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修復漏水等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第9244號原告盧芬絹訴訟代理人蕭盛文律師複代理人江蘊生律師被告倪李彩虹訴訟代理人朱正聲律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣132,810元，及自民國112年6月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔50分之13，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣132,810元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、4款分別定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。經查，原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號5樓漏水區域加以修繕，至確定不再漏水至原告所有之門牌號碼臺北市 ○○區○○○路0段00號4樓為止；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）228,822元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」，迭經變更，最終聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號5樓房屋如社團法人台灣省土木技師公會鑑定報告第4頁圖2所標示之排水孔2 之漏水點，修繕至不再漏水至原告所有之門牌號碼臺北市○○ 區○○○路0段00號4樓為止；㈡被告應給付原告264,627元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第423至425、522頁），核屬變更及擴張訴之聲明，揆諸前揭說明，均應予准許。二、原告主張：　㈠被告為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號5樓房屋（下稱被告房屋）之所有權人，原告則為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 00號4樓房屋（下稱原告房屋）之所有權人。於民國112年2 月25日起，原告房屋之儲物間與臥室之內隔牆與天花板交接處（下稱系爭a、b處）發生漏水情事，原告並於同年3月1日委請技師到場確認漏水來源，經技師到場確認推測為被告房屋所滲漏，再經檢測後，發現為被告房屋廚房流理台排水管接入樓地板管線之銜接處因暗管堵塞而回流、滲水，然被告遲未修繕漏水，導致原告房屋之天花板、牆壁雙面油漆嚴重脫落、甚至壁癌，該漏水並滲漏至原告所鋪設之木質地板並造成地板腐爛軟化、不堪使用，經原告委請設計公司評估後，估計回復原狀之修繕費用為114,172元；另原告為確認此部分之漏水來源，委請訴外人宏螢工程、抓漏師防水公司及駿瑩工程公司確認，並支出鑑定費用34,650元，該等漏水情形並造成原告夜間經常熬夜清理漏水至凌晨2、3點，故請求精神慰撫金80,000元。　㈡原告於起訴狀遞出後之112年6月19日，另發現原告房屋之主臥室天花板與客廳內隔牆垂直交接處（下稱系爭c處）有新漏水點，而於112年7月4日委請駿瑩工程公司勘查後，發現原告房屋樓頂板與裝潢天花板間之橫樑上有漏水情形，且該處環境潮溼而有蟻窩由樓頂板(即被告房屋地板)滋生至原告房屋裝潢天花板間，致原告房屋裝潢受有損害，並受有修繕油漆牆面費用35,805元之損失。又系爭c處漏水原因，係因被告房屋陽台洗衣機排水口滲漏水至原告房屋所致，本件鑑定機關即社團法人台灣省土木技師公會（下稱本件鑑定機關）雖稱該處無須修復等語，然該處係自112年6月19日起始發現有漏水情事，滲漏情形更非本件鑑定機關所述之局部滲水痕、而為逐漸形成壁癌之階段，本件鑑定機關所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）與鑑定人到庭之證述，實為推論且過於輕率，更未就系爭c處漏水水源之生成原因加以探究，況凡房屋有用水之處均須施作防水層，是陽台必須施作防水層以避免天然雨水打入造成滲漏，從而，就系爭c處漏水部分被告仍有其修繕責任等情，爰依民法第767條第1項、第 184條第1項前段、第213條、第195條第1項前段等規定提起本件訴訟等語。　㈢並聲明：⒈被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號5樓房屋如社團法人台灣省土木技師公會鑑定報告第4頁圖2所標示之排水孔2之漏水點，修繕至不再漏水至原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號4樓為止；⒉被告應給付原告264, 627元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告則以：對本件鑑定機關所為之系爭鑑定書並無異議，然就系爭a、b處部分，依本件鑑定機關之回函，可知本件鑑定機關於勘驗時並未發現此處之天花板與木地板有因漏水所致損害之情形，被告於鑑定勘驗時亦無發現木地板有原告所稱損壞情形，是被告否認原告房屋之木地板確有因本件漏水受有損害，就此處之回復原狀費用應以本件鑑定機關所為鑑定結論為準；就原告請求其於起訴前所支出之鑑定費用34,650 元部分，請依法判決；另就系爭c處部分，於鑑定時並無積水情形，原告僅憑臆測即質疑系爭鑑定書之內容，顯不足採，是被告就系爭c處並無修復之責，原告請求該處之油漆費用35,805元，亦屬無憑；而被告房屋係由被告出租予他人，然被告接獲原告通知後，遂請被告房客積極配合檢測，原告指摘被告長期消極不面對乙節顯非事實等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠就系爭a、b處部分：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213 條第1、3項分別定有明文。就原告房屋之儲物間與臥室之內隔牆與天花板交接處即系爭a、b處有無滲漏水情形、滲漏水面積範圍、滲漏水原因等事項，囑託本件鑑定機關進行鑑定，經本件鑑定機關派員會同兩造會勘進行鑑定，鑑定結果為：「a處：4樓儲物間牆面呈現漏水痕跡（自5樓往下滲漏）且局部油漆剝落，觸摸牆面漏水痕處並無明顯水分，研判係因5樓『排水孔1』(即原告所提事實於112年2月至3月間發現漏水處之5樓排水孔），現已封閉，不通水，故不再漏水至a處。此處牆面受漏水影響範圍為：高度約200公分，寬度約170 公分。此處漏水原因係5樓『排水孔1』排水往下滲漏所致。該孔之排水管屬於5樓的私管，非屬公管」、「b處：4樓書房角落（與上述儲物間相鄰處）兩牆面呈現漏水痕跡（自5樓往下滲漏)且局部油漆剝落，觸摸牆面漏水痕處並無明顯水分，研判係因5樓『排水孔1』現已封閉，不通水，故不再漏水至b處。此處漏水原因與a處相同。此處牆面受漏水影響範圍為：b1牆面（與上述儲物間相鄰）高度90~210公分，寬度18 0公分。b2牆面（與b1牆面呈90度相交）高度约210公分，寬度約75公分」等情，有本件鑑定機關113省土技字第3768號鑑定報告書（即系爭鑑定書）在卷可查。是依前開鑑定結果，堪認系爭a、b處確曾有滲漏水情形，且原因為被告房屋廚房流理臺旁地坪之排水孔1排水向下滲漏所致。　⒉而就原告房屋系爭a、b處因漏水所生損害之回復原狀修復項目暨費用部分，系爭鑑定書雖以附件一所示項目及單價為估算，然為原告所否認，並以系爭鑑定書就「牆面1:3水泥砂漿粉刷」之單價乃採「地坪1:3水泥砂漿粉刷」之單價530元作為鑑定單價之認定，然系爭鑑定書就系爭a、b處認應修復項目為「牆面」顯非地坪，且牆面修繕坪數因牆面油漆為求外觀一致，故應以整面牆面面積為估算；前開所列修復項目僅以批土方式修復，未考慮到系爭a、b處所對應處為被告房屋廚房，是該處之漏水應屬含油汙之廢水，所需修復方式至少需以壁癌漆塗底2次後再以批土塗抹均勻、刷漆3次；系爭鑑定書漏未估算天花板及地面木地板有因漏水所致之損害狀況等語為主張，並提出漏水照片、工程估價單、臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定單價分析報告書112年2月修訂單價修訂本為證（見本院卷第31至40、119、329至331頁）。觀系爭鑑定書，可知就附件一項次2、5之修復項目確係「牆面」之粉刷，是該項次之單價，依原告提出之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定單價分析報告書112年2月修訂單價修訂本，為678元，是就附件一所為估算表部分，應修正如附件二所示，總價為22,556元；至原告雖另主張就牆面修繕坪數應以整面牆面面積為估算，系爭鑑定書就牆面之修復項目僅以批土方式修復，未考慮到系爭a、b處所對應處為被告房屋廚房，是該處之漏水應屬含油汙之廢水，所需修復方式至少需以壁癌漆塗底2次後再以批土塗抹均勻、刷漆3次等語為主張，然回復原狀係以回復他方損害發生前之原狀，非提供較原狀為佳之修繕，縱請求金錢代回復原狀，亦以回復原狀所必要之費用為限，是就系爭a、b處牆面因漏水所受損害之修復項目及面積範圍，仍應以系爭鑑定書為據，原告前開主張，應屬無憑。再就原告請求系爭a、b處天花板及木質地板回復原狀必要費用部分，經函詢本件鑑定機關後，該機關雖以「……並未發現天花板即地面木地板有因漏水所致之損害狀況，且勘查鑑定當時原告並未提示天花板及地面木地板有損害狀況，故鑑定報告書未將天花板及地面木地板列入損害修復項目」等語為回函（見本院卷第351頁），然審酌原告係於起訴時即提出天花板及木質地板之受損情形照片，而觀上開照片所示（見本院卷第31至40、393至397頁），確可見系爭 a、b處之木質地板因浸水而受有木皮翹起之情事、天花板亦因勘查漏水水源而有切開裸露之情，是原告主張系爭a、b處木質地板與天花板有因漏水受有損害，應屬有憑，其依所提工程估價單請求木地板拆除費用暨廢棄物運棄費用7,250元【就廢棄物運棄費用以比例計算之，計算式：3,500元＋(7,5 00元÷2)＝7,250元】、天花板木作工程費用7,500元、木地板地板軟裝費用42,050元、工程管理費5,680元【計算式：(7, 250元＋7,500元＋42,050元)×10％＝5,680元】、稅金3,124元【計算式：(7,250元＋7,500元＋42,050元＋5,680元)×5％＝3,124 元】，共計65,604元（計算式：7,250元＋7,500元＋42,050元＋5,680元＋3,124元＝65,604元），為有理由；逾此範圍，因原告並未舉證何者屬必要修繕項目暨必要費用，依民事訴訟法第277條規定，則屬無憑。從而，就系爭a、b處，原告得請求之賠償修復費用，於上開共計88,160元（計算式：22,5 56元＋65,604元＝88,160元）之範圍內，自應准許。　⒊原告另主張於起訴前為確認系爭a、b處之漏水來源而支出鑑定費用34,650元等情，業據提出發票為證（見本院卷第127 頁），查原告為確認原告房屋滲漏水之原因是否為被告房屋漏水所致而支出之鑑定費用，係為證明實際損害及賠償依據之必要而不可缺之費用，自得一併向被告為請求。從而，原告此部分請求，即屬有據。　⒋再按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段規定甚明。查系爭a、b處確曾有滲漏水，且係因被告所有之被告房屋廚房地坪排水孔1排水向下滲漏導致滲漏水等情，業經本院認定如前，堪認原告須忍受所居住環境潮濕之苦，而依社會一般經驗法則，已足影響居住權人之居住品質，非一般人社會生活所能容忍之環境，生活品質也因此產生莫大影響，則原告主張被告對其居住安寧之人格法益造成重大侵害等語，信屬可取。從而，原告依民法第195條第1項前段規定，請求被告賠償精神慰撫金，即屬有據。而按精神慰撫金數額之多寡，應斟酌雙方之身分、地位、資力與加程度，及其他各種情形核定相當之數額，且該金額是否相當，應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地位、經濟狀況等關係決定之。是本院審酌滲漏水部分及所致之損害情況，並審酌雙方之家庭經濟狀況等一切情狀，認原告請求10,000元精神慰撫金為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求，則屬無據，礙難准許。　⒌從而，本件原告就系爭a、b處可得請求賠償之金額為132,810 元（計算式：88,160元＋34,650元＋10,000元＝132,810元）。　㈡就系爭c處部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明定。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。　⒉就原告房屋之主臥室天花板與客廳內隔牆垂直交接處即系爭c 處有無滲漏水情形、滲漏水面積範圍、滲漏水原因等事項，囑託本件鑑定機關進行鑑定，經本件鑑定機關派員會同兩造會勘進行鑑定，鑑定結果為：「c處：4樓主臥室天花板與客廳內隔牆垂直交接處，該交接處原來是主臥室與其外側陽台交接處，惟因4樓屋主將外側陽台改裝修為主卧室的一部分，以致其上方5樓陽台之雨水與洗衣機排放水管路及建築結構接縫滲水容易導致c處上方梁牆面局部有滲水痕（但並非明顯漏水）。研判c處有滲水痕之主要原因係5樓陽台之排放水管路及建築結構接縫處（因建築物已使用多年）自然發生局部滲水痕（不歸屬5樓住戶之責任），次要原因係4樓屋主將外側陽台改裝修為主卧室一部分時未處理該處局部滲水痕。既然4樓屋主已自行改裝修完成且當時未處理該處局部滲水痕,故建議c處無須修復處理。」等情，有系爭鑑定書在卷可查。參以證人即鑑定人到庭證稱之內容（見本院卷第366 至368頁）及本件鑑定機關113年11月1日113省土技字6912號函覆內容（見本院卷第475頁），可知就系爭c處部分，本件鑑定機關於鑑定時研判該處並無滲漏水情形，至原告房屋陽台映像顯示含水(並不是潮濕)，依據此映像顯示資料足以判斷系爭c處並無漏水，該處上方陽台結構中含水(因為陽台頂上有5樓洗衣機)，c處僅有滲水痕並無漏水。是以，就該處是否現有滲漏水情形，如有，滲漏水原因為何，如無，前產生滲水痕之原因部分，依目前卷內資料，無法認定係被告就被告房屋之設置或保管有所欠缺所致；再者，原告聲明第1 項所謂「修繕至不再漏水至原告房屋為止」，其具體修復之項目、方式均付之闕如，訴之聲明自難認具體、特定、適於強制執行。是就原告請求如訴之聲明第1項，及請求系爭c處油漆修復費用35,805元部分，依現有卷證資料，尚難為有利於原告之認定，其此部分之請求，無從准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第213條、第195條第1項前段等規定，請求被告給付原告132 ,810元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年6月30日（見本院卷第139頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，併依職權宣告被告免為假執行之擔保金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官戴于茜以上正本係照原告作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳韻宇

