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代位確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第458號上訴人紀子楨訴訟代理人林開福律師被上訴人蔡明松張志銘上二人共同訴訟代理人武燕琳律師參加人德鼎建設開發股份有限公司法定代理人林聰寶上列當事人間請求代位確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國113年7月17日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1148號第一審判決提起上訴，本院於114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、上訴人主張：訴外人〇〇〇〇〇〇股份有限公司前向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）民事執行處聲請強制執行訴外人〇〇〇所有坐落臺中市○區○○段000○00000○000000地號土地所有權應有部分各5分之1（下合稱系爭土地），經臺中地院民事執行處以99年度司執字第103477號受理在案且進行拍賣（下稱系爭執行事件），並於民國100年7月28日由被上訴人蔡明松與張志銘（下以姓名稱之，或合稱被上訴人）拍定，各取得應有部分1/10。系爭土地上興建有如附表所示未辦理保存登記之建物（下合稱系爭建物），係由訴外人〇〇建設股份有限公司（下稱〇〇公司）出資興建且為原始起造人，而原始取得系爭建物之所有權，縱〇〇公司將系爭建物之事實上處分權出售轉讓他人，仍保有所有權，自得依民法物權編施行法第8 條之5第3項規定，對系爭土地行使優先承買權（下稱系爭優先承買權）。伊為〇〇公司之債權人，〇〇公司對系爭土地無任何應有部分，致系爭建物無法與系爭土地合併拍賣，嚴重影響應買人參與投標之意願，甚至導致流標，縱經拍定，拍賣價格亦將低落，致伊對〇〇公司之債權無法獲償，〇〇公司卻怠於行使系爭優先承買權。爰依民法物權編施行法第8條之5第 3項、民法第242條規定，請求確認〇〇公司就系爭執行事件拍定之系爭土地有優先承買權存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認〇〇公司就系爭執行事件拍定之系爭土地有優先承買權存在。貳、被上訴人則以：系爭建物係未辦保存登記之違章建築，僅有事實上處分權，〇〇公司並非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，對系爭土地並無優先承買權，〇〇公司亦無於系爭執行事件聲明優先購買。縱認〇〇公司有優先承買權，因長期未行使，已生失權效。且〇〇公司自69年解散清算至今，在系爭執行事件行使系爭優先承買權並非清算範圍，上訴人無從代位主張。倘〇〇公司得優先承買系爭土地，恐因該公司之賸餘財產無法負擔給付買賣價金義務，反讓〇〇公司陷於更不利之境地等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。參、參加人未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。於原審則陳述略以：意見同被上訴人。肆、本院之判斷：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。查本件上訴人主張伊為〇〇公司之債權人，業據其提出與所述相符之民事強制執行聲請狀、臺灣臺北地方法院69年度訴字第2634號民事判決、支票暨退票理由單、建物登記第二類謄本為證（見原審卷一第373-404頁），堪信實在。上訴人復主張〇〇公司就系爭執行事件所拍定之系爭土地有系爭優先承買權等語，為被上訴人、參加人所否認，可知兩造就〇〇公司有無系爭優先承買權乙節，生有爭執。上訴人又謂：〇〇公司就系爭土地有無優先承買權存在，將攸關上訴人對該公司之債權可否獲得充分清償等語，可見上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是以上訴人提起本件訴訟，有確認利益，先予敘明。二、上訴人主張訴外人〇〇〇〇〇〇股份有限公司前向臺中地院民事執行處聲請強制執行訴外人〇〇〇所有之系爭土地，經臺中地院民事執行處以系爭執行事件受理並進行拍賣，於100年7月28 日由蔡明松與張志銘拍定，各取得應有部分1/10。又系爭土地上興建有未辦理保存登記之系爭建物等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第128頁），並有臺中地院民事執行處函（稿）、土地登記第一類謄本、臺中市政府工務局67中工建建字第1115號建造執照（下稱第1115號建造執照）及起造人名冊附卷可稽（見原審卷一第41-45、69-73、241、243、24 5、249、255頁），堪信為真。三、上訴人主張系爭建物為〇〇公司出資興建，〇〇公司為所有權人，依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，得行使系爭優先承買權云云，為被上訴人、參加人所否認，並以前詞置辯。故本件首應審究者為〇〇公司有無系爭優先承買權？析述如下： (一)上訴人主張系爭建物為〇〇公司出資興建，原始取得所有權等語，業據其提出第1115號建造執照為證（見原審卷一第19-2 0頁）；被上訴人提出之第1115號建造執照起造人名冊亦顯示〇〇公司為原始起造人（見原審卷一第245、249、255頁），堪認系爭建物由〇〇公司原始取得所有權。被上訴人以系爭建物係違章建築、未辧理保存登記，〇〇公司並非系爭建物之所有權人云云置辯，要無足取。 (二)次查，〇〇公司嗣已將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人或第三人等情，為兩造所不爭執（見原審卷一第442、488-489 頁），並有本院104年度上更㈠字第33號民事判決、最高法院 105年度台上字第1178號民事裁定、本院109年度重上更一字第15號民事判決、最高法院110年度台上字第765號民事裁定、同意書附卷可稽（見原審卷一第127-134、159-176頁，卷二第35、45、55頁）。再佐以第1115號建造執照之起造人名冊中，關於系爭建物部分（見原審卷一第245、249、255頁），起造人原本雖均記載為〇〇公司，但皆已刪除、變更為上訴人或第三人；〇〇公司於另案即本院本院85年度上更㈤字第6 0號訴外人〇〇〇訴請〇〇公司拆屋還地事件中，亦抗辯稱：伊購地建造房屋（即第1115號建造執照），嗣因伊財務困難，由購買房屋之客戶成立自助委員會，變更起造人為承購戶名義，繼續興建，承購戶已付清房地價款，伊已將承購戶所買建物之事實上處分權讓與各承購戶等語，且為本院85年度上更㈤字第60號民事判決所採認，亦即認定〇〇公司就上開變更起造人名義之建物已無事實上處分權，而駁回訴外人〇〇〇訴請〇〇公司拆屋還地之請求，訴外人〇〇〇不服上訴後，經最高法院 89年度台上字第748號判決駁回上訴確定在案等情，業經原審及本院調取上開民事歷審案卷核閱無訛。據上，〇〇公司雖因出資興建而原始取得系爭建物之所有權，但嗣已依上訴人提出之同意書（見原審卷二第35、45、55頁）或與其他承購戶之買賣契約，於興建過程中，先將起造人變更為上訴人或其他承購戶，而後更將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人或其他承購戶，〇〇公司就系爭建物已無事實上處分權等事實，洵堪認定。 (四)按： 1、民法物權編施行法第8條之5第3項規定：「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」。該項立法理由謂：「區分所有建築物之基地，依第2項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，且其承買之權利並優先於土地法第34條之1第4項共有人之優先承買權。又所稱『專有部分之所有人』，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言，為期明確，爰增訂第3項。至本項之優先承買權僅具有債權之效力，不得對抗土地法第104條具有物權效力之優先承買權，併此敘明。」，可知本條項之增訂目的，應與土地法第104條之優先承買權相同，即均在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。 2、又按違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得。而取得違章建築之事實處分權人如就該違章建築所坐落之基地與基地所有權人訂有基地租約，即得本於基地租賃承租人之身分，於該基地出賣時，依土地法第104 條規定，主張優先購買權（最高法院91年度台上字第2154號民事判決意旨參照）。準此，舉輕以明重，違章建築之買受人於取得事實上處分權後，既應由該買受人主張優先購買權，違章建築之原始建築人不得再以其為所有人而主張優先購買權，則對已取得建築執照但未辦理保存登記之建物買受人而言，如已取得該建物之事實上處分權，應認亦僅得由該買受人主張優先購買權，該建物之原始建築人亦不得再以其為所有人而主張優先購買權。蓋受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念（最高法院106年度台上字第187 號裁判）。原始建築人既已喪失該建物之事實上處分權，未實際占有、使用該建物，如又肯認其得對建物坐落之基地主張優先購買權，不僅使基地與其上房屋無法合歸一人所有，土地之利用與所有權無法併於同一主體，法律關係更為複雜，不利於發揮土地利用價值及經濟效用，更衍生當事人間之紛爭，在在均與前述優先承買權之立法旨趣相悖。故未保存登記之建物，原始建築人如已將事實上處分權讓與他人，應認僅取得該建物事實上處分權之他人得對該建物所坐落基地主張優先承買權。又民法物權編施行法第8條之5第3項規定既與土地法第104條之規範目的相同，已詳如前述，自亦應為相同之解釋。 (五)查系爭建物為區分所有建築物乙節，為兩造所不爭執，臺中市政府都市發展局函復原審稱：系爭建物領有第1115號建造執照，雖已逾期作廢，但在該建造執照所核准完工日期前，五層建物主結構體已完成勘驗頂版，似無「違章建築處理辦法」第2條定義違章建築等情，有該局函文在卷可憑（見原審卷二第281-295頁）。基此，系爭建物為未經保存登記之區分所有建築物，並非違章建築乙節，堪可認定。又〇〇公司雖為系爭建物之原始所有人，但業已將事實上處分權轉讓與上訴人或他人，〇〇公司就系爭建物已無事實上處分權，已如前述，揆諸上開說明，〇〇公司對於系爭建物所坐落之系爭土地，即不得依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，主張優先承買權。是以上訴人雖為〇〇公司之債權人，自無從依民法第242條規定，代位〇〇公司在系爭執行事件主張對系爭土地有優先承買權存在。四、綜上所述，上訴人依民法物權編施行法第8條之5第3項、民法第242條規定，請求確認〇〇公司就系爭執行事件拍定之系爭土地有優先承買權存在，非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。陸、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　許旭聖　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林筱涵　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊嘉蕙正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖婉菁　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日附表：以下「建物編號」為臺中市政府工務局67中工建建字第11 15號建造執照之編號　　　建物編號門牌號碼丙2-1一層臺中市○區○○路0段000號丙2-1二層臺中市○區○○路0段00000號丙2-1三層臺中市○區○○路0段00000號丙2-1四層臺中市○區○○路0段00000號丙2-1五層臺中市○區○○路0段00000號丙1-6一層臺中市○區○○○○街00巷00號丙1-6二層臺中市○區○○○○街00巷0000號丙1-6三層臺中市○區○○○○街00巷0000號丙1-6四層臺中市○區○○○○街00巷0000號丙1-6五層臺中市○區○○○○街00巷0000號丙1-2一層臺中市○區○○○○街00巷0號丙1-2二層臺中市○區○○○○街00巷000號丙1-2三層臺中市○區○○○○街00巷000號丙1-2四層臺中市○區○○○○街00巷000號丙1-2五層臺中市○區○○○○街00巷000號【附記】臺灣高等法院臺中分院民事裁定　　主　文本判決主文第二項關於「第二審訴訟費用由上訴人負擔。」應更正為「第二審訴訟費用由上訴人負擔；因參加訴訟所生之費用，由參加人負擔。」。　　理　由一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依聲請或依職權以裁定更正。前項裁定，附記於判決原本及正本，民事訴訟法第232條第1項前段、第2項前段定有明文。二、查本院前開判決有如主文所示之顯然錯誤，應予更正，爰依首開規定裁定如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　2 　　日　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　許旭聖　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林筱涵　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊嘉蕙正本係照原本作成。如不服本裁定應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按他造人數附具繕本），並繳納裁判費新臺幣一千五百元。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖婉菁　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　2 　　日

