爭租約第14條第1項亦約定「租賃關係消滅時，…，承租人應將租賃住宅返還出租人」（見板簡卷第65 頁）。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有。而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127 號判決參照）。是所謂租賃房屋之返還，係指承租人將其對於租賃房屋之占有支配與事實上管領力移轉於出租人，使租賃房屋脫離承租人之占有支配與事實上管領，而交還出租人占有支配與事實上管領者而言。　⒉被告固辯以早已不居住於系爭夾層屋云云，惟未具體陳述將系爭夾層屋返還原告之時點，亦未舉證證明之，經本院於11 3年11月1日函命曉諭被告補正（見本院卷二第163頁），被告於113年11月5日收受該函後（見本院卷二第167頁本院送達證書），仍未具體陳述將系爭夾層屋返還原告之時點，且猶未提出足以佐證之相關事證，而未盡其真實完全、具體陳述之義務以及舉證之責任，即應自負未能使本院形成獲致更有利於被告之確信之不利益結果。至被告於本件113年12月1 1日言詞辯論終結後之113年12月17日始以書狀陳述早在112 年9月30日前已自系爭夾層屋搬離，本院本無庸審究，且此辯詞與前述被告於112年11月16日仍以Line通知原告修繕系爭夾層屋門扇鎖頭，顯然被告仍繼續居住其內之事實不符，併此敘明。　⒊系爭夾層屋之出入，必使用系爭夾層屋樓下大門鑰匙方得進出，而原告已於113年5、6月收受被告寄回之系爭夾層屋樓下大門鑰匙（見本院卷二第191頁），雖被告未一併交還系爭夾層屋門扇鑰匙，但系爭夾層屋門鎖已然損壞，不需系爭夾層屋門扇鑰匙，原告仍可進出系爭夾層屋，並支配管領使用系爭夾層屋，為原告所自承（見本院卷二第191頁至第192 頁），矧被告於113年5、6月將出入系爭夾層屋所必要之樓下大門鑰匙以寄回方式交還原告後，即已不能自由進出系爭夾層屋，遑論占有支配或事實上管領，系爭夾層屋自此時起即已脫離被告之支配管領，依一般社會通念，被告即已喪失其於對系爭夾層屋之事實上管領力而消滅占有，且被告顯係以寄回交還鑰匙之舉措，向原告移轉系爭夾層屋之占有，並以此舉通知原告系爭夾層屋之返還，至系爭夾層屋鑰匙在該夾層屋門鎖已然損壞之情狀下，既非原告進入或支配管領系爭夾層屋所必須，縱被告未予交還，對於其已向原告移轉系爭夾層屋之占有，並已使原告取得對於系爭夾層屋之占有支配與事實上管領力，仍不生影響，應認被告已於113年5月31 日（取113年5、6月之中數），將其對於系爭夾層屋之占有支配與事實上管領力，移轉於原告占有支配與事實上管領，而消滅被告之占有，即與系爭夾層屋之返還相當，原告逾此返還房屋時點之主張，不足為採。　㈣原告請求被告給付租金及不當得利有無理由？金額若干？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚明。系爭租約第3條第1項亦約定承租人每月租金12,000元，每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕（見板簡卷第61頁）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項則約定租賃關係消滅時，承租人未將租賃住宅返還出租人者，出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額…至返還為止（見板簡卷第65頁）。　⒉被告自112年8月1日起至112年12月10日止積欠租金未付，而兩造間租賃關係於112年12月11日消滅後，被告未即時遷讓返還系爭夾層屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，原告自得請求被告返還自112 年12月11日起至113年5月31日返還系爭夾層屋之日止相當於原租金額之不當得利，經以押金24,000元抵充後，原告仍得請求被告給付96,000元（計算式：12,000元×10－24,000元）；逾此範圍之請求，不應准許。　　　　㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條亦有明定。本件係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則原告請求起訴狀繕本送達翌日即113年5月18日（見板簡卷第31頁至第35頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。　五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之規定，請求被告給付96,000元，及自113年5月18日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。　　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌　　後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。八、本判決原告勝訴部分既依職權宣告假執行，爰參照民事訴訟法第91條第1項修正理由，併於主文第3項諭知訴訟費用數額，及依第91條第3項規定，併諭知加給按法定利率計算之利息。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第91條第3項、第83條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康閔雄