2025-02-18

TPEV-112-北簡-9244-20250218-1

消

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度消字第4號原告陳奕瑄熊祖玲共同訴訟代理人黃匡麒律師被告曾欣怡陞豐開發有限公司兼法定代理人吳詩裕上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告曾欣怡、吳詩裕係永慶房屋新竹金亞悅光加盟店（即被告陞豐開發有限公司，下稱被告公司）之仲介，被告吳詩裕兼為被告公司之法定代理人，原告於民國111年9月21日經被告曾欣怡、吳詩裕仲介，向訴外人張正忠以新臺幣（下同） 20,600,000元，購買其所有新竹縣○○市○○段000○號（即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號）建物（下稱系爭建物），及該建物所坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地，與系爭建物下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。然原告於系爭房地交易前，即有因其他物件而聯絡被告曾欣怡，告知其擇屋條件係排除「有漏水或屋主不負瑕疵擔保責任」物件，惟111年12月20日交屋後，原告却陸續發現系爭建物內，有如附表二各項所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵（即如附表二之「損害位置」、「損害內容」所示），且該等瑕疵，於之後在原告訴請張正忠減少價金之該事件（即本院112年度訴字第384號事件，下稱系爭前案事件），經送請財團法人新竹市建築師公會【下稱系爭鑑定機關】鑑定結果，其原因係如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，顯非因對該房屋使用不當而漏水，可見系爭建物於被告仲介原告購買，在原告與屋主簽訂系爭買賣契約前，本身即有前述多處漏水之情形。惟被告吳詩裕、曾欣怡明知原告不願購買有漏水之房屋，且亦知悉系爭建物本身有漏水情形，渠等為促使原告成交以賺取原告之仲介報酬，却在其等所製作之系爭建物標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），其中之「是否有滲漏水情形」該欄，故意不勾選有滲漏水而未據實記載，已有故意違反民法第567條，居間人應對委託人即原告，負有據實告知義務之規定。縱認張正忠於原告簽訂買賣契約前，有表示系爭建物現在無漏水，先前之漏水即房屋二樓之水痕、壁癌等，係因小孩在房屋3樓浴室浴缸玩水水滿溢流至樓下之二樓、冰箱沒插電及颱風天忘記關窗等所致云云，然張正忠當時既已一併表示該房屋未曾進行滲漏水之修繕，則依一般人認知之物理法則，有滲漏水之建物未經修繕，應無可能會自動變成未漏水之建物，更遑論已長年從事房屋仲介工作，具有此等專業判斷能力之被告吳詩裕、曾欣怡，是縱認被告吳詩裕、曾欣怡因受到張正忠上開之欺瞞，致在系爭現況說明書上未勾選有滲漏水，然其等就此仍屬過失，而有未盡民法第567條所定調查及報告義務之情，亦顯屬未提供符合渠等專業水準，所應可合理期待仲介服務之情形。是原告對被告曾欣怡、吳詩裕，爰依民法第18 4條、第185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，僅先一部請求被告3人連帶對原告負懲罰性賠償金賠償責任，而訴請被告3人連帶給付原告1,1 20,000元（未請求部分並非放棄）及其法定遲延利息。㈡、被告公司履行給付仲介服務之履行輔助人即被告曾欣怡、吳詩裕，為求成交賺取仲介費，竟未據實製作系爭現況說明書，即屬違反誠信及信用方法，使原告之相對人即張正忠，收受原告原本不會成交之售屋利益，依民法第571條之規定，被告公司自不得收取原告之仲介費，是被告公司原雖依居間仲介之法律關係，收取原告給付之仲介費415,000元，然其因違反誠實及信用方法而不得請求仲介費，則其原有之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求被告公司返還仲介費415,000元。並聲明:１、被告應連帶給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告簽訂系爭買賣契約前，早先與其他房屋仲介接洽過，並已由其他仲介帶看過系爭建物二次，於本件簽訂買賣契約前，被告曾欣怡、吳詩裕已充分及明確，向原告告知、說明系爭建物現況及日後有可能需修繕之事項，當時簽約前由被告曾欣怡，帶原告看系爭建物時，係發現該屋有壁癌及水痕，但並無滲漏水，屋主張正忠係表示，該房屋先前固曾有漏滲水，但係因小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，然之後就沒有再漏水，其亦未曾修漏等情，被告亦將張正忠上開所述情形，轉知予原告，故在系爭現況說明書，始會如該屋當時現況情形，僅勾選有壁癌及水痕，但未勾選有滲漏水及一年內有修復滲漏水之內容。且當時被告於買賣雙方簽約前，亦已拍攝包括屋頂及二樓牆壁壁癌等先前曾滲漏水處之現況照片，作為系爭買賣契約之附件一至六，附在該契約書內，買賣雙方並於契約特約條款中，約定上開照片所示處所，如之後有滲水時，賣方不負瑕庛擔保責任，其餘位置日後之滲漏水，賣方仍應負瑕疵擔保責任，故原告稱其遭被告欺瞞，致誤以為系爭建物無漏水，如其當時知悉該建物會有漏水情形，即不會購買系爭建物云云，並非事實。況因系爭建物即在被告曾欣怡所住房屋之隔壁，原告當時亦與被告曾欣怡，約定日後要一起做頂樓防水，可見原告當時就系爭建物之屋況瑕疵，亦已有相當之了解。是被告絕無在買賣雙方簽約當時，已明知系爭建物仍有滲漏水，却故意隱匿不告知原告之情事，且房屋在仲介成員仲介成交前，亦無從要求仲介人員，要先就該房屋做漏水之檢測，被告本件亦應已盡到仲介應負之查證義務。又屋主張正忠於交屋予原告發生漏水後，與原告及被告在112年1月6日協商所言，不得作為認定被告有所謂隱匿房屋滲漏水之證據。原告本件之請求，並無理由，並聲明:㈠、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、經查，原告經任職被告公司之仲介人員，即被告曾欣怡、吳詩裕之仲介，向訴外人張正忠購得系爭房地，買賣雙方並於 111年9月21日，簽立系爭買賣契約，原告亦已支付仲介報酬 415,000元予被告公司；系爭買賣契約所附之系爭現況說明書第15項，有關「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」該細項，係勾選有「壁癌」、「水痕」，未勾選有「滲漏水情形」，其壁癌、水痕位置，則勾選「屋頂」、「浴室」、「廚房」、「臥室」，並以文字註明尚有「廁所」處；又就「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」該細項，係勾選「否」，且系爭現況說明書上，分別有被告公司及委託人即屋主張正忠之用印及簽名，簽立日期為111年9月21日；系爭買賣契約所附特約條款，係載明:買方（即原告）已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方（即張正忠）一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；但對於房屋重大瑕疵（如:標的物有非自然身故、海砂屋、輻射屋、結構安全縱經修繕亦無法補強…等）賣方仍負擔瑕疵擔保責任。另有備註記載:如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面部分，賣方須負責等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭現況說明書影本在卷可憑（見本院卷第21-33頁），上情堪信為實。㈡、又原告於經被告曾欣怡、吳詩裕仲介購買系爭房地前，於111 年9月間，有先經訴外人實易不動產股份有限公司（下稱實易公司）之人員張峻愷，仲介、帶看過系爭建物二次，且看屋時間非短，當時係看到系爭建物有水痕、壁癌，惟無正在滲漏水情形，屋主張正忠表示係因先前小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，造成水痕、壁癌，另頂樓天花板先前曾有漏水，然之後已無再漏水，其就該等位置並無修繕滲漏水，原告經張峻愷帶看後，曾出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）予實易公司，該意願書第二條記載:房地產承買總價款為2,068萬元，於第10條並載明:「同意賣方價值2100萬元，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以本金額（按即2,068萬元）為主（按「主」字應係「準」字之意）」，惟其後原告未經實易公司仲介成交系爭房地，而係由被告公司以價金2,060萬元，仲介成交系爭房地；原告於簽訂系爭買賣前，由被告曾欣怡、吳詩裕在場陪同查看系爭建物時，亦未發現該房屋有正在滲漏水，而係看到有多處水痕及壁癌，上開被告二人亦將屋主張正忠所述，該等水痕、壁癌形成之原因，及頂樓天花板先前曾漏水，惟目前該房屋均無漏水現像，其先前未曾進行房屋滲漏水修繕等情，告知予原告，被告曾欣怡、吳詩裕並有將所拍攝系爭建物有水痕、壁癌位置等處之照片，附於系爭買賣契約當附件，買賣雙方並有如系爭買賣契約前述備註之約定；嗣系爭建物於張正忠在111年12月20日交付予原告當時及之後，在其天花板等處有漏水之情形等節，已據張峻愷前於系爭前案事件審理時，所到庭證述在卷（見系爭前案事件卷一第129-131頁），其並證稱提及:第一次帶原告看屋至少有2個小時以上、第二次帶原告看屋約花半個多小時，房屋全部都有看過，但以二樓以上為主，係把原本先前曾滲漏水之處再看一遍，兩次看屋過程中無發生滲漏水情形，只看到水痕、壁癌等語（見系爭前案事件卷一第129頁），並經系爭前案事件判決（為確定判決）所認定在案（見該判決第9 頁），亦另有被告提出之系爭意願書影本在卷可憑（見本院卷第85頁），復為兩造所不爭執，故此部分亦堪認為事實。㈢、茲本件兩造間有爭執者，在於:１、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？２、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務?３、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?爰予以論述如下。㈣、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形 ?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？１、原告主張被告曾欣怡、吳詩裕於仲介其購買系爭建物時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水之情，主要係以:⑴屋主張正忠於系爭前案事件審理時，已表示其於買賣雙方簽約前，有告知被告曾欣怡、吳詩裕系爭建物有漏水，⑵依買賣雙方於簽約交屋發現漏水後，雙方及被告於112年1月6日，在被告公司辦公室內協商時，張正忠在場所表示:「合約上面你也沒有引導我要去勾這個是否有漏水、滲水的問題，你也沒有引導我要去勾；漏水滲水情形為甚麼沒幫我勾?你也跟我講，以我的經驗是漏水，這不可能是只有滲水」之陳述內容，及張正忠之妻林惠雯，在場所表示:「我當初跟欣怡（指被告曾欣怡）都講得很清楚（按原告係指林惠雯有告知被告曾欣怡該房屋有漏水）」，⑶依被告曾欣怡與林惠雯於111年9月1 8日之LINE對話，被告曾欣怡表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」等內容；⑷系爭建物先前既曾有漏水，未經屋主修繕過，以被告曾欣怡、吳詩裕之專業，不可能不知該屋仍有漏水等節（上開⑵之協商對話譯文，見系爭另案事件卷一第155、171頁、上開⑶之LINE對話截圖，見系爭另案事件卷一第291頁），為其證據，惟為被告所否認。２、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，固為民法第567條第1項前段所規定。經查，張正忠於被告曾欣怡、吳詩裕仲介原告購買系爭房地，於原告簽訂買賣契約前，查看系爭建物時，因當時僅看到系爭建物有水痕及壁癌，未看到正有滲漏水現象，張正忠乃告知該被告二人，建物二樓之水痕、壁癌，係因先前小孩在3樓廁所泡浴缸，水滿出流到二樓所致，頂樓天花板先前曾有漏水，然之後上開處所均已無再漏水，該被告二人亦將張正忠所述上開之情，告知原告等節，已據本院認定如前，是屋主張正忠於該被告 2人仲介原告看屋時，既僅告知被告系爭建物先前曾有漏水，但目前已無漏水，並說明先前漏水之原因，自難僅憑此情，即可推認該被告2人，已明知系爭建物有漏水。又查，依上開所述，既然於被告仲介原告而查看系爭建物時，該房屋係有壁癌及水痕，然當時並未顯現仍有滲漏水之情形，而屋主張正忠復表示先前曾漏水，但目前已無漏水，並說明先前曾漏水之原因，則被告依據最了解屋況之屋主，所為屋況之說明、解釋，並依據渠等在現場目視所見，確已無滲漏水之現象，而於系爭現況說明書中，僅勾選有水痕、壁癌，未勾選有滲漏水情形，即難認係不合理，且該等勾選之結果，亦經屋主即張正忠所簽名確認，而為其於當時所認同，則嗣後於買賣雙方在簽約後3個月，點交房屋時發生漏水情形，買賣雙方為此發生爭議，而於112年1月6日為上開協商之時，被告辯稱:張正忠當時，係為了能免除自己責任，始嗣後質疑被告未引導其勾選房屋有滲漏水、未替其勾選房屋有滲漏水之情，亦非全然無憑。是以，自無從以屋主張正忠於協商時上開之表示，即可推認該被告二人於仲介原告購屋時，已明知系爭建物有滲漏水，並誤導張正忠同意勾選無滲漏水之情事存在。又系爭建物於交屋予原告時及之後，固然陸續發生如附表二所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵，該等瑕疵之造成原因，依系爭前案事件委託系爭鑑定機關鑑定結果，係大致如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，此已據系爭前案事件確定判決所認定在案，並經本院調取系爭前案事件卷宗查明無訛。可見系爭建物產生上開滲漏水狀況之原因多端，參以就附表二項次10之「2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大」房屋狀況之成因，系爭鑑定報告亦敘明:「2樓廁所內外高度差6公分(內高外低)，外牆面下部是由廁所之滲漏水造成；而廁所門側牆有明顯長期遭水侵蝕跡象，是否側牆內有埋設冷、熱水管造成滲漏，或上方3樓衛浴之浴缸有滲漏水，造成如此嚴重之油漆剝落現象，後續需再做觀察」等情（見系爭前案事件卷內所附系爭鑑定報告第10頁），核與前述屋主張正忠陳稱「廁所會漏水，是因為小孩在三樓廁所浴缸內泡水，水滿出來漏至二樓所導致」之情，亦非全然不符，可見倘未經專業人員鑑定，就系爭建物如附表二所示包括有水痕、壁癌、滲漏水等狀況實際產生原因，實不易精確判斷，而被告吳詩裕、曾欣怡固仲介房屋買賣多年，然其等並非係就房屋漏水檢測、抓漏方面之專業人員，衡情難認其等就房屋水痕、壁癌之形成原因為何，具有專業之知識及判斷能力，是縱使其等於仲介時，有看到系爭建物內之水痕、壁癌，且屋主張正忠告知未進行過漏水修繕事宜，亦無從遽以認定，其等應已能判斷出該等水痕、壁癌形成之原因，並認知到系爭建物仍有滲漏水之情形，是原告據此主張該等被告於當時，已明知系爭建物有滲漏水，亦不可採。再者，被告曾欣怡於111年9月18日，與張正忠之妻林惠雯LINE對話，固對林女表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」，而林惠雯則回應稱:「他們2068（按指買賣價金2,068萬元）是他們（按指原告）負責，我們之後漏水免責」等語（見系爭前案事件卷一第291頁），是對照上開2人對話之前後文，依林女提到「之後漏水」免責之情，被告辯稱曾欣怡當時所指之漏水，係指系爭建物之後發生之漏水，亦非全然無據，尚難以被告曾欣怡上開之表示，即可推認其於當時已知悉該房屋仍在滲漏水。又查，林惠雯於112年1月6日協商時，所表示之「我當初跟欣怡都講得很清楚」之語（見系爭前案事件卷一第172頁），衡情應即係指上開其二人，於111年9月18 日之LINE對話，故亦無從憑此，為有利於原告主張之認定。３、從而，依上開所述，雖被告曾欣怡、吳詩裕，於仲介原告買受系爭建物時，在系爭現況說明書上，未勾選該房屋有滲漏水，然尚無從認定被告曾欣怡、吳詩裕於當時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水情形，為對原告加以隱匿，始故意不勾選有滲漏水之事實存在，則原告據此主張被告違反民法第56 7條第1項前段所定，對其應負之據實告知義務乙節，即難以成立。㈤、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務? １、次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，為民法第567條第2項所規定。而居間人所仲介買賣之房屋是否會漏水，會影響房屋成交之價金及買受人成交與否之意願，乃委託居間之買方所重視之事項，是依上開之規定，居間人就所居間介紹買賣之房屋是否會漏水，固需盡其應盡之了解、調查義務，並依其調查所得之結果，向委託其居間之買方報告，以讓買方了解屋況，作為其是否購買及出價等之考量依據。２、查，原告於本件經被告仲介而查看該房屋之前，業已經實易公司人員仲介並帶看系爭建物二次，每次均花費不少之時間，並有在現場看到房屋之壁癌及水痕，然並無看到房屋有正在滴水或滲漏水之情形，已如前述。又於被告仲介原告購買系爭房地時，在原告簽立系爭買賣契約成交前，被告亦同有會同原告先查看系爭建物，當時仍係看到該房屋有水痕及壁癌，並無滴水等滲漏水現象，被告並就上開水痕及壁癌情形及形成原因，詢問屋主張正忠，經張正忠告以如上開所述原因，且說明先前之漏水現象，已一段時間未再發生等情後，被告亦將屋主所述情形，轉知予原告，復將該房屋當時存有水痕及壁癌之地點，均加以全面仔細查看、拍攝多張照片，並將部分照片編號為附件⑴至附件⑹後，納入作為系爭買賣契約之附件等情，亦為前所認定在案，並有原證1系爭買賣契約及被告提出之照片影本在卷可憑（見本院卷第28-33頁、第89-137頁），堪信為實在。又查，依前述原告前於111年9 月18日，所出具予實易公司該系爭意願書第10特約條款，係載稱「同意賣方價值2100萬，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以上述金額（按即2,068萬元）為主」（見本院卷第85頁），另觀以屋主張正忠之妻林惠雯於11 1年9月18日，傳送予被告曾欣怡之LINE，係表示「主要是他們（按指原告）簽斡旋時，自己提出殺32萬是讓她們處理漏水，所以這個價格有加上之後我們漏水免責」等語（見本院卷第185頁），暨系爭買賣契約之特約條款，所載明「買方已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；…」，及備註記載「如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面賣方需負責。」之內容（見本院卷第27頁），可知原告係欲以房屋之後會發生滲漏水需修復為由，要求賣方即張正忠降價32萬元。亦即原告前經審視查看過系爭房屋屋況，對於系爭房屋當時存留有水痕、壁癌之該等處所，即契約附件⑴至附件⑹照片所示位置，日後有發生滲漏水之可能性，仍已有所預見，乃藉表明願負責修繕該等處所之滲漏水，免除屋主就該處房屋瑕疵之擔保責任，期以較低價格承買系爭房地，惟就附件⑴至附件⑹照片所示以外之位置，屋主仍需負擔系爭建物之漏水等瑕疵修補責任，經被告就上開條件居間協調取得賣方同意後，買賣雙方因此以2,060萬元之價格成交並簽訂系爭買賣契約，亦有系爭買賣契約之特約條款及附件⑴至附件⑹照片影本在卷可參（見本院卷第27-33 頁）。原告主張其當時與被告接洽時，已向被告言明排除會漏水之房屋物件，如其當時知悉系爭建物會漏水，即不可能經由被告仲介與賣方成交訂立買賣契約云云，核已與系爭買賣契約內，如前述之特約條款及備註之約定內容（即就附件 ⑴至附件⑹照片所示位置，於交屋時發生之滲漏水，賣方不須負瑕疵擔保責任）有所不符，已難以採認。３、從而，依上開所述，可見被告就系爭建物之屋況，於其仲介原告購買過程中，業已以其等肉眼目視之詳細觀察，及詢問對屋況最為了解之屋主之方式，加以調查，並依此調查結果，製作系爭現況說明書，經屋主確認該現況說明書內容並簽名後，據以向買方即原告報告，嗣經原告了解上情而評估後，乃以上開要求減價及簽訂特約條款方式，與賣方達成協議而成交，是以，堪認被告就系爭建物有無漏水等屋況情形為何，業已進行相當之了解及調查。又房屋會漏水之原因多端，本需經專業查漏或鑑定人員，以儀器等加以檢測後，始能為正確之判斷，且房屋仲介人員，通常亦非就房屋漏水之有無，具有專業判斷能力之人，亦如前述，而本件原告亦未舉證，被告在仲介其與屋主成交系爭房屋並簽訂買賣契約前，依兩造間仲介契約之約定，對原告負有需先自行委託專業人員查漏之義務，經核亦無法規有課予被告該等義務之規定。是被告當時固僅以目視，及詢問屋主屋況、房屋有水痕及壁癌原因之方式，加以調查及了解系爭建物有無漏水之屋況後，據以記載於系爭現況說明書，並告知予原告，亦難認被告就此，有未盡房屋漏水有無之屋況調查善良管理人注意義務之情，原告此部分主張，已難以憑採。又被告身為房屋仲介買賣人員，其等之專業，本非在房屋漏水有無之調查，已如前述，是亦難認被告就此，有未提供如消保法第7條第1項所定，符合當時專業水準所期待仲介服務之情形，原告此部分之主張，亦無法成立。㈥、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?　　　　依上所述，依原告所舉之事證，尚無法證明被告於仲介原告購買系爭房地時，已明知系爭建物仍有滲漏水情形，却為求成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，準此，亦難認被告曾欣怡及吳詩裕，有故意或過失侵害原告權利，對原告構成民法第185條共同侵權行為，及被告公司對原告有違反民法第567條所定，據實報告及調查義務之債務不履行之情事存在。從而，原告對被告曾欣怡、吳詩裕部分，依民法第 185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，訴請被告3人連帶賠償其懲罰性賠償金1,120,000元及其法定遲延利息，即無理由而應予駁回。又被告公司受原告委託仲介成交系爭房地，並無違反上開民法第567條所定對原告應負之據實報告及調查義務，業如前述，即難認被告公司有違反其對原告所負之委託義務，致原告之相對人即賣方張正忠受有利益，而依民法第571條之規定，不得向原告請求仲介報酬之情事存在，則被告公司因仲介原告完成系爭房地之買賣，因而依雙方間之居間契約，受領原告交付之仲介報酬415,00 0元，即屬有法律上原因而受利益，對原告並不構成民法第1 79條之不當得利，應無需返還該金額予原告。是以原告就本件之請求金額，其中之415,000元，另併依民法第179條不當得利之規定，請求被告公司返還該金額及其法定遲延利息，亦於法無據而不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，　　　經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一　　　詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微附表一：系爭建物坐落基地編號土地坐落權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 01 新竹縣 ○○市 ○○ 0-0 1/1 02 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 03 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 04 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 05 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 附表二：原告主張系爭建物滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵情形及原因項次損害位置損害內容瑕疵造成之原因 01 頂樓水塔水塔淹水、水費飆漲 02 4樓天花板多處油漆/塊狀水泥剝落，水痕屋頂表層材料龜裂，外加水箱腳座、水電管線、出入人孔、空調外機等設備穿越屋頂防水層老化，均無施作適當的防水設施，同時時間過久防水材料老化防水效果不佳 03 4樓後房間窗檯牆面破損，有批土修補後重新粉刷痕跡 4樓後房間窗檯內側有滲漏水後修補痕跡，外側右下角防水填縫材料老化，表面龜裂破損 04 4樓天花板漏水、滴水至地面，下方地面有結晶同項次2 05 4樓衛浴地面潮濕 06 4樓前陽檯地/牆面潮濕，上有青苔（止水墩）防水填縫材料老化防水效果不佳 07 3樓衛浴洗衣機龍頭斷裂會噴水，淋浴間外地上石材有洞會漏水同項次6 08 3樓衛浴外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大淋浴房、浴缸填縫劑老化，洗衣機龍頭噴水等原因，造成衛浴外牆多數滲漏水，及衛浴內外高度差致未及時排水時滲漏水外溢 09 2樓至3樓樓梯轉角壁癌、油漆剝落原應有使用有水之設備 10 2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大廁所門側牆內埋設冷熱水管或上方3樓衛浴浴缸滲漏水所致門側牆長期遭水侵蝕 11 2樓廁所馬桶水箱水止不住，會淹水出來 12 2樓廚房牆面壁癌、油漆剝落同項次10 13 1樓至2樓樓梯側面牆壁癌、油漆/水泥剝落範圍擴大，其上有白華同項次9 14 1樓後房間天花板漏水、水流至地面，壁癌及有長期浸潤的水痕同項次10