2025-03-31

TCHV-113-上-458-20250331-1

重訴

臺灣雲林地方法院

確認優先承買權

臺灣雲林地方法院民事裁定　 113年度重訴字第69號上訴人林憲昌被上訴人黃成滄王美雪王心妍唐雪平上列上訴人與被上訴人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於本院第一審判決，提起第二審上訴。經查，上訴人之上訴利益為新臺幣（下同）19,110,000 元，應徵第二審裁判費270,252元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第442 條第2 項規定，限上訴人於收受本裁定後5 日內如數向本院繳納，逾期即駁回其上訴，特此裁定。中華民國 114 年 3 月 31 日民事第二庭法官吳福森

2025-03-31

ULDV-113-重訴-69-20250331-2

上易

臺灣高等法院

分割共有物

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第704號上訴人李連春林寶蓮共同訴訟代理人許朝昇律師上訴人郭爾荃訴訟代理人林子皓上訴人陳漢鎮被上訴人郭大鈞上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年1 2月22日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2334號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由兩造按原判決附表二所示之比例負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、查被上訴人起訴請求分割共有物事件，其訴訟標的對全體共有人必須合一確定，上訴人李連春、林寶蓮（下合稱李連春 2人）對原判決合法提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第 1款規定，其上訴效力及於同造未提起上訴之陳漢鎮、郭爾荃，爰將之併列為上訴人，合先敘明。二、上訴人陳漢鎮經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、被上訴人主張：兩造共有如原判決附表（下稱附表）一所示之建物、土地（下合稱系爭房地，分稱系爭建物、系爭土地），應有部分各如附表一所示，系爭房地並無不分割協議，亦無物之使用目的不能分割之情事，兩造無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，求為命變價分割系爭房地，由兩造依附表二分配比例分配價金之判決。二、上訴人則以： (一)李連春2人以：系爭房地於民國88年間經訴外人台北市武昌聖母會（下稱武昌聖母會）主任委員陳漢鎮、委員呂久兆、李連春、葉明忠（合稱陳漢鎮4人）各出資新臺幣（下同）1 00萬元，及向訴外人陳進發借款250萬元，以650萬元買回，並於同年5月15日以買賣為原因登記為所有權人。武昌聖母會於95年間歸還前開出資及借款，就系爭房地與陳漢鎮4人成立借名登記契約。呂久兆、葉明忠死亡後依序由呂鋒毅、林寶蓮辦理繼承登記，呂鋒毅將登記於其名下之應有部分出賣予被上訴人，為無權處分，被上訴人非善意受讓，該買賣契約不生效力，被上訴人自無權訴請分割系爭房地。又伊無資力亦無意願取得系爭房地全部，以金錢補償未分得系爭房地之共有人，亦不同意變價分割，請求將系爭房地維持現狀等語，資為抗辯。 (二)郭爾荃則以：同意變價分割，對原判決內容沒有意見等語。 (三)陳漢鎮未到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。三、原審判決兩造共有之系爭房地應予變價分割，所得價金依附表二比例分配。李連春2人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、查系爭房地登記為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表一各共有人權利範圍欄所示；系爭房地依物之使用目的並無不能分割之情形，兩造亦未訂定不分割之期限；系爭房地為區分所有建物，登記專用部分一層含平台之面積為80.61平方公尺(69.33+11.28=80.61)，系爭房地之主要建材為鋼筋混凝土造，總樓層數為4層，系爭建物配賦土地為系爭土地應有部分1/4等情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、建物登記謄本可稽（見原審北補字卷第15至21頁、本院卷第10 9至115、240至241頁），堪信為真實。五、被上訴人主張：系爭房地為兩造共有，爰依民法第823條第1 項、第824條第2項規定請求將系爭房地變價分割等情，為李連春2人所不同意，並以前詞置辯。茲查： (一)李連春2人抗辯本件訴訟未以系爭土地全體共有人為共同被告，當事人不適格云云，原審判決業於事實及理由欄四、得心證之理由項下㈠詳加論述，認定李連春2人是項抗辯不足採（見本院卷第7至8頁）。本院此部分之意見與原審判決相同，茲依民事訴訟法第454條第2項前段規定引用之。 (二)被上訴人得否請求分割系爭房地？　1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配。此觀民法第823條第1項、第824條第2項規定即明。查系爭房地為兩造共有，應有部分各如附表一各共有人權利範圍欄所示，系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂定不分割之協議，為兩造所不爭執。兩造前經調解未果，無法就分割達成協議。則被上訴人訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。　2.次按法院准為裁判分割共有物，屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，是分割共有物之訴，其參與分割之當事人以共有人為限，共有物如為不動產，其共有人為何人，及應有部分各為若干，概以土地或建物之登記簿登記者為準。共有人或第三人對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，固得行使其訴訟權利，惟該爭執之法律關係，本非法院為共有物分割裁判時，所應判斷之先決法律關係（最高法院67年台上字第3131號判決先例、108年度台上字第169 3號判決、110年度台抗字第590號裁定意旨參照）。李連春2 人固辯稱系爭房地為武昌聖母會所有，借名登記在陳漢鎮、呂久兆、李連春、葉明忠名下，呂鋒毅無權出售因繼承呂久兆而登記於其名下之系爭房地應有部分，被上訴人亦非善意受讓之第三人，該買賣契約不生效力，被上訴人無權訴請分割系爭房地云云。惟被上訴人是否為有權請求分割之共有人及其應有部分範圍，應以土地、建物登記謄本之記載為準。李連春2人縱對土地、建物登記簿上記載之共有人即被上訴人權利有所爭執，亦應另以訴訟處理，並非本件分割共有物訴訟之先決問題。被上訴人既登記為系爭房地之共有人，李連春2人猶以被上訴人並非系爭房地應有部分實質所有權人，無處分權為由，抗辯被上訴人無權訴請分割云云，自難憑採。況縱令李連春2人所辯確有前述借名登記契約存在，亦係借名登記契約終止後能否返還之問題，不能據以認定系爭房地不能分割。 (三)系爭房地分割方法為何？　　1.按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。共有物之分割，以原物分配為原則，原物分配有困難，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，均屬之。究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。　2.查系爭房地為區分所有建物，為4層鋼筋混凝土造建物之第1 層，登記專用部分一層面積69.33平方公尺，平台11.28平方公尺，由武昌聖母會使用，為兩造所不爭，並有建物登記謄本可稽（見原審北補字卷第15頁、本院卷第109、240至241 頁），是依系爭建物之態樣，如採原物分割，須將建物內房間、衛浴廁所、平台分歸特定共有人使用，另須分設出入口、設獨立之水電，規劃共同使用之門廳、走道空間，就該空間維持共有、約定使用或其他之法律關係，法律關係將趨複雜，重新隔間裝潢亦徒增勞費，有損共有物之經濟價值及使用之完整性，對兩造實均為不利。陳漢鎮外兩造亦均表示系爭房地不適於原物分割（見本院卷第242頁）。因此系爭房地性質上顯不適於原物分割。又陳漢鎮外兩造均陳明不願取得系爭房地，以金錢補償其他共有人，李連春2人並表示無資力取得系爭房地全部（見本院卷第306、332、333頁），自無從將系爭房地原物逕予分配部分共有人，再由受超額分配者另以金錢補償。本院斟酌系爭房地為區分所有建物、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，兼顧公平之原則，認系爭房地採變價分割，將變賣所得價金按附表二所示比例分配，除可讓系爭房地所有權歸一，俾維持系爭房地原有經濟效益外，在自由市場競爭下，亦可使系爭房地之市場價值極大化，且兩造若有取得系爭房地之意願，仍可參與買受或於拍定後依相同條件行使優先承買權，符合全體共有人之利益，較為適當。六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求就兩造共有之系爭房地為分割，並以變價分割按附表二所示分配比例分配價金，為有理由。從而，原審為變價分割之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。末按裁判分割共有物之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造依附表二所示比例分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筱蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林吟玲