2024-12-31

PCDV-113-訴-2430-20241231-2

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第2082號原告林根田林明欽共同訴訟代理人徐肇謙律師被告朱慶翰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○街000號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣10萬4,533元，並自民國113年7月23 日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣 2萬8,000元。三、訴訟費用新臺幣1萬570元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。四、本判決第1項於原告以新臺幣28萬600元為被告供擔保後，得假執行。五、本判決第2項前段於原告以新臺幣3萬4,900元為被告供擔保後，得假執行。本判決第2項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣9,400元為被告供擔保後，得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）原告於民國104年6月1日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其等共有之門牌號碼臺南市 ○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自104年6月1日起至106年6月1日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬8,000元，並應於每月1日繳納當月之租金，租期屆滿後未另立新約，轉為不定期租賃契約。然被告迄今已積欠原告自113年4月1日起至同年7月22日止之租金，合計10萬4,533元，原告並已於113年6月6日以臺南灣裡郵局存證號碼26號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到45日內給付租金，並要求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）又被告已於113年6月7日收受系爭存證信函，且原告並未向被告收取系爭租約第5條所約定之押租保證金5萬元，是原告以系爭存證信函對被告所為之催告已符合土地法第10 0條第3款、民法第440條之規定，系爭租約於系爭存證信函送達被告45日後即113年7月22日即已終止，而系爭租約既經終止，被告已無占有系爭房屋之權源，惟仍繼續占有中，是原告自得依不當得利請求權請求被告返還占有期間即自113年7月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，每月2萬8,000元相當於租金之不當得利，爰依系爭租約之法律關係、民法第455條、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。三、法院之判斷：　　　（一）原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋之113年房屋稅繳款書、系爭租約、系爭存證信函、收件回執等件為證（補卷第19至39頁），並有臺南市政府財政稅務局臺南分局 113年9月6日函及所附系爭房屋稅籍證明書在卷可參（補卷第59至62頁），而被告對原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1 項之規定，視同自認原告主張之事實，是堪信原告之主張為真實。（二）承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2 個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。（三）經查，被告迄至系爭存證信函送達被告之日即113年6月7 日時，業已積欠原告租金2個月餘，而原告未向被告收取押租金，故被告已積欠租金達2個月以上，而被告亦未於期限內支付積欠之租金，則原告主張系爭租約已經合法終止，自屬可採，是原告本於出租人之地位請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應屬有據；又系爭租約約定每月租金為2萬8,000元，而被告尚積欠原告113年4月1日至同年7月22日之租金共10萬4,533元（計算式：28,000元×3 ＋28,000元×22/30，以下四捨五入），則原告依系爭租約之約定請求被告給付租金10萬4,533元，亦屬有據。（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年7月22日終止，則被告自同年7月23日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又原告得請求之不當得利返還範圍應自系爭租約終止之日即113年7月23 日起算，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自113 年7月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬8,000元，應屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係、民法第455條、第179條之規定，請求被告給付如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，應予准許，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　　官　丁婉容以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君

2024-12-31

TNDV-113-訴-2082-20241231-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第893號原告林宗賢訴訟代理人嚴庚辰律師許嘉樺律師被告施秋萍上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將嘉義市○○0○段○○○段000○號即門牌號碼嘉義市○○路0 00號5樓1建物遷讓返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地，權利範圍10 000分之90，及土地上之同段912建號建物即門牌號碼嘉義市 ○○路000號5樓1建物(下稱系爭建物，與前開土地權利範圍10 000分之90合稱系爭房地)原為被告所有，因被告無法清償系爭房地之第二順位貸款及積欠原告之借款，原告提議被告將系爭房地出售予原告，由原告名義辦理系爭房地貸款以清償前述債務，並由被告按月繳納房貸金額。