2025-02-18

SCDV-113-消-4-20250218-1

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高雄簡易庭

返還押租金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2856號原告邱雅筑被告李瑞芳上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟參佰捌拾貳元，及自民國一一三年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬肆仟參佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：伊前向被告承租門牌號碼高雄市三民區建德路39 巷建物之1樓及地下室（下稱系爭房屋），兩造於民國111年 9月17日簽立房屋租賃契約書，約定租賃期間自111年10月15 日起至112年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）28,000 元（下稱系爭租約），簽約時伊已交付被告押租金56,000元，嗣系爭租約提前於112年2月14日終止，伊已遷離系爭房屋，然被告尚未返還押租金56,000元。而被告前對伊提起損害賠償之訴，請求伊賠償系爭房屋修繕費及積欠水電等費用，經本院112年度雄小字第1710號民事判決認定伊應賠償被告電表處磁磚4,000元、房屋稅營業稅189元、水費2,367元及電費5,062元，據此，於扣除上開金額後，被告尚應返還押租金44,382元，詎被告拒不返還，爰依系爭租約之法律關係起訴。聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告承租系爭房屋期間，因管理不當毀損系爭房屋，造成漏水、滴水、滲水，且積欠水電費、房屋稅費用未繳，致伊受有如附表所示損害共80,984元，已逾原告交付的押租金56,000元，伊自得拒絕返還押租金等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又所謂爭點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益（標的金額或價額）差異甚大等情形外，應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院110年度台上字第154號、111年度台上字第1335號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈原告主張伊前向被告承租系爭房屋，兩造約定租賃期間自111 年10月15日起至112年12月14日止，每月租金28,000元，簽約時伊已交付被告押租金56,000元，嗣系爭租約提前於112 年2月14日終止，伊已遷離系爭房屋，然被告尚未返還押租金56,000元等情，有原告提出系爭租約節本在卷，經核與其所述相符，且為兩造在本院112年度雄小字第1710號案件審理程序中所不爭執（見本院卷第15頁），自堪信為真實。　⒉被告前對原告起訴，主張原告於承租系爭房屋期間毀損系爭房屋，並請求給付如附表所示費用（下稱前案）。前案起訴之當事人為本件被告，對造當事人為本件原告，兩造均為前案訴訟之當事人，且兩造於前案之爭執點，亦包括被告請求給付如附表所示費用是否有理，而經前案審理後，確定判決理由認被告請求原告給付如附表編號3電表處磁磚其中之4,0 00元、編號10房屋稅營業稅189元、編號11水費中之2,367元及編號12電費5,062元為有理由，其餘附表編號項目之請求均屬無據一節，有本院112年度雄小字第1710號民事判決及1 12年度小上字第24號民事裁定在卷可稽（見本院卷第15-25 頁），亦經本院調閱上開案件卷宗確認無訛。又被告於本件訴訟中並未提出新訴訟資料以推翻前案就其請求如附表所示項目有無理由之判斷，且前案認定被告請求有據與否之判斷亦無顯失公平，或與兩造在本件訴訟所得受之利益差異甚大之情。準此，足見原告於承租系爭房屋期間是否有毀損系爭房屋致被告受有如附表所示費用之損害此一爭點於前案審理時，業經兩造攻防辯論後，由法院為判斷認定該原因事實之基礎存否，則就兩造於本件訴訟所提出之攻防論述及證據方法，與在前案所提出相同內容部分，依上開爭點效之訴訟原則，本院及兩造均應受此拘束，不得再為相反之判斷及主張。是原告主張伊所給付之押租金56,000元，於扣除伊應賠償被告電表處磁磚4,000元、房屋稅營業稅189元、水費2,367 元及電費5,062元後，被告尚應返還押租金44,382元（計算式：56,000-4,000-000-0,367-5,062=44,382），堪以採信。四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付44,3 82元，及自113年8月1日（見本院卷第37頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依職權確定如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤附表：編號被告主張原告毀損/積欠費用項目金額 1 燈管 500元 2 浴廁蓮蓬頭 500元 3 電表處磁磚 5,000元 4 地下室毀損抓漏壁癌修繕費 12,000元 5 地下室毀損修繕費 5,000元 6 1樓前後塑膠板清除費 6,000元 7 1樓前後油漆、防水壁癌處理費 7,000元 8 騎樓汙損清潔費 1,000元 9 招牌回復原狀處理費 6,000元 10 房屋稅營業稅 189元 11 112年2月份水費（111年11月19日起至112年1月11日止）、112年4月份水費（112年1月12日起至112年3月16日止） 2,972元+1,761元，共4,733元 12 1樓電費（112年1月6日起至112年3月8日止）、電費遲付費用 4,963元+99元，共5,062元 13 原告提前終止租約，依約應賠償1個月違約金 28,000元合計 80,984元