2025-03-31

TPHV-113-上易-704-20250331-1

訴

臺灣臺中地方法院

分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2219號原告謝台生訴訟代理人黃元秀訴訟代理人楊榮富律師複代理人蔣志明律師被告謝德英訴訟代理人陳健律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配。訴訟費用由兩造按附表所示之應有部分比例負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告明知附表所示之不動產為兩造所共有，應有部分各1/2，卻讓其子占用全部供為居住，且水電、瓦斯費及管理費均由原告1人繳納，極不公平，因被告避不見面，致無法達成分割協議，是兩造間既無不分割之約定，爰依法提起本件共有物分割之訴訟，以解消共有之法律關係，併消弭不公平之現象。又兩造共有如附表編號2所示之建物為10 層大樓之第4層，僅有一出入門戶，致無法原物分割。故本件建議應予變價分割，並將所得價金按兩造比例分配為宜等語。並聲明：兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配。二、被告則以：兩造共有如附表所示之不動產，原係繼承自兩造之兄謝德生，被告於謝德生過世後，即罹有廣泛性焦慮症，進而有腳腿無力之情形，實有遷居至附表所示不動產之需要，因被告有實際使用需求，主張兩造應繼續維持共有，無須分割，如兩造協商不成，被告願以300萬元承購原告之應有部分，請求判決由被告取得附表所示不動產之所有權等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　　（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項至第4項分別定有明文。經查，附表所示不動產為兩造所共有，兩造應有部分比例各1/2乙節，有附表所示不動產之登記謄本在卷可稽（見113年度中司調字第912號卷第15頁至第19頁），且為兩造所不爭執，而被告就附表所示不動產表示不同意變價分割，足見兩造就分割方法顯不能達成協議。從而，兩造既為附表所示不動產之共有人，且無法就分割達成協議，又依附表所示不動產之使用目的並無不能分割之情事，兩造間亦無不為分割之約定，復查無何法令之限制，是揆諸前揭規定，原告訴請裁判分割附表所示不動產，核屬有據。（二）次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。另按分割共有物雖以原物分割為原則，惟究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院29年度上字第1792 號判決、105年度台上字第2056號判決意旨參照）。又法院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第223號判決要旨參照）。而共有物之分割，無論原物分割或變價分割，均應按應有部分之比例分配於各共有人，以謀分割方法之公平均衡。經查：　　　⑴依附表所示不動產登記謄本可知，附表編號1所示之土地為附表編號2、編號3所示建物坐落之基地，自不宜分由不同人取得，合先敘明；又附表編號2所示之建物，係總樓層為10層之第四層鋼筋混凝土建物，對外出入口僅有一個，構造上無從區隔不同部分；而附表編號3所示之建物，則位在該棟大樓地下層，作為停車空間使用等情，有附表編號2、編號3所示建物之建物登記第三類謄本為證（見113年度中司調字第912號卷第17頁至第19頁），足見附表所示之不動產，顯然難以原物分配於兩造。又依原告所提請求變價分割之方案，顯見原告並無意願取得附表所示不動產全部；至被告固表示願取得附表所示不動產全部，並以300萬元補償原告等語（見本院卷第56頁、第60頁），然附表所示不動產之交易總價，前經本院認定為1295萬元，有本院113年度訴字第2219 號裁定（見本院卷第24頁）為憑，則原告依其應有部分比例1/2計算，主張不同意被告以300萬元承購原告應有部分（見本院卷第65頁），而應以市場價格600萬元購買其應有部分（見本院卷第88頁），然被告迄至114年2 月20日所定陳報期限前（見本院卷第89頁），均未提出書狀陳明是否以該金額補償原告，則本院亦無從逕行採取此種分割方式。　　　⑵而原告主張採行變價分割方式，在自由市場競爭之情形下，將使附表所示不動產之市場價值極大化，對於兩造而言，顯較為有利，且日後是否交由法院拍賣，僅為執行方式之一，如兩造得以合意協調交付他人出售，亦無不可。又兩造得依渠等對附表所示不動產之感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等因素，自行決定是否於變價拍賣程序參與競標或行使民法第824條第7項之優先承買權，以單獨取得附表所示不動產之所有權，對兩造而言更具彈性。基上，本院審酌　　　　附表所示不動產使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認將附表所示不動產予以變價分割，將所得價金依兩造各1/2應有部分比例予以分配，將有利於附表所示不動產之整體利用，發揮附表所示不動產之經濟價值，且符合公平分配之原則，最屬妥適。是原告主張附表所示不動產應採變價分割方式，將拍賣所得價金，按兩造應有部分比例分配，實為允當可採。四、綜上所述，本院審酌附表所示不動產之性質、使用情形、經濟效用及兩造之利益等情狀，認附表所示不動產以採變價分割，並由兩造按附表所示之應有部分比例分配價金之方式為分割，最為妥當，是原告主張應屬可採，爰諭知如主文第1 項所示。五、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分各1/2之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2 項所示。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 31　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　簡佩珺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭盈呈　　　　　附表：編號不動產所在位置應有部分比例 1 土地臺中市○○區○○段000地號（面積：4,311平方公尺、權利範圍：1202/200000）謝台生：1/2 謝德英：1/2 2 建物臺中市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街000號4樓）（權利範圍：全部） 3 建物（停車空間）臺中市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街000號地下層）（權利範圍：2/188）

2025-03-31

TCDV-113-訴-2219-20250331-2

訴

臺灣士林地方法院

分割共有物

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第1631號原告趙守文訴訟代理人張智超被告黃永玲張銘庭徐慶裕（即徐水清之繼承人）徐金鶯（即徐水清之繼承人）劉菁華（即徐水清之繼承人）劉國華（即徐水清之繼承人）湯美玉（即徐水清之繼承人）徐嘉宏（即徐水清之繼承人）徐三宏（即徐水清之繼承人）榊原龍一即徐瑞斌（即徐水清之繼承人）黃鈺嵐（即徐水清之繼承人）徐富斌（即徐水清之繼承人）徐富菁（即徐水清之繼承人）徐佳妡（即徐水清之繼承人）洪芹菜（即徐水清之繼承人）徐世維（即徐水清之繼承人）徐世杰（即徐水清之繼承人）徐羽亨（即徐水清之繼承人）徐金枝（即徐水清之繼承人）上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文如附表一名冊次序3至19之被告，應就被繼承人即共有人徐水清所遺臺北市士林區海光段三小段五九、五九之一、六○、六○之一、六一地號土地（權利範圍均為二分之一）辦理繼承登記。兩造共有之臺北市士林區海光段三小段五九、五九之一、六○、六○之一、六一地號土地，應予變價分割，所得價金按如附表二「權利範圍」欄所示之比例分配。訴訟費用由兩造按如附表二「應負擔訴訟費用之比例」欄所示之比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告訴請分割兩造共有之土地，於起訴時原以土地登記謄本上登記之共有人趙水清、黃永玲、張銘庭為被告，嗣因查悉徐水清於起訴前之民國67年2月14日已過世，乃具狀更正為以其繼承人即徐慶裕、徐金鶯、劉菁華、劉國華、湯美玉、徐嘉宏、徐三宏、榊原龍一即徐瑞斌、黃鈺嵐、徐富斌、徐富菁、徐佳妡、洪芹菜、徐世維、徐世杰、徐羽亨、徐金枝（按徐金枝之戶籍資料如附件甲所示，查無證據顯示已過世）等17人（即如原告所提出之附表一名冊次序3至19之被告；以下合稱徐水清之全體繼承人）為該部分之被告（見本院訴字卷㈠第112至192、288、358頁，及訴字卷㈡第614至626 頁），經核原告上開所為，僅屬更正事實上之陳述，不生訴之變更或追加之問題。　　二、除被告湯美玉、徐嘉宏以外之其餘被告，均經合法通知而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體方面：一、原告主張：兩造共有之臺北市○○區○○段0○段00○0000○00○000 0○00地號（相鄰）土地（以下合稱系爭土地），依登記謄本所載，原告、黃永玲、張銘庭、徐水清就各筆土地之權利範圍，均為1/4、1/8、1/8、1/2；而徐水清於67年2月14日已過世，依法應由其全體繼承人繼受其權利義務，惟其繼承人迄未辦理繼承登記；又系爭土地未經共有人以契約訂有不分割之期限、亦無依物之使用目的不能分割之情事，惟共有人不能協議分割；再系爭土地合計之面積僅共63平方公尺，若以原物分割，各當事人分得之土地，面積過小，顯然不能作何用途，徒然減損土地之經濟效用，故本件不能原物分割而應予變賣，所得價金按應有部分比例分配予兩造。至於部分被告固質疑原告承受取得系爭土地之應有部分之價格不合理、對土地有感情而希望維持共有云云，惟未就此舉證以實其說，原告迄今仍為系爭土地所有權人，自得依法行使共有人之分割請求權。為此，爰依民法第823、824條規定提起訴訟，併請求尚未辦理繼承登記之徐水清之全體繼承人辦理繼承登記，以分割兩造共有之系爭土地，且採變價分割方式等語。並聲明：如主文所示。二、被告之意見：㈠、黃永玲、張銘庭陳稱：原告取得系爭土地之應有部分是因為其親屬欠錢而抵債，希望維持現狀、原物分割，若要拍賣，則僅拍賣原告之應有部分即可等語（見本院訴字卷㈠第74、7 6頁）。被告徐金鶯、湯美玉、徐嘉宏、徐三宏陳稱：其等不認識原告，懷疑原告取得土地應有部分之資格；又土地上有其等之老家，不希望分割，不同意原告提出之變價分割方案；因為無法找齊所有的被告，故無法提出具體的分割方案等語（見本院訴字卷㈠第465頁，及訴字卷㈡第109、662頁）。並答辯聲明：原告之訴駁回。㈡、被告榊原龍一即徐瑞斌陳稱：就祖父徐水清遺留之土地應有部分，請由法院拍賣等語（見本院訴字卷㈠第344頁）。㈢、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　　　三、得心證之理由：㈠、按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，此觀民法第824條規定自明，而分割共有物若為不動產，其共有人為何人，共有人之應有部分各為若干，以登記簿之登記為準（最高法院67年度台上字第3131號判決意旨參照）。復按分割共有物，性質上為處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有物，惟於分割共有物訴訟中，請求共有人之繼承人辦理繼承登記，並合併對其及其他共有人為分割共有物之請求，不但符合訴訟經濟原則，抑與民法第759條及強制執行法第130 條規定之旨趣無違（最高法院6 9年度台上字第1012號判決意旨參照）；共有之不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年第2次民事庭會議決議㈡意旨參照）。查依土地登記謄本所示，系爭土地登記為原告、黃永玲、張銘庭、徐水清（歿於64年2月17日）共有（上開人等就各筆土地之權利範圍均為1/4、1/8、1/8、1/2）（見本院士司調字卷第17至26頁）；雖部分被告質稱原告取得土地之價格不合理、所有權人之資格有疑云云，惟原告迄至本件言詞辯論終結時仍登記為系爭土地之共有人，自為合法所有權人而得行使共有人之分割請求權；又系爭土地登記之共有人徐水清已過世，依法由其全體繼承人繼受權利義務，惟其繼承人迄今未辦理繼承登記，則原告請求徐水清之全體繼承人就所繼承之系爭土地權利範圍辦理繼承登記以為共有物之分割處分，堪認有據。㈡、次按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為分配，民法第823條第1項、第82 4條第1、2項分別定有明文。再按民法第824條規定之裁判分割方式為：「一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」。且按請求分割共有物之訴，由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者為限，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等，符合公平經濟原則（最高法院49年度台上字第 2569號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。１、查系爭土地面積合計63平方公尺，其上未登記坐落建物（見本院士司調字卷第17至26頁之土地登記謄本），惟實際坐落有一棟兩層樓磚造及鐵皮建物（納稅義務人為黃永玲、張銘庭，持分比率各1/2），現況1樓有人居住（勘驗期日到場之被告湯美玉、徐嘉宏等均表示不認識）、2樓目視空置等情，有房屋稅籍證明書、本院113年1月25日勘驗筆錄及相片、臺北市士林地政事務所113年7月9日函檢送之土地複丈成果圖（見本院訴字卷㈡第130至131、198至209、212至240、278 至280頁）附卷可稽。又系爭土地未經共有人以契約訂有不分割之期限、亦無依物之使用目的不能分割之情事，然共有人間迄未能就分割方法達成協議，為兩造所未爭執，則依民法第823條第1項、第824條第1、2項規定，原告訴請法院裁判分割，自非無據。２、次查系爭土地面積如前述僅63平方公尺（即約19坪餘），如以原物分配由兩造均取得土地之方式，顯然面積過小而有礙土地利用，並不可行；又系爭土地上目前雖坐落有前述地上物，惟非合法登記建物、目前之居住使用人亦不明，且兩造均無人於訴訟中表示願受土地之全部分配，而以金錢補償其他未受分配之共有人者，則將系爭土地以原物分配予部分共有人，而由其等以金錢補償其他未受分配之共有人之方式，亦不可行；是系爭土地以原物分配顯有困難。３、再按「若不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將不動產發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應澈底消滅共有關係及公平合理之旨」（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）。查系爭土地如前述無適宜之原物分割方案，而如以變價分割方式，兩造得按權利範圍之比例受價金分配，不致損及特定共有人之利益；且變價分割方式在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使市場價值極大化，可讓共有人分配合理價金，兼顧各共有人之利益及公平，復依民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」，兩造於變價分割實行階段仍得依自身對取得共有物之意願、評估自身之資力等，決定是否參與競標或行使優先承買權而取得所有權。４、從而，本院審酌系爭土地之狀況、兩造之公平利益等情形，認系爭土地之分割方法以採變價分割，將所得價金按兩造權利範圍之比例分配為適當。四、綜上所述，本件原告訴請裁判分割系爭土地，為有理由，爰判命系爭土地變價分割，並將所得價金按兩造權利範圍之比例（即如附表二所示）分配。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由　　敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命　　勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，其性質屬形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准裁判分割，原告之訴即有理由，並無敗訴與否之問題，且兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，而兩造並因裁判分割而均蒙其利，訴訟費用自應由兩造依權利範圍之比例（即如附表二所示）分擔。六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，不另一一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　孫曉青以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉絮庭附表二當事人　　權利範圍應負擔訴訟費用之比例趙守文 1/4 1/4 黃永玲 1/8 1/8 張銘庭 1/8 1/8 徐慶裕、徐金鶯、劉菁華、劉國華、湯美玉、徐嘉宏、徐三宏、榊原龍一即徐瑞斌、黃鈺嵐、徐富斌、徐富菁、徐佳妡、洪芹菜、徐世維、徐世杰、徐羽亨、徐金枝（即徐水清之全體繼承人）公同共有1/2 連帶負擔1/2

