給付違約金
臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
113年度重簡字第2250號
原 告 榮閤開發有限公司
法定代理人 周律廷
訴訟代理人 林彥廷律師
被 告 葉怡君
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年八月二
十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號
2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售
契約書（下稱系爭委託契約），被告起先委託出售系爭房地
之價格為新臺幣（下同）1,480萬元，嗣兩造又於113年7月1
4日簽立契約變更附表（下稱系爭變更附表），將系爭房地
之委託銷售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元
時，被告同意出售，並於系爭變更附表之補充事項欄位中記
載：「以上底價內含仲介服務費4%，土地增值稅和買賣交易
相關稅費，賣方部分賣方負擔，以下空白。」、「屋主實拿
1,350萬元，房地合一稅由屋主自行申報繳納，以及水電瓦
斯費於交屋時結清外，屋主不再支付任何費用。」亦即保障
被告於出售系爭房地時，扣除應支付予原告之仲介服務費後
，最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。
㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元，並交付斡
旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，
視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五
日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託
契約第五條之約定，原告得請求之服務報酬應為成交價1,36
0萬元之4%，即544,000元，然系爭變更附表約定被告最少可
以取得之1,350萬元之買賣價金，故本件原告依系爭委任契
約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1
,350萬元之差額，即10萬元，爰依系爭委託契約及變更附表
之居間契約關係，請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君
間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定
，原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬
即272,000元，然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與
林惠君簽訂買賣契約，致原告無法向林惠君請求服務報酬，
屬因可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條第1
項規定，原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元
。
㈢聲明：⑴被告應給付原告372,000元，及自支付命令狀送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑵願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂
立同類契約所預先擬定之契約條款，被告只能選擇「接受」
或「不接受」，無法修改商量，顯屬消保法第2條第7款之定
型化契約條款約定；細繹系爭委託契約第9條第2項約定：「
….如可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍
返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙
方做為違約金」之內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符
合底價之買方時，被告應配合簽立買賣契約等相關契約，若
委託人違反前開配合義務，即需給付第5條約定之服務報酬
，此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之
自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪
失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1
項之規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意
旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯，原
告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由
。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的，乃透過原告報告訂
約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系
爭不動產，原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較
佳利益，即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服
務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋
商之必要，要難達成系爭委託契約之目的，亦與消保法第12
條第2項第3款規定有悖，應認定其顯失公平，違反誠信原則
之定型化契約條款，而為無效。況且，原告之業務人員林采
葳與被告簽定系爭委託契約時，並未給被告時間審閱契約內
容，總稱「我們是朋友，絕對不會害妳」，並自行替被告在
審閱期上填寫「了解內容提前簽約」，更是針對系爭委託契
約第9條第2項作錯誤的解釋，誆騙被告必須簽名，原告的人
員才可以收受斡旋金，誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。
㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款，被告並未收
受定金且未簽署不動產買賣意願書，被告當得拒絕與原告依
約洽妥之買方簽立買賣契約，原告主張被告應為給付服務報
酬顯無理由。再者，原告未因本件居間而投入相關費用，依
民法第572條前段，亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。
㈢被告因經濟陷入窘境，非常急迫且需要動用到買方部份購屋
金，跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條
件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元，簽
約款需為總價款的2成，因房地合一稅的稅率有時間差，買
方需要同意指定日期後才能過戶），才可以進行後續事宜，
林采葳聲稱沒問題後，事後卻未告知買方是否同意，只要求
被告必須去簽約，但是在出售條件以及付款條件上沒有達成
共識的情形下，買方如何購買房子？賣方如何出售房子，且
被告在簽系爭委託契約時，已經明確告知要經過叔叔同意才
可簽買賣意願書等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約，由被告委託
原告以1,480萬元銷售系爭房地，並於同年7月14日簽立系爭
變更附表，合意將原委託售價格變更為1,406萬元，但買方
出價達1,350萬元，被告同意出售，並實拿1,350萬元等事實
，業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證，
且為被告不爭執，洵堪採信。
㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元，並交付斡
旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，
視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五
日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託
契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務
報酬10萬元之違約金等語，亦據提出不動產買賣意願書及權
益確認書為證，被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元
及交付斡金10萬元之事實，惟以前詞置辯，查：
⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定
型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事
項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之
1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內
容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權