嗣被告將系爭房地出售予原告，於民國110年6月7日簽訂不動產買賣契約書並於同年7月5日辦理系爭房地所有權移轉登記，原告為系爭房地所有權人，而貸款金額清償前述債務後，尚積欠原告新臺幣（下同）87萬元，兩造復約定由被告向原告承租系爭房地繼續使用，每月租金17,600元即被告需繳納之房貸金額，租期自110年7月7日至112年7月6日，然租期屆滿後，兩造未再簽立書面契約，仍由被告使用系爭建物，已擬制變更為不定期租賃契約，經鈞院以113年度訴字第131號(下稱前案)民事判決認定在案，因原告欲將系爭建物收回自住，於113年8月 22日郵寄存證信函主張不定期租賃契約於113年9月30日終止，並請求被告於上開期日搬遷，惟被告仍未搬遷，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物，並請求法院擇一為有利原告之判決等語，並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告。㈡請依職權宣告假執行。　二、被告則以：被告為系爭建物實質所有權人，僅借名登記於原告名下，當初是用原告名義向銀行貸款清償被告借名登記前的負債，故原告請求被告返還系爭建物無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)被告原為系爭房地所有權人，因被告積欠系爭房地之二胎貸款及原告借款，被告於110年6月7日將系爭房地出售予原告，並簽訂不動產買賣契約書，於同年7月5日辦理系爭房地所有權移轉登記後，由原告以其名義以系爭房地向臺灣銀行辦理抵押貸款505萬元後，扣除需繳納之房貸壽險保費41萬元及清償系爭房地原有之抵押債務400萬元，餘64萬元償還原告後，被告仍積欠原告數十萬元，兩造並於110年7月7日在不動產買賣契約書末頁簽立協議書內容如附表所示，而被告於出售系爭建物予原告後，現仍由被告占有，作為住宅使用迄今等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物第一類謄本、土地建物查詢資料及異動索引查詢資料、110年房屋稅繳款書、不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、印鑑證明、法道地政士事務所收費明細表及收據證明、不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證、嘉義市地政事務所地政規費徵收聯單、嘉義市西區戶政事務所戶政規費收據、台灣自來水股份有限公司用戶用水設備各種異動服務申請書、收到登記單回條、土地增值稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、原告臺灣銀行帳號000000000000號帳戶存摺封面及內頁、被告聯邦銀行帳號000000000000號帳戶110年7月 1日至113年3月27日存摺存款明細表、土地所有權買賣移轉契約書、110年契稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書影本附卷可佐（見前案卷第9至21、27至39、61至91、113至179 頁），應可信為真實。 (二)本院審酌兩造於110年7月7日之簽訂契約如附表所示，業已載明：買方(即原告)於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方(被告)真實同意。自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋等語明確，應可認兩造就系爭房地之買賣係附有2年內買回之約定。又參以兩造於110年9月25 日至111年12月1日LINE通訊紀錄之對話內容，原告一再陳稱：你看看妳有沒有人要買回妳的房子回去，順便把欠我的還我，我最近很緊，每個月一直幫你繳2萬多我繳不太出來了，及表明其要帶人去看房子，或要賣掉大同路的房子，限你一個月叫你兒子搬離等語（見前案卷第93至95頁），足認被告因有資金需求，而將系爭房地出售予原告，並再簽立協議書達成被告日後買回系爭房地之約定，是以兩造間對於系爭房地確有移轉所有權真意，非屬借名登記，否則何須簽立協議書，確保被告在2年內有買回系爭房地之權利。被告雖提出兩造間於買賣契約成立前的對話錄音光碟，原告固然於錄音檔10分48秒、11分、12分05秒，對被告表示：「你只是借我的名義，這間房子你可隨時拿回去」、「最好的方式就是做高買賣，我把整個金額抬高，我用我的信用去跟你買房子，你要自己去繳自己去住」、「你就是借我的名去貸款而已，你隨時要拿都可以」，惟上開內容與原告主張「被告有買回系爭房地的權利」以及「被告借用原告名義辦理貸款」等節並無扞格，且上開對話內容無法證明兩造間有借名登記的法律關係。因此，兩造間就系爭房地之移轉成立保留買回之買賣契約，系爭房地所有權移轉乃屬有效，被告抗辯兩造間係成立借名登記關係，不足採認。 (三)依兩造前述協議書，如附表約定事項㈠之內容，顯示係由被告(賣方)向原告(買方)承租系爭建物，每月租金1萬7,600元，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，被告應於每月7日將租金匯入原告臺灣銀行嘉義分行帳戶內，倘被告逾期未付，原告得請求終止租約並搬遷。而系爭建物現仍由被告作為住宅使用迄今等情，亦為兩造所不爭執。是以，系爭房地租約於112年7月6日屆滿後，雙方雖未再簽立書面契約，仍由被告繼續使用系爭建物，原告亦未為反對之表示，則系爭房地租約已擬制變更為不定期租賃契約，前案判決亦同此認定。 (四)原告已合法終止系爭房屋之不定期租賃關係：　　1.按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，固為民法第450條第2項、第3項所明定，土地法第100條亦規定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。又按土地法第100條第1款所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。　2.經查，原告以存證信函向被告表示欲收回系爭建物自住，並以113年9月30日作為前開租賃關係之終止時點，而該存證信函已於113年8月23日送達被告，有存證信函及回執可證(見本院卷第33至35頁)，審酌原告已預留逾1個月之期間先期通知，足認兩造間就系爭房地之不定期租賃關係業經原告合法終止，則被告於113年10月1日以後繼續占有使用系爭建物，即已構成無權占有，從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭建物，核屬有據。四、綜上所述，原告依767條第1項之法律規定，請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又原告依民法第767條第1項及179條法律關係為選擇合併，請求擇一為有利之判決，本院既已准許原告請求如上，則其就民法第179條規定請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄附表：兩造約定內容（見前案卷第53頁）於110年7月7日買賣双方約定事項：㈠賣方向買方承租本買賣標的，每月租金＄17600元正，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，賣方應於每月7日將租金匯入買方台灣銀行嘉義分行000000000000帳戶內，倘賣方逾期未付，買方得請求賣方終止租約並搬遷。㈡買方於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方真實同意。　　自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋。