2025-03-31

SLDV-111-訴-1631-20250331-2

訴

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分割共有物

臺灣士林地方法院民事判決 114年度訴字第70號原告謝易宏謝雅惠共同訴訟代理人劉韋廷律師陳義龍律師黃湘媛律師被告謝春山謝春海兼上二人訴訟代理人謝春竹被告謝錦隆上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示之比例分配。訴訟費用由兩造按如附表二所示之比例負擔。　　事實及理由壹、原告起訴主張：一、原告謝易宏、謝雅惠因繼承（父親謝春華）而取得如附表一所示之不動產（即臺北市○○區○○段0○段0000○號〈即門牌號碼「臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號3樓」〉建物、權利範圍全部〈下稱系爭建物〉；及所坐落之同小段203-2地號土地、權利範圍1570/50000〈下稱系爭土地〉；以下合稱〈系爭不動產〉）所有權，而與被告4人即叔叔謝春竹、謝春山、謝春海、謝錦隆分別共有；原告2人就系爭建物之應有部分為各1/1 0、就系爭土地之應有部分為各157/50000，被告4人就系爭建物之應有部分為各1/5、就系爭土地之應有部分為各314/5 0000。又系爭不動產為一般公寓住家使用，現由被告之其中一人占用，原告自繼承取得系爭不動產以來，從未居住、使用，然仍須持續負擔相關稅賦費用，顯不合理，且共有人數達6人、各共有人分居各地而顯無共同居住之意願或可能性，難以原物分割之方式進行分割，而在系爭不動產依其使用目的並無不能分割之情事，且兩造亦無不為分割約定之情形下，爰依民法第823條第1項規定，請求裁判變價分割，藉由出賣方式，提高系爭不動產之交換價值，而由共有人按應有部分之比例分配賣得價金，較能維護系爭不動產之完整，而符合各共有人間之公平性。並聲明：請准將兩造共有之系爭不動產予以變賣，並按兩造之權利範圍比例分配所得價金。貳、被告陳以：被告4人占系爭不動產權利範圍的4/5，可以多數共有人多數決方式處分共有物全部，待處分完畢後，再將原告的1/5分配金額給付予原告，如原告不願收受，亦可依法提存，故不同意原告提起本件裁判分割共有物之訴。並聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由：一、查系爭不動產為兩造共有，各共有人就建物及土地之應有部分如附表一所示，乃傳統公寓的第3樓，只有1個公梯通往各樓層，目前由被告謝春竹居住等情，為兩造所不爭執，並有系爭不動產之登記謄本、外觀相片等件（見本院湖司補字卷第17至37、45至51頁及訴字卷第43頁）可稽。二、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為分配，民法第823條第1項、第824 條第1、2項分別定有明文。又共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人得隨時請求分割（最高法院84年度台上字第865號判決意旨參照）。查：㈠、本件系爭不動產未經共有人以契約訂有不分割之期限、亦無依物之使用目的不能分割之情事，為兩造所不爭執（見本院訴字卷第87頁），是依上開規定，原告行使共有人之分割請求權而訴請分割系爭不動產，自屬有據。㈡、被告雖質以：渠等4人可以多數共有人多數決方式處分共有物全部，故不同意原告提起本件裁判分割共有物之訴云云。惟按土地共有人依民法第823條規定請求分割共有物，與多數共有人依土地法第34條之1規定處分共有物，其目的均在消滅共有關係，各該規定均屬共有人固有權利之行使，並無何者應予優先適用之問題，多數共有人縱有依土地法第34條之 1規定處分共有物之權利，亦不排除少數共有人提起分割共有物訴訟之權利，於共有人多數決處分並辦畢所有權移轉登記前，不同意之共有人猶具有共有人身分，而得合法行使請求分割共有物之權，查本件原告2人仍登記為系爭不動產之共有人，並無經法律明文限制分割共有物之訴權，亦無自己所得之利益極少而他人所受之損失甚大之濫用權利情事，自難以被告此節所辯而認原告不得訴請分割共有物。三、次按民法第824條規定之裁判分割方式為：「一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」。又按請求分割共有物之訴，由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，但以其方法適當者為限，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等，符合公平經濟原則（最高法院49年度台上字第2569號、90年度台上字第16 07號判決意旨參照）。查：㈠、系爭不動產只有1個公梯出入，無從分隔成為各有獨立出入門戶之不同部分，是以原物分配予兩造6人之方式，並不可行；又兩造均無人於訴訟中表示願受共有物之全部分配，而以金錢補償其他未受分配之共有人者，是以原物分配予部分共有人，而使未受分配之共有人受金錢補償之方式，亦不可行；準此，系爭不動產以原物分配顯有困難。㈡、復按若不能原物分割，只得予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將不動產發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應澈底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）。本件系爭不動產如前述並無適宜之原物分割方案，而如以變價分割方式，兩造得按權利範圍之比例受價金分配，不致損及特定共有人之利益；且變價分割方式在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使市場價值極大化，可讓共有人分配合理價金，兼顧各共有人之利益及公平，復依民法第824條第7項規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之」，兩造於變價分割實行階段仍得依自身對取得共有物之意願、評估自身之資力等，決定是否參與競標或行使優先承買權而取得所有權。㈢、從而，本院審酌系爭不動產之狀況、兩造之公平利益等情形，認系爭不動產之分割方法以採變價分割，將所得價金按兩造權利範圍之比例分配為適當。四、綜上所述，原告訴請分割系爭不動產，為有理由，爰判命系爭不動產為變價分割，並將所得價金按兩造權利範圍之比例（即如附表二所示）分配。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由　　敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者。法院得酌量情形，命　　勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，其性質屬形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准裁判分割，原告之訴即有理由，並無敗訴與否之問題，且兩造本可互換地位，原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，而兩造並因裁判分割而均蒙其利，訴訟費用自應由兩造依權利範圍之比例（即如附表二所示）分擔。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　孫曉青以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉絮庭附表一：　　共有物標的（即系爭不動產）　　　應有部分建物　　臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即門牌號碼「臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號3樓」）／權利範圍：全部原告謝易宏：1/10 原告謝雅惠：1/10 被告謝春竹：1/5 被告謝春山：1/5 被告謝春海：1/5 被告謝錦隆：1/5 基地臺北市○○區○○段0○段00000地號土地／權利範圍：1570/50000 原告謝易宏：157/50000 原告謝雅惠：157/50000 被告謝春竹：314/50000 被告謝春山：314/50000 被告謝春海：314/50000 被告謝錦隆：314/50000 附表二：　　　　　當事人　　　權利範圍之比例　　　　原告謝易宏　　　　　1/10 　　　　原告謝雅惠　　　　　1/10 　　　　被告謝春竹　　　　　1/5 　　　　被告謝春山　　　　　　1/5 　　　　被告謝春海　　　　　1/5 　　　　被告謝錦隆　　　　　1/5