利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且
依消保法第11條之1 第2 項之規定，違反審閱期間契約之
效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條
款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立
或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告
知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務，而
逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再行主
張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款，不構成契
約之內容。查，系爭委託契約首頁關於審閱期部分，業經
以書寫方式記載：「了解內容提前簽約。」，並由被告於
後方簽名欄親自簽名，此有系爭委任契約附卷可稽，且為
被告未爭執其簽名之真正，則被告為具備相當智識及社會
經驗之人，當可明瞭上開記載之文義，而決定簽名其上，
並與原告簽立系爭委託契約，應可認定被告於簽立系爭委
託契約當時對契約內容已明確知悉；復觀諸系爭委託契約
亦未限制被告決定與原告簽約之時間，亦足認被告係於理
解系爭委託契約之內容後，始決定簽約；至被告抗辯其係
因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆
騙簽名云云，則未舉證以實其說；是被告就原告未給予時
間審閱契約之抗辯，要無可採。
⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定：「若買方同意本契約
之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須
再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後
五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書，..
.如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應
加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬
給付乙方作為違約金。」，固屬原告預定用於同類契約之
定型化契約條款，惟被告係委託原告代理銷售系爭房地，
此有系爭委託契約在卷可稽，性質上乃屬於居間及委任之
混合契約，故原告並非僅居間買賣，尚具有代理被告出售
系爭房地之權利，則被告與原告簽立系爭委託契約前，本
即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自
由，原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代
為尋找符合被告要求價格之買主，被告仍得決定是否與該
買主簽立不動產買賣契約，僅於被告對原告有債務不履行
之情事時，應就原告所受損害負違約金之賠償責任，並無
剝奪被告議約權或締約對象之自由，致契約目的難以達成
之情事，是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消
保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效，要無可採。
⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要
買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存
入履約保證帳戶之購屋金210萬元，簽約款需為總價款的2
成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日
期後才能過戶），及經過其叔叔同意，才可以進行後續事
宜云云，為原告所否認，被告就此利己事實並未能舉證以
實其說，自無可採。
⑷綜上，原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地，已達於被告同意出售之1,350萬元，惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約，依系爭委託契約第9條第2項約定，原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金，洵屬有據；則依系爭委託約第5條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4%」，並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元，原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元（約定服務報酬1,360萬元×0.04＝54.4萬元，惟被告可實拿1,350萬元，故原告得收取之務報酬僅為10萬元），自屬有據。
㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約，致其喪失
向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272
,000元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償其損害云
云，查：
⑴按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害
賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權
人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務
之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權
人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所
約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當
事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的
，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台
上字第3397號判決意旨參照）；又賠償總額預定性之違約
金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償
總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違
約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約
金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之
其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院
102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照）。
⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定，如因可歸責於被告
之事由，致無法完成簽約者，被告願依第5條之約定服務
報酬給付原告作為違約金，乃係針對被告不與原告所覓得
符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情
形而設，既未約定為懲罰性質之違約金，自屬損害賠償額
預定性質之違約金，應視為原告就被告不履行簽立不動產
買賣契約所生之損害，業已依契約預定其損害賠償總額，
揆諸前開說明，原告除請求被告給付違約金外，其不得再
請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林
惠君取得之服務報酬272,000元損害，要屬無據。
㈣從而，原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定，
請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8
月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息
，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，
應予駁回。
㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證
據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論
述，併予敘明。
㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之
判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之
聲請，即失所附麗，應併予駁回之。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書 記 官 楊荏諭
SJEV-113-重簡-2250-20250321-2