2024-12-30

CYEV-113-嘉簡-893-20241230-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第3768號原告陳振昌訴訟代理人林佐偉律師被告陳佩君上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號15樓之2房屋及所屬編號地下一層停車位17號停車位騰空遷讓交還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣413,800元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造為堂兄弟姊妹關係。原告為門牌號碼臺中市○○區○○路0段 000○0號15樓之2房屋及地下一層停車位17號之（下稱系爭不動產）所有權人，被告則為系爭不動產之前所有權人。被告於民國91年間因無法繳交系爭不動產貸款，故由兩造長輩及兩造商議由原告承買系爭不動產，當時因被告無地方居住，故兩造口頭成立不定期限租賃契約，約定每月租金為新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭租約），被告則應按月匯入原告申設之中國信託銀行帳戶內。　㈡然被告於113年3月間已積欠原告3個月租金，原告則於113年3 月4日以存證信函催告被告，被告始於同年3月19日匯款8,00 0元、同年4月2日及17日各匯款22,000元、8,000元至原告申設帳戶內。惟被告自112年12月至113年4月間之租金共40,00 0元，被告僅匯款38,000元，故原告再於113年4月16日以存證信函向被告表示已多年未調整租金，故於5月起調整租金為12,000元，否則終止系爭租約，被告並應於5月底搬遷且原告不另為終止契約之意思表示。縱被告不同意調漲租金，仍應將113年5月至6月租金及112年12月至113年4月未繳納之租金2,000元給付原告，然被告均置之不理，亦未繳納113年 5月、6月租金。　㈢系爭租約為不定期租賃契約，原告本得依民法第450條第2項規定終止系爭租約，且原告收回系爭不動產係供自住，合於土地法之規定，況原告已於113年4月16日以存證信函終止系爭租約，縱認原告無法依民法第450條第2項規定終止租約，則因被告已積欠租金達2個月以上，原告亦得依民法第440條第2項規定終止租約。倘鈞院認原告未合法終止系爭租約，原告亦依民事起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。至被告雖於113年8月2日轉帳關於系爭不動產113年5月至6月租金共16,000元與原告，然被告此舉係於收受民事起訴狀繕本（即原告起訴係因被告未繳納113年5月至6月租金）後始繳納之，故不生清償之效力等語。　㈣並聲明：1.被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號15樓之2之房屋（即同段3 305號建號）及所屬編號地下一層第17號停車位騰空遷讓返還予原告；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告均依系爭租約約定繳交每月租金8,000元，並無原告所稱積欠112年12月至113年4月租金之情事。被告並未同意原告擅自欲調高租金為每月12,000一事，故不生效力。另因原告稱被告於105年間積欠22,000元之租金，故被告始於113年4月2日轉帳22,000元與原告。又因原告欲調漲租金，被告因與原告協商，但最終協調不成，致被告遲至11 3年8月2日方轉帳113年5月、6月租金與原告，被告再於同年月12日轉帳16,000元與原告以支付113年7月、8月之租金，故被告並未積欠原告租金。是原告主張被告積欠2個月租金而經原告催告被告仍不為履行而終止租約，及主張被告無權占有系爭不動產，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張其為系爭不動產之所有權人，與被告口頭成立不定期限租賃契約，約定每月租金為8,000元一事，業據原告提出土地所有權狀、建物所有權狀等附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡原告主張被告積欠租金達2月，且經原告催告後仍未履行；另原告欲收回系爭不動產以供自住，故原告已合法向被告為終止系爭租約之意思表示等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　1.原告主張被告積欠系爭不動產租金達2個月部分：　⑴承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。　⑵原告於本院審理期日自陳：對於被告已繳清112年12月起至11 3年4月止之租金並無意見等語，可知被告未積欠原告自112 年12月起至113年4月期間之租金一事甚明。　⑶原告復主張其起訴時被告尚積欠原告113年5、6月租金未為繳納，原告於合法終止系爭租約後，被告始於113年8月2日給付113年5、6月租金，故不生清償效力等語。然觀之原告提出之113年4月16日存證信函內容記載：「…將於113年5月起調整金為每月12,000元，為期1年。若於5月10日前未收到台端所匯足額租金，則視為台端不同意表示，則本租賃契約即刻終止，請於5月底前搬離上述住所，屆時本信函亦做為終止契約通知。…。」等語（見本院卷第39頁），僅係原告單方向被告表示調漲租金一事，並非向被告催告給付積欠之11 3年5月、6月之租金乙情；復遍查全卷，亦查無原告定有相當期限催告被告給付系爭不動產113年5月、6月租金之舉，是被告於113年8月2日既已給付原告關於系爭不動產113年5 月、6月租金，已生清償之效力。是原告此部分主張，亦非可採。　⑷承上，原告未舉整證明被告積欠系爭不動產租金達2個月，且經原告催告被告於期限內仍不為支付之情事，是原告依民法第440條第2項規定終止系爭租約，並非合法。　　　2.原告主張依民法第450條第2項規定終止系爭租約部分：　⑴未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450 條第2項所明文，然土地法第100條亦明定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院41年度台上字第138號、43年度台上字第1199號原判例意旨參照）。又不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。是僅要出租人收回房屋係供自己使用，且其收回有正當性及必要性，則出租人依土地法第100條第1款規定收回自用，即屬適法。　⑵觀之卷附被告提出兩造於112年4月4日對話紀錄內容，可知原告曾向被告陳稱：「…想問妳們關於你現在住的房子未來有什麼打算？什麼時候要買回去？坦白說，十多年來我一直負擔著對我而言沒有必要的支出讓我心有點累。…，但近幾年來對我相對的剝奪讓我越來越感到難以接受。我的老大今年 24歲了，去年他搬出去自己租房住一個月要＄18000而且還僅雙廳衛無車位，想想如果你是我，心裡做何想？終究，我不可能無止盡幫下去，所以有請妳必須給我個答案。要買回？那麼給個計畫我也可以做打算（我已經在注意看新房了）。如果無買回的計畫，那~我必須考慮收回自己住了！」等語（見本院卷第127頁），核與原告主張其曾於112年4月間向被告表示要將系爭不動產收回自住一情大致相符（見本院卷第122頁）；參以原告嗣於113年4月16日再以存證信函通知被告欲調整租金（見本院卷第39頁），足見原告認兩造原約定之系爭不動產租金不符市場行情外，益徵原告及其家屬即其子就原居住空間狹窄而不敷居住使用，原告為供其及家屬自住而收回系爭不動產，實有正當理由及必要。　⑶租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又土地法第100條第1款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第45 0條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。而終止不定期租約，依習慣固應於相當期間前預行通知，惟未先行通知，如已經過相當期間者，應解為經過民法第450條第3項所規定最長之期間一個月後即生契約終止之效力（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第45 5條前段、第767條第1項前段亦有明文。查原告得依土地法第100條第1款之規定收回系爭不動產，其業以起訴狀繕本通知被告終止系爭租約，且經被告於113年7月22日受領乙節，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第47頁），堪認原告以起訴狀繕本僅通知被告終止系爭租約，惟未附足夠之相當期間預行通知，然徵諸上揭判決意旨，至遲於被告收受起訴狀繕本繕本起算1個月後，亦已生租約終止之效力，則兩造間之系爭租約業因原告上開意思表示而終止，已無租賃關係存在。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭不動產，即已構成無權占用。從而，原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，核屬有據。　　四、綜上所述，原告主張其為自住收回系爭不動產，已合法終止系爭租約，依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2024-12-30