2025-03-31

SLDV-114-訴-70-20250331-1

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臺灣臺南地方法院

分割共有物

臺灣臺南地方法院民事判決 114年度訴字第332號原告劉嘉典住○○市○○區○○○街00○0號七樓之00 訴訟代理人侯信逸律師鄭志侖律師被告劉嘉恩住○○市○區○○○路○段000巷0弄 0號兼訴訟代理人劉嘉蓮上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示之不動產准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之比例分配。訴訟費用新臺幣14,860元由兩造按附表二所示之比例負擔。　　事實及理由一、原告主張：如附表一所示之土地及建物(下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地)原係兩造大姊劉加美所有，劉加美於民國112年9月19日死亡後，由兩造繼承而公同共有，嗣經本院113年度家繼訴字第57號分割遺產事件，判決系爭房地由兩造依應繼分比例各3分之1分割為分別共有確定在案，系爭房地現共有人及權利範圍如附表二所示。系爭房地並無法律上及使用目的上不能分割之情形，共有人間亦無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之約定，惟兩造未能達成分割共識。系爭房地為因應臺南市鐵路地下化所興建之照顧住宅，屬公寓大廈管理條例第3條第1項第1款之公寓大廈，系爭房地之專有部分、共有部分暨坐落基地之共有部分應合併分割，始不生分割後系爭土地與系爭房屋所有權人不同，致取得系爭房屋所有權人蒙受拆屋還地之風險；又若以原物分割，各共有人分得系爭房屋專有部分恐難以單獨利用，系爭房屋共有部分及系爭土地共有部分亦難以進行範圍界定；爰先位主張將系爭房地變價分割，所得價金按應有部分比例分配予各共有人，最符合全體共有人利益之分割方法，如被告不願變價分割，則備位主張將系爭房地全部分歸由被告共有，再由被告依市價以金錢補償原告。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，請求裁判分割等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告抗辯：被繼承人劉加美購買系爭房地之部分買賣價金，係向被告借款或由被告貸款支應，原告應與被告共同承擔借款債務。兩造繼承系爭房地僅1年多，被告並無出賣系爭房地之理由，且劉加美購買系爭房地迄今僅4年4個月又23日，依房地合一稅新制所衍生之稅捐等支出極高，不同意現在變賣系爭房地。被告願依114年度土地公告現值及房屋課稅現值向原告購買系爭房地應有部分，如採用變價分割，亦應交由不動產仲介公司出賣較為合理等語。三、本院判斷之理由：　　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，依民法第824 條所示方法為分配，此觀民法第823條第1項、第824條第1項、第2項規定即明。查，系爭房地為兩造共有，權利範圍各3 分之1，系爭房屋主要用途為集合住宅用之鋼筋混凝土造15 層房屋其中第4層，另有共有部分作為門廊、門廳、梯廳、公共服務空間、樓梯間、管理委員會、防空避難室兼停車空間、停車空間；樓梯廳、公共服務空間、管道間使用，此有系爭房地之土地建物登記查詢資料在卷可參（本院卷第15-2 8頁），原告提起本件分割共有物訴訟時，系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割之情形，兩造為系爭房地之全體共有人，本得隨時請求分割，惟前經調解，兩造無法就分割之方法為一致之協議，業經本院調閱本院113年度南司調字第297號卷核閱無訛，依前開規定，原告訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。至被告抗辯房地合一稅過高云云，惟查不動產權利變更所應適用之稅率為何，非屬法令不得分割之情形，其此部分抗辯，並無理由。　㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。經查，系爭房屋為鋼筋混凝土造建物15層之第4層，屬集合住宅中之區分所有建物，僅有單一大門可連通該住宅大樓共用電梯或樓梯以為對外聯絡，如為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，勢必須另劃設供進出及通行之共有空間，使法律關係趨於複雜，破壞系爭房屋之使用現狀；又一般大樓區分所有建物之設計規劃，其內應有臥室、客廳、餐廳、廚房及衛浴等設施，以及參諸系爭房屋面積97.79平方公尺（約29.58 坪），加計陽台11.54平方公尺（約3.49坪），若依兩造應有部分比例為原物分割，各人分得面積約36.44平方公尺（約11坪），系爭房屋室內既有管線、電路、排水系統等配置，勢必無法滿足分割後各別住戶之基本使用及獨立生活機能（指臥室、客廳、廚房及衛浴），恐有害於各分得人日常生活使用並減損系爭房屋經濟價值；而系爭土地為系爭房屋坐落之基地，依公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第799條第5項規定，不得與系爭房屋分離而為移轉，由此堪認系爭房地如採原物分割方式，自非有利於兩造。若將系爭房地全部分配予兩造其中一方，需以補償金錢予他方，被告到庭表達僅願依114年度土地公告現值及房屋課稅現值以金錢補償原告之意願，惟為原告所不同意，是以被告並無意願以市價補償原告，不宜採取此種分割方式。本院考量系爭房地採用變價分割，不僅可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，兩造所受分配之金額隨之增加；參以依民法第824條第7項規定，變價分割之買受人為共有人以外之人，共有人仍有依相同條件優先承買之權，兩造得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項因素，決定是否參與競標或行使優先承買權利，以單獨取得系爭房地之所有權，是以，變價分割無損各共有人之承買權利，各共有人亦得視變賣時之市場行情及自身之經濟能力等情，選擇是否參加競標，以取得系爭房地之整體利用，或由其他第三人競標後，再行決定是否依民法第824條第7項行使優先承買權。依此，系爭房地採變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配，不僅有利於發揮消滅共有關係，增進共有物之融通及經濟效用之規範功能，亦可兼顧系爭房地之整體利用，係符合全體共有人利益之分割方案，應屬適當之分割方法。五、綜上所述，系爭房地既無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協議，原告本於共有人地位，訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭房地之使用目的及經濟效益、各共有人之利益等情，認採用變價分割，所得價金由兩造依附表二所示之權利範圍比例分配，較屬適當，爰判決如主文第1項所示。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件訴訟費用確定為14,860元（第一審裁判費），兩造因系爭房地之分割而互蒙其利，依上開規定，訴訟費用應由兩造按各自應有部分比例即2分之1負擔，應較適當，爰判決如主文第2項所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林彥丞附表一：兩造共有之土地及房屋編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺 1 臺南市東區新都心段 42 19,069 如附表二建物部分 2 建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍建物門牌 65 臺南市○區○○○段00地號鋼筋混凝土造四層總面積97.79 層次面積：97.79 陽台：11.54 附表二臺南市○區○○○路00號四樓之6 共有部分：新都心段367建號，面積18,963.63平方公尺，權利範圍100000分之263(含停車位編號2183，權利範圍100000分之153) 共有部分：新都心段368建號，面積8,475.98平方公尺，權利範圍100000分之306 附表二：所有權人編號姓名土地權利範圍建物權利範圍訴訟費用負擔比例 1 劉嘉典 300000分之166 3分之1 3分之1 2 劉嘉蓮 300000分之166 3分之1 3分之1 3 劉嘉恩 300000分之166 3分之1 3分之1