2025-02-17

KSEV-113-雄小-2856-20250217-1

北小

臺北簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度北小字第5071號原告林秀霞被告康寧大廈管理委員會法定代理人陳鵬飛上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　理由要領一、依民事訴訟法第436條之18規定，本判決僅就當事人有爭執事項，加記理由要領。二、原告主張：伊居住○○市○○區○○路000號11樓之1（下稱系爭房屋），因系爭房屋頂樓自民國103年起發生漏水情形，造成系爭房屋產生壁癌、屋內鋼琴、電視等因而受損害，被告無意修繕，經19個月協調、陳情無果，伊乃自費修繕，並請求被告補貼修繕費用，嗣取得本院107年度北小字第3701號勝訴判決，並聲請本院執行處以107年度司執字第119953號強制執行，始於107年12月13日7元成立民事訴訟案件和解書( 下稱系爭和解書)。近幾年系爭房屋北邊客廳的地方漏水，伊自費處理後向被告申請修繕補貼款，被告則以系爭和解書已載「乙方(即原告)提供頂樓其修繕部分七年防漏保證，自負漏水損失責任。」為由拒絕，惟系爭和解書修復之處與此次漏水為不同之處，伊於111年11月17日另找師傅來做漏水處理，施作面積40坪費用88,000元(見本院卷第15頁)，爰提起本件訴訟，並聲明：請求被告給付80,000及其自113年10 月1日起按年息5%計算之利息。二、被告則以：原告前已因屋頂漏水問題得到被告補貼70,000元整，被告並已按雙方協議付款予原告，且原告於領得補貼款時更向被告保證在7年內自負漏水修繕損失，系爭和解書之期日為107年12月13日，原告主張其找師傅維修的時間為109 年4月25日、111年11月17日，顯然尚在原告承諾自負漏水修繕之7年期限內，原告請求被告對其應負自行修繕義務所為之費用給予補貼，自屬無理。且原告所謂漏水情事，肇因於其未經全體區分所有權人同意擅自裝置冷卻水塔於系爭房屋頂樓，實已侵犯被告區分所有權人之權益，被告補償修繕費用70,000元以平訟爭，事後原告不但未拆除自己私設之冷卻水塔，唯今再度發生漏水情事，顯係原告前未依約完成修繕責任。又原告並未舉證證明此次漏水有可責於被告之事由，僅持修繕憑據自無法證明兩者間之因果關係，以此要求補貼更屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736條、第737 條分別定有明文。次按和解原由兩造互相讓步而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由。和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。換言之，和解成立以後，其發生之法律上效力，在消極方面，使當事人所拋棄之權利消滅，在積極方面，則使當事人取得和解契約所訂明之權利（最高法院87年度台上字第312號判決參照）。　㈡經查，本件原告主張系爭房屋有漏水情事並自費修繕等情，固據提出111年11月12日屋頂漏水處理估價單(見本院卷第15 頁)為證，惟查，本件兩造前於107年12月13日就系爭房屋頂樓漏水修繕補貼問題成立系爭和解書，並載明附加條款：「乙方(即原告)提供頂樓其修繕部分7年防漏保證，自負漏水損失責任。」等語（見本院卷第25-27頁、61-63頁同），此為兩造所不爭執，應可信實。又，兩造既本於自由意志簽立系爭和解書，並載明附加條款，且系爭和解書並無效或得撤銷之事由，是被告抗辯兩造應受系爭和解書拘束，原告自10 7年12月13日簽立系爭和解書起，於7年內應自負漏水責任等語，即屬有據，依前開說明，原告於113年10月9日提起本訴（見本院卷第9頁）要求被告補貼修繕款項及及其法定遲延利息云云，即屬無據，礙難憑取。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），由原告負擔。中華民國114年2 月14 日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　林振芳上列正本係照原本作成。如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡凱如附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2025-02-14

TPEV-113-北小-5071-20250214-1

重建簡

三重簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 111年度重建簡字第62號原告顏貝珊訴訟代理人張智恆被告葉憶嫺訴訟代理人黃采妤陳勇成律師上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國114年1月10日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應將其所有新北市○○區○○路○段○○○巷○○號四樓房屋之陽台修復至不漏水狀態。被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟陸佰玖拾參元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。原告其餘假執行聲請駁回。　　事　實　及　理　由壹、程序事項：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。查本件原告原起訴請求：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）424,700 元，並自判決確定之翌日起自被告清償日止，按年息百分之5 計算之利息，⑵被告應將房屋修繕至不漏水狀態，⑶被告不得拒絕原告進屋修繕，嗣於111年10月26日言詞辯論期日變更聲明為：⑴被告應給付原告424,700元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○段000巷00號4樓房屋修復至不漏水狀態，核其基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：　㈠原告於民國110年9月17日購入門牌號碼新北市○○區○○路0段00 0巷00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋），並於110年09月30日請水電師傅施作防水工程及壁癌處理及於110年12月16日進行房屋室內裝潢，詎於111年01月27日入住時發現客廳靠近陽台牆壁及天花板有漏水情況且日趨嚴重，經水電師傅於11 1年02月28日再次修繕，過程中發現漏水源頭來樓上即被告所有新北市○○區○○路○段000巷00號4樓房屋（下稱系爭4樓房屋）之地板排水管周圍。原告於111年04月08日親自拜訪被告，並多次請求被告容忍原告進屋修繕，被告均拒絕。又因系爭4樓房屋久未維護，且頂樓加蓋之增建物亦未確實施作防水工程等因素，導致系爭3樓房屋出現滲漏水情形，111年 4月22日兩造於三重區調解委員會進行調解，原告要求被告修繕頂樓加蓋，均未獲置理。而系爭3樓房屋因漏水導致客廳靠近陽台牆壁及天花板油漆剝落、潮濕發霉，出現水泡、壁癌，嚴重毀損室內裝潢及家具，並致原告飽受漏水、發黴之苦，原告尚須備置水桶接水，嚴重影響生活品質，身心倍受壓力。爰依民法第184條、第191條、第195條及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、同條第3項、第10條、第12條規定提起本件，請求被告應將系爭4樓房屋修復至不漏水，並賠償原告系爭3樓房屋因漏水毀損裝潢之修繕費新臺幣（下同）224,700元及精神慰撫金200,000元。　㈡聲明：⒈被告應給付原告424,700 元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應將系爭4樓房屋修復至不漏水狀態。二、被告答辯：　㈠原告自前屋主購入系爭3樓房屋後即屢屢向前屋主主張房屋有諸多瑕疵。嗣後又向前屋主稱房屋有漏水瑕疵要求處理。被告基於相鄰關係和睦，不斷展現善意，不管是系爭3樓房屋前屋主抑或原告要求被告配合，無論是查水路、要求進屋被告從無拒絶，甚至邀請原告進入系爭4樓房屋內，也同意原告錄影，詎原告竟於起訴狀內顛倒事實虛稱「原告拜訪被告請求容忍修繕均遭拒」。　㈡原告自購入系爭3樓房屋，即對室內天花板、拆牆或重砌牆進行室內裝修工程，惟從頭至尾除無向工務局申請或報備室內裝修許可即對系爭3樓房屋進行室內裝修工程，更遑論有向左鄰右舍知會或有提出圖說，前手抑或被告根本無從了解或知悉原告是房屋內進行多大幅度之裝修改裝，而進行重大改裝或修繕，甚至有牆壁拆除外推行為等未申請，變動原先房屋結構即予施工之違法行為。因此，系爭3樓房屋假設真有原告所稱漏水情形（假設語），亦係因原告對系爭3樓房屋進行違法重大之大幅度之裝修或變更改裝行為，已非原房屋之使用執照核准之圖說所致，自屬可歸責自身所致，而非原告所稱「請師傅修繕時發現漏水原因係被告4樓系爭房屋之排水管所致云云」，原告請求本件損害暗償，並無理由。　㈢被告於原告110年12月間開始裝修系爭3樓房屋後，基於友善鄰居關係，迄至11l年初之後已多次配合原告抑或前屋主察明原因，完全配合原告要求或進入被告系爭4樓房屋內查明，從無有任何拒絕情形；且原告縱主張真有所漏水情形，原本即可以架設接水盤等裝置以防止或避免發生損害，或是以積極行為改善，原告對內免無任何作為以避免之，對外就來自被告配合原告要求或進入被告系爭4樓房屋內查明後，即消極未再與被告溝通就察明漏水原因有任何作為。因此，倘真有原告所稱之損害者（假設語），係因原告放任漠視發生損害所生，原告明顯對於損客之發生或擴大具有可歸責存在，原告本件請求損害賠償實無理由。甚且於1l1年4月被告於調解時有繼續再提出，請師傅再查明有無漏水原因一次，若確定有此一情形，同意直接讓原告進行房屋敲打以確定漏水事實及原因，並願進行漏水修繕。但原告仍無行我素不願意，竟事後收受原告以書狀掩飾曲解當天實際過程，狀內誣陷被告於原告拜訪請求容忍修繕均遭拒云云，而今竟藉故起訴被告要求修繕費等賠償。依上所述，被告自起初迄今從無任何拒絶修繕抑或找師傅抓漏，原告無拒絕溝通，竟陸陸續續逕對系爭3樓房屋之前屋主以及被告漫天起訴，無端捏造原告拜訪被告請求容忍修繕均遭拒，致原告身體健康因受濕氣侵害丶擺放水盆接水致身心，患有焦慮失眠不實之事實而請求慰撫金200,000元，明顯與法不符。　㈣原告對系爭3樓房屋前屋主所提告之另案即鈞院111年度重建簡字第76號，前屋主表示於出售交付系爭3樓房屋予原告前，均未發生漏水情形，而原告自承有於110年12月進行全室裝潢，且於另案鑑定勘驗現場時，發現原告擅自將系爭3樓房屋前陽台與室內廳間之隔間牆全部打除，將客廳違法前推至前陽台，以及將客廳天花板全部拆除，之後開始漏水，故原告之行為，始造成系爭4樓房屋陽台下方防水層破壞漏水情形，因此，縱被告須負賠償之責，依民法第217條第1項規定，被告之責任應予減輕。又系爭3樓房屋因漏水所受損害之修復費用，其就裝潢材料部分亦應予以折舊。　　㈤聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張兩造各為系爭3樓房屋及系爭4樓房屋之所有權人，並為上、下樓關係之事實，業據提出建物登記謄本為證，且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡原告主張系爭3樓房屋之客廳靠近陽台牆壁及天花板有漏水情況，漏水源頭為樓上即系爭4樓房屋漏水所致等語，則為被告所爭執，並以前詞置辯，自應由原告就此利己事實負舉證之責。查：　　⒈原告就系爭3樓房屋之漏水情事另案對前屋主起訴請求減少價金（即本院111重建簡字76號），已於該案由法院依其聲請委託社團法人新北市土木技師公會所就系爭3樓房屋進行鑑定後，作成113年9月13日新北土技字第1130004211 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在案，其鑑定結果如下：　　⑴鑑定事項：請鑑定系爭3樓房屋是否有原告所指漏水情　事？　　　鑑定結果：有，依據原告主張漏水範圍位於3樓客廳上方梁邊、版底、牆側，本案採用HI-520-2混泥土水分計檢測，經比較試水及蓄水實驗前、後之含水率變化有明顯增加趨勢，詳表1水分子含量試驗結果索整表。且於1月11日會勘當日（試水後），3樓平頂近梁邊與牆側有明顯滲漏滴水狀況，硏判4樓陽台排水確有漏水情形；因本案試驗過程採以4摟陽台之排水孔沖水試驗，檢視其漏水原因，硏判為陽台排水孔與地坪防水層失效所致。　　⑵鑑定事項：如有漏水，能否判斷系爭漏水發生之時間點　（110年9月17日點交前後？　　　鑑定結果：無法判定。　　⑶鑑定事項：其（系爭4樓房屋部分）修復漏水之方法、項　　目為何？　　　鑑定結果：　　　①修復漏水之方法：有關4樓部分係針對陽台地坪防水層與地坪排水管重新修復，考量現況判斷漏水之範圍，於室內量測現況尺度之面積，本次鑑定主要係針對陽台地坪、側牆下方30公分之防水層、地坪排水管的修復方式及數量計算。　　　②修復漏水之項目：針對4樓之陽台地坪及地坪排水孔修復說明：1.將地坪敲除至原結構後（含四周牆面下30公分角隅，再將地坪有鬆動部分敲除，如地坪有結構裂縫，一併處理；另將既有排水管重新修復與配置，並清理乾淨無粉塵狀態。2.含水率檢測：滲透型防水底塗施作前素地一定要清潔乾燥，並於其含水率需在8％以下才能進行施作。3. 材料塗刷順序：滲透型防水底塗（含四周牆面30公分）今四周牆面角隅防水補強＞地坪泥作打底整修後＞第一道防水層＞乾燥後第二道防水層＞試水72小時候，需檢視3樓無發生無滲漏時＞牆面與地坪面飾材鋪設復原。　　　③修復費用預估：預估修復費用為96,393元（如附表）。　　⑷鑑定事項：並請鑑定系爭3摟房屋因漏水所受損害之修損　　方法、項目及費用。　　　鑑定結果：　　　①修復方法：有關3樓部分係針對客廳前側平項、窗戶側邊牆面、梁邊與平項天花板木作之復原與油漆修復，考量現況判斷漏水之範圍，於室內量測現況尺度之面積，本次鑑定主要係針對牆面、天花板與梁邊、與天花板木作的修復方式及數量計算。　　　②修復項目：3樓客廳前側平項、窗戶牆面側與平項之天花板木作復原與油漆修復說明：將木櫃移設拆除、客廳前之窗戶側邊牆面與天花板油漆研麿刮除至原結構後，局部天花板損壞部分亦予切割拆除，再將牆面及天花板之裂損鬆動部分敲除修復，並清理乾淨無粉塵狀態。含水率檢測：滲透型防水底塗施作前素地一定要清潔乾燥，其含水率需在8％以下才能進行施作。材料塗刷順序：滲透型防水底塗＞牆面防水整平俟乾燥後＞油漆批土＞第一次油漆底漆塗佈＞第二次油漆塗佈。設備木櫃更新復原、局部天花板敲除範圍木作復原並批土油漆。　　　③修復費用預估：預估修復費用為127,029元（如附表）。　　⒉綜上可知，原告所有系爭3樓房屋客廳平頂近梁邊與牆側確有滲漏滴水狀況，且係因被告所有系爭4樓房屋陽台之排水孔與地坪防水層失效所致。至原告另主張被告於頂樓加蓋之增建物未確實施作防水工程亦為系爭3樓房屋之漏水原因乙節，則未舉證以實其說，要無可採。　㈢按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第 213條第1項、第3項亦分別定有明文。而物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用。依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）。茲審酌原告請求如下：　　⒈原告所有系爭3樓房屋客廳平頂近梁邊與牆側確有滲漏水，且為被告所有系爭4樓房屋陽台之排水孔與地坪防水層失效所致，已如前述，是原告請求被告應將系爭4樓房屋之陽台修復至不漏水狀態，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。　　⒉原告主張系爭3樓房屋因漏水而毀損裝潢之修繕費為224,70 0元等語，固據提出倍慶室內裝修工程有限公司報價單為證，惟系爭3樓房屋因系爭4樓房屋前開漏水原因所受損害之修復方法、項目及費用既經鑑定如前，自應以系爭鑑定報告之鑑定結果為可採；而依附表所記載系爭3樓房屋之修復項目，其中屬於材料更換部分即天花板木作復原15,0 00元及木櫃更新復原25,000元，自應予以折舊，依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，房屋附屬設備中其他設備之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅查核準則第95 條第6項規定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以 1 年為計算單位，其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」，依原告所主張其係110年12月16日進行室內裝潢，111年1 月27日發現客廳漏水之情，上開裝潢已使用2個月，上開更換材料之費用扣除折舊額後估定為38,627元（計算式： 40,000元×0.206×(2/12)=1,373元，第1年折舊後價值40,0 00元-1,373元=38,627元），是以，如附表所示系爭3樓房屋之修繕費用經扣除材料部分之折舊後應為125,276元（即3,000元+3,000元+5,000元+6,000元+3,000元+3,000元+ 5,000元+6,000元+12,000元+38,627元＝84,627元，11%之其他費用【含安全衛生管理費】9,309元，廢料清理及運什費15,000元，共為108,936元，再加計15%利潤、稅捐及管理費16,340元，總計為125,276元，小數點以下四捨五入，下同）。準此，原告得請求系爭3樓房屋因前開漏水所受損害之必要修復費用應為125,276元，逾此範圍之請求，則屬無據。　　⒊按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第19 5條第1項前段定有明文。而該項所稱「其他人格法益」，包含居住安寧之人格利益。本件被告所有系爭4樓房屋陽台排水孔與地坪防水層失效，致原告所有系爭3樓房屋客廳平頂近梁邊與牆側滲漏滴水，造成該處之牆面油漆剝落、天花板損壞及潮溼狀態至今，對原告居家生活品質及居住安寧已造成侵害，且情節重大，原告請求非財產上損害賠償，洵屬有據。本院審酌兩造學經歷、工作、收入，並參以本件漏水情形、範圍及損害程度等一切情狀，認原告請求被告賠償精神慰撫金應以20,000元為適當，逾此部分之請求，則屬無據。　　⒋綜上，原告得請求被告賠償之損害為145,276元（125,276 元+20,000元）。　㈣末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。本件原告所有系爭3樓房屋客廳平頂近梁邊與牆側之滲漏滴水，係因被告所有系爭4樓房屋陽台排水孔與地坪防水層失效所致，已如前述，被告抗辯係因系爭3樓房屋將陽台與室內廳間之隔間牆全部打除，將客廳違法前推至前陽台，及將客廳天花板全部拆除，始造成系爭4樓房屋陽台下方防水層破壞漏水云云，並未舉證以實其說，固無可採，惟系爭3樓房屋客廳漏水之前開位置，其對應上方乃係系爭4樓房屋之陽台，原告亦自認其前屋主有將系爭3樓房屋陽台外推之事實，則系爭3樓客廳漏水之位置，本應作為陽台使用，惟原告將該空間作為室內客廳使用並施作裝潢，致因漏水發生前開損害，是依民法第217 條第1 項規定，當認原告就此部分損害之發生與有過失，而有過失相抵之適用。本院審酌漏水原因及過失情節輕重等情，認本件過失比例應由被告負擔10分之七，原告負擔10分之3，是原告得請求被告賠償之損害應減輕為101,693元（145,276元×0.7＝101,693元）。　㈤從而，原告本於前開規定，請求判決如主文第一項及第二項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。　㈥本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判　決，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之　聲請即失所附麗，應併予駁回之。　㈦本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-02-14

