遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第7389號
原 告 陳美華
被 告 李峻毅
參 加 人 財團法人下文山清水祖師
法定代理人 王瑞妙
訴訟代理人 李建民律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年3月6日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟伍佰捌拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五,餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按當事人得於訴訟繫屬中,將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人;就兩造之訴訟有法律上利害關係之
第三人,為輔助一造起見,於該訴訟繫屬中,得為參加,民
事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。經查,
原告請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號(下
稱系爭房屋)全部遷讓返還,並給付積欠之租金新臺幣(下
同)7萬4,323元,及自民國113年7月31日起至遷讓返還系爭
房屋之日止,按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元,
然被告抗辯系爭房屋已於113年2月20日由參加人拍定取得所
有權,原告無權再向其請求租金等語,是本件訴訟結果之認
定將影響參加人之權益,應認參加人就本件訴訟有法律上之
利害關係。故參加人依民事訴訟法第58條第1項之規定為以
輔助被告而聲明參加訴訟等節(見本院卷第89頁至第91頁)
,核無不合,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:被告於111年11月1日向伊承租系爭房屋,並簽立
房屋租賃契約書(下稱系爭A租約),租約自111年11月1日
起至113年12月31日共2年,每月租金為1萬2,000元,並於每
月10日支付。詎被告未依約繳納,經以押金2萬元抵償租金
後已達6月,尚欠伊租金及代墊之電費共7萬4,323元,被告
自應負給付之責。又伊業已於113年4月16日以存證信函催告
支付並告知將終止系爭A租約,然被告仍置之不理,是系爭A
租約已於113年7月31日終止,被告仍占有使用系爭房屋,屬
無權占有,自應按月賠償伊未收租金之損害即1萬2,000元至
遷讓返還系爭房屋之日止。為此,爰依民法第440條第1項、
第2項、第455條、第767條規定,提起本件訴訟等語。並聲
明:被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告,及給付所欠租金
及水電費7萬4,323元,並自113年7月31日起至遷讓之日止按
月賠償1萬2,000元。
二、被告則以:系爭房屋遭拍賣係因原告本身之債務問題,且伊
於系爭A租約存續期間即被告知系爭房屋將遭法拍,嗣後系
爭房屋於113年2月20即由參加人拍賣取得,參加人旋向伊主
張其已取得系爭房屋所有權,並表示願以原租金費率將系爭
房屋出租予伊,伊遂與參加人簽訂新的租賃契約(下稱系爭
B租約),並自113年2月20日起將每月租金繳交予參加人。
且兩造均認知系爭A租約將於系爭房屋拍定時合意終止,原
告實無權再向伊請求租金。縱認兩造未合意終止系爭A租約
,系爭房屋拍賣前系爭A租約即已存在,依買賣不破租賃,
伊本可對參加人主張系爭A租約繼續存在,是伊對原告不生
遷讓返還系爭房屋之問題,原告請求伊遷讓返還系爭房屋自
屬無理等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、參加人陳述略以:伊為系爭房屋坐落土地即新北市○○區○○○
段00地號土地(下稱系爭土地)之所有權人,原告係向伊不
定期承租系爭土地而搭建系爭房屋,因系爭房屋經本院112
年司執字第35788號(下稱系爭執行事件)查封拍賣,伊就系
爭房屋有優先購買權,於113年2月20日優先承買系爭房屋,
原告自113年2月20日起已非系爭房屋之所有權人,是原告提
起本訴請求被告遷讓系爭房屋及給付租金實屬無理等語。
四、經查,系爭房屋為未辦保存登記之房屋,兩造於111年9月18
日簽訂系爭A租約,由被告以每月1萬2,000元承租系爭房屋
,租期自111年11月1日至113年12月31日;嗣被告與參加人另
訂立系爭B租約,租期自113年4月1日至117年3月30日等情,
有系爭房屋不動產查詢資料、系爭A租約及系爭B租約附卷可
佐(見限閱卷、本院113年度店司補字第1056號卷,下稱補字
卷,第7頁至第11頁,及本院卷第33頁至第43頁)。原告主張
依民法第440條第1項、第2項、第455條及第767條,請求被
告返還系爭房屋及給付積欠之租金、水電費、無權占有系爭
房屋之相當租金不當得利等語,為被告所否認,並以前詞置
辯。茲說明得心證之理由如下:
(一)按拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起,取得該不動產所有權,強制執行法第98條第1項
定有明文。基於強制執行而取得不動產物權者,屬於民法第
759條規定之範圍,一經法院發給所有權權利移轉證書,即
發生取得不動產物權之效力;倘非更予處分,則不以登記為
生效要件(最高法院56年度台上字第1898號判決參照)。
(二)經查,系爭房屋經系爭執行事件拍賣,經參加人行使優先承
買權買受,於113年2月20日拍定,本院於113年8月7日核發
權利移轉證書,參加人於同年月12日領得權利移轉證書等情
,有新北市新店地政事務所112年5月11日新北店地登字第11
25887177號查封登記函、本院113年8月7日北院英112司執荒
字第35778號執行命令、113年8月8日北院英112司執荒第357
78字第1134162656號函、113年8月7日北院英112司執荒字第
35778號不動產權利移轉證書等文件在卷可稽(見本院卷第13
1頁至第142頁),並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查
核屬實。是前揭說明,系爭房屋由參加人於113年8月12日取
得系爭房屋之所有權,原告自斯時起已非系爭房屋之所有權
人,復未提出任何可請求被告遷讓返還系爭房屋之法律上依
據,是原告主張依民法第455條、第767條,請求被告將系爭
房屋全部遷讓返還原告等語,自無理由,應予駁回。
(三)系爭房屋在參加人自113年8月12日取得所有權前,被告尚積
欠原告113年2月至7月間之租金及電費,扣除押金2萬元後,
總計7萬4,323元等情,為被告所不爭執(見本院卷第146頁)
,並有台灣電力公司繳費憑證可佐(見本院卷第65頁)。是原
告請求被告給付積欠之租金及電費7萬4,323元等語,自屬有
理,應予准許。又原告以被告積欠租金,於113年4月16日以
新店龜山郵局存證號碼000005號存證信函終止系爭A租約(見
補字卷第13頁至第15頁),而原告於113年8月1日起至同年月
11日間仍為系爭房至之所有權人,被告無權占用系爭房屋,
是原告請求被告給付113年8月1日至同年月11日止之租金,
於4,258元之範圍內(計算式:每月1萬2,000元租金X11/31日=
4,258元,小數點以下四捨五入)為有理由,應予准許,逾此
部分之請求則無理由,應予駁回。
五、綜合上述,原告請求被告給付積欠之租金及電費合計7萬8,5
81元(計算式:113年2月至7月之租金及電費7萬4,323元+113
年8月1日至同年月11日之租金4,258元=7萬8,581元)為有理
由,應予准許,逾此部分之請求則無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判
決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
民事第五庭 法 官 賴淑萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
書記官 李昱萱
TPDV-113-訴-7389-20250327-1