TCEV-113-中簡-3768-20241230-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1698號原告姚子文被告蔡明育上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路0段00巷0號5樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣24,490元。訴訟費用新臺幣1,880元由被告負擔，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○區○○○路0段00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同　　）36,400元。嗣於訴訟中變更聲明㈡之請求金額為24,490元　　，核屬減縮應受判決事項之聲明，依法應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：　　一、原告主張：系爭房屋為原告所有。兩造於民國113年2月20日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年2月25日起至115年2月24日止　　，被告應於每月25日前繳交每月租金12,000元，並應自行負擔水電費。詎被告自113年4月25日起即未繳納租金，亦未支付113年3至5月之電費294元，與113年3至7月之水費196元。因被告欠繳之租金總額已達2個月之租額，原告於113年8月8 日寄發本院郵局第1014號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告應於113年8月25日前付清租金，屆期如未付清，租約即行終止，不另通知，被告於113年8月9日收受該函後並未給付，故系爭租約已於113年8月26日終止，惟被告迄未返還系爭房屋予原告，且其於租約終止時，已積欠原告113年4 月25日起至113年8月25日止，共4個月之租金計48,000元，及前開水電費用490元，扣除被告承租時繳交之押租金24,00 0元後，仍有24,490元（計算式：48,000元＋490元－24,000元＝24,490元）未清償。爰依租賃之法律關係或民法第767條第 1項、第179條之規定，擇一請求被告返還房屋並清償欠繳費用等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告24,490元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之前揭事實，業據其提出臺南市政府財政稅務局113 年房屋稅繳款書、系爭租約、台灣電力公司113年5月繳費通知單、台灣自來水公司113年6月、8月水費通知單、超商代收款專用繳款證明（顧客聯）、系爭存證信函暨回執聯等件為證（調字卷第13至37頁，本院卷第29至37頁）；且被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認。是本院調查上開證據之結果，堪信原告主張為真實。　㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。經查：　⒈被告自113年4月25日起即未繳納租金，遲付租金之總額已達2 個月之租額，經原告於113年8月8日寄發系爭存證信函通知被告於113年8月25日前付清，屆期如未付清，租約即行終止　　，不另通知，被告於113年8月9日收受該函後仍未給付，且積欠租金額經以相當於2個月租金額之押金抵償後，仍達2個月以上，則原告主張依系爭存證信函所載，系爭租約業於11 3年8月26日終止，自屬有據。系爭租約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。　⒉又系爭租約第3條明載每月租金12,000元，被告應於每月25日前繳納；第5條第2、3款則明定水費、電費均由被告負擔等語。本件被告於系爭租約終止時，尚積欠原告113年4月25日起至113年8月24日止，共4個月之租金計48,000元，及水電費用490元，經原告扣除被告承租時繳納之押租金24,000元後，仍有24,490元未清償，故原告依照上開租約之約定，請求被告給付欠繳費用24,490元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金及水電費24,490元，為有理由，應予准許。又原告係以單一聲明同時主張租賃之法律關係或民法第767條第1項與第179條之規定為請求權基礎，經核原告請求本院擇一判決其勝訴，性質上為客觀訴之合併中之選擇合併，本院既認原告依租賃之法律關係所為之請求為有理由，而為其勝訴之判決，其另主張之民法第767 條第1項與第179條之規定部分，即無再予審究之必要，併此敘明。五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，民事訴訟法第78條、第87條第1項、第91條第3項分別定有明文。查原告依其原聲明之訴訟標的價額182,290元（　　計算式：系爭房屋課稅現值148,800元＋原告請求金額36,490 元＝182,290元）繳納之裁判費為1,990元，嗣原告減縮請求金額為24,490元，減縮部分之訴訟費用依民事訴訟法第83條第1項前段規定應由原告自行負擔，故被告應負擔減縮後訴訟標的價額170,290元（計算式：系爭房屋課稅現值148,800 元＋原告請求金額24,490元＝170,290元）應繳納之裁判費1,8 80元，爰依職權確定被告應負擔之訴訟費用額。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2024-12-27