SJEV-111-重建簡-62-20250214-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1513號原告蔡百青訴訟代理人王士豪律師石善允律師被告子瓏開發股份有限公司法定代理人李碩哲訴訟代理人胡達仁律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟肆佰伍拾玖元，及自民國一百一十二年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮外）由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。四、本判決於原告以新臺幣肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）182萬49 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣經原告於民國113年12月9日以民事總辯論意旨狀減縮請求減少價金及損害賠償金額，並追加依侵權行為法律關係請求給付慰撫金15萬元，最終聲明為：㈠被告應給付原告158萬5459元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第349-350頁）。經核原告訴之變更追加合於前揭民事訴訟法之規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告經訴外人台灣房屋仲介股份有限公司之仲介，於111年1 月16日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價金2600萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段000 地號土地(下稱系爭土地)及其上同段1772建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號建物(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)，被告業於111年2月21日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於111年3月4日點交完成。　㈡詎料，系爭房屋於點交予原告後未及一年，經原告發現有多處嚴重漏水及磁磚空心瑕疵，如未及修繕，將致磁磚膨拱、爆裂，從而碎裂掉落，危及原告日常生活之身體、生命安全，嚴重影響系爭房屋之一般居住使用及應有之安全性，核均構成通常效用瑕疵，惟經原告向被告反應後，被告卻拒絕修繕。依鈞院委請社團法人臺中市土木技師公會（下稱臺中土木技師公會）鑑定，該會鑑定所出具價目表，將系爭房屋修繕至不漏水狀態之費用為97萬8656元；磁磚空心瑕疵修復費用為45萬6803元，總計為143萬5459元，應可作為本件減少價金之金額。原告爰依民法第359條規定，請求減少買賣價金，則被告受領此部分價金即屬無法律上之原因，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還143萬5459元。　㈢又，被告於系爭現況說明書上就項次31「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，堪認被告已保證系爭房屋無滲漏水之品質。且，被告本身即為經營不動產買賣、配管工程、室內裝潢、景觀及室內設計之業者具相關專業知識，就屋況應知之甚詳，系爭房屋更是由被告自行聘工、整建裝潢後始出售予原告，卻刻意隱瞞系爭房屋滲漏水瑕疵，違反出賣人應盡之「交付符合約定現況無瑕疵之房屋予買受人、現況變更告知、排除或修補瑕疵」等義務，屬故意不告知瑕疵，原告自得依民法第360條、第227條準用第231條第1項等規定請求被告賠償損害143萬5459元，與前開請求權基礎，請求鈞院擇一為有利原告之判決。　㈣另系爭房屋具嚴重之漏水及磁磚空心瑕疵，至今已有年餘。期間原告及其家人長期身處潮濕、滲漏水之環境中，每逢雨勢，必出現多處漏水，且本件漏水範圍甚廣，涵蓋系爭房屋 1至4樓之所有樓層、客廳、臥房等生活起居必經之處，使原告於大雨時常徹夜難眠，更導致諸多壁癌、家具生黴之情形，影響生活品質甚鉅。且系爭房屋之外牆磁磚，不僅多處懸掛、倒掛之磁磚有空心瑕疵，部分磁磚更已龜裂，無疑將導致磁磚剝裂、掉落，砸傷他人之可能，危及原告家庭甚至周遭鄰里之身體、生命安全。原告家中有學齡中孩童，面臨上開情形，實令原告時時處於擔憂與不安之生活環境。是系爭房屋之瑕疵情形，實已逾越一般人社會生活所能容忍之程度，堪認對原告之居住安寧造成重大之影響，爰依民法第184 條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告給付原告因居住安寧遭受侵害之精神慰撫金賠償共15萬元等語。　㈤並聲明：1.被告應給付原告158萬5459元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋業經被告於111年3月4日點交予原告，點交時並無任何滲漏水、磁磚空心情形，點交後所生之瑕疵亦非被告所應負擔之物之瑕疵擔保責任範圍，原告徒以點交後約1年3月之照片稱系爭房屋於點交時已有滲漏水之情形云云，顯無理由。況磁磚空心之成因眾多，但並非漏水所致，且對於磁磚空心原因僅為推測，惟與時間經過有關，或因黏著劑黏力下降，或因雨水長期滲入縫隙，是原告主張系爭房屋於交付即危險移轉時，已存有漏水及磁磚空心之瑕疵之情，應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。　㈡且，系爭房屋為屋齡27年之翻修中古屋，因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新成屋相提並論，除有影響結構安全或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵。參兩造不動產買賣契約書第7條第4項所約定：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」及上開買賣契約書所附標的現況說明書第30項「是否有滲漏水情形？」部分，在「否」欄位打勾等情，兩造並於該現況說明書下方簽名，可知兩造於簽立買賣契約之際，就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」，且兩造亦已就系爭房屋是否有滲漏水情形檢視確認，當時系爭房屋確無漏水情形無訛，足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用，自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任之情事。　㈢再者，系爭契約並無約定任何防水保固期間，原告主張其係於112年1月底時始發覺系爭房屋有滲漏水情況，距被告於11 1年3月4日完成點交時，已歷11個月，與實務上之「新成屋」、「預售屋」所約定之防水保固期間一年相去不遠，遑論期間降雨日數達131日，顯著有感地震達176個，小區域地震更有642個，所涉「氣候條件」及「維護頻率」於系爭房屋交屋後均非被告可得掌握，系爭房屋既為26年以上之中古屋，屋況自難與全新房屋相論，未能達到與一般「新成屋」、「預售屋」相同之防水保固期間亦屬平常，足徵被告對於防水工程之施作並無問題。退萬步言，縱認被告未妥善維護、施作其防水層（假設語，被告否認），系爭房屋之漏水及磁磚空心狀況亦均非111年3月4日點交前即已存在，該瑕疵既係於危險移轉後始行發生，自非被告應負物之瑕疵擔保責任範疇。　㈣系爭房屋之漏水及磁磚空心情形既係於111年3月4日點交後約 11個月方發生，顯非被告應負物之瑕疵擔保責任範疇，業如前述，原告當應自行處理修繕，且被告亦無故意隱瞞或為不實之保證，足見被告無侵權行為甚明。原告本可自行修繕系爭房屋漏水及磁磚空心之情形，縱原告認此為被告之責，不論有無理由，自可再提起訴訟向被告請求修繕費用之損害賠償，即可不受漏水困擾，卻捨此不為，致其自遭漏水困擾，又主張其受有侵權行為之非財產上損害，足認本件原告起訴顯無理由等語，資為抗辯。　㈤並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。三、不爭執事項（見本院卷第152-153頁）：　㈠兩造於111年1月16日簽訂系爭契約，由被告將系爭土地及系爭房屋所有權賣與原告，買賣總價金為2600萬元。兩造並均於系爭房地之標的現況說明書上簽名。　㈡原告已依約支付買賣總價金予被告。　㈢原告已於111年2月21日以前開買賣契約為原因，取得系爭房地之所有權登記。　㈣兩造就系爭房地於111年3月4日實際由被告點交予原告。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354 至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條亦有規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；同法第179條定有明文。　㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的之一，則依上開規定，被告自應擔保系爭房屋交付予上訴人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。另按系爭契約第7條第4項雖有：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準」之約定（見本院卷第23頁），並由兩造所簽名之標的現況說明書中第31項就「是否有滲漏水情形？」勾選「否」（見本院卷第31頁）。惟此處之「現況」，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於交屋當下無法確知之瑕疵，自非買受人於看屋、簽約或交屋時認知之「現況」，再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之瑕疵擔保責任，則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任。是被告辯稱兩造所簽名之現況說明書已記載並無滲漏水情形，因而被告無須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云，尚不可採。　㈢系爭房屋於111年3月4日交付予原告前，即存有漏水瑕疵情形：　⒈本院就系爭房屋有無漏水瑕疵一事，囑託臺中土木技師公會為鑑定，經該會於113年7月9日以（112）中土鑑發字第436- 07號函檢附鑑定報告函覆本院（見本院卷第237頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑定報告），依系爭鑑定報告所載，其鑑定過程係：「原告指出之疑似漏水區域，鑑定方法採用浸水滲漏檢測，將外陽台、屋頂、屋突地板排水口封住，讓地板積水約5cm高，觀察試水前後變化情形，另採用紅外線熱影像儀為輔助」；鑑定結果為：1樓樓梯牆、4樓洗衣間、4樓露臺、3樓儲物間、3樓走廊、3樓臥室、3樓走廊、2樓書房、2樓走廊、2樓儲物間、1樓車庫等處均有漏水瑕疵情形；就漏水發生原因認：滲水的來源為試水區域，由試水報告可知，發生的原因主要為屋頂露臺防水工程未發揮效果所致等語，系爭鑑定報告並檢附有試水試驗-熱影像檢測報告書、現場實地檢測之紅外線影像試水前後現況照片等為佐證資料，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執，是可認系爭房屋確實存有上開所認漏水之情形。　⒉雖被告以系爭鑑定報告表示無法還原漏水原因的時間點（見系爭鑑定報告第4-5頁），而認原告無法證明系爭房屋之漏水瑕疵係發生在系爭房屋於111年3月4日交屋予原告之前，而否認應由被告負物之瑕疵擔保責任。然，臺中土木技師公會於113年11月7日以（112）中土鑑發字第436-08號函（下稱系爭補充函）就屋頂防水之施作及耐用年限，函覆表示：防水材料的選擇、氣候條件、施工品質、維護頻率；屋頂露臺防水的耐用年限會因應多種因素而有所不同，建議定期檢查屋頂狀況，並在需要時進行維護和修復，以確保屋頂防水的持久性和效果，藉由選擇高品質的屋頂材料、注意氣候條件、確保良好的施工品質和定期維護，耐用年限15年是可以的等語（見本院卷第335頁）。再依原告所提出系爭房屋109 年9月、111年6月之Google街景圖、系爭房屋歷次異動索引（見本院卷第111-113、361-362頁），及被告未爭執曾有施作系爭房屋之屋頂露臺防水工程（見本院卷第385頁），可認被告於取得系爭房屋所有權後至出賣並交屋予原告前，曾就系爭房屋進行翻修，其中包含屋頂露臺防水工程。並參諸系爭鑑定報告稱漏水瑕疵係因「屋頂露臺防水工程未發揮效果所致」，系爭補充函表示露臺防水工程一般之耐用年限應可達15年等語，及原告於交屋後不及一年即發現漏水瑕疵之情（見本院卷第100、129-131頁），依上開事證綜合可認，系爭房屋之漏水瑕疵確係發生於000年0月0日交付予原告前，當應由被告就此瑕疵負擔保責任。　㈣系爭房屋於111年3月4日交付予原告前，即存有磁磚空心瑕疵情形：　⒈本院就系爭房屋有無磁磚空心瑕疵一事，亦囑託臺中土木技師公會為鑑定，依該會所作成之系爭鑑定報告所載，其鑑定過程係：「原告指出之疑似空心區域，鑑定方法採用磁磚敲診損壞檢測，測試以磁磚四角落及中心點為敲擊位置並記錄異音位置，外牆磁磚採用吊車搭配吊籃進行敲診作業」；鑑定結果係：如系爭鑑定報告所附之檢測報告書中照片標示紅框處，認有磁磚空心之情形，其位置包含1樓柱、2樓主臥陽台之牆面及平頂、2樓書房之牆面、3樓水池、3樓立面造型、3樓陽台、3樓露臺、4樓立面造型、4樓露臺、5樓露臺、1 樓至3樓之外側等處（見系爭鑑定報告附件7）；就上開磁磚空心發生原因認：「1.磁磚黏貼時，黏著劑沒有填滿磁磚背面，接觸面局部出現磁磚空鼓。2.黏著劑塗抹後，時間經過太久，黏著劑有硬化導致黏力下降，就可能產生磁磚與地板牆面分離，造成磁磚空鼓。3.雨水滲水磁磚與磁磚間的縫隙，造成內側水泥砂打底層遇水導致化學變化，產生難溶於水之氫氧化鈣白色晶狀粉末，因體積會不斷膨脹，溢出表面，謂之『白華』，進而造成磁磚空心」等語，系爭鑑定報告並檢附有磁磚敲診檢測報告書、現場實地檢測之現況照片等為佐證資料，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執，是可認系爭房屋確實存有上開所認磁磚空心之情形。　⒉雖被告以系爭鑑定報告表示無法還原磁磚空心原因的時間點（見系爭鑑定報告第7頁），而認原告無法證明系爭房屋之磁磚空心瑕疵係發生在系爭房屋於111年3月4日交屋予原告之前，而否認應由被告負物之瑕疵擔保責任。然，臺中土木技師公會以系爭補充函就磁磚之施作方式，函覆表示：符合以下條件，磁磚鋪貼下不會產生空心及白華現象，磁磚鋪貼前表層要清除乾淨，預留伸縮縫，符合CNS規範規定的磁磚背勾深度，良好的施工品質，避免一次塗抹黏著劑面積太大，磁磚鋪貼速度跟不上導致黏著劑乾掉，黏著力下降等語（見本院卷第337頁）。再參諸被告於取得系爭房屋所有權後至出賣並交屋予原告前，曾就系爭房屋進行翻修一事經認定如前，及原告於交屋後不及一年即發現上開瑕疵之情（見本院卷第100、129-131頁），應認系爭房屋磁磚空心之情形係肇因於被告於鋪貼磁磚時並未確實將黏著劑填滿背面或鋪貼速度並未配合黏著劑之面積，而造成磁磚背面之黏著劑黏著力下降情形，則此瑕疵當屬發生於000年0月0日交付予原告前，自應由被告就此瑕疵負擔保責任。　㈤原告依民法第359條、第179條等規定請求被告給付143萬5459 元及自112年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由：　⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。　⒉就修復前開漏水瑕疵之方法及必要費用，系爭鑑定報告建議採取將系爭房屋3至5樓(屋突)之露地坪打除並在前緣施作止水墩，重新施作防水，經過72小時試水後確定無漏水，再復原鋪貼地磚之方式，其詳細價目表則如系爭鑑定報告附件八 -1所示，共計97萬8656元；就修復前開磁磚空心瑕疵之方法及必要費用，系爭鑑定報告建議採取於外牆搭設施工架，打除空心磁磚，重新打底及舗貼磁磚，磁磚縫隙採用矽利康填縫之方式，其詳細價目表則如系爭鑑定報告附件八-2所示，共計45萬6803元。本院認原告對於系爭鑑定報告所建議之修復方式並無意見，被告雖認為其金額過高，但並未具體指明何項目之金額過高，復未提出其他可供參酌之市場價格資料為佐證，是應認系爭鑑定報告所建議之上開修復金額可採，並得作為認定原告行使民法第359條減少系爭契約買賣價金權利，其減少價金之金額。既原告主張以本件起訴狀送達行使上開減少價金之權利，則經減少價金後，被告受領此部分價金即無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被上訴人返還143萬5459元，即自起訴狀繕本送達翌日（即112年 6月14日，見本院卷第87頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自有理由。　⒊原告上開請求既有理由，本院自毋庸再審究原告另依民法第3 60條、第227條準用第231條第1項等規定請求被告賠償損害1 43萬5459元部分，併此敘明。　㈥原告主張其因系爭房屋存有漏水、磁磚空心等瑕疵，居住安寧之人格法益受侵害，依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告賠償原告精神上慰撫金15萬元，為無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條第1 項前段及第195條第1項前段分別定有明文。　⒉原告主張其因系爭房屋之漏水瑕疵，居住期間原告及其家人長期身處潮濕、滲漏水之環境中，影響生活品質甚鉅，且就磁磚空心瑕疵部分，無疑將導致磁磚剝裂、掉落，砸傷他人之可能，危及原告家庭甚至周遭鄰里之身體、生命安全，實已逾越一般人社會生活所能容忍之程度，堪認對原告之居住安寧造成重大之影響，爰依民法第184條第1項前段、第195 條第1項規定，請求被告給付原告因居住安寧遭受侵害之精神慰撫金賠償共15萬元云云。　⒊然，系爭房屋之漏水、磁磚空心瑕疵之發生成因，均分別係露臺防水功能失效、磁磚舖設過程未確實所致，則當均係發生於兩造於111年1月16日簽訂系爭契約「前」，而斯時既兩造尚未簽約，兩造並無任何信賴關係，被告對於原告並無何等注意義務可言，自難認被告有何過失不法侵害原告居住安寧法益之侵權行為，是原告依民法第184條第1項前段、第19 5條第1項規定請求被告賠償慰撫金15萬元，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定請求被告給付143萬5459元及自112年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上開請求部分則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰就原告勝訴部分，酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依被告聲請定相當擔保金額，准予被告於為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2025-02-14