2025-03-31

TNDV-114-訴-332-20250331-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上易字第20號上訴人戴其堅盧福珍盧福喜申惠萍（即申明亮之承受訴訟人）麻超鈞住○○市○○區○○街000巷00號嚴文慧住○○市○○區○○街000巷00號歐月嬌上一人訴訟代理人張慧妮前七人共同訴訟代理人蔡涵如律師上訴人謝陳淑貞周群英董世國申孫春香（即申明亮之承受訴訟人）上一人訴訟代理人申惠萍（即申明亮之承受訴訟人）被上訴人郭美伶訴訟代理人陳甲霖律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年11 月30日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第330號第一審判決提起上訴，本院於114年3月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：原上訴人申明亮於本院審理時即民國111年12月2 6日死亡，繼承人為申惠萍、申孫春香，業據該二人聲明承受訴訟，有民事承受訴訟聲明狀及戶籍謄本在卷可憑(見本院卷一第187、193、255頁)，經核於法並無不合，應予准許。又上訴人申孫春香經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、被上訴人起訴主張：伊於民國110年9月24日因買賣取得坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，嗣由高雄市政府地政局楠梓地政事務所（下稱楠梓地政）辦理鑑界時，發現上訴人各自所有之建物或地上物（下合稱系爭地上物）無權占用系爭土地，各上訴人占用系爭土地部分如原判決附圖（下稱附圖）及原判決附表一（下稱附表一）「占用範圍」欄所示，已妨礙伊所有權之行使。又伊係循合法之標售程序取得系爭土地所有權，本件亦無債權物權化原則或權利濫用之適用，伊自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人分別將占用系爭土地如附圖及附表一「占用範圍」欄所示之地上物拆除，並將占用之土地返還予伊。另上訴人無權占用系爭土地，無法律上原因受有利益，致伊受有損害，上訴人獲有相當於租金之利益，伊得依民法第179條規定，請求上訴人給付依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，自110年9月24日起至111年10月27日止，以上訴人各自占用範圍及系爭土地申報地價年息10％計算之之不當得利，並請求上訴人自原審民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至上訴人返還所占用土地時止，按月給付不當得利等語。爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，聲明：㈠上訴人應分別將系爭土地上即如附圖及附表一「占用範圍」欄所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人。㈡上訴人應分別給付被上訴人如原判決附表二（下稱附表二）「原告請求之內容」欄所示之不當得利金額及遲延利息。（至被上訴人其餘請求經原審判決敗訴確定部分，非本件審理範圍，不予載述。）二、上訴人則以：　㈠戴其堅、盧福珍、盧福喜、申慧萍（即申明亮之承受訴訟人）、麻超鈞、歐月嬌、嚴文慧（下合稱戴其堅等七人）：　⒈因楠梓地政就系爭土地之管理，違反「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」（下稱列冊管理要點，按：內政部於89年7月25日訂頒）第4條規定，其以列冊管理期滿為由移請國有財產署（按：當時為國有財產「局」，以下仍以「署」稱之）辦理系爭土地標售作業即於法不合，係以自始客觀不能給付為標的，則國有財產署與被上訴人間所締結買賣契約為無效，被上訴人亦無從該署核發之權利證明文件辦理系爭土地所有權登記，故未取得系爭土地所有權。　⒉又訴外人林竹池與戴其堅等七人之「前手」成立使用借貸關係，並有長期之占有外觀，足使第三人知悉之公示狀態，且戴其堅等七人之前手所有之房屋並無其他出入口，僅能經由系爭土地通行至公路即○○街000巷，其等使用借貸之目的，係將系爭土地作為前手所有房屋之出入口、矮牆（圍牆）及庭院使用。而被上訴人之配偶蘇裕昇為地政士，具備較一般民眾為高之土地登記等相關專業知識與資源，對上情均知之甚詳，戴其堅等七人因買賣、繼承、贈與等原因繼受上開使用借貸法律關係，已生「債權物權化」之效果，被上訴人應受「債權物權化」法理之拘束。　⒊再者，系爭土地屬面積不大之狹長形土地，無法供建築利用，亦難供車輛通行往來及作為經濟利用，且戴其堅等七人之土地為袋地，其上房屋僅能經由系爭土地對外通聯至○○街00 0巷(即0000地號土地)，衡酌兩造利益，應認免為拆除移去，較能兼顧社會整體經濟利益及雙方當事人之權益，被上訴人主張上訴人應拆除系爭地上物、返還占用之土地或給付租金，有權利濫用之情事，均屬無據。縱認被上訴人請求拆除地上物及返還土地有據，惟系爭土地並非位於市區精華地段，且附近有海軍基地駐守，未來之開發受管制，應以申報地價之年息5％至6％作為計算不當得利之標準等語，資為抗辯。　㈡歐月嬌另以：本件列冊管理之程序及標售程序倘未依法定程序進行，均非合法，係屬無權處分他人之物，被上訴人未取得系爭土地所有權，本件當事人不適格。又上訴人占用系爭土地之情事，為系爭土地之歷年所有權人知悉，有使用之同意存在，依土地法第73之1條第2項（按：應為第3項）後段之反面解釋，上訴人有合法使用權。再者，伊所有土地屬袋地，僅能通行系爭土地以至公路（○○街000號），上訴人有通行之使用權，應係符合土地法第73-1條第3項規定之「合法使用人」，國有財產署未通知伊行使優先購買權，標售程序並未合法。又系爭土地僅有草木，為土地自然生長之物，縱無占用行為亦會存在，非屬對所有權之侵害行為。而系爭土地與○○街000巷間圍牆未經指界前，無法確認是否建築於系爭土地上，被上訴人請求返還土地亦無理由。另伊所有之土地與系爭土地因分割而形成袋地及通行關係，依民法第78 9條規定無需支付償金。上訴人因同意而合法使用系爭土地、被上訴人未合法取得系爭土地所有權，伊亦無不當得利情事等語置辯。　㈢嚴文慧另以：伊之建物為門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋，其鐵門占用系爭土地，車輛須通過該鐵門才能出入。系爭土地位於上訴人房屋之前方，伊不知道對造當初為何買系爭土地，造成上訴人出入之困擾。伊當初購買房屋時，系爭土地係圍在一個院子裡，因不知道為兩筆土地，所以有改建或圍起，直到被上訴人得標後通知伊始知悉。伊希望向被上訴人購買占用系爭土地之部分等語置辯。　㈣董世國：000-0地號土地原地主是林竹池，70年分割為000-00 0地號，嗣因重測為高雄市○○區○○段○○段0000○0000地號（即系爭土地）。系爭土地乃伊之房屋前方約1米寬之土地，邊臨道路，原則上無法作任何利用，若伊將越界之建物拆除後，被上訴人在該處利用及建築房屋，伊將因此形成袋地，無法順利通行至公路，影響日常生活甚鉅，且該處臨路，是否為既成道路猶未可知，本件訴訟係以侵害他人為主要目的，應駁回起訴。系爭土地與市區有相當距離，並非位於市區精華地段，且因附近有海軍基地駐守，未來之開發受管制，應以申報地價之年息5％至6％作為計算不當得利之標準，較符合實際狀況等語置辯。　㈤謝陳淑貞：伊購買門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋居住迄今已40年，伊之前手向伊告知建商蓋好房屋時已經建好圍牆，圍牆內之範圍都是伊所有。先前同巷54號房屋之屋主申請重建時，伊才知悉屋前土地是他人的，其餘陳述同前董世國所述等語置辯。　㈥周群英：伊於5、6年前購買門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋及土地，買入時之狀況即為現況，其餘陳述同前董世國所述等語置辯。三、原審判決命上訴人應各將系爭土地上如附圖及附表一「占用範圍」欄所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人，且應給付如附表二「本院准許之範圍」欄之金額予被上訴人，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人各就其敗訴部分提起上訴，上訴人於本院聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地為被上訴人所有，被上訴人於110年9月24日因買賣取得系爭土地所有權並登記完竣（原因發生日期：110年9月 6日）。　㈡系爭土地呈東北往西南走向之長方形，其西北側由北至南依序與高雄市○○區○○段○○段0000○0000地號土地相鄰。　㈢0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄市 ○○區○○街000巷00號房屋）為戴其堅所有，該建物之前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示A部分面積5.5平方公尺之土地。　㈣0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄　　市○○區○○街000巷00號房屋）為盧福珍及盧福喜共有，　　該建物之前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示B部分面積5平方公尺之土地。　㈤0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄　　市○○區○○街000 巷00號房屋）為謝陳淑貞所有，該建物　　之前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示C部分面積5平方公尺之土地。　㈥0000地號土地及其上同小段0000建號建物（即門牌號碼高雄　　市○○區○○街000 巷00號房屋）為周群英所有，該建物之　　前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示 D 部分面積5平方公尺之土地。　㈦0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄市 ○○區○○街000 巷00號房屋）為申明亮（申惠萍之被繼承人）所有，前開房屋之前段興建（如原審卷二第81、83頁下方照片所示）之增建建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示E 部分面積5平方公尺及E1部分0.1平方公尺之土地。　㈧0000地號土地之所有權及其上門牌號碼高雄市○○區○○街000巷 00號未辦理保存登記之房屋之事實上處分權屬董世國所有，前開房屋之前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示F部分面積5平方公尺及E1部分0.1平方公尺之土地。　㈨如原審卷二第85頁及第255頁照片所示紅色橫線下方為如附圖所示E1門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋前方增建物之圍牆，紅色橫線上方為如附圖所示E1部分門牌號碼高雄市 ○○區○○街000巷00號房屋之牆壁。　㈩0000地號土地及其上同小段0建號建物（即門牌號碼高雄市○○ 區○○街000巷00號房屋）為麻超鈞所有，該建物之前方有一層樓之增建物，該增建物占用系爭土地如附圖所示G部分面積5平方公尺之土地。　0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄市 ○○區○○街000巷00號房屋）為歐月嬌所有，該房屋之前方以圍牆圍起做露天庭院使用，該庭院占用系爭土地如附圖所示 H部分面積5.5平方公尺之土地。　0000地號土地及其上同小段000建號建物（即門牌號碼高雄市 ○○區○○街000巷00號房屋）為嚴文慧所有，上開建物為加強磚造材質，面對上開建物之右側有一層樓之未辦理保存登記之鐵皮屋，嚴文慧因買賣取得該鐵皮屋之事實上處分權，該鐵皮屋占用系爭土地如附圖所示I部分面積5平方公尺之土地。　系爭土地110年度申報地價為每平方公尺5,600元，自111年度1月起之申報地價為每平方公尺8,400元（見原審審訴卷第35頁、原審卷一第201頁系爭土地公務用登記謄本）。五、兩造之爭點：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除各自占用系爭土地之系爭地上物，及騰空返還占用之土地予被上訴人，是否有據？　㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付各自占用系爭土地部分之相當於租金不當得利，有無理由？六、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人拆除各自占用系爭土地之系爭地上物，及騰空返還占用之土地予被上訴人，是否有據？　⒈被上訴人為系爭土地所有權人，得依民法第767條所有權人地位主張：　⑴按物權之登記，有所謂推定力與公信力，前者乃指不動產物權經登記者，推定其登記狀態之物權與真實物權一致之效力，亦即不動產物權苟經登記，即推定其與實體法之權利一致，具有該登記所表示之實體上權利關係。登記之推定力不僅就物權之存在及其歸屬具有推定力，且就有關物權變動之存在，亦屬其推定之範圍，即推定登記物權應屬登記名義人所有，其具有登記之權利，物權變動一經登記，推定該物權變動之合法存在。故不動產登記具有推定力時，登記權利人僅須證明其物權業經登記，即足以證明依登記內容所記載物權之存在及其物權之種類內容，並得行使其權利，且推定之效果原則上得對於任何人主張之，僅於物權變動登記之當事人間包括概括繼承人間不得援用登記之推定力而已。又此項推定乃為權利推定，故非依一定之法律程序更正或塗銷其登記前，其效力不容否認，不得僅以反證推翻其登記之推定力。　