TNEV-113-南簡-1698-20241227-1

簡上

臺灣臺北地方法院

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第157號上訴人蘇焜榮訴訟代理人陳彥嘉律師被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國113年1 月26日本院臺北簡易庭112年度北簡字第3393號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、原判決廢棄。二、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號土地（承租範圍：0.0081公頃）之土地租賃關係不存在。三、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1 項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人於原審備位聲明請求：被上訴人承租其所有坐落嘉義縣○○市○○段 ○○○段0000地號之部分土地（承租範圍0.0081公頃＝81㎡，相當於24.5坪，小數點下2位四捨五入，下稱系爭土地）之租金，自民國112年1月1日起調整為每年租金新臺幣（下同）1 1,000元。嗣於本院審理時，就上開備位聲明追加起訴：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金總數為16,200 元，見本院卷178頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自屬合法，先予敘明。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：伊父蘇招抄與被上訴人於82年2月間簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地搭建電塔，租期為5年，嗣蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡）移轉登記予伊，系爭租約於87年4月30日屆期，兩造現為不定期租賃關係。詎被上訴人自86年4月後即未給付租金，因積欠租金達2年，伊於97年5月間依系爭租約第7條第3款約定寄發存證信函為終止租約之意思表示，惟被上訴人僅回覆：仍請同意辦理續租或讓售等語。另依民法第450條第2項本文規定，以起訴狀送達為終止租約之意思表示（期前通知），並於送達日起算1年後終止租賃關係，惟被上訴人續為用益且主張租賃關係存在，故先位訴請確認系爭土地租賃關係不存在。又倘認系爭土地租賃關係存在，本件並非租地建屋，出租標的亦非房屋，自無土地法第100條或該法第三章房屋及基地租用相關規定之適用，被上訴人實收資本額3300億元，亦非立法者所欲保護對象。另系爭租約第3條約定，租金係依「申報地價之固定比率」計算，惟依土地公告現值觀之，土地價值歷年不斷上昇，且係顯著上昇，顯有情事變更，自有調整租金之必要，備位爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求將每年租金調整為16,200元（包含追加起訴之5, 200元）等語。二、被上訴人則以：上訴人雖曾於97年5月間寄發存證信函，然信函並未表明積欠租金或終止系爭租約；伊於112年1月18日寄發存證信函及租金支票49,892元（自86年4月3日起至111 年12月31日止之租金）予上訴人，上訴人以起訴狀通知終止租約並非合法；又伊租用基地搭建電塔，應有土地法第103 條之適用，退步言之，如認土地法第103條規定之文義限於租地建屋，然上開條文並非僅限於保護經濟上弱者，而是保障承租人之權益及基地上建物之最大經濟效用，因電塔之搭建拆遷牽涉廣泛，須花費鉅額費用、更是費時，亦會影響附近居民用電，基於保障承租人權益、公共利益及建築物發揮最大經濟效用，電塔之性質與房屋類似，應類推適用土地法第103條規定，縱認上訴人得依民法第450條第2項規定隨時終止兩造間租約，仍應受土地法第103條規定、系爭租約第7 條出租人終止租約條款之限制。伊以支票給付租金，現已無欠租，並無土地法第103條各款所定得收回系爭土地之情形。依系爭租約第2條約定：「…如租期屆滿後承租人仍需繼續需用時，出租人應允按本條件繼續承租」，因電塔坐落於系爭土地上，伊有繼續租用或買受系爭土地之必要，可知出租人明知伊需用系爭土地，方與伊為上開約定，倘依民法第45 0條第2項規定隨時終止系爭租約，嗣後上訴人請求伊將系爭土地上之電塔拆除，勢必使附近用電短缺，上訴人權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條第1項規定，先位請求為法所不許。關於租金調整，依系爭租約第3條約定租金係按土地當期申報地價總價額年息7%計租，租約簽立時已考量土地價值將來會有增、減，租金會隨同公告地價漲幅調整，與民法第227條之2第1項規定「非當時所得預料」之要件不符，亦無依民法第442條情事變更需調整租金之必要。縱認本件有調整租金之必要，本件係租用基地興建電塔，目的係為公眾輸電之用，具民生重要性，有別於私人房屋，與租地建屋之情形相似，應類推適用土地法第105條規定，租金應受土地法第97條第1項之限制等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之先位、備位請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。㈢備位：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1 日起調整為每年租金11,000元。追加之訴聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金為16,200元）。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁，並依判決格式修正或刪減文句）：　㈠上訴人之父蘇招抄於82年2月間與被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地，且約定租期屆滿後，如承租人仍需繼續使用時，出租人應按該契約約定繼續出租，租金按當期申報地價總額年息7%計租。　㈡蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡，相當於293.4坪，小數點下2位四捨五入）移轉予上訴人。　㈢租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造成立不定期限租賃關係。　　　　　五、本院之判斷：　㈠上訴人依民法第450條第2項規定終止租約，是否合法？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查上訴人之父蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為293.4坪）移轉予上訴人，為上訴人所有，其中24.5坪為系爭土地，屬農牧用地，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第34頁）。又系爭租約約定租期為5年，87年4月30日租期屆滿後，被上訴人即承租人仍繼續占有使用系爭土地迄今，既為兩造所不爭執，斯時上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定系爭租約已發生擬制以不定期限續租之效力，且為兩造所不爭執（見本院卷第87頁），並有系爭租約、存證信函在卷可稽（見原審卷第21頁、本院卷第65-66 頁），洵堪認定。　⒉次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段定有明文。查兩造間之租賃關係，既依民法第451條規定擬制以不定期限續租，已如前述，則上訴人主張其依民法第450條第2項前段規定得隨時終止租約，核屬有據。上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並於送達日起算1年後終止租賃關係等語（見原審卷第10-11頁），該起訴狀於112年3月15日送達被上訴人，有送達證書可憑（見原審卷第51頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於113年3月15日發生合法終止效力，租賃關係因單方終止而消滅，則上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由。