TCDV-112-訴-1513-20250214-1

板建簡

板橋簡易庭

修復漏水等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 111年度板建簡字第34號原告黃木燃訴訟代理人陳彥旭律師被告王誠文訴訟代理人黃泓勝律師複代理人吳栩臺律師上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項本文、第2項定有明文。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第 262條亦有明文。二、本件原告起訴時，就求命被告給付部分，原聲明：「㈠被告應將坐落新北市○○區○○路000○0號10樓與159之1號9樓間之水管線，修復至不漏水狀態。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）138,437元，及自本繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（見本院卷一第11頁）」，嗣變更為：「被告應給付原告198,437元，其中138,437元，自民國111年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。其餘部分自111年8月6日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。（見本院卷一第85頁；本院卷二第13 頁）」就原聲明第1項部分，屬於訴之撤回，且原告係於111 年8月1日具狀到院，早於第一次言詞辯論期日即111年12月9 日，依上開說明，該部分之撤回自屬合法。又就原聲明第2 項部分，原告所為追加，未經被告異議而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，核無不合。貳、實體部分：一、原告主張：被告所有坐落新北市○○區○○路000○0號10樓房屋（下稱被告房屋）所屬外牆排水管線，因不明原因漏水，波及原告所有坐落新北市○○區○○路000○0號9樓房屋（下稱原告房屋）之室外及屋內天花板、牆壁、西緣房間天花板、牆壁及梁柱，造成9樓房屋漏水、發霉、壁癌、油漆掉落，經原告向被告反應無果，原告遂自行雇工修繕原告房屋，支出13 8,437元，且原告因上開漏水情形，居住安寧及安全之權利遭侵害，受有精神上痛苦，爰依民法第184條第1項前段、第 195條第1項規定，除上開雇工支出之費用外，併請求被告賠償60,000元之非財產上損害，並聲明：㈠被告應給付原告198 ,437元，其中138,437元，自111年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。其餘部分自111年8月6日起至清償日止，按周年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告房屋之漏水情形，與被告房屋無涉，且原告所提證物無從證明原告所受損害與被告行為間有相當因果關係，亦無從認定有修繕必要、所需費用為何，故原告請求被告所為給付，均無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、按侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文，是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號判決參照）。本件原告主張因被告房屋漏水，侵害原告權利等情，經被告否認漏水原因係被告房屋所致，揆諸前揭說明，自應由原告就漏水係因被告房屋所造成之事實，負擔舉證責任。四、經查：　㈠原告房屋曾經原告委由第三人就修繕，修繕項目為室內、室外防水工程，拆除並更換木作天花板、壁紙、櫥櫃、木地板及窗簾等情，有原告所提出之各項單據可稽（見本院卷一第 21至49頁），且原告房屋牆壁確可見一定程度之水漬已節，亦有其所提出之照片可憑（見本院卷一第35、37頁），觀之原告上開所提工項之證據，均為一般房屋漏水所為修繕之項目，且原告房屋牆壁具有一定水痕之事實，堪認原告房屋過去確有漏水之情形，被告對此加以否認（見本院卷一第21頁），尚非可採。　㈡原告房屋雖曾有漏水情形，然就漏水原因，原告前曾聲請本院送請社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住保協會）鑑定，經該會回復略以：該會於112年5月12日下午2時整至原告房屋初勘，惟斯時漏水處已由原告委請第三人修繕復原，故無從考察漏水原因及是否可歸責於被告等語，有住保協會函文在卷可憑（見本院卷一第161頁），足徵原告房屋前存漏水狀態，已由原告修繕完成，故無鑑定之可能。此亦核與本院收受住保協會前揭函文後，又向住保協會函詢依現行科學技術、相關理論專業及實務經驗，究竟有無鑑定方法可資鑑定等問題（見本院卷第183至185頁），經住保協會函復確實無從再予檢測原告房屋之漏水原因、漏水情形是否與被告房屋間有因果關係之事實（見本院卷一第195頁）相符。是以，本件原告房屋過去之漏水原因，無從透過鑑定之證據方法加以釐清之事實，要屬明確。　㈢原告雖主張，兩造於調解程序中，被告曾應允覓工修繕被告房屋，而原告房屋於被告房屋修繕後，並無繼續漏水之情，故應可藉由傳喚就被告房屋加以修繕之人到庭證明本件漏水原因等語。惟經證人即修繕被告房屋之林冠宇到庭證稱：伊於111年間有至被告房屋外牆處施作防水工程，原因係被告向伊聲稱原告反應原告房屋有漏水情形，伊當時察看後發現被告房屋外牆並無滲漏水，只是被告房屋與其正下方之房屋（按：非原告房屋）間之雨遮有一些老鼠叼出之垃圾，當天伊清除該等垃圾後，伊就將被告房屋外牆上排水管、冷熱水管與水泥間之縫隙用水泥填平，再塗上防水層，避免老鼠再鑽入縫隙將垃圾叼出。伊當天並未在被告房屋施作抓漏漏水工程，被告房屋及外牆均未滲漏水，又伊未進入原告房屋，不知原告房屋有無漏水情形，只是從外觀上看原告房屋並無滲漏水，伊目測亦未發現原告房屋之冷熱水管有漏水狀況等語。由林冠宇所為之上開證述可知，被告於本件訴訟繫屬後，雖曾委由林冠宇到被告房屋中檢查漏水情形，惟林冠宇到場後，並未實際進行抓漏工程，亦未見聞原告、被告房屋具有原告所指之漏水原因，故憑林冠宇之證述，實亦難為原告有利之認定，要屬自然。職此，本件依原告所舉證據，尚無從證明原告房屋之漏水情形，與被告房屋怠於維護、修繕間，有何因果關係之可言。　㈣原告雖主張：住保協會之所以未能為鑑定，係因被告拒絕住保協會進入被告房屋鑑定等語（見本院卷二第50頁）。然本件無從進行鑑定之原因，係因原告房屋之漏水情形，已經原告修繕復原完成等情，業據本院說明如上，則單憑原告前揭主張，實難認被告有何證明妨礙之舉，而使被告負擔證明上之不利益結果，是原告此部分主張，難謂可採。本件原告既不能證明原告房屋之漏水情形為被告房屋所致，揆諸首揭舉證責任之法則，自應認原告訴請被告給付，尚乏依據。五、綜上所述，原告主張依民法第184條第1項前段、第195條第1 項規定，請求被告給付198,437元本息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅涵

2025-02-14

PCEV-111-板建簡-34-20250214-2

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高雄簡易庭

請求返還押金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第1827號原告李泱寰被告楊沛瑩上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣11,396元，及自民國113年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣340元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣11,396元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告自民國107年5月7日起向被告承租其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金為新臺幣（下同）13,000元，租期至 113年5月31日止，原告並交付被告26,000元作為押金（下稱系爭租約）。於租期屆滿後，被告依約應返還押金，詎被告以系爭房屋未達於清潔標準且尚有原告需承擔之修繕處為由，拒不返還。又系爭房屋因浴室馬桶右下方進水閥漏水導致鄰損（下稱系爭漏水事件），原告因而於113年3月13日為被告代墊修繕鄰損之費用10,500元，該費用既屬被告疏未修繕系爭房屋所生費用，自應由被告負擔。是扣除原告尚積欠租賃期間之水、電、瓦斯費用3,004元後，被告尚應返還原告3 3,496元，迭經催告，未獲置理。為此，爰依系爭租約第4條、民法第179條提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告33,496元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭漏水事件致系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌、掉漆，經詢問原告，原告自陳該情形已經持續3、4年，是系爭漏水事件係因原告未通知被告修繕系爭房屋所造成，且原告亦承認係其疏失而表示願意負擔鄰損修繕費用，自不應要求被告返還。復依系爭租約約定，原告於系爭租約屆期返還系爭房屋時，應將系爭房屋打掃乾淨並回復原狀，並應由原告負擔承租期間所生之水、電、瓦斯費用。原告返還系爭房屋時，屋內仍有多處未清潔之髒污、灰塵，烘碗機下方接水盤長青苔、抽油煙機、瓦斯爐等留有油漬，被告因而支出清潔費6,000元；系爭漏水事件致系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌，既係因原告疏未通知被告修繕所致，且原告自行以硅藻土泥處理造成牆面凹凸不平、存有色差，被告因而支出壁癌粉刷處理費5,000元；原告未清潔冷氣室內、外機而沉積灰塵，被告因此支出冷氣清洗費5,800元；原告未將其自行裝設之RO水龍頭拆除，被告須支出600元之拆除費；系爭房屋浴室內採乾溼分離設計，然浴室門因原告不當使用而致門板下方遺留皂垢水漬無法清除，被告須更換門板而受有10,300元損害；系爭房屋客廳、主臥、次臥等處之牆壁因原告使用釘牆掛勾而未拆除，拆除後須重新粉刷，致被告支出2,000元費用，上述費用皆應自原告給付之押金中扣抵，是原告請求返還押金，自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠原告主張其自107年5月7日起就系爭房屋與被告訂立系爭租約，約定每月租金為13,000元，租期至113年5月31日止，原告並交付被告26,000元作為押金等事實（見本院卷第154頁），為被告所不爭執（見本院卷第154頁），並有系爭租約租賃契約書、系爭房屋建物謄本在卷可佐（見本院卷第21至36 、89至91頁），是此部分之事實，首堪認定。　㈡原告請求返還鄰損修繕費用10,500元部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。　⒉原告主張依民法第429條規定，被告負有修繕系爭房屋之義務，系爭漏水事件既係因系爭房屋浴室馬桶右下方進水閥漏水所致，自應由被告負擔因系爭漏水事件所生之鄰損修繕費用 10,500元等語（見本院卷第11至13、153頁），並提出代墊上開費用之收據為證（見本院卷第37頁），被告雖不爭執系爭漏水事件導致鄰損（見本院卷第377頁），惟否認應由其負擔修繕費用，而以前詞置辯。觀諸被告提出兩造間之LINE 對話紀錄（見本院卷第435頁）所示，原告於113年1月29日向被告表示「房東您好，有關於樓下天花板的維修後續，當初協議修繕費用9,000元由我負擔，但維修後因為4樓屋主考慮風水問題，因此多增加1,000元，我個人認為這個問題並不在當初協議的範圍內，因此這1,000元我不認為應該由我們負擔」等語，顯見原告前已與被告達成協議由原告負擔鄰損修繕費用9,000元部分。復參原告於本院審理時陳稱：我跟鄰居協調漏水的報價費用，起初鄰損報價為9,000元，後來修完之後，水電師傅再追加1,500元，但我只同意支付原本的9,000元，所以後來我跟被告及鄰居在管理室召開協調會，最後我同意支出該1,500元，所以我總共支出10,500元等語（見本院卷第156頁），益徵關於系爭漏水事件所致鄰損，經由兩造與鄰居間協調後，原告已承諾由其負擔全部修繕費用10,500元。是被告固然負有修繕系爭房屋之義務，惟原告既已經與被告協議並同意負擔系爭漏水事件所生鄰損修繕費用共10,500元，自無從再執上揭規定要求被告返還該筆費用。　⒊至原告雖稱其係受被告以若不處理，系爭租約屆期後將不再續租為由脅迫，始同意支付鄰損修繕費用等語（見本院卷第 317頁）。惟被告為系爭房屋之所有人，得本於其所有權能使用、收益，包含於系爭租約期限屆至後，決定是否出租系爭房屋、與何人就系爭房屋締結租賃契約等，尚不能僅以被告於系爭租約屆期後決定不再出租予原告，即謂對於原告構成脅迫之情，況系爭租約已載明租賃期限至113年5月31日止（見本院卷第21頁），是原告應能預見系爭租約於屆期後本有不能再行承租使用系爭房屋之可能，原告復未提出其他證據足使本院認定其有受脅迫之情形，則原告所為上開主張，即屬無據而難認可採。　㈢原告請求返還押金26,000元部分：　⒈按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項前段、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第11條、第14 條約定「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅；承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；前項承租人應賠償之金額，得由押金中抵充」、「承租人搬出租賃住宅，請將屋內打掃乾淨，或由押金扣清潔費」（見本院卷第25頁），是依前揭規定與約定，堪認被告向原告承租系爭房屋，應以善良管理人之注意使用之，如系爭房屋內之租賃物於被告承租期間因被告違背上開注意義務致毀損者，被告即應負損害賠償之責。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。　⒉原告主張系爭租約租期屆至，被告應返還押金26,000元等語（見本院卷第11頁），被告則以前揭情詞抗辯，茲就被告所辯各抵扣項目，有無理由，分述如下：　⑴水、電、瓦斯費用3,004元　　按租賃期間，使用租賃住宅所生之水費、電費、瓦斯費用，由承租人負擔，為系爭租約第5條所明定（見本院卷第23頁）。被告抗辯原告尚積欠租賃期間所生之之水、電、瓦斯費共3,004元等語（見本院卷第99頁），有台灣電力公司繳費憑證、天然氣公司繳款明細、台灣自來水公司繳費憑證在卷為佐（見本院卷第233、235頁），此為原告所不爭（見本院卷第157頁），並同意自押金中扣除。是被告稱此部分費用應自押金中扣除，自屬有據。　⑵清潔費用6,000元　　被告辯稱原告返還系爭房屋時，依系爭租約前揭約定，應將屋內打掃乾淨，惟經被告檢視，系爭房屋客廳桌面遺留髒汙，廁所紗窗灰塵密布、地板亦有髒汙，窗簾清洗後未掛回原處，臥室窗戶有髒汙，衣櫃上方布滿灰塵，大門門縫亦有灰塵，烘碗機下方接水盤長青苔，抽油煙機、瓦斯爐留有油漬，流理台有刮痕，另燈具、椅子、冷氣管線、後陽台有灰塵，電燈開關按鈕亦有髒汙等情（見本院卷第573至579頁），並提出系爭房屋出租前後上開傢俱狀況之照片、清潔費收據為佐（見本院卷第573至579、137頁）。原告雖不爭執返還系爭房屋時有前揭情形（見本院卷第376頁），並自承後陽台、桌面桌巾、浴室地板髒汙、椅子、大門門縫、電燈開關按鈕、烘碗機下方接水盤等處之灰塵為其退租清潔時所遺漏而同意由被告僱工清潔（見本院卷第15、491頁），惟主張其餘部分則屬正常使用痕跡，不應要求原告負擔清潔費（見本院卷第489至491頁）。觀諸被告提出系爭房屋現況照片，雖可見抽油煙機、瓦斯爐確存有黃色斑點狀之油漬，流理臺有水痕，窗戶、燈具上方、管線處佈有灰塵，然被告所提系爭房屋出租前照片等證據，均未見該等設備於出租前之品質為何，則以原告承租6年期間以觀，尚難排除屋內設備於一般使用情形下產生自然耗損及灰塵沉積，且衡諸各人對於清潔程度及細節處之要求本屬有異，系爭租約雖約定承租人搬離系爭房屋應將屋內「打掃乾淨」，然未特別約定清潔程度為何，參以原告提出交屋時之屋內照片（見本院卷第501至5 13頁），堪認已完成基本之清潔責任，自難苛求原告需將系爭房屋之窗戶、廚具、燈具上方、管線等房屋設備回復至出租前「原有」且一塵不染之狀態。又被告稱原告將窗簾洗好後未將之掛回，僅逕將窗簾整包交到管理室予被告等情（見本院卷第575頁），惟原告既已將窗簾清洗完成並歸還被告，應認已盡其依約所負清潔義務，且原告業已將系爭房屋返還被告，自亦難要求原告尚須將窗簾掛回系爭房屋內。是對於原告同意由被告僱工清潔部分，被告請求自押金中扣除清潔費用，洵屬有據，爰依民事訴訟法第222條第2項，審酌系爭房屋尚須清潔處及污損程度等一切情況，認被告請求原告賠償系爭房屋清潔費用於3,000元之範圍內為可採，逾此範圍，則難認有理。　⑶浴室周圍壁癌粉刷處理費用5,000元　①按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第429條第1項、第 430條、第432條第1項前段、第2項前段分別定有明文。　②被告抗辯系爭漏水事件造成系爭房屋浴室外周圍牆面產生壁癌，既係導因於原告放任此情達3、4年而未通知被告修繕所致，且原告自行以硅藻土泥處理造成牆面凹凸不平、存有色差，應由原告賠償壁癌粉刷處理費5,000元，並以之與原告之請求抵銷等語（見本院卷第561、581頁），亦有系爭房屋照片、收據在卷可稽（見本院卷第137、581頁）。而系爭漏水事件之漏水原因為系爭房屋浴室馬桶右下方進水閥漏水，進而造成浴室外周圍牆壁產生壁癌乙節，為兩造所不爭（見本院卷第377頁），被告為系爭房屋出租人，固應就系爭房屋之損壞負修繕責任。惟系爭房屋於原告租賃期間，直接占有人為原告，倘非經原告告知系爭房屋屋內損壞情形，被告尚難主動發見損壞並即時修繕，此觀前揭法條規定承租人得定相當期限催告出租人為修繕之意旨亦明。參酌系爭房屋照片，浴室內進水閥漏水致生之壁癌已蔓延至浴室外周圍之牆面，可徵該漏水情形應已持續一段時間，是被告稱原告事後曾向其稱該漏水狀況已長達3、4年等情，應非子虛。則被告固應就系爭房屋進水閥損壞乙事負修繕義務，惟原告疏未將系爭房屋內部損壞及早通知、催告被告修繕，致浴室外牆周圍因長期漏水產生壁癌等情，應認屬原告未盡其保管義務所致損害，並應由原告負損害賠償之責。承此，被告就壁癌粉刷處理費5,000元請求原告賠償，而抗辯應自押金中扣除，應認有據。　⑷冷氣清洗費用5,800元　　被告抗辯原告應賠償冷氣清洗費用5,800元等語（見本院卷第97頁），並提出系爭房屋冷氣清潔前後照片、費用單據在卷為證（見本院卷第139、583至585頁）。系爭房屋內3台冷氣均為原告於107年5月間承租時，由被告所裝設，且迄至原告於113年5月間退租時均未更換過，為兩造自陳在卷（見本院卷第376頁），則依一般通常使用6年下，冷氣縱有髒汙、積塵，應屬自然耗損，況兩造於系爭租約中亦未就此部分特別約定應於交還房屋前為清洗冷氣室內、外機臺之程序，實難認上開事項屬一般社會生活中認定承租房屋後，應為「回復原狀」之範圍，是被告此部分請求，難認有據。　⑸RO水龍頭拆除費用600元　　被告抗辯原告退租後未將其於系爭房屋內自行裝設之RO水龍頭拆除，致被告須支出拆除費600元等情（見本院卷第561頁），業據提出系爭房屋出租前後之照片、估價單據為證（見本院卷第567、587頁），且為原告所不爭，並同意自押金中扣除（見本院卷第493頁），是被告上開抗辯，洵屬有據。　⑹浴室門置換費10,300元　　被告稱系爭房屋浴室採乾溼分離設計，然浴室門因原告不當使用而致門板下方遺留皂垢水漬無法清除，被告須更換門板而受有10,300元損害等情（見本院卷第589頁），並有系爭房屋出租前後照片、報價單為佐（見本院卷第589、149頁）。對比系爭房屋出租前後照片，可見浴室門板下方確於原告退租後留有白色污漬之情，固有影響美觀，惟難認有影響門板正常使用至需更換門板，且原告雖提出報價單，然未提出原始購買憑證供本院參酌，本院無從確定原告實際受損金額，爰審酌上開物品確有因汙漬受損，及房屋交付使用後本有自然折舊，又被告自陳該門板自93年使用迄今（見本院卷第 377頁）等情形，依民事訴訟法第222條第2項之規定，認被告請求1,000元之範圍內，尚屬適當。　⑺室內粉刷（含掛勾拆除）費用20,000元　　被告抗辯系爭房屋於出租前，牆壁上並無使用掛勾，惟原告退租後客廳、主臥、次臥、大門與廚房間之牆壁均留有掛勾未拆除，且掛勾拆除後致牆面上存有凹洞，另次臥牆壁有一小片焦黑脫漆，致被告支出室內粉刷（含掛勾拆除）費用20 ,000元等語（見本院卷第591頁），並提出系爭房屋出租前後照片、粉刷費用單據為證（見本院卷第591、567頁）。參諸前揭照片所示，原告確有於租賃期間在系爭房屋牆面上使用掛勾，此亦為原告於審理時自陳：我有使用3M黏貼式掛勾等語在卷（見本院卷第596頁）。又原告雖否認有使用釘牆式掛勾，惟依前揭照片可徵，掛勾仍致牆面上留有使用痕跡，且為被告出租系爭房屋前所無，自難認屬自然使用所生耗損，是被告請求原告賠償拆除掛勾及粉刷費用，應認可採。然被告請求回復原狀費用，應以必要範圍為限，考量原告於系爭房屋牆面使用掛勾之數量及範圍甚小，且被告未能舉證證明次臥牆壁上之焦黑脫漆係原告租賃使用所致，爰依民事訴訟法第222條第2項之規定，認被告僅於請求2,000元範圍內令由原告賠償，始為合理，逾此部分，即難認有據。　⒊從而，被告得向原告請求自押金中扣抵之回復原狀費用應為1 4,604元（計算式：3,004＋3,000＋5,000＋600＋1,000＋2,000＝1 4,604）。　㈣綜上，原告得請求被告返還11,396元（計算式：26,000－14,6 04＝11,396）四、綜上所述，原告依系爭租約第4條，請求被告給付11,396元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即113年6月20日（見本院卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2025-02-14