⑵歐月嬌抗辯：國有財產局辦理系爭土地之標售程序，性質上為處分他人之物，而系爭土地標售程序之發動要件並未合法；其占用系爭土地之情事為系爭土地之被繼承人及繼承人所明知，有使用之同意存在，依土地法第73條之1第2項（按：應為第3項）後段反面解釋，其有合法使用權利。縱認標售程序合法，其不應喪失使用之權利，亦符合土地法第73條之 1第3項規定之「合法使用人」，國有財產署未通知其優先承買權，難認其標售程序合法，故就系爭土地所為處分行為效力未定，被上訴人並非系爭土地之所有權人，當事人不適格云云。按土地法所為之登記有絕對之效力，登記簿上之所有權人縱有登記原因之不成立，無效或得撤銷等原因，雖不得對真正權利人主張其所有權，但對於真正權利人以外之第三人，在該登記尚未塗銷或更正前，該登記名義人仍得據以行使權利。而被上訴人就系爭土地之所有權人登記，迄今未經地政機關塗銷或更正登記，或為任何移轉登記，其登記仍不失其效力，自應推定為所有權人，故被上訴人基於系爭土地所有權人地位，對歐月嬌或其他上訴人行使民法第767條之物上請求權，不生當事人適格之問題。至於歐月嬌援引土地法第73條之1第3項規定為其「合法使用」系爭土地之依據乙節；然該條項係指地政機關對代管之土地得為使用、收益或管理上必要之處分（見本院卷二第317頁），並非指占有地政機關所代管土地之人有使用該土地之合法權源。故歐月嬌此部分抗辯，即無可取。　⑶戴其堅等七人抗辯：楠梓地政就系爭土地之管理，違反列冊管理要點第4條規定（按：列冊管理要點係內政部於89年7月 25日台內地字第8969741號函所訂頒，於97年8月6日曾修正，見本院卷一第381至393頁），其嗣以列冊管理期滿為由移請國有財產署辦理系爭土地標售作業即於法不合，故其與被上訴人間之買賣契約無效，被上訴人未取得系爭土地所有權云云。惟查：　①林竹池於81年6月14日死亡，82年6月14日死亡滿一年，繼承人仍未辦理繼承，經高雄市稅捐稽徵處遂以82年12月27日高市稽財字第07743號函囑楠梓地政依「未辦繼承登記土地處理要點」（下稱處理要點）開始辦理代管事宜，楠梓地政遂於83年3月28日以八三高市地楠一字第2418號函公告3個月，並通知繼承人林明科申辦繼承登記（按：通知回執查無留存），嗣公告期滿後楠梓地政於83年7月8日以八三高市地楠一字第5494號函檢陳逾期未辦繼承登記報告單報請高雄市政府地政處（後改制為高雄市政府地政局，下稱地政處）實施代管，經高雄市政府於83年7月29日以高市府地三字第24832號函定自83年8月1日即由高雄市政府執行代管，迄98年7月31 日列管15年期滿，楠梓地政於98年9月14日以高市地楠一字第0980010710號函檢陳未辦繼承登記土地及建築物清查表報請地政處辦理移送標售，後續由地政處辦理移送標售事宜，經地政處於98年12月16日函移請國有財產署公開標售等情，業經楠梓地政113年10月9日高市地楠登字第11370791300號函暨檢附系爭土地逾期未辦繼承登記或建物列冊管理單（按：該單係於95年依尚存資料所補建，蓋83年尚無列冊管理單，僅有辦理逾期未辦繼承登記報告單，見該函說明欄第四點）、地籍圖、異動索引、列管及移標相關資料在卷可稽（見本院卷二第255至287頁），核係符合當時土地法第73條之1 第1項規定（按：未辦理繼承登記土地公告期滿，未有聲請繼承登記者由地政機關予以代管，見本院卷二第317頁），及處理要點第4、5條規定（按：未辦理繼承登記土地公告，已知繼承人及其住址者，同時通知其申辦繼承登記，逾3個月未辦理繼承登記者報請政府代管，見本院卷二第331頁）。綜上，楠梓地政就系爭土地之管理係遵循上揭規範，於法有據，則嗣以列冊管理期滿而移請國有財產署辦理系爭土地標售作業，於法即無不合。　②戴其堅等七人固援引另案即臺灣高等法院110年度上字第1129 號判決及最高法院112年度台上字第401號確定判決(見本院卷二第367至383頁)為據。然查：上開另案確定判決記載被繼承人係於88年2月15日死亡，至89年2月15日死亡滿一年，於91年7月移請列冊管理，係依內政部89年7月25日訂頒之列冊管理要點而為，與本件係遵循當時有效之處理要點（按：處理要點採「代管」制度，89年7月25日始有列冊管理要點採「列冊管理」制度）規定之「代管」制度程序而為，另案與本件之原因事實及適用法規不同，自不得比附援引，系爭土地之標售程序並無違法。是戴其堅等七人此部分抗辯，委無可採。　③至戴其堅等七人抗辯：林竹池與戴其堅等七人之前手間就系爭土地成立使用借貸關係，其等使用借貸之目的，係將系爭土地作為前手所有房屋之出入口、矮牆（圍牆）及庭院使用云云，然上訴人並未提出證據證明林竹池與戴其堅等七人之前手間就系爭土地成立使用借貸關係，自難僅以上訴人占有作為房屋之出入口、矮牆（圍牆）及庭院使用之外觀，逕予推論林竹池與戴其堅等七人前手間有成立使用借貸契約，自無上訴人繼受上開使用借貸法律關係，而生「債權物權化」之效果。　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對於被上訴人就其土地所有權之事實，已無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認被上訴人之請求為有理由。查系爭土地為被上訴人所有，上訴人各自所有之房屋或鐵皮屋之坐落土地各如兩造不爭執事項㈡至所載，均與系爭土地相鄰；上訴人分別所有或有事實上處分權之系爭地上物各占用系爭土地如附圖及附表一「占用範圍」欄所示，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、原審111年7月13日勘驗筆錄、正射影像圖、地籍圖、現場勘驗照片及楠梓地政繪製之土地複丈成果圖即附圖可憑（見原審卷一第201頁、卷二第53至99頁、第143頁）。依上開說明，上訴人應就系爭地上物有權占用系爭土地之利己事實先負舉證之責。　⒊上訴人抗辯：其等得以系爭地上物適法占有系爭土地，無非以各為0000至0000地號土地之所有權人，該等土地現為袋地，依民法第787條第1項之規定，得占有系爭土地為據云云。惟按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項雖定有明文。然查：上訴人係各以系爭地上物占用系爭土地之特定範圍為事實上之管領，將所占用之系爭土地置於自己之實力支配下，而妨害被上訴人就系爭土地之管理使用權能，此與民法第787條第1項課予土地所有權人容忍相鄰袋地「通行」之義務，本屬有別，即民法第787條第1項非屬上訴人得占用系爭土地之規定。是上訴人此部分抗辯，自屬無據。至於上訴人另抗辯其等占用之系爭土地為既成道路云云；惟按既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，上訴人各以其所有房屋之前段增建物占用系爭土地供私人居住及利用，歐月嬌則係以圍牆占用系爭土地作為庭院使用，故系爭土地遭上訴人分別占用之位置，並非供不特定之公眾通行之用，自非屬既成道路。另歐月嬌抗辯系爭土地上僅有草木，非屬對被上訴人所有權之侵害行為，系爭土地與○○街000巷間之圍牆未經指界，無法確認是否建築於系爭土地上云云；惟歐月嬌在其所有門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號房屋之前方，以圍牆占用系爭土地如附圖所示H部分之土地，業經原審現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽(見原審卷二第59 、87、89、91頁)，並經囑託楠梓地政派員到場測量該00號房屋前方大門及圍牆內所占用系爭土地之範圍及面積，有楠梓地政繪製土地複丈成果圖即附圖為憑(見原審卷二第143頁 )。則歐月嬌設置圍牆將系爭土地完全置於自己實力支配之下，並排除被上訴人對系爭土地所有權之行使，自已侵害被上訴人之所有權，故歐月嬌此部分抗辯，應屬無據。　⒋按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應以權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，則可視為以損害他人為主要目的。另所有權人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益處分其所有物，並排除他人之干涉，此為民法第765條所明定，準此，所有權人之權利是否行使、何時行使，原則上任由所有權人自行決之。　⑴上訴人抗辯：被上訴人提起本件訴訟，有權利濫用之情事云云。查，戴其堅、盧福珍、盧福喜、謝陳淑貞、周群英、董世國、麻超鈞、嚴文慧分別所有之門牌號碼高雄市○○區○○街 000巷00號、00號、00號、00號、00號、00號、00號房屋於其前方有一層樓之增建物占用系爭土地，且依附圖所示，其等之前開房屋本體(即2層樓或3層樓建物部分)之滴水簷距系爭土地西側地籍線之距離尚有1.90公尺或2公尺之遠，其等各自所有之土地上之東側寬度約1.9或2公尺部分均為增建之系爭地上物，該等增建物並往東延伸，一部分位於系爭土地上，足認上開上訴人所有之房屋本體並未坐落於系爭土地上；另申惠萍（申明亮之承受訴訟人）所有之00號房屋以其前方之增建建物(含一樓及二樓平台、欄杆及遮雨棚)占用系爭土地；歐月嬌以圍牆占用系爭土地作為露天庭院使用；嚴文慧之00號建物（已辦保存登記）本身並未占用系爭土地，而係以位於上開建物右側之未辦理保存登記一層樓鐵皮屋占用系爭土地。是被上訴人請求拆除上訴人各自所有之占用系爭土地之增建物、圍牆及鐵皮屋，並不影響上訴人之原有建物之原始結構，上訴人亦非不得以其他方式補強之。　⑵至上訴人另抗辯：其等得對系爭土地有行使通行之權利，被上訴人就系爭土地無法為建築使用，是被上訴人請求返還土地即屬權利濫用云云，按通行權之行使與占用土地搭建地上物係屬二事，且所有人請求返還即收回被占用土地，究應如何利用，亦非無權占用人所得置喙。縱上訴人得行使通行權，亦不得逕謂其有權搭建地上物或圍牆占有系爭土地，排除適法所有權人即被上訴人對系爭土地之占有、管領及使用，是上訴人行使通行權與否，並不影響被上訴人基於所有權所得主張之權能，自難認被上訴人行使權利係以損害上訴人為目的，而有權利濫用之情事。再者，上訴人取得其等各自所有房屋及坐落基地之對價，並未包括系爭土地之權利在內，且上訴人長期並未支出所有權人應負擔之對價（例如支出地價稅等土地費用）而無權占用系爭土地，自難以被上訴人行使土地所有權人之物上請求權，進而推論被上訴人所為違反誠信原則及權利濫用。依前揭說明，應認被上訴人請求返還系爭土地非以損害上訴人為主要目的，並無權利濫用。故上訴人此部分抗辯，亦屬無據。　⒌綜上所述，上訴人各自所有之系爭地上物，無權占用系爭土地，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人分別將系爭土地上如附圖及附表一「占用範圍」欄所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還被上訴人，即屬有據。　㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付各自占用系爭土地部分之相當於租金不當得利，有無理由？　⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第 179條所明定。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，前述規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地第97條第1項、第105 條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情，以為決定。　⒉經查，上訴人無權占有附圖及附表一「占用範圍」欄所示系爭土地之行為，業經本院認定如前，自屬無法律上原因而受有利益，被上訴人因而受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，核屬有據。又系爭土地位於高雄市楠梓區，其東側臨○○街000巷道路，巷道內多為住家，而附近有楠梓區里聯合活動中心、便利超商、海軍軍官學校、國軍高雄總醫院左營分院、高雄國家體育場，生活機能尚稱便利等情，有原審現場勘驗照片、正射影像圖及Ｇoogle地圖可參（見原審卷二第65、101、103、211、213頁）。本院審酌上訴人占用系爭土地係供自住或作為庭院使用、系爭土地位置、經濟利用及周遭環境等情狀，認上訴人應給付相當於租金之不當得利，按其等各自所占用系爭土地面積及當年度系爭土地申報地價年息7％計算，應屬妥適。再者，系爭土地11 0年度申報地價為每平方公尺5,600元，自111年度1月起之申報地價為每平方公尺8,400元，有系爭土地公務用登記謄本在卷可稽（見審訴卷第35頁、原審卷一第201頁），復為兩造所不爭執，則以上開申報地價年息7％及上訴人占用系爭土地之面積核算，被上訴人依民法第179條規定得請求上訴人給付自110年9月24日起至111年10月27日止之金額，以及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還附圖及附表一「占用範圍」欄所示土地之日按月給付之金額如附表二「本院准許之範圍」欄所示（計算式詳附表二備註），應予准許。　⒊至歐月嬌抗辯：伊所有0000地號土地為袋地，故伊有通行系爭土地之權利，系爭土地原地號為○○段○○○段000-0地號，與 0000地號土地同為○○段○○段，兩筆土地係自同一筆土地分割得出，依民法第789條規定，其使用或通行系爭土地無須支付償金，被上訴人不得請求其給付不當得利云云。然歐月嬌係以圍牆占用系爭土地作為露天庭院使用，業如前述，並非單純僅供通行之用，自無民法第789條第2項規定之適用，附此敘明。七、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段、中段規定請求上訴人應各拆除系爭土地上如附圖及附表一「占用範圍」欄所示地上物，並將該部分土地騰空返還被上訴人；及依民法第179條規定，請求上訴人給付如附表二「本院准許之範圍」欄所示之金額，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭慧珊以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱斈如