至上訴人主張被上訴人於 86年後即未給付任何租金，其業於97年5月寄送存證信函為終止租約之意思表示云云，惟系爭租約第7條第3項固約定：「租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約： ...㈢積欠土地租金達兩年時」。查上訴人97年5月21日寄送之存證信函內容（見本院卷第65-66頁），均係指摘被上訴人無權占有系爭土地及請求損害賠償之旨，絲毫未提及被上訴人積欠租金，或提及終止系爭租約之意思，則上訴人主張以97年5月21日存證信函為終止租約之意思表示，即非可採，是本件系爭租約終止之時點為113年3月15日。　⒊被上訴人雖抗辯上訴人依民法第450條第2項規定任意終止，違反系爭租約第7條約定云云。查民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，其立法理由謂租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益等語，可知永久租賃乃法所不許，蓋恐租期過長，有礙租賃物之改良。我國歷來判例均認依民法第451條規定變更為不定期限租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃期限不得逾20年之限制（最高法院65年台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判例意旨參照），除因民法第449條第1項條文文義以外，部分原因係我國民法體系，於民法第450條第2 項規定賦予不定期期限租賃契約之各當事人得隨時終止契約權利，如此一來，始能避免永久租賃阻礙土地有效利用，嚴重影響出租人財產權，有害公益之弊端。另按租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20 年。依民法第450條第1項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450條第2項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院29年上字第1731號判例意旨參照）。依上，原租約縱有約定僅承租人可終止租約，出租人無終止租約權利，或有出租人終止租約之要件約定，於擬制以不定期限續租後，出租人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。系爭租約第7條固約定：「七.租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：㈠非經出租人同意而變更土地使用。㈡將土地一部分或全部轉租他人時。㈢積欠土地租金達兩年時。」，乃約定於租賃期間承租人有該條所列情形，出租人有終止租約之權。惟系爭租約業經視為以不定期限繼續契約，則依前所述，上訴人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。況倘出租人仍需受限於系爭租約第7條之事由始得終止租約，將使不定期限租賃非但無期限限制，於承租人未違約情況下，出租人受限於前開終止租約事由，可能造成「永久租賃」之現象，出租人雖為土地所有權人，一旦經法律擬制以不定期限續租後，將長期或永久無法收回土地加以利用，不啻侵害出租人之財產權及終止租約之自由。是被上訴人前開所辯，不足憑採。　⒋被上訴人又抗辯其租用基地搭建電塔，應適用或類推適用土地法第103條規定云云。惟按承租基地僅作晒醬之用，並非建築房屋，自與土地法第103條所載租用建築房屋之基地不符，其租賃標的又祇有基地而無房屋，亦無同法第100條之適用。此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約（最高法院38年穗上字第45號判例意旨參照）；又按單純租地以充堆炭及牛圈之用，與租地建屋之性質並非相同，故土地法第103條之規定，於此項契約無其適用，倘其契約為不定期限者，依民法第450條第2項前段規定，出租人尚得隨時終止租約（最高法院48年台上字第1920號判例意旨參照）。查被上訴人承租系爭土地搭建電塔，有Google地圖影本、電塔現狀照片可參（見本院卷第107、169頁），足見被上訴人租用系爭土地搭建電塔，並非租用基地建築房屋，至為灼然。兩造就系爭土地之租賃關係既非租地建屋契約，依前開說明，自無適用或類推適用土地法第103條規定之餘地，於本件不定期限租賃，出租人即上訴人仍得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，被上訴人此部分抗辯，自非可採。　　⒌上訴人終止租約，是否違反民法第148條第1項規定？　　被上訴人抗辯上訴人明知其有長期需用系爭土地之必要性，無視租約第2條得繼續承租之約定，且系爭土地係為供電塔基地使用，以供應嘉義縣太保市、朴子市用電，具公益性質，上訴人逕依民法第450條第2項規定終止租約，其權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條規定應不許其任意終止云云。惟按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人自82年5月1日開始承租使用系爭土地，租約屆期後因法律擬制為不定期限繼續契約，迄今已逾31年，上訴人長期無法完整使用私有土地，其終止系爭租約乃正當權利之行使，並無實質上違背法律之根本精神。反觀被上訴人為經濟部管理之國營事業機構，係一公開發行股份有限公司，實收資本額為3,300億元（見限閱卷），相較於上訴人，實屬經濟強勢一方，然86年4月3日起至111年12月31日止之應付租金，被上訴人直至112年1月間才將應付租金支票隨同存證信函寄送上訴人，此有新營民治路郵局存證號碼9號存證信函在卷可憑（見原審卷第23-32頁），均按82年訂立之系爭租約以土地當期申報地價總價額年息7%計租，111年之年租僅為2,540元（計算式：81㎡×111年度申報地價448元/㎡×7%＝2,540元），可認上訴人長期未取得租金收入，且均以82年租約約定方式計租，而毫無置喙空間，對上訴人並非公平。再者，1398地號全部土地於87年4月間之市場總價值為194萬元，於112年3月間則為5,044,000元，112年3月間合理市場租金單價為200元/㎡/年（即系爭土地每年合理市場租金為16,200元＝81㎡×200元/㎡/年），有台灣國際不動產估價師事務所估價報告書可參，堪認繼續以82年租約計租，顯然低於市場行情至明。系爭租約既經上訴人終止，兩造間租賃關係不復存在，被上訴人非不得以提高租金、考慮價購土地或另尋其他土地等方式解決，非無其他替代方案，並非必然造成無法供電之後果，是上訴人本件權利之行使，並未違反公共利益，或以損害被上訴人為主要目的，應堪認定。被上訴人於此所辯，亦無可採。　㈡上訴人另依系爭租約第7條第3款約定終止租約部分，系爭租約既擬制以不定期限繼續契約，本可依民法第450條第2項規定終止租約，並業經上訴人於113年3月15日終止，已如前述，本件是否符合系爭租約第7條第3項積欠租金達2年出租人得終止租約之情形，自毋庸再予論述。　㈢關於上訴人另依民法第442條、第227條之2規定，備位請求調整租金部分，按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件（最高法院92年度台上字第1445號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴為有理由，依上說明，其備位之訴之解除條件即已成就，自毋庸再就備位之訴為審判，併予敘明。六、綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審就上開先位部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。　八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第八庭　審判長法　官　蔡世芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姚水文　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-25