KSEV-113-雄小-1827-20250214-1

訴

臺灣新竹地方法院

修繕房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1022號原告陳庭輝易莛芮共同訴訟代理人李文傑律師李家豪律師江明軒律師被告蔡永來訴訟代理人任秀妍律師複代理人莊惠雅上列當事人間修繕房屋等事件，本院於民國114年1月13日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告陳庭輝新臺幣326,400元，及自民國112年9 月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應給付原告易莛芮新臺幣150,000元，及自民國112年9 月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之62，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣326,400元為原告陳庭輝預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣150,000元為原告易莛芮預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：「㈠、被告應將原告陳庭輝所有門牌號碼新竹市○○區○○街000巷0弄00號房屋修復至不漏水狀態為止，修繕費用均由被告負擔。㈡、被告應給付原告陳庭輝新臺幣（下同）70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、被告應給付原告易莛芮30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣、原告願供擔保，請宣告准為假執行。」。嗣經本院囑託台灣營建防水技術協進會與兩造兩度至現場勘測並出具本件鑑定報告後，原告於113年6月21日具狀就前開1、2項聲明變更聲明如下：「㈠、被告應依台灣營建防水技術協進會民國113年5月10日新竹市○○區○○街000巷0 弄00號房屋鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第7頁項次5 所示之方式，將原告陳庭輝所有上開房屋修復至不漏水狀態，修繕費用均由被告負擔。㈡、被告應給付原告陳庭輝476,4 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」。經核原告就上開第1項變更，係依系爭鑑定報告書之勘查結果變更所請，乃更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加。就上開第2項變更部分，則為減縮應受判決事項之聲明，核符上開規定，而應准許。二、次按民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決即不得再行起訴主張。而所謂同一事件，必同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，即不得謂為同一事件（最高法院109年度台上字第2296號判決要旨參照）。兩造為新竹市○○區○○街000巷0 弄00號及16號（下稱系爭14號、16號房屋）連棟相鄰透天厝之鄰居，為兩造所不爭執，原告主張被告所有系爭16號房屋水管破裂，導致原告所有系爭14號房屋長期漏水致損失慘重，被告則辯稱本件漏水事實（下稱本次漏水事實）與原告陳庭輝於本院112年度訴字第38號（下稱系爭前案）所主張之漏水事實（下稱前次漏水事實）幾近相同，縱兩次漏水時點不同，惟此次漏水應為前次漏水原因之延續，雙方既已於系爭前案成立本院112年度移調字第15號調解（下稱系爭調解）了結雙方間之權利義務，原告以與系爭前案相同之理由再行向被告起訴請求漏水之修復費用，當即違反一事不再理原則云云。然經本院依職權調閱系爭前案卷確認，原告陳庭輝前於系爭前案主張之事實，乃係系爭14號房屋長期因系爭16 號房屋漏水致屋內壁癌嚴重，雖經雙方於111年8月間協議抓漏並同意以水管灌注膠的方式修復並分攤上開支出之水管修復費用，惟被告仍應給付因漏水所致系爭14號房屋之壁癌根治工程費用598,500元。按此，雙方嗣於系爭前案以8萬元所達成之調解，當係僅就賠償上開壁癌根治工程費用金額達成合意至明。而查本件原告所主張之事實，乃係於上開水管修復近1年之後，系爭16號房屋於112年7月間再度漏水，致系爭14號房屋因此再度受有損害，原告始再度起訴請求被告以系爭鑑定報告書建議之方式修復，並賠償本次漏水所致生之損害。是原告顯係就系爭調解成立後發生之事實另為起訴，兩者顯非基於同一原因事實，訴之聲明亦顯不相同，當事人亦不盡相同，當非同一事件，是被告抗辯原告提起本件訴訟違反一事不再理原則云云，自非可採，合先陳明。貳、實體部分：一、原告主張：原告二人為夫妻，同住系爭14號房屋內，與被告均為「觀日大地」社區相鄰住戶，因被告所有系爭16號房屋水管破裂，導致系爭14號房屋（包含地下室、1至3樓及樓梯間）之牆壁與天花板，持續嚴重滲漏水，造成嚴重壁癌及壁內鋼筋鏽蝕而有影響建物安全之風險，原告二人除居住不得安寧外，更擔心房屋結構產生問題，實已造成原告財產上損失及精神上之重大痛苦，爰依民法第184條第1項前段、第19 1條前段、第195條第1項前段、第213條、第767條之規定，提起本件訴訟，並聲明：如前開變更後訴之聲明所示。二、被告辯以：系爭14、16號房屋為同一建商於85年興建之連棟透天厝，伊斯時係花費相當長的時間整修系爭16號房屋後方得入住，可知該批建築品質甚為不佳，且系爭14號房屋於興建後空置多年均無人居住，若有漏水應係自身瑕疵所致，與系爭16號房屋無涉。且原告本件所述事實與系爭前案內容相近、漏水點相同，兩造既已於該案成立和解，原告當不得就同一事件再行起訴。況原告本得就系爭14號房屋之漏水瑕疵向其前手屋主、或向修繕漏水之承包商勝海國際有限公司（下稱勝海公司）、或壁癌根治工程之承包商卓越方舟有限公司（下稱卓越公司）請求保固與後續賠償，原告卻因被告一再配合檢測與修繕，致原告認定被告老實，始不斷欲將系爭 14號房屋之修繕費用轉嫁由被告承擔。又本件原告並無身體或自由之損害，且原告所指漏水位置為樓梯間，並非臥房，縱有影響其等之居住安寧，亦非情節重大，是原告二人各請求30萬元之精神慰撫金即屬無據等語。並聲明：㈠、駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　　㈠、原告主張系爭16號房屋為被告所有，系爭14號房屋為原告陳庭輝所有，上開二建物為於85年興建之相鄰連棟透天厝等情，已據原告提出系爭14、16號房屋之建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第17、59頁），且為被告所不否認，堪信為真實。原告另主張因被告所有系爭16號房屋漏水，致相鄰之系爭 14號房屋滲水嚴重，經原告前後多次通知被告修繕後，惟被告均避不見面、消極處置，致原告財損一再擴大、居住安寧損害情節重大等節，並提出系爭14號房屋照片、雙方於前次漏水事件所簽立之抓漏協意書影本為證（見本院卷第19-45 、113、163-167、179-185頁），惟經被告以前詞置辯。故本件兩造間有爭執應予審究者，在於:⒈系爭16號房屋是否有漏水並導致系爭14號房屋有漏水之情形?原告請求被告依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復至不漏水狀態，修繕費用由被告自行負擔，有無理由?⒉原告請求被告賠償原告陳庭輝系爭14號房屋修繕費用176,400元及原告兩人各精神慰撫金30萬元，有無理由?爰予以論述如下。㈡、系爭16號房屋是否有漏水並導致系爭14號房屋有漏水之情形? 原告請求被告依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復至不漏水狀態，修繕費用由被告自行負擔，有無理由? 　⒈查經兩造及鑑定人員兩度至現場履勘及鑑定後，鑑定機關鑑定結果認定，系爭14號房屋自身內部設備並無漏水情形，惟就系爭16號房屋乃認:「…本案研判16號房屋冷水管線有老化、破損，致使16號房屋冷水管線長期用水時，水份會沿冷水管線老化、破損處往下流滲至14號房屋3樓渗入而造成内部含水量增加，致使水份沿3樓露台樓板流滲至2樓樓梯天花板、牆面、地坪再流滲至1樓樓梯天花板、牆面，…所致損害有 1樓樓梯天花板、牆面潮濕、色斑、壁癌、天花板滲水，2樓樓梯天花板、地坪有滴水、牆面潮濕、壁癌、牆面滲水，3 樓露台隅角有滲水等滲漏水現象…」，有鑑定機關函送到院之系爭鑑定報告書及所附之系爭14、16號房屋相關位置之檢測前後相片跟卷可參，而兩造對上開鑑定結果及內容亦表示無意見（見本院卷第251頁），且鑑定機關之鑑定人員係本於其專業而為上開之鑑定，則上開鑑定之結果自屬可採。按此，系爭16號房屋確有漏水並導致系爭14號房屋有漏水致生損害之情形。　⒉至被告辯稱本次漏水為前次漏水原因之延續，原告自得向前次漏水修繕之勝海公司，或處理壁癌之卓越公司請求保固與後續賠償即可，況本次漏水致生之損害應為系爭調解書所生既判力範圍含括，原告不得再行主張云云。然被告既為系爭 16號房屋之所有權人，對其所有建物內部之設備如水電配置管線等，依法當負有維護修繕之義務，此與個別廠商依據契約或其他關係所負保固責任純屬二事，要不因個別廠商對此負有保固責任與否，而得以免除或減輕被告所應負之法定修繕義務至明。況查，前次漏水係經被告拒絕以明管處理而擇定以水管灌注膠之方式進行修繕，該工程保固期僅有一年，有兩造就前次漏水所簽立之修復漏水協議書及勝海公司於11 1年8月6日所出具之保固單附卷可按（見本院卷第183-185頁），可知原告已因逾上開保固期間，而無從再向勝海公司請求後續維修。復按卓越公司所出具之責任保固書所載，因其他設施毀損致施工部份滲漏者，並非其保固責任範圍內（見本院卷第155頁），查本件滲漏水係因系爭16號房屋內部設備冷水管線老化破損所致，業經系爭鑑定報告書認定如前，按此自非卓越公司保固之範圍，原告即難據其間之契約向卓越公司求償至明。又本次漏水所致生之損害，顯係於前次漏水修繕近一年後新生之損害，此經對照卓越公司之責任保固書內檢附之施工後相片（見本院卷第153-155頁），及原告起訴狀檢附之系爭14號房屋漏水現況相片（見本院卷第19-4 5頁），即足得證。是縱致兩次漏水處相近乙節為真，亦係原水管線嗣再為破損所致，當非系爭調解書效力所得含括，亦已如前述，是被告上開辯詞，均礙難採認。　⒊又被告於本件審理期間，業據系爭鑑定報告書第7頁所列建議方式，自費將所涉系爭16號房屋冷水管更換為明管，此有被告所提上開明管工程之修繕估價單、收據、及完工後屋內相片在卷可稽（見本院卷第245-247、263-267頁）。復經本件鑑定機關函覆本院確認被告所為上開明管工程已符合系爭鑑定報告建議之修復方式，此有台灣營建防水技術協進會113 年8月20日台(113)防協會字第223號函在卷可稽（見本院卷第309頁）。本院復審酌原告已具狀並當庭表示系爭14號房屋現已無漏水情形（見本院卷第272、325頁），足認原告請求被告應另依系爭鑑定報告書第7頁項次5所示之方式進行修復（應指以打墻、重新置換冷水管後再填土復原之方式），顯非必要，復衡被告以明管方式顯更易於爾後兩造共用墻面內部水管之維護，就其間因相鄰關係致生之爭端防止自能更有效益，是原告此部份之請求，即應予駁回。㈢、原告請求被告賠償原告陳庭輝系爭14號房屋修繕費用176,400 元及原告兩人各精神慰撫金30萬元，有無理由? 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第184條第1項前段第191條第1項本文、第21 3條第1、3項分別定有明文。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，為建築物之一部，自包括在上開規定之建築物內。因被告為系爭16號房屋之所有權人，對其所有建築物自負有維護修繕之義務，而被告未盡其維護修繕之義務，導致所有建物內冷水管破損漏水，並進而造成原告陳庭輝所有系爭14號房屋受有損害，兩者間自有相當因果關係，則原告陳庭輝依上開之規定，訴請被告依系爭鑑定報告書所載，給付系爭14號房屋因本次漏水所致損害之回復費用176,400元，即屬有據，而應予准許。　⒉次按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1 項前段固亦定有明文。而「居住安寧」雖非身體或自由法益，惟仍屬於人格法益之一環，惟被害人主張其居住安全之人格法益受侵害，自應須達情節重大之程度，方得請求精神慰撫金。而慰撫金之多寡，應斟酌雙方之身分、地位、資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額，該金額是否相當，自應依實際加害情形與被害人所受之痛苦及雙方之身分、地位、經濟狀況等關係決定之。經查，系爭14號房屋因長期漏水致1樓樓梯天花板、牆面潮濕、色斑、壁癌、天花板滲水，2樓樓梯天花板、地坪有滴水、牆面潮濕、壁癌、牆面滲水，3樓露台隅角有滲水等滲漏水現象，面積為1樓樓梯面積約15平方公尺、2樓樓梯面積約16平方公尺、3樓露台面積約l平方公尺等情，有系爭鑑定報告書鑑定結果及所附相片可按，原告受有上述損害已近2年的時間，堪認足以影響原告身體健康及生活居住品質，超越一般人於社會生活中所能容忍之程度，造成原告精神上之痛苦，侵害原告身體健康、居住權與居住安寧之人格法益，且情節重大，原告自得依侵權行為法律關係請求非財產上之損害賠償。本院斟酌兩造為連棟相鄰住戶關係，併參酌滲漏水情形、漏水持續期間及致家中霉味、對家人身體、健康之影響，原告精神上所受痛苦程度、被告之侵權行為態樣，認原告等請求被告各賠償15 萬元之非財產上損害，尚屬適當，原告此部分請求，應予准許。逾此部份，即無所據，應予駁回。㈣、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債，為給付無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付金額部分，併請求自起訴狀繕本送達之翌日即112年9月20日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，於法並無不合，併准許之。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第3項、第767條之規定，請求被告給付原告陳庭輝326,400元（計算式:176,400+150,000=326,400），給付原告易莛芮新臺幣15萬元，均自112年9月21日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告就前開原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　黃致毅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　魏翊洳

2025-02-14

SCDV-112-訴-1022-20250214-1

抗

臺灣高等法院

聲明異議

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第156號抗告人高訓澎上列抗告人因與相對人呂偉立間聲明異議事件，對於中華民國11 3年12月23日臺灣桃園地方法院113年度執事聲字第151號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、抗告人於原法院異議及抗告意旨略以：原法院111年度司執字第125110號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件），執行如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），雖經大桃園不動產估價師事務所（下稱大桃園估價事務所）鑑價，然該所估價師未進入系爭不動產內部檢視，致未參酌建物牆面有龜裂、漏水及嚴重壁癌等情形，即鑑定系爭不動產價格為新臺幣（下同）584萬7,000元，對照內政部不動產實價登錄查詢網之鄰近建物實價登錄價格，高出80萬元以上，不符合市價；且原法院民事執行處（下稱執行法院）已於民國113年8月15 日發函向伊詢問是否聲請重新鑑價，於同年11月12日卻另發函否准伊之聲請，似有矛盾，爰聲明異議，請求就系爭不動產重新鑑價等語。執行法院司法事務官以111年度司執字第1 25110號裁定駁回其聲明異議（下稱原處分），抗告人對原處分提出異議，經原法院以113年度執事聲字第151號裁定駁回其異議（下稱原裁定），抗告人不服，提起抗告。二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條固定有明文。惟法院核定不動產之拍賣最低價額，除參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益為決定，是否重新鑑價屬執行法院之裁量範圍，非當事人所得任意指摘。　　三、經查：　㈠執行法院於系爭執行事件囑請江庭芳不動產估價師事務所就系爭不動產進行鑑價，該事務所於112年6月27日鑑定系爭不動產價格為403萬5,817元；嗣因抗告人聲請重新鑑定，執行法院再委由大桃園估價事務所鑑定，該事務所於113年6月18 日鑑定系爭不動產價格為449萬1,966元等情，業經本院調閱系爭執行卷宗確認無誤。可見執行法院已命鑑定人就系爭不動產估定價格，並依強制執行法第70條第2項規定，於核定底價前，踐行詢問債務人即抗告人意見之程序，且曾依其意見重新鑑價。而縱鑑定單位鑑估系爭不動產價格高於市價，並經執行法院預定為底價，然因不載明於拍賣公告，亦難認有何影響應買人所出價格之可能；則倘系爭動產果值高價，透過公開拍賣之出價，當得以合理價格拍定，無損於抗告人之權益。故抗告人僅以估價師未進入系爭不動產內部檢視致鑑價過高為由，任意指摘執行法院未重新鑑價為不當，自不可取。　㈡又強制執行法第70條第2項規定，僅屬執行法院依職權核定拍賣底價前之徵詢程序，執行法院固非不得引為參考之依據，惟不受其拘束，且酌定系爭不動產之最低拍賣價格或是否重新鑑定，均屬執行法院之職權裁量之範圍，執行法院審酌鑑定報告結果及憑信性，透過詢價及相關情事，以酌定最低拍賣價格，係屬其職權裁量，亦非即受鑑定報告所載估鑑價格之拘束。是執行法院雖曾發函請抗告人就是否聲請重新鑑價表示意見，然此僅供執行法院綜合考量有無再為鑑價必要，非謂執行法院應受其意見拘束。況執行法院前已依抗告人聲請重新鑑價，倘依抗告人聲請一再重新鑑價，反導致執行程序時間拖延、執行費用增加，對債權人、債務人更加不利。故抗告人主張執行法院已發函向伊詢問是否聲請重新鑑價，嗣另發函否准伊之聲請，似有矛盾云云，亦不可取。四、從而，原處分駁回抗告人之聲明異議，及原裁定維持上開處分，駁回抗告人之異議，均無違誤。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淨卿附表：編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺　1 桃園市 ○○區 ○○ 000 609.34 2771分之15 備考重測前：○○○段00-00地號　2 桃園市 ○○區 ○○ 000 154.02 3分之1 備考重測前：○○○段00-00地號　3 桃園市 ○○區 ○○ 000 96.21 2771分之15 備考重測前：○○○段00-00地號　4 桃園市 ○○區 ○○ 000 1064.9 2771分之15 備考重測前：○○○段00-0地號　5 桃園市 ○○區 ○○ 000 688.13 2771分之15 備考重測前：○○○段00-00地號編號建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍建物門牌樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途　1 211 桃園市○○區○○段000地號 3層樓房鋼筋混凝土造、住家用地下層：71.03 一層：92.02 二層：86.04 三層：86.04 屋頂突出物：12.82 合計：347.95 陽台：16.28，雨遮：2.27 3分之1 桃園市○○區○○○○○街00號備考重測前：○○○段0000建號 2 1092 桃園市○○區○○段000地號 4層樓房、住家用四層：56.06 合計：56.06 3分之1 桃園市○○區○○○○○街00號備考未辦建物所有權第一次登記

2025-02-13

TPHV-114-抗-156-20250213-1