2025-03-31

KSHV-112-上易-20-20250331-1

訴

臺灣桃園地方法院

分割共有物

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2824號原告林冠宇訴訟代理人林冠佑被告林心蕙上列當事人間請求分割共有物事件，於民國114年3月3日辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金由兩造依附表「本案判決時應有部分比例欄」所示之應有部分比例分配。二、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造共有如附表所示座落桃園市○○區○○段000○00 000地號土地（面積分別為1613.57、13.74平方公尺，權利範圍142/10000），及其上桃園市○○區○○段000○號房屋（主建物:84.31平方公尺、附屬建物：9.58平方公尺），應有部分各二分之一，系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，惟雙方不能協議分割，因為系爭房屋是華夏類型，且出入口只有一個，所以依現在建築結構不可能進行原物分割，爰依民法第823條第1項、第824條之規定請求將前揭房地（以下簡稱系爭房地）予以變價分割，並將所得價金按兩造所有權應有部分之比例分配，較能將建物發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨。二、被告則以：系爭房地沒辦法原物分割，故同意變價分割。三、原告主張如附表所示系爭房地登記為兩造所共有，兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且依系爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，有系爭房地之登記謄本附卷可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項亦分別定有明文。五、本件原告主張兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且依系爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，為被告所不爭執，已如前述，足認本件原告得請求分割系爭房地。又系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中一戶(為7層樓中之第7層)，有系爭房屋登記謄本附卷可稽，且系爭房屋既位於公寓大廈中之其中1層，而與同大樓之其他建物共用基地，並應有共同使用大廳、梯廳、逃生梯、出入口大門、圍牆等共用之情形。是關於系爭房屋之相關移轉、分割等事項即應適用公寓大廈管理條例之相關規定，避免產生房、地不當分離，而徒生共用基地及共有設施使用上之爭端。是系爭房屋（專有部分）與其所分配之基地應有部分（即系爭土地），與其他區分所有權人所分配之基地應有部分形成之基地共有關係，固屬不得分割，惟應依系爭房屋(專有部分)之分割結果而隨同移轉，是原告於訴請分割系爭房屋時，請求合併分割兩造所共有、應隨同系爭房屋移轉之系爭土地，自無不合（民法第824條第5項參照）。六、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： ⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第82 4條第1、2、3項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束；若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣；所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院69年度台上字第3100號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第223號、102年度台上字第1774號判決意旨參照）。另分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係，就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有(參照最高法院69年台上字第183 1號裁判意指參照）。故法院就共有物為裁判分割時，應就共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟效用以及各共有人之主觀因素與使用現況、各共有人之利害關係為公平之考量。七、系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中一戶，已如前述，顯見以系爭房屋之單一生活空間結構、面積非大之專有部分，若以原物分割方式分配兩造，除無法確保分割後之各部分均有獨立出入口，分割位置難以周全外，既有之管線、電路、排水系統等均無法滿足分割後個別住戶之使用，勢將增加勞費，而無法發揮系爭房地經濟上之利用價值，應認原物分配顯有困難，連同所坐落之基地亦然；基上，系爭房屋可能之分割方式，僅餘全部分由其中1名或多名共有人，未分得之共有人則以價金補償方式為之，或逕予變賣分割而由全體共有人分配價金，循法院強制執行之拍賣程序，藉由市場競爭機制，以求得合理、有利全體共有人之價金。本件原告雖稱其願意將其就系爭房地之應有部分以新台幣280萬元出售予被告，然未為被告肯認，被告復無意採金錢補償原告方式以取得系爭房地全部權利，足認系爭房地即不宜以部分共有人取得全部房地所有權，並補償其他未取得房地所有權之共有人之方式加以分割。準此，系爭房地僅得以變價分割方式分割，使兩造均可因此獲得系爭房地變價之價金分配。又系爭房屋既宜以變價方式予以分割，揆諸前揭民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋所坐落基地（即桃園市○○區○○段000○00000地號土地）之應有部分（兩造合計應有部分比例為142/10000）即系爭土地，自應隨同專有部分之系爭房屋而為移轉，是兩造共有之系爭土地，應合併系爭房屋為變賣。八、系爭房地難以原物分配方式分割之，如強以原物分割，將影響系爭房屋之居住機能，而不利日後使用，亦有減損系爭房地價值之虞，更與法不合。且系爭房地亦無法以原物分割予兩造中之一造，再由未分得之一造取得補償金之分割方法。準此，系爭房地既不宜採取原物分割或輔以價金補償之方式，如將系爭房地加以變價，除能兼顧兩造得按應有部分比例取得價金外，亦使兩造中之任何一造均得以共有人之地位行使優先承買權方式取得系爭房地之全部所有權，有利於全體共有人。是在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益等各項因素下，本院認系爭房地採取變價分割之方案，符合全體共有人之利益，尚屬公允、適當而可採。九、綜上，原告訴請分割兩造之系爭房地，本院審酌系爭房地之使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將系爭房地為變價分割，並將房地變價所得價金依附表所示比例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1項所示。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁　附表：編號土地及建物標示權利範圍本案判決時應有部分比例一桃園市○○區○○段000地號(1613.57平方公尺)、257-1地號土地（13.74平方公尺）兩造應有部分比例總和為142/10000 一、原告：2分之1 二、被告：2分之1 二桃園市○○區○○段000○號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號7樓）兩造應有部分比例總和為全部關於系爭110建號建物，層次面積：84.31平方公尺，另有附屬建物陽台(8.91平方公尺)、花台(0.67平方公尺)，及共有部分即同段168建號(1089.02平方公尺，權利範圍為142/10000)。

2025-03-31

TYDV-113-訴-2824-20250331-1

南簡

臺南簡易庭

分割共有物

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1865號原告王志育訴訟代理人楊婷鈞律師被告林素貴林宗霆張仁馨上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年3月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造共有如附表一所示之不動產，應予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。訴訟費用由兩造按附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：兩造共有如附表一所示坐落臺南市○區○○段0 00○00000地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，並與系爭土地下合稱系爭不動產），應有部分比例如附表二所示。如採原物分割方式平均分配予各共有人，則各共有人所得面積甚小，依法並無法各自申請建築，且室內既有管線、電路、排水系統等配置，無法滿足分割後各別住戶之使用，有害於各自日常使用，並減損經濟利用價值，現實上如採原物分割，對各共有人均屬不利，因無法協議分割，且無不能分割之原因，爰請求變價分割系爭不動產，爰依民法第823 條第1項、第824條第2項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告部分：　　（一）被告張仁馨略以：同意原告分割方案等語。（二）被告林素貴、林宗霆則經合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。　　三、法院之判斷：（一）各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭不動產為兩造共有，各共有人之應有部分比例均如附表二所示；共有人間就系爭不動產並無不得分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地登記第三類謄本、本院不動產權利移轉證書及照片為證（調卷第19至29頁），並經本院調閱本院112年度司執字第93017號執行事件卷宗核閱屬實，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。（二）共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項第2款定有明文。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。（三）經查，系爭建物為三層，各層面積約為50平方公尺，第三層無獨立出入口，亦無獨立水電等情，可見上開執行卷宗之執行筆錄、建物測量成果圖，爰審酌系爭建物之面積非鉅，共有人為4人，應有部分換算之面積均少，若就系爭不動產進行原物分割，顯難為建築上或居住之使用，無以增進系爭不動產之經濟效用，徒增法律關係複雜化，參以本件原告主張以變價之方式分割，被告張仁馨表示同意、被告林素貴、林宗霆則未就分割方法為任何陳述或聲明。本院審酌上情後，認透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭不動產之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，自屬有利，且以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭不動產之全部，且買受人取得系爭不動產完整所有權，可使物之交易及使用關係單純化，進而促進其經濟價值，故斟酌系爭不動產之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭不動產之分割方法，應以變賣共有物後，以所得價金按兩造之應有部分比例分配予各共有人之方式，較為適當。四、綜上所述，原告請求分割系爭不動產，本院參酌共有物之性質、經濟效用、當事人之意願、全體共有人之利益及未來之利用等情，認兩造共有之系爭不動產以變價分割之方式，將所得價金按兩造如附表二所示應有部分比例分配，為適當、公允之分割方法，爰就系爭不動產之分割方法諭知如主文第 1項所示。五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割，因分割方法兩造無法達成協議，本院認由敗訴當事人負擔全部訴訟費用顯失公平，爰命本件訴訟費用應由兩造按附表二所示應有部分比例負擔，並諭知如主文第2項所示。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君　　　附表一：編號不動產種類不動產地號或建號面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途 1 建物門牌號碼：臺南市○區○○路000巷00號（未辦保存登記建物，執行時臨時編號為517號建物） 1層：52.09 2層：50.60 3層：50.60 合計：153.29 陽台10.47平方公尺全部坐落基地：臺南市○區○○段000○00000地號土地 2 土地臺南市○區○○段000地號土地 33 全部 3 土地臺南市○區○○段00000地號土地 10 全部附表二：兩造應有部分比例編號共有人應有部分比例 1 原告 300分之1 2 林素貴 300分之100 3 林宗霆 300分之100 4 張仁馨 300分之99

2025-03-31

TNEV-113-南簡-1865-20250331-1