TPDV-113-簡上-157-20241225-3

訴

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1017號原告陳秀英被告蔡定峰上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項原告得假執行，但被告以新臺幣肆拾萬肆仟伍佰玖拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；嗣於訴訟中追加請求被告應給付原告新臺幣（下同）40萬9,594元，並撤回原訴之聲明，惟此均基於兩造間就系爭房屋之租賃關係，請求之基礎事實同一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款，應予准許。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國110年10月12 日至115年10月11日止，每月租金5萬元，並應給付10萬元之押租金，由被告負擔租賃期間之水電費用，兩造於110年10 月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為公證。詎被告於112年11月12日僅給付租金2萬3,300元，尚欠租金2萬6, 700元，並自112年12月起即未再給付租金，原告陸續於113 年1月15日、19、21、26日分別寄發存證信函予被告，表明終止系爭租約，請求被告搬遷，如不認原告前以存證終止系爭租約為合法，則以起訴狀繕本送達為終止兩造租賃關係之意思表示，然系爭租約終止後被告迄113年10月9日始將系爭房屋鑰匙交還予原告，使原告得自由占有使用系爭房屋，是自112年12月12日計算至113年9月12日（租金12日給付），被告應給付原告共10個月又2萬6,700元之租金，或終止租約後占有系爭房屋之利益，且被告應按系爭租約第5條應給付1 個月租金5萬元，及給付被告使用期間之電費1,166元、水費 8,428元，合計被告應給付原告58萬6,294元。惟原告曾持經公證後之系爭租約，就積欠至112年12月之租金7萬6,700元為強制執行受償，再扣除押租金10萬元後，被告應再給付原告40萬9,594元。爰依系爭租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告40萬9,594元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊於112年11月12日積欠租金2萬6,700元後，原告就要求搬家，伊從12月就開始搬家，直到113年5月31日已全部搬空，只是因對法律不了解，所以未通知原告交接系爭房屋及交付鑰匙，故原告應僅得請求2萬6,700元，及自112 年12月至113年5月31日之租金，並需扣除押租金10萬元及原告強制執行所獲償之金額等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、不爭執事項：㈠、被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年10月12日至11 5年10月11日，租金每月5萬元，每月12日前給付，被告並應給付押租金10萬元（契約內容詳如卷一第11-19頁），被告業已給付押租金予原告。㈡、被告於112年11月12日積欠租金2萬6,700元，並於112年12月1 2日亦未給付當月租金，原告遂於112年12月21日持經公證之系爭租約，以被告積欠11月、12月之租金7萬6,700元，對被告放置在系爭房屋內之動產為強制執行，經本院112年度司執字第148328號受理在案（下稱系爭執行），並於113年2月 26日至現場為查封，後經原告以執行費用及債權金額承受。㈢、被告於112年12月12日起迄今並未給付租金。原告於113年1月 26日寄發存證信函予被告，要求終止契約，及被告搬遷，被告於113年1月27日收受。㈣、被告於113年10月9日方將系爭房屋之鑰匙交付原告，使原告得自由使用系爭房屋。㈤、被告於返還原告系爭房屋前，尚積欠電費1,166元、水費8,42 8元，由原告繳納。五、得心證之理由㈠、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，方得收回房屋，土地法第100條規定甚明。系爭租約始日為110年10月12日，租金為每月12日前繳納，是兩造約定租金為每期開始時支付，則應於扣除押租金後，經催告遲延給付租金逾2個月時，始得終止租約。查被告於112年11月12日起積欠租金2萬6,700元，至原告於113年1月27日以存證信函通知終止契約時，扣除押租金10萬元（11月積欠租金2萬6,700元＋12月、1月租金10萬元—押租金10萬元＝2萬6,700元，應至4月12日方得終止系爭租約），未遲延給付租金達2個月，尚不得終止租賃契約。惟原告多次以存證信函通知被告積欠租金終止租約之意思，可認屬催告被告給付租金；另原告於113年2月26日提起本件訴訟後，於調解、訴訟過程中均一再表明請求被告返還系爭房屋及終止租約，在在表達積欠2月租金即終止租約之意思，故系爭租約應於113年4月12日合法終止。㈡、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第451條第1項定有明文。上訴人為承租人應有給付租金之義務。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復無權占有他人具有管理處分權之不動產，其占有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查：⒈租金部分：被告積欠11月12日起租金2萬6,700元、12月1 2日至113年4月12日之租金，業經原告以系爭執行受償76,70 0元，另以押租金抵償後，尚積欠5萬元。⒉相當於租金之不當得利部分：系爭租約雖於113年4月12日終止，然被告仍有物品放置在系爭房屋內未搬走，直至113年10月9日言詞辯論時方於當日下午將鑰匙交付予原告，將占有移轉予原告，是系爭房屋至113年10月9日前應認屬被告占有之狀態，被告受有相當於租金之不當得利。本院審酌被告承租系爭房屋之原有租金為5萬元，可見被告占用系爭房屋所可得之利益應即為上開租金之數額，且不應以被告無權占有反受有低於原有租金之優惠，故以此金額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。基此，原告得請求此部分利益29萬5,000元〔4月12 日至10月8日共5個月又27日，5萬元×（5＋27/30）＝29萬5,00 0元〕。被告雖抗辯其於113年5月底已全數搬空，惟並無相關證據可資佐證，且其並未將占有移轉予原告，難以其所辯認被告於113年5月後已無占有系爭房屋。㈢、另依系爭租約第柒條第一項約定租期內之電費、水費由被告負擔，而被告對於尚積欠電費1,166元、水費8,428元不爭執，是原告請求此部分費用共9,594元，自有理由。末依系爭租約第伍條第八項約定中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止，每逾限一日，應給付甲方日租金貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。原告於113年4月12日終止系爭租約後，於訴訟歷來請求被告自系爭房屋遷出，被告遲至10月9日方交付鑰匙，已遲滯5月餘，是原告僅請求1個月租金之違約金5 萬元，為有理由。六、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告應給付40萬4,594元（5萬元＋29萬5,000元＋9,594元＋5萬元＝40萬4,594），為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本件判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依被告聲請酌定供相當擔保金額後，得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄭　瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊姿敏

2024-12-25

KSDV-113-訴-1017-20241225-1